KENTSEL DÖNÜŞÜM

UYGULAMALARI

KENTSEL YENİLEME & GECEKONDU DÖNÜŞÜMÜ

EROL KAYA

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

Kavramsal olarak;

Kentsel dönüşüm, ekonomik, sosyal, mekansal ve çevresel dinamikleri ile

bir bütün olup “kentsel sorunların çözümünü sağlayan ve değişime uğrayan

bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm

sağlamaya çalışan kapsamlı bir vizyon ve eylem” olarak tanımlanmaktadır.

Başka bir ifade ile kentsel dönüşüm,

bozulma ve çökme olan kentsel alanın

ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının

kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine

yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin bütününüdür.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI (1982) KANUN NO: 2709

II. MÜLKİYET HAKKI

MADDE 35 - Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.

Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.

Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

5393 sayılı Belediye Kanunu

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı

MADDE 73 - (Değişik: 5998 - 17.6.2010 / m.1) Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları,

teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı

alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin

tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak

amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel

dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan

birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan

sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında

olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama

yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan

veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun

belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar

halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin

yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden

fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim

projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye

meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel

dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.

Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine

ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma

izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda

belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve

kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi

kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar,

mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç

kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel

dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda

ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli

ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler

ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna

istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim

proje alanında hakları verilir. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu

sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel

dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda

bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da

yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile

belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki

inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma

yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul

sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı

ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon

harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri

belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen

gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları

inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje

ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su,

doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.

Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu

kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında

gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında

meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi

ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile

yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul

edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda

durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam

durdurma süresi on yılı geçemez.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar

uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit

etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını

esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında

mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan

kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri

adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında

bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki

kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir.

Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde

çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı

Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

TARİHSEL GELİŞİM ve YASAL DÜZENLEMELER

•Sanayileşme ve göç sonucu İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa gibi kentlerimizin

kontrolsüz büyümesi, (1950 sonrası)

•Kontrolsüz büyüyen şehirlerimizde gecekondulaşması, (1950 sonrası)

•Kentlerin gelişimi sürerken kent çeperlerinde oluşan uydu kentler, (1970 sonrası)

•Gecekondu bölgeleri ve Kentlerin eski yapı stokları alanlarında yenileme ve

dönüşüm kavramının hayata geçirilmesi, (1980 sonrası)

•2981 sayılı İmar affı Kanunu ile tapulandırma çalışmaları ile dönüşümün önünün

açılması, ( 24.02.1984 )

•Özel kentsel dönüşüm düzenlemeleri ( 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Dönüşüm

Kanunu 2004 )

•5393 sayılı Belediye kanunu ( Madde 73 ) ( 2005 )

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

PENDİK BELEDİYESİ UYGULAMA ÖRNEKLERİ

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

ALAN BİLGİLERİ

PARSEL ALANI ( 87 Adet Parsel – 134 Bina ) 63.966

YOL İHDASI 5.421

TOPLAM MÜLKİYET ALANI 69.387 m2 ÖZEL EĞİTİM ALANI 4.050

BOSNA PARKI 10.300

SAĞLIK ALANI 1.980

SOSYAL TESİS 2.025

DİNİ TESİS 2.500

YEŞİL BANT ( Süreyyapaşa Cad. Şehit Miralay Cad.) 3.600

DONATI ALANI 24.455 m2

İMAR ADASI ( Üst ) 21.120

İMAR ADASI ( Alt ) 20.050

KONUT ALANI 41.170 m2

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

NİÇİN İHTİYAÇ DUYULDU ve SORUN ALANLARI ?

1. Yapı stokunun eski olması ve deprem riski

2. Mevcut yapıların meçhul olması ( Ruhsatsız )

3. İmara kapalı alanların bulunması

A- Eğitim

B- Ulaşım vb…

4. Şehir ve vatandaş kazanımları

( Güvenli yapı – Planlı şehir )

5. İmar Uygulaması Yapılamaması (Kayıp mülkiyetler )

( 3194 – 18 madde )

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

SORUN ÖRNEKLERİ

Konut Alanı

2279 Ada

38 – 47 Parseller

14 Hissedar

Terk Alanı 650 m2

Terk sonrası yapılaşma imkanı yok

Eğitim Alanı

Malik Sayısı 14 Kişi

Alan 5.182 m2

Bina 9 Adet

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

NELER YAPILDI

• 1/5000’ lik Nazım İmar Planı İBB meclisi tarafından onaylandı

• Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edildi.

• Kentsel Dönüşüm Alanı ile ilgili dar çerçeveli ve geniş katılımlı

seri toplantılarla vatandaşlar bilgilendirilerek katılım sağlanmaya çalışıldı

• 1/1000’lik Uygulama İmar Planı Pendik Belediye Meclisi tarafından onaylandı

• Örnek proje çalışmaları ve maketler vatandaşın beğenisine sunuldu

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

YAPILAŞMA HAKLARI ÖRNEĞİ

ADA PARSEL

ALAN

(m²) MALİK

H. ALAN

(m²) TERK

Net

Alan

2279 49 318.33

Çiftlik Müh.Mim.

İnş.Taah. San. T. 318.33 89.38 228.95

1 Parsel için

Toplam İnşaat Alanı

228.95 x 1.25 = 286

228.95 x 1.60 = 366

228.95 x 1.75 = 400

Kentsel Dönüşüm

Toplam İnşaat Alanı

318 x 2.5 = 795 m2

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SAPANBAĞLAR KENTSEL DÖNÜŞÜM ALANI

PROJE ÖRNEĞİ

KENTSEL

DÖNÜŞÜM VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ

G.Ö.B. Uydu Fotoğrafı - 1996 1/ 1000’lik Uygulama İmar Planı

PLANLAMA ÇALIŞMALARI

Konut Alanı 28890 m2 Spor Alanı 3.150 m2 Ticaret Alanı 1.290 m2

Sağlık Alanı 660 m2 BHA 1.300 m2 Dini Tesis Alanı 700 m2

Yeşil alan ve Yollar 25.010 m2

Toplam Alan: 61.000 m2 - Toplam Parsel: 240 Adet

KENTSEL

DÖNÜŞÜM VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ

UYGULAMA ÇALIŞMALARI

• Pendik Belediyesi mülkiyetinde olan alan 1/5000 ve 1/ 1000’lik plan

çalışmalarından sonra gecekondu önleme bölgesi ilan edilerek

parselasyon çalışmaları yapılmıştır. ( 110 – 120 m2 )

• Parseller için tip proje geliştirilmiştir. (Bodrum + Zemin+ 1 Normal Kat – 135 m2)

• Gecekondusu kaldırılacak vatandaşın binası için enkaz bedeli tespiti Bayındırlık

Bakanlığı’nın belirlemiş olduğu m2 birim fiyatlarından hesaplanarak dosya

encümene sevkedilerek G.Ö.B. Arsa tahsisi sağlanmıştır.

• Düşük bedelle 5 yıl ödemeli tahsisi yapılan arsa için proje ve ruhsat

Pendik Belediyesi tarafından bedelsiz verilerek, enkaz bedeli vatandaşa peşin

ödenip binasının yapımına başlatılmıştır. Bina tamamlandıktan sonra gecekondu

kaldırılmıştır.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM VELİBABA GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ

UYGULAMA SONRASI

Velibaba G.Ö.B. Uydu Fotoğrafı - 2009

İmalat Aşamasından Bir Kesit

KENTSEL

DÖNÜŞÜM GECEKONDU DÖNÜŞÜM UYGULAMA ÖRNEĞİ

Orta Mahalle – İmar planlarında park alanı üzerinde bulunan gecekonduların

tesbit ve tahsis çalışmaları tamamlandıktan sonra yıkılarak kaldırılmıştır

UYGULAMA ÖNCESİ

KENTSEL

DÖNÜŞÜM GECEKONDU DÖNÜŞÜM UYGULAMA ÖRNEĞİ

Tasfiye edilmiş olan 10.000 m2’lik alan üzerine İmar planları

doğrultusunda park düzenlemesi gerçekleştirilmiştir.

UYGULAMA SONRASI

Alan üzerinden 25 adet

Gecekondu arsa tahsisi

Yapıldıktan sonra yıkılmıştır.

KENTSEL

DÖNÜŞÜM ŞEYHLİ GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ

UYGULAMA ÖNCESİ

Planlanmış Gecekondu Önleme Bölgesi

Plan alanı içerisinde binaların renklendirilmiş dağılımı

KENTSEL

DÖNÜŞÜM ŞEYHLİ GECEKONDU ÖNLEME BÖLGESİ

UYGULAMA SONRASI

Velibaba G.Ö.B. uygulamasında olduğu gibi aynı yöntemlerle arsa tahsisi ve

yapılaşma sonrası dönüştürülmüş alan

KENTSEL

DÖNÜŞÜM ŞEYHLİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARI

UYGULAMA ÖNCESİ

Şeyhli Canbaz Bayırı mevkiinde bulunan 450 adet gecekondu İBB ve Pendik Belediyesi

İşbirliği ile hak sahiplerinin tespiti yapıldıktan sonra tasfiye edilmiştir

KENTSEL

DÖNÜŞÜM

UYGULAMA SONRASI

Tasfiyesi tamamlanan alan üzerinde brüt 95 m2’lik 1150 adet sosyal konut

İBB tarafından yapılarak alanda tasfiye edilmiş hak sahiplerine

enkaz bedelleri düşüldükten sonra kalan bakiyesi

10 yıl taksitlendirilerek yerleştirilmişlerdir.

ŞEYHLİ SOSYAL KONUT UYGULAMALARI

KENTSEL

DÖNÜŞÜM SONUÇ

Yaşanabilir Kent,

Yaşanabilir Mekanlar,

Planlı Yerleşim,

Ruhsatlı Yapılaşma,

Deprem Riskinin Minimize Edilmesi,

ve

YÜKSELTİLMİŞ YAŞAM KALİTESİ