서울특별시 종로구 관철동 177외 숙박시설에 대한 사업타당성 컨설팅 … · 서울특별시 종로구 관철동 177외 숙박시설에 대한 사업타당성

서울특별시 종로구 관철동 177외

숙박시설에 대한 사업타당성 컨설팅 보고서

가람 0116-11-06103호

2016.11

본 보고서는 「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령 제356호,2016.9.1)� 제27조에 해

당하는 부동산에 대한 자문‧정보제공을 목적으로 하는 용역보고서이며,� 「감정평가 및 감정

평가사에 관한 법률」� 제6조에 따른 감정평가서가 아닌 점을 알려드립니다.�

따라서,� 본 보고서는 귀 사의 의사결정을 위한 참고자료로만 이용되어야하며,� 당 법인의 사

전동의 없이 타인에게 보고서의 일부 또는 전부를 제공해서는 아니됩니다.

또한,� 경제적 상황변동 및 인용된 전제조건의 변화에 따라 보고서의 산출결과가 변동될 수

있으며,� 당 법인은 이에 대한 책임을 지지 아니합니다.

Executive Summary

- 1 -

1. 보고서의 개요

n 보고서의 목적

본 보고서는 「서울특별시 종로구 관철동 177번지 외 1필지 소재 숙박시설 신축사업」에 대한 조성 후 가치

산정 및 비용 ·�편익 분석을 통한 타당성을 검토하여 금융기관의 업무추진과 관련된 의사결정을 지원하는 데

그 목적이 있음.

n 보고서의 범위

본 보고서는 사업시행자가 제시한 자료(사업계획서,� 사업수지분석표,� 허가관련 서류,� 건축개요 등)� 및 기타

입수 가능한 공시자료 등을 기초로 법적 ·� 사회적 ·� 경제적 개발환경 등을 검토하여 당해 사업의 사업성 검

토를 수행함.

n 타당성 검토 방법

본 보고서는 숙박시설 신축사업 추진을 위한�예상 조성 후 가치의 검토 및 비용 ·� 편익 분석을 통한 타당성

을 검토하였으며,� 경제적 타당성 분석은 NPV(Net� Present� Value)법을 활용하도록 함.�

(NPV는 투자 현금유입액의 현재가치에서 현금유출액의 현재가치를 차감한 순현재가치로서 NPV가� 0보다

큰 경우 경제적 타당성이 있는 투자안으로 인정함)�

조성 후 가치는 본 사업지와 유사한 사례를 포착할 수 없어,� 시장성에 입각한 가치 추정은 곤란함.� 다만

검토시점일 현재 신축 중으로 현재 수익을 창출하고 있는 상태가 아니나,� 대상 부동산 인근에 유사 용도

(숙박시설)의 ADR,� OCC� 등의 수익자료 파악이 가능하며,� 본 건 부동산의 용도(숙박시설)� 등 감안할 때

수익가치의 정당성이 인정되는 바 수익성에 입각하여 가치추정 하되,� 비용성에 입각한 원가방식 또한 병용

하여 가치를 추정하였음.�

가.� 원가방식에 의한 준공 후 가치 산정 시 토지가치는 인근의 감정평가 전례 수준,�거래사례 수준 및 호가동향

등을 참고하여 가격 범위 결정하였고,�건물가치는 사업시행자가 제시한 설계도면 등을 기초로 구조,�용재 및

이용상황 등의 일반적인 사항 등을 건물신축단가표상 재조달원가 분석,�물리적,�경제적,�기능적 감가에 대한

고려 등을 통해 가격범위를 추정하고,�이에 적정 사업자 이윤(귀 제시 20%로 함)을 합산하여 해당 사업의

완공 후 가치범위를 제시하였음.

Executive Summary

- 2 -

나.� 수익방식에 의한 준공 후 가치 산정 시 호텔의 경영성과를 나타내는 지표인 평균객실가격(ADR:� Average�

Daily� Rate),� 객실이용률(OCC:� Occupancy� Rate),� 판매가능 객실당 수입(RevPAR:� Revenue� Per�

AvailableRoom)을 추정하여 산정하였음.�

n 검토기간

본 보고서의 검토기간은 2016년 11월 07일 ~� 2016년 11월 11일임.

n 검토의 전제

가.� 본 보고서는 사업시행자가 제시한 사업계획서 및 수지분석표,� 허가관련 서류,� 건축개요 등의 일련의 자

료를 기초로 작성되었으며,� 제시된 기초자료 및 향후 개발계획 등에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생

하는 경우에는 검토 결과가 달라질 수 있으므로 의사결정 시 유의 바람.

나.� 본 보고서상 기술된 예측 또는 예상은 검토일 현재 예상되는 공급 및 수요,� 시장상황 등이 지속적으로

안정된 경제상황을 전제로 하였음.

다.� 본 보고서상 부동산의 완공 후 가치는 단일 가격으로 고정되기 보다는 상하의 일정한 가치 범위로 나타나

는 것이 일반적인 바,� 본 검토에서는 이 같은 부동산 가치의 특성을 전제로 하여 대상 부동산의 적정가치

수준을 가치 범위로 제시하였음.

n 참고사항 및 유의사항

가.� 본 보고서는 본 숙박시설의 준공을 전제로 검토한 바,� 의뢰인이 제시한 건축 개요 및 사업계획 등의 자료

를 기초로 작성되었으며,� � 이와 관련 제시된 자료와 관련한 법률적,� 기술적 및 물리적 부분에 대한 검토는

본 보고서에 포함되지 아니하였으며 제시된 기초자료 등에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생하는 경우에

는 검토 결과가 달라질 수 있으므로 의사결정시 유의하기 바람.

나.� 본 보고서는 과거의 경기,� 부동산시장의 추세 및 향후 부동산시장 전망에 대한 추정치를 반영하여 비교분

석 하였으며,� 기준시점 현재 예측 불가능한 대내 ․ 외적인 시장환경변화에 따른 영향은 본 보고서의 범위에해당되지 않으며,� 향후 대내 ․ 외적인 시장환경의 변화가 발생하거나 개발계획이 달라질 경우 본 분석내용

과 차이가 발생할 수 있음.

Executive Summary

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2. 사업 개요

n 사업부지 개요

항 목 내 용 비 고

대 지 위 치 서울특별시 종로구 관철동 177,� 178-1

용 도 지 역 일반상업지역

대 지 면 적

공부상면적 제외 면적 실사용 대지면적제외 면적

:� 도로 후퇴부분221.4㎡ 48.5㎡ 172.9㎡

도 로 4M� 도로(3면)에 접함

용 도 숙박시설(여관 39실)� 및 근린생활시설

건 축 면 적 101.88㎡ 건폐율:� 58.92%

연 면 적 1,167.6㎡ 용적률:� 560.37%

건 물 규 모 지상 11층 /� 지하 2층 -

주 위 환 경

Executive Summary

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n 건축계획



지 역 지 구도시지역,� 일반상업지역,� 방화지구,� 지구단위계획구역,� 중심지

미관지구

도 로 4M�도로(3면)에 접함

용 도 일반숙박시설(여관 39실)� 및 근린생활시설

대 지 면 적221.4㎡(공부상)� -� 48.5㎡(도로후퇴)�

=� 172.9㎡(실사용 대지면적)

건 축 면 적 101.88㎡ -

연면적

지상 968.88㎡ -

지하 198.72㎡ -

계 1,167.60㎡ -

건 폐 율 58.92% 법정 :� 60%� 이하

용 적 률 560.37% 법정 :� 562.72%�이하


건 물 높 이 29.4M 법정 :� 30M

건 물 구 조 철근콘크리트구조 -

정 화 조 F.R.P분뇨정화조 100인용 법정 :� 86인용

조 경 계 획 법정 해당없음.� -

주 차 계 획

법정주차 일반숙박시설 (1,167.60/268=4.36대 이하) 주차설치제한지역

계획 3대(자주식)

비 고기준용적률 :� 480%(공동개발 권장)

허용용적률 :� 480%� +� 82.72%� =� 562.72%

Executive Summary

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3. 사업성 분석 및 타당성 분석

n 조성 완료 후 가치의 추정

본 건 건물의 수익성부동산으로서의 특성 및 시장거래관행 등 감안할 때 수익성에 기반을 둔 가치추정액에

70%의 가중치 비중을 두며,� 또 다른 방식인 원가방식에 의한 가치추정액에 30%의 가중치를 부여하여

해당 부동산의 준공후 자산가치를 추정하였음.�

(단위 :� 원)

구분

조성 후 가치 추정 범위

원가방식 수익방식

하한 상한 하한 상한

금액 10,802,880,000 12,556,152,000 14,249,000,000 16,105,000,000

가중치 30% 70%

1)자산가치 범위 13,215,000,000� ~� 15,040,000,000

1)� 중위값 기준하여 추정하였음.�

n 사업 타당성 분석

(단위 :� 원)

구 분 하한가 중간값 상한가

조성 후 가치 추정 범위 13,215,000,000 14,128,000,000 15,040,000,000

총 투자비용

(토지비,� 공사비,� 제세공과금 등)10,087,712,870

가치발생분

(준공 후 가치 -� 총 투자비용)3,127,000,000 4,040,000,000 4,952,000,000

(가치발생분 :� 백만원 미만 절사)

본 사업이 정상적으로 이루어진 경우 본 사업의 NPV(Net� Present� Value)는 3,127,000,000원 ~�

4,952,000,000원으로 NPV가� 0� 이상인 투자로서 투자의 경제적 타당성은 있는 것으로 판단됨.�

Executive Summary

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또한,� 수익률 측면에서 판단시 국토교통부 발표 자료에 의하면 오피스빌딩의 경우 7.48~8.79%(2015년-

도심),� 중대형상가의 경우 7.18~8.02%(2015년-도심)의 투자수익률을 보이고 있고,� 2016년 2분기 오피

스빌딩의 투자수익률은 5.4%(CBD),� 상가의 경우 5.28%(도심)의 투자수익률임을 고려할 때 본 건의 경

우 본 건물의 특성(숙박시설)을 고려한 개발사업의 RISK� 등을 다소 높게 고려한다고 봐도 하한가(준공 후

가치)에도 수익률이 23.66%� 수준이며,� 상한가(준공 후 가치)에는 32.93%� 수준으로 수익률이 높은 수준

인 것으로 판단되어 본 사업의 경제적 타당성은 있는 것으로 판단됨.�

서울특별시 종로구 관철동 177번지 외 1필지 소재

숙박시설 신축사업 타당성 검토 보고서

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목 차 Contents 서울특별시 종로구 관철동 177번지 외 1필지 소재

「숙박시설 신축사업」타당성 검토 보고서

01 보고서 개요 ······················································································································· 8

Ⅰ. 보고서의 개요

Ⅱ. 검토의 전제조건 등

02 개발사업 개요 ················································································································ 13

Ⅰ. 건축개요

Ⅱ. 관련도면

Ⅲ. 현장사진

03 개발환경 분석 ················································································································ 23

Ⅰ. 서울특별시 종로구 지역 분석

Ⅱ. 사업대상지의 현황 분석

04 시장환경 분석 ················································································································ 50

Ⅰ. 최근 경제동향과 경기판단

Ⅱ. 관광동향 분석

Ⅲ. 호텔시장 환경 동향

05 타당성 검토 ···················································································································· 78

Ⅰ. 법적 타당성 검토

Ⅱ. 조성 후 가치의 검토

Ⅲ. 사업 투자비의 적정성 검토

Ⅳ. 사업 타당성 분석



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� � � � � � �

01 보고서 개요

Ⅰ. 보고서의 개요

Ⅱ. 검토의 전제조건 등



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I 보고서의 개요

1. 검토의 목적과 범위

가.� 보고서의 목적

본 보고서는 「서울특별시 종로구 관철동 177번지 외 1필지 소재 숙박시설 신축사업」에 대한 조성 후 가치

산정 및 비용 ·�편익 분석을 통한 타당성을 검토하여 귀 사의 업무추진과 관련된 의사결정을 지원하는 데 그

목적이 있음.

나.� 보고서의 범위

본 보고서는 사업시행자가 제시한 자료(사업계획서,� 사업수지분석표,� 허가관련 서류,� 건축개요 등)� 및 기타

입수 가능한 공시자료 등을 기초로 법적 ·� 사회적 ·� 경제적 개발환경 등을 검토하여 당해 사업의 사업성 검

토를 수행함.

2. 타당성 검토 방법

가.� 본 보고서는 숙박시설 신축사업 추진을 위한�예상 조성 후 가치의 검토 및 비용 ·� 편익 분석을 통한 타

당성을 검토하였으며,� 경제적 타당성 분석은 NPV(Net� Present� Value)법을 활용하도록 함.�

� � � (NPV는 투자 현금유입액의 현재가치에서 현금유출액의 현재가치를 차감한 순현재가치로서 NPV가� 0보

다 큰 경우 경제적 타당성이 있는 투자안으로 인정함)�

나.� 조성 후 가치는 본 사업지와 유사한 사례를 포착할 수 없어,� 시장성에 입각한 가치 추정은 곤란함.� 다

만 검토시점일 현재 신축 중으로 현재 수익을 창출하고 있는 상태가 아니나,� 대상 부동산 인근에 유사

용도(숙박시설)의 ADR,� OCC� 등의 수익자료 파악이 가능하며,� 본 건 부동산의 용도(숙박시설)� 등 감안

할 때 수익가치의 정당성이 인정되는 바 수익성에 입각하여 가치추정 하되,� 비용성에 입각한 원가방식

또한 병용하여 가치를 추정하였음.�

� 1)�원가방식에 의한 준공 후 가치 산정 시 토지가치는 인근의 감정평가 전례 수준,�거래사례 수준 및 호가동향

등을 참고하여 가격 범위 결정하였고,�건물가치는 사업시행자가 제시한 설계도면 등을 기초로 구조,�용재 및

이용상황 등의 일반적인 사항 등을 건물신축단가표상 재조달원가 분석,�물리적,�경제적,�기능적 감가에 대한

고려 등을 통해 가격범위를 추정하고,�이에 적정 사업자 이윤(귀 제시 20%로 함)을 합산하여 해당 사업의



- 10 -

완공 후 가치범위를 제시하였음.

� 2)� 수익방식에 의한 준공 후 가치 산정 시 호텔의 경영성과를 나타내는 지표인 평균객실가격(ADR:� Average�



다.� 본 건 대지면적 중 일부(48.5㎡)는 도로후퇴 부분으로서 이에 따른 토지사용․ 수익에의 제한정도를 감안하

되,�전체 대지면적이 일괄로 거래되는 시장거래관행 등 감안하여 일괄로 추정하였음.�

라.� 수익방식에 의한 준공후가치 산정 시 호텔의 경영성과를 나타내는 지표인 평균객실가격(ADR:� Average�



3. 검토기간

본 보고서의 검토기간은 2016년 11월 07일 ~� 2016년 11월 11일임.



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II 검토의 전제조건 등

1. 검토의 전제조건

가.� 본 보고서는 사업시행자가 제시한 사업계획서 및 수지분석표,� 허가관련 서류,� 건축개요 등의 일련의 자

료를 기초로 작성되었으며,� 제시된 기초자료 및 향후 개발계획 등에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생

하는 경우에는 검토 결과가 달라질 수 있으므로 의사결정 시 유의 바람.

나.� 본 보고서상 기술된 예측 또는 예상은 검토일 현재 예상되는 공급 및 수요,� 시장상황 등이 지속적으로

안정된 경제상황을 전제로 하였음.

다.� 본 보고서상 부동산의 완공 후 가치는 단일 가격으로 고정되기 보다는 상하의 일정한 가치 범위로 나타나

는 것이 일반적인 바,� 본 검토에서는 이 같은 부동산 가치의 특성을 전제로 하여 대상 부동산의 적정가치

수준을 가치 범위로 제시하였음.

2. 보고서 이용의 한계

가.� 본 보고서의 내용은 당사의 서면 동의 없이 무단 복사,� 인용(또는 재인용),� 발췌 및 배포를 금하며,� 당

법인은 의뢰인의 제시한 자료에 대해 그 정확성 및 신뢰성을 확인하기 위한 별도의 감사를 실시하지 않

았으므로 모든 정보의 정확성을 보장하지는 않으며,� 이러한 자료들로부터 도출된 결과나 오류,� 누락 등

의 가능성에 대해서는 당사는 그 완전성을 보장할 수 없으며 이에 대해 책임지지 않음

나.� 본 보고서는 당해 개발사업 관련 의사결정에 필요한 정보를 제공하는 것으로서,� 본 보고서 이용자의 관

련 의사결정을 대신할 수는 없으며 본 보고서 정보이용에 따른 어떠한 유형 ․ 무형의 손실에 대해서 당

사는 책임지지 않음.

3. 참고사항 및 유의사항

가.� 본 보고서는 본 숙박시설의 준공을 전제로 검토한 바,� 의뢰인이 제시한 건축 개요 및 사업계획 등의 자료

를 기초로 작성되었으며,� � 이와 관련 제시된 자료와 관련한 법률적,� 기술적 및 물리적 부분에 대한 검토는

본 보고서에 포함되지 아니하였으며 제시된 기초자료 등에 중요한 오류 또는 변동사항이 발생하는 경우에

는 검토 결과가 달라질 수 있으므로 의사결정시 유의하기 바람.



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나.� 본 보고서는 과거의 경기,� 부동산시장의 추세 및 향후 부동산시장 전망에 대한 추정치를 반영하여 비교분

석 하였으며,� 기준시점 현재 예측 불가능한 대내 ․ 외적인 시장환경변화에 따른 영향은 본 보고서의 범위에해당되지 않으며,� 향후 대내 ․ 외적인 시장환경의 변화가 발생하거나 개발계획이 달라질 경우 본 분석내용

과 차이가 발생할 수 있음.



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� � � � � � �

02 개발사업 개요

Ⅰ. 건축개요

Ⅱ. 관련도면

Ⅲ. 현장사진



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I 건축개요

1. 설계 개요



지 역 지 구도시지역,� 일반상업지역,� 방화지구,� 지구단위계획구역,�

중심지미관지구

도 로 4M�도로(3면)에 접함

용 도 일반숙박시설(여관 39실)� 및 근린생활시설

대 지 면 적221.4㎡(공부상)� -� 48.5㎡(도로후퇴)�

=� 172.9㎡(실사용 대지면적)

건 축 면 적 101.88㎡ -

연면적

지상 968.88㎡ -

지하 198.72㎡ -

계 1,167.60㎡ -

건 폐 율 58.92% 법정 :� 60%�이하

용 적 률 560.37% 법정 :� 562.72%� 이하


건 물 높 이 29.4M 법정 :� 30M

건 물 구 조 철근콘크리트구조 -

정 화 조 F.R.P분뇨정화조 100인용 법정 :� 86인용

조 경 계 획 법정 해당없음.� -

주 차 계 획

법정주차 일반숙박시설 (1,167.60/268=4.36대 이하) 주차설치제한구역

계획 3대(자주식)

비 고기준용적률 :� 480%(공동개발 권장)

허용용적률 :� 480%� +� 82.72%� =� 562.72%



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2. 층별 면적 개요

구분 용도 바닥면적(㎡) 비고

지하층

2층 기계실,� 빗물저수조,� 물탱크실,� 창고 등 99.36

1층 근린생활시설(일반음식점) 99.36

지하층 소계 - 198.72

지상층

1층 일반숙박시설(여관:� 로비,� 계단실) 33.36

2층 일반숙박시설(여관:� 객실3실) 93.84










옥탑1층 계단실 12.60 연면적 제외

지상층 소계 일반숙박시설(여관:� 객실 39실) 968.88

합 계 일반숙박시설(여관:� 객실 39실/근린생활시설) 1,167.60



- 16 -

3. 조감도 등

[� 조 감 도 ]



- 17 -

[� 좌측면도 및 배면도 ]

[� 정면도 및 우측면도 ]



- 18 -

4. 위치도



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지상 1층 평면도 지상 2층 평면도

II 관련도면

지하 1층 평면도 지하 2층 평면도



- 20 -

지상 3~11층 평면도 옥탑 1층 평면도



- 21 -

III 현장사진

[� 사진촬영 위치도 ]

①� [� 사업대상지 전경 ] ②� [� 주 위 환 경 ]



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③� [� 주 위 환 경 ] ④� [� 주 위 환 경 ]

⑤� 서측 방향 [� 주 위 환 경 ] ⑤� 북측 방향 [� 젊음의 거리 전경 ]



- 23 -

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03 개발환경 분석

Ⅰ. 서울특별시 종로구 지역 분석

Ⅱ. 사업대상지의 현황 분석



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I 서울특별시 종로구 지역 분석

1. 입지환경 분석

<광역지도> <세부지도>

-� 종로구는 조선왕조 건국시 배산임수를 기본바탕으로 세워진 지형적 특징을 가지고 있으며,� 서울특별시

중심부에 위치하여 정치․경제․문화․행정의 중심지로서 중추적인 기능을 수행해오고 있는 지역이며,� 주요간

선도로가 있는 교통의 요충지임.� 종로1~6가와 세종로 인근지역은 평탄지이고,� 북한산․북악산․인왕산 및

낙산에 인접한 지역은 비교적 완만한 경사지이며,� 기타 지역은 약간의 경사지 및 평지가 혼합되어 있음.

-� 북측으로는 구기동․평창동 일부가 북한산 국립공원에서 시작되면서 북한산 남장대는 경기도 고양시와 경

계를 이루고 있음.� 남측으로는 청계천과 접하고,� 서측으로는 의주로(서대문로타리)를 경계로 서대문구와

접하며,� 동측으로는 난계로와 신설동로타리를 경계로 동대문구와 접하고,� 북악터널과 낙산성곽을 경계로

성북구와 접하고 있음.�

-� 종로구 전체 면적은 23.9㎢로 서울시 전체의 3.96%에 해당함.� 총 면적 중에서는 임야면적이 9.5㎢

(39.7%)로 가장 넓은 면적을 차지하고 있으며,� 그 중에는 북한산․북악산․인왕산 등 산과 경복궁․창덕궁․종묘 등 고적이 많은 면적을 차지하고 있음.� 다음으로 대지가 8.2㎢(34.3%)이며,� 실제 도심의 생활 활

용면적은 6㎢에 그치고 있음.



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구분

2014.년 인구변화 2015.10월 인구변화

총인구수

(명)

세대수

(가구)

세대당

인구(명)

전년대비

인구증감(%)

총인구수

(명)

세대수

(가구)

세대당

인구(명)

전년대비

인구증감(%)

합 계 156,993� � 73,101� 2.15� -1.43 155,433� 72,890� 2.13� -0.99

청운효자동 14,308� � 5,830� 2.45� -1.79 14,170� 5,749� 2.46� -0.96

사직동 9,774� � 4,400� 2.22� -0.86 9,662� 4,356� 2.22� -1.15

삼청동 3,058� � 1,461� 2.09� -4.69 2,967� 1,415� 2.10� -2.98

부암동 10,933� � 4,494� 2.43� -1.32 10,758� 4,434� 2.43� -1.60

평창동 19,393� � 7,416� 2.62� -0.7 19,215� 7,359� 2.61� -0.92

무악동 8,376� � 3,174� 2.64� -1.72 8,583� 3,191� 2.69� 2.47

교남동 4,921� � 2,426� 2.03� -6.86 4,844� 2,347� 2.06� -1.56

가회동 5,070� � 2,286� 2.22� -2.66 4,851� 2,191� 2.21� -4.32

종로1.2.3.4가동 7,894� � 5,416� 1.46� 1.55 7,938� 5,528� 1.44� 0.56

종로5.6가동 5,744� � 3,119� 1.84� -2.33 5,787� 3,278� 1.77� 0.75

이화동 8,814� � 4,481� 1.97� -1.22 8,708� 4,503� 1.93� -1.20

혜화동(명륜)� � 17,761� � 9,169� 1.94� 0.1 17,841� 9,291� 1.92� 0.45

창신제1동 6,209� � 3,321� 1.87� -1.5 6,041� 3,276� 1.84� -2.71

2. 인문환경 분석

가.� 인구변동 분석

1)� 시군구 단위 인구변동 추이

(2015.12,� 종로구청 자치행정과,� 국가통계포털 KOSIS)

� � � � � � � � � � � 구 분

� � 연도별

세대수

(가구)

전년대비 증감

(%)

인구수

(명)

전년대비 증감

(%)

세대당 인구

(명)

2013 73,693 (-)2.60 160,070 (-)3.11 2.17

2014 73,101 (-)0.80 156,993 -1.92 2.15

2015.11 72,890 -0.29 155,433 -0.99 2.13

종로구의 2015년 10월 말 인구는 155,433명으로 전년 말 대비 (-)1.92%� 감소하였으며,� 세대수 역시

72,890가구로 (-)0.29%가� 감소하였는바,� 최근 3개년 지속적으로 구내 인구 및 세대수가 감소하고 있는

추세임.� �

2)� 동별 인구변동추이

(2015.12,� 종로구청 자치행정과,� 국가통계포털 KOSIS)



- 26 -

구분

2014.년 인구변화 2015.10월 인구변화

총인구수

(명)

세대수

(가구)

세대당

인구(명)

전년대비

인구증감(%)

총인구수

(명)

세대수

(가구)

세대당

인구(명)

전년대비

인구증감(%)

창신제2동 10,201� � 4,567� 2.23� -3.76 9,897� 4,501� 2.20� -2.98

창신제3동 7,939� � 3,006� 2.64� -2.89 7,782� 2,960� 2.63� -1.98

숭인제1동 6,973� � 3,161� 2.21� -2.72 6,845� 3,135� 2.18� -1.84

숭인제2동 9,625� � 5,374� 1.79� 1.86 9,544� 5,376� 1.78� -0.84

2015년 10월 기준 종로구의 동별 인구분포를 살펴보면 인구 최다 동은 평창동으로 19,215명이며,� 인구

최소 동은 삼청동으로 2,967명임.� 동별 인구수는 전체적으로 소폭 감소세임.�

3)� 전출입현황

(2015.12,� 국가통계포털 KOSIS,� 단위:명)

연도별 구분총이동(명) 시도내 이동 시도간 이동

순이동전입 전출 전입 전출 전입 전출

2014

서울 1,573,594 1,661,425 602,622 602,622 475,571 563,402 -87,831

종로구 24,191 27,484 11,243 14,657 8,441 8,320 -3,293

2015년 10월 현재 발표된 종로구의 2014년 총 인구이동은 전입 24,191명,� 전출 27,484명으로 순이동

은 ()3,293명임.� 시도내 이동은 전입 11,243명,� 전출 14,657명이며,� 시도간 이동은 전입 8,441명,� 전출

8,320명임.

4)� 연령별 인구구조(인구피라미드)

(2015.12,� 종로구 월별인구통계,� 단위:명)

연도 연령연령별

인구(명)남자(명) 여자(명)

2015

11

합계 76,722 78,599 155,321

0~9세 4,759 4,447 9,206

10~19세 7,699 7,137 14,836

20~29세 11,843 11,477 23,320

30~39세 10,964 10,952 21,916

40~49세 13,029 13,467 26,496

50~59세 13,004 12,520 25,524

60~69세 8,168 8,874 17,042

70세이상 7,284 9,815 17,099



- 27 -

나.� 주택 수 및 보급률

(2015.12,� 종로구 2015통계연보)

연도일반

가구수

합 계

(호)

유형별 주택 수(호)보급률

(%)단독

주택

다가구

주택아파트

연립

주택

다세대

주택기타

2012 59,286 54,869 10,271 17,888 11,263 5,527 9,191 729 92.5

2013 59,981 55,379 10,096 17,824 11,779 5,557 9,394 729 92.3

2014 60,684 55,275 9,701 17,654 12,113 5,592 9,486 729 91.1

*보급률 =�주택수 합계(호)� /� 일반가구수

다.� 공공 및 편익시설 등 변동 추이

1)� 의료기관 현황

(2015.12,� 종로구2015통계연보)

연도 종합병원 병원 의원 치과 한방병원 한의원 보건소 보건분소 부속의원

20144

(2,855병상)

2

(117병상)

167

(136병상)

168

(40병상)

1

(31병상)

128

(-� 병상)1 1 5

2)� 학교현황

(2015.12,� 종로구2015통계연보)

연도 유치원 초등학교 중학교 고등학교 전문대 대학교 대학원 기타학교

2014 17 14 9 15 2 3 26 6

3)� 주택건설실적(주택유형별 건설실적)� �

(2015.12,� 국가통계포털 KOSIS,� 단위:호)

연도 구분 계 단독 다가구(동수) 다세대 연립 아파트

2015

‘10

전국 355,983 39,601 14,557 74,609 10,481 216,735

수도권 162,530 7,694 3,972 63,030 3,679 84,155

서울 54,109 850 689 30,490 851 21,229



- 28 -

3. 개발환경 분석 (2015.01� 종로구청 도시개발과)

가.� 돈의문뉴타운사업

1)� 목적

� �

� -� 역사 문화 복원 및 살기 좋은 뉴타운 건설

� -� 성곽복원 및 문화벨트 조성으로 역사가 묻어나는 타운 건설

� -� 기반시설이 갖춰진 쾌적한 도심지 배후 주거단지 조성

2)� 사업개요

n 현황

사업기간 2003.11� 뉴타운지구지정 후 각�구역별로 절차 진행 중,� 2018� 준공 예정

사업규모 6개 구역 토지 199,583.3㎡

추진현황 및 일정

-� 2003.11.18� :� 뉴타운지구 지정 고시(서울시고시 제2003-372호)

-� 2005.03.10� :� 교남뉴타운지구 개발기본계획 공고(서울시공고 제2005-322호)

-� 2006.12.06� :� 돈의문1구역 조합설립인가

-� 2007.12.13� :� 돈의문2구역 조합설립추진위원회 승인(위원장 이만로)

-� 2008.07.10� :� 환경영향평가 협의완료

-� 2009.01.02� :� 돈의문뉴타운개발 기본계획 변경 공고

-� 2009.01.29� :� 서울시 도시 및 주거환경 정비 기본계획 변경 공고

-� 2009.01.29� :� 돈의문3구역 도시환경정비구역 지정(변경)� 공람공고

-� 2009.07.02� :� 돈의문3구역 도시환경정비구역(변경)지정

-� 2009.07.24� :� 돈의문1구역 사업시행인가고시

-� 2009.12.11� :� 돈의문3구역 사업시행인가 고시(종로구고시 제2009-78호)

-� 2010.04.02� :� 소송패소(사업시행인가)

-� 2010.06.08� :� 돈의문1구역 도시환경정비사업 조합설립(변경)인가

-� 2010.09.24� :� 돈의문1구역 도시환경정비사업시행변경인가 고시(종로구 고시 제2010-54호)�

-� 2012.04.06� :� 돈의문1구역 관리처분계획인가

-� 2012.12.21� :� 돈의문3구역 도시환경정비사업 사업변경인가고시

-� 2013.03.14� :� 돈의문 도시환경정비계획(경미한 변경)� 결정고시

-� 2014.10.27� :� 돈의문 1구역 착공신고

-� 2015.3.20� � :� 돈의문 1구역 도시환경정비사업 (경미한변경)인가 고시

정비 및

관리계획사항

� � 1구역 :� 교남동 62-1� 일원,� 151,745.5㎡� (계획정비구역)

� � 2구역 :� 교남동 28� 일원,� 6,801.4㎡� (계획정비구역)

� � 3구역 :� 평동 222� 일원,� 8,844.4㎡� (계획정비구역)

� � 4구역 :� 평동 164� 일원,� 12,720.0㎡� (계획관리구역)

� � 5구역 :� 평동 108-1� 일원,� 16,617.0㎡� (자율정비구역)

� � 6구역 :� 평동 166� 일원,� 2,855.0㎡� (자율정비구역)

영향권 평동 164번지 일대(교남,� 교북,� 송월,� 홍파,� 평,� 행촌동 일부)



- 29 -

n 관련자료(도면 등)

<돈의문뉴타운 위치도> <돈의문뉴타운지구 구역별 위치도>

<돈의문뉴타운 개발기본계획> <돈의문뉴타운 도시기반시설 설치계획도>



- 30 -

3)� 지역에 미치는 영향

-� 2003년11월 뉴타운지구의 지정으로 지구내의 부동산가격이 급상승하여 2008년 3/4분기까지 강보합세

를 유지하였으나,� 2008년 4/4분기이후 전반적인 경기침체에 따른 거래 침체,� 부동산경기의 하락으로 토

지가격은 하락세를 보여 왔음.� 2009년 2/4분기 이후에는 거래량의 증가 및 1구역․3구역의 사업시행인가

등으로 인해 가격수준은 강보합세를 보였음.

-� 돈의문1구역의 경우 2012년 4월 관리처분계획인가를 받아 2014년 10월 착공후 공사 중에 있으며,� 입

지적 장점 등으로 인하여 사업진척은 양호한 상황임.� 이주과정에서 인접지역의 일부 지가상승을 초래한

것으로 판단됨.� �

-� 돈의문3구역은 2009년 7월에 사업시행인가 및 2010년 5월 조합원 분양신청 완료하였으나 이후 사업진

척도가 미미한 편임.� 2014년 관리처분계획인가를 추진하고 있으며 전반적인 경기침체의 영향으로 지가

에 미치는 영향은 적으며 보합세를 나타낼 것으로 판단됨.� 돈의문2구역은 추진위 설립이후 2015.10월

현재까지 특별한 진척상황 없는 상태로서 3구역과 마찬가지로 인근 지가에 미치는 영향은 미미한 편임.� �



- 31 -

나.� 창신․숭인 도시재생사업(도시재생 선도지역)�

1)� 창신․숭인 도시재생사업의 목적

� -� 도시기반시설(공원,� 도로 등)� 확충,� 열악한 주거공간을 쾌적한 주거환경공간으로 조성

� -� 지역산업 발전 방안 및 도심산업 유치

2)� 사업 개요

n 현황

유형 근린재생형대수 11,000호

대상지역 창신1․2․3동,� 숭인1동 일대

사업면적 � 830,130㎡(창신1동 남측 제외)

사업기간 2014년~2017년

추진현황

-� 2007년 4월 30일 재정비촉진지구 지정

-� 2013년 6월 13일 재정비촉진지구 해제계획 발표

-� 2013년 7월 18일 ~� 8월 26일 주민의견청취(실태조사)�

-� 2013년 10월 10일 창신숭인 재정비촉진지구 지정 해제

-� 2014년 5월 7일 도시재생선도지역 지정

-� 2014년 7월 29일 도시재생지원센터 개소

-� 2014년 8월 20일 도시재생운영협의회(1차)�

-� 2014년 9월 25일 활성화계획 주민설명회(전체)�


-� 2014년 10월 10일 주민토론회(주관 :� 종로구의회)�

-� 2014년 10월 15일 서울특별시 도시계획위원회 심의 -� 원안가결

-� 2014년 11월 12월 국토교통부 활성화계획 승인


-� 2015년 1월 21일 서울특별시 도시계획위원회 심의(단위업무조정)� -� 원안가결

-� 2015년 2월 4일 활성화계획 주민설명회(전체)�

-� 2015년 2월 26일 활성화계획 고시

영향권 창신동 전체지역과 숭인동 주거지역 중 숭인근린공원 서측 지역



- 32 -


<창신․숭인 도시재생사업 구상도>


-� 2007년 4월 재정비촉진지역으로 선정된 이후 창신․숭인 재정비촉진지구 토지가격은 2009년 2/4분기 이

후 부동산시장의 회복세와 더불어 당해 사업에 대한 기대감이 부동산시장에 반영되면서 상승국면으로 돌

아선 이후,� 2010년 상반기에 재정비촉진계획 및 지형도면의 고시 등 사업의 진행으로 인해 강보합세를

보였음.� 그러나,� 2012년 1월에 서울시에서 뉴타운 및 재개발신정책을 발표,� 사업성재평가 및 사업진행여

부를 위한 실태조사,� 2013년 초 뉴타운출구전략의 발표 등으로 인하여 당해지역의 가격은 약보합세로

전환된 가운데 2013년 10월 재정비촉진지구의 지정해제와 더불어 재정비촉진지구 이전의 상태로 용도

지역,� 지구,� 도시관리계획 등을 전면 환원함에 따라 다시 하락세를 나타내었음.

-� 2014년 5월 도시재생선도지역으로 지정되고 2015년 2월 도시환경 재생,� 봉제 재생,� 관관 자원화를 목

표로 하는 「도시재생선도지역 근린재생형 활성화계획」이 고시되는 등 약 200억원의 재원조달이 계획되면

서 토지가격에 영향을 미쳐 약보합세를 보일 것으로 판단됨.



- 33 -

사업기간 2007.7� 세운재정비촉진계획 결정 후 현재 촉진계획 변경 중

사업규모세운4구역 도시환경정비사업:� 예지동 85번지 일대 33,262.9㎡.

세운2구역 도시환경정비사업:� 장사동 67번지 일대 38,962.6㎡.


1)� 세운4구역 도시환경정비사업

-� 2007.01.25� :� 도시계획시설(광장,도로,시장)� 결정(변경)� 및 지형도면 고시

-� 2007.06.20� :� 세운재정비촉진지구변경 및 재정비촉진계획(안)� 공람 공고

-� 2007.07.19� :� 세운재정비촉진지구 재정비촉진계획(안)� 공청회 개최

-� 2007.07.30� :� 세운재정비촉진계획(1단계 구간)� 결정 및 지형도면 고시

-� 2007.09.14� :� 세운4구역 사업시행자 변경지정(종로구청장→SH공사 사장)

-� 2008.07.22~08.05� :� 세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정(안)� 및 1단계 구간 재정비

촉진계획 변경결정(안)� 공람공고(제2008-463호)

-� 2008.12.17� :� 세운녹지축 조성사업 착공식(현대상가 철거)

-� 2009.01.12� :� 교통영향분석․개선대책 심의위원회 심의(수정가결)

-� 2009.02.26� :� 환경영향평가 협의내용 통보(서울시→종로구청)

-� 2009.03.03� :� 건축위원회 심의(조건부 보고)

-� 2009.03.19� :� 세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정,� 1단계구간 재정비촉진계획 변경결

정 및 지형도면 고시(서울특별시고시 제2009-107호)

-� 2009.06.29� :� 문화재청 ‘국가지정문화재 현상변경 등 허가’� 심의신청

-� 2010.05.12� :� 문화재위원회 심의(결과:� 조건부 가결)

-� 2011.04.28� :� 재정비촉진계획 변경용역 시행(4월~8월)

-� 2012.01.20� :� 촉진계획 변경 T/F팀 구성.운영

-� 2013.06.25� :� 서울시 세운 재정비촉진계획 변경(안)� 발표-소규모분할개발

-� 2013.07.25� :� 세운 재정비촉진계획 변경(안)� 공람 공고(~13.08.08)

-� 2014.03.17� :� 세운 재정비촉진계획 변경 결정 및 지형도면 고시

-� 2015.10� 현재 :� 재정비촉진계획(변경)� 결정고시 준비 중

다.� 세운2․4구역 도시환경정비사업

1)� 사업개요

n 현황



- 34 -


2)� 세운2구역 도시환경정비사업

-� 2006.10.26� :� 세운재정비촉진지구 지정고시

-� 2008.07.22~08.05� :� 세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정(안)� 및 1단계 구간 재정비

촉진계획 변경결정(안)� 공람공고(제2008-463호)

-� 2008.08.13� :� 제187회 임시회 제1차 본회의 의견청취 의견채택

-� 2008.08.18� :� 공람공고 결과 및 구의회 의견청취결과 제출(구→시)

-� 2009.03.19� :� 세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정,� 1단계구간 재정비촉진계획 변경결

정 및 지형도면 고시(서울특별시고시 제2009-107호)

-� 2011.04.28� :� 재정비촉진계획 변경용역 시행(4월~8월)

-� 2012.01.20� :� 촉진계획 변경 T/F팀 구성.운영

-� 2013.06.25� :� 서울시 세운 재정비촉진계획 변경(안)� 발표-소규모분할개발

-� 2014.03.06� :� 세운 재정비촉진계획 변경(안)� 공람 공고(~3.20)

-� 2014.03.27� :� 세운 재정비촉진계획 변경 결정 및 지형도면 고시

� � � � � � � � � � � � � (서울특별시고시 제2014-119호)

-� 2015.10� 현재 :� 주민대표회의(조합설립추진위원회)� 구성 준비 중

영향권 장사동 67번지 및 예지동 85번지 일대 (장사동 및 예지동 일부)


<세운4구역 위치도> <세운4구역 조감도>



- 35 -


-� 세운4구역은 2007년 7월 세운재정비촉진계획 결정 및 지형도면 고시 이후 사업시행자가 SH공사로 변경

되며 2009년 3월 1단계구간 재정비촉진계획이 변경결정 되었으나,� 09년 촉진계획 한계 진단,� 여건변화

등을 고려하여 2013.06.25.� 세운 재정비촉진계획 변경(안)이 새로이 발표되고 공람,� 공고를 거쳐 2014

년 1월 현재 재정비촉진계획 변경 결정 고시를 준비하고 있는 상태임.�

-� 세운2구역은 2006년 10월 세운재정비촉진지구 지정고시 이후 2009년 3월 재정비촉진계획 결정되었으

나,� 4구역과 마찬가지로 09년 촉진계획 한계 진단,� 여건변화 등을 고려하여 2013.06.25.� 세운 재정비

촉진계획 변경(안)이 새로이 발표되고 공람,� 공고를 거쳐 2014년 1월 현재 재정비촉진계획 변경 결정

고시 및 조합설립추진위원회 구성을 준비하는 상태임.�

� �

-� 세운4구역 및 세운2구역은 개발사업 시행예정인 지역으로서 개발사업의 진행정도에 따른 국지적인 가격

상승요인이 존재하나,� 장기간의 경기침체로 인하여 현재까지 보합세를 보이며 가시적인 가격상승효과는

없음.� 또한 13년 6월 발표된 촉진계획 변경(안)에 따라 사업성 축소(4구역:� 높이 122.3m(36층)⇒70m

이하(18층),� 2구역:� 124.9m⇒70,� 50m이하,� 35개 구역으로 분할 개발)되어 지가는 약보합세를 나타낼

것으로 판단됨.� 다만,� 향후 개발계획 및 추진일정에 대한 관계기관의 협의가 진척되고 부동산 시장상황이

개선되어 재정비사업이 활성화될 경우 가격상승 가능성이 존재함.� �



- 36 -

4. 경제환경 분석

가.� 지역경제 현황 분석

-� 사업체수를 기준하여 종로구에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 업종은 도매 및 소매업과 숙박 및 음

식점업으로서 각� 전체의 43.5%� 및 12.2%를 차지함.� 종사자수로는 도매 및 소매업,� 숙박 및 음식점업

이외에도 전문과학 및 기술서비스업,� 공공행정․국방 및 사회보장,� 그리고 금융 및 보험업이 각� 전체의

18.7%,� 9.5%,� 8.6%,� 8.4%,� 7.2%를 차지하여 업종별 고른 분포를 보이고 있음.� 이는 종로구가 도심

업무권역(CBD)에 위치하며 행정기관,� 금융기관 등이 많이 분포하기 때문임.

-� 종로구에는 전국 최고의 전자제품상가인 세운상가와 봉익동,� 예지동 소재 시계․귀금속상가,� 인사동 고미

술품상가,� 동대문 종합시장과 의류제품상가(평화시장)� 등 대규모 종합상가와 한약,� 양약의 도매점 등 중

소규모의 상가 등 상권밀집지역으로 인근지역 및 전국을 배후지로 한 활발한 상권을 형성하고 있음.� 또

한 지하철 1,� 3,� 4,� 5호선이 통과하고 2000년 12월에는 창신동․숭인동 지역으로 지하철 6호선이 개통

되었으며,� 시내 각�방면의 노선버스가 운행되고 있어 교통체계가 원활한 교통 요충지역이라 할 수 있음.

나.� 경제환경 변화

-� 종로구는 오랜 역사와 많은 문화유산을 보유하고 있는 서울의 중심지임과 동시에 부암․평창동 등 일부지

역을 제외하고는 대부분 소규모 토지의 노후주택으로 이루어져 주거환경이 다소 열악한 상황임.� 또한 자

연경관지구,� 미관지구,� 최고고도지구,� 문화재보존지구 등이 산재해 있어 건축행위에 대한 제한 및 규제가

상대적으로 많아 활발한 주택건축 사업이 진행되지 못하는 등 지역여건상 한계성을 지니고 있음.� 따라서

조화롭고 균형 있는 지역개발의 촉진과 주거환경개선을 위해 도심재개발사업과 노후․불량주택 재건축사업

및 주거환경개선사업․주택개량사업의 활성화가 필요한 상황임.

-� 도심 내 노후주택을 쾌적한 주거환경공간으로 조성하고,� 지역산업 발전 및 도심산업을 유치하기 위해 돈

의문뉴타운이 추진되고 있으며,� 창신․숭인 뉴타운지구는 2013년 10월 중 재정비촉진지구가 전면 해제되

어 이후 도시재생선도지역으로 지정되고 도시환경 재생,� 봉제 재생,� 관관 자원화를 목표로 하는 「도시재

생선도지역 근린재생형 활성화계획」이 고시되는 등 약 200억원의 재원조달이 계획되어 사업이 진행중에

있음.� 또한 세운상가 4구역 등 약 25개 지구가 도시환경정비사업 지구로 지정되어 현재 사업시행인가

내지 공사중으로 간선도로변의 기능이 쇠퇴한 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환시키고 있고,�

대학로 및 종로2․3가� 등이 지구단위계획구역으로 지정되는 등 도심 내 상업․업무 및 주거기능을 향상시키

기 위해 사업이 추진되고 있음.



- 37 -

-� 서울의 중심부에 위치하고 있으나 시설노후로 어려움을 겪고 있는 재래시장의 활성화를 위하여 광장시장

환경개선사업과 창신시장 재건축사업 등이 추진되고 있으며,� 청계천 복원사업과 연계하여 쇼핑관광의 명

소로서 잠재력을 갖추고 있는 동대문지역을 “관광특구”로 지정하여 상권 활성화를 통한 지역경제의 활성

화를 도모하고 있음.� 또한 예지동 공구상가지역이 세운상가 4구역으로 지정되어 절차 진행중이나,� 2011

년 이후 사업진행이 답보 상태에 있음.

-� 2007년 및 2008년도에 북촌한옥마을에 역사문화탐방로가 조성되면서 새로운 관광명소로 떠오르고 있

음.� 대학로(대학로 디자인 서울거리 조성)․삼청동길(삼청동 디자인 서울거리 조성)․인사동길이 국제적인

문화거리로 탈바꿈하기 시작하였으며 도시환경정비사업이 활발히 전개되고 무악동 재건축사업의 준공,�

숭인 제4구역 및 제5구역의 재개발사업완료,� 돈의문뉴타운사업 등으로 종로구는 새로운 주거명소로 떠오

르고 있음.� 또한 청운시민아파트부지에 공원조성,� 세검정검문소 이전 및 수변공원 조성 등의 홍제천 생

태환경 복원사업 완료,� 서울성곽근린공원 조성,� 세운녹지광장 준공,� 동네뒷산공원화사업(무악지구,� 사직단

테마공원)등으로 도심 속의 푸른 공간으로 변신하고 있음.

-� 돈의문뉴타운지구의 경우 최조 지정(2003년 11월)� 이후 2014년 10월 착공신고 되었으며 2015년 10

월 현재 공사가 진행중인 상태임.� 구역내 지가는 뉴타운지역내 부동산 급등기인 2008년 3분기까지는 상

승추세를 이어왔으나,� 2008년 3분기 이후부터는 사업지연 및 전반적인 부동산 경기침체 등의 영향으로

하락세였음.� 그 이후 최근 2~3년 동안의 전국적인 아파트 가격 회복세 및 분양가격 상승추세 등 영향으

로 사업 진척이 가속화 되었으며,� 현재 원활하게 진행되고 있는 상태임.� 돈의문3구역 및 2구역은 사업진

척도가 미미한바,� 2016년 지가에 미치는 영향은 제한적이며 보합세 수준을 나타낼 것으로 판단됨.� �

-� 창신․숭인 재정비촉진지구는 2013년 10월 재정비촉진지구의 지정해제와 더불어 재정비촉진지구 이전의

상태로 용도지역,� 지구,� 도시관리계획 등을 전면 환원됨에 따라 지가는 하락세를 나타내었음.� 그러나

2014년 5월 도시재생선도지역으로 지정되고 2015년 2월 도시환경 재생,� 봉제 재생,� 관관 자원화를 목

표로 하는 「도시재생선도지역 근린재생형 활성화계획」이 고시되는 등 약 200억원의 재원조달이 계획되면

서 지가에 영향을 미쳐 약보합세를 보일 것으로 판단됨.

-� 세운4구역 및 세운2구역은 개발사업 시행예정인 지역으로 개발사업의 진행정도에 따른 국지적인 지가

상승요인이 존재하나,� 장기간의 경기침체로 인하여 가시적인 가격상승효과는 없음.� 또한 13년 6월 발표

된 촉진계획 변경(안)에 따라 사업성 축소(4구역:� 높이 122.3m(36층)⇒70m이하(18층),� 2구역:�

124.9m⇒70,� 50m이하,� 35개 구역으로 분할 개발)되어 지가는 하락세를 나타낼 것으로 판단됨.� 2011

년 이후 사업진척이 답보상태에 있으며 향후 추진계획 역시 불투명하다 판단됨.� 다만,� 도심 내 청진동․수송동․서린동 인근의 도시환경정비사업인 청진 1지구,� 2,� 3지구,� 8지구 사업은 완료되어 도심 내 업무용․상업용 부동산 공급에 기여하면서 인근 지가에 긍정적인 영향을 주고 있음.



- 38 -

5. 부동산 거래시장 분석

가.� 토지 등록 현황

1)� 행정동별 토지 등록 현황

(2014년 기준,� 종로구2015통계연보)

구분 청운효자동 사직동 삼청동 부암동 평창동 무악동 교남동 가회동

필지수(필) 4,483 3,602 2,346 3,656 4,585 662 3,175 2,285

면적(㎢) 2.57 1.23 1.49 2.27 8.87 0.36 0.35 0.54

구분 종로1~4동 종로5,6가동 이화동 혜화동 명륜3가동 창신동(1~3) 숭인동(1,2) 합계

필지수(필) 8,220 3,880 2,901 2,826 1,362 5,425 3,417 52,825

면적(㎢) 2.36 0.60 0.78 0.70 0.41 0.80 0.58 23.91

2)� 지목별 토지등록 현황

(2014년 기준,� 종로구2015통계연보)

구분 계 전 대 도로 임야 학교 하천 공원 기타

필지수(필) 55,578 801 40,680 11,189 964 206 195 466 1,077

면적(㎢) 23.9 0.9 8.2 2.4 9.4 0.9 0.3 0.3 1.5

비율(%) 100 3.8 34.3 10.0 39.3 3.8 1.3 1.3 6.2

3)� 용도지역별 개별지 분포현황

(2015.11� 감정평가정보체계)

구분 계 주거 상업 공업 녹지 미지정 관리 농림 자보

필지 48,584 33,694 12,969 - 1,921 - - - -

비율(%) 100.0� 69.4 26.7 - 4.0 - - - -

4)� 토지이용상황별 개별지 분포현황


구분 계 주거/상업/공업용 전/답/임 특수

필지 48,584 35,854 1,503 11,227

비율(%) 100.0 73.8 3.1 23.1



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나.� 지가동향 분석

1)� 지가변동률 현황표

(단위:�%,� 2015.12� 감정평가정보체계)

구분‘14년 ‘15년

누계 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월

당월 - 0.081 0.073 0.158 0.163 0.142 0.180 0.183 0.76 0.151 0.159 0.183 0.238

누계 2.410 0.081 0.154 0.312 0.476 0.618 0.799 0.984 1.162 1.315 1.475 1.661 1.903

2)� 거래동향 추이


구 분 2014 2015

서울특별시거래금액 1,000,539.6억원 1,011,594억원

거래건수(건당거래금액) 178,656건(5.60억원) 207,440건(4.88억원)

종로구거래금액 19,440억원 20,538억원

거래건수(건당거래금액) 3,504건(5.55억원) 3,450건(5.95억원)

3)� 지가동향 분석

-� 종로구의 월평균 거래량은 2014년 292건에서 2015년 345건으로 전반적으로 상승한 가운데 2015년을

기준으로 서울시 전체 월평균거래량의 약 1.7%를 차지하고 있음.

-� 종로구 월평균 거래금액은 2014년 1,620억원에서 2015년 2,053.8억원으로,� 서울시 전체 월평균거래금

액의 약 2.0%를 차지하고 있음.

-� 종로구 지가변동률 누계치를 살펴보면,� 2014년 말 0.104%에서 2015년 12월까지 1.903%로 상승하

였는바,� 급격한 부동산 경기 위축에서는 다소간 벗어난 것으로 판단되며 부동산경기 하강국면이 해소되

는 과정으로 판단됨.�

-� 종로구의 2015년 중 전반적인 지가동향은 상기 살펴본 바와 같이 전반적으로는 전년대비 다소 상승세를

나타내었으며,� 부동산경기 하강국면은 해소되고 있으나,� 아직 개발 및 투자심리 위축,� 재개발․재건축사업의 정체 등이 영향을 미치고 있는 것으로 판단됨.



- 40 -

다.� 지가수준 및 변동추이 분석

-� 종로구의 2015년 전반적인 가격변동 추이는 보합세 내지 국지적 강보합세 및 약보합세를 나타내고 있

음.

-� 종로구의 2015년 12월까지 용도지역별 평균 지가변동률 누계치는 1.903%이며,� 서울시는 2.688%,� 전

국은 2.402%로 약보합세를 나타내고 있음.� 종로구의 월평균 거래건수 및 거래금액은 2014년 대비 각�

18.1%,� 26.8%로 증가하였음.� 지가동향은 전년대비 약보합세를 나타내고 있으나,� 거래동향은 전년대비

상승세를 나타내고 있으며,� 장기간의 부동산 경기침체,� 소비심리 위축이 해소국면에 접어들면서 종로구의

전반적인 가격추이는 전년 대비 다소 상승세로 판단됨.�

-� 돈의문1구역의 경우 2014년 11월 현재 이주 및 건물의 철거완료 되었으며,� 이에 따른 부동산수요의 증

가가�예상되며,� 이주과정에서 인접지역의 토지가격의 일부 상승을 초래한 것으로 판단됨.� 공사완료 후 입

주시기는 2017년경으로 예정하고 있으며,� 공사완료 후 입주까지 인근지역인 무악동 및 서대문구 영천동

은 주위 환경 개선 등으로 지가는 지속적으로 상승이 예상됨.� 세운4구역 및 세운2구역의 예지동,� 장사동

일대는 개발사업 시행예정인 지역으로서 개발사업의 진행정도에 따른 국지적인 지가 상승요인이 존재하

나,� 장기간의 경기침체 및 최근 13년 6월 발표된 촉진계획 변경(안)에 따라 사업성이 축소(4구역:� 높이

122.3m(36층)⇒70m이하(18층),� 2구역:� 124.9m⇒70,� 50m이하,� 35개 구역으로 분할 개발)됨에 따라

지가는 약보합세를 나타내는 것으로 판단됨.� 또한,� 창신․숭인동 재정비촉진지구(뉴타운사업)의 2013년

10월 전면적으로 해제되어 그간 개발기대심리로 지가가 크게 상승하였으나 하락으로 반전하였으며 당분

간 추세가 지속될 것으로 보임.

-� 다만,� 삼청동 및 가회동 일대는 전통한옥이 잘 보전되어 있는 지역으로 인사동문화거리와 연결되는 종로

구의 대표적인 문화산업지역으로 최근 한류 관광객의 증가 및 이에 따른 자본유입으로 인해 지역상권의

성숙도가 가속화되고 있는 등 수요증대로 인해 2014년에 이어 2015년에도 강보합세를 나타내고 있음.�



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II 사업대상지의 현황 분석

1. 지리적 위치

가.� 광역 위치도

사업 대상지가 소재하는 종로구는 서울특별시 중심부에 위치하여 정치․경제․문화․행정의 중심지로서 중추적

인 기능을 수행해오고 있는 지역이며,� 주요간선도로가 있는 교통의 요충지임.�

종로1~6가와 세종로 인근지역은 평탄지이고,� 북한산․북악산․인왕산 및 낙산에 인접한 지역은 비교적 완만한

경사지이며,� 기타 지역은 약간의 경사지 및 평지가 혼합되어 있음.

북측으로는 구기동․평창동 일부가 북한산 국립공원에서 시작되면서 북한산 남장대는 경기도 고양시와 경계

를 이루고 있음.� 남측으로는 청계천과 접하고,� 서측으로는 의주로(서대문로타리)를 경계로 서대문구와 접하

며,� 동측으로는 난계로와 신설동로타리를 경계로 동대문구와 접하고,� 북악터널과 낙산성곽을 경계로 성북구

와 접하고 있음.�



- 42 -

나.� 지역 위치도

사업 대상지가 소재하는 종로구는 크게 상업지대와 주거지대로 구분되며,� 상업지대는 종로1가에서 종로5가

의 종로변 인근 밀집상업지대 및 광화문과 서대문역 인근,� 동대문 및 대학로 인근 등이 이에 해당되며,� 주

거지대는 돈의문 뉴타운지역 및 창신․숭인재정비촉진지구 해제지역,� 대학로 후면 기존주거지대,� 경복궁 인

근의 전통주거지대,� 평창동 등 고급주택이 밀집하여 소재하고 있는 고급주택지대 등으로 각각�구분됨.�

종로구 내 대부분의 지역은 낙산공원,� 동대문성곽공원,� 숭인근린공원,� 와룡공원 인근의 고지대를 제외하고

는 비교적 대중교통수단이 잘 정비되어 있는 편이며 교육,� 문화 등의 시설도 양호함.� 또한 거주민의 소득

수준이나 경제적기반의 상태는 대체로 서울시의 평균적인 수준으로 파악되나 일부 평창동,� 가회동,� 혜화동,�

및 동숭동의 정비된 주택지대에 거주하는 주민의 경제적기반의 수준은 지역 내 평균을 상회하고 있음.� �

종로구 내 상업지내는 성숙도가 높은 밀집상업지대와 상업․주상용으로 이행중인 주상지대로 이루어져 있음.�

종로1가,� 서린동,� 청진동 및 중학동 일대의 율곡로변 도심업무 중심지대는 광대로변을 따라 고층 업무용빌

딩이 소재하고 현재 도시환경정비사업이 완료되거나 진행중인 지역으로,� 도심권 중심업무지역으로 교통시

설,� 기반시설,� 편익시설 등 업무환경 양호한 지역임.�



- 43 -

다.� 상세 위치도

1)� 사업 대상지 권역 지역성숙도 및 전망

종로의 중심가 및 종로 주변의 상업지대로서 기존의 이용 상태를 유지하고 있으며,� 청계천 복원공사 완료

로 인해 청계천변 상권이 활성화된 상태임.� 또한 인사동 지역은 재개발사업 구역으로 지정되어 있음.� 교통

과 상권의 중심지역으로 지역성숙도는 매우 높은 편이며,� 재개발사업구역으로 지정된 인사동 지역은 개발

가능성이 있음.

2)� 사업 대상지 권역 가격형성요인 분석

대부분이 중․고층 건물로 형성되어 있는 노선 상업밀집지역 및 인사동․관훈동의 저층 상가지대로서 업무용

건물 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며,� 상업/업무용이 대부분임.� 지하철1호선 종각역 북동측

인근에 위치한 서울 상업의 중심지로서 유동인구가 상당히 많은 지역임.� 대체로 중․저층 규모의 상업․업무용 빌딩 등이 밀집 형성되어 있고 후면 주상용 건물 등이 소재하고 있음.� 지하철 및 간선도로의 계통이 원

활하여 대중교통상황은 전반적으로 양호한 편임.� 금융기관 및 각종 업무용빌딩,� 상가건물 등이 혼재하고 있

는 상업밀집지역으로 지하철 1,3호선과 5호선이 통과하여 교통상황은 양호한 수준이며,� 통행인구가 많아

구매력이 왕성함.�



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3)� 사업 대상지 권역 가격수준 및 변동추이

종로2가� 광대로변의 번화한 중심상업지대는 서울 상업시설의 중심지로서 유동인구가 매우 많으나 최근 전

반적인 경기침체로 지가수준은 보합세를 나타내고 있으며,� 종로2가� 후면의 관철동 소로변 및 인사동 중로

변의 중심상업지대로서 청계천복원공사 완료 및 지속적인 유동인구 증가 등으로 인해 가격 상승세를 나타

내다가 최근 지가수준은 보합세를 나타내고 있음.



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2. 지세 및 형상, 토지 이용상황

2필지 일단으로 개발(숙박시설)� 예정인 세장형 토지로서,� 인접 토지 및 도로면과 대체로 평탄함.

사업지 전경 항공사진

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- 46 -

3. 접면도로 상황

사업대상지 3면으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 각각� 접하고,� 포장상태 및 타 지역으로의 연계성 등 무

난함.

n 접면도로 상태 등

n 접면도로 전경

�①�북측 방향 [본 사업지 진입 부분 전경] ①�동측 방향 [청계천로 전경]



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③�남동측 방향 [본 사업지 접면도로 전경] ③�북동측 방향 [본 사업지 접면도로 전경]

①�서측 방향 [청계천로 전경] ②�본 사업지 접면도로 전경



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4. 대중교통 상황

대상 부동산 인근 간선도로(종로,� 새문안로,� 남대문로 등)변에 노선버스정류장 및 북서측 인근(약 500m�

내외)에 지하철 1호선 “종각역”이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호함.

n 대중교통 상황



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5. 토지이용계획 및 공법상 제한사항

구 분 토지이용계획 확인서(원)� 내용

①�관철동 177

도시지역,� 일반상업지역,� 방화지구,� 중심지미관지구(건축선지정구역-세부문의:건축과),� 지구단

위계획구역(2016-07-21)(종로2,3가� 지구단위계획구역),� 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리

및 이용에 관한 법률>,� 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,�

4대문안<서울특별시 도시계획 조례>,� 과밀억제권역<수도권정비계획법>,� 도시관리계획 입안중

(방화지구폐지)�

②�관철동 178-1

도시지역,� 일반상업지역,� 방화지구,� 중심지미관지구(건축선지정구역-세부문의:건축과),� 지구단

위계획구역(2016-07-21)(종로2,3가� 지구단위계획구역),� 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리

및 이용에 관한 법률>,� 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,�

4대문안<서울특별시 도시계획 조례>,� 과밀억제권역<수도권정비계획법>,� 도시관리계획 입안중

(방화지구폐지)

도시계획

확인도면



- 50 -

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04 시장환경 분석

Ⅰ. 최근 경제동향과 경기판단

Ⅱ. 관광동향 분석

Ⅲ. 호텔시장 환경 동향



- 51 -

I 최근 경제동향과 경기판단 (출처 :� 현대경제연구원 자료)�

1. 개요

(경제 방향성 불확실)� 2분기 경제성장률이 1분기에 비해 높아지는 모습이나 경기동행지수 및 선행지수상

뚜렷한 회복 신호는 발견하기 어려움.� 2016년 2분기 경제성장률은 정책요인에 의한 민간소비 확대,� 건설

투자의 호조 등의 요인으로 1분기에 비해 상승하는 모습임.� 동행지수순환변동치도 4월을 저점으로 3개월

연속 상승 추세를 시현하고 있음.� 그러나 향후 경기의 방향성을 예고해 주는 선행지수 순환변동치가 최근

장기간 횡보하는 모습을 보이고 있어 향후 경제의 방향성에 대해 낙관하기 어려움.

2. 부문별 경제 동향

(소비절벽 가시화 우려)� 감세정책이 종료되는 하반기 이후에 소비절벽이 우려되고 있음.� 이미 7월 실물지

표에 개별소비세 인하 조치의 종료가 내구재 소비를 크게 위축시키고 있는 것으로 나타나고 있음.� 내구재

소매판매액지수 증가율이 5월과 6월에 전년 동월 대비 10%대의 높은 증가율을 보였으나 7월에 들어

0.6%로 급락한 점이 소비절벽이 현실화되는 징조라고 볼 수 있음.� 특히 최근 소비재 수입액 및 물량 증

가율이 뚜렷한 상승 기조를 보이지 못하고 있어 하반기 소비 회복에 상당한 어려움이 있을 것으로 보임.



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(설비투자 침체 장기화)� 시장 수요의 절대 부족이 여전히 설비투자 회복을 가로막는 것으로 판단되며,� 반기

산업 구조조정의 영향까지 고려하면 향후 경기 회복 가능성이 낮아 보임.� 2분기 소폭 회복세를 보이던 설

비투자가 7월에 들어 급격하게 침체되는 모습이며,� 이는 시장수요의 절대부족으로 여전히 과잉생산능력이

부담이 되고 있기 때문으로 판단됨.� 한편 설비투자 선행지표들의 방향성이 엇갈리고 있어 회복과 침체에

대한 판단은 쉽지 않음.� 다만 하반기 산업 구조조정의 영향까지 고려하면 향후 설비투자의 회복 가능성은

낮아 보임.

(건설투자의 나 홀로 호조)� 부동산 시장의 불안 요인에도 불구하고 건설기성과 건설수주가 높은 증가율을

보이고 있어 건설투자의 호조는 지속될 것으로 전망됨.� 다만 부동산 시장과 가계 부채 문제에 대한 정책의

기조변화가 어느 정도의 영향을 미칠 지에 따라 건설경기의 흐름이 결정될 것으로 보임.� 7월 건설기성액



- 53 -

증가율은 민간 부문을 중심으로 상승세를 높여가는 모습임.� 또한 건설수주액 상으로도 7월 중 두 자릿수

증가율을 기록하고 있어 건설 경기의 호조가 당분간 지속될 것으로 판단됨.� 다만 최근 당국의 부동산 시장

공급 축소,� 가계부채 억제 정책 등의 시장 수급 조정 정책이 어떠한 영향을 미칠 지에 따라 현재 건설경기

의 주된 축인 민간․건축 부문 경기의 향방이 결정될 것으로 보임.

(수출 20개월 만에 증가세로 전환)� 최근 국제 유가 및 원자재가 상승에 따른 기저효과로 수출단가가 증가

세로 전환되면서 수출이 20개월 만에 증가세로 전환되었음.� 수출은 2015년 1월부터 2016년 7월까지 사

상 최장기간인 19개월 연속 감소세를 지속 중이었으나 8월에 들어 소폭 증가세로 전환되었음.� 이는 최근

국제 원유 및 원자재 가격 상승세에 따른 수출단가의 기저효과(base� effect)가� 8월 수출 증가세 전환의 주

된 원인으로 판단됨.� 그러나 수요의 실질적 회복 여부를 판단할 수 있는 수출물량이 6월 이후 감소세를 지

속하고 있어 향후 수출경기의 상승 기조 여부를 예단하기는 어려운 상황임.� 다만 비록 감소세를 보이고 있

으나 우리 주력 시장인 중국과 미국 시장의 침체폭이 완화되고 있다는 점은 고무적인 현상임.



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(제조업 고용 불안 현실화)� 고용지표의 외형상 모습은 전년과 비슷한 수준이나 향후 제조업을 중심으로 고

용시장에 불안이 현실화될 가능성이 점증하고 있음.� 7월 실업률은 3.5%로 전년 동월(2015년 7월)의

3.7%보다 낮아졌으며,� 7월 고용률은 61.2%로 전년 동월 수준(61.1%)와 비슷한 수준을 보이고 있어 외

형상 고용시장은 안정되어 있는 것처럼 보이나,� 신규취업자(취업자수 증가분)가� 30만 명대를 유지하지 못

하고 20만 명대로 하락했다는 것과 제조업의 신규취업자가 1월에 14.5만 명에서 7월에는 6.5만 명으로

대폭 감소세로 전환된 점에 주목해야 할 것임.� 이는 경기 부진으로 경제 전반의 고용창출력이 약화되고 있

으며,� 본격적으로 산업 구조조정의 여파가 고용시장에 악영향을 미치기 시작했다는 것으로 해석됨.

(준디플레이션 탈출 실패)� 수입물가,� 생산자물가 등 공급측 물가가 마이너스를 지속하는 가운데,� 7월 소비

자물가 상승률이 0%대 탈출에 실패하였다.� 7월 수입물가 감소폭이 더 확대되고 생산자물가 상승률도 감

소세가 지속 중임.� 또한 소비자물가 상승률도 7월 전년 동월 대비 0.7%에서 8월에 0.4%로 더 하락하는

모습임.� 특히 8월 생활물가 상승률은 △0.6%로 디플레이션 국면에 진입하는 모습임.



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(경제 주체들의 긍정적 시각 확대)� 소비자와 기업 모두 강하지는 않으나 심리 지수가 개선되고 있음.� 강하

지는 않으나 최근 소비자심리지수가 상승세를 보이면서 가계소비심리 개선을 의미하는 긍정적인 신호가 발

견되고 있음.� 또한 9월 전경련 및 한은 BSI가� 8월보다 높아지는 모습을 보이고 있어 기업 부문에서도 미

래 경기에 대한 긍정적인 시각이 확산되고 있는 것으로 판단됨.�

3. 산업별 경제 동향

(전산업:� 산업내 경기 양극화)� 건설업 호조가 전반적인 경기를 떠받치는 가운데 광공업 경기가 소폭 개선되

는 모습을 보이는 반면 서비스업 경기는 부진한 모습임.� 7월중 전산업 생산은 전년 동월 및 전기 대비 증

가율이 모두 하락하면서 경제 성장력이 약화되는 모습을 보이고 있음.



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(제조업:� 확인하기 어려운 경기 전환 신호)� 산업별로는 우선 제조업 생산활동이 미약하나마 개선되는 가운

데 출하가 증가하고 재고가 감소하는 시장수요 변화 조짐도 발견되고 있음.� 제조업 생산증감률이 5월 이후

3개월 연속 증가세를 지속하는 모습이나 최근 증가율(전년 동월 대비)의 절대적 수준은 1%대로 여전히

미약해 보임.� 다만 재고가 감소하는 모습이 뚜렷해지는 가운데 출하가 소폭이나마 증가세를 유지하는 점은

긍정적으로 평가됨.

(비제조업:� 서비스업 생산력 약화 속 건설업 호조 지속)� 서비스업의 생산력이 약화되는 반면 건설업은 건축

부문을 중심으로 당분간 호조가 이어질 가능성이 높은 것으로 판단됨.� 7월 서비스업 생산증가율(전년 동월

대비)이 낮아지는 모습을 보이고 있어 내수 경기의 회복 여부가 불확실해 지는 상황임.� 건설업 경기는 작

년 하반기의 높은 수주 증가율의 영향으로 경기 호조가 이어지고 있음.� 나아가 건축 부문과 토목 부문 모

두 수주증가율이 높은 수준을 보이고 있어 향후에도 경기 호조가 지속될 가능성이 높아 보임.� 다만 최근

부동산 시장의 불안이 건축 경기에 어떠한 영향을 미칠 지에 따라 경기 방향성이 급변할 가능성도 배제하

기 어려움.



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4. 경기 판단과 시사점

(현 경기 판단)� 현재 국내 경제는 시장수요의 절대부족이 여전히 산업경기를 억누르는 불황 국면에서 탈출

하지 못하고 있음.� 다만 수출의 반등 신호와 제조업 내 시장 상황이 다소 우호적인 방향으로 전환되고 있

는 것은 고무적으로 평가됨.� 만약 이러한 긍정적인 신호들이 경제 내 다른 부문들로 확산될 수만 있다면

향후 국내 경제가 불황에서 회복으로 방향성이 바뀌는 경기전환점에 도달할 수 있으나,� 그 경우에도 경제

전반의 체력을 감안할 때 회복 강도는 매우 미약할 것으로 보임.

(시사점)� 일부 긍정적인 경기 개선 신호가 경제 전반으로 확산될 수 있는 계기를 마련하고 향후 경기 회복

의 걸림돌로 작용할 수 있는 불안 요인들에 대한 선제적 대응에 주력해야 할 것임.� 이를 위해서는 첫째,�

재정 및 통화 정책이 건전성과 성장력 모두를 잡으려는 데에서 탈피하여 성장력 강화에 보다 무게중심을

두어야 함.� 둘째,� 경기회복의 발목을 잡을 것으로 예상되는 소비절벽 방지를 위한 다각적인 노력이 요구됨.

셋째,� 기업 경제심리의 긍정적 신호가 실물투자로 이어질 수 있도록 투자 환경 개선에 주력해야 함.� 넷째,�

보호무역주의에 대한 대응전략 마련과 FTA의 활용도 제고 등을 통해 수출경기 회복을 도모해야 함.� 다섯

째,� 향후 본격화될 것으로 보이는 산업구조조정이 고용시장 불안으로 이어지지 않도록,� 산업정책의 강도와

속도가 경제 체력을 벗어나지 않아야 함.



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II 관광동향 분석� (출처 :� 한국문화관광연구원 정보통계R&D센터)

1. 방한 외래 관광객

▮ 2015년 02월 방한외래관광객 전년동기 대비 18.6%�증가

▮ 주요 국가별 동향

일본관광객 142,587명으로 전년동기 대비 24.8%� 감소,� 중국관광객은 516,787명으로 전년동기 대비

58.4%� 증가.�

(단위 :� 천명,�%)

※� (%)는 전년동기 대비 증감률



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n 주요 대륙별 동향

아시아주 894,641명으로 전년동기 대비 23.0%�증가,� 미주 62,380명으로 전년동기 대비 3.4%�증가

(단위 :� 천명,�%)

※� (%)는 전년동기 대비 증감률

2. 관광수지

(단위 :� 백만 달러,�%)



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2014년 기준 관광수지는 18,062� 백만달러로 전년동기 대비 24.4%� 상승하였으며,� 1인당 관광수입은

1,272� 백만달러로 2013년에 비해 상승하였고,� 관찰지출 또한 19,763� 백만달러로 전년동기 대비 14.0%�

증가함.

3. 서비스업(관광 숙박시설 운영업) 생산지수(통계청)

2015년 2월 관광숙박시설 운영업 생산지수는 전년동월대비 4.4%� 감소하였고,� 이 중 호텔업(-2.8%),� 여

관업(-2.8%),� 휴양콘도 운영업(-9.8%)� 전년동월 대비 감소.

4. 2015년 2월 숙박 및 음식점업 생산동향

�➥ 숙박 및 음식점업은 전월대비 보합

�➥ 전년동월 대비로는 숙박업,� 음식점 및 주점업이 줄어 1.6%� 감소



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III 호텔시장 환경 동향 �

1. 호텔업의 정의 및 분류 등

가.� 호텔업의 정의

호텔업은 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식·운동·오

락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업을 말함.(『관광진흥법』� 제3

조 1항 2호 가목)

가.� 호텔업의 분류

현재 국내에서 법률상으로 제시되어 있는 숙박시설 유형에는 크게 관광숙박시설과 일반숙박시설로 대별됨.�

관광숙박시설은 관광진흥법 제3조와 동 시행령 제2조2항 근거하여 관광호텔(종합관광호텔,일반관광호텔),�

가족호텔,� 한국전통호텔,� 수상관광호텔 등으로 구분되는 관광호텔과 휴양콘도미니엄으로 분류됨.

호텔업의 세분 내 용

관광호텔업

관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하고 숙박에 딸린 음식·운

동·오락·휴양·공연 또는 연수에 적합한 시설 등(이하 "부대시설"이라 한다)을 함께 갖추

어 관광객에게 이용하게 하는 업(業)

수상관광호텔업수상에 구조물 또는 선박을 고정하거나 매어 놓고 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추

거나 부대시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

한국전통호텔업한국전통의 건축물에 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추거나 부대시설을 함께 갖추어

관광객에게 이용하게 하는 업

가족호텔업

가족단위 관광객의 숙박에 적합한 시설 및 취사도구를 갖추어 관광객에게 이용하게 하

거나 숙박에 딸린 음식·운동·휴양 또는 연수에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게

이용하게 하는 업

호스텔업

배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장,� 취사장 등의 편의시설과

외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화·정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는

업

소형호텔업관광객의 숙박에 적합한 시설을 소규모로 갖추고 숙박에 딸린 음식·운동·휴양 또는 연수

에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

의료관광호텔업의료관광객의 숙박에 적합한 시설 및 취사도구를 갖추거나 숙박에 딸린 음식·운동 또는

휴양에 적합한 시설을 함께 갖추어 주로 외국인 관광객에게 이용하게 하는 업



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일반호텔업,� 여관업,� 여인숙업 등 일반숙박업 시설,� 청소년수련시설인 유스호스텔,� 농어촌 휴양시설로서 농

가� 민박 등이 규정되어 있음.� 이들 숙박시설 중 1� ~� 3급 관광호텔,� 가족호텔,� 관광펜션업 등은 문화관광부

국민관광과 소관으로 관광진흥법에 규정되어 있음.�

일반숙박업의 경우는 보건복지부 건강진흥과 소관사항으로 공중위생관리법에 근거를 두고 있으며,� 유스호스

텔은 문화관광부 소관사항으로 청소년기본법에,� 민박은 지자체와 농림부 소관사항으로 농어촌정비법에 의해

개발되고 있음.�

구 분 소관부처 근거법

1� ~� 3급 관광호텔,� 가족호텔 문화관광부,� 국민관광과 관광진흥법

자동차야영장,� 관광펜션관광숙박시설지원 등에

관한 특별법

일 반 숙 박 업 보건복지부,� 건강진흥과 공중위생관리법

유 스 호 스 텔 문화관광부,� 청소년수련시설과 청소년기본법

(농어촌)� 민 박 농림부,� 지방자치단체 농어촌 정비법

일반민박,� 게스트하우스 등 - -

펜 션 제주도 제주도개발특별법

나.� 호텔업의 등급

『관광진흥법』� 제19에 따른 관광숙박업 중 호텔업의 등급은 5성급,� 4성급,� 3성급,� 2성급,� 1성급(기존 특1

급,� 특2급,� 1등급,� 2등급,� 3등급)으로 구분함.(『관광진흥법 시행령』� 제22조)� �

다.� 호텔업의 특성

➥ 시설의 특성

� � 호텔은 건물이나 시설이 곧 상품으로,� 집기나 호텔물품 등 고정자산의 비중이 높아 초기 투자 비용이 높

음.� 호텔의 입지에 적합한 지역일수록 토지 비용이 높고,� 건물의 신축,� 부대시설(연회장,� 식음업장,� 피트

니스 및 사우나 시설 등),� 인테리어,� 가구,� 전자제품 등에 대한 투자자본규모가 큼.(호텔시설은 많은 고객

이 사용하여 훼손이 빠르기 때문에 주기적인 보수를 요하며,� 관광호텔의 등급은 3� 년마다 재심사를 받도

록 『관광진흥법』에 규정되어 있으므로,�등급 유지를 위해서 주기적으로 시설에 대한 투자가 필요함)� �



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� � 또한,� 호텔의 로비같은 경우 직접적인 수익이 있지는 않지만 고객들이 이용하는 공공장소이기 때문에 필

요한 공간으로 비생산적인 공간이 발생함.�

➥ 경영의 특성

� � 호텔서비스는 사람이 제공하는 것이기 때문에 인적서비스의 의존성이 높고,� 운영에 있어서는 매출에 관

계없이 고정적으로 발생하는 인건비,� 전력요금,� 시설 및 설비에 대한 유지 및 보수․감가상각비 등 고정비

의 비중이 높으므로 손익분기점 또한 높게 나타남.� 또한 호텔은 연중무휴로 고객들이 원하는 어느 날짜

에나 이용할 수 있도록 하여야 함.� 호텔은 성수기와 비수기 등으로 구분되어 운영되며,� 천재지변이나,� 테

러,� 경제불황 등 내․외부의 환경에 민감한 특성을 보임.�

➥ 상품의 특성

� � 호텔 객실은 당일 판매되지 않은 부분에 대하여 저장하였다가 차후 판매할 수 없는 특성을 갖고 있으므

로 높은 고정비 부담 및 수요의 변동성에 대하여 영업 이익 및 현금흐름의 변동성이 더욱 확대되는 경향

이 있음.� 또한,� 호텔은 일단 건축되면 객실 수가 수요에 관계없이 고정되어 있으므로,� 성수기에 초과 수

요가 있더라도 최대 판매 가능한 객실 이상을 판매할 수 없고,� 비수기에 수요가 저조하더라도 판매해야

하는 객실 수의 조정이 불가능하므로 호텔들은 매출 극대화를 위하여 다양한 가격 차별화,� 마케팅 전략

을 적용하고 있음.

➥ 일반적인 상업용 및 주거용 부동산은 대규모 초기 투자 이후 분양을 통하여 투자금을 회수하고,� 개발자

가� 이를 재투자하여 새로운 수익을 창출할 수 있는데 비하여,� 호텔업은 영업 개시 이후 발생하는 현금흐

름을 통하여 투자 원금이 장기간에 걸쳐 회수되는 사업구조를 가지고 있음.



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2. 호텔산업 분석

가.� 호텔산업 개요

호텔의 경영성과를 나타내는 지표로는 평균객실가격(ADR:� Average� Daily� Rate),� 객실이용률(OCC:�

Occupancy� Rate),� 판매가능 객실당 수입(RevPAR:� Revenue� Per� AvailableRoom)을 꼽을 수 있음.

ADR은 실제로 판매한 객실을 평균적으로 얼마에 판매했는지 나타내는 지표로,�이를 통해 해당 호텔 객실서

비스의 가격수준을 확인할 수 있음.

OCC는 전체 판매가능객실 중 실제로 판매된 객실이 차지하는 비중을 나타내며,� OCC가�높을수록 객실판매

량이 많은 것을 의미하는 것이므로 100%에 가까울수록 호텔 경영실적이 우수함을 나타냄.

RevPAR는 ADR과 OCC의 곱으로,�해당 호텔의 객실단가 수준에서 객실이 어느 정도 판매 되었는지 확인하

는 지표임.�이는 호텔의 객실 판매에 대한 성과를 측정하는 것으로 전세계적으로 호텔산업의 비교 지표로 활

용되고 있음.

❏ 판매가능 객실수 =�객실수 ×� 365일

❏ 판매객실 평균요금(ADR)� =� 객실판매수입 /� 판매객실수

❏ 객실 이용률(OCC)� =� (판매객실수 /� 판매가능객실수)� ×� 100

❏ 객실당 수입(RevPAR)� =� ADR� ×� OCC� =� 객실판매수입 /� 판매객실수 ×� 판매객실수 /� 판매가능객실수

❏ 부대시설 1인당 지출 =� 부대시설 수입 ÷�부대시설 이용객수

객실 매출과 관련한 경영성과를 판단함에 있어 과거에는 ADR이 높거나 OCC가�높은 경우 경영성과가 좋다고 인식

되었으나 어느 한쪽만을 강조하기 보다는 두 지표가 함께 고려된 RevPAR가� 최대가 되는 경우가 성공적인 호텔경

영을 하는 것으로 평가됨.

�

호텔의 기본 사업은 숙박업 개념에 기초한 객실판매이지만 점점 더 객실판매 외의 음식료,�레저사업 등의 부

대사업의 비중이 높아지고 있음.

나.� 호텔산업 동향

1)� 호텔시장의 현황 및 전망

￭ 2008년 이후 중국을 비롯한 아시아 지역의 소득 증가,� 한류 열풍 등의 영향으로 외국인 입국객 수가 빠

르게 증가하고 있으며,� 아시아 지역이 전체 입국자 수의 70~80%를 구성하고 있음.� 특히 2010년 이후

중국인 관광객이 아시아 지역 인바운드 수요를 견인한 반면 일본인 관광객은 2012년 이후 급감(2014년

yoy� -17%)하는 모습을 보이고 있는데,� 이는 엔화 가치 하락,� 정치적 관계 등에 따른 것으로 판단됨 .



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￭ 서울 특급호텔 객실공급은 1990년대 후반부터 2000년대 중반까지 인터컨티넨탈,� 메리어트,� 하얏트 등

외국 호텔체인들이 진출하면서 증가 추이를 보임.�이후 특1급호텔의 신규 공급 제한,�고급화 전략에 따른

일부 호텔의 객실 크기 확대로 객실공급이 감소하기도 하였으나,� 전반적으로 증가 추이를 보여옴.

￭ 2009~2013년 서울 시내 호텔 객실수는 연평균 7.5%� 증가함.� 특1,� 2급을 제외한 기타 호텔(호스텔 포

함)�객실수 증가가 두드러진 것으로 파악되는데,�이는 저렴한 숙박시설을 찾는 중국인 관광객의 영향이 큰

것으로 분석됨.� 또한 쉐라톤 디큐브 시티호텔(2011년),� 여의도 콘래드 호텔(2012년)� 등 특 1급 호텔 개

관이 이어짐에도 불구하고 주요 호텔 브랜드(롯데,� 신라 등)의 비즈니스 호텔(특2급)� 진출로 인해 특1급

호텔 객실수 비중은 감소하는 모습임.

￭ 비즈니스 호텔의 경우 F&B를 비롯한 부대시설 수입이 제한적인 수준으로 객실가동률이 수익성에 미치는

영향이 절대적인 사업특성을 보유하고 있어 입지,� 가격경쟁력이 실적 차별화의 중요 변수로 작용하는 반

면 소규모,� 임차 방식으로 선투자 비용을 최소화하고 있어 동 사업 확대에 따른 재무부담 가중 가능성은

제한적임.�



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￭ 이에 주요 호텔사업자들은 주요 거점을 중심으로 비즈니스 호텔 사업을 확장 중으로 호텔롯데는 마포시티

호텔을 시작으로 김포공항,대전,� 구로,�제주에 비즈니스 호텔을 잇따라 개관하였고.� 호텔신라의 경우 호텔

롯데에 비해 개관 시기는 다소 늦었으나 경기 동탄,� 서울역삼에 비즈니스 호텔인 신라스테이를 개관하였

으며 향후 서울 지역을 중심으로 공격적인 확장 전략을 취할 것으로 전망됨.�한편,파르나스호텔,�신세계조

선호텔 등 주요 특1급 호텔사업자들 또한 비즈니스 호텔부문으로 사업영역을 확장하고 있는 상황으로 최

근 급증하고 있는 중국인 관광객 수요를 흡수하면서 호텔부문의 사업가변성을 일정 수준 완화할 수 있을

것으로 전망됨.

※� 주요호텔사업자 비즈니스 호텔현황

(자료:� 각사 사업보고서,� 회사 제시자료)

구분 지역 객실수 비고

롯데

서울

마포 284

김포공항 190

구로 287

대전 312

제주 262

신라

서울 역삼 309

경기 동탄 286

파르나스 서울 명동 144

신세계조선 서울 동자 342

￭ 2000년대 중반 이후 전국 객실 공급 증가율이 입국자수 증가율에 미치지 못하고 있으며,� 인바운드 수요

의 구조적인 증가세를 감안할 때 중단기적으로 객실 공급부족 현상은 지속될 것으로 전망됨.�다만 서울지

역은 다소 상이한 양상이 나타날 가능성이 높은 상황임.� 문화체육관광부와 한국문화관광연구원이 국회에

제출한 ‘관광관점의 숙박제도 개선 연구 보고서’에 따르면 서울은 2014년 기준 약 4,000실 정도의 객실

이 부족한 상태로 조사되었으며,� 2017년까지 공급부족 기조가 지속될 것으로 전망되었음.� 그러나 서울시

가� 정진후 의원실에 제출한 자료에 따르면 2014년 7월말 사업승인 기준18,000실 이상이 건설 중으로

문화체육관광부가 예측한 수급전망과의 괴리도가 높을 것으로 전망됨.�이에 공급이 본격화될 것으로2015

년 이후 객실 부족 기조가 상당 수준 완화될 것으로 전망되며 향후 공급과잉으로 전환될 가능성 또한 내

재하고 있음.



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￭ 기업경기실사지수(BSI;� Business� Survey� Index)�(출처: 관광지식정보시스템)

년도 구분 분기 전체 호텔업 특급호텔 1,2,3급 호텔

2014

업황

1/4� 현황 63 64 86 47

2/4� 현황 53 52 61 44

3/4� 현황 65 73 89 60

4/4� 현황 71 79 86 73

매출액

1/4� 현황 71 77 83 71

2/4� 현황 54 63 75 53

3/4� 현황 61 73 86 62

4/4� 현황 65 78 72 82

수익성

1/4� 현황 72 70 81 62

2/4� 현황 59 63 75 53

3/4� 현황 78 81 83 80

4/4� 현황 69 70 69 71

2015

업황 1/4� 전망 79 63 61 64

매출액 1/4� 전망 83 70 67 73

수익성 1/4� 전망 87 69 72 67



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2)� 서울-비즈니스호텔 및 기타 호텔객실수 증가

(출처:� 관광지식정보시스템,� 단위:� 개,� 실)

구분 2009 2010 2011 2012 2013

특1급

업체수 18 17 21 21 22

객실수 9,399 8,701 10,294 10,366 10,742

특2급

업체수 25 26 26 28 31

객실수 5,924 6,192 5,823 6,436 6,891

소계

업체수 43 43 47 49 53

객실수 15,323 14,893 16,117 16,802 17,633

전체

업체수 130 131 141 151 191

객실수 22,360 22,150 23,824 25,710 29,828

특1급 비중 42.0% 39.3% 43.2% 40.3% 36.0%

2009~2013년 서울 시내 호텔 객실수는 연평균 7.5%� 증가하였음.�

특1,� 2급을 제외한 기타 호텔(호스텔 포함)�객실수 증가가 두드러진 것으로 파악되는데,�이는 저렴한 숙박시

설을 찾는 중국인 관광객의 영향이 큰 것으로 분석됨.�

또한,� 쉐라톤 디큐브 시티호텔(2011년),� 여의도 콘래드 호텔(2012년)� 등 특 1급 호텔 개관이 이어짐에도

불구하고 주요 호텔 브랜드(롯데,� 신라 등)의 비즈니스 호텔(특2급)� 진출로 인해특1급 호텔 객실수 비중은

감소하는 모습임.



- 69 -

3. 호텔업 운영현황 (출처:� 한국관광호텔업협회 2014호텔업운영현황 )

가.� 객실 운영현황

1)� 총괄

2014년 호텔업운영현황 객실부분의 숙박객수는 19,791,600명,� 연숙박객수는 31,829,566명,� 객실매출액

1,867,988,041천원,� 판매객실수 14,759,658실,� 판매객실 평균요금(ADR)� 126,560원,� 객실 이용률

(OCC)� 63.52%,� 객실당 수입(revPAR)은 80,391원으로 나타남.

2014년 객실 이용률은 전년대비 1.07%� 상승,� 판매객실 평균요금(ADR)은 전년대비 0.94%� 하락,� 객실당

수입(revPAR)은 0.12%� 증가한 것으로 나타났으며 객실지표는 ′13년 대비 큰 변화는 없음.�

한편,� 신규등록 호텔이 증가하면서 객실 수는 지속적으로 증가(′13년 대비 서울 43개 업체 4,713실,� 제주

75개업체 4,036실)하고 있음.

년도숙박객수

(명)

객실매출액(천원)�

(A)

판매객실수(실)�

(B)

판매객실평균요금(원)(C=A÷B)

객실이용률(%)

(D)

객실당 수입(원)�

(E=C×D)

2014 19,791,600 1,867,988,041 14,759,658 126,560 63.52 80,391

2013 20,645,658 1,986,003,000 15,544,824 127,760 62.85 80,297

1)판매객실 평균요금[ADR(Average� Daily� Rate)]=객실매출액(Room� Revenue)÷판매객실수(Number� of� Rooms�

sold)

2)객실 이용률[OCC(Occupancy)]=(판매객실수÷판매가능 객실수)×100

3)객실당 수입[revPAR(Revenue� per� Available� Room)}=ADR×OCC

′05� ~� ′14년

객실판매 평균요금

(ADR)� 추이



- 70 -

2)� 주요 도시지역 객실 운영현황

시도별 객실매출액의 상위 3개 지역(서울→제주→인천)이 전국 객실매출액에서 차지하고 있는 비중은

68.37%으로 3개 지역의 객실매출 비중이 매우 높은 것으로 나타남.

2014� 시도별 객실운영현황을 살펴보면,� 판매객실 평균요금(ADR)은 울산 183,260원(전년대비 +8.0%),� 서울

152,760원(-4.6%),� 제주 136,442원(+4.6%),� 부산 124,864원(-4.6%),� 인천 116,886원(+17.6%)� 등의

순으로 나타났음.(인천지역 판매객실 평균요금의 상승은 특급호텔 증가 영향으로 상승(′13년 통계자료 제축 특

급호텔 8개 업체 ⇒� ′14년 13개 업체)�

객실 이용률은 제주 77.97%(전년대비 +3.4%),� 서울 76.90%(+2.3%),� 인천 72.48%(-1.8%),� 기타 지역

은 34.35%~64.58%의 분포를 보이고 있음.

객실당 수입(revPAR)은 서울 117,472원(전년대비 -2.4%),� 울산 113,090원(+12.4%),� 제주 106,384원

(+8.1%),� 인천 84,719원(+15.4%),� 부산 75,780원(-8.8%)이며,� 다른 지역의 객실 이용률(40~50%)이 매

우 낮기 때문에 객실당 수입(revPAR)이 28,770원~54,055원의 분포를 보이고 있음.

구분숙박객수

(명)

객실매출액(천원)� �

(A)

판매객실수(실)

(B)

판매객실평균

요금(원)

(C=A÷B)

객실이용률(%)�

(D)

객실당수입(원)�

(E=C×D)

서울 6,135,118 858,034,503 5,616,867 152,760 76.90 117,472

부산 1,700,220 176,787,506 1,415,835 124,864 60.69 75,780

인천 1,357,879 129,179,493 1,105,174 116,886 72.48 84,719

울산 107,793 29,093,185 158,754 183,260 61.71 113,090

제주 2,494,935 242,385,708 1,776,476 136,442 77.97 106,384

전국합계 19,791,600 1,867,988,041 14,759,658 126,560 63.52 80,391


sold)





- 71 -

구분숙박객수

(명)

객실매출액(천원)�

(A)

판매객실수(실)

(B)

판매객실평균요금(원)(C=A÷B)

객실이용률(%)

(D)

객실당수입(원)

(E=C×D)

2014

특1등급 6,783,286 1,105,825,249 5,958,360 185,592 69.87 129,673

특2등급 4,265,191 329,579,569 3,198,786 103,033 68.69 70,773

1등급 3,758,218 215,467,171 2,685,681 80,228 60.27 48,353

2등급 989,608 43,993,646 691,059 63,661 48.58 30,927

3등급 970,716 45,113,362 786,320 57,373 56.50 32,416

미등급 1,184,884 50,236,560 725,561 69,238 56.60 39,189

계 17,951,903 1,790,215,557 14,045,767 127,456 64.62 82,362

2013

특1등급 6,622,285 1,163,788,627 6,158,106 188,985 67.65 127,848

특2등급 3,934,068 311,000,670 2,967,942 104,787 69.01 72,313

1등급 3,909,676 223,080,661 2,757,775 80,892 59.33 47,993

2등급 1,098,654 54,937,786 795,660 69,047 48.22 33,294

3등급 1,057,535 46,579,337 828,232 56,239 57.74 32,473

미등급 1,543,126 68,715,400 1,046,932 65,635 61.72 40,510

계 18,165,344 1,868,102,481 14,554,647 128,351 63.74 81,811


sold)



3)� 등급별 객실 운영현황

2014� 판매객실 평균요금(ADR)은 특1등급 185,592원(전년대비 -1.8%),� 특2등급 103,033원(전년대비

-1.7%),� 1등급 80,228원(전년대비 -0.8%)� 등으로 나타남.

객실 이용률(OCC)은 특1등급 69.87%(전년대비 3.3%),� 특2등급 68.69%(전년대비 -0.5%),� 1등급

60.27%(전년대비 +1.6%)� 등으로 나타남

객실당 수입(revPAR)은 특1등급 129,673원(전년대비 +1.4%),� 특2등급 70,773원(전년대비 -2.1%),� 1

등급 48,353원(전년대비 +0.8%)� 등으로 나타남.



- 72 -

나.� 부대시설 운영현황

1)� 총괄

2014년 부대시설 이용객수는 내국인 37,210,712명(전체대비 81.62%),� 외국인 8,376,758명(전체대비

18.38%)이며,� 부대시설 수입은 내국인 1,208,485,481천원(전체대비 80.50%),� 외국인 292,772,526천

원(전체대비 19.50%)이며,� 1인당 지출은 내국인 32,477원(전년대비 -4.36%),� 외국인 34,951원(전년대

비 -7.09%)으로 나타남.

구 분이용객수(A)(명) 수입(B)(천원) 일인당 지출(B÷A)(원)

내국인 외국인 내국인 외국인 내국인 외국인

2014 37,210,712 8,376,758 1,208,485,481 292,772,526 32,477 34,951

2013 42,895,400 8,762,086 1,456,570,692 329,619,940 33,956 37,619

2)� 주요 도시지역 부대시설 운영현황

2014� 시도별 부대시설 운영현황 이용객수는 상위 3개 지역(서울→부산→제주)이 자치하고 있는 비중은

50.06%으로 나타남.

부대시설 수입은 상위 3개 지역(서울→부산→제주)이 차지하고 있는 비중은 64.24%으로 나타남.

1인당 지출은 서울 50,418원,� 울산 46,718원,� 인천 40,874원,� 대구 32,088원 등의 순이며,� 충남지역이

7,229원으로 가장 낮음.�

구 분이용객수(A)(명) 수입(B)(천원) 일인당 지출(B÷A)(원)


서울 11,169,000 3,293,012 574,830,262 154,319,787 51,467 46,863

부산 3,183,969 1,057,211 93,483,121 27,205,435 29,361 25,733

인천 1,274,785 604,886 35,971,180 40,858,745 28,217 67,548

제주 3,289,556 829,843 98,017,987 16,486,034 29,797 19,866

전국합계 37,210,712 8,376,758 1,208,485,481 292,772,526 32,477 34,951



- 73 -

3)� 등급별 부대시설 운영현황

등급별 부대시설 수입은 특1등급 전체대비 79.08%,� 특2등급 전체대비 14.44%,� 1등급 전체대비 5.29%�

등으로 특급호텔의 부대시설 수입이 1,388,865,119천원(전체대비 93.35%)으로 나타남.

등급별 일인당 지출에서는 특1등급 44,516원(전년대비 -4.04%),� 특2등급 20,507원(-8.12%),� 1등급

14,729원(-9.58%)� 등으로 나타났으며,� 연도별 일인당 지출은 2013년 35,286원에서 2014년 33,369원

(전년대비 -5.43%)으로 하락한 것으로 나타남.

일인당 지출에서 내국인과 외국인을 비교한 결과,� 외국인 34,961원,� 내국인 33,032원으로 외국인 일인당

지출 금액이 다소 높은 것으로 나타남.

구분이용객수(A)(명) 수입(B)(천원) 일인당 지출(B÷A)(원)


2014

특1등급 21,437,705 4,936,053 928,452,028 245,613,671 43,309 49,759

특2등급 8,207,986 2,266,684 183,768,334 31,031,086 22,389 13,690

1등급 4,629,731 717,460 67,107,472 11,650,308 14,495 16,238

2등급 939,196 141,364 6,129,266 1,147,071 6,526 8,114

3등급 409,155 44,544 2,405,475 466,762 5,879 10,479

미등급 617,929 237,102 8,199,512 1,779,769 13,269 7,506

계 36,241,702 8,343,207 1,196,062,087 291,688,667 33,032 34,961

2013

특1등급 24,205,194 5,756,597 1,115,342,126 274,576,985 46,079 47,698

특2등급 9,636,630 1,666,415 218,234,459 34,048,752 22,646 20,432

1등급 5,160,768 819,357 84,201,281 13,212,329 16,316 16,125

2등급 1,215,509 168,311 8,457,619 1,410,581 6,958 8,381

3등급 421,366 141,755 2,942,075 542,529 6,982 3,827

미등급 687,010 132,699 8,647,337 3,071,960 12,587 23,150

계 41,326,477 8,685,134 1,437,824,897 326,863,136 34,792 37,635


sold)



자료 :� 2012� 호텔업운영현황



- 74 -

다.� 전국 등급별 객실 및 부대시설 수입 비교

구분객실 수입

(천원)

부대시설 수입

(천원)

수입 합계

(천원)

객실수입 대비

부대시설수입 비중

총수입 대비


2014

전체 1,867,988,041 1,501,258,007 3,369,246,048 80.4% 44.6%

관광 1,790,215,557 1,487,750,754 3,277,966,311 83.1% 45.4%

특1급 1,105,825,249 1,174,065,699 2,279,890,948 106.2% 51.5%

특2급 329,579,569 214,799,420 544,378,989 65.2% 39.5%

1급 215,467,171 78,757,780 294,224,951 36.6% 26.8%

2급 43,993,646 7,276,337 51,269,983 16.5% 14.2%

3급 45,113,362 2,872,237 47,985,599 6.4% 6.0%

미등급 50,236,560 9,979,281 60,215,841 19.9% 16.6%

가족 77,478,130 13,497,958 90,976,088 17.4% 14.8%

호스텔 294,354 9,295 303,649 3.2% 3.1%

전체 5,526,191,639 4,490,266,768 10,016,458,407 81.3% 44.8%

라.� 서울특별시 호텔업 운영현황

n 서울특별시 호텔 등급별 객실 숙박객수 및 부대시설 이용객수

구분객실 숙박객수(명) 부대시설 이용객수(명)

외국인 내국인 계 외국인 내국인 계

2014

특1급 1,471,287 667,049 2,138,336 2,399,056 8,495,487 10,894,543

특2급 1,506,637 386,855 1,893,492 602,381 1,947,353 2,549,734

1급 936,637 269,315 1,205,952 233,497 598,532 832,029

2급 113,117 99,290 212,407 17,262 37,837 55,099

3급 63,258 51,490 114,748 20,883 68,237 89,120

미등급 195,574 188,196 383,770 10,430 19,210 29,640

전체 4,437,364 1,697,754 6,135,118 3,293,012 11,169,000 14,462,012



- 75 -

n 부산광역시 호텔 등급별 객실 및 부대시설 수입

구분객실 수입(천원) 부대시설 수입(천원)

외국인 내국인 계 외국인 내국인 계

2014

특1급 413,138,048 116,494,750 529,632,834 138,257,123 508,220,010 646,477,133

특2급 141,586,175 44,298,219 185,884,394 13,197,402 54,798,712 67,996,114

1급 69,313,305 16,473,985 85,787,290 2,115,050 10,723,674 12,838,724

2급 5,235,513 4,606,871 9,842,384 95,995 586,093 682,088

3급 2,079,902 1,843,760 3,923,662 147,518 265,855 413,373

미등급 10,338,365 7,198,613 17,536,978 61,284 124,755 186,039

전체 662,917,779 195,116,724 858,034,503 154,319,787 574,830,262 729,150,049

n 서울특별시 호텔업 운영현황

구분 판매객실수객실 이용률

(OCC)

판매객실 평균요금

(ADR)

객실 평균요금

(revPAR)

2014

특1급 2,482,960 74.14 213,307 158,146

특2급 1,582,562 82.01 117,458 96,327

1급 969,413 79.91 88,494 70,716

2급 145,742 62.91 67,533 42,485

3급 69,197 56.69 56,688 32,136

미등급 224,720 72.92 78,039 56,906

전체 5,616,867 76.90 152,760 117,472

n 서울특별시 호텔 등급별 객실 및 부대시설 수입 비교

구분객실 수입

(천원)

부대시설 수입

(천원)

수입 합계

(천원)

객실수입 대비


총수입 대비


2014

특1급 529,632,834 646,477,133 1,176,109,967 122.1% 55.0%

특2급 185,884,394 67,996,114 253,880,508 36.6% 26.8%

1급 85,787,290 12,838,724 98,626,014 15.0% 13.0%

2급 9,842,384 682,088 10,524,472 6.9% 6.5%

3급 3,922,662 413,373 4,336,035 10.5% 9.5%

미등급 17,536,978 186,039 17,723,017 1.1% 1.0%

계 858,034,503 729,150,049 1,587,184,552 85.0% 45.9%



- 76 -

구분판매가능

객실수판매 객실수 이용률(%) 전년대비(%) ADR(원)

1객실당 평균

투숙인원(명)

종로구 258,952 179,677 69.4 -1.28 121,701 2.38

중구 2,490,238 1,979,314 79.5 -4.79 174,832 1.73

용산구 503,700 364,059 72.3 -11.40 174,145 1.64

성동구 19,345 17,361 89.7 4.30 69,998 2.5

광진구 421,940 256,601 60.8 -14.97 202,506 1.52

중랑구 17,885 15,661 87.6 -4.89 62,318 2.7

성북구 75,920 54,365 71.6 -9.14 88,087 1.71

강북구 59,495 51,768 87 5.97 45,935 2.16

도봉구 18,615 3,159 17 -3.41 54,020 1.6

서대문구 182,865 106,094 58 8.41 144,509 2.01

마포구 87,235 76,097 87.2 2.23 95,832 2.05

강서구 441,036 307,625 69.8 -9.82 95,493 1.84

구로구 98,185 78,371 79.8 1.27 182,836 2.55

금천구 100,375 80,459 80.2 -3.49 104,309 1.59

영등포구 336,530 239,594 71.2 -15.74 184,338 1.56

서초구 584,730 443,292 75.8 -0.66 144,439 1.96

강남구 1,881,575 1,471,909 78.2 0.90 170,972 1.54

송파구 352,833 243,258 68.9 -5.75 148,447 1.71

강동구 101,835 69,900 68.6 -3.11 48,269 2.48

합계 8,033,289 6,038,564 75.2 16.23 160,115 1.74

마.� 서울시 관광숙박업 운영실적(2013년 기준)



- 77 -

바.� 서울지역 특1급 호텔운영현황

(출처:� 한국관광호텔연합회)

호텔명호텔

(객실수)

객실수입

(천원)

부대시설

수입(천원)

부대수입/

객실수입

객실이용율(%)

Revpar

(원)

ADR

(원)

JW메리어트호텔서울 497 33,193,766� 49,800,937� 150.03% 80.20% 228,150� 182,976�

그랜드엠버서더서울 413 17,122,453� 18,030,751� 105.30% 78.19% 145,267� 113,584�

그랜드인터컨티넬탈서울 519 22,314,443� 31,148,068� 139.59% 50.59% 232,852� 117,800�

그랜드하얏트서울 605 48,268,742� 77,318,689� 160.18% 76.55% 285,556� 218,593�

그랜드힐튼서울 501 15,331,520� 26,833,330� 175.02% 58.02% 144,509� 83,844�

노보텔엠세서터강남서울 332 17,134,707� 18,820,180� 109.84% 89.53% 157,934� 141,398�

더플라자 415 25,715,333� 47,366,055� 184.19% 73.40% 231,303� 169,776�

르네상스서울호텔 497 25,083,922� 24,891,809� 99.23% 81.42% 169,823� 138,270�

메이필드호텔 239 6,595,588� 16,096,900� 244.06% 58.05% 130,250� 75,610�

밀레니엄서울힐튼 679 41,213,070� 420,994,422� 1,021.51% 72.76% 228,554� 166,296�

서울팔래스호텔 270 9,902,883� 28,674,438� 289.56% 84.81% 118,478� 100,481�

쉐라톤그랜드워커힐 930 48,064,877� 103,099,594� 214.50% 58.56% 241,803� 141,600�

쉐라톤서울디큐브시티 269 14,329,028� 13,306,358� 92.86% 79.82% 182,836� 145,940�

웨스틴조선호텔 453 38,913,219� 56,780,060� 145.91% 87.63% 268,580� 235,357�

인터컨티넨탈서울코엑스 654 46,221,668� 52,804,594� 114.24% 84.87% 228,146� 193,628�

잉피치얼팰리스호텔 404 15,256,902� 29,147,388� 191.04% 63.50% 162,933� 103,462�

콘래드서울 434 22,549,763� 0� 0.00% 55.69% 225,620� 142,355�

파크하얏트서울 185 17,889,726� 15,505,845� 86.67% 71.01% 373,091� 264,932�

롯데호텔서울 1120 78,188,411� 76,451,649� 97.78% 70.54% 271,128� 191,254�

롯데호텔월드 482 26,679,499� 39,079,519� 146.48% 72.44% 209,346� 151,650�

호텔리츠칼튼서울 374 24,596,442� 40,872,197� 166.17% 85.03% 211,898� 180,177�



- 78 -

� � � � � � �

05 타당성 검토

Ⅰ. 법적 타당성 검토

Ⅱ. 조성 후 가치의 검토

Ⅲ. 사업 투자비의 적정성 검토

Ⅳ. 사업 타당성 분석



- 79 -

I 법적 타당성 검토

본 사업은� 「서울특별시 종로구 관철동 177번지 외 1필지 소재 숙박시설 신축사업」으로서,� 2015년 07월

29일에 건축허가를 득하였는 바,� 법적 타당성은 있는 것으로 판단됨.�



- 80 -

일련

번호

소재지

지번지목

용도지역

이용상황 등

도로

조건

토지면적(㎡) 거래가격

(천원)

토지단가

(원/㎡)

거래

시점

건물사용

승인일건물면적(㎡)

a

관철동

177,178-1

[본 건]

대일반상업

상업용

세각

(불)

221.45,800,000 26,197,000 ‘16.09.05 -

-

b관철동

43-13대

일반상업

상업용

소로

한면

265.56,700,000 25,144,000 ‘16.06.01 `72.07.31

931.93

c관철동

18-10대

일반상업

상업용

소로

각지

90.64,800,000 52,980,000 ‘16.06.03 미상

156.6

d관철동

32-5대

일반상업

상업용

중로

한면

350.712,000,000 33,343,000 ‘15.03.16 `87.12.30

888.98

II 조성 후 가치의 검토

II-1 원가방식에 의한 가치범위 추정

1. 토지의 완공시점 가치추정

가.� 토지 가치 추정에 참고한 자료

1)� 인근지역 가격수준

용도지역 토지용도 도로조건 가격 수준(원/㎡) 비고

일반상업 상업용

세로변 25,000,000� ~� 35,000,000실거래가 및

기타 자료 참조소로변 35,000,000� ~� 50,000,000

인근일대 가격수준은 지하철역 및 상업중심지역과의 접근성,� 유동인구 밀집도가

높은 “젊음의 거리”와의 거리 등에 따라 가격격차가 발생하고 있는 것으로 조사

되었음.� �

2)� 인근지역 거래사례

(출처 :� 등기사항전부증명서 및 감정평가정보체계)�



- 81 -

일련

번호

소재지

지번지목

용도지역

이용상황 등

도로

조건

토지면적(㎡) 거래가격

(천원)

토지단가

(원/㎡)

거래

시점

건물사용

승인일건물면적(㎡)

e관철동

19-10대

일반상업

상업용

세로

(불)

87.32,050,000 23,482,000 ‘15.01.06 -

-

f관철동

256대

일반상업

상업용

소로

한면

427.715,000,000 34,225,000 ‘15.11.27 `85.08.02

1,206.39

g관철동

7-16대

일반상업

상업용

세로

(가)

61.82,150,000 34,790,000 ‘14.03.05 -

177.18

h관철동

18-11대

일반상업

상업용

소로

각지

268.813,820,000 50,504,000 14.04.07 `80.11.15

798.98

의견

⁃ 사례(a),� (e)는 토지만의 매매사례이며,� (b)~(d),� (f)~(h)는 토지,� 건물 일괄 거래사례임.�

⁃ 상기 일괄거래사례의 토지단가는 전체 거래가액에서 건물의 구조,� 용도,� 내용년수 등을 고려한 건물가액

추정액을 공제한 후 토지에 배분되는 금액이며,� 사례(c),(e),(g)는 사용승인미상 또는 매매후 건물철거한 상

태로서 건물의 경제적‧물리적 가치가 희박한 것으로 사료되는 바,� 토지면적을 기준으로 산정된 단가임.

n 거래사례 위치도



- 82 -

3)� 평가전례

(출처 :� 한국감정평가협회)

일련

번호

소재지

지번지목

용도지역

이용상황 등

도로

조건

면적

(㎡)

토지단가

(원/㎡)

기준시점

평가목적비고

i관철동 177외

(본건)대

일반상업

상업용세각(불) 221.4 25,000,000

2014-01-07

담보본 건

j 관철동 19-14 대일반상업

상업용세로(불) 138.8 24,500,000

2014-03-26

담보-

k 관철동 12-13 대일반상업

상업용중로각지 203 64,400,000

2015-12-29

담보-

l 관철동 19-4 대일반상업

상업용중로각지 149.4 56,500,000

2015-04-29

담보-

m 관철동 18-10 대일반상업

상업용소로각지 90.6 47,000,000

2016-07-06

담보-

n 관철동 13-20 대일반상업

상업용소로한면 16.9 29,300,000

2013-10-02

담보-

n 평가전례 위치도



- 83 -

나.� 토지가치 범위 추정

❏ 본 건은 지하철1호선 “종각역”� 남동측에 소재하는 상업용지로서,� 본 건 주변은 근린생활시설,� 오피스,�

공공청사 등이 혼재하는 중심상업지대로 입지적조건이 양호한 지역임.� 최근 일본,� 중국관광객 등이 증

가함에 따라 해당 지역 등 소규모 숙박시설들이 신축 중인 것으로 조사되었으며,� 유동인구가 꾸준히 높

은 지역으로서 저금리기조가 유지되고 있는 현재 해당 지역의 매도호가는 다소 상승하는 분위기임.�

❏ 또한 본 건 부지는 준공후 접면도로 폭 4미터의 세로변 가장형 상업용지로서의 가치상승이 예상되며,�

해당 상업용지의 지리적 위치상 관광객 등 숙박시설에 대한 수요는 지속적으로 창출될 것으로 보임.�

❏ 인근지역 및 동일수급권 내 지가수준 및 거래동향,� 평가전례,� 매매사례,� 시장성,� 인근 개발호재 및 준공

후 부지가치 상승가능성 등을 종합적으로 고려할 때,� 본 사업완료 후 대상 토지가치는 @30,000,000�

~� @35,000,000원/㎡(총액 6,642,000,000~7,749,000,000원)수준으로 판단되며,� 향후 개발호재로

인한 상권형성 정도 및 주변 상권과의 경쟁력이 안정화 된다면 그 이상의 지가상승도 가능한 지역으로

판단됨.

구분추정 단가 (원/㎡)

면적(㎡)추정 가치 (원)


1 30,000,000 35,000,000 221.4 6,642,000,000 7,749,000,000

합계 221.4 6,642,000,000 7,749,000,000

※�본 건 토지는 공부상 면적이 221.㎡이고 이 중 48.5㎡는 도로후퇴부분으로서,� 토지단가 산정시 이를 감안하였음.



- 84 -

2. 건물의 완공 후 가치추정

가.� 건물가치 추정에 참고한 자료

1)� 표준신축단가 (2015년 건물신축단가표,� 한국감정원)

분류번호 용도 구조 급수 표준신축단가(원/㎡) 내용연수

7-1-5-3 여관철근콘크리트조

슬래브지붕

1 1,151,00050

(45~55)

2 1,069,00050

(45~55)

3 999,00050

(45~55)

7-2-5-1 호텔철근콘크리트조

슬래브지붕

1 1,492,00050

(45~55)

2 1,248,00050

(45~55)

3 1,157,00050

(45~55)

4-1-5-7 점포 및 상가철근콘크리트조

슬래브지붕

1 1,127,00050

(45~55)

2 1,042,00050

(45~55)

3 878,00050

(45~55)

※� 상기 표준신축단가에는 전기설비 및 위생설비,� 냉난방설비,� 소방설비,� 승강기설비 등 부대설비에 대한 비용이 포함

되지 않은 단가임.�

2)� 부대설비 보정단가

본 건 건물은 미준공(공사 중)� 상태의 건물로서,� 설비기자재의 품질,� 규격,� 재질 및 제작회사 등에 따라 가

격차이가 크고 부대설비에 대한 직접조사가 현시점으로는 불가능한 바,� 일반적인 숙박시설의 부대설비수준

귀 사에서 제시한 예상건축비(30억원)를 종합참작하여 추정하였음.



- 85 -

구 분 건물용도 적용범위 비고

위생설비,� 급배수,� 급탕설비 호 텔 68,000� ~� 103,000 원/바닥면적㎡

전기설비 여 관 30,000� ~� 39,000 원/㎡

난방설비

(온수식)여관,� 기숙사 79,000� ~� 101,000 원/㎡

냉난방시설

(바닥공조방식)여관,� 기숙사 195,000� ~� 220,000 원/㎡

승강기설비속도 90m/min,� 15층 기준

15인승(1,000kg)56,500� ~� 64,300 천원/대

나.� 건물가치 범위 추정

건물신축단가표 상 표준단가는 순수 건축공사비에 제경비,� 설계관리비 및 전기 기본 설비비 등이 포함된

금액이며,� 기타 부대설비에 대한 비용이 포함되지 않은 단가로 별도 보정하여야 함.

본 건물은 철근콘크리트조 지하1층 ~� 지상11층 규모의 숙박시설(여관)� 및 근린생활시설 건물로서,� 건물신

축단가표를 참고하여 본 건물의 예상되는 구조,� 용도,� 시공의 정도,� 마감재 수준,� 경제적 특성 등을 고려한

표준단가에 부대설비(표준단가에 포함되지 않은 위생설비,� 냉난방설비 등)� 등에 따른 보정단가를 반영하여

다음과 같이 추정하였음.� �

■� 재조달원가 산정

구 분 용 도 구 조

표준단가

(원/㎡)

부대설비 보정단가

(원/㎡)

재조달원가

(원/㎡)

min max min max min max

지하1층~

지상11층숙박시설

철근콘크리트조

철근콘크리트지붕1,200,000 1,500,000 800,000 800,000 2,000,000 2,300,000

■� 건물가치 범위추정

구분추정 단가 (원/㎡)

*)면적(㎡)추정 가치 (원)


지하,지상 일괄 2,000,000 2,300,000 1,180.2 2,360,400,000 2,714,460,000

*)� 옥탑면적포함



- 86 -

3. 사업자 이윤

본 사업의 적정 사업자 이윤을 귀 사의 요청에 의거 20%�수준으로 적용하였음.

4. 원가방식에 의한 가치범위 추정

구 분 하한(원) 상한(원) 비고

토 지 (ⓐ) 6,642,000,000 7,749,000,000 -

건 물 (ⓑ) 2,360,400,000 2,714,460,000 -

소 계 (ⓐ� +� ⓑ) 9,002,400,000 10,463,460,000 -

업자이윤 1,800,480,000 2,092,692,000 (20%�적용)

원가방식에 의한 추정가치 10,802,880,000 12,556,152,000 (천원 미만 절사)



- 87 -

II-2 수익방식에 의한 가치범위 추정

1. 순영업소득(NOI) 산정

가.� 산정방법

구분 비고

숙박

시설

①�

총수입

(총매출)

객실수입 ADR� ×� 객실수 ×� OCC

②�부대수입

(F&B)①� ×� 부대수입비율(1기)

③� 합 계 ③� =� ①� +� ②

④�

총비용

(운영비용)

직접비용 ③� ×� 직접경비비율

⑤� 간접비용 ③� ×� 부대경비비율

⑥ 합 계 ⑥� =� ④� +� ⑤

⑦ NOI ⑦� =� ⑥� -� ③

나.� 준공시점 총수입 결정

1)� 적정 ADR� 결정

가)� 개요

본 건 숙박시설의 경우 여관으로서,� 객실수입이 숙박수입과 대실수입으로 구분됨.� 숙박이란 여관이나 호텔

따위에서 잠을 자고 머무르는 것으로 말하며,� 대실이란 객실료를 받고 방을 일정시간 빌려주는 것을 지칭

함.� 숙박시설의 총수입 중 상당부분이 대실수입으로 구성된 바 본 건 보고서에 있어 이를 감안한 가중평균

ADR을 산정하여 적용하였음.�



- 88 -

나)� 인근 숙박시설 숙박료 및 대실료 검토

■�종로Hertz-헤르츠

� � � (서울 종로구 낙원동 108-1,� 연면적:� 1,488.49㎡,� 사용승인일:� `15.12.31,� 객실수 44)

사례 전경 숙박이용요금 (원)

구분 일~목 금,공휴일전날 토

일반 50,000 70,000 90,000

특실 60,000 80,000 100,000

대실 이용요금 (원)

구분 월~금 일,토,공휴일

일반 25,000 30,000

특실 30,000 35,000

■� 종로IMT

� � � (서울 종로구 관수동140,� 연면적:� 1,285.64㎡,� 사용승인일:� `13.09.17,� 객실수 43)

사례 전경 숙박이용요금


Standard 50,000 70,000 70,000

Deluxe 60,000 80,000 80,000

대실 이용요금


Standard 25,000 30,000

Deluxe 25,000 30,000



- 89 -

■�종로AMARE

� � � (서울 종로구 낙원동163,� 연면적:� 2,969.20㎡,� 사용승인일:� `11.05.30,� 객실수 62)

사례 전경 숙박이용요금


일반 60,000 80,000 85,000

특실 80,000 100,000 110,000

대실 이용요금


일반 25,000 30,000

특실 30,000 40,000

■� 귀 제시 예상 숙박료 및 회전율

숙박료 대실료

회전율

평일(일~목) 주말(금,토) 평일(일~목) 주말(금,토)

70,000 90,000 30,000 35,000 2.5

다)� ADR결정

귀 제시 숙박료 및 대실료는 인근 유사 숙박시설 객실료 대비 적정한 수준인 것으로 보이는 바 귀 사 제시

한 객실료를 기준하여 ADR을 결정하였음.�

실 평일(일~목) 주말(금,토) 평균 일평균수입 비고

숙박 39 70,000 90,000 75,714 2,952,846

대실*)97.5 30,000 35,000 31,429 3,064,328

숙박수입 대비

103.8%

ADR결정 154,000

산출근거

75,714� ×� (1� +1.038)� ≒� 154,000

*)� 39실 ×� 회전율(2.5)



- 90 -

2)� 적정 부대수입비율의 결정

본 건은 숙박시설(여관)으로서,� 별도의 부대수입은 없다고 봄.

3)� 적정 OCC(Occupancy� Rate)� 결정

인근지역 유사 숙박시설의 표준적인 공실률을 고려하고 장래 예측의 변동가능성,� 위험성,� 장래 인근지역의

부동산 수급상황과 상기자료를 토대로 적정OCC를 결정함.� 사업초기 불확실성 등 감안하여 1기,� 2기

70%,� 3기 75%,� 안정화단계에 접어들 것이라고 보이는 4기 이후 80%�기준하였음.�

4)� 준공시점 총수입 결정

구분 금 액(원) 비고

①�

총수입

객실수입 1,534,533,000 154,000� ×� 39객실 ×� 365� ×� 70%

②�부대수입

(F&B)0 ①� ×� 0%(1기)

③� 합 계 1,534,533,000 ③� =� ①� +� ②

다.� 준공시점 총비용 결정

1)� 적정경비비율의 결정

대상 부동산의 특성,� 인근상권의 유동인구 등을 감안하여 결정함.� �

중저가호텔의 성공조건(삼성경제연구소,� 2011)에 따르면 중저가 호텔의 인건비는 총매출액의 15~20%수

준이라고 조사된 바,� 해당부동산의 적정 경비비율의 경우 인건비 외 객실관리비,� 유지․보수비,� 기타 관리비

등이 추가적으로 소요되며 <총매출액의 30%>수준으로 결정하였음.� 또한 귀 사가 제시한 “숙박시설 수입,�

지출 내역”에 따르면 지출이 수입의 28%수준으로서 적정수준이라고 보임.�



- 91 -

2)� 준공시점 총비용

구 분 금 액(원) 비고

①�총수입 1,534,533,000

②�총비용 460,359,900 ①� ×� 30%

라.� 준공시점 순영업소득

구분 금 액(원) 비고

숙박

시설

①�

총수입

(총매출)

객실수입 1,534,533,000 ADR� ×� 객실수 ×� OCC

②�부대수입

(F&B)0 ①� ×� 부대수입비율(1기)

③� 합 계 1,534,533,000 ③� =� ①� +� ②

④�총비용

(운영비용)� � 460,359,900� ④� =� ③� ×� 30%

⑦ NOI 1,074,173,100 ⑦� =� ⑥� -� ③



- 92 -

2. 현금흐름의 추정

가.� 기본가정 검토

1)� 할인율 및 환원이율의 결정

가)� 개요

할인율(Discount� Rate)이란 투자에 대한 미래의 기대수익을 현재가치로 전환하는 수익률(Yield� Rate)을

말하며 무위험수익률(Risk-free� Rate)과 위험프리미엄(Risk� Premium)으로 구성됨.� 무위험수익률은 국채와

같이 지급불능의 가능성이 사실상 없다고 여겨지는 자산에 대한 수익률을 의미하고,� 위험프리미엄은 무위

험수익률 이상으로 미래수익의 불확실성의 정도에 따른 추가적위험에 대한 기대수익률을 말함.

재매도 환원율(Resale� Capitalization� Rate)은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영업소득

에 적용되는 환원율로서 기출환원율(Going-out� Capitalization� Rate)이라고도 함.� 자본환원율

(Capitalization� Rate)은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수율의 합으

로 정의되고 있음.� 보유기간말 재매도가치를 추정하기 위한 것으로 재매도환원이율 이라고도 함.

나)� 관련지표

(1)� 최근 금리지표

2011년 2012년 2013년 2014년 2015년

국고채(3년) 3.620 3.130 2.790 2.589 1.794

국고채(5년) 3.900 3.240 3.000 2.836 1.974

CD금리(91일) 3.44 3.30 2.72 2.49 1.77

회사채

(장외3년,� AA-)4.410 3.770 3.190 2.983 2.084



- 93 -

(2)� 생산자물가지수

2011년 2012년 2013년 2014년 2015년

생산자물가지수 106.71 107.45 105.73 105.17 100.95

(3)� 투자수익률(종로)

구 분2015 2016

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

오피스

소득수익률 1.76 1.78 1.56 1.76 1.76 1.76 1.49

자본수익률 0.55 0.42 0.59 0.09 0.29 0.10 0.35

투자수익률 2.31 2.19 2.15 1.86 2.05 1.86 1.84

중대형

상가

소득수익률 1.56 1.55 1.23 1.54 1.55 1.54 1.23

자본수익률 0.81 0.42 0.40 0.27 0.40 0.47 0.44

투자수익률 2.37 1.98 1.63 1.81 1.95 2.00 1.67

다)� 할인율 및 환원이율 결정

할인율의 추정은 무위험률에 대한 부동산에 투자함에 따른 위험율을 더하여 추정하되 대체 투자수단인 채

권,� 주식수익률과의 관계,� 시장에서 발표된 할인율,� 최근 자산운용사들의 부동산 펀드 시장수익률 등을 종

합 참작하여 대상 부동산의 위험을 가장 적절히 반영하고 있다고 인정되는 할인율로 결정하였음.

무위험율로는 국고채(5년)수익률이 일반적으로 활용되고 있는 바,� 이를 고려하여 적용하였으며,� 일반적으로

부동산 투자상품의 위험은 기업에 투자하는 주식보다는 낮고 채권보다는 높게 형성되고있음.

본 건의 수익적 측면에서의 가치 검토를 위하여,� 할인율은 현재 금융시장의 CD유통수익률(91일),� 국고채(3

년),� 국고채(5년),� 회사채(장외3년,� AA-� 등급)의 금리 수준 등을 고려하여 결정하여야 함.� 할인율은 주관적인

개념의 투자자의 요구수익률로서 최근의 투자수익률자료,� 주요금리지표,� 시장상황,� 본 건 및 유사부동산에 대

한 기대수익률 등을 종합적으로 감안하여 결정하여야 함.� 따라서 무위험률(국고채 수익률 기준)에 위험할증률

(부동산의 비유동성,� 환금성,� 시장위험,� 숙박시설로서의 성격 및 공급상태 등)을 고려하여 7.0~8.0%로 결정

함.



- 94 -

재매도 환원율(Resale� Capitalization� Rate)은 보유기간 말 재매도 가격수준을 추계하기 위해 순영업소득

에 적용되는 환원율로서 기출환원율(Going-out� Capitalization� Rate)이라고도 함.� 자본환원율

(Capitalization� Rate)은 부동산 전체 가치에 대한 순영업소득의 비율로서 자본수익률과 자본회수율의 합

으로 정의되고 있음.� 통상적으로 1기의 순영업소득을 환원할 때 적용되는 기입환원율(Going-in�

Capitalization� Rate)에 비해서 재매도 환원율은 시간에 따른 위험 등을 반영하여 기입환원율보다 높은 수

준에서 결정됨.

본 평가에서는 각종 금리 수준,� 자본수익률 및 투자수익률,� 미래시점의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여

8.0~9.0%를 재매도 환원율로 결정함.

2)� 객단가 성장률

총영업이익 상승률은 현재 외국관광객의 증가로 호텔수요의 증가가 예상되지만,� 최근 금리지표 및 생산자

물가지수,� 현재 금융시장 등 거시경제현황,� 인근지역 부동산 시장동향,� 향후 호텔수요의 증가 가능성 등을

종합적으로 감안하여 연1.0%를 적용하기로 결정함.

3)� � 재매도경비비율

매도 경비비율은 중개수수료 및 통상의 부대비용 등을 고려 1.0%로 추정하였음.

나.� 현금흐름의 추정

(단위 :� 원)

구분 1기 2기 3기 4기 5기

총

수

입

①�객실수입

ADR 154,000� � 156,000� 158,000� 160,000� 162,000�

Available�Rooms

14,235� 14,235� 14,235� 14,235� 14,235�

OCC 70% 70% 75% 80% 80%

객실수입 1,534,533,000� � 1,554,462,000� 1,686,847,500� 1,822,080,000� 1,844,856,000�

②�부대수입(F&B)

0 0 0 0 0

③�합 계 1,534,533,000 1,554,462,000 1,686,847,500 1,822,080,000 1,844,856,000

총비용 460,359,900 466,338,600 506,054,250 546,624,000 553,456,800

NOI 1,074,173,100� 1,088,123,400� 1,180,793,250� 1,275,456,000� 1,291,399,200�



- 95 -

3,� 수익방식에 의한 가치범위 추정

■�할인율 7.0%,� 환원율 8.0%적용시

NOI 1,074,173,100� � 1,088,123,400� 1,180,793,250� 1,275,456,000� 1,291,399,200�

기말복귀액 　　　　 15,840,000,000

Cash� -� Flow 1,074,173,100 1,088,123,400 1,180,793,250 1,275,456,000 17,131,399,200

현가계수 0.9346� 0.8734� 0.8163� 0.7629� 0.7130�

현재가치

1,003,922,179� � 950,366,978� 963,881,530� 973,045,382� 12,214,687,630� �

16,105,000,000

■� 할인율 8.0%,� 환원율 9.0%적용시

NOI 1,074,173,100� � 1,088,123,400� 1,180,793,250� 1,275,456,000� 1,291,399,200�

기말복귀액 　　　　 14,058,000,000

Cash� -� Flow 1,074,173,100 1,088,123,400 1,180,793,250 1,275,456,000 15,349,399,200

현가계수 0.9259� 0.8573� 0.7938� 0.7350� 0.6806�

현재가치

994,576,873� � 932,848,191� 937,313,682� 937,460,160� 10,446,801,096� �

14,249,000,000

■� 결 정

구 분 하한(원) 상한(원) 비고

수익가치 14,249,000,000 16,105,000,000 -



- 96 -

II-3 조성 후 자산가치의 범위 추정

본 건 대상물건은 숙박시설(여관)로 신축예정인 물건으로서,� 본 건과 유사한 사례를 포착할 수 없어,� 시장

성에 입각한 가치 추정은 곤란하나,� 대상� 부동산과 유사 용도(숙박시설)의 ADR,� OCC� 등의 수익자료 파악이

가능하며 본 건 부동산의 용도(숙박시설)� 등 감안할 때 수익가치의 정당성이 인정되는 바 수익성에 입각하여

가치추정 하며,�비용성에 입각한 원가방식에 의한 추정액을 종합참작하여 자산가치를 추정하였음.�

본 건 건물의 수익성부동산으로서의 특성 및 시장거래관행 등 감안할 때 수익성에 기반을 둔 가치추정액에

70%의 가중치 비중을 두며,� 또 다른 방식인 원가방식에 의한 가치추정액에 30%의 가중치를 부여하여

해당 부동산의 준공후 자산가치를 추정하였음.�

(단위 :� 원)

구분원가방식 수익방식


금액 10,802,880,000 12,556,152,000 14,249,000,000 16,105,000,000

가중치 30% 70%

*)자산가치

범위13,215,000,000� ~� 15,040,000,000

*)� 중위값 기준하여 추정하였음.�



- 97 -

III 사업 투자비의 적정성 검토

1. 토지비용

본 건은 지하철1호선 “종각역”� 남동측에 소재하는 상업용지로서,� 본 건 주변은 근린생활시설,� 오피스,� 공공

청사 등이 혼재하는 중심상업지대로 입지적 조건이 양호한 지역으로 본 건 토지의 가치는 약 66� ~� 77억

원 수준(원가방식에 의한 가치범위 추정가액 기준)� 수준으로 사료되며,� 귀 제시 토지비는 6,750,000,000

원으로 적정시세 범위로 판단됨.

2. 공사비용

가.� 건축신축단가표상 (2015년 건물신축단가표,� 한국감정원)

분류번호 용도 구조 급수 표준신축단가(원/㎡) 내용연수

7-1-5-3 여관철근콘크리트조

슬래브지붕

1 1,151,00050

(45~55)

2 1,069,00050

(45~55)

3 999,00050

(45~55)

7-2-5-1 호텔철근콘크리트조

슬래브지붕

1 1,492,00050

(45~55)

2 1,248,00050

(45~55)

3 1,157,00050

(45~55)

4-1-5-7 점포 및 상가철근콘크리트조

슬래브지붕

1 1,127,00050

(45~55)

2 1,042,00050

(45~55)

3 878,00050

(45~55)

※� 상기 표준신축단가에는 전기설비 및 위생설비,� 냉난방설비,� 소방설비,� 승강기설비 등 부대설비에 대한 비용이 포함

되지 않은 단가임.�



- 98 -

나.� 검토

시행사에서 제시한 건축공사비는 2,634,500,000원<@2,232,000원/3.3㎡(인테리어,� 철거비 등 포함)>으로

서 당해 사업규모 및 최근의 건축 동향 등을 감안할 경우 책정 가능한 범위로 판단됨.

3. 기타 비용

시행사에서 제시한 설계․감리비 및 부대비 등은 책정 가능한 범위로 판단되는 바,� 별도의 조정 없이 적용하

였음.

4. 사업투자비 총괄

구분 금액(원) 비고

토지비 6,750,000,000 -

공사비

건축공사비 2,600,000,000 인테리어 공사 포함

철거 및 펜스설치 34,500,000 -

소계 2,634,500,000 -

설계 감리비 100,000,000 -

부대비

취․등록세 273,212,870 법무사비용 포함

문화재시굴 및 발굴비용 30,000,000 -

명도비 300,000,000 -

소계 603,212,870 -

합 계 10,087,712,870 -



- 99 -

IV 사업 타당성 분석

당해 부동산의 조성 후 가치에서 총투자비용을 제외한 당해 가치발생분은 3,127,287,130원 ~�

4,952,287,130원 수준으로 발생하는 것으로 분석되며,� 이는 서울시 도심권 숙박시설의 수급상황 및 수익

성 등을 감안할 때,� 타당할 것으로 판단됨.

n 조성 후 자산가치 범위

구 분 하한(원) 상한(원)

조성 후 자산가치 범위 13,215,000,000 15,040,000,000

n 총 투자비용

구 분 금 액 비고

총투자비용

토지비 6,750,000,000 3.3㎡당 @30,488,000원

공사비 2,634,500,0003.3㎡당 @7,380,000원

(인테리어,� 철거비 포함)

설계․감리비 100,000,000 3.3㎡당 @280,000원

부대비 603,212,870취등록세,� 문화재시굴 및 발굴비용,

명도비

소 계 10,087,712,870 -

n 가치발생분 (조성 후 자산가치 -� 총투자비용)

구 분 하한(원) 상한(원)

가치발생분

(조성 후 가치 -� 총투자비용)

3,127,000,000 4,952,000,000

(23.66%) (32.93%)

(백만원 미만 절사)



- 100 -

5. 타당성 검토

가.� 각종 투자수익률 참고자료

1)� 국토교통부 발표자료에 의한 투자수익률

국토교통부는 매년 분기마다 “상업용부동산 임대동향조사 보고서”를 작성하고 있음.

보고서의 투자수익률은 수득수익률과 자본수익률의 합으로서 투하된 자본에 대한 전체 수익률을 나타냄.

소득수익률은 일정기간 동안 발생하는 순영업소득을 기초 자산가격으로 나눈 값이고,� 자본수익률은 자본이

득(기말자산가격 -� 기초자산가격)을 기초자산가격으로 나눈 값임.

�❏� 오피스빌딩

구분서울 도심 강남 여의도마포 기타

광화문 종로

2014

소득수익률(%) 5.33 6.32 6.62 7.14 4.59 5.80 4.85

자본수익률(%) 1.32 0.94 0.89 0.83 1.64 1.02 1.60

투자수익률(%) 6.71 7.30 7.56 8.01 6.28 6.86 6.52

2015

소득수익률(%) 5.14 6.13 6.49 7.04 4.35 5.68 4.67

자본수익률(%) 1.63 1.29 1.10 1.66 1.88 1.62 1.45

투자수익률(%) 6.83 7.48 7.65 8.79 6.29 7.37 6.17

�

�❏� 중대형 상가

구분서울 도심 강남 신촌마포 기타

광화문 종로

2014

소득수익률(%) 4.50 5.74 6.15 6.51 3.77 5.09 4.38

자본수익률(%) 1.86 1.43 1.02 1.20 2.43 1.98 1.72

투자수익률(%) 6.41 7.24 7.21 7.76 6.27 7.15 6.16

2015

소득수익률(%) 4.34 5.46 6.02 6.01 3.65 4.88 4.26

자본수익률(%) 2.05 1.65 1.35 1.93 2.91 2.68 1.72

투자수익률(%) 6.46 7.18 7.43 8.02 6.63 7.66 6.03



- 101 -

2)� 기타 보고서의 투자수익률

�❏ 메이트플러스 Market� Report(2016.2Q)� 상 Cap� Rate

구 분 서울 CBD GBD YBD Others

오피스빌딩(%) 4.90 5.4 4.5 4.8 5.0

※� CBD� :� 종로구,� 중구

� � � GBD� :� 강남구,� 서초구

� � � YBD� :� 여의도 및 마포구 일대

� � � Others:� 주요 3권역 이외 서울 지역(용산,� 잠실,� 송파,� 상암 등)

�❏ 메이트플러스 Market� Report(2016.2Q)� 상 서울시 상권별 투자수익률

구 분 서울 도심 강남 신촌마포 기타

리테일

투자수익률(%)4.40 5.28 3.72 4.96 4.40

※�위 상기 투자수익률은 2016년 1분기 연환산 투자수익률임

�

나.� 검토 의견

본 사업이 정상적으로 이루어진 경우 본 사업의 NPV(Net� Present� Value)는 3,127,000,000원 ~�

4,952,000,000원으로 NPV가� 0� 이상인 투자로서 투자의 경제적 타당성이 있는 것으로 판단됨.�

또한,� 수익률 측면에서 판단시 국토교통부 발표 자료에 의하면 오피스빌딩의 경우 7.48~8.79%(2015년-

도심),� 중대형상가의 경우 7.18~8.02%(2015년-도심)의 투자수익률을 보이고 있고,� 2016년 2분기 오피

스빌딩의 투자수익률은 5.4%(CBD),� 상가의 경우 5.28%(도심)의 투자수익률임을 고려할 때 본 건의 경

우 본 건물의 특성(숙박시설)을 고려한 개발사업의 RISK� 등을 다소 높게 고려한다고 봐도 하한가(준공 후

가치)에도 수익률이 23.66%� 수준이며,� 상한가(준공 후 가치)에는 32.93%� 수준으로 수익률이 높은 수준

인 것으로 판단되어 본 사업의 경제적 타당성이 있는 것으로 판단됨.�

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서울특별시 종로구 관철동 177외 숙박시설에 대한 사업타당성 컨설팅 … · 서울특별시 종로구 관철동 177외 숙박시설에 대한 사업타당성