Polticas Pblicas para Viviendaen LatinoAmerica [1]

[1] Derechos de propiedad 2004, Banco Mundial. Se puede fotocopiar este material por el Lincoln Institute y la Universidad Rafael Landvar en Guatemala para uso en investigacin, educacin u otro propsito acadmico. Todos los materiales estn sujetos a revisin. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor, y no deben atribuirse al Banco Mundial. Cuarto Curso Centroamericano en Gestin Urbana y MunicipalBuscando una Gestin Urbana InclusivaCiudad de Guatemala, Guatemala, Mayo 9 al 19, 2004Vitor Serra, Banco Mundial

Polticas Pblicas para Viviendaen LatinoamricaTemas de la presentacin:

(i) Polticas de Vivienda para LatinoamricaPolticas para Vivienda FormalProgramas de Vivienda Progresiva - definida como vivienda no-comercial, informalSoluciones nuevas y su relacin con polticas de suelo.Mejoramiento del abastecimiento (stock) existiente de vivienda progresiva.(ii) De la perpectiva del Banco Mundial pero, una interpretacin algo personal

Polticas Pblicas para ViviendaBanco MundialDocumento bsico de poltica de vivienda del Banco Mundial: Enabling Housing Markets to Work (Permitiendole a los mercados de vivienda trabajar).Marco legal que permita el refuerzo de los sistemas de financiacin privada a la viviendaProtecin de derechos de propiedad (tal como la extincin del derecho de redimir una hipoteca o Foreclosure)Dereglamentacin (Deregulation)Definicin de sistemas de subsidios claros y transparentes (para los grupos de bajos ingresos)Apoyo a soluciones de vivienda progresiva incluso nuevas. Pasados 10 aos, que crticas se puede hacer a este documento? ya que se prepara una revisin. Es abstracto (no considera las condiciones particulares de cada pas)nfasis en los mercados formales

Los Mercados de Viviendason Segmentados

Los mercados de vivienda son duales:El mercado formalIngreso mnimo, financiacin, produccin comercial, formalizacinMercados de vivienda progresiva (informal)Bajsimos ingresos, autoproducin y progresividad, informalidadFlujos y surtido de existencias (Stocks)

Un ejemplo de mercados dualesBrasil - Demanda

Un ejemplo de mercados dualesBrasil - Oferta

Mercados de ViviendasegmentadosQu conclusiones sacamos del caso brasileo? (Es parecido a toda Latinoamrica?)La demanda efectiva (frontera de capacidad de pago) y las necesidades por nuevas unidades son determinadas por: Crecimiento de poblacin y formacin de hogares (household)IngresosLa oferta se limita a la demanda efectiva (y mal)Las soluciones infomales son necesariamente mayores que las informales

Mercados de Vivienda Formal:PolticasSera posible acabar con la informalidad y responder a la demanda y las necesidades existentes con vivienda formal?Polticas por el lado de la ofertaFinanciacin eficiente (condiciones macro y microeconmicas adecuadas)Deregulacin?Economas de escala en proyectos de viviendaAvances tecnolgicos en la industria de construccinMercados de tierra ms eficientesPolticas por el lado de la demandaCrecimiento de los ingresos personalesSubsidios

Mercados de Vivienda FormalPolticas: subsidiosSubsidios Sera sta la respuesta?El diseo de un programa de subsidios requiere que no sean distorcivos de otros mercados; que los beneficiarios sepan lo que estan recibiendo, que la sociedad sepa lo que esta pagando, transparentes, alocacin/asignacin por presupuesto, etcEl impacto de programas de subsidios.Otras necesidades (comida, educacin, salud?)Niveles de ingresoDistribucin de ingresoEnfocarse en la presencia de recursos escasos (los ms pobres, los que no tienen cualquier solucin de vivienda)Pases con diferentes niveles de ingreso y de pobreza

Vivienda Progresivauna solucin y un problemaElementos de la solucin:Preferencias individualesLa localizacin: compra de suelo, invasin, co-habitacinGradualidad y sudar la equidad (sweat equity):La construccin progresiva de la vivienda (capitalizacin con el sudor de la familia)La instalacin gradual de infraestructura

Vivienda Progresivauna solucin y un problemaElementos del problemaLa inadecuada aplicacin de los derechos de propiedad: Invasiones de tierras pblicas y privadas y el problema de indefinicin de propiedadLa ausencia de mecanismos de accin colectiva: sus reflejos sobre el uso de la tierra (patrones inadecuados de circulacin, externalidades)El intercambio (costo) entre pobreza y medio-ambienteMala distincin entre los espacios pblicos y privados

Vivienda Progresiva: Midiendo lo que hay que hacer

Dficits (cualidad de viviendas y caractersticas de sus ocupantes usualmente no espacial)Dficit en que se hace la separacin entre bienes pblicos y privados Tipologa de las existencias (stock) con relacin a:Bienes Pblicos (capacidad para sustraer y excluir)Bienes Semi-pblicosBienes privadosExternalidades (acciones que afectan una tercera parte)

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stock Discusiones con los gobiernos federales y centralesRacionalidad para la intervencin gobernamental: eficiencia y equidadMarco de competencias (federalismo fiscal)El gobierno central o federal y su responsabilidad con la cuestin de la equidad (la solucin tcnica ms adecuada: subvenciones parejas - matching grants)

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stock Marco de competencias (federalismo fiscal) continuaLos gobiernos municipales y locales y su responsabilidad con la provisin de bienes pblicos y fallas de mercado.Definir la naturaleza de los bienes demandados (pblicos, meritorios, caracter extra-local)La necesidad de la planificacin (reinvencin de la planificacin), Coordinacin y liderazgo municipal

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stock Polticas y proyectos: Son necesarios los proyectos?No sera mejor tener polticas adecuadas y dejar que la situacin mejorara en el largo plazo?Tipos de ProyectosProyectos de intervencin multi-sectorial (mejoramiento de barrios) Proyectos de intervencin sectorial (agua, saneamiento, etc)Proyectos intermedios

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stockDiseo de proyectos Financiacin (funding)Quin participa?Niveles de gobierno: Central, estados y municipiosLas empresas proveedoras de servicios (utilities) Contribucin de los beneficiariosDonaciones, subsidios directos y cruzadosRecuperacin de los costosImpuestos y tarifasPago directo por beneficiosContribucin en trabajo y labor

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stockDiseo de proyectosDiseo de alternativas Paquetes de inversionesEn la cuestin de derechos de propiedad (nacional o local)Minimizacin de costosDefinicin de ingenieria apropiada (atencin a los requistos de mantenimiento)Definicin de niveles de reubicacin (riesgo y otras)Utilizacin de instrumentos de anlisis econmico para definir el componente del paquete de inversinVerificacin de la demanda por bienes pblicos.

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stockDiseo de ProyectosAcuerdos entre beneficiarios (participacin comunitaria)Definicin de Demanda por bienes y serviciosDiseo del proyectoManejo del proyectoMantenimientoDialogo amplio con la sociedad civil

Mercados de Vivienda ProgresivaMejoras en el stockDiseo de ProyectosRelaciones con el sector privado y la sociedad civil (complementando, sustituyendo, y mejorando la actuacin del sector pblico)Emprendedores de VPEmpresas prestadoras de servicios (Utilities)Bancos y micro-creditoPapel de ONGs y CBIngenieria SocialResponsabilidad Social

Mercados de Vivienda ProgresivaAumento de la Oferta y Polticas de SueloNecesidad de la planificacinAumentar la oferta de lotes puede tener consecuencias problemticas del punto de vista de la ciudad como un todo.Crecimiento desordenado (Sprawl)Calidad de diseo urbanoHacer difcil la utilizacin del transporte pblico (necesidad de utilizarse modelos de transporte como base de la planificacin)Necesidad de mejor conocimiento de los mecanismos de expansin urbana

Mercados de Vivienda ProgresivaAumento de la Oferta y Polticas de sueloCmo facilitar acceso a adquisicin de suelo?Sera sta la cuestin bsica?La importancia de lo que dijeron los conferencistas anteriores con relacin al tema del suelo Miremos alrededor del problema soluciones de oferta y demanda

Mercados de Vivienda ProgresivaAumento de la Oferta y Polticas de sueloLa OfertaProvisin directa: Lotes con y sin servicios, etcAsociaciones (Partnerships) (urbanizador social, reajustes del suelo, etc)Adenamiento de barrios de la periferiaImpuestos progresivos y captura de plusvalaReservas territoriales

Mercados de Vivienda ProgresivaAumento de la Oferta y Polticas de SueloLa ofertaPoltica con relacin a servicios pblicos (utilities)RegulacinParticipacin mas intensa del sector privado en servicios pblicos (utilities) Asociaciones con proveedores de serviciosPoltica para desarrolladores (developers)La cuestin de estandares mnimosLa cuestin de titularizacin apropiada

Mercados de Vivienda ProgresivaAumento de la Oferta y Polticas de sueloLa demandaSubsidios por el lado de la demanda (land stamp model)Reglas de participacin en el programa (tiempo de permanencia en la ciudad, ingresos, primero en llegar-primero en ser servido)Niveles de subsidioTipo de producto (servicios, localizacin)Equivalencia en subvenciones municipalesConsecuencias inadecuadas sobre los precios de tierraApoyo a clubes y asociaciones de beneficiarios

Mercados de Vivienda ProgresivaTitularizacinTitularizacinEs la informalidad un problema?Tipos de titulosCatastrosDefiniendo regulacin apropiadaReglas para el uso del espacio (convivibles)Separacin de espacios pblicos y privadosReglas para la utilizacin de servicios

La unidad de vivienda;Facilitando su MejoraProvisin de asistencia tcnicaONGsIndustrias privadas de materiales de construccinMicro-credito para ViviendaProgramas especiales o bancos privados se mueven en direccin a los pobres

AlquilerUn tema olvidado

Sector FormalIncentivos al alquiler en el sector informal?Facilitar doubling up

Conclusiones - 1Las polticas de vivienda tienen que considerar todos los niveles de ingresos, peroLos mercados formales no requieren ms que estabilidad macroeconmica y marcos regulatorios, por esoLos gobiernos deben focalizar la planificacin y recursos en los mercados de vivienda progresiva (y en los casos de frontera), lo que requiere Atencin a la producin de nuevas soluciones (con polticas de suelo adecuadas) y mejoramiento de las existencias (stock)

Conclusiones - 2Soluciones en estas dos reas tienen que aceptar una perspectiva de exploracin y experimentacin. Y, una fuerte intencin de partir para el escalar/ascender (scaling up) de las soluciones piloto.Las investigacines son necesarias para mejorar el conocimiento que tenemos de los procesos por los cuales los pobres obtienen sus soluciones de vivienda

Conclusiones - 3Las evaluacines de programas y proyectos de vivienda son fundamentales.Las solucines de los problemas de vivienda deberan incorporar a los gobiernos, el sector privado, las comunidades y los individuos

PresentarmeQue quisiera hacer aqui: Darles una visin general de nuestra polticas y programas en el rea de la vivienda informal, aquella que no es de caracter comercial. Los esfuerzos del Banco has sido inmensos (en proyectos y conceptos) pero aquellos quienes han estado trabajando en esta rea, a pesar de que los esfuerzos han sido en su mayora exitosos los consideran en general pequeos.

Lo que hacemos en trmino de operaciones, es precedido de estudios. Este es el documento fundamental..2. Contexto Histrico en principios de los aos 90 (colapso de los sistemas financieros de vivieda de LAC y otros (en particular el de Brasil) y la creencia en que el mercado pudiera sustituir la accin gubernamental en el sector.

Suceden soluciones informales debido a que stas son inevitables.Ambas son variables:Demanda Demogrfica: Tres aproximaciones: (necesidades de vivienda en la Florida + Departamento de Economa del Suelo en Cambridge + Bancos Espaoles); Econmica (MIT DiPasquale/Wheaton).Oferta polticas nacionales; tasas de intersNicaragua: 100.000 por US1000 = 100.000.000Brasil: 800.000 por US2000 = 1600.000.000 (250 millones para subsidios)

Regresar a la tabla 4Las prximas diapositivas indican los elementos que hay que considerar en el diseo de polticas de vivienda progresiva mejora del abastecimiento (stock) mejora de barrios, favelas, tugurios, etc