Predstavitev PPP PPL strokovna javnost 20180517 · GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR Podatki za določitev modelov PPP in PPL 8 – za cone, ki

Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018

1

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR

MODELA ZA PISARNE (PPP) IN LOKALE (PPL)

1

Rok Štembal

[email protected]


Vsebina

2

1. Koncept vrednotenja modela za pisarne (PPP) in modela za lokale (PPL)

2. Model vrednotenja pisarniških delov stavb (model PPP)

– Struktura modela

– Izračun posplošene vrednosti po korakih

3. Model vrednotenja lokalov (model PPL)

– Struktura modela

– Izračun posplošene vrednosti po korakih

4. Posebne okoliščine


2


1. Koncept vrednotenja modela za pisarne (PPP) in

modela za lokale (PPL)

3


Zakonska opredelitev (ZMVN-1) modela za pisarne (PPP) in modela za lokale (PPL) –

5. do 7. člen

4

• Model za pisarne (PPP) se uporablja za vrednotenje poslovnih prostorov, ki so namenjeni poslovanju fizičnih, pravnih oseb in javne uprave in podobnih enot,

• Model za lokale (PPL) se uporablja za vrednotenje trgovskih delov stavb, gostinskih obratov, delov stavb za opravljanje storitvenih dejavnosti in podobnih enot,

• Za oblikovanje modela PPP in PPL se poleg načina tržnih primerjav uporablja tudi na donosu zasnovan način,

• Bistveni podatki obeh modelov so:– lokacija (centroid),– velikost (površina),– starost (leto izgradnje, obnove),– kakovost (dejanska raba, lega v stavbi, prostori, dvigalo - le za

model PPP).


3


Podatki za določitev modelovPPP in PPL

5

• Osnova za določitev osnutkov obeh modelov so podatki tržnih prodaj in tržnih najemov v evidenci trga nepremičnin (ETN)

– “izvedene“ cene dobimo iz najemnin, pomnoženih z množiteljem najemnine,

– “izvedene“ cene se uporabijo le pri določanju vrednostnih ravni con (uteži prodaje: najemi = 3:1).



6


4



7

– v modelu PPP smo uporabili cca. 4100 ustreznih najemov in cca. 1250 ustreznih prodaj na prostem trgu (podatki do 31. 8. 2017).

– v modelu PPL smo uporabili cca. 4000 ustreznih najemov in cca. 1200 ustreznih prodaj na prostem trgu (podatki do 31. 8. 2017).

100

300

500

700

900

1100

2013 2014 2015 2016 2017

Število prodaj in najemov po letih za PPL

Število prodaj

Številonajemov100

600

1100

1600

2013 2014 2015 2016 2017

Število prodaj in najemov po letih za PPP

Število prodaj

Številonajemov



8

– za cone, ki so določene na osnovi tržnih podatkov, znaša srednja vrednost kazalnika k oz. vrednost/časovno prilagojena cena za model PPP0.99, za model PPL pa tudi 0.99.

V pomoč pri določitvi modela se uporabijo tudi:

– podatki o socialno ekonomskih značilnostih,

– tržne simulacije.


5


Model Dejanska raba Mediana površine dela stavbe

Mediana velikosti (uporabne površine)

Mediana leta izgradnje

PPP Poslovni del stavbe 52,7 47,2 1980

PPL Trgovski del stavbe 79,0 73,4 1980

Število nepremičnin, ki se vrednotijo z modelom PPP: cca. 41.500 in z modelom PPL: cca. 46.000.

9

26%

53%

2%19%

Delež dejanskih rab, vrednotenih po PPL

Gostinski obrat

Trgovski del stavbe

Bencinski servis

Del stavbe za opravljanje storitev(če ni posebna enota)

Nepremičnine, ki se vrednotijo z modeloma PPP in PPL

11%

89%

Delež dejanskih rab, vrednotenih po PPP

Poslovni prostori javne uprave Poslovni del stavbe


Fond nepremičnin, ki se vrednotijo z modeloma PPP in PPL

10

95%

2% 3%

Število nepr. modelov PPP in PPL glede na število vseh delov stavb v Sloveniji

Delež števila ostalihdelov stavb

Delež števila PPP

Delež števila PPL85%

9% 6%

Delež vrednosti PPP in PPL glede na vrednost vseh nepremičnin v

Sloveniji

Vrednost ostalihnepremičnin

Vrednost PPP

Vrednost PPL


6


Podatki za izračun vrednosti nepremičnine modela PPP in PPL

11

Uporabijo se podatki iz matičnih geodetskih evidenc:

– dejanska raba dela stavbe,

– starost (leto izgradnje, letnice obnov),

– površina prostorov,

– lega v stavbi

– dvigalo (le pri PPP)

Prenova registra nepremičnin -> uvedba prostorov in njihovih površin k delu stavbe


Prostori in površine v modelih PPP in PPL

• PPP: velikost za vrednostno tabelo (uporabna površina) = 2 + 3 + 4

• PPL: velikost za vrednostno tabelo (uporabna površina) = 2 + 3

• V kolikor je velikost za vrednostno tabelo enaka 0 m2, se v izračun vzame površina dela stavbe, zmanjšana za površino prostorov 6 in 7

PPP

PPL

16.05.2018 12


7

GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 13

2. Model vrednotenja pisarniških delov stavb (model PPP)

- Struktura modela

- Izračun posplošene vrednosti po korakih


Struktura modela PPP - 1

14

1. DEJANSKA RABA: 2 dejanski rabi2. LOKACIJA: določenih 160 vrednostnih con,

3. VELIKOST IN STAROST: - leto izgradnje in velikost: vrednostna tabela,- razmerje med velikostjo in površino dela stavbe: faktor za

razmerje površin,- prostori parkirnih mest in garaž: tabela vrednostnih ravni in faktor

velikosti garaže,- prostor lokal, prodajalna: faktor prostora lokal, prodajalna v delu

stavbe,- povprečno leto obnov: faktor obnov.

4. KAKOVOST:

- Lega in dvigalo: faktor lastnosti dela stavbe


8


Struktura modela PPP - 2

15

Enota vrednotenja

• Pisarniški del stavbe s pripadajočimi prostori ter pripadajočim zemljiščem (vrednost 1 x zemljišča pod stavbo je vključena v vrednost dela stavbe)– 1. enota vrednotenja (po modelu PPP) = del stavbe z

zemljiščem pod stavbo

– 2. enota vrednotenja (po modelu glede na namensko rabo) = preostalo

Referenčna enota vrednotenja

• Pisarna velikosti 30 m2 in zgrajena med 1975 –1984, brez garaže

Datum vrednotenja

• Osnutek modela je umerjen na dan 31.3.2017

model PPP

model STZ


Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-1

Primer: pisarniški del stavbe brez garaže, Ljubljana, Tivolska cesta 50

16

Podatki o nepremičnini iz registra nepremičnin (REN, z dne 6.11.2017)

Dejanska raba dela stavbe Poslovni prostor - pisarna

PROSTORI DELA STAVBE*: 306,00 m2 (3 – poslovni prostor)

POVRŠINA DELA STAVBE*: 326,00 m2

LEGA DELA STAVBE V STAVBI*: nadstropje

DVIGALO*: da

LETO IZGRADNJE*: 1980

OBNOVE*: brez obnov

Prisotnost garaže/ parkirnega mesta: ne

Prisotnost prostora lokal, prodajalna: ne

Model, VR: model PPP, nova VR 17

Prodajna cena na dan 21.11.2016: 489.000,00 €

Vrednost nepremičnine: 488.717,00 €


9


Prikaz postopka izračuna posplošene vrednosti za model PPP

V = VPPP + VGAR

V = ( VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar )

Kjer so:

V – posplošena vrednost, določena za del stavbe po modelu PPP

VPPP – vrednost ‚pisarne’ po modelu PPP

VTPPP – vrednost ‚pisarne‘ iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost

Fobn – faktor obnov

Flast – faktor lastnosti

Frp – faktor razmerja površin

Flp – faktor prostora lokal, prodajalna v ‚pisarniškem’ delu stavbe

VGAR – vrednost pripadajoče garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada pisarni,

VTGAR– vrednost parkirnega mesta oz. garaže iz tabele vrednostnih ravni,

Fgar – faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada pisarni.

korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 8korak 1,2 korak 1,7


korak 9

17


Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni

18

Vrednostna raven 17

Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-3V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar


10


Korak 2: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele VR 17 (osnova in dodatni m2)na osnovi leta izgradnje in površine za vrednostno tabelo

Podatki Izračun

POVRŠINA PROSTORA: 2-lokal, prodajalna: 0 m2

3-poslovni prostor: 306 m2

4-prostor za množično uporabo: 0 m2

LETO IZGRADNJE* = 1980

VTosnova = 479.980 €

VTdodatnim2 = 1.456,18 €/m2

Pdodatnim2 = (306 m2 - 300 m2) = 6 m2

VTPPP = VTosnova + Pdodatni m2 x VTdodatni m

2

VTPPP = 479.980 € + 6 m2 x 1.456,18 € = 488.717,08 €


P1= 2 + 3 + 4 = = 0 m2 + 306 m2 + 0 m2 =

= 306 m2


Podatki Izračun povprečnega leta obnov in faktorja obnov


LETO OBNOVE FASADE* (Lfasade): BREZ

LETO OBNOVE STREHE* (Lstrehe): BREZ

LETO OBNOVE OKEN* (Loken): BREZ

LETO OBNOVE INŠTALACIJ* (Linštalacij): BREZ

��_�� 1980

Lobn = 0,29 ⋅ 1980 + 0,13 ⋅ 1980 + 0,29 ⋅ 1980 + 0,29 ⋅ 1980

�� 1980

Korak 3: Določitev faktorja obnov


- vpliv fizične starosti objektov:

o korigirano leto izgradnje: ��_�� max ��, �� Ž� max ��, 1957o investicijska vzdrževanja preko faktorja obnov: �� – uteženo povprečno leto obnov fasade, strehe, oken

in inštalacij; vplivi posameznih vzdrževanj so različni,- v primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi (BREZ) ali je od korigiranega leta izgradnje do posamezne obnove

minilo največ 5 let (��_�� 5), se za posamezno obnovo upošteva korigirano leto izgradnje.

Izhodiščno leto

Aktivno leto

Ekonomska življenjska doba (EŽD)

Tehnična življenjska doba

1957 2017 60 80

Lobn = 0,29 ⋅ Lfasade + 0,13 ⋅ Lstrehe + 0,29 ⋅ Loken + 0,29 ⋅ Linstalacij

BREZ -> �� _��

Fobn = 1,00

20


11



21

Izračunamo razmerje med vsoto površin prostorov 2 + 3 + 4 in površino dela stavbe (PDS), zmanjšano za površino prostorov 6-garaža in 7-parkirni prostor (P2 = PDS - 6 - 7) .

Koraka 4 in 5: Določitev faktorja lastnosti in faktorja razmerja površin

- faktor lastnosti

- faktor razmerja površin

V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar

Faktor lastnosti Faktor

dvigalo je na voljo in lega dela stavbe je v nadstropju, mansardi ali drugje 1,00

del stavbe leži v pritličju 1,00

Dvigalo ni na voljo in lega del a stavbe je nadstropju, mansardi ali drugje 0,95

Dvigalo je na voljo in del stavbe leži v kleti 0,70

Dvigalo ni na voljo in del stavbe leži v kleti 0,65

Podatki

LEGA V STAVBI*: NADSTROPJE

DVIGALO*: DA

Podatki

POVRŠINA PROSTORA*:

- 2-lokal, prodajalna: 0 m2

- 3-poslovni prostor: 306 m2

- 4-prostor za množično uporabo: 0 m2

- 6-garaža: 0 m2

- 7-parkirni prostor: 0 m2

POVRŠINA DELA STAVBE*(PDS): 326 m2


Faktor razmerja površin Faktor

P1/P2 = 0 in leto izgradnje je pred letom 1980 0,30

P1/P2= 0 in leto izgradnje je med letoma 1980 in 1999 0,50

P1/P2 = 0 in leto izgradnje je po letu 1999 0,70

0,7 ≤ P1/P2 < 1 ALI (P1 = P2 IN P1 ≤ 500 m2) 1,00

0,6 ≤ P1/P2 < 0,7 1,10

0,5 ≤ P1/P2 < 0,6 1,20

0,4 ≤ P1/P2 < 0,5 1,40

0,3 ≤ P1/P2 < 0,4 1,70

0 < P1/P2< 0,3 2,5

P1 = P2 IN P1 > 500 m2 0,8

P1 = 2 + 3 + 4P2 = PDS - 6 - 7

P1 / P2 =(0 + 306 + 0)/(326 - 0 - 0) =

0,94

Flast = 1,00

Frp = 1,00


Prostori

1 – bivalni prostor

2 – lokal prodajalna

3 – poslovni prostor

4 – prostor za množično uporabo

5 – proizvodni prostor

6 – garaža

7 – parkirni prostor

8 – shramba, sušilnica, pralnica

9 – klet

10 – odprta terasa, balkon, loža

11 – zaprta terasa, balkon, loža

12 – kmetijski prostor

13 – skupni komunikacijski prostor

14 – tehnični prostor

15 – skupne sanitarije

16 – prostor z omejeno uporabo

17 – nedokončan prostor

18 - ruševina

Številka vrednostne ravni VR = 1 – 15 VR = 16 – 20

površina vsaj enega prostora je določena in je različna od 0

del_ppp + 1,20 x del_ppl del_ppp + 1,55 x del_ppl

za nobenega izmed prostorov 2, 3, 4 ni podatkov oz. so površine vseh treh prostorov enake 0 m2 1,00 1,00


22

Korak 6: Faktor prostora lokal, prodajalna v delu stavbe, ki je poslovni prostor - pisarna

- vpliv vrednostne ravni (VR = 17)- vpliv velikosti prostorov poslovni prostor (3; pisarna),

prostor za množično uporabo (4) in lokal, prodajalna (2)

Flp = 1,00


del_ppl = 2/(2 + 3 + 4)

del_ppp = (3 + 4)/(2 + 3 + 4)

Podatki

POVRŠINA PROSTORA*:

- 2-lokal, prodajalna: 0,0 m2

- 3-poslovni prostor: 306,0 m2

- 4-prostor za množično uporabo: 0,0 m2

- 6-garaža: 0 m2

- 7-parkirni prostor: 0 m2

Flp = del_ppp + 1,55 x del_ppl == (0,0 + 306,0)/(0,0 + 306,0 + 0,0) + 1,55 x 0,0/(0,0 + 306,0 + 0,0) = = 1,00 + 0,00 = 1,00


12


Faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora

Opis Površina Faktor

Napake 0 m2

< P < 2 m2

0,20

Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50

Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90

Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00

Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15, 2)

Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13, 0)

Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13, 0)

Garaža ni prisotna P = 0 m2 0


Podatki Izračun

Vrednostna raven (Korak 1): 17

PROSTORI DELA STAVBE*:

6-garaža: 0,0 m2

7-parkirni prostor: 0,0 m

VGAR = VTGAR × Fgar

VGAR = 13.000 € × 0 = 0 €



Koraka 7 in 8: Odčitek vrednosti parkirnih prostorov in garaž


Korak 9: Končni izračun vrednosti pisarne po modelu PPP

Podatki Izračun nove vrednosti:

Vrednost pisarne

Vppp = VTPPP x Fobn x Flast x Frp x Flp

Vppp = 488.717,08 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00

Vrednost pripadajočega prostora garaže

VGAR = VTGAR x FGAR

VGAR = 13.000 x 0

V = VPPP + VGAR

VPPP = 488.717,08 €

VGAR = 0 €

V = 488.717,08 + 0,00= 488.717 €




13


3. Model vrednotenja lokalov (model PPL)

– struktura modela

– izračun posplošene vrednosti po korakih


Struktura modela PPL - 1

26

1. DEJANSKA RABA: 4 dejanske rabe: razredi in faktor za lastnosti,

2. LOKACIJA: določenih 334 vrednostnih con,

3. VELIKOST IN STAROST: - leto izgradnje in velikost: vrednostna tabela,- razmerje med velikostjo in površino dela stavbe: faktor za

razmerje površin,- prostori parkirnih mest in garaž: tabela vrednostnih ravni in faktor

za velikost garaže,- prostor poslovni prostor: faktor prostora poslovni prostor v delu

stavbe,- povprečno leto obnov: faktor obnov.

4. KAKOVOST:

- Lega: točkovnik in faktor za lastnosti


14


Struktura modela PPL - 2

27

Enota vrednotenja

• Del stavbe lokal s pripadajočimi prostori ter pripadajočim zemljiščem (vrednost 1x fundusa zemljišča je vključena v vrednost dela stavbe)– 1. enota vrednotenja (po modelu PPL) = del stavbe z

zemljiščem pod stavbo

– 2. enota vrednotenja (po modelu glede na namensko

rabo) = preostalo

Referenčna enota vrednotenja

• Lokal velikosti 30 m2, zgrajen med letoma

1975 – 1984, brez garaže

Datum vrednotenja

• Osnutek modela je umerjen na dan 31.3.2017

model PPL

model STZ


Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih - 1

Primer: Nakupovalni center

28

Podatki o nepremičnini iz registra nepremičnin (REN, z dne 6.11.2017)

Lokacija Kamnik

DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: trgovski del stavbe (nakupovalni center)

PROSTORI DELA STAVBE* (simulacija): 11.540,4 m2 (2 – lokal, prodajalna)

300,0 m2 (3 – poslovni prostor)

3.280,6 m2 (5 – proizvodni prostor; skladišče)

4.105,3 m2 (7 – parkirni prostor)

8.142,1 m2 (13 – skupni komunikacijski prostor)

POVRŠINA DELA STAVBE*: 27.368,4 m2


OBNOVE*: Brez prenov

LEGA DELA STAVBE V STAVBI*: Pritličje

Model, VR: Model PPL, nova VR 11

Vrednost nepremičnine: nova PV = 14.317.978 €

Nov model PPL (zarisana nova cona za nakupovalni

center)


15


V = VPPL + VGAR

V = ( VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × FGAR )

Prikaz postopka izračuna posplošene vrednosti za model PPL

Kjer so:

V – posplošena vrednost, določena za del stavbe po modelu PPL

VPPL – vrednost ‚lokala’ po modelu PPL

VTPPL – vrednost ‚lokala‘ iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost

Fobn – faktor obnov

Flast – faktor lastnosti

Frp – faktor razmerja površin

Fpl – faktor prostora pisarna v delu stavbe

VGAR – vrednost pripadajoče garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada lokalu,

VTGAR – vrednost parkirnega mesta oz. garaže iz tabele vrednostnih ravni,

FGAR – faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada lokalu.

korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 8korak 1,2 korak 1,7


korak 9

29



Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni

30

Vrednostna raven 11

V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar


16


Podatki Izračun

POVRŠINA PROSTORA: 2-lokal, prodajalna: 11.540,40 m2

3-poslovni prostor: 300,0 m2

LETO IZGRADNJE* = 2011

VTosnova = 4.526.954 €

VTdodatnim2 = 840,66 €/m2

Pdodatnim2 = (11,840,4 m2 – 5.000,0 m2) = 6.840,4 m2

VTPPL = VTosnova + Pdodatni m2 x VTdodatni m

2

VTPPL = 4.526.954 € + 6.840,4 m2 x 840.66 €/m2 = 10.277.404,66 €


31

Korak 2: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele VR 11 (osnova in dodatni m2)na osnovi leta izgradnje in velikosti (uporabne površine dela stavbe)

P1= 2 + 3 = = 11.540,4 m2 + 300,0 m2 =

= 11.840,4 m2


16.05.2018


Podatki Izračun povprečnega leta obnov in faktorja obnov


LETO OBNOVE FASADE* (Lfasade): BREZ

LETO OBNOVE STREHE* (Lstrehe): BREZ

LETO OBNOVE OKEN* (Loken): BREZ

LETO OBNOVE INŠTALACIJ* (Linštalacij): BREZ

��_�� 2011

Lobn = 0,25 ⋅ 2011 + 0,15 ⋅ 2011 + 0,25 ⋅ 2011 + 0,35 ⋅ 2011

�� 2011

Korak 3: Določitev faktorja obnov

Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-5

- vpliv fizične starosti objektov:

o korigirano leto izgradnje: ��_�� max ��, �� Ž� max ��, 1967o investicijska vzdrževanja preko faktorja obnov: �� – uteženo povprečno leto obnov fasade, strehe, oken

in inštalacij; vplivi posameznih vzdrževanj so različni,- v primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi (BREZ) ali je od korigiranega leta izgradnje do posamezne obnove

minilo največ 5 let (��_�� 5), se za posamezno obnovo upošteva korigirano leto izgradnje.

Izhodiščno leto

Aktivno leto

Ekonomska življenjska doba (EŽD)

Tehnična življenjska doba

1967 2017 50 80

Lobn = 0,25 ⋅ Lfasade + 0,15 ⋅ Lstrehe + 0,25 ⋅ Loken + 0,35 ⋅ Linstalacij

BREZ -> �� _��

Fobn = 1,00


32


17


Faktor lastnosti

Razred Točke Faktor

Od Do

1 0 80 0,80

2 81 90 0,90

3 91 93 0,93

4 94 100 1,00

5 101 103 1,03

6 104 113 1,13


33

Korak 4: Določitev točk in faktorja lastnosti

- faktor lastnosti

Flast = 1,00

Podatki

DEJANSKA RABA*: TRGOVSKI DEL STAVBE

LEGA V STAVBI*: PRITLIČJE

Dejanska raba Točke

Gostinski obrat 83

Trgovski del stavbe 70

Bencinski servis 70

Del stavbe za opravljanje storitev 70

Lega v stavbi Točke

Pritličje 30

Klet 10

Nadstropje, mansarda, drugo 20

70 + 30 = 100




34

Korak 5: Določitev faktorja razmerja površin

- faktor razmerja površin

Podatki



6-garaža: 0,0 m2

7-parkirni prostor: 4.105,3 m2

POVRŠINA DELA STAVBE*(PDS): 27.368,4 m2

LETO IZGRADNJE*: 2011 Faktor razmerja površin Faktor

P1/P2 = 0 in leto izgradnje je pred letom 1980 0,30

P1/P2 = 0 in leto izgradnje je med letoma 1980 in 1999 0,50

P1/P2 = 0 in leto izgradnje je po letu 1999 0,70

P1/P2 ≥ 0,7 < 1 ALI (P1 = P2 IN P1 ≤ 500 m2) 1,00

0,6 ≤ P1/P2 < 0,7 1,10

0,5 ≤ P1/P2 < 0,6 1,20

0,4 ≤ P1/P2 < 0,5 1,40

0,3 ≤ P1/P2 < 0,4 1,70

0 < P1/P2 < 0,3 2,50

P1 = P2 IN P1 > 500 m2 0,80Frp = 1,20


P1 = 2 + 3P2 = PDS – 6 – 7

P1 / P2 =(11.540,4 + 300,0)/(27.368,4 – 0 ,0– 4.105,3) =

0,51

Izračunamo razmerje med vsoto površin prostorov 2 + 3 in površino dela stavbe (PDS), zmanjšano za površino prostorov 6-garaža in 7-parkirni prostor (P2 = PDS - 6 - 7) .


18


Korak 6: Faktor prostora poslovni prostor (pisarna)v delu stavbe lokal, prodajalna

- vpliv vrednostne ravni (VR = 11)- vpliv velikosti prostorov poslovni prostor (3; pisarna),

in lokal, prodajalna (2) na velikost (uporabno površino)

dela stavbe modela PPL

Številka ravni VR = 1 – 3 VR = 4 – 9 VR = 10 – 14 VR = 15 – 16 VR = 17 – 20

Vsaj ena površina je določena

del_ppl + 0,95 x del_ppp





Ni podatka o površinah 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


35

Prostori

1 – bivalni prostor

2 – lokal prodajalna

3 – poslovni prostor

4 – prostor za množično uporabo

5 – proizvodni prostor

6 – garaža

7 – parkirni prostor

8 – shramba, sušilnica, pralnica

9 – klet

10 – odprta terasa, balkon, loža

11 – zaprta terasa, balkon, loža

12 – kmetijski prostor

13 – skupni komunikacijski prostor

14 – tehnični prostor

15 – skupne sanitarije

16 – prostor z omejeno uporabo

17 – nedokončan prostor

18 - ruševina

Fpl = del_ppl + 0.70 x del_ppp == 11.540,4/(11.540,4 + 300,0) + 0.70 x 300,0/(11.540,4 + 300,0) = = 0.974663 + 0.017736 = 0.992399 = 0.99

Fpl = 0,99

Podatki




del_ppl = 2/(2+3)

del_ppp = 3/(2+3)



36

Faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora

Opis Površina Faktor

Napake 0 m2

< P < 2 m2

0,20

Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50

Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90

Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00

Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15, 2)

Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13, 0)

Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13, 0)

Garaža ni prisotna P = 0 m2 0


Podatki Izračun

Vrednostna raven (Korak 1): 11

PROSTORI DELA STAVBE*:

6-garaža: 0,0 m2

7-parkirni prostor: 4.105,3 m2

VGAR = VTGAR × Fgar

VGAR = 6.830 € × 308,7 = 2.108.421,00 €

Koraka 7 in 8: Odčitek vrednosti parkirnih prostorov in garaž

Fgar = 0,98 x rounddown (P/13,0)= 0,98 x 315 = 308,7

VTGAR = 6.830 € FGAR = 308,7

P = 4.105,26 m2



19


Korak 9: Končni izračun vrednosti lokala po modelu PPL

Podatki Izračun nove vrednosti:

Vrednost lokala

VPPL = VTPPL x Fobn x Flast x Frp x Fpl

VPPL = 10.277.404,66 x 1,00 x 1,00 x 1,20 x 0,99

Vrednost pripadajočega prostora garaže

VGAR = VTGAR x FGAR

VGAR = 6.830 x 308,7

Vrednost dela stavbe

VPPL = 12.209.556,74 €

VGAR = 2.108.421 €

V = VPPL + VGAR = 12.209.556,74 + 2.108.421=

= 14.317.978 €



4. Posebne okoliščine (PO)


20


CENITEV NEPREMIČNINE

KAKOVOST

•Energetsko potraten: -20 %, 5 let

•Material škodljiv: -50 %, 5 let

•Slaba kakovost in vzdrževanje: -30 %, 4 leta (le PPP)

•Dobra kakovost in vzdrževanje: +20 %, 4 leta

•Energetsko varčen: +20 %, 5 let

MIKROLOKACIJA

•Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave: -50 %, 5 let

•Prepoved prodaje: -20 %, 5 let

•Nelegalna zasedba: -70 %, 2 leti

•Hrup: -20 %, 4 leta (le PPL)

•Brez dostopa: -50 %, 2 leti

•Odličen razgled: +20 %, 5 let (le PPL)

• ...

POŠKODBE

•Stavba za rušenje zaradi poškodbe: -90 %, 5 let

•Stavba začasno neuporabna: -50 %, 5 let

•Nosilna konstrukcija stavbe poškodovana, uporaba mogoča: -30 %, 1 leta

•Poškodbe delov stavb zaradi poplav: -30 %, 1 leto

39

Posebne okoliščine (PO) - 1Seznam PO za modela PPP in PPL (iz predloga Pravilnika o PO)


http://www.roltek-tende.si/boxmobil.2.html

https://aroundthesphere.wordpress.com/2009/09/01/malls-stores-and-distress-what-does-an-empty-store-mean/http://old.slovenskenovice.si/novice/slovenija/mineva-leto-od-poplav-ki-so-odnasale-zivljenja

http://matthewniederhauser.com/research/2011/02/23/south-china-mall-the-empty-temple-of-consumerism/

Posebne okoliščine (PO) - 2

Primeri PO

40


21


Hvala za pozornost

41

Documents

Predstavitev PPP PPL strokovna javnost 20180517 · GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR Podatki za določitev modelov PPP in PPL 8 – za cone, ki