Orfeo Albini Отчет об управлении и ...Отчет об управлении и эксплуатации за июнь 2018 3 Содержание: 1. ВВЕДЕНИЕ

www.telluma.ru Orfeo Albini

Отчет об управлении и эксплуатации

за июнь 2018 года

Бизнес-парк

«Green House LX»

Отчет об управлении и эксплуатации за июнь 2018

3

Содержание:

1. ВВЕДЕНИЕ Стр. 4

2. ПЕРСОНАЛ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ, ЗАНЯТЫЙ В УПРАВЛЕНИИ И ОБСЛУЖИВАНИИ Стр. 4

3. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЛАДЕЛЬЦЕМ БП «GREEN HOUSE LX» Стр. 7

4. ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ, ПРЕДЪЯВЛЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЯМ

НАДЗОРА ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ И ОБОРУДОВАНИЯ Стр. 9

5. КОМПЛЕКСНАЯ УБОРКА ПЛОЩАДЕЙ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ Стр. 16

6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ Стр. 19

7. СЛУЖБА ПРИЕМНОЙ Стр. 21

8. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОРОДСКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ СЛУЖБАМИ Стр. 22

9. ПРИРОДООХРАННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ Стр. 24

10. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С АРЕНДАТОРАМИ Стр. 24

11. ТРАНСПОРТНЫЕ УСЛУГИ Стр. 30

12. АДМИНИСТРАТИВНАЯ РАБОТА Стр. 31

13. ПРОИСШЕСТВИЯ, АВАРИЙНЫЕ И ЧРЕЗВЫЧАЙНЫЕ СИТУАЦИИ Стр. 31

14. ВЫПОЛНЕННЫЕ РАБОТЫ ЗА ОТЧЕТНЫЙ ПЕРИОД Стр. 38

15. НЕЗАВЕРШЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ. Стр. 38


4

1. ВВЕДЕНИЕ

Настоящий отчет об управлении и эксплуатации Бизнес-парка «Green House LX», расположенного по адресу: «реальный адрес»,

предоставляется за период с 01 по 30 июня 2018 года и содержит описание выполненных работ по Договору № «номер договора» между

Компания № 1 и Компания № 2».

Для управления зданием используются стандарты IREM (Institute of Real Estate Management), а также накопленный опыт и

профессиональные навыки специалистов компании «Название компании».

2. ПЕРСОНАЛ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ, ЗАНЯТЫЙ В УПРАВЛЕНИИ И ОБСЛУЖИВАНИИ

В оказании услуг по управлению и эксплуатации Бизнес-парка «Green House LX» задействован следующий персонал Управляющей компании.

Персонал Управляющей компании, занятый в управлении и обслуживании Бизнес-парка «Green House LX»

Исполнительный директор – Анонимус № 1 (ФИО) - Контроль исполнения договорных обязательств со стороны Управляющей

компании. Инспектирование объектов. Взаимоотношение с Арендаторами, Собственниками объектов управления.

Руководитель Департамента Управления Недвижимостью – Анонимус № 2 (ФИО) - Взаимодействие с Собственником и Арендаторами

Офисного Комплекса, участие в составлении, презентации и исполнении бюджета. Контроль исполнения договорных обязательств со

стороны Управляющей Компании и качества оказываемых услуг.

Административный директор - Анонимус № 3 (ФИО) – контроль исполнения бюджета, организация документооборота по оказываемым

услугам, организация и участие в составлении и ведении финансовых отчетов и прогнозов в рамках Договора на управление.

Список можно продолжить, добавив в него Финансового менеджера, Директора по качеству, юристов, бухгалтерию, инженера по охране

труда, отдел персонала, агента по снабжению и др.


5

Персонал Управляющей компании, находящийся непосредственно в Бизнес-парке «Green House LX»

При наборе персонала для каждого объекта «компания» исходит из требования приема на работу адекватного числа сотрудников, чтобы

обеспечить эффективное управление объектом недвижимости. Персонал Бизнес-парка «Green House LX» состоит из управляющего комплекса,

заместителя управляющего, помощника управляющего, двух администраторов офиса управления, секретаря офиса управления, старших

администраторов, администраторов, менеджера по безопасности, менеджера по парковке, главного инженера и технических специалистов (в

данном случае указан примерный состав команды крупного объекта класса «А», в Ваших реалиях перечень может быть совсем другим).

Управляющий комплексом – Анонимус № 4 (ФИО) - Взаимодействие с Собственником и Арендаторами Бизнес-парка, подготовка и

контроль исполнения бюджета. Управление персоналом, находящимся непосредственно на объекте. Контроль исполнения договорных

обязательств со стороны Управляющей Компании и качества оказываемых услуг.

Главный инженер – Анонимус № 5 (ФИО) – Организация эксплуатации Бизнес-парка и его инженерных систем, управление инженерно-

техническим персоналом, взаимодействие с субподрядными организациями, взаимодействие с городскими инспектирующими организациями,

коммунальные отчеты, ведение технической документации.

Заместитель управляющего – Анонимус № 6 (ФИО) – ведение вопросов подготовки и оформления договоров с подрядными организациями,

контроль работы транспортной подрядной компании, взаимодействие со службами клининга и ухода за зелеными насаждениями на объекте,

оперативное руководство техническими специалистами и службами, организация и подготовка текущей отчетной документации по

управлению и содержанию объекта.

Главный администратор комплекса – Анонимус № 7 (ФИО) – ведение делопроизводства и документооборота офиса управления,

организационно-техническое обеспечение работы офиса управления, ведение табеля рабочего времени сотрудников Управляющей компании.

Администратор офиса – Анонимус № 8 (ФИО) - прием звонков, прием посетителей, обслуживание переговоров, работа с документацией,

выполнение поручений руководства.

Старший администратор – Анонимус № 8 (ФИО) – контроль уборки и состояния прилегающей территории Бизнес-парка, поддержка

взаимоотношений с компаниями Арендаторами и подрядными организациями, координация работы администраторов.

Администраторы приемной – перечисляем ФИО сотрудников - Прием и регистрация посетителей, работа с корреспонденцией, обработка

заявок на доступ автомобилей.

Дежурные администраторы – перечисляем ФИО сотрудников - Прием и регистрация посетителей, обработка заявок на доступ автомобилей,

контроль уборки и состояния зданий и прилегающей территории.

Менеджер по безопасности – Анонимус № 9 (ФИО) – контроль работы персонала подрядной организации на Объекте Управления. Контроль

действий персонала объекта при чрезвычайных ситуациях и функционирования противопожарных систем.

Менеджер по парковке – Анонимус № 10 (ФИО) - контроль соблюдения правил пользования парковкой, организация и контроль работ по

ремонту парковки.


6

Заместитель Главного инженера – Анонимус № 11 (ФИО) – подбор, обучение и контроль работы персонала, организация и контроль работ

по обслуживанию и ремонту инженерных систем и мест общего пользования.

Главный энергетик – Анонимус № 12 (ФИО) – контроль надлежащей эксплуатации энергетического оборудования и систем Бизнес-парка,

взаимодействие с Арендаторами и городскими структурами по вопросам энергоснабжения.

Инженеры - перечисляем ФИО сотрудников - эксплуатация инженерных систем комплекса, ППР, аварийные работы, работа с

субподрядными организациями, заказ оборудования, инструментов, материалов.

Дежурные технические специалисты – перечисляем ФИО сотрудников - круглосуточный мониторинг инженерных систем зданий,

выполнение ЕТО и ППР, выполнение работ по заданиям Управляющего, Главного инженера и по запросам Арендаторов, локализация

аварийных ситуаций.

Персонал Управляющей компании прошел обучения и аттестации, необходимые для оказания услуг по Договору.

3. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЛАДЕЛЬЦЕМ БП «GREEN HOUSE LX»

За отчетный период были проведены следующие встречи и переговоры по вопросам управления и эксплуатации объектом:

Со стороны Владельца здания: приводим перечень лиц со стороны Владельца объекта.

Со стороны Управляющей компании: приводим перечень лиц со стороны УК.

Таблица 1

Дата Содержание, результат работы/встречи Ответственные/

Исполнители

Ежедневно Взаимодействие с представителями Владельца по текущим вопросам. От Владельца – перечень лиц

От УК – перечень лиц

Еженедельно Предоставление Оперативных еженедельных Отчетов Владельцу. От Владельца – перечень лиц



7

Ежемесячно Предоставление отчетных документов по коммунальным платежам. От Владельца – перечень лиц


Взаимодействие по вопросам выполнения работ по Бюджету капитальных затрат на 2018 год:

Июнь

Взаимодействие по вопросу выполнения работ по монтажу, пуско-наладке и

тестированию системы автоматизированной парковки.

Выполнение работ завершено. Начат процесс тестирования системы.

От Владельца – перечень лиц


Результаты опроса об удовлетворенности Владельца

(по пятибалльной системе)

Таблица 2

Служба приема посетителей Балл

Оценка работы администраторов службы приема посетителей. 4 Оценка доброжелательности и вежливости администраторов

службы приема посетителей. 5

Оценка внешнего вида администраторов службы приема

посетителей. 4

Служба охраны

Оценка комплекса охранных мер в здании. 5

Оценка профессионализма сотрудников охраны. 5

Оценка внешнего вида сотрудников службы охраны . 4 Техническая служба

Оценка технического обслуживания инженерного оборудования

здания. 5

Оценка профессионализма сотрудников технической службы. 5

Оценка внешнего вида сотрудников технической службы. 4 Служба уборки

Оценка уборки мест общего пользования здания. 5

Оценка уборки прилегающей территории. 5


8

Оценка внешнего вида сотрудников службы уборки. 4 Транспортная служба

Оценка соблюдения графика движения автобусов. 5

Оценка технического состояния и чистоты автобусов. 4

Оценка вежливости водителей автобусов. 4 Административно-управленческая служба

Оценка компетентности и профессионализма сотрудников

административно-управленческой службы УК. 5

Оценка оперативности реагирования сотрудников

административно-управленческой службы УК на обращения

Заказчика. 5

Оценка доброжелательности и вежливости сотрудников

административно-управленческой службы УК. 5

Оценка отчетности по управлению объектом недвижимости,

предоставляемую УК 5

Оценка работы административно-управленческой службы УК с

Арендаторами объекта недвижимости 5

Оценка оперативности снабжения информацией о

деятельности объекта и оповещения о возникновении

внештатных ситуаций 5

Средний балл 4,67

4. ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ, ПРЕДЪЯВЛЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЯМ НАДЗОРА

ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ И ОБОРУДОВАНИЯ

Управляющая компания осуществляет плановое техническое обслуживание и ремонт инженерных систем и оборудования, находящихся в

Бизнес-парке «Green House LX» Данные работы проводятся штатными техническими специалистами Управляющей компании, а также

специализированными субподрядными организациями, привлекаемыми как на длительные периоды обслуживания, так и на разовые работы.

Для своевременного выявления и немедленного оперативного устранения возникших аварий и неполадок в инженерных системах,

включая организацию аварийного электро-, тепло- и водоснабжения, в Бизнес-парке «Green House LX» организовано круглосуточное


9

дежурство технической службы. Для организации работы дежурной службы разработана программа ежедневного технического

обслуживания основного инженерного оборудования.

Планово–предупредительный ремонт инженерных систем и оборудования проводится на основании утвержденного годового плана-графика

ППР. Работы осуществляются согласно специально разработанным для объекта техническими регламентами, а их выполнение фиксируется в

нарядах.

За текущий период было проведено обслуживание и ремонт инженерных систем в следующем объеме:

(a) Система теплоснабжения и отопления, показывающие контрольно-измерительные приборы (КИП)

Ответственный за исправное состояние и безопасную эксплуатацию теплоэнергетических установок – Главный инженер ФИО, приказ

№ XX от 15 апреля 2018 г. Обслуживание систем теплоснабжения и отопления Комплекса производится силами Управляющей

компании.

Состояние систем удовлетворительное. Оборудование ИТП находится в штатном рабочем состоянии и позволяет автоматически

поддерживать заданные тепловым графиком температурные параметры систем отопления, вентиляции и ГВС.

За отчетный период были выполнены следующие работы:

визуальный и инструментальный контроль работы теплопотребляющих установок системы теплоснабжения Бизнес-парка;

контроль работы автоматического регулирования параметров теплоносителя в соответствии с утвержденным температурным

графиком;

предоставление в ЦОП энерго (XX район Московской теплосетевой компании) ежемесячного отчета по фактическому

потреблению тепловой энергии;

(b) Системы вентиляции и кондиционирования

Обслуживание систем вентиляции и кондиционирования, холодоснабжения Бизнес-парка производится силами Управляющей

компании.


планово-предупредительные мероприятия по поддержанию системы в работоспособном состоянии;


10

(c) Системы горячего и холодного водоснабжения

Обслуживание системы горячего и холодного водоснабжения Бизнес-парка производится силами Управляющей компании.



поддержание параметров горячего водоснабжения здания (ГВС);

(d) Устройства автоматики, не подключенные к АСУ Бизнес-парка, показывающие контрольно-измерительные приборы (КИП).

Устройства автоматики комплекса функционировали без отказов.


обслуживание контрольно-измерительных приборов (КИП) в инженерных системах в соответствии с регламентом планово-

предупредительного ремонта.

(e) Система канализации.

Обслуживание системы бытовой и ливневой канализации здания производится силами Управляющей компании.



проведена чистка внешнего трубопровода системы канализации силами подрядной организации.

(f) Система электроснабжения, в том числе: трансформаторные подстанции, главные распределительные щиты, групповые

распределительные щитки с коммутационными аппаратами и групповой распределительной сетью, осветительная

электроарматура, стационарные источники бесперебойного питания с аккумуляторными батареями, приборы учета, цепи

заземления, устройства наружного освещения.

Ответственный за электрохозяйство – Главный энергетик ФИО, приказ № XX от 15 апреля 2018 г.


11

Обслуживание системы электроснабжения и освещения Бизнес-парка проводится силами Управляющей компании (необходимые

лицензии и материально-техническая база имеются). Работы проводились согласно разработанному Главным инженером и

утвержденному Управляющим регламенту ППР.

Обслуживанию подлежали следующие системы здания:

система электроснабжения. Регулярно производились осмотр и запись показаний контрольных приборов в РТП, ГРЩ, щитах,

контроль работы компенсаторных установок, протяжка контактов, проверка автоматов, контакторов, выключателей, УЗО,

контроль качества электроснабжения;

система освещения. Контроль работы системы освещения в Общественных зонах. Регулярно производились замена сгоревших

ламп, чистка светильников;

система наружного освещения. Контроль работы систем наружного освещения фасадов, наружной рекламы и дворовой

территории. Регулярно производились замены сгоревших ламп (с их последующей утилизацией) и пускорегулирующих элементов

(дросселей, трансформаторов, конденсаторов), чистка прожекторов и светильников.

Системы электроснабжения и освещения в отчетном периоде работали удовлетворительно.


сняты показания потребления электроэнергии через систему АИСС КУЭ на РТП XXX и РТП XXX и подготовлены ежемесячные

отчѐты для передачи в Мосэнергосбыт;

(g) Лифты, и другое подъемное оборудование, включая машинные отделения, шахты и приямки. Производственный контроль

безаварийного функционирования лифтов.

Специалист по организации эксплуатации лифтов – Управляющий комплексом ФИО, замещающий Главный инженер ФИО, приказ

№ XX от 15 апреля 2018 г.

Ежемесячное техническое обслуживание лифтового оборудования в Бизнес-парке осуществлялось в соответствии с утвержденным

регламентом специализированной подрядной организацией ООО «Меркурийспецмонтаж» по Дополнительному соглашению № X

к Договору № XXXX в следующем количестве:

Здание 1 – 6 ед.






12

Аттестованными техническими специалистами Управляющей компании проводятся ежедневные плановые работы по осмотру лифтов

и проверке связи с диспетчерским пунктом согласно ПУБЭЛ.

За отчетный период подрядной организацией ООО «Меркурийспецмонтаж», обслуживающей лифтовое оборудование Бизнес-парка

«Green House LX», были выполнены следующие работы:

проведены планово-предупредительные работы на всех лифтах:

проведена замена масла на гидравлическом лифте Здания 3.

(h) Системы пожарной безопасности

Ответственный за обеспечение пожарной безопасности – Управляющий комплексом ФИО, замещающий ответственного – Главный

инженер ФИО, приказ № XX от 15 апреля 2018 г.

В отчетном периоде было выполнено техническое обслуживание следующих систем безопасности комплекса:

(1) Исполнительные устройства водяных автоматических систем пожаротушения, включая: спринклерное оборудование,

дренчерное оборудование, пожарные насосы и краны, регуляторы давления, сухие пожарные стояки, КИП. Производственный

контроль безаварийного функционирования оборудования систем водяного и дренчерного пожаротушения. Системы пожарной

вентиляции.

Ответственные за содержание и учет первичных средств пожаротушения (огнетушители, пожарные рукава, пожарные шкафы):

Здание 1 – ФИО № 1




(Распоряжение № X от 30 апреля 2018 г.)

Техническое обслуживание спринклерного пожаротушения осуществляется в соответствии с утвержденным регламентом подрядной

организацией ООО «Сайгак Корпорейшн» по Дополнительному соглашению № X к Договору № XXX от 01 января 20xx г.


13

Техническое обслуживание систем дымоудаления осуществляет специалист Управляющей компании ФИО

(2) Автоматическая система пожарной сигнализации и пожаротушения, включающая программное и аппаратное обеспечение,

тепловые и дымовые пожарные извещатели, мониторные и командные модули, сигнальные кнопки, пожарные сирены, табло, и

т.д.;

Обслуживание системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре в соответствии с утвержденным регламентом проводится

подрядной организацией ООО «Сайгак Корпорейшн» по Дополнительному соглашению № X к Договору № XXX от 01 января 20xx г.

Регулярно, в соответствии с утвержденным графиком на 2018 год, проводятся плановые комплексные проверки пожарной автоматики.

Плановые работы включают в себя:

поддержание системы в работоспособном состоянии, оперативный ремонт отказавшего оборудования;

периодический запуск в работу системы со снятием технических характеристик.

(i) Автоматические двери, ворота и шлагбаумы, включая электрические распределительные шкафы и шкафы управления,

редукторы.

Техническое обслуживание автоматических дверей осуществляет подрядная организация ООО «НЕТ» по Дополнительному

соглашению № X к Договору XXX от 01 января 20xx г. За отчетный период выполнены следующие работы:

регулировка створок дверей с южной и северной сторон Зданий 1, 2, 3, 4, 5.

(j) Автоматизированная система управления зданием, включающая программное и аппаратное обеспечение в составе: контроллеры и

модули управления, приводы и датчики, устройства управления вентиляции и кондиционирования, устройства автоматики

водяного пожаротушения, шкафы управления.

Текущее обслуживание системы диспетчеризации комплекса производится силами Управляющей компании (материально-техническая

база имеется). Работы производились согласно разработанному и утвержденному регламенту ППР.

В отчетном периоде система диспетчеризации инженерных систем Комплекса работала в штатном режиме.

(k) Охранная сигнализация, системы видеонаблюдения и контроля доступа в здания.


14

Техническое обслуживание систем охранной сигнализации, охранного видеонаблюдения и контроля доступа осуществляется согласно

утвержденного регламента подрядной организацией ООО «ХВЗ» в соответствии с Дополнительным соглашением № 3 к Договору X к

Договору XXX от 01 января 20xx.


реорганизация и очистка базы данных MultiAccess. Занесены в базу новые сотрудники арендаторов;

деактивация пропусков уволенных сотрудников Арендаторов всего Комплекса.

(l) Система полива зеленых насаждений на прилегающей территории.

В отчѐтном периоде ООО «Зефир в шоколаде» проводились работы по обслуживанию системы полива зелѐных насаждений и газонов.

Выполнены работы по локальному ремонту системы полива зелѐных насаждений на территории.

Управляющая компания в постоянном режиме поддерживает в работоспособном, качественном состоянии элементы и конструкции

БП «Green House LX», позволяющем обеспечивать их эксплуатацию в полном объеме функционального назначения, с учетом степени их

износа.

(m) Кровля здания.

Состояние кровли здания проверялось техническими специалистами Управляющей компании во время регулярных обходов.

(n) Фасад, карнизы, водостоки.

Проводились регулярные осмотры воронок и водостоков в рамках обходов. В случае загрязнения осуществлялась своевременная чистка

воронок и водостоков.

(o) Полы, фальшполы, напольные покрытия, стены (стеновые покрытия), потолки, включая подшивные.

В отчетном периоде работы не проводились.


15

(p) Окна, стеклопакеты, подоконники, стеклоизделия, двери и арматуры указанных элементов (замки, петли, доводчики,

ограничители и др.).

В рамках обходов проводились регулярные осмотры витражей, окон, подоконников, дверей и арматуры. Выполнена замена треснувшего

стеклопакета в Здании 5.

(q) Осветительные (светильники потолочные, аварийные аккумуляторные светильники, указывающие путь на эвакуационные

лестницы, выключатели, розетки и т.д.) и сантехнические приборы (сифоны, запорная и регулирующая арматура).

Проводилась своевременная замена ламп в светильниках, установленных в местах общего пользования, аварийных светильниках и

прожекторных ламп в прожекторах на фасадах зданий Бизнес-парка. Контроль работы сантехнического оборудования здания проводится в

постоянном режиме, осуществляется периодическая чистка фильтров, ремонт и замена электромагнитных клапанов слива воды писсуаров,

наливных и сливных узлов инсталляционных систем.

(r) Лестницы внутренние и на прилегающем земельном участке, их ограждения, заборы, ограждающие столбики и т.д.

Контроль состояния лестниц, ограждений, ограждающих столбиков осуществлялся в постоянном режиме техническими специалистами и

администраторами Управляющей компании.

В отчетном периоде дополнительных работ не проводилось.

(s) Элементы декоративного благоустройства, озеленения и ландшафтного устройства прилегающего земельного участка, тротуары и

бордюры, осветительные столбы и светильники.

Контроль технического состояния тротуаров и бордюров, осветительных столбов и светильников осуществлялся в постоянном режиме

техническими специалистами и администраторами Управляющей компании.

5. УБОРКА ПЛОЩАДЕЙ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Управляющая компания выполняет работы по уборке Бизнес-парка «Green House LX» в соответствии с регламентом комплексной уборки,

согласованным с Заказчиком, и включающим внутреннюю и наружную уборку, уход за зелеными насаждениями, вывоз твердых бытовых

отходов, санитарно-эпидемиологические работы.

Ответственный за организацию и контроль работ по уборке – Старший администратор ФИО.


16

Наружные работы:

a) Уборка прилегающей территории и кровли зданий.

Работы по уборке прилегающей территории (32 466 кв.м.) осуществляются специализированной клининговой компанией ООО «France

Clean» по Дополнительному соглашению № XX к Договору XXX от 01 января 20xx.

Работы выполнялись в соответствии с утвержденным регламентом (Приложение № 1 к Договору на выполнение работ по уборке

помещений и прилегающей территории).

b) Мойка фасадов, наружных стеклопакетов и окон зданий Бизнес-парка «Green House LX».

В течение отчетного периода специалисты ООО «France Clean» проводили работы по помывке фасадов и наружного остекления Зданий

Комплекса

c) Вывоз твердых бытовых отходов.

Вывоз твердых бытовых отходов осуществляется в соответствии с Лицензией на размещение отходов № XXX от xx.xx.2012 г.:

ОАО «ПОЛИГОН КАТЮХИНО».

КГМ (крупногабаритный мусор) бункером 8 куб. компанией Компания 1 по Дополнительному соглашению № 3 к Договору на

вывоз отходов XXX от xx.xx.2012 г.:

ТБО пресс-компактором, бункером 20 куб., компанией Компания 1 по Дополнительному соглашению № 3 к Договору на вывоз

твердых бытовых отходов XXX от xx.xx.2012 г.:

За июнь 2018 г. было вывезено следующее количество мусора:

Таблица 3

Наименование Объем Июнь

КГМ 8 м³ 8

ТБО (пресс-компактор) 20 м³ 5


17

d) Вывоз снега

В отчѐтный период вывоз снега не производился

e) Благоустройство и уход за цветниками и элементами озеленения.

В отчѐтный период выполнялись работы по обслуживанию зелѐных насаждений и газонов по Договору № XXX от 01.08.17 г. с

подрядной организацией ООО «Зефир в шоколаде».

За отчѐтный период были выполнены следующие работы:

локальный ремонт газонов с северной стороны Комплекса;

вертикутация газонов;

стрижка газонов;

внесение удобрений на газоны и под кустарники;

формирование, обрезка кустарников;

обрезка сухих ветвей у деревьев;

обрезание сухих веток у можжевельника;

пересадка сухих кустов можжевельника;

прополка и рыхление цветников;

рыхление приствольных кругов.

Внутренние работы:

(a) Комплексная уборка мест общего пользования, подземного паркинга и технических помещений, включая установку и

замену грязезащитных ковриков, химическую чистку ковровых покрытий.

Комплексная внутренняя уборка мест общего пользования (19 000 кв.м.) осуществляется специализированной клининговой компанией

ООО «France Clean» по Дополнительному соглашению № X к Договору на выполнение работ по уборке помещений и прилегающей

территории № X от xx.xx.2014 г.. Работы выполняются в соответствии с утвержденным регламентом (Приложение №1 к Договору на

выполнение работ по уборке помещений и прилегающей территории).


18

Установка и замена грязезащитных ковров осуществляется подрядной организацией ООО «Космические ковры» на основании Договора

№ XX от xx.xx.2018 г. Замена ковровых покрытий производилась по зимнему графику 2 раза в неделю в соответствии с Приложением

№1 к Договору.

(b) Оснащение сантехнических и иных помещений необходимым инвентарем, материалами, средствами бытовой химии.

По мере необходимости производится замена диспенсеров, ведер, ершиков в санузлах, приобретаются и регулярно пополняются

расходные материалы в санузлах и бытовых помещениях. Контролируется работа машинок для чистки обуви, регулярно заполняются

кремом диспенсеры.

(c) Мероприятия по дератизации мест общего пользования

Дератизация мест общего пользования проводится ГУП МГЦД «Дезинфекционная станция № X» по Дополнительному соглашению № 5

к Договору XXXX.

За отчетный период были проведены следующие встречи по вопросам, связанным с уборкой БП «Green House LX».

Таблица 4

Дата Компания-Подрядчик Содержание, результат мероприятия Присутствовали

Ежедневно ООО «France Clean»

Оперативное взаимодействие с бригадиром и менеджером

клининговой компании по вопросам уборки МОП и

территории.

Совместные обходы Бизнес-парка с целью проверки

качества уборки.

От Подрядчика:

ФИО

От УК: ФИО

Еженедельно ООО «France Clean» Встречи с руководством ООО «France Clean» по

вопросам уборки Бизнес-парка «Green House LX».

От Подрядчика: ФИО

От УК: ФИО


19

6. ОБЕСПЕЧЕНИЕ БЕЗОПАСНОСТИ

Охранные услуги в Бизнес-парке «Green House LX» оказывает подрядная организация ООО ЧОП «Стрелять буду» по Дополнительному

соглашению № X к Договору на оказание охранных услуг № XXXX. На наиболее важных участках Комплекса организованы посты охраны (9

круглосуточных 7 дней в неделю, 1 круглосуточный 5 дней в неделю, 12 двенадцатичасовых постов 5 дней в неделю), также в рабочие дни

присутствует Начальник службы охраны объекта.

От Управляющей компании организацию и контроль мероприятий по обеспечению безопасности в Бизнес-парке и контроль работы охранной

подрядной организации осуществляют Менеджер по безопасности ФИО и Управляющий комплексом ФИО.

Организацию работы парковки и контроль соблюдения правил пользования парковкой осуществляет Менеджер по парковке ФИО.

Обеспечение по постам:

Пост 1 – Старший объекта охраны (ненормированный рабочий день)

Пост 2 – Старший смены (24/7)

Пост 3 – Оператор технических средств наблюдения (24/7)

Пост 4 – КПП-1 (24/7)

Пост 5 – КПП-1 (12/5)

Пост 6 – КПП-2 (24/7)

Пост 7 – КПП-2 (12/5)

Пост 8 – Ресепшн здания «А» (24/7)

Пост 9 – Ресепшн здания «В» (24/7)

Пост 10 – Ресепшн здания «С» (24/7)

Пост 11 – Ресепшн здания «D» (24/7)

Пост 12 – Парковка здания «А» и «В» (12/5)

Пост 13 – Парковка здания «B» и «C» (12/5)

Пост 14 – Охранник-лифтер зданий «А», «В» (12/5)

Пост 15 – Охранник-лифтер зданий «С» (12/5)

Пост 16 – Охранник-лифтер зданий «D» (12/5)

Пост 17 – Паркинг здания «В» (12/5)

Пост 18 - Паркинг здания «С» (12/5)

Пост 19 – Паркинг здания «D» (12/5)

Пост 20 – Парковка южной стороны комплекса (12/5)


20

Пост 21 - Пеший патруль (24/7)

Пост 22 – Пеший патруль (24/5)

Пост 23 – Пеший патруль парковки перед зданиями «С» и «D» (12/5).

За отчетный период были проведены следующие мероприятия, связанные с обеспечением безопасности БП «Green House LX».

Таблица 5

Дата Компания-

Подрядчик Содержание, результат встречи Присутствовали

Ежедневно ООО ЧОП

«Стрелять буду»

Доклад начальника службы охраны о ситуации на

объекте, обсуждение текущих вопросов.

От УК: ФИО


Еженедельно ООО ЧОП


Проверки несения службы по охране Бизнес-парка

сотрудниками охраны в нерабочее время.

От УК: ФИО


Ежемесячно ООО ЧОП


Проведение встреч по вопросам работы ЧОП в

Бизнес-парке.

От УК: ФИО



21

(b) Обеспечение работы оборудования систем видеонаблюдение и контроля доступа.

Информацию касательно технического обслуживания охранных систем см. в разделе 4 (k).

Контроль ситуации на объекте с помощью охранных систем (системы видеонаблюдения, контроля доступа и охранной сигнализации)

осуществляется сотрудником охраны (оператором технических средств связи) в круглосуточном режиме.

Контроль работы противопожарных системам осуществляется в круглосуточном режиме сотрудниками диспетчерских (BMS).

7. СЛУЖБА ПРИЕМНОЙ

В зданиях Бизнес-парка организована работа приемной с 8:00 до 20:00 в рабочие дни (6 администраторов приемной с 9:00 до 18:00 и 2

дежурных администратора с 8:00 до 20:00). По субботам в Бизнес-парке присутствует один дежурный администратор (с 8:00 до 20:00).

Функциями приемной являются прием и регистрация посетителей, обработка заявок на доступ автомобилей, оперативное

взаимодействие с представителями Арендаторов.

В каждом здании в зоне приемной, а также у зоны Retail в Зданиях 1, 3, 5 размещены информационные табло с перечнем компаний-

арендаторов.

Перед каждым зданием также установлены навигационные табло с перечнем Арендаторов. По мере необходимости информация на

табло обновляется.

Для улучшения качества оказания услуг по приему заявок от Арендаторов на посетителей и автомобили используется электронная

система КЛАРИС.


22

8. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ГОРОДСКИМИ КОММУНАЛЬНЫМИ СЛУЖБАМИ. ПОТРЕБЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

За отчетный период была проведена следующая работа с городскими коммунальными службами:

Таблица 6

Название компании,

услуга Номер договора

Содержание/результат встречи, работы

Ответственный от

УК

ПАО «Мосэнергосбыт»

Продажа (поставка)

электрической энергии

(мощности).

Договор энергоснабжения № XXXX

Проводится ежедневный учет показаний

счетчиков системы электроснабжения

Бизнес-парка и ежемесячный учет

показаний счетчиков всех Арендаторов.

Ежемесячно составляется отчет в системе

АИИСКУЭ за потребленную

электроэнергию и предоставлялся в ПАО

«Мосэнергосбыт».

Ежемесячная сверка фактически

потребленных ресурсов с выставленными

счетами.

ФИО

ПАО «Московская

объединенная

энергетическая

компания» (МОЭК)

Продажа (подача)

тепловой энергии.

Договор энергоснабжения № XXXX

Ежедневный учет показаний счетчиков

тепловой энергии.

Составление и предоставление в ПАО

«МОЭК» ежемесячного отчета по

фактическому теплопотреблению.



счетами.

ФИО


23

АО «Мосводоканал»

Отпуск воды из систем

водоснабжения и прием

сточных вод в систему

канализации

Договор № XXX

Ежедневный учет показаний счетчиков

системы водоснабжения Комплекса и

ежемесячный учет показаний счетчиков

Арендаторов - крупных потребителей

воды.

Ежемесячное предоставление отчета в

АО «Мосводоканал» по

водопотреблению через Интернет с

использованием специальной программы

на сайт Управления «Мосводосбыт»

(адрес http://mosvodokanal.ru).



счетами.

ФИО

ГУП «Мосводосток»

Прием, транспортировка и

очистка сточных вод

Договор № XXX



счетами.

ФИО

Ежемесячное потребление коммунальных ресурсов приведено в таблице:

Таблица 7

Энергоресурсы Апрель Май Июнь

Электроэнергия, кВтч (с учетом

коэффициента потерь 2,5%) 1 446 200,00 1 508 000,00 1 493 200,00

Тепловая энергия, Гкал. 314,738 278,659 465,056

Водоснабжение, т. 5 777,00 6 185,00 5 675,00

Потребление электроэнергии, тепловой энергии, расход воды находятся в норме.


24

9. ПРИРОДООХРАННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

За отчетный период Управляющей компанией были проведены следующие мероприятия:

своевременная утилизация отходов: ежедневно осуществляется вывоз ТБО, по мере необходимости вывозится крупногабаритный

мусор;

поддержание прилегающей территории в надлежащем состоянии в постоянном режиме. Производится регулярная уборка тротуаров,

проезжей части, прилегающей территории, уход за зелеными насаждениями.

В течение отчетного периода проводилась плановая выездная проверка Комплекса сотрудниками Департамента природопользования и охраны

окружающей среды.

10. ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С АРЕНДАТОРАМИ

За прошедший период Управляющей компанией была проведена следующая работа, связанная с вопросами аренды и взаимодействия

с арендаторами:

Таблица 8

Дата Компания-Арендатор Содержание, результат встречи/работы Участники

Ежедневно Все Арендаторы Взаимодействие с представителями Арендаторов по

текущим вопросам. От УК: ФИО

Ежемесячно Все Арендаторы Снятие показаний электросчетчиков. От УК: ФИО

Ежемесячно

Крупные потребители

воды:

Арендатор 1,

Арендатор 2

Снятие показаний счетчиков расхода воды От УК: технические специалисты

Сентябрь Арендатор 3 Встреча по вопросу проведения ремонтных работ в

помещениях Арендатора.

От Арендатора: ФИО

От УК: ФИО


25

Результаты опроса об удовлетворенности Арендаторов

(по пятибалльной системе)

Таблица 9

Служба приема посетителей Балл

Оценка доброжелательности и вежливости администраторов

службы приема посетителей 4,87

Оценка процедуры регистрации посетителей и гостевых

автомобилей 4,27

Оценка скорости и качества выполнения заявок на

изготовление постоянных карт доступа 4,33

Оценка внешнего вида администраторов службы приема

посетителей 4,87

Служба охраны

Оценка эффективности работы системы контроля доступа в

здание 4,40


охраны 4,20

Оценка подготовки и проведения учебных эвакуаций 4,47

Оценка внешнего вида сотрудников охраны 4,40

Техническая служба

Оценка работы системы электроснабжения здания 4,80

Оценка работы системы отопления здания 4,53

Оценка работы системы вентиляции и кондиционирования

здания 4,40

Сентябрь Арендатор 4 По вопросу проведения работ по модернизации

системы АПС в помещениях арендатора.


От УК: ФИО

Сентябрь Арендатор 5 По вопросу проведения работ ремонту кухонь в

помещениях Арендатора.


От УК: ФИО


26

Оценка работы пассажирских лифтов здания 4,36

Оценка технического состояния мест общего пользования

здания 4,73

Оценка оперативности реагирования сотрудников технической

службы на обращения Арендаторов 4,93

Оценка профессионализма сотрудников технической службы 5,00


технической службы 4,87

Оценка внешнего вида сотрудников технической службы 4,73

Служба уборки

Оценка уборки мест общего пользования здания 4,40

Оценка чистоты содержания общественных туалетов 4,33

Оценка уборки прилегающей территории 4,67

Оценка качества мойки окон в здании 4,73

Оценка благоустройства прилегающей территории 5,00

Оценка внешнего вида сотрудников службы уборки 4,40

Транспортная служба

Оценка соблюдения графика движения автобусов 4,13

Оценка технического состояния и чистоты автобусов 4,40

Оценка вежливости водителей автобусов 4,07

Административно-управленческая служба


административно-управленческой службы 5,00

Оценка оперативности реагирования сотрудников

административно-управленческой службы на обращения

Арендаторов

5,00


административно-управленческой службы 5,00

Оценка возможности связи с Управляющим здания в случае

необходимости 5,00

Оценка оперативности снабжения необходимой информацией 5,00

Средний балл качества оказываемых услуг на Объект: 4,59


27

Дополнительные услуги.

УК по отдельным договорам оказывает дополнительные услуги по техническому обслуживанию инженерного оборудования, установленного в

помещениях следующих Арендаторов Бизнес-парка «Green House LX»:

1. Арендатор 1




Кроме того, Управляющая Компания оказывает разовые услуги по запросам Арендаторов. За отчетный период был выполнено 61 запрос от

Арендаторов, из них:

Таблица 10

№ п/п Вид работ Кол-во запросов

1 Общеремонтные и монтажные работы 10

2 Приобретение материалов 14

3 Работы на системах электроснабжения и освещения 4

4 Работы на системе вентиляции и кондиционирования 7

5 Работы на противопожарных системах 1

6 Работы на системах водоснабжения и канализации 0

7 Изготовление магнитных карт и электронных пропусков 4

8 Использование грузового лифта 6

9 Вывоз и утилизация отходов 2

10 Предоставление грязезащитных ковров 0

11 Проведение дезинсекции 0


28

12 Предоставление парковочных мест 2

11. ТРАНСПОРНЫЕ УСЛУГИ

Услуги по транспортировке Арендаторов и посетителей Бизнес-парка «Green House LX» осуществляет субподрядная организация

ООО «ГиперНаноБас» по Договору № XX от xx.xx.2010 г. в объеме действующих в настоящее время Дополнительных соглашений к

указанному Договору.

Ответственные за работу транспортной компании со стороны Управляющий компании – Управляющий комплексом ФИО и заместитель

управляющего ФИО.

Управляющая компания регулярно осуществляет мониторинг работы автобусов по следующим аспектам: соблюдение графика движения и

количества автобусов на маршруте, чистота и порядок в автобусах, работа систем отопления и кондиционирования в автобусах.

Транспортные услуги оказываются по следующим маршрутам:

1. «Адрес 1- Бизнес-парк – Адрес 1» в рабочие дни с 7:30 до 22:00 в соответствии с утвержденным расписанием.

07:30 –0 8:00 – 11 автобусов

08:00 – 12:00 – 23 автобуса

12:00 – 16:00 – 15 автобусов

16:00 – 20:00 – 22 автобуса

20.00 – 20.30 – 7 автобусов

20.30 – 22.00 – 5 автобусов

2. «Бизнес-парк – Адрес 2 – Бизнес-парк» в рабочие дни с 7:30 до 22:00 в соответствии с утвержденным расписанием.

07:30 – 08:00 – 1 автобус

08:00 – 20.00 – 2 автобуса

20.00 – 22.00 – 1 автобус

3. «Бизнес-парк – Адрес 3 – Бизнес-парк» в рабочие дни с 7:30 до 22:00 в соответствии с утвержденным расписанием.

07:30 – 08:00 – 1 автобус

08:00 – 20.00 – 2 автобуса

20.00 – 22.00 – 1 автобус


29

Транспортировка осуществляется автобусами Мерседес 2016 г.в., оснащенными кондиционерами. На каждом автобусе размещен обновленный

логотип Бизнес-парка.

За отчетный период были проведены следующие мероприятия по вопросам, связанным с работой транспортной компании

в БП «Green House LX»:

Таблица 11

Дата Компания-

Подрядчик

Содержание, результат встречи Присутствовали

Ежедневно ООО «ГиперНаноБас»

Оперативное взаимодействие по вопросам оказания услуг

транспортировки, по вопросам транспортной обстановки

на маршруте.

От УК: ФИО


Регулярно ООО «ГиперНаноБас» Проверка работы транспортной организации в рабочие и

нерабочие часы Бизнес-парка.

От УК: ФИО


12. АДМИНИСТРАТИВНАЯ РАБОТА

Сотрудниками Управляющей компании ежедневно осуществляется инспектирование Бизнес-парка «Green House LX» на предмет соответствия

требованиям, предъявляемым к зданиям класса «А». Ежемесячно оформляется «План устранения выявленных замечаний» и проводится работа

по его реализации.


30

13. ПРОИСШЕСТВИЯ, АВАРИЙНЫЕ И ЧРЕЗВЫЧАЙНЫЕ СИТУАЦИИ

За отчетный период произошли следующие происшествия, аварии и чрезвычайные ситуации:

Таблица 12

Здание 1:

Дата и время Место Суть происшествия Принятые меры

01.06.2018 Парковка, южная сторона Обнаружены провисшие тросы с табличками

парковочных мест

Составлен акт, сделаны

фото.

Устранено.

05.06.2018 Подземный паркинг, Здание 1 Локальное протекание дождевой воды


фото.

Устранено.

Здание 2:


01.06.2018 Лифтовой холл, 5 эт. Обнаружен сколотый угол плинтуса возле грузового

лифта


фото.

Устранено

12.06.2018 Лифтовой холл, 0 эт. Обнаружена протечка


фото.

Устранено.

19.06.2018 Северная сторона Здания 2 Отошла гранитная плитка с северной стороны здания


фото.

Устранено.

Здание 3:


28.06.2018 Подземный паркинг, Здание 3

Поврежден пожарный шкаф автомобилем Мерседес,

гос.номер XXX, принадлежащим сотруднику компании

«Дюпон».


фото.

Устранено.


31

29.06.2018 Переход между Зданиями 3 и

4 Обнаружено протекание воды


фото.

Устранено.

30.06.2018 Подземная парковка, Здание 3 Несанкционированное складирование мусора компанией

Арендатор 1.


фото.

Устранено.

Здание 4:


08.06.2018 Сан.узел в подземном

паркинге Поврежден смеситель


фото.

Устранено.

11.06.2018 Здание 4, -1 эт., западная

эвакуац.лестница

В связи с проведением ремонтных работ, обнаружено

повреждение стен, потолка, двери.

Составлен акт. Сделаны

фото.

Устранено

29.06.2018 Подземная парковка, место №

31, Здание 4

Обнаружены масляные пятна на парковочном месте №

31, оставленные автомобилем Тойота Лэнд Крузер

Прадо, принадлежащем сотруднику компании

Арендатор 1.


фотографии.

Устранено.

Здание 5:


08.06.2018 Сан.узел главного холла Поврежден смеситель


фото.

Устранено.

11.06.2018 Здание 5, 4 эт., восточная

эвакуац. лестница

В связи с проведением ремонтных работ, обнаружено

повреждение стен, потолка, двери.

Составлен акт. Сделаны

фото.

Устранено


32

Территория:


01.06.2018 Парковка, юг Обнаружены провисшие тросы с табличками

парковочных мест.


фото.

Устранено.

13.06.2018 Южная сторона, Здание 4

При проведении работ по замене мусорного контейнера

26 куб.м автомобилем КАМАЗ, гос.номер XXX,

принадлежащем компании «Хороший подрядчик», были

оставлены масляные подтеки на асфальтовом покрытии.


фото.

Устранено.

14. ВЫПОЛНЕННЫЕ РАБОТЫ ЗА ОТЧЕТНЫЙ ПЕРИОД

За отчетный период были выполнены все запланированные текущие периодические работы по обслуживанию Бизнес-парка «Green House LX»

в том числе:

1. Локальный ремонт газонов на территории.

2. Локальный ремонт системы полива.

15. НЕЗАВЕРШЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

По состоянию на 30 июня начаты, но не завершены следующие работы:

1. Работы по мойке остекления и фасадов зданий.

2. Работы по ремонту и замене потолков в тамбурах входных групп Зданий Комплекса.

По всем разделам этого отчета мы будем рады предоставить Вам более подробную информацию.

Исполнитель:

Управляющий Комплексом ФИО ____________

Documents

Orfeo Albini Отчет об управлении и ...Отчет об управлении и эксплуатации за июнь 2018 3 Содержание: 1. ВВЕДЕНИЕ