Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Wooncongres 2016: De nieuwe woningnood?
Op het zevende Wooncongres van het OTB en Platform31 sloeg de twijfel toe: zal het lukken om de bouwproduc-tie snel op een hoger tempo te brengen? Zowel tijdens het plenaire deel als in enkele middagsessies werden manmoedig oplossingen aangedragen die even later weer werden weggestreept.
Woonbeleid opnieuw ijken
Hervorm het woonbeleid en schaf eindelijk ook de hypo-theekrente af. Deze oproep doen Peter Boelhouwer en Karel Schiffer samen met de NVB in de aanloop naar de komende Tweede Kamerverkiezingen.
Drijvende woningen ontberen bijbehorende wetgeving
Woontrend of noodzaak vanwege klimaatveranderingen, vaak worden in stadsuitbreidingen ook drijvende wonin-gen gebouwd. Onvolledige wetgeving brengt deze ont-wikkeling echter in gevaar. Reden voor een wetsvoorstel.
OTB-cursussen, -congressen en -studiedagen
Nieuws
42016
pagina 2 pagina 3 pagina 4
pagina 8
pagina 7
Ambities energiebesparing in bestaande koopwoningen wor-den niet gehaald
Nederland gebruikt beleidsinstrumenten voor de be-staande woningvoorraad die in de praktijk nauwelijks effectief blijken. Als we onze klimaatdoelstellingen willen halen, moeten we betere instrumenten ontwikkelen, stelt OTB-promovenda Lorraine Murphy.
pagina 5
OTB & OmgevingKwartaaluitgave van OTB - Onderzoek voorde gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde
pagina 6
Gelderland en woningcorpora-ties zetten in op voortzetting verduurzaming van woningen
Overheden kunnen het beste corporaties stimuleren om woningen ingrijpend te verduurzamen in plaats van in te steken op het verduurzamen van zoveel mogelijk wonin-gen. Een subsidie heeft meer kans van slagen in de huur-sector als deze aansluit op bestaande werkprocessen.
OTB lanceert digitale nieuwsbrief
Naast het kwartaalblad OTB & Omgeving heeft het OTB nu ook vier
keer per jaar een digitale nieuwsbrief. Interesse?
Meld u aan via [email protected].
V olgens berekeningen van het Planbu-
reau voor de Leefomgeving moeten tot
2040 ongeveer een miljoen woningen
gebouwd worden, maar gaat dat luk-
ken? TU Delft-hoogleraar Housing Sys-
tems Peter Boelhouwer is bang van niet. “De bouwpro-
ductie is nog steeds erg laag. De afgelopen paar jaar
zijn jaarlijks minder dan 50.000 woningen opgeleverd,
maar dat moet structureel richting de 80.000. Ook het
aantal afgegeven bouwvergunningen stemt somber:
dat is het afgelopen jaar gedaald en komt vermoede-
lijk uit op ongeveer 45.000.”
En waar moeten de nieuwe woningen gebouwd worden?
Volgen we het principe van de Ladder voor duurzame ver-
stedelijking dan moeten eerst de nog beschikbare locaties in
de steden worden bebouwd, inclusief leegstaande gebou-
wen. Pas daarna zou ook aan de randen van de steden
gebouwd mogen worden. “Onzin”, spreekt Friso de Zeeuw,
TU Delft-hoogleraar Gebiedsontwikkeling op het congres
tegen. “Gas erop! Herbestemming van gebouwen en gebie-
den dekt hooguit de helft van de woningproductie. Vergroot
dus de planologische capaciteit.” Lector Vastgoed bij Fontys
Hogescholen Cees-Jan Pen vindt juist dat de transforma-
tiecapaciteit vaak wordt gebagatelliseerd. “Niet alleen
kantoorgebouwen, maar ook bijvoorbeeld schoolgebouwen
en verzorgingsflats kunnen tot woningen worden ver-
bouwd. Maak er kleine appartementen in.” Het is de vraag
of daarmee de koopkrachtige kopers voldoende tegemoet
worden gekomen, want als die niet willen verhuizen komt de
doorstroming alsnog niet op gang, is de reactie uit de zaal.
Ook de voorzitter van de directieraad van Ymere, Karin
Laglas, concludeert dat je niet iedereen kunt bedienen,
ook al bezit je nog zoveel woningen. “Corporaties kunnen
aan het vraagstuk bijdragen door prioriteiten af te wegen:
optimaliseer eerst je voorraad, transformeer dan naar
betaalbare woningen en vul je voorraad aan met nieuwbouw
van kleine woningen met lage huren.” Trias domi, noemt
zij dat. We willen daarbij wel flexibiliteit kunnen toepassen
in de vorm van tijdelijke contracten, inkomensafhankelijke
huurprijzen en andere woningtoewijzingssystemen.”
Themasessie: Nieuwe woningnood te lijf via grond-beleidRecent is het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)
gewijzigd. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet in
2019 zal ook het grondbeleidsinstrumentarium daar onder-
deel van uit gaan maken. Herman de Wolff (OTB) en Rogier
Titulaer (gemeente Amersfoort) verkenden wat de mogelijke
gevolgen zijn voor het grondbeleid van gemeenten en welke
gevolgen dit heeft voor de woningproductie.
Gemeenten die vooruitlopend op een actieve grondexploita-
tie tot aankoop overgaan, kunnen deze gronden niet meer
tegen de koopprijs in de boeken zetten, maar moeten deze
afwaarderen tot de huidige gebruikswaarde. Praktisch kan
dat betekenen dat gemeenten terughoudender zullen wor-
den met vroegtijdige verwerving. Het risico is dan dat ge-
meenten minder controle hebben over het bouwprogramma.
Het voorkeursrecht blijft bestaan, maar toepassing van
dit instrument zal bewerkelijker worden en het instrument
minder effectief maken. Het instrumentarium voor kosten-
verhaal en verevening bij particuliere grondexploitatie gaat
flink op de schop. Zo wordt de mogelijkheid geschrapt om
voorafgaand aan een plan afspraken te maken over bijvoor-
beeld vereveningsbijdragen.
In de nieuwe wet zal het belang van de grondeigenaar soms
sterker worden gewogen dan in de bestaande wetgeving.
Het gevolg is dat gemeenten in een actievere rol worden
gedwongen. Dat lijkt weer niet goed aan te sluiten op de
wens van het Rijk dat gemeenten wat minder actief zijn op
de grondmarkt.
Themasessie: Kansen in de koopsectorEr worden te weinig nieuwe koopwoningen opgeleverd.
Wat te doen om de verhuisstroom toch op gang te krijgen?
“Niet door alleen koopwoningen te bouwen”, antwoorden
de deelnemers van de sessie van Hans-Hugo Smit (BPD) en
Gerco van den Berg (NVM). “Er zijn vooral huurwoningen in
het middensegment nodig.” Gemeenten verkopen hun grond
in de huidige omstandigheden echter liever tegen een hoge
prijs, wat de bouw van huurwoningen bemoeilijkt. Beleggers
en ontwikkelaars werken evenmin van harte aan mee aan
woningen met een redelijke huur. Dat leidt tot een situatie
waarin straks in de steden alleen huishoudens met hoge
inkomens en huishoudens met lage inkomens wonen. De
middeninkomens zullen alleen buiten de steden een woning
kunnen vinden. “De bouw van betaalbare huurwoningen zal
waarschijnlijk alleen lukken als er rijkssubsidie aan te pas
komt”, denkt de zaal. “Gemeenten waar door beleggers wel
in dit woningsegment gebouwd wordt, moeten verkoop op
termijn van deze huurwoningen via gronduitgifteafspraken
zien tegen te houden. Dat kan alleen lukken als gemeenten
nog grond uit te geven hebben.”
Op het zevende Wooncongres van het OTB en Platform31 sloeg de twijfel toe: zal het lukken om de bouwproductie snel op een hoger tempo te brengen? Zowel tijdens het plenaire deel als in enkele middagsessies werden manmoedig oplos-singen aangedragen die even later weer werden weggestreept.
Informatie
2
Een verslag en presentaties van dit congres zijn te vinden
op http://www.otb.bk.tudelft.nl. Klik op studeren, dan op
cursussen, studiedagen en congressen en vervolgens op
presentaties OTB-studiedagen.
Wooncongres 2016: De nieuwe woningnood?
Aantallen bouwvergunningen en opleve-ringen moeten structureel omhoog
OTB
& O
mge
ving
dec
embe
r 20
16
Een van de middagsessies van het Wooncongres.
Hervorm het woonbeleid en schaf ein-delijk ook de hypotheekrente af. Deze oproep doen Peter Boelhouwer en Karel Schiffer samen met de NVB in de aanloop naar de komende Tweede Kamerverkie-zingen.
Informatie
A nticyclisch, integraal, eigendomsneutraal
en afgestemd op zorg- en woonuitgaven
van huishoudens in de pensioenjaren. Dit
zijn enkele eigenschappen van een nieuw
woonbeleid dat door een volgend kabinet
na de Tweede Kamerverkiezingen van 2017 uitgevoerd zou
moeten worden. Met een serie voorstellen in een recent
verschenen essay geven Peter Boelhouwer (hoogleraar
Housing Systems) en Karel Schiffer (zelfstandig adviseur) dat
beleid vorm. Zij stellen daarnaast dat het Rijk het woon-
beleid opnieuw moeten ijken als een van de pijlers van de
verzorgingsstaat.
Meerdere knelpuntenRedenen voor een hervorming van het woonbeleid zijn een
flink aantal knelpunten die een structureel karakter dreigen
te krijgen. Zo is het beleid in de sociale huursector in
toenemende mate gericht op het huisvesten van de laagste
inkomensgroepen. In de praktijk betekent dit dat veel
huishoudens met middeninkomens zijn aangewezen op de
private huurmarkt of een woning moeten kopen. Hun inko-
men is echter vaak ontoereikend om op basis van de strenge
Meer huurwoningen nodig in het middeldure segment
Naar een hervorming van de woningmarkt. Niets doen is geen optie!, Peter Boelhouwer en Karel Schiffer,
TU Delft, 2016. Het essay is geschreven in opdracht van
NVB Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers.
Zie www.otb.bk.tudelft.nl.
Contactpersoon: Peter Boelhouwer ([email protected])
Structurele problemen op de woningmarkt vragen om anticyclische aanpak
toetsingskader deel uitmaken. Loan-to-income- en loan-to-
value-normen die hypotheken strak koppelen aan inkomen
en waarde van de woning zijn uiterst geschikte sturings-
instrumenten in een anticyclisch woonbeleid. Boelhouwer
en Schiffer lieten dat al weten in twee essays uit 2015. Ten
aanzien van de LTV-normen stellen zij voor om leningen
met een Nationale Hypotheek Garantie weer de volledige
financiering (106%) toe te kennen. Tevens pleiten zij voor
het wegnemen van de verschillen in de Nibud-methodiek
voor het berekenen van de maximale woonuitgaven van
huurders en kopers.
Daarnaast pleiten zij voor een differentiatie van de nu uni-
forme inkomensnormen in zowel de huursector als de koop-
sector, omdat de huidige normen geen recht meer doen aan
de uiteenlopende woonbudgetten en woonbehoeften van
huishoudens. Vooral binnen de doelgroepen van de sociale
huursector zijn meerdere inkomensgrenzen gewenst.
De huidige historisch lage hypotheekrente, waardoor het
verschil tussen bruto en netto woonlasten zo laag is dat de
betekenis van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe kopers
steeds kleiner wordt, creëert bij uitstek het moment om
de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Huidige eigenaar-
bewoners zouden dat versneld kunnen doen, bijvoorbeeld
in tien jaar; nieuwe kopers kunnen dan via een bouwspaar-
regeling worden ondersteund.
Bouwproductie ondersteunenLos van een nieuw woonbeleid zal de bouw van huur- en
koopwoningen fors moeten toenemen. Om bouwlocaties
te ontwikkelen zou het Rijk een deel van de noodzakelijke
voorinvesteringen voor zijn rekening moeten nemen, een
aanpak vergelijkbaar met het Investeringsbudget Stedelijke
Vernieuwing uit de periode 2010-2014.
De verhuurderheffing die woningcorporaties momenteel
betalen, zou omgezet kunnen worden in een investerings-
budget. Daarmee zouden zij weer huurwoningen in het
middeldure segment moeten kunnen bouwen.
3
inkomensnormen uit de Gedragscode Hypothecaire Finan-
ciering (GHF) een koopwoning aan te schaffen. Soms komen
huishoudens niet in aanmerking voor een hypothecaire
lening met woonlasten die men wel wordt geacht te kunnen
betalen in de particuliere huursector. Als gevolg hiervan heb-
ben vele huishoudens de kans op een voor hen betaalbare
koopwoning ten onrechte gemist, stellen de auteurs van het
essay. De druk op de huursector is hierdoor toegenomen.
Het gevoerde beleid heeft dus contraproductief gewerkt.
De afgelopen jaren zijn met name in de sociale huursector
door de forse huurverhogingen en de daling van de koop-
kracht de woonuitgaven sterk opgelopen. Daardoor zullen
in de praktijk veel huishoudens met een minimuminkomen
onder het bestaansminimum zakken.
Het grootste probleem is het sterk cyclische optreden van de
overheid, waardoor het herstel van de woningmarkt langer
op zich laat wachten. Zo zijn, in tegenstelling tot de meeste
andere West-Europese landen, de koopprijzen en de wo-
ningverkopen in Nederland vanaf 2011 tot eind 2013 sterk
gedaald. Pas na medio 2013 vond een gematigd herstel van
de koopprijzen en een sterk herstel van de woningverkopen
plaats. De oorzaken van deze golvende koopprijsontwik-
keling zijn strengere eisen aan hypotheekverstrekking, de
introductie van de GHF en de aanscherping van de maximale
woonlasten. Zo zagen tweeverdieners met een modaal
inkomen hun maximale leencapaciteit met bijna een derde
teruglopen.
Hervormingen nodigZodra de hypotheekrente weer toeneemt en de betaal-
baarheid van koopwoningen afneemt onstaat opnieuw de
dreiging van een stagnatie. Dit is volgens Boelhouwer en
Schiffer te voorkomen met anticyclisch beleid, waarvan
zowel tijdelijke als structurele maatregelen samen met een
Ondanks de grote vraag zijn koopwoningen in de steden voor velen onbetaalbaar geworden.
Woonbeleid opnieuw ijken
W oonboten en woonarken zijn in
ons land een vertrouwd gezicht.
Traditioneel was dit een wereld van
vrijbuiters en non-conformisten.
Het ‘waterwonen’ is sinds het begin
van deze eeuw echter uitgebreid met een duurder en
luxer segment door de ontwikkeling van de watervilla. In
veel uitbreidingswijken zijn hiervan voorbeelden te vin-
den. Tekort aan bouwgrond in de steden, veranderingen
in woonvoorkeuren en nieuwe bouwtechnische mogelijk-
heden hebben de behoefte aan het bouwen op water ver-
groot. Ook zijn er al ontwerpen voor drijvende eilanden
getekend, samengesteld uit gekoppelde eenheden tot
een omvang van wel vijf hectare met huizen en complete
drijvende straten. Inmiddels is ook een bescheiden begin
gemaakt met drijvende kassen, boerderijen, zonnecellen
en windturbines.
Juridische hoofdbrekensDrijvende gebouwen kunnen een oplossing bieden voor
vraagstukken rondom waterbeheer, actueel geworden door
klimaatveranderingen en de zeespiegelstijging. Juridisch
is er echter een wereld van verschil tussen bouwen op het
water en bouwen op het land, reden waarom veel van deze
ontwerpen sneuvelen door onzekerheden. Zo kwam begin
2016 in het nieuws dat een grote bank besloot te stoppen
met het financieren van woonboothypotheken omdat het
product ‘te complex en specialistisch’ zou zijn, veroorzaakt
door het enkele feit dat niet de bodem maar de watermas-
sa het fundament vormt voor drijvende opstallen.
Een drijvende opstal, of dat nu een klassieke woonark
is of een drijvend straat, is volgens rechtspraak van de
Hoge Raad een ‘schip’ en daarmee een roerende zaak.
Het feit dat de drijvende opstal ergens permanent ligt of
aangesloten is op riool en nutsleidingen, maakt dat niet
anders. “Regelgeving voor schepen is in feite geschreven
voor commerciële scheepvaart, niet voor de bescherming
van woonrechten van bewoners”, aldus Hendrik Ploeger,
onderzoeker bij het OTB. Hij houdt zich al twintig jaar
bezig met de juridische aspecten van drijvend bouwen. “De
regelgeving sluit niet meer aan op de actuele behoeften”,
is ook zijn constatering. “Zo is splitsing in appartements-
rechten van drijvende opstallen niet mogelijk en is de
huurbescherming niet van toepassing. Hoe een drijvende
straat met diverse huizen verkaveld moet worden levert
juridische hoofdbrekens op. Typisch genoeg worden in het
bestuursrecht drijvende constructies wél als bouwwerken
beschouwd, en zijn bij nieuwbouw de btw-regels voor on-
roerende zaken in de regel ook op drijvende opstallen zoals
een watervilla of een drijvende kas van toepassing, mits
deze niet bestemd zijn om rond te varen. Het is de hoogste
tijd om funderen op land en funderen op water op gelijke
wijze te behandelen.”
Concept wetsvoorstelPloeger heeft samen met een mede-jurist een wetsvoor-
stel geschreven dat een einde aan deze ongelijkheid moet
maken. Daarin stellen zij dat drijvende platformen juridisch
volledig gelijk gesteld moeten worden aan grond. “Een
voordeel is dan dat er geen nieuwe rechtsvormen nodig
zijn. Wij pleiten voor een categorie registergoederen met
een regeling die zoveel mogelijk aansluit bij de categorie
voor opstallen op de vaste wal. Een drijvend platform dat
ingeschreven wordt in het Kadaster, is dan zo veel mogelijk
gelijkgesteld aan eigendom van grond zodat bestaande
rechten als hypotheek, opstal, erfpacht, vruchtgebruik en
erfdienstbaarheid ook op drijvende platforms van kracht
zijn.”
Op een drijvend platform kunnen zich meerdere woningen,
bedrijfsruimtes of andere bouwwerken bevinden. Verkave-
ling daarvan in losse eigendommen is volgens het voorstel
echter niet mogelijk, gelet op onderhoud van het gemeen-
schappelijk platform. Splitsing in appartementsrechten
biedt volgens Ploeger een prima oplossing. Door drijvende
opstallen te definiëren als zaken die ‘al dan niet permanent
drijven op het water binnen een ligplaats’, vallen hier ook
bijvoorbeeld met de zon meedraaiende platforms onder.
Het recht op de ligplaats vormt samen met de drijvende
opstal het in het Kadaster ingeschreven drijvend register-
goed. Door de bestemming in een notariële akte vast te
leggen wordt de opstal niet als schip gezien.
Woontrend of noodzaak vanwege klimaat-veranderingen, vaak worden in0 stadsuitbreidingen ook drijvende wo-ningen gebouwd. Onvolledige wetgeving brengt deze ontwikkeling echter in ge-vaar. Reden voor een wetsvoorstel.
4
OTB
& O
mge
ving
dec
embe
r 20
16
Drijvende platformen juridisch volledig gelijkstellen aan grond
Drijvende woningen in de Houtense wijk Rietplas. FOTO: Nationale Beeldbank/Anton Havelaar.
Drijvende woningen ontberen bijbehorende wetgeving
Aanpassingsvoorstel Burgerlijk Wetboek voor drijvende opstallen gepresenteerd
Informatie
Hendrik Ploeger en Arie Mes, Drijvende opstallen, in KBN Preadviezen 2016. Boek 5 BW van de toekomst. Over vernieuwingen in het zakenrecht, ISBN 978-9-
01239-734-6, Den Haag (Sdu Uitgevers), 2016.
Contactpersoon: Hendrik Ploeger ([email protected])
5
Nederland gebruikt beleidsinstrumenten voor de bestaande woningvoorraad die in de praktijk nauwelijks effectief blijken. Als we onze klimaatdoelstellingen willen halen, moeten we betere instrumenten ontwikkelen, stelt OTB-promovenda Lor-raine Murphy.
Beleidsinstrumenten schieten tekort
Ambities energiebesparing in bestaande koopwonin-gen worden niet gehaald
Literatuur
Policy Instruments to Improve Energy Performance of Existing Owner Occupied Dwellings. Understan-ding and Insight, Lorraine Murphy, 238 pag., A+BE 17,
uitgave van TU Delft, 2016, http://abe.tudelft.nl.
Contactpersoon: Frits Meijer ([email protected])
huishoudens blijken weliswaar lagere energielasten het
motief voor energiebesparende ingrepen in hun woning,
maar zij houden niet bij of ze na de verbouwing daadwer-
kelijk minder uitgeven aan energie. Het is voor hen ook niet
makkelijk om dat inzichtelijk te krijgen. Het onderzoek laat
dan ook een pijnlijke kloof zien tussen de hoge ambities van
het klimaatbeleid en de tegenvallende praktijk. Murphy pleit
daarom voor verduurzamingsmaatregelen gebaseerd op een
beter begrip van motieven van huiseigenaren. “De nadruk
ligt nu te veel op terugverdientijd, maar huiseigenaren zijn
veel genuanceerder in hun investeringsbeslissingen dan
verwacht.”
Energielabel geen katalysatorVoor haar proefschrift hield Murphy ook alle beleidsinstru-
menten tegen het licht die in 2011 en 2012 in Nederland
werden gebruikt om de energieprestatie van bestaande
koopwoningen te verbeteren. In grote lijnen zijn die van-
daag nog in werking in dezelfde of licht gewijzigde vorm.
De invoering van het Energielabel is een voorbeeld van
een maatregel die doelstellingen per individuele woning
helder moet maken. “Het werd in de EU-landen met hoge
verwachtingen geïntroduceerd en leek het ideale instru-
ment voor verbetering van de bestaande woningvoorraad,
maar in de praktijk heeft het tot nu toe bar weinig direct
effect gehad, zeker in de onderzochte periode niet, toen
een systeem van handhaving ontbrak.” Veel bewoners zien
de waarde van energie-efficiëntie in, maar om uiteenlo-
pende redenen handelen ze daar vaak niet naar. Zo vinden
veel huiseigenaren dat hun woning al energie-efficiënt is,
of zien ze niet voldoende noodzaak om energiebesparende
maatregelen te nemen. Maatregelen die ze wel nemen zijn
vaak niet aanbevolen. Het energielabel blijkt ook nauwe-
N ederland wil in 2020 20 procent minder
broeikasgassen uitstoten en 14 procent
meer hernieuwbare energie gebruiken.
In 2030 moet de gehele woningvoor-
raad gemiddeld op label A-niveau zijn
gebracht. Aan die ambities moet verduurzaming van de
bestaande woningvoorraad een flinke bijdrage leveren.
“Een aantal jaren geleden is een rijke schakering aan
instrumenten ontwikkeld om huishoudens energie te
laten besparen, maar er is opmerkelijk weinig informa-
tie bekend over het resultaat dat met die instrumenten
is behaald. Het achterhalen van dat resultaat was de
motivatie voor mijn onderzoek”, vertelt OTB-promovenda
Lorraine Murphy. Zij verdedigde in november met succes
haar onderzoek.
Pijnlijke kloof tussen ambities en praktijk Murphy organiseerde onder ruim vijfduizend particuliere
huiseigenaren een online-enquête over hun energiebespa-
rende ingrepen. Daaruit blijkt dat maatwerkadviezen die
eigenaar-bewoners krijgen zelden effectief zijn. Slechts 30
procent van de betrokkenen doet er iets mee. Voor veel
lijks van invloed op de aankoopbeslissing van een woning.
Slechts 10 procent geeft aan dat dit een rol heeft gespeeld
en het label stimuleerde slechts een op de vijf ondervraag-
den om energiebesparende maatregelen te nemen na de
aankoop.
Wat huiseigenaren doen met de informatie die ze ontvangen
vereist volgens Murphy nader onderzoek.
Permanente en verfijndere instrumenten“Wat opviel bij de meeste van de onderzochte voorlichtings-
campagnes, subsidies, energiebelastingen en energielenin-
gen is dat de overheid ervan uitgaat dat ze effectief zullen
zijn. Veel instrumenten bevatten echter aannames over de
doelgroep die nooit formeel zijn bewezen of ontkracht.”
Een positieve uitzondering is de subsidie ‘Meer met Minder’.
Bij 57 procent van de respondenten van de enquête leidde
deze op prestaties gebaseerde subsidie tot daadwerkelijke
investeringen in de energiehuishouding van hun woning.
“Door instrumenten te combineren voor een helder doel,
zoals bij de Meer met Minder-subsidie het geval is, zijn veel
betere resultaten te behalen dan afzonderlijke instrumenten
met elk een eigen doel.”
De promovenda pleit voor minder ‘hapsnap’ subsidieregelin-
gen. In plaats van financiële ondersteuning die na korte tijd
weer verdwijnt, moeten er permanente instrumenten komen
voor verbetering van de energie-efficiëntie van particuliere
woningen. Ook mogen stimuleringsinstrumenten slimmer
en verfijnder worden en meer gericht op het daadwerkelijk
energieverbruik: een goed energielabel mag geen vrijbrief
zijn voor het alsnog verkwisten van energie.
Promovenda Lorraine Murphy: “Aan-names over de doelgroep nooit formeel
bewezen of ontkracht”
D e Provincie Gelderland heeft in de
jaren 2014 en 2015 in het kader van
haar Robuuste Investeringsimpuls (RII)
om de Gelderse economie een extra
steun in de rug te geven € 70 miljoen
subsidie beschikbaar gesteld voor de verduurzaming
van corporatiewoningen. Voorwaarde voor deze subsidie
was dat de renovaties zouden resulteren in een verbe-
tering van de energielabels van de woningen met ten
minste twee labelstappen. Het doel was hiermee 10.000
woningen energiezuinig te renoveren. De provincie wilde
met deze impuls corporaties stimuleren om te blijven
investeren in verduurzaming van de woningvoorraad. Ook
is afgesproken dat de Gelderse corporaties 150 leerwerk-
plaatsen zouden realiseren.
OTB-onderzoekers Nico Nieboer en Faidra Filippidou evalu-
eerden op verzoek van de provincie de effecten van deze
RII-subsidie op de energieprestatie van Gelderse corpo-
ratiewoningen. Zij analyseerden de SHAERE-monitor (met
energiegegevens van de meeste Nederlandse corporatie-
woningen) en interviewden 15 Gelderse woningcorporaties.
Nieboer: “Met de RII-subsidie zijn 11.238 woningen verduur-
zaamd en gemiddeld 3,36 labelstappen verbeterd. Ook zijn
er 190 leerwerkplaatsen gerealiseerd. De subsidie heeft
daarmee haar doelen ruimschoots behaald.”
Stijgende investeringenOok is nagegaan of de Gelderse corporaties meer heb-
ben geïnvesteerd in energetische maatregelen, niet alleen
tijdens, maar ook na de subsidieperiode. Op dat punt levert
het onderzoek deels tegenstrijdige uitkomsten op. Het aan-
tal energetische maatregelen per corporatiewoning neemt
in 2014 af, maar dat is in heel Nederland het geval en lijkt
samen te hangen met landelijke ontwikkelingen. Het aantal
maatregelen per corporatiewoning is in Gelderland in 2015
echter weer terug op het oude niveau. In euro’s uitgedrukt
is er een opleving van de investeringen in de subsidieperi-
ode 2014-2015, met naar het er nu naar uitziet, een blijvend
effect voor de periode daarna. Nieboer: “Na de subsidieperi-
ode is het investeringsniveau hoger dan ervóór, al is er een
onzekere factor: het staat altijd nog te bezien of de begrote
bedragen voor de jaren 2016-2018 daadwerkelijk worden
uitgegeven.”
Aansluiten bij werkprocessenEnergie-investeringen maken meestal deel uit van een
verduurzamingsbeleid van woningcorporaties, waarbij
een plantermijn van 10-15 jaar geen uitzondering is. De
meeste corporaties streven naar gemiddeld label B voor
hun woningbezit, te behalen in 2020. Hiermee houden ze
het streefniveau en ook de streefdatum in het landelijk,
in 2012 gesloten Convenant Energiebesparing Huursec-
tor aan. Corporaties willen hun bezit verduurzamen en
een bijdrage zoals de RII-subsidie sluit daarbij aan. De
energetische maatregelen worden doorgaans uitgevoerd
tijdens renovatie/groot onderhoud of planmatig onderhoud.
Nieboer licht toe: “Dit is de meest efficiënte manier van
werken omdat werknemers maar één keer hoeven worden
ingezet. Deze ruim 11.000 woningen waren simpelweg aan
de beurt.” De uitgaven kunnen van jaar tot jaar op basis
van de planningen sterk verschillen: als een groot complex
aan de beurt is of als er veel moet gebeuren, zijn de kos-
ten hoger dan bij kleinere complexen of als complexen er
relatief goed voor staan.
Negen van de vijftien geïnterviewde woningcorporaties
hebben hun woningen ingrijpender verduurzaamd dan
zonder RII-subsidie het geval geweest zou zijn. Het blijkt
moeilijk aan te geven voor welke ingrepen gekozen zou zijn
als deze subsidie niet beschikbaar geweest was, omdat het
bedrag zonder subsidie niet meer ter zake doet: planners
gaan uit van het nieuwe, aangevulde budget, niet meer
van het oude bedrag.
Rol van de overheidOmdat corporaties geneigd zijn hun energie-investeringen
aan te sluiten op investeringsmomenten die ze toch al
gepland hebben, verkleint dit het succes van een inzet van
de overheid op het verduurzamen van méér woningen.
Corporaties moeten dan te veel in hun planning schuiven.
Dat de bereidheid daartoe klein is, heeft niet altijd met de
financiering te maken maar ook met personele capaciteit en
het verkrijgen van de benodigde goedkeuringen. Overheden
kunnen beter inzetten op een aanhoudende en op de lange
termijn gerichte ondersteuning van corporaties. Ze kunnen
zich het beste richten op meer ingrijpende verduurzaming
van de woningen die toch al voor verbetering in aanmer-
king komen en die corporaties op het A-label willen krijgen.
Dit draagt bij aan het ultieme doel, een energieneutrale
woningvoorraad.
Overheden kunnen het beste corporaties stimuleren om woningen ingrijpend te verduurzamen in plaats van in te steken op het verduurzamen van zoveel mogelijk woningen. Een subsidie heeft meer kans van slagen in de huursector als deze aan-sluit op bestaande werkprocessen.
Gelderland en woning-corporaties zetten in op voortzetting verduurza-ming van woningen
6
Subsidie heeft doelen ruimschoots behaald
OTB
& O
mge
ving
dec
embe
r 20
16
Subsidie geeft korte maar krachtige impuls aan bouwsector
Dankzij subsidie van de provincie zijn ruim 11.000 corporatiewoningen in Gelderland ingrijpender verbeterd dan zonder.
Voortzetting van de verduurzaming van Gelderse corporatiewoningen, N.E.T. Nieboer en F. Filippidou
Contactpersoon: Nico Nieboer ([email protected])
Informatie
Cursus Trends in de woonruimteverdeling23/24 januari 2017, Zeist
Er zijn in de afgelopen jaren beleidsmaatregelen genomen die de huurwoningmarkt structureel wijzigen, zoals de verhuurdersheffing, de inkomensafhankelijke huurver-hoging en de huursombenadering. Gelijktijdig zijn door de instroom van asielzoekers de huisvestingsopgave voor statushouders en de druk op de huurwoningmarkt toegenomen. Dit leidt tot discussie over wachttijden en verdringing. Woonruimteverdeling staat daarmee weer in het middelpunt van de belangstelling.Door de toegenomen druk op de woningmarkt blijft de efficiency bij woningtoewijzing van groot belang. Dit gaat gepaard met de wens meer maatwerk te kunnen leveren. Maatwerk maakt het ook mogelijk bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten of complexen. In deze tweedaagse cursus doet u kennis op van de laatste ontwikkelingen op het gebied van woonruimtever-deling. Verder is er aan de hand van praktijkpresentaties ruime aandacht voor discussie over en reflectie op uw eigen werksituatie.
Ik wil graag meer informatie over:� 2-daagse cursus Trends in de woonruimteverdeling, 23/24 januari 2017� 4-daagse cursus Duurzaam beheer, renovatie en onderhoud van woningen, 11/12 april en 16/17 mei 2017� 4-daagse cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen, 19/20 april en 31 mei/ 1 juni 2017� 2-daagse Masterclass Trends in het wonen voor toezichthouders en bestuurders van woningcorporaties, 17 mei en 14 juni 2017
� Ik wil graag op de postverzendlijst komen van OTB & Omgeving� Ik wil standaard per post op de hoogte worden gehouden van alle OTB-cursussen en -studiedagen� Ik wil standaard per e-mail op de hoogte worden gehouden van alle OTB-cursussen en -studiedagen� Ik wil standaard op de hoogte worden gehouden van alle OTB-boeken (alleen mogelijk per e-mail)
OTB-cursussen, -congressen en -studiedagen 2017
U kunt dit strookje sturen aan:
OTB – Onderzoek voor de gebouwde omgevingFaculteit Bouwkunde, TU Delftt.a.v. Angélique DersjantPostbus 50432600 GA Delft
Naam :Instelling :
Afdeling/dienst :Soort instelling/organisatie :
Adres :Postcode/plaats :
E-mail :
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
Cursus Duurzaam beheer, renovatie en onderhoud van woningen 11/12 april en 16/17 mei 2017, Doorn
Het doel van deze cursus is om kennis op te doen over een breed scala van onderwerpen om samen met huurders en gemeenten de duurzaamheidsopga-ve vorm te geven. Er is gekozen voor een beleidsmatige insteek, dus niet direct gericht op de uitvoeringspraktijk. Thema’s die aan de orde komen zijn onder meer het overheidsbeleid, het assetmanagement van de corporatie,
strategische keuzes voor diep en minder diep renoveren, de wegen naar gasloos en all-electric wonen, participatie van bewoners, bewonersgedrag en energiegebruik en de inzet van energiecoaches, financiering van duurzame maatregelen en betaalbaarheid, duurzaam en circulair materiaalgebruik, en gezond en comfortabel wonen.
Cursus Nieuwe wegen in technisch beheer van woningen19/20 april en 31 mei/1 juni 2017, Doorn
Professioneel technisch beheer van woningen betekent sturen op prestaties, risico’s, kosten en levensduur van het vastgoed en de daarmee samenhangende verbeter- en onderhoudsprocessen. Dit kan door een goed onderbouwd technisch beleid op basis van objectieve gegevens, trans-parante besluitvorming, een duidelijke visie en strategische uitgangpunten.Het belang van goed technisch beheer zal duidelijk zijn: er is zeer veel geld mee gemoeid, bewoners zijn er direct bij betrokken en veel medewerkers van de woningcorporaties en daarbuiten hebben ermee te maken. De praktijk leert echter dat het niet eenvoudig is om het technisch beheer goed te organiseren. U doet in deze cursus kennis op over nieuwe ontwikkelin-gen in het technisch beheer en u krijgt handvatten om het technisch beheer anders en beter vorm te geven. Gekozen is voor een beleidsmatige insteek, dus niet direct gericht op de uitvoeringspraktijk. Thema’s zijn onder meer het uitbesteden van het niet-planmatig onderhoud, duurzame
7
renovatieconcepten en onderhoud, energie en duurzaam-heid, onderhoud op bouwdeelniveau, klantgestuurd onder-houd, inkoop- en aanbestedingsbeleid en resultaatgericht vastgoedonderhoud.
Masterclass Trends in het wonen voor toezichthouders en bestuurders van woningcorporaties17 mei en 14 juni 2017, Delft
Deze tweedaagse masterclass biedt toezichthouders en bestuurders bij woningcorporaties de mogelijkheid om hun kennis van de ontwikkelingen en strategische discussies binnen de volkshuisvesting te vergroten of te actualiseren.Er is aandacht voor de bredere ontwikkelingen in de sociale huisvesting, de woonruimteverdeling en de betrokkenheid van corporaties bij wijkvernieuwing en maatschappelijk ondernemen. Door middel van een praktijkcasus komen de verhoudingen met lokale en regionale partijen aan bod. Ook wordt de betekenis van portefeuille- en assetmanagement besproken. Daarnaast is er aandacht voor de in de afgelopen jaren veranderde positie van de woningcorporaties en de financiële randvoorwaarden voor het functioneren van corporaties. Ook de betaalbaarheid van huren en kopen komt aan de orde, evenals energiebesparing en duur-zaamheid. Ook het thema wonen en zorg komt aan bod.
INFORMATIE EN AANMELDING
Ongeveer 2 maanden voor aanvang van een cursus of congres is uitvoerige informatie over het programma beschikbaar. Voor een specifieke programmafolder kunt u mailen naar Angélique Dersjant: [email protected], of gebruik maken van de invulstrook. Ook kunt u kijken op onze website www.otb.tudelft.nl/agenda voor ons actuele aanbod.
Martijn Meijers winnaar Tienstra Onderzoeksprijs 2016
De jury van de prof. J.M. Tienstra Onderzoeksprijs heeft
Martijn Meijers aangewezen als winnaar van 2016. Meijers
is de vierde OTB’er die de prijs binnenhaalt: eerder
gebeurde dat in 2004, 2010 en 2012. De prijs wordt elke
twee jaar uitgereikt. Het doel van de prijs is het bevorde-
ren en zichtbaar maken van maatschappelijk georiënteerd
geo-informatie- en geodesieonderzoek in Nederland en
bestaat uit € 3.000 en een tastbaar aandenken.
Eervolle vermelding VOGON/PropertyNL voor Peter Boelhouwer
Peter Boelhouwer heeft van VOGON een eervolle vermel-
ding gekregen voor zijn artikel ‘Financiële instituties ver-
antwoordelijk voor scherpe prijsdaling’ dat in maart 2016
in Vastgoedmarkt is gepubliceerd. De VOGON/PropertyNL
Research Award is een stimuleringsprijs die jaarlijks wordt
uitgereikt aan de als beste beoordeelde vastgoedpublicatie
die betrekking heeft op de Nederlandse vastgoedmarkt.
TU Delft nummer 1 in URAP Urban Planning top-75Voor de periode 2015-2016 zijn door URAP (University Ranking by Academic Performance) voor het eerst universiteiten
gerangschikt op hun wetenschappelijke publicaties op het gebied van ‘urban planning’. Niet alleen het aantal publicaties,
ook citaties en internationale samenwerking worden gewogen. De lijst wordt aangevoerd door de TU Delft (faculteit
Bouwkunde), gevolgd door het University College London en de Universiteit Utrecht. Bouwkunde scoort vooral hoog met
het aantal publicaties, citaties en samenwerking met auteurs van andere universiteiten. URAP inventariseert inmiddels 40
vakgebieden.
http://www.urapcenter.org/2015/Urban-Planning.php
Eerste OGT Award Onderzoekers toegekend aan Radan Šuba
Voor het onderzoek binnen zijn promotietraject ontving OTB-promovendus en
GIS-specialist Radan Šuba tijdens Geobuzz 2016 de eerste OGT Award van het
Overlegplatform Gebruikers TOP10Vector in de categorie Onderzoekers. Šuba
doet onderzoek naar hoe op topografische kaarten zonder vaste schaal traploos
in- en uitgezoomd kan worden. Hiervoor zijn Top10NL-data als input gebruikt.
Verder heeft hij deze data omgezet naar een codering in 3D. Het Overlegplat-
form Gebruikers TOP10Vector speelt al meer dan tien jaar een belangrijke rol
bij de ontwikkeling van de TOP10Vector, de TOP10NL en de Basis Registratie
Topografie (BRT).
OTB & Omgeving is een kwartaaluitgave van OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving REDACTIE Peter Boelhouwer, Dirk Dubbeling, Daniëlle Groetelaers, Christel Swarttouw-Hofmeijer en Eveline Vogels VORMGEVING Itziar Lasa
DRUK NIVO, Delfgauw
COLOFON
OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving - Julianalaan 134 2628 BL Delft - Tel. (015) 2783005 - [email protected] - www.otb.bk.tudelft.nl
Afdeling OTB - Onderzoek voor de gebouwde omgeving is onderdeel van de
faculteit Bouwkunde van de TU Delft en bestaat sinds 1985. Het is gespe-
cialiseerd in onafhankelijk onderzoek op het gebied van wonen, bouwen
en de gebouwde omgeving. Er werken ongeveer 130 mensen, waaronder
planologen, sociaal-geografen, bouwkundigen, economen, geodeten, be-
Best paper award voor OTB en W/E adviseursOTB’ers Arjen Meijer en Ad Straub hebben samen met Erik
Alsema, David Anink en Geurt Donze van W/E adviseurs de
prijs voor de beste paper voor 2016 gewonnen op de Sus-
tainable Built Environment Conference in Tallinn & Helsinki.
De paper vloeide voort uit het TKI-KIEM-project waarin een
gecombineerde indicator voor duurzaamheidsprestaties van
gebouwen in Nederland is ontwikkeld.
http://tki-kiem.nl/
Policy instruments to improve energy performance of existing owner occupied dwellings. Understand-ing and insight (proefschrift), Lorraine Murphy, 240
pag., ISBN 978-94-92516-18-3 (Architecture and the Built
Environment 17), uitgave van de TU Delft, 2016. Zie books.
bk.tudelft.nl.
From access to re-use: a user’s perspective on public sector information availability (proefschrift), Frederika
Welle Donker, 278 pag., ISBN 978-94-92516-27-5 (Archi-
tecture and the Built Environment 21), uitgave van de TU
Delft, 2016. Zie books.bk.tudelft.nl.
stuurskundigen en woonecologen. Peter Boelhouwer is afdelingsvoorzitter.
De onderzoekers zijn verdeeld over zes secties:
- Duurzame Woningkwaliteit (coördinator Henk Visscher)
- Geo-informatie en Grondbeleid (coördinator Willem Korthals Altes)
- GIS-technologie (coördinator Peter van Oosterom)
- Stedelijke en Regionale Ontwikkeling (coördinator Kees Maat)
- Stedelijke Vernieuwing en Wonen (coördinator Maarten van Ham)
- Volkshuisvesting en Woningmarkt (coördinator Harry van der Heijden).
Recente publicaties