Embed Size (px)
Citation preview
PERJANJIAN J U A L B E U RUMAH DAN PERLINDUNGAN H U K U M
B A G I P E M B E U PADA PT. T K R A N G J A Y A ABADI P A L E M B A N G
S K R I P S I
Dl«f»icui GmuM Meracanhi SaUh Smtu Syarat Uatak Menpralch Gclar
Sarjaaa Hakaai Program StadI Oma Hakam
Oleh:
MARBVD A T R I UTAMI
5t2013154
F A K U L T A S H U K U M
U N I V E R S I T A S MUHAMMADIYAH P A L E M B A N G
P A L E M B A N G
2t l7
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH PALEMBANG
FAKULTAS HUKUM
PERSETUJUAN DAN PENGESAHAN
J U D U L S K R I P S I : P E R J A N J I A N J U A L B E L I R U M A H D A N P E R L I N D U N G A N
H U K U M B A G I P E M B E L I P A D A P T . T E R A N G J A Y A A B A D I
P A L E M B A N G
:MARINDA T R I U T A M I
: 50 2013 154
: I L M U HUKUM
: HUKUM PERDATA
Nama
Nim
Program Studi
Program Kekhususan
PEMBIMBING
H. Saifiillah Basri, SH , MH. (
Palembang, 2! Febmari20l7
PERSETUJUAN OLEH TIM PENGUJI:
KETUA : Khalisah Hayatuddia SH., M Hum.
ANGGOTA : 1. M. Solch Idnis, SH., MS.
2. Hj. Fatiraah Zuhro, SH., SpN., MH.
D I S A H K A N O L E H
D E K A N F A K U L T A S H U K U M
U N I V E R S I T A S M U H A M M A D I Y :
U N I V E R S I T A S MUHAMMADIYAH P A L E M B A N G
F A K U L T A S HUiCUM
L E M B A R P E R S E T U J U A N PEMBIMBING
NAMA : MARINDA T R I UTAMI
N M : 5020132154
PRODI : I L M U H U K U M
P R O G . K E K H U S U S A N : H U K U M P E R D A T A
J U D U L : P E R J A N J I A N J U A L B E L I R U M A H DAN
PERLINDUNGAN H U K U M BAGI P E M B E L I
PADA P T . T E R A N G J A Y A ABADI
P A L E M B A N G
Disetujai Uatak Disampaikaa Kepada
PaaitU Ujiaa
Palembaag, Febraari 2017
Dosea Pembirabiag
H . Saifallah Basri, SH., M H
Hi
SURAT P E R N Y A T A A N O R I S I N A L I T I S SiGUPSI
Yang bertanda tangan dibawah ini
Nama : Marinda Tri Utami
N I M : 502013154
Program Studi : l lmu Hukum
Program Kekhususan : Hukum Perdata
Menyatakan bahwa karya ihniah/skripsi yang berjudut
"PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DENGAN FORMAT
PERJANJIAN BAKU PADA PT. TERANG JAYA A B A D I
PALEMBANG"
Adaiah bukan merupakan karya tulis orang lain, baik sebagian
maupun keseluruhan, kecuali dalam bentuk kutipan yang telah kami
sebutkan sumbemya.
Demikian surat pemyataan ini saya buat dengan sebenar-benamya
dan apabila pemyataan ini tidak benar, penulis bersedia mendapatkan
sanksi akademis
Palembang, Februari 2017
Yang Menyatakan,
Marinda Tri Utami
V
MOTTO
Sesungguhnya Allah met^uruh (kamu) berlaku adil dan
berbual kebijakan^ member! kepada kamu kerabat, dan Dia
meiarang (melakukan) perbuatan keJi, kemungkaran dan
pennusuhan. Dia memberi pengtyaran kepadamu agar kamu
dapat mengambil pelajaran
(QS. An-Nahl :90)
Kupersembahkan Kq)ada:
> Kedua Orang Tua
>- Kakak-kakak dan Adikku
> Yang menyayangiku
> Almamater
A B S T R A K
PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DAN PERLINDUNGAN H U K U M BAGI PEMBELI PADA PT. TERANG JAYA ABADI PALEMBANG
MARINDA TRI UTAMI
Perjanjian jual beli ini dilaksanakan dalam bentuk kontrak yang isinya telah dibakukan dalam bentuk formulir yang disebut dengan perjanjian baku. Perjanjian ini merupakan perjanjian pendahuluan karena dalam pemasarannya pengembang menggunakan sistem pre project selling, yaitu menjual rumah dengan memesan terlebih dahulu. Dalam kontrak baku Ini pelaku usaha mempunyai posisi yang lebih kuat dari konsumen. Tak dapat dipungkiri juga bahwa perjanjian tersebut kerap kali terjadinya kesalahan yang dilakukan baik dari pihak pelaku usaha maupun pihak konsumen. Untuk itulah pemerintah menerbitkan Undang-Undang No 8 tahun 1999 tetang perlindungan konsumen.
Tujuan penelitian ini adaiah untuk mengetahui dalam mempertimbangkan harga beli rumah yang mempunyai rasa keadilan bagi kedua belah pihak serta untuk mengetahui perlindungan hukum bagi pembeli yang melakukan wanprestasi. Metode penelitian ini dilakukan dengan metode hukum empiris, dengan melakukan pengumpuian data yang didapat sebagian dari lapangan baik melalui cara pengamatan dan tanya jawab dengan pihak-pihak yang mengerti dan terkait.
Dari hasil penelitian yang teiah dilakukan, diperoleh data bahwa Pengembang biasanya mempunyai beberapa pertimbangan dalam menentukan hai^a untuk menjual rumah tersebut seperti lokasi rumah yang letaknya strategis, mempunyai arsitek dan tenaga keija yang ahli dalam pembangunan rumah, dapat menyelesaikan pembangunan rumah dengan tepat seperti yang disepakati. Yang menjadi faktor pembeli dalam mempertimbangkan harga beli rumah dapat dilihat dari kesadaran kebutuhan dalam dirinya, harga rumah yang harus disesuaikan dengan kemampuan mereka, lokasi yang letaknya strategis, macam dan ketersediaan fasilitas ,kualitas bangunan, keadaan lingkungan, desain rumah dan masih banyak lagi pertimbangan lain
Berdasarkan Undang - Undang Perlindungan Konsumen Pasal 18 ayat (1) ditegaskan bahwa, pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku dalam perjanjian mengenai memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi objek Jual beli jasa, yang artinya bahwasanya adanya pengembalian uang yang disesuaiakan dengan keuangan perusahaan konsumen apabila perjanjian tersebut batal karena konsumen belum membayar angsuran.
Kata K u n c i : Perjanjian baku, Perlindungan Hukum
v»
K A T A PENGANTAR
Assalamu'alaikum Wr. Wb
Segala puji dan syukur senantiasa dipanjatkan kehadirat Allah
SWT Yang Maha Pengasih lagi Maha Penyayang, yang telah berkenan
melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan
skripsi ini.Penulisan skripsi ini dilaksanakan untuk memenuhi persyaratan
guna memperoleh gelar Sarjana Hukum Universitas Muhammadiyah
Palembang. Skripsi ini beijudul PERJANJIAN J U A L B E L I RUMAH DAN
PERLINDUNGAN H U K U M BAGI P E M B E L I PADA PT. T E R A N G
J A Y A ABADI P A L E M B A N G
Penulisan skripsi ini tidak terlepas dari bimbingan dan
pengarahan dari dosen Pembimbing serta bantuan dari berbagai pihak yang
semuanya tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Namun keterbatasan
kemampuan dan pengetahuan penulis tidak melepaskan kemungkinan skripsi
ini jauh dari sempuma. Penulis menyadari bahwa masih banyak kekurangan
dalam penulisan skripsi ini, oleh karena itu penulis mohon maaf atas
kekurangan yang ada, serta senantiasa mengharapkan bimbingan dari
Bapak/lbu sekalian.
Kesempatan yang baik ini penulis ucapkan terima kasih kepada
semua pihak yang telah memberikan dorongan dan bantuan, khusunya
terhadap:
vfn
1. Bapak Dr. Abid Djazuli, S.E, M . M , Rektor Universitas Muhammadiyah
Palembang beserta jajarannya;
2. Ibu Dr. Hj. Sri Suatmiati, SH., M.Hum., Dekan Fakultas Hukum
Universitas Muhammadiyah Palembang beserta jajarannya;
3. Bapak/Ibu Wakil Dekan I , I I , I I I , IV Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Palembang
4. Bapak Mulyadi Tanzili, SH., MB. , Selaku Ketua Prodi llmu Hukum
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Palembang
5. Bapak H. Saifullah Basri, SH., MH., Selaku Pembimbing Skripsi Penulis
yang dengan pengetahuan dan kesabarannya telah memberikan bimbingan,
masukan dan pengarahan terhadap penulis dalam menyelesaikan skripsi
ini;
6. Ibu Atika Ismail, SH., MH., Selaku Pembimbing Akademik penulis;
7. Seluruh Dosen dan Asisten Dosen Fakultas Hukum Universitas
Muhammadiyah Palembang yang telah banyak mem bantu dan
memberikan ilmu serta pengalaman berguna selama penulis menempuh
pendidikan di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Palembang;
8. Staf dan Karyawan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah
Palembang;
9. Ibu Nilla, serta para staf yang telah banyak memberi dukungan, informasi
dan saran dalam penulisan skripsi ini;
10. Kedua Orangtuaku Sumanta dan Ridhawati, kakak-kakakku Dian Saputri
dan Bagus Dwi Cahyo serta adikku Riski Ayu Lestari yang selalu
Ix
memberikan do'a kepada penulis serta motivasi yang tiada henti dan
dukungan baik moril maupun materil agar anak/anaknya menjadi orang
yang berguna;
11. Sahabat-sahabatku Fiona, Buana, Amel, Kik i , Sisca, Catur Puji, Dwi, Nita,
Fitri, Reka, Adel, Ria, Dewi, Dessy, Reva, Rinda Dwi, Fina serta teman-
teman sepeijuangan Miftah Lisin, Silvi, Dela, Sherly, Agus, Kak Aan,
Wahyu yang telah memberikan semangat dan motivasi dalam belajar;
12. Teman-teman Angkatan 2013 dan adik-adik tingkat dan rekan-rekan di
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Palembang yang tidak dapat
disebutkan satu persatu, yang telah membantu menuntut ilmu dan
menyelesaikan skripsi ini
Semoga segala bantuan kalian moril dan materil yang telah
menjadikan skripsi ini dapat selesai dengan baik sebagai salah satu
persyaratan untuk menempuh ujlan skripsi, semoga kiranya Allah SWT
melimpahkan pahala dan rahmat kepada mereka.
Wassalamu'alaikum
Palembang, Februari 2017
Penulis
Marinda Tri Utami
X
D A F T A R ISI
Halaman
H A L A M A N J U D U L i
HALAMAN P E R S E T U J U A N DAN PENGESAHAN ii
H A L A M A N P E R S E T U J U A N PEMBIMBING iii
H A L A M A N PENDAFTARAN UJIAN S K R I P S I iv
H A L A M A N O R I S I N A L I T I S SKRIPSI v
H A L A M A N M O T T O DAN P E R S E M B A H A N vi
A B S T R A K vii
K A T A PENGANTAR viii
D A F T A R ISI i l
BAB 1 PENDAHULUAN
A. Latar Belakang I
B. Rumusan Masalah 7
C. Ruang Lingkup dan Tujuan Penelitian 7
D. Kerangka Konseptual 7
E. Metode Penelitian 8
F. Sistematika Penulisan 10
BAB I I T I N J A U A N PUSTAKA
A. Tinjauan Umum Tentang Peijanjian Jual Beli 11
1. Pengertian Perjanjian Jual Beli 11
2. Penyerahan 13
3. Azas-Azas Perjanjian Jual Beli 13
xi
4. Syarat Perjanjian Jual Beli 18
5. Terjadinya Perjanjian Jual Beli 25
6. Subjek Perjanjian Jual Beli 26
7. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli 26
8. Risiko Perjanjian Jual Beli 28
9. Berakhimya Perjanjian Jual Beli 29
B. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Baku 31
1. Pengertian Kontrak Baku 31
2. Doktrin-Doktrin Hukum Tentang Kontrak Baku 34
3. Prinsip-Prinsip Yang Mendukung Kontrak Baku 38
BAB m PEMBAHASAN
A. Dalam Mempertimbangkan Harga Beli Rumah Yang
Mempunyai Rasa Keadilan Bagi Kedua Belah Pihak 40
B. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Yang Melakukan
Wanprestasi 43
BAB IV PENUTUP
A. Kesimpulan 49
B. Saran 50
D A F T A R PUSTAKA
L A M P I R A N
xii
BAB I
PENDAHULUAN
A. L A T A R B E L A K A N G
Sebagai mahluk sosial manusia selalu berhubungan dengan manusia
lainnya. Interaksi yang teijalin dalam komunikasi tersebut tidak hanya
berdimensi kemanusiaan dan sosial budaya, namun juga menyangkut aspek
hukum, termasuk Hukum Perdata. Naluri untuk mempertahankan diri,
keluarga dan kepentingannya membuat manusia berfikir untuk mengatur
hubungan usaha bisnis mereka ke dalam sebuah perjanjian. Salah satu bidang
hukum yang mengatur hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang dimiliki pada
subyek hukum dan hubungan antara subyek hukum. Hukum perdata disebut
pula hukum privat atau hukum sipi) sebagai lawan dari hukum publik. Maka
hukum perdata mengatur hubungan antara penduduk atau warga negara
sehari-hari, seperti misalnya perkawinan, perceraian, kematian, pewarisan,
harta benda, perjanjian, kegiatan usaha dan tindakan-tindakan yang bersifat
perdata lainnya.
Hukum Perdata merupakan keseluruhan kaidah-kaidah hukum (baik
tertulis maupun tidak tertulis) yang mengatur hubungan antara subjek hukum
satu dengan subjek hukum yang lain dalam hubungan kekeluargaan dan
didalam pergaulan masyarakat.' Di dalam KUH Perdata mengenai perjanjian
atau persetujuan yang terdapat pada Buku I I I Bab II Pasal 1313 KUH Perdata
' Salim, 2014, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), cet ke-9, Jakarta: Sinar Grafika,, him. 6.
1
2
sampai Pasal 1352 KUH Perdata merupakan hal yang sangat sering kita temui
dalam kehidupan sehari-hari. Salah satu jenis peijanjian adaiah perjanjian Jual
beli secara angsuran. Apabila dilihat dari prinsip-prinsip dalam KUH Perdata,
perjanjian jual beli pengaturannya diatur dalam KUH Perdata.
Dewasa ini, perkembangan dunia bisnis semakin meningkat
termasuk di dalam maupun di luar negeri. Dengan perkembangan demikian,
pengusaha-pengusaha tentu memiliki cara tersendiri untuk mengembangkan
bisnis yang dikelola dengan baik. Hal ini dimanfaatkan dengan baik oleh
dunia bisnis. Mereka yang meiihat kesempatan ini mulai membangun
perusahaan- perusahaan perumahan yang memberikan tawaran atas rumah
yang diinginkan masyarakat. Pengadaan perumahan ini dapat dinikmati oleh
kelas ekonomi masyarakat dari kalangan bawah sampai strata elite.^
Dalam hal ini pemerintah berusaha untuk melaksanakan
pembangunan perumahan rakyat. Dalam prosesnya, kegiatan pembangunan
perumahan ini dilakukan oleh pemerintah, pihak swasta yang bergerak dalam
bidang pembangunan perumahan. Pihak swasta yang bergerak dalam
membangun dan menjual perumahan disebut sebagai "pengembang" atau
''developer". Pada saat ini dalam pemasarannya pengembang menggunakan
berbagai macam konsep, salah satunya adaiah konsep pre project selling. Pre
project selling yaitu menjual rumah dengan memesan terlebih dahulu atau
^ RA Sukma "USU Institusional Repository" diakses dari http://reposito!7.usu.ac.id/bitstream/123456789/44231/4/ChapteT*/o20I.pdf. pada tanggal 8 November 2016 Pukul 20.00.
3
dengan kata lain rumah yang menjadi objek jual beli tersebut masih dalam
tahap perencanaan.
Perjanjian tersebut merupakan perjanjian pendahuluan. Hasil
kesepakatan dalam perjanjian pendahuluan akan dituangkan dalam perjanjian
jual beli (PJB), akibat dari perjanjian tersebut lahirlah suatu hubungan hukum
dalam bentuk perikatan antara pengembang dengan konsumen. Sebagaimana
yang tercantum di dalam pasal 1233 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa: "
tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-
undang", selanjutnya dibuatlah Akta Jual Beli (AJB) rumah dihadapan pejabat
yang berwenang, dalam hal ini adaiah PPAT.
Pengertian mengenai perjanjian pendahuluan tidak diatur di datam
K U H Perdata^, akan tetapi terdapat di dalam Pasal 42 ayat (1) Undang-
Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman,
yang menyatakan bahwa: "Rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun
yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem
peijanjian pendahuluan Jual beli sesuai dengan ketentuan Peraturan
Perimdang-Undangan".
D i dalam praktek perjanjian, pengembangannya dilaksanakan ke
dalam suatu bentuk kontrak. Pada dasamya suatu bentuk kontrak berawal dari
suatu perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan diantara para pihak.
Perumusan hubungan kontraktual tersebut umumnya senantiasa diawati
dengan proses negosiasi diantara para pihak. Melalui negosiasi para pihak
' http-7/r^sitoiy.mu.ac.id/bitstreaiW123456789/57490/4/Chapter%20I.p^ akses pada tanggal 8 November 2016 Pukul 21.00.
4
berupaya menciptakan bentuk-bentuk kesepakatan untuk saling
mempertemukan sesuatu yang diinginkan (kepentingan) melalui proses tawar
menawar.*
Namun demikian dalam praktek masih banyak ditemukan suatu
bentuk perjanjian atau kontrak yang isinya telah dibakukan dan dituangkan
dalam bentuk formulir yang dikenal perjanjian baku. Peijanjian baku inilah
yang banyak digunakan didalam praktek perjanjian Jual beli.
Kontrak baku pada masa sekarang ini banyak diminati oleh pelaku usaha perdagangan dan bisnis. Tujuan dibuatnya kontrak baku ini adaiah untuk memberikan kemudahan (kepraktisan) bagi para pihak yang bersangkutan. Kontrak baku adaiah suatu kontrak tertulis yang dibuat hanya oleh satu pihak dalam perjanjian tersebut, bahkan perjanjian sudah dibuat dalam bentuk formulir oleh salah satu pihak, ketika kontrak ditanda tangani umumnya para pihak hanya mengisi data-data formulir tertentu saja dengan sedikit atau tanpa perubahan dalam klausula-klausulanya, pihak lain tidak punya kesempatan untuk melakukan negosiasi atau mengubah klausula yang sudah dibuat oleh salah satu pihak tersebut sehingga kontrak baku terlihat sangat berat sebelah.^
Adapun hal-hal yang menyebabkan kontrak baku hanya
menguntungkan pihak penjual, karena kurang adanya atau bahkan tidak
adanya kesempatan bagi salah satu pihak dalam hal ini pihak calon pembeli
untuk melakukan tawar-menawar, sehingga pihak yang kepadanya diberikan
kontrak jual beli rumah tersebut tidak banyak memiliki kesempatan untuk
mengetahui isi dari kontrak jual beli rumah tersebut, apalagi terdapak klausula
* Agus Yudha Hemoko, 2008, Hukum Perjanjian "Asas Proposionalitas dalam Kontrak Komersiai", Surabaya: L^sbang Mediatama, him. 1.
' Munir Fuady, 2003, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis) Buku Kedua, Bandung: Citra Aditya Bakti, him. 76.
5
dalam kontrak jual beli rumah yang ditulis dengan huruf-huruf yang sangat
kecil dan sulit untuk dimengerti.
Namun demikian, dalam proses pembangunan pengembang kerap
kali melakukan kelalaian. Kelalaian tersebut disebut dengan wanprestasi.
Misalnya, bahan-bahan yang digunakan untuk membuat rumah tidak sesuai
dengan harga rumah yang dijual, menggunakan bahan-bahan yang tidak
berkualitas hal ini pun dapat merugikan konsumen. Hal-hal tersebut diatas pada
akhimya melahirkan Undang-Undang Perlindungan Konsumen No 8 Tahun
1999.
Untuk wanprestasi tersebut konsumen dapat memberikan tuntutan
kepada pengembang.
Konsumen menurut hukum dapat memilih tuntutan sebagai berikut*:
1. Pemenuhan perjanj ian
2. Pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi
3. Ganti mgi
4. Pembatalan perjanjian
5. Pembatalan disertai ganti rugi
Jika ditinjau kontrak baku ini tidaktah melanggar asas kebebasan
berkontrak seperti yang tercantum di dalam pasal 1320 jo. 1338 Kitab
Undang- Undang Hukum Perdata, karena konsumen diberi kebebasan
menyetujui atau menolak.
Dalam KUHPerdata ditemukan ketentuan yang menyebutkan syarat
sah suatu perjanjian, yakni Pasal 1320 KUH Perdata. Menurut Pasal 1320
Subekti, 2005, Hukum Perjanjian, cet ke-XXI, Jakarta: Intermasa, him. 53.
6
KUHPerdata, ada empat syarat yang harus dipenuhi supaya suatu perjanjian
sah, yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Dua syarat yang pertama dinamakan syarat-syarat subjektif karena mengenai orang-orang atau subjek-subjek yang mengadakan perjanjian, sedangkan dua syarat yang terakhir dinamakan syarat-syarat objektif karena mengenai perjanj iannya sendiri atau objek dari perbuatan hukum yang dilakukan ituJ
Setiap perjanjian semestinya memenuhi keempat syarat di atas
supaya sah. Perjanjian yang tidak memenuhi keempat syarat tersebut
mempunyai kemungkinan. Jika suatu perjanjian tidak memenuhi dua syarat
pertama atau syarat subjekif maka salah satu pihak mempunyai hak untuk
meminta supaya perjanjian dibatalkan. Sementara itu, perjanjian yang tidak
memeuhi syarat objektif mengakibatkan perjanjian tersebut batal demi hukum.
Dengan berdasar uraian diatas, maka penulis bermaksud ingin
mendalaminya tebih lanjut dan menuangkannya dalam sebuah karya tulis
Ilmiah dalam bentuk skripsi dengan judul
PERJANJIAN J U A L - B E L I R U M A H DAN PERLINDUNGAN
H U K U M B A G I P E M B E L I PADA PT. T E R A N G J A Y A ABADI
P A L E M B A N G
' Budiman Sinaga, 2005, Hukum Kontrak dan penyelesaian sengketa dari Perspektif Sekretaris, Jakarta: Raja Graflndo Persada, him. 16.
7
B. RUMUSAN M A S A L A H
Adapun permasalahan dalam skripsi ini adaiah sebagai berikut:
1. Bagaimana dalam mempertimbangkan harga beli rumah yang mempunyai
rasa keadilan bagi kedua belah pihak?
2. Bagaimana perlindungan hukum bagi Pembeli yang melakukan
wanprestasi?
C . Ruang Lingkup dan Tujuan
Untuk memperoleh pembahasan yang sistematis, sehingga sejalan
dengan permasalahan yang dibahas, maka yang menjadi titik berat
pembahasan dalam penelitian ini yang bersangkut paut Perjanjian Jual Beli
Rumah dan Perlindungan Hukum Bagi Pembeli pada PT. Terang Jaya Abadi
Palembang
Tujuan Penelitian adaiah untuk mengetahui dan mendapatkan
pengetahuan yang jelas tentang:
1. Untuk mengetahui dalam mempertimbangkan harga beli rumah yang
mempunyai rasa keadilan bagi kedua belah pihak
2. Untuk mengetahui perlindungan hukum bagi Pembeli yang melakukan
wanprestasi
D. Kerangka Konseptual
1. Perjanjian adaiah suatu peristiwa dimana seseorang beijanji kepada orang
lain atau dimana dua orang itu saling beijanji untuk melaksanakan sesuatu
hal.*"
^ Subekti, 2002, Hukum Perjq/ian, cet ke- 9, Jakarta: Intermasa, him. 1.
8
2. Jual Beli adaiah suatu peijanjian timbal-ballk antara pihak satu dengan
pihak lainnya. Pihak yang satu menyerahkan hak milik atas suatu barang,
pihak lainnya beijanji untuk membayar dengan harga yang terdiri atas
sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.^
3. Peijanjian Jual Beli adaiah suatu peijanjian yang dibuat antara pihak
penjual dan pihak pembeli."^
4. Perjajian Baku adaiah suatu kontrak tertulis yang dibuat hanya oleh satu
pihak dalam perjanjian tersebut bahkan seringkati sudah tercetak dalam
bentuk formulir-formulir tertentu oleh salah satu pihak dan pihak lain tidak
mempunyai kesempatan untuk mengubah klausula-klausula yang terdapat
dalam perjanjian tersebut."
E . Metode Penelitian
Dalam pengumpuian data penyusunan skripsi ini agar memiliki suatu
kebenaran yang bersifat objektif, penulis menggunakan penelitian ilmiah
sebagai berikut
1. Sifat dan Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan penulis adaiah penelitian hukum empiris,
penelitian hukum empiris adaiah pengumpuian data yang didapat sebagian
dari lapangan baik melalui cara pengamatan dan tanya Jawab dengan
' R. Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, cet ke- 10, Bandung: Citra Adiyta Bakti, hal. 2.
Salim, 2003, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta: SinarCraflka, him. 49
" Munir Fuady, cp-cR, him. 77.
9
pihak-pihak yang mengerti dan terkait'^ dengan masalah perjanjian Jual
beli rumah dengan format perjanjian baku pada PT. Terang Jaya Abadi
Palembang.
2. Jenis Data
Sehubungan dengan itu, maka jenis data yang dipergimakan dalam
penelitian ini adaiah data sekunder dan data primer.
3. Teknik Pengumpuian data
Teknik pengumpuian data dilakukan dengan cara :
a. Penelitian kepustakaan {Library Research)
Penelitian kepustakaan, yaitu melakukan pengkajian terhadap data
sekunder berupa bahan hukum primer (peraturan perundang-
undangan), bahan hukum sekunder (literature, laporan hasil penelitian,
makalah, karya ilmiah yang dimuat dalam majalah ilmiah), dan bahan
hukum tersier (kamus Bahasa Indonesia, kamus Bahasa Inggris, kamus
Bahasa Belanda, kamus hukum, ensiklopedia, data statistik) yang
relevan dengan permasalahan penelitian ini.
b. Penelitian Lapangan {Field Research)
Penelitian lapangan yaitu pengumpuian data primer dengan melakukan
observasi dan wawancara dengan Ibu Nilla Selaku Sekretaris PT. Terang
Jaya Abadi Palembang.
Soerjono Soekanlo, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI- Press, him. 43..
10
4. Teknik Pengolahan Data
Pengotahan data yang dilakukan dengan cara mengolah dan
menganalisis data yang telah dikumpulkan secara tekstual, lalu
dikonstruksikan secara kualitatif, untuk selanjutnya ditarik suatu
kesimpulan.
F . Sistematika Penulisan
Skripsi ini terdiri dari empat bab dengan sistematika sebagai berikut:
Bab 1, merupakan pendahuluan yang terdiri dari Latar Belakang,
Rumusan Masalah, Ruang Lingkup dan Tujuan Penelitian, Kerangka
Konseptual, Metode Penelitian, serta Sistematika Penulisan.
Bab I I , merupakan tinjauan pustaka yang berisikan landasan teori
yang erat kaitannya dengan objek penelitian, yaitu : Pengertian Perjanjian Jual
Beli dan Perjanjian Baku
Bab I I I , merupakan pembahasan yang berkaitan dengan Perjanjian
Jual Beli Rumah Dan Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Pada PT. Terang
Jaya Abadi Palembang.
Bab IV, berisikan Kesimpulan dan Saran
B A B D
TINJAUAN PUSTAKA
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli
Seiring berkembangnya perekonomian, banyak masyarakat
melakukan hubungan hukum guna untuk memenuhi kebutuhan mereka. Hal
tersebut dapat dibuktikan dengan adanya berbagai transaksi baik berupa
barang dan/atau jasa yang menimbulkan peristiwa hukum. Misalnya seperti
penawaran-penawaran yang ditawarkan kepada masyarakat, seperti penawaran
akan adanya pembangunan rumah yang teijadi antara pihak penjual dan pihak
pembeli. Dalam pelaksanaanya hubungan hukum tersebut dituangkan dalam
suatu bentuk perjanjian jual beli rumah.
1. Pengertian Perjanjian Jual Beli
Jual Beli termasuk ke dalam kelompok perjanjian bemama, artinya
undang-undang telah memberikan nama sendiri dan pengaturan khusus
tertiadap perjanjian ini. Perjanjian bemama telah diatur dalam Kitab Undang-
Udang Hukum Perdata maupun Kitab Undang-Undang Hukum Dagang.
"Menurut Pasal 1457 KUPerdata, peijanjian jual beli mempakan
suatu peijanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu benda dan pihak lain untuk membayar harga yang telah
dijanjikan".
Dalam bahasa Inggris jual beli disebut dengan hanya "sale" saja
yang berarti "penjualan" (hanya dilihat dari sudutnya si penjual), begitu pula
dalam bahasa Prancis disebut hanya dengan "vente" yang juga berarti
11
12
"penjualan", sedangkan dalam bahasa Jenman dipakainya perkataan "kauf
yang berarti "pembelian".'^
Peijanjian jual beli pada umumnya merupakan peijanjian konsensual
karena mengikat para pihak saat terjadinya kesepakatan para pihak tersebut
mengenai unsur essensialia, naturalia dan aksidentalia dari perjanjian
tersebut'^ Syarat aksidentalia adaiah unsur perjanjian yang ditambahkan oleh
pihak sebab undang-undang tidak mengatur tentang hal itu.'^ Syarat esensialia
adaiah syarat yang harus ada dalam perjanjian, kalau syarat ini tidak ada,
maka perjanjian tersebut cacat (tidak sempuma). Artinya tidak mengikat para
pihak.'* Syarat naturalia adaiah syarat yang biasa dicantumkan dalam
perjanjian. Apabila syarat ini tidak ada, maka peijanjian tidak akan cacat tapi
tetap sah."
Walaupun perjanjian jual beli mengikat para pihak seteiah
tercapainya kesepakatan, namun tidak berarti bahwa hak milik atas barang
yang diperjualbelikan tersebut akan beralih pula bersamaan dengan
tercapainya kesepakatan karena untuk beralihnya hak milik atas barang yang
diperjualbelikan dibutuhkan penyerahan.'^
" Ibid., him. 2.
Ahmadi, op.cit., him. 126.
" Budiman Sinaga, op.cit., him. 20.
Richard Burton Simatupang, 2003, Aspek Hukum Dalam Bisnis, eel ke-2, Jakarta: Rineka Cipta, him. 40
" Ibid., him. 40
Ahmadi Mini, op.cit, him, 128.
13
2. Penyerahan
Berdasarkan Pasal 1475 BW, penyerahan adaiah suatu pemindahan
barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan si pembeli.'^
Cara penyerahan benda yang diperjualbelikan berbeda berdasarkan
kualifikasi barang yang dipeijualbelikan tersebut. Adapun cara penyerahan
tersebut adaiah sebagai berikut^^:
a. Barang bergerak bertubuh, cara penyerahannya adaiah penyerahan nyata dari tangan penjual atau atas nama penjual ke tangan pembeli, akan tetapi penyerahan secara langsung dari tangan ke tangan tersebut tidak terjadi j ika barang tersebut dalam jumlah yang sangat banyak sehingga tidak mungktn diserahkan satu persatu, sehingga dapat dilakukan dengan simbol-simbol tertentu (penyerahan simbiolis), misalnya: penyerahan kunci gudang sebagai simbol dari penyerahan barang yang ada dalam gudang tersebut.
b. Barang bergerak tidak bertubuh dan piutang atas nama, cara penyerahannya adaiah dengan melalui akta di bawah tangan atau akta autentik. Akan tetapi, agar penyerahan piutang atas nama tersebut mengikat bagi si berutang, penyerahan tersebut harus diberitahukan kepada si berutang atau disetujui secara tertulis oleh si berutang.
c. Barang tidak bergerak atau tanah, cara penyerahannya adaiah melalui pendaftaran atau balik nama.
3. Azas-Azas Perjanjian Jual Beli
Azas hukum merupakan sumber bagi sistem hukum yang memberi
inspirasi mengenai nilai-niiai etis, moral dan sosial masyarakat. Dengan
demikian azas hukum sebagai landasan norma menjadi alat uji bagi norma
hukum yang ada, dalam arti norma hukum tersebut pada akhimya harus dapat
dikembalikan pada azas hukum yang menjiwainya.^'
'Mbid.,hlm. 128.
2Mbid.,hlm. 128.
'̂ Agus Yudha Hemoko, op.cit., him. 88.
14
Dalam hukum kontrak dikenal banyak asas, diantaranya adaiah
sebagai berikut^^:
a. Asas Konsensualisme
Asas konsensualisme sering diartikan bahwa dibutuhkan kesepakatan
untuk lahimya kesepakatan. Pengertian ini tidak tepat karena maksud asas
konsensualisme ini adaiah bahwa lahimya kontrak ialah pada saat terjadinya
kesepakatan. Dengan demikian, apabila tercapai kesepakatan antara para
pihak, lahirlah kontrak, walaupun kontrak itu belum dilaksanakan pada saat
itu.
Asas konsensualisme ini tidak berlaku bagi semua jenis kontrak
karena asas ini hanya berlaku terhadap kontrak konsensual sedangkan
terhadap kontrak formal dan kontrak riel tidak berlaku.
b. Asas Kebebasan Berkontrak
Yang dimaksud dengan kebebasan berkontrak adaiah adanya
kebebasan seiuas-luasnya yang oleh undang-undang diberikan kepada
masyarakat untuk mengadakan perjanjian tentang apa saja, asalkan tidak
bertentangan dengan peraturan perudang-undangan, kepatutan, dan ketertiban
umum.
Dengan perkataan lain, dalam soal perjanjian diperbolehkan
membuat undang-undang bagi diri sendiri. Pasal-pasal dari hukum perjanjian
Ahmadi, op.cit., him. 3.
15
hanya berlaku jika atau sekadar tidak diatur atau tidak terdapat dalam
perjanjian yang dibuat itu.^^
c. Asas Daya Mengikatnya Kontrak {Pacta Sunt Servanda)
Dalam perspektif BW daya mengikat kontrak dapat dicermati dalam
rumusan Pasal 1338 (1) BW menyatakan bahwa, "semua peijanjian yang
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
membuatnya".
Setiap orang yang membuat kontrak, dia terikat untuk memenuhi
kontrak tersebut karena kontrak tersebut mengandung janji-janji yang harus
dipenuhi dan janji tersebut mengikat para pihak sebagaimana mengikatnya
undang-undang.''^
d. Asas Iktikad Baik
Asas iktikad baik merupakan salah satu asas yang dikenal dalam
hukum perjanjian. Ketentuan tentang iktikad baik ini diatur dalam Pasal 1338
ayat (3) bahwa perjanjian harus dilaksanakan dengan iktikad baik.
Sementara itu. Arrest H.R. di Negeri Belanda memberikan peranan
tertinggi terhadap iktikad baik dalam tahap praperjanjian bahkan kesesatan
ditempatkan di bawah asas iktikad baik, bukan lagi pada teori kehendak.
Begitu petingnya iktikad baik tersebut sehingga dalam perundingan-
perundingan atau peijanjian antara para pihak, kedua belah pihak akan
Daeng Naja, 2005, Hukum Kredit dan Bank Garansi, Bandung:Citra Aditya Bakti,, him. 177-178.
" Ahmadi, op.cit., him. 4-5
" Ibid, him. 5.
16
berhadapan dalam suatu hubungan hukum khusus yang dikuasai oleh iktikad
baik dan hubungan khusus ini membawa akibat lebih lanjut bahwa kedua
belah pihak itu harus bertindak dengan mengingat kepentingan-kepentingan
yang wajar dari pihak lain.
Bagi masing-masing calon pihak dalam perjanjian terdapat suatu
kewajiban untuk mengadakan penyelidikan dalam balas-batas yang wajar
terhadap pihak lawan sebelum menandatangani kontrak atau masing-masing
pihak harus menaruh perhatian yang cukup dalam menutup kontrak yang
berkaitan dengan iktikad baik.
Apabila satu pihak hanya mengajukan kepentingan-kepentingan
sendiri, ia menyalahgunakan kebebasan dalam membuat perjanjian. Kedua
keputusan tersebut menunjukkan bahwa iktikad baik menguasai para pihak
pada periode praperjanjian, yaitu dengan memerhatikan kepentingan-
kepentingan yang wajar dari pihak lain.
Walaupun iktikad baik para pihak dalam perjanjian sangat
ditekankan pada tahap praperjanjian, secara umum iktikad baik hams selalu
ada pada setiap tahap perjajian sehingga kepentingan pihak yang satu selalu
dapat diperhatikan oleh pihak lainnya.
e. Asas Kepribadian
Pasal 1340 KUHPerdata menyatakan tentang ruang lingkup
berlakunya perjanjian hanyalah anatara pihak-pihak yang membuat perjanjian
saja. Ruang lingkup ini hanyalah terbatas pada para pihak dalam perjanjian itu
saja. Jadi, pihak ketiga (atau pihak luar perjanjian) tidak dapat ikut menuntut
17
suatu hak berdasarkan perjanjian itu. Ruang lingkup berlakunya peijanjian ini
dikenal sebagai prinsip Privity of Contract atau Asas Kepribadian.
Pasal 1340 KUH Perdata selanjutnya menyatakan bahwa:
"Perjanjian-perjanjian tidak dapat merugikan kepada pihak ketiga dan
tidak dapat menguntungkan pihak ketiga pula kecuali untuk hal yang
diatur dalam Pasal 1317 KUH Perdata "
Pasal 1317 KUH Perdata memperbolehkan untuk meminta
ditetapkannya suatu perjanjian kepentingan seorang (pihak ketiga) jika
perjanjian atau pembenan tersebut memuat ketentuan seperti itu. Ketentuan
untuk meminta ditetapkannya suatu gaji guna kepentingan pihak ketiga tidak
dapat ditarik kembali j ika pihak ketiga itu telah menerimanya. Pengecualian
dari asas kepribadian yang terdapat dalam Pasal 1317 KUH Perdata tersebut,
yaitu janji untuk kepentingan pihak ketiga, sebenamya adaiah memberikan
atau menyerahkan haknya kepada pihak ketiga. Jadi, pihak ketiga itu adaiah
subjek hak. Hal ini sesuai dengan Pasal 1318 KUH Perdata yang menyatakan
bahwa jika seorang minta dipeijanjikannya sesuatu hal, dianggap bahwa itu
adaiah untuk ahli warisnya dan orang-orang yang memperoleh hak
daripadanya.
Asas kepribadian selain diatur dalam Pasal 1340 KUH Perdata, juga
diatur dalam Pasal 1315 KUH Perdata yang menentukan bahwa tiada seorang
pun dapat mengikatkan dirinya atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya
suatu janji, melainkan untuk dirinya sendiri. Jika Pasal 1340 KUH Perdata
menentukan tentang tidak bolehnya pihak ketiga mencampuri umsan dalam
18
perjanjian pihak-pihak Iain, dalam Pasal 1315 KUH Perdata ditentukan bahwa
para pihak perjanjian tidak boleh melepaskan tanggung jawabnya dari
perikatan yang dibuatnya. Ketentuan dalam pasal ini tidak memperbolehkan
seseorang membuat perjanjian yang hanya mau haknya saja tanpa mau
memikul kewajibannya atau tanpa mau memenuhi prestasinya sendiri (seakan-
akan seperti perjanjian yang tanpa sebab).
4. Syarat Perjanjian Jual Beli
Secara umum kontrak lahir pada saat tercapainya kesepakatan para
pihak mengenai hal yang pokok atau unsur esensial dari kontrak tersebut.
Walaupun dikatakan bahwa kontrak lahir pada saat terjadinya kesepakatan
mengenai hal pokok dalam kontrak tersebut, namun masih ada hal lain yang
harus diperhatikan, yaitu syarat sahnya kontrak sebagaimana diatur dalam
Pasal 1320 BW, yaitu:
a. Sepakat mereka mengikatkan dirinya;
b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;
c. Suatu hal tertentu; dan
d. Suatu sebab yang halal
Mengenai syarat kata sepakat dan kecakapan tertentu dinamakan
sebagai syarat-syarat subjektif, karena kedua syarat tertentu mengenai
subjeknya atau orang-orang yang mengadakan kontrak (peijanjian).
Sedangkan syarat mengenai suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal.
19
dinamakan sebagai syarat-syarat objektif, karena kedua syarat tersebut isinya
mengenai objek perjanjian dari perbuatan hukum yang dilakukan.^*
Dalam hal syarat objektif, kalau syarat itu tidak terpenuhi perjanjian
itu batal demi hukum. Artinya, dari semula tidak pemah dilahirkan suatu
perjanjian dan tidak pemah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang
mengadakan perjanjian tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum
adaiah gagal. Dengan demikian, tidak ada dasar untuk saling menuntut di
depan hakim. Dalam bahasa Inggris dikatakan bahwa peijanjian yang
demikian itu null and void.
Dalam hal suatu syarat subjektif, j ika syarat itu tidak dipenuhi,
perjanjian bukan batal demi hukum, melainkan salah satu pihak mempunyai
hak untuk meminta supaya peijanjian itu dibatalkan. Pihak yang dapat
meminta pembatalan itu adaiah pihak yang tidak cakap atau pihak yang
memberikan sepakatnya secara tidak bebas.
Jadi, perjanjian yang teiah dibuat itu mengikat juga selama tidak
dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta
pembatalan tadi. Dengan demikian, nasib sesuatu perjanjian seperti itu
tidaklah pasti dan bergantung pada kesediaan suatu pihak untuk menaatinya.
Perjanjian yang demikian dinamakan voidable (bahasa Inggris) atau
" Richard Burton, op.cH., him. 28.
" Daeng Naja, op.cit., him. 176.
Ibid., him. 176.
20
vemietigbaar (bahasa Belanda). Ia selalu diancam dengan pembatalan
{canceling)?'^
a. Kesepakatan
Kesepakatan para pihak merupakan unsur mutlak untuk terjadinya
suatu kontrak. Kesepakatan ini dapat terjadi dengan berbagai cara, namun
yang paling penting adaiah adanya penawaran dan penenmaan atas penawaran
tersebut. Cara-cara untuk terjadinya penawaran dan penerimaan dapat
dilakukan secara tegas maupun dengan tidak tegas, yang penting dapat
dipahami atau dimengerti oleh para pihak bahwa telah terjadi penawaran dan
penerimaan.
Beberapa contoh yang dapat dikemukakan, sebagai cara terjadinya
kesepakatan/terjadinya penawaran dan penerimaan adaiah^':
1) Dengan cara tertulis;
2) Dengan cara lisan;
3) Dengan simbol-simbol tertentu; bahkan
4) Dengan berdiam diri
Berdasarkan syarat sahnya perjanjian tersebut diatas, khususnya
syarat kesepakatan yang merupakan penentu terjadinya atau lahimya
perjanjian, berarti bahwa tidak adanya kesepakatan para pihak, tidak terjadi
kontrak.^^ Kontrak yang lahir dari kesepakatan (karena bertemunya penawaran
2' Ibid., him. 176.
°̂ Ahmadi Miru, op.cit., htm. 176.
3' Ibid., him. 176.
Ahmadi Mini, op.cit., him. 17.
21
dan penerimaan), pada kondisi normal adaiah bersesuaian antara kehendak
dan pemyataan.^^
Akan tetapi, walaupun teijadi kesepakatan para pihak yang
melahirkan peijanjian, terdapat kemungkinan bahwa kesepakatan yang telah
dicapai tersebut mengalami kecacatan atau yang biasa disebut cacat kehendak
atau cacat kesepakatan sehingga memungkinkan perjanjian tersebut
dimintakan pembatalan oleh pihak yang merasa dirugikan oleh peijanjian
tersebut.^^ Dalam BW terdapat tiga hal yang dapat dijadikan alasan
pembatalan kontrak berdasarkan adanya cacat kehendak, yaitu
1) Kesesatan atau dwaling (vide Pasal 1322 BW)
Terdapat kesesatan apabila terkait dengan "hakikat benda atau
orang" dan pihak lawan hams mengetahui atau setidak-tidaknya mengetahui
bahwa sifat atau keadaan yang menimbulkan kesesatan bagi pihak lain sangat
menentukan (terkait syarat dapat dikenali atau diketahui;
kenbaarheidsvareiste). Dengan demikian, mengenai kesesatan terhadap
hakikat benda yang dikaitkan dengan keadaan akan datang, karena kesalahan
sendiri atau karena perjanjtan atau menumt pendapat umum menjadi risiko
sendiri, tidak dapat dijadikan alasan pembatalan kontrak.
2) Paksaan atau dwang (vide Pasal 1323 - 1327 BW)
" Agus Yudha Hemoko, op.cit., him. 149.
" Ahmadi Miru, op.cit., him. 17.
" Agus Yudha Hemoko, op.cit., him. 149-150
22
Paksaan timbula apabila seseorang tergerak untuk menutup kontrak
(memberikan kesepakatan) dibawah ancaman yang bersifat melanggar hukum.
Ancaman bersifat melanggar hukum ini meliputi dua hal, yaitu:
a) Ancaman itu sendiri sudah merupakan perbuatan melanggar
hukum (pembunuhan, penganiayaan).
b) Ancaman itu bukan merupakan perbuatan melanggar hukum, tetapi
ancaman itu dimaksudkan untuk mencapai sesuatu yang tidak
dapat menjadi hak pelakunya.
3) Penipuan atau bedrog (vide Pasal 1328 BW)
Penipuan merupakan bentuk kesesatan yang dikualifisir, artinya ada
penipuan bila gambaran yang keliru tentang sifat-sifat dan keadaan-keadaan
(kesesatan) ditimbulkan oleh tingkah laku yang sengaja menyesatkan dari
pihak lawan. Untuk berhasilnya dalil penipuan disyaratkan bahwa gambaran
yang keliru itu ditimbulkan oleh rangkaian tipu daya {kumtgrepen).
b. Kecakapan
Cakap (bekwaam) merupakan syarat umum untuk dapat melakukan
perbuatan hukum secara sah, yaitu harus sudah dewasa, sehat akal pikiran ,
dan tidak dilarang oleh suatu perundang-undangan untuk melakukan sesuatu
perbuatan tertentu.^*
Seorang oleh hukum dianggap tidak cakap untuk melakukan kontrak
j ika orang tersebut belum berumur 21 tahun, kecuali j ika ia telah kawin
sebelum cukup 21 tahun. Sebaliknya setiap orang yang berumur 21 tahun ke
Budiman Sinaga, op.cit., him. 16.
23
atas, oleh hukum dianggap cakap, kecuali karena suatu hat dia ditaruh di
bawah pengampuan, seperti gelap mata, dungu, sakit ingatan, atau
pemboros.^'
Dengan demikian dapat disimpulkan seseorang dianggap tidak cakap
apabila^*:
1) Belum benisia 21 tahun dan belum menikah;
2) Berusia 21 tahun, tetapi gelap mata, sakit ingatan, dungu, atau boros
Dalam Pasal 1330 BW dinyatakan, bahwa yang dimaksud dengan
tidak cakap untuk membuat perjanjian-perjanjian adaiah-'^:
1) Orang-orang belum dewasa;
2) Mereka yang ditaruh dibawah pengampuan;
3) Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-
undang, dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang
telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu (substansi ini
dihapus dengan SEMA Nomor 3 Tahun 1963 dan Pasal 31 Undang-
Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan)
Beberapa undang-undang yang menegaskan standar usia 18 tahun
merupakan standar usia dewasa yang berkorelasi dengan kecakapan
melakukan perbuatan hukum, antara lain^:
" Ahmadi Miru, op.cit.. him. 29.
Ibid., him. 29.
Agus Yudha Hemoko, op.cit., him. 162.
Ibid., him. 165.
24
1) Undang-Undang Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Pengadilan Anak (vide
Pasal 5 jo. 61),
2) Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Peraturan Jabatan
Notaris (vide Pasal 39 jo . 30),
3) Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006 Tentang Kewarganegaraan
Republik Indonesia (vide Pasal 5 jis. 6, 9, 21, 22,41).
c. Suatu Hal Tertentu
Adapun yang dimaksud suatu hal atau obyek tertentu (een bepaald
onderwerp) dalam Pasal 1320 BW syarat 3, adaiah prestasi yang menjadi
pokok kontrak yang bersangkutan. Hal ini untuk memastikan sifat dan luasnya
pemyataan-pemyataan yang menjadi kewajiban para pihak. ̂ '
Dalam BW dan pada umumnya sarjana hukum berpendapat bahwa
prestasi itu dapat berupa:
1) Menyerahkan/memberikan sesuatu;
2) Berbuat sesuatu; dan
3) Tidak berbuat sesuatu
Untuk menentukan barang yang menjadi objek perjanjian, dapat
dipergunakan berbagai cara seperti: menghitung, mengukur, menimbang, atau
menakar. Sementara itu, untuk menentukan jasa, harus ditentukan apa yang
harus dilakukan oleh salah satu pihak.^^
*̂ Agus Yudha Hemoko, op.cit., him. 168.
Ibid., him. 30.
25
d. Sebab yaag Halal
Pengertian causa atau sebab (oorzaak) sebagaimana dimaksud Pasal
1320 BW syarat 4, harus dihubungkan dalam konteks Pasal 1335 dan 1337
BW. Meskipun undang-undang tidak memberikan penjelasan mengenai apa
yang dimaksud dengan sebab atau causa, namun yang dimaksudkan disini
menunjuk pada adanya hubungan tujuan (causa finalis), yaitu apa yang
menjadi tujuan para pihak pada saat penutupan kontrak.^-'
5. Terjadinya Perjanjian Jual Beli
Unsur-unsur pokok (essentalia) perjanjian jual beli adaiah barang
dan harga. Sesuai asas konsensualisme yang menjiwai hukum peijanjian BW,
perjanjian itu sudah dilahirkan pada detik tercapainya sepakat mengenai
barang dan jasa. Begitu kedua belah pihak sudah setuju tentang barang dan
harga, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah.'*̂
Sifat konsensual dari jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458
yang berbunyi: "Jual beli dianggap sudah teijadi antara kedua belah pihak
seketUca seteiah mereka mencapai sepakat tentang barang dan harga, meskipun
barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar.^^
Konsensualisme berasal dari perkataan "consensus yang artinya adaiah
"kesepakatan", bahwa Eqia yang dikehendaki oleh yang satu itu adaiah juga
dikehendaki oleh yang lain atau bahwa kehendak mereka adaiah "sama".
Agus Yudha Hemoko, op.cit.,., him. 171.
^ Subekti, op.cit., him. 2.
«Ib id . , him. 2.
26
sebenamya tidak tepat, Yang betui adaiah bahwa yang mereka kehendaki
adaiah "sama dalam kebalikannya". ^
6. Subjek Perjanjian Jnal Beli
Dalam jual beli ada dua subjek, yaitu si penjual dan pembeli, harus
memenuhi syarat umum untuk dapat melakukan suatu perbuatan hukum
secara sah, yaitu harus sudah dewasa, sehat pikirannya dan tidak oleh
peraturan hukum dilarang atau dibatasi dalam hal melakukan perbuatan
hukum yang sah, seperti peraturan pailit yang masing-masing mempunyai
pelbagai kewajiban dan pelbagai hak.
Untuk orang-orang yang belum dewasa, harus bertindak orang tua
atau walinya, untuk orang-orang yang tidak sehat pikirannya, harus bertindak
seorang pengawasnya, dalam hal "curatele''' seorang curator, untuk orang yang
berada dalam pailit, harus bertindak curatomya juga, yaitu Dewan Harta
Peninggalan {Weeskamer)f^
7. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli
Hak dari Penjual menerima harga barang yang telah dijualnya dari
pihak pembeli sesuai dengan kesepakatan harga antara kedua belah pihak.
Menumt Pasal 1437 BW disebutkan dua kewajiban pokok dari
penjual, yaitu untuk menyerahkan barang obyek jual beli dan untuk
menanggung si pembeli.
a. Kewajiban Menyerahkan Barang
Ibid., him. 2.
" Ibid., him. 2.
27
Penyerahan barang ini oleh Pasal 1475 BW ditegaskan sebagai penyerahan
"dalam kekuasaan dan pemegangan si pembeli" {overdrachl van het goed
in de macht en het bezitvan de koper). Dari penegasan ini adaiah terang,
bahwa yang dimaksud oleh BW dengan "penyerahan barang" ini ialah
penyerahan pemegangan barang secara nyata {fettelijke in bezitsteling).
BW mengenai tiga macam barang, yaitu:
1) Untuk Barang Bergerak
2) Untuk Barang Tetap (Tidak Bergerak)
3) Barang Tidak Bertubuh
b. Kewajiban Menanggung Kenikmatan Tentram dan Menanggung Cacat
Tersembunyi
Kewajiban untuk menanggung kenikmatan tenteram merupakan
konsekuensi daripada jaminan yang oleh penjual diberikan bahwa barang yang
dijual dan dilever itu adaiah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas
dari sesuatu beban atau tuntutan dari sesuatu pihak/^
Mengenai kewajiban untu menanggung cacad-cacad tersembunyi
dapat diterangkan bahwa si penjual diwajibkan menanggung terhadap cacad-
cacad tersembunyi meskipun ia sendiri tidak mengetahui adanya cacad-cacad
itu, kecuali j ika ia, dalam hal yang demikian , telah diminta diperjanjikan
bahwa ia tidak diwajibkan menanggung sesuatu apapun pada barang yang
dijualnya yang membuat barang tersebut tak dapat dipakai untuk keperluan
yang dimaksudkan atau yang mengurangi pemakaian itu, sehingga, seandainya
*̂ Subekti, op.cit., him. 17.
28
si pembeli mengetahui cacad-cacad tersebut, ia sama sekali tidak akan
membeli barang itu atau tidak akan membelinya selain dengan harga yang
kurang.
Hak dari Pembeli adaiah menerima barang yang telah dibelinya, baik
secara nyata maupun secara yuridis.
Kewajiban utama si pembeli ialah membayar harga pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian. Jika pada waktu membuat perjanjian tidak ditetapkan tentang tempat dan waktu pembayaran, maka si pembeli harus membayar ditempat dan pada waktu dimana penyerahan (levering) barangnya harus dilakukan.'*^
Kewajiban Pihak Pembeli adaiah :
1) Membayar harga barang yang dibelinya sesuai dengan janji yang telah
dibuat
2) Membayar bunga dari harga pembelian jika barang yang dijual dan
diserahkan memberi hasil atau lain pendapatan
3) Memikul biaya yang ditimbulkan dalam jual beli, misalnya ongkos antar,
biaya akta dan sebagainya kecuali kalau diperjanjikan sebaliknya
8. Risiko Perjanjian Jual Beli
Risiko adaiah kemgian yang timbul diluar kesalahan salah satu pihak
baik. Dalam perjanjian jual beli kerugian itu timbul diluar kesalahan pihak
penjual maupun pihak pembeli, misalnya barang yang dijual tersebut musnah
karena kebakaran atau kebanjiran sebelum penyerahan.^^ Mengenai risiko
dalam jual beli ini dalam B W ada tiga peraturan, yaitu:
Ibid., him. 21.
Ahmadi Mini, op.cit.. him. 130.
29
a. Mengenai barang tertentu;
b. Mengenai barang yang dijual menurut berat, jumlah atau ukuran; dan
c. Mengenai barang-barang yang dijual menurut tumpukan.
Apabila seseorang membeli barang yang telah ditentukan, risiko
akan ditanggung oleh pembeli sejak saat terjadinya kesepakatan, walaupun
barang tersebut beium diserahkan kepada pembeli. Ketentuan itu berlaku
walaupun harga barang tersebut belum dibayar oleh pembeli. Hal ini berarti
bahwa penjual berhak menagih harga barang tersebut kepada pembeli
walaupun barang tersebut telah musnah sebelum diserahkan kepada pembeli.^'
9. Berakhirnya Perjanjian Jual Beli
Berdasarkan Pasal 1381 KUH Perdata disebutkan sepuluh cara mengakhiri
perjanjian, yaitu:
a. Pembayaran;
b. Penawaran pembayaran tunai diikuti dengan penyimpanan atau penitipan;
c. Pembaruan utang;
d. Perjumpaan utang atau Kompensasi;
e. Percampuran utang;
f. Pembebasan utang;
g. Musnahnya barang yang tenitang;
h. Kebatalan atau Pembatalan;
i . Berlakunya syarat batal; dan
j . Kedaluwarsa.
Ahmadi Miru, op.cit., him. 130.
30
Sementara itu, menurut R. Setiawan, hapusnya persetujuan harus
benar-benar dibedakan daripada hapusnya perikatan karena suatu perikatan
dapat hapus sedangkan persetujuannya yang merupakan sumbemya masih
ada. R. Setiawan menambahkan bahwa persetujuan dapat hapus karena ha-hal
berikut ini^h
a. Hapusnya persetujuan ditentukan dalam persetujuan oleh para pihak; b. Undang-Undang menentukan batas berlakunya suatu persetujuan; c. Para pihak atau undang-undang dapat menentukan bahwa dengan
terjadinya peristiwa tertentu, persetujuan akan hapus; d. Pemyataan menghentikan persetujuan (opzegging); e. Persetujuan hapus karena putusan hakim; f. Persetujuan hapus karena tujuan persetujuan telah tercapai; dan
g. Persetujuan hapus dengan persetujuan para pihak (herroping)
Pengakhiran dapat terjadi, baik ketika tujuan sudah tercapai maupun
ketika tujuan belum atau tidak tercapai. Mengenai tujuan belum atau tidak
tercapai, tetapi perjanjian diakhiri, terjadi karena satu atau semua pihak tidak
lagi mempunyai kemampuan untuk melaksanakan isi perjanjian.
B. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Baku
1. Pengertian Kontrak Baku
Kontrak baku adaiah kontrak yang klausul-klausulnya telaah
ditetapkan atau dirancang oleh salah satu pihak. Berikut ini adaiah pendapat
dari para ahli hukum mengenai definisi kontrak baku:
a. Menurut Prof. Dr. Sutan Remy Sjahdeini, SH. Bahwa suatu kontrak baku
adaiah kontrak perjanjian yang hamper seluruh klausula-klausulanya
sudah dibakukan oleh pemakainya dan pihak yang Iain pada dasamya
tidak mempunyai peluang untuk merundingkan atau meminta perubahan.
Budiman Sinaga, op.cit.. him. 22.
31
Yang belum dibakukan hanyalah beberapa hal saja misalnya yang
menyangkut jenis harga jumlah wama tempat waktu dan beberapa hal
lainnya yang spesifik dari obyek yang diperjanjikan.^^
b. Menurut Prof. Dr. Mariam Dams Badmlzaman, SH. Bahwa suatu kontrak
baku adaiah kontrak yang isinya dibakukan atau dituangkan dalam bentuk
formulir baku artinya patokan atau ukuran. '̂*
c. Menumt Prof. Abdulkadir Muhammad, SH. Bahwa suatu kontrak baku
adaiah kontrak yang menjadi totok ukur yang dipakai sebagai patokan atau
pedoman bagi setiap konsumen yang mengadakan hubungan hukum
dengan pengusaha. Yang dibakukan dalam kontrak baku adaiah meliputi
model rumusan dan ukuran.^^
d. Menumt Munir Fuady bahwa suatu kontrak baku adaiah suatu kontrak
tertulis yang dibuat hanya oleh salah satu pihak dalam kontrak tersebut
bahkan sering kali kontrak tersebut sudah tercetak (boilerplate) dalam
bentuk formulir-formulir tertentu oleh salah satu pihak yang dalam hal ini
ketika kontrak tersebut ditandatangani umumnya para pihak hanya
mengisikan data-data informatif tertentu saja dengan sedikit atau tanpa
pembahan dalam klausula-klausulanya dimana pihak lain dalam kontrak
tersebut tidak mempunyai kesempatan atau hanya sedikit kesempatan
Sutan Remy Sjahdeini, 1993, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, Jakarta; Institut Bankir Indonesia, him. 66.
^ Sri Gambir Melati Hatta, 2000, Beli Sewa Sebagai Perjaryian Tak Bemama Pandangan Masyaraka Dan Sikap Mahkamah Agur^ Indonesia, Bandung; Alumni, him. 146.
" Abdulkadir Muhammad, 1992, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagcmgan, Bandung: Citra Aditya Bakti, him. 6.
32
untuk menegosiasi atau mengubah klausula-klausula yang sudah dibuat
oleh salah satu pihak tersebut sehingga biasanya kontrak baku sangat berat
sebelah.^*
e. Menurut Hondius bahwa suatu kotrak baku adaiah konsep perjanjian
tertulis yang disusun tanpa membicaran isinya dan lazimnya dituangkan ke
dalam perjanjian tidak terbatas yang sifatnya teitentu.^^
f. Menurut Drooglever Fortuijn bahwa suatu kontrak baku adaiah perjanjian
yang bagian pentingnya dituangkan dalam susunan perjanjian.^*
Dalam era globalisasi pembakuan suatu kontrak merupakan suatu hal
yang tidak dapat dihindari karena bagi pihak penjual sebagai pengusaha
merupakan cara untuk mencapai tujuan ekonomi yang efisien praktis dan
cepat tetapi bagi pembeli sebagai konsumen justru merupakan pilihan yang
tidak menguntungkan karena hanya dihadapkan pada suatu pilihan untuk
menerima walaupun dengan berat hati. Dalam membuat suatu kontrak baku
pihak penjual selalu berada dalam posisi yang kuat sedangkan pihak pembeli
umumnya berada dalam posisi yang lemah. Sesuai dengan perkembangan
kebutuhan masyarakat, maka ciri-ciri dari kontrak baku mengikuti dan
menyesuaikan dengan perkembangan masyarakat.
Dengan adanya kontrak baku maka kepentingan ekonomi dari pihak
pengusaha lebih teijamin karena konsumen hanya menyetujui syarat-syarat
yang diberikan oleh pengusaha. Ciri-ciri dari kontrak baku antara tain^^:
Munir Fuady, op.cit, him. 76.
Mariam Dams Badmlzaman, 1994, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: Alumni, him. 47.
Ibid., him. 47.
33
a. Bentuknya Tertulis b. Format yang Dibakukan c. Syarat-Syarat Kontrak Ditentukan oleh Pengusaha d. Konsumen Hanya Menerima atau Menolak e. Penyelesaian Sengketa
f. Kontrak Baku Menguntungkan Pengusaha
Dalam kontrak baku syarat-syarat baku biasanya dimuat lengkap
dalam naskah perjanjian atau ditulis sebagai lampiran yang tidak terpisah atau
merupakan satu kesatuan dengan formulir kontrak atau ditulis dalam dokumen
bukti kontrak.
Menurut Prof. Dr. Mariam Dams Badmlzaman, SH. Kontrak baku
terdiri dari empat jenis yaitu**': a. Kontrak baku sepihak yaitu kontrak yang isinya ditentukan oleh pihak
yang kuat kedudukannya dalam kontrak tersebut. b. Kontrak baku timbal balik yaitu kontrak baku yang isinya ditentukan oleh
pihak kedua, pihak-pihaknya terdiri dari pihak majikan dan pihak lainnya yaitu pihak bumh.
c. Kontrak baku yang ditetapkan oleh pemerintah yaitu kontrak baku yang isinya ditentukan oleh pemerintah terhadap perbuatan-perbuatan hukum tertentu.
d. Kontrak baku yang dipergunakan di lingkungan notaris atau advokat.
2. D O K T R I N - D O K T R I N H U K U M T E N T A N G K O N T R A K B A K U
Beberapa ahli hukum yang mendukung eksistensi dari kontrak baku
antara Iain*':
a. Stein yang menyatakan bahwa suatu kontrak baku dapat diterima
berdasarkan fiksi tentang adanya kemauan dan kepercayaan (fictie van
wil en vertrouwen) yakni kemauan dan kepercayaan para pihak untuk
Abdulkadir Muhammad, op.cit., him. 6.
*° Sri Gambir Melati Hatta, op.cit, him. 146-147.
*' Munir Fuady, op.cit. him. 86.
34
mengikatkan diri ke dalam kontrak baku tersebut. Jika salah satu pihak
menerima dokumen kontrak tersebut berarti pihak tersebut secara
sukarela setuju pada isi kontrak baku tersebut.
b. Asser-Rutten yang menyatakan bahwa seseorang mengikat kepada
kontrak baku karena dia sudah menandatangani kontrak tersebut
sehingga dia harus dianggap mengetahui serta menghendaki dan
karenanya bertanggungjawab kepada isi dari kontrak tersebut. Jadi
setiap orang yang menandatangani kontrak bertanggimgjawab pada isi
dan apa yang ditandatanganinya dimana jika ada seseorang yang
membubuhkan tanda tangan pada formulir kontrak baku maka tanda
tangan tersebut akan membangkitkan kepercayaan bahwa yang
bertandatangan mengetahui dan menghendaki isi formulir yang
ditandatangani. Tidak mungkin seseorang menandatangani apa yang
tidak diketahui isinya.
c. Hondius yang menyatakan bahwa suatu kontrak baku mempimyai
kekuatan hukum yang mengikat berdasarkan kebiasaan (gebruik) yang
berlaku di dalam lingkungan masyarakat dan lalu lintas perdagangan.
Sedangkan beberapa ahli hukum yang melakukan kritik terhadap
eksistensi dari kontrak baku antara lain*^:
1) Sluijter yang menyatakan bahwa kontrak baku sebenamya
bukanlah kontrak sebab kedudukan dari pihak yang membuat
Ibid., him. 86.
35
formulir kontrak tersebut sudah menjadi seperti pembuat undang-
undang swasta {legio particuliere wetgever).
2) Pitio yang menyatakan bahwa kontrak baku sebagai kontrak paksa
{dwangcontract). Walaupun secara teoritis yuridis kontrak baku
tidak memenuhi ketentuan undang-undang dan oleh beberapa ahli
hukum ditolak namun dalam kenyataannya kebutuhan masyarakat
berjalan dalam arah yang berlawanan dengan keinginan hukum.
Dengan adanya praktek kontrak baku terdapat beberapa Doktrin
hukum yang sangat potensial untuk dilanggar yaitu*^:
a. Doktrin Kontrak Baku An Sick
Menurut doktrin kontrak baku an sich suatu kontrak yang dibuat oleh
salah satu pihak dimana pihak lainnya tidak mempunyai atau terbatas
kesempatan untuk bemegosiasi terhadap klausula-klausulanya jika kontrak
tersebut berat sebelah maka kontrak tersebut atau sebagian kontrak tersebut
batal demi hukum atau dapat dibatalkan.
b. Doktrin Kesepakatan Kehendak dari Para Pihak
Karena tidak adanya atau terbatasnya kesempatan bagi salah satu
pihak untuk menegosiasikan klausula-klausula dalam kontrak baku tersebut
maka meskipun pihak tersebut akhimya menandatangani kontraknya masih
disangsikan apakah isi kontrak tersebut memang benar seperti yang diinginkan
oleh pihak yang akhimya menandatangani kontrak baku tersebut sehingga
disangsikan juga apakah benar ada kata sepakat dari pihak yang akhimya
" Ibid., him 79.
36
menandatangani kontrak baku tersebut. Sebagaimana diketahui bahwa kata
sepakat merupakan salah satu syarat sahnya kontrak sesuai dengan Pasal 1320
KUH Perdata
c. Doktrin Kontrak Tidak Boleh Bertentangan dengan Kesusilaan
Jika terdapat klausula yang berat sebelah dalam suatu kontrak baku
apalagi j ika pihak yang kepadanya diberikan formulir kontrak tersebut berada
dalam keadaan tidak berdaya seperti kecilnya kesempatan memilih untuk
membuat kontrak dengan pihak lainnya maka klausula tersebut dapat
dianggap bertentangan dengan prinsip-prinsip kesusilaan yang merupakan
salah satu syarat bagi sahnya suatu kontrak sesuai dengan Pasal 1337 KUH
Perdata.
Pasal 1337 KUH Perdata menyatakan bahwa: "Suatu sebab adaiah
terlarang apabila dilarang oleh undang-undang atau apabila berlawanan
dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum". Jadi, jika suatu kontrak baku
yang berat sebelah baik dengan klausula eksonerasi atau tidak terlepas dari
ada atau tidaknya unsur pengaruh tidak pantas atau unsur penyalahgunaan
keadaan maka kontrak yang demikian dianggap bertentangan dengan
kesusilaan sehingga kontrak seperti itu dianggap batal demi hukum.
d. Doktrin Kontrak Tidak Boleh Bertentangan Dengan Ketertiban
Umum
Sama halnya dengan pertentangan dengan unsur kesusilaan maka
jika suatu kontrak baku yang berat sebelah baik dengan klausula eksonerasi
atau tidak terlepas ada atau tidaknya unsur pengaruh yang tidak pantas atau
37
unsur penyalahgunaan keadaan sangat mungkin kontrak yang demikian
dianggap bertentangan dengan unsur ketertiban umum sehingga kontrak
seperti itu juga dapat dianggap batal demi hukum. Menurut KUH Perdata
Indonesia suatu kontrak tidak boleh bertentangan dengan prinsip ketertiban
umum.
3. Prinsip-Prinsip yang Mendukung Kontrak Baku
Asas-asas dalam hukum kontrak dapat dibagi menjadi dua bagian
yaitu asas-asas umum dan asas-asas menurut doktrin yang mengacu kepada
undang-undang yang dalam ha) ini adaiah KUH Perdata dan menurut para ahli
hukum.
Asas-asas umum dalam hukum kontrak yaitu**:
a. Asas Personalia
Secara sederhana dikatakan bahwa ketentuan dalam Pasal 1315
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut menunjuk pada asas
personalia namun lebih jauh dari itu menunjuk pada kewenangan bertindak
sebagai individu pribadi, subyek hukum pribadi yang mandiri, yang memiliki
kewenangan bertindak untuk dan atas namanya sendiri. Sebagai seorang yang
cakap bertindak dalam hukum maka setiap tindakan maupun perbuatan hukum
yang dilakukan oleh orang perorangan sebagai subyek hukum pribadi yang
mandiri akan mengikat pribadi tersebut.
b. Asas Konsesualisme
Mariam Danis Badrulzaman, op.cit. him. 42.
38
Kata konsensualisme berasal dari suatu kata yaitu consensus yang
berasal dari Bahasa Latin yang memiliki arti sepakat. Asas ini dapat
ditemukan dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang merupakan unsur pertama
dari syarat sahnya suatu kontrak yaitu sepakat. Hal ini menunjukkan bahwa
setiap orang diberi kesempatan untuk menyatakan keinginannya yang
menurutnya baik untuk membuat suatu kontrak serta asas ini sangat erat
kaitannya dengan asas kebebasan berkontrak.
c. Asas Kebebasan Berkontrak
Asas kebebasan berkontrak ditarik dari Pasal 1338 KUH Perdata.
Pasal tersebut menerangkan bahwa segala peijanjian atau kontrak yang dibuat
secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya,
asalkan tidak bertentangan dengan Undang-Undang dan kesusilaan.
d. Asas Perjanjian Berlaku Sebagai Undang-Undang {Pacta Sunt
Servanda)
Berkaitan dengan asas ini maka perlu diperhatikan Pasal 1338 KUH
Perdata yang menyatakan bahwa: "Semua persetujuan yang dibuat secara sah
berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya".
Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
kedua belah pihak karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan
cukup untuk itu Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad
baik. Pada Pasal 1338 KUH Perdata diatas terdapat kata semua yang hendak
ditunjukkan oleh pembentuk undang-undang bahwa peijanjian yang dimaksud
meliputi peijanjian bemama dan juga peijanjian yang tidak bemama.
BAB m PEMBAHASAN
A. Dalam Mempertimbangkan Harga Beli Rumah Yang Mempunyai Rasa
Keadilan Bagi Kedua Belah Pihak
Sebagai makhuk hidup, rumah merupakan kebutuhan dasar manusia,
sebagaimana halnya seperti makanan dan pakaian. Selain sebagai kebutuhan
dasar manusia, perumahan dan pemukiman juga mempunyai fungsi sebagai
pusat pendidikan keluarga, peningkatan kualitas generasi mendatang serta
sebagai pemantapan jati diri. Akan tetapi, tidak semua masyarakat dapat
membangun rumah, diperlukan berbagai hal untuk dapat membangun rumah
kemudian ditempati. Seperti masalah keuangan,tes kelayakan, tanah, dan
perizinan pendirian pembangunan.
Meningkatnya perkembangan pembangunan perumahan yang
dibangun oleh pengembang, membuat masyakarat mempunyai banyak pilihan.
Pilihan terhadap rumah yang tersedia lebih banyak dengan kualitas dan harga
yang bervariasi yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan dan kemampuan
konsumen itu sendiri. tCosumen diberikan penawaran yang menarik seperti
adanya potongan harga khusus dan/atau adanya hadiah-hadiah yang menarik
lainnya. Cara penyediaan rumah yang dilakukan oleh pengembang juga
beragam, seperti adanya rumah yang telah tersedia lebih dahulu, sehingga
calon pembeli dapat memilih rumah yang telah tersedia lebih dahulu sesuai
dengan keinginan mereka. Sedangkan, bagi rumah yang belum dibangun maka
39
40
dibuat perjanjian terlebih dahulu yang dilakukan antara pengembang dan
konsumen mengenai lokasi dan tipe atau bentuk rumah sesuai yang konsumen
inginkan.
Salah satu perusahaan swasta yang bergerak dibidang real estate
adaiah PT. Terang Jaya Abadi. PT Terang Jaya Abadi termasuk salah satu
pengembang yang membangun rumah berdasarkan kesepakatan pesan terlebih
dahulu, cara seperti ini dikenal dengan "pesan-bangun". Pengembang ini
awalnya hanya menyediakan tanah dan kawasan perumahan miliknya untuk
dijual kepada pembeli, sedangkan rumahnya akan dibangun oleh pengembang
seteiah pembeli melengkapi persyaratan Jual beli rumah serta telah membayar
uang muka.
Di dalam Pasal 138 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman menyatakan bahwa: "Badan hukum
yang melakukan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah
susun dilarang melakukan serah terima dan/atau menarik dana lebih dari 80%
(delapan puluh persen) dari pembeli sebelum memenuhi persyaratan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45"
Jika Pengembang melanggar Pasai 138 UU Nomor 1 Tahun 2011
Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, terdapat sanksi pidana berupa
pidana kurungan paling lama satu tahun atau denda paling banyak Rp.
1.000.000.000 (satu miliar rupiah).
Pembeli diikat dengan perjanjian jual beli secara di bawah tangan
dengan objek perjanj iannya berupa tanah beserta rumah yang akan dibangun
41
diatasnya. Perjanjian ini belum berisikan perpindahan hak kepemilikan yang
nantinya akan dilakukan seteiah para pihak telah melaksanakan kewajiban dan
menerima haknya, yang ditandai dengan serah terima rumah yang telah selesai
dibangun oleh pengembang dan pembuatan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat
Pembuatan Akta Tanah.
Dalam mempertimbangkan harga beli rumah yang mempunyai rasa
keadilan bagi kedua belah pihak, pengembang biasanya mempunyai beberapa
pertimbangan dalam menentukan harga untuk menjual rumah tersebut seperti
lokasi rumah tersebut letaknya strategis, mempunyai arsitek dan tenaga keija
yang ahli dalam pembangunan rumah tersebut, dapat menyelesaikan
pembangunan nimah tersebut diselesaikan tepat seperti yang disepakati.*^
Perjanjian jual beli tersebut merupakan perjanjian baku, sehingga
pembeli tidak mempunyai kesempatan untuk bemegosiasi terlebih dahulu,
baik itu mengenai harga rumah ataupun isi dari perjanjian. Dalam membeli
rumah, Pembeli tidak bisa dengan cepat memutuskan untuk membeli rumah,
Pembeli akan melakukan diskusi terlebih dahulu dengan orang lain dan tak
jarang membutuhkan waktu yang sangat lama sebelum akhimya membeli
rumah tersebut. Membeli mmah bukanlah persoalan yang mudah dan simple.
Untuk itulah Pembeli seringkali harus dihadapkan dengan banyak
pertimbangan ketika membeli rumah, seperti adanya kesadaran kebutuhan
dalam dirinya, harga rumah yang harus disesuaikan dengan kemampuan
mereka, lokasi yaitu bagaimana kemudahan akses serta arah pengembangan
Wawancara dengan Ibu Nilla Selaku Sekretaris PT. Terang Jaya Abadi Palembang Pada tanggal 10 Januari Pukul 10.00 WIB.
42
daerah tersebut nantinya, macam dan ketersediaan fasilitas ,kualitas bangunan,
keadaan lingkungan, desain rumah dan masih banyak lagi pertimbangan lain.**
PT Terang Jaya Abadi yang beralamat di JL RW. Monginsidi, No.
112 RT. 16 Kalidoni Palembang yang telah membangun rumah di kawasan Jl.
Komplek Pangeran Sirtu yang dinamakan dengan "Griya Darussalam
Bahagia". Perumahan "Griya Darussalam Bahagia" terdiri dari 274 rumah dan
berbagai jenis tipe. Mulai dari tipe RSH Tipe 36/96 dan RSH Plus Tipe 36/96.
Dari penjelasan diatas, kita meiihat fenomena dimana konsumen dihadapkan
pada berbagai pertimbangan dalam memutuskan pembelian rumah. Untuk itu
pemahaman mengenai pertimb^gan konsumen harus terus menerus
dilakukan, hal ini dimaksudkan agar dapat diketahui faktor apa saja yang
mempengaruhi keputusan pembelian serta karateristik konsumen yang mana
yang saling mempengaruhi konsumen. Sehingga, pihak pengembang
kedepannya dapat memperbaiki manajemennya dan berakhir pada
peningkatan volume penjualan, tetapi yang (>aling penting pemasaran
mencapai puncaknya yaitu memuaskan kebutuhan dan keinginan konsumen.
B. Perlindungan Hukum bagi Pembeli yang Melakukan Wanprestasi
Hukum berfungsi sebagai perlindungan kepentingan manusia. Agar
manusia dapat terlindungi, hukum harus dilaksanakan. Pelaksanaan hukum
dapat dilakukan secara normal, damai, tetapi dapat terjadi juga karena
pelanggaran hukum.*^ Perlindungan konsumen adaiah istilah yang dipakai
^ Wawancara dengan Ibu Niila Selaku Sekretaris PT. Terang Jaya Abed! Palembang Pada tanggal 13 Januari Pukul 10.00 WIB.
Sutan Remy Sjahdeini, op.cit., him. 29.
43
untuk menggambarkan perlindungan hukum yang diberikan kepada konsumen
dalam usahanya untuk memenuhi kebutuhannya dari hal-hal yang merugikan
konsumen itu sendiri.**
Seperti yang di jelaskan pada bab awal bahwasanya pengembang
mempunyai kedudukan yang lebih kuat mengenai penggunaan klausula baku
yang terlebih dahulu telah ditetapkan tanpa adanya kehendak bebas dari
konsumen. Guna menyeimbangkan kedudukan antara pelaku usaha dan
konsumen, maka perlu adanya suatu hukum yang melindungi konsumen yang
mempunyai kedudukan yang lebih lemah yang disebut dengan hukum
perlindungan konsumen. Dengan demikian hukum perlindungan konsumen
digunakan apabila terjadinya permasalahan yang dipicu dengan kedudukan
tidak seimbang tersebut dalam melakukan hubungan hukum yang dilakukan
oleh pelaku usaha dan konsumen.
Pada prinsipnya dalam Pasal 1320 KUH Perdata dapat kita ketahui
bahwa perjanjian tersebut akan sah apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian
sebagai berikut:
1. Sepakat mereka mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Selain terpenuhinya syarat sahnya perjanjian sebagaimana yang
tercantum di dalam Pasal 1320 KUH Perdata, terdapat juga syarat administrasi
^ Zulfam, 2013, Hukum Perlindungan Konsumen, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, him. 21.
44
yang harus dipenuhi oleh oleh pemblei untuk dapat membeli rumah. Syarat
administrasi yang harus dipenuhi oleh pembeli adaiah sebagai berikut:
1. Fotocopy Tabungan Batara
2. Kelengkapan pemohon
a. Pas poto berwama ukuran 4 x 6 (Suami Istri)
b. Potocopy KTP yang berlaku (Suami Istri)
c. Potocopy Surat Nikah
d. Potocopy Kartu Keluarga
e. Surat keterangan domisili dan surat keterangan belum memiliki rumah
dari kelurahan/kepala desa
3. Kelengkapan Data Pekerjaan
a. Potocopy KARPEG/KTA (PNS, POLRl, TNI)
b. Potocopy SK Pertama dan SK Terakhir (PNS, POLRI, TNI)
c. Daftar gaji/slip gaji (PNS, POLRI, TNI, Swasta)
d. Surat keterangan dari perusahaan (Swasta)
4. Belum ada pinjaman dari bank lain
Peijanjian Jual Beli ini merupakan suatu perikatan dengan ketentuan
waktu sehingga terdapat hak dan kewajiban yang lahir antara kedua beiah
pihak baik pihak penjual maupun pihak calon pembeli dan harus dipenuhi
sebagaimana yang diatur di dalam Surat Perjanjian Jual Beli Rumah.
Berdasarkan Surat Perjanjian Jual Beli Rumah terdapat Hak dan Kewajiban
yang dimiliki oleh pihak penjual atau pihak pertama dan pihak calon pembeli
atau pihak kedua adaiah sebagai berikut:
45
1. Bilamana PIHAK KEDUA secara sepihak karena sebab dan alasan
ataupun membatalkan pembelian bangunan rumah dan tanah tersebut,
maka PIHAK KEDUA membayar denda kepada PIHAK PERTAMA
sebesar 20 % (Dua Puluh Persen) dari nilai transaksi dan pengembalian
uang tersebut disesuaikan dengan situasi keuangan perusahaan dari
PIHAK PERTAMA.
2. PIHAK PERTAMA akan menyerahkan tanah dan bangunan kepada
PIHAK KEDUA apabila PIHAK KEDUA telah melakukan kewajibannya
untuk membayar lunas atas tanah dan bangunan yang dibeli tersebut.
Dengan mengetahui apa yang menjadi hak dan kewajibannya,
konsumen tidak lagi dijadikan sebagai objek ekspoitasi oleh pelaku usaha
yang kerap kali tidak memperdulikan hak konsumen. Akan tetapi
kenyataannya, dalam peijanjian jual beli rumah ini kerap kali terjadinya risiko.
Risiko dalam peijanjian jual beli ini adaiah tidak terbayamya angsuran yang
dilakukan oleh konsumen. Dalam prakteknya, apabila selama 3 bulan
konsumen belum juga membayar uang angsuran maka akan diberikan surat
peringatan. Surat peringatan tersebut akan diberikan sebanyak 3 kali dalam
kurun waktu yang berbeda. Apabila konsumen masih belum juga membayar
maka konsumen harus meninggalkan rumah tersebut. Hal ini dapat
menimbulkan batalnya suatu perjanjian.
Sebagaimana yang telah dijelaskan diatas, konsumen tersebut telah
melakukan wanprestasi. Wanprestasi merupakan pihak yang tidak memenuhi
prestasi.
46
Bentuk-bentuk dari wanprestasi adaiah:
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya
2. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan
3. Melakukan apa yang dijanjikannya, tetapi terlambat
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan
Disisi lain, pemerintah juga memliki kepentingan untuk melindungi
semua warga masyarakatnya, untuk itu pemerintah menerbitkan Undang-
Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Menurut
Pasal 18 nomor 8 Undang-Undang Perlindungan Konsumen tahun 1999
tentang Ketentuan Pencantumman Klausula Baku menyebutkan bahwa:
1. Pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa yang ditujukan
untuk diperdagangkan dilarang membuat atau mencantumkan klausula
baku pada setiap dokumen dan/atau perjanjian apabila:
a. Menyatakan pegalihan tanggung jawab pelaku usaha;
b. Menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali
barang yang dibeli konsumen;
c. Menyatakan bahwa pelaku usaha berhak menolak penyerahan kembali
uang yang dibayarkan atas barang dan/atau jasa yang dibeli oleh
konsumen
d. Menyatakan pemberian kuasa dari konsumen kepada pelaku usaha
baik secara langsung maupun tidak langsung untuk melakukan segala
tindakan sepihak yang berkaitan dengan barang yang dibeli oleh
konsumen secara angsuran;
47
e. Mengatur perihal pembuktian atas hilangnya kegunaan barang atau
pemanfaatan jasa yang dibeti oleh konsumen;
f. Memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi manfaat jasa
atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi objek jual
beli jasa;
g. Menyatakan tunduknya konsumen kepada peaturan yang berupa aturan
baru, tambahan, lanjutan dan/atau pengubahan lanjutan yang dibuat
sepihak oleh pelaku usaha dalam masa konsumen memanfaatkan jasa
yang dibelinya;
h. Menyatakan bahwa konsumen memberi kuasa kepada pelaku usaha
untuk pembebanan hak tanggungan, hak gadai, atau hak jaminan
terhadap barang yang dibeli oleh konsumen secara angsuran.
Hak - hak tersebut dapat berupa suatu perlindungan hukum terhadap
konsumen dalam jual beli rumah apabila konsumen tidak melakukan prestasi
yang telah disebutkan dalam peijanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak.
Berdasarkan Undang - Undang Perlindungan Konsumen Pasal 18 ayat (1)
ditegaskan bahwa, pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku dalam
perjanjian mengenai memberi hak kepada pelaku usaha untuk mengurangi
manfaat jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang menjadi objek
jual beli jasa, yang artinya bahwasanya adanya pengembalian uang yang
disesuaiakan dengan keuangan perusahaan konsumen apabila perjanjian
tersebut batal karena konsumen belum membayar angsuran sebaimana yang
tercantum di dalam Surat Perjanjian Jual Beli Rumah Pasal 5.
BAB I V
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Pengembang biasanya mempunyai beberapa pertimbangan dalam
menentukan harga untuk menjual rumah tersebut seperti lokasi rumah
yang letaknya strategis, mempunyai arsitek dan tenaga keija yang ahli
dalam pembangunan rumah, dapat menyelesaikan pembangunan rumah
dengan tepat seperti yang disepakati. Yang menjadi faktor pembeli dalam
mempertimbangkan harga beli mmah dapat dilihat dari kesadaran
kebutuhan dalam dirinya, harga mmah yang hams disesuaikan dengan
kemampuan mereka, lokasi yang letaknya strategis, macam dan
ketersediaan fasilitas .kualitas bangunan, keadaan lingkungan, desain
mmah dan masih banyak lagi pertimbangan lain
2. Berdasarkan Undang - Undang Perlindungan Konsumen Pasal 18 ayat (1)
ditegaskan bahwa, pelaku usaha dilarang mencantumkan klausula baku
dalam perjanjian mengenai memberi hak kepada pelaku usaha untuk
mengurangi manfaat jasa atau mengurangi harta kekayaan konsumen yang
menjadi objek jual beli jasa, yang artinya bahwasanya adanya
pengembalian uang yang disesuaiakan dengan keuangan pemsahaan
konsumen apabila perjanjian tersebut batal karena konsumen belum
membayar angsuran sebaimana yang tercantum di dalam Surat Perjanjian
Jual Beli Rumah Pasal S.
48
49
B. Sarao
1. Sebaiknya pengembang harus bertindak jujur dalam melaksanakan
pembangunan rumah tersebut sesuai dengan peijanjian. Akan tetapi, tidak
semua pengembang bisa berlaku jujur dalam proses pembangunan
tersebut, misalnya tidak menggunakan bahan yang berkualitas untuk
pembangunan rumah tersebut atau bisa juga pengembang tidak memenuhi
kewajibannya walaupun dari pembeli telah melengkapi persyaratan
administrasi dan melakukan pembayaran sesuai dengan kesepakatan.
Maka, sebaiknya dalam proses pembangunan rumah tersebut perlu adanya
pengawasan dari pemerintah agar pembeli merasa tidak dirugikan.
2. Sebaiknya dalam melakukan perjanjian jual beli rumah tersebut, ada
baiknya pihak pengembang menjelaskan secara keseluruhan mengenai isi
perjanjian tersebut kepada konsumen, sebelum konsumen menyetujui isi
dari perjanjian tersebut agar timbul keseimbangan, kesetaraan, dan
kedudukan kedua belah pihak.
50
D A F T A R PUSTAKA
Buku-Buku:
Abdulkadir Muhammad, 1992, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagangan, Bandung: Citra Aditya Bakti.
Agus Yudha Hemoko, 2008, Hukum Perjanjian "Asas Proposionalitas dalam Kontrak Komersiai" Surabaya: Laksbang Mediatama Yogyakarta
Darus Badmlzaman, 1994, Mariam, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: Alumni
Munir Fuady, 2003, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Buku Kedua, Bandung: Citra Aditya Bakti.
Naja Daeng, 2005, Hukum Kredit dan Bank Garansi, Bandung: Citra Aditya Bakti.
R. Wirjono Prodjodikoro, 1983, Azas-Azas Hukum Perdata, cet.ke-9. Sumur Bandung.
Simatupang Richard Burton, 2003 Aspek Hukum Dalam Bisnis, cet ke-2, Jakarta: Rineka Cipta.
Salim, 2014, Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), cet ke-9, Jakarta: Sinar Grafika.
Sinaga Budiman, 2005, Hukum Kontrak dan penyelesaian sengketa dari Perspektif Sekretaris, Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Soejono Soekamto, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI - Press.
Sri Gambir Melati Hatta, 2000, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bemama Pandangan Masyarakat Dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia, Bandung: Alumni.
Subekti, 1979, Aneka Perjanjian, cet ke- 7, Bandung: Alumni.
, 2002, Hukum Perjajian, cet ke- 9, Jakarta: Intennasa.
, 2005, Hukum Perjanjian, cet ke-XXI, Jakarta: Intermasa.
Sutan Remy Sjahdeini, 1993, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia, Jakarta: Institut Bankir Indonesia.
51
Zulfam, 2013, Hukum Perlindungan Konsumen, (Jakarta; Kencana Prenada Media Group.
Peraturan Pernndang-Undangan :
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
Internet:
R A Sukma "USU Institusional Repository" diakses dari http://repository.usu.ac.id/bitstreain/l 23456789/4423 l/4/Chapter%20I.pdf, pada tanggal 8 November 2016 Pukul 20.00.
http://repository.usu.ac.id/bitstream/123456789/57490/4/Chapter%20I.pdf di akses pada tanggal 8 November 2016 Pukul 21.00.
PT. TERANG JAYA ABADI JI.RW. M o n g i n s i d i No. 112 Rt. 16 Ke l . Ka l idoni Seko jo P a l e m b a n g
Telp. (0711) 718278, 714529 Fax. (0711) 718278
Palembang, 15 januari 2017
Nomor 020/TJA/1/2017
Lampiran
Perihai Hasil Izin Penelitian
Kepada Yth,-
DEKAN FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH
PALEMBANG
DI Palembang
1. Rujukan Surat Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Palembang Nomor : E-2
/039/FH.UMP/1/2017 tanggal 7 Januari 2017 tentang izin penelitian dan wawancara.
2. Sehubungan dengan hal tersebut di atas, dengan ini menerangkan bahwa :
Nama : Marinda Tri Utami
NIM : 50 2013 154
Program Studi : ilmu Hukum
Program Kekhususan : Hukum Perdata
Benar telah melaksanakar pengambilkan data serata penelitian pada PT. TERANG JAYA ABADI
PALEMBANG untuk penyrsu'*'an skripsi berjudul " Perjanjian Jual Beli Rumah dengan Format
Perjanjian Baku pada pT. .v?rang Jaya Abadi P alembang" dan penelitian tersebut dilaksanakan
dengan balk pada tanggal 10 januari 2017 pukul 10.00 wib.
3. Demikian untuk menjadi maklum
cIE^NG JAYA ABADI
DIREiaUR
. TERANG JAYA ABADI J L R W . M o n g i n s i d i N o . 112 Rt . 16 K e l . K a l i d o n i S e k o j o P a l e m b a n g
T e l p . t 0711) 7 1 8 2 7 8 , 7 1 4 5 2 9 F a x . (0711) 7 1 8 2 7 8
SU:<AT P E R J A f O B V N JUAL B E U PEMBELIAN RUMAH DAGO LESTARI MUARA DUA
Pada hari ini Kamis tanggal ( 30 April 2014 ) kami yang bertanda tangan dibawah ini :
1. Nama Jabatan Ala mat No. KTP
H. Suwandi WT, SE Direktur Utama Jin. Iswayudi No. 51 Rt. 0 1 6 / 0 0 4 Kel. Kalidoni Palembang. 1671100110800002
Dalam hal Ini disebut sebagai PIHAK PERTAMA
2. Nama Alamat No. KTP Dalam hal ini disebut sebagai
Rahma Fitriyani
i b o g o ^ y o f r r o o o j sebaoai rtHAK KEDUA
Kedua belah pihak dengan Ini menerangkan bahwa antara PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA telah sepakat untuk menandatangani Perjanjian Kontrak Pembelian Rumah atau mengikat diri setuju mengadakan Pengikatan Jual Beli rumah dan tanah dengan syarat-syarat sebagai ber ikut :
P A S A L I RUANG LIN3KUP PERJANJIAN
1. PIHAK PERTAMA menjual Rumah diatas tanah kepada PIHAK KEDUA . dan PIHAK KEDUA mengikat diri untuk membeli dan akan menerima dari PIHAK PERTAMA berupa 1 (satu) unit Rumah yang teiietak d i :
Perumahan Blok Kodya/Kab Griya Dago Lestari Muara Dua E-06
PASAL II HARGA RUMAH
1. Harga Bangunan Rumah dan Tanah Tersebut Ditetapkan sebesar Rp. 80.000.000,-Terbilang ; ( Delapan Puluh Juta Rupiah). tampa dikenakan bunga Harga Tersebut belum Termasuk Biaya Balik Nama.
PASAL VII PENUTUP
Perjanjian kerja sama ini dibuat, diberlakukan dan dilaksanakan sesuai pasal-pasal tersebut diatas, dengan prinsip : Kebersamaan, kepercayaan dan kejujuran untuk membina , dan menjalin hubungan bisnis yang baik.
Apabila terjadi permasalahan dikemudian hari kedua belah pihak sepakat untuk menyelesaikannya dengan cara kekeluargaan atau musyawarah dan mufakat.
.-A 91234AAF1250923 mm.
PIHAK KEDUA
Direktur Utama MA FITRIYANI
Konsumen
U N I V E R S I T A S M U H A M M A D I Y A H P A L E M B A N G
F A K U L T A S H U K U M
Lampiran
Perihal
Kepaaa
: Outline Skripsi
: Penelitian Hul:um dan Penulisan Skripsi
: Yth. Bapak N' il>adi Tanzili, SH., M H
Ketua Program Studi l lmu Hukum
Fakultas Hukum UMP
d i -Palembang.
Assalamu'alaikum Wr. Wb
Saya yang bertandatangan di bawah ini : Nama : Marinda Tri Utami N i m : 502013154 Program Kekhususan : Hukum Perdata
Pada semester Ganjil kuliah 2016/2017 sudah menyelesaikan beban study
Dengan ini mengajukan permohonan untuk Penelitian Hukum dan
yang meliputi MPK, M K K , M K B , MPB, M B B (145 sks).
Penulisan Skripsi dengan judul: "Perjanjian Jual Beli Rumah Dengan Format Peijanjian Baku Pada PT. Terang Jaya Abadi Palembang"
Demikianlah atas perkenannya diucapkan terima kasih.
Wassalam.
Palembang.2.^ September 2016
Pemohon,
Marinda Tri Utami
Rekomendasi PA, Ysb:
Pembimbing Akademik,
Atika Ismail, SH. ,MH
U N I V E R S I T A S M U H A M M A D I Y A H P A L E M B A N G
F A K U L T A S H U K U M
R E K O M E N D A S I D A N P E M B I M B I N G SKRIPSI
Nama N i m Program Studi Program Kekhususan Judul Skripsi
Marinda Tr Utami 502013154 I lmu Hukxim Hukum Perdata
Peijanjian Jual Beli Rumah Dengan Format Perjanjian Baku Pada PT. Terang Jaya Abadi Palembang
I. Rekomendasi Ketua Prodi I l m u H u k u m
a. Rekomendasi
b. Usulan Pembimbing 2.
Palembang, ^ September 2016
Ketua/Prodi l lmu Hukum
M u l y a ^ Tanzili, SH.,MH
11. Pcnetapan Pembimbing .Skripsi Oleh Dekan.
1. \{:.SAi^.'^}i<^.i ^ ^ w / w 2
yXrPaler^ibang, September 2016
OUTLINE
PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DENGAN FORMAT PERJANJTAN BAKU PADA PT. TERANG JAYA ABADI PALEMBANG
Permasalahan: i
1. Bagaimana dalam mempertimbanglran harga beli rumah yang mempunyai rasa keadilan bagi kedua belah pihak? '
2. Bagaimana perlindungan hukum bagi Pembeli yang melakukan wanprestasi?
BAB. I . PENDAHULUAN A. Latar Belakang B. Permasalahan C. Ruang Lingkup dan Tujuan D. Definisi Konseptual E. Metode Penelitian F. Sistematika Penulisan
BAB. 11. TINJAUAN PUSTAKA A. Tinjauan Umum Tentang Kontrak Baku
1. Pengertian Kontrak Baku 2. Doktrin-Doktrin Hukum tentang Kontrak Baku 3. Prinsip-Prinsip Hukum Kontrak yang Mendukung Kontrak Baku
B. Tinjauan Umum Tentang Asas Kepercayaan 1. Pengertian Asas Kepercayaan 2. Kedudukan dan Kekuatan Asas Kepercayaan
C. Tinjauan Umum Tentang Transaksi Jual Beli 1. Pengertian Perjanjian Jual Beli 2. Penyerahan 3. Azas-Azas Perjanjian Jual Beli 4. Syarat Salmya Perjanjian Jual Beli 5. Terjcdinyi Perjanjian Jual Beli 6. Berakhim> a Perjanjian Jual Beli 7. Pihak-pihak dalam Perjanjian Jual Beli 8. Resiko Perjanjian Jual Beli 9. Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli
PEMBAHASAN A. Dalam mempertimbangkan harga beli rumah yang mempunyai rasa
keadilan bagi kedua belah pihak B. Perlindungan hukum bagi Pembeli yang melakukan wanprestasi PENUTUP A. Kesimpulan B. Saran-saian
BAB. I I I .
BAB. IV.
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN-LAMPIRAN
UNIVERSITAS M U H A M M A D I Y A H PALEMBANG
FAKULTAS H U K U M
KARTU AKTIVITAS BIMBINGAN SKRITSI
N A M A MAHASISWA
M A R I N D A T R I U T A M I
PEMBIMBING
H. SAIFULLAH BASRI, SH., M H .
NOMOR INDIJKMAHASTSWA
50 2013 154
PROGRAM STUDI
I L M U H U K U M
PROG. KEKHUSUSAN'
H U K U M PERDATA
JUDUL SKRIPSI : PERJANJIAN JUAL B E L I R U M A H DENGAN FORMAT PERJANJIAN B A K U PADA PT. TERANG JAYA A B A D I PALEMBANG
NO TANGGAL KONSULTASI
MATERI YANG DI BIMBING
TANDA TANGAN
PEMBIMBING
KET
/
'^'^^^^ 0^/(114 ^ / « * ^ 0 ( . T /o
/t^ iMi dM
1/'^ f f ZJ x^
" -fcPof •'VLC'-Lc
(j
/4f d T? ? i&ie^ Cd
a ^lti>4/£pbi^4^ -
•d n0'^ d2>^£? lb/
do lo ro'}
DIKELUARKAN DI PALEMBANG
PADA TANGGAL ^^^~^0/}-
KETUA PRODI ILMU H U K U M
MULYADI TANZILI, SH., MH
