서울시 지구단위계획제도의 향후 운영방향-또한, 구역의 지정목적이 같더라도 도시설계, 상세계획, 지구단위계획 중 어 떤 제도로 결정되었는지에

서울시 지구단위계획제도의 향후 운영방향

────────────────────────────────────────────────

서울시정개발연구원 ∣ 1

1980년 도시설계제도 도입 이후, 지구단 계획은 서울시의 주요 심지를 육성하고 리하는

기법으로 자리를 잡아왔고, 재 서울시에는 무려 250여개소의 지구단 계획구역이 운 에

있다. 지구단 계획의 도입 이후 그동안의 각 구역별 운 과정을 통해 지정기 , 작성내용,

차 등 신규작성지침에 한 내용은 상당부분 정립되었다고 할 수 있다. 따라서, 이제는 기 작성

된 구역 간의 질서를 잡아주고, 상 계획 련계획과의 정합성을 유지해 주며, 구역별 계획

방향을 합리 으로 조정할 수 있는 종합 인 계획이 필요한 시 이다.

행 서울시 지구단 계획 운 상의 문제 은 다음과 같이 몇 가지로 요약할 수 있다. 우선,

구역의 지정원칙 상이 불분명하기 때문에, 개발여건 변화가 상되지 않는 심지 외 지역

에 지정되어 용도지역 상승수단으로 활용되는 반면, 오히려 격한 개발이 상되어 리가 필

요한 지역에는 지정되지 않는 문제가 있다. 한, 평면 인 계획과 신축 심의 획일 인 기법으

로 인해 다양한 지정목 에 따른 실효성 확보에도 한계가 있어 지구단 계획의 유형화 유형

별 실 화방안 마련이 시 히 필요한 상황이다. 본 연구에서는 지구단 계획의 차별 운 을

해 지구단 계획을 계획목표에 따라 리형, 보 /정비형, 개발형으로, 토지이용특성에 따라

심지와 주거지로 유형화하여 각 유형별로 구역의 지정원칙, 운 틀의 개선방향을 제시하 다.

다른 측면의 문제로, 심지 차원의 리방향이 설정되지 못했기 때문에, 심지의 특성

계에 따른 통합 인 리가 어려웠다는 과 자치구별, 결정 당시 제도별로 계획수 의 차

이가 발생하여 행정집행의 혼란이 야기되었다는 을 들 수 있다. 이를 개선하기 해서는 심

지 리의 일 성 확보라는 하나의 이슈가 도출되는데, 본 연구에서는 이를 해 심지의 토

지이용 특성과 계에 따라, 용도지역 조정, 용도 주거비율, 개발규모의 리방향을 제시하

다.

아울러 운 방향 개선을 한 두 가지 과제의 실행력을 높이기 한 방안으로서, 첫째, 각각

의 지구단 계획 유형별로 공공사업과 연계하여 지구단 계획의 실 성을 높이는 것과, 둘째,

종합운 계획의 작성을 정례화하고, 시의 업무 효율화를 해 업무 일부를 구에 임할 수 있도

록 련규정 개정의 필요성을 제언하 다.

요 약

서울정책포커스

────────────────────────────────────────────────

2 ∣ 서울시정개발연구원

1. 문제의 제기

- 1980년 도시설계제도를 처음 도입한 이후 지난 25년 동안, 지구단 계획

제도는 서울시 역에 걸쳐 250여개소가 운 되면서, 서울시의 주요 상업지

역세권 심지를 육성하고 리하는 주요한 기법으로 활용되어 왔음.

- 재 서울시 내에서 격한 변화가 상되어 지구단 계획으로 새롭게 리

할 필요가 있는 지역이 극히 은 상황에서, 차 기 작성된 250여개 구역

을 도시여건변화에 따라 재정비하고, 계획목표를 실 해 나가는 것이 요해

지고 있음.

- 그동안 제도가 도입되고 통․폐합하여 틀이 마련되던 시기에는 지정기 , 작

성내용, 차 등 작성지침을 마련하는 데 치 하여 왔음. 이에 따라, 건설교

통부의 제1종 지구단 계획 수립지침(2002)과 서울시 지구단 계획 작성 매

뉴얼(2006)이 수립된 바 있으며, 각 구역별로 지구단 계획을 수립․운 하

면서 문제 을 개선하여 이제는 많은 부분에서 안정되어가고 있음.

- 하지만, 그동안 250여개소에 한 지구단 계획을 동시다발 으로 작성하면

서 상 계획과 상충되거나 부합하지 못하는 부분이 나타났고, 지역특성과 요

구에 응하지 못하고 획일화되는 문제가 발생하 음. 한, 동일구역인데도

행정구역이 서로 달라 계획의 틀이 불일치하고, 지구단 계획 도입 이 에

도시설계 상세계획으로 각각 작성되어 제도 차이에서 오는 계획 상

이성도 존재하고 있음.

- 본 연구에서는 각 구역별 지구단 계획을 통합 으로 리할 수 있는 서울

시 차원의 기 을 마련하고, 지역별 특성과 요구를 반 할 수 있는 다양한

지구단 계획 기법을 제안하여 서울시 공간차원에서의 지구단 계획 운 의

틀을 정비하고자 하 음.


────────────────────────────────────────────────


2. 현행 지구단위계획 운영상의 문제점과 과제

1) 구역 지정원칙 및 대상의 불분명

◦ 지구단 계획 구역 황

- 2006년 재 서울시에서는 254개소1)의 지구단 계획구역을 운 에 있음.

<표 1> 서울시 지구단 계획구역의 지정목 별 운 황

심지 주거지

지정목 구역수 지정목 구역수

심지(역세권) 리 137개소 택지개발구역 10년 경과지역 리 34개소

간선가로변 미 증진 26개소 공동주택 건립 련 14개소

특성 상업지 정비 6개소 개발제한구역 해제지역 4개소

규모 이 정부지 개발 리 8개소 뉴타운사업구역 1개소

소 계 177개소 소 계 53개소

〔그림 1〕서울시 지구단 계획 지정목 별 운 황

1) 주택법 의제처리구역(12개소)과 구역지정유보(12개소) 지역을 포함한 숫자임.


────────────────────────────────────────────────


◦ 큰 계획과제 없는 심지 외 지역에 지정되어 용도지역 상향 조정수단으로 활

용되고 있음.

- 심지 지구단 계획구역 177개소 가운데, 도시기본계획상 심지 외 지역

에 지정된 구역이 59개소(33.5%)이며, 이들 22개소는 비역세권 지역임.

- 작성 완료된 54개 구역에 한 분석결과, 평균구역면 이 심지 지역의

1/2에 못 미치며, 주거비율도 심지의 평균인 30.8%보다 높은 구역이 32개

소에 달함. 최근 개발추세도 미약하여 심지 형성이 상되지 않음에도 불

구하고, 체 구역이 지구단 계획을 통해 용도지역이 상향 조정되었음.

생활권

수락

약수

도봉

독바위

당산

개봉역

역주변

역세권

신이문

신사

정심

역주변

신길6

사거리

문성

생활권

역주변

사거리

상계

응암역

은천

신월

신정

난곡

중화

이문

평구청

신길1

구산

대림2

보문

월곡

생활권

사거리

생활권

문구청

생활권

정릉

상봉

월계

사거리

삼거리

역주변

회기

역주변

오거리

낙성대

배봉산

청담

대치

미림

장산역

논현

생활권

상봉

개봉역

약수

당산

신정

면목생활권

역촌역세권

구산

은평구청

신월

신사

삼전사거리

대림2

삼양사거리

신길6

낙성대

논현

목동오거리

회기

난곡

정릉

이문

쌍문생활권

월곡

거여역주변

신길1

미림

4.19사거리

문성

목동사거리

보문

석촌역주변

신이문

청담

대치

수락

정심

도봉

서대문구청

독바위

응암역

중화

상계

시흥생활권

등촌삼거리

월계

방이역주변

개농역주변

배봉산

개포생활권

우장산역

마천역주변

은천

중심지평균30.8%

59,617㎡

38.6%

역세권

비역세권

50%

〔그림 2〕 심지 외 지역에 지정된 지구단 계획구역의 황 개발추세

◦ 별도의 기법으로 리 가능한 간선가로 아 트지역에 지정됨.

- 재 주요 간선가로변 지역은 부분 용도지역(상업지역)과 용도지구( 심지

미 지구), 그리고 가로구역별 최고높이 기 을 통해 개발규모 용도, 건

축형태를 리할 수 있음. 따라서, 선형상업지 는 심지가 형성되어 반드

역세권

비역세권

50%

중심지평균 30.8%

59,617m2

주거비율

신축건물비율(95년이후)

구역면


────────────────────────────────────────────────


시 지구단 계획으로 리할 필요가 있는 구역을 제외한 간선가로변 구역은

지구단 계획으로 리할 필요성이 크지 않다고 할 수 있음.

- 한, 택지개발사업 완료 후 10년이 경과된 지역은 「도시 주거환경정비

법」에 따라 개발을 리할 수 있지만, 지구단 계획구역으로 리하고 있

음. 이로 인해, 공공 산 행정력의 소모와 복규제의 논란이 발생할 우

려가 있음.

◦ 격한 개발 리가 필요한 지역은 제외됨.

- 1993년 이후 10년 간 서울시 심의 상에 해당하는 형건축물 624건 가운

데, 284건(45.6%)이 지구단 계획구역 외에서 발생하 음. 이들 지역은 체

로 규모 개발이 가능한 주거지역 이상의 역세권으로, 도시계획 리가

필요한 지역임에도 불구하고, 구역지정이 되지 않아 계획 개발보다는 규

모 고층 주상복합으로 개발되는 양상을 보이고 있음.

〔그림 3〕최근(1993년~2003년) 서울시 형건축물 개발 황


────────────────────────────────────────────────


2) 지정목적별 실효성 확보에 한계

- 각 지구단 계획구역은 지역특성과 지정목 이 서로 다르고, 같은 구역내에

서도 개별 블록이나 획지는 고유한 특성을 보유하고 있기 때문에, 계획지침

은 지역특성을 고려한 3차원 설계과정을 통해 작성되어야 함. 하지만, 실

제 결정도서는 구역의 특징을 반 한 설계 측면보다는 도조건에 따른

용 률, 높이, 건축선 후퇴 등의 평면 인 내용을 심으로 작성됨에 따라

특정지역에 한 설계의 질을 확보하기 힘든 상황임.

- 한, 지구단 계획은 지정목 에 따라 다양한 사업수법과 연계되어야 하지

만, 재는 신축 심의 일률 인 기법에만 의존하여 운 되고 있음.

3) 중심지에 대한 관리방향 부재

◦ 심지의 리방향 부재

- 재까지는 심지 계의 구분만 있었을 뿐, 이에 따른 심지의 통합 인

리방향은 설정되어 있지 않았기 때문에, 체 도시차원의 체계 인 심지

리가 이루어지지 못하 고, 고차 심지보다 오히려 차 심지에서 특정용

도의 고 고층개발이 난립되어 심지의 기능과 경 이 훼손되고 있음.

◦ 심지 차원의 도차등화 부재

- 각 구역별로 일반상업지역의 허용용 률과 최고높이 계획내용을 분석한 결

과, 계획내용이 심지 계와 특성에 따라 차별화되기보다는 도로여건에 따

른 사선제한을 반 하여 작성되었음을 알 수 있음([그림 4], [그림 5]).


────────────────────────────────────────────────


내부 이면부중로변간선 이면부간선변

200

400

600

800

1000

(%)

도심 역세권

및 기타

부도심 지역중심 지구중심

〔그림 4〕 도조건에 따른 구역별 허용용 률 계획 황(일반상업지역의 경우)

도심

내부이면부중로변간선 이면부간선변

부도심 지역중심 지구중심

20

40

60

80

100

(m)

역세권

및 기타

〔그림 5〕 도조건에 따른 구역별 최고높이 계획 황(일반상업지역의 경우)

◦ 용도설정 회피

- 각 심지별 용도계획 황을 분석한 결과, 심지의 육성과 발 에 요한

용도를 지정한 구역은 5개소뿐이었고, 문화복지시설은 지정은 물론 권장하는

경우도 거의 없었음. 오히려, 업무, 상업 등 주용도를 권장용도로 계획하여

인센티 를 부여하는 왜곡된 모습을 나타내고 있음.

- 불허용도를 보면 주로 련법에 따라 해당 용도지역에서 불허되는 용도를

나열하 고, 특정 계획목표에 따른 계획내용은 거의 없었음.

도심

부도심

지역중심

지구중심

5

역세권 등 기타

127

131

지정용도+권장용도 권장용도 권장용도 없음 문화복지시설 문화+주용도 주용도만 권장 불허용도 불허용도 없음

1512

81

34

11

〔그림 6〕지구단 계획 구역별 용도계획 황( 체 142개 병합구역을 상으로)


────────────────────────────────────────────────


4) 행정집행의 혼란

- 일부 지구단 계획구역은 동일한 심지임에도 불구하고, 행정구역에 따라

자치구별로 별도로 작성되고 있음. 이에 따라 동일 심지임에도 자치구별로

설정한 심지 계부터 차이가 나기도 하고, 동일한 간선가로를 사이에 두

고 양편의 도와 건축물의 배치계획 등 계획내용이 차이가 나기도 함.

- 한, 구역의 지정목 이 같더라도 도시설계, 상세계획, 지구단 계획 어

떤 제도로 결정되었는지에 따라 계획내용이 크게 다르게 나타남. 도시설계지

구는 최 높이와 공동개발 등 건축물 규제 심으로 운 되지만, 상세계획구

역은 기반시설 확보와 용 률 인센티 심으로 운 됨.

-「국토의 계획 이용에 한 법률」(제34조)에서는 기존 지구단 계획을 5

년마다 재정비하도록 의무화하고 있음. 이에 따라 최근에 재정비된 계획내용

을 살펴보면, 기존 지침과 거의 유사한 경우가 많고 개발이 완료된 이후 재

정비되기도 하는 등 공공 산과 행정력의 비효율 집행을 야기하고 있음.

5) 새로운 운영과제의 도출

- 이상의 문제 분석을 통해 지구단 계획의 유형화 차별화 방안과 심

지 리의 일 성 확보라는 두 가지 과제를 도출할 수 있음.

<표 2> 운 상의 문제 분석을 통한 운 방향 과제 도출

운 상의 문제 운 방향 과제

▪지정원칙 상 불분명차별화 방안

지구단 계획의 유형화 차별 운 방안

▪평면 결정조서 심의 계획 유형별 설계 특성강화

▪ 심지별 리방향 부재일 성 확보

심지의 특성과 계에 따른 분류

▪행정집행의 혼란 심지별 개발규모 용도 리방안


────────────────────────────────────────────────


3. 지구단위계획의 차별적 운영방안

1) 지구단위계획의 유형화

- 계획목표에 따라 리형, 보 /정비형, 개발형으로 구분함2).

- 토지이용 특성에 따라 심지와 주거지로 구분함.

<표 3> 지구단 계획의 유형화

구분 리형 지구단 계획 보 /정비형 지구단 계획 개발형 지구단 계획

운

방향

․ 격한 변화를 리

․도시기본계획상 요지역 리

․지역특성의 보 리

․경쟁력 강화 한 공공환경정비

․ 략 개발 리

․개발 정지의 통합 정비유도

심지 - 도시기본계획상 심지

- 변화 상되는 상업지

- 특성상업지 유흥지구 등

- 서울시 표가로

- 심지형 도시재정비 진구역

- 형개발 집지역

주거지

- 소규모 재건축 난립 상지

- 진 정비유도가 필요한

다세 ․다가구 집지역

- 양호한 단독주택지 - 주거지형 도시재정비 진구역

- 형개발 집지역

2) 중심지 관리형 지구단위계획의 틀 정비

◦ 상구역의 지정원칙 정비

- 지구 심이상 심지와 기 지정된 상업지역 주거지역을 상으로 하되,

새로운 심지 형성이 상되는 규모 개발 정지, 미지정 지하철 역세권,

주요 오 스페이스 주변을 지구단 계획으로 리하는 것이 필요함.

- 별도 기법으로 리할 수 있는 간선가로변 도시설계지구, 택지개발사업 완료

10년 경과지역, 개발 완료된 공동주택 지구단 계획구역은 심지를 제외하

고는 구역해제 조정 검토가 필요함.

2) 건교부의 「지구단 계획 수립지침」(2002)과 종 에 추진된 지구단 계획의 운 유형을 감안하여 구분함.


────────────────────────────────────────────────


◦ 운 체계의 개선

- 도와 높이계획은 도시기본계획상 심지 계와 심지별 특성을 반 하

여 차등화한 이후, 기존과 같이 구역별로 가로특성 도조건에 따라 가구

단 로 차등 용되어야 함.

- 그동안 소홀했던 용도계획을 개선하기 해, 허용용 률 인센티 를 활용하

여 지역 심이상 고용 심지에 해 업무, 상업 등 주용도를 지정하는 방안

을 검토할 필요가 있음.

- 도시계획과 련된 내용은 필히 작성하고, 건축 내용은 상지의 특성

심지 계를 감안하여 필요시에 작성하는 방안을 검토할 필요가 있음.

- 특별계획구역은 지구 심이상 심지에서, 교차로 역 연 부의 략 개

발 유도, 규모 나 지의 복합 개발, 노후 재래시장의 정비, 도시계획사업

등과의 연계를 통한 기반시설 정비가 필요한 지역에서만 운 할 필요가 있음.

◦ 재정비의 운 틀 개선

- 재정비는 개발여건 법제도의 변화로 재정비가 필요한 구역에 한하여 선

별 으로 추진하고, 그 외 구역은 기존 계획을 가 유지하고 여건변화가

상될 때 재정비를 추진할 필요가 있음.

- 종 도시설계로 작성된 구역은 행 법령 지구단 계획 지침에 부합하

도록 재정비하되, 용 률 배분계획과 기반시설 확보에 을 두어야 함.

- 동일구역에서도 계획단 와 목 이 분명하여 별도의 상세한 계획이 필요한

경우에는 기 작성지침을 토 로 별도로 재정비를 추진할 수 있도록 함.


────────────────────────────────────────────────


3) 중심지 정비형 지구단위계획의 지속적인 추진

◦ 상구역의 확 검토

- 정비형 지구단 계획은 건 노유거리, 성신여 앞, 이 앞 등 상 가와

학가를 심으로 추진되어 지역환경개선에 한 가시 인 성과를 보이고 있

으므로, 앞으로도 서울시내 표 상 가와 학가를 선별하여 지속 으로 추

진할 필요가 있음.

- 이와 함께, 서울의 이미지와 장소성을 개선하기 해 테헤란로, 세종로 등 서

울시의 표 상징가로와 북창동, 신 , 등포 등 유흥지구도 정비형 지구단

계획구역으로 지정하여 새로운 문화-엔터테인먼트지구로 활성화할 수 있음.

◦ 정비형 지구단 계획내용의 정례화

- 지역의 특성을 유지하기 하여 리형 지구단 계획을 우선 작성해야 함.

- 교통체계정비, 종합 인 가로환경 디자인 작성, 가로활성화를 한 건축물

개보수 고물 설치 등 가로 면부 설계를 계획내용으로 정례화하는 것

을 검토함.

◦ 운 체계의 개선

- 디자인의 질을 높일 수 있도록 계획 코디네이터방식과 설계 워크샵 제도를

정례화하고, 지구단 계획과 별도로 가로환경설계는 제안서 공모 는 상

설계를 통하여 선정하는 방안을 검토함.

- 련 환경개선사업 제도를 개선하고 각종 정비사업과 연계를 추진하며, 지구

내 리운 을 한 주민 정을 운 하도록 함.


────────────────────────────────────────────────


4) 중심지 개발형 지구단위계획의 도입

◦ 기존 개발형 지구단 계획의 문제

- 상업․업무용도 유치를 한 략 활용보다는 주거 심 개발로 소진하

고, 통합계획보다는 매각을 한 분할 심으로, 계획참여보다는 리측면에

서 근하 음.

- 기존 특별계획구역제도는 단일 토지에 한 계획 리는 가능하나, 기존

도로 필지체계에 따라 계획이 작성되므로 통합 계획에는 한계가 있음.

◦ 상구역의 지정원칙

- 업무 심기능을 수행하는 지역 심 이상 고용 심지 가운데, 략 개발의

효과를 창출하면서도 과도한 개발이 일어나지 않도록 국내외 규모 복합개

발사례의 규모와 향을 감안하여 40,000㎡이상의 개발단 를 검토함.

- 심지형 도시재정비 진구역도 개발형 지구단 계획으로 추진하는 것을 검

토할 필요가 있음.

◦ 운 방향

- 개발형 지구단 계획구역은 통합 개발계획을 수립하도록 하고, 필요할 경

우 사업방식도 결정할 수 있어야 함. 이를 해, 도시골격계획과 략용도

도입조건을 제시하여 결정하고 공공공간의 수 을 향상시키기 해 입체

공간계획을 수립할 수 있는 상설계방식으로 추진하는 방안을 검토함.

- 인센티 와 패 티를 활용한 조건부 개발허가제(conditional zoning)를 운

하고, 이를 운용하기 한 상기법 도입을 검토함.


────────────────────────────────────────────────


5) 주거지 지구단위계획 운영의 틀 재정립

◦ 재정립의 필요성

- 2003년 「도시 주거환경정비법」 실시로 더 이상 지구단 계획에 의한

아 트 재건축 리가 불필요해짐. 하지만, 200세 미만, 1ha 미만인 소규

모 공동주택의 건립에 하여는 주택법 의제처리가 가능해 소규모 난립개발

이 양산되고 있음.

- 기존 주택지의 인 라를 정비하면서 소규모 재건축을 리하는 수단이 필요함.

◦ 상구역 운 방향

- 자연발생형 주택시가지는 재개발사업으로 정비가 거의 완료되었고, 단지형

주택시가지는 도 아 트단지 재건축이 활발히 진행되고 있는 시 에서

토지구획정리사업으로 형성된 격자형 일반주택지의 리가 요해짐.

- 부분의 소규모 재건축은 연립주택이 집한 일반주택지에서 일어나고 있

으므로, 이들 지역에 지구단 계획을 우선 지정․운 할 필요가 있음. 계획

시에는 기존의 양호한 가구와 도로의 틀은 유지하면서 노후건축물의 정비를

리하고, 지구 체에 한 공공시설을 확보할 수 있도록 운 해야 함.

- 교통난, 공공시설 부족 등 과 문제가 심각한 과다열가구3) 집지에 한

리가 필요함.

- 용주거지역과 1종 일반주거지역의 노후주택지역으로 정비가 필요하거나

고층개발 압력이 있는 지역은 정비형 지구단 계획을 운 하면서, 주거지 환

경개선사업과 연계하여 추진하는 방안을 마련할 필요가 있음.

3) 내부필지는 막힌도로와 골목길을 통하여 근하는 3열 이상의 획지열을 갖는 가구


────────────────────────────────────────────────


- 공동주택 재건축은 주변지역을 감안하여 특별계획구역으로 리할 필요가

있음.

4. 중심지별 관리방안

- 심지의 계와 특성에 따라 용도지역조정, 용도 주거비율, 용 률

높이 리방향을 제안하여 계획의 일 성을 확보하도록 함.

◦ 용도지역 조정기 마련 필요

- 2020 도시기본계획에서는 과도한 용도지역 상향조정의 근거를 만들 수 있다

는 우려로 용도지역 조정기 을 제시하지 않았으나, 재 지구단 계획에서

작성된 용도지역 지정 황을 살펴보면 오히려 그 기 을 과하는 것으로

나타나 용도지역 조정기 마련이 시 한 것으로 악됨.

9

51

9

7 410

9

29

1

도심 부도심 지역중심 지구중심 역세권 및 기타

준주거 근린상업

일반상업 중심상업

〔그림 7〕구역별 최상 용도지역 황

◦ 용도 리방향

- 업무 심지를 육성하기 하여 지역 심 이상 심지에 하여 업무와 상업

용도 등 주용도를 권장하고, 재 제 기능을 수행하고 있지 못하는 심지는


────────────────────────────────────────────────


부족한 용도를 주용도로 지정하도록 함.

- 부족한 문화 락용도는 심지 체지역에 하여 지정하거나 권장하여 설치

를 유도해야 함. 사람들이 집하는 도착지인 지역 심이상 심지에서는 문

화 락용도를 지정하여 극 으로 설치를 유도하도록 하고, 출발지인 지구

심이상 심지에서는 권장하여 기본 인 문화 락수요를 확보할 필요가 있음.

◦ 주거비율 리방향

- 심지 내 개발이 수익성이 있는 고층 주거용도 일변도로 추진됨에 따라,

고용과 주거기능의 균형을 맞추기 하여 주거비율을 리할 필요가 있음.

- 분석결과. 구역별 주거비율은 심지 계보다는 심지 토지이용특성과

련이 높은 것으로 나타났기 때문에, 구역 내 기존 건축물의 주거용도와 비주

거용도의 연상면 비율을 감안하여 설정해야 함.

◦ 용 률 리방향

- 용 률은 용도지역에 따라 건축가능한 법정용 률을 기 으로 구역 내 건축

물의 최 용 률과 입지 가능한 업무․상업건축물의 정용 률을 감안하여

기 을 설정해야 함. 동일한 심지 계 내에서 업무 쇼핑 락 기능의

심지와 근린지원 기능의 심지에 해서는 기 을 다르게 설정해야 함.

- [그림 8]과 같이, 업무건축물의 용 률은 유형별로 비교 분명하게 분포범

가 나타남. 기업 본사사옥은 800%~1,000%, 형 오피스빌딩과 융

사옥은 600%~900%, 일반 형오피스빌딩은 400%~600% 내외로 나타남.

- 상업건축물도 백화 과 테마형 쇼핑몰은 500%~1,000%, 주상복합건축물도

500%~1,000%에서 분포하고 있는 것으로 나타났음([그림 9]).


────────────────────────────────────────────────


〔그림 8〕업무용도 건축물의 용 률 황

〔그림 9〕쇼핑 주상복합 표건축물의 용 률 황

◦ 높이 리방향

- 지구단 계획구역 내 입지한 건축물의 최고높이를 기 으로 하여 심지의 특성

과 계에 따라 입지가 가능한 업무건축물 유형의 높이를 감안하여 설정해야 함.

- 주상복합건축물보다 업무건축물을 심으로 설정하는 이유는, [그림 11]과

같이 주상복합 건축물이 들어선 차 심지가 도심이나 부도심보다 오히려

더 높게 개발되어 심지 계를 왜곡시키고 있기 때문임.

- 한, 주상복합건축물이 구역 내에 치할 경우에는 부분 주상복합 건축물

이 구역 내 최고층수를 차지하고 있기 때문에, 구역 내 최고높이 건축물을

고려할 경우 이미 반 된 것으로 볼 수 있음.

- 높이 리 기 의 외로, 지역 심 이상 심지에서 별도로 랜드마크 조성이

필요한 지역은 특별높이구역을 운 하도록 함.


────────────────────────────────────────────────


〔그림 10〕구역별 업무용도 표건축물의 층수 황

〔그림 11〕구역별 주상복합 표건축물의 층수 황

5. 정책제언

1) 실현성 제고를 위해 공공사업과 연계 추진

- 정비형 지구단 계획의 추진을 해 테헤란로, 세종로 등 서울시 상징가로에

하여 가로환경을 업그 이드하는 공공사업을 추진하고, 등포, 강남 등

유흥지구는 기성상업지 환경개선사업과 연계하며, 왕십리역 면도로 등 지

역의 주요가로는 걷고싶은 거리 조성사업과 연계하여 추진하는 것이 필요함.

- 개발형 지구단 계획의 추진을 해 심지형 도시재정비 진구역으로 지

정된 지역은 진계획과 연계하고, 등포 경인로변 등 낙후지역은 도시환경

정비사업과 연계하며, 용산 정비창 부지일 , 수색역 일 등은 도시재정비

진구역으로 지정하거나 새로운 지구단 계획 작성방안 마련이 필요함.


────────────────────────────────────────────────


- 주거지 지구단 계획은 그동안 재건축사업을 리해 왔던 역할에서 벗어나,

다세 ․다가구주택이 집한 일반주택지는 부족한 인 라를 정비하면서 소

규모 재건축을 리하도록 하고, 단독주택지는 지역특성을 보 하면서 환경

정비사업과 연계하여 주거환경을 개선해 나가는 방안 마련이 필요함.

2) 관계법령 보완

◦ 지구단 계획 종합운 계획의 작성 정례화

- 각 구역간의 질서를 잡아주고, 상 ․ 련계획과의 정합성을 유지해 주며,

구역별 계획방향을 합리 으로 조정할 수 있는 종합 인 계획이 필요함.

- 용도지역 상향을 해 지구단 계획 지정을 남발하는 폐단을 제어하기 한

기본계획의 성격을 가짐과 동시에, 지구단 계획 운 상의 문제 을 평가하

여 운 방안을 개선하고, 재정비 신규작성에 한 운 틀이 되는 종합운

계획의 작성을 정례화하도록 함.

- 이를 해 종합운 계획을 재정비 시 인 5년 단 로 작성할 수 있도록

「국토의 계획 이용에 한 법률」 개정을 검토하고, 기존 지침을 토 로

구역 내에서도 선별 으로 재정비를 추진할 수 있도록 련 규정 개선이 필

요함.

◦ 시와 구의 역할분담

- 지구단 계획 심의․결정업무의 효율화를 해 도심, 부도심, 행정구역이 상

이한 지역 심과 지구 심은 시에서 발주․결정하고, 그 외 지역 심과 지구

심은 구에서 발주, 시에서 결정하며, 역세권 기타지역은 종합운 계획

을 기 으로 세부 으로 운 할 수 있는 방침을 별도로 마련하여, 구에서 발


────────────────────────────────────────────────


주하고 시와 의를 거쳐 구에서 작성하도록 임하는 데 한 검토가 필요함.

- 업무의 일부를 구로 임하기 이 에, 시차원의 정책 일 성을 유지하면서

구의 업무를 집행할 수 있는 법에 거한 기본계획을 마련하는 것이 필요함.

임희지∣서울시정개발연구원 연구위원[email protected]

Documents

서울시 지구단위계획제도의 향후 운영방향-또한, 구역의 지정목적이 같더라도 도시설계, 상세계획, 지구단위계획 중 어 떤 제도로 결정되었는지에