Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
1
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
MODELA ZA PISARNE (PPP) IN LOKALE (PPL)
1
Rok Štembal
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Vsebina
2
1. Koncept vrednotenja modela za pisarne (PPP) in modela za lokale (PPL)
2. Model vrednotenja pisarniških delov stavb (model PPP)
– Struktura modela
– Izračun posplošene vrednosti po korakih
3. Model vrednotenja lokalov (model PPL)
– Struktura modela
– Izračun posplošene vrednosti po korakih
4. Posebne okoliščine
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
2
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
1. Koncept vrednotenja modela za pisarne (PPP) in
modela za lokale (PPL)
3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Zakonska opredelitev (ZMVN-1) modela za pisarne (PPP) in modela za lokale (PPL) –
5. do 7. člen
4
• Model za pisarne (PPP) se uporablja za vrednotenje poslovnih prostorov, ki so namenjeni poslovanju fizičnih, pravnih oseb in javne uprave in podobnih enot,
• Model za lokale (PPL) se uporablja za vrednotenje trgovskih delov stavb, gostinskih obratov, delov stavb za opravljanje storitvenih dejavnosti in podobnih enot,
• Za oblikovanje modela PPP in PPL se poleg načina tržnih primerjav uporablja tudi na donosu zasnovan način,
• Bistveni podatki obeh modelov so:– lokacija (centroid),– velikost (površina),– starost (leto izgradnje, obnove),– kakovost (dejanska raba, lega v stavbi, prostori, dvigalo - le za
model PPP).
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
3
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki za določitev modelovPPP in PPL
5
• Osnova za določitev osnutkov obeh modelov so podatki tržnih prodaj in tržnih najemov v evidenci trga nepremičnin (ETN)
– “izvedene“ cene dobimo iz najemnin, pomnoženih z množiteljem najemnine,
– “izvedene“ cene se uporabijo le pri določanju vrednostnih ravni con (uteži prodaje: najemi = 3:1).
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki za določitev modelovPPP in PPL
6
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
4
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki za določitev modelovPPP in PPL
7
– v modelu PPP smo uporabili cca. 4100 ustreznih najemov in cca. 1250 ustreznih prodaj na prostem trgu (podatki do 31. 8. 2017).
– v modelu PPL smo uporabili cca. 4000 ustreznih najemov in cca. 1200 ustreznih prodaj na prostem trgu (podatki do 31. 8. 2017).
100
300
500
700
900
1100
2013 2014 2015 2016 2017
Število prodaj in najemov po letih za PPL
Število prodaj
Številonajemov100
600
1100
1600
2013 2014 2015 2016 2017
Število prodaj in najemov po letih za PPP
Število prodaj
Številonajemov
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki za določitev modelovPPP in PPL
8
– za cone, ki so določene na osnovi tržnih podatkov, znaša srednja vrednost kazalnika k oz. vrednost/časovno prilagojena cena za model PPP0.99, za model PPL pa tudi 0.99.
V pomoč pri določitvi modela se uporabijo tudi:
– podatki o socialno ekonomskih značilnostih,
– tržne simulacije.
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
5
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Model Dejanska raba Mediana površine dela stavbe
Mediana velikosti (uporabne površine)
Mediana leta izgradnje
PPP Poslovni del stavbe 52,7 47,2 1980
PPL Trgovski del stavbe 79,0 73,4 1980
Število nepremičnin, ki se vrednotijo z modelom PPP: cca. 41.500 in z modelom PPL: cca. 46.000.
9
26%
53%
2%19%
Delež dejanskih rab, vrednotenih po PPL
Gostinski obrat
Trgovski del stavbe
Bencinski servis
Del stavbe za opravljanje storitev(če ni posebna enota)
Nepremičnine, ki se vrednotijo z modeloma PPP in PPL
11%
89%
Delež dejanskih rab, vrednotenih po PPP
Poslovni prostori javne uprave Poslovni del stavbe
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Fond nepremičnin, ki se vrednotijo z modeloma PPP in PPL
10
95%
2% 3%
Število nepr. modelov PPP in PPL glede na število vseh delov stavb v Sloveniji
Delež števila ostalihdelov stavb
Delež števila PPP
Delež števila PPL85%
9% 6%
Delež vrednosti PPP in PPL glede na vrednost vseh nepremičnin v
Sloveniji
Vrednost ostalihnepremičnin
Vrednost PPP
Vrednost PPL
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
6
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki za izračun vrednosti nepremičnine modela PPP in PPL
11
Uporabijo se podatki iz matičnih geodetskih evidenc:
– dejanska raba dela stavbe,
– starost (leto izgradnje, letnice obnov),
– površina prostorov,
– lega v stavbi
– dvigalo (le pri PPP)
Prenova registra nepremičnin -> uvedba prostorov in njihovih površin k delu stavbe
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Prostori in površine v modelih PPP in PPL
• PPP: velikost za vrednostno tabelo (uporabna površina) = 2 + 3 + 4
• PPL: velikost za vrednostno tabelo (uporabna površina) = 2 + 3
• V kolikor je velikost za vrednostno tabelo enaka 0 m2, se v izračun vzame površina dela stavbe, zmanjšana za površino prostorov 6 in 7
PPP
PPL
16.05.2018 12
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
7
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 13
2. Model vrednotenja pisarniških delov stavb (model PPP)
- Struktura modela
- Izračun posplošene vrednosti po korakih
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Struktura modela PPP - 1
14
1. DEJANSKA RABA: 2 dejanski rabi2. LOKACIJA: določenih 160 vrednostnih con,
3. VELIKOST IN STAROST: - leto izgradnje in velikost: vrednostna tabela,- razmerje med velikostjo in površino dela stavbe: faktor za
razmerje površin,- prostori parkirnih mest in garaž: tabela vrednostnih ravni in faktor
velikosti garaže,- prostor lokal, prodajalna: faktor prostora lokal, prodajalna v delu
stavbe,- povprečno leto obnov: faktor obnov.
4. KAKOVOST:
- Lega in dvigalo: faktor lastnosti dela stavbe
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
8
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Struktura modela PPP - 2
15
Enota vrednotenja
• Pisarniški del stavbe s pripadajočimi prostori ter pripadajočim zemljiščem (vrednost 1 x zemljišča pod stavbo je vključena v vrednost dela stavbe)– 1. enota vrednotenja (po modelu PPP) = del stavbe z
zemljiščem pod stavbo
– 2. enota vrednotenja (po modelu glede na namensko rabo) = preostalo
Referenčna enota vrednotenja
• Pisarna velikosti 30 m2 in zgrajena med 1975 –1984, brez garaže
Datum vrednotenja
• Osnutek modela je umerjen na dan 31.3.2017
model PPP
model STZ
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-1
Primer: pisarniški del stavbe brez garaže, Ljubljana, Tivolska cesta 50
16
Podatki o nepremičnini iz registra nepremičnin (REN, z dne 6.11.2017)
Dejanska raba dela stavbe Poslovni prostor - pisarna
PROSTORI DELA STAVBE*: 306,00 m2 (3 – poslovni prostor)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 326,00 m2
LEGA DELA STAVBE V STAVBI*: nadstropje
DVIGALO*: da
LETO IZGRADNJE*: 1980
OBNOVE*: brez obnov
Prisotnost garaže/ parkirnega mesta: ne
Prisotnost prostora lokal, prodajalna: ne
Model, VR: model PPP, nova VR 17
Prodajna cena na dan 21.11.2016: 489.000,00 €
Vrednost nepremičnine: 488.717,00 €
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
9
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Prikaz postopka izračuna posplošene vrednosti za model PPP
V = VPPP + VGAR
V = ( VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar )
Kjer so:
V – posplošena vrednost, določena za del stavbe po modelu PPP
VPPP – vrednost ‚pisarne’ po modelu PPP
VTPPP – vrednost ‚pisarne‘ iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost
Fobn – faktor obnov
Flast – faktor lastnosti
Frp – faktor razmerja površin
Flp – faktor prostora lokal, prodajalna v ‚pisarniškem’ delu stavbe
VGAR – vrednost pripadajoče garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada pisarni,
VTGAR– vrednost parkirnega mesta oz. garaže iz tabele vrednostnih ravni,
Fgar – faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada pisarni.
korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 8korak 1,2 korak 1,7
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-2
korak 9
17
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni
18
Vrednostna raven 17
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-3V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
10
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 19
Korak 2: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele VR 17 (osnova in dodatni m2)na osnovi leta izgradnje in površine za vrednostno tabelo
Podatki Izračun
POVRŠINA PROSTORA: 2-lokal, prodajalna: 0 m2
3-poslovni prostor: 306 m2
4-prostor za množično uporabo: 0 m2
LETO IZGRADNJE* = 1980
VTosnova = 479.980 €
VTdodatnim2 = 1.456,18 €/m2
Pdodatnim2 = (306 m2 - 300 m2) = 6 m2
VTPPP = VTosnova + Pdodatni m2 x VTdodatni m
2
VTPPP = 479.980 € + 6 m2 x 1.456,18 € = 488.717,08 €
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-4V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
P1= 2 + 3 + 4 = = 0 m2 + 306 m2 + 0 m2 =
= 306 m2
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki Izračun povprečnega leta obnov in faktorja obnov
LETO IZGRADNJE*: 1980
LETO OBNOVE FASADE* (Lfasade): BREZ
LETO OBNOVE STREHE* (Lstrehe): BREZ
LETO OBNOVE OKEN* (Loken): BREZ
LETO OBNOVE INŠTALACIJ* (Linštalacij): BREZ
����_��� 1980
Lobn = 0,29 ⋅ 1980 + 0,13 ⋅ 1980 + 0,29 ⋅ 1980 + 0,29 ⋅ 1980
���� 1980
Korak 3: Določitev faktorja obnov
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-5V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
- vpliv fizične starosti objektov:
o korigirano leto izgradnje: ����_��� max ����, �������� � �Ž� max ����, 1957o investicijska vzdrževanja preko faktorja obnov: ���� – uteženo povprečno leto obnov fasade, strehe, oken
in inštalacij; vplivi posameznih vzdrževanj so različni,- v primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi (BREZ) ali je od korigiranega leta izgradnje do posamezne obnove
minilo največ 5 let (����_��� � 5), se za posamezno obnovo upošteva korigirano leto izgradnje.
Izhodiščno leto
Aktivno leto
Ekonomska življenjska doba (EŽD)
Tehnična življenjska doba
1957 2017 60 80
Lobn = 0,29 ⋅ Lfasade + 0,13 ⋅ Lstrehe + 0,29 ⋅ Loken + 0,29 ⋅ Linstalacij
BREZ -> ���� ����_���
Fobn = 1,00
20
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
11
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-6
21
Izračunamo razmerje med vsoto površin prostorov 2 + 3 + 4 in površino dela stavbe (PDS), zmanjšano za površino prostorov 6-garaža in 7-parkirni prostor (P2 = PDS - 6 - 7) .
Koraka 4 in 5: Določitev faktorja lastnosti in faktorja razmerja površin
- faktor lastnosti
- faktor razmerja površin
V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
Faktor lastnosti Faktor
dvigalo je na voljo in lega dela stavbe je v nadstropju, mansardi ali drugje 1,00
del stavbe leži v pritličju 1,00
Dvigalo ni na voljo in lega del a stavbe je nadstropju, mansardi ali drugje 0,95
Dvigalo je na voljo in del stavbe leži v kleti 0,70
Dvigalo ni na voljo in del stavbe leži v kleti 0,65
Podatki
LEGA V STAVBI*: NADSTROPJE
DVIGALO*: DA
Podatki
POVRŠINA PROSTORA*:
- 2-lokal, prodajalna: 0 m2
- 3-poslovni prostor: 306 m2
- 4-prostor za množično uporabo: 0 m2
- 6-garaža: 0 m2
- 7-parkirni prostor: 0 m2
POVRŠINA DELA STAVBE*(PDS): 326 m2
LETO IZGRADNJE*: 1980
Faktor razmerja površin Faktor
P1/P2 = 0 in leto izgradnje je pred letom 1980 0,30
P1/P2= 0 in leto izgradnje je med letoma 1980 in 1999 0,50
P1/P2 = 0 in leto izgradnje je po letu 1999 0,70
0,7 ≤ P1/P2 < 1 ALI (P1 = P2 IN P1 ≤ 500 m2) 1,00
0,6 ≤ P1/P2 < 0,7 1,10
0,5 ≤ P1/P2 < 0,6 1,20
0,4 ≤ P1/P2 < 0,5 1,40
0,3 ≤ P1/P2 < 0,4 1,70
0 < P1/P2< 0,3 2,5
P1 = P2 IN P1 > 500 m2 0,8
P1 = 2 + 3 + 4P2 = PDS - 6 - 7
P1 / P2 =(0 + 306 + 0)/(326 - 0 - 0) =
0,94
Flast = 1,00
Frp = 1,00
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Prostori
1 – bivalni prostor
2 – lokal prodajalna
3 – poslovni prostor
4 – prostor za množično uporabo
5 – proizvodni prostor
6 – garaža
7 – parkirni prostor
8 – shramba, sušilnica, pralnica
9 – klet
10 – odprta terasa, balkon, loža
11 – zaprta terasa, balkon, loža
12 – kmetijski prostor
13 – skupni komunikacijski prostor
14 – tehnični prostor
15 – skupne sanitarije
16 – prostor z omejeno uporabo
17 – nedokončan prostor
18 - ruševina
Številka vrednostne ravni VR = 1 – 15 VR = 16 – 20
površina vsaj enega prostora je določena in je različna od 0
del_ppp + 1,20 x del_ppl del_ppp + 1,55 x del_ppl
za nobenega izmed prostorov 2, 3, 4 ni podatkov oz. so površine vseh treh prostorov enake 0 m2 1,00 1,00
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-7
22
Korak 6: Faktor prostora lokal, prodajalna v delu stavbe, ki je poslovni prostor - pisarna
- vpliv vrednostne ravni (VR = 17)- vpliv velikosti prostorov poslovni prostor (3; pisarna),
prostor za množično uporabo (4) in lokal, prodajalna (2)
Flp = 1,00
V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
del_ppl = 2/(2 + 3 + 4)
del_ppp = (3 + 4)/(2 + 3 + 4)
Podatki
POVRŠINA PROSTORA*:
- 2-lokal, prodajalna: 0,0 m2
- 3-poslovni prostor: 306,0 m2
- 4-prostor za množično uporabo: 0,0 m2
- 6-garaža: 0 m2
- 7-parkirni prostor: 0 m2
Flp = del_ppp + 1,55 x del_ppl == (0,0 + 306,0)/(0,0 + 306,0 + 0,0) + 1,55 x 0,0/(0,0 + 306,0 + 0,0) = = 1,00 + 0,00 = 1,00
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
12
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 23
Faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora
Opis Površina Faktor
Napake 0 m2
< P < 2 m2
0,20
Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50
Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90
Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00
Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15, 2)
Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13, 0)
Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13, 0)
Garaža ni prisotna P = 0 m2 0
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki Izračun
Vrednostna raven (Korak 1): 17
PROSTORI DELA STAVBE*:
6-garaža: 0,0 m2
7-parkirni prostor: 0,0 m
VGAR = VTGAR × Fgar
VGAR = 13.000 € × 0 = 0 €
V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-8
Koraka 7 in 8: Odčitek vrednosti parkirnih prostorov in garaž
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 24
Korak 9: Končni izračun vrednosti pisarne po modelu PPP
Podatki Izračun nove vrednosti:
Vrednost pisarne
Vppp = VTPPP x Fobn x Flast x Frp x Flp
Vppp = 488.717,08 x 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00
Vrednost pripadajočega prostora garaže
VGAR = VTGAR x FGAR
VGAR = 13.000 x 0
V = VPPP + VGAR
VPPP = 488.717,08 €
VGAR = 0 €
V = 488.717,08 + 0,00= 488.717 €
V = VTPPP × Fobn × Flast × Frp × Flp + VTGAR × Fgar
Izračun posplošene vrednosti PPP po korakih-9
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
13
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 25
3. Model vrednotenja lokalov (model PPL)
– struktura modela
– izračun posplošene vrednosti po korakih
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Struktura modela PPL - 1
26
1. DEJANSKA RABA: 4 dejanske rabe: razredi in faktor za lastnosti,
2. LOKACIJA: določenih 334 vrednostnih con,
3. VELIKOST IN STAROST: - leto izgradnje in velikost: vrednostna tabela,- razmerje med velikostjo in površino dela stavbe: faktor za
razmerje površin,- prostori parkirnih mest in garaž: tabela vrednostnih ravni in faktor
za velikost garaže,- prostor poslovni prostor: faktor prostora poslovni prostor v delu
stavbe,- povprečno leto obnov: faktor obnov.
4. KAKOVOST:
- Lega: točkovnik in faktor za lastnosti
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
14
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Struktura modela PPL - 2
27
Enota vrednotenja
• Del stavbe lokal s pripadajočimi prostori ter pripadajočim zemljiščem (vrednost 1x fundusa zemljišča je vključena v vrednost dela stavbe)– 1. enota vrednotenja (po modelu PPL) = del stavbe z
zemljiščem pod stavbo
– 2. enota vrednotenja (po modelu glede na namensko
rabo) = preostalo
Referenčna enota vrednotenja
• Lokal velikosti 30 m2, zgrajen med letoma
1975 – 1984, brez garaže
Datum vrednotenja
• Osnutek modela je umerjen na dan 31.3.2017
model PPL
model STZ
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih - 1
Primer: Nakupovalni center
28
Podatki o nepremičnini iz registra nepremičnin (REN, z dne 6.11.2017)
Lokacija Kamnik
DEJANSKA RABA DELA STAVBE*: trgovski del stavbe (nakupovalni center)
PROSTORI DELA STAVBE* (simulacija): 11.540,4 m2 (2 – lokal, prodajalna)
300,0 m2 (3 – poslovni prostor)
3.280,6 m2 (5 – proizvodni prostor; skladišče)
4.105,3 m2 (7 – parkirni prostor)
8.142,1 m2 (13 – skupni komunikacijski prostor)
POVRŠINA DELA STAVBE*: 27.368,4 m2
LETO IZGRADNJE*: 2011
OBNOVE*: Brez prenov
LEGA DELA STAVBE V STAVBI*: Pritličje
Model, VR: Model PPL, nova VR 11
Vrednost nepremičnine: nova PV = 14.317.978 €
Nov model PPL (zarisana nova cona za nakupovalni
center)
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
15
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
V = VPPL + VGAR
V = ( VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × FGAR )
Prikaz postopka izračuna posplošene vrednosti za model PPL
Kjer so:
V – posplošena vrednost, določena za del stavbe po modelu PPL
VPPL – vrednost ‚lokala’ po modelu PPL
VTPPL – vrednost ‚lokala‘ iz vrednostne tabele, glede na odgovarjajoč stolpec za starost in vrstico za velikost
Fobn – faktor obnov
Flast – faktor lastnosti
Frp – faktor razmerja površin
Fpl – faktor prostora pisarna v delu stavbe
VGAR – vrednost pripadajoče garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada lokalu,
VTGAR – vrednost parkirnega mesta oz. garaže iz tabele vrednostnih ravni,
FGAR – faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora kot prostora, ki pripada lokalu.
korak 3 korak 4 korak 5 korak 6 korak 8korak 1,2 korak 1,7
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih - 2
korak 9
29
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih - 3
Korak 1: Določitev lokacije – vrednostne cone in vrednostne ravni
30
Vrednostna raven 11
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
16
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki Izračun
POVRŠINA PROSTORA: 2-lokal, prodajalna: 11.540,40 m2
3-poslovni prostor: 300,0 m2
LETO IZGRADNJE* = 2011
VTosnova = 4.526.954 €
VTdodatnim2 = 840,66 €/m2
Pdodatnim2 = (11,840,4 m2 – 5.000,0 m2) = 6.840,4 m2
VTPPL = VTosnova + Pdodatni m2 x VTdodatni m
2
VTPPL = 4.526.954 € + 6.840,4 m2 x 840.66 €/m2 = 10.277.404,66 €
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih - 4
31
Korak 2: Odčitek vrednosti iz vrednostne tabele VR 11 (osnova in dodatni m2)na osnovi leta izgradnje in velikosti (uporabne površine dela stavbe)
P1= 2 + 3 = = 11.540,4 m2 + 300,0 m2 =
= 11.840,4 m2
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
16.05.2018
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki Izračun povprečnega leta obnov in faktorja obnov
LETO IZGRADNJE*: 2011
LETO OBNOVE FASADE* (Lfasade): BREZ
LETO OBNOVE STREHE* (Lstrehe): BREZ
LETO OBNOVE OKEN* (Loken): BREZ
LETO OBNOVE INŠTALACIJ* (Linštalacij): BREZ
����_��� 2011
Lobn = 0,25 ⋅ 2011 + 0,15 ⋅ 2011 + 0,25 ⋅ 2011 + 0,35 ⋅ 2011
���� 2011
Korak 3: Določitev faktorja obnov
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-5
- vpliv fizične starosti objektov:
o korigirano leto izgradnje: ����_��� max ����, �������� � �Ž� max ����, 1967o investicijska vzdrževanja preko faktorja obnov: ���� – uteženo povprečno leto obnov fasade, strehe, oken
in inštalacij; vplivi posameznih vzdrževanj so različni,- v primeru, ko ni podatka o posamezni obnovi (BREZ) ali je od korigiranega leta izgradnje do posamezne obnove
minilo največ 5 let (����_��� � 5), se za posamezno obnovo upošteva korigirano leto izgradnje.
Izhodiščno leto
Aktivno leto
Ekonomska življenjska doba (EŽD)
Tehnična življenjska doba
1967 2017 50 80
Lobn = 0,25 ⋅ Lfasade + 0,15 ⋅ Lstrehe + 0,25 ⋅ Loken + 0,35 ⋅ Linstalacij
BREZ -> ���� ����_���
Fobn = 1,00
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
32
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
17
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Faktor lastnosti
Razred Točke Faktor
Od Do
1 0 80 0,80
2 81 90 0,90
3 91 93 0,93
4 94 100 1,00
5 101 103 1,03
6 104 113 1,13
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-6
33
Korak 4: Določitev točk in faktorja lastnosti
- faktor lastnosti
Flast = 1,00
Podatki
DEJANSKA RABA*: TRGOVSKI DEL STAVBE
LEGA V STAVBI*: PRITLIČJE
Dejanska raba Točke
Gostinski obrat 83
Trgovski del stavbe 70
Bencinski servis 70
Del stavbe za opravljanje storitev 70
Lega v stavbi Točke
Pritličje 30
Klet 10
Nadstropje, mansarda, drugo 20
70 + 30 = 100
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-7
34
Korak 5: Določitev faktorja razmerja površin
- faktor razmerja površin
Podatki
POVRŠINA PROSTORA: 2-lokal, prodajalna: 11.540,40 m2
3-poslovni prostor: 300,0 m2
6-garaža: 0,0 m2
7-parkirni prostor: 4.105,3 m2
POVRŠINA DELA STAVBE*(PDS): 27.368,4 m2
LETO IZGRADNJE*: 2011 Faktor razmerja površin Faktor
P1/P2 = 0 in leto izgradnje je pred letom 1980 0,30
P1/P2 = 0 in leto izgradnje je med letoma 1980 in 1999 0,50
P1/P2 = 0 in leto izgradnje je po letu 1999 0,70
P1/P2 ≥ 0,7 < 1 ALI (P1 = P2 IN P1 ≤ 500 m2) 1,00
0,6 ≤ P1/P2 < 0,7 1,10
0,5 ≤ P1/P2 < 0,6 1,20
0,4 ≤ P1/P2 < 0,5 1,40
0,3 ≤ P1/P2 < 0,4 1,70
0 < P1/P2 < 0,3 2,50
P1 = P2 IN P1 > 500 m2 0,80Frp = 1,20
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
P1 = 2 + 3P2 = PDS – 6 – 7
P1 / P2 =(11.540,4 + 300,0)/(27.368,4 – 0 ,0– 4.105,3) =
0,51
Izračunamo razmerje med vsoto površin prostorov 2 + 3 in površino dela stavbe (PDS), zmanjšano za površino prostorov 6-garaža in 7-parkirni prostor (P2 = PDS - 6 - 7) .
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
18
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Korak 6: Faktor prostora poslovni prostor (pisarna)v delu stavbe lokal, prodajalna
- vpliv vrednostne ravni (VR = 11)- vpliv velikosti prostorov poslovni prostor (3; pisarna),
in lokal, prodajalna (2) na velikost (uporabno površino)
dela stavbe modela PPL
Številka ravni VR = 1 – 3 VR = 4 – 9 VR = 10 – 14 VR = 15 – 16 VR = 17 – 20
Vsaj ena površina je določena
del_ppl + 0,95 x del_ppp
del_ppl + 0,85 x del_ppp
del_ppl + 0,70 x del_ppp
del_ppl + 0,55 x del_ppp
del_ppl + 0,40 x del_ppp
Ni podatka o površinah 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-8
35
Prostori
1 – bivalni prostor
2 – lokal prodajalna
3 – poslovni prostor
4 – prostor za množično uporabo
5 – proizvodni prostor
6 – garaža
7 – parkirni prostor
8 – shramba, sušilnica, pralnica
9 – klet
10 – odprta terasa, balkon, loža
11 – zaprta terasa, balkon, loža
12 – kmetijski prostor
13 – skupni komunikacijski prostor
14 – tehnični prostor
15 – skupne sanitarije
16 – prostor z omejeno uporabo
17 – nedokončan prostor
18 - ruševina
Fpl = del_ppl + 0.70 x del_ppp == 11.540,4/(11.540,4 + 300,0) + 0.70 x 300,0/(11.540,4 + 300,0) = = 0.974663 + 0.017736 = 0.992399 = 0.99
Fpl = 0,99
Podatki
POVRŠINA PROSTORA: 2-lokal, prodajalna: 11.540,40 m2
3-poslovni prostor: 300,0 m2
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
del_ppl = 2/(2+3)
del_ppp = 3/(2+3)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-9
36
Faktor velikosti garaže oz. parkirnega prostora
Opis Površina Faktor
Napake 0 m2
< P < 2 m2
0,20
Primerno za motorje 2 m2 ≤ P < 10 m2 0,50
Primerno za manjši avto 10 m2 ≤ P < 12 m2 0,90
Običajno parkirišče 12 m2 ≤ P < 15 m2 1,00
Večje parkirišče 15 m2 ≤ P < 150 m2 round(P/15, 2)
Število celih parkirišč 150 m2 ≤ P < 494 m2 rounddown(P/13, 0)
Znižanje za večjo količino 494 m2 ≤ P 0,98 ⋅ rounddown(P/13, 0)
Garaža ni prisotna P = 0 m2 0
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Podatki Izračun
Vrednostna raven (Korak 1): 11
PROSTORI DELA STAVBE*:
6-garaža: 0,0 m2
7-parkirni prostor: 4.105,3 m2
VGAR = VTGAR × Fgar
VGAR = 6.830 € × 308,7 = 2.108.421,00 €
Koraka 7 in 8: Odčitek vrednosti parkirnih prostorov in garaž
Fgar = 0,98 x rounddown (P/13,0)= 0,98 x 315 = 308,7
VTGAR = 6.830 € FGAR = 308,7
P = 4.105,26 m2
V = VTPPL × Fobn × Flast × Frp × Fpl + VTGAR × Fgar
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
19
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 37
Korak 9: Končni izračun vrednosti lokala po modelu PPL
Podatki Izračun nove vrednosti:
Vrednost lokala
VPPL = VTPPL x Fobn x Flast x Frp x Fpl
VPPL = 10.277.404,66 x 1,00 x 1,00 x 1,20 x 0,99
Vrednost pripadajočega prostora garaže
VGAR = VTGAR x FGAR
VGAR = 6.830 x 308,7
Vrednost dela stavbe
VPPL = 12.209.556,74 €
VGAR = 2.108.421 €
V = VPPL + VGAR = 12.209.556,74 + 2.108.421=
= 14.317.978 €
Izračun posplošene vrednosti PPL po korakih-10
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR 38
4. Posebne okoliščine (PO)
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
20
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
CENITEV NEPREMIČNINE
KAKOVOST
•Energetsko potraten: -20 %, 5 let
•Material škodljiv: -50 %, 5 let
•Slaba kakovost in vzdrževanje: -30 %, 4 leta (le PPP)
•Dobra kakovost in vzdrževanje: +20 %, 4 leta
•Energetsko varčen: +20 %, 5 let
MIKROLOKACIJA
•Prepoved bivanja, obratovanja, obdelave: -50 %, 5 let
•Prepoved prodaje: -20 %, 5 let
•Nelegalna zasedba: -70 %, 2 leti
•Hrup: -20 %, 4 leta (le PPL)
•Brez dostopa: -50 %, 2 leti
•Odličen razgled: +20 %, 5 let (le PPL)
• ...
POŠKODBE
•Stavba za rušenje zaradi poškodbe: -90 %, 5 let
•Stavba začasno neuporabna: -50 %, 5 let
•Nosilna konstrukcija stavbe poškodovana, uporaba mogoča: -30 %, 1 leta
•Poškodbe delov stavb zaradi poplav: -30 %, 1 leto
39
Posebne okoliščine (PO) - 1Seznam PO za modela PPP in PPL (iz predloga Pravilnika o PO)
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
http://www.roltek-tende.si/boxmobil.2.html
https://aroundthesphere.wordpress.com/2009/09/01/malls-stores-and-distress-what-does-an-empty-store-mean/http://old.slovenskenovice.si/novice/slovenija/mineva-leto-od-poplav-ki-so-odnasale-zivljenja
http://matthewniederhauser.com/research/2011/02/23/south-china-mall-the-empty-temple-of-consumerism/
Posebne okoliščine (PO) - 2
Primeri PO
40
Modela za pisarne (PPP) in lokale (PPL) 16.5.2018
21
GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJEMINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR
Hvala za pozornost
41