Pajak JualRumah

7/30/2019 Pajak JualRumah

1/6

Pajak Jual-Beli Rumah/Tanah Untuk Orang Tak Kena Pajak

Jakarta - Pertanyaan: Saya ingin bertanya seputar pajak penjualan rumah. Orang tua saya sedang

menjual rumah mereka dan mereka diminta untuk membayar PPh sebesar Rp 7 jutaan sedangkan

pihak pembeli tidak diminta, karena setahu saya ada juga perhitungan untuk pembeli. Dan juga

orangtua saya tidak mempunyai NPWP (karena penghasilan mereka di bawah PTKP).

1. Haruskah orangtua saya membayar PPh jika mereka tidak kena pajak? Jika harus kena, berapa

persentase yang harus dibayar orangtua saya? Dan bagaimana perhitunganya jika harga rumah

mereka Rp 170 juta?

2. Jika kena pajak (PPN) berapa jumlah yang harus dibayarkan kepada negara?

Jawaban:

Atas pertanyaan dari Ibu mengenai kewajiban orang tua Ibu untuk membayar PPh Penghasilan

dan PPN atas penjualan rumah di mana orangtua Ibu tidak memiliki NPWP, berikut adalah

penjelasan kami :

Berdasarkan Undang-Undang No. 36 tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-

Undang Nomor 7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan Pasal 4 ayat 2(d) disebutkan bahwa

penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasakonstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak bersifat

final.

Atas penghasilan yang diterima dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan

wajib dibayar Pajak Penghasilan. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh

penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib membayar sendiri Pajak

Penghasilan yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro sebelum akta, keputusan,

perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. Hal ini tertuang dalam Peraturan Pemerintah

Republik Indonesia Nomor 48 tahun 1994 mengenai Pembayaran Pajak Penghasilan Atas

Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan Pasal 1 ayat 1 dan Pasal 2 ayat 1

yang kemudian disempurnakan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 tahun

2008.


2/6

Sehubungan dengan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dengan menggunakan SSP atas

penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, menurut Peraturan Direktur

Jenderal Pajak Nomor 35/PJ/2008, bahwa wajib dicantumkan NPWP (Nomor Pokok Wajib

Pajak) yang dimiliki Wajib Pajak yang bersangkutan kecuali SSP yang digunakan untuk

pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan oleh

Wajib Pajak Orang Pribadi dengan jumlah pajak yang harus dibayar kurang dari Rp 3.000.000.

Adapun yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PajakPenghasilan dari

pengalihan atas tanah dan/atau bangunan adalah:

a. Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan yang jumlah brutonya kurang dari Rp 60.000.000 (enam puluh juta rupiah)

dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;

b. Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan kepada pemerintah;

c. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan sehubungan

dengan hibah yang diberikan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat,

dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil

termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada

hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang

bersangkutan;

d. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan warisan.

Berdasarkan peraturan yang telah disebutkan di atas maka:

Sebaiknya orangtua anda mendaftarkan diri terlebih dahulu di Kantor Pelayanan Pajak domisili

untuk memperoleh Nomor Pokok Wajib Pajak. Setelah NPWP diperoleh, maka wajib untuk

membayarkan PPh Final 4 ayat 2 pengalihan atas tanah dan/atau bangunan ke Kas Negara. Atas

penghasilan yang diperoleh dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang

bersifat final maka orang tua Ibu wajib untuk melaporkan di dalam SPT Tahunan Orang Pribadi

(SPT 1770 atau 1770S) yang jatuh tempo tanggal 31 Maret tahun berikutnya. Besarnya PajakPenghasilan adalah sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah

dan/atau bangunan. Untuk nilai transaksi penjualan rumah sebesar Rp 170.000.000 maka PPh

Penghasilan yang harus dibayarkan ke Kas Negara adalah 5% x Rp 170.000.000 = Rp 8.500.000

Atas penjualan rumah tersebut tidak dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.


3/6

Menjual Rumah Tanpa NPWP

Jakarta - Berdasarkan UU Pajak yang terbaru, apakah masih dimungkinkan adanya penjualan

rumah tinggal kepada pihak lain tanpa adanya NPWP ? Dalam kasus ini yang ingin menjual

rumah adalah ibu rumah tangga dan sudah tidak bersuami sehingga tidak mempunyai

penghasilan.

Kalau dimungkinkan pajak-pajak apa saja yang dikenakan untuk hal itu?

Jawaban:

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-35/PJ/2008 tentang Kewajiban Pemilikan NPWP

Dalam Rangka Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang mulai berlaku sejak 9

September 2008 menyatakan bahwa:

BPHTB

Atas pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan menggunakan

SSB yang disebabkan adanya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dicantumkan

NPWP yang dimilki Wajib Pajak (WP) yang bersangkutan.

Dikecualikan dari ketentuan tersebut di atas adalah SSB yang digunakan untuk pembayaran

BPHTB oleh WP Orang Pribadi dengan NJOP dan NPOP yang dialihkan kurang dari Rp

60.000.000 (enam puluh juta rupiah).

PPH

Atas pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dengan menggunakan SSP atas penghasilan dari

pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, wajib dicantumkan NPWP yang dimiliki WP

yang bersangkutan


4/6

Dikecualikan dari ketentuan tersebut di atas adalah SSP yang digunakan untuk pembayaran PPh

atas penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan oleh WP Orang Pribadi

dengan jumlah pajak yang harus dibayar kurang dari Rp 3.000.000 (tiga juta rupiah).

Mengacu pada ketentuan di atas, maka masih dimungkinkan adanya penjualan rumah tinggal

kepada pihak lain tanpa adanya NPWP dalam hal :

WP Orang Pribadi yang menerima pengalihan dengan NJOP dan NPOP yang dialihkan kurang

dari Rp 60 juta.

WP Orang Pribadi yang melakukan pengalihan dengan jumlah pajak yang harus dibayar kurang

dari Rp 3 juta.

Demikian penjelasan kami.

Memahami Rumus Pajak dan Biaya Jual Beli Rumah

JAKARTA - Apabila Anda ingin menjual rumah atau sekadar baru merencanakan membeli

rumah, ada syarat-syarat penting mengenai pajak dan biaya-biaya yang wajib dipenuhi.

Dalam transaksi jual beli, pada dasarnya terdapat dua jenis pajak yang terkait, yakni Pajak

Penghasilan (PPh) atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangunan

(selanjutnya disebut PPh TB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB).

PPh TB terutang di sisi penjual, sementara BPHTB terutang

di sisi pembeli.

Adapun rumus perhitungan kedua pajak tersebut beserta rinciannya seperti yang dijabarkan

berikut ini, dikutip dari blog pribadi Alumniundipjualrumah, Jumat (20/1/2012).


5/6

Rumus PPh TB

Sesuai Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 48 Tahun 1994 yang telah diubah terakhir dengan PP

Nomor 79 Tahun 1999, PPh TB yang terutang ditetapkan sebesar lima persen dari jumlah brutonilai pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan.

Adapun yang dimaksud dengan nilai pengalihan hak tersebut adalah nilai yang tertinggi antara

nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan atau

bangunan menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB tahun yang bersangkutan.

Sementara jika SPPT tahun yang bersangkutan belum terbit,

maka yang digunakan adalah NJOP menurut SPPT tahun pajak sebelumnya.

Jika penjual merupakan Wajib Pajak badan termasuk koperasi yang usaha pokoknya melakukan

transaksi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan, maka tidak dikenakan pemotongan PPh

TB, pemajakannya mengikuti ketentuan umum PPh.

Sementara jika penjual tergolong Wajib Pajak orang pribadi, yayasan atau organisasi sejenis,

yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan, pajak

yang dimaksud bersifat final.

Rumus BPHTB

Berdasarkan Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 yang telah diubah terakhir dengan Undang-

undang Nomor 20 Tahun 2000 (UU BPHTB), BPHTB yang terutang ditetapkan sebesar lima

persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).

Sementara NPOPKP merupakan selisih dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dengan

NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Masih berdasarkan peraturan yang

sama, NPOP untuk jual beli adalah harga transaksi. Seandainya NPOP tidak diketahui atau lebih

rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar

pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.


6/6

Sedangkan NPOPTKP untuk transaksi jual beli ditetapkan paling banyak Rp60 juta. UU yang

sama juga mengatur bahwa atas transaksi jual beli, BPHTB terutang sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta. Pajak yang terutang pada prinsipnya harus dilunasi pada saat terjadinya

perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

Documents

Pajak JualRumah