Penyaluran Tenaga Listrik Untuk Bangunan Dalam Kawasan Terbatas

Jakarta, 27 April 20161

Latar Belakang

• Adanya pertanyaan dari para pengelola dan tenantpusat perbelanjaan tentang pengaturan danpembayaran tenaga listrik oleh tenant.

• Terbitnya Peraturan Menteri ESDM No. 31 Tahun 2015tanggal 29 September 2015 tentang Penyediaan TenagaListrik untuk Bangunan dalam Kawasan Terbatas.

• Adanya penugasan kepada Pemegang IUPTL (PLN)untuk melakukan supervisi, Satuan Bangunan, BagianBersama, dan Benda Bersama.

2

3

Definisi Bangunan Dalam Kawasan Terbatas

Bangunan dalam kawasan terbatas adalah

• rumah susun,

• apartemen,

• kondominium,

• pasar,

• pusat perbelanjaan,

• perkantoran,

• gudang, atau

• bangunan kepemilikan individual dan bersama (strata

title) untuk kegiatan lainnya

Kriteria “Menjual” dan “Tidak Menjual”Tenaga Listrik

4

1) Kriteria tidak menjual :

Bila seluruh biaya listrik diteruskan kepada tenant tanpa margin.

Harga listrik kepada tenant sama dengan TTL pemegang IUPTL

2) Kriteria menjual :

Bila pengelola mendapat tambahan margin dari pembayaran rekening listrikyang diteruskan kepada tenant.

Persyaratan kriteria menjual :

a.Memiliki Ijin Usaha Penjualan Tenaga Listrik (IUPTL)

b.Memiliki penetapan wilayah usaha dari pemerintah.

c.Tarif listrik yang dijual ke tenant ditetapkan oleh gubernur denganpersetujuan DPRD.

Beberapa Definisi Istilahpada Permen ESDM no 31 tahun 2015

5

• Izin Usaha Penyedia Tenaga Listrik (IUPTL)

Izin untuk melakukan usaha penyediaan tenaga listrik untuk kepentingan umum.

• Perhimpunan Pemilik dan Penghuni dalam Kawasan Terbatas

Badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni bangunan dalamkawasan terbatas.

• Pengelola

Suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola bangunan dalam kawasanterbatas

• Satuan Bangunan

Satuan rumah susun, satuan apartemen, satuan kondominium, kios pasar, toko, ruangkantor, gudang, atau satuan bangunan dengan kepemilikan individual dan bersama(strata title) lainnya yang dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum

• Bagian Bersama

Bagian dalam bangunan kawasan terbatas yang dimiliki secara terpisah untukpemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan bangunan.

• Benda Bersama

Benda yang bukan merupakan bagian bangunan dalam kawasan terbatas melainkanbagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

Kewajiban Pemegang IUPTL Memiliki Wilayah Usaha

6

• Pemegang IUPTL yang memiliki wilayah usaha wajib menyediakantenaga listrik di dalam wilayah usahanya

• Dalam rangka memenuhi kewajiban penyediaan tenaga listrik,pemegang IUPTL dapat bekerja sama dengan perhimpunan pemilikdan penghuni untuk menyediakan tenaga listrik pada bangunandalam kawasan terbatas

• Dalam hal perhimpunan pemilik dan penghuni belum terbentuk,maka pengelola dapat dibentuk oleh pelaku pembangunan

• Dalam melakukan kerja sama, pemegang IUPTL melakukanpenyambungan tenaga listrik kepada penghimpunan pemilik danpenghuni atau pengelola untuk disalurkan kepada satuan bangunandan untuk pemakaian tenaga listrik pada bagian bersama dan bendabersama.

Ketentuan Penyambungan Tenaga Listrik

7

• Perhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelola tidakmendapatkan keuntungan atas penyaluran tenaga listrik pada satuanbangunan, bagian bersama, dan benda bersama dengan ketentuanbiaya pemanfaatan tenaga listrik yang dibayarkan oleh pemilik ataupenghuni atau pengelola tidak lebih dari biaya pemanfaatan tenagalistrik yang dibayar oleh perhimpunan pemilik dan penghuni ataupengelola kepada pemegang IUPTL

• Penyaluran tenaga listrik pada satuan bangunan dilengkapi denganalat pengukur dan pembatas (APP) sesuai dengan ketentuan yangberlaku di bidang metrologi legal

• Tarif tenaga listrik pada satuan bangunan mengacu pada tarif tenagalistrik yang berlaku pada pemegang IUPTL sesuai peruntukannya

• Pemegang IUPTL melakukan supervisi terhadap penyaluran tenagalistrik pada bangunan dalam kawasan terbatas, satuan bangunan,bagian bersama, dan benda bersama

Ketentuan Biaya Pemanfaatan Tenaga Listrik

8

Biaya pemanfaatan tenaga listrik terdiri dari :

• Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga listrik untuk satuanbangunan

• Biaya tambahan (menjadi tanggung jawab bersama pemilik ataupenghuni satuan bangunan sesuai kesepakatan), terdiri dari: Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga listrik benda

bersama atau bagian bersama Biaya pemakaian daya reaktif (kVArh) Selisih biaya perhitungan tenaga listrik akibat penerapan tarif

ganda dan tarif single Selisih biaya perhitungan tenaga listrik akibat perbedaan hasil

pengukuran di APP pada satuan bangunan dan pada APPpengelola, dikarenakan susut teknis.

Pajak Penerangan Jalan (PPJ)

Dalam tagihan biaya pemanfaatan tenaga listrik, rincian biaya bebandan biaya pemakaian tenaga listrik untuk satuan bangunan harusdipisahkan dengan rincian biaya tambahan

Ketentuan Informasi Pemakaian Tenaga Listrik (kWh) dan Biaya Tagihan

9

• Pemilik atau penghuni satuan bangunan berhak mendapatkaninformasi dari perhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelolaatas :

Biaya pemanfaatan tenaga listrik yang dibayar olehperhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelola kepadapemegang IUPTL

Data total pemakaian tenaga listrik bangunan dalam kawasanterbatas dan pemakaian tenaga listrik pada benda bersama danbagian bersama

• Perhimpunan pemilik dan penghuni atau pengelola wajibmenyampaikan informasi kepada pemilik atau penghuni satuanbangunan setiap bulan sesuai permintaan

PLN menjual listrik secara bulk dengan tarif sesual TDL atau Premium

10

Konsep Unsur Biaya yang Ditagihkan Pengelola ke Tenant

Biaya yang dibayarkan oleh pengelola = biaya yang dibayarkan oleh tenant.

1. Biaya Beban & pemakaian tenaga listrikSatuan bangunan

2. Biaya Tambahan :a. Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga

listrik benda bersama atau bagianbersama

b. Biaya pemakaian daya reaktif (kVArh)c. Selisih biaya perhitungan tenaga listrik

akibat penerapan tarif ganda dan tarifsingle

d. Selisih biaya perhitungan tenaga listrikakibat perbedaan hasil pengukuran di APPpada satuan bangunan dan pada APPpengelola, dikarenakan susut teknis.

e. Pajak Penerangan Jalan (PPJ)

Konsep Supervisi PLN untuk Kawasan Terbatas dengan Kriteria Tidak Menjual Listrik:

Biaya tambahan :

• Biaya beban dan biaya pemakaian tenaga listrik benda bersama atau bagian bersama,

• Biaya pemakaian daya reaktif (kVArh),

• Selisih biaya perhitungan tenaga listrik akibat penerapan tarif ganda dan tarif single,

• Susut teknis,

• PPJ

11

Tagihan

PLN

Rekening

Penghuni

Biaya

Tambahan= +

kWh x TTL

+PPJ

Total Biaya

dibagi rata

Penghuni

Konsep Supervisi PLN untuk Kawasan Terbatas dengan Kriteria Tidak Menjual Listrik:

Contoh Invoice

12

13

CONTOH KONVERSI TAGIHAN

Daya (Kva) Jumlah Fasilitas

Umum

Harga Jual

(Rp/kWh)

Total Pemakaian

kWh Tagihan Total (Rp)

164 10 1.355 48.856 678.031.854

197 16 1.355 40.672 903.124.662

Selisih Susut - - - 137.435.525

Total 26 2.711 89.528 1.718.592.042

- Pemakaian Asli Tenant

- Pemakaian Fasilitas Umum

- Informasi Tagihan ListrikTarif B3/13.800.000 VA

Nilai Rekening kWh Rp/kWh Tagihan (Rp)

WBP 208.639 1.453 303.148.704

LWBP 2.709.600 969 2.624.654.040

kVarH - 1.042 -

Total 2.918.239 2.927.802.744

PPJ 2,40% 70.267.266

Materai 6.000

Total Tagihan PLN 2.998.076.010

Dibagi rata ke semua penghuni = Rp.1.718.592.042/500 =Rp.3.437.184/penghuni

Keterangan : Jam Nyala : 8Jumlah Hari: 31

Daya (VA) Jumlah

Penghuni kWh/Penguhuni

Harga Jual

(Rp/kWh)

Tagihan/Penghuni

(Rp)

Tagihan Pemakaian

Fasilitas Umum (Rp)

Tagihan

Total/Penghuni (Rp)

5.500 225 1.364 1.355 1.892.982 3.437.184 5.330.166

7.700 150 1.910 1.355 2.650.175 3.437.184 6.087.359

10.500 125 2.629 1.355 3.648.293 3.437.184 7.085.477

Total 500 5.902

Terima kasih

14

Konsep Supervisi PLN untuk Kawasan Terbatas denga Kriteria Tidak Menjual Listrik:

• PLN sebagai pemegang IUPTL wajib menyediakan tenagalistrik kepada bangunan kawasan terbatas

• Agar dalam proses penyaluran tenaga listrik tidak terdapatperbedaan harga jual kepada tenant maka:

1. Untuk memudahkan pengukuran, penempatan alatpengukur dan pembatas (kWh meter) agar ditempatkanpada ruangan khusus/lantai dasar dimana nantinyapetugas PLN dapat melakukan pembacaan kWh meter.

2. Desain kabel listrik dari meter ke setiap hunian agardisesuaikan sehingga tidak terjadi drop tegangan yangmelebihi batas layanan,

3. Penyediaan lahan untuk PLN menempatkan gardudistribusi.

15

16

CONTOH KONVERSI TAGIHAN

Rp/kWh

Penghuni 225 5.500 1.355

150 7.700 1.355

125 10.600 1.355

Total 500

Fasilitas Umum 10 197.000 1.355

16 164.000 1.355

Total 26

Jumlah Daya (VA)

kWh Total

Penghuni

Penghuni 225 1.364 306.900

150 1.910 286.440

125 2.629 328.600

Fasilitas Umum 10 48.856 488.560

16 40.672 650.752

kWhJumlah

Jam Nyala : 8Jumlah Hari : 31

Tagihan/Penghuni

(Rp)

Penghuni 225 Penghuni (5.500 VA) 425.921.025 @ 1.892.982

150 Penghuni (7.700 VA) 397.526.290 @ 2.650.175

125 Penghuni (10.600 VA) 456.036.653 @ 3.648.293

Sub Total Penghuni 1.279.483.968 @ 8.191.451

Fasilitas Umum Fasilitas Umum 197 Kva 678.031.854 @ 1.356.064

Fasilitas Umum 164 Kva 903.124.662 @ 1.806.249

Sub Total Fasilitas Umum 1.581.156.516 @ 3.162.313

Total Tagihan Asli Pelanggan 2.860.640.484 11.353.764

225 Penghuni (5.500 VA) 1.137.441.457 @ 5.055.295

150 Penghuni (7.700 VA) 871.873.245 @ 5.812.488

125 Penghuni (10.600 VA) 851.325.782 @ 6.810.606

Jumlah Tagihan Total (Rp)

Tagihan

Akhir/Penghuni

(Rp)

Penghuni 225 Penghuni (5.500 VA) 1.199.287.444 @ 5.330.166

150 Penghuni (7.700 VA) 913.103.903 @ 6.087.359

125 Penghuni (10.600 VA) 885.684.663 @ 7.085.477

Total 2.998.076.010 @ 18.503.003

Jumlah Tagihan Total (Rp)

Selisih/Penghuni

(Rp)

137.435.525 @ 274.871 Rp.2.998.076.010-Rp.2.860.640.484 =

Selisih Total (Rp)

Tarif B3/13.800.000 VA

Nilai Rekening kWh Rp/kWh Tagihan (Rp)

WBP 208.639 1.453 303.148.704

LWBP 2.709.600 969 2.624.654.040

kVarH - 1.042 -

Total 2.918.239 2.927.802.744

PPJ 2,40% 70.267.266

Materai 6.000

Total Tagihan PLN 2.998.076.010

Kententuan Pemberlakuan Permen ESDM No. 31 Tahun 2015

17