Woningfinancieringeen inleiding

Hoofdstuk 5

hoofdstuk 5 2

Regelgeving

Gedragscode Hypothecaire Financieringen

Nationale Hypotheek Garantie

hoofdstuk 5 3

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Zelfregulering, tot stand gekomen binnen het

Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF)

Alleen geldig als: Financiering voor verwerving, verbouwing of

herfinanciering van eigen woning Woning binnen de EU ligt Financiering op basis van recht van hypotheek Financiering publiekelijk als standaardproduct

aangeboden wordt

hoofdstuk 5 4

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Voorlichtingsmateriaal moet informatie

bevatten over belangrijkste financiële en fiscale gevolgen van eigenwoningbezit en een hypothecaire financiering uitleg over Aangeboden hypotheekvormen Bijkomende kosten Mogelijkheden tot vervroegde aflossing Effectieve rentepercentages Enzovoorts

hoofdstuk 5 5

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Verplichte verstrekking van een

hypotheeklastenberekening Hypotheekofferte bevat een aantal verplichte

elementen, zoals Juridische- en economische looptijd Hypotheekvorm Rentetype Mogelijkheden tot vervroegde aflossing Bijkomende kosten (bijv. afsluitprovisie) Geldigheidsduur

hoofdstuk 5 6

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Beoordeling van een aanvraag van een

hypotheekofferte mag alleen op basis van1. Financiële positie van consument

2. Betalingsmoraliteit van consument

3. Waarde van aangeboden zekerheden

Geen enkele vorm van discriminatie is toegestaan Redlining is eveneens verboden

hoofdstuk 5 7

Gedragscode Hypothecaire Financieringen CHF-norm: leencapaciteit op basis van

Inkomen(s) Vrij beschikbare inkomsten uit vermogen Woonlastpercentages vastgesteld door NIBUD Toetsrente

CHF-percentage als rentevaste periode < 10 jaar Rentepercentage uit offerte anders

Annuïtaire lening Looptijd = MIN (30 jaar, gewenste looptijd)

Berekening: zie H8

hoofdstuk 5 8

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Bij maatwerk:

1. Geldgever moet consument informeren over overschrijding van de CHF-norm en de daaraan gekoppelde risico’s

2. Consument moet schriftelijk verklaren dat geldgever aan 1 heeft voldaan en dat hij de risico’s begrijpt en accepteert

3. Overschrijding en motivering moeten schriftelijk worden vastgelegd in dossier

hoofdstuk 5 9

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Verplichte vermelding van het effectieve

rentepercentage in hypotheekofferte

Consument mag alleen verplicht worden tot nevenovereenkomsten als deze verband houden met Consument in rol van geldnemer Onderpand waarop recht van hypotheek is

gevestigd

hoofdstuk 5 10

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Recht om jaarlijks 10% boetevrij af te lossen

Niet cumulatief Als actuele rente < hypotheekrente mag

geldverstrekker over het meerdere een boeterente in rekening brengen (zie ook H9)

Algehele aflossing is boetevrij bij Aflossing door uitkering bij overlijden Verkoop van de woning

Tenzij consument geen gebruik maakt van aangeboden meeneemregeling maximaal vier maanden rente of 3% van aflossing als boete

hoofdstuk 5 11

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Geldverstrekker heeft informatieplicht bij

beleggingsverzekering Jaarlijks overzicht met

Waarde van de verzekering Twee voorbeeldkapitalen op einddatum in

vergelijking met doelkapitaal

Verlengingsofferte minimaal één maand voor afloop van de rentevaste periode

hoofdstuk 5 12

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Tijdens looptijd is (in principe) alleen

rentewijziging toegestaan

Bij financiële problemen van consument: Geldverstrekker heeft overlegverplichting Openbare verkoop van woning mag pas

Na overleg Na minimaal twee maanden na in gebreke blijven

van consument Bij NHG pas na minimaal zeven maanden!

hoofdstuk 5 13

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Depotrente moet worden uitgedrukt in een

percentage van: Hetzij het beschikbare bedrag Hetzij de hoofdsom van de lening

Hypotheekbemiddelaars moeten regels van Gedragcode ook naleven Hypothecair financiers zijn verplicht hierop toe

te zien

hoofdstuk 5 14

Gedragscode Hypothecaire Financieringen Klachten via de Geschillencommissie

Hypothecaire Financieringen Bevoegdheid tot

Bindende adviezen Tuchtrechterlijke uitspraken over toepassing van

Gedragscode

hoofdstuk 5 15

Nationale Hypotheek Garantie

Doel: stimulering van eigenwoningbezit

Middel: borgstelling van de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) voor een eventuele restschuld na gedwongen verkoop Mits geldverstrekker zich aan alle

voorwaarden heeft gehouden

hoofdstuk 5 16

Nationale Hypotheek Garantie

Voordelen voor geldgever: 100% zekerheid Lening met NHG is solvabiliteitsvrij

Voordelen voor geldnemer: Lager rentepercentage (tot 0,6% op jaarbasis) Geen restschuld na gedwongen verkoop, mits

Onschuldig aan betalingsproblemen Medewerking tot minimalisering van restschuld

hoofdstuk 5 17

Voorwaarden NHG

Lening kan worden afgesloten voor aankoop van Woning Woonwagen Woonwagenstandplaats

Maandelijkse waardevermindering borgtocht volgens 30-jarige annuïtaire lening vanaf één jaar na afsluiten van lening ongeacht hypotheekvorm

hoofdstuk 5 18

Voorwaarden NHG

Eerste hypotheek Bij woonwagen eerste pandrecht

Bij aanvullende lening mag ook tweede hypotheek (pandrecht), mits bij zelfde geldgever afgesloten

Sinds 1 juli 2009 verplichting tot insolventieverzekering bij nieuwbouw

Hypotheekakte (pandakte) moet huurbeding bevatten

hoofdstuk 5 19

Voorwaarden NHG

Verplichting tot opstalverzekering Bij hypotheek op basis van levensverzekering

zijn de rechten hiervan aan geldgever verpand (eerste pandrecht!)

Als uitkering van beleggingsovereenkomst dient ter aflossing van (een deel van) de schuld zijn de rechten hiervan aan geldgever verpand (eerste pandrecht!)

Tijdens offerte wordt aan alle normen voldaan

hoofdstuk 5 20

Voorwaarden NHG

Geen prijsgave van zekerheden zonder toestemming WEW

Lening mag aflossingsvrij zijn tot maximaal 50% van oorspronkelijke onderhandse verkoopwaarde

Geldgever kan bij scheiding een geldnemer uit aansprakelijkheid voor lening ontslaan, mits inkomen van overblijvende geldnemer voldoende is om

aan dan geldende normen te voldoen ontslagen werknemer niet langer (mede-)eigenaar ontslagen werknemer heeft woning duurzaam verlaten

hoofdstuk 5 21

Voorwaarden NHG

Borgtochtprovisie 0,45% van de hoofdsom van de lening (2009)

0,55% in 2010 Inning bij geldnemer door geldgever Geldgever machtigt het WEW tot incasso

Inning door het WEW bevestigt de borgstelling Fiscaal aftrekbaar

hoofdstuk 5 22

Voorwaarden NHG

Geldgever houdt dossier bij over lening Doel: na gedwongen verkoop bij het WEW

kunnen aantonen dat aan alle voorwaarden en normen is voldaan

Zonder bewijs geen vergoeding van eventueel verlies

hoofdstuk 5 23

Voorwaarden NHG

Bij betalingsproblemen: Verplicht overleg tussen geldgever en

geldnemer Bij gedwongen verkoop eerst onderzoek naar

mogelijkheden onderhandse verkoop Executie pas na zeven maanden mogelijk

hoofdstuk 5 24

Normen voor borgtocht

Voorwaarden waaraan aanvrager/geldnemer moet voldoen

Persoon waarvan inkomen benodigd is voor verkrijgen van NHG moet: Bewoner van de woning worden (Mede-)eigenaar van de woning worden Hoofdelijk (mede)schuldenaar van de lening

zijn

hoofdstuk 5 25

Normen voor borgtocht

Als woning met erfpachtovereenkomst voor 1 januari 1992 resterende duur van recht van erfpacht is minstens gelijk aan helft van de looptijd van lening Tenzij in overeenkomst is vastgelegd dat

erfpacht na resterende duur onvoorwaardelijk wordt verlengd

hoofdstuk 5 26

Normen voor borgtocht

Toetsing kredietwaardigheid van aanvrager bij Bureau Krediet Registratie (BKR)

Geen lening met NHG als Code 1 tot en met 4 (2010: 1 tot en met 5) Lopende schuldsanering A-registratie

Uitzondering: A- of A1-registratie met melding dat achterstand is ingelopen of lening afgelost

Stichting Fraudepreventie Hypotheken (SFH)

hoofdstuk 5 27

Normen voor borgtocht

Taxatierapport is noodzakelijk Bouwkundig rapport slechts noodzakelijk als uit

taxatierapport blijkt: Geschatte kosten voor achterstallig onderhoud > 10%

onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Nader bouwkundig onderzoek verdient aanbeveling Appartement met bouwjaar < 1940

Tenzij na 1940 totale renovatie heeft plaatsgevonden

Kosten voor bouwkundig rapport zijn fiscaal aftrekbaar

hoofdstuk 5 28

Normen voor borgtocht

Bij hypotheekvorm met beleggingen moet brutorendement < 8%

Bij verwachte inkomensdaling moet lagere inkomen ook voldoende zijn om lasten te dragen Eventueel te bereiken via extra aflossingen

Verplichte overlijdensrisicoverzekering zolang lening meer dan 80% van de waarde van de woning

hoofdstuk 5 29

Normen voor borgtocht

Totale kosten voor woning maximaal 350.000 euro Woonwagen € 62.000 (2010: € 130.684) Woonwagenstandplaats 45.000 euro (2010: € 50.000)

Bijtelling bijkomende kosten bedraagt 12% bij bestaande bouw 8% bij nieuwbouw

Maximale koopprijs is 312.500 euro bij bestaande bouw 324.074,07 euro bij nieuwbouw

hoofdstuk 5 30

Normen voor borgtocht

Nieuwe of aanvullende lening ook mogelijk bij Vergroting van eigendom

Na echtscheiding Na erfenis Door afkoop van erfpachtcanon

Kwaliteitsverbetering (maximaal. € 265.000) Herstel van achterstallig onderhoud Verbetering of uitbreiding van de woning

hoofdstuk 5 31

Normen voor borgtocht

Uitgangspunt bij inkomenstoets: huidig bruto-inkomen voor onbepaalde tijd bepaalde tijd intentieverklaring nodig toekomstige loonsverhoging telt mee mits

binnen zes maanden onvoorwaardelijk (verklaring werkgever)

inkomen uit toekomstig dienstverband mits binnen zes maanden dienstverband voor onbepaalde tijd zonder

proeftijd

hoofdstuk 5 32

Normen voor borgtocht

Bij flexibele arbeidsrelatie is toetsinkomen gelijk aan minimum van het gemiddelde inkomen van laatste drie kalenderjaren en het inkomen van het laatste kalenderjaar Analoog bij zelfstandig beroep, eigen bedrijf of

directeur-grootaandeelhouder

Aanvrager 56 jaar of ouder toetsinkomen wordt mede bepaald door verwachte hoogte van AOW en pensioen vanaf 65 jaar

hoofdstuk 5 33

Normen voor borgtocht

Bepaling van maximale leencapaciteit Vrijwel analoog aan Gedragscode Maar ook eigen specifieke normen

Bijvoorbeeld: kosten voor het treffen van energiebesparende voorzieningen mogen tot een bedrag van maximaal € 6.500 buiten beschouwing worden gelaten

Voor kwantitatieve details zie H8

hoofdstuk 5 34

Normen voor borgtocht

Woonlastenfaciliteit Extra lening tot 9% van de NHG-lening Doel: overbruggen van betalingsproblemen

Voorkomen van een gedwongen verkoop Voorwaarden:

Problemen zijn gevolg van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, scheiding of overlijden van partner

Geldnemer levert bijdrage naar draagkracht Eigen bijdrage is in de eerste plaats bestemd voor

betaling van premie levensverzekering of beleggingsovereenkomst

Totaalbedrag in hypotheekakte moet ruimte bieden