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Asunción del Paraguay – 24/09/2013
Miguel Pato
Agenda
Qué significa valuar?
Para qué valuamos una propiedad?
Cómo es el proceso de valuación?
Guía metodológica
Ejemplos de aplicación
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Qué es Valuar?
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Para qué valuamos una propiedad?
Referencia para comprar, vender o alquilar
Obtener financiación o aceptar una garantía
Calcular la base de un impuesto
Calcular una compensación por pérdida o daño
Alocar un precio de adquisición
Gestionar una cartera de inversiones
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Cómo es el proceso de valuación?
Definir el requerimiento
Identificar la propiedad a ser valuada
Analizar el mercado
Definir el “Highest and Best Use”
Hacer 3 aproximaciones al valor
Conciliar resultados y estimar el valor final
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Definir el Requerimiento
− Comprender el uso que se le dará
− Identificar el interés a ser valuado (propiedad, participación, fractional, renta, garantía, etc.)
− Identificar la fecha de medición del valor
− Establecer supuestos, restricciones y condiciones hipotéticas
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Identificar la Propiedad a Valuar
− Física: Localización, tipología, terreno, tamaño de la construcción, antigüedad, estado, etc.
− Legal: Situación, zonificación, etc.
− Funcional: Layout, procesos, circulación, equipamiento, etc.
− Económica: Ocupación, contratos, expensas, impuestos, etc.
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Cuáles son los generadores de valor?
− Factores que influyen en el valor de mercado
− Elementos clave de la propiedad en los que el comprador / vendedor basa su decisión
− Tipos de generadores de valor: – Generales, para todo el mercado
– Específicos, para una tipología
– Propios, de la propiedad a valuar
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Analizar el Mercado
− En qué mercado está la propiedad?
− Cómo funciona?
− Cuál es la demanda?
− Contra quién compite?
− Qué ventajas / desventajas tiene la propiedad?
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‐ Agentes Inmobiliarios
‐ Administradores de Propiedades
‐ Publicaciones especializadas
‐ Avisos en Diarios y en Internet
‐ Reportes en Internet
‐ Registros Notariales y Tributarios
‐ Municipalidad
Fuentes de Datos
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Factores a considerar:
‐ Demografía
‐ Economía
‐ Oferta / Demanda
‐ Vacancia
‐ Encuestas
‐ Absorción Neta
‐ Rentas / Precios
‐ Nuevas construcciones
‐ Tierra disponible
‐ Transacciones
Interpretación de Datos
Definir el “Highest & Best Use”
− Qué entendemos por “Highest & Best Use?
− Qué requisitos debe cumplir?
− Qué tan potencial/real es este valor?
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Requisitos del “Highest & Best Use”
− Legalmente permitido
− Físicamente posible
− Financieramente factible
− Más redituable que el resto
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Hacer 3 Aproximaciones al Valor
− A través de Ventas Comparables
− A través del Costo de Reposición
− A través de la Capitalización de Ingresos
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X Ventas Comparables
− Elegir propiedades comparables
− Buscar información sobre ellas
− Homogeneizar la información para hacerla comparable
− Ajustar valores referenciales por diferencias que sean mensurables
− Estimar el valor de la propiedad
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X Costo de Reposición
− Estimar el valor de la tierra como si estuviera vacante
− Estimar el costo de reconstruirla incluyendo la ganancia del desarrollador
− Calcular la depreciación por tiempo o desgaste con respecto a nuevo
− Estimar el valor de la propiedad
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X Capitalización de Ingresos
Capitalización Directa (DC)
Se calcula el valor a partir del ingreso neto de un año estándar
Flujo de Fondos Descontado (DCF)
Se calcula a partir de una serie de ingresos netos anuales durante lo que dure la explotación y se considera el valor residual / costos de salida.
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X Capitalización Directa
− Armar una base con rentas, expensas, impuestos y otros ingresos/egresos
− Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI)
− Calcular la tasa de capitalización x comparables (CR)
− Estimar el valor de la propiedad = NOI/CR
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X Capitalización por Flujo de Fondos Descontado
− Armar una base con rentas, expensas, impuestos y otros ingresos/egresos
− Estimar el Ingreso Operativo Neto (NOI) y proyectarlo para un período
− Calcular la tasa de capitalización x comparables (CR) y tasa de descuento (DR)
− Estimar el valor de la propiedad = PV(NOI) + PVR
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VP = Valor Presente PVR = Valor Presente del Residual
Conciliar resultados y estimar el Valor Final
− Se filtran los resultados de cada una de las 3 aproximaciones por su:
− Veracidad
− Relevancia
− Consistencia
− Aplicabilidad
− Se determina un valor o un rango
− Se emite un reporte de valuación
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Reglamentación que sirve de guía
Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
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