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INU Lazio Gruppo di Lavoro “Programmi integrati”Paola Carobbi
Daniel Modigliani
Irene Poli
Chiara Ravagnan
I PROGRAMMI INTEGRATI NELL’ESPERIENZA ROMANAUNA RICOGNIZIONE
I RIFERIMENTI NORMATIVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO
L 179 DEL 17 FEBBRAIO 1992
LR LAZIO 22 DEL 26 GIUGNO 1997
NTA DEL PRG DI ROMA DEL. CC 18/08
LIVELLO NAZIONALE
LIVELLO REGIONALE
LIVELLO COMUNALE
Il Print è di iniziativa pubblica fatto salvo l‟intervento sostitutivo dei
proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta dei valori
catastale degli immobili interessati. Il Print integra soggetti,
finanziamenti, interventi pubblici e privati, interventi diretti e indiretti
I Comuni promuovono la formazione da parte di soggetti pubblici o
privati, singolarmente o riuniti in consorzi o associati di Programmi
integrati finalizzati alla riqualificazione del tessuto urbanistico,
edilizio e ambientale anche in variante alla Pianificazione generale
Il Print è un progetto operativo complesso di interesse pubblico con
rilevanza urbanistica ed edilizia che può essere localizzato solo in
territori di Comuni provvisti di strumento urbanistico generale e anche
attraverso la compartecipazione di soggetti pubblici e/o privati.
PROCEDURA
PROCEDURA
PROCEDURA
“
Questa procedimentalizzazione consente:
- di mantenere in capo all’Amministrazione la responsabilità programmatoria globale nel contesto di una
visione sistemica e complessiva delle esigenze del territorio;
- di lasciare in capo ai privati il momento della presentazione delle vere e proprie proposte di intervento
nonché il concorso al finanziamento delle opere pubbliche, anche in un contesto negoziale, tenendo presente
il criterio dell‟evidenza pubblica.
I Programmi integrati: principi e criteri generali
I Programmi integrati: principi e criteri generali
I RIFERIMENTI NORMATIVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO
ART. 14
NORME GENERALI PER IL
PROGRAMMA INTEGRATO
Il Print prevede
-incentivi urbanistici
-incentivi finanziari
-incentivi fiscali
LIVELLO COMUNALE CONTENUTI OBIETTIVI
MIGLIORAMENTO DELLA
QUALITA‟ URBANA E
AMBIENTALE
FINANZIAMENTO DELLE
OPERE PUBBLICHE
ART. 53
NORME PER I PROGRAMMI
INTEGRATI DELLA CITTA’ DA
RISTRUTTURARE
LIVELLO COMUNALE CONTENUTI OBIETTIVI
MIGLIORAMENTO DELLA
QUALITA‟ URBANA
ADEGUAMENTO E
INTEGRAZIONE DELLA
VIABILITA‟ E DEI SERVIZI
MEDIANTE RISORSE
PRIVATE
Il Print prevede:
-maggiorazione degli indici
-premialità della SUL
-cessione compensativa
I Programmi integrati: principi e criteri generali
ISTITUTI OPERATIVI
MAGGIORAZIONE
DELLE CAPACITA’
EDIFICATORIE
Introduzione di un doppio regime normativo,
consistente nell‟attribuzione di indici edificatori
maggiorati in caso di partecipazione al
programma
DIFFERENZIAZIONE
DELLE CAPACITA’
EDIFICATORIE
Differenziazione delle previsioni edificatorie
attribuite ai proprietari sulla base della disciplina
urbanistica pre-vigente (perequazione
urbanistica)
QUOTA DI
EDIFICABILITA’ A
FAVORE DEL
COMUNE
Previsioni edificatorie riservate al Comune e
utilizzate per finalità di interesse pubblico o
generale, secondo le priorità e gli obiettivi
stabiliti dal programma
CONTRIBUTO
STRAORDINARIO
Corresponsione di un contributo finanziario
commisurato alle valorizzazioni immobiliari
generate dalle nuove previsioni urbanistiche per
il finanziamento di opere e servizi pubblici
INCENTIVI PER IL
RINNOVO EDILIZIO
Incentivazione del rinnovo del patrimonio edilizio
degradato attraverso la concessione di
premialità:maggiorazione della SUL esistente,
calibrati a seconda della tipologia di intervento
CESSIONE
COMPENSATIVA
Acquisizione delle aree a verde e servizi tramite
la concessione ai proprietari di previsioni
edificatorie, da localizzare in situ o da trasferire
altrove
NTA 2003
SENZA CS
IEC =IET - IEP
NON DEFINITO
NTA 2006
CON CS DEFINITO
DAL PRINT
IEC=IET-IEPe-
IEPcs
SI NON
DEFINITO
NTA 2008
SI DEFINITODALLE NTA
SISENZA CS
SI CON CS
NON DEFINITO
SI CON CS
DEFINITODALLE NTA
CON CS DEFINITO
DALLE NTA
DEFINITO DALLE NTA
DEFINITI DAL PRINT
DEFINTI DALLE NTA
DEFINITI DALLE NTA
SI SI SI
(Cfr. Sentenza n. 4545 del 13 luglio 2010 del Consiglio di Stato, Sezione IV)
LE FASI DI FORMAZIONE ED I CONTENUTI (artt. 14 e 53 delle NTA)
I FASEFORMAZIONE DEL
PROGRAMMA PRELIMINARE
FASI CONTENUTI
- obiettivi de Programma
- capacità insediativa complessiva
- eventuali modifiche del perimetro e della
zonizzazione interna
- indirizzi per la definizione degli interventi
- reperimento degli standard urbanistici
- interventi pubblici prioritari
- finanziamenti pubblici disponibili o attivabili
II FASE
PUBBLICAZIONE DEL
PROGRAMMA PRELIMINARE
SOTTO FORMA DI AVVISO
PUBBLICO
VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE
PERVENUTE
- indici di edificabilità
- incentivi per il rinnovo edilizio e tipologie di
intervento
- contributo straordinario (e monetizzazione
standard)
- termini e modalità di presentazione delle
proposte d‟intervento
III FASEFORMAZIONE E APPROVAZIONE
DEL PROGRAMMA DEFINITIVO
- aggiornamento del Programma preliminare
- progetti preliminari degli interventi privati
- documentazione preliminare delle opere
pubbliche
- piano finanziario
- piano temporale
- schema di convenzione
I Programmi integrati: principi e criteri generali
Principali infrastrutture viarie
su gomma nei primi anni „60
Insediamenti della Città Storica
Insediamenti pianificati
sorti in attuazione del piano del 1931
Insediamenti sorti spontaneamente
fino ai primi anni „60
I Programmi integrati: lo stato di diritto
Principali infrastrutture viarie su gomma
Insediamenti della Città Storica
Insediamenti pianificati
sorti in attuazione del piano del 1931
Insediamenti sorti spontaneamente
fino ai primi anni „60
Insediamenti residenziali e per servizi
pianificati sorti dopo gli anni‟60
Insediamenti residenziali sorti
abusivamente dopo gli anni‟60
Insediamenti produttivi sorti
abusivamente dopo gli anni‟60
Insediamenti produttivi pianificati
dopo gli anni‟60
I Programmi integrati: lo stato di diritto
INSEDIAMENTI RESIDENZIALI
SPONTANEI E ABUSIVI
Insediamenti spontanei
già interessati dai PIANI
PARTICOLAREGGIATI DELLE ZONE F1
Insediamenti abusivi
PROGRAMMI INTEGRATI
prevalentemente residenziali
INSEDIAMENTI PER ATTIVITA’
PIANIFICATI E ABUSIVI
Insediamenti pianificati
in parte oggetto dei PIANI
PARTICOLAREGGIATI DELLE ZONE L
Insediamenti abusivi
PROGRAMMI INTEGRATI
prevalentemente per attività
Superficie interessata: circa 7.000 ha
costituiscono 165 ambiti di cui:
85 ambiti residenziali
80 ambiti per attività
I Programmi integrati: lo stato di diritto
Programmi integrati
prevalentemente per attività
Programmi integrati
prevalentemente residenziali
I Programmi integrati: lo stato di attuazione
Programmi Integrati
IN ATTUAZIONE
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
I BANDI PUBBLICATI
- Gli indici di edificabilità articolati in IEPe, IEPcs e IEC vengono definiti sulla base delle
NTA del PRG approvato
BANDO I emanato dal Dipartimento VI (oggi Dip. Programmazione e Attuazione Urbanistica),
UO n. 8 Programmi complessi approvato con Del. GC del 24/05/2006, è riferito a
quattro Programmi integrati: Pietralata, Alessandrino, Tor Tre Teste, Macchia
Saponara.
BANDO II emanato dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Direzione
Programmazione e Pianificazione del Territorio, UO Programmi Complessi e Sistema
insediativo approvato con Del. GC n.250 dell‟08/08/2012, è riferito al Programma
integrato prevalentemente residenziale di Santa Palomba nell‟XII Municipio.
- Gli incentivi urbanistici vengono definiti sulla base delle NTA del PRG approvato
- Le modalità di calcolo degli oneri ordinari e straordinari vengono aggiornate sulla base
delle NTA del PRG approvato e dei più recenti atti e deliberazioni
- I criteri di valutazione delle proposte di intervento non prendono più in considerazione «il
livello di contribuzione finanziaria alla realizzazione delle opere pubbliche»
In quest’ultimo Bando:
INDICI DI EDIFICABILITA’ (Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
INDICI DI EDIFICABILITA’
Nei Tessuti si applicano gli indici così come individuati dall’art.53 commi 11 e 14 delle NTA del PRG.
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
INCENTIVI URBANISTICI(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 08/08/2012)
PROGRAMMA INTEGRATO SU AREE PARZIALMENTE EDIFICATE
L‟indice IEP/e derivante dalla SUL degli edifici esistenti sostituisce progressivamente
la SUL determinata dall‟indice IEP -non soggetta a contributo straordinario- e la SUL
determinata dall‟indice IEP -soggetta a contributo straordinario- secondo tale
sequenza e fino al concorso della propria misura, in questo caso gli incentivi
urbanistici concessi si aggiungono alla IET totale. (Bando Santa Palomba)
Ristrutturazione edilizia RE2 e Ampliamento + 10% SUL esistente
Ristrutturazione edilizia RE3 e Demolizione e
ricostruzione+ 20% SUL esistente
Ristrutturazione urbanisticaUlteriore +15% rispetto ai
precedenti
Art. 21 commi 5 e 6 delle NTA
T1 INTERVENTI DI NUOVA EDIFICAZIONE (NE)
Artt. 9 e 10 delle NTA
TIPOLOGIE DI INTERVENTO
T2 INTERVENTO DI NUOVO IMPIANTO URBANO
T3 INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (RE, DR, AMP)
T4 INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA (RU)
T5 INTERVENTI DI RICONVERSIONE FUNZIONALE (CDU)
T6 INTERVENTI DI MIGLIORAMENTO BIO-ENERGETICO (MBE)
Nell’ambito delle precedenti tipologie di intervento, è possibile proporre i seguenti
OBIETTIVI SPECIFICI
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
ONERI ORDINARI E STRAORDINARI(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)
Contributo sul costo di costruzione
Oneri ordinari
Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
Monetizzazione degli standard urbanistici non
reperiti
Art. 16 comma 3 DPR 380/2001
da calcolarsi ai sensi della Del. CC 19/2005
Art. 16 comma 2 DPR 380/2001
da calcolarsi ai sensi della Del. AC 31/2012
Art. 7 comma 13 delle NTA del PRG
ai sensi della Del. CC 73/2010
Contributo straordinario di urbanizzazione
Oneri straordinari
Art. 53 delle NTA del PRG
da calcolarsi ai sensi della Del. GC 74/2011
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)
Il calcolo del contributo straordinario verrà effettuato secondo criteri e tariffe di
riferimento dell’«Invito pubblico per la realizzazione di alloggi di housing
sociale mediante il cambio di destinazione d’uso di fabbricati non residenziali»,
di cui alla Delibera GC n.74/2011
T1 T2
Tip. intervento
(SUL_IEP x 0,5) + (SUL_IEC)
Il 50% della SUL generata dall’indice
IEP (più la SUL generata dall’indice IEC
nella quota eventualmente assegnata
ai proprietari)
T3 T4 SUL_IEP(+SUL_IEC)-SUL_esistente-
SUL_IU
La SUL generata dall’indice IEP
eccedente la SUL esistente, detratti
gli incentivi urbanistici IU
SUL soggetta a contributo Formula
T5 SUL_cduL’intera SUL soggetta a cambio di
destinazione d’uso
T6 ________Nessuna SUL
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
L‟Invito pubblico di cui alla Del GC 74/2011 stabilisce che l’importo unitario del contributo
straordinario è commisurato ai valori dell‟Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
A tale importo unitario (CSB) va applicata una serie di coefficienti secondo la formula:
CS = CSB x K1 x K2 x K3
Coefficiente che tiene conto dei diversi valori di mercato delle
destinazioni d‟uso di progetto, così come definiti nel BandoK1
Coefficiente determinato in sede di valutazione delle proposte di
intervento (comunque >0,80)K2
Coefficiente applicabile in particolari situazioni di ambiti contermini al
confine del territorio comunale (comunque >0,70)K3
Contributo Straordinario = CS x SUL
MODALITA’ DI CORRESPONSIONE DEGLI ONERI(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)
- Il contributo sul costo di costruzione può essere corrisposto unicamente
mediante versamento dell‟importo
- Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria possono essere corrisposti
con versamento dell‟importo o mediante realizzazione di opere di urbanizzazione
- La monetizzazione degli standard urbanistici deve essere corrisposta mediante
versamento dell‟importo
- Il contributo straordinario può essere corrisposto con versamento dell‟importo o
mediante realizzazione degli interventi pubblici previsti nel Programma integrato
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE DI INTERVENTO(Bando di “Santa Palomba” di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)
- L’organicità della proposta e il suo inserimento nel contesto urbano
- La qualità del progetto architettonico
- Gli effetti di riqualificazione del patrimonio edilizio
Roma Capitale valuta le proposte pervenute sulla base del conseguimento degli
obiettivi del Programma preliminare e della conformità al Bando, tenendo conto dei
contributi partecipativi favorevolmente considerati.
Nella valutazione Roma Capitale avrà particolare riguardo per:
Roma Capitale esclude le proposte ritenute insufficienti rispetto ai criteri adottati ed
esperisce procedure negoziali al fine di adeguare le proposte d‟intervento ritenute
comunque significative, in caso di mancato accordo, stabilisce termini e criteri per
l‟adeguamento, non rispettati i quali le proposte vengono escluse.
I Programmi integrati: l‟analisi dei bandi
I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi
Fonte Riferimenti normativi Procedura
PROCEDURE PER L’APPROVAZIONE DEL PROGRAMMA DEFINITIVO
NTA del PRG
art. 14
commi 7 e 8
- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale
- Invio alla Regione
- Approvazione del Consiglio Comunale
Accordo di Programma di cui all‟art. 34
del D.Lgs n. 267/2000
L.R. n. 36/1987, art. 2
(abrogato nel 2011)
- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale
- Pubblicazione e raccolta osservazioni
- Approvazione in Accordo di Programma con la
Regione ratificato dal Consiglio Comunale
L.R. n. 22/1997
art.4
- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale
- Pubblicazione e raccolta osservazioni e invio
alla Regione
- Approvazione con Delibera di Consiglio
Comunale
L.R. n. 36/1987, art. 5
In caso di Programmi in variante al PRG
L.R. n. 36/1987, art. 1 commi 2 e 3
In caso di Programmi conformi al PRG
- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale
- Pubblicazione e raccolta osservazioni
- Controdeduzione con Delibera di Consiglio C.
- Approvazione della Giunta Regionale
Accordo di Programma di cui all‟art. 34
del D.Lgs n. 267/2000
- Adozione con Delibera di Consiglio Comunale
- Pubblicazione e raccolta osservazioni
- Approvazione in Accordo di Programma con la
Regione ratificato dal Consiglio Comunale
BANDI
emanati
- Adozione da parte del Municipio e del Consiglio
Comunale
- Pubblicazione e raccolta osservazioni
- Approvazione anche in Accordo di Programma
CRITICITA’ RISCONTRATE ED ESITI ATTESI
CRITICITA’:
Eccessiva lentezza nell‟avvio e nell‟attuazione dei Programmi, dovuta a:- attuale fase di scarsità di risorse pubbliche e private
- inerzia/insufficienza organizzativa dell’Amministrazione nelle fasi di start up della procedura
- complessità degli aspetti procedurali, finanziari e tempistici, che richiedono la
sperimentazione e il consolidamento del percorso di attuazione
- eccessiva frammentazione delle proprietà coinvolte, che può rendere difficile il
raggiungimento della necessaria “massa critica” per la sostenibilità economica del programma
- scarso coinvolgimento delle imprenditorialità locali
ESITI ATTESI:
Predisposizione di Linee Guida con particolare riferimento a:- calcolo del contributo straordinario, alla luce degli ultimi provvedimenti (Circolare prot.41487
del 18/04/2013), e di revisione periodica degli oneri
- definizione dell‟iter procedurale relativo all‟approvazione dei Programmi Definitivi, a seguito
delle ultime modifiche e integrazioni alla L.R. n.21/2009
- semplificazioni procedurali relative soprattutto alla fase di start up del programma
- modalità di coinvolgimento delle imprese oltre che dei proprietari
Sistematizzazione dell‟attività di monitoraggio e controllo
I Programmi integrati: esiti della ricognizione