De plaatsbeschrijving bij aanvang huur

Definitie PBS (= plaatsbeschrijving)

• "beschrijving"• weergave met woorden• het document waarin de staat van een eigendom wordt beschreven

• gedetailleerde beschrijving ("omstandig")• "fotografie met woorden" <> digitale fotografie

• afmetingen kunnen zeer nauwkeurig beschreven worden (bv. barsten)• gebreken (bv. niet-functioneren van een toestel)• schade (aanduiding van de soort schade is op zich al een verwijzing naar de oorzaak)

• "proces-verbaal" = woordelijk verslag van een [handeling] of bevinding (Van Dale)• evt. aangevuld met foto's

• bevindingen betreffende de toestand van een bepaald goed op een bepaald moment

• voorafgaandelijk• wordt opgemaakt vóór een bepaalde gebeurtenis of handeling

• nut?• schade• bewijs (bewijslast)• aansprakelijkheid

Evolutie van de wetgeving

Burgerlijk Wetboek: huurwetgeving

• Vóor 1974• PBS = facultatief• bewijslast beruste bij de huurder

• 1974• invoering recht om PBS te eisen• bewijslast wordt omgekeerd: berust voortaan bij de verhuurder

• 1984• PBS moet "omstandig" zijn

• 2007• PBS = verplicht

Principes

1. Opmaken PBS = verplichting (art. 1730 BW)

• sedert wetswijziging 2007

2. Tegensprekelijk (art. 1730, § 1 BW)

• vgl. recht van verdediging van de partijen• bij een verkeerde voorstelling van zaken door de ene

partij, moet de andere partij de gelegenheid krijgen dat te kunnen weerleggen

3. Omstandig = voldoende gedetailleerd

4. Verplichte registratie

01/03/2011 PBS bij aanvang huur - Greg Jacobs - 1 /3

Belang van de PBS bij aanvang huur (art. 1731 BW)

Aan de hand van de PBS kan de verhuurder bewijzen:

1. in welke staat hij het verhuurde goed bij aanvang geleverd heeft,

2. welke schade door de huurder aangebracht werd.

Bij gebrek aan plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de overeenkomst.

Wie maakt de PBS op?

1. partijen zelf

2. één gemandateerde deskundige• in aanwezigheid van de partijen• mandaat op te nemen in de huurovereenkomst

3. twee afzonderlijke deskundigen• elke partij kiest haar deskundige• aanwezigheid van de partijen niet vereist• bij overeenkomst zal 1 deskundige de pen houden, maar beide partijen ondertekenen • indien geen overeenkomst bestaat, dan moet een derde deskundige door de vrederechter worden

aangeduid

4. een gerechtsdeskundige• aangeduid door de vrederechter (verzoekschrift)• in aanwezigheid van de partijen (of hun vertegenwoordiger)• zijn vaststellingen zijn onbetwistbaar

In alle hiervoor opgenoemde gevallen moeten de kosten worden verdeeld, behalve indien elk zijn eigen deskundige betaalt.

Wanneer moet de PBS opgemaakt worden?

1. PBS bij aanvang huur • huur < 1 jaar: binnen de 15 dagen• huur > 1 jaar: gedurende de tijd dat de plaatsen niet in gebruik zijn; geddurende eerste maand van

gebruik

2. na belangrijke wijzigingen kan elke partij een bijvoegsel (laten) opmaken

3. PBS bij uittrede huurder ("plaatsvergelijking")• geen wettelijk vastgestelde termijn• vóór aanvaarding van de sleutels

Benodigdheden

• pen & papier• dicteerapparatuur - spraakherkenningssysteem (Dragon)• digitaal fototoestel

01/03/2011 PBS bij aanvang huur - Greg Jacobs - 2 /3

PBS bij aanvang huur

• Nazicht partijen• Inleidende aantekeningen• Algemene opmerkingen• Onderzoek per lokaal

• logische volgorde: bv. bij conventie wordt de straatzijde de noordzijde genoemd• systematiek: bv. toegangsdeur – plafond – muren – plinten – vloer

• De beschrijving zelf: per post• beschrijvend gedeelte

• materialenkennis• juiste woordkeuze

• aanduiding kwaliteits- / prijsklasse• afschrijving (sleet, staat van onderhoud)• beschrijving van de gebreken en schade

• Aanhorigheden• Meters• Sleutels• Diverse toebehoren• Slotformule

De plaatsvergelijking bij uittrede huurder

• vergelijken met PBS bij aanvang huur• aandachtspunt: de identiteit der partijen

• verklaring van sterkmaking• rekening houdend met:

• de normale veroudering• aspecten waarvoor de huurder geen verantwoordelijkheid draagt

Zie ook:

• Tekst: Wie onderhoudt wat? Onderhoud en herstellingen tijdens de verhuring

• Tekst: Werkwijze en enkele benamingen

01/03/2011 PBS bij aanvang huur - Greg Jacobs - 3 /3