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ARMOUP - Journée romande des collectivités
pour le logement d'utilité publique
Pourquoi financer des
logements d'utilité
publique?
Page 2
1. Brève présentation
Pourquoi la Banque Alternative Suisse?
Ses valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.
2. Le financement bancaire
Les principes de base.
3. Soutien des collectivités publiques et
financement bancaire
Moyens et solutions pour soutenir les MOUP.
Impacts sur le financement bancaire.
4. Solutions de financement
Vision globale des outils à disposition des MOUP.
Thèmes abordés
Page 3
1. Banque Alternative Suisse
Ses valeurs. Son lien avec les coopératives d'habitation
Page 4
1. La Banque Alternative SuisseSes valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.
Membre ARMOUP ainsi que de 3 autres sections de la fédération
coopératives d’habitation Suisse
Fondée en 1990 par 1600 personnes et 120 organisations dont des
représentants du milieu des coopératives d’habitation
Important partage des valeurs comme la renonciation à la
maximisation du profit et à la spéculation.
Page 5
1. Banque Alternative SuisseSes valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.
Banque Alternative Suisse
* La catégorie répond néanmoins à tous les critères BAS
*
Page 6
1. Banque Alternative SuisseSes valeurs. Son lien avec les coopératives d’habitation.
Banque Alternative Suisse
Page 7
1. La Banque Alternative SuissePourquoi financer les logements d'utilité publique?
Construction écologique
Mixité sociale / Intégration
Equité /
Transparence
Innovation
Valorisation du milieu bâti
existant / Densification
Renonciation à la
spéculation
Loyers à prix coûtant /
Non-maximisation
du profit
Tournée vers l‘avenir
Banque Alternative Suisse
Logements d'utilité
publique
Page 8
1. La Banque Alternative SuissePourquoi financer les logements d'utilité publique?
Banque Alternative Suisse
Social
EconomieEnvironnement
Logements
d'utilité publique
Solution et modèle répondant fortement
à une vision durable positive
Page 9
Les principes de base
2. Le financement bancaire
Page 10
2. Financement bancaireRépartition des sources de financement
10-20%
BANQUE
80-90%
Page 11
2. Financement bancaireComment atteindre la part complémentaire au prêt?
10-20%
Fonds propres /
Parts sociales
Prêts / dépôts
des habitants
Emprunts hors
banque
Page 12
2. Financement bancaireComment atteindre la part complémentaire au prêt?
Fonds propres effectifs
La coopérative doit présenter au minimum 5% de capital propre avec
notamment les parts sociales. Des subventions et donations peuvent
également venir compléter cet apport de liquidités.
Prêts/dépôts des habitants
Ils seront généralement considérés comme fonds propres pour la
coopérative ce pour autant qu'une durée minimale de 10 à 20 ans soit
fixée.
Emprunts hors banque
Ceux-ci sont généralement octroyés par la CHS, la CCL, les cantons
et/ou les communes.
Page 13
2. Financement bancaireCapacité financière du projet
Les produits de l’immeuble
Loyers
nets
Subv.
Revenu
locatif
net
Page 14
2. Financement bancaireCapacité financière du projet
Les charges de l’immeuble
Intérêts &
rente DDP
Amortis-
sements
Entretien
Exploita-
tion
Page 15
2. Financement bancaireCapacité financière du projet
Objectif
Charges de
l'immeuble
Revenus de l'immeuble
Page 16
Moyens et solutions pour soutenir les MOUP.
Impacts sur le financement bancaire.
3. Soutien des collectivités
publiques et financement bancaire
Page 17
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireL'importance des collectivités publiques
Banque Alternative Suisse
Près de 80% des financements accordés par la BAS bénéficient
d'un droit de superficie.
Les prêts et subventions octroyés par les collectivités publiques
représentent environ 2% des coûts d'investissement de ces
mêmes financements.
Page 18
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireMoyens et solutions pour soutenir les MOUP.
Impacts sur le financement bancaire.
Banque Alternative Suisse
Subventions
Prise de
participation
Prêt
Cautionnement
Droit de
superficie
Prêt relais
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireDroit de superficie distinct et permanent
Banque Alternative Suisse
Mise à disposition d'un MOUP d'un terrain/immeuble sur
une durée de 30 à 100 ans contre paiement d'une rente
éventuelle.
Le droit de superficie est le principal soutien des collectivités en
faveur des MOUP.
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireDroit de superficie distinct et permanent
Banque Alternative Suisse
Collectivité publique
Avantages :
- Conserve la maîtrise du
foncier
- Pas d'investissement financier
- Encaissement d'une rente
- Surveillance de la coopérative
MOUP
Avantages :
- Terrain à moindre coût
- Moins de fonds propres et
financement nécessaire
Désavantages :
- Paiement d'une rente
- Pas de pleine propriété
Page 21
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireDroit de superficie distinct et permanent
Banque Alternative Suisse
Impact sur l'analyse bancaire
Durée du DDP
+ Longue
- Courte
Rente du DDP
+ Basse / Progressive
- Haute
Indemnité de retour
Revenus
Charges
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireOctroi d'un prêt
Banque Alternative Suisse
Un prêt délivré en faveur des MOUP permettra de compléter le
plan financier du projet.
Cette solution peut aider le MOUP à finaliser son montage financier
en offrant un complément aux fonds propres voire une substitution au
financement bancaire.
Des prêts relais avec pour objectif de pallier le manque de
liquidités initial existent également. Ceux-ci sont octroyés en
attendant l'encaissement des parts sociales.
Page 23
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireOctroi d'un prêt
Banque Alternative Suisse
Collectivité publique
Avantages :
- Encaissement d'un rendement
- Surveillance de la coopérative
Désavantage :
- Investissement financier
MOUP
Avantages :
- Prêt délivré au-delà des limites
bancaires
- Conditions souvent plus
intéressantes que la banque
Désavantage :
- Paiement d'intérêts et
amortissements
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireOctroi d'un prêt
Banque Alternative Suisse
Impact sur l'analyse bancaire
Apport de liquidités
+ Complément aux fonds propres
+ Diminution des prêts bancaires
Intérêts
+ Souvent des conditions plus intéressantes
+/- Diminution / Augmentation des charges
Amortissement
- Augmentation des charges
Revenus
Charges
Page 25
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancairePrise de participation
Banque Alternative Suisse
Acquisition de parts sociales du MOUP permettant
notamment un apport de liquidités et une intégration dans
la coopérative.
Cette solution est très positive pour le MOUP qui reçoit un apport de
liquidités pas ou peu coûtant pour compléter ses fonds propres ou
diminuer l'apport des coopérateurs.
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancairePrise de participation
Banque Alternative Suisse
Collectivité publique
Avantage :
- Intégration à la coopérative
Désavantage :
- Investissement financier
(probablement sans rendement
et/ou remboursement)
MOUP
Avantages :
- Apport de liquidités, souvent
sans coût
- Augmentation des fonds
propres ou diminution des
parts sociales des
coopérateurs
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancairePrise de participation
Banque Alternative Suisse
Impact sur l'analyse bancaire
Apport de liquidités
+ Complément des fonds propres ->
Diminution des prêts
+ Eventuelle réduction de l'apport
des coopérateurs
Intérêts
+ Absence de rémunération en général
Amortissement
+ Absence d'amortissement
Revenus
Charges
Page 28
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireSubventions
Banque Alternative Suisse
Notamment accordées dans le cadre du Programme bâtiment,
les subventions écologiques permettent aux MOUP d'obtenir un
apport de liquidités.
Il est également possible pour les MOUP de recevoir des subventions en cours d'exploitation en lien avec le revenu
locatif permettant ainsi de diminuer les loyers.
Page 29
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireSubventions
Banque Alternative Suisse
Collectivité publique
Avantage :
- Partiellement financé par la
taxe CO2 et des fonds
cantonaux
Désavantages :
- Investissement financier
- Pas de rendement
MOUP
Avantages :
- Apport de liquidités sans coût
- Augmentation des fonds
propres ou diminution des
parts sociales des
coopérateurs
- Diminution des charges en
exploitation
Page 30
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireSubventions
Banque Alternative Suisse
Impact sur l'analyse bancaire
Apport de liquidités
+ Complément des fonds propres
+ Diminution des prêts
Intérêts
+ Absence de rémunération
Amortissement
+ Absence d'amortissement
Revenus
Charges
Page 31
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireCautionnement
Banque Alternative Suisse
Un cautionnement délivré en faveur du prêteur lui offre des
garanties supplémentaires permettant par exemple
d'octroyer un financement plus élevé ou des conditions
plus attrayantes.
Un cautionnement solidaire a pour la banque plus de valeur
qu'un cautionnement simple.
Page 32
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireCautionnement
Banque Alternative Suisse
Collectivité publique
Avantages :
- Peu d'investissement financier
hormis une éventuelle réserve
- Rendement possible si un
intérêt est demandé
Désavantage :
- Investissement financier
conséquent en cas de
problématique
MOUP
Avantage :
- Possibilité de financement plus
important ou à meilleures
conditions
Désavantage :
- Pas un apport de liquidités
Page 33
3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireCautionnement
Banque Alternative Suisse
Impact sur l'analyse bancaire
+ Augmentation des possibilités de prêts
- Potentielle augmentation des charges
(intérêts et amortissement)Revenus
Charges
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3. Soutien des collectivités publiques
et financement bancaireAutres
Banque Alternative Suisse
- Soutien aux coopérateurs par l'octroi de prêt pour l'acquisition de
parts sociales
- Prise en charge d'une part d'intérêts
- Prise en charge d'une part des frais d'étude
- …
Page 35
Vision globale des outils à disposition des MOUP
4. Solutions de financement
Page 36
4. Solutions de financementCrédit de construction
Principe
Limite de crédit pour assumer une phase de construction, remboursée
par la libération ultérieure du prêt hypothécaire bancaire ou d'un prêt
CCL.
Taux d'intérêts
Similaire au taux variable avec de possibles fluctuations.
Fourchette actuelle : 2.00% à 3.00%.
Variantes avec des taux fixes également possibles.
Commission
En principe, 0.25% par trimestre sur le solde débiteur moyen.
Intérêts intercalaires
Intérêts à payer avant l’encaissement des premiers loyers.
Page 37
4. Solutions de financementPrêts hypothécaires
Taux variable
- Taux de référence de chaque banque suivant le marché
hypothécaire suisse (historiquement jusqu’ici, fluctuation
annuelle de 25 à maximum 100 points de base)
- Flexibilité de remboursement anticipé
- Fourchette actuelle: 2.00% à 3.00%
Taux fixes
- Taux convenu pour une durée fixe de 2 à 10 ans
- Forte pénalité en cas de remboursement anticipé
- Fourchettes actuelles: 3 ans 1.00% à 1.30%
5 ans 1.10% à 1.40%
8 ans 1.30% à 1.60%
10 ans 1.50% à 1.90%
Taux Libor
- Index des marchés financiers sur laquelle la banque
ajoute sa marge pour des durées de 1, 3, 6 ou 12 mois
- Pénalité en cas de remboursement anticipé
- Risque de volatilité élevée à court terme
- Taux libor actuel avant marge de la banque liée au risque:
1m -0.78%, 3m -0.72%, 6m -0.64%, 12m -0.50%
bas.chVotre intervenant
Loïc Ecoffey [email protected]
http://www.abs.ch/