北京望京搜候房地产有限公司公司债券 2016 年年度报告 · 2017. 4. 28. · 公司外文名称： Beijing Wangjing SOHO Real Estate Co., Ltd 公司中文简称：

北京望京搜候房地产有限公司

公司债券 2016 年年度报告

二〇一七年四月

北京望京搜候房地产有限公司公司债券 2016 年年度报告

1

重要提示

本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准

确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的

法律责任。

普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对本公司 2016 年

财务报告进行了审计，并出具了普华永道中天审字（2017）第 24785

号的标准无保留意见审计报告。


2

重大风险提示

一、利率风险

受国民经济总体运行状况、国家宏观经济环境、金融货币政策以

及国际经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。由

于公司债券可能跨越一个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其

存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使公司债券投资

者持有的债券价值具有一定的不确定性。

二、流动性风险

证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、投资者分布、

投资者交易意愿等因素的影响，公司无法保证公司债券的持有人能够

随时并足额交易其所持有的债券。因此，公司债券的投资者可能面临

由于债券上市流通后交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，并面

临不能以某一价格足额出售其希望出售的公司债券所带来的流动性

风险。

三、收入构成变化和偿债指标弱化风险

发行人 2014 年度、2015 年度和 2016 年营业收入分别为 43.83 亿

元、3.30 亿元和 4.33 亿元，其中房地产销售收入分别为 43.35 亿元、

0.21 亿元和 0.45 亿元，占发行人总销售比重的 98.90%、6.43%和

10.37%。随着发行人“开发－持有”模式的进一步发展，预期未来营

业收入将基本全部来源于持有商业物业的租金收入。发行人收入构成

发生变化可能会对发行人的收入及现金流造成一定的影响，进而影响

相关偿债指标。


3

四、关联交易风险

本公司控股股东 SOHO 中国通过全资子公司间接持有本公司 100%

股权，SOHO 中国按照公司治理要求，通过董事会对本公司人事、经

营、财务等决策施加控制。此外，本公司作为 SOHO 中国境内的主

要项目公司之一，自 2015 年以来承担了 SOHO 中国下属子公司之间

资金调度和结算的部份职能。因此，报告期内本公司与控股股东等其

他关联方存在资金拆借等关联交易，以便有效利用资金、降低外部融

资成本。针对关联交易，本公司已设置了决策权限、决策程序及定价

机制，并不存在资金被控股股东及其关联方违规占用的情形。然而，

如果公司向其他关联方提供资金拆借和担保后，不能及时收回相关款

项或者需要承担担保义务，将可能影响本公司的现金流以及本次债券

的本息按期兑付能力。

五、担保风险

本次债券由 SOHO 中国提供全额无条件且不可撤销的连带责任保

证担保，属于跨境担保。目前我国的外汇管理规定中未对上述类型的

跨境担保的登记备案做出相应的规范管理，因此本次跨境担保存在无

法在外汇管理局登记备案的可能性。如本次跨境担保无法在外汇管理

局登记备案，则担保履约时跨境资金无法回流至境内，可能导致保证

人不能从预期的还款来源中获得足够资金进行担保履约，从而对债券

持有人的利益造成一定的影响。此外，由于业务模式转型导致部分财

务指标下滑，境外评级机构穆迪与标普近期对担保人的信用评级进行

了下调，可能对担保人的融资渠道和融资成本有一定影响，从而间接


4

对本次债券持有人的利益造成不利影响。


5

目录

重要提示........................................................................................................................................... 1

重大风险提示 ................................................................................................................................... 2

目录 .................................................................................................................................................. 5

释义 .............................................................................................................................................. 6

第一章公司及相关中介机构简介 ................................................................................................. 7

一、公司基本情况 .............................................................................................................. 7

二、相关中介机构情况 ...................................................................................................... 8

第二章公司债券事项 ................................................................................................................... 10

一、公司债券基本情况 .................................................................................................... 10

二、公司债券募集资金使用情况 .................................................................................... 11

三、公司债券资信评级情况 ............................................................................................ 11

四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施 ............................................ 13

五、公司债券债券持有人会议召开情况 ........................................................................ 16

六、公司债券受托管理人履职情况 ................................................................................ 17

第三章财务和资产情况 ............................................................................................................... 18

一、截至报告期末公司近两年的会计数据和财务指标 ................................................ 18

二、报告期末公司主要资产和负债变动情况 ................................................................ 20

三、报告期末公司受限资产情况 .................................................................................... 21

四、报告期内公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况 .................................... 21

五、报告期对外担保情况 ................................................................................................ 21

六、报告期内公司银行授信情况 .................................................................................... 22

第四章业务和公司治理情况 ....................................................................................................... 23

一、公司业务情况 ............................................................................................................ 23

二、报告期内公司经营情况 ............................................................................................ 24

三、公司发展战略目标 .................................................................................................... 29

四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事项 ................................ 30

五、公司独立情况 ............................................................................................................ 31

六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况 ................................................ 31

七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保情况 ............ 34

八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况 ............................................ 34

第五章重大事项 ........................................................................................................................... 35

一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项 .................................... 35

二、报告期内公司破产重整事项 .................................................................................... 35

三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况 ................................................................ 35

四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监

事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况 ......................................... 35

五、报告期内其他重大事项 ............................................................................................ 35

第六章财务报告 ........................................................................................................................... 36

第七章备查文件目录 ................................................................................................................... 37

一、备查文件 .................................................................................................................... 37

二、查阅地点 .................................................................................................................... 37


6

释义

除非特别提示，本报告的下列词语具有如下含义：

发行人、公司、本公

司、望京 SOHO 指北京望京搜候房地产有限公司

SOHO 中国、控股股

东、集团指 SOHO 中国有限公司（410.HK）

本次债券、本次公司

债券指北京望京搜候房地产有限公司 2016 年公司债券

募集说明书指

发行人根据有关法律法规为发行本次债券而制作

的《北京望京搜候房地产有限公司公开发行 2016

年公司债券募集说明书（面向合格投资者）》

债券持有人指根据债券登记托管机构的记录显示在其名下登记

拥有本次债券的投资者

《债券受托管理协

议》指

发行人与债券受托管理人签署的《北京望京搜候房

地产有限公司公开发行 2015 年公司债券之受托管

理协议》及其变更和补充

瑞银证券指瑞银证券有限责任公司

联席主承销商、主承

销商指

瑞银证券有限责任公司、中国国际金融股份有限公

司

债券受托管理人、受

托管理人、中金公司指中国国际金融股份有限公司

中诚信、评级机构、

资信评级机构指中诚信证券评估有限公司

中国证监会指中国证券监督管理委员会

上交所指上海证券交易所

债券登记机构、登记

公司指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

国家统计局指中华人民共和国国家统计局

外汇管理局指国家外汇管理局及其下属分局

《公司法》指《中华人民共和国公司法》

《证券法》指《中华人民共和国证券法》

《公司章程》指《北京望京搜候房地产有限公司章程》

近两年、最近两年指 2015 年、2016 年

报告期、报告期内、

本年、本年度指 2016 年

元、千元、万元、亿

元指如无特别说明，指人民币元、千元、万元、亿元


7

第一章公司及相关中介机构简介

一、公司基本情况

（一）基本情况

公司中文名称：北京望京搜候房地产有限公司

公司外文名称： Beijing Wangjing SOHO Real Estate Co., Ltd

公司中文简称：无

公司英文简称：无

法定代表人：潘石屹

注册地址：北京市朝阳区望京西园 425 号楼 308 室

办公地址：中国北京市朝阳区朝外大街乙 6 号朝外

SOHO A 区 11 层

邮政编码： 100102

（二）联系方式

信息披露事务负责人：徐雨泽

联系地址：上海市黄浦区中山东二路 88 号外滩

SOHO C 栋 32 层

电话： 021-6171 8888

传真： 021-6171 8889


8

电子信箱： [email protected]

（三）登载年度报告的交易场所网址及年度报告备置地

投资者可至本公司查阅本年度公司债券年度报告，或访问上海证

券交易所网站（http://www.sse.com.cn）进行查阅。

（四）报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理

人员的变更情况

无。

二、相关中介机构情况

相关中介机构情况如下所示：

（一）联席主承销商

联席主承销商名称：瑞银证券有限责任公司

办公地址：北京市西城区金融大街 7 号英蓝国际

金融中心 12 层、15 层

联席主承销商名称：中国国际金融股份有限公司

办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸

大厦 2 座 27 层及 28 层

（二）会计师事务所

会计师事务所名称：普华永道中天会计师事务所（特殊普

通合伙）


9

办公地址：上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地

2 号楼普华永道中心 11 楼

签字会计师姓名：陈静、徐建秋

（三）债券受托管理人

债券受托管理人名称：中国国际金融股份有限公司

办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸

大厦 2 座 27 层及 28 层

联系人：翟赢

联系电话： 010-6505 1166

（四）资信评级机构

资信评级机构名称：中诚信证券评估有限公司

办公地址：上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室

（五）会计师事务所、债券受托管理人、资信评级机构变更情况

无


10

第二章公司债券事项

一、公司债券基本情况

1、公司在本年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的

公司债券情况如下所示：

债券名称简称代码发行日到期日债券余额利率交易场所

北京望京搜候

房地产有限公

司 2016 年公

司债券

16 搜候

债

136175

.SH

2016 年 1

月 22 日

2019 年 1

月 22 日 30 亿元

3.45

%

上海证券

交易所

2、还本付息方式

本次债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一

期利息随本金一起支付。本次债券本息支付将按照债券登记机构的有

关规定来统计债券持有人名单，本息支付的具体事项按照债券登记机

构的相关规定办理。

3、投资者适当性安排

本次债券的发行对象为在中国证券登记结算有限责任公司开立

合格证券账户的合格投资者（法律、法规禁止购买者除外）。

4、报告期内公司债券的付息兑付情况

本次债券于本报告期内的付息日为 2017 年 1 月 23 日（由于 2017

年 1 月 22 日非交易日，故顺延至 2017 年 1 月 23 日）。公司于 2017

年 1 月 16 日在指定网站披露了本次债券的付息公告，并于 2017 年 1


11

月 23 日按时、足额偿付了债券利息。

二、公司债券募集资金使用情况

1、募集资金专项账户开立情况：

公司与收款银行（中国农业银行股份有限公司北京西城支行）开

立了用于本次债券募集资金使用及偿还安排的专项账户（账户号码：

11020201040009334），并与收款银行及受托管理人签署了《资金账户

监管协议》。

2、募集资金使用计划

本次债券募集资金 30 亿元，在扣除必要的发行费用后，将全部

用于补充流动资金。

3、募集资金实际使用情况

截至本报告出具日，本次债券募集资金 30 亿元扣除发行费用后

已全部用于补充公司流动资金，募集资金已使用完毕。公司就本次债

券募集资金的使用与计划一致。公司募集资金专项账户运行规范，各

次资金提取前均履行了公司财务制度规定的审批程序。

三、公司债券资信评级情况

（一）本次债券评级历史

评级机构出具时间首次/跟踪定期/不定期主体评级债项评级

中诚信证

券评估有

限公司

2016 年 1 月 12

日首次 - AA AAA

中诚信证 2016 年 6 月 21 跟踪定期 AA AAA


12

券评估有

限公司

日

（二）跟踪评级情况

中诚信证券评估有限公司将在本次债券信用级别有效期内或者

本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经

营或财务状况变化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券

的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。

在跟踪评级期限内，中诚信证券评估有限公司将于本次债券发行

主体及担保主体年度报告公布后二个月内完成该年度的定期跟踪评

级，并发布定期跟踪评级结果及报告。此外，自本次评级报告出具之

日起，中诚信将密切关注与发行主体、担保主体以及本次债券有关的

信息，如发生可能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及

时通知中诚信并提供相关资料，中诚信将在认为必要时及时启动不定

期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。

中诚信证券评估有限公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关

信息将在中诚信证券评估有限公司网站（www.ccxr.com.cn）和上海

证券交易所网站（www.sse.com.cn）予以公告，且上海证券交易所网

站公告披露时间应早于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露

的时间。

2016 年 6 月 21 日，中诚信证券评估有限公司对本公司及本次债

券的信用状况进行了跟踪评级，维持本公司主体信用等级为 AA，评

级展望稳定；维持本次债券的信用等级为 AAA。


13

（三）评级差异情况

无。

四、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施

（一）增信机制

报告期内，北京望京搜候房地产有限公司 2016 年公司债券增信

机制未发生变更。

SOHO 中国有限公司为公司本次债券提供全额无条件且不可撤

销的连带责任保证担保。担保人报告期末情况如下：

1. 主要财务数据（合并口径）：

单位：亿元

项目 2016 年 12 月 31 日

/ 2016 年

本年比上年同期增减（%））

总资产 674.06 -6.16%

总负债 317.58 -6.89%

归属于母公司所有者权益 345.39 -5.63%

所有者权益合计 356.48 -5.50%

营业收入 15.77 58.49%

归属于母公司所有者的净利润 9.10 69.30%

净利润 9.09 61.28%

注：以上截至 2016 年 12 月 31 日的数据经罗兵咸永道会计师事务所按香港会计师公会颁布

的《香港财务报告准则》审计。

报告期内，SOHO 中国营业收入和净利润较 2015 年大幅增长，

主要是由于 SOHO 中国旗下物业整体出租率上升至约 96%以及租金


14

上涨所致。

2. 主要财务指标（合并口径）：

项目 2016 年 12 月 31 日本年比上年同期增减（%）

资产负债率 47.11% -0.79%

净资产收益率 2.55% 77.03%

净债务权益比 30.79% 30.95%

流动比率（倍） 0.71 -39.31%

速动比率（倍） 0.38 53.53%

注：财务指标计算公式：

（1）资产负债率＝总负债÷总资产

（2）净资产收益率＝净利润÷期末净资产

（3）净资产负债率＝（带息负债-银行存款-现金及现金等价物）÷净资产

（4）流动比率＝流动资产÷流动负债

（5）速动比率＝（流动资产-存货）÷流动负债

报告期内，SOHO 中国净债务权益比较 2015 年末有所上升，流

动比率和速动比率较 2015 年末有所下降，主要由于 2016 年末现金及

现金等价物余额较 2015 年末下降约 54%，现金储备的下降对流动性

造成一定影响。

3. 资信情况

SOHO 中国作为香港联交所主板的上市公司，资信状况良好，与

国内、外主要银行保持着良好合作伙伴关系，报告期内在偿还有息债

务方面未发生违约行为。

4. 累计对外担保余额及占净资产额的比例

本集团已就提供予物业单位买方的按揭贷款，与多家银行订立协


15

议。本集团就这些银行提供予买方的按揭贷款作出担保。就大部分按

揭而言，当物业的业权契据交予银行作为有关按揭贷款的抵押品时

（一般是在向买方交付物业单位后一年内），担保便告解除。于 2016

年 12 月 31 日，由 SOHO 中国各附属公司提供担保的未偿还按揭总

额为人民币 22.86 亿元（于 2015 年 12 月 31 日：人民币 44.82 亿元），

占净资产额比例为 6.41%（于 2015 年 12 月 31 日：11.88%）。

5. 偿债能力分析

SOHO中国 2016年末的流动比率和速动比率分别为较 2015年末

有所下降，主要是报告期内公司提前偿还境外银团贷款以及提前赎回

境外优先票据从而减少现金及现金等价物余额所致；资产负债率为

47.11%，负债水平低于行业平均水平。截至 2016 年 12 月 31 日，SOHO

中国现金及现金等价物余额约为 38.64 亿元，银行存款余额为 5.97 亿

元，账面现金保持在较高水平，流动性充裕。按 2016 年 12 月 31 日

收盘价 3.82 港元/股计算，SOHO 中国市值约为 198.62 亿港元。

截至 2016 年 12 月 31 日，SOHO 中国获得银行的授信额度总额

为 173.94 亿元，尚未使用额度为 42.61 亿元。

综上所述，SOHO 中国报告期内由于提前偿还境外银团贷款以及

提前赎回优先票据，导致报告期末现金储备有所下降；但 SOHO 中

国资产负债率较低，拥有充足的银行授信额度，且报告期内营业收入

及净利润有较大幅度的增长，能够为发行人本次公司债券的发行提供

充足的担保。


16

6. 保证人其他主要资产情况

SOHO 中国作为发行人的间接控股股东，除间接持有发行人 100%

股权以外，还通过若干控股公司持有其他房地产项目开发及运营公司。

截至 2016 年 12 月 31 日，SOHO 中国拥有 10 个处于不同发展阶段的

房地产开发项目，其中 4 个位于北京，6 个位于上海。截至 2016 年

12 月 31 日，SOHO 中国归属于母公司所有者权益约为 345.39 亿元。

截至 2016 年 12 月 31 日，SOHO 中国合并报表受限资产情况具

体如下：

单位：亿元

项目账面价值受限原因

银行存款 5.97 建造费用、按揭贷款、银行贷款保证金

投资物业 409.79 抵押借款

合计 415.76

SOHO 中国其他主要资产均经营正常，除上述情况外，不存在其

他权利限制或后续权利限制安排。

（二）偿债计划及其他偿债保障措施

报告期内，本次债券的偿债计划及偿债保障措施未发生变更。公

司严格按照募集说明书约定的还本付息安排向债券持有人支付债券

利息及兑付债券本金。

五、公司债券债券持有人会议召开情况

报告期内，公司债券无债券持有人会议召开事项。


17

六、公司债券受托管理人履职情况

公司债券存续期内，本次债券的债券受托管理人中国国际金融股

份有限公司严格按照《债券受托管理协议》中的约定，对公司资信状

况、募集资金管理运用情况、公司债券本息偿付情况等进行了持续跟

踪，并督促公司履行公司债券募集说明书中所约定义务，积极行使了

债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。

受托管理人预计将于每年六月三十日前披露报告期的《受托管理

事务报告》，报告内容详见上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）


18

第三章财务和资产情况

一、截至报告期末公司近两年的会计数据和财务指标

单位:亿元

主要指标

2016 年 12

月 31 日 /

2016 年

2015 年 12

月 31 日 /

2015 年

同比变动

（%）变动原因

总资产 312.52 258.91 20.71% 不适用

净资产 83.74 79.20 5.74% 不适用

营业收入 4.33 3.30 31.08%

本年望京SOHO“持

有-出租”的商业模

式进一步发展，自

持楼盘出租率上升

导致收入增加

净利润 4.70 1.48 121.03%

本年望京SOHO“持

有-出租”的商业模

式进一步发展，自

持楼盘出租率上升

导致利润增长，另

外投资物业评估的

价值有较大增幅导

致利润总额上升浮

动较大，净利润较

上年同期上升较大

息税折旧摊销前利润（EBITDA） 8.87 2.33 280.69%

本年租金收入增加

且投资物业评估增

值较大导致净利润

增幅较大、本年发

行公司债券及经营

物业贷款产生利息

支出约 2.4 亿元，较

上年大幅增加，导

致 EBITDA 指标变

化显著

经营活动产生的现金流量净额 1.50 -0.33 -553.30%

本年出租比率上升

使得租金收入增

加、通过加强管理

使得经营费用降

低，综合导致经营

活动产生的现金流

量净额增幅较大

投资活动产生的现金流量净额 -68.19 -16.59 311.12% 本年望京 SOHO 新


19

增对同受最终控制

方控制的境外关联

公司的有息贷款 65

亿元，导致投资活

动的现金流出大幅

增加

筹资活动产生的现金流量净额 51.67 55.82 -7.45% 不适用

期末现金及现金等价物余额 29.84 44.86 -33.49%

本年望京 SOHO 新

发行公司债券 30亿

元，并且新增对同

受最终控制方控制

的境外关联公司的

有息贷款 65 亿元，

导致期末现金及现

金等价物余额较上

年期末有较大幅度

下降

流动比率 0.91 1.08 -15.85% 不适用

速动比率 0.90 1.07 -15.90% 不适用

资产负债率 73.20 69.41% 5.47% 不适用

EBITDA 全部债务比 0.15 0.11 36.36%

本年净利润大幅增

加使得本年

EBITDA 较上年大

幅增加

利息保障倍数 3.57 7.48 -52.27%

本年公司债及经营

物业贷款产生约

2.4 亿元利息支出

较去年增幅较大，

导致利息保障倍数

下降较为明显

现金利息保障倍数 2.01 7.74 -74.03%

本年现金利息支出

较去年增幅较大导

致现金利息保障倍

数降低

EBITDA 利息保障倍数 3.59 7.62 -73.62%

本年公司债及经营

物业贷款产生约

2.4 亿元利息支出

较去年增幅较大，

导致利息保障倍数

下降较为明显

贷款偿还率 100% 100.00% -

利息偿付率 100% 100.00% -

注：

1、EBITDA 全部债务比：EBITDA/全部债务


20

2、利息保障倍数：息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）

3、现金利息保障倍数：（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税

付现）/现金利息支出

4、EBITDA 利息保障倍数：EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息

支出）

5、贷款偿还率：实际贷款偿还额/应偿还贷款额

6、利息偿付率：实际支付利息/应付利息

二、报告期末公司主要资产和负债变动情况

（一）主要资产项目

单位：亿元

财务指标 2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日同比变动变动原因

货币资金 30.01 45.03 -33.37%

本年望京 SOHO 新增对

同受最终控制方控制的

境外关联公司的有息贷

款 65 亿元，导致货币资

金余额大幅减少

预付账款 0.26 0.55 -52.95%

本年望京 SOHO 预付售

房的营业税减少导致预

付账款减少

其他应收款 114.28 115.87 -1.37% 不适用

存货 1.86 1.99 -6.75% 不适用

投资性房地产 83.26 79.31 4.98% 不适用

其他非流动资产 81.00 16.00 406.25%

本年望京 SOHO 新增对

同受最终控制方控制的

境外关联公司的有息贷

款 65 亿元

（二）主要负债项目

单位：亿元

财务指标 2016 年

12 月 31 日

2015 年

12 月 31 日同比变动变动原因

应付账款 3.19 6.66 -52.04%

望京 SOHO 已竣工，本

年继续支付工程款导致

应付账款比上年同期下

降

应交税费 14.93 15.06 -0.87% 不适用

其他应付款 140.04 127.70 9.66% 不适用


21

长期借款 29.30 21.50 36.28% 本年新增加经营贷款

8.3 亿元所致

应付债券 29.89 - N/A 本期新发行 30亿元公司

债券所致

递延所得税负债 8.36 6.82 22.62% 不适用

三、报告期末公司受限资产情况

截至报告期末，公司主要资产所有权和使用权受到限制的资产具

体情况如下：

单位：亿元

项目账面价值受限原因

货币资金 0.17 按揭保证金

投资性房地产 83.26 长期借款抵押物

合计 83.43

四、报告期内公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况

报告期内，公司无其他债券和债务融资工具。

五、报告期对外担保情况

截至报告期末，公司共有对外担保余额 12.22 亿元，占净资产的

比例为 14.59%，具体情况如下：

单位：亿元

序

号被担保方担保方式

担保额

（2016 年末）

担保额

（2015 年末）变动

1 若干个人买家按揭贷款的担保保证 12.22 28.70 -57.42%

合计 12.22 28.70 -57.42%

本公司的客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本公司开发的

商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本公司分别为银

行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房

客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。


22

六、报告期内公司银行授信情况

公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与其一直保持长期

合作伙伴关系，获得较高的授信额度，间接债务融资能力较强。

截至报告期末，公司拥有中国农业银行股份有限公司、中国工商

银行股份有限公司的授信总额 30 亿元，其中已使用银行授信额度 30

亿元，未使用银行授信余额为 0。

报告期内，公司取得的各项银行借款不存在违约或延迟支付本息

的情况。


23

第四章业务和公司治理情况

一、公司业务情况

（一）公司主要业务介绍

望京 SOHO 是目前 SOHO 中国开发体量及持有可租面积最大的

项目，望京 SOHO 作为其开发运营主体，在 SOHO 中国体系内具有

较为重要的地位。公司主要开发及持有项目为望京 SOHO。该项目由

三栋（塔一、二、三）建筑构成。其中塔一、二用于出售，塔三用于

持有。望京地区是北京目前规模最大、最成熟的高端居住区域之一，

但过往缺乏具规模的办公楼和商业设施。望京 SOHO 建成后，使得

望京地区城市规划更加平衡、完整。望京 SOHO 总建筑面积近 520,000

平方米，最高建筑高度近 200 米，是望京地区的标志性建筑。望京地

区目前是众多跨国公司的中国总部所在地，同时也逐渐成为互联网公

司在北京的新兴集中区域。

（二）公司所处行业及公司行业地位介绍

公司所处行业为房地产行业。房地产行业是指从事房地产开发、

经营、管理、服务的行业，是第三产业的重要构成部分，也是我国国

民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点之一。根据国家统计局数

据，2014 年我国全社会固定资产投资完成额为 512,021 亿元，同比增

长 14.73%；房地产开发投资为 95,036 亿元，同比增长 10.5%；2014

年房地产开发投资占全国固定资产投资总额的比重为 18.6%。2015

年我国全社会固定资产投资完成额为 562,000 亿元，同比增长 9.8%；


24

房地产开发投资为 95,979 亿元，同比增长 1.0%，增速略有放缓。2016

年我国全社会固定资产投资完成额为 606,466 亿元，同比增长 7.9%。

此外，2015 年商品房销售额占国内生产总值（GDP）的比重达

到了 12.9%，房地产行业已成为拉动固定资产投资和促进国民经济发

展的不可忽视的重要力量。

公司为北京的优质办公楼开发商与经营商。在房地产行业面临严

重整合、保障性住房成为住宅开发主流，传统商铺和商场需求受到电

子商务冲击的当前市场环境下，商业地产尤其是办公楼市场将成为地

产投资的主要出口。公司主要面向的市场北京是中国的国际化大都市

之一，基础设施齐备，资源充足，办公楼需求十分强劲。目前，北京

核心地区办公楼的新增供给仍十分有限，公司预计在未来将很难出现

大规模的优质办公楼集中入市的情况。公司预测未来中国经济向大城

市聚集的效应还会继续，来自金融、医疗、咨询、制造和科技等行业

的企业的强大市场需求继续推动空置率维持在历史地位，一线城市办

公物业的前景依然乐观。与传统房地产开发与销售业务相比，办公楼

租赁业务具有更强的抗周期的特点，受国家针对于住宅房价上涨较快

相关的房地产调控政策影响小，能够提供长期及稳定的现金流。由于

公司与租户签订中长期的租赁合同，与传统房地产开发销售业务相比，

公司业务模式受经济周期冲击较小。

二、报告期内公司经营情况

（一）主要经营业务


25

1、公司主营业务情况

根据 2011 年第三次修订的《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011)

的行业划分标准和中国证监会 2012 年 10 月 26 日颁布的《上市公司

行业分类指引》(2012 年修订），发行人属于“K70房地产业”。

公司的经营范围：在朝阳区望京 B29 商业金融项目用地范围内

从事房地产开发建设、商品房的出售、出租及物业管理（不含高档宾

馆、别墅、高档办公楼的建设、经营）；房地产销售咨询。

发行人的主要开发及持有项目为望京 SOHO。该项目由三栋（塔

一、二、三）建筑构成。其中塔一、二用于出售，塔三用于持有。望

京地区是北京目前规模最大、最成熟的高端居住区域之一，但过往缺

乏具规模的办公楼和商业设施。望京 SOHO 建成后，使得望京地区

城市规划更加平衡、完整。望京 SOHO总建筑面积近 520,000平方米，

最高建筑高度近 200 米，是望京地区的标志性建筑。望京地区目前是

众多跨国公司的中国总部所在地，同时也逐渐成为互联网公司在北京

的新兴集中区域。

报告期内发行人的主营业务主要分为销售和租赁两大板块：

（1）房地产销售

望京 SOHO 塔一、二总可售面积约为 283,204 平方米，其中办公

面积约为 240,597 平方米，零售面积约为 42,607 平方米。凭借“SOHO

中国”品牌广泛的认知度，望京 SOHO 塔一、塔二于 2011 年 8 月开始

预售，2013 年年底完工，并于 2014 年年底前办公与零售面积已全部


26

售出或预定。由于控股股东由“开发－销售”到“开发－持有”的业

务模式转型，发行人未来预期将不再以房地产销售为主要业务。

（2）商业物业租赁

截至 2016 年底，发行人主要持有一个运营中的投资物业，即望

京 SOHO 塔三。望京 SOHO 塔三可租面积约为 133,766 平方米。其

中办公部分约为 123,568 平方米，零售部分约为 10,198 平方米。望京

SOHO 塔三于 2014 年 9 月竣工。截至 2016 年底，望京 SOHO 塔三

出租率约为 97.4%。近年来，发行人不断地夯实招商招租、运营管理

能力，同时也积累了商业项目在前期定位、规划设计、开发建设、招

商租赁及物业管理等阶段的丰富经验。2016 年，望京 SOHO 塔三换

签合同的租金平均水平比原合同上涨了 13.2%。望京 SOHO 塔三于

2016 年租金收入人民币 32,805.7 万元。发行人现无待开发或规划建

设项目。

除传统租赁业务外，发行人亦经营 SOHO 3Q 业务。SOHO 3Q 是

发行人控股股东 SOHO 中国在 2015 年 2 月推出的 O2O 共享办公产

品，是 SOHO 中国结合传统房地产租赁业务和互联网时代共享经济

的重要战略举措。SOHO 3Q 为用户提供精致装修的共享办公空间，

租用合约灵活（例如，可灵活选择租期和出租办公桌的位置等）。用

户可在线完成包括办公位置预订、会议室预约、支付和账户管理等操

作，并享受完善的配套服务，例如免费 WiFi、咖啡、茶水、私人电

话间、打印机、会议室，以及其他第三方服务等。同时，公司也不遗


27

余力地为用户构建强大的线上和线下社区平台。截至 2016 年底，发

行人控股股东 SOHO 中国已在北京和上海开设了 17 个 SOHO 3Q 中

心，拥有约 1.5 万个座位。其中，望京 SOHO 3Q 第一期 659 个座位

于 2015 年 1 月开业，望京 SOHO 3Q 第二期 874 个座位也于 2015 年

6 月开始运营。

2、公司营业收入构成

2016 年营业收入、营业成本、毛利润以及毛利率划分情况如下：

单位：万元

营业收入占比营业成本占比毛利润占比毛利率

房地产销售 4,487.40 10.37% 1,764.00 25.95% 2,723.40 7.46% 60.69%

租金收入 36,388.70 84.06% 4,122.00 60.63% 32,266.70 88.42% 88.67%

投资性房地产

销售 2,414.00 5.58% 912.60 13.42% 1,501.40 4.11% 62.20%

营业收入合计 43,290.10 100.00% 6,798.60 100.00% 36,491.50 100.00%

2016 年，商业物业租赁实现租金收入人民币 3.64 亿元，占营业

收入 84.06%。

发行人 2016 发展物业开发及商业物业租赁情况：

销售面积

(万平方米)

销售金额

(亿元)

结算面积

(万平方米)

结算金额

(亿元)

截至2016年末

出租率

租金收入

(亿元)

2016年 0.07 0.45 0.07 0.45 95% 3.64

（二）利润构成及现金流分析

公司 2016 年度和 2015 年度营业收入分别为 4.33 亿元和 3.30 亿

元，净利润分别为 4.70 亿元和 1.48 亿元，经营活动产生的现金流量

净额分别为 1.50 亿元和-0.33 亿元。2016 年度营业收入、净利润和经

营活动产生的现金流量净额较 2015 年度大幅增长，主要由于随着本


28

公司经营模式“开发—持有”的进一步发展，自持商业物业的出租率提

高随之租金收入上涨，另外 2016 年投资物业评估增值幅度较大。具

体分析如下：

1、利润表构成

单位：亿元

项目 2016 年度 2015 年度同比变动变动原因

营业收入 4.33 3.30 31.21%

本年望京 SOHO“持有-出租”的商

业模式进一步发展，自持楼盘出租

率上升导致收入增加

减：营业成本 0.68 0.42 61.90%



率上升导致营业成本也相应增加

营业税金及附

加 0.34 0.72 -52.78%

本年 5 月“营改增”实施后本科目

仅核算附加税故有较大比例的降

幅

销售费用 0.15 0.29 -48.28% 本年“持有-销售”商业模式进一步

缩减随之销售费用减少

管理费用 0.87 1.08 -19.44% 不适用

财务(收入)/费

用-净额 0.24 -1.64 -114.63%

本年发行 30 亿元公司债券，且借

款规模较 2015 年也有所提升，导

致本年利息支出大幅增加

加：公允价值变

动收益 4.25 -0.46 -1,023.91% 本年评估增值幅度较大所致

营业利润 6.30 1.96 221.43%



率上升导致利润增长，另外投资物

业评估的价值有较大增幅导致营

业利润上升浮动较大

加：营业外收入 0.06 0.02 200.00%

本年收到 300 万元绿色能源奖励金

导致营业外收入较上年有较大浮

动提升

减：营业外支出 0.00 0.00 - 不适用

利润总额 6.36 1.98 221.21%




业评估的价值有较大增幅导致利

润总额上升浮动较大

减：所得税费用 1.66 0.50 232.00% 主要系投资物业评估增值产生的


29

项目 2016 年度 2015 年度同比变动变动原因

递延所得税导致所得税费用涨幅

较大

净利润 4.70 1.48 217.57%




业评估的价值有较大增幅导致利

润总额上升浮动较大，净利润较上

年同期上升较大

2、现金流分析

单位：亿元

主要指标 2016 年度 2015 年度同比变动变动原因

经营活动产

生的现金流

量净额

1.50 -0.33 -554.55%

本年出租比率上升使得租金收入增

加、通过加强管理使得经营费用降

低，综合导致经营活动产生的现金流

量净额增幅较大

投资活动产

生的现金流

量净额

-68.19 -16.59 311.03%

本年望京 SOHO 新增对同受最终控

制方控制的境外关联公司的有息贷

款 65 亿元，导致投资活动的现金流

出大幅增加

筹资活动产

生的现金流

量净额

51.67 55.82 -7.43% 不适用

期末现金及

现金等价物

余额

29.84 44.86 -33.48%

本年望京 SOHO 新发行公司债券 30

亿元，并且新增对同受最终控制方控

制的境外关联公司的有息贷款 65 亿

元，导致期末现金及现金等价物余额

较上年期末有较大幅度下降

（三）投资状况

报告期内，公司无重大新增投资。

三、公司发展战略目标

发行人根据《北京城市总体规划》合资开发、建设、经营和管理

望京 SOHO 项目，在项目建设用地上兴建商业、金融、办公楼及其

他综合配套服务设施。


30

公司的主要开发与持有项目为北京望京 SOHO。此项目的塔一、

二已于 2013 年年底完工，并于 2014 年年底基本完成全部销售与预定

工作。望京 SOHO 塔三于 2014 年 9 月竣工。发行人决定长期持有望

京 SOHO 塔三，以办公楼及商业物业租赁作为主营业务收入来源。

在过去三年之间，公司成功完成了由“开发—销售”到“开发—持有”的

业务模式转型。公司未来营业收入将以租金收入为主。本公司将不遗

余力地为公司旗下的投资物业举办了高规格的推广和客户互动活动。

同时，亦将通过独一无二的在线租赁系统、物业管理、节能管理等服

务，进一步提升租户体验及管理效率。

公司将进一步发展 SOHO 3Q 业务。SOHO 3Q 是公司结合传统房

地产租赁业务和互联网时代共享经济的重要战略举措。SOHO 3Q 为

用户提供精致装修的共享办公空间，租用合约灵活（例如，可灵活选

择租期和出租办公桌的位置等）。用户可在线完成包括办公位置预订、

会议室预约、支付和账户管理等操作。公司为用户提供完善的配套服

务，例如免费 WiFi、咖啡、茶水、私人电话间、打印机、会议室，

以及其他第三方服务等，同时，公司亦不遗余力地为用户构建强大的

线上和线下社区平台。继望京 SOHO 一期 3Q 659 个座位推出运营之

后，公司也已推出第二批 874 个座位。公司正主动扩张 SOHO 3Q 业

务规模、业务整体水平与产品竞争力。

四、报告期内公司与主要客户业务往来时发生的严重违约事

项

报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，未有严重违约事项


31

发生。

五、公司独立情况

报告期内，公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等

方面不存在不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。

六、报告期内公司非经营性往来占款及资金拆借情况

（一）关联方应收、应付款项明细

1、其他应收款情况

截至 2016 年底，公司非经营性其他应收款中，总额超过净资产

10%的款项余额合计 965,513.10 万元，具体情况如下：

单位：万元

序

号债务人与发行人关系

本期期末

余额形成原因

回款安

排

报告期内回

款情况

1 上海长巍投资管理

咨询有限公司

与本公司同受最

终母公司控制 261,495.80 资金拆借

预计正

常回款

报告期内无

回款

2 北京搜候房地产有

限责任公司



预计正

常回款

报告期内无

回款

3 上海长乾投资管理

咨询有限公司



预计正

常回款

报告期内回

款8,441.1万

元

4 上海长歆投资管理

咨询有限公司



预计正

常回款

报告期内无

回款

5 上海绿城广场置业

有限公司



预计正

常回款

报告期内无

回款

合计 965,513.10

2、其他应付款情况

截至 2016 年底，公司非经营性其他应付款中，总额超过净资产

10%的款项余额合计 797,131.80 万元，具体情况如下：


32

单位：万元

序

号债权人与发行人关系

本期期末

余额形成原因

付款安

排

报告期内付

款情况

1 上海弘圣房地产

开发有限公司



预计正

常付款

报告期内无

付款

2 搜候(上海)投资

有限公司



预计正

常付款

报告期内无

付款

3 北京蓝泉物业管

理有限公司



预计正

常付款

报告期内无

付款

4 上海鼎鼎房地产

开发有限公司



预计正

常付款

报告期内无

付款

5 北京野力房地产

开发有限公司



预计正

常付款

报告期内付

款 40,036.5

万元

合计 791,131.80

（二）关联交易的决策权限和基本原则

1、关联交易的决策权限

公司董事会负责对关联交易进行监督管理，审批关联交易事项。

2、关联交易决策基本原则

公司开展关联交易设立以下基本原则：

1）合法合规原则：关联交易应遵守有关法律、法规、和公司章

程的规定；

2）诚实守信原则：即在关联交易决策、实施及信息披露的全过

程，必须严格依法行事，坚决杜绝弄虚作假行为；

3）互利互惠原则：即在关联交易过程中，做到交易双方互利互

惠，切实维护全体股东的利益。

（三）关联交易决策程序和信息披露安排

债券存续期内公司将继续发生非经营性往来占款或资金拆借事


33

项，相关事项应履行的决策程序和持续信息披露安排如下：

公司向关联方的资金拆借主要依据《北京望京搜候房地产有限公

司关联交易决策制度》（“关联交易决策制度”）决策并实行。公司对

资金调配有严格管理：根据单笔关联交易金额或同一类别标的与同一

关联方连续 12 个月内达成的关联交易累计金额占净资产绝对值的比

例大小分别递交董事会、总经理或总经理授权代表批准；经办部门需

将关联交易情况报送财务部，由财务部对交易类型进行甄别，并履行

相应批准程序。公司对于关联交易根据合法合规、诚实守信、互利互

惠的原则，涉及事项有国家定价的，按国家定价计价；没有国家定价

的，按不偏离市场独立第三方的价格或收费的标准定价；市场价格难

以确定的，在成本基础上加上适当的利润计价。

公司其他应收款科目主要是由于 SOHO 中国实施资金集中管理，

集团内部单位资金往来汇划产生。因此债券存续期内仍可能存在新增

关联方资金拆借，从而形成大额非经营性往来占款，后续如果新增非

经营性往来或资金拆借，将严格按照公司关联交易决策制度、《北京

望京搜候房地产有限公司公司债募集资金管理办法》（“《募集资金管

理办法》”）和汇划审批权责进行审批。

公司制定了关联交易决策制度，明确了关联交易的决策权限和决

策程序。根据关联交易决策制度，公司经办部门将有关交易情况报送

财务部，由财务部对交易类型进行甄别，并根据关联交易决策制度确

定相关交易应履行的具体批准程序。后续公司将严格按照制度的相关

要求，履行相应的内部控制和决策程序。


34

为保证本次债券持有人的合法权益，公司根据《公司法》、《证券

法》、《管理办法》的有关规定，制定了《债券持有人会议规则》和《债

券受托管理协议》，建立起有关信息披露和投资者关系管理的负责部

门，并明确了相关负责人，向投资者提供了沟通渠道。公司应当根据

法律、法规和规则的规定，及时、公平地履行信息披露义务，确保所

披露或者报送的信息真实、准确、完整，不得有虚假记载、误导性陈

述或者重大遗漏。对于金额较大的非经营性往来占款或资金往来事项，

公司将及时向市场和投资者披露，同时将在年度审计报告中依据有关

法律法规的要求对关联交易资金往来情况进行充分披露。

七、报告期内公司违规为控股股东、实际控制人及其关联方提

供担保情况

报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方

提供担保的行为。

八、报告期内公司违法违规及执行募集说明书约定情况

报告期内，本公司在公司治理、内部控制等方面，均不存在违反

《公司法》、《公司章程》规定的情况。同时，公司亦不存在违反募集

说明书中约定或承诺的情况。


35

第五章重大事项

一、报告期内公司重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚事项

报告期内，本公司不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业

务活动、未来前景等可能产生较大影响的未决诉讼、仲裁事项及行政

处罚案件。

二、报告期内公司破产重整事项

报告期内，本公司不存在破产重整事项。

三、公司债券面临暂停或终止上市风险情况

报告期内，本公司债券不存在面临暂停或终止上市风险的情况。

四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案

调查，公司董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司法机关

采取强制措施的情况

报告期内，本公司控股股东 SOHO 中国有限公司不存在对公司

财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未来前景等可能产生较大影

响的未决诉讼、仲裁事项及行政处罚案件。

五、报告期内其他重大事项

报告期内，本公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四

十五条中列示的重大事项。


36

第六章财务报告

本公司 2016 年经审计财务报告请见附件。


37

第七章备查文件目录

一、备查文件

（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会

计主管人员）签名并盖章的财务报表；

（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原

件；

（三）报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件

的正本及公告的原稿；

（四）按照境内外其他监管机构、交易场所等的要求公开披露的年度

报告、年度财务信息。

二、查阅地点

本公司在办公场所置备上述备查文件原件。


38

（本页无正文，为《北京望京搜候房地产有限公司公司债券 2016

年年度报告》之盖章页）


年月日

北京望京搜候房地产有限公司 2016 年度财务报表及审计报告

北京望京搜候房地产有限公司 2016 年度财务报表及审计报告内容页码

审计报告 1－2 2016 年度财务报表

资产负债表 1 利润表 2 现金流量表 3 所有者权益变动表 4 财务报表附注 5－50


2016年度财务报表附注(除特别注明外，金额单位为人民币千元)

- 5 -

一公司基本情况

北京望京搜候房地产有限公司(以下称“本公司”)是由北京新幕世纪投资管理有限公司(以下称“北京新幕世纪”)与香港星润实业有限公司(以下称“香港星润实业”)于2009 年 12 月 1 日在中华人民共和国北京市注册成立的有限责任公司(台港澳与境内合资)。本公司经批准的经营期限为 30年，注册资本为 9,900万美元。北京新幕世纪与香港星润实业各占实收资本的 50%。

本公司的最终母公司为注册于开曼群岛的 SOHO中国有限公司。

本公司经批准的经营范围为房地产开发建设、商品房的出售、出租及物业管理。于

2016年度，本公司的实际主营业务为出售并出租望京 SOHO写字楼及配套商业。

本财务报表由本公司董事会于 2017年 4月 18日批准报出。

二财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则—基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规定》的披露规定编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

三遵循企业会计准则的声明

本公司 2016 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2016年 12 月 31 日的公司财务状况以及 2016 年度的公司经营成果和现金流量等有关信息。

四重要会计政策和会计估计

(1) 会计年度

会计年度为公历 1月 1日起至 12月 31日止。

(2) 记账本位币

记账本位币为人民币。



- 6 -

四重要会计政策和会计估计(续)

(3) 现金

现金是指库存现金、可随时用于支付的存款。

(4) 金融资产

金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

产、应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本公

司对金融资产的持有意图和持有能力。本公司的金融资产主要为应收款项。

(a) 应收款项

应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包

括应收账款、其他应收款和其他非流动资产(附注四(5))。

(b) 确认和计量

金融资产于本公司成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。

金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。当收取某项金融资产现金流量的合同

权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬已转移时，终止确认该金

融资产。

应收款项采用实际利率法，以摊余成本计量。

(c) 金融资产减值

本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项

金融资产发生减值的，计提减值准备。

以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予

以转回，计入当期损益。



- 7 -


(5) 应收款项

应收款项包括应收账款、其他应收款等。本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收

账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金

额。

对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。当存在客观证据表明本公司将无

法按应收款项的原有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值

的差额，计提坏账准备。

对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险

特征划分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信用风险特征的应收账款组合的实

际损失率为基础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。

(6) 存货

存货包括在建开发产品和已完工开发产品等，按成本与可变现净值孰低列示。

存货在取得时按实际成本入账。在建开发产品和已完工开发产品的成本包括土地成

本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用，已完工开发产品成本结转

时按实际成本核算。

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动

中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相

关税费后的金额确定。

本公司的存货盘存制度采用永续盘存制。

(7) 投资性房地产

投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开

发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后

续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时，计入投

资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或进行摊

销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值

与原账面价值之间的差额计入当期损益。



- 8 -


(7) 投资性房地产(续)

自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将存货转换为投

资性房地产，以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值，转换当日的公

允价值小于存货原账面价值的，差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于存货

原账面价值的，差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益

时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收

入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(8) 固定资产

固定资产包括计算机电子设备及办公设备等。购置或新建的固定资产按取得时的成

本进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可

靠的计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有

其他后续支出于发生时计入当期损益。

固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内

计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值

及依据尚可使用年限确定折旧额。

固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：

预计使用寿命预计净残值率年折旧率

计算机电子设备 3-5年 5% 19%-32%办公设备 5年 5% 19%

对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作

适当调整。

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固

定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费

后的金额计入当期损益。



- 9 -


(9) 长期资产减值

固定资产、其他非流动资产等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并

计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未

来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确

认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资

产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

(10) 借款费用

发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资

产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用

状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资

产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资

产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。

(11) 借款

借款按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余

成本进行后续计量。借款期限在一年以下(含一年)的借款为短期借款，其余借款为长期借款。



- 10 -


(12) 职工薪酬

职工薪酬是本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬

或补偿，包括短期薪酬、离职后福利和辞退福利等。

(a) 短期薪酬

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、

生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本公司在职工提供服务的会计期

间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中, 非货币性福利按照公允价值计量。

(b) 离职后福利

本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本

公司向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；

设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本公司的离

职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。

(c) 基本养老保险

本公司职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本公

司以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险

经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休

员工支付社会基本养老金。本公司在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规

定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。



- 11 -


(13) 政府补助

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、

财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为

货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公

允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的

政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计

入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收

益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失

的，直接计入当期损益。

(14) 递延所得税资产和递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额

(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得

额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所

得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计

量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税

款抵减的应纳税所得额为限。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本公司内同一纳税主体征收的所得税相关；

本公司内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。



- 12 -


(15) 收入确认

收入的金额按照本公司在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同

或协议价款的公允价值确定。收入按扣除销售折让及销售退回的净额列示。

与交易相关的经济利益能够流入本公司，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项

经营活动的特定收入确认标准时，确认相关的收入：

(a) 销售已完工开发产品

在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买者，本公司既没有保留通常与所

有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，相关的收入已经

收到或取得了收款的证据，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量时，确认

销售收入的实现。

出售已完工开发产品的收入在物业完工并验收合格，签订具有法律约束力的销售合

同，已完工开发产品所有权上的主要风险和报酬已转移给购买方，本公司既没有保

留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施有效控制，并符合

上述销售商品收入确认的其他条件时确认。

(b) 提供劳务

收入在劳务已提供，并且与收入有关的成本能够可靠地计量时予以确认。

(c) 让渡资产使用权

利息收入以时间比例为基础，采用实际利率计算确定。

经营租赁收入按照直线法在租赁期内确认。



- 13 -


(16) 利润分配

拟发放的利润于董事会批准的当期，确认为负债。

(17) 重要会计估计和判断

本公司根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会

计估计和关键判断进行持续的评价。

(a) 重要会计估计及其关键假设

下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现

重大调整的重要风险：

(i) 房地产开发成本

本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判

断。当房地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的

开发产品成本。

(ii) 税项

本公司的物业开发业务需要缴纳多种税项，在计提企业所得税、土地增值税等税金

时，需要作出重大判断。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务结果在

物业开发过程中是难以确定的，本公司对最终缴纳税款的金额进行估计，并以此为

基础确认税务负债。如果这些税务事项的最终认定结果与初始确认的税务负债存在

差异时，该差异将对作出上述最终认定期间的相关税金金额产生影响。

(iii) 递延所得税资产

本公司对于能够结转以后年度的可抵扣暂时性差异，以很可能获得的未来应纳税所

得额为限，确认相应的递延所得税资产。



- 14 -


(17) 重要会计估计和判断(续)

(a) 重要会计估计及其关键假设(续)

(iv) 投资性房地产公允价值

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本公司每年从独立第三方

评估师取得公司独立估值，公允价值金额将按照参考以下方法进行确定：

参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；

基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。

(b) 采用会计政策的关键判断－收入确认

根据附注四(15)(a)所述的会计政策，本公司对于已完工开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购买者的时点，需要根据交易的发生情况做出判断。在多数情况

下，所有权风险和报酬转移的时点，与购买者验收或视同验收的时点相一致。

如附注八所述，本公司对部分购买者的银行按揭贷款提供担保。当购买者的商品所

有权证抵押给银行时，该担保将被解除。在三方按揭贷款担保协议下，本公司仅在

担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在

购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本公司追索。根据本公司销售类似开发产品

的历史经验，本公司相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客户无法偿

还抵押贷款而导致本公司向银行承担担保责任的情况并未发生。因此，本公司认为

该财务担保对开发产品的销售收入确认没有影响。



- 15 -

五税项

本公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额 25%增值税(a) 应纳税增值额 5%及 6%营业税(a) 应纳税营业额 5%城市维护建设税应缴营业税额、增值税税额 7%教育费附加应缴营业税额、增值税税额 3%地方教育费附加应缴营业税额、增值税税额 2%土地增值税(b) 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%－60%土地使用税实际占用土地面积 12元/平方米/年房产税应税房产原值的 70% 1.2%/年

房屋租金收入 12%

(a) 根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36 号)及相关规定，自 2016 年 5 月 1 日起，本公司的房地产销售业务及投资物业租赁业务适用增值税简易计税办法，征收率为

5%，发放委托贷款取得的利息收入业务适用增值税一般计税办法，税率为 6%。2016年 5月 1日前上述经济行为适用营业税，税率为 5%。

(b) 结转收入前的土地增值税预缴按销售收入的 5%计征。



- 16 -

六财务报表项目附注

(1) 货币资金

2016年 12月 31日 2015年 12月 31日

银行存款 2,983,907 4,486,383受限银行存款 16,905 17,026合计 3,000,812 4,503,409

于 2016 年 12 月 31 日，本公司受限银行存款主要为按揭保证金余额为 16,905 千元(2015年 12月 31日：17,026千元)。

(2) 应收账款及其他应收款

(a) 应收账款

2015年12月 31日

2016年12月 31日

应收租金 216 4,769

本年增加本年减少

减：坏账准备 - - - -净额 216 4,769

应收账款账龄及相应的坏账准备分析如下：

2016年 12月 31日 2015年 12月 31日金额占总额

比例

坏账准备金额占总额

比例

坏账准备

一年以内 4,769 100% - 216 100% -

于 2016年 12月 31日，应收账款余额中无对关联方的应收款项(2015年 12月 31日：无)。



- 17 -

六财务报表项目附注(续)

(2) 应收账款及其他应收款(续)

(b) 其他应收款

2015年12月 31日

2016年12月 31日

应收关联方往来款(i) 11,572,340 11,418,579其他 14,621 9,677合计 11,586,961 11,428,256

本年增加本年减少

减：坏账准备 - - - -净额 11,586,961 11,428,256

(i) 于 2016 年 12 月 31 日，本公司应收关联方款项为 11,418,579 千元(2015 年 12 月 31日：11,572,340 千元)，为无担保、免息款项，本公司预计关联方将于一年内归还，因此将上述款项于流动资产中列示(附注七(4)(a))。

其他应收款及相应的坏账准备分析如下：

2016年 12月 31日 2015年 12月 31日金额占总额

比例

坏账准备金额占总额

比例

坏账准备

一年以内 11,428,256 100% - 11,576,706 100% -一到二年 - - - 10,255 - -合计 11,428,256 100% - 11,586,961 100% -



- 18 -


(3) 预付款项

预付账款按账龄分析如下：

2016年 12月 31日 2015年 12月 31日金额占总额比例金额占总额比例

账龄

一年以内 25,950 100% 55,149 100%

预付账款分性质明细如下：

2016年 12月 31日 2015年 12月 31日金额占总额比例金额占总额比例

预缴营业税 13,953 54% 47,618 87%预付租赁佣金 8,832 34% 6,861 12%其他 3,165 12% 670 1%合计 25,950 100% 55,149 100%

(4) 应收利息

2016年 12月 31日 2015年 12月 31日

委托贷款(附注七(4)(d)) 166,678 1,829其他 6,938 6,027合计 173,616 7,856

减：长期应收款(a) (166,678) (1,829)净额 6,938 6,027

(a) 于 2016年 12月 31日，长期应收款 166,678千元(2015年 12月 31日：1,829千元)系本公司向关联方提供贷款需收取的利息收入，该笔利息收入需于未来贷款本金归还时一次性支付，因此，将其计入长期应收款核算(附注六(8))。



- 19 -


2015年12月 31日

2016年12月 31日

成本－

已完工开发产品 199,089 185,649本年增加本年减少

减：存货跌价准备 - - - -净额 199,089 185,649

房屋建筑物及土地使用权

2015年 12月 31日 7,931,000公允价值变动损益 418,865本年处置 (23,865)2016年 12月 31日 8,326,000

2014年 12月 31日 7,849,200由已完工开发产品转入 127,627公允价值变动损益 (45,827)2015年 12月 31日 7,931,000

于 2016 年度，投资性房地产公允价值变动对本公司当期损益的影响金额为收益418,865千元(2015年度：损失 45,827千元)(附注六(25))。

于 2016年 12月 31日，评估值 8,326,000千元的投资性房地产(2015年 12月 31日:7,931,000千元)作为本公司长期借款的抵押物(附注六(15))。

(5) 存货

(6) 投资性房地产



- 20 -

计算机电子设备办公设备合计

原值

2015年 12月 31日 13,983 111 14,094本年增加 4,334 - 4,3342016年 12月 31日 18,317 111 18,428

累计折旧

2015年 12月 31日 (6,923) (46) (6,969)本年计提 (4,505) (21) (4,526)2016年 12月 31日 (11,428) (67) (11,495)

净值

2016年 12月 31日 6,889 44 6,9332015年 12月 31日 7,060 65 7,125

(a) 于 2016 年度，计入营业成本、销售费用及管理费用的折旧费用分别为：零千元、94千元及 4,432千元(2015年度：14千元、72千元及 4,063千元)。

(8) 其他非流动资产2016年 12月 31日 2015年 12月 31日

其他非流动资产 8,100,000 1,600,000

于 2016年度，本公司与同受最终控制方控制的 Courdrey International Limited签订借款金额为 6,500,000 千元的借款协议，贷款年利率为 2.5%，贷款期限为五年，到期还本付息，因此，将其列示于其他非流动资产核算。

Documents

北京望京搜候房地产有限公司 公司债券 2016 年年度报告 · 2017. 4. 28. · 公司外文名称： Beijing Wangjing SOHO Real Estate Co., Ltd 公司中文简称：

北京望京搜候房地产有限公司公司债券 2016 年年度报告 · 2017. 4. 28. · 公司外文名称： Beijing Wangjing SOHO Real Estate Co., Ltd 公司中文简称：