更新會會議（理事會及會員大會）招商執行實務urbanredev.clcoordinate.com/uploadedFiles/20180430104502.pdf · 頂新集團頂禾開發總經理室經營企劃經理

主辦單位：臺北市都市更新處執行單位：社團法人臺北市都市更新整合發展協會

1

臺北市106年度都市更新重建教育訓練更新會輔導培訓專班

課程講師| 林雲鵬

現職| 中國建築經理股份有限公司協理

更新會會議（理事會及會員大會）

招商執行實務&


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現職中國建築經理股份有限公司協理

學歷臺灣大學建築與城鄉研究所碩士

私部門資歷

財團法人都市更新研究發展基金會業務部、投資部、事業部及延展部主任九昱建設副總經理頂新集團頂禾開發總經理室經營企劃經理

講師資歷

中華大學景觀建築系講師106營建署教育講習講師105、106年度都市更新實務工作坊課程講師105、106年度新北市政府都市更新推動師培訓計畫講師「都市危險及老舊建築物加速重建條例-權益分配估價」座談會與談人

其他經歷

新北市政府金九地區景觀審查委員

講師簡歷-林雲鵬


3

本堂目標

為什麼要推動自力更新 ? Why什麼是自力更新 ? What

更新會運作與發現問題 ? hoW

實務執行與另一種選擇 ! WoW

1.

2.

3.


4

為什麼要推動自力更新 ?

自力更新的優點


5

透過自力更新降低開發風險


6

基準容積獎勵容積

①財務評估：保守試算執行之可行性

②送件以創造住戶最大利益

負擔試算

售價與工程造價保守分析，以利承擔未來不動市場、物價之波動。

以最大獎勵申請

所有更新後面積，均為住戶所有。爭取對地主最有利之條件。

保守分析。創造權值效益


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地主分回部分

興建成本

（含建經費用）

A

更新後總銷價值Ｃ

甲

乙

丙

丁

依更新主管機關審議結果

之權利價值比例為準

地主應負擔

應負擔成本A2

應負擔成本A1

應負擔成本A3

應負擔成本A4

公平、公開、公正的自力更新模式

住戶各自負擔成本、分享獲利並承擔風險


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甲

出資方式

前期費用

專款專用

更新後分回之處理方案

更新前現況使用面積不出售

分回全部面積（更新後面積

最大）

應負擔成本

保留更新前使用面積其餘全出售

■分回面積，全部自用

更新前現況使用面積應負擔成本錢

■分回更新前使用面積：出售面積若支付成本後，剩餘部份還可拿回錢

更新前現況使用面積

出售

足以抵付應負擔成本之面積

Ｂ

應負擔成本

■出售足以抵付成本之面積，使用面積變大

更新前現況使用面積應負擔成本

■留下部分面積後，其餘面積出租(定期收益)

Ａ

現金

融資貸款

後期費用(營建工程)

佔全部費用約3%

Ｃ

佔全部費用約97%

依住戶需求自行選擇，具彈性


9

風險：未來售價及營建造價，波動之不確定性

對策

對住戶未來售價營建造價

獲益增值上漲下滑

獲益減少下跌上漲

：①財務評估保守分析，以利承擔不動產市場波動

②承擔風險下，可享受獲益增值部分

保守分析。創造權值效益


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什麼是自力更新 ?

更新的實施主體


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實施者

都市更新實施主體與類型

• 自行實施• 委託其他機關 ( 構 )• 同意其他機關 ( 構 )

自行實施

公開評選

直接指定

公辦都市更新

• 都市更新事業機構• 自行籌組更新會

投資型態

管理型態

更新會

民辦都市更新

實施都市更新事業之機關、機構或團體

斯文里案

公開評選建商

都更中心

建設公司

成立團體

建經公司


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更新會組成型態

監督、查核理事會

理事長

理事會

監事

理事

會員

會員

會員

會員

會員

會員

會員

會員

會員

監事

理事

理事

理事

• 對外代表更新會• 帶領更新會業務• 管理更新會

• 執行更新會業務

• 所有權人屬於當然會員，共同承擔更新會一切權利與義務。


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都市更新會理監事權責

理事都市更新事業計畫、權

變計畫之研擬及執行

設置會計簿籍

編製會計報告

執行會員大會決議

執行章程訂定之事項

章程變更之提議

預算編列及決算製作

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

監察理事會執行會員大

會決議事項之情形

監察理事會研擬與執行

都市更新事業計畫、權

利變換計畫之情形

查核會計簿籍及報告

監察財務及財產

其他依權責應監察事項

1.

2.

3.

4.

5.

監事


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自力更新就是…

土地資金

技術熱情

都更推動專案管理

•多數民辦都更-建商擔任實施者

建商：資金、技術、整合、專管

地主：土地

•自力都更-更新會擔任實施者

地主：土地、資金、整合

技術、專管?

自己出錢自己做事自己當建商


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理事會

更新會組成類似公司的組成

理事長

理事理事

監事代表人

執行者

建築師

規劃公司

估價師

營造廠

廠商銀行

會員會員出資者需求者

監督

專案管理

董事會

董事長

董事董事

監查人

建築師

規劃公司

估價師

營造廠

銀行

股東股東

監督

總經理+各部門?


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休息思考一下…..

如果你是更新會理事長你覺得更新會運作的問題有 . . .


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更新會運作與發現問題 ?

更新會成員之權責更新會執行事務與課題


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更新團體發起籌組 & 組織更新團體

更新團體發起籌組組織更新團體

都市更新團體設立管理及解散辦法第 3 條

法令說明都市更新條例第 1 5 條

都市更新團體之設立，應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組，並由發起人檢具申請書及下列文件向當地直轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組

條文說明

逾七人之土地及合法建築物所有權人依第十條及第十一條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准

7 人以上包含 7 人人數說明逾 7 人 = 8 人以上

舉例：更新單元內共5位土地及合法建築物所有權人，因未達8人，故無法組織更新團體


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召開更新會成立大會

會員1/2以上並其所有土地面積及合法建物樓地板面積均超過1/2出席，並出席人數超過1/2，出席者之土地面積及合法建物樓地板面積均超過1/2以上之同意行之。但訂定章程事宜之同意比例應依條例 2 2條規定之比例為之。

召開期限：發起人應自核准籌組之日起6個月內召開成立大會，如未在期限內籌組者，主管機關得撤銷其核准籌組。

召開後應辦事項：成立大會後30日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立大會紀錄，報請當地主觀機關核准立案。

計算同意比例：


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召開會員大會

會員大會之召集，應於20日前通知所有會員（以書面為宜），並通知主管機關派員列席。緊急事故應於開會2日前送達通知者

召開目的：訂定及變更章程。會員之處分。議決都市更新事業計畫擬定或變更之草案。理事及監事之選任、改選或解職。團體之解散。清算之決議及清算人之選派。了解與參與都市更新之推動

召開方式：

都市更新團體之會員，以章程所定實施地區範圍內土地或合法建築物所有權人為限。即公有土地及合法建物所有權人亦為會員。

會員資格：


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會員大會類型

定期會議：每6個月至少召開一次，其召開日期由理事會決議之。

臨時會議：經理事會認為必要，或會員1/5以上之請

求，或監事函請召集時召集之。

前項會議不能依法召集時，得由主管

機關指定理事一人召集之。

會員大會即為更新會之最高決策單位。

理事長為更新會之法人代表人。

其他：

理事長召開


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會員大會與理事會說明會員大會會議理事會

1.訂定與變更章程2.會員之處分3.議決事業計畫之草案4.議決權變計畫、權值查估5.理監事選任、改選、解職6.團體之解散與清算7.其他

權責

1.執行章程事項、章程變更之提議2.預算與決會之編列與製作3.事權計畫之研擬及執行、權值之查估4.聘僱建築、估價之專業顧問5.工程之發包與驗收6.執行會員大會決議7.管理會費、設置會計簿籍及製作報告8.聘任總幹事及幹事辦理會務與業務9.異議之協調與處理10.其他

每6個月召開一次，時間由理事會決定

定期每1個月召開一次

理事會認為有必要、1/5會員要求、監事函請時

臨時理事長認為有必要、1/2以上理事要求


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更新會經費來源重點說明

1.會費

2.都市更新事業費

3.政府機關之補助

4.民間團體及個人捐助

5.基金及其孳息

6.其他收入

1.會費

每位會員OO元

2.都市更新事業費

依每位會員在更新單元所有土地面積及建築物樓地板面積佔該更新單元土地總面積及建築物總樓地板面積之比例出資

更新會經費來源說明


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怎麼開會？

怎麼選團隊？

資金怎麼來？

更新會操作的第一層問題


25

25

自力重建的第二層問題

人的問題

錢的問題

分配問題

專業團隊組成


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人的問題

• 協助建立地主間互信

• 促成地主主動積極參與和學習

• 協助協調地主分配原則及位置

• 整合主導者的決心

1.熱心無私的委員2.公平原則的共識3.不意氣用事，不互相攻擊

→事在人為天助自助者


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錢的問題

1. 政府補助款

2. 同意更新之地主依比例出資

3. 不同意更新之地主誰出資

• 地主出資比例及出資條件

• 前期規劃費用哪裡來？銀行可不可以全額融資？

• 融資何時確定

• 資金動用的控管機制

什麼條件願意全額融資？

什麼時候開始動撥融資？


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會員應分配

盈虧

實際銷售收入

找補價金

自力更新盈虧及地主應負擔費用結算

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• 盈虧＝收入－實際共同負擔

收入＝餘屋實際銷售收入＋找補價金

共負＝實際發生成本＋費用

找補＝實際分配－應分配

• 會員依章程或大會決議承擔盈虧


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分配原則

• 一樓或頂樓選原位置的優先權

• 分配原樓層原位置的可行性

• 4/5樓公寓改建成華廈或大樓如何分配

• 選配重複的協調機制與抽籤方式

• 選配超出應分配價值的規定

• 選定了可不可以重選？

• 權利變換估價與實質執行發生重大落差時如何處理？成本增加如何分攤？售價下跌時找補如何處理？

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30

專業團隊

• 如何遴選適當的團隊？

• 協助整合不同專業廠商間作業及意見

• 委任及承攬契約的管理與付款

• 規劃方案與估價的議決方式

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自力都市更新推動

找熱情－開會困難

找技術－專業落差

找資金－不肯出錢

土地資金

技術熱情


１．理事會執行效率與溝通能力是必須。

２．會員參與程度與是否願意服從多數決議是關鍵。

３．選擇專業團隊並能與其溝通是重要。

４．會員熟知自己權利義務並願意出資推動是應該。


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自力都市更新推動

土地資金

技術整合


中國建經

全案管理

服務

前期規劃

及評估

銀行融資

及

財務計畫

專戶控管

及

財務稽核營建管理

銷售管理

及

售後服務


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再休息一下下一節解答


34

實務執行＆另一種選擇 !

更新會實務執行與案例另一種選擇？？？


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更新會召開會員大會

確認議題會議通知計算比例會議紀錄

１．除定期召開知會議外，建議於每次會議後確認下次會議相關議題，使彰顯效率，有效幫助決策。

２．確認議題是否涉及決議，屬一般決議或重大事項決議。


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１．由理事長召集會議。

２．會員大會應於２０日前通知會員、直轄市或縣市主管機關。

３．建議定期確認會員名單與通知地址，避免後續爭端


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項目土地私有合法建築物

所有權人數面積所有權人數面積

總和(含公有產權) 100人 1688㎡ 104人 23456㎡

應出席比例（超過） 51人（50%） 844㎡（50%） 53人（50%） 11728㎡（50%）

出席總和 ? 人 ? ㎡ ? 人 ? ㎡

(一般)應同意門檻（超過）

26人(50%) 422㎡（50%） 27人(50%) 5864㎡（50%）

(重大)應同意門檻(超過)

公劃 60人(60%) 1125.90㎡（66.7%） 63人(60%) 15645.15㎡（66.7%）

自劃 67人(66.7%) 1266㎡（75%） 70人(66.7%) 17592㎡（75%）

實際同意總和 ? 人 ? ㎡ ? 人 ? ㎡


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１．議決事項應作成議事錄

２．主席應簽名蓋章

３．會後１５日內分發各會員

４．議事錄應記載會議日期、開會地點、主席姓名、議決方法、議事經過與結果

５．出席會員之簽到簿與代理主席委託書一併保存


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更新會理事會

１．由理事長召集，或超過半數理事提議

２．每個月一次，或有必要隨時可開

３．理事應親自出席，但可透過章程訂定由其他理事代理，每位理事以代理一人為限。

４．應於７日前通知

出席會議計算比例會議紀錄


40

更新會理事會


項目理事人數應到門檻決議門檻

都市更新團體設立管理及解散辦法

章程訂定內容１０

６人(超過50%)

４人(超過66.7%)

執行章程事項

事業計畫、權變計畫之研擬及執行

章程變更之提議

預算編列及決算製作

設置會計簿籍及編製會計報告

１０６人

(超過50%)５人

(超過66.7%)


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更新會理事會


１．應作成議事錄

２．主席應簽名蓋章

３．會後１５日內分發各理事

４．議事錄應記載會議日期、開會地點、主席姓名、議決方法、議事經過與結果

５．簽到簿與代理主席委託書一併保存


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審議施工交屋報核核定簽約

規劃顧問

建築師

估價師

營建管理

財務管理

營造廠

專案管理

規劃執行整合

出席會議計畫書撰寫

協辦法定會議

出席相關會議

修正計畫書

出席會議建築圖面確認

建築圖配合估價修正設計

出席相關會議

修正建築圖

簽證估價報告出席相關會議

修正估價報告

媒合銀行融資信託專戶管理

工程查核

財務查核

尋求資金來源信託專戶管理

施工

團隊管理團隊管理

規劃主導會議主導

團隊管理

意見處理

意見處理

意見處理

結構系統、機電

出席相關會議

更新案需求團隊


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1. 聯合承攬(所有廠商一次搞定)

2. 分期個別招商

前期規劃及管理團隊聯合承攬、後續施工及銷售廠商另甄選

3. 全部廠商都分別遴選

如何籌組團隊


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自力更新－財務計畫的資金規劃

出錢

未出錢

參與更新之地主依其權利價值比例（含增購）出資。

提供自有資金支應更新成本，原則上須一次到位；如無

法一次到位，須配合辦理銀行融資。

依應負擔比例提供土地設定擔保並為該額度之連帶債務

人，但所有權人之間不互為連帶保證。

負籌資義務之地主，依實際執行承擔盈虧，分回提列之

風險管理費。

原應負擔之更新成本由出資人或參與更新之地主墊付。

由墊款者取得其折價抵付房地（含風險管理費）之分

配權利


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安全控管機制

• 同意比不高就開始執行，恐發生無法拆屋的情形。

• 全案土地、資金及建物均交付信託予銀行，隔離個人財務糾紛及繼承風險。

• 收支均透過信託專戶控管資金流向，帳務透明。

• 地主個別依其應負擔比例金額出資或提供土地擔保融資，不須互保，債務清楚。

• 全案興建完工後，地主結清應負擔費用後，信託銀行即將應分配之房地塗銷信託返還。

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• 全案財務計畫之安全性應優於個別地主之考量。

• 地主選配應接近可選配之權利價值，多餘房屋及車位出售，有意增購者可與實施者簽訂預購契約，並按工程進度繳付期款。

• 如選配未超過應分配部分，更新完成後即以對外出售房地之價款償還建築融資，地主即分回無設定負擔之房地。

財務計畫的安全控管機制


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保固及售後服務

• 要考慮對外售戶的責任，才能創造更新後不動產的價值。

• 對承購戶售後服務、瑕疵擔保等權益如何確保，直接影響房地價值及購買意願。

• 更新案完工交屋後，更新會或重建委員會也需督導保固期售後服務及協助辦理保固期滿核退保固款等事宜。

47


48

48

成功的自主更新案所具備之特質

• 地主充分而正確的認知：

天下沒有白吃的午餐、要怎麼收穫，先怎麼栽。

權利變換不是一個公式，而是一個程式

時程一拉長，計畫一定會變化

• 地主積極配合應辦事項及依時程出資

• 地主有組織動員能力：大家一起來！

• 地主有協調分配或妥協的雅量

• 地主有以大局為重、成敗與共之觀念

• 地主絕大多數都願意遵守同一遊戲規則


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49

• 凝聚所有住戶共識是更新成功的最重要關鍵

• 第一步必須要決定實施主體及推動方式

• 每個住戶都能主動積極參與和學習，才會獲得來自各方最多的輔導與協助

不期待『零元行銷』，委託專業團隊才是上策。

沒有天上掉下來的禮物，容積獎勵多數是要付出代價且經審議通過才算數。

• 自主更新是投資自己的行為，有獲利也有風險。

自主更新順利成案之結論與建議


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自力更新之替選方案


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信託管理型實施者

• 由建經公司擔任『管理型實施者』，地主仍為實質權利主體。

• 建經公司組建專業團隊、融資及負責全案管理。

• 銷售部分更新後之房地及車位支付更新成本，由建經公司代理地主與承購戶簽約，並負履約責任及保固期服務。

• 建經公司擔任建造執照起造人。

• 辦理產權信託管理

• 資金信託專戶管理

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土地資金

技術整合


地主：土地、資金、整合 / 第三方：技術、專管

中國建經

全案管理

服務

前期規劃

及評估

銀行融資

及

財務計畫

專戶控管

及

財務稽核營建管理

銷售管理

及

售後服務

信託管理型實施者推動更新


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項目自組更新會信託管理型實施

前其費用及共同負擔

由所有權人負擔，但部分初期費用可申請政府補助

由所有權人以房地抵押設定辦理銀行融資或所有權人以自有資金負擔

決策模式理事會決議後提會員大會通過後據以執行

由代理實施者及專業團隊提出於地主會議詳細說明討論確定，決策過程公開透明

稅務及

會計處理

更新會為營利法人，應依商業會計法規定設置會計憑證、會計簿籍，並依法定之會計處理程序辦理相關事務（需委託會計師簽證）。

共同銷售部分由信託受託人設籍課稅、開立發票並依相關信託稅法規定處理，信託專戶結算後之盈餘為個人財產交易所得或按持分比例囑託登記產權，由代理實施者開立發票予各所有權設籍課稅之稅籍。

保固期售後服務及瑕疵

擔保

更新會於更新完工後即告解散，承購戶保固期售後服務及瑕疵擔保須有規劃。

由代理實施者代理地主與承購戶簽約，並負責保固期服務及瑕疵擔保。

自組更新會及信託管理型實施者比較


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信託管理型實施者架構

實施者投資者

廠商

出資者需求者

專案管理

董事會

董事長

董事董事

監查人

建築師

規劃公司

估價師

營造廠

銀行

監督

總經理

各部門執行者

同意都更且自行出資之地主

• 專業溝通

• 技術整合

• 資訊統合

• 案件執行


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中國建經

起造人信託

土地及建物所有權人

委託人兼受益人

融資及信託架構圖

信託機構

建築師

地政士

建經公司協助整合住戶意見提供營建管理服務

融資銀行

依約付款

核貸資金

融資契約—

所有權人提供土

地及舊建物提供設定

工程承攬契約

工程進度查核及撥款簽證

信託財產[資金]

信託財產[土地及建物]

委任契約

清償融資

營造廠

辦理甄選及發包作業

支付服務費

信託契約起造人、資金、土地

及建物

均交付

信託信託目的完成，結算後返還信託財產


56

-簡報結束敬請討論-如有疑問歡迎洽中國建經

２７６０－２２０２#5２6 林雲鵬協理


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N O T E


58

~~簡報結束×敬請指教~~

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