RESUMEN del ANTEPROYECTO y ESTUDIO de VIABILIDAD de la NUEVA RESIDENCIA UNIVERSITARIA de la UPCT

Vicerrectorado de Infraestructuras, Equipamiento y Sostenibilidad Cartagena julio de 2014

ANTECEDENTES

NORMATIVA URBANÍSTICA

UNIDAD DE ORDENACIÓN UO-5 DATOS GENERALES Clase de suelo: URBANO CONSOLIDADO Superficie bruta: 9.946 m2

Uso global de la Unidad: EEU EQUIPAMIENTO EDUCATIVO UNIVERSITARIO Superficie máxima edificable: 23.000 m2 Número de plantas permitido: B+6. Para modificar número de plantas deberá tramitarse un Plan Especial DESARROLLO Y GESTIÓN Desarrollo y gestión: ACTUACIÓN AISLADA Iniciativa: PÚBLICA Instrumentos de desarrollo: PROYECTO DE URBANIZACIÓN Y EDIFICACIÓN Observaciones: PLAN ESPECIAL EN SU CASO

DATOS BÁSICOS PARA EL PROYECTO

Características básicas del proyecto: Residencia: Ratio aproximado de 35 m2/plaza (235 – 250 plazas) (8.870 m2)

- Demolición parcial y rehabilitación del antiguo edificio del Ayuntamiento como residencia EDIFICIO REHABILITADO (165-175 plazas) (55% I + 45% D) - Construcción módulo Oeste como núcleo de comunicación - Construcción módulo Este como zona de ampliación AMPLIACIÓN (60-75 plazas) (55% I + 45% D + 8 VIP + 2 DIS) - Zonas sociales comunes, sala de juegos, comedor universitario, cafetería, salas de estudio, etc. Construcciones complementarias:

- Galería comercial (500 m2) - Centro deportivo (1500 m2) - Edificio para ampliación del Rectorado (950 m2)

Otros actuaciones:

- Accesos y tratamiento de la plaza interior y plaza mirador norte (5.000 m2) - Aparcamiento subterráneo (150 plazas) (3750 m2) Superficie total construida: 11820 m2 + 3750 m2 (aparcamiento subterráneo) = 15.570 m2

TIPOLOGÍA DE HABITACIONES Y DISTRIBUCIONES DE PLANTA

ALZADO del EDIFICIO

TIPOLOGÍA DE HABITACIONES Y DISTRIBUCIONES DE PLANTA

Alojamiento doble Ala Sur 34 m2 + 7 m2 terraza

Alojamiento doble Ala Este 24 m2 + 5 m2 terraza

Alojamiento individual Ala Norte 17 m2

TIPOLOGÍA DE HABITACIONES Y DISTRIBUCIONES DE PLANTA

Alojamiento estándar superior Ala Sur 28 m2 + 6 m2 terraza

Alojamiento discapacitados Ala Norte 28 m2 + 6 m2 terraza

TIPOLOGÍA DE HABITACIONES Y DISTRIBUCIÓN en 1ª PLANTA

TIPOLOGÍA DE HABITACIONES Y DISTRIBUCIÓN TIPO resto de PLANTAS

DATOS BÁSICOS PARA EL PROYECTO

RUACHabitación individual PC 567

Habitación doble PC

Habitacion individual extra 1 PC 619

C/CABALLEROHabitación individual PC 572

Habitación doble PC

Habitacion individual extra 1 PC 602Habitacion individual extra 2 PC 641

UPCT

- Individual NRU <> individual extra actual con incremento de 6 % en precio.

- Doble NRU <> a individual actual con incremento de 4 % en precio.

Modalidad de alojamiento y precio de habitaciones: - Alojamiento en régimen de pensión completa con disponibilidad de cocina sin fuegos común - Servicio de cambio de ropa de cama (1) y arreglo de habitaciones incluido (2) - Otros servicios incluidos:

- Espacios sociales comunes en todas las plantas - Salas de estudio comunes en planta baja

- Espacios en planta baja para: comedor, cafetería, lavandería, zonas sociales - Zona de juegos

- Otros servicios: - Galería comercial y aparcamiento subterráneo

- Centro deportivo con acceso para residentes e independiente Precios: - Precio máximo habitación individual pensión completa 660 € (IVA Inc.) - Precio máximo habitación doble pensión completa 590 € (IVA Inc.) - Precio máximo habitación individual estándar superior 790 € (IVA Inc.)

DATOS BÁSICOS PARA EL PROYECTO

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN

Objetivo:

- Cuantificar la demanda de alojamiento. - Obtener el VAN, la TIR y evaluar la rentabilidad de la inversión en 2 escenarios diferentes. Datos generales para el estudio de viabilidad: - Duración de la concesión (máximo 40 años).

- Tasa de descuento 3 %.

- Dos escenarios o hipótesis: ingresos “garantizados” (conservadora) e ingresos optimizados.

- Ingresos por alojamiento y manutención de residentes.

- Pago anual por parte de la UPCT (mejora, nulo si plena ocupación)

- Ingresos adicionales: alojamiento, galería comercial, centro deportivo, aparcamiento, etc.

- Estimación del coste de la inversión mediante ratios de superficies construidas .

- Estimación de gastos de explotación: personal, manutención, mantenimiento, suministros, servicios adicionales, etc.

Cuantificación de la demanda PROCEDENCIA DEL ALUMNADO DE LA UPCT

2008/2009 2009/2010 2010/2011 2011/2012 2012/2013 2013/2014Cartagena 2518 2533 2540 2518 2378 2124

Resto de la RM 3433 3536 3642 3741 3571 3235Resto de España 648 803 873 948 948 972

Extranjeros 169 213 276 313 349 344

Cuantificación de la demanda PROCEDENCIA DE LOS RESIDENTES

2011-12 2012-13 2013-14 Región de Murcia 69.27 69.47 70.11 Resto de España 23.96 29.47 28.74 Internacional 6.77 1.05 1.15

Acumulado 3 últimos cursos

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Estimación de la inversión necesaria. Tipo de alojamientos

Alojamientos

Edificio rehabilitado: Individuales 96

Dobles 36 Ampliación:

Individuales 18 Dobles 18

Discapacitados 2 Estándar Superior 8

Plazas garantizadas 173

Plazas ampliación 59 Total plazas 232

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Estimación de la inversión necesaria. Resumen de superficies

Superficies Ratio alojamiento individual estándar 17 m2/plaza Ratio alojamiento doble 34 - 24 m2/plaza

Ratio alojamiento individual estándar sup. 28 m2/plaza Ratio alojamiento discapacitados 28 m2/plaza Ed. rehabilitado alojamientos 4700 m2 Ed. rehabilitado espacios comunes 2000 m2 Nuevos módulos construidos 2170 m2 Galería comercial 500 m2 Centro deportivo 1500 m2 Edificio ampliación Rectorado 950 m2 Aparcamiento subterráneo 3750 150 plazas (25 m2/plaza) Plazas públicas 5000 m2

Total construido: 11820 m2 Total con aparcamiento: 15570 m2

Inversión

Ratio Ed. Rehabilitado alojamientos 400 €/m2 (IVA incluido)

Ratio Ed. rehabilitado espacios comunes 350 €/m2

Ratio nuevos módulos construidos 700 €/m2

Ratio galería comercial 500 €/m2

Ratio centro deportivo (equipado) 750 €/m2

Ratio ed. ampliación Rectorado (sin equipar) 600 €/m2

Ratio aparcamiento subterráneo 350 €/m2

Ratio tratamiento superficie plazas 120 €/m2

Ratio equipamiento 1500 €/plaza

Total EM 8304500 €

TOTAL (GG+BI Incl.) 9947130 €

Equipamiento (incluye equip. zonas comunes) 348000 € TOTAL con equipamiento 10295130 € (232 plazas)

Ratio medio ponderado 511 Euros/m2

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Estimación de la inversión necesaria. Ratios superficies construidas

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Estimación de ingresos.

Ingresos

Alojamiento y manutención:

Plazas garantizadas 974050 100% zona rehabilitada +2 DIS +5 ES

Plazas ampliación 290950 Plena ocupación

Ingresos adicionales:

Galería comercial 28800 300 €/mes (8 tiendas, 12 M)

Aparcamiento 8250 5 €/plaza (150 plazas, 11 M)

Centro deportivo 8800 10 €/mes (80 socios, 10 M)

Ingresos optimizados:

Alojamiento agosto y otros 48000 Ocupación 40 plazas (40 €/día, 1 M)

Alojamientos ES agosto y otros 22812.5 50 €/dia (5 aloj. 25% ocupación (PDI visitantes, congresos, etc))

Comedor universitario 37500 2.5 Euros/persona/servicio (60 comidas/día) (250 días/año)

Cafetería 50000 200 Euros/día (250 días/año)

TOTAL Ingresos 1019900 Plazas garantizadas e ingresos adicionales normales

1469162 Ingresos optimizados

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Estimación de gastos de explotación.

Gastos de explotación

Explotacion 176000 2 conserjes + 2 cocina + 1 seguridad +

2 limpieza + 1 Jefe TP

Mantenimiento 90000

1 técnico + materiales + Técnico-Legal

Suministros 73200 agua, luz, gas, productos limpieza y

otros

Manutención 237875

Euros

1375 5 Euros/plaza/curso (11 M, 25 días/mes)

Total explotación 577075 €

Gastos estimados residencias UPCT 2014 591000 435.000 + seguridad + limpieza + mantenimiento

+ 75000 €/año a descontar del último pago pendiente + Gastos de personal (auxiliar de servicio y Director Residencia)

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Rentabilidad de la inversión

Beneficio anual (Ingresos - Gastos) 442825 Euros/año (plazas garantizadas + ingresos adicionales normales)

892087 Euros/año (Ingresos optimizados)

Consesión 40 años

Valor Actual 0.00 € Plazas garantizadas

TIR 3.18%

Valor Actual 0.00 € Ingresos optimizados

TIR 8.64%

€2,211,678.89

€12,562,787.02

-10000000

-5000000

0

5000000

10000000

15000000

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

VAN

Plazas garantizadas e ingresos adicionalesnormalesIngresos optimizados

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Rentabilidad de la inversión

3.26% 4.29%

8.89%

9.37%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45

TIR

Plazas garantizas e ingresos adicionalesnormalesIngresos optimizados

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Rentabilidad de la inversión

ESTUDIO DE VIABILIDAD. SIMULACIÓN Rentabilidad de la inversión. Conclusiones

- El coste total del proyecto es de 10,3 M€ con una superficie construida total de 11.820 m2.. Ratio medio ponderado 511 €/m2 construido*.

- La duración recomendable de la concesión es de 40 años.

- Se ha analizado la rentabilidad de la inversión para dos escenarios de ingresos, uno de “ingresos garantizados” y otro de “ingresos optimizados”. Para mejorar la rentabilidad se ha incluido un pago anual de la UPCT a la empresa adjudicataria de 100.000 € , que puede ser rebajado como mejora en el proceso de licitación, reducido o eliminado en un escenario de ingresos optimizados.

- Con una tasa de descuento del 3 % (2% tipo de interés + 1% inflación):

- El VAN para 40 años puede variar según los dos escenarios analizados entre 2,2 M€ y 12,5 M€. (entre -0,1 y 10,2 M€ si se elimina el pago anual)

- La TIR para 40 años oscila entre el 4,3% y el 9,37% (entre 2,9% y 8,6% si se elimina el pago anual)

- El periodo de retorno se sitúa entre 12-15 años en la hipótesis de ingresos optimizados y entre 25-30 años en el caso de ingresos garantizados (incluyendo el pago anual).

* En el cálculo del ratio medio ponderado se consideran todas las superficies construidas, excepto el aparcamiento subterráneo de 150 plazas y el tratamiento del pavimento de las plazas.

RESUMEN del ANTEPROYECTO y ESTUDIO de VIABILIDAD de la NUEVA RESIDENCIA UNIVERSITARIA de la UPCT

Vicerrectorado de Infraestructuras, Equipamiento y Sostenibilidad Cartagena julio de 2014

EJE CAMPUS de la MURALLA – RECTORADO - CENTRO SOCIAL Y DEPORTIVO - CAMPUS de ALFONSO XIII

ETS de INGENIERÍA DE CAMINOS, CANALES Y PUERTOS E INGENIERÍA DE MINAS

ETS de INGENIERÍA NAVAL Y OCEÁNICA CRAI Sala 1

RECTORADO

PABELLON URBAN

CENTRO SOCIAL Y DEPORTIVO CLUB SANTIAGO

ETS de INGENIERÍA AGRONÓMICA

E.T.S. de ARQUITECTURA e INGENIERÍA de EDIFICACIÓN

RESIDENCIA UNIVERSITARIA ALBERTO COLAO

EDIFICIO I+D+I

ETS DE INGENIERÍA DE TELECOMUNICACIÓN CRAI Sala 2

EDIFICIO DE LABORATORIOS DE INVESTIGACIÓN

CASA DEL ESTUDIANTE FUTURA RESIDENCIA UNIVERSITARIA

ETS DE INGENIERÍA INDUSTRIAL