ÜÇÜNCÜ ÇEYREK - PROPIN...lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür

www.propin.com.tr

İSTANBUL OFİS PAZARI GENEL BAKIŞ

3N 512019

ÜÇÜNCÜÇEYREK

PROPIN, ofis alanında uzmanlığının getirdiği kalite ve verimlilikle, müşterilerine gayrimenkul alanında butik bir hizmet sağlar. PROPIN kullanıcılara, mal sahiplerine, gayrimenkul yatırımcılarına ve geliştiricilere ofis alanında aracılık ve danışmanlık hizmetleri sunar. Gayrimenkul arama, gayrimenkul pazarlama ve yatırımınıza özel rapor hazırlanması süreçlerinizi PROPIN’in profesyonel çalışmalarıyla kısa sürede tamamlarsınız. Gelişen ofis bölgelerini düzenli takip eden PROPIN’in çalışmalarından ofis pazarının en güncel bilgilerine sahip olabilirsiniz.

İşimizi özenle yapıyoruz.

Bu yayının bütün hakları saklıdır. PROPIN’den yazılı izin alınmadan kısmen veya tamamen alıntı yapılamaz, hiçbir şekilde kopya edilemez, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.

Bu rapor, PROPIN tarafından hazırlanmıştır.

4ÖZET VE ÖNGÖRÜLER

9

10BOŞLUK ORANLARI

12KİRA ORTALAMALARI

7

STOK DEĞİŞİMLERİ

EKONOMİK GÖRÜNÜM

3Tüm hakları saklıdır.

ÖZET VEÖNGÖRÜLER

İstanbul Ofis Pazarı’nın 2019 Üçüncü Çeyrek Dönemi özet verileri aşağıda yer almaktadır.

Merkezi İş Alanı (MİA)’nda A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %33,7; B sınıfı ofis binalarındaki

boşluk oranı %16,9 olarak tespit edildi. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 19,3 ABD Doları

/m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 8,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,4; A sınıfı ofis binalarındaki kira

ortalaması 12,4 ABD Doları /m² /ay oldu.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %23,5; kira ortalaması 14,4 ABD Doları /m²

/ay olarak kaydedildi.

2019 üçüncü çeyrek dönemde talep edilen en yüksek rakamının 35 ABD Doları /m² /ay olduğu

belirlendi. Geçtiğimiz iki çeyrek döneme benzer şekilde, en yüksek kira rakamı MİA’da yer alan

Levent’te gözlendi.

4 www.propin.com.tr

İstanbul Ofis Pazarı, 2019 üçüncü çeyrekte yeni ofis arayışında olan firmaların etkisiyle talep açısından hareketli bir dönem geçirdi. Ancak bu hareketlilik tamamlanan kiralama işlemi sayısına tam olarak yansımadı. Kapanan işlemlerin çoğu bütçe odaklı gerçekleşti. Kullanılan ofis alanını küçülterek azalan bütçeyi tutturmaya çalışma eğilimi baskın oldu. Buna ek olarak, bir çok firma düşen kira rakamları dolayısıyla daha nitelikli A sınıfı ofis binalarına geçmek için taşınmayı değerlendirme amaçlı çalışmalarını yoğunlaştırdı.

Piyasanın mevcut koşullarına bağlı olarak geçmiş dönemlerde ötelenen bazı ofis bina açılışlarının 2019 üçüncü çeyrekte gerçekleştiği tespit edildi. MİA’da yer alan Levent ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nden Batı Ataşehir bölgelerinin A sınıfı ofis stoku belirgin şekilde büyüdü. Bu büyümede üçüncü çeyrekte bu bölgelerde açılan büyük alanlı ofis binaları rol oynadı. Diğer yandan aynı dönemde Altunizade’deki stok artışı sınırlı kaldı. Güncel pazar koşulları sebebiyle geliştirme aşamasında olan bazı ofis projelerinin durdurulduğu kaydedildi. 2019 üçüncü çeyrek sonunda erişilen toplam stok büyüklüğüne göre; MİA’nın stok payı %34, MİA Dışı-Avrupa %18, MİA Dışı-Asya %23 ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti - Piyalepaşa, Kartal-Maltepe, Batı Ataşehir] %25 olarak belirlendi.

Üçüncü çeyrekte belirgin büyüyen Levent’te, yeni ofis alanlarının stoka boş olarak eklendiği belirlendi. Bir önceki çeyrekte %26,4 olan Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %40,7’ye tırmandı. Geçmiş üç çeyrek dönemde daha durağan bir bantta seyreden MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı üçüncü çeyrekte yükseldi. Son çeyrekte boşluk oranında yaşanan artışın %13 olduğu tespit edildi.

Ümraniye’de yer alan Akyaka Park Projesi’ndeki yaklaşık 14.000 m2 alanlı bir blokun komple kiralanması 2019 üçüncü çeyrekteki en büyük hacimli kiralama işlemi oldu. Aynı dönemde işlem bazında ağırlıklı olarak küçük ölçekli ofis kullanıcıların kiralamalarını tamamladığı gözlendi. PROPIN’in danışmanlık hizmeti verdiği TurkNet’in Torun Center’da yaptığı 4.265 m2 kiralama göze çarpan işlem olarak kaydedildi.

Kullanıcı lehine dönen pazar koşullarının gelişmiş ofis bölgelerinde (MİA, MİA Dışı-Avrupa, MİA Dışı-Asya) liste fiyatlarına dramatik indirimler olarak yansıdığı gözlendi. Bu bölgelerdeki kira rakamlarının son iki çeyrekte belirli bir düzeye oturduğu belirlendi. 2019 yılı başında 20 ABD Doları /m² /ay’ın altına inen MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, üçüncü çeyrekte 19,3 ABD Doları /m² /ay oldu. Son dört çeyrek dönem sonunda MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının yaklaşık %8 oranında düştüğü hesaplandı.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri ve münferit (off-location) lokasyonlarında yer alan nitelikli ofis binalarının kira rakamları konusunda daha esnek olduğu görüldü. Orta ölçekli bazı ofis kullanıcıları mimari ihtiyaçlarının karşılandığı ve finansal olarak daha verimli olan bu bölgelerdeki ofis alanlarını tercih etmeye başladı. Kiralama işlemlerini tamamlayan bu firmaların gelecek çeyreklerde yeni ofislerine taşınmasıyla gelişmiş ofis bölgelerindeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının artması gündeme geldi.

Eylül 2018’de yayınlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar” (Kararname) sonrasında İstanbul Ofis Pazarı’nda liste fiyatları Türk Lirası olarak açıklanmaktadır. Ancak geçmiş dönemlerle olan kıyaslamaları daha doğru bir şekilde yapabilmek ve pazarı takip etmek adına PROPIN olarak raporlarımızda kira ortalamaları ABD Doları üzerinden grafiklere yansıtmaktayız.

Eylül ayı sonunda İstanbul’a yansıyan depremin şiddeti, daha önce taşınma niyeti olmayan birçok firmanın, üçüncü çeyrek sonu itibariyle 1999 sonrası yapılmış yeni bir ofis arayışını tetikledi. Teknik altyapısı yeterli olmayan binalarda yer alan kullanıcıların önümüzdeki çeyreklerde hızlı bir arayış sürecine gireceğini düşünüyoruz. Pazarda hızlanan arayış süreçlerinin 2019 yılı sonu ve 2020 yılının ilk yarısında sonuçlanmasını bekliyoruz.


Kiralanabilir Alan: Belirli bir süre zarfında kiralanmaya hazır olarak halihazırda pazarlanan toplam alan miktarıdır. Bu terim, alanın boş, dolu, devren kiralamaya müsait ya da gelecek bir tarihte müsait olup olmamasına bakılmaksızın, kullanılabilir olan her tür alanı kapsar.

Kira Ortalaması: Boş olan alanların kirasının ağırlıklı ortalamasıdır. Toplam ofis alanına ve boş alana bağlı olarak kira bedellerinin ağırlık katsayısı hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda liste fiyatları kullanılır.

Kullanıcılar: Binanın mevcut kullanıcılarının şirket isimleridir.

Kullanıcı / Kiracı Temsilciliği:Mal sahibiyle kiracı arasındaki tipik bir kiralama işleminde, kiracının çıkarlarını temsil eden aracı, kiracı temsilcisi olarak anılır.

Liste Fiyatı: Kiralanacak alan için istenen ve pazarlık sonucu değişiklik gösterebilen kira bedelidir.

Mal Sahibi Temsilciliği: Mal sahibiyle kiralayan/satın alan arasındaki tipik bir kiralama işleminde, mal sahibinin çıkarlarını temsil eden aracıdır.

Ortak Alan: Binanın kullanıcılar arasında paylaşılan, kat asansör lobileri, bina ana lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür.

Ön Kiralama Yapılmış Alan: Bir binadaki, inşaat bitiş tarihinden veya iskan belgesi tarihinden önce kiralanmış olan alan miktarıdır.

Tamamlanma Tarihi: Bir bina inşaatının bittiği tarihtir.

Toplam Kapalı Alan: Binanın aynı çatı altındaki tüm alanlarını kapsar. Örn: Ofis, kapalı otopark, ortak alanlar

Toplam Ofis Alanı: Sadece ofis amaçlı kullanılan alanların toplamıdır.

Verimlilik Oranı: Net ofis alanının brüt ofis alanına oranıdır.

İSTANBUL OFİS PAZARI TERİMLER

PROPIN Ofis Pazarı Genel Bakış’ta sıklıkla kullanılan bazı terimlerin genel açıklamaları aşağıda verilmiştir:

A Sınıfı Ofis Binaları: İçinde bulundukları pazarda en iyi konuma, en yüksek kira değerine sahip, yüksek kalitede kiracı altyapısı ve prestiji olan binalardır. Modern teknik ve mekanik altyapı, yangın güvenliği, jeneratör, otopark alanı, ortalamanın üstünde hizmet alanlarına ve profesyonel bina yönetimine sahip binalardır.

B Sınıfı Ofis Binaları: A sınıfı ofis binalarıyla kıyaslandığında B sınıfı ofis binaları, aynı piyasanın içinde, daha düşük kira ve satış değerine sahip; yeniyse sıradan tasarımlara sahip ya da eski binaysa daha iyi görünmesi için iyileştirilmiş binalardır.

Birim Kira: Kiralanacak alan için istenen toplam kira bedelinin, kiralanacak brüt alana oranıdır.

Boşluk Oranı: Toplam boş alanların, toplam ofis alanına oranıdır.

Devam Eden Projeler: Planlama veya inşaat aşamasında olup henüz kullanıma hazır olmayan ofis alanlarının toplamı.

Gerçekleşen İşlem: Belirli bir dönem süresinde, kiralaması veya ön kiralaması; satışı veya ön-satışı yapılmış ofis alanı. Kontratın imzalanmasıyla işlem gerçekleşirken, teklif aşamasındaki alanlar dahil edilmez.

Kapanış Fiyatı: Mal sahibiyle kiracı arasında pazarlık sonucu anlaşılan, sözleşmede yer alan kira bedelidir.

No.1

LeventKİRALIK

Aracılık hizmet bedeli ödemeyeceksiniz. Temsil ettiğimiz diğer gayrimenkuller ve detaylı bilgi için www.propin.com.tr

NİDAKULELEVENT• 294 m²’den 680 m²’ye değişen ofis alanları

• Levent Metro İstasyonu’na 3 dakika yürüme mesafesinde

• Yemekhane, kafe, spor salonu ve toplantı salonları

• Kullanıcılar: Puma, Benetton, International Papers, Maryapı, Vepa, Polo Garage

Acıbadem No.2


KİRALIK

AKASYA ACIBADEM• 843 m² boş ofis alanı • Metro ve metrobüs duraklarına 5 dakika yürüme mesefesinde • AVM, restoran, kafe ve spor salonu

• Kullanıcılar: Artı Yatırım Holding, Lilly İlaç, Pig Games, Flormar, Yöryapı, Yörsan

6 www.propin.com.tr

EKONOMİK GÖRÜNÜM

TÜFE, Eylül 2019’da aylık bazda %0,99 artış gösterdi. Bu oran, %1,3 olan piyasa beklentisinin oldukça aşağısında kaldı. Eylül ayındaki düşük artış oranının da etkisiyle yıllık bazda TÜFE artışı %9,26’ya geriledi. Böylece yıllık enflasyon Temmuz 2017’den sonra yeniden tek haneli rakamlara düştü. Aynı dönemde Yurt içi ÜFE (Yi-ÜFE) aylık bazda %0,13 oranında gerçekleşirken yıllık bazdaki artış %2,45 oldu. Yi-ÜFE’deki yıllık artış Eylül 2016’dan beri en düşük rakamında kaydedildi.

ENFLASYON ORANLARI

POLİTİKA FAİZİPara Politikası Kurulu, Temmuz 2019’daki toplantısında %24 olan haftalık repo ihale faiz oranını 425 baz puan düşürdü. Kurul, Eylül ayında gerçekleşen toplantısında ise bir önceki toplantıya göre 325 puanlık düşüşle politika faizi oranını %16,5 olarak açıkladı. Yayınlanan toplantı özetinde enflasyonda yaşanan düşme eğilimi vurgulandı. Ayrıca mevcut para politikası duruşunun dezenflasyon patikasıyla büyük ölçüde uyumlu olduğunun altı çizildi. Söz konusu açıklamalar, faiz indirimlerinin kademeli olarak devam edeceği şeklinde yorumlandı.

DÖVİZ KURLARI [Ekim 2017 - Eylül 2019]

GRAFİK NO.1 KAYNAK: TC MERKEZ BANKASI

*TUIK (Türkiye İstatistik Kurumu), Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) hesaplanma yönteminde revizyon yaptı. Bu revizyona göre, daha önce sabit fiyatlarla açıklanan büyüme rakamları ‘Zincirlenmiş Hacim Endeksi (2009=100 bazlı)’ yöntemine göre hesaplanmaya başlandı.

TABLO NO.1 KAYNAK: *TUİK -**TCMB

MAKRO EKONOMİTürkiye Ekonomisi, 2019 yılının ikinci çeyrek döneminde -zincirlenmiş hacim endeksine göre- %1,5 oranında küçüldü. Aynı dönem için piyasadaki beklenti %2 daralma yönündeydi. Çeyrek dönem bazında, mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış veriler doğrultusunda 2019 birinci çeyrekte %1,6 ve ikinci çeyrekte %1,2 oranında büyüme kaydedildi.

Son dört çeyrek dönem baz alındığında, Haziran 2019 itibariyle ekonominin büyüklüğü -cari fiyatlarla- 4 trilyon TL seviyesindeydi. Döviz cinsinden 2019 ikinci çeyrek sonunda ekonominin büyüklüğü 722 milyon ABD Doları oldu. Sonuç olarak, ekonominin bir önceki yılın aynı dönemine göre %18,4 oranında azaldığı hesaplandı. 2019 ikinci çeyrek dönem sonunda kişi başına düşen milli gelirin 9.000 ABD Doları’nın altına düştüğü belirlendi.

USD /TRY EUR/TRY EUR/USD

Ekim

’17

Kas

ım’17

Ara

lık’17

Oca

k’18

Şuba

t’18

Mar

t’18

Nis

an’18

May

ıs’18

Haz

iran’

18

Tem

muz

’18

Ağu

stos

’18

Eylü

l’18

Ekim

’18

Kas

ım17

Ara

lık17

Oca

k’19

Şuba

t’19

Mar

t’19

Nis

an’19

May

ıs’19

Haz

iran’

19

Tem

muz

’19

Ağu

stos

’19

Eylü

l’19

OECD, yayınladığı Mayıs raporunda daha önce %2,6 olarak açıkladığı 2019 yılı Türkiye ekonomisindeki daralma tahminini %0,3 olarak güncelle-di. 2020 yılı büyüme öngörüsünü ise %1,6 oranında bıraktı. Uluslararası kredi değerlendirme kuruluşu Fitch Eylül 2019 raporunda, 2019 yılı sonu için -%1,1 olarak açıkladığı GSYH büyüme beklentisini %0,3’e yükselttiğini açıkladı.

TUİK verilerine göre, Temmuz 2019’da işsizlik oranı %13,9 oldu. Bir önceki yılın aynı dönemine göre oranın 3,1 puan yükseldiği hesaplandı. Mevsim-sellikten arındırılmış işsizlik oranı, temmuz ayında bir önceki aya göre 0,3 puan arttı. %14,3 olarak açıklanan bu oran, istihdam piyasasındaki kötüleşmenin sürdüğüne yönelik bir işaret olarak yorumlandı.Suudi Arabistan’daki politik gelişmelerin yanı sıra petrol tesislerine yapılan saldırı dolayısıyla petrol fiyatlarında dalgalanma yaşandı. Eylül 2019 sonun-da Brent türü ham petrolün varil fiyatı 61,4 ABD Doları seviyesinde kayded-ildi.

Eylül 2019’da orta vadeli hedeflerin belirtildiği Yeni Ekonomi Programı (YEP) açıklandı. Programa göre enflasyon temel mücalede alanı olarak tanımlandı. Amaç olarak 2019 yılındaki dengelenme sürecinde ortaya çıkan kazanımların korunması ve geliştirilmesi gerektiği belirtildi. YEP’e göre Türkiye ekonomisinin 2019 yılında %0,5 ve 2020 yılında %5 büyüye-ceği tahmin ediliyor. TÜFE’nin 2019 yılı sonunda %12’ye, 2020 sonundaysa %8,5 gerileyeceği kestiriminde bulunuluyor.*Gerçekleşme tahmini **Program ***Sabit fiyatlarla yüzde değişim TABLO NO.2 KAYNAK: YEP

EKONOMİKGÖSTERGELER

Ekim'18

Kasım'18

Aralık'18

Ocak‘19

Şubat'19

Mart'19

Nisan'19

Mayıs'19

Haziran'19

Temmuz'19

Ağustos'19

Eylül'19

BIST-100 İndeksi 90.201 95.125 91.270 104.074 104.530 93.784 95.416 90.590 96.485 102.082 96.718 105.033

İşsizlik (%)* 11,6 12,3 13,5 14,7 14,7 14,1 13 12,8 13 13,9 - -

Döviz Kuru** (USD/TRY) 5,51 5,17 5,29 5,22 5,33 5,64 5,97 5,87 5,77 5,53 5,82 5,65

Döviz Kuru** (EUR/TRY) 6,25 5,88 6,05 6,00 6,07 6,33 6,69 6,54 6,56 6,17 6,45 6,18

PolitikaFaizi** (HaftalıkRepo%) 24,00 - 24,00 24,00 - 24,00 24,00 - 24,00 19,75 - 16,50

Enflasyon (%)* (Yıl Sonu) 25,24 21,62 20,30 20,35 19,67 19,71 19,50 18,71 15,72 16,65 15,01 9,26

2018 2019* 2020** 2021** 2022**

BÜYÜME

GSYH (Milyar TL, Cari Fiyatlarla) 3.724 4.269 4.872 5.484 6.070

GSYH (Milyar Dolar, Cari Fiyatlarla) 789 749 812 856 900

Kişi başına Gelir (GSYH, ABD Doları) 9.693 9.093 9.738 10.144 10.534

GSYH Büyümesi*** 2,8 0,5 5,0 5,0 5,0

NÜFUS – İSTİHDAM

Nüfus 81.407 82.377 83.393 84.405 85.410

İşsizlik Oranı (%) 11,0 12,9 11,8 10,6 9,8

DIŞ TİCARET

İhracat (fob)(Milyar Dolar) 176,9 181,4 190,0 202,0 213,0

İthalat (cif)(Milyar Dolar) 231,2 207,8 231,5 247,0 260,0

Ham Petrol Fiyatı-Brent(Dolar/Varil) 71,5 63,5 60,0 61,8 62,3

ENFLASYON

TÜFE Yıl Sonu %Değişme 20,3 12,0 8,5 6,0 4,9

1

2

3

5

0

4

6

7

8


İSTANBUL MERKEZİİŞ ALANI SINIRLARI

İstanbul’da ofis binalarının yoğunlaştığı on iki ofis bölgesi bulunuyor. Rapor kapsamında, ofis bölgeleri lokasyon ve kullanıcı profilleri dikkate alınarak oluşturulmuştur.

İstanbul’un MİA’sı, Barbaros Bulvarı’ndan başlayarak, Büyükdere Caddesi boyunca devam eder ve Maslak’la son bulur. MİA olarak tanımlanan bu aks; Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.

Bu alanlar dışında kalan ofis bölgeleri, MİA Dışı olarak tanımlanmaktadır. İstanbul’un coğrafi yapısından da kaynaklanan nedenlerle MİA Dışı bölgeler, Asya ve Avrupa olmak üzere kendi içinde ikiye ayrılır.

Bu doğrultuda MİA Dışı-Avrupa; Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.

MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerinden oluşmaktadır.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri, hem Asya hem de Avrupa Yakası’nda yer almaktadır. MİA Dışı-Avrupa’da Kağıthane ve Bomonti-Piyalepaşa bölgeleri bulunurken, MİA Dışı-Asya’da Kartal-Maltepe ve Batı Ataşehir bölgeleri yer almaktadır.

Aşağıdaki haritada yeşil dairelerle gösterilen dört bölge, İstanbul Ofis Pazarı’na katılan, gelişmekte olan ofis bölgeleridir. Gelişme süreçleri devam eden bu dörtbölgenin verileri ilerleyen çeyreklerde grafiklerde yer alacaktır.

Uluslararası standartlar çerçevesinde ofis bölgelerini incelerken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı Dışı (MİA Dışı) olmak üzere sınıflandırmaya gidilir. MİA, profesyonel ofis binalarının yoğunlaştığı bölgeler olup, yaya-araç trafiğinin ve hizmet sektörünün en yoğun ve talebin en yüksek olduğu ofis bölgelerini kapsar.

Elmalı Barajı

2

11

10

1

4

5

7

15

16

13

8

6

12

9

Sarıyer

BeykozEyüp

Ayazağa

MASLAK

KAĞITHANE

Bayrampaşa

ŞİŞLİ

BEŞİKTAŞ

Beyoğlu

KARTAL

ÜMRANİYE

MALTEPE

Eminönü

Fatih

Z.burnu

AtatürkHavaalanı

Sabiha GökçenHavaalanı

Esenler

AVRUPA YAKASI

Eyüp

Çeliktepe ETİLERLEVENT

Arnavutköy

Ortaköy

BALMUMCU

KOZYATAĞI

G.TEPE

TAKSİMBOMONTİ

ALTUNİZADEÖmerli Barajı

Alibeyköy Barajı

Küçükçekmece Gölü

Z.KUYUM.köyOkmeydanı E.TEPE

Bebek

KAVACIK

Çağlayan

© 2019 PROPIN Property Investment Consultancy

ASYA YAKASI

LEJAND İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ

LEVENTETİLERMASLAKZ.KUYU - E.TEPE - G.TEPEBEŞİKTAŞ - BALMUMCU

TAKSİM - NİŞANTAŞIŞİŞLİ - FULYA - OTİMHAVAALANI

KOZYATAĞIALTUNİZADEKAVACIKÜMRANİYE

KARTAL - MALTEPEBATI ATAŞEHİRKAĞITHANEBOMONTİ - PİYALEPAŞA

1

2

9

3

10

13

11

14

12

15

16

6

4

7

5

8

MERKEZİ İŞ ALANI

MİA DIŞI-AVRUPA

MİA DIŞI-ASYA

GELİŞMEKTE OLAN BÖLGELER

E-5 Çevreyolu

Bağlantı Yolları

İlçe SınırlarıKavşaklar

Havalimanı

Liman

E-80 Çevreyolu

Kuzey MarmaraOtoyolu

BÖLGE KATEGORİLERİ

3

BATI ATAŞEHIR

2021 STOK TAHMİNİ

Üsküdar

Acıbadem

Beylerbeyi

Sultanbeyli

Pendik

Tuzla

Kadıköy

Çamlıca

G.O.Paşa

Güngören

Bahçelievler

Bakırköy

Bağcılar

K.çekmece

14

1

2

3

1

2

3

15 Temmuz Şehitler Köprüsü

FSM Köprüsü

YSS Köprüsü

8 www.propin.com.tr

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 üçüncü çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Stoku Dağılımı Grafik 2’de yer almaktadır.

MİA [Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe, Beşiktaş-Balmumcu]: MİA stok payı 2019 üçüncü çeyrek dönemde %34 olarak belirlendi. Bir önceki döneme göre MİA’nın stok payı yükseldi. Levent’teki stok artışının bu duruma etkisi oldu.

MİA Dışı-Avrupa [Taksim-Nişantaşı, Şişli-Fulya-Otim, Havaalanı]: 2019 üçüncü çeyrek dönemde MİA Dışı-Avrupa’nın stok payı %18 oldu.

MİA Dışı-Asya [Kozyatağı, Altunizade, Kavacık, Ümraniye]: MİA Dışı-Asya stok payı 2019 üçüncü çeyrekte %23 olarak kaydedildi.

Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri [Kağıthane, Bomonti-Piyalepaşa, Maltepe-Kartal, Batı Ataşehir]: Batı Ataşehir ofis stokunda 2019 üçüncü çeyrek dönemde büyüme tespit edildi. Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nin stok payı 2019 üçüncü çeyrekte %25 olarak hesaplandı.

Grafik 3’te, 2019 üçüncü çeyrek dönemine ait Bölgelere Göre A sınıfı Ofis Stok Dağılımı verilmiştir.

İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2019 üçüncü çeyrek dönemde MİA’da yer alan Levent ve Gelişmekte Olan Ofis Bölgeleri’nden Batı Ataşehir bölgelerinde belirgin stok artışı gözlendi. Aynı dönemde MİA Dışı-Asya’daki Altunizade’de stok artışı oldu.

2019 üçüncü çeyrekte belirgin büyüme kaydeden Levent A sınıfı ofis stokunun 690.000 m2 seviyesine ulaştığı hesaplandı. Altunizade’de ofis alanlarının artması sonucunda 2019 üçüncü çeyrekte stokun 185.000 m2 olduğu belirlendi.

850.000 m2 A sınıfı ofis alanıyla Havaalanı Bölgesi, İstanbul Ofis Pazarı’ndaki en büyük ofis alanına sahip bölgedir. Bu bölgeyi yaklaşık 760.000 m2 ofis alanlı MİA’da yer alan Maslak izlemektedir. 2019 üçüncü çeyrek dönemde stok artışına sahne olan Levent, İstanbul’un üçüncü büyük alanlı ofis bölgesi olma özelliğini korumaktadır.

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI2019 Üçüncü Çeyrek

İSTANBUL OFİS BÖLGELERİ A SINIFI STOK KARŞILAŞTIRMASI

2019 Üçüncü ÇeyrekBÖLGELERE GÖRE A SINIFI OFİS STOKU DAĞILIMI

GRAFİK NO.2 KAYNAK: PROPIN

* Koyu renkle gösterilen alanlar boşluk oranını göstermektedir.

%25

%23

%34

%18

Gelişmekte OlanOfis Bölgeleri

MİA DışıAsya

MİA DışıAvrupa

MİA

0

600.000

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

m²

700.000

800.000

900.000

Levent Etiler Maslak BeşiktaşBalmumcu

ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

TaksimNişantaşı

ŞişliFulyaOtim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık Ümraniye

1

%40

,7

%13

,2

%29

,1

%17

,0

%20

,4

%23

,9

%17

,4

%24

,7

%27

,423

%38

,0

%36

,9 %25

,3

MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİA



İstanbul Ofis Pazarı’ndaki 2019 üçüncü çeyrek döneme ait Bölge Kategorilerine Göre Boşluk Oranları, Grafik 4’te verilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %33,7; B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %16,9 olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %22,4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,7 seviyesindeydi.

MİA Dışı-Asya’da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %23,5; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %19,3 oldu.

İstanbul’un on iki ofis bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Boşluk Oranları Grafik 5’te gösterilmiştir. [1]

Levent A sınıfı ofis binalarında 2019 üçüncü çeyrek dönem hareketli geçti. Ağırlıklı olarak bölge içinde yer değiştiren, küçük ölçekli ofis alan kullanıcılara ait işlemlerin tamamlandığı belirlendi. Öte yandan İstanbul Tower 205 Binası’nın stoka boş eklenmesi, bölgedeki boşluk oranının bir önceki çeyrek döneme göre belirgin olarak yükselmesine yol açtı. 2019 ikinci dönemde %26,4 olan Levent A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, üçüncü çeyrek dönemde %40,7 olarak tespit edildi.

Etiler A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 üçüncü çeyrek dönemde %13,2’ye düştü. Bölgede yer alan müstakil bir ofis binasının, özel bir okul tarafından kiralanması boşluk oranının düşmesinde rol oynadı.

2019 üçüncü çeyrek dönemde, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarında kiralama işlemlerinin tamamlandığı görüldü. 2019 üçüncü çeyrek dönemde Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %38 olarak hesaplandı. PROPIN’in danışmanlık hizmeti verdiği TurkNet’in Torun Center’da yaptığı 4.265 m2 kiralama, bölgede gerçekleşen dikkat çekici işlem olarak kaydedildi.

Şişli-Fulya-Otim A sınıfı ofis binalarındaki bazı firmaların 2019 üçüncü çeyrek dönemde bölge dışına taşındıkları belirlendi. Söz konusu taşınmalar sonucunda 2019 üçüncü çeyrekte Şişli-Otim-Fulya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %25,3 oldu.

Altunizade A sınıfı ofis binalarında 2019 üçüncü çeyrek dönem sakin geçerken, sınırlı sayıda kiralama işlemi kapandı. Bununla birlikte, 2019 üçüncü çeyrekte bölgedeki ofis stokunda büyüme tespit edildi. Altunizade A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 üçüncü çeyrekte %27,4 yükseldi.

2019 üçüncü çeyrek dönemde küçük ölçekli ofis alanı kullanan bazı firmaların Ümraniye’deki A sınıfı ofis alanlarına taşındığı görüldü. Bu alanlara ek olarak Akyaka Park Projesi’ndeki bir blokun komple kiralandığı belirlendi. Gerçekleşen kiralama işlemleri sonucunda, 2019 üçüncü çeyrekte Ümraniye A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının %24,7’e gerilediği hesaplandı.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE BOŞLUK ORANLARI 2019 Üçüncü Çeyrek

BÖLGELERE GÖRE BOŞLUK ORANLARI2019 Üçüncü Çeyrek

[1] Tat Towers stoka katılmadığında Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe’deki A sınıfı boşluk oranı %28,29 seviyesine gerilemektedir.

Levent No.3


SATILIK-KİRALIK

SIGNATURETOWER• Aynı katta 215 m2 ile 1.722 m² arası kiralama ve satın alma seçenekleri

• Büyükdere Caddesi üzerinde

• Levent Metro İstasyonu’na 1 dakika yürüme mesafesinde

• Kullanıcılar: McKinsey&Company, Yemek Sepeti, White&Case, Nike, Fiba Holding, Franklin Templeton Investments, HUN Enerji, MESS, Destek Faktoring, AHK, Assembly

SILVER

16,9

25,7

19,323

,5

33,7

22,4

%50

%40

%30

%10

%0

%20

MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya

MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİAA Sınıfı MİA Dışı-AsyaMİA Dışı-AvrupaMİAB Sınıfı


40,7

17,9

13,2

15,1

29,1

23,6

38,0

15,2 17

,0

7,3

36,9

25,1

15,4

30,3

23,9

24,6 27

,4

10,2

17,4

10,7

24,7

36,1

20,425

,3

%50

%40

%30

%10

%0

%20


Etiler Maslak ZincirlikuyuEsentepe

Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim

Havaalanı Kozyatağı Altunizade Kavacık ÜmraniyeLevent


10 www.propin.com.tr

İstanbul Ofis Pazarı’nda, 2018 dördüncü çeyrek ile 2019 üçüncü çeyrek dönemi arasındaki Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi, Grafik 6’da verilmiştir.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 üçüncü çeyrekle 2019 ikinci çeyrek arasındaki dönemin sonunda belirgin yükseldi. 2018 dördüncü çeyrek dönemde %30,3 seviyesinde olan boşluk oranı 2019 birinci çeyrekte düştü. 2019 üçüncü çeyrekte MİA A sınıfı binalarındaki boşluk oranı bir önceki çeyrek döneme göre yaklaşık %13 oranında yükseldi. Bu yükselişte Levent’te yaşanan stok artışı etkili oldu. 2019 üçüncü çeyrekte MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %33,7 olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarının boşluk oranı 2018 dördüncü çeyrek döneminde %20,2 seviyesindeydi. 2019 yılı başında %22,5 seviyesine yükselen boşluk oranı, devam eden çeyreklerde bu seviyesini korudu. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 üçüncü çeyrekte %22,4 olarak hesaplandı.

MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, 2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasındaki dönemi dalgalı bir seyirde geçirdi. 2018 dördüncü çeyrekte %21,8 olan boşluk oranı, 2019 birinci çeyrekte %24,6’ya yükseldi. Bu yükselişin ardından MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 ikinci çeyrek itibariyle düşmeye başladı. 2019 üçüncü çeyrekte özellikle Kozyatağı ve Ümraniye bölgelerindeki kapanan kiralama işlemleri sonucunda boşluk oranı %23,5’e geriledi.

Grafik 7’de, son dört çeyrek dönemdeki Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Boşluk Oranları Değişimi yer almaktadır.

MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasında aşağı yönlü hareket etti. Boşluk oranı 2018 dördüncü çeyrekte %17,6 olarak gözlendi. 2019 ikinci çeyrekte %16,9 olan MİA B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranının 2019 üçüncü çeyrekte seviyesini koruduğu belirlendi.

2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasında MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı inişli-çıkışlı bir seyir izledi. 2018 dördüncü çeyrekte boşluk oranı %25,3 seviyesinde kaydedildi. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılı başında yükselirken sonraki çeyreklerde düşüş eğilimine girdi. 2019 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı %25,7 oldu.

MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2018 dördüncü çeyrekte %17 olarak tespit edildi. 2019 birinci çeyrekte boşluk oranı %14,1 seviyesine geriledi. Ancak sonraki çeyreklerde özellikle Ümraniye B sınıfı ofis binalarındaki taşınmaların ardından boşluk oranı yükseldi. MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı 2019 yılında %37 oranında göze çarpan bir artışla, üçüncü çeyrekte %19,3 olarak hesaplandı.

İSTANBUL OFİS PAZARI BOŞLUK ORANLARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİBOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİSon Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

B SINIFI BİNALARDAKİ BOŞLUK ORANLARI DEĞİŞİMİ

KüçükyalıKİRALIK No.4


HILLTOWN OFİS• 754 m²’den 1.895 m²’ye değişen kat alanları

• Adalar manzaralı, katlara özel teraslar

• Küçükyalı Metro Durağı’na 10 dakika yürüme mesafesinde

• Toplam ofis alanı 9.460 m²

• AVM, restoranlar, spor salonu, toplantı ve seminer odaları

• Kullanıcılar: Rönesans Holding, Trelleborg Sealing Solutions, Tavuk Dünyası

No.5KİRALIK


Maslak

MASLAK LINKPLAZA• 4.605 m² boş ofis alanı

• 960 m² kat alanlı

• İTÜ-Ayazağa Metro İstasyonu’na 5 dakika yürüme mesafesinde


• Kullanıcılar: Groupama Sigorta, Astellas, Havas Media, JLL, Project House


%35

%30

%25

%10

%15

%0

%5

%20

MİA (Büyükdere Aksı) MİA Dışı-Asya MİA Dışı-Avrupa

‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç ‘19 3.Ç

22,5

24,6

30,1 29,7

24,1

22,5

33,7

23,5

22,4

30,3

21,8

20,2


17,8

28,8

14,1

17,3

16,9

27,0

%35

%30

%25

%10

%15

%0

%5

%20


19,3

16,9

25,7

17,6

17,0

25,3

‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç ‘19 3.Ç


http://www.propin.com.tr/Gayrimenkuller.aspx

İstanbul’un on iki bölgesinde yer alan A ve B sınıfı ofis binalarındaki Bölgelere Göre Kira Ortalamaları Grafik 9’da verilmiştir. [2]

Levent’te 2019 üçüncü çeyrek dönemde kiralık olarak pazara giren A sınıfı ofis alanları için talep edilen kira rakamlarının bölge ortalamasının üzerinde olduğu gözlendi. Aynı dönemde Türk Lirası olarak açıklanan liste rakamlarında göze çarpan bir indirim olmadı. 2019 üçüncü çeyrekte Levent A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 24 ABD Doları /m² /ay’a yükseldi.

2019 üçüncü çeyrek dönemde Maslak’taki bazı ofis binalarının liste rakamlarında dikkat çekici kira indirimleri tespit edildi. Bu indirimler genellikle daha önce kullanılmış ve firmaların boşalttığı ofis alanlarında yapıldı. Kira indirimleriyle liste fiyatı bölge kira ortalamasının altında olan ofis alanlarında yapılan kiralama işlemleri birbirini dengeledi. 2019 üçüncü çeyrekte Maslak A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu ve 15,7 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.

Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarında 2019 üçüncü çeyrek dönem işlem sayısı bazında durgun geçti. Bölge ortalamasından daha yüksek kira talep edilen bazı ofis binalarında kira indirimleri yapıldığı gözlendi. Bu indirimler sonucunda 2019 üçüncü çeyrek dönemde Beşiktaş-Balmumcu A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 23 ABD Doları /m² /ay oldu.

Havaalanı Bölgesi’nde A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 üçüncü çeyrekte bir önceki çeyrek dönemdekine benzer şekilde 11,3 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı.

Kozyatağı’nda 2019 üçüncü çeyrekte, düşük liste fiyatlı A sınıfı ofis alanlarının kiralanmasıyla bazı binalardaki kira indirimlerinin birbirini dengelediği görüldü. Bu dengeleme sonucunda Kozyatağı A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 üçüncü çeyrek dönemde 15,5 ABD Doları /m² /ay olarak, bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu.

2019 üçüncü çeyrek dönemde, Kavacık A sınıfı ofis binaları için talep edilen kira rakamlarında indirim yapıldığı görüldü. Buna ek olarak, bölge ortalamasının altında liste rakamı olan ofis alanlarının kiralık olarak yeniden pazara girdiği belirlendi. Kavacık A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 üçüncü çeyrek dönemde 12,5 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

Grafik 8’de, İstanbul Ofis Pazarı 2019 yılı ikinci çeyrek dönemine ait Bölge Kategorilerine Göre Kira Ortalamaları gösterilmiştir.

MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 19,3 ABD Doları /m² /ay ve B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 8,1 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 12,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında kira ortalaması 8,8 ABD Doları /m² /ay seviyesinde oldu.

MİA Dışı-Asya’daki kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında 14,4 ABD Doları /m² /ay; B sınıfı ofis binalarında 7,5 ABD Doları /m² /ay olarak gözlendi.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARI

BÖLGE KATEGORİLERİNE GÖRE KİRA ORTALAMALARI 2019 Üçüncü Çeyrek

BÖLGELERE GÖRE KİRA ORTALAMALARI2019 Üçüncü Çeyrek

[2] Bölgesel kira ortalamaları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatları üzerinden hesaplanmaktadır. Değerlendirmede pazarlık payları göz önüne alınmamıştır.

Kartal

MANZARA ADALAR

No.6KİRALIK


• 38.711 m² boş ofis alanı • Toplam ofis alanı 42.173 m²

•Adalar manzaralı • Kafe, bahçe, eczane, restoran, teras

m²/ay

19,3

8,1

8,8

14,4

7,512

,4

50$

40$

30$

10$

0$

20$

MİA MİA Dışı-Avrupa MİA Dışı-Asya



m²/ay

24,0

8,2

13,5

7,9

7,1

18,5

8,2

23,0

10,4 17

,0

7,0 8,1

15,5

9,1

15,8

12,5

5,8

13,7

4,3

11,3

19,0

15,7

14,5

9,0

50$

40$

30$

10$

0$

20$


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim




1 ABD Doları($)=5,77 Türk Lirası



İstanbul Ofis Pazarı’ndaki Bölgelere Göre Talep Edilen En Yüksek Kira Liste Rakamları’nın son dört çeyrek dönemindeki karşılaştırılması, Grafik 10’da gösterilmiştir. [3] Bu rakamlar mal sahipleri tarafından açıklanan pazarlıksız liste rakamlarıdır. Önceki çeyreklerle doğru kıyaslama yapabilmek adına Türk Lirası olarak açıklanan liste rakamları, ABD Doları olarak grafiklere yansıtılmıştır.

2019 üçüncü çeyrek dönemde İstanbul Ofis Pazarı’nda talep edilen en yüksek rakamının 35 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 200 TL /m² /ay) olduğu belirlendi. Geçtiğimiz iki çeyrek döneme benzer şekilde, MİA’da yer alan Levent en yüksek kira rakamı talep edilen bölge oldu.

2019 üçüncü çeyrekte, Etiler dışında MİA’daki diğer bölgelerdeki en yüksek kira rakamlarının bir önceki çeyrek dönem seviyesinde sabit kaldığı görüldü.

MİA Dışı-Avrupa’daki en yüksek kira rakamının Şişli-Fulya-Otim’de talep edildiği tespit edildi. 24 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 138 TL /m² /ay) olarak belirlendi. 2019 üçüncü çeyrek dönemde Taksim-Nişantaşı ve Havaalanı Bölgesi’ndeki en yüksek kira rakamlarının geçmiş çeyrekteki seviyelerini koruduğu belirlendi.

2019 üçüncü çeyrek dönemde MİA Dışı-Asya’da en yüksek kira rakamının 24 ABD Doları /m² /ay (yaklaşık 138 TL /m² /ay) olarak Kozyatağı’nda talep edildiği tespit edildi. Kozyatağı ve Ümraniye’deki en yüksek kira rakamlarının 2019 üçüncü çeyrekte bir önceki seviyesinde sabit kaldığı belirlendi.

İSTANBUL OFİS PAZARI EN YÜKSEK KİRA RAKAMLARI

İSTANBUL BÖLGELERE GÖRE TALEP EDİLEN“EN YÜKSEK KİRA” LİSTE RAKAMLARISon Dört Çeyrek

4435 35 35

22

28 28 28 29 29

26

29

26

20

23 23 23 24

30 3024

2928

30

20 20 2020

242424

2123 23 22 20 2120

303030

2122

18 20 202019

0$

10$

20$

30$

40$

50$

60$


Gayrettepe

BeşiktaşBalmumcu

TaksimNişantaşı

Şişli Fulya Otim


MİA 19-3.Ç MİA Dışı-Asya 19-3.ÇMİA Dışı-Avrupa 19-3.Ç19-2.Ç19-1.Ç18-4.Ç

m²/ay


[3] Grafikteki kira rakamları mal sahipleri tarafından pazara açıklanan liste fiyatlarıdır. İnşaatı tamamlanıp stoka katılan binalardaki rakamlar grafiklere yansıtılmıştır. Bölgelerdeki kira ortalamaları 12. sayfada yer almaktadır.

MaslakKİRALIK No.7


MASLAK SQUARE• 38.000 m² boş ofis alanı

• 1.200 m² kat alanlı

• İTÜ-Ayazağa Metro İstasyonu’na 5 dakika yürüme mesafesinde

• 2019 3. Çeyrekte açıldı

AtaşehirKİRALIK No.8


ALLIANZ TOWER• 7.871 m² boş ofis alanı

• 707 m²’den 1.338 m²’ye değişen kat alanları

• Dekorasyonlu veya Şap & Beton halde teslim

• Adalar manzaralı

• %87 doluluk

• Kullanıcılar: Allianz Sigorta, Rönesans Holding, Continental, DAF Trucks




Grafik 12’de, son dört çeyrek dönem boyunca Bölge Kategorilerine Göre B Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi yer almaktadır.

MİA’daki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son dört çeyrek dönemde düştü. 2018 dördüncü çeyrekte MİA B sınıfı B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 9,4 ABD Doları /m² /ay olarak hesaplandı. Kira ortalamasının 2019 üçüncü çeyrek döneme kadar 9 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu gözlendi. MİA B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 üçüncü çeyrek dönemde 8,1 ABD Doları /m² /ay’a geriledi.

2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde MİA Dışı-Avrupa’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması dalgalı bir seyir izledi. MİA Dışı-Avrupa B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte 6,4 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. 2019 birinci çeyrekte kira ortalaması 9,1 ABD Doları /m² /ay’a yükselen kira ortalaması, 2019 üçüncü çeyrekte 8,8 ABD Doları /m² /ay oldu.

Son dört çeyrek dönem boyunca MİA Dışı-Asya B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının inişli çıkışlı bir seyir izlediği gözlendi. Kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte 10,1 ABD Doları /m² /ay seviyesindeyken sonraki çeyrekte düştü. 2019 üçüncü çeyrekte MİA Dışı-Asya’da B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 7,5 ABD Doları /m² /ay olarak kaydedildi.

İSTANBUL OFİS PAZARI KİRA ORTALAMALARINDAKİ DEĞİŞİMLER

A SINIFI BİNALARDAKİKİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİSon Dört Çeyrek

Son Dört Çeyrek

B SINIFI BİNALARDAKİ KİRA ORTALAMA DEĞİŞİMİ



0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$

m²/ay


‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç ‘19 3.Ç

19,320,019,0

14,415,0 14,3

12,413,5 12,6

20,9

14,3

13,2

2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde Bölge Kategorilerine Göre A Sınıfı Ofis Binalarındaki Kira Ortalama Değişimi, Grafik 11’de verilmiştir.

MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasındaki dönemde düştüğü belirlendi. 2018 dördüncü çeyrekte 20,9 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olan kira ortalaması sonraki çeyreklerde düşmeye başladı. 2019 ikinci çeyrekte 19 ABD Doları /m² /ay’a gerileyen MİA A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması, 2019 üçüncü çeyrekte 19,3 ABD Doları /m² /ay oldu. Kira ortalamasındaki düşüşün son dört çeyrek sonunda yaklaşık %8 olduğu hesaplandı.

Son dört çeyrek boyunca MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 12,4- 13,5 ABD Doları /m² /ay bandında olduğu tespit edildi. Kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekte 13,2 ABD Doları /m² /ay seviyesindeydi. MİA Dışı-Avrupa A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2019 üçüncü çeyrekte 12,4 ABD Doları /m² /ay olarak belirlendi.

MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2018 dördüncü çeyrekle 2019 üçüncü çeyrek arasındaki dönemi durağan geçirdi. 2018 dördüncü çeyrekte kira ortalamasının 14,3 ABD Doları /m² /ay seviyesinde olduğu gözlendi. MİA Dışı-Asya A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması 2019 birinci çeyrekteki 15 ABD Doları /m² /ay’a yükselişi dışında 14,4 ABD Doları /m² /ay olan seviyesini korudu.

No.9KİRALIK


Kozyatağı

PALLADIUMTOWER• 4.850 m² boş ofis alanı

• 930 m² ve 1.096 m² ‘lik kat alanları

• Restoran, spor salonu, toplantı salonları, yemekhane

• Kullanıcılar: Lenovo, Center Petrokimya, Acemar, Tahincioğlu Holding, Monsanto, RC Endüstri, Cargill, Plaza Cubes, DuPont, Garanti Bankası, İzomas, Lexmark, Axa Sigorta

AyazağaSATILIK- KİRALIK No.10


SEBA OFFICEBOULLEVARD• 3,8 m kat yüksekliği

• 4 farklı blokta toplam 65.295 m² ofis alanı

•Tek katta 130 m2 ile 1.500 m2

arasında değişen ofis seçenekleri

• TEM ve E5’e yakın

• Restoran, Kafe, Bahçe

• Kullanıcılar: Acun Medya, TV8, Ace Danışmanlık, Levi Strauss, Akel Eşarp, Seba, TÜVTÜRK

m²/ay

0$

5$

10$

15$

20$

25$

30$

35$


‘18 4.Ç ‘19 1.Ç ‘19 2.Ç ‘19 3.Ç

8,1

7,5

8,8

6,4

10,1

7,48,1

9,7 9,2

9,19,48,6





ARACILIK HİZMET BEDELİ:Pazarlama yetkisine sahip olduğumuz bu listede yer alan gayrimenkullerde bir kiralama ya da satın alma işlemi yapmanız durumunda, PROPIN’e, fırmanıza verdiği destek sebebiyle bir ücret ödemezsiniz. Bu hizmet, mal sahibinin PROPIN’e verdiği yetkiyle süreci sizin için kolaylaştırmak ve hızlandırmak amacıyla sunulmaktadır.

Daha fazla bilgi için bizimle irtibata geçiniz. Yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

Aracılık

Hizmet Bedeli

Mal Sahibinden!

Bizi aramanız arayış sürecinizi kolaylaştırır

Teknik ve mimari dokümanlara

hızlaulaşırsınız.

En kısa sürede binayı ziyaret

edersiniz.

Kontrat sürecinde hukuki aşamaları

kolaycageçersiniz.

Kiralama veya satın alma

tekliflerini yazılı alırsınız,

sözde kalmaz!

500.000 m2’nin üstünde ofis alanını temsil ediyoruz

T. 0212 217 8555

Listenin devamı için www.propin.com.tr’yi ziyaret edin.

MaltepeKİRALIK No.13

PIAZZA OFİS

KağıthaneKİRALIK No.14

PREMIERKAMPÜS OFİS• 22.239 m2 kiralanabilir alan

•3.816 m2’den 6.080 m2’ye değişen kat alanları

• Cafe, Spor Salonu, Toplantı Salonları, Restoran, Bahçe, Sinema,Teras

• Kullanıcıları: FerYapı, OHM Elektronik, Universal YMM & Partners, UBB, Borusan Lojistik, Kıvam Hukuk, Microtec

• 34.266 m² boş ofis alanı

• 1.600 m² kat alanı

• Teraslı & balkonlu ofisler

• AVM, sinema, spor salonu, toplantı salonları

• E-5 Karayolu üzerinde

• Esenkent Metro İstasyonu’na 1 dakika yürüme mesafesinde

SeyrantepeKİRALIK No.11

PORTA VADİ• 5.864 m² boş ofis alanı

• 1.016 m² kat alanı büyüklüğü


• Cafe, Restoran, Toplantı odaları

• 2019 3. Çeyrekte açıldı

KİRALIK No.12Mecidiyeköy

RÖNESANSBİZ MECİDİYEKÖY•2.804 m² boş ofis alanı

• Dekorasyonlu

• Mecidiyeköy’ün merkezinde


• Kullanıcılar: Adidas, Arkema, ManPower, Walmart-Asda

• Cafe, Toplantı Salonları, Restoran


Eski Büyükdere Caddesi Hümeyra Sokak Nef Offices 09 B Blok No 7 Kat 5 /114 34400 4. Levent /İstanbul T + 90 212 217 85 55 F + 90 212 217 85 53 www.propin.com.tr [email protected]

twitter.com/Propin_Turkey

linkedin.com/company/Propin

ARACILIK HİZMETLERİ

Kullanıcı Danışmanlığı

Gayrimenkul Kiralama / Satın Alma Danışmanlığı

İhtiyaca Özgü Proje Geliştirme Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

Mal Sahibine Verilen Hizmetler Danışmanlığı

Gayrimenkul Pazarlama Danışmanlığı

Kontrat Yenileme Danışmanlığı

DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Piyasa Araştırma Raporları

Ofis Fizibilite Raporları

Proje Geliştirme Danışmanlığı

twitter.com/Propin_Turkey

http://linkedin.com/company/Propin

Documents

ÜÇÜNCÜ ÇEYREK - PROPIN...lobileri, kiralanan alanlar arasında kullanılan koridorlar, ofis dışında kalan tuvaletler, yangın çıkış merdivenleri gibi alanların tümüdür