二之江西地区地区計画素案の内容

江戸川区 都市開発部

2

面積約51.3ha

春江町五丁目西瑞江五丁目江戸川六丁目

の各一部

まちづくりの区域

3

まちづくりの経緯

4

二之江西地区

5

・都市計画道路補助

289号線の整備に

伴う沿道の土地利

用が大きく変化す

ることが想定され

る

・住宅が密集し細街

路も多いため、防

災上の課題がある

二之江西地区のまちづくり

6

平成18年2月

二之江西地区まちづくり協議会を設立

【構成】町会・自治会、小学校PTA、公募（計32名）

まちづくり協議会活動

【活動実績】

・協議会の開催 23回

・アンケートの実施 2回

・まちづくりニュースの発行 8回

・活動報告会の開催

7

平成19年9月6日

区へ「まちづくり提言」を提出

まちづくり協議会活動

8

古川親水公園沿線

9

古川親水公園沿線地区まちづくり

＜平成２０年度＞景観まちづくり懇談会準備会 設立※町会関係、古川を愛する会の方々で「準備会」を設立。

＜平成２１年６月＞景観まちづくり懇談会 設立

※公募によりメンバーを募り、懇談会を設立。町会・自治会、 古川を愛する会、公募

合計 26名

※合計 8回の懇談会やまち歩き等を開催。

10

古川親水公園沿線地区 区域

面積 約８.５ｈａ

江戸川四丁目、江戸川五丁目、江戸川六丁目各地内

20m

20m環状七号線

旧江戸川

新川

11

まちの課題

12

・駐車場や空地などの建物が建っていない土地の開発による住環境への影響

・都市計画道路補助289号線整備により土地利用が大きく変化する可能性

土地利用の課題

13

幅員4ｍ未満の道路

・幅員4ｍ未満の道路が多く、歩行者にとって危険な状況。

道路・交通上の課題

14

・消防自動車が通行しにくい、災害時の消防活動困難区域がある。

消防活動困難区域(幅員6ｍ以上の道路から140ｍ

以遠の区域)

防災上の課題

幅員が6ｍ以上の道路

15

・現在、公園・広場・児童遊園は7箇所

・地区内にみどりが丌足している

ひまわり児童遊園

春江五丁目広場

西瑞江五丁目公園

ひまわり児童遊園

鎗前児童遊園

三角児童遊園

古川親水公園

春江かおり広場

公園・みどりの課題

16

二之江西地区地区計画（素案）

17

土地区画整理事業とは異なり、まちの問題点や解

決策を考えて、皆さんが共有する「まちづくりの

ルール」を定め、建物の建替えに合わせてその地区に相応しい良好なまちを実現する制度。

＜地区計画の構成＞１．地区計画の目標

２．土地利用の方針

３．地区施設（道路・公園）の整備計画

４．建物を建てる時のルール

地区計画とは

18

１．災害に強く、安心して暮らせるまちをつくる

２．安全で利便性の高いまちをつくる

３．水と緑のうるおいある街並みをつくる

１．地区計画の目標

19

２．土地利用の方針

地区特性を活かし

た良好なまちづくり

を進めるため、用途

地域等の地区特性に

応じ、10の街区に

分けて方針を定めま

す。

20

住居街区A

戸建て住宅や集合住宅等の住居系市街地の

形成

２．土地利用の方針

住居街区B

戸建住宅を中心とし、日用品販売店舗等が立

地する市街地の形成

21

２．土地利用の方針

幹線道路沿道街区A（都市計画道路補助290号線）

後背住宅地の住環境に配慮し、

幹線道路沿道に相応しい店舗・

事務所等と住宅が立地する市街

地の形成

幹線道路沿道街区B（都市計画道路補助289号線）

後背住宅地の住環境に配慮し、

幹線道路の整備に併せて幹線道

路沿道に相応しい店舗・事務所

等と住宅が立地する市街地の形

成

22

２．土地利用の方針

近隣商業街区

店舗・事務所等と住宅が立地

する活気ある商業地の形成

準幹線道路沿道街区（二之江中央通り）

後背住宅地の住環境に配慮し、

準 幹 線 道 路 沿 道 に 相 応 し い 店

舗・事務所等と住宅が立地する

市街地の形成

23

２．土地利用の方針

環状七号線沿道街区

後背住宅地の住環境に配

慮し、広域幹線道路沿道に

相応しい店舗・事務所等と

中高層集合住宅が共存する

複合市街地の形成

24

２．土地利用の方針

景観街区Ｂ

古川親水公園や屋敷林等の周

辺緑化空間を中心とした良好な

沿線景観を維持・保全し、親し

みと風格の感じられる街並み景

観の形成

景観街区Ａ

新川との回遊性を図り、古川

親水公園の水と緑豊かな良好な

環境と一体となった土地利用を

誘導しつつ、人々が賑わう魅力

的な街並み景観の形成

25

２．土地利用の方針

景観街区Ｃ

環状七号線沿道は、古川親水公

園の水と緑豊かな景観への配慮

とともに、親水公園の玄関口と

して、空の広がりが感じられる

街並みを保全しつつ、良好な街

並み景観の形成

26

３．地区施設（道路・公園）の整備計画

主要な区画道路（幅員6ｍ）

区画道路

公園・広場等

凡 例

都市計画道路補助第289号線

27

良好な街並みを実現するために、６つのルールを決めていきます。

①建築物等の用途のルール

②敷地面積のルール

③建物の高さのルール

④壁面の位置のルール

⑤建物の色彩等のルール

⑥垣又はさくの緑化のルール

４．建物の建て方のルール

28

①建築物等の用途のルール

住居街区Ｂ景観街区Ｂ

○ホテル、旅館○ボーリング場、スケート

場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等の運動施設

○荷貨物集配所○床面積500㎡を超える

店舗、飲食店等○床面積200㎡を超える倉

庫

29

幹線道路沿道街区Ａ・Ｂ

○ホテル、旅館○ボーリング場、スケート

場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場等の運動施設

①建築物等の用途のルール

30

①建築物等の用途のルール

近隣商業街区環状七号線沿道街区景観街区Ａ・Ｃ

○ラブホテル、個室ビデオ、テレフォンクラブ、デートクラブ等

○マージャン屋、ぱちんこ屋、ゲームセンター等

31

①建築物等の用途のルール

住居街区A準幹線道路沿道街区

○現状で十分な用途の制限があるため、追加の用途制限は設けません

32

全街区

１００㎡とする。

※ただし、既に１００㎡未満の敷地は、分割しない限りそのまま建替えができます

②敷地面積のルール

33

②敷地面積のルール

敷地面積の最低限度

100㎡

34

街区特性に応じた街並みの形成や、良好な市街地環境

を確保するため、建物の高さの最高限度を定めます。 街区特性に応じた街

並みの形成や、良好な

市街地環境を確保する

ため、街区ごとに建物

の高さの最高限度を定

めます。

③建物の高さのルール

35

近隣商業街区

２５ｍを限度

（８階程度）

環状七号線沿道街区３１ｍを限度

（１０階程度）

③建物の高さのルール

36

幹線道路沿道街区Ａ

１９ｍを限度（６階程度）

③建物の高さのルール

37

③建物の高さのルール（景観地区）

景観街区Ａ景観街区Ｂ

38

景観街区Ｃ

③建物の高さのルール（景観地区）

39

③建物の高さのルール

住居街区Ａ住居街区Ｂ幹線道路沿道街区Ｂ準幹線道路沿道街区

１６ｍを限度（５階程度）

40

・建築基準法第５９条の２第１頄（総合設計制度）による許可は認めません。

・各街区（景観街区を除く）の高さ制限を超えている既存建築物の建替えについては、制限を超えている高さの範囲内とします。（違反建築物を除く。）

・景観街区の高さ制限を超えている既存建築物の建替えについては、制限を超えている各部分の高さの範囲内とします。

（違反建築物を除く。）

41

（１）沿道のルール

建替え時には、道路境界線から５０㎝以上建物を離すものとします。

（沿道部分を緑化し、うるおいある街並みをつくりましょう）

50㎝以上道 路

④壁面の位置のルール

42

（２）角敷地のルール建替え時には、敷地の隅を頂点とする二等辺

三角形の底辺の長さ２ｍの線から後退して建物を建てるようにします。

（見通しの良い広がりのある空間をつくりましょう）

２ｍ

道路

２ｍ

道路状等にしてください

④壁面の位置のルール

43

マンセル値※を用いて、色彩を一定の範囲に抑える※JIS(日本工業規格)で採用されており、塗装業者なども理解しやすい値。

色彩を色相・明度・彩度で表す。

寒色系

建物の外壁にはあまり使用されない色・周囲から突出しやすい

暖色系

多くの建物の外壁色はこの範囲に収まる・自然界の色と調和しやすい

（外壁・屋根等の色彩のルール）

⑤建物の色彩等のルール

44

住居街区Ａ

住居街区Ｂ

幹線道路沿道街区Ａ

準幹線道路沿道街区

幹線道路沿道街区Ｂ

《彩度》R(赤) YR (黄赤)７以下Y(黄) ５以下

その他 ３以下

住居街区Ａ、住居街区Ｂ

幹線道路沿道街区Ａ

幹線道路沿道街区Ｂ

準幹線道路沿道街区

5.0以下

3.0以下

7.0以下

⑤建物の色彩等のルール街区特性に応じた街並みの形成や、良好

な市街地環境を確保するため、建物の高

さの最高限度を定めます。

45※近隣商業街区、環状七号線沿道街区は制限しません。

《彩度》R(赤) YR (黄赤)７以下Y(黄) ５以下

その他 ３以下

住居街区Ａ、住居街区Ｂ

幹線道路沿道街区Ａ

幹線道路沿道街区Ｂ

準幹線道路沿道街区

5.0以下

3.0以下

7.0以下

⑤建物の色彩等のルール街区特性に応じた街並みの形成や、良好

な市街地環境を確保するため、建物の高

さの最高限度を定めます。

近隣商業街区

環状七号線沿道街区

46

暖色系

二之江西

10R /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

横軸＝彩度

縦軸＝明度

寒色系

二之江西

5G /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

横軸＝彩度

縦軸＝明度

⑤建物の色彩等のルール

47

4.0以下

2.0以下

※景観街区Ａ～Ｃについては、古川親水公園景観地区の色彩基準を適用します。

景観街区Ａ

景観街区Ｂ

景観街区Ｃ

《彩度》R(赤) YR (黄赤) Y (黄) ４以下その他 ２以下

景観街区Ａ

景観街区Ｂ

景観街区Ｃ

⑤建物の色彩等のルール（景観地区）

48

暖色系

景観街区

10R /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

横軸＝彩度

縦軸＝明度

寒色系

5G /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

横軸＝彩度

縦軸＝明度

景観街区

⑤建物の色彩等のルール（景観地区）

49

高さ１０ｍ以上 又は延べ床面積300㎡以上

0.1R～10R

その他

0.1ＹR～5.0Ｙ

0.1R～5.0ＹR

その他

5.1YR～5.0Y

屋根の色彩壁の色彩

大規模の場合

⑤建物の色彩等のルール（景観地区）

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

壁と屋根について、色相を３つに分け、明度(明るさ)と彩度(鮮やかさ)に制限を設けます。

Ａ Ｂ Ｃ

50

5B /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

壁の

色彩基準

5Y /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

0.1Ｒ～10Ｒ(暖色系/赤)

0.1ＹＲ～5.0Ｙ(暖色系/橙・黄)

その他（寒色系）部位

明度4以上8.5未満は彩度4以下明度8.5以上は彩度1.5以下

屋根の

色彩基準

明度4以上8.5未満は彩度４以下明度8.5以上は彩度２以下

明度4以上8.5未満は彩度2以下明度8.5以上は彩度1以下

5B /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

5R /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

5Y /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

彩度２以下 彩度４以下 彩度2以下

0.1Ｒ～5.0ＹＲ(暖色系/赤・橙)

5.1ＹＲ～5.0Ｙ(暖色系/黄)

その他（寒色系）

大規模の場合

⑤建物の色彩等のルール（景観地区）

5R /1 /2 /3 /4 /6 /8 /10/12/14

明 9

↑ 8

7

明 6

度 5

4

↓ 3

暗 2

彩度　→鮮やか

屋根の形態は勾配屋根とする

※ただし景観に配慮した場合は除く

■勾配屋根で周辺と調和■屋上緑化などで景観に配慮

≪屋根の形状のルール≫

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

⑤建物の色彩等のルール（古川親水公園沿線）

Ａ Ｂ Ｃ

ごみ置き場等を古川親水公園沿道から目立たないよう設置するなど、景観への配慮を図る

■設備を周囲から目立たない又は調和した色彩・デザインとする

■景観に配慮した配置や樹木等による目隠しを設ける等で沿道から目立たなくする

自転車置き場を樹木で目立たなくしている【右写真は正面から見た様子】

室外機を目立たなくしている例

ごみ置き場を目立たなくしている例

≪付属設備のルール≫

⑤建物の色彩等のルール（古川親水公園沿線）

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

Ａ Ｂ Ｃ

■貸看板を禁止する

建築物の屋上に広告物を設置しない

設置目的を自家用広告物・非営利広告物に限定する

ア．目的の制限 イ．設置場所の制限

≪屋外広告物のルール≫

⑤建物の色彩等のルール（古川親水公園沿線）

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

■突出して目立ちやすい屋上への設置を制限

Ａ Ｂ Ｃ

Ｓ２

Ｓ４

Ｓ３

Ｓ１

広告物の総面積を一定規模以下に抑え、過度に突出して見えないようにする

Ｓ (総面積)＝S1＋S2＋S3＋S4…

ウ．総面積の制限

景観街区Ａ・Ｂ総面積を１０㎡以下

に制限

景観街区Ｃ（環七沿道）総面積を２０㎡以下

に制限

⑤建物の色彩等のルール（古川親水公園沿線）

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

≪屋外広告物のルール≫

ウ．総面積の制限

Ａ Ｂ Ｃ

広告塔等の直接地盤に設置する物の高さを制限し周りの建物から突き出さないようにする

エ．高さの制限

景観街区Ａ・Ｂ高さを５ｍ以下

に制限

景観街区Ｃ（環七沿道）高さを１０ｍ以下

に制限

高さ

⑤建物の色彩等のルール（古川親水公園沿線）

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

≪屋外広告物のルール≫ Ａ Ｂ Ｃ

■ネオン管の禁止■壁面の色彩の制限に配慮し、公園及び周辺環境と調和した落ち着いた色の使用

オ．派手な装飾の制限 カ．色彩の制限

刺激的な原色を避け、落ち着きのある色彩とする

ネオン管、赤色光、点滅光源など、派手な広告物を制限

⑤建物の色彩等のルール（古川親水公園沿線）

景観街区Ａ、景観街区Ｂ、景観街区Ｃ

≪屋外広告物のルール≫ Ａ Ｂ Ｃ

57

垣又はさくを設ける場合は、生垣又はネットフェンス等の緑化したものにしていきます。

（震災時のブロック塀の倒壊による危険性を防止し、沿道緑化を進めるため）

⑥垣又はさくの緑化のルール（全街区）

58

凡 例

土地区画整理事業を施行すべき区域（約40.3ｈa）

土地区画整理事業を施行すべき区域

区域

59

今後の予定

60

地区計画（素案）説明会

地区計画（原案）説明会

←今回

地区計画（原案）の公告・縦覧

地区計画の決定手続きの流れ

江戸川区都市計画審議会

東京都都市計画審議会

地区計画の決定、用途地域の変更

地区計画（案）の公告・縦覧

平成23年6月頃

平成23年12月頃

61

道路・公園の整備（住宅市街地総合整備事業）

主要な区画道路（幅員６ｍ）

区画道路（幅員４ｍ以上）

■公園整備

■道路整備

既存の公園

新しい公園が必要なところ