Embed Size (px)
Citation preview
第36期（2020年2月期）決算説明資料
2020年4月16日
証券コード︓8954
BLANK
目次
概要・特⻑ 3運⽤理念 4ポートフォリオの状況 5投資主価値向上の推進 6運用成果今回のポイント 8運⽤ハイライト① 9予想分配⾦ 主な前提条件 10運⽤ハイライト② 11中⻑期的な1口当たり分配⾦向上策のイメージ 12
外部成⻑関連継続的な入替によるポートフォリオの質向上 14新規取得物件① 15新規取得物件② 16スポンサーパイプラインの活⽤実績と現状 17
内部成⻑関連オフィス（稼働率・入替推移） 19オフィス（賃料更改推移） 20商業施設 21住宅・物流施設 22ホテル等 23
財務関連財務戦略① 25財務戦略② 26財務戦略③ 27
ESGの取組ESGの取組① 29ESGの取組② 30ESGの取組③ 31
参考資料本投資法⼈の成⻑戦略 33決算ハイライト（実績） 34業績の予想比較① 35業績の予想比較② 36業績の前期比較① 37業績の前期比較② 38ポートフォリオ一覧① 39ポートフォリオ一覧② 40ポートフォリオMAP 41ポートフォリオ成⻑の推移 42第36期（2020.2期）以降売却物件 43鑑定評価の概要 44鑑定評価額一覧① 45鑑定評価額一覧② 46オフィステナント分析 47投資口の状況 48物件取得・売却のコンプライアンス体制 49資産運⽤会社の概要 50定義集① 51定義集② 52
2
3
概要 特⻑
名称 オリックス不動産投資法⼈（略称︓OJR、証券コード︓8954）
主要指数への組入れ
・MSCIスタンダードインデックス・MSCI ジャパン ESG セレクト･リーダーズ指数
資産運用会社
オリックス・アセットマネジメント株式会社（株主︓オリックス株式会社 100%）
決算月 2月、8月
格付
（決算発表日時点）
JCR︓AA（安定的）R&I︓AA-（安定的）
上場日 2002年6月12日（J-REIT中4番目に上場／総合型J-REITとして初上場）
総合型REIT多様な取得機会を活かし、成⻑性・収益性・安定性を兼ね備えたポートフォリオを構築
資産規模（取得価格ベース）
6,635億円（J-REIT中●位
／2019.3末時点）
物件数（決算発表日時点）
109物件
⽤途比率（決算発表日時点）
ORIXシナジー強固なパイプラインから、強みを活かせる物件に厳選投資
約9割(3,292億円)
運営⼒ダイレクトPM・物件入替等によるポートフォリオ・クオリティの継続的な向上
オフィスの入替時賃料増減率（2020.2期）
+27%（9期連続増額）
オフィスの更改時賃料増減率（2020.2期）
+10%（13期連続増額）
平均築年数（決算発表日時点） 17.4年（2002.8期末 12.1年）
第23期（2013.8期）以降の物件取得に占めるオリックスグループからの取得割合
概要・特⻑
総合型REIT多様な取得機会を活かし、成⻑性・収益性・安定性を兼ね備えたポートフォリオを構築
資産規模（取得価格ベース）
6,797億円（J-REIT中7位
／2020.3末時点）
物件数（決算発表日時点）
111物件
⽤途比率（決算発表日時点）
オフィス54.9%
商業施設15.7%
住宅10.0%
物流施設5.5%
ホテル等13.9%
[目安]オフィス⽐率
概ね50%±10％
運⽤理念
外部成⻑戦略• 総合型REITならではの多様な投資• 資産の入替• ORIXシナジーの活⽤
内部成⻑戦略• 総合型REITならではの柔軟なリーシング• ダイレクトPM• ORIXシナジーの活⽤
資産ポートフォリオの収益性と安定性の向上
財務戦略• 資⾦コストの低減• 財務安定性の向上• 適切なキャッシュマネジメント
資本
負債財務面のコスト低減と安定性の向上
投資主価値の安定的成⻑
ポートフォリオの収益性と安定性の向上及び財務⾯のコスト低減と安定性の向上を図り、投資主価値の安定的成⻑を目指す
4
首都圏 69.6%
東京都心6区41.1%
その他東京23区 10.0%
首都圏その他地域18.6%
その他地域30.4%
[目安]首都圏⽐率
概ね70％±10％
取得価格合計 物件数 稼働率 賃貸NOI利回り 償却後利回り 平均築年数
（億円） （物件） （％） （％） （％） （年）
オフィス 3,729 55 99.1 5.1 4.3 19.1
商業施設 1,070 27 99.7 5.4 4.7 12.1
住宅 682 14 96.8 5.6 4.5 12.9
物流施設 371 5 100 5.6 4.2 11.4
ホテル等 944 10 99.9 5.4 4.2 21.2
ポートフォリオ全体 6,797 111 99.3 5.3 4.4 17.4
用途⽐率
ポートフォリオの運用状況
資産規模の⽐率（取得価格ベース） 賃料形態割合（賃料ベース）
オフィス54.9%
商業施設15.7%
住宅10.0%
物流施設5.5%
ホテル等13.9%
[目安]オフィス⽐率
概ね50%±10％
地域⽐率
5ポートフォリオの状況 －決算発表日（2020年4月16日）時点－
固定賃料97%
変動賃料3%
2,200
2,400
2,600
2,800
3,000
3,200
3,400
3,600
3,800
4,000
0
500
1,000
1,500
100,000
110,000
120,000
130,000
140,000
150,000
160,000
170,000
180,000
190,000
200,000
1口当たりNAVの向上■1口当たりNAV（内部留保考慮後）
分配⾦の安定的成⻑1口当たりNAVに配慮しながら、1口当たり分配⾦、流動性を向上
■1口当たり分配⾦
（注）
4,058円
（注）
186,044円（円）
■1口当たり内部留保額内部留保は投資主価値の安定的な成⻑に資するよう、1口当たり分配⾦に配慮しながら一時的な要因に柔軟に対処するため活⽤
47円
（注）本投資法⼈は2013年2月28日を基準日とし、2013年3月1日を効⼒発⽣日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を⾏っています。第22期末（2013.2期末）の1口当たり分配⾦、NAV、内部留保額の各計算については、当該期における分配⾦、NAV、内部留保額を当該期末の5倍の投資口数にて除した⾦額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
2020年3月31日時点3,919億円
■時価総額
104,670円2,352円
（円）
（円）
（億円）
（注）
1,260円
6投資主価値向上の推進
第36期(2020.2期)
第22期(2013.2期)
第22期末(2013.2期末)
決算発表日時点（2020年4月16日）
第22期末(2013.2期末)
2013年2月末 2020年3月末決算発表日時点
（2020年4月16日）
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
運⽤成果
今回のポイント「外部成⻑」「内部成⻑」「財務戦略」各戦略を駆使し、中⻑期的な投資主価値の安定成⻑を目指す
環境認識 実績 運営戦術 不動産の取得競争は引き続き厳しく、優良物
件は品薄状態
不動産売買市場に与える新型コロナウイルスの影響については今後注視が必要
不動産価格の調整局面到来の可能性を認識
強み(内部成⻑実績等)を活かせる入替を推進。渋谷のオフィスを取得し、再開発事業の進捗で不安定な運営となるリスクの高い札幌の都市型商業施設を売却
入替戦略の一環で那覇市に所在するオフィスとホテルを中心とした複合施設（スポンサー開発物件）を取得
ポートフォリオの質向上に主眼を置き、引続き入替を継続。不動産価格の調整局面到来の可能性も踏まえ、地方郊外型商業施設に限らず選別した売却を検討
調整局面を⾒極めつつ、入替による物件売却資⾦を含めた多様な資⾦ソースを活⽤し、機動的に厳選投資
新型コロナウイルス流⾏の影響（収束時期、収束後の影響）の⾒通しについては全く不透明な状況
足元で直接的な影響を受けているホテルや一部店舗はもちろんのこと、それ以外の⽤途タイプについても今後の動向に注意が必要
稼働率は、全体:99.3% オフィス:99.1%と高稼働を維持
テナント入替及び賃料更改において、賃貸条件の改善を推進。オフィスにおける第36期(2020.2期)の賃料増減率は、入替時:+27％ (9期連続増額)更改時:+10％ (13期連続増額)
改装
マーケットの変化に対応できるよう、予めリーシング課題を洗い出し、将来リスクの低減を推進
現状は⾦融機関の融資姿勢に⼤きな変化はないが、今後の新型コロナウイルス流⾏の影響の広がりには細心の注意を要する
低⾦利政策の継続または深化が続く可能性が高まってきている
LTV:42.9%、借入余⼒(LTV50％迄):969億円
⻑期コミットメントライン（405億円）及び現預⾦（信託分含む。第36期末518億円）により機動的な物件取得や調達環境の変調時に対応可能な流動性を確保
本投資法⼈初となる超⻑期(15年)の投資法⼈債(30億円)を発⾏
2019年11月、 MSCIスタンダードインデックスに新規採⽤
資⾦コスト低減に配慮しつつ、財務の安定性に重きを置く
機動的な物件取得のための取得余⼒を維持
グリーンボンド含む投資法⼈債等の多様な調達を検討
内部留保は投資主価値の安定的な成⻑に資するよう、一口当たり分配⾦に配慮しながら一時的な要因に柔軟に対処するために活⽤
内部成⻑
外部成⻑
財務戦略
8
3,230 3,299
3,489 3,487
3,755
3,5403,710
4,058
3,650
90
196
3,000
3,100
3,200
3,300
3,400
3,500
3,600
3,700
3,800
3,900
4,000
4,100
第31期（2017.8期）
第32期（2018.2期）
第33期（2018.8期）
第34期（2019.2期）
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
第37期（2020.8期）
第38期（2021.2期）
実績 今回予想
半年前予想
今回予想
半年前予想
1年前予想
+348円(+9.4％)
業績の予想比較①②
（円／口）
（注1）「1年前予想」とは、当該決算期の2期前の決算発表日時点の予想分配⾦をいい、 「半年前予想」とは、当該決算期の1期前の決算発表日時点の予想分配⾦をいいます。（注2）「インターヴィレッジ⼤曲」の地震被害復旧⼯事とは、平成30年北海道胆振東部地震による同物件における施設の一部不具合（天井材の崩落等）による被害の復旧⼯事をいいます。当該復旧⼯事の一部完了分（189百万円）については2019年8月期に特別損失として計上済です。
P37・38
1口当たり分配⾦の推移（注1）
業績の前期比較①②
9運⽤ハイライト①
第37期（2020.8期）
3,650
内部留保活⽤想定額︓248百万円（変動可能性有り）<内訳>①「インターヴィレッジ⼤曲」の地震被害復旧⼯事費⽤残り(注2)
︓148百万円 ＊現在、本⼯事に関して係争中②業績予想上想定する、商業施設の一部テナント退去などによる影響の一部
︓100百万円
3,490
内部留保活⽤想定額︓540百万円（変動可能性有り）業績予想上想定する、ホテル変動賃料減少影響
P35・36
37期︓内部留保の活用を視野に入れ、半年前の予想分配⾦3,650円水準を目指す36期︓内部成⻑と「aune札幌駅前」売却益の効果で9.4%向上
38期︓内部留保の活用を視野に入れ、3,490円を想定するも情勢を⾒極め、⾒直しの可能性がある
新型コロナウイルスの影響が現状不透明であり、巡航分配⾦の開⽰は⾒送る
予想分配⾦の前提条件は、現状の新型コロナウイルスの影響に鑑みて以下の通りとする
10予想分配⾦ 主な前提条件
⽤途 第37期(2020.8期)前期比
第38期(2021.2期)前期比
オフィス入居の後倒しに伴う空室率増
1口当たり▲10円
入居の後倒し、退去の増加に伴う追加の空室率増
1口当たり▲38円
商業施設
①都市型商業施設における20%のテナント退去（空室期間︓３カ月）②他の入居後倒し
1口当たり▲78円
①左記①の空室期間が継続（６カ月）②他の入居後倒し
1口当たり▲131円
住宅 業績予想上、特別な前提を置かない 業績予想上、特別な前提を置かない
物流施設 業績予想上、特別な前提を置かない 業績予想上、特別な前提を置かない
ホテル等(注)
主に「ホテル ユニバーサル ポート」（受取賃料のほぼ半分が売上連動の変動賃料）の賃収が約15%減少（ホテル売上が約30%減少）
1口当たり▲72円
主に「ホテル ユニバーサル ポート」の受取賃料が固定賃料のみとなる
1口当たり▲122円
（注）他⽤途のホテル区画も含みます。
4,058
3,6503,490
+39
+54+36
+196
-283
-16
-160
-24-54
-12-52
-292
3,000
3,100
3,200
3,300
3,400
3,500
3,600
3,700
3,800
3,900
4,000
4,100
4,200
1口当たり予想分配⾦の変動要因
第36期（2020年2月期）
実績
第38期（2021年2月期）
今回予想
物件入替効果(取得︓渋谷・那覇
売却︓札幌)
売却益の剥落(内部留保
考慮後）
1口当たり分配⾦ 増加要因 減少要因
（注）上記記載の物件名のうち、「渋谷」は渋谷TSKビル、「那覇」は那覇新都心センタービル、「札幌」はaune札幌駅前、「自由が丘」はＫＮ自由が丘プラザ、「⼤曲」はインターヴィレッジ⼤曲をあらわしています。なお「自由が丘」の売却については2019年10月1日付で準共有持分49％を、2020年3月4日付で準共有持分51％を引き渡しております。
（円／口）
11運⽤ハイライト②
内部留保の取崩し①
(対「⼤曲」)
第37期（2020年8月期）
今回予想
「⼤曲」の地震被害復旧⼯事費⽤
売却益の内部留保
(自由が丘51%)
新型コロナウイルスの影響
一時的要因の剥落
(内部留保考慮後）
新型コロナウイルスの影響
内部留保の取崩し
その他費⽤増
内部留保の取崩し②(対「新型
コロナウイルス
の影響」)
その他費⽤増
新型コロナウイルスの影響を踏まえつつ、突発事象に対応できるように費用を厚めに算定
中⻑期的な1口当たり分配⾦向上策のイメージ
1年間に創出されるフリーキャッシュフロー50億円(P34ご参照)を取得資⾦として、償却後利回り約4.0% （注1）の物件を取得し、当該物件の運⽤収益(資産運⽤報酬等を控除したもの)が通期で寄与した場合の1口当たり分配⾦への影響
第36期末（2020.2期末）の借入余⼒969億円(P26ご参照)のうち、LTV(総資産ベース)約1%相当額の100億円を取得資⾦として、償却後利回り約4.0% （注1）の物件を取得し、当該物件の運⽤収益(資産運⽤報酬及び借入に係る調達コスト等を控除したもの)が通期で寄与した場合の1口当たり分配⾦への影響
上記の各数値は、各施策による業績上の影響を本資産運⽤会社が一定の前提条件を基に試算し、1口当たり分配⾦への影響として⽰したものです。その実現性、⾦額及び時期について何ら保証するものではありません。特に、物件取得の成否については、日々変化する不動産マーケットの状況に左右されるため、上記の条件での物件取得について何ら保証するものではありません。また実際の1口当たり分配⾦は、上記以外の要因に影響を受けて変動する可能性があります。
既存オフィス物件の賃料増減率（2.0％/年）
約80円/口
第33期（2018.8期）〜第36期（2020.2期）のオフィステナント入替・賃料更改時における賃料増減実績等を勘案した想定賃料増減率(2.0%/年)に基づく、第36期末（2020.2期末）保有オフィスの契約賃料から想定した、期当たり賃料収入(約100億円)の増減による1口当たり分配⾦への影響（注2)
平均調達コストの変動率（0.03％/年）
約15円/口
第36期末（2020.2期末）の有利⼦負債残高(2,920億円)に対する想定平均調達コスト変動率(0.03%/年)に基づく融資関連費⽤の増減による1口当たり分配⾦への影響
フリーキャッシュフロー（50億円）活⽤による物件取得
約30円/口
（注1）第33期（2018.8期）〜第36期（2020.2期）におけるポートフォリオの償却後利回りの実績と同⽔準です。（注2）⽤途ごとのテナント入替・賃料更改の頻度を踏まえ、保有物件の賃料総額のうち約50%を占めるオフィス賃料の増減による影響を記載しています。（注3）1口当たり分配⾦を算出する際の投資口数は、第36期末(2020.2期末)の投資口数である2,760,000口を前提としています。
借入余⼒（100億円）活⽤による物件取得
約40円/口
外部成⻑戦略取得余⼒の活⽤による機動的な物件取得
内部成⻑戦略賃料増額等の賃貸条件の改善
財務戦略借換等による平均調達コストの低減
中⻑期的な1口当たり分配⾦向上のための施策例とその効果（シミュレーション）
多様な戦略を駆使することで引き続き中⻑期的な分配⾦の安定的成⻑を目指す
12
外部成⻑関連
再開発事業の進捗があった地⽅の都市型商業施設を売却し、成⻑が期待できる渋谷のオフィスを取得
14継続的な入替によるポートフォリオの質向上
渋谷TSKビル（東京都渋谷区）
aune札幌駅前（北海道札幌市）
入替の一環として安定運用の期待できる地⽅の複合オフィスを取得
取得価格
2,197百万円売却価格
3,134百万円
大規模開発でオフィスニーズの高まる「渋谷」駅徒歩約8分に⽴地する希少物件
渋谷エリアのオフィス賃料が上昇する中、現⾏賃料水準に成⻑余地がある
本物件を含む地域で再開発準備組合が設⽴。事業化の機運高まる
再開発に参画しても複数の権利者がおり、主導権は取りづらい
開発スケジュール等は未確定であり、継続保有した場合、不安定な運営となるリスクが高い
オフィス 商業施設
オフィス
取得
取得価格
10,000百万円
那覇新都心センタービル（沖縄県那覇市）
安定性と賃料の成⻑余地に着目 オリックスグループが大和ハウスグループと共同開発しており、本物件と
マーケットに知⾒をもつ
取得価格累計
24,017百万円
継続的な入替でポートフォリオの質向上と成⻑を同時に追求
売却価格累計
13,944百万円
オフィス／3物件︓16,997百万円
都市型商業施設／2物件︓ 7,020百万円
オフィス／1物件︓3,160百万円
都市型商業施設／1物件︓3,134百万円
郊外型商業施設／4物件︓7,650百万円
直近2年間の入替実績累計
取得 売却
15新規取得物件①
沖縄都市モノレール（ゆいレール）「おもろまち」駅から徒歩約5分に⽴地。オリックスグループが⼤和ハウスグループと共同開発したオフィスとホテルの⽤途を中心とした複合施設で、本物件とマーケットに知⾒をもつ（オフィスとホテルの賃料比率は概ね7:3）
本物件の現⾏賃料は、本物件が竣⼯した2011年からのマーケット賃料の伸びに比して低⽔準【図表参照】 ホテル賃料は固定賃料と変動賃料から成り、現状、変動賃料は物件全体賃料の5%以下
【図表】 本物件及び那覇市内のオフィス賃料推移
那覇新都心センタービル（準共有持分50%）オフィス
※シービーアールイー株式会社の調査及び売主提供データを基に本資産運⽤会社が作成。本物件の賃料は各年9月末時点、マーケット想定成約賃料は各年12月末時点（2019年は6月末）の数値を表し、それぞれ2011年を100として指数化しています。
取 得 価 格 10,000百万円
鑑 定 評 価 額 11,100百万円
取 得 先 スポンサー（注1）
賃貸NOI利回り 5.4%
償 却 後 利 回 り 4.0%
稼 働 率 100％（注2）
用 途 オフィス
所 在 地 沖縄県那覇市
敷 地 ⾯ 積 7,880.42m2（敷地全体）
延 床 ⾯ 積 34,180.43m2（建物全体）
構 造 規 模 鉄骨造陸屋根地下1階付19階建
建 築 時 期 2011年7月
【ご参考①】 那覇市のオフィス賃料は、札幌市・仙台市・名古屋市と同⽔準
【ご参考②】 沖縄県の延べ宿泊者数は増加傾向にあり、2014年~2018年の間の伸び率は全国平均を上回る
※観光庁及び厚⽣労働省のデータを基に本資産運⽤会社が作成※シービーアールイー株式会社の調査を基に本資産運⽤会社が作成。
都市別賃料は2019年第2四半期の数値
（注1）「スポンサー」とはオリックスグループを、「オリックスグループ」とはオリックス株式会社及びそのグループ企業をさします。
（注2）2020年2月末時点
37,667
29,500
23,242
19,212
14,000
17,000
20,000
23,000
26,000
29,000
32,000
35,000
38,000
2011年2月 2012年2月 2013年2月 2014年2月 2015年2月 2016年2月 2017年2月 2018年2月 2019年2月 2020年2月
取 得 価 格 2,197百万円
鑑 定 評 価 額 2,520百万円
取 得 先 非開⽰（注1）
賃貸NOI利回り 4.0%
償 却 後 利 回 り 3.4%
稼 働 率 100％（注2）
所 在 地 東京都渋谷区
敷 地 ⾯ 積 701.57m2（敷地全体）
344.09m2（所有権取得対象面積）
延 床 ⾯ 積 2,103.53m2（建物全体）
1,296.90m2（専有部分面積合計）
構 造 規 模 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建
建 築 時 期 2008年6月
16新規取得物件②
JR山手線「渋谷」駅から徒歩約8分の好⽴地。渋谷駅周辺の⼤規模開発プロジェクトと、それに伴う歩⾏者動線の整備も進⾏しており、更なるオフィスニーズの高まりが想定される
渋谷エリアのオフィス賃料が上昇する中【図表参照】、本物件の現⾏賃料⽔準に成⻑余地がある
【図表】 渋谷区／桜丘・南平台エリア オフィス募集賃料推移（2011年2月〜2020年2月）
渋谷TSKビル（区分所有権）オフィス
※図表データは、三幸エステート株式会社のオフィスマーケットレポートを基に本資産運⽤会社が集計しています。
大規模：基準階面積200坪以上大型：基準階面積100坪以上200坪未満←渋谷TSKビル中型：基準階面積50坪以上100坪未満小型：基準階面積20坪以上50坪未満
⼤規模⼤型中型小型
（円/坪）
（注1）取得先は国内事業会社ですが、名称等の開⽰の同意が得られておりません。
（注2）2020年2月末時点
スポンサーパイプラインの活⽤実績と現状
（注）オリックス株式会社公表の「2020年3月期第3四半期決算補足資料」（簿価ベース・2019年12月31日時点）を基に、本資産運⽤会社にて独自に集計したものです。なお、上記各物件について、決算発表日（2020年4月16日）時点で本投資法⼈が取得する予定はありません。
（単位:億円）
（注）第23期（2013.8期）は「インターヴィレッジ⼤曲（匿名組合出資持分）」を含む数値を、第27期（2015.8期）は「アークヒルズ サウスタワー（優先出資証券）」を含む数値を記載しています。また、第37期（2020年8月期）は、決算発表日（2020年4月16日）までの数値を記載しています。
オリックスグループからの取得実績（注）
第23期（2013.8期）以降、合計3,756 億円（取得価格ベース）を取得。うち約9割がスポンサーからの取得
オリックスグループの不動産セグメント資産（注）
賃貸不動産 3,196億円 事業用資産(ホテル・旅館含む) 1,285億円
ORIXシナジーを活用した厳選投資を継続
17
330280
488422
316
485
261
452
124
15
340
039
176
240
100
200
300
400
500
第23期(2013年8月期)
第24期(2014年2月期)
第25期(2014年8月期)
第26期(2015年2月期)
第27期(2015年8月期)
第28期(2016年2月期)
第29期(2016年8月期)
第30期(2017年2月期)
第31期(2017年8月期)
第32期(2018年2月期)
第33期(2018年8月期)
第34期(2019年2月期)
第35期(2019年8月期)
第36期(2020年2月期)
第37期(2020年8月期)
外部 スポンサー
オフィス
オリックス八重洲通ビル（東京都中央区八丁堀）
物流施設
松伏ロジスティクスセンター（埼⽟県北葛飾郡松伏町）
ヒルトン沖縄北谷リゾート（沖縄県中頭郡北谷町）
ホテル商業施設
デュープレックス銀座タワー5/13
（東京都中央区銀座）
内部成⻑関連
99.3
99.1 98.3 97.9
96
97
98
99
100
第31期（2017.8期）
第32期（2018.2期）
第33期（2018.8期）
第34期（2019.2期）
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
第37期（2020.8期）
（想定）
第38期（2021.2期）
（想定）
全体 オフィス
11,200
21,700
12,600
4,900
13,9009,100 6,700
-6,000
-18,300
-12,300
-5,300
-13,400 -9,300
10,600
-10,000 -12,000
-30,000
-20,000
-10,000
0
10,000
20,000
30,000
入居（第36期（2020.2期）以降は入居確定） 退去（第36期（2020.2期）以降は退去確定） 入居想定 退去想定（㎡）
（注2）入退去面積は、100㎡未満を四捨五入して記載しています。
（%)
（注3）入居の前提︓確定した契約（増・減額共）に加え、テナントの引き合いや賃貸マーケット状況等を勘案して入居を想定。退去の前提︓確定した契約に加え、テナントとの交渉状況や賃貸マーケット状況等を勘案し退去を想定。（注4）「入替による契約賃料増減額(6か月分)」は、新規テナントと前テナントの月額契約賃料の差額6か月分の⾦額を記載しています。空室期間やフリーレントは加味しておらず、各期の業績に寄与した⾦額ではありません。
19オフィス（稼働率・入替推移）
9期連続で入替時のプラスの賃料増減率を達成
入退去面積（上）、テナント入替による賃料増減率（下）
期末稼働率
6%
19%22% 28%
12%
27%
18%3%
21%
第31期（2017.8期）
第32期（2018.2期）
第33期（2018.8期）
第34期（2019.2期）
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
第37期（2020.8期）
（想定）
第38期（2021.2期）
（想定）
0%
10%
20%
30%
前テナントと新テナントの賃料が同⽔準(現状のマーケット賃料)であった「芝2丁目⼤広ビル」を除いた場合の賃料増減率
取得価格合計 ポートフォリオに占める割合 物件数 稼働率 賃貸NOI利回り 償却後利回り 平均築年数 営業収益合計(注1)
（2020年2月期）
3,729億円 54.9% 55物件 99.1% 5.1% 4.3% 19.1年 13,544百万円オフィス
（決算発表日時点）
入替による契約賃料増減額
(6か月分)21百万円 119百万円 75百万円 36百万円 58百万円 72百万円
新型コロナウィルスの影響に鑑み、業績予想上は入居の後倒し・退去の増加に伴う稼働率の低下を想定
（注1）不動産等売却益及び2020年2月期中に売却した物件の営業収益は控除した数値です。以下全ての⽤途も同様に算出しています。
20,900 22,80014,200
25,60051,300 43,900
22,9002,300
1002,100
0
1,400
700 100
700
40,300
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
第31期(2017.8期)
第32期(2018.2期)
第33期(2018.8期)
第34期(2019.2期)
第35期(2019.8期)
第36期(2020.2期)
第37期(2020.8期)（想定）
第38期(2021.2期)（想定）
増額更改(確定) 増額更改(想定) 減額更改(確定) 減額更改(想定) 同額更改 同額更新（想定）
（注）「賃料更改による契約賃料増減額(6か月分)」は、賃料更改前後の月額契約賃料の差額6か月分の数値を記載しています。各期の業績に寄与した⾦額ではありません。
（注1）賃料更改面積は、100㎡未満を四捨五入して記載しています。
(52％)
(0％)
(48％)
（注2）賃料増額・減額更改の前提は確定した契約に加え、マーケット賃料との乖離や交渉状況等を勘案して賃料増額・賃料減額を想定しています。
20オフィス（賃料更改推移）13期連続で賃料更改時のプラスの賃料増減率を達成
賃料更改面積
賃料増減率
5%6%
10%8% 7%
10%
6%5%
0%
5%
10%
第31期(2017.8期)
第32期(2018.2期)
第33期(2018.8期)
第34期(2019.2期)
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
第37期（2020.8期）
（想定）
第38期（2021.2期）
（想定）
賃料更改全体面積 75,700㎡ 73,900㎡ 72,500㎡ 64,500㎡ 96,600㎡ 84,300㎡
賃料更改による契約賃料増減額
(6か月分)34百万円 42百万円 38百万円 59百万円 132百万円 122百万円
飲食38%
物販37%
サービス26%
都市型商業施設（首都圏）
42%
郊外型商業施設（首都圏）
21%
都市型商業施設（地⽅）
11%
郊外型商業施設（地⽅）
26%
商業施設
商業施設の賃料割合（決算発表日時点）
地⽅の郊外型商業施設の売却を推進。GMSは保有なし
盛岡南ショッピングセンターサンサ
クロスガーデン川崎
クロスアベニュー原宿
aune有楽町
21
aune天神
契約残期間の分散状況（賃料ベース／決算発表日時点）
（注）「地方」とは、首都圏（東京都・神奈川県・埼⽟県・千葉県）以外の地域をさします。「郊外型商業施設」とは都市型商業施設以外の商業施設をさします。「都市型商業施設」とは、首都圏及び政令指定都市等の主要駅の近隣に⽴地する商業施設をさします。
バロー鈴⿅ショッピングセンター
1年内16%
1年超3年内27%
3年超5年内28%
5年超29%
都市型商業施設
1年内6%
1年超3年内18%
3年超5年内0%
5年超76%
郊外型商業施設
[参考情報] 都市型商業施設のテナント業態分布（賃料ベース／決算発表日時点）
取得価格合計 ポートフォリオに占める割合 物件数 稼働率 賃貸NOI利回り 償却後利回り 平均築年数 営業収益合計（2020年2月期）
1,070億円 15.7% 27物件 99.7% 5.4% 4.7% 12.1年 3,857百万円商業施設
（決算発表日時点）
*テナントの営業業態を基に資産運⽤会社にて作成
3分以内53％5物件3分超
5分以内17％3物件
5分超10分以内
24％4物件
10分超６％
2物件
ウエストパークタワー池袋
セントラルクリブ六本⽊
アールスタイルズ武蔵小杉
ベルファース⼤阪新町
ベルファース目⿊
芝浦アイランドエアタワー
ベルファース⾦沢⾹林坊
ベルファース三宿
駅徒歩分数（取得価格ベース）入替における賃料変動割合(左軸/⼾数ベース)と賃料増減率(右軸)
都内中心の利便性の高い物件を保有
駅徒歩10分圏内
94%
入替時の継続的な賃料増額を達成
（ご参考）第36期(2020年2月期) 更改時賃料増減率 +1.1%
22住宅・物流施設
4.8%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
第31期(2017.8期)
第32期(2018.2期)
第33期(2018.8期)
第34期(2019.2期)
第35期(2019.8期)
第36期(2020.2期)
増額 減額 同額 賃料増減率
取得価格合計 ポートフォリオに占める割合 物件数 稼働率 賃貸NOI利回り 償却後利回り 平均築年数 営業収益合計（2020年2月期）
682億円 10.0% 14物件 96.8% 5.6% 4.5% 12.9年 2,677百万円住宅
（決算発表日時点）
取得価格合計 ポートフォリオに占める割合 物件数 稼働率 賃貸NOI利回り 償却後利回り 平均築年数 営業収益合計（2020年2月期）
371億円 5.5% 5物件 100% 5.6% 4.2% 11.4年 1,206百万円物流施設
（決算発表日時点）
テーマパークのオフィシャルホテルが、取得価格合計の約7割を占める
23ホテル等
(ご参考) HUPからの受領賃料︓ 固定賃料(525 百万円/期)+ 変動賃料
＜変動賃料計算期間＞① 6月末受領分…前年10月から当年3月の売上高をもとに計算② 12月末受領分…当年4月から当年9月の売上高をもとに計算
↓第36期（2020.2期）受領分︓2019. 4.1-2019.9.30の売上高第37期（2020.8期）受領分︓2019.10.1-2020.3.31の売上高第38期（2021.2期）受領分︓2020. 4.1-2020.9.30の売上高
「ホテル ユニバーサル ポート（HUP）」は新型コロナウイルスの影響を保守的に織り込んだ予算を策定。2021.2期は固定賃料のみ受領を想定
取得価格合計 ポートフォリオに占める割合 物件数 稼働率 賃貸NOI利回り 償却後利回り 平均築年数 営業収益合計（2020年2月期）
944億円 13.9% 10物件 99.9% 5.4% 4.2% 21.2年 3,256百万円ホテル等
（決算発表日時点）
HUP売上高 賃料
【ご参考】取得時想定 2,941〜3,276百万円 1,020〜1,087百万円
第36期（2020.2期）
実績2,939百万円 1,020百万円
第37期（2020.8期）
想定2,000百万円程度 852百万円程度
第38期（2021.2期）
想定
―(ユニバーサル・スタジオ・ジャパンの
休園が継続する想定)
525百万円(固定賃料のみ)
ビジネスホテル2物件で2019年以降、賃料増額を達成。ホテルオペレーターは安定性を有する大⼿企業が中心
財務関連
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
第36期（20.2期）
第37期（20.8期）
第38期（21.2期）
第39期（21.8期）
第40期（22.2期）
第41期（22.8期）
第42期（23.2期）
第43期（23.8期）
第44期（24.2期）
第45期（24.8期）
第46期（25.2期）
第47期（25.8期）
第48期（26.2期）
第49期（26.8期）
第50期（27.2期）
第51期（27.8期）
第52期（28.2期）
第53期（28.8期）
第54期（29.2期）
第55期（29.8期）
第56期（30.2期）
第57期（30.8期）
第66期（35.2期）
既存有利⼦負債 借換（百万円）
有利⼦負債残高︓292,037百万円平均残存年数︓4.1年
決算発表日（2020年4月16日）までに返済期限が到来した有利⼦負債
コミットメントライン 405億円
第36期（2020.2期）に投資法⼈債発⾏により期限前弁済した短期借入
2020.2期以降決算発表日時点までの借換実績(合計:20,130百万円)（注） 借換前 借換後
平均調達期間 4.4年 8.6年
平均調達⾦利 0.63% 0.39%
財務の安定性に配慮した調達を実施しつつ、調達⾦利を低減
資⾦コストと平均残存年数の推移
有利⼦負債の返済期限の状況（決算発表日（2020年4月16日）時点）
3.13.4
3.63.7 3.7
4.44.2
4.4
3.84.2 4.3 4.2 4.1
3.9 4.0 4.1
1.85
1.60 1.52 1.471.38 1.31
1.201.09 1.03 1.01 0.99 0.96 0.94 0.88 0.83
1.48 1.30
1.24 1.19 1.13 1.03 0.98
0.87 0.80 0.84 0.81 0.80 0.78 0.71 0.68 0.5
1.0
1.5
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
第22期（2013.2期）
第23期（2013.8期）
第24期（2014.2期）
第25期（2014.8期）
第26期（2015.2期）
第27期（2015.8期）
第28期（2016.2期）
第29期（2016.8期）
第30期（2017.2期）
第31期（2017.8期）
第32期（2018.2期）
第33期（2018.8期）
第34期（2019.2期）
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
決算発表日時点
平均残存年数（左軸） 平均調達コスト（右軸） 平均調達⾦利（右軸）（年） （％）
（注）固定⾦利から固定⾦利への借入の借換実績を集計しております。
25財務戦略①
0.82 0.91 0.45 0.82 0.84 0.73 0.53 0.80 0.52 0.79 0.62 0.62 0.55 0.57 0.75 0.58 0.49 0.81 0.50 0.49 0.39 0.77平均調達⾦利（％）
R&I 発⾏体格付 ︓ AA-（安定的）
JCR ⻑期発⾏体格付 ︓ AA（安定的）
機動的な物件取得を可能とするLTV水準と借入余⼒を維持
LTV（総資産ベース）及び借入余⼒（LTV50%まで）の推移
財務指標 決算発表日（2020年4月16日）時点格付の状況
26財務戦略②
0
96,91150.3
48.348.9
46.7
47.1 46.0 45.9 45.5 46.3
43.6 43.7
42.8 42.7 43.1 42.942.9
0
25,000
50,000
75,000
100,000
125,000
第22期末（2013.2期末）
第23期末（2013.8期末）
第24期末（2014.2期末）
第25期末（2014.8期末）
第26期末（2015.2期末）
第27期末（2015.8期末）
第28期末（2016.2期末）
第29期末（2016.8期末）
第30期末（2017.2期末）
第31期末（2017.8期末）
第32期末（2018.2期末）
第33期末（2018.8期末）
第34期末（2019.2期末）
第35期末（2019.8期末）
第36期末（2020.2期末）
決算発表日時点
42
44
46
48
50
52
借入余⼒（LTV50%まで）（右軸） LTV（総資産ベース）（左軸）（％） （百万円）
有利⼦負債残高 292,037 百万円 292,037 百万円
ＬＴＶ(総資産ベース) 42.9 ％ 42.9 ％
平均調達⾦利 0.68 ％ 0.68 ％
平均調達コスト 0.83 ％ -
固定⾦利⽐率 89.8 ％ 89.8 ％
平均残存年数 4.0 年 4.1 年現⾦及び預⾦(信託現⾦及び信託預⾦含む) 51,802 百万円 -
第36期末(2020.2期末)
決算発表日（2020年4月16日）時点
残高（百万円） 利率 発⾏年月日 期間
第7回無担保投資法⼈債 2,500 1.200% 2014年1月20日 10年
第9回無担保投資法⼈債 3,000 0.901% 2014年8月11日 10年
第10回無担保投資法⼈債 2,000 0.886% 2014年12月19日 10年
第11回無担保投資法⼈債 2,000 0.200% 2018年7月18日 4.5年
第12回無担保投資法⼈債 3,000 0.550% 2018年7月18日 10年第13回無担保投資法⼈債
7,000 0.220% 2019年7月18日 5年
第14回無担保投資法⼈債 3,000 0.770% 2019年10月30日 15年
借入先⾦融機関一覧 合計 30社/269,537百万円
投資法⼈債 合計 22,500百万円
コミットメントラインの状況
全て決算発表日（2020年4月16日）時点
27財務戦略③
⾦融機関名 設定期限 設定総額（百万円）
みずほ銀⾏ 2022年10月2日 10,000
あおぞら銀⾏ 2021年12月29日 7,500
三井住友信託銀⾏ 2022年7月29日 6,000
三菱ＵＦＪ銀⾏ 2021年7月31日 6,000
三井住友銀⾏ 2022年2月24日 5,000
三菱ＵＦＪ銀⾏ 2022年8月27日 4,000
りそな銀⾏ 2022年7月31日 2,000
合計 40,500
コミットメントライン使用額 0
コミットメントライン借入未実⾏残高 40,500
NEW
（第1回OJRグリーンボンド）
⾦融機関名 残高（百万円）
三井住友信託銀⾏ 49,695 18.4 ％三菱ＵＦＪ銀⾏ 49,055 18.2 ％三井住友銀⾏ 32,038 11.9 ％みずほ銀⾏ 26,349 9.8 ％日本政策投資銀⾏ 22,440 8.3 ％農林中央⾦庫 13,850 5.1 ％新⽣銀⾏ 12,760 4.7 ％りそな銀⾏ 11,860 4.4 ％みずほ信託銀⾏ 10,840 4.0 ％福岡銀⾏ 7,400 2.7 ％あおぞら銀⾏ 4,550 1.7 ％⻄日本シティ銀⾏ 3,800 1.4 ％静岡銀⾏ 3,000 1.1 ％七⼗七銀⾏ 3,000 1.1 ％第四銀⾏ 3,000 1.1 ％山口銀⾏ 2,000 0.7 ％全国信⽤協同組合連合会 1,800 0.7 ％住友⽣命保険相互会社 1,500 0.6 ％三井住友海上火災保険 1,500 0.6 ％オリックス銀⾏ 1,000 0.4 ％⾹川銀⾏ 1,000 0.4 ％太陽⽣命保険 1,000 0.4 ％中国銀⾏ 1,000 0.4 ％東京海上日動火災保険 1,000 0.4 ％百五銀⾏ 1,000 0.4 ％広島銀⾏ 1,000 0.4 ％みなと銀⾏ 800 0.3 ％きらぼし銀⾏ 500 0.2 ％明治安田⽣命保険相互会社 500 0.2 ％島根銀⾏ 300 0.1 ％
シェア
ESGの取組
29
• 当該指数は、年⾦積⽴⾦管理運⽤独⽴⾏政法⼈（GPIF）のパッシブ運⽤を⾏う際のESG指数の一つ2018年12月以降、MSCI ジャパン ESG セレクト・リーダーズ指数へ組入れ
2019年度「GRESBリアルエステイト評価」で5年連続最高位『グリーンスター』を獲得。「GRESB開⽰評価」でも最高位『Aランク』を取得
• 本投資法⼈の資産運⽤会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社は、2019年10月に「気候関連財務情報開⽰タスクフォース(TCFD、Task Force on Climate-related Financial Disclosures)」提言への賛同を表明。TCFDコンソーシアムにも入会
気候関連財務情報開⽰タスクフォース（TCFD）提言への賛同
GRESBリアルエステイト評価︓「Green Star」GRESBレーティング︓「4スター」 GRESB開⽰評価︓「Aランク」
ESGの取組①
• 同オリックス・アセットマネジメント株式会社は、国連環境計画・⾦融イニシアティブ(UNEP FI)の考え方に賛同し、2020年2月に署名
• UNEP FIの活動を通してESGの要素を組み込んだサステナブルな資産運⽤の実現を目指す
国連環境計画・⾦融イニシアティブ（UNEP FI）への署名
国際的なイニシアティブへの参加
ESGへの取組を継続して推進することで、中⻑期的な投資主価値の向上を目指す
外部機関からの評価
評価 物件名
★★★★★
【オ フ ィ ス 】 ⻘山サンクレストビル
【オ フ ィ ス 】 シーフォートスクエア/センタービルディング
【オ フ ィ ス 】 オリックス赤坂2丁目ビル
【オ フ ィ ス 】 ラウンドクロス川崎
【オ フ ィ ス 】 浜松アクトタワー（オフィス/商業施設部分）
【商業施設】 aune 港北
【商業施設】 aune 幕張
【商業施設】 クロスガーデン川崎
【商業施設】 インターヴィレッジ⼤曲
【商業施設】 フェリチタ三条⽊屋町（商業施設部分）
【ホテル等】 クロスゲート（商業施設部分）
★★★★
【オ フ ィ ス 】 オリックス品川ビル
【オ フ ィ ス 】 MG⽩⾦台ビル
【オ フ ィ ス 】 オリックス目⿊ビル
【オ フ ィ ス 】 ORE⼤宮ビル
【オ フ ィ ス 】 名古屋伊藤忠ビル
【オ フ ィ ス 】 ORIX高麗橋ビル
【オ フ ィ ス 】 ORE札幌ビル
【オ フ ィ ス 】 オリックス神⼾三宮ビル
【オ フ ィ ス 】 堂島プラザビル
【オ フ ィ ス 】 プライムスクエア広瀬通
【オ フ ィ ス 】 札幌ブリックキューブ
【商業施設】 仙台南町通ビル
【物流施設】 市川ロジスティクスセンター
評価 物件名
★★★★ 【オ フ ィ ス 】 アークヒルズ サウスタワー
【住 宅】アールスタイルズ武蔵小杉
★★★
【オ フ ィ ス 】 浜松アクトタワー（オフィス/商業施設部分）
【住 宅】 セントラルクリブ六本⽊
【住 宅】 ベルファース蒲田
【住 宅】 ウエストパークタワー池袋
【住 宅】 ベルファース⼤阪新町
【住 宅】 ベルファース尼崎
評価 物件名
★★★★★ 【オ フ ィ ス 】 ルナール仙台
★★★★
【物流施設】 ⼾田ロジスティクスセンター
【物流施設】 岩槻ロジスティクスセンター
【物流施設】 堺ロジスティクスセンター北棟
【物流施設】 小牧ロジスティクスセンター
★★★
【オ フ ィ ス 】 芝2丁目⼤広ビル
【オ フ ィ ス 】 オリックス不動産⻄新宿ビル
【オ フ ィ ス 】 オリックス名古屋錦ビル
【オ フ ィ ス 】 ORE錦二丁目ビル
★★ 【ホテル等】 ホテル ユニバーサル ポート
（注）床面積カバー率は、登記上の延床面積に基づき算出しています。ただし、底地は除きます。複合物件において特定の⽤途のみ認証を取得している場合においても、当該物件の全体の延床面積でカバー率は計算しています。
「CASBEE®不動産」評価認証
BELS評価
DBJグリーンビルディング認証
30
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
NEW
環境認証の床⾯積カバー率（注）を約7割に向上
ESGの取組②
投資法⼈の役員会
資産運用会社のコンプライアンス体制
社会への取組 ガバナンスへの取組
資産運⽤会社は、物件取得・売却に際して、利益相反防⽌・リスク管理・法令遵守を徹底する為、堅固なコンプライアンス体制を構築
・執⾏役員︓法令上は必須ではないが、本投資法⼈や資産運⽤会社と利害関係がない者を選任
リスク・コンプライアンス
委員会
・社⻑、リスク・コンプライアンス部管掌役員、外部委員（押味 由佳⼦/弁護士）で構成
・リスク・コンプライアンス部管掌役員及び外部委員の出席・賛成が必須
投資委員会・社⻑、執⾏役員、外部委員（五⼗嵐殉也/不動産鑑定士）で構成
・外部委員の出席・賛成が必須
31
テナント満⾜度調査の実施
本投資法⼈では、マテリアリティ（重要課題）の一つであるお客様の満足度向上を目指した運営管理を⾏うべく、テナント満足度調査を外部調査会社に委託し継続して実施
シーフォートスクエア(オフィス)にて、東日本⼤震災被災地である福島県への継続支援と、2019年の台風15号で甚⼤な被害を受けた千葉県の復興支援を目的に、県産品の販売及び観光情報ＰＲイベント「天王洲マルシェ」を開催
被災地復興⽀援「天王洲マルシェ」への協⼒
・監督役員︓高い独⽴性を確保する為、法定より１名多い3名の監督役員で構成
専門性と独⽴性を有するメンバーで役員会を構成
環境への取組
再生可能エネルギー発電
「東京2020大会のカーボンオフセット」への協⼒
ESGの取組③
東京2020⼤会（オリンピック/パラリンピック）の開催都市である東京都へ、東京2020⼤会開催に伴い発⽣するCO2排出量をゼロにするカーボンオフセット(注1)を目的としてクレジット(注2)を寄付
（注1）事業活動等におけるCO2等の排出について、自らの取組のみでは削減しきれない量を、他の事業者の取組等による削減量で埋め合わせ（オフセット）するという考え方
（注2）削減対策の実施等によって得られたCO2の削減量であって、認定等を経ることによって第三者との取引を可能としたもの
岩槻ロジスティクスセンター（物流施設）屋上に太陽光パネルを設置し、再⽣可能エネルギーの発電を開始
実施時期 実施対象 テナント満足度
2019年 11〜12月 全国のオフィス52物件のテナント約600社 89％
2018年 10〜11月東京都心6区所在のオフィス27物件のテナント約190社
84％
尾﨑 輝郎 公認会計士
小池 敏雄 公認会計士
服部 毅 不動産鑑定士
片岡 良平 弁護士
参考資料
本投資法⼈の成⻑戦略
ポートフォリオ及び財務の安定性強化と成⻑機会の多様化により、投資主価値の安定的成⻑を目指す「総合型REIT」、「ORIXシナジー」、「運営⼒」の強みを背景に各種戦略を実⾏
資産
内部成⻑戦略
資本
負債
財務戦略外部成⻑戦略
機動的な物件取得
売却益を活用した内部留保
運営⼒による収益性・安定性・成⻑性の強化
取得余⼒の確保
ダイレクトPMを用いた運営
強みを活かせる物件に厳選投資 多様な成⻑機会の取り込み
多様な資⾦を活用した物件取得
資⾦コストの低減財務の安定性向上（格上げ等）
マーケット環境を捉えた物件入替
ORIXシナジー
全国ネットワーク
専門性パイプライン
運営⼒
ダイレクトＰＭ
ファンドマネジメント（注）
フリーキャッシュフローの有効活用（物件取得・戦略的CAPEX）
1口当たり分配⾦の安定的成⻑ 1口当たりのNAVの向上
流動性の向上
(注)ファンドマネジメントとは、外部成⻑戦略・内部成⻑戦略・財務戦略を駆使して投資主価値の安定的成⻑を目指すことをいいます。
収益の安定成⻑
リスク分散投資機会の拡大
総合型REIT
33
（注1）「1口当たりNAV」は、「(出資総額＋含み損益）÷ 発⾏済投資口数」で算出されます。（注2）「1口当たりNAV（内部留保考慮後)」は、「(出資総額＋含み損益＋内部留保額）÷ 発⾏済投資口数」で算出されます。
（単位︓百万円）
営業収益 22,987 23,754 24,052 24,357 26,374
営業利益 10,610 11,124 10,578 11,731 13,477
経常利益 9,131 9,643 9,178 10,378 12,199
当期純利益 9,116 9,629 9,164 10,174 12,184
出資総額 323,282 335,757 335,757 335,757 335,757
純資産額 335,145 348,408 347,942 348,493 350,314
総資産額 659,716 673,068 673,908 677,334 680,985
発⾏済投資口数 2,680,000 口 2,760,000 口 2,760,000 口 2,760,000 口 2,760,000 口1口当たり純資産額 125,054 円 126,235 円 126,066 円 126,266 円 126,926 円1口当たり分配⾦ 3,299 円 3,489 円 3,487 円 3,755 円 4,058 円
1口当たりNAV（注1） 164,272 円 169,886 円 174,844 円 179,859 円 184,747 円
1口当たりNAV（内部留保考慮後）（注2） 165,399 円 170,980 円 175,771 円 180,718 円 185,963 円
取得価格 634,947 668,947 663,532 667,432 678,927
物件数 110 111 109 110 112
賃貸NOI利回り 5.1 ％ 5.1 ％ 5.1 ％ 5.3 ％ 5.3 ％
償却後利回り 4.1 ％ 4.2 ％ 4.2 ％ 4.4 ％ 4.4 ％
含み損益 116,968 133,128 146,812 160,654 174,146FFO 12,885 13,788 13,814 14,337 14,609減価償却費 3,970 4,084 4,112 4,086 4,113リース売上原価 74 74 76 76 75資本的⽀出 1,134 929 929 1,894 1,168フリーキャッシュフロー 2,910 3,229 3,259 2,267 3,019
第32期（2018.2期）
第33期（2018.8期）
第34期（2019.2期）
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
第32期（2018.2期）
第33期（2018.8期）
第34期（2019.2期）
第35期（2019.8期）
第36期（2020.2期）
34決算ハイライト（実績）
第36期実績（2020年2月期）①
前回決算発表時第36期予想
（2020年2月期）②
新旧⽐①-②
第37期予想（2020年8月期）③
前回決算発表時第37期予想
（2020年8月期）④
新旧⽐③-④
賃貸事業収入 22,133 21,890 +243 21,864 21,917 -53
その他賃貸事業収入 2,476 2,461 +15 2,603 2,516 +86
不動産等売却益 1,764 469 +1,294 58 58 -0
営業収益合計 26,374 24,820 +1,553 24,525 24,492 +32
管理業務費 2,156 2,069 +86 2,081 2,074 +7
水道光熱費 1,696 1,805 -108 1,828 1,832 -3
公租公課 1,847 1,842 +5 1,896 1,880 +16
修繕費 796 774 +22 794 767 +26
減価償却費 4,113 4,057 +55 4,119 4,025 +93
その他 464 521 -57 589 583 +6
賃貸事業費用合計 11,073 11,070 +2 11,309 11,164 +145
賃貸事業利益 15,300 13,750 +1,550 13,215 13,328 -112
資産運用報酬 1,523 1,523 -0 1,535 1,520 +14
資産保管⼿数料等 95 99 -3 91 90 +1
その他 204 250 -45 210 208 +1
賃貸事業費用以外の費用合計 1,823 1,873 -49 1,836 1,818 +17
営業費用合計 12,897 12,944 -46 13,146 12,983 +163
営業利益 13,477 11,876 +1,600 11,379 11,509 -130
営業外収益合計 3 3 +0 3 3 +0
融資関連費用（投資法⼈債含む）（注） 1,276 1,284 -8 1,261 1,292 -30
その他 5 6 -1 6 7 -1
営業外費用合計 1,281 1,291 -9 1,268 1,299 -31
経常利益 12,199 10,588 +1,610 10,114 10,213 -98
特別損益 - -148 +148 -148 - -148
税引前当期純利益 12,199 10,440 +1,758 9,966 10,213 -246
法⼈税等合計 14 17 -2 17 17 -
当期純利益 12,184 10,423 +1,760 9,949 10,196 -246
内部留保の積⽴ 984 185 +799 125 122 +3
内部留保の取崩し - - - 248 - +248
分配可能利益 11,202 10,240 +961 10,074 10,074 -0
発⾏済み口数（口） 2,760,000 2,760,000 - 2,760,000 2,760,000 -
1口当たり分配⾦（円） 4,058 3,710 +348 3,650 3,650 -
資本的⽀出 1,168 1,374 -205 1,208 1,545 -336
「インターヴィレッジ大曲」の地震被害復旧⼯事費用36期から37期へ後ろ倒しによる内部留保取崩し 148予想分配⾦維持のための内部留保取崩し 100
35業績の予想比較①(単位︓百万円)
（注）「融資関連費⽤（投資法⼈債含む）」とは、支払利息、投資法⼈債利息、投資法⼈債発⾏費償却及び融資手数料の合計です。
【補⾜】 前頁業績予想の内訳
① 既存の運営活動（注1）
第36期実績（2020年2月期）①
前回決算発表時第36期予想
（2020年2月期）②
新旧⽐①-②
第37期予想（2020年8月期）③
前回決算発表時第37期予想
（2020年8月期）④
新旧⽐③-④
賃貸事業収入 22,048 21,890 +157 21,625 21,917 -291
その他賃貸事業収入 2,465 2,461 +4 2,563 2,516 +47
不動産等売却益 467 469 -1 58 58 -0
営業収益合計 24,981 24,820 +160 24,247 24,492 -244
賃貸事業費用合計 11,020 11,070 -49 11,170 11,164 +5
うち公租公課 1,847 1,842 +5 1,880 1,880 -0
うち減価償却費 4,075 4,057 +18 4,050 4,025 +24
賃貸事業利益 13,960 13,750 +209 13,077 13,328 -250
特別損益 - -148 +148 -148 - -148
特別損益を除く賃貸事業以外の損益合計（注2） -3,101 -3,178 +77 -3,117 -3,132 +14
当期純利益 10,858 10,423 +435 9,812 10,196 -383
内部留保の積⽴ 188 185 +3 125 122 +3
内部留保の取崩し - - - 248 - +248
分配可能利益 10,672 10,240 +432 9,937 10,074 -136
発⾏済み口数（口） 2,760,000 2,760,000 - 2,760,000 2,760,000 - 1口当たり分配⾦（円） 3,866 3,710 +156 3,600 3,650 -50
② 取得2物件、売却1物件の影響
第36期実績（2020年2月期）①
前回決算発表時第36期予想
（2020年2月期）②
新旧⽐①-②
第37期予想（2020年8月期）③
前回決算発表時第37期予想
（2020年8月期）④
新旧⽐③-④
賃貸事業収入 85 - +85 238 - +238
その他賃貸事業収入 11 - +11 39 - +39
不動産等売却益 1,296 - +1,296 - - -
営業収益合計 1,393 - +1,393 277 - +277
賃貸事業費用合計 52 - +52 139 - +139
うち公租公課 0 - +0 16 - +16
うち減価償却費 37 - +37 69 - +69
賃貸事業利益 1,340 - +1,340 137 - +137
賃貸事業以外の損益合計（注3） -15 - -15 -0 - -0
当期純利益 1,325 - +1,325 137 - +137
内部留保の積⽴ 796 - +796 - - -
分配可能利益 529 - +529 137 - +137
発⾏済み口数（口） - - - - - -
1口当たり分配⾦（円） 192 - +192 50 - +50
「aune札幌」の売却益 +1,296
賃貸条件改善及び退去⾯積減少による賃料収入の増加
水光熱費用の減少 △114（電⼒会社⾒直しおよび燃料調整費低下）
「KN自由が丘ビル（51%）の売却益 +58「岡山久米商業施設」の売却益 +413「KN自由が丘ビル（49％）」の売却益 +53
商業施設の稼働率低下に伴う賃料収入の減少 △272
36業績の予想比較②
（注1）「既存の運営活動」とは、第35期末（2019年8月期末）時点の保有物件における運営活動をいいます。
（注2）「特別損益を除く賃貸事業以外の損益合計」とは、賃貸事業費⽤以外の費⽤合計、営業外損益、法⼈税等の合計額です。
（注3）「賃貸事業以外の損益合計」とは、賃貸事業費⽤以外の費⽤合計、営業外損益、特別損益、法⼈税等の合計額です。
(単位︓百万円)
(単位︓百万円)
37業績の前期比較①(単位︓百万円)
（注）「融資関連費⽤（投資法⼈債含む）」とは、支払利息、投資法⼈債利息、投資法⼈債発⾏費償却及び融資手数料の合計です。
第35期実績（2019年8月期）①
前期⽐②-①
第36期実績（2020年2月期）②
前期⽐③-②
第37期予想（2020年8月期）③
前期⽐④-③
第38期予想（2021年2月期）④
賃貸事業収入 21,750 +382 22,133 -269 21,864 -743 21,120
その他賃貸事業収入 2,606 -129 2,476 +126 2,603 -186 2,416
不動産等売却益 - +1,764 1,764 -1,706 58 -58 -
営業収益合計 24,357 +2,017 26,374 -1,848 24,525 -988 23,537
管理業務費 2,083 +72 2,156 -74 2,081 -14 2,066
水道光熱費 1,761 -64 1,696 +132 1,828 -0 1,828
公租公課 1,854 -6 1,847 +48 1,896 - 1,896
修繕費 630 +166 796 -2 794 +47 841
減価償却費 4,086 +26 4,113 +6 4,119 -6 4,112
その他 451 +12 464 +125 589 +63 653
賃貸事業費用合計 10,866 +207 11,073 +236 11,309 +88 11,398
賃貸事業利益 13,490 +1,809 15,300 -2,085 13,215 -1,077 12,138
資産運用報酬 1,502 +21 1,523 +11 1,535 -16 1,518
資産保管⼿数料等 88 +7 95 -4 91 - 91
その他 168 +35 204 +5 210 -11 198
賃貸事業費用以外の費用合計 1,759 +64 1,823 +12 1,836 -27 1,808
営業費用合計 12,625 +271 12,897 +248 13,146 +61 13,207
営業利益 11,731 +1,745 13,477 -2,097 11,379 -1,049 10,329
営業外収益合計 4 -0 3 -0 3 -0 3
融資関連費用（投資法⼈債含む）（注） 1,352 -76 1,276 -14 1,261 -43 1,218
その他 4 +0 5 +1 6 -0 5
営業外費用合計 1,357 -76 1,281 -13 1,268 -44 1,223
経常利益 10,378 +1,820 12,199 -2,084 10,114 -1,005 9,109
特別損益 -189 +189 - -148 -148 +148 -
税引前当期純利益 10,189 +2,009 12,199 -2,232 9,966 -857 9,109
法⼈税等合計 14 +0 14 +2 17 - 17
当期純利益 10,174 +2,009 12,184 -2,235 9,949 -857 9,092
内部留保の積⽴ - +984 984 -859 125 -125 -
内部留保の取崩し 189 -189 - +248 248 +292 540
分配可能利益 10,365 +836 11,202 -1,127 10,074 -441 9,632
発⾏済み口数（口） 2,760,000 - 2,760,000 - 2,760,000 - 2,760,000
1口当たり分配⾦（円） 3,755 +303 4,058 -408 3,650 -160 3,490
資本的⽀出 1,894 -725 1,168 +39 1,208 +55 1,264
「インターヴィレッジ大曲」の地震被害復旧⼯事費用内部留保を活用
ホテル変動賃料の減少に内部留保を活用
「インターヴィレッジ大曲」の地震被害復旧⼯事費用36期から37期へ後ろ倒しによる内部留保取崩し 148予想分配⾦維持のための内部留保取崩し 100
38業績の前期比較②
(単位︓百万円)
(単位︓百万円)
（注1）「既存の運営活動」とは、第35期末（2019年8月期末）時点の保有物件における運営活動をいいます。
（注2）「特別損益を除く賃貸事業以外の損益合計」とは、賃貸事業費⽤以外の費⽤合計、営業外損益、法⼈税等の合計額です。
（注3）「賃貸事業以外の損益合計」とは、賃貸事業費⽤以外の費⽤合計、営業外損益、特別損益、法⼈税等の合計額です。
【補⾜】 前頁業績予想の内訳① 既存の運営活動（注1）
第35期実績（2019年8月期）①
前期⽐②-①
第36期実績（2020年2月期）②
前期⽐③-②
第37期予想（2020年8月期）③
前期⽐④-③
第38期予想（2021年2月期）④
賃貸事業収入 21,750 +297 22,048 -422 21,625 -753 20,872
その他賃貸事業収入 2,606 -141 2,465 +98 2,563 -186 2,377
不動産等売却益 - +467 467 -409 58 -58 -
営業収益合計 24,357 +623 24,981 -733 24,247 -998 23,249
賃貸事業費用合計 10,866 +154 11,020 +149 11,170 +82 11,253
うち公租公課 1,854 -6 1,847 +32 1,880 - 1,880
うち減価償却費 4,086 -10 4,075 -25 4,050 -6 4,043
賃貸事業利益 13,490 +469 13,960 -882 13,077 -1,081 11,996
特別損益 -189 +189 - -148 -148 +148 -
特別損益を除く賃貸事業以外の損益合計（注2） -3,126 +25 -3,101 -16 -3,117 +75 -3,042
当期純利益 10,174 +684 10,858 -1,046 9,812 -858 8,954
内部留保の積⽴ - +188 188 -63 125 -125 -
内部留保の取崩し 189 -189 - +248 248 +292 540
分配可能利益 10,365 +307 10,672 -734 9,937 -441 9,496
発⾏済み口数（口） 2,760,000 - 2,760,000 - 2,760,000 - 2,760,000
1口当たり分配⾦（円） 3,755 +111 3,866 -266 3,600 -160 3,440
② 取得2物件、売却1物件の影響第35期実績
（2019年8月期）①前期⽐②-①
第36期実績（2020年2月期）②
前期⽐③-②
第37期予想（2020年8月期）③
前期⽐④-③
第38期予想（2021年2月期）④
賃貸事業収入 - +85 85 +152 238 +9 247
その他賃貸事業収入 - +11 11 +28 39 +0 39
不動産等売却益 - +1,296 1,296 -1,296 - - -
営業収益合計 - +1,393 1,393 -1,115 277 +10 287
賃貸事業費用合計 - +52 52 +86 139 +5 145
うち公租公課 - +0 0 +16 16 - 16
うち減価償却費 - +37 37 +31 69 +0 69
賃貸事業利益 - +1,340 1,340 -1,202 137 +4 142
賃貸事業以外の損益合計（注3） - -15 -15 +14 -0 -3 -4
当期純利益 - +1,325 1,325 -1,188 137 +0 137
内部留保の積⽴ - +796 796 -796 - - -
分配可能利益 - +529 529 -392 137 +0 137
発⾏済み口数（口） - - - - - - -
1口当たり分配⾦（円） - +192 192 -142 50 - 50
35期取得1物件の通期寄与 +9036期取得2物件の寄与 +10636期2物件売却による減少 △130既存物件 +230
修繕費の増加 +166
水光熱費収入の減少（季節要因） △62保険⾦等一時収入の剥落 △75
水光熱費の増加（季節要因） +110 資産の評価替えに伴う固都税の増加 +212019年取得3物件の固都税費用化 ＋202019年売却2物件による減少 △９
「aune札幌」の売却益 +1,296
36期取得2物件の通期寄与 +7336期2物件売却による減少 △59既存物件 △436内、ホテル変動賃料 △198内、商業施設 △261
既存物件 △753内、ホテル変動賃料 △338内、商業施設 △285内、オフィス △144
水光熱費収入の増加（季節要因） +118水光熱費収入の減少（季節要因） △112違約⾦等一時収入の剥落 △81
決算発表日時点（2020年4月16日時点）
39ポートフォリオ一覧①
⻘山サンクレストビル 1979年11月 10,076 1.5
ラウンドクロス一番町 1994年3月 3,526 0.5
ラウンドクロス⻄新宿 1999年6月 2,650 0.4
ＤＴ外苑 1990年2月 2,430 0.4
代々⽊フォレストビル 1987年6月 1,406 0.2
ラウンドクロス赤坂 1978年10月 2,624 0.4
ラウンドクロス三田 1990年5月 1,748 0.3
ラウンドクロス芝⼤門 1988年10月 2,195 0.3
ラウンドクロス築地 1992年5月 3,378 0.5
芝2丁目⼤広ビル 2003年1月 7,500 1.1
⻘山２４６ビル 1990年11月 5,200 0.8
ラウンドクロス新宿 2005年10月 8,020 1.2
シーフォートスクエア/センタービルディング 1992年6月 18,000 2.6
オリックス赤坂2丁目ビル 2004年11月 21,860 3.2
ラウンドクロス新宿5丁目 2006年10月 4,500 0.7
日本橋本町1丁目ビル 2006年3月 10,500 1.5
ラウンドクロス渋谷 2007年3月 3,500 0.5
オリックス⽔道橋ビル 2005年10月 3,000 0.4
オリックス品川ビル 2006年6月 15,200 2.2
オリックス不動産⻄新宿ビル 2007年4月 13,600 2.0
ラウンドクロス田町 1986年1月 6,730 1.0
ＭＧ⽩⾦台ビル 1998年5月 8,500 1.3
渋谷パインビル 1991年10月 3,400 0.5
ＭＧ市ヶ谷ビルディング 2008年1月 3,100 0.5
ラウンドクロス銀座2丁目 2007年8月 5,200 0.8
アークヒルズ サウスタワー 2013年7月 22,000 3.2
ラウンドクロス秋葉原 2004年2月 4,202 0.6
外苑⻄通りビル 1991年12月 9,000 1.3
ラウンドクロス六本⽊ 2009年5月 12,400 1.8
TOKYU REIT赤坂檜町ビル 1984年8月 4,800 0.7
渋谷TSKビル 2008年6月 2,197 0.3
用途 地域区分 物件名
東京都心6区オオオオ
フフフフ
ィィィィ
スススス
取得価格(百万円)
取得価格⽐率(%)建築時期
キャロットタワー 1996年11月 5,479 0.8
ビサイド⽊場 1991年8月 2,450 0.4
オリックス池袋ビル 2002年7月 9,577 1.4
オリックス目⿊ビル 1996年1月 6,350 0.9
秋葉原ビジネスセンター 2009年10月 5,060 0.7
ネオ・シティ三鷹 1993年9月 2,200 0.3
ラウンドクロス川崎 1993年1月 4,130 0.6
⼤宮宮町ビル 2008年9月 4,400 0.6
⼤宮下町1丁目ビル 2009年8月 3,750 0.6
ＯＲＥ⼤宮ビル 1987年7月 7,030 1.0
名古屋伊藤忠ビル 1981年2月 4,500 0.7
ＯＲＩＸ高麗橋ビル 2004年7月 5,560 0.8
ルナール仙台 1998年2月 8,500 1.3
オリックス名古屋錦ビル 2007年1月 12,500 1.8
ＯＲＥ札幌ビル 2008年11月 4,250 0.6
オリックス神⼾三宮ビル 2009年9月 3,800 0.6
ＯＲＥ錦二丁目ビル 2012年8月 10,900 1.6
堂島プラザビル 2010年2月 9,500 1.4
プライムスクエア広瀬通 2009年5月 7,280 1.1
浜松アクトタワー 1994年8月 11,800 1.7
オリックス淀屋橋ビル 1991年3月 5,012 0.7
札幌ブリックキューブ 1981年5月 5,200 0.8
ラウンドクロス⿅児島 2007年11月 1,300 0.2
那覇新都心センタービル 2011年7月 10,000 1.5
372,971 54.9
その他東京23区
首都圏その他地域
その他地域
取得価格(百万円)
取得価格⽐率(%)
オフィス 計
用途 地域区分 物件名 建築時期
(注1) 「取得価格比率」は、取得価格の合計に対する物件の取得価格の比率をいいます。(注2) 「取得価格比率」は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお「取得価格比率」の合計は、四捨五入の関係上、合計数値に一致
しない 場合があります。
日本地所南⻘山ビル 1997年11月 2,548 0.4
ＣＵＢＥ代官山 2003年1月 2,435 0.4
aune有楽町 2007年2月 9,900 1.5
クロスアベニュー原宿 2010年6月 4,815 0.7
J-ONE SQUARE 2007年2月 1,510 0.2
JouLe SHIBUYA 2008年5月 7,550 1.1
SO-CAL LINK OMOTESANDO 2014年4月 2,300 0.3
北⻘山ビル 2008年4月 900 0.1
その他東京23区 aune池袋 2010年8月 6,410 0.9
aune港北 2008年3月 4,000 0.6
aune幕張 2008年2月 3,600 0.5
マルエツさがみ野店 2005年11月 2,350 0.3
クロスガーデン川崎 2011年2月 12,950 1.9
テックランド⼾塚店（底地） - 6,020 0.9
クリオ藤沢駅前 2005年2月 3,900 0.6
神⼾桃山台ショッピングセンター（底地） - 1,224 0.2
ホームセンタームサシ仙台泉店（底地） - 2,350 0.3
盛岡南ショッピングセンターサンサ 2006年11月 2,800 0.4
イオンタウン仙台泉⼤沢（底地） - 3,510 0.5
インターヴィレッジ⼤曲 2008年6月 5,183 0.8
バロー鈴⿅ショッピングセンター 2008年4月 3,200 0.5
aune仙台 1987年11月 2,000 0.3
Friend Town 深江橋（底地） - 2,400 0.4
コナミスポーツクラブ⾹⾥園 2002年11月 1,600 0.2
aune天神 2009年8月 4,550 0.7
仙台南町通ビル 2017年11月 3,900 0.6
フェリチタ三条⽊屋町 2007年6月 3,120 0.5
107,025 15.7
用途 地域区分 物件名 建築時期
商業施設 計
東京都心6区
首都圏その他地域
その他地域
取得価格(百万円)
取得価格⽐率(%)
商業施設
決算発表日時点（2020年4月16日時点）
40ポートフォリオ一覧②
Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 2008年3月 2,370 0.3
芝浦アイランド エアタワー 2007年3月 6,030 0.9
ベルファース⼾越スタティオ 2009年11月 2,642 0.4
ベルファース目⿊ 2010年2月 3,330 0.5
セントラルクリブ六本⽊ 2006年1月 7,493 1.1
ベルファース蒲田 2006年11月 3,550 0.5
ベルファース本郷弓町 2006年11月 3,340 0.5
ベルファース三宿 2007年6月 2,000 0.3
ウエストパークタワー池袋 2006年12月 20,500 3.0
ベルファース東⼗条 2007年12月 3,000 0.4
首都圏その他地域 アールスタイルズ武蔵小杉 2006年9月 4,433 0.7
ベルファース⼤阪新町 2008年2月 3,684 0.5
ベルファース尼崎 2009年2月 3,440 0.5
ベルファース⾦沢⾹林坊 2006年10月 2,410 0.4
68,222 10.0
⼾田ロジスティクスセンター 2005年3月 9,600 1.4
市川ロジスティクスセンター 2008年6月 8,300 1.2
岩槻ロジスティクスセンター 2013年4月 6,300 0.9
堺ロジスティクスセンター北棟 2009年7月 10,200 1.5
小牧ロジスティクスセンター 2010年9月 2,700 0.4
37,100 5.5
東京都心6区 高輪デュープレックスC's 2005年8月 2,830 0.4
クロスゲート 2000年9月 15,040 2.2
グッドタイムリビング新浦安 2006年10月 1,550 0.2
東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾート 1986年6月 26,800 3.9
ヴィアイン心斎橋ビル 2011年3月 3,100 0.5
ホテル京阪 札幌 2009年4月 2,550 0.4
リッチモンドホテル山形駅前 2007年12月 2,300 0.3
ホテル日航姫路 1990年9月 4,800 0.7
ホテルリブマックス名古屋栄EAST 2017年9月 1,500 0.2
ホテル ユニバーサル ポート 2005年5月 34,000 5.0
94,470 13.9
679,789 100.0
取得価格⽐率(%)用途 地域区分 物件名 建築時期
その他地域
取得価格(百万円)
総 計
その他地域
住宅
東京都心6区
ホテル等
首都圏その他地域
物流施設 計
ホテル等 計
物流施設
首都圏その他地域
その他東京23区
その他地域
住宅 計
(注1) 「取得価格比率」は、取得価格の合計に対する物件の取得価格の比率をいいます。(注2) 「取得価格比率」は、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお「取得価格比率」の合計は、四捨五入の関係上、
合計数値に一致しない 場合があります。
ポートフォリオMAP
決算発表日（2020年4月16日）時点
41
ポートフォリオ成⻑の推移 42
996
6,797
-1,281-2,000
-1,000
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000（億円）
オフィス 商業施設 住宅 物流施設 ホテル等 売却
第1期末（02.8期末）
決算発表日時点(2020年4月16日)
マーケット環境を捉え、機動的な物件入替を推進
（注）上図は、各時点の保有物件の取得価格及び売却物件の取得価格累計額を記載しています。
（注1）本物件は、以下2回に分けて売却します。第1回︓2019年10月1日 1,548百万円 （準共有持分 49％）第2回︓2020年3月4日 1,611百万円 （準共有持分 51％）
（注2）「KN自由が丘プラザ」の第2回分の帳簿価格は、第2回分の売却日時点における推定帳簿価格とし、当該物件の第2回分の売却損益は当該推定帳簿価格及び想定売却諸経費を⽤いた参考値です。（注3）売却先は国内事業会社ですが、名称等の開⽰の同意が得られておりません。
第36期（2020.2期）以降売却物件 43
物件名 地域 売却先 売却日 取得価格（百万円）
売却価格（百万円）
売却時帳簿価格
（百万円）売却損益
（百万円）
オフィス ＫＮ自由が丘プラザその他東京
23区(東京都目⿊区)
東急リアル・エステート投資法⼈
2019年10月1日及び2020年3月4日
(注1)
3,110
計3,160第1回︓ 1,548第2回︓ 1,611
(注1)
第1回︓ 1,483第2回(注2)︓1,541
第1回︓ 53第2回(注2)︓58
商業施設 岡山久米商業施設 その他地域(岡山県岡山市)
株式会社ジャルコ 2019年9月26日 2,750 2,750 2,290 413
商業施設 aune札幌駅前 その他地域(北海道札幌市)
非開⽰（注3） 2019年12月13日 1,900 3,134 1,818 1,296
（注1） 「含み損益」は、各時点の「鑑定評価額」から同時点の「帳簿価額」を減算し算出しています。（注2） 「含み損益率」は、各時点の「含み損益」を同時点の「帳簿価額」で除して算出しています。（注3） ⽤途別期末鑑定評価額のCRは、鑑定評価額で加重平均して算出し小数点第2位を四捨五入して記載しています。（注4） 直接還元法によるCRの算出が⾏われていない「⻘山サンクレストビル」 、「テックランド⼾塚店（底地）」、「神⼾桃山台ショッピングセンター（底地）」、「ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）」、「イオンタウン仙台泉⼤沢(底地）」及び「Friend Town 深江橋（底地）｣を指します。
用途別期末鑑定評価額（注3）
帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 評価額差異 含み損益差異
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
オフィス 52 318,461 409,170 3.9% 90,708 6,350 1.6% -0.0% 9,316商業施設 21 83,390 107,340 4.1% 23,949 -780 -0.7% -0.0% -299
住宅 14 61,061 84,360 4.1% 23,298 1,500 1.8% -0.1% 1,986物流施設 5 29,799 45,710 4.4% 15,910 750 1.7% -0.1% 1,085ホテル等 10 88,567 102,610 4.3% 14,042 750 0.7% -0.0% 1,001
合計（直還法不適用物件（注4）及び第36期以降取得物件を除く） 102 581,280 749,190 4.0% 167,909 8,570 1.2% -0.0% 13,089（以下、参考）直還法不適用物件（注4） 6 25,862 30,430 - 4,567 - - - -第36期（2020.2期）取得物件 4 17,759 19,429 4.2% 1,669 - - - -第36期末（2020.2期末）保有物件 112 624,902 799,049 - 174,146 - - - -
用途 物件数第36期末（2020.2期末） 前期との⽐較
CR 評価額変化率 CR差異
第27期末（2015.8期末）
第28期末（2016.2期末）
第29期末（2016.8期末）
第30期末（2017.2期末）
第31期末（2017.8期末）
第32期末（2018.2期末）
第33期末（2018.8期末）
第34期末（2019.2期末）
第35期末（2019.8期末）
第36期末（2020.2期末）
物件数 96 102 106 109 110 110 111 109 110 112
鑑定評価額（億円） 5,382 5,942 6,287 6,790 7,031 7,087 7,558 7,609 7,764 7,990
帳簿価額（億円） 4,839 5,243 5,460 5,844 5,944 5,918 6,227 6,141 6,157 6,249
含み損益（注1）（億円） 542 698 826 945 1,086 1,169 1,331 1,468 1,606 1,741
含み損益率（注2）（％） 11.2 13.3 15.1 16.2 18.3 19.8 21.4 23.9 26.1 27.9
11.213.3
15.1 16.2 18.319.8 21.4
23.9 26.1 27.9
05
1015202530
第27期末（2015.8期末）
第28期末（2016.2期末）
第29期末（2016.8期末）
第30期末（2017.2期末）
第31期末（2017.8期末）
第32期末（2018.2期末）
第33期末（2018.8期末）
第34期末（2019.2期末）
第35期末（2019.8期末）
第36期末（2020.2期末）
（％）含み損益率
44鑑定評価の概要
（注1）「⻘山サンクレストビル」は、直接還元法による収益価格及びCRの算出は⾏われていません。（注2）「TOKYU REIT赤坂檜町ビル」は、2019年10月1日付で準共有持分49％を取得しています。「ＫＮ自由が丘プラザ」は、2019年10月1日付で準共有持分49%を売却しています。
第36期末（2020年2月期末）保有全物件の鑑定評価額一覧
※エリアの記号表⽰について●－東京都心6区、▲－その他東京23区、■－首都圏その他地域、★－その他地域（首都圏以外）
帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 評価額差異 含み損益差異（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
● ⻘山サンクレストビル（注1） 10,173 13,480 - 3,306 120 0.9% - 116● ラウンドクロス一番町 2,997 4,030 3.8% 1,032 60 1.5% 0.0% 78● ラウンドクロス⻄新宿 2,389 4,020 3.4% 1,630 40 1.0% 0.0% 45● ＤＴ外苑 2,058 3,230 3.8% 1,171 130 4.2% 0.0% 142● 代々⽊フォレストビル 1,358 1,660 4.0% 301 10 0.6% 0.0% 19● ラウンドクロス赤坂 2,754 2,890 4.4% 135 50 1.8% 0.0% 58● ラウンドクロス三田 1,674 1,670 4.4% -4 30 1.8% 0.0% 14● ラウンドクロス芝⼤門 2,300 3,570 4.2% 1,269 40 1.1% 0.0% 50● ラウンドクロス築地 2,963 3,900 4.4% 936 20 0.5% 0.0% 39● 芝2丁目⼤広ビル 5,986 10,100 4.2% 4,113 200 2.0% 0.0% 229● ⻘山２４６ビル 5,245 8,960 3.5% 3,714 170 1.9% 0.0% 182● ラウンドクロス新宿 7,278 11,400 3.4% 4,121 100 0.9% -0.1% 128● シーフォートスクエア/センタービルディング 16,188 15,200 3.9% -988 300 2.0% 0.0% 414● オリックス赤坂2丁目ビル 19,296 24,400 3.2% 5,103 200 0.8% 0.0% 279● ラウンドクロス新宿5丁目 3,717 4,650 3.6% 932 160 3.6% -0.1% 184● 日本橋本町1丁目ビル 9,249 9,380 3.4% 130 120 1.3% -0.1% 164● ラウンドクロス渋谷 3,179 3,400 3.4% 220 150 4.6% -0.1% 164● オリックス⽔道橋ビル 2,633 3,560 3.8% 926 360 11.3% -0.1% 376● オリックス品川ビル 14,014 14,000 3.3% -14 200 1.4% -0.1% 251● オリックス不動産⻄新宿ビル 12,876 14,700 3.5% 1,823 0 0.0% -0.1% 30● ラウンドクロス田町 6,900 8,890 3.9% 1,989 350 4.1% -0.1% 165● ＭＧ⽩⾦台ビル 8,406 8,930 3.9% 523 0 0.0% 0.0% 28● 渋谷パインビル 3,432 4,810 3.4% 1,377 160 3.4% -0.1% 169● ＭＧ市ヶ谷ビルディング 2,955 3,930 3.4% 974 140 3.7% -0.1% 152● ラウンドクロス銀座2丁目 5,117 6,540 3.3% 1,422 120 1.9% 0.0% 133● アークヒルズ サウスタワー 21,623 25,900 3.1% 4,276 100 0.4% 0.0% 156● ラウンドクロス秋葉原 4,358 5,010 3.2% 651 40 0.8% 0.0% 48● 外苑⻄通りビル 9,090 10,560 3.5% 1,469 10 0.1% 0.0% 27● ラウンドクロス六本⽊ 12,345 13,700 3.3% 1,354 200 1.5% 0.0% 225● TOKYU REIT赤坂檜町ビル（注2） 2,367 2,499 3.5% 131 - - - -● 渋谷TSKビル 2,226 2,520 3.2% 293 - - - -▲ キャロットタワー 3,536 7,300 4.1% 3,763 240 3.4% 0.0% 278▲ ビサイド⽊場 1,861 2,950 4.2% 1,088 20 0.7% 0.0% 39▲ オリックス池袋ビル 8,108 13,400 3.9% 5,291 0 0.0% 0.0% -48 ▲ ＫＮ自由が丘プラザ（注2） 1,542 1,580 4.0% 37 - - - -▲ オリックス目⿊ビル 5,727 9,530 4.0% 3,802 240 2.6% -0.1% 284▲ 秋葉原ビジネスセンター 4,294 7,000 3.8% 2,705 110 1.6% 0.0% 152■ ネオ・シティ三鷹 1,886 3,320 4.4% 1,433 20 0.6% 0.0% 35■ ラウンドクロス川崎 3,833 7,000 4.5% 3,166 100 1.4% 0.0% 127■ ⼤宮宮町ビル 3,577 4,830 4.7% 1,252 -80 -1.6% -0.1% -45 ■ ⼤宮下町1丁目ビル 3,124 4,910 4.7% 1,785 80 1.7% -0.1% 112■ ＯＲＥ⼤宮ビル 7,086 8,940 5.1% 1,853 320 3.7% -0.1% 338★ 名古屋伊藤忠ビル 4,240 6,390 4.6% 2,149 170 2.7% -0.1% 217★ ＯＲＩＸ高麗橋ビル 4,213 5,960 4.0% 1,746 10 0.2% 0.0% 53★ ルナール仙台 6,971 7,210 4.3% 238 360 5.3% -0.1% 432★ オリックス名古屋錦ビル 10,213 9,970 3.9% -243 30 0.3% -0.1% 110★ ＯＲＥ札幌ビル 3,000 7,220 5.5% 4,219 440 6.5% 0.0% 503★ オリックス神⼾三宮ビル 2,982 4,570 5.2% 1,587 100 2.2% 0.0% 145★ ＯＲＥ錦二丁目ビル 9,820 14,000 4.5% 4,179 500 3.7% -0.1% 608★ 堂島プラザビル 9,200 13,000 3.8% 3,799 600 4.8% -0.1% 663★ プライムスクエア広瀬通 6,781 9,630 4.1% 2,848 440 4.8% -0.1% 498★ 浜松アクトタワー 12,531 13,600 5.8% 1,068 300 2.3% 0.0% 424★ オリックス淀屋橋ビル 4,938 6,190 4.0% 1,251 220 3.7% 0.0% 238★ 札幌ブリックキューブ 5,335 6,200 4.3% 864 150 2.5% 0.0% 164★ ラウンドクロス⿅児島 1,254 1,480 5.7% 225 -20 -1.3% 0.0% -11 ★ 那覇新都心センタービル 10,023 11,200 4.6% 1,176 - - - -
343,253 438,869 - 95,615 - - - -
用途 エリア 物件名第36期末（2020.2期末） 前期との⽐較
CR 評価額変化率 CR差異
オフィス
オフィス 計
45鑑定評価額一覧①
(注) 「テックランド⼾塚店（底地）」、「神⼾桃山台ショッピングセンター（底地）」、「ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）」、「イオンタウン仙台泉⼤沢(底地）」及び「Friend Town 深江橋（底地）」は、直接還元法による収益価格及びCRの算出は⾏われていません。
※エリアの記号表⽰について●－東京都心6区、▲－その他東京23区、■－首都圏その他地域、★－その他地域（首都圏以外）
帳簿価額 鑑定評価額 含み損益 評価額差異 含み損益差異（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （百万円）
● 日本地所南⻘山ビル 2,439 4,260 3.4% 1,820 0 0.0% 0.0% 3● ＣＵＢＥ代官山 2,353 4,030 4.1% 1,676 0 0.0% 0.0% 5● aune有楽町 9,819 12,000 3.1% 2,180 0 0.0% -0.1% 16● クロスアベニュー原宿 4,750 7,150 2.7% 2,399 90 1.3% -0.1% 97● J-ONE SQUARE 1,498 1,750 3.6% 251 30 1.7% -0.1% 32● JouLe SHIBUYA 7,437 9,040 3.2% 1,602 0 0.0% -0.1% 13● SO-CAL LINK OMOTESANDO 2,303 2,900 3.2% 596 10 0.3% -0.1% 11● 北⻘山ビル 928 1,020 3.2% 91 30 3.0% 0.0% 33▲ aune池袋 6,000 7,830 3.6% 1,829 170 2.2% -0.1% 212■ aune港北 3,246 4,300 4.6% 1,053 -70 -1.6% 0.0% -30 ■ aune幕張 3,001 4,910 4.9% 1,908 10 0.2% 0.0% 44■ マルエツさがみ野店 2,187 2,750 5.0% 562 -10 -0.4% 0.0% 1■ クロスガーデン川崎 11,525 15,100 4.2% 3,574 -700 -4.4% 0.0% -586 ■ テックランド⼾塚店（底地）（注） 6,073 5,960 - -113 -20 -0.3% - -20 ■ クリオ藤沢駅前 3,764 4,600 5.2% 835 0 0.0% 0.0% 27★ 神⼾桃山台ショッピングセンター（底地）（注） 1,268 1,270 - 1 0 0.0% - 0★ ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）（注） 2,381 3,000 - 618 10 0.3% - 10★ 盛岡南ショッピングセンターサンサ 2,552 3,300 6.1% 747 -70 -2.1% 0.1% -44 ★ イオンタウン仙台泉⼤沢（底地）（注） 3,540 3,930 - 389 -10 -0.3% - -10 ★ インターヴィレッジ⼤曲 4,635 6,180 5.8% 1,544 -30 -0.5% 0.0% 33★ バロー鈴⿅ショッピングセンター 2,987 2,980 5.7% -7 -270 -8.3% 0.1% -246 ★ aune仙台 1,979 2,350 4.8% 370 20 0.9% 0.0% 17★ Friend Town 深江橋（底地）（注） 2,424 2,790 - 365 0 0.0% - 0★ コナミスポーツクラブ⾹⾥園 1,580 1,730 5.4% 149 -30 -1.7% 0.1% -16 ★ aune天神 4,468 5,100 4.0% 631 100 2.0% 0.0% 116★ 仙台南町通ビル 3,930 4,060 4.3% 129 -60 -1.5% 0.0% -44 ★ フェリチタ三条⽊屋町 3,141 3,210 3.9% 68 - - - -
102,221 127,500 - 25,278 - - - -● Ｗｅ Ｗｉｌｌ 八丁堀 2,038 2,690 4.0% 651 20 0.7% 0.0% 37● 芝浦アイランド エアタワー 4,543 7,650 4.5% 3,106 70 0.9% 0.0% 151● ベルファース⼾越スタティオ 2,247 3,300 4.0% 1,052 20 0.6% 0.0% 43● ベルファース目⿊ 3,034 4,300 3.7% 1,265 60 1.4% 0.0% 79● セントラルクリブ六本⽊ 7,421 9,350 3.6% 1,928 250 2.7% -0.1% 266▲ ベルファース蒲田 2,944 4,560 4.2% 1,615 0 0.0% 0.0% 27▲ ベルファース本郷弓町 2,902 4,000 4.0% 1,097 0 0.0% 0.0% 19▲ ベルファース三宿 1,859 2,380 4.2% 520 10 0.4% 0.0% 21▲ ウエストパークタワー池袋 19,658 26,000 3.7% 6,341 900 3.6% -0.1% 993▲ ベルファース東⼗条 2,793 3,490 4.1% 696 140 4.2% -0.1% 161■ アールスタイルズ武蔵小杉 3,875 5,430 4.7% 1,554 70 1.3% -0.1% 129★ ベルファース⼤阪新町 2,863 4,710 4.6% 1,846 0 0.0% 0.0% 39★ ベルファース尼崎 2,728 3,930 4.7% 1,201 0 0.0% 0.0% 36★ ベルファース⾦沢⾹林坊 2,151 2,570 5.5% 418 -40 -1.5% 0.0% -20
61,061 84,360 - 23,298 - - - -■ ⼾田ロジスティクスセンター 8,119 11,600 4.1% 3,480 200 1.8% -0.1% 275■ 市川ロジスティクスセンター 6,742 9,830 4.4% 3,087 190 2.0% -0.1% 264■ 岩槻ロジスティクスセンター 5,621 7,470 4.5% 1,848 60 0.8% 0.0% 98★ 堺ロジスティクスセンター北棟 7,287 13,500 4.6% 6,212 300 2.3% -0.1% 408★ 小牧ロジスティクスセンター 2,029 3,310 4.9% 1,280 0 0.0% 0.0% 37
29,799 45,710 - 15,910 - - - -● 高輪デュープレックスC's 2,813 3,290 4.3% 476 70 2.2% -0.1% 81■ クロスゲート 9,077 18,600 4.4% 9,522 0 0.0% 0.0% 95■ グッドタイムリビング新浦安 1,491 1,990 5.2% 498 0 0.0% 0.0% 9■ 東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾート 27,310 28,100 4.2% 789 0 0.0% 0.0% 64★ ヴィアイン心斎橋ビル 2,916 3,940 3.8% 1,023 20 0.5% -0.1% 44★ ホテル京阪 札幌 2,283 3,960 4.3% 1,676 650 19.6% 0.0% 666★ リッチモンドホテル山形駅前 2,048 2,460 5.5% 411 0 0.0% 0.0% 30★ ホテル日航姫路 5,152 3,810 5.6% -1,342 0 0.0% 0.0% 41★ ホテルリブマックス名古屋栄EAST 1,505 1,760 4.4% 254 10 0.6% 0.0% 22★ ホテル ユニバーサル ポート 33,967 34,700 4.1% 732 0 0.0% 0.0% -56
88,567 102,610 - 14,042 - - - -624,902 799,049 - 174,146 - - - -
用途 エリア 物件名前期との⽐較
CR 評価額変化率 CR差異
物流施設
物流施設 計
第36期末（2020.2期末）
合計
商業施設
商業施設 計
住宅
住宅 計
ホテル等
ホテル等 計
46鑑定評価額一覧②
オフィステナント分析 47
順位 テナント 物件名 ポートフォリオ全体における⽐率
1 通信業 オリックス不動産⻄新宿ビル
2 広告業 芝2丁目⼤広ビル
3 IT業 外苑⻄通りビル
4 専門学校 オリックス池袋ビル
5 BPOサービス業 ＯＲＥ札幌ビル
各1％以上2％未満
各1％未満
オフィステナントの分散状況（賃料ベース／2020.2期末時点）
・オフィステナント数︓920社・オフィスにおける契約賃料が最⼤となるテナントでもポートフォリオ全体の2%未満の⽔準・テナント1社の退去が業績に与えるインパクトは低減できている
オフィステナント業種分類（賃料ベース／2020.2期末時点）
（注1）業種分類は株式会社帝国データバンクの公表しているTDB産業分類表を基に本投資法⼈の資産運⽤会社が作成しています。（注2）上記の数値はいずれもエンドテナントベースで記載しています。
情報サービス業16%
専門サービス業5%
医療業3%
教育業2%
その他サービス業16%
卸売業12%
小売・飲食業8%
⾦融・保険業13%
製造業8%
不動産業8%
運輸・通信業5%
その他4%
サービス業
卸売・小売業、飲食店
投資口の状況所有者別投資口数内訳
(注) 投資主上位10社の比率は、小数点第1位未満を切り捨てて記載しています。
所有者別投資主数内訳
投資主上位10社
48
口数（口）
比率（%）
口数（口）
比率（%）
口数（口）
比率（%）
個⼈・その他 173,527 6.3 164,866 6.0 -8,661 -0.3⾦融機関 1,814,289 65.7 1,796,970 65.1 -17,319 -0.6
都市銀⾏ 0 0.0 0 0.0 0 0.0地方銀⾏ 98,700 3.6 108,116 3.9 9,416 0.3信託銀⾏ 1,427,124 51.7 1,371,232 49.7 -55,892 -2.0⽣命保険会社 44,599 1.6 46,766 1.7 2,167 0.1損害保険会社 21,112 0.8 9,136 0.3 -11,976 -0.4証券会社 136,775 5.0 168,376 6.1 31,601 1.1信⽤⾦庫 37,904 1.4 36,492 1.3 -1,412 -0.1その他 48,075 1.7 56,852 2.1 8,777 0.3
その他法⼈ 52,125 1.9 50,318 1.8 -1,807 -0.1外国法⼈等 720,059 26.1 747,846 27.1 27,787 1.0
2,760,000 100 2,760,000 100 0 －
所有者別投資口数
第35期末（2019.8期末）
第36期末（2020.2期末）
増減
合計
投資主数（⼈）
比率（%）
投資主数（⼈）
比率（%）
⼈数（⼈）
比率（%）
個⼈・その他 17,778 95.6 16,809 94.5 -969 -1.1⾦融機関 186 1.0 183 1.0 -3 0.0
都市銀⾏ 0 0.0 0 0.0 0 0.0地方銀⾏ 36 0.2 36 0.2 0 0.0信託銀⾏ 16 0.1 18 0.1 2 0.0⽣命保険会社 9 0.0 8 0.0 -1 0.0損害保険会社 2 0.0 2 0.0 0 0.0証券会社 21 0.1 23 0.1 2 0.0信⽤⾦庫 53 0.3 46 0.3 -7 0.0その他 49 0.3 50 0.3 1 0.0
その他法⼈ 291 1.6 281 1.6 -10 0.0外国法⼈等 339 1.8 520 2.9 181 1.1
18,594 100 17,793 100 -801 －合計
第36期末（2020.2期末）
増減所有者別投資主数
第35期末（2019.8期末）
口数（口） 比率（%）（注）
日本トラスティ・サービス信託銀⾏株式会社（信託口） 607,966 22.0
日本マスタートラスト信託銀⾏株式会社（信託口） 447,906 16.2
野村信託銀⾏株式会社（投信口） 136,276 4.9
資産管理サービス信託銀⾏株式会社（証券投資信託口） 109,326 3.9
STATE STREET BANK WEST CLIENT - TREATY 505234 98,290 3.5
三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 63,510 2.3
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 38,460 1.3
ＪＰモルガン証券株式会社 33,946 1.2
JP MORGAN CHASE BANK 385771 32,519 1.1
SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 31,478 1.1
投資主上位10社
第36期末（2020.2期末）
（注）DD(Due Diligence,デューデリジェンス)とは、物理的・法務的・経済的側面から物件を調査することをいいます。
リスク・コンプライアンス委員会
社⻑、リスク・コンプライアンス部管掌役員、外部委員（弁護士）で構成
リスク・コンプライアンス部管掌役員及び外部委員の出席・賛成が必須
投資委員会
社⻑、OAM執⾏役員、リスク・コンプライアンス部管掌役員、外部委員（不動産鑑定士）で構成
外部委員の出席・賛成が必須
役員会
利害関係のない執⾏役員1名、監督役員3名（不動産鑑定士・弁護士・公認会計士）で構成
49物件取得・売却のコンプライアンス体制
【資産運用会社】
【本投資法⼈】
資産運⽤会社の概要
株主総会
会計監査⼈
取締役会
代表取締役社⻑
リスク･コンプライアンス委員会
業務推進部
総務経理部
財務ＩＲ部
投資委員会
戦略企画部
リスク･コンプライアンス部監査室
監査役
投資運用第1部
投資運用第2部
投資運用第3部
会⻑
オフィスの売買・運⽤担当
商業施設・物流施設・住宅の売買・運⽤担当
ホテル等の売買・運⽤担当
名 称
所 在 地
代表取締役社 ⻑
設 ⽴
資 本 ⾦
株 主
事 業 内 容
2000年9月8日
オリックス・アセットマネジメント株式会社
東京都港区浜松町二丁目3番1号
⻲本 由高
1億円
オリックス株式会社 100％
投資運⽤業
50
サステナビリティ委員会
定義集①【各数字データの表⽰⽅法】・各数字データは、表⽰単位未満を切り捨てて表⽰しています。ただし、稼働率、ＬＴＶ等の各百分⽐、並びに年数、倍率等については、 原則、小数点第2位を四捨五入して表⽰しています。
⽤語 定義35期取得1物件 「仙台南町通ビル」の取得をいいます。36期2物件売却 「岡山久米商業施設」及び「ＫＮ自由が丘プラザの準共有持分49％」の売却をいいます。36期取得2物件 「TOKYU REIT 赤坂檜町ビルの準共有持分49％」及び「フェリチタ三条⽊屋町」の取得をいいます。FFO Funds From Operationの略で、当期純利益+減価償却費+リース売上原価－不動産売却損益で算出されます。
LTV（総資産ベース）各時点の有利⼦負債残高を同時点の総資産で除した数値を⽰したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。本書において単に「LTV」と称することがあります。各時点毎の総資産の算出方法は以下のとおりです。 各期末時点においては、各期末における総資産です。 決算発表日（2020年4月16日）時点においては、第36期末（2020.2期末）時点の総資産で算出しています。
NAV Net Asset Valueの略で、出資総額＋含み損益で算出されます。
NAV（内部留保考慮後） 出資総額＋含み損益＋内部留保累計額で算出されます。
ORIXシナジー オリックス株式会社及びそのグループ企業と本投資法⼈との協働関係をいいます。
稼働率 各時点の「賃貸面積」を同時点の「賃貸可能面積」で除して算出しており、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、決算発表日（2020年4月16日）時点の稼働率は、決算発表日時点保有物件の2020年2月末時点の稼働率を基に算出しています。
鑑定評価額 各期末時点においては、各期末保有物件にかかる期末鑑定評価額です。 第37期（2020.8期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持分51%」については、第36期（2020.2期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持
分49%」の第36期末（2020.2期末）の鑑定評価額を基に算出しています。
固定⾦利⽐率 各時点の固定⾦利有利⼦負債（⾦利スワップ取引によって固定化した有利⼦負債を含みます。）の残高を同時点の有利⼦負債残高で除した数値を⽰したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
取得2物件、売却1物件 「渋谷TSKビル」及び「那覇新都心センタービル」の取得並びに「aune札幌駅前」の売却を総称しています。取得価格 売買契約書等に記載された⾦額であり、消費税その他取得に係る諸経費は含んでいません。償却後利益 賃貸NOI－当期減価償却費－リース売上原価で算出されます。
償却後利益の年換算額 各期末時点においては、各期末保有物件にかかる各期の実績の年換算額です。 第37期（2020.8期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持分51%」については、第36期（2020.2期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持
分49%」の第36期（2020.2期）の償却後利益の年換算額を基に算出しています。償却後利回り 「償却後利益の年換算額」を「帳簿価額」で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。前回決算発表 2019年10月17日付で実施した第35期（2019.8期）決算発表をいいます。総合型REIT 事務所（オフィス）・商業施設・住宅・物流施設・ホテル等⽤途の不動産等複数の⽤途に投資を⾏う不動産投資法⼈をいいます。想定減価償却費 エンジニアリングレポート等の各種情報を考慮した上で本投資法⼈の既保有資産と同じく、耐⽤年数に応じた定額法により算出しています。
ダイレクトPM 本投資法⼈の資産運⽤会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社がＯＲＩＸシナジーも活⽤しつつ、自らリーシングや物件のバリューアップを含むＰＭ（プロパティ・マネジメント）業務の補完を⾏うことです。
【定義集】
51
定義集②⽤語 定義
賃料形態割合ポートフォリオ全体の「固定賃料」と「変動賃料」の割合を⽰したものであり、小数点第1位を四捨五入して記載しています。「固定賃料」は、第36期末（2020.2期末）保有物件は第36期末（2020.2期末）時点の月額の契約賃料に基づき、第37期（2020.8期）取得物件は2020年2月末時点の月額の契約賃料に基づき算出しています。「変動賃料」は、第35期（2019.8期）及び第36期（2020.2期）の変動賃料（歩合賃料を含みます。）の実績に基づき算出しています。ただし、「那覇新都心センタービル」のホテル部分の「変動賃料」は、第36期末（2020.2期末）時点の鑑定評価書に記載された直接還元法における変動賃料を12で除した数値に基づき算出しています。
賃料増減率
【テナント入替時】 各期における新規入居（想定含む）のうち、各入居区画における新規月額契約賃料（想定含む）と同区画における従前のテナント月額契約賃料が比較可能な区画におい
て、新規月額契約賃料合計と従前のテナント月額契約賃料合計の差額を、従前のテナント月額契約賃料合計で除して算出しています。【賃料更改時】 オフィスにおいては、各期における賃料更改を⾏ったテナント（想定含む）について、当該区画における新規月額契約賃料（想定含む）合計と賃料更改前の月額契約賃料
合計の差額を、賃料更改前の月額契約賃料合計で除して算出しています。住宅においては、同額更新を含む契約更新をむかえたテナントについて、新規月額契約賃料合計と契約更新前の月額契約賃料合計の差額を、契約更新前の月額契約賃料合計で除して算出しています。
帳簿価額 各期末時点においては、各期末保有物件にかかる期末帳簿価額です。 第37期（2020.8期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持分51%」については、第36期（2020.2期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持分
49%」の第36期末（2020.2期末）の帳簿価額を基に算出しています。賃貸NOI（Net Operating Income）
賃貸営業利益（賃貸事業収益－賃貸事業費⽤）＋当期減価償却費で算出されます。なお、賃貸事業収益及び賃貸事業費⽤には、リース売上高及びリース売上原価をそれぞれ含み、賃貸NOIの算定においては、リース売上原価を当期賃貸営業利益に足し戻しています。
賃貸NOIの年換算額 各期末時点においては、各期末時点保有物件にかかる各期の実績の年換算額です。 第37期（2020.8期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持分51%」については、第36期（2020.2期）取得の「TOKYU REIT赤坂檜町ビルの準共有持分
49%」の第36期（2020.2期）の賃貸NOIの年換算額を基に算出しています。賃貸NOI利回り 「賃貸NOIの年換算額」を「取得価格」で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
賃貸可能⾯積 個々の運⽤不動産に係る本投資法⼈の保有部分において賃貸が実務的に可能な面積（共⽤部分等を貸し付けている場合には当該面積を含みます。）の合計をさします。なお、本投資法⼈による運⽤不動産の保有部分⼜は保有割合に係る数値を記載しています。
賃貸⾯積 賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸している面積をさします。なお、本投資法⼈による運⽤不動産の保有部分⼜は保有割合に係る数値を記載しています。
内部留保額 当該期末の圧縮積⽴⾦残高に当該期の圧縮積⽴⾦繰入額を加算した数値をいいます。
売却相当額 各期の物件売却による売却益から圧縮記帳による内部留保額及び期限前弁済に係る費⽤を控除し、各期末時点の発⾏済投資口数で除した⾦額を、単位未満を切り捨てて記載しています。
含み損益 各時点の保有物件に係る「鑑定評価額」と「帳簿価額」の差額を使⽤し、単位未満を切り捨てて記載しています。フリーキャッシュフロー 減価償却費+リース売上原価-資本的支出で算出されます。平均残存年数 有利⼦負債の各時点から返済期限⼜は償還期日までの残期間を各時点の有利⼦負債残高で加重平均した数値であり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
平均調達⾦利 各時点の残高による加重平均利率（年率）を⽰したものであり、小数点第3位を四捨五入して記載しています。また、⾦利変動リスクを回避する目的で⾦利スワップ取引を⾏った借入⾦の平均利率については、⾦利スワップ取引の効果を勘案した加重平均利率を使⽤しています。
平均調達コスト 各決算期における損益計算書上で計上した「支払利息、投資法⼈債利息、融資手数料（期限前返済に係る費⽤及びコミットメントライン契約に係る費⽤は除きます。）及び投資法⼈債発⾏費償却の総額」を当該決算期中の「総有利⼦負債平均残高」で除した数値を年換算したものであり、小数点第3位を四捨五入して記載しています。
52
BLANK
BLANK
資産運用会社 ︓ オリックス・アセットマネジメント株式会社（⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第315号 / 一般社団法⼈投資信託協会会員）
本資料は、情報提供を目的として、作成・提供するものであり、本投資法⼈の投資口の購入を含め、特定の商品の募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。
本資料で提供している情報は、⾦融商品取引法、投資信託及び投資法⼈に関する法律及びこれに付随する政令、内閣府令、規則並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請され、⼜はこれらに基づく開⽰書類⼜は運⽤報告書ではありません。
本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測ならびに本投資法⼈及び本投資法⼈の資産運⽤会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社経営陣の計画及び目的に関する記述が含まれます。このような将来に関する記述には、既知⼜は未知のリスク、不確実性、その他実際の結果⼜は本投資法⼈の業績が、明⽰的⼜は黙⽰的に記述された将来予測と⼤きく異なるものとなる要因が内在することにご留意ください。これらの将来予測は、本投資法⼈の現在と将来の経営戦略及び将来において本投資法⼈の事業を取り巻く政治的、経済的環境に関するさまざまな前提に基づいて⾏われています。
本資料で提供している情報に関しては、万全を期していますが、その情報の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また予告なしに内容が変更⼜は廃⽌される場合がありますので、予めご了承ください。
