上山市温泉健康施設

PFI導入・官民連携可能性調査委託業務

報 告 書

平成 30年 11月

上山市

パシフィックコンサルタンツ株式会社

－ 目 次 －

はじめに......................................................................................................................................... 1 第１章

１. 業務目的 ........................................................................................................................................... 1

２. 業務の概要 ....................................................................................................................................... 1

３. フローチャート ................................................................................................................................ 1

４. 業務対応表 ....................................................................................................................................... 2

前提条件の整理 .............................................................................................................................. 3 第２章

１. 検討経緯・本事業の位置づけ .......................................................................................................... 3

１－２. 建設予定地 ............................................................................................................................. 4

１－３. 周辺の状況 ............................................................................................................................. 5

１－４. 源泉 ....................................................................................................................................... 6

１－５. 施設機能 ................................................................................................................................ 7

関係法令・補助事業の整理 ........................................................................................................... 8 第３章

１. 補助制度・関係法制度上の課題整理 ............................................................................................... 8

１－１. 関連する法制度に関する整理 ............................................................................................... 8

１－２. 地方自治法 ........................................................................................................................... 10

１－３. 関連する法制度に関する整理のまとめ ............................................................................... 15

２. 財政支援・金融支援・補助金等の制度に関する整理 .................................................................... 15

２－１. 株式会社民間資金等活用事業推進機構 ............................................................................... 15

２－２. 施設整備に関する補助金 ..................................................................................................... 16

事業スキームの整理 .................................................................................................................... 17 第４章

１. 想定される業務内容の抽出 ............................................................................................................ 17

２. 官民役割分担の整理 ....................................................................................................................... 27

３. 事業方式の検討 .............................................................................................................................. 29

３－１. 先行類似ＰＦＩ事例 ............................................................................................................ 29

３－２. 検討対象となる事業手法の概要 .......................................................................................... 31

３－３. 事業方式別の主な事業スキーム .......................................................................................... 32

３－４. 各事業方式の定性的な比較 ................................................................................................. 35

３－５. 本調査の検討対象とする事業方式の抽出 ........................................................................... 39

４. 事業期間の検討 .............................................................................................................................. 40

４－１. 設計・建設期間及び開業準備期間 ...................................................................................... 40

４－２. 維持管理・運営期間 ............................................................................................................ 40

５. 資金調達の検討 .............................................................................................................................. 42

５－１. ＰＦＩ事業の一般的な仕組み ............................................................................................. 42

５－２. プロジェクトファイナンス ................................................................................................. 42

６. 事業類型・サービス対価の支払方法及び料金体系の検討............................................................. 44

６－１. 事業類型の概要 ................................................................................................................... 44

６－２. 本事業における事業類型 ..................................................................................................... 46

７. 事業スキーム（案）のまとめ ........................................................................................................ 47

マーケットサウンディング（市場調査） ................................................................................... 48 第５章

１. 調査概要 ......................................................................................................................................... 48

２. アンケート調査 .............................................................................................................................. 48

２－１. 調査企画の策定 ................................................................................................................... 48

２－２. 調査項目 .............................................................................................................................. 49

２－３. 調査方法 .............................................................................................................................. 49

２－４. 実施期間 .............................................................................................................................. 49

２－５. 回収率 .................................................................................................................................. 50

２－６. 調査結果 .............................................................................................................................. 51

２－７. 考察 ..................................................................................................................................... 65

３. ヒアリング調査 .............................................................................................................................. 67

３－１. 調査企画の策定 ................................................................................................................... 67

３－２. 実施期間 .............................................................................................................................. 67

３－３. 調査結果および考察 ............................................................................................................ 68

４. 総括 ................................................................................................................................................ 70

【参考】地方ブロックプラットフォームを活用したオープンサウンディング .................................. 71

ＶＦＭ評価の検討 ........................................................................................................................ 73 第６章

１. ＶＦＭについて .............................................................................................................................. 73

２. 従来方式で実施する場合の概算事業費の算定 ............................................................................... 74

２－１. 従来方式での資金調達 ........................................................................................................ 74

２－２. 従来方式での概算施設整備費 ............................................................................................. 74

２－３. 従来方式での概算維持管理・運営費 .................................................................................. 75

２－４. 従来方式での概算事業収入 ................................................................................................. 75

３. ＤＢＯ／ＰＦＩ方式で実施する場合の事業費の算定 .................................................................... 76

３－１. ＤＢＯ／ＰＦＩ方式による削減効果の考え方 .................................................................... 76

３－２. ＤＢＯ／ＰＦＩ削減効果分析 ............................................................................................. 77

３－３. 本算定における削減率の設定 ............................................................................................. 80

４. 資本金、金利等の設定 ................................................................................................................... 82

５. 財務指標の説明 .............................................................................................................................. 84

６. 割引率の説明 .................................................................................................................................. 86

７. ＶＦＭ算定結果 .............................................................................................................................. 89

官民リスク分担の検討 ................................................................................................................. 90 第７章

１. 想定されるリスクの抽出・整理 ..................................................................................................... 90

１－１. 官民リスク分担の基本的な考え方 ...................................................................................... 90

１－２. 本事業で留意すべき主なリスク .......................................................................................... 90

２. 官民リスク分担の検討 ................................................................................................................... 92

民間活力導入の総合評価 ............................................................................................................. 94 第８章

１. 定量的評価（財政縮減効果） ........................................................................................................ 94

２. 定性的評価 ..................................................................................................................................... 94

２－１. 競争性 .................................................................................................................................. 94

２－２. サービス向上 ....................................................................................................................... 94

２－３. 事業の安定性・継続性 ........................................................................................................ 95

３. 総合評価 ......................................................................................................................................... 95

４. 今後の展望 ..................................................................................................................................... 96

４－１. 今後の課題抽出・整理 ........................................................................................................ 96

４－２. 事業スケジュール（案） ..................................................................................................... 97

1

はじめに 第１章

１.業務目的

上山市が推進する上山型温泉クアオルト事業のシンボル施設として整備する温泉健康施設につ

いて、効率的な施設整備と事業運営のため、民間の資金やノウハウを活用した官民連携の手法等の

調査及び最適な事業方式の比較検討を行う。

２.業務の概要

①業 務 名：上山市温泉健康施設 PFI 導入・官民連携可能性調査委託業務

②業務対象地域：山形県上山市弁天２丁目 地内

③履 行 期 間：平成 30 年 5 月 18 日～平成 30 年 11 月 30 日

④発 注 者：山形県上山市

⑤受 注 者：パシフィックコンサルタンツ株式会社 山形事務所

３.フローチャート

本業務の業務フローは、以下に示すとおりである。

業務フロー 図１‐１

（1）前提条件の整理

（4）民間活力導入機能及び条件の検討

（3）事業構造分析と運営計画の精査

（6）民間活力導入範囲の検討

（5）官民リスク分担の検討

（8）VFM の算定

（2）補助制度の整理

（7）マーケットサウンディング （市場調査）

（9）民間活力導入の総合評価

2

４.業務対応表

本報告書と業務項目の対応は以下のとおりとなっている。

表１‐１ 業務項目対応表

業務項目 内容 本報告書対応箇所

（１）

前提条件の整

理

本事業の経緯・既存資料および事業スケジ

ュール等の整理、効率性や効果等に関する

検証および精査を行う。

第２章 前提条件の整理

（２）

補助制度の整

理

本事業の実施における従来方式と民間活力

導入におけるそれぞれの国庫補助金の適用

等（制度概要及び適用範囲、適用条件、申

請手続き等）について整理し、適用の可能

性を検討するとともに、課題および課題の

解決方策を検討する。

第３章

関係法令・補助事業の整理

（３）

事業構造分析

と運営計画の

精査

民間活力を導入する場合の事業全体（設計、

施工、維持管理、運営、運営支援）を整理

する観点から、事業構造の分析を行うとと

もに、要素となる個別業務の具体的な内容

について、特に重要な本施設の事業資金計

画や LCC に関する精査を行う。

第４章 事業スキームの整理

１．想定される業務内容の抽出

第６章 VFM 評価の検討

２．従来方式で実施する場合の概

算事業費の算定

（４）

民間活力導入

機能及び条件

の検討

（３）の精査を踏まえ、事業全体の中で効

率的・効果的な民間活力導入を図るべき機

能、業務および条件に関する検討を行う。

これらは、（５）から（８）の検討に関連

するため、最適化を図るために精査を行う。

第４章 事業スキームの整理

３．事業方式の検討

４．事業期間の検討

５．資金調達の検討

６．事業類型・サービス対価の支

払方法及び料金体系の検討

７．事業スキーム（案）のまとめ

（５）

官民リスク分

担の検討

民間活力導入で本事業を実施する場合、想

定されるリスクを抽出・分析し、そのリス

ク分担を明確にする。

第７章 官民リスク分担の検討

（６）

民間活力導入

範囲の検討

整理した内容について各業務の特性を把握

したうえで、各業務について民間活力導入

事業者に委ねられるかどうかを検討する。

第４章 事業スキームの整理

２．官民役割分担の整理

（７）

マーケットサ

ウンディング

（市場調査）

想定されるケースや条件をもとに、関係す

る民間企業（５社以上）に本事業 2 参画の

意向の有無の把握や事業化に向けた条件、

要望、コメント等、民間活力導入による円

滑な事業化に向けたヒアリングを行う。必

要に応じて、検討内容の精査等にも反映す

るものとする。

第５章 マーケットサウンディン

グ（市場調査）

（８）

ＶＦＭの算定

各々のケースについて、PFI 事業としての

VFM 評価を行うだけではなく、民設民営、

DBO 等、PFI 手法以外で構築したスキーム

における事業性等の評価、またスキーム別

の比較評価等を行う。

第６章 VFM 評価の検討

（９）

民間活力導入

の総合評価

上記の検討を踏まえ、本事業への PFI 手法

を含む民間活力の導入について、定性的、

定量的に総合評価を行い、最適な事業スキ

ームを確定する。

第８章 民間活力導入の総合評価

参考資料 業務要求水準書（骨

子）、モニタリング基本計画（骨

子）、実施方針（骨子）

3

前提条件の整理 第２章

１.検討経緯・本事業の位置づけ

上山市では、平成 20 年度の内閣府「地方の元気再生事業」を足がかりに、滞在型の新たな健康

保養地を目指し、「上山型温泉クアオルト事業」を市政の重要施策に位置づけた。

「クアオルト」とは、ドイツ語で、健康保養地・療養地のことを指す。自然環境や温泉等に恵ま

れた上山市では、医科学的根拠に基づく健康ウォーキングを中心に、地域資源を活かした市民にお

ける多様な健康づくりの推進や、ヘルスツーリズムの展開による誘客促進等、様々な取り組みを実

施してきた。

さらに、「市民の健康増進」と「交流人口の拡大」を目的に、「健康」・「観光」・「環境」の３つの

分野を柱に据え、「心と体がうるおうまち」を基本理念としたまちづくりの指針として、平成 25 年

８月に「上山型温泉クアオルト構想」を策定した。「上山型温泉クアオルト構想」では、６つのリ

ーディングプロジェクトを掲げており、この１つとして上山型温泉クアオルトの拠点となる「温泉

健康施設」（以下、「本施設」）の建設を位置づけている。

温泉健康施設イメージ 図２‐１

4

１－２.建設予定地

建設予定地は、上山市役所庁舎より北東に約 3.7km 離れた上山市弁天二丁目地内にあり、第一種

住居地域に指定されている。

敷地は全体的に東側へと傾斜しているが、造成工事は予定していない。

都市計画図（1/10000） 図２‐２

表２‐１ 計画地の概要

項 目 内 容

1-1.計画敷地 所在地 山形県上山市弁天二丁目地内

敷地面積 9,038㎡

前面道路 西側：市道茂吉記念館通り線 W=7.0m

用途地域 第一種住居地域

防火・準防火 指定なし

地区計画 該当なし

1-2.建築基準

法の規制 敷地の接道義務 接道長さ（69m）≧4ｍ

高さ制限 道路斜線：接する道路幅×1.5

隣地斜線：隣地斜線までの離れ×1.2m

北側斜線：真北方向の水平距離（対象外）

建ペイ率 60％

容積率 200％

日影規制

建築物の高さ：10m超、平均地盤面の高さ：4m

敷地境界線からの水平距離が 10m以内の範囲における日陰時間：５時間

敷地境界線からの水平距離が 10mを超える範囲における日陰時間：３時間

建設予定地

5

１－３.周辺の状況

敷地の西側は市道茂吉記念館通り線、北側は公益財団法人斎藤茂吉記念館の駐車場、南側は県有

地（現在未利用）、東側は JR 奥羽本線が通り、茂吉記念館前駅が立地している。

10km 圏内の類似施設として、フィットネスクラブ・健康増進施設が８施設、日帰り温浴施設が

12 施設（うち共同浴場５施設）ある。このほかに、建設地南側のかみのやま温泉エリアでは、日帰

り入浴可能な旅館が 12 施設ある。建設地北側の黒沢温泉エリアでは、日帰り入浴可能な旅館が２

施設、60 歳以上の高齢者が利用可能な日帰り入浴施設が１施設ある。

建設予定地 周辺図（広域） 図２‐３

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表２‐２ 類似施設一覧

種類 施設名 種類 施設名

フィットネスクラブ・健康増進施設

メディカルフィットネス ラ・ヴィータ 日帰り温浴施設

臥龍温泉保養センター

スポーツクラブ＆スパ ルネサンス 沼木温泉 辻ヶ花

スポーツクラブ JOYFIT 健康天然温泉 八百坊

複合スポーツクラブ エスポート 百目鬼温泉

総合スポーツクラブ トップロード 飯田温泉

カーブス（３店舗） 山形うわの温泉 天神の湯

やまがたカルチャー＆健康スポーツセンター スーパー銭湯テルメ

メディカルフィットネス昴 共同浴場（下大湯、新丁鶴の湯、

新湯澤、二日町、葉山）

※2018 年 11 月時点の状況を公式ホームページ等により調査

黒沢温泉エリア

かみのやま温泉エリア

建設予定地

6

１－４.源泉

源泉は、敷地内に２箇所掘削されている。

源泉位置図 図２‐４

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表２‐３ 源泉概要

湯温 湯量 深さ 泉質

第１号源泉 62.1℃ 50 L/分 1256.8m ナトリウム・カルシウム－硫酸塩温泉

第２号源泉 34.6℃ 450L/分 480.0 m 単純温泉（低張性弱アルカリ性温泉）

第２号源泉

上山市弁天二丁目 1420 番 20

第１号源泉

上山市弁天二丁目 1420 番 20

7

１－５.施設機能

本施設は、上山型温泉クアオルト構想に基づき、市民および交流人口の双方をターゲットとして、

以下の機能を想定している。

表２‐４ 温泉健康施設 機能

機能 必須 想定延床

面積

概要

プール ○ 約 500㎡

温泉を利用したプールで、歩行浴を中心とした水中

運動機能を有する運動浴プール（20m以上の４コー

ス）

【自由提案】

採暖を中心としたリラクゼーション機能を有する

リラクゼーションプール

温浴施設 ○ 約 200㎡

温泉を利用した内湯

【自由提案】

寝湯、圧注浴、炭酸泉、低温サウナ等を設け、利用

者の満足度や入浴機会の増加

源泉掛流しの露天風呂

多目的ホー

ル 約 400㎡

測定コーナーや展示・物販コーナーの設置

接続される各部屋の活用方法の充実や、見学や家族

や友人との待合い、休憩等交流の場

ジム・スタジ

オ 約 200㎡

マシンを使用したトレーニングや定期的な運動プ

ログラムを実施

軽食コーナ

ー・休憩室 約 100㎡

交流や待合いの場所、簡単なガイダンス、打合せの

場

更衣室等 ○

約 600㎡

プール、温浴施設の利用者用の更衣室

ジム・スタジオを整備する場合は、ドライエリアと

ウェットエリアを分ける

受付・事務

室・職員用ス

ペース

○

受付と事務室等管理諸室を集約し、管理動線の短縮

事務室からプール監視員室への移動動線を確保し、

緊急事態でも迅速な対応が図れるよう整備

管理等 ○ 倉庫、電気室、機械室等

合計 約 2,000㎡

8

関係法令・補助事業の整理 第３章

１.補助制度・関係法制度上の課題整理

１－１.関連する法制度に関する整理

民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（ＰＦＩ法） （１）

平成 11 年 7 月 30 日法律第 117 号として成立した「民間資金等の活用による公共施設等の整備等

の促進に関する法律（以下「ＰＦＩ法」という。）」は、同年 9 月 24 日施行された。

ＰＦＩ法では、第 1 条において、「国民に対する低廉かつ良好なサービスの提供を確保」するこ

とが目的のひとつとして明記されている。これは、ＰＦＩ事業がサービス分野を対象とすることを

明確化するために、平成 17 年 8 月の法改正時に追加されたものである。

本事業の対象である温泉健康施設は、同法第 2 条第 1 項第 3 号の公益的施設に含まれ、本事業は

ＰＦＩ事業として成立するものといえる。

民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律 （最終改正：平成 30年 6月 20 日法律第 60号）

（目的） 第１条 この法律は、民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用した公共施設等の整備等の促進を図るための措置を講ずること等により、効率的かつ効果的に社会資本を整備するとともに、国民に対する低廉かつ良好なサービスの提供を確保し、もって国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。 （定義） 第２条 この法律において「公共施設等」とは、次に掲げる施設（設備を含む。）をいう。 一 道路、鉄道、港湾、空港、河川、公園、水道、下水道、工業用水道等の公共施設 二 庁舎、宿舎等の公用施設 三 賃貸住宅及び教育文化施設、廃棄物処理施設、医療施設、社会福祉施設、更生保護施設、駐車場、

地下街等の公益的施設 四 情報通信施設、熱供給施設、新エネルギー施設、リサイクル施設（廃棄物処理施設を除く。）、観光

施設及び研究施設 五 船舶、航空機等の輸送施設及び人工衛星（これらの施設の運行に必要な施設を含む。） 六 前各号に掲げる施設に準ずる施設として政令で定めるもの

２ この法律において「特定事業」とは、公共施設等の整備等（公共施設等の建設、製造、改修、維持管理若しくは運営又はこれらに関する企画をいい、国民に対するサービスの提供を含む。以下同じ。）に関する事業（市街地再開発事業、土地区画整理事業その他の市街地開発事業を含む。）であって、民間の資金、経営能力及び技術的能力を活用することにより効率的かつ効果的に実施されるものをいう。 ３ この法律において「公共施設等の管理者等」とは、次に掲げる者をいう。 一 公共施設等の管理者である各省各庁の長（衆議院議長、参議院議長、最高裁判所長官、会計検査院

長及び大臣をいう。以下同じ。）又は特定事業を所管する大臣 二 公共施設等の管理者である地方公共団体の長又は特定事業を実施しようとする地方公共団体の長 三 公共施設等の整備等を行う独立行政法人、特殊法人その他の公共法人（市街地再開発事業、土地区

画整理事業その他の市街地開発事業を施行する組合を含む。以下「公共法人」という。） ４ この法律において「選定事業」とは、第七条の規定により選定された特定事業をいう。 ５ この法律において「選定事業者」とは、第八条第一項の規定により選定事業を実施する者として選定された者をいう。 ６ この法律において「公共施設等運営事業」とは、特定事業であって、第十六条の規定による設定を受けて、公共施設等の管理者等が所有権（公共施設等を構成する建築物その他の工作物の敷地の所有権を除く。第二十九条第四項において同じ。）を有する公共施設等（利用料金（公共施設等の利用に係る料金をいう。以下同じ。）を徴収するものに限る。）について、運営等（運営及び維持管理並びにこれらに関する企画をいい、国民に対するサービスの提供を含む。以下同じ。）を行い、利用料金を自らの収入として収受するものをいう。 ７ この法律において「公共施設等運営権」とは、公共施設等運営事業を実施する権利をいう。

（以下略）

9

ＰＦＩ事業実施手続き （２）

ＰＦＩ法においては、ＰＦＩ事業を行うための以下の手続きが示されている。なお、ＤＢＯ事業

においても、ＰＦＩ法に準じて事業を実施する場合は、下記に示す流れと同様の手続きをとること

になる。

ＰＦＩ法で定められているＰＦＩ事業の手続き 図３‐１

ＰＦＩ事業実施に必要な議会の議決 （３）

ＰＦＩ事業における契約については、ＰＦＩ法第 12 条により議会の議決を経る必要がある。議

決が必要な契約及び金額（予定価格）は以下のとおり政令で規定されている。

表３‐１ 議決が必要な契約及び金額

契約の種類 金額

法第 2条第 5項に規定する選定事業者が建設する同条第 1 項に規定する公共施設等（地方公共団体の経営する企業で地方公営企業法（昭和 27 年法律第 292号）第 40条第 1項の規定の適用があるものの業務に関するものを除く。）の買入れ又は借入れ

都道府県 500,000 千円

指定都市 300,000 千円

市（指定都市を除く） 150,000 千円

町村 50,000 千円

出典：民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律施行令第 3条（平成 11年政令第 279号）

一方、ＤＢＯ事業の場合は、設計・建設については従来の公共発注の工事となるため、契約形態

としては、設計・建設企業と工事請負契約を締結し、ＳＰＣと維持管理・運営業務委託契約を、そ

してこれらをとりまとめる契約として、落札者の構成員及びＳＰＣと基本契約を締結し、これら三

本の契約を総称して「特定事業契約」と位置づけている。

ＤＢＯ事業の場合に議会議決に付す特定事業契約書の扱いとしては、「工事請負契約のみを議会

議決の対象とする場合」と「一体不可分の『特定事業契約書』として議会議決の対象とする場合」

の 2通りがある。

なお、市の「議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例」より、予定価格

150,000千円以上の工事においては議会の議決が必要である。

客観的な評価の実施（第 11 条） 地方自治法第 234 条 同施行令第 167 条の 10 の 2

実施方針の策定の見通しの公表（第 15 条）

実施方針の策定・公表(第 5条)

特定事業の選定（第 7条）

民間事業者の選定（第 8条）

評価結果の公表（第 11条）

契約締結についての議会の議決（第 12条）

↓

↓

↓

↓

↓

選定事業の実施（第 14条）

10

１－２.地方自治法

指定管理者制度 （１）

①指定管理者制度の概要

平成 15 年 9 月の地方自治法の改正により、公の施設の管理についていわゆる指定管理者制度が

導入された。本制度は、条例で定めるところにより指定を受けた団体に、公の施設の管理を行わせ

るものである。ＰＦＩ方式やＤＢＯ方式を適用する場合、維持管理業務や運営業務に指定管理者制

度を導入することも可能である。以下に地方自治法における指定管理者制度に係る規定を示す。

議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例 （昭和 39年４月１日条例第１号） （議会の議決に付すべき契約） 第２条 地方自治法（昭和 22 年法律第 67号）第 96条第１項第５号の規定により議会の議決に付さなければならない契約は、予定価格１億 5,000万円以上の工事又は製造の請負とする。 （議会の議決に付すべき財産の取得又は処分） 第３条 地方自治法第 96条第１項第８号の規定により議会の議決に付さなければならない財産の取得又は処分は、予定価格 2,000 万円以上の不動産若しくは動産の買入れ若しくは売払い（土地については、１件 5,000 平方メートル以上のものに係るものに限る。）又は不動産の信託の受益権の買入れ若しくは売払いとする。

地方自治法（昭和 22年法律第 67号）

（公の施設の設置、管理及び廃止）

第 244条の 2 （略）

３ 普通地方自治体は、公の施設の設置の目的を効果的に達成するため必要があると認めるときには、

条例の定めるところにより、法人その他の団体であって当該普通地方自治体が指定するもの（以下

本条及び第 244 条の 4 において「指定管理者」という。）に、当該公の施設の管理を行わせることが

できる。

４ 前項の条例には、指定管理者の指定の手続き、指定管理者が行う管理の基準及び業務の範囲その

他必要な事項を定めるものとする。

５ 指定管理者の指定は、期間を定めて行うものとする。

６ 普通地方自治体は、指定管理者の指定をしようとするときは、あらかじめ、当該普通地方公共団

体の議会の議決を経なければならない。

７ 指定管理者は、毎年度終了後、その管理する公の施設の管理の業務に関し事業報告書を作成し、

当該公の施設を設置する普通地方公共団体に提出しなければならない。

８ 普通地方公共団体は、適当と認めるときは、指定管理者にその管理する公の施設の利用に係る料

金（事項において「利用料金」という。）を当該指定管理者の収入として収受させることができる。

９ 前項の場合における利用料金は、公益上必要であると認める場合を除くほか、条例の定めるとこ

ろにより、指定管理者が定めるものとする。この場合において、指定管理者は、あらかじめ当該利

用料金について当該普通地方公共団体の承認を受けなければならない。

10 普通地方公共団体の長又は委員会は、指定管理者の管理する公の施設の管理の適正を期するため、

指定管理者に対して、当該管理の業務又は経理の状況に関し報告を求め、実地について調査し、又

は必要な指示をすることができる。

11 普通地方公共団体は、指定管理者が前項の指示に従わないときその他当該指定管理者による管理

を継続することが適当でないと認めるときは、その指定を取り消し、又は期間を定めて管理の業務

の全部又は一部の停止を命ずることができる。

11

②指定管理者制度の特徴

指定管理者制度は、公の施設に係る管理主体の範囲を民間事業者等にまで拡大し、民間経営の発

想やノウハウの活用により、住民サービスの向上、行政コストの縮減等を図る目的で創設されたも

ので、地域振興及び活性化並びに行政改革の推進へ繋がることが期待されている。

これまでの管理受託者制度は「委託者（公共）」、「受託者（民間）」という公法上の契約関係と捉

えられる。これに対して、指定管理者制度における公共と指定管理者（民間）との関係は「管理代

行」と言え、「公の施設の最終的な管理権限は公共に残したまま、実質的な管理を指定された法人

等に委ねる」制度であると捉えられる。

管理受託者制度との最大の相違点は、「使用許可」等の処分性の認められる業務や、自らの収入

としての利用料金の徴収及び利用料金の改定等についても、指定管理者（民間事業者等）が行うこ

とが可能となったことである。（地方自治法改正前はＰＦＩ事業者でも難しかった。）これにより、

施設利用者に対する迅速な対応や柔軟な料金設定等が民間事業者自らの判断により可能となるも

のである。

表３‐２ 地方自治法改正による「公の施設」の管理の変更点

項目 改正前（管理委託制度） 改正後（指定管理者制度）

公の施設管理

普通地方公共団体が出資している

法人で、政令で定めるもの、公共団

体、公共的団体（民間事業者は実

質的に不可）

普通地方公共団体が指定するもの

（民間事業者、ＮＰＯ法人も可）

施設使用許可 × ○

使用（利用）料の強制徴収

（第 231 条の 3） × ×

行政財産の目的外使用許可

（第 238 条の 4 第 4 項） × ×

施設の管理者 公共 指定管理者

（最終的な管理権限は公共）

施設使用（利用）料の収受 ○ ○

使用（利用）料金の収入として

の収受 × ○

使用（利用）料金の決定・改定 × ○

（公共の承認が必要）

その他

指定管理者制度導入には、公の施

設の管理条例に指定管理者の設置

に関する明記が必要。

③指定管理者制度の留意点

一般には、指定管理者制度を導入する場合、対象となる公の施設の設置管理条例の制定又は改正

が必要であり、また、指定管理者の指定には議会議決が必要となる。条例の内容は民間事業者の参

入条件にも密接に関わることから、条例の制定又は改正は少なくとも公募前までに済ませておくこ

とが望ましい。また、民間事業者の選定にあたっては、議会開催時期を勘案して余裕を持たせたス

ケジュールとすることにも留意が必要である。

12

事業者選定方式 （２）

民間事業者の選定方法は、ＰＦＩ法第 8 条第 1 項の規定において公募等の方法によることとされ

ている。ここで、一般的な選定方式として想定されるものは、「総合評価一般競争入札方式」及び

「公募型プロポーザル方式」がある。

①総合評価一般競争入札方式

予定価格の範囲内で最低価格の入札者が落札者となる一般競争入札方式と異なり、価格だけでは

なく、その他の条件（維持管理・運営サービス水準、技術力等）を総合的に評価し、評価点の最も

高い提案を行ったものを落札者として選定し、契約締結する方式（地方自治法施行令 167 条の 10

の２に基づく方式）。

②公募型プロポーザル方式

公募により提案書を募集し、あらかじめ示された評価基準に従って評価し、評価点の最も高い提

案を行ったものを優秀交渉権者として選定し、発注者との契約交渉を経て随意契約として契約締結

する方式（地方自治法施行令 167 条の 2 第 1 項各号参照）。

両方式の比較結果を以下に示す。

表３‐３ 総合評価一般競争入札及び公募型プロポーザル方式の比較

総合評価一般競争入札方式 公募型プロポーザル方式

概要

■評価点の最も高い提案を行った者を落札者

とし、落札者と契約を締結する。

■評価の最も高い提案を行った者を優

先交渉権者とし、優先交渉権者との

間で契約交渉を行い、契約を締結す

る。

公募時の条件 ■原則、変更不可。 ■優先交渉権者との契約交渉におい

て、変更の余地あり。

交渉不調 ■他の応募者との落札額の範囲での随意契

約が不可能な場合、再入札。

■次順位交渉権利者との交渉。

適した

分野

■性能仕様を予め定めることが容易（単純）な

事業。

■業務の内容・水準が長期的に安定している

事業。

■性能仕様を予め定めることが困難

（複雑）な事業。

■業務の内容・水準について募集時点

で変動の可能性の高い事業。

メリット

■基本的に契約交渉は不可能であり、提案内

容の詳細確認にとどまるため、発注者にと

って契約交渉の負担が少ない。

■契約締結まで比較的短期間とすることが可

能である。

■優先交渉権者選定後の契約交渉が

可能であり、必要に応じて提案書の

変更の余地があり、官民の適切な役

割分担を構築することが出来る。

■優先交渉権者との契約交渉が不調

となった場合、次点者との交渉が可

能である。

デメリット

■入札公告後に条件を変更することは困難で

あるため、公告までに十分な検討、調整が

必要である。

■落札者と契約不調となった場合次点者との

随意契約となるが、次点者との交渉におい

ては、落札者の提案内容と同レベルとする

必要がある。

■契約交渉においては、発注者の交

渉能力が問われる等の負担がかか

る。

■契約交渉が発生するため、契約締

結までの期間が長期にわたる可能

性があり、公共事業として緊急性が

求められる場合は課題となる。

13

提案書の技術的な審査方法については、いずれの場合も総合評価で行うので両方式間において差

はない。

公募型プロポーザル方式の主なメリットは、契約交渉において、公募条件や提案内容を適宜に変

更できることにあり、病院事業等、性能発注により公共が想定する以上の民間事業者の幅広い提案

が想定され、その分、選定後の事業者との最終確認に十分な時間が必要であるような事業等におい

て適していると考えられる。

しかしながら、事業者選定において透明性・公平性を確保するためには、これらの変更を行なえ

ないことが現実的であり、協議に応じることができる事項としては、①条文内容の明確化、②追加

的提案事項の明文化、③その他公共と民間事業者双方にとって必要な事項、に限定されると考えら

れる。また、契約交渉が長引くことによるスケジュールの遅延も懸念される。

対して、総合評価一般競争入札方式は、事前の要求水準や契約書案の精緻化に相当の時間を要す

ることとなるが、事業者選定後の大幅なスケジュール変更や契約内容の変更が生じないため、円滑

な事業実施を図ることができると考えられる。

両方式のメリット・デメリットを踏まえたうえで、本事業における事業者選定方式を事業者選定

実施までに整理する必要がある。

参考として、先行類似ＰＦＩ事例での事業者選定方式は以下のとおりとなっている。

表３‐４ 先行類似ＰＦＩ事例における事業者選定方式

No 事業名称 事業者選定方式

1 福岡市臨海工場余熱利用施設整備事業 公募型プロポーザル方式

2 当新田環境センター余熱利用施設の整備・運営事業 公募型プロポーザル方式

3 羽島市民プールの整備・運営事業 公募型プロポーザル方式

4 （仮称）山崎地区屋内温水プール施設整備事業 公募型プロポーザル方式

5 岡山市東部余熱利用健康増進施設の整備・運営事業 公募型プロポーザル方式

6 （仮称）松森工場関連市民利用施設整備事業 総合評価一般競争入札方式

7 市川市クリーンセンター余熱利用施設整備・運営事業 公募型プロポーザル方式

8 尼崎の森中央緑地スポーツ健康増進施設整備事業 総合評価一般競争入札方式

9 県立長岡屋内総合プール（仮称）整備・運営事業 総合評価一般競争入札方式

10 （仮称）岡崎げんき館整備運営事業 公募型プロポーザル方式

11 長野市温湯地区温泉利用施設整備・運営 PFI事業 総合評価一般入札方式

12 豊橋市資源化センター余熱利用施設整備･運営事業 総合評価一般競争入札方式

13 鹿児島市新鴨池公園水泳プール整備・運営事業 総合評価一般競争入札方式

14 なぐわし公園温水利用型健康運動施設等整備運営事業 総合評価一般競争入札方式

15 奈良県浄化センター公園プール施設等整備運営事業

（仮称） 総合評価一般競争入札方式

16 (仮)新富士見市民温水プール整備・運営事業 総合評価一般競争入札

債務負担行為 （３）

地方自治法第 214 条の規定により、複数年度にわたって支払を行うＰＦＩ事業及びＤＢＯ事業に

おいては、事業期間全体にかかる事業費の総額についての予算として、債務負担行為を設定し議会

の議決を得る必要がある。

14

設定時期については、事業者選定方式に総合評価一般競争入札方式を用いる場合、入札公告を含

む一連の契約行為は支出負担行為の範疇に含まれると解されており（地方自治法第 232 条の 3 及

び 4）、予め予算措置がなされている必要がある。このため、入札公告手続き前の段階で債務負担行

為を設定することが必要である。

複数年度にわたって支払を行うＰＦＩ事業及びＤＢＯ事業における限度額の設定においては、事

業期間中の物価変動や消費税率の変更に伴うサービス購入料の変動等が想定されるため、変動が想

定される内容は文言として（金額＋文言として）設定する場合がある。

なお、随意契約に含まれる公募型プロポーザル方式の場合は、仮契約締結前まで債務負担行為を

遅らせることは、法制度上は可能と考えられているが、この場合、優先交渉権者選定後に債務負担

行為が議会によって否決されるリスクが伴うため、注意が必要である。

地方自治法（昭和 22年法律第 67号）

（債務負担行為）

第 214条 歳出予算の金額、継続費の総額又は繰越明許費の金額の範囲内におけるものを除くほか、

普通地方公共団体が債務を負担する行為をするには、予算で債務負担行為として定めておかなけれ

ばならない。

地方自治法（昭和 22年法律第 67号）

（支出負担行為）

第 232条の３ 普通地方公共団体の支出の原因となるべき契約その他の行為（これを支出負担行為

という。）は、法令又は予算の定めるところに従い、これをしなければならない。

（支出の方法）

第 232条の４ 会計管理者は、普通地方公共団体の長の政令で定めるところによる命令がなければ、

支出をすることができない。

２ 会計管理者は、前項の命令を受けた場合においても、当該支出負担行為が法令又は予算に違反

していないこと及び当該支出負担行為に係る債務が確定していることを確認したうえでなければ、

支出をすることができない。

15

１－３.関連する法制度に関する整理のまとめ

以上の整理結果を以下に示す。

表３‐５ 関連する法制度に関する整理のまとめ

法令等 検討結果

ＰＦＩ法

○本施設は、その整備目的から公益的施設として位置づけられるため、同法

で規定されており、ＰＦＩ事業としての実施が可能

○ＰＦＩ事業契約締結にあたり、議会の議決が必要

地方自治法

○地方自治法上の「公の施設」にあたることから、本事業の業務内容に応じ

て、指定管理者制度を導入するか否かの検討が必要

○事業者選定方式は、総合評価一般競争入札もしくは公募型プロポーザル

のいずれかの検討が必要

○本事業をＰＦＩまたはＤＢＯで実施する場合、事業期間にわたって市の財政

負担が生じるため、債務負担行為の議決が必要

２.財政支援・金融支援・補助金等の制度に関する整理

２－１.株式会社民間資金等活用事業推進機構

平成 25 年 10 月に、株式会社民間資金等活用事業推進機構（以下「ＰＦＩ推進機構」という。）

が、ＰＦＩ法に基づき政府と民間企業の出資により設立された。

ＰＦＩ推進機構は、利用料金を徴収する公共施設等の整備等を行い、利用料金を自らの収入とし

て収受する事業を行う民間事業者を対象として出融資等による資金支援を行うことを主たる業務

としている。

公共は、ＰＦＩ推進機構の支援対象事業として実施する場合には、実施方針、募集要項等に当該

内容を記載することができる。また提案者（入札参加者）は、事業者選定プロセスにおいて、自ら

の責任において機構の出融資を利用することを前提として提案（応募）することができる。

なお、ＰＦＩ推進機構の支援決定は、支援基準に則り民間資金等活用事業支援委員会が判断を行

うため、ＰＦＩ推進機構の出融資が確約されたものではなく、ＰＦＩ推進機構の出融資の詳細、条

件等については、提案者が直接ＰＦＩ推進機構に確認する必要がある。

16

官民連携インフラファンドのスキーム概要 図３‐２

出典：「ＰＦＩの現状について（平成 27年 5月）」（内閣府）

表３‐６ 平成 29 年度以降決定支援対象事業

支援決定日 支援対象事業

平成 30年 10月 15日 福岡空港特定運営事業等

平成 30年 9月 28日 横浜文化体育館再整備事業

平成 30年 3月 30日 大阪大学グローバルビレッジ施設整備運営事業

平成 30年 1月 19日 総合スポーツゾーン東エリア整備運営事業（栃木県）

平成 29年 12月 12日 丸の内インフラストラクチャー投資事業有限責任組合

平成 29年 9月 13日 帯広市新総合体育館整備運営事業

平成 29年 9月 13日 むつざわスマートウェルネスタウン拠点形成事業

出典：株式会社 民間資金等活用事業推進機構ホームページ

２－２.施設整備に関する補助金

施設の整備に関する補助金としては、以下のものが考えられる。

表３‐７ 施設整備に対する補助金・交付金

所管省庁 交付金・補助金 補助の内容 交付要件

国土交通省 社会資本整備総

合交付金

自治体が作成した社会資本

総合整備計画にもとづき、地

域の社会資本整備を総合的

に国が支援するもの。

社会資本総合整備計画に記載

されている事業

本事業は社会資本総合整備計画に記載されていないため、社会資本整備総合交付金は適用できな

い。そのため、施設整備に活用可能な交付金はない。

17

事業スキームの整理 第４章

１.想定される業務内容の抽出

先行類似ＰＦＩ事例等を踏まえ、本事業を公設民営または民設民営方式で実施するにあたり、想

定される業務内容について以下に示す。また、特に民活効果が高いと想定される、本施設の整備及

び維持管理・運営を一括して民間事業者に委ねるＰＦＩ等方式（ＤＢＯ事業またはＰＦＩ事業）を

活用して実施する場合の官民の役割分担について整理する。

表４‐１ 想定業務内容の整理

No 業務分類 業務項目

1 資金調達業務 ① 資金調達業務（主に初期投資費用の調達）

2 調査業務 ① 用地測量業務 ② 地質調査業務

3 設計業務 ① 基本設計 ② 実施設計 ③ その他関連業務（各種許認可、必要な調査等）

4 建設業務

① 建設工事業務 ② 備品等調達・設置業務

③ 工事監理業務

④ 施設引渡業務 5 開業準備業務 ① 開業準備業務

6 維持管理業務

① 建築物・建築設備保守管理業務

② 温泉設備保守管理業務 ③ 備品等保守管理業務 ④ 清掃・環境衛生管理業務 ⑤ 外構・植栽保守管理業務 ⑥ 修繕業務 ⑦ 警備業務

7 運営業務

① 運営管理業務（総務、市との連絡調整、広報、等） ② 安全管理業務 ③ フロント受付業務 ④ 健康増進プログラム提供業務

8 民間収益事業 ① 付帯事業 ② 民間収益施設

資金調達業務 （１）

①資金調達業務

公設民営方式であるＤＢＯ事業の場合は、公共が初期投資費用（施設整備費相当）を調達する。

一方、民設民営方式であるＰＦＩ事業の場合は、初期投資費用は民間事業者が調達する。

ＰＦＩ事業の場合、一般的にプロジェクトファイナンスによる資金調達が最も望ましいと考えら

れている。

プロジェクトファイナンスとは、特定のプロジェクト（事業）に対するファイナンスであり、そ

のファイナンスの利払い及び返済原資をその事業の生み出すキャッシュフローのみに依存する融

資である。金融機関にとってみれば、「公共からのサービス対価の支払」や「市民からの利用料金

収入」等に対して担保を設定するような融資形態であるため、金融機関はプロジェクト内容を精査

し、回収見込みを判定したうえで融資を決定する。

これに対し従来のコーポレートファイナンスは、借り手企業の会社全体の収益を返済原資とし、

18

会社全体の資産が担保となる。

プロジェクトファイナンスを採用することにより、当該ＰＦＩ事業を実施する特別目的会社（Ｓ

ＰＣ）は本体会社からオフバランス化され、当該プロジェクトに対して公共と民間事業者との双方

でのリスクの最適配分及びプロジェクトの財務面での安全性チェックが期待される。

よって、ＰＦＩ事業の場合には、資金調達を民間事業者の業務範囲とする。

ただし、プロジェクトファイナンスではリスクの精査や、ＰＦＩ契約書のチェック等の業務に関

して一定のコストがかかるため、融資手数料等が発生すること、ファイナンス金額に一定以上のボ

リュームが求められることに留意する必要がある。

調査業務 （２）

①用地測量業務

②地質調査業務

調査業務としては、事業計画地の測量、地質調査等がある。ＤＢＯ方式及びＰＦＩ方式ともに、

事業計画地を公共が確保する場合、地質障害等によって生じる事業スケジュールの遅延や新たな事

業費負担の発生等、調査・測量に関するすべてのリスクを民間事業者に負担させることは過度のリ

スク移転と考えられ、ＶＦＭの達成の観点からは望ましくない。このため、測量、地質調査等は、

事前に必要最小限を公共側で行うこととなる。

ただし、事業を行うこととなる民間事業者は、別途独自に建設に当たって必要となる測量、地質

調査等を行う必要がある。

設計業務 （３）

①基本設計

②実施設計

公共事業における計画・設計業務は、主に基本構想、基本計画、基本設計、実施設計の 4 段階に

分けられる。このうちＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業における業務範囲として検討が必要となるのは、

基本設計及び実施設計であり、以下の 4つの方法が考えられる。

（ア）基本設計から民間事業者の業務範囲とする方法

（イ）公共において基本設計まで終了しているが、あらためて基本設計から民間事業者の業務範囲と

する方法

（ウ）公共において基本設計まで終了しており、当該基本設計にＶＥ提案を織り込んだ設計変更から

民間事業者の業務範囲とする方法

（エ）従来方式によって基本設計まで終了しており、当該基本設計を踏まえ実施設計から民間事業者

の業務範囲とする方法

（オ）従来方式によって実施設計まで終了しており、当該実施設計に入札時ＶＥを織り込んだ設計変

更から民間事業者の業務範囲とする方法

19

表４‐２ 設計業務における官民の実施範囲毎の業務パターン

業務範囲※ 内容

民間

提案度 公共 民間

（ア） - 基＋実 ・民間事業者の創意工夫、ノウハウを活かせる余地が大きい 大

小

（イ） 基 基＋実 ・民間事業者の創意工夫、ノウハウを活かせる余地が大きい

（公共実施の基本設計は事業に反映されない）

（ウ） 基 基 VE

＋実

・公共実施の基本設計に対するＶＥ提案により、公共の図面に民

間事業者のよりよい提案が反映できる可能性がある

（エ） 基 実 ・実施設計に民間事業者のよりよい提案が反映できる可能性があ

る

（オ） 基＋実 実 VE ・公共実施の実施設計に対するＶＥ提案により、公共の図面に民

間事業者のよりよい提案が反映できる可能性がある

※基：基本設計、実：実施設計

上記表に整理のとおり、（ア）の基本設計から民間事業者の業務範囲とする場合、他の方法に比

べて民間事業者の創意工夫・ノウハウが活かせる余地が大きく、より大きなＶＦＭの実現と公共サ

ービスの質の向上が期待できる。

一般的にＤＢＯ事業やＰＦＩ事業では、設計から維持管理・運営までの一括発注によってライフ

サイクルコスト（ＬＣＣ）の低減効果を図ること等を目的として（ア）の方法が採用される。

なお本施設については基本設計を既に実施しているが、想定した湯量が異なっていることや、源

泉を引き上げるポンプの維持管理の動線が確保されていないこと等、現時点で複数の設計課題がみ

られることから、施設設計に民間の創意工夫を取り入れる目的で、（イ）基本設計から民間事業者

の業務範囲とする。

③その他関連業務

前述の基本設計及び実施設計について、その一部または全部を民間事業者の業務範囲とする場合

は、各種許認可申請等の関連するその他の業務も民間事業者の業務範囲とする。

建設業務 （４）

①建設工事業務

建設工事業務については、ＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業ともに民間事業者の業務範囲となる。なお、

ＤＢＯ事業の場合は公共が直接民間事業者（共同企業体（JV）等）に発注することになるが、ＰＦ

Ｉ事業の場合はＳＰＣから各構成企業への発注となる。

②備品等調達・設置業務

公設民営方式及び民設民営方式ともに、整備する施設タイプや内容により什器・備品の設置を公

共と民間事業者のどちらが実施するかは様々であるが、特にＤＢＯ事業やＰＦＩ事業では、民間事

業者が業務を行う維持管理・運営業務に係る施設の什器・備品の設置・調達は民間事業者の業務範

囲とすることが一般的である。

よって、備品等調達・設置業務を民間事業者の業務範囲とする。

ただし、以下の点に留意する必要がある。

20

（ア）募集段階における必要な什器・備品の決定と積算

（イ）ＰＦＩ事業等の複数業務の一括発注事業の場合は、募集時から備品設置までに長期間が経過す

るため、設置時に備品等の入替えが発生する可能性が高いことについて、民間事業者との認識を

共有

（ウ）各備品の所有権の明確化、管理主体の明確化及び更新・取替えの事業範囲有無

（エ）建築工作物と什器備品の切り分け

（オ）民間事業者が所有する什器･備品の事業終了期間後の引渡しの有無

③工事監理業務

ＤＢＯ事業では公共が工事監理を行うが、ＰＦＩ事業では、工事監理は民間事業者に任せ、「民

間（旧四会）連合協定監理委託契約約款」に基づいて工事監理業務が要求されることが一般的であ

ることから、ＰＦＩ事業の場合は工事監理業務を民間事業者の事業範囲とする。

なお、工事監理を民間事業者の業務とする場合には、工事監理に当たる者と建設業務に当たる者

とが同一事業者もしくは関連会社に当たらないことに留意する必要がある。

これは、建設企業が自らの費用等に有利なように工事を実施することを防ぐためであり、ＰＦＩ

事業では一般的に、建設企業と工事監理企業が同一企業であることは入札参加資格で認められない

場合が多い。

④施設引渡業務

ＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業のＢＴＯ方式の場合は建設後に、ＢＯＴの場合は事業終了後に、民間

事業者に施設引渡業務が生じる。

開業準備業務 （５）

開業準備業務は、以下の業務が想定される。

① 開業前の利用受付業務

② 運営体制の確立及び従業者の研修に関する業務

③ マニュアルの整備に関する業務

④ 事業計画の策定及び開業後の実施に向けた準備に関する業務

⑤ 広報業務

いずれの業務も、開業後の運営業務と連続性を有しこれと密接に関連するものであることから、

ＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業において運営業務を行う民間事業者に委ねるのが適当である。

よって、開業準備業務は全て民間事業者の業務範囲とする。

21

維持管理業務 （６）

① 建築物・建築設備保守管理業務

② 温泉設備保守管理業務

③ 備品等保守管理業務

④ 清掃・環境衛生管理業務

⑤ 外構・植栽保守管理業務

⑥ 修繕業務

⑦ 警備業務

ＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業ともに、維持管理業務は可能な限り一括して民間事業者に委ねること

で民間事業者の創意工夫による効率化が期待できる。

よって、①～⑦はすべて民間事業者の業務範囲とする。

運営業務 （７）

①運営管理業務（総務、市との連絡調整、広報、等）

②安全管理業務

③フロント受付業務

④健康増進プログラム提供業務

ＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業ともに、運営業務は民間事業者の創意工夫が最も発揮される部分であ

ることから、民間事業者に委ねることが効果的である。

よって、①～④はすべて民間事業者の業務範囲とする。

民間収益事業 （８）

これまでの先行類似ＰＦＩ事例における民間収益事業は、公共施設の一部を民間収益事業に使用

する事業と、公共の余剰地または余剰容積を活用した民間収益施設の整備・運営を行う事業の、主

に 2 通りがある。

表４‐３ これまでの先行類似ＰＦＩ事例における民間収益事業の類型

類型 主な業務内容

Ⅰ．公共施設の一部を

活用した民間収益事業

（公共施設）

公共施設の付帯サービス 健康運動教室の企画・実施

興行的イベント・大会の誘致、企画・実施

公共施設の付帯施設

自動販売機の設置・管理

売店・カフェ等の運営

公共施設と関連する自由提案施設（スタジオ

等）の運営 等

Ⅱ．公共の余剰地または

余剰容積を活用した

民間収益施設

（民間施設）

官民合築（公有地賃貸借） 公共施設と民間収益施設の合築区分所有

官民分築（公有地賃貸借） 公共施設と民間収益施設を別棟で配置

余剰地処分（公有地売買） 余剰地を民間事業者に譲渡

22

上記のうち、Ⅰは維持管理・運営にかかる部分は独立採算事業として実施することが基本となる。

公共体育施設を対象とした先行類似ＰＦＩ事例での民間収益事業としては、そのほとんどが上記Ⅰ

に示す業務内容が該当する。上記表に示す以外の業務内容としては、そのほか「広告宣伝業務」や

「ネーミングライツの導入」が挙げられる。

一方、上記Ⅱは、民間施設として、設計・建設から維持管理・運営を含めて独立採算事業として

実施することが基本となる。

①公共施設の一部を活用した民間収益事業

公共施設の付帯サービスまたは付帯施設としての民間収益事業は、本体施設との相乗効果による

利便性の向上等を目的として実施することが求められる。

先行類似ＰＦＩ事例における独立採算事業としての民間収益事業の業務内容を踏まえ、本事業に

おいて想定される主な民間収益事業（公共施設の付帯サービスまたは付帯施設）を以下に示す。

（ア）自動販売機の設置・管理

多くの先行類似ＰＦＩ事例において、自動販売機による物品の販売が必須の独立採算事業として

導入されていることから、本事業においても自動販売機の設置・管理を独立採算事業として導入す

ることが考えられる。

なお、当該業務を独立採算にて実施する場合、民間事業者は施設を利用することで収益をあげる

ことができるものと考えられることから、民間事業者に一定の施設使用料を支払わせるのが適当で

ある。

（イ）健康運動教室の企画・実施

多くの先行類似ＰＦＩ事例において、民間事業者がスポーツ計画を企画・実施し、参加料を民間

事業者の収入とすることができるとしている。

よって、これに類する本事業においては、健康運動教室の企画・実施を独立採算事業として導入

することが考えられる。

当該業務を民間事業者に実施させるに当たっては、全て又は一部の業務を必須業務として位置づ

けるのが適当である（ただし、市の関与を認めるため、例えば実施内容に条件を課す等の条件を付

すのが望ましい）。なお、全て必須業務とする場合、又は一部を必須業務、一部を任意の提案に委

ねる場合のいずれを選択するかは今後検討する必要がある。

②公共の余剰地または余剰容積を活用した民間収益施設の実施可能性について

これまでのＰＦＩ事業では、余剰地または余剰容積を創出することにより、本体施設との相乗効

果だけでなく、地代等の公共の収入増やにぎわいの創出を図っている事例もある。

地方自治法上、公共の行政財産については、原則として、これを貸し付け、交換し、売り払い、

譲与し、出資の目的とし、若しくは信託し、又は私権を設定することができないとされている（地

方自治法第 238 条の 4 第 1 項）。ただし、平成 17年のＰＦＩ法改正や平成 18 年の地方自治法の改

正により、行政財産の貸付条件が緩和され、公共の余剰地または余剰容積に民間施設の整備が行い

やすくなった。

23

地方自治法（昭和 22年法律第 67号）

（行政財産の管理及び処分）

第 238条の 4 行政財産は、次項から第四項までに定めるものを除くほか、これを貸し付け、交換し、

売り払い、譲与し、出資の目的とし、若しくは信託し、又はこれに私権を設定することができない。

２ 行政財産は、次に掲げる場合には、その用途又は目的を妨げない限度において、貸し付け、又は

私権を設定することができる。

一 当該普通地方公共団体以外の者が行政財産である土地の上に政令で定める堅固な建物その他の

土地に定着する工作物であつて当該行政財産である土地の供用の目的を効果的に達成することに

資すると認められるものを所有し、又は所有しようとする場合（当該普通地方公共団体と一棟の

建物を区分して所有する場合を除く。）において、その者（当該行政財産を管理する普通地方公共

団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該土地を貸

し付けるとき。

二 普通地方公共団体が国、他の地方公共団体又は政令で定める法人と行政財産である土地の上に

一棟の建物を区分して所有するためその者に当該土地を貸し付ける場合

三 普通地方公共団体が行政財産である土地及びその隣接地の上に当該普通地方公共団体以外の者

と一棟の建物を区分して所有するためその者（当該建物のうち行政財産である部分を管理する普

通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当

該土地を貸し付ける場合

四 行政財産のうち庁舎その他の建物及びその附帯施設並びにこれらの敷地（以下この号において

「庁舎等」という。）についてその床面積又は敷地に余裕がある場合として政令で定める場合にお

いて、当該普通地方公共団体以外の者（当該庁舎等を管理する普通地方公共団体が当該庁舎等の

適正な方法による管理を行う上で適当と認める者に限る。）に当該余裕がある部分を貸し付けると

き（前三号に掲げる場合に該当する場合を除く。）。

五 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の経営する鉄道、道路その

他政令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地上権を設定すると

き。

六 行政財産である土地を国、他の地方公共団体又は政令で定める法人の使用する電線路その他政

令で定める施設の用に供する場合において、その者のために当該土地に地役権を設定するとき。

３ 前項第二号に掲げる場合において、当該行政財産である土地の貸付けを受けた者が当該土地の上

に所有する一棟の建物の一部（以下この項及び次項において「特定施設」という。）を当該普通地方

公共団体以外の者に譲渡しようとするときは、当該特定施設を譲り受けようとする者（当該行政財

産を管理する普通地方公共団体が当該行政財産の適正な方法による管理を行う上で適当と認める者

に限る。）に当該土地を貸し付けることができる。

４ 前項の規定は、同項（この項において準用する場合を含む。）の規定により行政財産である土地の

貸付けを受けた者が当該特定施設を譲渡しようとする場合について準用する。

５ 前三項の場合においては、次条第四項及び第五項の規定を準用する。

６ 第一項の規定に違反する行為は、これを無効とする。

７ 行政財産は、その用途又は目的を妨げない限度においてその使用を許可することができる。

８ 前項の規定による許可を受けてする行政財産の使用については、借地借家法 （平成三年法律第九

十号）の規定は、これを適用しない。

９ 第七項の規定により行政財産の使用を許可した場合において、公用若しくは公共用に供するため

必要を生じたとき、又は許可の条件に違反する行為があると認めるときは、普通地方公共団体の長

又は委員会は、その許可を取り消すことができる。

24

これまでのＰＦＩ事業における、主な民間収益施設を以下に示す。

表４‐４ これまでのＰＦＩ事業における主な民間収益施設

事業主体 事業名 ＰＦＩ事業の必須施設 提案された民間収益施設

千葉市

千葉市消費生活センタ

ー・計量検査所複合施

設ＰＦＩ特定事業

消費生活センター、計量

検査所ほか

スーパーマーケット、ドラッグスト

ア（本体施設と合築）

仙台市

（仮称）松森工場関連

市民利用施設整備事

業

温水プールほか 喫茶軽食コーナー、プロショップ

（本体施設と合築）

京都市 京都御池中学校・複合

施設整備等事業

中学校、保育所、老人デ

イサービスセンターほか

ベーカリー、カフェ（本体施設と合

築）

広島県 県営上安住宅整備事

業 県営住宅

高齢者福祉施設（民間に売却）、

託児所（県営住宅と合築）、商業

施設（定期借地）

東京都 神宮前一丁目民活再

生プロジェクト 警察施設

マンション 2 棟、商業・オフィス棟

（定期借地、別棟）

北九州市 北九州市立思永中学

校整備 PFI事業 中学校

大学、地域連携センター（定期借

地、別棟）

東京都稲城市 （仮称）新文化センター

整備運営事業

生涯学習・コミュニティ施

設、図書施設、ホールほ

か

コンビニエンスストア（本体施設

と合築）

石川県小松市 小松市営川辺町住宅

建替事業 市営住宅

戸建住宅、店舗付住宅や診療所

等のサービス施設（売却）

北九州市

黒崎副都心「文化・交

流拠点地区」整備等Ｐ

ＦＩ事業

図書館、ホール、広場・

緑地ほか

分譲マンション（売却）、シニアマ

ンション、スーパーマーケット（定

期借地、別棟）

愛知県安城市 安城市中心市街地拠

点整備事業

図書館、ホール、広場・

公園ほか

スーパーマーケット、カルチャー

スクール（定期借地、別棟）

民間収益施設の設置方法について、以下に示す。

（ア）官民分築による民間収益施設の実施

この場合、公共施設と民間収益施設の合築区分所有となる。民間事業者の土地の利用権限として

は借地権を設定するが、合築の場合は公共と民間事業者との借地権準共有を設定することとなる。

民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律

（最終改正：平成 25年 6月 12 日法律第 34号）

（行政財産の貸付）

第 69 条 国は、必要があると認めるときは、国有財産法（昭和二十三年法律第七十三号）第十八条第

一項の規定にかかわらず、選定事業の用に供するため、行政財産（同法第三条第二項 に規定する行政

財産をいう。次項から第五項まで及び次条第一項から第四項までにおいて同じ。）を選定事業者に貸し

付けることができる。

（略）

25

（イ）官民分築による民間収益施設の実施

この場合、公共施設と民間収益施設を別棟で配置することとなるが、行政財産の貸付が可能とな

るのは、ＰＦＩ法に定める「特定施設」を民間施設として整備するＰＦＩ事業であることが求めら

れる。民間事業者の土地の利用権原としては借地権を設定することとなる。

（ウ）公共の余剰地処分による民間収益施設の実施

この場合、公共の余剰地を民間事業者に売却することとなる。民間事業者は、土地譲渡金額を提

案することとなる。

（エ）民間収益施設設置上の課題等の整理

民間収益施設設置上の課題等について、以下に示す。

民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律

（最終改正：平成 25年 6月 12 日法律第 34号）

第 70 条 前条第一項から第五項までに定めるもののほか、国は、必要があると認めるときは、国有財

産法第十八条第一項 の規定にかかわらず、特定施設（第二条第一項第三号から第五号までに掲げる施

設及び同項第六号の政令で定める施設のうち同項第三号から第五号までに掲げる施設に準ずるものと

して政令で定めるものをいう。以下この条において同じ。）の設置の事業であって、選定事業の実施に

資すると認められるもの（以下この条において「特定民間事業」という。）の用に供するため、行政財

産を、その用途又は目的を妨げない限度において、当該特定民間事業を行う選定事業者に貸し付ける

ことができる。

（略）

※特定施設＜法第二条第一項第三号から第六号＞

三 賃貸住宅及び教育文化施設、廃棄物処理施設、医療施設、社会福祉施設、更生保護施設、駐車

場、地下街等の公益的施設

四 情報通信施設、熱供給施設、新エネルギー施設、リサイクル施設（廃棄物処理施設を除く。）、観光

施設及び研究施設

五 船舶、航空機等の輸送施設及び人工衛星（これらの施設の運行に必要な施設を含む。）

六 前各号に掲げる施設に準ずる施設として政令で定めるもの

26

表４‐５ 民間収益施設設置上の課題等の整理

期待できる効果 課題・留意点

公有地賃貸借

官民合築

本体施設（公共施設）との相乗効果に

よるサービス向上

余剰容積活用による賑わいの創出

賃借による公共収入増

経営リスク（事業期間中に業績が悪

化した場合の扱い）

区分所有法の制限を受ける

官民分築

本体施設との相乗効果によるサービ

ス向上

公有地活用による賑わいの創出

賃借による公共収入増

経営リスク（事業期間中に業績が悪

化した場合の扱い）

公有地売買

余剰地処分

本体施設との相乗効果によるサービ

ス向上

公有地活用による賑わいの創出

土地譲渡による公共収入増

土地を有することによる民間リスク増

行政財産の貸付にあたっては、これまで整理した地方自治法及びＰＦＩ法に加え、市の条例等と

の整合が必要である。特に官民分築の場合は、別棟に整備する民間収益施設が、その性質上、行政

財産の貸付が可能かを確認する必要がある（提案を求める民間収益施設の内容によっては、土地を

分筆し普通財産とすることの検討が必要）。

また官民合築の場合は、公共または民間事業者の独自の裁量で建て替えができない等、区分所有

法の制限を受ける。そのほか、事業期間中に当該民間収益施設が業績悪化により撤退した場合は施

設内に空室が生じるリスクがあるため、その対応策についても検討が必要である。

民間収益事業実施にあたっては、建設予定地において民間収益事業の実施可能性があるかの見極

めが重要となる。十分な実施可能性がないまま、民間収益事業を「必須提案」とすると、当該ＰＦ

Ｉ事業への民間事業者の参画が得られないほか、仮に参画が得られたとしても、当該民間収益事業

が事業期間途中で破綻することも想定される。よって民間収益施設については、その立地条件や整

備目的等を勘案しながら、必須または自由提案のいずれとするかや、本体施設と民間収益施設との

リスク分断等についても、あわせて検討する必要がある。

27

２.官民役割分担の整理

抽出した業務内容について、その特性を踏まえ、官民の役割分担について整理する。

表４‐６ 業務内容（案）

NO 業務分類 業務項目 内容 民間

業務範囲

1 資金調達業務 ① 資金調達業務 主に初期投資費用の調達 ○※PFIの

場合

2 調査業務 ① 用地測量業務 △

（必要に応

じて実施） ② 地質調査業務

3 設計業務

① 基本設計 ○

② 実施設計 ○

③ その他関連業務 各種許認可、必要調査等 ○

4 建設業務

① 建設工事業務 ○

② 備品等調達・設置業務 ○

③ 工事監理業務 ○※PFIの

場合

④ 施設引渡業務 ○

5 開業準備業務 ① 開業準備業務

開業前の利用受付、運営体制の確立、

従業者の研修、マニュアル整備、事業

計画の策定、開業後の実施に向けた準

備、広報等

○

6 維持管理業務

① 建築物保守管理業務

建築物の屋根、外壁、建具（内部・外

部）、天井、内壁、床、階段、付属物等

各部位の保守管理

○

② 建築設備保守管理業務

電気設備、機械設備、空気調和設備、

給排水衛生設備、浄化槽設備、監視制

御設備、防災設備及び温泉供給等施

設等の保守管理（電気工作物、自動ド

ア、消防設備、プールろ過器の保守点

検を含む）

○

③ 温泉設備保守管理業務

温泉設備の運転、監視、点検、保守

源泉周囲に設置する囲い、汲み上げの

ポンプ、貯湯槽等の点検保守

○

④ 備品等保守管理業務 備品の保守管理（台帳作成等） ○

⑤ 清掃業務 施設清掃、貯水槽清掃、害虫駆除、受

水槽点検清掃等 ○

⑥ 環境衛生管理業務 水質検査・管理等 ○

28

NO 業務分類 業務項目 内容 民間

業務範囲

6 維持管理業務

⑦ 外構・植栽保守管理業

務 植栽の適切な保護・育成・処理 ○

⑧ 修繕業務

建築物、建築設備、備品等及び屋外施

設等

※他の維持管理業務と一体的に実施

○

⑨ 警備業務 施設機械警備等による建物内部・屋外

施設の警備 ○

7 運営業務

① 運営管理業務 総務、市との連絡調整、広報等 ○

② 安全管理業務 各室における基本的な安全管理

プールおよび浴場の温度管理 ○

③ 衛生管理業務 水質管理、清掃等 ○

④ フロント受付業務 事前予約受付（スペース貸し）、窓口対

応、利用料金受付、備品貸し出し等 ○

⑤ 健康増進プログラム

提供業務

プールやジム・スタジオにおける健康維

持増進プログラムの実施 ○

8 民間収益事業

① 付帯事業

施設の一部を活用した民間収益事業

（イベントの企画・実施や自動販売機

の設置等）

○

② 民間収益施設

余剰地または施設の余剰容積を活用

した民間収益施設による事業（官民合

築、官民分築、余剰地処分等）

○

29

３.事業方式の検討

３－１.先行類似ＰＦＩ事例

現在までに実施された類似施設のＰＦＩ事業におけるスキームは以下のとおりである。

各事業手法については後述するが、近年の事業手法はＢＴＯ方式が多く、支払い方式は混合型お

よびサービス購入型が多い。設計・建設期間は１～３年、維持管理・運営期間は 10～20 年とする

事業が多い。

30

表４‐７ 先行類似事例

No 実施名称 実施方針

公表時期

事業

主体

事業

手法 支払い方式

設計・

建設期間

維持管理・

運営期間

1 福岡市臨海工場余熱利

用施設整備事業

平成 12 年

３月 福岡市 ＢＯＴ

混合型

（＋独立採算収入） 1 年 2 ヶ月 15 年

2 当新田環境センター余熱利

用施設の整備・運営事業

平成 12 年

８月 岡山市 ＢＯＴ

混合型

（＋独立採算収入） 2 年 5 ヶ月 15 年

3 羽島市民プールの整備・

運営事業

平成 13 年

11 月

岐阜県

羽鳥市 ＢＯＴ サービス購入型 － 10 年

4 （仮称）山崎地区屋内温

水プール施設整備事業

平成 14 年

３月

神奈川

県

鎌倉市

ＢＯＴ 混合型

（＋独立採算収入）

１年

4 ヶ月 15 年

5

岡山市東部余熱利用健

康増進施設の整備・運営

事業

平成 14 年

６月 岡山市 ＢＯＴ

サービス購入型

（＋独立採算収入）

1 年

1 ヶ月 15 年

6 （仮称）松森工場関連市

民利用施設整備事業

平成 14 年

11 月 仙台市 ＢＯＴ

混合型

（＋独立採算収入）

1 年

4 ヶ月

14 年

9 ヶ月

7 市川市クリーンセンター余熱

利用施設整備・運営事業

平成 14 年

12 月

千葉県

市川市 ＢＯＴ

混合型

（＋独立採算収入）

1 年

11 ヶ月 15 年

8

尼崎の森中央緑地スポ

ーツ健康増進施設整備

事業

平成 15 年

１月 兵庫県 ＢＴＯ 混合型

2 年

6 ヶ月

16 年

10 ヶ月

9 県立長岡屋内総合プー

ル（仮称）整備・運営事業

平成 16 年

３月 新潟県 ＢＴＯ 混合型 3 年

14 年

9 ヶ月

10

長野市温湯地区温泉利

用施設整備・運営 PFI 事

業

平成 16 年

４月

長野県

長野市 ＢＴＯ サービス購入型

（＋独立採算収入） １年 15 年

11 （仮称）岡崎げんき館整

備運営事業

平成 16 年

９月

愛知県

岡崎市 ＢＴＯ

サービス購入型

（＋独立採算収入）

1 年

8 ヶ月

25 年

1 ヶ月

12

豊橋市資源化センター余

熱利用施設整備･運営事

業

平成 16 年

10 月

愛知県

豊橋市 ＢＴＯ

混合型

（＋独立採算収入）

1 年

10 ヶ月 15 年

13 鹿児島市新鴨池公園水

泳プール整備・運営事業

平成 18 年

11 月

鹿児島

県

鹿児島

市

ＢＴＯ 混合型

（＋独立採算収入）

2 年

9 ヶ月 15 年

14

なぐわし公園温水利用型健

康運動施設等整備運営事

業

平成 21 年

７月

埼玉県

川越市 ＢＴＯ

混合型

（＋独立採算収入）

1 年

10 ヶ月

14 年

8 ヶ月

15 奈良県浄化センター公園プ

ール施設等整備運営事業

平成 22 年

10 月 奈良県 ＢＴＯ

混合型

（＋独立採算収入）

2 年

10 ヶ月 15 年

16 新富士見市民温水プー

ル整備・運営事業

平成 27 年

９月

滋賀県

大津市 ＢＴＯ

サービス購入型

（＋独立採算収入）

1 年

9 ヶ月

15 年

6 ヶ月

31

３－２.検討対象となる事業手法の概要

本事業の事業手法としては、「公設公営」、「公設民営」及び「民設民営」に整理される。各手法

の概要を以下に示す。

表４‐８ 検討対象となる事業手法の概要（赤枠：公共が民間事業者へ一括して発注する範囲）

事業手法

発注方式

※

概要 土地購入 ／所有

資金調達 運営期間の所有権

設計・ 建設業務

の発注元

施設運営の実施

主体

運営権

公設公営

Ｄ＋Ｂ

公共が自ら資金調達のうえ、設計、

建設は公共が民間事業者に分離発注し、施設運営は公共自ら行う

公 公 公 公 公 －

ＤＢ

公共が自ら資金調達のうえ、設計、建設を公共が民間事業者に一括発注

し、施設運営は公共自ら行う

公 公 公 公 公 －

公設民営※１

Ｄ＋Ｂ＋Ｏ

公共が自ら資金調達のうえ、設計、建設は公共が民間事業者に分離発注

し、維持管理・運営は別途民間事業者に委託する方式 維持管理・運営は単年度または複数

年度の委託

公 公 公 公 民 －

ＤＢ＋Ｏ

公共が自ら資金調達のうえ、設計、建設を公共が民間事業者に一括発注し、維持管理・運営は別途民間事業

者に委託する方式 維持管理・運営は単年度または複数年度の委託

公 公 公 公 民 －

ＤＢＯ

公共が自ら資金調達し、設計・建設、

維持管理及び運営を公共が民間事業者に請負・委託で一括発注する方式 設計・建設は設計建設事業者（JV）、

維持管理・運営はＳＰＣが実施※２

公 公 公 公 民 －

民設民営

ＢＴＯ方式

民間事業者が自ら資金調達のうえ設計・建設し、施設完成直後に公共に所有権を移転し、民間事業者が維持

管理・運営を行う方式。Build Transfer Operateの略 ＳＰＣが一括して業務を実施

公 民 公 民 民 －

ＢＯＴ方式

民間事業者が自ら資金調達のうえ設

計・建設、維持管理・運営を行い、事業終了後に公共に所有権を移転する方式。Build Operate Transferの

略。 ＳＰＣが一括して業務を実施

公 民 民 民 民 －

ＢＯＯ方式

民間事業者が自ら資金調達のうえ設計・建設、維持管理・運営を行い、

事業終了時点で民間事業者が施設を解体・撤去する等の事業方式。Build Own Operateの略

ＳＰＣが一括して業務を実施

公 民 民 民 民 －

※1：Ｄ：Design、Ｂ：Build、Ｏ：Operateの略

※2：Special Purpose Company の略。特別目的会社。ある特別の事業を行うために設立された事業会社のこと。ＰＦＩ

では、公募提案する共同企業体（コンソーシアム）が、新会社を設立して、建設から管理運営にあたることが多い。

32

３－３.事業方式別の主な事業スキーム

公設公営方式 （１）

公共が自ら資金調達のうえ、設計、建設は公共が民間事業者に分離発注し、施設運営は公共自ら

行う方式である。

公設公営方式の事業スキーム 図４‐１

公設民営方式 （２）

①Ｄ＋Ｂ＋Ｏ方式またはＤＢ＋Ｏ方式

公共が自ら資金調達のうえ、設計、建設は公共が民間事業者に分離発注（ＤＢ＋Ｏ方式の場合は

設計・建設一括発注）し、維持管理・運営は別途民間事業者に委託する方式。維持管理・運営は単

年度または複数年度の委託となる。

Ｄ＋Ｂ＋Ｏ方式またはＤＢ＋Ｏ方式の事業スキーム 図４‐２

設計企業 公共が維持管理・運営 建設企業 料金支払

施設利用者 サービス提供

料金設定は市

請負契約

請負料

請負契約

請負料

公共

設計企業 運営・維持管理ｸﾞﾙｰﾌﾟ 建設企業 料金支払

施設利用者 サービス提供

料金設定は市

請負契約

請負料

請負契約

請負料

委託契約

請負料

公共

33

②ＤＢＯ方式

公共が自ら資金調達し、設計・建設、維持管理及び運営を公共が民間事業者に請負・委託で一括

発注する方式。設計・建設は設計建設事業者（JV）、維持管理・運営はＳＰＣが実施する。

ＤＢＯ方式は長期契約となるため、ＰＦＩ方式同様、出資者の破綻の影響から維持管理・運営を

担う会社を離隔するため特別目的会社（ＳＰＣ）を設立することが多い。なお、ＤＢＯ方式では長

期一括で性能発注するにあたり、②建設工事請負契約（設計施工一括契約）、③維持管理・運営委

託契約（包括的業務委託契約）、②③をまとめるための①基本契約により構成される複合的な契約

形態になることに留意が必要である。

ＤＢＯ方式の事業スキーム 図４‐３

料金支払

落札企業ｸﾞﾙｰﾌﾟ

設計企業、建設企業、

運営企業、維持管理企業

公共

①基本契約 ③維持管理・運営委託契約

②建設工事請負契約

ＳＰＣ

(運営・維持管理会社) 設計・建設ＪＶ

設立 設立・出資

施設利用者

請負料 委託料

サービス提供

料金設定は市

34

ＰＦＩ方式 （３）

設計・建設から維持管理・運営までを一体の業務として公共が一括発注する方式であり、複数年

契約となる。施設の所有者は公共又は民間事業者であり、初期投資費用等の調達において資金調達

については民間資金を活用する。

ＰＦＩ方式の事業スキーム 図４‐４

（融資契約）

公共

ＰＦＩ事業契約

ＳＰＣ

落札企業ｸﾞﾙｰﾌﾟ

設計企業、建設企業、

運営企業、維持管理企業

設計企業 運営企業 建設企業

委託契約 出資

請負契約 出資

委託契約 出資

金融機関

（直接協定）

維持管理企業

委託契約 出資

サービス購入料

料金支払

施設利用者 サービス提供

料金設定は市

35

３－４.各事業方式の定性的な比較

今後、本事業の実施にあたり適用が想定される各事業方式について、公共（本業務の場合は市）

の視点から「事業計画段階で検討すべき事項」、「事業運営の安定性に関して検討すべき事項」及び

「公共の財政支出削減に関して検討すべき事項」の３項目について定性的な比較を行い、本調査で

の検討対象となる事業方式を抽出する。

事業計画段階で検討すべき事項 （１）

①事業者選定期間が確保できるか

公設公営方式や公設民営方式では、地方公共団体等の財務規則に従って、一般競争入札等の選定

方式で民間事業者選定が実施されるため、後述するＰＦＩ方式と比較すると短期間での選定が可能

となる。

ＰＦＩ方式では、ＰＦＩ法に規定された手順を踏まえる必要がある。この場合、公募から落札者

決定までに一定期間を要するほか、落札者決定後にＳＰＣを設立し本契約を締結するまでにも一定

期間を要することから、全体的なスケジュールでは従来方式よりも一定以上の期間を要する。なお

公設民営方式のうちＤＢＯ方式については、ＰＦＩ法に準じて民間事業者を選定することが一般的

であるため、ＰＦＩ方式と同等の期間が必要となる。

また、民間事業者の選定に当たっては、ＰＦＩ方式、ＤＢＯ方式ともに、債務負担行為設定時と

契約締結時に議会の議決が必要となる。債務負担行為の設定は、一般的に入札公告前に行われるこ

とから、民間事業者選定期間の前後において議会議決が必要となるため、スケジュールの検討にお

いては議会開会時期との調整が必要となる。

以上より、ＤＢＯ方式及びＰＦＩ方式では、従来方式よりも事業者選定スケジュールに一定期間

を要することから、施設供用開始までに期間の余裕がない場合は、その点がデメリットとなる。

②民間ノウハウの発揮余地が確保できるか

ＤＢＯ方式及びＰＦＩ方式の場合は性能発注が主体であり、民間事業者の創意工夫の発揮余地が

確保される。また、維持管理・運営段階における省力化やコスト低減に配慮した設計・施工が実施

されるため、中長期的な視点を踏まえた施設維持管理・運営に関するノウハウの発揮も期待できる。

一方、Ｄ＋Ｂ＋Ｏ方式及びＤＢ＋Ｏ方式では、分割発注であるという点でノウハウの発揮余地が

限定される。また公設公営方式では公共直営で維持管理・運営を行うため、民間ノウハウの発揮余

地がさらに限定されることとなる。

③先行類似事例が豊富で、民間事業者にノウハウが蓄積されているか

指定管理者制度の導入以降、温泉健康施設の維持管理・運営は指定管理者による実施が主流とな

っており、その観点からは、公設民営方式による整備が最もノウハウが蓄積されている。

先行類似事例にあるように、近年では、ＰＦＩ方式による整備件数も増えていることから、民間

事業者側にもＰＦＩ方式における一定のノウハウが蓄積されているといえる。一方で、山形県内で

のＤＢＯ方式及びＰＦＩ方式による整備は、近年件数が増えてきているものの、多くはないことか

ら、特に地元の事業者にとってはなじみがない方式である。なおＰＦＩ方式の場合は、近年はＢＴ

Ｏ方式が主流となっている。

36

事業運営の安定性に関して検討すべき事項 （２）

①適切な官民リスク分担が確立できるか

ＰＦＩ方式では、民間事業者がコントロールできるものは可能な限り委ねるという考え方に基づ

き、官民役割分担が定められることとなる。ＤＢＯ方式においても、ＰＦＩ方式と同様に官民で適

切なリスク分担を構築することとなるが、公共の資金調達で設計、建設を行うため、ＰＦＩ方式と

比較すると設計、建設業務におけるリスクは公共が負担する割合が高くなる。これはその他の公設

民営方式においても同様である。

一方、公設公営方式の場合は、維持管理・運営にかかるリスクすべて公共が負担することとなる。

②事業の継続性が確保できるか

公設公営方式の場合は、公共が直営で維持管理・運営を行うため、事業実施の確実性は最も高い。

Ｄ＋Ｂ＋Ｏ方式及びＤＢ＋Ｏ方式の場合は、維持管理・運営にあたり単年度または複数年度毎に

優れた民間事業者と契約を締結することから、この場合も事業実施の確実性は比較的高い。

ＤＢＯ方式やＰＦＩ方式の場合は、特別目的会社（ＳＰＣ）を設立して本事業を実施することが

一般的となっており、他の民業とは分離され、破綻リスクは低減される。ただし、長期の契約とな

ることから、ＳＰＣの破綻の可能性はゼロではなく、またＤＢＯ方式では公共が資金調達を行うた

め、ＰＦＩ方式で通常機能する民間金融機関の監視機能が得られない点がデメリットとなる。

ただし、ＤＢＯ方式やＰＦＩ方式においては、事業期間を通じたサービスの質が一定以上確保さ

れることを目的としたペナルティやモニタリングシステムの採用が一般的となっており、安定した

サービスの提供を担保することができる。またＳＰＣを構成する企業に不測の事態が生じた場合は、

事業契約書の定めに応じて構成企業の入れ替えを公共が認めることにより、事業の継続性を確保す

ることができる。

③一定の事業収入が確保できるか

公共による温泉健康施設はその性質上、利用者から徴収する利用料金収入のみでは事業実施が困

難であることから、多くの先行類似事例では、公共から一定の補填が行われている（指定管理者制

度の場合は指定管理料、ＤＢＯ事業及びＰＦＩ事業の場合はサービス購入料。ＤＢＯ事業及びＰＦ

Ｉ事業の場合は、事業類型としては後述する「混合型（＝サービス購入料＋利用料金収入）」が一

般的となっている）。

よって、公設民営方式やＰＦＩ方式の場合は、利用料金収入では賄えない部分を公共からの支払

でカバーするスキームを採用することにより、民間事業者は事業期間を通じて一定の事業収入を確

保することができる。

④公共の管理体制が確保できるか

公設民営方式及びＰＦＩ方式の場合は、維持管理・運営を民間事業者が行うため、公共は当該業

務のモニタリングを行うこととなる。

一方、公設公営方式の場合は公共直営で維持管理・運営を行う必要があるが、公共自体には温泉

健康施設の運営ノウハウに乏しく、また人材も不足するため、施設運営に資する人材を公共にて直

接雇用し、体制を整える必要がある。

37

⑤公共施設としての機能が果たせるか

本施設は、子どもから大人まで幅広い年代が温泉を利用した多様な運動を行う場として整備する

ものであり、広く市民の利用に供されるべき施設である。その設置目的を鑑みると、利用料金は市

民が利用しやすい価格に設定されることが望ましい。

この利用料金について、通常のＰＦＩ事業等における指定管理者制度の場合、利用料金は事前承

認制であるため、公共側で一定の裁量権を確保することが可能である。

公共の財政支出削減に関して検討すべき事項 （３）

①調達金利の差が生じるか

公設公営方式及び公設民営方式の場合は公共が調達するため、低金利での資金調達が可能となる。

一方、ＰＦＩ方式では、市場金利にスプレッド（個々の事業リスクに応じた上乗せ金利）が加え

られるため、公共調達と比較して金利が割高となるデメリットがある。

②財政支出の平準化ができるか

公設公営方式及び公設民営方式の場合、施設整備費については設計・建設期間中に出来高に応じ

ての支払となる。両方式ともに起債による資金調達が一般的ではあるが、その場合であっても一般

財源分は平準化されないため、事業期間全体でみると公共の財政支出は平準化されない。ただし、

ＤＢＯ方式の場合は維持管理等に関わる費用は基本的に平準化されることとなる。

ＰＦＩ方式の場合は、施設の供用開始後に毎期、設計・建設及び維持管理等に関わる費用をサー

ビス対価として、民間事業者に平準化して支払うこととなる。

③公租公課に差が生じるか

公設公営方式、公設民営方式、ＤＢＯ方式及びＰＦＩのＢＴＯ方式では、供用開始後の施設の所

有権は公共にあることから、固定資産税等の税負担が生じない。

一方、ＢＯＯ方式及びＢＯＴ方式の場合は、施設を民間事業者が所有することで固定資産税等の

税負担が生じるため、この税負担が公共の支払うサービス購入料に含まれることから、この点がデ

メリットとなる。

以上の定性的比較の整理結果を以下に示す。

38

表４‐９ 事業方式の定性的比較結果

検討項目 公設公営

方式

公設民営方式 ＰＦＩ方式

Ｄ＋Ｂ＋Ｏ

ＤＢ＋Ｏ ＤＢＯ方式 ＢＴＯ方式 ＢＯＴ方式 ＢＯＯ方式

事業計画策定段階で

検討すべき事項

事業者

選定期間

の確保

○

（選定期間

短縮化が可能）

○

（選定期間

短縮化が可能）

△

（PFI法に準じる

場合は一定期

間を要する）

△

（PFI法に基づ

くため一定

期間を要す

る）

△

（PFI法に基づ

くため一定

期間を要する）

△

（PFI法に基づ

くため一定

期間を要する）

民間ﾉｳﾊｳ

発揮余地

の確保

×

（整備・運営の

分割かつ短期

委託により効果

がさらに限定

される）

△

（整備・運営の

分割発注により

効果が限定

される）

○

（整備・運営の

一体発注により

効果が期待

できる）

○

（整備・運営の

一体発注によ

り効果が期待

できる）

○

（整備・運営の

一体発注により

効果が期待

できる）

○

（整備・運営の

一体発注により

効果が期待

できる）

先行類似

事例の

有無

△

（少数）

○

（多数存在）

△

（少数）

○

（多数存在）

△

（少数）

△

（少数）

事業運営の安定性に関して

検討すべき事項

リスク

分担

×

（すべて公共）

△

（公設のため

ＰＦＩと比較して

公共負担増）

△

（公設のため

ＰＦＩと比較して

公共負担増）

○

（官民で適切

なリスク分担

構築が期待

できる）

○

（官民で適切な

リスク分担

構築が期待

できる）

○

（官民で適切な

リスク分担

構築が期待

できる）

事業継続

性の確保

○

（公共直営の

ため事業継続

性を確保）

○

（短期委託によ

り、事業継続性

を確保）

△

（金融機関の

監視機能なし）

○

（金融機関の

監視機能あり）

○

（金融機関の

監視機能あり）

○

（金融機関の

監視機能あり）

一定の

事業収入

確保

○

（公共直営）

○

（混合型により

対応可能）

○

（混合型により

対応可能）

○

（混合型により

対応可能）

○

（混合型により

対応可能）

○

（混合型により

対応可能）

公共の

管理体制

×

（直営のため必

要人材の確保

が必要）

○

（民間主体の

ため少数で可）

○

（民間主体の

ため少数で可）

○

（民間主体の

ため少数で

可）

○

（民間主体の

ため少数で可）

○

（民間主体の

ため少数で可）

公共施設と

しての機能

確保

○

（確保可能）

○

（確保可能）

○

（確保可能）

○

（確保可能）

○

（確保可能）

○

（確保可能）

公共の財政支出削減に関して

検討すべき事項

調達金利

○

（公共起債は

低金利）

○

（公共起債は

低金利）

○

（公共起債は

低金利）

△

（民間調達金

利は高金利）

△

（民間調達金利

は高金利）

△

（民間調達金

利は高金利）

財政支出

の平準化

×

（不可）

×

（不可）

△

（維持管理・運

営費は平準化）

○

（可能）

○

（可能）

○

（可能）

公租公課

○

（なし）

○

（なし）

○

（なし）

○

（なし）

×

（固定資産税等

が発生）

×

（固定資産税

等が発生）

評価内容

公共のリスク

負担が大き

く、管理体制

も整わない

従来方式に

近い手法

民間ノウハウ

の発揮が期待

できる

民間ノウハウ

の発揮が期

待できる

公租公課が

生じ、ＶＦＭ

算定上不利

公租公課が

生じ、ＶＦＭ

算定上不利

39

３－５.本調査の検討対象とする事業方式の抽出

本調査の検討対象とする事業方式について、これまでの整理を踏まえ整理する。

公設公営方式 （１）

今後、本事業において、市が直営により施設の運営を行うことは想定されないことから、公設公

営方式は検討対象外とする。

公設民営方式 （２）

①Ｄ＋Ｂ＋Ｏ方式またはＤＢ＋Ｏ方式

分割発注であるため、民間ノウハウの発揮余地が限定される等のデメリットはあるが、指定管理

者による施設運営は全国で数多く導入されている方式であり、今後の導入可能性調査検討において

ＤＢＯ方式及びＰＦＩ方式の導入選択に至らなかった場合の選択肢となることから、公設民営方式

のうちのＤ＋Ｂ＋Ｏ方式またはＤＢ＋Ｏ方式は、従来方式との位置づけで、検討対象の一つとする。

②ＤＢＯ方式

先行事例に乏しく、また金融機関による監視機能がないという点でデメリットはあるが、一括発

注によりＰＦＩと同様の効果が期待できるため、公設民営方式のうちのＤＢＯ方式は検討対象の一

つとする。

ＰＦＩ方式 （３）

①ＢＴＯ方式

ＢＴＯ方式は先行事例で最も多く採用されている事例であり、デメリットも少ないことから、Ｂ

ＴＯ方式は検討対象の一つとする。

②ＢＯＴ方式、ＢＯＯ方式

まずＢＯＴ方式及びＢＯＯ方式は維持管理・運営期間中の施設所有権が民間事業者にあるため、

公租公課が生じることからＶＦＭ算定上不利となる。またＢＯＯ方式は、事業期間終了後に施設の

解体・撤去等を行う方式であるが、本施設については現段階で解体・撤去の想定はしていない。

以上より、ＢＯＴ方式、ＢＯＯ方式は、検討対象外とする。

以上の整理を踏まえ、本調査では、従来方式（Ｄ＋Ｂ＋Ｏ方式またはＤＢ＋Ｏ方式）、ＤＢＯ方

式及びＢＴＯ方式を本事業実施に当たっての検討対象とする。

40

４.事業期間の検討

４－１.設計・建設期間及び開業準備期間

設計・建設期間としては、施設規模等を勘案し、2 年間（設計：1 年、建設：1 年）を設定する。

また、開業準備期間として 1 ヶ月を設定する。

なお、開業準備期間については、建設期間に人員の確保や健康増進プログラム等の構築は準備可

能であることから、建物完成後に行う備品の確保等を想定した期間とした。

４－２.維持管理・運営期間

先行類似事例の視点 （１）

先行類似ＰＦＩ事例における維持管理・運営期間は以下のとおりである。先行類似事例の

事業期間は概ね 10年以上 20年以下が採用されている。

表４‐１０ 先行類似事例における事業期間

No 実施名称 維持管理・運

営期間

1 福岡市臨海工場余熱利用施設整備事業 15 年

2 当新田環境センター余熱利用施設の整備・運営事業 15 年

3 羽島市民プールの整備・運営事業 10 年

4 （仮称）山崎地区屋内温水プール施設整備事業 15 年

5 岡山市東部余熱利用健康増進施設の整備・運営事業 15 年

6 （仮称）松森工場関連市民利用施設整備事業 14 年 9 ヶ月

7 市川市クリーンセンター余熱利用施設整備・運営事業 15 年

8 尼崎の森中央緑地スポーツ健康増進施設整備事業 16 年 10 ヶ月

9 県立長岡屋内総合プール（仮称）整備・運営事業 14 年 9 ヶ月

10 （仮称）岡崎げんき館整備運営事業 25 年 1 ヶ月

11 長野市温湯地区温泉利用施設整備・運営 PFI事業 15 年

12 豊橋市資源化センター余熱利用施設整備･運営事業 15 年

13 鹿児島市新鴨池公園水泳プール整備・運営事業 15 年

14 なぐわし公園温水利用型健康運動施設等整備運営事業 14 年 8 ヶ月

15 奈良県浄化センター公園プール施設等整備運営事業（仮称） 15 年

16 (仮)新富士見市民温水プール整備・運営事業 15 年 6 ヶ月

41

計画修繕・更新の視点 （２）

建築物・建築設備については、一般的に 15 年及び 20 年を更新周期とする項目が多い。このこと

から、計画修繕・更新の視点からの事業期間の設定は以下のとおりに整理できる。

表４‐１１ 大規模修繕を踏まえた事業期間

事業範囲について 維持管理・運営期間 耐用年数等

事業期間中に大規模修繕・

更新を含まない 10～15 年 事業期間中は、必要な修繕・更新のみ実施

事業期間中に大規模修繕・

更新を含む 16 年以上

30 年程度の長期修繕計画を踏まえ、事業期間

中に一度、大規模修繕を実施

財源等の視点 （３）

①民間事業者の資金調達の視点

ＰＦＩ事業において民間事業者が金融機関から借入を行う場合、「固定金利による資金調達」は、

借入期間が 15 年程度といわれている。よって、公共側が金利変動リスクを負担せず、事業期間中

の支払いを平準化させる場合には、事業期間を 15 年程度とすることが望ましいと考えられる。

一方、20 年等の長期間の契約を想定する場合には、事業者の金利負担リスクを軽減するために、

5 年、10 年ごとの金利見直しや、15 年時において金利負担リスクを公共と事業者の双方のリスク

負担とする等の工夫も必要であると想定される。

②公共の財政負担能力の視点

本事業のように多額の施設整備が発生する場合は、公共による毎年度の支払い可能額の観点から

の事業期間検討も重要である。毎年度の支払い可能額により、事業期間を長期化するか、もしくは

施設整備費の支払期間を維持管理・運営期間より短くすることも考えられる（例えば、維持管理・

運営期間は 20 年とするが、施設整備費の支払期間は民間事業者の提案により 15 年とする等）。

指定管理期間の視点 （４）

本施設は、長期的な視点でみると、市の施策や社会、時代のニーズに合わせて運営内容等の変更

を求められる可能性も排除できないため、ＳＰＣを指定管理者として 15 年以上の期間にわたって

指定することは、運営内容が硬直化する懸念もある。

本事業での維持管理・運営期間について （５）

多くの先行類似ＰＦＩ事例では大規模修繕を含まないのが一般的となっている。大規模修繕を事

業範囲に含む場合は、入札・提案時に民間事業者側で大規模修繕に相当する費用を積算する必要が

あるが、実際の維持管理・運営には不確定要素が多いため、民間事業者が入札時に 15～20 年後の

大規模修繕内容を想定することは非常に困難であり、当該不確定要素がリスクとなって結果的に入

札価格に跳ね返ることが想定される。

以上の整理より、維持管理・運営期間は大規模修繕を含まない 15 年とし、事業期間終了後に市

において大規模修繕を行うことが望ましいといえる。

42

５.資金調達の検討

５－１.ＰＦＩ事業の一般的な仕組み

ＰＦＩ事業では、民間企業がＰＦＩ事業を行う主体になり、自ら資金を調達して施設の設計・建

設から維持管理・運営までのサービスを提供することになる。（行政は、提供されるサービスの内

容や水準を決定し、サービス内容の水準を保つための監視等を行うことになる。）提供するサービ

ス内容が施設の設計、建設に加え、施設の維持管理、運営までを含んでいるため、通常、ＰＦＩ事

業に応募しようとする企業は、複数の異業種企業等とコンソーシアム（企業連合）を組むことにな

る。

また、ＰＦＩ事業では、サービスの安定的かつ継続的な提供が求められるため、コンソーシアム

に参加する企業（親会社）の経営状態がＰＦＩ事業に悪影響を与えないように（倒産離隔等）、そ

れぞれが出資してＰＦＩ事業を実施するための「特別目的会社」（ＳＰＣ：Special Purpose Company）

を設立し、この親会社から独立したＳＰＣがＰＦＩ事業を実施することとなる。

一般的に、ＳＰＣは事業に必要な資金をプロジェクトファイナンスという融資方法により調達し、

コンソーシアムに参加している企業と工事請負契約や管理運営委託契約等の個別契約を結び、ＰＦ

Ｉ事業を実施することになる。また、ＳＰＣは必要により、事業リスクをカバーするため保険会社

と保険契約を締結する。

５－２.プロジェクトファイナンス

プロジェクトファイナンスとは、ある特定の事業を実施した場合にその事業から生み出される収

益に注目して融資する方法のことである。従来は借り手企業のすべての事業分野にわたる収益に注

目し、企業の信用力や保有する資産を担保の対象としてきた。そのため、ファイナンスの目的であ

る事業が破綻しても、他事業分野の収益や保有資産の処分によって返済がカバーされる見通しが立

てばファイナンスが成立することになる。このファイナンスをコーポレートファイナンスという。

これに対してプロジェクトファイナンスの場合は、当該事業を遂行する特別目的会社（ＳＰＣ）

を設立し、この会社が独立して借入れを行うことで、親会社が不調になってもその影響は及ばない。

またその際、当該事業のリスクを親会社は一切負わない（ノンリコース）、もしくは限定的な事由

による場合のみ負う（リミテッドリコース）。（※リコースとは遡求を意味する。融資対象プロジェ

クトについて、その返済を親会社の保証に依存（＝遡求）することなく、子会社であるＳＰＣが当

該事業から生み出す収益及びプロジェクト資産のみに依存することをいう。親会社が事業リスクの

責任を負わないか、もしくは負っても限定的かが、ノンリコースとリミテッドリコースの違いであ

る。）

貸し手である金融機関は、事業収益のみを返済原資とするため、また親会社への責任遡及が皆無

もしくは限定されるため、事業の採算性やリスクを詳細に分析して、そのリスクに見合う金利を設

定する。

ＰＦＩ事業においてプロジェクトファイナンスが有用であるのは、事業リスクを分割し、リスク

を最も適切にコントロール可能な者が分担していくという手法が、ＰＦＩの考え方に最も適合する

からである。

ＰＦＩ事業とは、公共事業として従来行われていた事業を、設計・建設、維持管理・運営を民間

に委託するものである。言い換えれば、公共が負担していたリスクの一部を民間に移転することで

43

ある。そしてこのリスクの最適な移転がＶＦＭ（Value For Money）を達成するうえで重要な要素

となる。ＳＰＣを用いることで、親会社や他事業が不調になってもその影響を受けない一方、公共

からＳＰＣに移転したリスクを、ＳＰＣが適切な業務委託先に対してリスクを分担しているかが、

事業の持続的安定性には必要不可欠となる。

プロジェクトファイナンスが行われることで、金融機関はＳＰＣが適切な業務委託先にリスク移

転が行われているかについてモニタリング機能を働かせる。つまり、公共にとっては、プロジェク

トファイナンスによる金融機関のモニタリング機能を用いることによって事業の安定性を高める

ことができる。

返済 融資 担保権

コーポレートファイナンス

金融機関等①

所有財産 Ａ事業

企業

Ｂ事業

取引先

ＳＰＣ

Ｂ事業

サービス代金

サービス提供

返済 融資 担保権

金融機関等②

プロジェクトファイナンス

切り離し

Ｃ事業

Ｄ事業

プロジェクトファイナンスとコーポレートファイナンスの概念図 図４‐５

表４‐１２ プロジェクトファイナンスとコーポレートファイナンスの比較

調達方法 プロジェクトファイナンス コーポレートファイナンス

借入人 ＳＰＣ（特定の事業のみを行う） 企業（複数事業を本体内または子会社で

手掛ける場合が多い）

返済原資 当該事業から生み出される収益（キャッシ

ュフロー）

企業が得る収益

審査 当該事業の採算性やリスク等 企業の財務状況や業績予測等

担保対象 当該事業に係る資産や担保等 企業の信用力や所有財産

資金管理

口座

当該事業専用口座を開設し、口座管理規

定によって管理

企業の自由

その他

・親会社等は事業リスクの責任を負わない

（ノンリコース）か、もしくは限定的（リミテ

ッドリコース）。

・選定事業者による当該ＰＦＩ事業の実施が

困難となった場合等に、金融機関が当該

ＰＦＩ事業に対して一定の介入を行う（公共

と金融機関との間で直接協定を締結す

る）

・親会社等が事業リスクの責任をすべて負

う。

・借入人がファイナンスのリスクをすべて負

う。

44

６.事業類型・サービス対価の支払方法及び料金体系の検討

６－１.事業類型の概要

ＰＦＩ事業は、行政の関与の仕方に着目すると、一般的に以下の 3 つの形態に区分できる。

事業類型の選択にあたっては、事業内容や法制度、採算性、民間事業者の動向等を勘案して、最

も効果的で効率的なサービスが提供できる形態を選択することが必要である。

【サービス購入型】※主に利用料金収入がない、又はあっても低廉な事業に適用

選定事業者は、対象施設の設計・建設・維持管理・運営を行い、公共部門は選定事業者が受益者

に提供する公共サービスに応じた対価（サービス購入料）を支払う。利用料金は公共部門に帰属す

る。

選定事業者のコストが公共部門から支払われるサービス購入料により全額回収される類型であ

る。

サービス購入型 図４‐６

【独立採算型】※主に収益性の高い事業に適用

選定事業者が自ら調達した資金により施設の設計・建設・維持管理・運営を行い、そのコストが

利用料金収入等の受益者からの支払いにより回収される類型をいう。この場合、公共部門からのサ

ービス購入料の支払いは生じない。

ただし、公共部門により施設整備費の一部負担や事業用地の無償貸与が行われる場合もある。

独立採算型 図４‐７

【混合型】※主に利用料金収入があり、かつ収益性のある事業に適用

選定事業者のコストが、公共部門から支払われるサービス購入料と、利用料金収入等の受益者か

らの支払いの双方により回収される類型をいう。いわば「サービス購入型」と「独立採算型」の複

合型である。「ジョイント・ベンチャー型」とも呼称する。

混合型 図４‐８

出典：ＰＦＩアニュアルレポート（平成 20年度資料編：内閣府）

公共 ＰＦＩ事業者

利用者 サービス提供

事業契約

サービス料の支払

公共 ＰＦＩ事業者 利用者 事業契約

サービス提供

料金支払い

公共 ＰＦＩ事業者 利用者

サービス料の支払

事業契約 サービス提供

料金支払い

45

事業類型の選択にあたっては、事業内容や法制度、採算性、民間事業者の動向等を勘案して、最

も効果的で効率的なサービスが提供できる形態を選択することが重要である。

先行類似ＰＦＩ事例における事業類型は、以下のとおりである。

表４‐１３ 先行類似ＰＦＩ事例における事業類型

No 実施名称 事業類型 利用料金制

1 福岡市臨海工場余熱利用施設整備事業 混合型（＋独立採算収入） ○

2 当新田環境センター余熱利用施設の整備・運営事業 混合型（＋独立採算収入） ○

3 羽島市民プールの整備・運営事業 サービス購入型 ×

4 （仮称）山崎地区屋内温水プール施設整備事業 混合型（＋独立採算収入） ○

5 岡山市東部余熱利用健康増進施設の整備・運営事

業

サービス購入型

（＋独立採算収入） ×

6 （仮称）松森工場関連市民利用施設整備事業 混合型（＋独立採算収入） ○

7 市川市クリーンセンター余熱利用施設整備・運営事業 混合型（＋独立採算収入） ○

8 尼崎の森中央緑地スポーツ健康増進施設整備事業 混合型 ○

9 県立長岡屋内総合プール（仮称）整備・運営事業 混合型 ○

10 （仮称）岡崎げんき館整備運営事業 サービス購入型

（＋独立採算収入） ×

11 長野市温湯地区温泉利用施設整備・運営 PFI事業 サービス購入型

（＋独立採算収入） ○

12 豊橋市資源化センター余熱利用施設整備･運営事業 混合型（＋独立採算収入） ○

13 鹿児島市新鴨池公園水泳プール整備・運営事業 混合型（＋独立採算収入） ○

14 なぐわし公園温水利用型健康運動施設等整備運営

事業 混合型（＋独立採算収入） ○

15 奈良県浄化センター公園プール施設等整備運営事業

（仮称） 混合型（＋独立採算収入） ○

16 (仮)新富士見市民温水プール整備・運営事業 サービス購入型

（＋独立採算収入） ×

46

６－２.本事業における事業類型

料金制度について、地方自治法には下記の記載がある。

本事業は、施設使用料収入の増加を民間事業者の創意工夫による利用者への提供サービス向上の

インセンティブとして働かせることができる事業である。

よって、施設使用料収入を民間事業者の収入とし、市は、施設整備費相当額及び運営・維持管費

について施設使用料収入でまかなえない分をサービス購入料として支払う、混合型（利用料金制）

が望ましいと考えられる。

なお、この場合の利用料金の設定に関しては、公共が定める条例により規定する利用料金を上限

として民間事業者が提案する料金体系が採用されることが多い。今後、市においては、新たに整備

する本施設の利用料金の上限を検討する必要がある。

○地方自治法（昭和 22年法律第 67号）

（公の施設の設置、管理及び廃止）

第 244条の 2

（略）

８ 普通地方公共団体は、適当と認めるときは、指定管理者にその管理する公の施設の利用に係る

料金（事項において「利用料金」という。）を当該指定管理者の収入として収受させることができ

る。

（略）

47

７.事業スキーム（案）のまとめ

以上の整理を踏まえ、事業スキーム（案）のまとめを以下に示す。

表４‐１４ 事業スキーム（案）のまとめ

No 項目 内容

01 事業手法 ＤＢＯ または ＰＦＩ（ＢＴＯ方式）

02 支払い方式

混合型または独立採算型 （ＤＢＯ、ＰＦＩ）

※混合型における事業者の収入は、市からのサービス購入料支払＋利

用者からの利用料金（利用料金で賄えない部分は市が負担することを

想定）＋独立採算業務による収入を想定

03 設計・建設期間 ・ ２年

04 開業準備期間 ・ 1 ヶ月

05 維持管理・運営期間 ・ 15 年

06

民間事業者の業務範囲

ア．資金調達業務 ・ 資金調達業務（主に初期投資費用） 【ＰＦＩの場合】

イ．調査業務 ・ 用地測量業務（必要に応じて実施）

・ 地質調査業務（必要に応じて実施）

ウ．設計業務 ・ 設計業務（基本設計、実施設計）

・ その他関連業務（各種許認可、必要な調査等）

エ．建設業務

・ 建設工事業務

・ 備品等調達・設置業務

・ 工事監理業務 【ＰＦＩの場合】

・ 施設引渡業務

オ．開業準備業務 ・ 開業準備業務

カ．維持管理業務

・ 建築物・建築設備保守管理業務

・ 温泉設備保守管理業務（源泉設備の保守管理を含む）

・ 備品等保守管理業務

・ 清掃・環境衛生管理業務

・ 外構・植栽保守管理業務（駐車場管理等）

・ 修繕業務

・ 警備業務

キ．運営業務

・ 運営管理業務（総務、市との連絡調整、広報等）

・ 安全管理業務（プールの監視等）

・ フロント受付業務（備品貸出、利用料金の収受等）

・ 健康増進プログラム提供業務

07 民間収益事業

（独立採算、自由提案）

・ 収益事業

・ 施設整備

48

マーケットサウンディング（市場調査） 第５章

１.調査概要

民間活力を導入した事業方式により本事業を実施するためには、民間事業者の事業への参画が不

可欠であることから、民間事業者への意向、意見を把握し、事業者にとって魅力ある事業とするこ

とを目的として、民間事業者の参入意向調査（以下「意向調査」という。）を行った。

意向調査は以下の手順により行った。

２.アンケート調査

２－１.調査企画の策定

調査の趣旨 （１）

先行事例での実績のある企業や地元に精通している企業等に対して、広く本事業の事業スキーム

の骨格や機能、規模の適性について、意向、意見を把握することを目的としてアンケート方式によ

る意向調査を行った。

アンケート調査については、調査対象企業に対して、調査時点の事業スキーム、機能等の市が期

待する内容を示した事業概要書（案）を提示し上で、参画への関心、市への希望条件等を聞き出し

ている。なお、事業概要書（案）については、資料編を参照されたい。

調査対象企業の選定 （２）

調査対象企業の選定に当たっては、以下の本事業の特性を勘案し選定した。

(ア) 健康増進施設（スポーツ施設）の運営事業であること

⇒先行健康増進施設またはプール PFI 事業の実績がある事業者を選定。

(イ) 上山型温泉クアオルト事業の拠点としての機能を期待する事業であること

⇒地元に精通している事業者を選定。

以上を踏まえ次の業種の企業に対してアンケートを実施した。

①アンケートの実施

本事業へ高い関心を示し、具体的な提案を示した企業

②ヒアリングの実施

49

表５‐１ アンケート調査対象業者

業種 選定基準

建設企業（全国） 先行健康増進施設またはプールＰＦＩ事業における、「参画回数」

及び「山形県内でのＰＦＩ事業参画経験」を勘案し選定

運営管理企業（全国） 先行健康増進施設またはプールＰＦＩ事業における、「参画回数」

及び「山形県内でのＰＦＩ事業参画経験」を勘案し選定

建設企業（地元） 市営建設工事入札参加資格者台帳＿建築一式＿等級 A または

Bの企業を選定

運営管理企業（地元） 市内または山形市における類似施設の運営事業者及び医療との

連携面で関連する企業を選定

地元金融機関 山形県内の第一、第二地銀および過年度の意見交換実績を元に

選定

２－２.調査項目

「第４章 事業スキームの整理」において検討した事業スキーム案、想定される施設機能につい

て意見を把握した。

なお、財政負担をできるかぎり縮減して良質な公共サービスを提供する可能性を広く探るため、

定期借地権を設定し民間事業者の資金調達で施設整備を行う手法についても意見を把握した。

具体的な調査項目は以下のとおりである。

表５‐２ 調査項目

No 質問項目

1 民活手法の導入可能性

2 事業スキーム（案）の適正

（事業方式、事業期間、業務範囲、支払い形態）

3 留意すべきリスク

4 必須ではない施設機能

5 定期借地事業の実施可能性

6 本事業への関心（参加意向）

7 その他本事業の意見、要望

２－３.調査方法

対象企業に電話連絡を行い、調査資料の送付に了承のあった企業について、調査依頼文、事業概

要書、アンケート調査票をメールまたはＦＡＸにて送付した。

回収は、メールまたはＦＡＸとした。

２－４.実施期間

平成 30 年 8 月 6 日～平成 30 年 8 月 23 日

50

２－５.回収率

回収率は以下のとおりである。

表５‐３ アンケート回収率

依頼数 回答数 回答率

全企業 32 20 62.5%

建設 14 8 57.1%

運営 13 8 61.5%

金融機関 5 4 80.0%

51

２－６.調査結果

アンケート調査結果は次のとおりである。

①本事業への民活手法の導入について

本事業では、健康増進施設の設計・建設及び維持管理・運営に関連する一連の業務について、経

営ノウハウ及び技術能力、民間の資金（ＰＦＩ方式の場合）等を活用する民活手法を導入し、効果

的な施設整備及び管理運営を行うことを想定しています。

本事業への民活手法の導入について、最も適切なものを選んで番号に囲みをつけて下さい。あわ

せて、その選択理由等についてもご記入ください。

・ 全企業のうち、68.2％が「有効性は極めて高い」または「有効性は高い」とした。

・ 「どちらともいえない」「有効性が低い」と回答した企業からは、民間事業者にとっての収益性や、

市民の信頼性確保に対する懸念があげられた。

52

②最適な事業方式について

本事業では、事業概要書（案）6 頁の 01 に示す事業手法（DBO または PFI）を想定しています。

最適な事業方式について、最も適切なものを選んで番号に囲みをつけてください。あわせて、そ

の選択理由等についてもご記入ください。どちらも適当でないと回答された場合は、貴社が最適と

考える事業方式についてもご記入ください。

・ 全企業のうち、45.5％が「ＤＢＯ方式が適当である」と回答し、13.6％が「ＢＴＯ方式が適当であ

る」と回答した。

・ 「ＤＢＯ方式が適当である」と回答した企業からは、民間による資金調達による金利負担に関する

意見が複数挙げられた。また、事業者としてはＤＢＯ方式のリスクが一番少ないとする意見が得ら

れた。

・ 「ＢＴＯ方式が適当である」と回答した企業からは、設計・建設・運営・維持管理が一体となった

方式のほうが求められるプログラムの質が高まること、金融機関のモニタリングが期待できるため

より健全な運営が図られることが挙げられた。

・ また、運営業者からは、ＢＴＯ方式の方がより運営目線での設計に介入できるとする意見が得られ

た。

・ 「どちらも適当でない」と回答した企業からは、事業の位置づけから、自治体が中心となる「公設

公営（民営）方式が望ましい」とする意見が得られた。

53

③事業期間について

本事業では、事業概要書（案）6 頁の 03～05 に示す事業期間を想定しています。

各期間について、貴社のお考えに最も近いものを選んで番号に囲みをつけてください。なお、適

当でないと回答された場合は、貴社が事業を実施するにあたり適当と考える期間及び理由について

もご回答ください。

（ア）設計・建設期間

・ 全企業の 59.1％が「適当である」と回答し、建設企業の 55.6％が「適当である」と回答した。

・ 「適当でない」とした建設企業からは、豪雪による工期への影響、建設現場の労働環境改善、特殊

設備による施工の複雑性、作業員不足を懸念する意見が得られた。

・ 具体的な期間としては、設計・建設期間として 2.5 年とする意見や、設計を除く建設のみで２年程

度とする意見がみられた。

54

（イ）開業準備期間

・ 全企業の 45.5％が「適当である」と回答した。

・ 「適当でない」とした企業からは、販促期間や職員の採用・研修期間、設計・建設期間との調整期

間への懸念が得られ、最低３ヶ月は必要とする意見が複数みられた。

・ 運営スタッフが現場入り可能となってから１ヶ月で開業可能とする意見もあった。

55

（ウ）維持管理・運営期間

・ 全企業の 68.2％が「適当である」と回答し、運営企業の 77.8％が「適当である」と回答した。

・ 15年より長期の場合、施設の老朽化が激しくなること、市況変化や雇用状況等により当初の契約で

は運営に支障が出ることを懸念する意見がみられた。

56

④業務範囲について

本事業における民間事業者の業務範囲としては、事業概要書（案）6 頁の 06「民間事業者の業務

範囲（ア～キ）」に示す内容を想定しています。

（ア）民間事業者の業務範囲の妥当性

・ 全企業の 54.5％が「適当である」と回答した。

・ 「どちらともいえない」と回答した企業は、健康増進プログラム（マイクロバスの運行や療養型プ

ログラム等）について、収益性の悪化によるサービス低下を懸念する意見があった。

・ また、プロモーションツールの不足について指摘する声があった。

57

（イ）「キ．運営業務」について、貴社のノウハウやネットワークで実施が難しいもの

・ 全企業の 45.5％が「全て実施可能」と回答した。

・ 「健康増進プログラム提供業務」について、全企業の 27.6％、運営企業の 11.1％が「実施が難しい」

と回答した。専門的なスタッフ等、人材確保について懸念する意見がみられた。

・ 運営企業からは、実績や子会社と連携することで実施は可能であるとする意見が複数みられた。ま

た、既存市内病院との連携については、連携可能な病院を示されれば折衝が可能とする意見があっ

た。

58

⑤事業者の収入について

本事業における支払形態としては、事業概要書（案）6 頁の 02 に示す内容（「混合型」）を想定

しています。

（ア）混合型の妥当性

・ 全企業の 50.0％が「適当である」、36.4％が「どちらともいえない」と回答した。

・ 「どちらともいえない」と回答した企業については、サービス購入型を希望する意見が複数みられ

た。

・ 民間業者が大幅に不利益を被らないような配慮が必要であるという意見がみられた。

59

（イ）独立採算型の可能性

・ 全企業の 50.0％が「実施困難である」、9.1％が「実施可能である」と回答した。

・ 「実施可能である」と回答した運営企業（１社）からは、利用単価の設定額によって独立採算型も

可能だが、設計・建設費用の回収は難しいという意見がみられた。

・ 「実施困難である」とした企業からは、低廉な利用料金が求められる施設の特性上、独立採算は困

難とする意見が複数みられた。また、プロモーションやインバウンド誘致等、マーケットを広げる

ための上山市の協力を求める意見がみられた。

60

⑥特に留意すべきリスクについて

本事業の実施にあたり、貴社が特に懸念されるリスクのほか、官民リスク分担へのご要望等がご

ざいましたら、ご記入ください。

・ 物価変動について、ＰＦＩ事業の入札から着工の間の物価変動リスクは負担が大きいとする意見が

みられた。

・ 健康増進プログラムにおける既存市内病院との連携について、市内病院を構成員等に取り込むこと

により競争性が担保されなくなることを懸念する意見がみられた。

・ 光熱水費について、電気や灯油等の価格変動や季節変動を懸念する意見が複数みられる一方、温泉

活用を想定しているため水光熱関係のリスクはあまりないという意見がみられた。

・ 源泉について、温泉供給量の変動、水質の変化（汚濁等）について懸念する意見が複数みられた。

・ 設備修繕について、ある程度費用が発生することを前提とした検討を求める意見がみられた。

・ 需要変動について、将来的な利用者減少や施設収入の減少について懸念する意見が複数みられた。

・ サービス購入料が固定の場合、法令等による雇用条件の変更により人件費の高騰または人員不足を

懸念する意見がみられた。

・ ＰＦＩ事業時の債権回収を懸念する意見がみられた。

61

⑦その他

（ア）施設の機能について

事業概要書（案）5 頁に示す施設の機能のうち、必須ではないと考えられる機能を全て選んで、

番号に囲みをつけてください。

また、ほかに独立採算で提案可能な機能がございましたらご記入ください。なお、本公共施設を

使用して実施する提案、民間施設を別途整備して実施する提案のどちらでも構いません。

・ 全企業のうち、13.6％が「軽食コーナー・休憩室」と回答した。

・ 軽食コーナーは、利用者が少ないことが予想され、民間のスポーツクラブでは廃止もしくは縮小さ

れていることから、弁当の仕出し等で対応し、プール設備やトレーニングマシンを優先する方がよ

いとする意見がみられた。

・ ジム・スタジオについては、規模が小さいとする意見が複数みられた。また、ジム・スタジオに付

随して、測定ルーム等の設置に関する意見が複数みられた。

・ ほかに独立採算で提案可能な機能については、宿泊施設とする意見が複数みられた。

62

（イ）定期借地事業について

本事業では、事業期間 10 年以上の事業用定期借地による施設整備・運営事業とすることを検討

しております。このことについて、貴社のお考えに最も近いものを選んで番号に囲みをつけてくだ

さい。あわせて、その選択理由等についてもご記入ください。

・ 全企業のうち、18.2％が「提案可能である」と回答した。

・ 「提案可能である」とした企業は、建設２社、運営１社、金融１社であった。

・ 運営企業のうち、「どちらともいえない」と回答した企業について、期間終了後の施設の収去や原状

回復に関する事前協議を前提として、実施可能であるとした意見がみられた。

・ 「提案可能でない」とした企業のうち、建設企業から、需要変動等全てのリスクを負う運営企業が

いなければ参画できないとする意見、敷地面積が狭く事業の展開余地が少ないとする意見、冬期の

運営維持管理費用や源泉の維持修繕に伴う経費を懸念する意見がみられた。

・ また、実施する場合は造成費（インフラ引込含む）について上山市の負担が前提とする意見がみら

れた。

63

⑧本事業への関心（参加意向）について

本事業に民活手法を導入し実施する場合、現時点において貴社は本事業にどの程度関心があるか、

貴社のお考えに最も近いものを選んで番号に囲みをつけてください。あわせて、その選択理由等に

ついてもご記入ください（関心・参加の予定が無いと回答された場合、貴社が本事業に参加するた

めの必要な条件等がありましたらあわせてご記入ください）。

・ 全企業のうち、「非常に関心がある」と回答した企業が 13.6％、「関心がある（条件が整えば参加し

たい）」と回答した企業は 45.5％であった。

・ ヘルスツーリズムによる誘客促進（他県や海外への展開等）に関する意見が複数みられた。

64

⑨自由意見

その他、本事業に対するご意見、ご要望等をお聞かせください。

・ 適切な評価基準、適切なコスト、適切なスケジュール、適切なリスク分担の反映を要望する。また、

事業手法も重要だが、「心と体がうるおうまち」としてのシティー・プロモーションが重要だと考え

ており、「めぐる」「たべる」「つかる」を体感し、地域の活性化を目指す「ＯＮＳＥＮ・ガストロノ

ミー」の考え方も重要である。（建設企業Ｉ）

・ 治療型プログラム(クアオルト)のプログラムの要求レベルがイメージできない部分が多いので具体

的に示してほしい。また、想定される利用者、集客想定についても具体的に示してほしい。（建設企

業Ｊ）

・ 既存の観光協会、ＮＰＯ等で実施されているクアオルトプログラムと当施設の連携の必要性が不明

確。温泉・プールを活用した療養プログラム以外にウォーキングプログラムの提供、連携（送迎や

受付等）が必須なのかどうか示してほしい。また、プログラム参加者に対して送迎を想定とあるが、

定期巡回なのか予約対応なのか等、送迎業務の範囲、送迎エリア等のボリューム想定を提示してほ

しい。（運営企業Ｅ）

・ 本事業の運営の中でスイミングスクールの開設を要望する。（運営企業Ｉ）

・ 駐車場の確保が利用者数を大きく左右すると思われる。（運営企業Ｊ）

・ 公設公営が望ましい。（運営企業Ｋ）

・ 第１号源泉は、既存源泉の枯渇の問題に加えて、源泉の実使用には相当の維持管理コストが必要で

あることが懸念される（揚湯ポンプの頻回な交換、温泉配管のメンテナンス（清掃）、熱交換設備）。

単純温泉であり湯量豊富な第２号源泉のみを使用した事業計画に変更すべきではないか。（運営企業

Ｌ）

・ 「軽食コーナー」は食事を重視した提供スタイルが望ましく、栄養相談や指導も可能な想定として

はどうか。また、「ジム・スタジオ」にはボルダリングスペースを確保してはどうか。（運営企業Ｌ）

・ 県内企業で PFI への参加経験がある企業は数少ないものと思料。参加のプロセスや PFI 事業のメリ

ット等について丁寧な説明とサポートが必要であると思われる。（金融企業Ａ）

65

２－７.考察

事業方式 （１）

事業方式について、全体としてＤＢＯ方式が適当であるという回答が最も多かった。また、本事

業で重要となる運営業者からは、ＤＢＯ方式でもＰＦＩ（ＢＴＯ）方式でも変わらないとする回答

が得られている。以上より、ＤＢＯ方式、ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式のどちらを選択しても、事業者の

参画という観点からは問題はないと考えられる。

事業期間 （２）

設計・建設期間については、積雪や建設現場の労働環境改善による工期の遅れを懸念する意見が

みられたものの、現在の想定である 2 年間が適当であるとする回答が最も多いことから、概ね問題

はないものと考えられる。

開業準備期間については、１ヶ月が適切であるとする回答と、短いとする回答とがあった。短い

とした事業者は、販促期間や職員の採用・研修期間等が懸念としてあげられ、具体的には３ヶ月程

度必要とする意見があった。この点については、ＤＢＯ方式またはＰＦＩ（ＢＴＯ）方式の場合、

設計・建設期間中にも広報や職員の採用等の開業準備は進めることが可能であることを考慮すると、

問題は生じないと考えられる。また、施設の完成後、開業準備期間を経て引き渡しになるため、開

業準備期間が過剰に長いと、公租公課が発生する恐れもある。以上より、開業準備期間は想定どお

りとすることが考えられるが、運営事業者へのさらなる意見収集が必要である。

維持管理・運営期間については、適当であるとする回答が最も多く、15 年間で問題は生じないと

考えられる。

事業者の業務範囲 （３）

事業者の業務範囲については、適当であるとする意見が過半を占めており、サービス購入料を適

切に設定できれば適当と考えられる。

事業者の収入 （４）

全施設を独立採算型で運営する事業の可能性については、困難という回答が約半数を占めた。実

施可能であると回答した場合でも、施設整備費用の回収は困難とする回答であった。本事業は、立

地および施設の特性上、収益性を高めることが難しいことから利用料金収入がある施設については

混合型、その他の施設はサービス購入型が適切と考えられる。

一方で、機能別にみれば、利用単価等の設定次第で維持管理運営費は独立採算とすることが可能

という意見があることから、さらなる意見収集が必要である。

留意すべきリスク （５）

特に本事業で特徴的なリスクとしては、温泉を利用した施設であることから、温泉が枯渇や減少、

変質した場合のリスクに留意する必要がある。また、特殊な設備を有する施設であるため、修繕リ

スクについて適切に分担することが求められる。

また、寒冷地に位置しているため、光熱水費が冬期に多額となることを懸念する意見がある一方

66

で、温泉活用を想定しているためリスクは少ないとする意見もあった。灯油等の価格等、変動が大

きくなりやすい費用であるため、一定額を超えた際に上山市が負担する等、適切なリスク分担を実

施する必要がある。

施設機能 （６）

ジム・スタジオについては、必須機能として想定していないものの、介護予防プログラム等の需

要拡大が見込まれること等、充実した運営のためには規模が過小であるとする意見が多かった。今

後の検討により必須機能とする場合、規模については再検討が必要と考えられるが、必要性につい

ては運営業者からのさらなる意見収集が必要である。

定期借地を活用した施設整備 （７）

市有地と源泉を貸し付け、健康増進プログラムの実施を条件とした民設民営での施設整備につい

ては、提案可能とする回答が２割程度みられたものの、実現性は低い。

本事業への参加意向 （８）

建設企業、運営企業ともに半数以上の企業が関心を示した。また金融機関については、７割以上

が関心を示していることから、条件を整えることができれば、複数企業の参画による競争性の担保

が可能と推察される。

67

３.ヒアリング調査

３－１.調査企画の策定

調査の趣旨 （１）

アンケート調査において、本事業における主たる役割を担う運営企業について、高い関心を示し

た 5 社に対し、どのような事業スキームの見直しを行うことで、より魅力的となる事業となるか確

認することを目的として、ヒアリング調査を行った。

質問項目 （２）

アンケート回答票を元に、下記の項目についてヒアリングを行った。

表５‐４ ヒアリング項目

No 質問項目

1 本事業に関する提案や類似の実績について

2 施設機能・規模について

3 事業手法について（定期借地による整備を含む）

4 業務範囲・リスクについて

5 その他本事業の参画にあたり制約となる事項について

３－２.実施期間

平成 30 年９月 26 日～平成 30 年 10 月 10 日

68

３－３.調査結果および考察

主な意見を整理して考察する。

施設機能・規模について （１）

・ 〔温水プール〕歩行浴の機能を必須とすることには特に問題はない。プールの場合は、スイ

ミングスクール事業の収益性が高いので、スクールを行わないのであれば、サービス購入料

を充当する必要がある。プールは 20ｍ×４コースであるが、25ｍ×６コースが最も使いやす

い。

・ 〔ジム・スタジオ〕規模が小さいが、多くの利用が見込めるため、広げた方がよい。（400

㎡程度等）

・ 〔軽食コーナー〕運動直後に食事を摂る利用者が少なく採算性がないことや、立地上飲食施

設の収益が見込めないため、不要または飲食可能なフリースペースの提供程度が望ましい。

また、クアオルト弁当との連携等も可能である。

・ 〔多目的ホール〕規模が大きいため、他機能との兼ね合いを考えて縮小した方がよい。

●考察

収益事業として、スイミングスクールの開催やジム・スタジオでのプログラム開催等、一定の提

案が得られたものの、施設整備による収益事業は、施設の性質上飲食施設とも合致しないこと等か

ら、積極的な提案がなかった。民間収益事業としては施設整備による収益事業を必須とすると、事

業者にとっては制約となる可能性がある。

軽食コーナー、多目的ホールについては、必須機能から除外し、規模を縮小していく必要がある

と考えられる。

事業方式・支払い形態 （２）

・ 運営が設計段階で意見を述べることができるため、民活手法の導入の有効性は高い。

・ 運営業者にとっては、ＤＢＯとＰＦＩ（ＢＴＯ）に差はない。設計から建設、運営まで一貫

して行えるスキームが適切であると考える。実施できるかどうかは、サービス購入料との兼

ね合いになる。

・ 定期借地事業を提案可能としていたが、料金設定は高くならざるを得ない。

・ 定期借地による施設整備については、独立採算が困難であるため実施は難しい。

・ 独立採算による民間収益事業は、施設整備によるものだと飲食施設等が想定されるが、立地

条件上困難ではないか。

・ 利用料金の設定は、公共側から制限を作らない方がよい。

・ 施設の性質や検討経緯をふまえると、サービス購入型の方がよいと考える。

●考察

ＤＢＯとＰＦＩ（ＢＴＯ）方式のどちらとしても、運営事業者の視点では参画可能であると考え

られる。一方で、定期借地権を活用するスキームは、地代を低廉な価格にしたとしても、施設の性

質上利用料金は低廉なものが求められること等により収益性が低いため、事業者の参画は期待でき

ないものと考えられる。また、独立採算により施設整備費および維持管理費用を捻出することや、

民間施設を整備して独立採算で民間収益事業を行うことについても、同様の理由により困難である

と考えられる。

混合型の場合は、利用料金の設定を公共が行うと、利用人数に収入が依存するため収益性を高め

る手段が限定されることになる。公共側から一定の上限を設ける必要はあるものの、料金の設定は

事業者に行わせる方が適切であると考えられる。

69

なお、収益性が少なく公共性の強い事業であることから、全ての費用を公共が支払うサービス購

入型を希望する意見も得られている。利用料金が上山市に帰属するサービス購入型の場合、利用者

の増減が事業者の収入に影響しないことから、利用者の増加は維持管理費用の増加等、負の影響が

大きくなる。一定の利用者数を超えた場合にサービス購入料で還元する等、事業者が利用者の増加

によって大幅に不利益を被らないスキームの検討が必要である。

業務範囲・リスクについて （３）

・ 大規模修繕は業務範囲に含めていない。どこまで事業者が負担するか、設計を一体となって実

施する手法の場合は線引きが困難であるが、15 年近くなってくると様々な影響が出てくる。

・ 築 10 年を過ぎると、設備が最新ではなくなり、マシンやボイラー、浴槽等の修繕が増えてく

るため、採算性が悪くなる。

・ 医療との連携については、可能ではあるが、市内既存病院等との連携が必要な場合、近隣の医

療機関の争奪戦となってしまいかねない。

●考察

修繕は、維持管理運営期間を 15 年以内とした場合でも、設備の交換等により相当額が発生する

と見込まれることから、一定額を超えた部分を上山市が負担する等のスキームが必要である。

医療との連携において、市内既存病院との連携による事業を条件とすることは、既存病院の奪い

合いになり競争性が担保されないため、上山市が連携する病院を明示する等の工夫が求められる。

その他本事業の参画にあたり制約となる事項について （４）

〔資格要件〕

・ 健康運動指導士の在籍はあるが、施設に常駐させるのは困難であるため、もし資格条件がつく

なら責任者クラス等常駐しなくてもよい立場等が望ましい。海外の類似資格を許容していただ

きたい。

・ 医療関係者を直接雇用することは困難である。

●考察

健康事業に関する資格は幅広く、国内だけでなく海外での資格取得者もあることから、施設の常

駐スタッフに求める資格を厳密に条件付けると、事業者にとっては制約となるおそれがある。一方

で、サービスの質を確保するためにもスタッフに対して一定の専門性を求めることも必要であり、

常駐を義務付けない等の緩和策を設けながら資格要件を検討することで参画が期待できると思わ

れる。また、スポーツ施設の運営事業者は医療の有資格者を雇用していないケースが多いと考えら

れるため、医療との連携については要求水準を慎重に設定することが必要である。

70

４.総括

上記アンケート調査、ヒアリング調査をふまえ、今後検討対象となる事業スキームを以下のとお

り示す。

表５‐５ 事業スキーム（案）

No 項目 内容

01 事業手法 ＤＢＯ方式または PFI(BTO)方式

02 支払い方式 混合型※１

03 設計・建設期間 ２年

04 開業準備期間 １ヶ月

05 維持管理・運営期間 15 年

06

民間事業者の業務範囲

ア．調査業務 ・ 用地測量業務（必要に応じて実施）

・ 地質調査業務（必要に応じて実施）

イ．設計業務 ・ 設計業務（基本設計、実施設計）

・ その他関連業務（各種許認可、必要な調査等）

ウ．建設業務

・ 建設工事業務

・ 備品等調達・設置業務

・ 施設引渡業務

エ．開業準備業務 ・ 開業準備業務

オ．維持管理業務

・ 建築物・建築設備保守管理業務

・ 温泉設備保守管理業務（源泉設備の保守管理を含む）

・ 備品等保守管理業務

・ 清掃・環境衛生管理業務

・ 外構・植栽保守管理業務（駐車場管理等）

・ 修繕業務

・ 警備業務

カ．運営業務

・ 運営管理業務（総務、上山市との連絡調整、広報等）

・ 安全管理業務（プールの監視等）

・ フロント受付業務（備品貸出、利用料金の収受等）

・ 健康増進プログラム提供業務

07 民間収益事業

（独立採算、自由提案） ・ 収益事業

※１：混合型における事業者の収入は、上山市からのサービス購入料＋利用者からの利用料金＋収益事業（独立採

算）を想定。利用料金については、上山市から上限を定め、その範囲内で事業者が検討する。

71

【参考】地方ブロックプラットフォームを活用したオープンサウンディング

官民連携事業の推進のための地方ブロックプラットフォーム （１）

国土交通省では、地方公共団体等における官民連携事業の導入に関する取組を支援するため、「先

導的官民連携支援事業」及び「地域プラットフォーム形成支援」を実施している。

地域プラットフォームは、「地方ブロックプラットフォーム」および「自治体ブロックプラット

フォーム」で構成されており、PPP/PFI に関する情報・ノウハウの共有・習得、関係者間の連携強

化、具体的な案件形成を図るための産官学金の協議の場を形成することを目的としている。

図 官民連携事業の推進のための地域プラットフォーム 取組概要

出典：地域プラットフォームとは（国交省）

このうち、「地方ブロックプラットフォーム」では、PPP/PFI に関心のある産官学金のメンバー

が交流するネットワークを構築し、そのネットワークを使って PPP/PFI の案件形成の初期段階か

らの進捗を図り、当該ブロックにおける PPP/PFI の案件形成を促進することを目的としている。

2018（平成 30）年度、その中でも特に自治体の事業発案から事業化検討の段階において、民間

事業者等からのアイデアを取得するサウンディングを行うことが PPP/PFI の案件形成には有効で

あることから、ブロックプラットフォームを活用し、サウンディングを実施する手引きが取りまと

められた。

このうち東北ブロックのプラットフォームを活用し、本事業についてオープン型のサウンディン

グを行った際の意見結果について、以下にとりまとめる。

実施概要 （２）

日 時 平成３０年９月２８日（金）午後４時００分～午後７時３０分

場 所 フォレスト仙台 第５会議室

参加事業者数 ５社（傍聴除く）

72

意見概要 （３）

項目 内容（要約） 事業者

事業スキーム

以前設計した温泉施設は現在指定管理者で経営しており、宿泊・宴会施設を入

れて黒字となっている。今の段階の収益事業（日帰り温泉・プール・軽食・ス

タジオ）しかないと、維持管理可能か疑問。

設計企業

公共的機能が多いことを考えると、独立採算型よりは混合型で行ったほうが良

いと考える。 金融機関

ＶＦＭばかり追いかけてギリギリのお金を出されると、設計側はそれ以上のも

のは絶対に作らない。ある程度サービス購入の管理費用をもらわないと民間は

やっていけない。

運営企業

山形県は宴会を温泉で行うイメージがあるので、宴会ビジネス等飲食で儲けを

作るのは難しいように感じる。 運営企業

リハビリ施設として市内病院からのニーズ（利用者）はどのぐらい安定して見

込めるのかが不透明。 金融機関

定期借地による施設整備は、提案は難しいと考えている。仮に契約期間が 20

～30 年だとした場合、民間企業側が建物を償却し、税金を払い、維持管理して

いきながら、収益を確保しようとした際に、客単価が公共サービスと言われて

いる料金からは乖離する。

建設企業

業務内容

市民にとってもわかりやすい“データの見える化”をし、利用者の健康づくり

に対するモチベーションの向上にもつながるような施設がよいのでは。（参考

事例：長野県松本市）

設計企業

定員 20 名程度の規模で３ヶ月のプログラムを組み、器具はあまり使わずお金

がかからないような内容を提供している事例がある。この事例では、10 歳以上

体力年齢の低下が見られた人数に単価を掛け合わせた額を市から事業者に成果

報酬として支払っている。（参考事例：長野県伊那市）

金融機関

食堂と施設にいる管理栄養士や医師との連携で、ストーリーに特化するような

形の健康増進プログラムをつくる仕組みはどうか。（参考事例：新潟県長岡市） 運営企業

専門性の高いクアオルトが必須の場合、その業務は個別に募集するべき。単に

健康増進プログラムの提案よりハードルが高い。 運営企業

施設機能

多目的ホールを作った場合、どういった利用方法でどのような効果が見込める

のかが不明。 金融機関

クアオルトを前面に出すのであればターゲットを絞り、『ウェルネスツーリズ

ム』をやってみてはどうか。 運営企業

「温泉」というキーワードで施設を作ると民業圧迫とならないか。 運営企業

参画意欲

上山市の地域資源を最大限に生かすことが出来、官民連携し展開することがで

きれば、最高のサービスが提供できるのではないかと考えており、社としても

非常に興味を持っている。

建設企業

運営しかやっていないような会社だと参入しづらい案件なので、DBO 方式であ

れば参画可能。施設整備と運営の維持管理だけを PFI で行い、実運営は１～２

年直営したあと指定管理で行うのはどうか。

運営企業

【考察】

定期借地権の設定も含め、施設整備費から維持管理までを独立採算で行うのは難しいと考え

られる。また、維持管理部分のみを独立採算とする運営についても、事業の公共性を鑑みる

と困難であり、混合型が適切と考えられる。

施設の機能として、利用者の健康づくりに対するモチベーションの向上につなげる仕組みを

導入していくことが有効である。特定のプログラムを必須とするか、民間事業者の自由な提

案を求めるか、様々な事例をふまえて業務水準書の検討時に考慮する必要がある。

リハビリ事業については、必須の条件とする場合、市内病院のニーズ調査が必要である。

民業を圧迫しないよう、周囲の温泉施設と棲み分けできる機能や連携のあり方について、さ

らなる検討が必要である。

73

ＶＦＭ評価の検討 第６章

１.ＶＦＭについて

ＶＦＭ（Value for Money）は、「お金の価値を最大化する」といった考え方であり、上山市の立

場では、税収を最も効率的、効果的に活用することを目指すこととなる。

「お金の価値を最大化」するには、同じ効果（住民サービス）を提供するために要する費用を可

能な限り削減するか、同じ費用において効果（住民サービス）を増大化することが必要となる。Ｐ

ＦＩ事業の事業者選定においては、これら費用と効果の組合せについて、一応募者につき一つの案

が提案されることになり、この中から上山市が最も望ましい組合せを選択することでＶＦＭが達成

されることとなる。

ＰＦＩ事業の要件がＶＦＭの確保であるため、ＰＦＩ方式の導入判断においては、ＶＦＭの達成

を事前に見込むことが期待できるか否かが重要となる。ＶＦＭを事前に見込むことが期待できない

場合は、従来型公共事業方式（以下「従来方式」という。）で実施することが望ましい。

以下にＶＦＭ評価の手順を示す。

表６‐１ ＶＦＭ評価の手順

①事業概要(検討ケース)の整理・前提条件の設定

事業概要(検討ケース)及び前提条件を設定する。

②ＰＳＣ（Public Sector Comparator）の算定

市が従来方式で事業を実施した場合の事業期間中のライフサイクルコスト（ＬＣＣ）を求める。

（実額を現在価値に換算する。）

③ＰＦＩ方式導入時のＬＣＣ（以下「ＰＦＩ-ＬＣＣ」という。）の算定

ＰＦＩ方式で事業を実施した場合の民間事業者の事業収支計画をシミュレーションし、

民間事業者にとって一定の利益指標を満足するサービス対価を市が支払った場合の、

事業期間中の市の財政負担額を求める。

（税収等の調整を行ったうえで、実額を現在価値に換算する。）

④ＶＦＭの算定・評価

「ＰＳＣ」、「ＰＦＩ-ＬＣＣ」よりＶＦＭを算定・評価する。

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２.従来方式で実施する場合の概算事業費の算定

２－１.従来方式での資金調達

従来方式での資金調達は、次のとおり設定する。

表６‐２ 従来方式での資金調達

項目 施設 備考

調達方法

地域活性化事業債

（充当率 90％、交付税措置 30％）

償還年数 20 年（据置 3 年）

元金均等返済

金利 0.01％（５年毎金利見直し）

ふるさと納税基金 総事業費（約 15 億）の 50％

（基本設計費、什器備品費には充当しない）

一般財源

２－２.従来方式での概算施設整備費

従来方式での概算施設整備費は、次のとおり設定する。

表６‐３ 従来方式での施設整備費の設定内容

項目 面積（㎡） 金額（千円・年）【税抜】 設定根拠等

基本設計費

2,100

（建築）

7,000

（外構）

12,960

基本設計費：過年度基本設計業務の発注

金額

建築：Ｈ17.06国土交通省告示第 15号およ

び H21.04 官庁施設の設計業務等積算基

準・要領（屋内プール）

外構：2016 年度のランドスケープコンサル

タント業務における標準業務・報酬積算ガ

イドライン（街区公園）

実施設計費 52,660

施設整備費

施設建設費 2,100 492,100

本体建築直接工事費、共通仮設費、現場

経費、一般管理費（過年度基本設計業務

における工事費概算書）

ポンプ設備建設費※1（上山市提供資料「上

山市温泉健康施設源泉揚湯設備工事設

備建設費・設備維持管理費比較試算表」）

外構整備費 7,000 28,000 過年度基本設計業務における工事費概算

書

電気機械設備

工事費 － 421,000

過年度基本設計業務における工事費概算

書

什器備品費 － 10,000 温浴施設の開発・再生実務資料集（2015）

工事監理費 － 22,586 施設建設費、外構整備費、電気機械整備

工事費×2.4％

施設整備費合計 － 1,039,306

※１：第１号源泉の高温高濃度温泉水を温泉入浴施設に利用（60℃-60ℓ）し、第２号源泉の低温単純温泉水を温水プール

の運動用施設に利用するケース。高温泉水（60℃-60ℓ）は井水（240ℓ-15℃から 41.3℃まで加温）を加水して温度

調整し入浴施設に毎分 1５０㍑程度を男女浴槽にそれぞれ供給（合計300ℓ）することを仮定する.(加温負荷：440KW)

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２－３.従来方式での概算維持管理・運営費

従来方式での概算維持管理・運営費は、次のとおり設定する。

表６‐４ 従来方式での概算維持管理・運営費の設定内容

項目 金額（千円）【税抜】

備考 年間 累計

維持管理費

建築物・建築設備保守管理 930 13,950 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

温泉設備保守管理 10,100 151,500

上山市提供資料（「上山市温泉健康施設源

泉揚湯設備工事 設備建設費・設備維持

管理費比較試算表」）

備品等保守管理 1,454 21,815

上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

「温浴施設の開発・再生実務資料集」

（2015）

清掃・環境衛生管理 2,387 35,805 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

および類似施設数値

外構・植栽保守管理 2,100 31,500 0.3 千円/㎡×7,000 ㎡（敷地）

修繕業務 7,077 106,155 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

劣化調査 40 40 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

警備業務 120 1,800 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

運営費

人件費 38,500 577,500 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

光熱水費 38,100 571,500

上山市提供資料（「維持管理費用の試

算」、「上山市温泉健康施設源泉揚湯設備

工事 設備建設費・設備維持管理費比較

試算表」）

燃料費 10,089 151,342 類似施設数値より

事務費 4,472 67,080 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

その他運営費 1,260 18,900 上山市提供資料（「維持管理費用の試算」）

合計 116,630 1,748,887

２－４.従来方式での概算事業収入

従来方式での概算事業収入は、次のとおり設定する。

表６‐５ 従来方式での概算事業収入の設定内容

項目 年間の金額（千円・年）

【税抜】 備考

施設利用料金収入 25,000 上山市提供資料（「収支検討資料」）

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３.ＤＢＯ／ＰＦＩ方式で実施する場合の事業費の算定

３－１.ＤＢＯ／ＰＦＩ方式による削減効果の考え方

①ＤＢＯ／ＰＦＩ方式のコスト削減理由

ＤＢＯ／ＰＦＩ方式によるコスト削減は、一般的に以下のような理由により達成されると想定さ

れている。

（ア）一括発注による建物ＬＣＣを考慮した設計と維持管理・運営の実施

建物のＬＣＣは、設計費、建設費及び維持管理費・運営費等で構成される。従来型の公共事業で

は、設計、建設、維持管理・運営等の委託業務・請負工事を別々に発注するため、供用開始後のレ

イアウト変更、無駄なスペースの発生、維持管理・運営段階での省力化の余地の無さ等の事態が発

生することが想定される。

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業では、民間事業者が、設計、建設、維持管理、運営等を一括して計画、実施

するため、公共の発注費や人件費等の重複コストが削減される。また、維持管理・運営段階におけ

る省力化やコスト低減に配慮した設計、施工が実施され、実際にそれに沿った維持管理・運営が実

施されることによってＬＣＣ（人件費、光熱水費等）の削減が可能になる。

（イ）性能発注によるコストパフォーマンスの最適化

従来型の公共事業では、公共が仕様を定めて発注する仕様発注が主体であるため、受託事業者の

部材の選択や設計上の工夫についての創意工夫余地はきわめて小さいものとなっていた。

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業では性能発注が主体であり、民間事業者の創意工夫の発揮余地が大きく拡大

される。性能発注による最低限の要求水準を満たす仕様・設計を、民間事業者が最小のコストで最

大の効果を達成しようと努力することにより、過剰仕様等の無駄の排除と資材調達の段階での効率

化等によりコストの削減が可能となる。

（ウ）民間のコスト削減ノウハウの発揮

一般的に公共施設の維持管理・運営費等のランニング費用に関しては、単年度の予算管理である

ため、民間事業者の毎期の費用に関する削減インセンティブが強く働かないといわれている。

一方、必ずしも単年度に拘らず、中長期的な視点で、利益追求や効率化を目的とする民間企業所

有の施設では、常に費用削減のインセンティブが働いており、そのノウハウが蓄積されている。例

えば人件費については、公共では硬直的な雇用形態が採られているため人件費を抑えることが困難

であるが、民間では就業パターンや給与形態等で、人に対するコストパフォーマンスを追及した柔

軟な雇用戦略が可能である。また、職員の多能化やいっそうの専門化等による労働生産性の向上、

マニュアル化の徹底等きめの細かい民間のコスト削減ノウハウの発揮が期待できる。

（エ）リスク移転によるリスク管理コストの抑制

ＤＢＯ／ＰＦＩ方式では事業契約において、事業に関わる様々なリスクが民間事業者に移転され

る。リスク対策としては一般に「回避（原因の解消）」「減少（被害の抑制）」「保留」「転嫁（保険

等）」の４つの対応が考えられるが、民間事業者はリスク対応策を適切に組み合わせ、リスクを最

適に管理するノウハウが蓄積されている。これにより、公共よりも低いコストで、民間事業者が担

77

える事業リスクを管理することができる。

なお、ＰＦＩ事業のＬＣＣには、ＰＦＩ事業で民間事業者が負担すると想定したリスクの対価が

含まれている。よって、ＰＳＣの算定において、事業に関連するリスクのうち、ＰＦＩによる場合

に公共部門から民間事業者に移転されるリスクを定量化し、現在価値に換算する「リスク調整額」

の算定が行われる場合もある。

このリスク調整額は、あるリスクによって財政負担が発生する確率と、そのリスクが発生した場

合に想定される財政負担の額との積によって算定する方法が例として挙げられるが、リスクの発生

確率は体系的に整理されておらず、その定量化が困難であることから、本業務においては、「第７

章 官民リスク分担の検討」において官民リスク分担の考え方の整理を行うものとする。

②ＤＢＯ／ＰＦＩ方式の場合の削減効果のモデル

ＤＢＯ／ＰＦＩ方式の場合の削減効果は、概ね以下のようなモデルで整理される。

ＤＢＯ／ＰＦＩ方式における削減効果のモデル 図６‐１

３－２.ＤＢＯ／ＰＦＩ削減効果分析

①内閣府によるＶＦＭ実態調査結果

内閣府が行った調査では、特定事業選定時のＶＦＭは、設計・建設費については実額ベースで

15.0％、維持管理・運営費については実額ベースで 6.8％となっている。また、事業者選定時のＶ

ＦＭは、設計・建設費については実額ベースで 29.4％、維持管理・運営費については実額ベースで

17.5％となっている。

これらより、個別事業の削減効果については不明であるものの、ＰＦＩ事業全般として、特定事

業選定時において設計・建設費について平均的に 15％程度、維持管理・運営費について平均的に 7％

程度の削減を期待しており、民間事業者の提案に基づく事業者選定時においてはそれらを上回る削

減効果が達成していることが伺われる。

金利

運営及び

維持管理費

設計・建設費

金利

運営及び

維持管理費

設計・建設費

国税、市税、利益等

ＰＳＣ ＤＢＯ／ＰＦＩの

ＬＣＣ

ＶＦＭ

78

（参考）内閣府：PFIアニュアルレポート（平成 17年度）の抜粋

ＰＦＩアニュアルレポート（平成 17年度）において、アンケート調査が実施され、設計・建設費

と維持管理・運営費のそれぞれについて回答のあった 11 件について、ＶＦＭ の内訳を費用別にみ

ると、以下のとおりである。

◆設計・建設費における特定事業選定時及び事業者選定時のＶＦＭ

◆維持管理・運営費における特定事業選定時及び事業者選定時のＶＦＭ

特定事業選定時

15.0%

23.6%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

実額 現在価値

事業者選定時

29.4%

34.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

実額 現在価値

特定事業選定時

6.8%9.0%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

実額 現在価値

事業者選定時

17.5% 16.1%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

実額 現在価値

79

②先行類似ＰＦＩ事例にみる削減効果

先行類似ＰＦＩ事例における、特定事業選定時及び事業者選定時のＶＦＭは下記のとおりである。

表６‐６ 先行類似ＰＦＩ事例における削減効果

No 実施名称 【事業主体】

特定事業 選定時 VFM

【公表年月】

事業者 選定時 ＶＦＭ

【公表年月】

割引率 インフレ 率

1 (仮)新富士見市民温水プール整備・運営事業

【滋賀県大津市】

4.52％

【H27.11】

24.8％

【H28.10】 4％ 0％

2 奈良県浄化センター公園プール施設等整備運営事

業（仮称）【奈良県】

10.5％

【H23.1】

12.3％

【H23.8】 4％ 0％

3 なぐわし公園温水利用型健康運動施設等整備運営

事業【埼玉県川越市】

約 6％

【H21.11】

非公表

【H22.9】 4％ 0％

4 鹿児島市新鴨池公園水泳プール整備・運営事業

【鹿児島県鹿児島市】

4.6％

【H19.2】

14.1％

【H20.2】 2.5％ 0％

5 豊橋市資源化センター余熱利用施設整備･運営事

業【愛知県豊橋市】

8％

【H16.11】

約 45％

【H17.10】 4％ 0％

6 （仮称）岡崎げんき館整備運営事業【愛知県岡崎市】 7.7％

【H16.12】 非公表 4.0％ 0％

7 長野市温湯地区温泉利用施設整備・運営 PFI 事業

【長野県長野市】

7.3％

【H16.7】 19.1％ 4.0% 1.0%

8 県立長岡屋内総合プール（仮称）整備・運営事業

【新潟県】

3.5～7.5％

【H16.6】

24.8％

【H17.5】 3.2％

割引率

にて勘案

9 尼崎の森中央緑地スポーツ健康増進施設整備事業

【兵庫県】

11％

【H15.4】

21.4％

【H15.9】 4％ 1％

10 市川市クリーンセンター余熱利用施設整備・運営事

業【千葉県市川市】

10％

【H15.2】

60.9％

【H15.10】 4％ 1％

11 （仮称）松森工場関連市民利用施設整備事業

【仙台市】

2.8％

【H15.4】

19.5%

【H16.1】 3.35％ 0％

12 岡山市東部余熱利用健康増進施設の整備・運営事

業【岡山市】

約 6％

【H14.9】

41％

【H15.5】 非公表 非公表

13 （仮称）山崎地区屋内温水プール施設整備事業

【神奈川県鎌倉市】

7.4％

【H14.5】 不明 4.0％

割引率

にて勘案

14 羽島市民プールの整備・運営事業

【岐阜県羽島市】

22％

【H13.11】 不明 非公表 非公表

15 当新田環境センター余熱利用施設の整備・運営事

業【岡山市】

約 4％

【H12.10】

45％

【H13.7】 不明 不明

16 福岡市臨海工場余熱利用施設整備事業【福岡市】 約 21％

【H12.5】 不明 4％ 非公表

80

３－３.本算定における削減率の設定

以上の整理を踏まえ、ＰＦＩ事業においては一定の削減効果が得られることを勘案して、本調査

における削減率については、次のとおり設定する。

①施設整備費の削減率

ＰＦＩ事業では性能発注が主体であるため、過剰仕様等の無駄の排除と資材調達の段階での効率

化等により一定のコスト削減が可能といえる。また、前記のＰＦＩアニュアルレポートにおいて、

特定事業選定時における設計・建設費は平均的に 15％程度の削減効果が得られている。

本業務では、先行類似ＰＦＩ事例や上記の官民格差を参考としつつも、昨今の建設費高騰の影響

を加味し、施設整備費に係る削減率は 10％と設定する。

②維持管理・運営費の削減率

（ア）維持管理費の削減率

「官庁施設のストックマネジメント技術検討委員会」の報告によると、標準的な官庁施設の保全

業務について、「保全共仕（注：官庁営繕部刊『建築保全業務共通仕様書』）に規定されている各項

目を分類し、3,000 ㎡程度の標準的な事務庁舎を対象に保全水準の設定を行い、保全共仕による保

全方式を行った場合は、一部の部位・機器の保全水準を下げることにより、約 16％のコスト削減が

可能との試算結果となった」との検討結果が得られている。これは、硬直的な仕様書の適用を見直

すことによって得られる作業の効率化によって、一定のコスト削減が期待できることを示している

と言える。

ＰＦＩ事業における維持管理費の削減率について有効なデータは未だ少ないが、前記のＰＦＩア

ニュアルレポートの調査でも維持管理・運営段階では 17.5％の事業者選定時ＶＦＭ結果となってお

り、長期一括発注等の経営的視点及びノウハウを活用した維持管理を行うことで一定の削減が期待

できると考えられる。一方で、本業務において従来方式で設定している数値は既存の類似施設にお

ける維持管理・運営費を参考としており、これらはすでに指定管理者制度により民間事業者が運営

を行っているものである。この点を考慮すると、従来方式から大幅な削減は見込めないと考えられ

る。

以上を踏まえ、本業務での維持管理費に係る削減率は 10％と設定する。

（イ）運営費の削減率

人件費については、ＰＦＩ方式の場合、運営を見据えた設計や運営体制の効率化による人員の削

減効果が見込まれるが、現段階では不確定のため、削減率は見込まないこととする。

光熱水費については、ＰＦＩ事業者によるエネルギーマネジメントや契約の最適化による効果が

見込める一方、公共料金単価は削減余地がないうえ、使用量についても大幅な削減は見込めないこ

とを考慮し、削減率は見込まないこととする。

事務費やその他運営費については、効率的・効果的な業務の実施等により一定の削減が可能とい

えるものの、その効果の発揮余地が限定的であることから、運営費に係る削減率は 5％と設定する。

81

③本算定における削減率のまとめ

以上を踏まえ、本業務における削減率の設定は次のとおりとする。

表６‐７ 本算定における削減率

項目 従来方式から

の削減率 考え方

施設整備費 10％

性能発注によるコストパフォーマンスの最適化や先行類

似事例等を考慮しつつ、昨今の建設費高騰の影響を加

味し、削減率を 10％と設定する

維持管理・運営費

維持管理費

維持管理費 10％

維持管理や運営効率の容易性に配慮した施設整備や長

期一括発注等により一定の削減が期待できることから、

削減率を一律 10％と設定する

運営費

人件費 0％

運営を見据えた設計や運営体制の効率化による人員の

削減効果が見込まれるが、現段階では不確定のため、

削減率は見込まない。

光熱水費・燃料費 0％

公共料金単価は削減余地がないうえ、使用量についても

大幅な削減は見込めないことを考慮して、従来方式と同

等と設定する

運営費・事務費

5％

効率的・効果的な業務の実施により一定の削減が可能

といえるものの、その効果の発揮余地が限定的であるこ

とから、削減率を５％と設定する その他運営費

施設運営に係る収入 - ＤＢＯ／ＰＦＩ方式においても従来方式と同等の収入があ

るものと設定し、すべて民間事業者の収入とする

82

４.資本金、金利等の設定

資本金 （１）

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業では、資本金 1 億円超の法人は外形標準課税を含めた法人事業税が適用され

ることから、ＳＰＣの税負担を抑えるべく、資本金を 1 億円以下に設定する事例が多く存在する。

本検討では、四半期の維持管理運営費相当の 2,900 万円と設定する。

借入返済方式と金利設定 （２）

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業における民間事業者へのサービス対価の支払いは支払の平準化のために「元

利均等方式」とするのが一般的であり、民間事業者の金融機関からの借入も「元利均等返済」「固

定金利」とした。

なお、割賦金利は非課税で試算を行った（国税庁 消費税法基本通達より）。

表６‐８ 資金調達と金利の考え方

借入主体 金利設定 考え方

民間事業者の短期借入金利 1.475％ 短期プライムレート最頻値

民間事業者の長期借入金利 1.525％ LIBOR（平成 30 年 8 月 22 日）の 15 年もの金利：0.525％＋

金融機関スプレッド 1.000％

上山市の割賦支払金利 1.525％ 民間事業者の長期借入金利と同一金利で設定

アドバイザー費用及びモニタリング費用 （３）

ＰＦＩ事業実施のためのアドバイザー費用及びモニタリング費用は次のとおり設定する。

①従来方式の間接費

表６‐９ 従来方式の間接費の設定（単位：千円・年、税抜）

上山市の職員人件費 金額 考え方

設計業務確認・検査費 10,674 H28 職員給与 5,337 千円／年×2 名

建設業務確認・検査費 10,674 H28 職員給与 5,337 千円／年×2 名

指定管理業務検査費 8,006 H28 職員給与 5,337 千円／年×1.5 名

②施設整備費の削減率

表６‐１０ アドバイザー費用及びモニタリング費用の設定（単位：千円・年、税抜）

アドバイザリー費用関連 事業者選定期間 設計期間 建設期間 運営期間

（単年度）

ＰＦＩアドバイザー業務 32,000 － － －

直接協定等にか

かる支援

ＤＢＯ※１ － － 5,000 －

ＢＴＯ － － 5,000 －

設計・建設モニタリング業務

（ＢＴＯ） － 16,200 16,200 －

維持管理・運営モニタリング

業務（ＤＢＯ・ＢＴＯ）※２ － － －

4,000（初年度）

3,500（2～15 年） ※１：ＤＢＯ方式では金融機関の監視機能がないこと等をふまえ、直接協定に準じる支援業務の実施を想定

※２：維持管理・運営モニタリング業務は財務モニタリングの実施を想定（設計・建設モニタリングは上山市に

よる実施を想定）

83

その他ＳＰＣ関連費用 （４）

ＰＦＩ等方式において必要となるＳＰＣ関連費用は次のとおり設定する。

表６‐１１ 資金調達と金利の考え方

項目 考え方

ＳＰＣ経費 維持管理・運営費の 2.0％

※株主総会等の費用

ＳＰＣ税・配当分 ＳＰＣの一定利益を確保すべく、各財務指標を満たす額を設定

ＳＰＣ開業費（ＢＴＯ） 28,000 千円/税抜

※融資手数料、登録免許税、株式払込手数料、弁護士費用等

ＳＰＣ開業費（ＤＢＯ） 23,000 千円/税抜

※ＢＴＯから融資手数料（長期借入金の１％程度）を除いた額

84

５.財務指標の説明

活用する財務指標 （１）

①ＥＩＲＲ（Equity Internal Rate of Return）

出資者にとっての投資利回りを見る指標。自己資本に対する事業期間を通じた最終的な収益率で

あり、「出資金（自己資本金総額）の現在価値」と「配当（各期元利償還後の配当前フリーキャッ

シュフロー）の現在価値の総和」が等しくなる『割引率』である。

投資家によるプロジェクトに対する出資の意思決定の判断指標として用いられ、事業リスクによ

り幅はあるが、ＰＦＩプロジェクトでは通常 5～7％が目安とされる。

以下の算式の条件を満たす『割引率 r』がＥＩＲＲ（プロジェクトの元利償還後フリーキャッシ

ュフローの自己資本総額に対する利回り）を表す。

∑ {n 年後の税引後元利償還後フリーキャッシュフロー／（1＋割引率 r）n}＝自己資本総額（ただし Nは事業期間）

②ＤＳＣＲ（Debt Service Coverage Ratio）

各期毎年のネットキャッシュフローを、各期の借入れ元利償還金（借入元本及び支払金利）で除

し、何倍に当たるかを示す指標。金融機関が、事業から生み出される毎年のキャッシュフローが借

入元利金を返済するのに十分な返済能力を持つかを判断する指標。この数値が 1.0 を下回ると借入

金を返済できないことを示すため、1.0～1.2 が目安とされる。

DSCR＝

③ＬＬＣＲ（Loan Life Coverage Ratio）

事業期間全体で生み出されるネットキャッシュフローの正味現在価値が、借入金返済額（借入元

本及び金利）の何倍かを示す指標。金融機関が事業全体のキャッシュフローが借入元利金を返済す

るのに十分な返済能力を持つかを判断する指標となる。この数値が 1.0 を下回ると借入金全額を返

済できないことを示すため、1.0～1.2 が目安とされる。

LLCR＝

④ ＰＩＲＲ（Project Internal Rate of Return）

事業の収益性を示す指標。事業に対する「投資の現在価値の総和（資本金や建設等を含む）」と、

「税引後元利償還前ネットキャッシュフロー（税引き後利益と減価償却等各期の業務によって手元

に残る資金）の現在価値の総和」が等しくなる『割引率』である。

この値が事業の重み付け平均資本調達コスト（ＷＡＣＣ: Weighted Average Cost of Capital）よ

りも高いことが必要である。

以下の算式の条件を満たす『割引率 r』がＰＩＲＲ（プロジェクトの元利償還前ネットキャッシ

ュフローの総事業費に対する利回り）を表す。

∑ {n 年後の税引後元利償還前ネットキャッシュフロー／（1＋割引率 r）n}＝総事業費（ただし Nは事業期間）

N

n=1

（各期の税引後元利償還前ネットキャッシュフロー）

（各期の元利金返済額）

（全期間の税引後元利償還前ネットキャッシュフローの正味現在価値）

（借入元本総額）

N

n=1

85

本算定における財務指標の基準設定 （２）

本算定における財務指標は、一般的に用いられている以下の基準を設定する。

表６‐１２ 財政指標の基準

財務

指標 設定根拠

ＥＩＲＲ 出資者の出資に対する配当利回り。

本算定では 5％以上を確保するものとする。

ＤＳＣＲ

毎年の元利返済額に対する元利支払い前のキャッシュフローの比率で、最低 1.0 以

上でないと当該年度の収入での返済ができない。

本算定では 1.0 以上を確保するものとする。

ＬＬＣＲ

借入金額に対する、融資期間全体でのキャッシュフローの現在価値の比率で最低

1.0 以上でないと借入金の返済ができない。

本算定では 1.0 以上を確保するものとする。

ＰＩＲＲ

プロジェクト全体の利回り。平均資本調達コスト（出資者の期待利回りと借入金利）を

上回る必要がある。

本算定では平均資本調達コスト以上を確保するものとする。

86

６.割引率の説明

割引率の設定の考え方 （１）

事業期間が 10 年～30 年の長期間にわたるＤＢＯ／ＰＦＩ事業では、従来方式とＤＢＯ／ＰＦＩ

方式のそれぞれの公共の総支出額を「現在価値に換算して比較」する必要がある。これは、「民間

資金等の活用による公共施設等の整備等に関する事業の実施に関する基本方針」（平成 12 年 3 月

13 日内閣府）及び「ＶＦＭ（Value For Money）に関するガイドライン」（平成 13 年 7 月 27 日内

閣府）でも定められている。

ＶＦＭ試算における現在価値を換算する際に用いる「割引率」は、「ＶＦＭに関するガイドライ

ン」では、「割引率については、リスクフリーレートを用いることが適当である。例えば、長期国

債利回りの過去の平均や長期的見通し等を用いる方法がある。」とされている。

（参考）現在価値換算について

現在価値換算とは将来のお金の価値を現在の価値に置き換えること。

現在の 100万円と 10 年後の 100万円は実質的な価値が異なるため、基準年度の価格に換算する

必要がある。この基準年度を現在とした場合の価格が現在価値となる。具体的には、割引率を r

とした場合、来年の 100万円は、今年の 100／（１＋r）万円の価値に等しくなり、この値が「来

年の 100万円」の現在価値となる。

例えば、割引率が 4%とすると、来年の 100万円の現在価値は、100／（１＋0.04）＝

96.15万円となる。来年の 100万円の収入/支出の現在価値は、96.15万円として計上する

ｔ年後における金額Ｖt の現在価値 ＝ Ｖt×Ｒt

ここで、現在価値化係数：Ｒt＝１／（１＋ｒ）ｔ

今年

100 /（1＋r）万円

来年

100万円 割引率 r

現在価値化する

87

割引率４％の考え方 （２）

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業におけるＶＦＭ算定にあたりに広く用いられているのは、割引率を４％とす

る考え方である。

これは、主に国土交通省が過去の国債の実質利回りを参考値として設定したものであり、地方自

治体が実施するＤＢＯ／ＰＦＩ事業においても同様の考え方が用いられている場合が多い。

表６‐１３ 割引率の設定

出典： 公共事業の費用便益分析に関する技術指針（共通編）

（平成 21年 6月 国土交通省）

88

割引率４％以外の考え方 （３）

国土交通省の４％設定の考え方に準拠し、直近の国債の利率を基に、再試算を行った場合の割引

率は次のとおりである。

①長期国債表面利率

「表面利率」とは、額面金額に対する 1 年分の利子を％表示したものであり、「利率」「クーポン

レート」とも言われる。財務省のホームページの「国債関係諸資料」の「過去の入札結果」「10 年

債」の「表面利率」から年平均を算出する。

②ＧＤＰデフレーター

「ＧＤＰ（国内総生産）デフレーター」とは、名目ＧＤＰを実質ＧＤＰで割った（デフレート）

ものであり、名目価格から物価変動の影響を除いて実質価格を算出するために用いられる。内閣府

ＳＮＡ（国民経済計算）の統計資料のうち、「ＧＤＥ（ＧＤＰ）需要項目別時系列表」の年度デフ

レーターにより算出する。

割引率＝長期国債表面利率－ＧＤＰデフレーター

表６‐１４ 最近の国債利率動向を踏まえた割引率の算定

※数値は全て年度（fiscal year）単位にて算出

本算定における割引率の設定 （４）

前述のとおり、割引率の設定は様々な考え方があり、ＤＢＯ／ＰＦＩ事業を実施する地方自治体

によって設定の考え方が異なる状況にある。上山市においても、今後ＤＢＯ／ＰＦＩ事業を推進し

ていくにあたっては、割引率の設定について上山市独自の考え方を整理することが望ましい。

なお本業務においては、最近の国債利率動向を踏まえた割引率の設定を行うこととし、0.96%に

設定する。

国債表面利率(%) GDPデフレーター（10年債年度平均値） 前年度比(%)

1 平成20年度 1.48 -0.57 2.052 平成21年度 1.38 -1.34 2.723 平成22年度 1.16 -1.65 2.814 平成23年度 1.09 -1.48 2.575 平成24年度 0.81 -0.80 1.616 平成25年度 0.68 0.00 0.687 平成26年度 0.50 2.53 -2.038 平成27年度 0.35 1.48 -1.139 平成28年度 0.10 -0.19 0.2910 平成29年度 0.10 0.10 0.00

0.77 -0.19 0.96

年度 実質値(%)

平均値

89

７.ＶＦＭ算定結果

前述の前提条件等を踏まえ、ＶＦＭシミュレーションを行った結果は次のとおりである。

90

官民リスク分担の検討 第７章

１.想定されるリスクの抽出・整理

１－１.官民リスク分担の基本的な考え方

一般的なＤＢＯ／ＰＦＩ事業でいう「リスク」とは、事業期間中に発生する可能性のある事故、

需要の変動、天災、物価上昇等の経済状況の変化等、事業契約締結の時点ではその影響を正確には

想定できない不確実性のある事由によって、「損失が発生する可能性」をいう。

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業では、「公共と民間がどのようにリスクをシェアするか」ということが、Ｐ

ＦＩ事業の成否を左右する。事業に関わるリスクの特性を十分把握したうえで、公共と民間の各々

のリスク分担を慎重に検討・決定し、最終的に事業契約書に規定することが必要となる。

民間への過度なリスク移転は、逆にＶＦＭの低下をもたらすこととなるため、ＶＦＭの最大化の

ためにも、公共と民間との最適なリスク分担を想定することが重要である。

ＤＢＯ／ＰＦＩ事業における官民リスク分担の基本的な考え方は次のとおりである。

リスク移転とＶＦＭ関係の概念図 図７‐１

１－２.本事業で留意すべき主なリスク

不可抗力リスク （１）

上山市及び民間事業者のいずれの責めにも帰しがたい天災等の不可抗力事由によって生じる損

害については、軽微なものから重大なものまである。軽微な損害についても、上山市負担とした場

合、その手続きは非常に煩雑となることが考えられる。（例えば、地震により備品の一部が破損し

た程度であっても、上山市は修理費用を支払うこととなる。）また、民間事業者にその損害を最小

限にとどめるインセンティブを与えるため、事業者の損害又は増加費用のうちの一部を事業者が負

担し、それを超過する部分について、合理的な範囲で公共が負担することが一般的に行われている。

民間事業者が負担する損害の額としては、

①維持管理・運営期間中の累計で、維持管理・運営期間中の維持管理・運営費の総額に相

当する額に一定の比率を乗じた額に至るまでの損害等の額

②一事業年度中に生じた不可抗力に起因する損害金の累計で、一事業年度の維持管理・運

営費に相当する金額に一定の比率を乗じた額に至るまでの損害等の額

Best ＶＦＭ

従来方式

最適な事業方式

ＶＦＭ

リスク移転

リスク分担の基本的な考え方

・リスクを最も適切に予見できる主体がリスクを負担する。

・リスク管理能力が最も高い主体（リスクの最小化が可能な主体）がリスクを負担する。

91

③定額

等が考えられる。

物価変動リスク （２）

まず、設計・建設期間について、ＤＢＯ事業は公共発注であるため、公共工事標準請負契約約款

（第 25 条）に基づき、価格変動が通常合理的な範囲を超える場合には、一定範囲を超える物価変

動を公共が負担をする考え方がとられている。

一方ＰＦＩ事業は、当該期間が長期にわたらない場合は、資材等の購入費等に関し一定の目処が

立つこと、また資材調達の民民取引において、民間事業者のノウハウが活用できることを踏まえて、

民間事業者が負担すべきリスクとする先行事例が比較的多い。ただし、工事期間が長期にわたる場

合や、昨今の急激かつ大幅なインフレ状況においては、公共が全部または一部負担するといった事

業も存在するため、本事業においても同様の状況となった場合に、リスクの分担方法について留意

する必要がある。

次に、維持管理・運営期間については、当該期間は長期となるため、全期間の物価変動を全て民

間事業者に負担させると、そのリスクは委託料に反映され、上山市は結果的に高い委託料を支払い

続ける可能性が大きくなる。そのため、これまでのＤＢＯ／ＰＦＩ事業では、一定の指標を予め設

定し、当該指標に基づいた委託料の改定を行うことが一般的となっている。

なお改定の具体的な方法としては、物価指標に基づき一定の範囲を設定し、その範囲内の物価変

動は民間事業者負担とする方法（例として、提案時点の価格から±1.5％以内の物価変動は改定しな

い）と、一定範囲を設定せず、物価変動に応じて改定する方法の２通りが挙げられる。

金利変動リスク （３）

金利変動リスクはＰＦＩ事業の場合に留意すべきリスクである。金利変動リスクは、経済情勢・

金融情勢等の大幅な変動により顕在化する。例えば、金融機関から民間事業者への融資実行は、施

設引渡し直前に実施され、借入後の金利変動リスクは固定金利借入等により、民間事業者（融資す

る金融機関）がリスクを負担することが可能である。

しかし、契約締結から竣工（借入実行日）までが長期間にわたる場合、その間の急激な金利上昇

に対する民間事業者の負担には限界がある。ＰＦＩ事業では基準金利は、施設引渡し直前に設定さ

れることが一般的であり、基準金利確定前の金利変動リスクは公共が負担することが一般的である。

温泉利用リスク （４）

温泉利用リスクは温泉の枯渇、泉量・泉質・温度の変動等により、温泉を利用したサービスの提

供ができなくなるリスクである。温泉の枯渇等は自然的理由により発生することが多く、不可抗力

リスクに性質が近いことからこの考え方に基づき、事業者の損害又は増加費用のうちの一部を事業

者が負担し、それを超過する部分について、合理的な範囲で公共が負担すること等が考えられる。

92

２.官民リスク分担の検討

以上を踏まえて、本事業における、官民のリスク分担を以下のとおり整理する。

官民リスク分担（案） 図７‐２

○：主分担 △：従分担

区分 リスク項目 リスクの内容 負担者

市 事業者

共通

公募資料等のリスク 公募資料等の誤りに関するリスク ○

応募リスク 応募費用の負担に関するリスク ○

契約締結リスク

上山市の責に帰すべき事由により事業契約が結べない

リスク ○ △※１

事業者の責に帰すべき事由により事業契約が結べない

リスク ○

政策リスク 政治上の理由ないし政策変更により、事業内容が変更な

いし中止となるリスク ○

法令等変更リスク

（税制度変更含む）

本事業に直接関係する法令等の新設・変更に起因するリ

スク ○

事業者の利益に課される税制度の新設・変更に起因す

るリスク（法人税率の変更等） ○

上記以外の税制度の新設・変更に起因するリスク ○

許認可取得リスク

上山市の責に帰すべき事由により取得すべき許認可が

取得できないことによるリスク ○

事業者の責に帰すべき事由により取得すべき許認可が

取得できないことによるリスク ○

住民対応リスク

本施設の整備に関する住民反対運動等に起因するリス

ク ○

事業者が行う業務に起因するリスク ○

第三者賠償リスク 上山市の責による事業期間中の事故に起因するリスク ○

事業者の責による事業期間中の事故に起因するリスク ○

環境影響リスク 上山市が行う業務に起因する周辺環境の悪化リスク ○

事業者が行う業務に起因する周辺環境の悪化リスク ○

不可抗力リスク

暴風、豪雨、地震、火災、騒乱、暴動他の、上山市又は

事業者のいずれの責にも帰すことのできない自然的又は

人為的現象に起因するリスク

○ △※２

物価変動リスク 設計・建設期間中の物価変動リスク ○ △※３

維持管理・運営期間中の物価変動リスク ○ △※３

金利変動リスク

（ＰＦＩの場合）

基準金利確定日以前の金利変動リスク ○

基準金利確定日以降の金利変動リスク ○

事業の中止・遅延リ

スク

上山市の指示、議会の不承認、上山市の債務不履行

等、上山市の責に帰すべき事由による事業の中止・遅延

リスク

○

事業者の債務不履行、事業放棄、破綻等、事業者の責

に帰すべき事由による事業の中止・遅延リスク ○

要求水準未達リスク 事業者の責に帰すべき事由により、事業期間中、事業者

が要求水準を満たせないリスク ○

要求水準変更リスク 上山市の責に帰すべき事由による要求水準変更リスク ○

事業者の責に帰すべき事由による要求水準変更リスク ○

93

区分 リスク項目 リスクの内容 負担者

市 事業者

設計・建設段階

測量・調査リスク 上山市が実施した測量・調査に起因するリスク ○

上記以外の測量・調査に起因するリスク ○

用地リスク 計画用地の確保、計画用地の土壌汚染、計画用地中

の障害物に起因するリスク ○

設計リスク

上山市の指示又は上山市の責に帰すべき事由による

設計変更によるリスク ○

事業者の責に帰すべき事由による設計変更によるリ

スク ○

開業遅延リスク

上山市の責に帰すべき事由による開業遅延に起因す

るリスク ○

事業者の責に帰すべき事由による開業遅延に起因す

るリスク ○

施設損傷リスク 事業者が、施設を上山市に引き渡す前に生じた、施設

や材料の破損に関するリスク ○

初期投資費増大リスク

上山市の責に帰すべき事由による初期投資費増大に

伴うリスク ○

事業者の責に帰すべき事由による初期投資費増大に

伴うリスク ○

施設瑕疵リスク

事業契約書に規定する瑕疵担保期間中の施設の瑕

疵に関するリスク ○

事業契約書に規定する瑕疵担保期間後の施設の瑕

疵に関するリスク ○

維持管理・運営段階

経営リスク 施設の経営に関するリスク ○

施設利用者変動リスク 施設利用者数の変動による収入の増減に関するリス

ク △※４ ○

施設劣化リスク 事業者の責に帰すべき事由（適切な維持管理業務を

怠ったこと等）による施設の劣化に関するリスク ○

施設損傷リスク

上山市の責に帰すべき事由による施設の損傷に関す

るリスク ○

事業者の責に帰すべき事由による施設の損傷に関す

るリスク ○

光熱費変動リスク 施設利用者数の変動による光熱水費の増減に関する

リスク △※５ ○

技術革新リスク 技術革新にともなう施設・設備の陳腐化リスク ○

温泉利用リスク

温泉の枯渇、泉量・泉質・温度の変動等による温泉利

用のリスク ○ △※２

設備の故障等、事業者の責に帰すべき理由による温

泉利用のリスク ○

事業終

了段階

移管手続リスク

事業者の責に帰すべき事由による契約終了時の移管

手続、業務引継及び事業者側の清算手続に要する費

用の増大に関するリスク

○

※１：事業者は既に支出した金額を負担。 ※２：事業者は一定の範囲もしくは一定の額を負担。 ※３：一定の範囲内の物価変動は事業者負担。 ※４：施設利用者からの利用料金（＝収入）により、維持管理・運営費をまかなう仕組みとしているが、収入が減少し

た場合、事業の安定性及び継続性に影響が及ぶことに留意し、上山市が一定額を負担する可能性も検討が必要。

※５：施設利用者からの利用料金で光熱水費の増加分をまかなうことができない場合、事業の安定性及び継続性に影響が及ぶことに留意し、上山市が一定額を負担又は実費精算とする可能性も検討が必要。

94

民間活力導入の総合評価 第８章

１.定量的評価（財政縮減効果）

ＶＦＭ算定結果（現在価値換算値）として、ＤＢＯ方式の場合は 0.72％の財政負担の縮減が期待

できるという結果となった。ＰＦＩ方式の場合は▲3.38％であり、従来方式よりも財政負担が大き

いという結果となった。

表８‐１ 定量的評価まとめ

事業手法 上山市の財政負担額

（現在価値化後）

従来方式との差額

（現在価値化後）

ＶＦＭ（％）

（現在価値化後）

従来方式 20億 4,012万円 － －

ＤＢＯ方式 20億 2,539万円 1,473 万円 0.72

ＰＦＩ（ＢＴＯ）方式 21億 907 万円 ▲6,895万円 ▲3.38

２.定性的評価

本事業の民間活力導入の可能性について、①競争性が期待できるか（事業者の視点）、②民間活

力の導入によりサービス向上が期待できるか（利用者の視点）、③事業の安定性・継続性が確保で

きるか（公共の視点）、という３つの視点から、定性的な評価を行う。

２－１.競争性

民間事業者の意向調査結果は、下記のとおりであった。

事業方式について、建設企業および運営企業の両方で、ＤＢＯ方式が最適であるとす

る意見が多かった。

建設企業、運営企業については 5 割以上の企業が本事業への関心（参加意向）を示す

結果となった。

事業スキームについては概ね適当という意見が多かったが、設計・建設期間や開業準

備期間については、近年の建設市場の人員不足や労働環境の変化等をふまえた検討が

必要である。

収益性が期待できない機能を必須条件としていることから、サービス購入料によって

参画可能かどうか検討するとした意見がみられた。

半数以上の企業が「関心がある」と回答していることから、サービス購入料等、諸条件を精査し

適切に設定することで、複数業者の参画により一定の競争性が担保できると考えられる。

２－２.サービス向上

ＤＢＯ方式またはＰＦＩ方式として実施することにより、設計、建設から維持管理・運営までを

一括して長期にわたり民間事業者に委ねることとなり、運営・維持管理に配慮した施設整備や、民

間事業者のノウハウの発揮による業務の効率化、サービスの向上が期待できる。

利用者の視点としては、ＤＢＯ方式またはＰＦＩ方式のいずれの場合であっても、上山市のクア

オルト事業の拠点として多様な健康プログラムの開催が期待できる。なお、施設の性質上、低廉な

95

利用料金が求められるため、利用料金を上山市が設定したり、設定可能な金額に上限を設けたりす

ることが考えられる。

２－３.事業の安定性・継続性

ＤＢＯ方式またはＰＦＩ方式の場合、事業者として選定されたＳＰＣが長期にわたり業務を実施

するため、運営内容の硬直化やサービスの質の低下が懸念される。しかしＤＢＯ方式またはＰＦＩ

方式といった長期の事業では、公共による維持管理・運営モニタリングを行うことが一般的となっ

ている。

本事業をＤＢＯ方式またはＰＦＩ方式として実施した場合においても、ＳＰＣの業務内容が要求

水準及び提案内容に沿って履行されているかを上山市が監視し、場合によっては是正勧告やペナル

ティの付与を行う等、適切な維持管理・運営モニタリングシステムを構築することにより、長期的

事業の安定性が期待できる。なお、ＤＢＯ方式の場合、金融機関の監視機能が確保されないため、

その観点からは、ＰＦＩ方式による事業が最も安定しているといえる。

３.総合評価

これまでに整理した評価を勘案した結果、本事業においては、下記の理由からは、ＤＢＯ方式導

入が適切と整理できる。

表８‐２ 総合評価

事業方式 従来方式 ＤＢＯ方式 ＢＴＯ方式

評価の視点

財政縮減効果 ○ 「第６章 ＶＦＭ評価の

検討」より

（△資金調達は市）

◎ 「第６章 ＶＦＭ評価の

検討」より （△資金調達は市）

× 「第６章 ＶＦＭ評価の

検討」より

（資金調達は民間）

競争性 ○

従来の個別発注であり、特段の支障がない

○ 意向調査より

○ 意向調査より

サービス向上 ×

個別・仕様・単年度発注のため

○ 包括・性能・長期発注のため

事業者努力により利益が増加した場合には、市への還元も期待できる

安定性・継続性 ○

事業期間中に担当企業が破綻した場合には、再度公募手続きが必要

◎ モニタリングによる監視機能により、長期安定性が確

保される

◎ 事業者に融資している金融機関による監視機能により、長期安定性が確保さ

れる

総合評価 ○ ◎ △

96

４.今後の展望

４－１.今後の課題抽出・整理

事業スキームに関する課題 （１）

①事業者の収入の確保

本事業は、温泉健康施設であるその性質上、低廉な利用料金が求められる。また、周辺に温泉施

設が複数立地する環境から考えても、一定数を超えた集客は容易ではないと考えられる。

こうしたことから、まず事業者の収入の確保を確実に行うことが重要であり、利用需要の増減に

よりサービス購入費が変動するスキームの導入や、一定の初期投資が必要な、施設整備による収益

事業を必須業務から外す等、公共側のサポートが必要と考えられる。

また、利用料金の設定を一定の範囲内で事業者に行わせ、事業者の自由度を高めることも重要で

ある。料金システムについては、日帰り料金だけでなく、会員制等の多様な料金システムの導入等、

一定の公共性を担保しつつ、利用料金収入を確保できるスキームを検討する必要がある。

なお、事業者からは、スイミングスクールの実施等により収益が得られるという意見があった。

温泉健康施設としての必須機能である歩行浴と、スイミングスクール等の運動浴が、水温やプール

の深さについて同一条件下で実施可能か、慎重な検討が必要である。

②健康増進プログラムの要求条件

本事業は温泉健康施設としての機能だけでなく、医療分野と連携した機能が求められている。一

方で、温泉健康施設の運営ノウハウを持つ事業者は、医療に関する専門的な資格を有する人材を確

保していないケースが多く見られた。したがって、施設に配置する人材の資格条件については、運

営業者でも対応可能なものとしていく必要があり、医療分野の資格を求める場合は常駐としない等、

事業者にとってのハードルを下げる必要がある。

また、医療分野との連携については、このほかに既存の市内病院と連携を義務付けることについ

て、意向調査によれば、既存の市内病院が限られるため競争性が担保されないことを危惧する意見

が多く得られた。

以上のことから、医療分野との連携については、市内の連携可能な医療機関を示す等、上山市側

で一定の条件を指定する必要がある。

事業者選定手続き等に関する法制度上の課題 （２）

①債務負担行為設定手続き

地方自治法第 214 条の規定により、複数年度にわたって支払いを行うＰＦＩ事業（ＤＢＯ事業含

む）においては、事業期間全体に係る事業費の総額について、予算として債務負担行為を設定し議

会の議決を得る必要がある。そのため、事業者選定スケジュール立案において、議決及び庁内での

予算計上の時期に留意が必要である。

なお、本事業を公募型プロポーザル方式により募集する場合は、制度上随意契約となるため、債

務負担行為設定時期は、法制度上は仮契約締結前まで可能とされているが、最優秀提案選定後に債

務負担行為設定に関する議会承認を得られないリスクが生じるため、総合評価一般競争入札方式と

同様に公募までに議決を得ることが望ましい。

97

②事業契約に関する議決

ＰＦＩ法に準じたＤＢＯ方式またはＰＦＩ（ＢＴＯ）方式とする場合、契約については、ＰＦＩ

法第 12 条の規定及び「議会の議決に付すべき契約及び財産の取得又は処分に関する条例」に基づ

く議会の議決が必要となる。

債務負担行為設定に加えて、事業契約締結についても同様にスケジュール設定において留意する

必要がある。

③指定管理者制度の導入に伴う設置管理条例制定

本施設は「公の施設」となることから本施設の設置管理条例の制定が必要となり、また、運営を

行う民間事業者を指定管理者として指定することが想定される。

設置管理条例の内容は民間事業者の参入条件にも密接に関わることから、条例の制定は民間事業

者の公募前までに行うことが望ましい。

一方で、利用料金の発生する施設の場合は、民間事業者の提案に基づいて利用料金等を設定する

こともあり、民間事業者決定より前に設置管理条例の内容を確定させることが難しい場合もある。

函南「道の駅・川の駅」ＰＦＩ事業や佐原広域交流拠点ＰＦＩ事業では事業契約締結以降に設置管

理条例を制定しており、事業契約後に設置管理条例を制定することも考えられる。

４－２.事業スケジュール（案）

本事業をＰＦＩ法に準じてＤＢＯ方式で実施する場合のスケジュール（案）を以下に示す。

表８‐３ スケジュール（案）

2018年下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期 上期 下期

可能性調査（本調査）

事業者選定

設計・建設期間

運営・維持管理期間

2023年プロセス

2019年 2020年 2021年 2022年

供用開始 15～20年