Ülevaatuse akt - Uus Maa Kinnisvarabürookagu.uusmaa.ee/emu/images/stories/failid/dokumendid/... · punktile 3 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 18.12.2006 asjaõigus-lepingu

Ülevaatuse akt

Hindamisobjekt: KinnistuEksperimentaalbioloogia Instituut,

Harku alevik, Harku vald, Harju maakond

Tellija: Eesti MaaülikoolKreutzwaldi tn 1, Tartu 51014

Teostatud: 01.12.2010 – 28.01.2011

Hindaja: Seven Kinnisvarakonsultandid OÜRävala pst 6, Tallinn [email protected] 681 4600faks 681 4601

mailto:[email protected]

2

1. Hinnatav objekt

Hindamise objektiks on kinnistu aadressil Harjumaa, Harku vald, Harku alevik, Eksperi-mentaalbioloogia Instituut.

2. Hindamise eesmärk

Hindamise eesmärgiks on objekti turuväärtuse hindamine tellija omatarbeks.

3. Hindamise alused

Hindamise alusteks on:- Eesti Vabariigi seadusandlus;- Eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus, Tallinn 2005-2010; - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) eksperthinnangu tüüpstandard;- EKHÜ Heade Tavade Koodeks.

4. Hindamise lähtematerjalid

Hindamise lähtematerjalideks olid:- Kinnistusregistri väljavõte, 14.12.2010;- Ehitisregistri elektrooniline andmebaas, www.ehr.ee; - Maa-ameti elektrooniline andmebaas, www.maaamet.ee;- Üürilepingud (MTÜ Drifters, OÜ Iskur ja Ingrid Rikka);- Hoonete põhiplaanid;- Tellija esindajate pr Mare Klaos ja hr Jaan Sild poolt esitatud informatsioon;- Objekti ülevaatus hindaja Lauri Prei poolt.

Objekti ülevaatus:Objekti ülevaatus toimus 01.12.2010.a. Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ hindaja Lauri Prei poolt, tellija esindaja hr Jaan Sild juuresolekul.

Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoonete osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoonete nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoonete struktuuri ja kattematerjalide laitmatust.

Käesoleva töö teostamisel on lähtutud eeldusest, et kinnistul mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule.

5. Kinnistusandmed (alus: Kinnistusregistri väljavõte, 14.12.2010)

Uus registriosa nr - 7698802;Kinnistu nimi - Eksperimentaalbioloogia Instituut;

Aadress - Harku vald, Harku alevik, Eksperimentaalbioloogia Instituut;Katastritunnus - 19814:001:0271;Pindala - 21.33 ha;Sihtotstarve - Sotsiaalmaa;

Aadress - Harku vald, Harku alevik, Eksperimentaalbioloogia Instituut;Katastritunnus - 19814:001:0272;Pindala - 31.83 ha;Sihtotstarve - Sotsiaalmaa;

Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ Eksperthinnang 004/011

http://www.maaamet.ee/

http://www.ehr.ee/

3

Aadress - Harku vald, Harku alevik, Eksperimentaalbioloogia Instituut;Katastritunnus - 19814:001:0273;Pindala - 0,01 ha;Sihtotstarve - Sotsiaalmaa;

Omanik - Eesti Maaülikool;Koormatised - Isiklik kasutusõigus OÜ Jaotusvõrk kasuks. Üleantav isiklik kasutus-

õigus elektripaigaldise- õhuliini - ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks tähtajaga 3 aastat arvates kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest, kasutusõiguse ala on kirjeldatud lepingu punktis 3.3 ja tähistatud lepingu lisaks oleval plaanil. 22.03.2006 asjaõigus- lepingu alusel sisse kantud 9.06.2006;- Isiklik kasutusõigus OÜ Jaotusvõrk kasuks. Elektripaigaldise – kahe maakaabelliini ja valgustusmastide - ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks. Kasutusõiguse ala on kirjeldatud 13.12.2006. a lepingu punktis 3.3 ja lepingu lisaks oleval plaanil. 13.12.2006 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 16.01.2007;- Isiklik kasutusõigus Sihtasutus Eesti Terviserajad kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus kahesuunalise sportlikku liikumist võimaldava terviseraja loodusliku rajakatte ehitamiseks, aasta- ringseks sihtotstarbekohaste terviseraja hooldamistööde teostami- seks ja kõikide tervisesportlaste aastaringse tasuta liikumis- harrastuse võimaldamiseks tasuta vastavalt 18.12.2006. a lepingu punktile 3 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 18.12.2006 asjaõigus- lepingu alusel sisse kantud 29.01.2007;- Isiklik kasutusõigus Elisa Eesti AS kasuks. Tasuline isiklik kasutus- õigus elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt käesoleva lepingu punktidele 2 ja 3 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 27.11.2007 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 3.12.2007; - Märkus muinsuskaitseseaduse § 27 lõikes 2 sätestatud ostuees- õiguse kohta Eesti Vabariik kasuks. Kui riik ostueesõigust ei teosta, on ostueesõiguse õigustatud isikuks Harku vald. Kultuurimälestiseks tunnistamise õiguslikuks aluseks on "Kultuurimälestiseks tunnista- mine" Kultuuriministri 30.08.1996. a määrus nr 10 (RTL 1997, 5,27);- Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat Elion Ettevõtted AS kasuks. Isikliku kasutusõiguse tähtaeg arvates kinnistusraamatusse kandmisest. Tasuline isiklik kasutusõigus elektroonilise side võrgu ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt 03.12.2008 sõlmitud lepingu punktidele 3 ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 3.12.2008 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 9.12.2008;- Kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lõikes 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti Vabariik kasuks. 15.10.2009 kinnistamis- avalduse alusel sisse kantud 18.11.2009; - Isiklik kasutusõigus AS KOVEK kasuks. Tähtajatu isiklik kasutus- õigus tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale vastavalt 08.09.2010.a lepingu punktidele 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 8.09.2010 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 27.09.2010.

Hüpoteegid - Kanded puuduvad.

Eksperdi hinnangul mõjutab kinnistu turuväärtust SA Eesti Terviserajad kasuks seatud isiklik kasutusõigus. Tegemist on krundi nr 2 (katastritunnus 19814:001:0272) idaserval ning mõisapargi ja endise põllumaa vahel, hoonetest eemal paikneva alaga, mis on eraldatud loodusliku rajakattega terviseraja tarbeks. Raja pikkus on 660 m, laius 9 m ja pindala 5940 m². Kõik terviseraja ehitamise, omamise ja majandamisega seotud kulud kannab kasutaja.Eksperdi hinnangul muud koormatised hinnatava kinnistu turuväärtust ei mõjuta.


4

6. Objekti kirjeldus

6.1 Asukoht

Hinnatav kinnistu koosneb kolmest eraldi, kuid väga lähestikku paiknevast katastriüksusest, mis asuvad Tallinna kesklinnast ca 12 km ja linna piirist ca 1,5 km kaugusel, Harku aleviku keskuse vahetus naabruses. Ümbruskonnas domineerib segahoonestus, veidi eemal asub Harku vangla. Tegemist on eksperdi hinnangul keskpäraselt hinnatud piirkonnaga.

Krunt nr 1 paikneb Instituudi tee, Paldiski mnt ja Uus tänava vahelisel kolmnurksel alal. Antud krunti läbivad Kalda. Karikakra ja Tammiku tänavad. Krundi ümbruses asuvad kaks väiksemat korterelamut, garaaži-, lao- tootmis- ja ärihooned. Antud krundi sees on lisaks kaks ühepereelamutega hoonestatud kinnistut ja üks 18 boksiga garaažihoonega hoonestatud kinnistu.

Krunt nr 2 asub Instituudi tee ja Harku metsa vahelisel alal. Krunti ümbritsevad ühe-pereelamud, kuid valdavalt hoonestamata metsa- ja põllumaad. Krundi sees paikneb Vee-varustuskeskuse kinnistu koos tehnilise hoonega.

Krunt nr 3 paikneb vahetult Instituudi tee ääres ning seda ümbritsevad hoonestatud ja hoonestamata elamumaad.

6.2 Krundid

6.2.1 Krunt nr 1

Katastritunnus - 19814:001:0271;Pindala - 21.33 ha;Sh ehitusalune maa - 5730 m²;Haritav maa - 4.67 ha;Looduslik rohumaa - 6.22 ha;Metsamaa - 0.54 ha;Õuemaa - 2.43 ha;Muu maa - 7.47 ha;Sh veealune maa - 0.15 ha;Juurdepääsuteed - asfaltkattega; Hooned krundil - kemikaalide ladu, katlamaja, vegetatsioonihoone, labor-kasvuhoone,

fütotronihoone, selektsioonihoone, loomageneetika- ja füsioloogia- hoone, vivaarium, kanala, pumbamaja, bioloogia alajaam;

Haljastus - osa krundist moodustab hooneid ümbritsev vana, kuid hooldamata mõisapark;

Teed ja platsid - asfaltkattega;Piirded - puuduvad.

6.2.2 Krunt nr 2

Katastritunnus - 19814:001:0272;Pindala - 31.83 ha;Sh ehitusalune maa - 1882 m²;Haritav maa - 7.53 ha;Looduslik rohumaa - 2.35 ha;Metsamaa - 0.87 ha;Õuemaa - 0,83 ha;Muu maa - 20.25 ha;Sh veealune maa - 3.16 ha;Juurdepääsuteed - asfaltkattega;


5

Hooned krundil - ajaloolised Harku mõisahoone, ladu, garaaž-ladu ja kelder-ladu, krundi põhjapoolses osas on säilinud osa endisest piirdemüürist ja 2 torni;

Haljastus - ca 2/3 krundist moodustab hooneid ümbritsev osaliselt hooldatud, kuid valdavas osas hooldamata liigirikas mõisapark, ülejäänud osa on harimata põllumaa, krundi kirdeosas on oja ja 2 tiiki;

Teed ja platsid - asfaltkattega;Piirded - puuduvad;Kaitsealused objektid - krundi põhjaosas on 18-19. sajandil rajatud kaitsealused Harku

mõisa park (pindala ca 22,5 ha) ja piirdemüüri jäänused.

6.2.3 Krunt nr 3

Katastritunnus - 19814:001:0273;Pindala - 0,01 ha;Sh ehitusalune maa - 38 m²;Õuemaa - 0,01 ha;Juurdepääsuteed - asfaltkattega; Hooned krundil - akadeemia alajaam;Haljastus - looduslik rohumaa;Piirded - puuduvad.

6.3 Hooned

Üldandmed (allikas – Tellija esindaja hr Jaan Sild kirjalik info ja www.maaamet.ee):Jrk nr Nimetus Üldpind,

m²Korruste

arvEhituse aeg Asukoht

katastriüksusel1 Kemikaalide ladu 44,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 12 Katlamaja (kasutusest maha võetud) 447,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 13 Vegetatsioonihoone 1289,0 2 Ca 1970. aastad Krunt nr 14 Labor – kasvuhoone 1031,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 15 Fütotronihoone 87,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 16 Selektsioonihoone 236,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 17 Loomageneetika- ja füsioloogiahoone 313,0 2 Ca 1980. aastad Krunt nr 18 Vivaarium 886,8 2 Ca 1960. aastad Krunt nr 19 Kanala 135,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 1

10 Pumbamaja Ca 15,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 111 Bioloogia alajaam Ca 75,0 1 Ca 1980. aastad Krunt nr 112 Mõisahoone (mõisa peahoone) 1633,0 2 18-19. saj Krunt nr 213 Ladu (mõisa tall-tõllakuur) 300,0 1 18-19. saj Krunt nr 214 Garaaž – puidutöökoda (mõisa ait) 296,0 1 18-19. saj Krunt nr 215 Kelder – ladu 90,0 1 18-19. saj Krunt nr 216 Akadeemia alajaam Ca 25,0 1 Ca 1960. aastad Krunt nr 3

KOKKU 6902,8Pinnaandmed võivad olla ebatäpsed, sest Ehitisregistris antud hoonete kohta andmed puuduvad.

6.3.1 Hooned krundil nr 1

Krundil nr 1 paiknevad tehnilised hooned (pumbamaja ja bioloogia alajaam) on suhteliselt heas ja kasutuskõlblikus seisukorras. Alajaam teenindab lisaks hinnatava kinnistu koosseisu kuuluvatele hoonetele veel mõningaid ümbruskonna hooneid. Alajaama hooldab AS Jakoteks.

Muud hooned on funktsionaalselt amortiseerunud ja füüsiliselt kulunud, kusjuures enamik neist on hindamise ajal kasutuseta ja osaliselt rüüstatud. Kasutusel olevad hooned (labor-kasvuhoone, fütotronihoone ja selektsioonihoone) on samuti funktsionaalselt ja füüsiliselt kulunud ning eksperdi hinnangul ei ole majanduslikult otstarbekas neid taastada. Seetõttu on käesolevas eksperthinnangus krundil nr 1 paiknevate hoonete kirjeldamisest loobutud.


http://www.maaamet.ee/

6


6.3.2.1 Mõisahoone

Kirjeldus:Esmakordselt on Harku mõisa mainitud 1371. aastal. Kultuurimälestisena kaitse all olev mõisahoone omandas tänaseni säilinud välisilme aastatel 1778-1781 ja 1875 toimunud rekonstrueerimise käigus. Aastatel 1950-1960 muudeti mõisahoone tolle aja standarditele vastava siseviimistlusega ametihooneks, kusjuures enamik põhikorruste avaratest saalidest on jagatud väiksemateks ametiruumideks. Hilisematel aegadel pole hoones olulisi ümberehitusi ja suuremaid renoveerimistöid tehtud.

Hoonel on 2 põhikorrust ja võlvitud kelder. Esimesel korrusel asuvad trepihall, väiksemad töö-, abi- ja olmeruumid ning hoovipoolsel küljel on avar terrass. Teisel korrusel on avar saal, millest pääseb maja tagaküljel asuvale rõdule. Lisaks on teisel korrusel väiksemad töö-, abi- ja olmeruumid. Keldrikorrusel on algne planeering säilinud ning seal asuvad valdavalt abi- ja hoiuruumid ning lisaks väike töökoda, kuhu on maja tagaküljelt eraldi sissepääs.

Põhikonstruktsioonid:Vundament - paekividest;Seinad - tellistest, välisviimistluseks krohv;Vahelaed - keldris võlvitud, mujal puittaladel;Katus - puitsarikatel plekk-kattega kelpkatus;Aknad - puidust paarisraamidel;Uksed - puidust, osaliselt metallist.

Siseviimistlus:Põrandad - peamiselt linoleum ja PVC-katted, osaliselt parkett;Seinad - värvitud;Laed - värvitud.

Seisukord:Hoone välisviimistlust ei ole viimaste aastakümnete jooksul remonditud. Enamike ruumide siseviimistlus pärineb 1980. aastatest. Hiljem on vahetatud ca 60% hoone katusekattest ning on lihvitud ja lakitud parketti. Katusekate on sadeveekindel ning kandeseinad ja vahelaed on välise vaatluse põhjal otsustades heas seisukorras. Kuigi hoone on hindamise ajal kasutusel, on eksperdi hinnangul kogu sise- ja välisviimistlus, kõik insenervõrgud ja avatäited ning osa katusekattest füüsiliselt ja moraalselt täielikult kulunud. Seetõttu vajab hoone lähiajal põhjalikku remonti.

6.3.2.2 Ladu

Kirjeldus:Instituudi tee ääres paiknevat endist mõisa tall-tõllakuuri ei ole aastaid kasutatud. Soojustamata ja kütteta hoone põhikorrusel asuvad laoruumid. Katusekorrus on välja-ehitamata. Hoone on kultuurimälestisena kaitse all.

Põhikonstruktsioonid:Vundament - paekividest;Seinad - paekividest, välisviimistluseks krohv;Katus - puitsarikatel kelpkatus, katusekatteks eterniitplaadid;Aknad - puidust raamidel, trellitatud;Uksed - puituksed.

Seisukord:Hindamise ajal on hoone tervikuna väga halvas seisukorras, mistõttu ei ole see kasutus-kõlblik ja vajab põhjalikku remonti.


7

6.3.2.3 Garaaž – puidutöökoda

Kirjeldus:Endine mõisa ait on arvatavasti 1950-1960 aastatel ümberehitatud garaaž-töökojaks, milles asuvad erineva suurusega garaažid, töökojad, olme- ja abiruumid. Katusekorrus on välja-ehitamata. Hoonel puudub kaasaja nõuetele vastav soojustus. Säilinud on vana keskkütte-süsteem, mis ei ole hindamise ajal töökorras. Hoone on kultuurimälestisena kaitse all.

Põhikonstruktsioonid:Vundament - paekividest;Seinad - paekividest, osaliselt tellistest, välisviimistluseks krohv;Katus - puitsarikatel eterniitkattega, katusekatteks laineline eterniit;Aknad - puidust raamidel, trellitatud;Uksed - puituksed.

Seisukord:Hindamise ajal on hoone kasutuskõlblik, kuid selle siseviimistlus ja sisseseade on suuresti amortiseerunud. Samuti on kulunud katusekate ja välisviimistlus. Kandeseintes esineb kohati pragusid.

6.3.2.4 Kelder-ladu

Kelder-ladu on muldesse ehitatud väikesemahuline abihoone, mida ei ole viimaste aastate jooksul aktiivselt kasutatud. Hoones paiknevad väiksemad hoidlad. Hindamise ajal on hoone halvas seisukorras ja vajab põhjalikku remonti.


Krundil nr 3 paikneb akadeemia alajaam, mis teenindab lisaks hinnatavale kinnistule veel ümbruskonna elamuid. Tõenäoliselt 1960. aastatel. ehitatud hoonel on raudbetoonist vundament, silikaattellistest seinad ja raudbetoonpaneelidel katuslagi. Välisseintes esineb pragusid ning uksed ja katusekate on kulunud. Eksperdi hinnangul on hoone halvas seisukorras ja vajab lähiajal põhjalikku remonti. Alajaama hooldab AS Jakoteks.

6.4 Insenervõrgud

Veevarustus - kinnistul paiknevast puurkaevust (sügavus 158 m);Kanalisatsioon - tsentraalne;Küte - mõisahoones elektrikatla baasil toimiv keskküte, mujal puudub või

lokaalne küte;Elektrivarustus - kinnistul paiknevast kahest alajaamast, a’ 10/0,4 kV;Valveseadmed - mõisahoones valve- ja tuletõrjesignalisatsioon.

6.5 Üürnikud

Tellija esindaja Jaan Sild poolt esitatud info kohaselt on hinnatava kinnistu koosseisu kuuluvad hooned valdavalt omakasutuses. Üürilepingutega on koormatud 3 pinda.

Üürnik Hoone nimetus Üüritav pind, m²

Üür, kr/m² / eur/m²

Üür kr/kuu / eur/kuu

Tähtaeg

MTÜ DriftersFütotronihoone, Selektsioonihoone 322,6 11 / 0,70 3562 / 227,65 tähtajatuOÜ Iskur Labor-kasvuhoone (laborihoone) 547,2 10 / 0,64 5472 / 349,72 19.10.2014Ingrid Rikka Labor-kasvuhoone 3 kasvuhoonet 316,0 4,1 / 0,26 1296 / 82,83 01.03.2013

KOKKU

Üür sisaldab riiklikke ja kohalikke makse. Üürile lisanduvad kõrvalkulud. Üürileandjal on õigus taotleda MTÜ Driftersi ja ja OÜ Iskuri üüri tõstmist üks kord aastas kuni 3% eelneva perioodi üürisummast. Ingrid Rikka üüri on võimalik tõsta mitte rohkem kui üks kord aastas THI võrra.


8

Asukoha skeem

Maa-ameti aerofoto

Harjumaa, Harku vald, Harku alevik, Eksperimentaalbioloogia InstituutSeven Kinnisvarakonsultandid OÜ Eksperthinnang 004/011

9

Krunt nr 1Kemikaalide ladu

Katlamaja


10

Krunt nr 1Vegetatsioonihoone


11

Krunt nr 1Labor – kasvuhoone


12

Krunt nr 1Fütotronihoone

Selektsioonihoone

Loomageneetika- ja füsioloogiahoone


13

Krunt nr 1Loomageneetika- ja füsioloogiahoone


14

Krunt nr 1Vivaarium


15

Krunt nr 1Kanala


16

Krunt nr 1Pumbamaja

Bioloogia alajaam


17

Krunt nr 2Mõisahoone


18



19



20

Krunt nr 2Garaaž – puidutöökoda


21

Krunt nr 2Ladu

Kelder


22

Krunt nr 2Piirdeaed ja tornid

Krunt nr 3Akadeemia alajaam


23


24


Documents

Ülevaatuse akt - Uus Maa Kinnisvarabürookagu.uusmaa.ee/emu/images/stories/failid/dokumendid/... · punktile 3 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 18.12.2006 asjaõigus-lepingu