Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom · imovinom, Gospodarenje objektima i infrastrukturom uz staru djelatnost Odrţavanja. U prvom dijelu rada opisane su definicije

Sveuĉilište u Zagrebu

Fakultet strojarstva i brodogradnje

PRIJEDLOG DOBROG GOSPODARENJA OBJEKTIMA I

INFRASTRUKTUROM

Završni rad

Ivan Ljubić

Zagreb, 2011.

Prijedlog dobrog gospodarenje objektima i infrastrukturom

Završni rad Stranica 2

SVEUĈILIŠTE U ZAGREBU

FAKULTET STROJARSTVA I BRODOGRADNJE

Prijedlog dobrog gospodarenja objektima i infrastrukturom

ZAVRŠNI RAD

Mentor:

Dr. sc. Ivo Ĉala, red. prof. Ivan Ljubić

Zagreb, 2011.



PODACI ZA BIBLIOGRAFSKU KARTICU

UDK: 69.059

Ključne riječi: Facility management, Asset management, Odrţavanje objekata,

Gospodarenje objektima i infrastrukturom

Znanstveno područje: TEHNIĈKE ZNANOSTI

Znanstveno polje: Strojarstvo

Institucija u kojoj je rad izraĎen: Fakultet strojarstva i brodogradnje, Sveuĉilište u Zagrebu

Mentor rada: Prof.dr.sc. Ivo Ĉala

Broj stranica: 101

Broj slika: 34

Broj tablica: 8

Broj korištenih bibliografskih jedinica: 35

Datum obrane:

Povjerenstvo:

Dr.sc. Nedeljko Štefanić, red. prof. – predsjednik povjerenstva, FSB - Zagreb

Dr.sc. Ivo Ĉala, red. prof – voditelj završnog rada, FSB - Zagreb

Dr.sc. Anita Cerić, izv. prof.– ĉlan povjerenstva, GraĊevinski fakultet - Zagreb

Institucija u kojoj je rad pohranjen:

Fakultet strojarstva i brodogradnje, Sveuĉilište u Zagrebu





ZAHVALA

Ovim putem zahvaljujem se mojoj supruzi na podršci i toleranciji prilikom izrade ovog rada.

Posebno bih se zahvalio mentoru, prof. dr. sc. Ivi Ĉali, izuzetnom ĉovjeku i struĉnjaku, bez

ĉije pomoći ovaj rad ne bi bio moguć.

TakoĊer se zahvaljujem svima onima koji su na bilo koji naĉin pomogli u izradi ovog rada.



SADRŢAJ

PREDGOVOR ....................................................................................................................................8

SAŢETAK..........................................................................................................................................9

SUMMARY ..................................................................................................................................... 10

Popis slika ........................................................................................................................................ 11

Popis tablica ..................................................................................................................................... 12

Popis kartica ..................................................................................................................................... 13

1. UVOD ...................................................................................................................................... 14

2. PRISTUPI GOSPODARENJU IMOVINOM............................................................................. 15

2.1. Općenito o gospodarenju materijalnom imovinom (eng. Asset management) ..................... 17

2.2. Općenito o gospodarenju objektima i infrastrukturom (eng. Facility managment) ............... 19

2.3. Općenito o odrţavanju objekata (eng. maintances) ............................................................. 21

2.4. Odnos odrţavanja nasuprot novim pristupima gospodarenja ............................................... 23

3. GOSPODARENJE OBJEKTIMA I INFRASTRUKTUROM .................................................... 24

3.1. Podruĉje djelovanja ........................................................................................................... 26

3.2. Koristi od primjene koncepta Gospodarenja objektima ....................................................... 29

3.3. Modeli Gospodarenja objektima ........................................................................................ 31

3.4. Normativa regulativa ......................................................................................................... 32

3.5. Aktivnosti i znaĉajke voditelja objekta (eng. Facility manager) .......................................... 34

3.6. Informacijske tehnologije za podršku Gospodarenju objektima .......................................... 36



4. PRIKAZ TRENUTNOG PRISTUPA GOSPODARENJU STAMBENIM OBJEKTIMA ........... 38

4.1. Zakonska regulativa za oblast visokogradnje ...................................................................... 41

4.2. Uredba o odrţavanju stambenih objekata ........................................................................... 42

4.3. Ţivotni ciklus izgraĊenih objekata ..................................................................................... 44

4.4. Općenito o odrţavanju stambenih objekata ........................................................................ 47

4.5. Sredstva za odrţavanje- zajedniĉka priĉuva........................................................................ 50

4.6. Program upravljanja objektom ........................................................................................... 52

4.7. Struktura troškova odrţavanja ............................................................................................ 55

4.8. Odrţavanje dijelova stambenih objekata tijekom eksploatacije ........................................... 56

4.8.1. Odrţavanje dizala ...................................................................................................... 57

4.8.2. Odrţavanje krovova ................................................................................................... 60

4.8.3. Odrţavanje opreme za grijanje objekata ..................................................................... 62

4.8.4. Odrţavanje fasade ...................................................................................................... 65

4.8.5. Odrţavanje elektroinstalacija ..................................................................................... 67

4.9. Kolektivno stanovanje i odrţavanje objekata ...................................................................... 68

4.10. Zakljuĉak o trenutnom stanju odrţavanja stambenih zgrada ........................................... 69

5. PRIJEDLOG ELEMENATA KOJI BI UNAPRIJEDILI GOSPODARENJE STAMBENIM

OBJEKTIMA ................................................................................................................................... 72

5.1. Primjena koncepta Gospodarenja objektima na stambeno okruţenje .................................. 77

5.2. Usavršavanje Voditelja objekata ........................................................................................ 80

5.3. Projektiranje i izgradnja usmjerena na ţivotni ciklus objekta .............................................. 83

5.4. Prijedlog organizacije za Gospodarenje stambenim objektima ............................................ 87

5.5. Implementacija informacijskih sustav za upravljanje odrţavanjem ..................................... 91

6. ZAKLJUĈAK ........................................................................................................................... 96

LITERATURA ................................................................................................................................. 98

ŢIVOTOPIS ................................................................................................................................... 101



PREDGOVOR

Ideja ovog rada bila je dati uvid u izuzetno bitno i kompleksno podruĉje Facility management

(FM). Osim toga, ţelja je da se pobliţe objasni koji su razlozi njegove pojave i korištenja.

Svjedoci smo proteklog graĊevinskog „booma“, posebice stanogradnje, pri ĉemu je misao

vodilja svih sudionika procesa graĊenja bila „brzina, brzina i samo brzina“, projektirati,

izgraditi, useliti te preseliti financijske i ljudske resurse na novi objekt.

Nitko se nije potrudio sustavno pratiti što se dogaĊa s dosad sagraĊenim objektima te takva

saznanja ukomponirati u projekt novog objekta. Isti bi se vjerojatno lakše i brţe prodao, a i

kvalitetnije „sluţio“ svojim novim vlasnicima. Kao posljedica takvog pristupa, ostali su

„spomenici“, ĉija razina komfora kojeg pruţaju svojim vlasnicima, nije razmjerna visini

ulaganja u iste.

Jedan od potencijalnih naĉina da se trenutna situacija promijeni je i primjena naĉela Facility

managmenta u podruĉju stanovanja.



SAŢETAK

U radu je uvodno opisan niz pristupa gospodarenja imovinom. Razvoj znanosti, te procesi

ubrzane globalizacije kreirali su razne nove djelatnosti kao što su: Gospodarenje materijalnom

imovinom, Gospodarenje objektima i infrastrukturom uz staru djelatnost Odrţavanja.

U prvom dijelu rada opisane su definicije i pojmovi Gospodarenje objektima i

infrastrukturom, kako bi se pobliţe opisalo podruĉje koje objedinjuje engleski naziv Facility

Management. Gospodarenje objektima i infrastrukturom je multidisciplinarno zanimanje koje

proizlazi iz teorija i principa inţenjerstva, arhitekture, dizajna, financija, menadţmenta i

sociologije.

U drugom dijelu rada, posebna pozornost je posvećena gospodarenju stambenim objektima,

gdje je prikazan trenutni pristup gospodarenja istima. Na kraju su navedeni mogući naĉini

unaprjeĊenja gospodarenja stambenim objektima po uzoru na koncept koji je primijenjen na

poslovne objekte, bolnice, hotele, aerodrome.

Kljuĉne rijeĉi: Facility Management, Maintences, Asset Management, planiranje, objekti,

oprema, odrţavanje



SUMMARY

This thesis covers the preamble of Property Management. The development of science and

the accelerated Globalization process has created numerous new professions such as: Asset

Management, Facility Management, along with the old Maintanence profession.

The beginning of this thesis explains the terminology, terms such as “Facility Management”,

used throughout the paper to better describe the fields those terms cover. Facility

Management is a multi-course profession which derives from theories and principles of

engineering, architecture, design, finance, management and sociology.

The latter part of this thesis puts emphasis on “gospodarenje stambenim objektima”, and

covers the initial approaches in managing the same. The final part of the thesis lists the

possible ways of improving “gospodarenje stambenim objektima”, by using the same

concepts used for Business structures, hospitals, hotels and airports.

Key words: Facility Management, Maintences, Asset Management, planning, objects,

equipment, maintanance



Popis slika

Slika 2-1 Vrste imovine ...................................................................................................................................... 15

Slika 2-2 Specifikacija uvjeta PASS 55 ...................................................................................................... 17

Slika 2-3 Ciljevi gospodarenja imovinom. .................................................................................................. 18

Slika 2-4 Gospodarenje objektima (FM) koncept upravljanja ............................................................ 19

Slika 2-5 Organizacija odjela Gospodarenja objektima ......................................................................... 20

Slika 2-6 Osnovna podjela odrţavanja .......................................................................................................... 22

Slika 3-1 Pojmovi Gospodarenja objektima ............................................................................................. 24

Slika 3-2 Podjela usluga Gospodarenja objektima .................................................................................. 27

Slika 3-3 Udio pojedinih operacijskih troškova u gospodarenju objektom ................................... 29

Slika 3-4 Model usluge FM-a .......................................................................................................................... 33

Slika 3-5 Prikaz domene usluge vezane uz Facility Management po normi EN 15221 . ......... 32

Slika 3-6 Kompetencije Voditelja objekta.................................................................................................. 34

Slika 3-7 Struktura podataka u CAFM ....................................................................................................... 36

Slika 4-1 Starost stambenih objekata u gradu Zagrebu ......................................................................... 40

Slika 4-2 Udio troškova ţivotnog ciklusa objekta po fazama............................................................. 44

Slika 4-3 Struktura ukupnih troškova (nivo projekta) ........................................................................... 45

Slika 4-4 Troškovi upravljanja, upotrebe i odrţavanja ( FM costs) ................................................. 46

Slika 4-5 Mjesto odrţavanja u cjelokupnom ţivotnom ciklusu objekta ......................................... 47

Slika 4-6 Podjela radova vezanih za odrţavanje objekata ................................................................... 47

Slika 4-7 Dijagram toka procesa odrţavanja ........................................................................................... 49

Slika 4-8 Visina ulaganja u stambene objekte u ovisnosti o starosti objekata ............................. 50

Slika 4-9 Visina priĉuve .................................................................................................................................... 51

Slika 4-10 Ulaganja suvlasnika u odrţavanje stambenih objekata u 2006. .................................... 55

Slika 4-11 Ulaganja suvlasnika u odrţavanje stambenih objekata u kroz godine ....................... 55

Slika 4-12 Analitika radova na dijelovima objekata ............................................................................... 56

Slika 4-13 Starost dizala u gradu Zagrebu .................................................................................................. 57

Slika 4-14 Starost ravnih krovova u Zagrebu ............................................................................................ 60

Slika 4-15 Starost kotlovnica u gradu Zagrebu ........................................................................................ 62

Slika 5-1 Krivulja kade ...................................................................................................................................... 72

Slika 5-2 Dijagram starenja objekta i zahtijeva korisnika.................................................................... 73

Slika 5-3 Spektar znanja voditelja objekata .............................................................................................. 80

Slika 5-4 Gospodarenje objektima po fazama objekta ......................................................................... 86

Slika 5-5 Model organizacije gospodarenja stambenim objektima po uzoru na poslovne

objekte ....................................................................................................................................................................... 89

Slika 5-6 Udjeli specijalistiĉkih radova. ..................................................................................................... 90



Popis tablica

Tablica 2-1 Razlika izmeĊu tradicionalne i suvremene organizacije odrţavanja ........................ 21

Tablica 3-1 Klasifikacija uloga i odgovornosti FM-a . ........................................................................... 26

Tablica 3-2 Neke od aktivnosti Voditelja objekta u odnosu na faze u ţivotnom ciklusu

objekta ...................................................................................................................................................................... 35

Tablica 4-1 Starosna struktura stambenog fonda Republike Hrvatske .......................................... 38

Tablica 4-2 Primjer plana godišnjeg odrţavanja ....................................................................................... 54

Tablica 4-3 Gubitci energije kroz pojedine elemente objekta ............................................................ 66

Tablica 5-1 Tipizirani obrasci odrţavanja ................................................................................................... 74

Tablica 5-2 Trajanje svake faze u ţivotnom ciklusu objekta ............................................................... 84



Popis kartica

KRATICA ILI

POJAM IZVORNI NAZIV PRIJEVOD

FM Facility Management Gospodarenje objektima

AM Asset Managment Gospodarenje materijalnom imovinom

M Maintenance odrţavanje

Outsourcing Outsourcing "Vanjske usluge"

Benchmarking Benchmarking Usporedba s najboljom praksom

IFMA International Facility Management

Association Internacionalna Facility Management

Udruga

FACILITY Facility Objekt

GEFMA German Facility Management Association Njemaĉka Udruga Facility Management-a

BIFM British Institute of Facilities Management Britanski Institut Facility Management- a

CAFM Computer aided Facility management. Informacijska podrška Gospodarenju

objektima

EN 15221-1:2006 EN 15221 - 1:2006 Europska norma

HRN EN 15221-

2:2007 HRN EN 15221 - 2:2007

Europska norma prihvaćena kao hrvatska

norma

EN 15221 - 2:2006 EN 15221 - 2:2006 Europska norma

HRN EN 15221 -

2:2007 HRN EN 15221 - 2:2007

Europska norma prihvaćena kao hrvatska

norma

GPU Godišnji program upravljanja Godišnji program upravljanja

SLA Service level agreement Sporazum o razini usluge

UTPe Ukupnih troškova projekta Ukupnih troškova projekta

Ti Inicijalni troškovi Inicijalni troškovi

Tfm Troškovi FM-a Troškovi FM-a

Tr Troškovi rušenja Troškovi rušenja

Tu Troškovi uporabe Troškovi uporabe

To Troškovi odrţavanja Troškovi odrţavanja

Tz Troškovi zamjene Troškovi zamjene

n Broj godina Broj godina

m Broj troškovnih elemenata graĊevine Broj troškovnih elemenata graĊevine

k Broj zamjena istrošenih graĊevinskih

elemenata

Broj zamjena istrošenih graĊevinskih

elemenata



1. UVOD

Razvoj znanosti te procesi ubrzane globalizacije kreirali su razne nove djelatnosti kao što su:

Gospodarenje materijalnom imovinom, Gospodarenje objektima i infrastrukturom uz staru

djelatnost Odrţavanja. Razlike izmeĊu „klasiĉnog“ pristupa odrţavanju i suvremenih

koncepata Gospodarenja objektima i Gospodarenja imovinom teško je uoĉljiva, pogotovo zato

što velik broj autora razvija razliĉite pristupe istoj temi, od kojih se veliki dio meĊusobno i

preklapa.

Facility managment u kontekstu ovog rada preveo bih kao Gospodarenje objektima i

infrastrukturom, što je u skladu i s naslovnom temom rada. Hrvatski zavod za norme (HZN),

unutar usluga odrţavanja, TO 521, utvrdio je definiciju u slobodnom prijevodu kao:

“Upravljanje objektima i pomoćnim sustavima.“ Radi lakšeg snalaţenja u daljnjem tekstu

koristit ću izraz Gospodarenje objektima.

Rješavanje problema gospodarenja objektima je vrlo aktualna tema i znanstvenih i struĉnih

krugova. Jedan od problema je i Gospodarenje stambenim objektima. Smatra se da bi

kvalitetna implementacija ovog programa rezultirala većom razinom sluţnosti objekata, uz

manje troškove svojim vlasnicima.

Gospodarenje objektima je multidisciplinarna profesija ĉiji je cilj i zadatak iskorištavanje

maksimalnih sinergijskih uĉinaka u upravljanju nekretninama efikasnim balansiranjem

izmeĊu izvora financiranja i operativnih aktivnosti. Ovo je integrirajuća aktivnost koja gradi

moderno interaktivno okruţenje u skladu s prirodom, povezujući pri tome ljude, materiju i

prostor. [1]. To je tehnologija upravljanja koja osigurava strateško, efikasno, precizno i

transparentno planiranje i upravljanje kao i optimiziranje tih procesa i poboljšanje kvalitete.

Kao takva, nije interes samo pojedinca, poduzeća ili odreĊenih struĉnih i nauĉnih krugova,

već ĉitavog društva na ĉelu s predstavnicima vlasti.

Gospodarenje objektima (FM) se bavi upravljanjem objekata, opremom i odrţavanjem, a u

sebi integrira struĉnosti iz podruĉja graĊevinarstva, strojarstva i drugih inţenjerskih

disciplina, ekonomije, informacijskih i komunikacionih tehnologija (IT), organizacije,

sociologije i estetike. Upravo se na toj „šarolikosti“ profesija temelje usluge Gospodarenja

objektima, kao i temelji za eksplozivnog rasta „nove profesije“ upravitelja nekretnina.



2. PRISTUPI GOSPODARENJU IMOVINOM

Da bismo mogli uspješno gospodariti imovinom, moramo definirati što smatramo imovinom.

Imovinu, općenito definiramo kao skup dobara koju pojedinac ili pravna osoba posjeduju. U

tu imovinu, slika 2-1, ubrajamo: ljudski kapital, financijsku imovinu, materijalnu imovinu,

nematerijalnu imovinu, i informacijsku imovinu.

Informacijska imovina

Nematerijalan imovina

Ljudski kapital

Materijalan imovina

Financijska imovina

Slika 2-1 Vrste imovine

Imovinu kompanije, knjigovodstveno, moţemo podijeliti u dvije osnovne grupe [28]:

I. Kratkotrajna imovina (tekuća ili obrtna imovina)

Kratkotrajna imovina je onaj dio ukupne imovine poduzeća za koji se oĉekuje kako će se

pretvoriti u novĉani oblik u roku manjem od godine dana. Dijelimo je na:

1. Zalihe su materijalni oblik kratkotrajne imovine, a pojavljuju se u vidu zaliha sirovine,

materijala, gotove i trgovaĉke robe, nedovršenih proizvoda i uplaćenih predujmova.

2. Kratkotrajna potraţivanja trebala bi biti naplaćena u roku kraćem od jedne godine, a ĉine

ih potraţivanja od kupaca za isporuĉene proizvode i izvršene usluge, potraţivanja od

drţavnih organa za odreĊene premije, kompenzacije, za preplaćene poreze, potraţivanja

od osiguravajućih društava po osnovi nadoknade štete i sl. Dakle, kao i kod dugoroĉnih

potraţivanja, radi se o prijelaznom obliku izmeĊu stvari i novca, tj. o pravima koja bi se

trebala realizirati u roku kraćem od godine dana.

3. Kratkotrajnu financijsku imovinu ĉine plasmani novca na rok kraći od godine dana. To su

kratkoroĉni krediti dani drugim poduzećima, kupnja kratkoroĉnih vrijednosnih papira od

kojih se oĉekuje odreĊena korist u vidu kamate. Kratkoroĉni financijski plasmani znaĉe



zaštitu kapitala, posebno u uvjetima inflacije. Takva financijska imovina trebala bi se

pretvoriti u novac u roku manjem od jedne godine.

4. Novac na raĉunu i blagajni je tekuća imovina, a ĉine ju gotovina u blagajni, na ţiro

raĉunu, na deviznom raĉunu, izdvojena novĉana sredstva za isplatu ĉekova, akreditiva i sl.

Iznimka od pravila da je novac uvijek tekuća imovina je situacija u kojoj je novac na

nekom raĉunu blokiran duţe vrijeme, odnosno njegova upotreba ograniĉena duţe od jedne

godine.

II. Dugotrajna imovina (stalna ili fiksna imovina ili osnovna sredstva)

Radi se o obliku imovine koji je moguće pretvoriti u novĉani oblik u razdoblju duţem od

godine dana. Dugotrajna imovina moţe biti iskazana u ĉetiri osnovna oblika:

1. Potraţivanja u okviru dugotrajne imovine odnose se uglavnom na potraţivanja od kupaca

za robu prodanu na kredit duţi od jedne godine, te na potraţivanja od povezanih

poduzeća. Predstavljaju imovinu u obliku prava, tj. prijelaznom obliku izmeĊu stvari i

novca.

2. Dugotrajna financijska imovina je oblik imovine koji nastaje ulaganjem slobodnih

novĉanih sredstava na rok dulji od jedne godine. Najĉešći oblici dugotrajne financijske

imovine su ulaganja u dugoroĉne vrijednosne papire (obveznice, dionice), posuĊeni

novac, odnosno davanje kredita drugim privrednim subjektima na rok dulji od jedne

godine. Pored povrata sredstava, pojavljuje se i odreĊena naknada (kamata) na posuĊena

sredstva i obveznice, odnosno u obliku dividende za kupljene dionice.

3. Dugotrajna nematerijalna imovina jest onaj dio dugotrajne imovine koji nema materijalni,

opipljivi oblik, ali od kojeg poduzeće oĉekuje nekakvu materijalnu korist. To su

specifiĉna ulaganja, kao osnivaĉki izdatci, izdatci za istraţivanje i razvoj, patenti, licence,

koncesije, zaštitni znaci, predujmovi za nematerijalna sredstva i sliĉno…

4. Dugotrajna materijalna imovina je prijevod pojma Physical Asset. Dugotrajna materijalna

imovina je onaj dio imovine koji ima materijalni, fiziĉki oblik, a to su prirodna bogatstva

(zemljišta i šume) i sredstva za rad (zgrade, oprema, postrojenja, transportna sredstva,

krupni alati, pogonski i uredski inventar, namještaj, predujmovi za materijalna sredstva,

stambeni objekti i ostala materijalna imovina).



2.1. Općenito o gospodarenju materijalnom imovinom (eng. Asset management)

Prema J. S. Mitchellu definicija gospodarenja materijalnom imovinom glasi: „Gospodarenje

imovinom je strateški, potpuno integrirani, sveobuhvatni proces i kultura usmjerena prema

postizanju najvećeg iskorištenja operativne učinkovitosti i stvorene vrijednosti za vrijeme

životnog vijeka proizvodne opreme i ostalih sustava.” [15]

U poĉecima je inţenjerska struka tumaĉila Asset managment kao procese odrţavanja, a sam

termin (eng. Asset managment) koristio ponajviše u bankarskoj i financijskoj industriji u

svezi financijskih derivata (Bishop, 1997). Tek je nekoliko strukovnih udruţenja

prepoznavalo razliku izmeĊu menadţmenta upravljanja materijalnom imovinom i

menadţmenta odrţavanja. Gospodarenje materijalnom imovinom je relativno nov

menadţerski koncept koji inkorporira sva dosadašnja praktiĉna iskustva i stvara novi pogled

na „izvrsnost“ upravljanja materijalnom imovinom. Pod pojmom materijalna imovina

podrazumijeva se svaki entitet koji moţe biti upotrijebljen da se proizvede roba, proizvod ili

usluga i pri tome zadovolje zahtjevi klijenata ili kupaca. Sva ova imovina prolazi kroz sliĉne

ţivotne faze: zapoĉinje s preliminarnom „potrebom“, a završava rashodovanjem ili

zamjenom. Koristeći multidisciplinarni pristup u upravljanju materijalnom imovinom,

pridonosi se poboljšanju financijske situacije i sposobnosti boljeg pruţanja usluga, a ujedno se

oslobaĊa nedovoljno iskorištena imovina za investicije i razvoj. Dobar model upravljanja

(materijalnom) imovinom ukljuĉuje sve organizacijske jedinice u poduzeću koje sudjeluju u

“mreţi podrške” upravljanja imovinom u svim fazama ţivotnog ciklusa. Danas najveći

praktiĉari ovog podruĉja dolaze iz Australije i Novog Zelanda iz djelatnost vodnog sektora.

Britanski institut za Asset Management (IAM – Institute of Asset Management) je prvi u

svijetu izdao (2004. g.) Integriranu normu BSI PAS 55:2008. ...“upravljanje materijalnom

imovinom je sustavna i koordinirana akcija i praksa kojima organizacija optimalno i održivo

upravlja materijalnom imovinom, performansama, rizicima i troškovima u cijelom životnom

ciklusu kako bi ostvarila ciljeve sukladno usvojenom strateškom planu“.

Slika 2-2 Specifikacija uvjeta PASS 55 [35]



Slika 2-2 prikazuje specifikaciju uvjeta PAS 55 koji opisuje kakve sposobnosti, znanje i

vještine moraju imati ljudi koji se bave upravljanjem materijalne imovine. To se primjenjuje

za bilo koju organizaciju u kojoj je fiziĉka imovina kljuĉ kritiĉkog faktora u postizanju

djelotvornog pruţanja usluga. Kljuĉne funkcije upravljanja imovine su: [35]

Razvoj politike

Razvoj strategije

Planiranje upravljanja imovinom

Implementacija plana upravljanja imovinom

Razvoj kljuĉnih sposobnosti za upravljanje imovinom

Poboljšanje u menadţmentu rizika i ukupnoj primjeni

Znanje upravljanja imovinom

Ciljevi Gospodarenja materijalnom imovinom, slika 2-3 su optimiziranje operativne

uĉinkovitosti procesa i sredstava za proizvodnju sa svrhom postizanja maksimalnog ţivotnog

vijeka i povrata uloţenih sredstava.

Smanjenje ukupnih troškova

proizvoda

Povećanje iskorištenja

opremeRast prihoda

Povećati povrat na opremu i kapital

GOSPODARENJE MATERIJALNOM IMOVINOM Slika 2-3 Ciljevi gospodarenja imovinom.

Gospodarenje materijalnom imovinom poĉinje sa razvojem strategijom, a za razvoj iste,

kompanije zaduţuju menadţere AM-a. Uslijed stalnih i brzih promjena, povećava se pritisak

na menadţere AM-a, te im je neophodan plan za preţivljavanje i uspjeh. Zato vodeći ljudi

kompanija moraju usvojiti vještine brzog prilagoĊavanja situaciji, kretanja u pravom smjeru i

donošenja pravih odluka u pravom trenutku. Sve s ciljem odolijevanja izazovima koji se

nameću u poslovnom svijetu. Gospodarenje materijalnom imovinom mora odgovoriti na

pitanja [31]:

Koliko materijalne imovine posjeduješ?

Koliko ona vrijedi?

Kolika je vrijednost odgoĊenog odrţavanja?

Kakvo je stanje imovine?

Koliki je preostali period korištenja?

Što ćeš prvo popraviti?



2.2. Općenito o gospodarenju objektima i infrastrukturom (eng. Facility

managment)

U moru dostupnih definicija koje definiraju Gospodarenje objektima, istiĉu se pojmovi koji se

odnose na upravljanje i odrţavanje objekata u eksploataciji. Na prvi pogled, to nije ništa

novo i revolucionarno. Naposljetku, svime se na neki naĉin upravlja ili odrţava i tako je od

kada je ĉovjeka, procesa i prostora.

Gospodarenje objektima (engl. Facility management) je multidisciplinarno ili

transdisciplinarno zanimanje koje proizlazi iz teorija i principa inženjerstva, arhitekture,

dizajna, knjigovodstva, financija, menadžmenta i sociologije. Ove discipline imaju bogatu

povijest teorije, istraživanja i prakse. Gospodarenje objektima se razvija na ovim temeljima

što rezultira novim teorijama i praksama [2] .

Iako postoji mnoštvo razliĉitih definicija, svi su sloţni oko jednoga: glavni cilj gospodarenja

objektima je povećati dobit kod planiranja, gradnje, korištenja i sanacije objekta, a sve skupa

usmjereno je smanjivanju troškova odrţavanja i korištenja objekata. Stoga se teorijska

definicija moţe saţeti u sljedeće, slika 2-4: gospodarenje objektima i infrastrukturom nam

omogućuje kvalitetnu integraciju prostora, ljudi, procesa i tehnologije, te pomoću integracije

unaprjeĊuje pomoćne procese poslovnog sustava. [7]

FM

Ljudi

TehnologijaProstor

Procesi Slika 2-4 Gospodarenje objektima (FM) koncept upravljanja

Prava praktiĉna vrijednost kvalitetnog pristupa Gospodarenju objektima oĉituje se u

rezultatima upravljanja i odrţavanja. Ona u praksi variraju od primjera objekata optimalno

osvijetljenih i zagrijanih, odnosno rashlaĊenih, ĉistih fasada, odrţavanih travnjaka,

besprijekornih toaleta, do primjera objekata kod kojih već na fasadama prepoznajemo

znakove neodrţavanja i zapuštenosti, koji se potvrĊuju pri pogledu na pohabani namještaj i

zastarjele interijere, a sanitarne ĉvorove da ne spominjemo.



Sve studije koje su se provodile unutar ovog podruĉja, dovele su do sliĉnog zakljuĉka koji u

izravnu vezu dovodi elemente kao što su privatnost, adekvatno projektirano i podešeno

osvjetljenje, toplinski i vizualni osjećaj ugodnosti i sliĉno sa produktivnošću i motivacijom

zaposlenih. Ovi rezultati pokazuju da je projektiranje prostora (objekt) i upravljanje

(menadţment) tim prostorom-okruţenjem kritiĉna faza za postizanje dobrih radnih

pokazatelja i uspješnog financijskog poslovanje kompanije [3].

Danas svaki kvadratni metar stambenog ili poslovnog prostora, svom vlasniku ili korisniku,

zbog svoje visoke cijene, predstavlja neprocjenjivu vrijednosti. Oni zbog toga postavljaju sve

veće zahtjeve za toĉnost i aţurnost podataka o istima. Prošlo je vrijeme kad smo jednostrano

razmišljali i zakljuĉivali da oni koji vode raĉuna o svojoj imovini, imaju viška novaca, te

samim tim mogućnost ulaganja u vanjski izgled, energetski efikasnije sustave, i sliĉno.

Svakako treba napomenuti da to nije „jeftino“, jer svako malo poboljšanje iziskuje poveće

ulaganje. Ipak krajnji rezultat pokazuje drugaĉiju sliku, u vidu veće vrijednost za uloţeni

novac u dugom periodu. Razvijeni i bogati vode raĉuna o svom izgraĊenom okruţenju, ali ne

trošeći bespotrebno, nego naprotiv – štedeći resurse i ĉuvajući vrijednosti svojih izgraĊenih

objekata kroz aktivnosti objedinjene u algoritmima Gospodarenja objektima. To je profesija

koja nastaje kao neophodan odgovor na potrebu upravljanja i korištenja objekata u kojima se

odvija neka vrsta radnog procesa, stanovanja ili drugog vida djelovanja. Koncept je zamišljen

da integrira sve informacije bitne za funkcionalnost objekata i procesa u njima. Takve

poslove vode posebni odjeli unutar organizacije, slika 2-5, koji u svom sastavu imaju

menadţere, inţenjere ili tehniĉare raznih profila, kao i osoblje za tehniĉku podršku i

odrţavanje.

Odjel Gospodarenja objektima

Odjeladministrativnih i ekonomski poslovi

Odjel arhitektonsko i inženjerskog oblikovanja

Odjel tehničko održavanje

Odjel sigurnosnih, zdravstveni i poslova

održavanja okoliša

Odjel planiranja objekta

Slika 2-5 Organizacija odjela Gospodarenja objektima

Danas, certificirane programe, od strane IFMA organizacije, posjeduju najprestiţnija svjetska

sveuĉilišta (npr. Cornell i Berkeley) i mnoga svjetska manja sveuĉilišta gdje se moţe steći

teorijsko znanja iz podruĉja Gospodarenja objektima. Ipak uvrijeĊeno mišljenje ostaje:

Gospodarenje objektima najbolje se uči u praksi, kroz godine provedene u borbi s

administracijom, učenju novih vještina, upravljanju različitim profilima ljudi, raznih struka,

te proučavanja razne stručne literature (npr. stručni časopis Facilities).



2.3. Općenito o odrţavanju objekata (eng. maintances)

Danas se sa sigurnošću moţe reci da tvrtke (kroz istu uzreĉicu moţemo promatrati i objekte),

koje ne vode raĉuna o odrţavanju, ne mogu opstati na trţištu, gdje nas konkurencija tjera na

svakodnevna poboljšanja i napredna razmišljanja.

Tablica 2-1 Razlika između tradicionalne i suvremene organizacije održavanja [15]

STARO NOVO

Orijentacija na popravke Orijentacija na pouzdanost Popravi Unaprijedi

Gašenje poţara Previdi, planiraj, programiraj akcije

Majstor Ĉlan poslovnog tima Rješavaj otkaze Eliminiraj otkaze

Smanji troškove odrţavanja Povećaj vrijeme u radu

„Akcija program mjeseca“ Kontinuirano unaprjeĊenje

Vjerovanje da su otkazi neizbjeţni Vjerovanje da su otkazi samo izuzetci Prioritet se daje otkazima Prioritet eliminiranje uzroku otkaza

Mnogo otkaza Svega nekoliko otkaza

Nizak udio planskih poslova Visok udio planskih poslova Mnogo reklamacija Malo reklamacija

Niska pouzdanost Visoka pouzdanost

Visoki troškovi odrţavanja Niski troškovi odrţavanja

Kratkoroĉni planovi Dugoroĉni planovi Neprofitni karakter Privlaĉi investicije

Najjednostavniji primjer za svakog od nas je odabir vlastitog stambenog ili poslovnog

prostora. Dvojba izmeĊu dva objekta brzo nestaje, kad je prvi od njih opremljen modernim

energetski efikasnim sustavima, ĉistih fasada, bez grafita ili tragova vremena s odrţavanim i

njegovanim okolišem, a kod drugog objekata već na fasadama vidimo znakove neodrţavanja

i zapuštenosti, koji se potvrĊuju pri pogledu na uništen i zaostao interijer i sliĉno.

Velike promjene se dogaĊaju na trţištu posljednjih godina, koje se prvenstveno odnose na

sve veću kompleksnost objekata i instalirane opreme. Povećani zahtjevi glede ekologije i

sigurnosti, te veća zahtjevana raspoloţivost bilo objekta ili ugraĊene opreme (liftovi, sustavi

grijanja, odvodnje) da obavljaju namjenu za koju su i projektirani, dovela je odrţavanje na

jedno od primarnih mjesta svih organizacija.

Naposljetku, za objekt ili stan, netko je uloţio nemalu sumu novaca, bilo sa svrhom da ostvari

dodatnu vrijednost ili podigne kvalitetu ţivota.

Osnovna standardna definicija odrţavanja glasi:

"Održati postojeće stanje, zaštititi od kvara ili otkaza".



Podjelu djelatnosti odrţavanja dijelimo, slika 2-6, na preventivne i korektivne radove.

ODRŽAVANJE

Preventivno održavanje Korektivno održavanje

Slika 2-6 Osnovna podjela održavanja

Osnova pristupa preventivnom odrţavanju je obavljanje radova odrţavanja prema zacrtanome

planu, prije nego nastane kvar, odnosno zastoj. Struĉnjaci odrţavanja obavljaju niz cikliĉkih

zahvata koji trebaju biti dogovoreni s upraviteljem zgrade kako bi odreĊeni sustav (dizalo,

kotlovnica) mogli biti zaustavljeni zbog obavljanja prijeko potrebne preventive [19]. To je

planski proces koji provodimo unutar unaprijed odreĊenih razdoblja u skladu s uputama

proizvoĊaĉa ili mišljenju struke, sa ciljem smanjenja vjerojatnosti kvara na objektu ili

degradacije bilo kojeg njegovog dijela.

Korektivno odrţavanje je najstariji model odrţavanja bilo objekata ili opreme, a izvodi se

nakon što je došlo do kvara. Nijedna preventivna akcija prije kvara nije izvršena. Te se

aktivnosti korektivnog odrţavanja svode na vraćanje opreme iz stanja kvara u stanje rada.

[19]. Korektivno odrţavanje je proces neplaniranog odrţavanja koje se provodi nakon

utvrĊivanja nekog nedostatka na objektu ili bilo kojeg njegovog dijela koji utjeĉe na

sposobnost obavljanja zadane funkcije. Vrijeme koje nam je na raspolaganju da pristupimo

korektivnim zahvatima ovisit će o stupnju ugroţenosti objekta.

Prednosti preventivnog odrţavanja odnose se na: veću pouzdanost ureĊaja i sustava u radu,

mogućnost planiranja trenutka odrţavanja, mogućnost predviĊanja troškova odrţavanja i

samim time i lakšu kontrolu. Glavni nedostaci odnose se na povećane troškove odrţavanja

(teoretski, u praksi kvar ureĊaja s korektivnim odrţavanjem ĉesto donese mnogo veće

troškove) i povećanu mogućnost kvara ureĊaja radi utjecaja ljudske greške osoblja koje vrši

odrţavanje.



2.4. Odnos odrţavanja nasuprot novim pristupima gospodarenja

Gospodarenje objektima orijentira se na ekonomski aspekt, uz tehniĉki aspekt upravljanja

nekretninama, odnosno na njegovu sigurnu i nesmetanu funkciju. Funkcija voditelja objekta

nije samo odrţavanje postojećeg stanja, već i gospodarenje svim elementima koji osiguravaju

nesmetano i ugodno korištenje objekta uz minimalne troškove. Iz pregleda pojmova

Gospodarenja objektima i Gospodarenjem materijalnom imovino, moţemo zakljuĉiti da i

jedan i drugi imaju za cilj povećati profit investitoru. Gospodarenje materijalnom imovinom

je orijentirano na optimalno i odrţivo gospodarenje ĉitave materijalne imovine, njezinim

karakteristikama, rizicima i troškovima tijekom cijelog ţivotnog vijeka, dok je Gospodarenje

objektima i infrastrukturom orijentirano na tehniĉki i ekonomski aspekt upravljanja objektom

tj. na siguran i nesmetan rad objekta uz minimalan rizik, degradaciju i troškove.

Letimiĉnim pogledom na definicije Gospodarenja objektima i Gospodarenja materijalnom

imovinom ne primjećuje se znatna razlika. Razlika leţi u posvećenosti na servise van domene

osnovne djelatnosti koju opsluţuje Gospodarenje objektima i servise u domeni osnovne

djelatnosti tvrtke koje opsluţuje Gospodarenje materijalnom imovinom. Gospodarenje

objektima pokriva šire podruĉje djelatnosti, što je u skladu s njegovom domenom, dok je

Gospodarenje imovinom fokusirano na servisiranje u smislu osnovne djelatnosti tvrtke [9].

Bez kvalitetnog odrţavanja, nema ni gospodarenja. Odrţavanje je sastavni dio kako

Gospodarenja objektima, tako i Gospodarenja imovinom. Iskustvo menadţera odrţavanja od

velike je koristi u uspostavi uĉinkovitog Gospodarenja objektima i Gospodarenja

materijalnom imovinom.



3. GOSPODARENJE OBJEKTIMA I INFRASTRUKTUROM

Nastanak profesije Gospodarenja objektima veţemo uz Sjedinjene Ameriĉke Drţave (SAD)

šezdesetih godina prošlog stoljeća tj. za period ubrzanog razvoja i širenja velikih kompanija i

njihovim potrebama za što efikasnijim i racionalnijim poslovanjem. Korijeni profesije seţu u

aktivnosti gradskih uprava, vojske i školskih ustanova u Sjevernoj Americi. Sam pojam

Gospodarenja objektima razvila su braća Schnelle kao sredstvo poboljšanja poslovne

interakcije u poduzeću, a koji za krajnji rezultat ima povećanje produktivnosti. 1978. godine

proizvoĊaĉ namještaja Herman Miller sazvao je skup na podruĉju Michigana, SAD, gdje se

raspravljalo o razvoju trenda u ureĊivanju poslovnih prostora. Sudionici skupa definirali su

pojam Gospodarenja objektima, a budući da je pojam nastao kao potreba za smanjenjem

troškova odrţavanja objekata, sukladno tome, nastale su udruge koje educiraju kako ispravno

primijeniti FM u praksi. Tako prvotno nastaje ameriĉka, a kasnije i meĊunarodna udruga

(International Facility Management Association), posvećena upravljanju radnim okolišem.

Facility Management (gospodarenje objektima) je profesija koja ujedinjuje različite discipline

radi osiguranja funkcionalnosti objekata, te kvalitetnu integraciju ljudi, prostora, procesa i

tehnologije [4].

IFMA-a je definirala sljedeće pojmove:

Facility (objekt) - materijalna imovina koja podrţava organizaciju

Facility management - integracija procesa unutar organizacije kako bi se odrţale i

razvijale dogovorene usluge koje podrţavaju i poboljšavaju djelotvornost njezinih

temeljnih aktivnosti

· Objekti· Instalacije· Oprema· Biljke· Uređaji· Energija...

· Opskrba· Transport· Osiguranje· Zbrinjavanje

otpada· Čišćenje· Održavanje· Planiranje· Konzultiranje...

Facility Service

FM

Slika 3-1 Pojmovi Gospodarenja objektima



Prema IFMA, Gospodarenje objektima je nadleţno za:

komunikaciju,

financije,

ljudske faktore i faktore okoliša,

rukovodstvo,

funkcije i odrţavanje,

planiranje i projektni menadţment (prostorni),

procjenu kvalitete i inovativnost,

nekretnine,

tehnologiju,

planiranje interijera (arhitektura, projektiranje),

planiranje i upravljanje instalacijama.

Kaskajući za Amerikom Europa, krajem osamdesetih i poĉetkom devedesetih godina formira

nacionalna udruţenja (BIFM-Britansko, GEFMA-Njemaĉko, i ostali) i europska udruţenja

(EuroFM), kao primjer struĉnog udruţivanja na regionalnom nivou.

BIFM (British Institute of Facility Management): Gospodarenje objektima (FM) je

integracija procesa unutar organizacije u cilju održavanja i razvijanja dogovorenih servisa

koji podupiru i unaprjeđuju efikasnost temeljnih aktivnosti tvrtke . [5].

GEFMA (German Facility Management Association): Gospodarenje objektima (FM) je

upravljačka disciplina koja ispunjava osnovne zahtjeve ljudi na poslu, podržava primarne

procese poduzeća i povećava povrat na kapital, pomoću efikasnijeg korištenja objekata i

usluga integracijom planiranja, nadzora i upravljanja zgradama i ustanovama.“[6]

Udruga IFMA u svojoj definiciji Gospodarenja objektima u središte promatranja postavlja

objekte, odnosno nekretnine, dok udruga GEFMA u središte promatranja postavlja ĉovjeka

kao korisnika tih nekretnina. Razlika u definicijama najvjerojatnije nastaje zbog razliĉitosti u

vlasniĉkim odnosima po pitanju nekretnina. Dok je u Sjedinjenim Ameriĉkim Drţavama

veliki dio poslovnih nekretnina u najmu, u Njemaĉkoj je najveći dio nekretnina koje se koriste

u poslovne svrhe u nalazi vlasništvu istih kompanija.



3.1. Područje djelovanja

Vrste usluga koje Gospodarenje objektima moţe pruţiti klijentu u upravljanju objektima i

svim popratnim sadrţajima, koji ne ĉine osnovnu djelatnost njegove tvrtke, dijelimo, toĉnije

reĉeno grupiramo, oko same potrebe/zahtjeva klijenta.

International Facility Management Association (IFMA) identificirala je 41 ulogu i

odgovornost iz domena Gospodarenja objektima rasporeĊenih u osam grupa. Prema podijeli,

profesija dodiruje elemente ljudskih resursa, inţenjerske procese, arhitekturu i projektiranje.

Zbog toga, Gospodarenje objektima, kao vaţne komponente, ukljuĉuje planiranje i odrţavanje

ĉime osigurava i pruţa podršku zaposlenima kako bi im se poboljšala efikasnost i motivacija,

te generalno poboljšalo radno okruţenje.

Tablica 3-1 Klasifikacija uloga i odgovornosti FM-a [2].

Upravljanje odrţavanjem Financijsko upravljanje

Preventivno odrţavanje

Odrţavanje obloga

Odrţavanje namještaja Preventivno odrţavanje

Popravke kvarova

Vanjsko odrţavanje objekta

Domarska sluţba

Odrţavanje zemljišta i vegetacije

Operacijski troškovi

Osnovni troškovi

Glavno financiranje

Sigurnosno zdravstveni planiranje

Ergonomija

Upravljanje energijom

Kvaliteta zraka u enterijeru

Program reciklaţe

Štetni utjecaji i zraĉenje

Administrativne operacije Upravljanje nekretninama

Korporativni promo-materijal,

Dostava pošte

Otpremanje i primanje (špedicija)

Arhiviranje dokumenata

Osiguranje Telekomunikacije

Fotokopiranje

Operacijsko planiranje

Planiranje hitnih situacija (evakuacije)

Strateško planiranje

Upravljanje potrošnjom energije

Nekretnine

Iznajmljivanje/Zakup objekta

Izbor lokacije

Kupovina/Prodaja

Ugovaranje objekta

Procjena imovine

Podzakup

Upravljanje prostorom

Popis prostorija

Prostorna politika

Raspodjela prostora

PredviĊanje potreba

Nabavka namještaja Specifikacija namještaja

Popis inventara

Planovi enterijera

Premještanje namještaja

Renoviranje

Odvoz i zbrinjavanje otpada

Inţenjerske usluge

Poštovanje i usklaĊivanje sa propisima za

gradnju

Upravljanje gradnjom

Instalacioni sistemi i oprema Projektiranje



Općenito govoreći, tvrtke koje posluju na našem trţištu i koje nude svoje usluge u podruĉju

Gospodarenja objektima i infrastrukturom, formiraju ĉetiri glavna podruĉja [8]

Ko

mer

cija

lno

go

spo

dar

enje

o

bje

kto

m

Infr

astr

uk

turn

o

gosp

od

aren

je

ob

jek

tom

Teh

nič

ko

go

spo

dar

enje

o

bje

kto

m

Nad

zor

pri

iz

grad

nji

i u

ho

dav

anju

o

bje

kta

Pro

vjer

a k

om

ple

tne

do

ku

men

taci

je

Pre

uzi

man

je o

bje

kta

u im

e vl

asn

ika

Pre

gled

svi

h t

ehn

ičk

ih s

ust

ava

s p

op

iso

m n

edo

stat

aka

Ko

ntr

ola

otk

lan

jan

ja n

edo

stat

aka

u

jam

stve

no

m r

ok

u

Izra

da

pla

na

od

ržav

anja

za

sva

teh

nič

ka

po

stro

jen

ja p

rem

a u

pu

tam

a za

od

ržav

anje

ko

je n

alaž

e p

roiz

vođ

ač i

važe

ćim

eu

rop

skim

n

orm

ama

Up

ravl

jan

je t

ehn

ičk

im s

ust

avim

a

Up

ravl

jan

je C

NU

S-o

m (

cen

tral

ni n

adzo

rno

–

up

ravl

jačk

i su

stav

)

Red

ovn

o o

drž

avan

je s

vih

teh

nič

kih

su

stav

a te

za

mje

nu

po

tro

šnih

dij

elo

va i

po

pra

vke

Izra

da

i vo

đen

je d

nev

nik

a p

ost

roje

nja

Vo

đen

je s

tati

stik

e o

po

tro

šnji

en

erge

nat

a te

sa

vjet

ova

nja

vez

ana

uz

isto

Up

ravl

jan

je t

ehn

. do

ku

men

taci

jom

ob

jek

ta

Do

mar

ski r

ado

vi

Gra

đ. a

dap

taci

je i

inst

alat

ersk

i rad

ove

Imp

lem

enta

cija

CA

FM

– s

ust

ava

Izra

da

mje

sečn

ih, k

vart

. i g

od

išn

jih

izvj

ešća

CA

LL

cen

tar

– (d

ežu

rstv

o: 2

4-s

atn

o, 3

65

u

god

., Iz

laza

k n

a in

terv

enci

ju u

ro

ku

60

min

)

Pro

ved

ba

svih

zak

on

om

pro

pis

anih

is

pit

ivan

ja u

klj

uču

jući

pri

bav

ljan

je a

test

a

Do

bav

a, s

ervi

s i o

drž

avan

je

tele

ko

mu

nik

acij

skih

su

stav

a u

klj

uču

jući

o

drž

avan

je i

mo

der

niz

acij

u I

T m

reža

Hig

ijen

sko

od

ržav

anje

(sv

e vr

ste

čišć

enja

: p

ran

je p

roče

lja,

pra

nje

gar

ažn

ih p

ovr

šin

a,

zavr

šna

građ

evin

ska

čišć

enja

, te

čišć

enje

ve

nti

laci

jsk

ih s

ust

ava,

itd

.)

Dez

infe

kci

ja, d

ezin

sek

cija

, der

atiz

acij

a

Rec

epci

on

ersk

e u

slu

ge

Vat

roga

sna

slu

žba

(pro

ved

ba

kat

ego

riza

cije

ob

jek

ta)

Teh

nič

ka

i fiz

ičk

a za

štit

a (s

ecu

rity

)

Up

ravl

jan

je s

ust

avo

m z

aklj

uča

van

ja

Od

ržav

anje

zel

enih

po

vrši

na

(ho

rtik

ult

ura

)

Zim

ska

slu

žba

Izra

da

god

išn

jeg

bu

dže

ta z

a u

pra

vlja

nje

ob

jek

tom

Cen

tral

na

nab

ava

i sk

lad

ište

nje

p

otr

ošn

og

mat

erij

ala

i rez

ervn

ih

dij

elo

va

Up

ravl

jan

je p

ovr

šin

ama

( o

bra

čun

i n

apla

ta n

ajm

a i o

stal

ih t

rošk

ova

)

Up

ravl

jan

je p

roje

kti

ma

i ugo

vori

ma

Kn

jigo

vod

stve

ne

usl

uge

Up

ravl

jan

je p

riču

vnim

sre

dst

vim

a

Go

spo

dar

enje

ob

jekt

om

Slika 3-2 Podjela usluga Gospodarenja objektima



Poduzeća koja pruţaju usluge gospodarenja objektima moraju moći ponuditi usluge svih

aktivnosti vezane za gospodarenje objektima ukoliko ţele ostati konkurentne na trţištu.

Obzirom da je paleta usluga koju pruţa koncept Gospodarenje objektima široka, ne moţe se

kvalitetno provoditi, a ni zamisliti, bez takozvanog outsourcinga, odnosno ustupanja nekih od

ugovorenih usluga vanjskim partnerima.

Danas je ustupanje nekih od ugovorenih usluga, vanjskim partnerima, jedna od uobiĉajenih

menadţerskih alata i prakse discipline Gospodarenja objektima. Obzirom da je paleta usluga

koju pruţa koncept Gospodarenje objektima široka, logiĉno je zakljuĉiti da velik dio

aktivnosti (npr. ĉišćenje objekata) u pravilu ne spada pod glavne aktivnosti poduzeća, stoga je

nastalo široko trţište za ugovorene usluge koje imaju mogućnost stranog financiranja. Glavni

je cilj strategije outsourcinga je optimiziranje organizacije poduzeća, oslobaĊanje ljudskih,

financijskih i materijalnih resurse, koji se onda fokusiraju na glavno podruĉju djelovanja

poduzeća.

Gospodarenje modernim graĊevinama obuhvaća kompleksne multidisciplinarne aktivnosti

koje se pojedinaĉno ili u cijelosti predaju vanjskoj usluzi. Svaki od poslova ustupljen

vanjskim ugovorenim partnerima, zahtijeva struĉnost, pa je kompleksnost odabira izvoĊaĉa

tim veća. Na trţištu tvrtke nude odrţavanje u „paketu“, zato je potrebno provjerit

opremljenost istih, osposobljenost za obavljanje takve multidisciplinarne djelatnosti, jer se

uglavnom tvrtke tek po potpisu ugovora opremaju tehniĉkom i ljudstvom resursima. Trţišna

utakmica nedopušta „prazne hodove“ i „lageriranje“ opreme i ljudstva, pa se pravi efekti vide

tek nakon prve godine trajanja ugovora.



3.2. Koristi od primjene koncepta Gospodarenja objektima

U strukturi troškova jedne organizacije, operativni troškovi su na drugom mjestu, odmah

poslije plaća zaposlenih. Operativni troškovi obuhvaćaju, izmeĊu ostalog, odrţavanje

objekata, ĉišćenje, raĉune za vodu, elektriĉnu energiju, plin i druge energente, razliĉiti

potrošni materijal, izdatke za telefon, nabavku i odrţavanje raĉunalne opreme, osiguranje

objekata i dr.

Slika 3-3 Udio pojedinih operativnih troškova u gospodarenju objektom

Što nam pruţa Gospodarenje objektima?

Analizu i procjenu cijene upravljanja i odrţavanja objekta

Zadrţavanje nivoa vrijednosti izgraĊenog objekta

Smanjenje investicijskog ulaganja

Suvremena iskustva pokazuju da se uvoĊenjem FM-a u postojeći koncept poslovanja moţe

postići i do 30% ušteda u operativnim troškovima.

O kolikim brojkama se radi, ovisi naravno od organizacije do organizacije, ali na godišnjem

nivou ove sume mogu odgovarati stotinama tisuća eura, ovisno o veliĉini objekta ili njegovoj

brojnosti. Kada se ovo uzme u obzir, procjenjuje se da se naizgled visoki troškovi uvoĊenja

FM-a na organizacijskom nivou isplaćuju u prve dvije godine primjene.

17%

34%

12%

9%

28%

energija čiščenje godišnje održavanje ostalo održavanje takse



Moguće mjerljive uštede u gospodarenju objektima [10]:

15-20 % na tehniĉkom odrţavanju

3-12 % na ĉišćenju

5-7 % kroz optimalno korištenje prostora

10 % u procesima preseljenja

20 % na generalnom povećanju produktivnosti

9 % kroz optimizaciju procesa

10 % na upravljanju “outsourcing” poslovima

do 20 % na prikupljanju i ĉuvanju podataka

Glavna korist Gospodarenja objektima kod posjedovanja objekata je povećanje njihove

vrijednosti ili povećanje dobiti od njihovog posjedovanja te smanjenje troškova odrţavanja.

Vrlo je bitno kod projektiranja objekta postaviti uvjete izgradnje koji će kasnije znatno

smanjiti troškove korištenja i odrţavanja objekta. TakoĊer se to odnosi i na kontrolu

izvoĊenja radova, gdje se treba paziti da se ne odstupa od projektiranih zahtijeva. Tu se

prvenstveno misli na korištenje modernih naĉina gradnje te korištenja modernih tehnologija

pri odabiru sustava grijanja, odnosno hlaĊenja, paţljivog odabira strojarskih instalacija kako

bi se što racionalnije trošili skupi energenti.

Trend u svijetu, koji se polako šiti i na naše podruĉje je upotreba obnovljivih izvora energije.

Ukoliko se odaberu pravilni i kvalitetni tehniĉki sustavi na objektu, smanjuje se i

pojednostavljuje dnevno rukovanje postrojenjima, opremom i svim tehniĉko-tehnološkim

instalacijama.

Zato kvalitetan voditelj objekta svojim iskustvom u upravljanju objektima te poznavanjem

novih tehnologija moţe i mora sudjelovati s kvalitetnim savjetima pri projektiranju i izgradnji

objekta. Samim time pomoći će budućem vlasniku objekta da što jednostavnije i jeftinije taj

objekt odrţava.



3.3. Modeli Gospodarenja objektima

Ovisno o kompaniji, modeli organizacije razlikuju se u manjoj ili većoj mjeri, ponajviše zbog

ĉinjenice da su modeli prilagoĊeni naĉinu poslovanja i potrebama kompanije ĉiji su i sastavni

dio. Fokusirajući se na lokaciju objekta, odnosno indirektno na njihovu veliĉinu, ovo je samo

jedna od metoda podjele odjela za gospodarenje objektima [11]:

1. Upravljaĉko-uredski model (engl. Office manager model)

U ovom modelu, gospodarenje objektima je ĉesto sastavni dio duţnosti nekog od zaposlenika

poduzeća, kao na primjer voditelja ureda. Poduzeća koja primjenjuju ovakav model su ili

premala za vlastit odjel Gospodarenje objektima ili posluju u unajmljenim prostorima.

2. Pojedinaĉni lokacijski model (engl. Single site model)

Zbog interesa organizacije u posjedovanju objekta u kojem se obavlja osnovna djelatnost,

kompanije osnivaju vlastiti odjel gospodarenja objektom. U praksi takav odjel ĉine većinom

zaposlenici koji rade u toj kompaniji i manjim dijelom vanjski ugovoreni partneri.

3. Lokalizirani lokacijski model (engl. Localised site model)

Poduzeća koja posjeduju veći broj objekata u istom gradu ne mogu provesti decentralizaciju

zbog ekonomskih razloga. Zbog toga za jednu vrstu usluga koriste konzultantska poduzeća, a

drugu vrstu usluga obavlja odjel unutar samog poduzeća. Kao negativni aspekt pojavljuje se

vrijeme izvršenja tih usluga i udaljenosti izmeĊu pojednih objekata.

4. Višestruki lokacijski model (engl. Multiple site model)

Model primjenjuju organizacije koje posluju na više zemljopisnih regija unutar neke drţave.

U ovome modelu glavno sjedište poduzeća se bavi donošenjem strategije gospodarenja

objektima koja se primjenjuje na sva ostala regionalna sjedišta. Radne aktivnosti i problemi

koji su vezani uz njih izvršavaju se u regionalnim sjedištima.

5. Internacionalni model (engl. Internacional model)

Multinacionalne kompanije, u glavnom odjelu gospodarenja objektima lociranom u glavnom

sjedištu donose glavne strategije gospodarenje objektima i rješavaju probleme koji su vezani

uz nabavu i smještaj potrebnih resursa. Podruĉni odjeli zaduţeni su za upravljanje svim

aktivnostima vezanih za gospodarenje objektom u kojemu se nalaze.



3.4. Normativa regulativa

Za sada su usvojene samo dvije norme, kako u Europi tako i u Republici Hrvatskoj, dok su

ostale norme u pripremi, odnosno u najavi, slika 3-4.

I. HRN EN 15221-1:2007

Facility Management -1. dio: Nazivi i definicije (EN 15221-1:2006)

Facility Management - Part 1: Terms and definitions (EN 15221-1:2006),

II. HRN EN 15221-2:2007

Facility Management 2. dio: Smjernice za pripremu ugovora za uslugu Facility

Managementa (EN 15221-2:2006)

Facility Management Part 2: Guidance on how to prepare Facility Management

agreements (EN 15221-2:2006),

Slika 3-4 Prikaz domene usluge vezane uz Facility Management po normi EN 15221 [9].

Normu je odredio CEN (The European Committee for Standardisation – Europski odbor za

normizaciju). Facility Management je integracija procesa unutar organizacije kako bi se

održavale i razvijale dogovorene usluge koje podržavaju i poboljšavaju djelotvornost njezinih

osnovnih djelatnosti [21].

Odrţavanje i upravljanje, pri prijevodu norme, gubi svoju nekadašnju strukturu i znaĉenje.

U praksi je zaţivio naziv Facility Management (FM), tuĊica koju je teško prevesti. TO

521 pri Hrvatskom zavodu za normiranje (HZN) utvrdio je definiciju u slobodnom prijevodu

kao: “Upravljanje objektima i pomoćnim sustavima.“

Model Gospodarenja objektima podrţava temeljne aktivnosti organizacije, slika 3-5. Bavi se

odnosom ponude i potraţnje, te predstavlja razliĉite razine moguće interakcije Gospodarenja

objektima.



Naru

čitelj

Zaht

jev

Spec

ifika

cija n

ivoa s

urad

nje

Dosta

va in

form

acija

Naba

va

Klijent

Korisnik usluge

Krajnii korisnik

Unutarnji Ili

vanjski

Osnovni proces Pomoćni proces

Ugovaranje usluge upravljanja objektima i sustava podrške

Pruž

atelj u

sluge

Strateški

Taktički

Operativni

Slika 3-5 Model usluge FM-a

Uz već spomenute norme, u Republici Hrvatskoj aktivnosti upravljanja objektima regulirane

su i dodatnim normama koje su trenutaĉno na snazi:

III. HRN EN 13269:2007

Odrţavanje-Upute za pripremu ugovora o odrţavanju (EN 13269:2006)

Maintenance-Guideline on preparation of maintenance contracts (EN 13269:2006),

IV. HRN EN 13306:2004

Nazivlje u odrţavanju (EN 13306:2001)

Maintenance terminology (EN 13306:2001),

V. HRN EN 13460:2009

Odrţavanje - Dokumentacija o odrţavanju (EN 13460:2009)

Maintenance -Documents for maintenance (EN 13460:2009),

VI. HRS CEN/TS 15331:2009

Projektiranje, upravljanje i nadzor usluga odrţavanja graĊevina (CEN/TS 15331:2005)

Criteria for design, management and control of maintenance services for buildings

(CEN/TS 15331:2005),

VII. HRN EN 15341:2009

Odrţavanje - Pokazatelji kljuĉnih znaĉajki odrţavanja (EN 15341:2007)

Maintenance -Maintenance Key Performance Indicators (EN 15341:2007),

VIII. HRI CEN/TR 15628:2009

Odrţavanje Osposobljavanje djelatnika odrţavanja (CEN/TR 15628:2007)

Maintenance Qualification of Maintenance personnel (CEN/TR 15628:2007).

Odrţavanje je jedan od temeljnih dijelova kako Gospodarenja objektima i Gospodarenja

materijalnom imovinom, te ga je potrebno jasno odrediti jer se ne odnosi samo na odrţavanje

tehnike na objektima, već i na ĉitavu poslovnu infrastrukturu. U nastavku razvitka hrvatskih

normi trebat će posebnu pozornost posvetiti ekonomskim i pravnim aspektima, te aspektima

zaštite okoliša jer su isti znaĉajno podzastupljeni u postojećim normama.



3.5. Aktivnosti i značajke voditelja objekta (eng. Facility manager)

Facility manager u prijevodu na hrvatski, znaĉio bi menadţer objekta, a u kontekstu ovoga

rada koristio bih termin voditelj objekta ili skupine objekata. On je generalni menadţer koji

organizira i upravlja timovima specijaliziranim za razliĉite poslove unutar organizacije.

Informacije su u ţivotnom ciklusu objekata raznovrsne, a problemi multidisciplinarni i

vremenski distribuirani u periodu od više desetaka godina, slika 3-6.

Danas, prvenstveno mislimo na timove zaduţenim za gospodarenje objektima u njegovu

ţivotnom ciklusu, nego na pojedince.

Voditelj objekta

Planiranje i vođenje projekata

Vođenje i upravljanje

Komunikacijske vještine

Zaštita okoliša

Upravljanje imovinom

Financijske vještine Tehničko vođenje i održavanje

Poznavanje tehnologije

Kvaliteta i unaprjeđenje

Slika 3-6 Kompetencije Voditelja objekta

Voditelj objekta je prema tome rukovoditelj ili dio tima struĉnjaka koji prati ţivotni ciklus

nekog objekta (zgrade) u svim fazama, poĉevši od najranije faze koncipiranja projektnog

programa, kroz proces projektiranja i izgradnje, tijekom cjelokupnog perioda eksploatacije, do

faze rušenja. To je struĉnjak koji posjeduje vrlo široki spektar kompetencija vezanih za

eksploataciju objekta, fiziĉku strukturu i odrţavanje, za proces rada i njegovo nesmetano i

fleksibilno funkcioniranje i za troškove koji prate sve ove aktivnosti. [14]

Široka lepeza znanja, prisiljava ga da neprestano usavršava svoje znanje. Odlikuju ga

sposobnost i strpljenje da sasluša sugovornike, odluĉnost u donošenju odluka, posjeduje

dobru pisanu i verbalnu komunikaciju, sposobnost motivacije drugih i samomotivacije,

njeguje odliĉne meĊuljudske odnose, te mora imati znaĉajne veze u mnogim granama

privrede. Mnoge od ovih osobina i vještina prvenstveno se stjeĉu kroz praksu.



Tablica 3-2 Neke od aktivnosti Voditelja objekta u odnosu na faze u životnom ciklusu objekta [14]

Faza 1. Formiranje projektnog plana

Razrada koncepta korištenja

Definiranje prostornih potreba

Pregled potrebne opreme

Usporedba poslovnih performansi sa srodnim institucijama u

okruţenju - benchmarking

Faza 2. Faza planiranja i projektiranja

Usporedni pregled planiranih potreba i projektiranog prostora

Koordinacija izmeĊu investitora, projektanta i korisnika

Faza 3. Faza izgradnje

Koordinacija izmeĊu investitora, arhitekte, graditelja, isporuĉitelja

opreme i postrojenja i korisnika

Faza 4. Useljenje i početak korištenja

Prijem radova

Prijem tehniĉke dokumentacije

Planiranje useljenja / preseljenja

Useljenje / Preseljenje

Faza 5. Faza korištenja/Upravljanja

Tehniĉko upravljanje

Komercijalno upravljanje

Upravljanje infrastrukturnim servisima

Upravljanje zaštitom okruţenja

Faza 6. Rušenje, uklanjanje i recikliranje

Razrada koncepta ponovnog korištenja komponenti srušenog objekta

(recikliranje)

Koordinacija rušenja, uklanjanja i recikliranja

Upravljanje zaštitom okruţenja



3.6. Informacijske tehnologije za podršku Gospodarenju objektima

U vremenu sve intenzivnije primjene IT-a postaje skoro nemoguće zamisliti bilo kakav

koncept projektiranja, planiranja, graĊenja i upravljanja bez odgovarajuće primjene

kompjuterskih i softverskih paket-rješenja. Na trţištu postoje razni informatiĉki paketi.

Usprkos tome što je disciplina Gospodarenja objektima duţe vrijeme prisutna na trţištu, ne

moţe se izdvojiti jedan od programa, odnosno reći, da je postao neka vrsta opće prihvaćenog

programa za praćenje usluga Gospodarenja objektima.

CAFM (Computer Aided Facility Management) je kompjuterska podrška Gospodarenju

objektima tj. informacijski sustav iza koga stoji pouzdana baza podataka. On nudi mogućnost

prikupljanja, ĉuvanja i kombiniranja razliĉitih vrsta informacija o objektu, opremi i

odrţavanju, slika 3-7. Informacije o objektu prikupljaju struĉnjaci razliĉitih profila i razliĉitim

metodama koje moraju biti obraĊene i vrlo jasno prezentirane.

Slika 3-7 Struktura podataka u CAFM [7]

Ako je arhitektima vrlo vaţan estetski aspekt objekta, graĊevinarima konstruktivni, a

strojarima i instalaterima funkcionalni, onda postaje jasno koliko razliĉitih informacija od

razliĉitih struĉnjaka koji sudjeluju u procesu projektiranja, planiranja, graĊenja i upravljanja

mora objediniti informacijski sistem za podršku sustavu Gospodarenja objektima. To znaĉi da

su za funkcioniranje efikasnog Gospodarenja objektima jednako vaţni arhitektonski planovi,

statiĉke i strukturalne analize i proraĉuni (vrlo vaţna komponenta za korištenje objekta

tijekom cijelog ţivotnog ciklusa), odvijanje procesa rada, optimalan rad instalacijskih sistema

itd. Svi ovi razliĉiti pogledi na isti objekt i informacije uvećavaju potrebu za aţuriranim i lako

dostupnim podacima.



Visoki troškovi koje stvara objekt u upotrebi prisilile su mnoge kompanije da, pored

angaţiranja voditeljaa objekta primjene i efikasan menadţment alat za informacije o objektu.

To je alat za upravljanje svim podacima koji mogu biti saĉuvani, analizirani i adekvatno

prezentirani. CAFM je dosta sliĉan GIS-u (Geografic Information System) i nije potpuno nov,

jer svim zgradama u eksploataciji se upravlja, ali takvo upravljanje (bez podrške koju pruţa

CAFM) nije uvijek efikasno i transparentno.

Ako pretpostavimo da je zgrada stara dvadeset godina i da su grafiĉki planovi u papirnom

obliku, moţe se vrlo lako zakljuĉiti da su stari bar dvadeset jednu godinu tj. da nisu aţurirani

te nisu od koristi.

Ako su pak aţurirani, u papirnoj su formi, i nije teško zamisliti koliko je vremena potrebno

menadţmentu da donese neku odluku tj. koliko se listova sa grafiĉkim informacijama mora

okrenuti i usporediti da bi se došlo do nekih osnovnih podataka, npr. kvadraturi poslovnog

prostora odreĊenog odjela ili opremi koja se koristi, o zauzetosti prostora, o instalacijama, itd.

Svemu ovome treba dodati da planovi u grafiĉkoj formi potiĉu iz razliĉitih izvora

(arhitektonski planovi, konstruktivni proraĉun, vodovod i kanalizacija, elektroinstalacije,

grijanje, ventilacija, klimatizacija,...) i razliĉitog su datuma u odnosu na projektiranje i

izvoĊenje što dokazuje da upravljanje objektom-zgradom na osnovu razliĉitih baziĉnih

informacija bez podrške CAFM-a za posljedicu ima donošenje pogrešnih odluka i problem u

komunikaciji izmeĊu razliĉitih odjeljenja. Sve zajedno u financijskom pogledu povećava

troškove poslovanja.

Osnovna ideja i prednost CAFM-a je ĉuvanje, jednostavno aţuriranje i upravljanje razliĉitim

informacijama koje se nalaze u jednoj bazi podataka. Ono omogućava da svako odjeljenje

jedne kompanije moţe koristiti iste podatke i razvijati svoju vlastitu strategiju za upravljanje

podacima. Za upravljanje objektima na udaljenim lokacijama, CAFM sistemi pored lakog

aţuriranja grafiĉkih i alfanumeriĉkih podataka, sve ĉešće ukljuĉuju suvremene

komunikacione tehnologije (Internet) pomoću kojih se moţe planirati i upravljati izgraĊenim

okruţenjem iz jednog centra ili tom centru direktno, s terena slati aktualni podaci. Takva

mogućnost rada osigurava efikasan i ekonomiĉan naĉin pristupa podacima koji se aţuriraju u

realnom vremenu, što kompanijama olakšava samo poslovanje i smanjuje troškove.



4. PRIKAZ TRENUTNOG PRISTUPA GOSPODARENJU

STAMBENIM OBJEKTIMA

Tablica 4-1 Starosna struktura stambenog fonda Republike Hrvatske [26]

GODINA IZGRADNJE BROJ STANOVA POSTOTAK

do 1919. 129.901 9%

1919 do 1945 104333 7%

1946 do 1960 154672 10%

1961 do 1970 285451 19%

1971 do 1980 329028 22%

1981 do 1990 244908 16%

1991 do 2000 116547 8%

2001 do 2008 161225 11%

UKUPNO 1.526.065 100%

Prilikom promjene vlasti, promijenila se i vlasniĉka struktura stambenog fonda. Stanove koje

su otkupili po povoljnim uvjetima, novi vlasnici nisu bili spremni adekvatno servisirati kroz

buduće troškove koji su se javili u procesu starenja objekata i njihovog odrţavanja. Drţava

pak, nije osmislila kvalitetan naĉin kako da nove vlasnike prisili da ulaţu u vlastitu imovinu,

te samim time povećavaju vrijednost vlastitog ulaganja.

Ratna razaranja koja su uslijedila, te ekonomske neprilike, pokazuju krajnji rezultat u vidu

zapuštenosti većine objekata te njihovo ubrzano trošenje i starenje. Kod аkumuliranog deficita

u odrţavanju razlikujemo dva oblika [14]. Prvi, vidljivi oblik аkumulirаnog deficita u

odrţavanju moţe se uoĉiti relativno jednostavnom sistematiĉnom inspekcijom objekta i na

odreĊeni naĉin (eksplicitno) opisati i kvalificirati. Drugi, nevidljivi (implicitni) oblik

akumuliranog deficita u odrţavanju moţe se uoĉiti kod svih subjekta koji se pojavljuju u

podruĉju stanovanja - da je opća zapuštenost zajedniĉka karakteristika cjelokupnog

stambenog fonda.

8% 7%

10%

19%

21%

16%

8%

11%

do 1919.

1919 do 1945

1946 do 1960

1961 do 1970

1971 do 1980

1981 do 1990

1991 do 2000

2001 do 2008



Rezultat gore navedenoga oĉituje se u manjku paţnje posvećene kvalitetnom odrţavanju, a još

manje unapreĊenju kvalitete zajedniĉkih dijelova zgrada. Tako se dogodilo da su nam fasade

oronule, a krovovi propali. Najveći dio novca je odlazio na krpanje rupa i otklanjanje

posljedica nemara i nesustavnog odrţavanja zgrada.

Donošenjem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, teret odrţavanja „pao“ je na

suvlasnike objekata. Novopeĉeni vlasnici objekata gledali su novosteĉenu imovinu kao

vlastitu vrijednost, ali naţalost u unutarnjim granicama vlastitog stana, bez razumijevanja

pojma suvlasništva objekta, unutar kojeg se nalazilo njihovo vlasništvo.

Kao dobar primjer prelaska iz društvenog vlasništva u privatno moţe se navesti Savezna

Republika Njemaĉka, nakon pripajanja Istoĉne Njemaĉke Zapadnoj Njemaĉkoj. Tamo, gdje je

na snazi bilo društveno vlasništvo, drţava je ponudila suvlasnicima da sami uz njihovu pomoć

(drţava je davala zajmove s kamatom od 2%) obave najnuţnije popravke kako bi se nivo

cijele zgrade podigao na zadovoljavajuću razinu. Struka je objasnila prednosti takvih radova i

kolike su uštede na ostalim reţijskim izdacima. Kazne koje su se implementirane za

neobavljanje nuţnih popravaka bile su velike pa je tako velika većina vlasnika pristala na

takve radove, što se u konaĉnici pokazalo kao najekonomiĉnije rješenje. Naţalost, u Hrvatskoj

još uvijek većina suvlasnika nije upućena u vaţnosti preventivnog odrţavanja i zašto je ono

potrebno pa financijska izdavanja za odrţavanje smatraju suvišnima i previsokima [13].

U novije vrijeme, vidljive su promjene naĉina razmišljanja kako kod suvlasnika tako i kod

upravitelja. U teoriji, odrţavanje i upravljanje je postalo sredstvo kojima vlasnici unapreĊuju,

a samim time i povećavaju vrijednost svoje nekretnine. Navedeno je zasad još u teoriji, ali s

ogromnim znacima napretka u poimanju i shvaćanju obaveza i prava koja nam dolaze s

vlasništvom nad imovinom.

Nakon donošenja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) stekli su se

uvjeti da se, uz već postojeća gradska i drţavna poduzeća koja su se bavila upravljanjem, i

druge pravne i fiziĉke osobe mogu baviti upravljanjem objektima. Tako gledano, u gradu

Zagrebu se uz GSKG (Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo) od 1997. godine na

trţištu pojavljuju i privatna poduzeća. Prema najnovijim procjenama, u Republici Hrvatskoj

registrirano je oko 150 što drţavnih, što privatnih poduzeća, od toga samo u Gradu Zagrebu

oko 60-ak.



Grafikon, slika 4-1, pokazuje prosjeĉnu starost stambenih objekata u Gradu Zagrebu. Objekti

ukupne starosti izmeĊu 20 i 40 godina odnose oko 60 % svih objekata [24]. Pred takvim

zgradama predstoje znaĉajna ulaganja (krovovi, liftovi i dr.) obzirom da je vijek trajanja tih

elementa mnogo manji, nego samog objekta.

Starost 1-5 6-10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 +100

broj zgrada 681 501 364 896 766 758 136 76 356 223 379 2 5138

Postotak 13,25 9,75 7,08 17,44 14,91 14,75 2,65 1,48 6,93 4,34 7,38 0,04

Slika 4-1 Starost stambenih objekata u gradu Zagrebu

Nekadašnji nositelji stanarskog prava otkupom stanova ili u današnje vrijeme kupovinom

novog stana, postali su suvlasnici imovine o kojoj su duţni skrbiti zajedniĉki s ostalim

suvlasnicima, što je najĉešće definirano meĊuvlasniĉkim ugovorima.

MeĊuvlasniĉki ugovor je takav da na jednom mjestu definira meĊusobne odnose suvlasnika i

valjan je ako je potpisan od većine suvlasnika. On odreĊuje veliĉinu suvlasniĉkih dijelova

zgrade te uvjete i naĉin upravljanja objektom.

U tu je svrhu Vlada RH donijela «Uredbu o odrţavanju zgrada» kojom su ureĊena pitanja

namjene sredstava zajedniĉke priĉuve radi odrţavanja zgrada u suvlasništvu te o vrsti i naĉinu

poduzimanja hitnih i nuţnih popravaka na zgradama.

1-5 6-10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 +100

13,25

9,75

7,08

17,44

14,91 14,75

2,65 1,48

6,93

4,34

7,38

0,04



4.1. Zakonska regulativa za oblast visokogradnje

Sabor Republike Hrvatske predvidio je sljedeće regule vezane uz Gospodarenje objektima i

infrastrukturom:

Zakon o prostornom ureĊenju i gradnji (NN 76/07),

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96., 68/98., 137/99., 22/00.,

73/00.,114/01. i 79/06),

Tehniĉki propis o sustavima ventilacije, djelomiĉne klimatizacije i klimatizacije

zgrada (NN 03/07.),

Pravilnik o tehniĉkom pregledu graĊevine (NN 108/04.),

Uredba o odrţavanju zgrada (NN 91/96).

Uz poslove vezane za Gospodarenje objektima, uz gore nabrojane, moţemo povezati i

sljedeće zakone: Zakon o zaštiti na radu, Zakon o zaštiti okoliša i Zakon o zaštiti od poţara.

Navedene zakone potrebno je poštivati tijekom cijelog ţivotnog vijeka graĊevine, poĉevši od

projektiranja, preko odrţavanja, pa do zbrinjavanja graĊevine. Uz zakone, veţe se i niz pod

zakonskih akata i pravilnika.

Kako se radna organizacija povećava i širi, raste i utjecaj odjela Gospodarenja objektima.

Voditelj Gospodarenja objektima ĉesto se nalazi u ulozi savjetodavnog tijela, koje upućuje

rukovodstvo tvrtke na mnoge kljuĉne momente prilikom gradnje, obnavljanja i odrţavanja

objekta/objekata. U tom pogledu, uputno je da je voditelj odjela Gospodarenja objektima

upućen u zakonsku regulativu, te se u skladu s njom rukovodi u svakodnevnom radu, a

posebice prilikom savjetovanja rukovodstva firme u sluĉaju renoviranja ili izgradnje novih

objekata.

Sukladno specifiĉnim zahtjevima objekata kojima rukovodi odjel Gospodarenja objektima

(poput bolnica, restorana, zatvorskih ustanova, specifiĉnih industrijskih postrojenja),

zakonska regulativa moţe biti i šira. Odjel Gospodarenja objektima mora pratiti specifiĉnosti i

zahtjeve objekata kojim rukovodi.



4.2. Uredba o odrţavanju stambenih objekata

Temeljem ĉlanka 387. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96), vlada

Republike Hrvatske donijela je 19. lipnja 1997. Uredbu o održavanju zgrada kojom su

ureĊena pitanja namjene sredstava zajedniĉke priĉuve radi odrţavanja zgrada u suvlasništvu,

vrste i naĉin poduzimanja hitnih i nuţnih popravaka na zgradama i pitanja u svezi dostavljanja

podataka o stanovima. Uredba je zapravo popis dijelova graĊevina koje smatraju zajedniĉkim

dijelovima i popis radova koji se obavljaju kao hitni radovi, odnosno nuţne intervencije.

Redovnim odrţavanjem objekta prema navedenoj odredbi smatra se

liĉenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi, liĉenje

bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata

premazivanje zidova i stropova vapnom, premazivanje dimnjaka, zamjena pokrova

keramiĉarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova, zamjena podnih

obloga i premazivanje podova

zamjena i popravak stolarije ukljuĉujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja

popravak pokrova i ravnog krova, popravak proĉelja

odrţavanje rasvjete i drugih elektriĉnih ureĊaja (ţarulja, prekidaĉa, utiĉnica, zvonca

svjetiljki, interfon i sl.) kao i odrţavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi

zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi

odrţavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi

(ograde, sprave za igru djece, okviri za ĉišćenje tepiha, klupe i sl.)

redoviti servisi na ureĊajima za grijanje i pripremu TV (kotlovnica i dr.)

redoviti servisi dizala, redoviti servisi protupoţarne instalacije i protupoţarnih aparata u

zgradi, redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prepumpnih stanica

za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu

redoviti servisi na antenskim ureĊajima, ureĊajima za prijam televizijskog programa

ukljuĉujući i ureĊaje za kabelsku i satelitsku TV

redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr. redoviti

servisi ostalih aparata i ureĊaja u zgradi prema naputku proizvoĊaĉa

ĉišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjaĉarske usluge), dezinsekcija i deratizacija

zajedniĉkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u

cilju trajnog otklanjanja štetoĉina i gamadi



ĉišćenje kanala za smeće, ĉišćenje septiĉkih jama, ĉišćenje odvodnih rešetaka,

vodovodnih grla i oluka

Hitnim popravcima smatraju se radovi koji se javljaju nenadano i kojima se sprjeĉavaju

posljedice za ţivot i zdravlje ljudi, kao i veća šteta na nekretninama. Uredbom o odrţavanju

zgrada hitnim popravcima smatra se poduzimanje radova u sluĉaju:

kvarova na plinskim instalacijama

kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu

puknuća, oštećenja i zaĉepljenja vodovodne i kanalizacione instalacije, radi sprjeĉavanja

daljnjih štetnih posljedica,

kvarova na elektriĉnoj instalaciji

znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala

prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica istog prodora, te znatnijeg

oštećenja krova

narušene statiĉke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade

kvarova na dizalu

otpadanja dijelova proĉelja

Nuţni popravci na zgradi su oni koji se moraju izvesti zbog istrošenosti, starosti, djelovanja

atmosferilija, utjecaja okoliša ili djelovanja trećih osoba. Ako se oni ne uĉine, u stanovitom bi

se razdoblju mogli neposredno ugroziti ţivot i zdravlje ljudi ili onemogućiti normalni uvjeti

ţivota u zgradi, to jest funkcioniranje zgrade i mogla bi nastati veća oštećenja. Uredbom o

odrţavanju zgrada nuţnim popravcima smatra se poduzimanje radova osobito radi:

sanacije krovne konstrukcije, nosivih zidova, stupova, meĊukatnih konstrukcija, temelja

sanacije dimnjaka i dimovodnih kanala

sanacije ravnih i kosih krovova

sanacije klizišta

zamjene instalacija na zajedniĉkim dijelovima i ureĊajima zgrade (vodovodne,

kanalizacijske, elektriĉne, plinske, centralnog grijanja i sl.)

popravka proĉelja zgrade, izolacije zidova, podova i temelja zgrade



4.3. Ţivotni ciklus izgraĎenih objekata

Upravljanje objektima, opremom i odrţavanjem postoji oduvijek, nezavisno od oblika

vlasništva nad nekretninom i politiĉkog ustrojstva društva. Samim time ako neĉim

upravljamo, to upravljanje proizvodi odreĊene troškove. Upravljanje tim troškovima

predstavlja izazov kako te troškove minimalizirati, a zadrţati vrijednost imovine, što većom u

što duţem periodu. Problem koji postoji, otkad je ĉovjeka, imovine i vlasništva nad imovinom

zadnjih godina, ujedinjuje sve sudionike u ţivotnom ciklusu objekta, te ih prisiljava na bolju

suradnju i koordinaciju, razmjenu znanja, podataka i informacija.

26 %4 %POPRAVCI

20 %

ODRŽAVANJE I UPOTREBA35 %

ZAMIJENA ISTROŠENIH MATERIJALA 10 %

? %

100 %

Trošak vlasništva

1 godina 2 godine 50 godina 1 godina UKUPNO

PROJEKTIRANJE GRAĐENJE UPOTREBA I ODRŽAVANJE UKUPNORUŠENJE

Slika 4-2 Udio troškova životnog ciklusa objekta po fazama

Iz slike 4-2, moţe se uoĉiti da od 100% - tnog troška vlasništva, svega 4% otpada na

projektiranje objekta, 26% na graĊenje objekta, pribliţno 65% na eksploataciju i otprilike 5%

troškova odlazi na rušenje objekta [14].

Shodno tome javlja se potreba da se u procesu projektiranja sve više paţnje posveti

odrţavanju objekta jer se pokazalo da sredstva investirana u odrţavanje sve više nadmašuju

sredstva potrebna za izgradnju novih zgrada. Iz tog razloga, u procesu projektiranja, sve se

ĉešće ukljuĉuju i specijalisti za odrţavanje koji rade dio projektne dokumentacije za

odrţavanje za sve vrijeme uporabe zgrade.

Gospodarenje objektima poimamo kao oruĊe u svrhu odrţavanja vrijednosti imovine i razine

njezine korisnosti, a uz smanjenje troškova. Objekt je tijekom ţivotnog vijeka podloţan

raznim vanjskim utjecajima, te je shodno tome teško predvidjeti i realno mjeriti troškove.

Smanjenje troškova odrţavanja treba bit misao vodilja.



Cilj svih investitora, projektanata i izvoĊaĉa radova usmjeren je na smanjivanje inicijalnih

troškova graĊenja. Zanemarivi broj istih posvećuje paţnju smanjivanju troškova odrţavanja i

eksploatacije, odnosno smanjenju ukupnih troškova projekta. Procjena ukupnih troškova sluţi

za procjenu pri izboru alternativnih rješenja, usporeĊujući sve znaĉajne opcije projektiranja,

graĊenja, odrţavanja i uporabe objekata tijekom zadanoga vremenskog razdoblja. Za svako

alternativno rješenje, ukupni troškovi za svaki element graĊevine mogu se izraĉunati

sljedećom formulom [23]:

eee rfmie TTTUTP

UTPe - ukupni troškovi objekta

eiT - inicijalni (kapitalni) troškovi koji se odnose na fiziĉke elemente objekta (zemljište s

porezom na promet nekretnina, davanja, graĊenje, natjeĉaj, projektiranje, opremanje i trošak

financiranja objekta)

efmT - troškovi FM - a (to je zajedniĉki naziv za troškove uporabe, odrţavanja i troškove

zamjene istrošenih elemenata) koji se odnose na fiziĉke elemente

erT - troškovi rušenja elementa koji ukljuĉuju rušenje i uklanjanje elementa i troškove

reciklaţe graĊevinskog elementa

Ukupni troškovi projekta UTP(investitora)

UTP podneseni investitoru

Troškovi upravljanja održavanja i korištenja projekta

(FM costs)

Kapitalni troškoviTroškovi uklanjanja

projekta

Indirektni troškovi tima koji upravlja projektom (tim

tvrtke koja upravlja projektom)

Financijski troškoviOstali indirektni troškovi

tvrtkom koja upravlja projektom

Indirektni troškovi tima koji upravlja

projektom

Ostali indirektni troškovi investitora

Financijski troškovi investitora

Slika 4-3 Struktura ukupnih troškova (nivo projekta)



U troškove upravljanja, odrţavanja i uporabe objekata ubrajaju se svi troškovi potrebni za

uporabu, odrţavanje i logistiĉku potporu objekta tijekom cijelog ţivotnog vijeka te indirektni

troškovi potrebni za upravljanje ovom etapom [23].

Troškovi održavanja i zamjena istrošenih elemenata

Indirektni troškovi tima koji upravlja ovom etapom projekta

Ostali indirektni troškovi ove etape projekta

Troškovi korištenja objektaTroškovi zamjene i održavanja

istrošenih elemenataOstali troškovi

Plansko preventivno održavanje

Instalacije

Podzemni radovi

Nadzemni radovi

Završni radovi

Uređenje okoliša

Oprema i uređenje

Reaktivno održavanje

Zamjena istrošenih elemenata

Indirektni troškovi tvrtke koja izvodi radove

Troškovi IT i komunikacija

Osiguranje

Specifični troškovi jedinica lokalne samouprave

Troškovi preseljenja

Troškovi režija

Troškovi najma prostora

Troškovi specifičnih instalacija

Unutarnje uređenja površina

Troškovi pripreme obroka

Troškovi zemljišta

Troškovi portira

Troškovi vezani uz zdravlje i sigurnost zaposlenih

Troškovi komunalnog otpada

Troškovi čišćenja

Troškovi ostale logistike

Troškovi specifičnih usluga

Indirektni troškovi tvrtke koja izvodi radove

Troškovi konzultatnata

Troškovi izobrazbe

Instalacije

Podzemni radovi

Nadzemni radovi

Završni radovi

Uređenje okoliša

Oprema i uređenje

Instalacije

Podzemni radovi

Nadzemni radovi

Završni radovi

Uređenje okoliša

Oprema i uređenje

Slika 4-4 Troškovi upravljanja, upotrebe i održavanja ( FM costs)

Troškovi FM - a mogu se iskazati sljedećom formulom [23]:

n

i

m

j

n

i

m

j

ojujfm TTTe

1 1 1 1

)()(

Tu - troškovi uporabe (eksploatacije) objekta koji ukljuĉuju troškove reţija, troškovi vezani

uz obavljanje osnovne djelatnosti objekta

To - troškovi tekućeg i investicijskog odrţavanja objekta

n - broj godina (predviĊeni vijek trajanja projekta)

m - broj troškovnih elemenata graĊevine



4.4. Općenito o odrţavanju stambenih objekata

Odrţavanje objekta moţemo definirati kao trajnu aktivnost za cijelo vrijeme uporabe objekta,

kojom se objektu u cjelini i svim njegovim dijelovima osigurava razina sluţnosti u odreĊenim

dopustivim granicama [18].

DEFINIRANJE IDEJE (POTREBE)

IZVOĐENJEPRENAMIJENA ILI

UKLANJANJE OBJEKTA

KONCIPIRANJEUPOTREBA I

ODRŽAVANJE

Slika 4-5 Mjesto održavanja u cjelokupnom životnom ciklusu objekta

U Zakonu o gradnji, strogo formalno, odrţavanje se definira (ĉlanak 2. st. 8.) na sljedeći

naĉin: “Održavanje građevine jest praćenje i očuvanje namjene građevine te poduzimanje

mjera nužnih za sigurnost i mehaničku otpornost i stabilnost građevine te za život ljudi”.

Pojam rekonstrukcije, koji takoĊer znaĉi radove na zgradi, ĉlanak (st. 3.) definira:

“Rekonstrukcija jest izvođenje građevnih radova na postojećoj građevini ili poduzimanje

mjera radi uspostave primjerenog stanja građevine, ako se tim radovima i mjerama utječe na

bitne zahtjeve za građevinu”.

Problem odrţavanja objekata potrebno je promatrati u kontekstu cjelokupnog procesa

graĊenja, jer zadovoljavanje potreba za graĊenjem podrazumijeva i aktivnosti kao što su:

izgradnja novih zgrada, modernizacija i zamjena postojećih te odrţavanje.

Kad spominjemo aktivnosti koje provodimo sa svrhom odrţavanja objekata, prvenstveno

mislimo na graĊevinsko, strojarsko i elektro odrţavanje, kao skup tehniĉkih i administrativnih

aktivnosti s namjerom da se objekt ili bilo koji njegov dio zadrţi ili vrati u stanje u kojem je

sposoban vršiti svoju namjenu, slika 4-6. Naravno, uz što manje (optimalne) financijske

izdatke [9].

Slika 4-6 Podjela radova vezanih za održavanje objekata

31%

40%

22%

7% Građevinskoodržavanje

Strojarsko održavanje

Elektro održavanje

Ostalo



U praksi aktivnosti odrţavanja na objektima, sa stajališta tehnologije, grupiraju se u razliĉite

kategorije radova. Tako se u raznoj struĉnoj literaturi i razliĉitim pravilnicima spominju

pojmovi: pregled, kontrolni pregled, pregled stanja, nadzor, revizija, inspekcija, ĉišćenje,

zaštita od korozije, ĉišćenje opreme, osnovno odrţavanje, servisiranje, podešavanje,

reguliranje, zamjena, popravci, manji popravci, veći popravci, mali ili laki popravci (remont),

srednji popravci (remont), generalni popravci (remont), pomoćni radovi, rekonstrukcija,

modifikacija, revitalizacija, restauracija, preventivni programi, korektivni programi itd.

Mnogi od navedenih radova imaju svoje sadrţajne sinonime, dok se sadrţaji nekih manje ili

više preklapaju sa sadrţajem drugih, u zavisnosti od konkretnog sluĉaja, odnosno tehniĉkog

sredstva. Sve nabrojane kategorije radova imaju neke zajedniĉke osobine.

Poslove i aktivnosti odrţavanja na stambenim objektima moţemo grupirati uglavnom prema

dva kriterija:

1. Prema izvoru financiranja (knjigovodstveni prilaz), vrši se podjela odrţavanja na tekuće i

investicijsko odrţavanje.

Tekuće održavanje odnosi se na sve poslove koji se financiraju iz vlastitih financijskih

sredstava pojedinog objekta, prikupljenih u tijekom tekuće godine.

Tekuće odrţavanje karakterizira:

manji obujam i sloţenost radova

mogućnost izvoĊenja u izvan eksploatacijskom vremenu

viša uĉestalost izvoĊenja

izvode ih korisnici (korisnici sredstava i/ili zaposlenici sluţbe odrţavanja);

manji ukupni iznos troškova

financiranje iz vlastitih sredstava troškova osnove djelatnosti (na primjeru

stambenih objekta, priĉuva)

Investicijsko održavanje odnosi se na veće radove i zahvate, pa se sredstva osiguravanju na

duţi rok (odricanjem od trenutne potrošnje u korist buduće) najĉešće preko kredita poslovnih

banaka.

Investicijsko odrţavanje karakterizira:

veći obujam i sloţenost radova



niska uĉestalost izvoĊenja

izvode ih iskljuĉivo radnici sluţbe odrţavanja ili vanjski ugovoreni partneri

relativno visoki troškovi

financiranje iz troškova amortizacije (na stambenim objektima najĉešće se primjenjuju

bankovni krediti).

2. Prema tehnologiji radova, odrţavanje radova moţemo podijeliti na:

Redovno održavanje (prema EFNMS pripadaju pojmu preventivnog odrţavanja)

Pri tome se proces redovnog odrţavanja sastoji od servisiranja dijelova objekata i postrojenja

kako bi se sprijeĉilo nastanak kvara. U proces redovnog odrţavanja mogu se ukljuĉiti

aktivnosti koje se temelje na planom utvrĊenim postavkama. Redovno odrţavanje je planirani

proces koji se provodi temeljem godišnjeg plana odrţavanja izraĊenog od strane upravitelja.

Izvanredno održavanje (prema EFNMS pripadaju pojmu korektivnog odrţavanja)

Izvanredno odrţavanje se sastoji u popravcima objekata i postrojenja nakon iznenadnog

nastanka kvara ili kao posljedica potrebe za poduzimanjem hitnih mjera na objektu nakon

utvrĊivanja nekog nedostatka ili kvara.

Održavanje objekta

Redovito održavanje Izvanredno održavanje

Predefinirano održavanje

· Servisiranje· Zamjena· Inspekcija· Testiranje

Održavanje prema stanju

· Nadgledanje stanja· Procjena stanja· Inspekcija· Testiranje

Vremenski definiranoBroj ciklusa rada

Usporedba sa prihvatljivim kriterijem

Kvar

Terminski definirana aktivnost održavanja

· Sanacija· zamjena

Korektivni zadatak održavanja

· Sanacija· zamjena

Granično prihvatljivo

Prihvatljivo Ne prihvatljivo

Slika 4-7 Dijagram toka procesa održavanja [7]



4.5. Sredstva za odrţavanje- zajednička pričuva

Svaki objekt ima svoj vijek trajanja. Kod stambenih zgrada to je najĉešće 100 godina te je

kroz to vrijeme zgradu potrebno i odrţavati. Odrţavanje elemenata zgrade kao i njihova

zamjena, u razliĉitim vremenskim periodima zahtjeva i razliĉitu visinu ulaganja, što se za

jednu prosjeĉnu stambenu zgradu moţe grafiĉki prikazati slikom 6-2, ispod [24].

Slika 4-8 Visina ulaganja u stambene objekte u ovisnosti o starosti objekata

Iz dijagrama na slici 6-2. vidljivo je, na primjer, da u desetoj godini starosti zgrade potrebno

izdvojit 1,592 % od ukupne graĊevinske vrijednosti zgrade, a u 40-oj godini starosti penje se

na ĉak 8,826 %. Na temelju tih podataka dolazi se do zakljuĉka da je potrebna prosjeĉna

visina godišnje priĉuve, kroz razdoblje od 100 godina, 0,79 % vrijednosti zgrade, odnosno uz

primjenu etalonske vrijednosti m² stana 2,25 kn/ m².

Zakonski propisana visina priĉuve iznosi 1,54 kn/m², odnosno 0,54 % vrijednosti zgrade, koja

se na trţištu upravljanja nekretninama i dalje koristi kao minimum. Unatoĉ mišljenjima većine

drţavnih i privatnih upravitelja, koji govore da uz tako minimalnu priĉuvu nije moguće

osigurati ni normalno tekuće odrţavanje objekta, a kamoli provesti neke veće investicijske

zahvate. U praksi prosjeĉna visina priĉuve iznosi oko 2,5 kuna, slika 4-9. Ovako općenito

definiran iznos minimalne priĉuve jedan je od izvora nejasnoća, pa i nezadovoljstva

upravitelja nekretninama. Vrijednost stana ili poslovnog prostora je, naravno, trţišna

kategorija i moţe znaĉajno varirati i unutar istog objekta. Zato se u izraĉunu minimalne

priĉuve kao osnovica koristila tzv. etalonska cijena graĊenja, koju na temelju prosjeĉnih

cijena graĊenja svake godine odreĊuje Ministarstvo graditeljstva. Etalonska cijena je u

trenutku stupanja Zakona na snagu bila 3400 kuna po ĉetvornom metru, iz ĉega se kao

minimalna priĉuva dobiva iznos od 1,53 kune po ĉetvornom metru. U meĊuvremenu je

etalonska cijena, prema podacima Ministarstva, porasla na 5808 kuna, što znaĉi da bi

minimalna priĉuva trebala biti 2,61 kunu, na što treba dodati i PDV.

1,15%

1,59%

1,26%

2,01%

2,35%

5,50%

1,15%

8,83%

5,21%

8,55%

1,15%

5,92%

1,15%

1,59% 2,46%

8,83%

1,15%

9,45%

1,15%

8,97%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

% o

d v

rije

dn

ost

i



Slika 4-9 Visina pričuve

Obzirom na veliki broj neplatiša, u 2006. godini ukupna fakturirana priĉuva iznosila je

252.680.000 kuna, a naplaćeno je 239.000.000 kuna; što je u skladu s procjenama razliĉitih

upravitelja o visini naplaćene priĉuve, izmeĊu 94-97 % [24].

Troškovi velikih radova kao što su sanacije i obnova proĉelja i fasada, zamjena dotrajalih

instalacija, obnove kotlovnica i dizala ĉesto nadilaze mogućnosti suvlasnika. U takvim

situacijama jedno od rješenja su povoljni bankovni krediti, a uvjeti kreditiranja razlikuju se od

upravitelja do upravitelja.

Osim uplaćivanja priĉuve postoje još razne mogućnosti prikupljanja sredstava potrebnih za

odrţavanje. Iznajmljivanje zajedniĉkih krovova za postavljanje raznih antena te proĉelja za

postavljanje reklamnih panoa postaju uĉestao naĉini sakupljanja prihoda. U posljednje

vrijeme kao jedno od rješenja, tamo gdje je to tehniĉki moguće, izvodi se i nadogradnja

stambene etaţe te se prodajom iste rješavaju nagomilani problemi u zgradi.

Upravitelj kojeg su suvlasnici izabrali, duţan je otvoriti poseban raĉun za prikupljanje

sredstva zajedniĉke priĉuve za svaku stambenu zgradu, te osigurati toĉna izvješća o stanju

zajedniĉke priĉuve; moguće su i on-line provjere.

U sluĉaju da pojedini suvlasnici ne podmiruju svoje obaveze, iako je plaćanje priĉuve

zakonski regulirano, većina se upravitelja u praksi susreće s problemom nerazumijevanja i ne

prihvaćanja te obaveze os stane suvlasnika, te su prisiljeni provoditi sljedeće mjere:

kontinuirano opominjanje duţnika – provodi se svaki mjesec, na redovitim

uplatnicama naznaĉuje se postojeći dug i stanja na odreĊeni datum

opomene pred ovrhu – šalju se svim duţnicima jednom godišnje, prije pokretanja

postupaka prisilne naplate i odnose se na dugovanja za prethodnu godinu

prisilna naplata priĉuve – pokreće se nakon neuspješnih opomena, javni biljeţnik

dostavlja rješenje o ovrsi. Ukoliko se ni tada ne uspije naplatiti dugovanje, u suradnji s

drugim institucijama, ostaje mogućnost provedbe ovršnog postupka.

15%

16%

16% 19%

34% 1,53 kn/m²

1,54-2,00 kn/m²

2,01-2,5 kn/m²

2,51-3,00 kn/m²

više od 3,00 kn/m²



4.6. Program upravljanja objektom

Program upravljanja je sredstvo kojim upravitelji organiziraju aktivnosti odrţavanja na

objektima pod upravljanjem. U praksi se susrećemo s dugoroĉnim i kratkoroĉnim planovima,

a oba bi trebala, bar u teoriji, definirati radove i aktivnosti potrebne na zgradi te potrebu i

raspodjelu sredstava potrebnih za te aktivnosti. Cilj je planiranja da se predviĊeni radovi

obave na vrijeme, vodeći raĉuna o troškovima i kontroli radova koji se izvode. Stambenim

objektima koji iziskuju znatna materijalna sredstva za odrţavanje, dugoroĉni plan odrţavanja

moţe itekako smanjiti troškove za nepredviĊene radove.

Godišnji plan odrţavanja sadrţi :

Osnovne podatke o zgradi – površina , trenutno stanje raĉuna, priĉuva

Troškove tekućeg odrţavanja –

preventivno (redovno) odrţavanje - Zakonski obavezni radovi, mali popravci,

korektivno odrţavanje - hitne intervencije

Troškove investicijskog odrţavanja – veliki popravci, otplata zajma

Troškove usluga i naknada

Troškovi naknade upravitelja

Upravo je program upravljanja zgradom, koji se najĉešće definira kao godišnji program

upravljanja, najvaţniji dokument iz kojeg proizlaze materijalne obveze suvlasnika, tj.

stvaranje priĉuve zgrade. Razlikuju se dva osnovna pristupa izradi programa:

A - radi li se o PRVOM programu upravljanja zgradom koja još nema upravitelja

izradi programa za novoizgraĊenu zgradu

izrada plana na minimum 1,53 kn/m2

sa zajedniĉkim troškovima

izradi programa za zgradu na PRINUDNOJ upravi u svrhu ugovornog odrţavanja

B - nudimo OBNOVU programa upravljanja već ugovorenoj zgradi

izradi programa s istim iznosom priĉuve

izradi programa s prijedlogom povećanja priĉuve zbog sljedećih razloga:

hitno je potreban NUŢNI POPRAVAK i pozajmica

POGONSKI TROŠKOVI dodaju se u priĉuvu

predlaţe se prikupljanje za VELIKI POPRAVAK



Informacija za izradu programa:

o postojanju tehniĉke dokumentacije (projekta s graĊevinskom i uporabnom

dozvolom)

podataka o suvlasniĉkim udjelima – broju i vrsti prostora u objektu (elaborat

etaţiranja, ako postoji)

izrada Zapisnika o pregledu objekta u svrhu definiranja postojećeg stanja objekta (u

tehniĉkom i funkcionalnom smislu)

dogovor s predstavnicima suvlasnika o planiranju svega što bi se u priĉuvu ukljuĉilo

Vaţno je da godišnji prihod, ostvaren od 1,53 kn/m2, bude dostatan za:

obavezne radove

redovno odrţavanje te male popravke i hitne intervencije na zajedniĉkim instalacijama

i graĊevinskim dijelovima

osiguranje zgrade

naknadu upravitelja

Po definiranju svih iznosa potrebnih za planirane radove u godini (temeljem Zapisnika o

pregledu objekta) te iznosa naknada i troškova koji se namiruju iz priĉuve, izraĊuje se

prijedlog GPU-a i potpisne liste za donošenje odluke o prihvaćanju predloţene visine priĉuve.

Po dostavi natpoloviĉne odluke o prihvaćanju GPU-a, pristupa se ugovaranju upravljanja s

ovlaštenim predstavnikom suvlasnika.



Tablica 4-2 Primjer plana godišnjeg održavanja

Vrsta prostora Broj Koeficijent Površina Ukupna površina

Stambeni 76 1 5001,85

Poslovni 4 1,25 579,07

Stambeno-poslovni

Garažni 17 0,75 272

Parkirno mjesto 33 0,5 441,91

6150,64 m²

Redni broj REDOVNO ODRŽAVANJE Jed. cijena Ukupno

1. SANITARNA SLUŽBA 500,00 kn

2. SERVIS PROTUPOŽARNIH APARATA 130,00 kn 3.120,00 kn

3. POPRAVCI VODOVODA, KANALIZACIJE, STRUJE 1.000,00 kn

4. DIMNJAČARSKA SLUŽBA 1.000,00 kn

5. M-BUS SUSTAV 98,00 kn 784,00 kn

6. DIZALO (MJESEČNI SERVIS+GODIŠNJI SERVIS ZIK)*2 KOM 1.328,00 kn 11.504,00 kn

7. ČIŠDENJE ZGARDE 4x mjesečno 2.000,00 kn 16.000,00 kn

8. ZAJEDNIČKA STRUJA (ZGRADA+GARAŽE) 800,00 kn 6.400,00 kn

9. SERVIS PREPUMPNE PUMPE 800,00 kn

10. SERVIS AGREGATA 2.000,00 kn

11. SERVIS CO DETEKCIJE 1.500,00 kn

12. SERVIS SPRINKLER SUSTAVA 1.600,00 kn

13. SERVIS GARAŽNIH VRATA 800,00 kn

14. SERVIS SEPARATORA 900,00 kn

15. ČIŠDENJE GARAŽE (1x godišnje) 500,00 kn

16. HORTIKULTURA (6x godišnje) 100,00 kn 600,00 kn

17. TROŠAK BANKE 500,00 kn

18. SITNI POTROŠNI MATERIJAL 2.500,00 kn

19. AKIMULACIJA 6.000,00 kn

UKUPNO 58.008,00 kn

UKUPNO

1. NAKNADA UPRAVITELJU 2.375,60 kn 19.004,80 kn

2. OSIGURANJE ZGARDE 1.766,18 kn 14.129,44 kn

3. NAKNADA PREDSTAVNIKU (bruto) 1.770,00 kn 14.160,00 kn

4. STALE USLUGE 500,00 kn

UKUPNO 47.794,24 kn

32.523,50 kn-

123.013,13 kn

105.802,24 kn

15.312,61 kn-

2,45 kn/m²

I. OSNOVNI PARAMETRI ZGRADE

III. INVESTICIJSKO ODRŽAVANJE

IV. NAKNADA

II. PRIJEDLOG GODIŠNJEG PROGRAMA UPRAVLJANJA ZGRADOM

Ukupna površina

V. REKAPITULACIJA

Početno stanje na dan 01.01.2011.

Prihodi 2011 (100 % uplata suvlasnika) iznos pričuve 2,2

Stanje na kraju 2011.

Potreban iznos pričuve po m²

Rashodi 2011.



4.7. Struktura troškova odrţavanja

Struktura troškova odrţavanja odnosi se najviše na graĊevinsko, strojarsko, elektro i ostalo

(ĉišćenja) odrţavanje. To je skup tehniĉkih i administrativnih aktivnosti s namjerom da se

objekt ili bilo koji njegov dio zadrţi ili vrati u stanje u kojem je sposoban vršiti svoju

namjenu. Naravno, uz što manje (optimalne) financijske izdatke.

Prema podatcima GSKG, koji u Gradu Zagrebu upravlja s oko 80 % objekata, toĉnije sa

172.126 stambenih i poslovnih prostora, površine 9.646.256 m2, ulaganja iz priĉuve u 2006.

godinu za obvezne radove iznose 26 milijuna kuna, za hitne popravke 32,5 milijuna, za male

popravke 71 milijun, te za velike popravke 35 milijuna kuna [32].

Slika 4-10 Ulaganja suvlasnika u održavanje stambenih objekata u 2006.

Obvezni radovi su zakonom propisani radovi koji se na zgradi moraju redovito obavljati

(dimnjaĉarska sluţba, servisi i pregledi dizala i kotlovnica, odrţavanje i servisiranje

protupoţarne opreme, ispitivanje plinske i gromobranske instalacije te dezinsekcija). Hitni

popravci su radovi na saniranju vodovodne i kanalizacijske, elektro i instalacije centralnog

grijanja, a izvode se u roku 24 sata od prijave uz organizirano danonoćno deţurstvo kako bi se

sprijeĉilo ugroţavanje imovine, ţivota suvlasnika i korisnika zgrada. Mali popravci su oni ĉija

vrijednost ne prelazi 15.000 kuna, a veliki su popravci oni koji se provode zbog sanacije

konstruktivnih elemenata zgrade, kao što su popravci proĉelja te veliki popravci dizala,

kotlovnice i instalacija [25].

Slika 4-11 Ulaganja suvlasnika u održavanje stambenih objekata u kroz godine

16%

21%

20%

43% Obavezni radovi

Veliki poravci

Hitne intervencije

Mali popravci

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

Hitne intervencije

Mali popravci

Veliki popravci2004

2003

2002

2001

2000

1999



4.8. Odrţavanje dijelova stambenih objekata tijekom eksploatacije

Trenutna situacija je naţalost takva da se odrţavanju, kad se govori o stambenim objektima,

pristupa po kvaru. Drugim rijeĉima, preventivno odrţavanje skoro da se i ne provodi. Moţe

se konstatirati da se odrţavanje zgrada svodi na popravke u sklopu hitnih intervencija i

eventualno rekonstrukcije doista dotrajalih dijelova zgrade.

Takvo stanje javlja se kao posljedica nebrige stanara kao i neshvaćanje vlastite suvlasniĉke

pozicije u zgradi. Prelaskom s nositelja stambenog prava, na vlasnika stana, mnogi od

novopeĉenih vlasnika nisu imali ni novca ni znanja da se upuste u zahtjevnu problematiku

odrţavanja vlastite imovine.

Prema podacima GSKG-a, u 2004. godini, suvlasnici su u sanaciju krovova uloţili 14,239.000

kuna, radovi na dizalima iznosili su 8,448.997 kuna, u obnovu proĉelja uloţeno je 6,425.542

kuna, u kotlovnice 641.164, a u instalacije plina 812.315 kuna.

Slika 4-12 Analitika radova na dijelovima objekata

U strukturi troškova odrţavanja objekata moţemo primijetit postupke preventivnog i

korektivnog odrţavanja. U praksi se pod terminom preventivnog odrţavanja, ĉesto nalazi

pojam redovito odrţavanje, dok se korektivno odrţavanje, najĉešće pojavljuje u vidu hitnih

intervencijama. Naţalost u našoj sredini, preventivno odrţavanje je toliko je zanemareno da

se odrţavanje objekata svodi na popravke u sklopu hitnih intervencija i eventualno

rekonstrukcije doista dotrajalih dijelova zgrade. Na preventivno odrţavanje, kada su troškovi

odrţavanja u pitanju, ide tek oko 10 posto financija, većinom na preventivno odrţavanje

dizala.

0,00 kn5.000.000,00 kn

10.000.000,00 kn15.000.000,00 kn20.000.000,00 kn



4.8.1. Odrţavanje dizala

Stupanjem na snagu novog Pravilnika o sigurnosti dizala koji je objavljen u „Narodnim

novinama“ (N.N.135/05), a primjenjuje se od 31. oţujka 2006. definirano je poboljšanje

sigurnosti postojećih dizala tj. u Pravilniku su sadrţani svi sigurnosni uvjeti te pridodani novi

sigurnosni elementi usklaĊeni prema Europskim normama. Okviri za odrţavanje dizala dani

su Pravilnikom i prema istome svako dizalo mora biti opskrbljeno uputom proizvoĊaĉa o

rukovanju dizalom i o njegovom redovnom odrţavanju. Na podruĉju grada Zagreba u

upotrebi su dizala stara i do 70 godina. Stara dizala, ugraĊena u stambene objekte prije 1987.,

toĉnije prije stupanja prvog Pravilnika o sigurnosti dizala, ne zadovoljavaju osnovna pravila

sigurnosti dizala, a odnose se na nedostatak vrata na kabini, te nesiguran sustav

zabravljivanja. Posljednjih 10-ak godina mnoga su rekonstruirana, modificirana. ali ih se još

dosta nalazi u izvornom obliku. Starosna struktura dizala moţe se vidjeti na slici ispod.

Slika 4-13 Starost dizala u gradu Zagrebu

Sva dizala se moraju jedanput godišnje pregledati od ovlaštene organizacije za pregled dizala.

Ukoliko se pregledom i ispitivanjem utvrdi da dizalo ne zadovoljava bitne zdravstvene i

sigurnosne zahtjeve, izvješća s nedostacima se dostavljaju vlasniku, upravitelju i Ministarstvu

zaštite okoliša, prostornog ureĊenja i graditeljstva jer je, sukladno odredbi ĉl. 34. Pravilnika o

sigurnosti dizala (NN. br. 135/05), navedeno inspekcijsko tijelo u obvezi staviti dizalo van

uporabe.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

Centar Črnomerec Dubrava Maksimir MedveščakNovi

ZagrebPeščenica Sesvete Susedgrad Trnje Trešnjevka Zaprešić

do 1965 % 89% 1% 0% 55% 85% 20% 2% 0% 2% 3% 19% 0%

od 1966 do 1982 % 10% 75% 51% 35% 11% 63% 17% 71% 61% 59% 64% 62%

od 1981 do 1990 % 1% 1% 47% 5% 2% 10% 46% 17% 17% 25% 13% 33%

poslije 1991 % 0% 23% 2% 5% 2% 7% 36% 12% 20% 13% 5% 5%



Tako prema Odredbama Pravilnika, u kabinama se mora nalaziti pokazivaĉ ili druga oznaka

poloţaja kabine. U njezinoj će se unutrašnjosti postaviti nuţna rasvjeta te alarm koji će se

oglašavati u sluĉaju nestanka elektriĉne energije. Kabine, upravljaĉki ureĊaji u kabini i

pozivni ureĊaji na prilaznim vratima voznog okna moraju se izvesti u skladu s posebnim

propisima kako bi osobe s invaliditetom mogu samostalno koristiti dizalo. Na automatskim

vratima kabine moraju biti ugraĊeni senzori za detekciju prisutnosti osoba i ţivotinja. Nova

dizala moraju imati ureĊaj koji omogućava postupno koĉenje, a obloga koĉnica pogonskog

stroja ne smiju sadrţavati azbest. Stara jednobrzinska dizala moraju imati ugraĊen sustav koji

će upravljati toĉnošću pristajanja [24].

Dizala se uglavnom , kako je gore navedeno odrţavaju po vaţećim propisima, ali ne i po

tehniĉko-tehnološkim kriterijima, pod vjeĉitom isprikom kako nema dovoljno sredstava.

Odrţavanje ne prati razvoj tehnike i paţnja se posvećuje jedino tome da su dizala u voznome

stanju. Sve to ostavlja dojam da se dizalima ne pridodaje znaĉaj koji objektivno po svojoj

ulozi koju obnašaju u stambenim zgrada zasluţuju. Treba znati da su dizala najskuplja

postrojenja u stambenim objektima, te se zato ĉešće popravljaju, a rjeĊe rekonstruiraju i

zamjenjuju novim. Unatoĉ svemu tome, procjena GSKG, koje upravlja s preko 80 % objekata

u Grada Zagreba, govore da bi na preko 70 % svih dizala trebalo izvršiti odreĊene remonte za

usklaĊenje istih sa propisom.

Obim servisnih radnji na dizalu je rastezljiv, koliĉina varira o paušalno ugovorenoj cijeni

mjeseĉnog servisiranja. Stoga su u praksi obuhvaćeni samo radovi pregleda i podmazivanja

dijelova dizala uz ponešto potrošnog materijala. Mišljenje struke jest da je ovako ugovoren

servis usmjeren na konstataciju da dizalo funkcionira za vrijeme servisa, ali ne i da će

funkcionirati do sljedećeg pregleda. Moţemo zakljuĉiti da nema plansko-preventivnog

odrţavanja, ĉija bi svrha bila otkloniti sve uzroke koji bi u vremenu do narednog pregleda

mogli uzrokovati zastoj dizala. Svrha ovakvoga preventivnog pregleda bila bi da se dizalo

uredi tako da bez zastoja radi do sljedećeg planskog pregleda. Takav preventivni naĉin

odrţavanja uopće ne predviĊa zastoj dizala, ako se prilikom planiranih pregleda savjesno i

temeljito otklone sve manjkavosti.

U praski, ako doĊe do zastoja dizala, zamjena sklopa koji je uzrokovao zastoj dizala i

ponovno puštanje u pogon se posebno naplaćuje, neovisno o tome što je mjeseĉni servis

obavljen samo koji dan ranije.



Zbog starosti dizala i usklaĊivanja s novim Pravilnikom, suvlasnici su se suoĉili s povećanjem

priĉuve, jer se cijena usklaĊenja sigurnosnih elemenata dizala kreće se od 25.000,00 do

50.000,00 kn, a remonti, rekonstrukcije ili ugradnja novog dizala (ovisno o visini stambene

zgrade i stanju dizala) je od cca 150.000,00 do 250.000,00 kn.

Strateški ciljevi dobrog gospodarenja dizalima, kao i kod svih prijevoznih sredstava, odnose

na povećanje i poboljšanje eksploatacijskih karakteristika, odnosno podizanja sustava na veću

tehniĉku, ekonomsku i ekološku razinu. Za ostvarivanje ovih ciljeva treba usmjeriti napore

odrţavanja prema

većoj sigurnosti dizala

manjem trošenju elemenata sustava (uţeta, uţnica, pogona i dr.)

komforniji prijevoz, veći kapaciteti , kraće vrijeme ĉekanja i kraće vrijeme voţnje

niţa cijena upravljanja

daljinski nadzor, povratno upravljanje

niţa cijena dizala po prevezenoj jedinici mase



4.8.2. Odrţavanje krovova

Dva su osnovna tipa krovova, ravni i kosi krov. U praksi, zbog uĉestalog prokišnjavanja

ravnog krova proširilo se mišljenje da su svi ravni krovovi loši. Brojni izvoditelji, zbog

štednje, ne traţe uzroke curenja, već preko postojećeg hidroizolacijskog sloja, povlaĉe novi,

tako da stare pogreške, ostaju skrivene, a popravci ne donose trajno i kvalitetno rješenje. Do

nedostatka kod ravnih krovova ne dolazi zbog toga što su oni loši, već uglavnom zbog

manjkavosti prilikom projektiranja, izvoĊenja i odrţavanja.

U vremenu izmeĊu 50.-ih i 80.-ih, toĉnije vrijeme gradnje Novog Zagreba dominira ravni

krov kao odlika i prepoznatljivost nastanka moderne arhitekture i urbanizma. Osamdesete i

devedesete donose novu raznovrsnost u tipologiju krova. Visinom i iskorištavanjem krovišta

za više etaţa, nastoji se postići nešto što prema urbanistiĉkim uvjetima nije dopustljivo; u

same krovove se unose loĊe, nadovezuju se balkoni i sliĉno.

Krovovi predstavljaju konstruktivni element zgrade koji je najizloţeniji atmosferskim

utjecajima. Kiša, snijeg, vjetar kao i kvaliteta materijala od kojeg je izraĊen krov najĉešći su

uzroci prokišnjavanja krovova, što uzrokuje umanjenu kvalitetu stanovanja, kao i ukupnu

vrijednost zgrade i nekretnine u cjelosti. Najveći broj stambenih zgrada sagraĊenih u

posljednjih 40-ak godina ima ravne krovove koji su zbog primjene najĉešće nekvalitetnih

materijala u veoma lošem stanju.

Slika 4-14 Starost ravnih krovova u Zagrebu

050.000

100.000150.000200.000250.000300.000350.000

0-10 godina 21-30 godina 21-30 godina 31-40 godina 41-50 godina više od 50god.

0-10 godina 21-30 godina 21-30 godina 31-40 godina 41-50 godina više od 50 god.

Neprohodni ravni krov 270.732 59.928 122.781 139.770 52.124 65.586

Pohodni ravni krov 77.950 23.444 25.933 12.250 3.195 22.967

Ukupna površina (m2) 348.682 83.372 148.714 152.020 55.319 88.553



Dvije su bitne ĉinjenice za napomenut, trend gradnje kosih krovova od 1990.-ih, znatno je

smanjio troškove odrţavanja krovova u stambenim zgradama gdje su oni projektirani i gdje se

eventualne sanacije mogu izvesti u znatno manjem opsegu i s manjim financijskim

sredstvima. Druga ĉinjenica je, da se u praksi moţe primijetiti da se pristupa sanaciji ravnog

krova, koji je tek nedavno saniran. Postavlja se pitanje, zašto, imajući u vidu, da danas na

raspolaganju posjedujemo kvalitetni hidroizolacijski materijali. Uzrok moţda leţi u

nekvalitetnoj bazi podataka odrţavanja krova, manjku planskih pregleda te pristupu problemu

po uznapredovalom stupnju prokišnjavanja.

Odrţavanje ravnog krova jedan je od bitnih aspekata trajnosti samog krova, ali i objekta.

Odrţavanju ravnog krova treba pristupiti odmah po poĉetku eksploatacije, pri tome se

prvenstveno misli na odrţavanje hidroizolacijskog sloja. Planirani pregled ravnog krova

trebalo bi provoditi dva puta na godinu, što u je u praski iznimka, nikako pravilo. U samom

postupku planiranog pregleda treba otkloniti mjestimiĉno nastale deformacije i oštećenja, a

sam postupak sadrţi sljedeće bitne elemente:

da se ne opterećuje krovna ploha odnosno hidroizolacijska zaštita nepredviĊenim

naknadnim opterećenjima

da se ne oštećuje i ne probija hidroizolacijska zaštita

da se ĉiste slivnici i uvale (od lišća, papira, vrećica)

posebnu pozornost treba posvetiti prilikom ĉišćenja krova kod velikog snijega

U samo odrţavanje ravnog krova spadaju i sitni popravci na krovu. Takve postupke treba

izvesti odmah nakon što su zamijećeni, toĉnije prilikom planiranih pregleda krova, a obiĉno

se odnose na:

popravak odvojenih mjesta kita na okapnim limovima

popravak oštećenja od vjetra na okapnim limovima

popravak ispune rešetke izmeĊu ploĉa

ako je vjetar pomakao sloj šljunka treba ga ponovno razasuti

ako se laka zaštita na neprohodnim krovovima sprala ili osipala, površinu treba

ponovo obojiti

Ovakav pristup moţe uz planirane preventivne preglede, te pristupanje manjim popravcima na

osnovu utvrĊenog stanja, smanjiti daljnje nastajanje štetnih posljedica, te saĉuvati zajedniĉka

sredstva od nepotrebnog rasipanja.



4.8.3. Odrţavanje opreme za grijanje objekata

U gradu Zagrebu postoji više autonomnih naĉina proizvodnje toplinske energije koja se

koristi u svrhu zagrijavanja stambeno poslovnih zgrada. Radi lakšeg praćenja i definiranja

opsega odrţavanja grijanja se dijele na:

Individualna ili etaţna grijanja – izvori za pojedinaĉno zagrijavanje stanova ili prostorija

do 100 kW

Centralno grijanje – sustav sastavljen od kotlovnice s pogonom na plin ili tekuće gorivo i

razvoda grijanja kojim se toplinska energija distribuira do kućne instalacije. Postrojenja

snage od 100 kW do 2 MW ( za grijanje više zgrada)

Daljinsko grijanje – sustav sastavljen od toplane i distribucijske mreţe putem koje se

energija distribuira do potrošaĉa.

Na podruĉju grada Zagreba GSKG upravlja sa cca 100 kotlovnica, iskljuĉivo pogonjeni

zemnim plinom kao pogonskim gorivom. Na podruĉju grada Zagreba većinom se radi o

zastarjelim postrojenjima koja sve teţe opravdavaju svoj funkcionalni, ekonomski i ekološki

poloţaj. U njihovu obnovu ulaţe se u krajnje ekstremnim sluĉajevima, kad postrojenje više ne

sluţi svrsi. Iskoristivost toplinskih postrojenja ograniĉena je na 10 do 15 godina, nakon ĉega

postrojenje gubi na svojoj pouzdanosti i ekonomiĉnosti. Na slici ispod moţe se vidjet starost

kotlovniĉkih postrojenja kojima upravlja GSKG.

Slika 4-15 Starost kotlovnica u gradu Zagrebu

Odrţavanje individualnih grijanja prepušteno je na brigu ili nebrigu svakog pojedinog

korisnika, dok odrţavanje centralnih i daljinskih grijanja organizira Upravitelj zgrade.

0%20%40%60%80%

100%

CentarČrnomer

ecDubrava Maksimir

Medveščak

NoviZagreb

Peščenica

SesveteSusedgra

dTrnje

Trešnjevka

Zaprešid

do 1988 42% 8% 50% 64% 33% 0% 50% 57% 75% 67% 53% 100%

od 1989 do 1999 55% 33% 50% 9% 45% 0% 50% 29% 17% 0% 13% 0%

od 2000 do 2011 3% 59% 0% 27% 22% 100% 0% 14% 8% 33% 34% 0%



Pritom je vaţno naglasiti kako kod daljinskog grijanja odrţavanje od strane Upravitelja

obuhvaća iskljuĉivo kućnu instalaciju (od zadnjih zapornih armatura u toplinskoj stanici

prema potrošaĉima). Sve ostale segmente daljinskog grijanja (toplovodi, toplinska stanica sa

svom opremom i ureĊajima) odrţava HEP - Pogon toplinske mreţe ili Pogon posebne toplane.

Upravitelj organizira sljedeće radove:

ispitivanje plinskih instalacija zajedniĉkih kotlovnica (ovlaštene tvrtke i GPZ)

odabir servisera plamenika putem javnog natjeĉaja i zadanih kriterija za pojedine objekte i

podruĉja, obavlja se jedanput godišnje prije sezone grijanja

periodiĉni pregledi i ĉišćenje dimovodnih sistema i kotlova s pretlaĉnim plamenicima

prema odluci o Dimnjaĉarskoj sluţbi na podruĉju Grada Zagreba (11/99)

prikupljanje i dostavljanje podatka o zagaĊivaĉu, izvoru i vrsti i koliĉine emisije

oneĉišćenja te naĉinu ispuštanja iz odreĊenog izvora u okoliš prema Pravilniku o katastru

emisija u okoliš (NN36/96)

servisiranje i periodiĉni pregledi protupoţarne opreme i hidrantske mreţe

Za ostale elemente kotlovnice (automatika, regulacija, cirkulacijske crpke, spremnici PTV,

itd.) organiziraju se izvoditelji odabrani na temelju natjeĉaja.

Pravna regulativa koja propisuje tehniĉku kontrolu kotlovnica, sadrţana je u Pravilniku o

tehniĉkim normativima za projektiranje, gradnju, pogon i odrţavanje plinskih kotlovnica.

Zapisnik inspekcijskog pregleda sadrţi popis nedostatak postrojenja. Na temelju nedostataka

Upravitelj je duţan upozoriti suvlasnike na stanje kotlovnice, te dogovoriti s istima uklanjanje

nedostataka.

Najĉešći nedostatci na kotlovnici odnose se na:

nepostojanje tehniĉke dokumentacije

neredoviti pregledi i ĉišćenje dimovodnih sustava

neodrţavana sigurnosna oprema (ispitivanje plinske instalacije, protupoţarna oprema)

Kotlovnica je nešto što bi mogli nazvati srcem svakog sustava grijanja, od onih u obiteljskim

objektima, stambenim objektima s više stanova, pa sve do kotlovnica u većim stambenim

kompleksima kao i onih u velikim javnim objektima od nekoliko MW snage.



Prilikom sanacije stare ili izvoĊenja nove kotlovnice postavljaju se mnogi problemi koje treba

riješiti, od projektne dokumentacije, unutarnjeg ureĊenja, samog izvoĊenja kotlovnice,

izvoĊenja elektro instalacije, itd.

Navedene radove ne izvode uvijek struĉne i osposobljene osobe, što uzrokuje dodatne

probleme, a nerijetko i veće materijalne štete. Dakle, treba izraditi tehniĉki i financijski plan.

Obzirom na sloţenost postrojenja, nuţna je posebnu pozornost usmjeritit odrţavanju i kontroli

rada postrojenja i to u nizu od korisnika toplinske energije, upravitelja zgrade ili vlasnika

objekta do isporuĉitelja toplinske energije. Zbog nemara, bilo koga u nizu, doći će do

poteškoće u opskrbi toplinskom energijom. Ako instalacija grijanja nije spremna za puštanje

grijanja iz bilo kojih razloga, treba ukloniti sve nedostatke, kako bi se preduhitrila eventualna

šteta. Obzirom da ekonomska opravdanost s visokim stupnjem iskoristivosti toplinskog

postrojenja jest 10 godina, poslije ĉega se gubi na pouzdanosti i ekonomiĉnosti, suvlasnicima

su na raspolaganju sljedeće mogućnosti:

modernizacija kotlovnice obuhvaća mjere poboljšanja tehniĉkih karakteristika

termoenergetskog postrojenja

remont kotlovnice podrazumijevaju popravak ili zamjenu dijela opreme i ureĊaja u

postrojenju, pri ĉemu se ne mijenjaju tehniĉke karakteristike te namjena opreme i

ureĊaja koji su sastavni dio postrojenja

rekonstrukcije kotlovnica bitno utjeĉu na postojeće tehniĉke karakteristike postrojenja,

kao što su povećanje kapaciteta, promjena energenta, lokacije i sl.

centralni nadzor i upravljanje kotlovnicama odnosno adekvatna zamjena klasiĉnog

periodiĉkog nadzora nad kotlovnicom tj. rukovanja ili kako je uvrijeţeno reći

“loţenja”. Zamjenom se smanjuju se troškovi odrţavanja, te se predlaţe suvlasnicima

da odaberu ovakav naĉin upravljanja kotlovnicama.

Kotlovnica u stambenim objektima uvelike sniţava potrošnju energenta i troškove odrţavanja

postrojenja, nego što su to zasebni bojleri za pripremu potrošne tople vode i grijanja po

stanovima. Zakonodavac je takoĊer predvidio ukidanje više od tri bojlera po stambenom

objektu. Ukoliko se stambeni objekt radi sa više od tri bojlera potrebno je predvidjeti

kotlovnicu. Takva odluka je i u skladu sa Europskim smjernicama, koje bi uskoro trebale

stupiti na snagu u Republici Hrvatsko [24].j. Zato je za oĉekivati njihov povećan broj

budućim objektima, te s tim i njihov udio u odrţavanju objekata



4.8.4. Odrţavanje fasade

Stare zgrade, graĊene 60-ih i 70-ih godina imaju vrlo slabu ili nikakvu izolaciju, te su danas

veliki potrošaĉi energije. Dovoljno je pogledati mjeseĉna izdatke za reţije. Ovakvi objekti su

danas veliki potrošaĉi energije, što je sluĉaj u svim europskim zemljama. Danas ovaj problem

ima zasluţenu paţnju, zato jer budućnost moţe donijeti samo poskupljenja. U Hrvatskoj se

ĉak 48 % ukupne energije troši u zgradama, prvenstveno zbog njihove loše izolacije. Glavna

tema većine predloţenih mjera za poboljšanje energetske uĉinkovitosti je sanacija starih

graĊevina.

Toplinskom izolacijom starih zgrada moguće je postići velike uštede u potrošnji energije za

grijanje. Energetska uĉinkovitost je suma isplaniranih i provedenih mjera ĉiji je cilj korištenje

minimalno moguće koliĉine energije tako da razina udobnosti i stopa proizvodnje ostanu

saĉuvane.

Ĉimbenici koji utjeĉu na potrošnju energije u zgradi:

Toplinske karakteristike graĊevine

Energetski sustavi u zgradi

Klimatski uvjeti

Navike korisnika

Na klimatske uvjete ne moţemo utjecati, stoga to podruĉje u smislu energetske uĉinkovitosti

otpada. Energetski sustavi su uglavnom nepraktiĉni za intervenciju, navike korisnika su

individualna stvar, tako da ostaju toplinske karakteristike graĊevine kao kljuĉno podruĉje na

kojem treba poraditi i to sanacijom ovojnice. Već u odnosu na zastarjeli Pravilnik o

toplinskoj zaštiti zgrada iz 1987. g. 83% zgrada ima nezadovoljavajuću toplinsku zaštitu, a

više od 50% ih je graĊeno bez ikakve toplinske zaštite.

Polovina svih gubitaka topline u zgradi dogaĊa se kroz vanjske zidove. Postavom izolacijskih

ploĉa od stiropora prilikom sanacije fasade, moguće je postići uštede na grijanju od 40-60 %.

1.travnja 2010. stupio je na snagu novi tehniĉki propis o racionalnoj uporabi energije i

toplinskoj zaštiti zgrada. Novi propis nalaţe da se prilikom obnove bilo kojeg dijela ovojnice

zgrade moraju primjenjivati isti propisi kao za novogradnju. To znaĉi da se prilikom obnove

fasade starih objekata mora postaviti toplinska izolacija u potrebne debljine (najĉešće 5-8 cm)

i da „kozmetiĉka“ sanacija više neće zadovoljavati propis. Time je uĉinjen veliki korak u

poticanju energetske uĉinkovitosti u postojećem stambenom fondu.



Tablica 4-3 Gubitci energije kroz pojedine elemente objekta [34]

Površina Toplinski gubitak Udio u gubicima

m2 W/K %

1 Fasada 2.965,00 12.043,83 50,70%

2 Prozori 955,00 3.504,85 14,75%

3 Krov 600,00 2.479,80 10,44%

4 Pod 440,00 1.974,17 8,31%

5 Pregradni zidovi 1.794,00 1.478,36 6,22%

6 Provjetravanje - 2.273,92 9,57%

Ukupno: 6.754,00 23.754,93 100,00%

Potrošnja energenata za grijanje: 897.531,10 kn

Drugi problem u odrţavanja zgrada predstavljaju proĉelja i balkoni, naroĉito u starim

spomeniĉkim jezgrama gradova. Zbog starosti i neredovitog odrţavanja najĉešće dolazi do

odvajanja ţbuke i ukrasnih elemenata pa ona predstavljaju neposrednu opasnost za ţivote,

kako suvlasnika, tako i prolaznika. Kao najveću poteškoću pri popravcima i obnavljanju

fasada predstavlja ĉinjenica da se u velikom sluĉaju radi o objektima registriranim kao

spomeniĉka baština pa je trošak obnove fasade vrlo visok. U sluĉaju grada Zagreba ,

suvlasnici objekta koji se nalazi u uţem centru imaju pravo na sufinanciranje radova u iznosu

od 30 %, što je uveliko pomoglo rješavanju ovog problema. TakoĊer, dana je mogućnost

reklamnog oglašavanja na zaštitnim mreţama ĉime se mogu sakupiti dostatna sredstva za

obnovu proĉelja.



4.8.5. Odrţavanje elektroinstalacija

Odrţavanje elektriĉne instalacije mora biti takvo da se tijekom trajanja graĊevine oĉuvaju

tehniĉka svojstva elektriĉne instalacije i ispunjavaju zahtjevi odreĊeni projektom graĊevine i

Tehniĉkim propisom za niskonaponske elektriĉne instalacije (NN RH 05/2010.), te drugi bitni

zahtjevi koje graĊevina mora ispunjavati u skladu s posebnim propisom. Odrţavanje

elektriĉne instalacije koja je izvedena ili se izvodi u skladu s prije vaţećim propisima mora

biti takvo da se tijekom trajanja graĊevine oĉuvaju tehniĉka svojstva elektriĉne instalacije i

ispunjavaju zahtjevi odreĊeni projektom graĊevine i propisima u skladu s kojima je elektriĉna

instalacija izvedena. Odrţavanje elektriĉne instalacije podrazumijeva:

redovite preglede elektriĉne instalacije u vremenskim razmacima i na naĉin odreĊen

projektom i pisanom izjavom izvoĊaĉa o izvedenim radovima i s uvjetima odrţavanja

izvanredne preglede elektriĉne instalacije nakon izvanrednog dogaĊaja ili po zahtjevu

inspekcije

izvoĊenje radova kojima se elektriĉna instalacija zadrţava ili vraća u stanje odreĊeno

projektom graĊevine i propisom u skladu s kojim je elektriĉna instalacija izvedena.

Ispunjavanje propisanih uvjeta odrţavanja elektriĉne instalacije dokumentira se i izvodi u

skladu s projektom graĊevine, praćenjem funkcije i dotrajalosti proizvoda za elektriĉne

instalacije u njoj, te:

zapisnicima (izvješćima) o obavljenim pregledima i ispitivanjima elektriĉne instalacije

koji moraju sadrţavati najmanje podatke koji su navedeni u Tehniĉkom propisu za

niskonaponske elektriĉne instalacije (NN RH 05/2010.),

zapisnicima o radovima odrţavanja.

Za odrţavanje elektriĉne instalacije dopušteno je ugraĊivati samo proizvode za elektriĉnu

instalaciju koji ispunjavaju uvjete odreĊene projektom u skladu s kojima je elektriĉna

instalacija izvedena, odnosno koji imaju povoljnija svojstva. Dopušteno je rabiti samo one

proizvode za elektriĉne instalacije za koje su ispunjeni propisani uvjeti i za koje je izdana

isprava o sukladnosti prema posebnom propisu.

Odrţavanjem elektriĉne instalacije ne smiju se ni na koji naĉin ugroziti tehniĉka svojstva

elektriĉne instalacije odreĊena projektom, niti utjecati na ostala tehniĉka svojstva graĊevine.



4.9. Kolektivno stanovanje i odrţavanje objekata

Uĉestala pojava u našoj zemlji, a i u zemljama okruţenja je manjak stambenog prostora, pri

ĉemu se na stanovima izvode preinake kojima se nadoknaĊuje inicijalno mala kvadratura. U

ovim preinakama, prostorije se proširuju i pregraĊuju, balkoni se pretvaraju u stambene

prostore, šupe se ukidaju i sliĉno. Mali broj kvadrata po korisniku utjeĉe na remećenje

osnovne funkcije i nezadovoljstvo ţivotnim prostorom u cjelini.

Najviše se to oĉituje na primjeru troškova priĉuve, gdje se sredstva odrţavanja akumuliraju po

principu naknada za kvadratni metar. S druge strane troškovi se stvaraju po korisniku. Više

ĉlanova kućanstva pridonosi većem rashodu, (zajedniĉka potrošnja el. energije, korištenje

dizala, udio u ĉišćenju), a sa druge strane obzirom na broj kvadrata na prihodovnoj strani

sudjeluju u manjem udjelu. Manjak prostora uoĉavamo i kroz skladištenje raznih stvari na

vidljivim mjestima (balkonima, zajedniĉkim prostorijama, hodnicima). Ovo znaĉajno

komplicira i onemogućava redovno ĉišćenje i odrţavanje.

Jedan od problema je i podreĊivanje vlastite individualnosti kolektivu, toĉnije nemogućnost

vlasnika stana da prihvati opće standarde kolektiva i da se istih pridrţava. To se oĉituje na

primjerima stambenih objekta, na kojima vlasnici s puno slobode mijenjaju, ne samo boju i

oblik stolarije, nego i izgled ĉitavih fasadnih elemenata, “unaprjeĊujući” pri tome vlastiti

stambeni prostor, a degradirajući stambeno okruţenje.

Satelitske antene su primjer utjecaj tehnologije na odrţavanje stambenih objekta. Dolaskom

kablovske televizije one postaju zastarjele, a demontaţa i uklanjanje predstavlja trošak na koji

vlasnici nisu raĉunali pri uvoĊenju. Zato su danas mnoge od njih na istim mjestima iako nisu

u funkciji, izloţene atmosferalijama i propadanju. Kao nekad one, danas se klima ureĊaji

instaliraju stihijski i bez reda. Ljetne vrućine, manje cijene ureĊaja, dovode do intenzivne

ugradnje koja se odvija bez reda, prepuštena odluci montaţera na terenu. Danas klima ureĊaje

nalazimo posvuda, a voda koja kaplje iz njih ubrzava propadanje dijelova fasade. Unatoĉ

ovome projektanti novih objekata rijetko predvide naĉin ugradnje i poziciju klima ureĊaja na

fasadi, unatoĉ praksi koja govori da je ugradnja klime jedna od prvih aktivnosti novih

korisnika pri useljenju.

Ovakva i sliĉna pitanja spadaju u potpunosti u nadleţnost Gospodarenja objektima u

stanovanju, te bi iskustva i znanja voditelja objekata trebalo iskoristiti u vidu konzultiranja pri

projektiranju novih objekata.



4.10. Zaključak o trenutnom stanju odrţavanja stambenih zgrada

Moderno stanovanje ima razliĉite oblike i neprekidno se mijenja i prilagoĊava uvjetima ţivota

i rada. Neki od oblika suvremenog stanovanja su: kolektivno stаnovаnje u stаnovimа u

privatnom vlasništvu, stаnovаnje u stanovima u gradskom, drţavnom, itd. vlasništvu,

stаnovаnje u staraĉkim i studentskim domovima, itd.

Institucija privatnog vlasništva je istodobno uvjet i sastavni dio individualne slobode. Moţe se

reći da je privatno vlasništvo svetinja, i da bez njega nema slobode. (Zakon o vlasništvu i

drugim stvarnim pravima (NN 91/96). Zbog problema koji se javljaju kod izvršavanja

vlasniĉkih ovlasti kaţe se da je suvlasništvo majka svih svaĊa (lat. communio est mater

rixarium). Ĉim postoji više vlasnika jedne stvari, javlja se problem upravljanja tom stvari.

Naĉin upravljanja moţe uzrokovati nesuglasice meĊu samim vlasnicima.

Djelatnost upravljanja nekretninama zapošljava gotovo 1400 ljudi, a godišnje ostvaruje

prihode veće od 1,1 milijarde kuna. Obzirom na velike prihode i broj zaposlenih, iznenaĊuje

što je ta djelatnost zapravo vrlo slabo regulirana, u samo dva pravna akta. Jedan je Zakon o

vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a drugi Uredba o odrţavanju zgrada, koju je još 1997.

godine donijela vlada Zlatka Mateše.

Priĉa vlasnika stanova, moţe se zaţeti u slijedeće: upravitelji (ĉast iznimkama), svaki mjesec

primaju zakonom utvrĊen postotak iz priĉuve, ne odgovaraju za ništa, a stjeĉu dohodak od

radova koje sebi namjeste, naplate koliko hoće, od radova koje obave drugi izvoĊaĉi,...

Upravitelji, pak iznose drugu stranu, ona se uglavnom se odnosi na nezainteresiranost

vlasnika, neshvaćanje vlastite uloge i obaveze pri upravljanju i odrţavanju. A istiĉu i nejasno

definiran iznos minimalne priĉuve, kao jedan od razloga svoga nezadovoljstva.

Neke od kapitalnih mana trenutnog naĉina upravljanja odrţavanja stambenim objektima, koje

sam susreo, mogu se saţeti u sljedeće:

plan odrţavanja i godišnja izvješća u pravilu su uopćena, bez podataka o obavljenim

poslovima (kopija raĉuna, vrsti garancije), ponudama, izvoĊaĉima, nadzoru radova ….

suvlasnici stambene zgrade u pravilu ne odluĉuju o uvjetima korištenja, odrţavanja

dijelova koji ĉine zajedniĉko vlasništvo suvlasnika stambene zgrade,



upravitelji, u većini sluĉajeva, zanatske poslove povjeravaju davateljima usluga bez

poštivanja odabira najmanje tri ponuditelja i bez utjecaja trţišta, sa pruţateljima usluga

koji im plaćaju postotak (5 – 10%) na vrijednost obavljene usluge,

Okvirno, na gospodarenje stambenim objektima moţe se gledati iz dvije perspektive. Prvi

pogled odnosi se uglavnom na kratkoroĉne perspektive, odnosno razmatra što sve treba uĉiniti

da bi se zadrţala trenutna kvaliteta usluge ili se poboljša. Drugi pogled na gospodarenje

objektima odnosi se na dugoroĉne perspektive, odnosno u obzir uzima sve moguće promjene

s kojima bi se objekt mogao suoĉiti u svojoj budućnosti te kako bi te promjene utjecale na

traţenu razinu sluţnosti. Upravo je dugoroĉna perspektiva teţnja kojoj bi trebali teţiti i

upravitelji i suvlasnici.

Prilikom izrade ovoga rada susreo sam se s dva naĉina upravljanja objektima, te zakljuĉio da

veliku ulogu pri izboru modela ima veliĉina stambene zgrade:

1. Eksterno upravljanje

Velika mana ovog sustava upravljanja je njegova skupoća i nizak stupanj profesionalnosti

tvrtki koje nude svoje usluge na trţištu upravljanja. Tvrtke koje upravljaju objektima u

svojstvu upravitelja, imaju praksu da u takvim objektima organiziraju dvojno upravljanje.

IzmeĊu suvlasnika izaberu jednu od osoba koja vrši funkciju predstavnika,te je ona svojevrsna

spona izmeĊu stanara i upravitelja. Velika mana je da i do 50 % sredstava priĉuve otpada na

troškove upravitelja i predstavnika.

Pristalice ovog modela, kao i razne tvrtke nastale na podruĉju upravljanja stambenim

objektima u meĊuvremenu, zalaţu se za izmjenu ĉlanka 44. Zakona o vlasništvu i drugim

stvarnim pravima, te da se upravljanje stambenim objektima, bez obzira na veliĉinu, povjeri

iskljuĉivo tvrtkama koje su ovlaštene za upravljanje.

2. Interno upravljanje

Model poĉiva na bivšim popularnim mjerama zvanim samoupravljanje. On posjeduje brojne

prednosti naspram prvog modela, ali i odreĊene mane. S ekonomske toĉke ovaj model je

daleko najekonomiĉniji, bilo da se posao predstavnika obavlja dobrovoljno ili uz odreĊenu

naknadu. Jedan od preduvjeta jest da se radi o manjim stambenim jedinicama do 50-ak

stambenih jedinica i visokom stupnju razvijene svijesti kod suvlasnika. Model polazi od



ĉinjenice da unatoĉ razliĉitom pojedinaĉnom interesu vlasnika pojedinih stanova, postoji i

zajedniĉki interes zajednice koju u pravilu ĉine ti vlasnici.

Većina pozitivnih primjera iz prakse, s kojim sam se susreo, proizlaze iz udruţivanja

suvlasnika u interni model upravljanja. U ovakvim sluĉajevima su sredstva priĉuve saĉuvana

za ozbiljnije investicije, tako da se sredstva mogu prikupljati unaprijed za buduće troškove.

Iako zvuĉi zastarjelo, interni naĉin upravljanja nudi brojne pogodnosti. Poĉiva na naĉelu da

sami suvlasnici imaju najveći motiv za oĉuvanje svoje imovine za razliku od upravitelja, koji

je pravna osoba, te upravljanje vrši preko predstavnika tako da je pitanje koliko puta godišnje

se pojavi na objektu i koji je prvenstveno zainteresiran za naplatu svog rada iz priĉuve.

Suvlasnici u stambenim objektima s velikim brojem stanova, vjerojatnije će se odluĉiti za

model eksternog upravljanja, jer je u takvim zgradama, što zbog starosti, što zbog nebrige

potrebno svaki dan nešto popravljati. Manji objekti, do 6 etaţa, raspona 50-ak stambenih

jedinica mogu se opredijeliti za interni naĉin upravljanja, povjeravajući upravljanje jednom

ili više suvlasnika koji taj posao mogu radi uz naknadu ili na dobrovoljnoj bazi.

Gledajući zahtjeve koji se postavljaju pred objekte, jasno je da se i model gospodarenja tim

objektima mora mijenjati i prilagoĊavati, što implicira da je potrebno konstantno uĉit i nove

naĉine upravljanja, koji će omogućiti odrţavanje ţeljenog ''stanja'' objekt u budućnosti.

Stanovanje u stambenim objektima svakako znaĉi prilagoĊavanje pravilima ponašanja u

jednoj specifiĉnoj zajednici. GraĊevinski boom je prošao, posebice stambene izgradnje, bar za

neko vrijeme. Iza njega ostaje mnoštvo pitanja za buduće upravljanje tim objektima.

Graditelji i investitori su se pobrinuli da izgraĊene stanove naplate, a za nedostatak

organizacije upravljanja nitko ne odgovara. Vlasnici objekata teţe da se kvaliteta trenutnih

usluga i razina sluţnosti povećava, a da ujedno njihova financijska imovina uloţena u objekt,

ne gubi na vrijednosti.



5. PRIJEDLOG ELEMENATA KOJI BI UNAPRIJEDILI

GOSPODARENJE STAMBENIM OBJEKTIMA

Odrţavanje objekata danas, predstavlja izvrsno organizirane i racionalizirane organizacije, sa

strukturom zaposlenih, ĉije stupanj obrazovanja i kvalificiranost višestruko nadilazi one od

prije deset i više godina.

Naţalost, gore navedeno je toĉno ukoliko promatramo gospodarenje objektima, samo kroz

poslovne objekte, hotele, i sliĉno. Po vlastitim saznanjima, pri izradi rada, nisam naišao na

pokušaje kvalitetnije implementacije ovoga programa na podruĉje stanovanja.

Više se ne moţe na osnovu strategije odrţavanja, usmjerena na korektivne zahvate tj. postupa

se samo popravcima manjih kvarova, graditi svjetliju budućnosti ni na kom polju, pa tako ni

polju odrţavanja stambenih objekata.

Danas svaki pojedini vlasnik stana, ţeli manje troškove, uz povećanje ţivotnog komfora. Da

bi se dugoroĉno gledano sprijeĉili veliki gubici, danas vlasnici stanova, teţe preventivnom

odrţavanju, radi smanjenja mogućnosti pojave neispravnosti i zbog produţenja samog

ţivotnog vijeka ugraĊene opreme i samog objekta.

U ukupnom ţivotnom vijeku objekta moguće je uoĉiti tri specifiĉna razdoblja, slika 5-1 :

razdoblje uhodavanja (javlja se veliki broj kvarova koji se dijele na kvarove

uhodavanja i sluĉajne kvarove)

razdoblje eksploatacije (najduţe razdoblje)

razdoblje vremenskih kvarova (poĉinje uĉestalost kvarova, a time se i povećavaju

troškovi na odrţavanju, tj eksploatacije takvih objekata)

Vrijeme

Broj

kvaro

va Razdoblje eksploatacije

Razdoblje uhodavanja

Razdoblje vremenskih kvarova

Slika 5-1 Krivulja kade



Prvi korak pri kvalitetnom pristupu gospodarenju objektima podrazumijeva uĉinkovito i

savjesno utvrĊivanje stanje objekta. Pregledom objekta treba definirati i prikupiti što više

podataka o graĊevinskim elementima koje je potrebno popraviti, poput podataka o strukturi

elementa, prethodnim zahvatima na odrţavanju, uzrocima oštećenja i sl.

Oštećenja na koja nailazimo pri pregledu objekta mogu se reflektirati na funkcionalnost

samog objekta ili tek na njegovu estetiku. Uzroci oštećenja mogu biti mnogostruki i dijele se

prema uzrocima nastanka:

nedovoljno dobrom pripremom projekta i loše koncipiranim projektom ( kada se još u fazi

projektiranja ne obrati dovoljna pozornost na fizikalna svojstva materijala koji se koriste,

njihovo nedovoljno poznavanje, pogotovo kada se radi o novim materijalima tek

pristiglim na trţište, nepoznavanje klimatskih uvjeta odreĊenog podruĉja na kojem će biti

izgraĊen objekt, loša procjena ponašanja korisnika, loša komunikacija sa graditeljem i

dr.),

lošim uvjetima gradnje ( pri ĉemu je vrlo ĉest sluĉaj da se u cilju smanjenja troškova

gradnje ili povećanja profita gradi u nemoguće kratkom roku koji rezultira nekvalitetnom

gradnjom, kako glavnog izvoĊaĉa tako i kooperanata koji u ţelji za brzom izvedbom rade

greške koje rezultiraju kasnijim oštećenjima),

utjecajem korisnika ( koji u odreĊenom vremenu logiĉno uporabom objekta doprinose

nenamjernim, ali i namjernim oštećenjima),

lošim ili neredovitim odrţavanjem kao i nedovoljnim inzistiranjem na predviĊanju

potrebnih radova na sanaciji i odrţavanju.

Pri tome treba imati na umu da se kroz odreĊeno vrijeme eksploatacije krivulja stanja objekta

i krivulja potrebe korisnika razilaze u suprotnim smjerovima, odnosno s vremenom su potrebe

korisnika objekta sve veće (uvoĊenje novih instalacija, upotreba novih tehnologija, povećanje

broja osoba koje se koriste objektom i sl.), a stanje objekta realno sve lošije, slika 5-2.

Vrijeme

Stand

ard

Zahtjevi korisnika

Stanje objekta

Slika 5-2 Dijagram starenja objekta i zahtijeva korisnika



OdreĊivanje oštećenja je vrlo vaţno pa treba detaljno pristupiti pregledu objekta, definirati

moguće uzroke oštećenja i pronaći pravi uzrok oštećenja. Osim vizualnog pregleda (koji je

naţalost kod nas najĉešća metoda), danas postoje i sofisticirani ureĊaji koji omogućavaju

kvalitetan pregled elemenata zgrade, poput ultrazvuĉnog ispitivaĉa (koji ispituje ĉvrstoću

betona), razliĉitih sondi (za provjeravanjue debljine zaštitnog sloja betona kod

armiranobetonskih konstrukcija), endoskopa ( za ispitivanje zidnih šupljina) ili vlagomjera

(kojim mjerimo vlagu u materijalu). Obzirom da je situacija takva kakva je, potrebno je

tipizirati obrasce odrţavanja objekata, radi lakšeg praćenja stanja objekta.

Tablica 5-1 Tipizirani obrasci održavanja

OBJEKT POD UPRAVLJANJEM

Opis lokacije objekta

Izvoditelj objekta

Površina objekta (m²)

Starost objekta (godine)

Namjena objekta

Opis konstrukcije

Infrastruktura

Tehnologija graĊenja

Zaštićenost objekta

1. RADOVI NA ODRŢAVANJU

1.1.

Naziv dijela objekta

1.2.

Vrsta rada i opis intervencije

1.3.

Uzroci nastanka kvara

1.4.

Trajanje radova (dana)

1.5.

Troškovi radova (kn)

1.6.

Izvoditelj radova

1.7.

Vrsta garancije



1. KONSTRUKCIJA OBJEKTA OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST

1.1.

Temelji

1.2.

Nosivi konstruktivni zidovi

1.3.

MeĊukatna konstrukcija

1.4.

Dimnjaci i ventilacijski kanali

1.5.

Krovna konstrukcija

1.6.

Pokrov

1.7.

Limarija

1.8.

Fasada

1.9.

Stolarija i bravarija

1.10.

Balkoni i loĊe

2. UREĐAJI U OBJEKTU OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST

2.1.

Dizala

2.2.

Kotlovnica i toplinske podstanice

2.3.

Hidroforsko postrojenje

2.4.

Prepumpne stanice

2.5.

UreĊaji prisilne i objekti prirodne ventilacije

2.6. Protupoţarna instalacije i oprema

2.7.

Agregati

3. INSTALACIJE U OBJEKTU OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST

3.1.

Vodovod

3.2.

Kanalizacija

3.3.

Instalacija elektrike

3.3.1. Zajedniĉka potrošnja

3.3.2.

Nuţna i paniĉna rasvjeta



3.3.3.

Zvonca i portafoni

3.3.4.

Gromobran

3.3.5.

Zajedniĉki antenski sustav

3.3.6.

Telefon

3.4.

Instalacija centralnog grijanja

3.4.1.

Horizontalni i usponski razvodi

3.4.2.

Ogrjevna tijela i ventili

3.4.3.

Odzraĉni sustav

3.4.4.

Toplovodi

3.4.5.

Vrelovodi

4. ZAJEDNIČKI PRISTORI OBJEKTA OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST

4.1.

Vjetrobran

4.2.

Ulaz u zgradu

4.3.

Stubišni prostor

4.4.

Hodnici i galerije

4.5.

Podrumski prostor

4.6.

Terase

4.7.

Pokrov – tavan

4.8.

Zajedniĉka spremišta

4.9.

Prostorije za skupljanje otpadaka

4.10.

Zajedniĉke društvene prostorije

5. ZEMLJIŠTE KOJE SLUŢI OBJEKTU OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST

5.1. Zemljište

6. ENERGETSKI PREGLED OBJEKTA OPIS STANJA PREDLOŢENA AKTIVNOST

6.1. Pregled objekta sa svrhom redukcije potrošnje energije



5.1. Primjena koncepta Gospodarenja objektima na stambeno okruţenje

Akademske i poslovne zajednice prepoznaju vaţnost Gospodarenja objektima kao brzo

razvojnog, multidisciplinarnog podruĉja znanosti te kao dio strateškog menadţmenta. Izreka

„svačije i ničije“ moţda se najbolje oĉituje u problematici gospodarenja stambenim

objektima. Upravo zbog takve strukture vlasništva, neophodno je da ovaj problem bude

prepoznat od nadleţnih sluţbi, jer svaki pokušaj implementacije programa, na ovoj razini,

mora krenuti od nadleţnih organa.

Primjena koncepta Gospodarenja objektima na stambeno okruţenje, obuhvaćala bi cjelokupan

ţivotni ciklus nekretnine koja ukljuĉuje projektiranje, izgradnju, eksploatacije te naposljetku

rušenja. To bi neminovno dovelo do toga da struĉnjaci s podruĉja upravljanja i odrţavanja

sudjeluju u fazi planiranja i izgradnje budućih objekata. Oĉekuje se da svoje dugogodišnje

iskustvo u podruĉju upravljanja postojećim objektima, stave u sluţbu planiranja i izgradnje

novih objekata. Kako bi isti kasnije lakše pronašao svoje mjesto u okruţenju, lakše se

odrţavao, troškovno uĉinkovitije koristio, te što bolje funkcionirao. Pri implementaciji

koncepata treba imati u vidu da svaka organizacija ima svoje posebnosti, pa ne postoji

univerzalni recept za integriranje upravljanja i odrţavanja objekata u postojeće

organizacijske sadrţaje.

Neki standardni koraci koji su definirani u dosadašnjoj praksi ipak postoje, koji u cjelini

iziskuju znaĉajna vremenska i materijalna ulaganja, veliku organizacijsku sposobnost i

strateški pristup upravljanju nekretninama na nivou izvrsnog rukovodstva [12]:

identifikacija osnovnih ciljeva pri uvoĊenju programa gospodarenja objektima (redukcija

operativnih troškova, ušteda energije,..)

optimizacija korištenja prostornih resursa, oĉuvanje vrijednosti nekretnina, unapreĊenje

radnog okruţenja, promjena imidţa tvrtke ...)

formiranje tima za gospodarenje objektima, koji ukljuĉuje i angaţiranje vanjskih

konzultanata, identificiranje subjekata iz same organizacije, kao i osiguravanje

povezanosti s izvrsnim rukovodstvom i neometan pristup informacijama

izrada organizacijske strategije za Gospodarenje objektima i definiranje metoda i

dinamike implementacije

snimanje postojećeg stanja objekata, opreme, postrojenja i procesa

izbor i aktiviranje informacijskih sustava i objedinjavanje svih relevantnih podataka



Za prilagodbu modela koji se primjenjuje pri gospodarenju poslovnih i drugih objekata,

neophodno je da nadleţne sluţbe prepoznaju kljuĉne probleme, formiraju strategije za njihovo

rješavanje, te uloţe energije i vještinu da se prepoznati problemi riješe. Sve skupa bi se

poduzimalo unutar dugoroĉnih studija i planova kao dio cjelokupne stambene politike grada

ili općine. Na ovom nivou donosile bi se strateške odluke i predlagala rješenja koja su

zajedniĉka za većinu objekata u promatranom okruţenju – tehnologija gradnje, korištenje

tipske stolarije i bravarije, ambijentalne vrijednosti, arhitektonske karakteristike i sliĉno.

Voditelji objekata rade pod nadzorom suvlasnika objekta, kao i pod rukovodstvom tvrtke za

gospodarenje objektima za odreĊeno stambeno okruţenje, preko koje se uspostavlja veza s

općinskim i gradskim sluţbama nadleţnim za stanovanje. Podaci prikupljeni analizama

pojedinaĉnih stambenih objekata, samom korisniku objekata daju toĉan iznos koštanja

stanovanja u objektu. Na široj razini, svi promatrani podatci, o pojedinim objektima, (snimci

postojećih stanja, strategije odrţavanja i izvještaji o naĉinu i kvaliteti izvedenih radova),

unosili bi se i analizirani kroz jedinstveni informacijski sustav, gospodarenja stambenim

objektima [12].

Ovakav sistem jednostavno bi generirao izvještaje o pojedinim objektima, vrstama radova na

odrţavanju, angaţiranim voditeljima objekata i njihovim аktivnostima, o rezultatima kontrole

obavljenih poslova i mnoge druge. TakoĊer bi mogao pomoći identifikaciji uspješnih primjera

i realizaciji odrţavanja, kao i “slabih mjesta” .

Sistem bi se formirao za konkretno okruţenje i funkcionirao bi nezavisno od eventualne

promjene tvrtke davatelja usluge Gospodarenja objektima, ĉime bi se postigao kontinuitet

protoka informacija. Na osnovu dokumentiranih podataka voditelja pojedinog objekta,

nadleţni organi gradske uprave mogu odobriti poticajne mjere (npr. oslobaĊanje od poreza na

ugraĊeni materijal, termoizolaciju, ventile za centralno grijanje s regulacijom temperature i

sl.) za radove koji imaju za cilj unapreĊenje stambenog okruţenja. Na sliĉan naĉin, na osnovu

izvještaja voditelja pojedinih objekata, а u sluĉaju potrebe, donosile bi se na odgovarajućem

nivou i represivne mjere za neodgovoran odnos, bilo pojedinca ili grupe suvlasnika prema

stambenom okruţenju.

Tvrtka davatelj usluga Gospodarenja objektima, zaduţena je za jasno definirano stambeno

okruţenje, prije svega za njegovu elementarnu funkcionalnost, kao i za ukupnu kvalitetu

stambene sredine. Ukljuĉuje oĉuvanje i unapreĊenje ambijentalnih vrijednosti, energetsku

efikasnost, odgovoran odnos prema prirodnom okruţenju, usklaĊivanje mogućnosti



stambenog okruţenja s potrebama suvremenog stanovanja, i sl. IzmeĊu ostalog obavljala

sljedeće aktivnosti:

koordinirati i kontrolirati rad voditelja angaţiranih u stambenim objektima i

preuzimati aktivnosti na njihovoj permanentnoj edukaciji

pratiti promjene u strukturi korisnika jednog stambenog okruţenja

koordinacija s voditeljima objekta druge namjene (poslovne, hoteli i sliĉno) ĉiji se

objekti nalaze u jednom stambenom okruţenju

aţurirati informacijski sistem o odreĊenom stambenom okruţenju koji obuhvaća svu

tehniĉku dokumentaciju vezanu za stambenim i drugim objektima u stambenom

okruţenju za koje je nadleţan, osnovne podatke o vlasnicima, podatke o upraviteljima

objekta i njihovim dnevnim aktivnostima

odobravati intervencije na objektima i procjenjivati njihov utjecaj na stambeno

okruţenje

prati promjene u kulturi stanovanja, rezidencijalnu pokretljivost i kretanje cijena

nekretnina, odnosno zakupa stanova

Odjel Gospodarenja objektima na razini stambenog okruţenja podrazumijeva

multidisciplinarnu struĉnost koja mu omogućava da:

poznaje svu neophodnu stambenu regulativu

poznaje principe Gospodarenja objektima (eng. fаcility mamagment)

poznaje korištenje CAFM sistema (CAFM – Computer Aided Facility Management,

informacijsku sustavi koji integrira CAD i fаcility menadţment)

poznaje razvoj arhitekture i urbanizma s naglaskom na stambenu arhitekturu

prati promjene u kulturi i tehnologiji stanovanja

poznaje suvremene naĉine komunikacije i pregovaranja

poznaje principe medijacije u oblasti stanovanja



5.2. Usavršavanje Voditelja objekata

Okolina u kojoj voditelji pojedinih objekata ili skupine objekata rade, brzo se mijenja te zbog

toga isti moraju kontinuirano unaprjeĊivati svoje vještine i znanje. Danas, a u budućnosti

svakako Gospodarenje suvremenim stambenim resursima podrazumijeva relativno

kompleksnu, multidisciplinarnu struĉnost koja obuhvaća:

poznavanje relevantne regulative

poznavanje dijela funkcioniranja stambenih objekata

poznavanje tehniĉkog odrţavanja stambenih objekata

upravljanje financijama vezanim za funkcioniranje stambenih objekata

Voditelji objekta razvijaju sebe kroz zahtjeve industrije i odgovarajuće interesne grupe.

Moraju vladati osnovnim znanjima iz širokog spektra profesija, uz obavezno posjedovanje

menadţerskih vještine i neizostavno suvereno vladanje IT tehnologijama, slika 5-3.

Menadžment

Pravo Sociologija

Elektrotehnika Arhitektura

GrađevinarstvoStrojarstvo

IT tehnologija

Pregovaranja

Planiranje Koordinacija

UpravljanjeKomunikacijske

Voditelj objekta

Sigurnost

Slika 5-3 Spektar znanja voditelja objekata

Najznaĉajnija razlika izmeĊu voditelja poslovnog i stambenog objekta, je u sociološkoj

komponenti, gdje se kao bitnu sposobnost istiĉe uvaţavanje razliĉitosti, uz ostale vještine,

neophodne za suvremeno upravljanje ljudima i njihovom imovinom.

Sliĉno kako velik broja malih dioniĉara, strateške aspekte brige o financijskoj imovini

povjeravaju specijaliziranim odjeljenjima i posebno obrаzovаnim profesionаlcimа. Tako i

pojedini vlasnik stana, bio on korisnik ili isti koristi u svrhu ostvarivanja financijske koristi

iznajmljivanjem, lako prepoznaje svoje interese u kvalitetnom upravljanju i odrţavanju istoga.

Te isti povjerava posebno obrazovanim profesionalcima s polja Gospodarenja objektima.

Situacija se komplicira ukoliko navedeno promatramo kao dio jedne cjeline, gdje pojedinac sa



svojim stanom djeluje unutar grupe suvlasnika, ĉiji su ciljevi primarnog djelovanja moţda i u

suprotnosti sa drugim suvlasnikom, ali s istim interesima. Svaki od suvlasnika u upravljanju

djeluju u relativno malom omjeru, te je logiĉno njihovo udruţivanje i angaţiranje vanjskog,

voditelja objekta da rukovodi sve aktivnost u svrhu postizanja ciljeva zajednice.

Voditelj objekta svoj profesionalni razvoj bazira na ĉinjenici da unatoĉ razliĉitom interesu

vlasnika pojedinaĉnih stanova, postoji i zajedniĉki interes društvene zajednice koju po pravilu

ĉine ti vlasnici. Neophodno je da on bude „menadţer na terenu“, bilo da djeluje u sklopu

tvrtke koja pruţa usluge gospodarenja objektima ili samostalno nudi usluge. On je struĉnjak

kojeg angaţiraju suvlasnici objekta ili više objekata. Njegove kompetencije ukljuĉuju

kombinaciju tehniĉkih, financijsko administrativnih znanja, kao i poznavanje propisa vezanih

uz korištenje i odrţavanje stambenog fonda.

Njegove nadleţnost pri Gospodarenje objektom kao cjelinom su:

priprema strategije odrţavanja objekta i opreme (preventivno i korektivno)

kontrola kvalitete rada vlastitog osoblja i vanjskih ugovorenih suradnika

izrada kvartalnih izvještaja o usklaĊenosti s poznatim normama

voĊenje financija objekta uz analizu troškova i pronalazak mogućih ušteda

aţuriranju tehniĉke dokumentacije objekta, s toĉno definiranim stanjem pojedinih

elemenata objekta (fasade, krovovi, liftovi, stolarija i dr.).

praćenje promjene korisnika, odnosno vlasnika stanova (aţuran popis stanara)

kontroliranje preseljenja i adaptacije s aspekta odrţavanja objekta

informiranje svih suvlasnika o aktivnosti i stanju objekta (npr.elektroniĉka pošte)

provoĊenje procjene postojećeg stanja objekta

kontroliranje funkcioniranja instalacija

izvoĊenje sitnih popravaka s vlastitom operativom

posredovanje u angaţiranju raznih servisa za korisnike objekta (dizajn interijera,

adaptacije, servisne akcije u stanovima, popratne usluge (ĉišćenje, peglanje, itd.))

praćenje suvremenih potreba stanovanja i usklaĊivanje objekta (unapreĊenje) u skladu

s istima ( kаbelske televizije i Internetа, uspostаvljаnje video nаdzorа, ...)

Njegove nadleţnosti pri projektiranju i izgradnji objekata

prijedlog lokacije i orijentacije graĊevine na zemljištu na temelju prirodno i tehniĉki

uvjetovanih ĉimbenika



planiranje potreba u fazi pripreme idejnog rješenja

sudjelovanje u odabiru opreme (liftovi, kotlovnice, sanitarni elementi, keramika,

oprema interijera) na temelju kvalitete, iskustva i analize troškova odrţavanja

kontrola kvalitete izvoĊenja graĊevinskih i obrtniĉkih radova

priprema dokumentacije za tehniĉki pregled

Voditelj objektima barata razliĉitim vrstama podataka, kаo npr.:

ukupni operativni troškovi na mjeseĉnom ili godišnjem nivou (izraţeni npr. po kvadratu

korisne površine)

specificirani pojedini troškovi kao troškovi za grijanje, struju, zаjedniĉku struju,

kablovsku televiziju i internetski prikljuĉak.

specificirani troškovi za ĉišćenje

specificirani pojedini troškovi za odrţavanje, specificirani po objektima odrţavanja

(preventivno, korektivno)

ukupna koliĉina razliĉitih površina za odrţavanje (površina pojedinih vrsta podova,

prozora i staklenih pregrada, površina zidova i stropova za liĉenje, ...)

podatci o ugraĊenoj opremi, popravcima i rekonstrukcijama izvršenim tijekom, npr. jedne

godine, s podatcima o tome tko ih je izvršio, koliki je garantni rok za izvedene radove,

kada je predviĊeno servisirаnje i sl.

podatci o troškovima osiguranja stana i eventualno realiziranim odštetama.

Osim gore navedenih podataka, voditelj objektima, pri upravljanju pojedinaĉnim objektom,

podrazumijeva i upravljanje relevantnom dokumentacijom:

potpuno aţurirana tehniĉka dokumentacija o objektu i stanovima

tehniĉka dokumentacija o svim ureĊajima i opremi

gаrаntni listovi za sve ureĊaje i opremu

eventualne ugovor o najmu

ugovor o osiguranju



5.3. Projektiranje i izgradnja usmjerena na ţivotni ciklus objekta

Svjedoci smo vremena, kad gledajući sa stajališta korisnika objekata, bilo stambenih ili

poslovnih, uĉestalo stiţu prituţbe zbog deficita u uĉinkovitosti istih. Osobito se to odnosi na

nedostatnu ekonomsku problemsku svijest kod projektanata.

Kao posljedica takvog naĉina razmišljanja, ostaju arhitektonski spomenici ĉiji rashodi nisu

razmjerni prihodu koji isti ostvaruju, ili razini komfora kojeg pruţaju svojim vlasnicima ili

korisnicima. Investitor se pri u ulasku u projekt novog objekta namijenjenog stanovanju

oslanja na iskustvo i reference projektanata, dajući im time praktiĉki slobodne ruke. Iskustvo

pokazuje da takav pristup, koji je posebno izraţen pri gradnji objekta namijenjenog

stanovanju, posjeduje odreĊene mane. Ali kad mane isplivaju, već je kasno, objekt je prodan,

vlasnik stana je uselio, investitor je krenuo na novi projekt, i što dalje ...

U praksi je teško, gotovo nemoguće pronaći investitora ili bilo kog od sudionika projekta

graĊenja, koji postavlja pitanje budućeg odrţavanja tog objekta. U praksi, kada se pogledaju

stambeni objekti izgraĊeni posljednjih desetak godina, moţe se pomisliti da je sve projektirao

isti projektant; vanjska konstrukcija, ugraĊeni materijali, oprema u stanovima, sve odaje

velike znakove sliĉnosti.

Stoga se i dogaĊaju najbizarnije situacije, da ĉistaĉice, prilikom tjednog ĉišćenja objekata,

nemaju prostorije gdje se mogu presvući, napuniti kante vodom, isprati krpe, da se u

stanovima ugraĊuju vanstandardna oprema, zaostala negdje na skladištu (pitanje od kada).

Uzidni vodokotliće montirani prije godinu ili dvije, uslijed nakupljanja kamenca puštaju, bilo

na dovodnim ili odvodnim ventilima, a rezervnih dijelova nigdje. I još mnogi drugi.

Posljedica je to utjecaja razliĉitih pritisaka na projektante, koji u zamjenu za ukljuĉivanje

odreĊene opreme u projekt, primaju odreĊenu naknadu. Oprema se uveze, montira, iako ĉesto

bez struĉnih montaţera. Pritom nitko nije pomislio da će to trebati odrţavati.

Ĉest je sluĉaj da se gotov projekt mijenja pri procesima montaţe, uslijed razliĉitih pritisaka na

investitora i glavnog izvoĊaĉa radova. Kooperanti mijenjaju glavni projekt, zamjenjujuću

projektiranu opremu drugom, koja njima iz odreĊenih razloga više odgovara, bilo da je ista

ĉak moţda i skuplja, ali ne nuţno bolja. Do iste dolaze razliĉitim modelima plaćanja

karakteristiĉnim za naše podneblje i specifiĉnim za djelatnost stambene izgradnje.



Smatra se neizbjeţno, ali za sada još uvijek bez zakonske obaveza, da se zbog ovih i drugih

sliĉnih situacija u projektne i nadzorne timove prikljuĉe i struĉnjaci odrţavanja, koji mogu

pomoći pri izboru najkvalitetnijih materijala i ureĊaja za eksploataciju. Oni bi tijekom ĉitavog

projekta graĊenja pratili i koordinirali aktivnosti, usklaĊene s potrebama budućeg odrţavanja.

U tom kontekstu gospodarenju objektima pripada funkcija vezivnog ĉlana koja ekonomske

kriterije, kao vremensku dimenziju, uvodi u projektiranje i proces izgradnje, kako s strane

uzrokovanja rashoda, tako i s obzirom na nastajanje prihoda. Uvaţavanje ciljeva korisnika u

obliku optimiranja prihoda od najamnine, optimiranja fleksibilnosti zgrade, izbjegavanje

gubitaka nastalih korištenjem objekta, povećava sloţenost zadatka planiranja za ĉije

svladavanje Gospodarenje objektima stvara potrebnu informativnu osnovu. Uzrok nastanka

budućeg troška odvija se u fazi planiranja; nasuprot tome, nastajanje troškova zgrada odvija

se tek kasnije, u fazi korištenja. Stoga je sa stajališta arhitekture i inţenjerske znanosti

potrebno provoditi cilj Gospodarenja objektima (eng. facility managementa), tj. baviti se

planiranjem zgrada usmjerenim na ţivotni ciklus.

Za planiranje zgrade usredotoĉeno na odrţavanje koje je usmjereno na troškove ţivotnog

ciklusa potrebno je uvaţiti tri komponente:

tehniĉku komponentu (tehniĉka izvedivost u izgradnji)

infrastrukturnu komponentu (stvaranje infrastrukture na zemljištu i u zgradi potrebne

za kasnije odrţavanje)

trgovaĉku komponentu (troškovi odrţavanja)

Gospodarenje objektima poĉinje u fazi formiranja projektnog programa (faza 1), a koji traje

sve do konaĉnog rušenja objekta (faza 6), nakon perioda eksploatacije. Period efektivne

eksploatacije (faza 5) varira, moţemo ga zaokruţiti na oko 50 godina, iako se sve više

smanjuje, pri ĉemu period definiranja potreba, planiranja i projektiranja, izgradnje i useljenja

traje oko šest godina, što predstavlja 1/10 ţivotnog ciklusa objekta.

Tablica 5-2 Trajanje svake faze u životnom ciklusu objekta

Gospodarenje objektima u ţivotnom ciklusu

Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6

Definiranje

potreba

Planiranja i

projektiranja

Izgradnja

Useljenje i

korištenje

Eksploatacija

Rušenje i

recikliranje

1 godina 2 godine 1-2 godine 1 -2 godine cca 50 godina 1 godina



Kvalitetan pristup gospodarenju stambenim objektima moţe i mora ukljuĉiti izradu

kvalitetnog projekta odrţavanja. Uz uobiĉajene sudionike procesa projektiranja potrebno je

ukljuĉiti i specijaliste za odrţavanje objekata koji će napraviti dio projektne dokumentacije

što se odnosi na odrţavanje za sve vrijeme upotrebe zgrade [16]:

1. Definiranje standarda. Svi radovi, tako i radovi odrţavanja moraju zadovoljavati neki

standard. Tip zgrade, namjena, raspoloţivi materijali, vlasniĉki odnosi i stanje na trţištu, samo

su neki od faktora koji utjeĉu na formiranje standarda kojeg se treba pridrţavati.

2. Planiranje pregleda. Odnosi se na definiranje najvećega vremenskog intervala izmeĊu dvaju

pregleda objekta, sve sa svrhom osiguravanja najmanjih mogućih troškova odrţavanja. Na taj

naĉin oštećenja se otkrivaju prije nego dosegnu kritiĉno stanje.

3. Definiranje radova na odrţavanju. Pregledom objekta definiraju se radovi na odrţavanju.

Vaţno je tipizirati obrasce ĉijim će se popunjavanjem svakim pregledom dobivat relevantne

podatke o potrebitim radovima.

4. Procjena troškova radova na odrţavanju. Ovaj dio projekta sadrţi izradu predikcijskog

modela cijene koštanja odrţavanja zgrade. Pri njegovoj izradi oslanjamo se na iskustvo u

odrţavanju sliĉnih objekata. Ako takvih objekata nema, onda se oslanjamo na procjenu.

5. Planiranje radova. Planira se vremenski poĉetak i kraj svakog pojedinog rada na odrţavanju

objekta. Potrebno je predvidjeti utjecaj trajanja izvoĊenja radova na korisnike objekta.

6. Organizacija izvedbe radova. Potrebno je donijeti odluku hoće li se s nekim poduzećem

ugovoriti, na primjer, godišnje odrţavanje objekta, odnosno svi radovi na odrţavanju, ili će se

za svaki pojedini rad na odrţavanju angaţirati neovisni izvoditelj.

7. Kontrola troškova i kontrola kvalitete. Analizira povratnih informacija ostvarenih i

predviĊenih troškova odrţavanja, te predviĊena kontrola kvalitete izvedenih radova na

odrţavanju.

8.Dokumentacija o odrţavanju zgrade. Za svaku pojedinu zgradu formira se zapis koji se

odnosi na njezino odrţavanje. Ti zapisi mogu biti razliĉitog sadrţaja, opremljenosti i kvalitete,

ovisno o iskustvu i struĉnosti osobe koja pregledava objekt. Stoga je vaţno projektom

odrţavanja tipizirati obrasce ĉijim popunjavanjem će se svakim pregledom jednoznaĉno

prikupljati relevantni podaci o potrebnim radovima na odrţavanju



Smatra se, ali za sada još uvijek ne postoji zakonska obaveza, da je koncept gospodarenja

objektima dio projekta koji mora biti struĉno razmatran i definiran kako u fazi idejnog i

glavnog projekta, tako i u fazi upotrebe objekta. Ovaj dio projekta je potrebno konstantno

provjeravati i dopunjavati onoliko koliko traje i sam objekt, a završna faza mora predvidjeti

kako će jedan objekt kome je istekao rok upotrebe ili ţivotni ciklus, biti srušen i koji

materijali i kako mogu biti reciklirani ili uništeni.

Slika 5-4 Gospodarenje objektima po fazama objekta [9]



5.4. Prijedlog organizacije za Gospodarenje stambenim objektima

Koncept koji je trenutno u upotrebi pri upravljanju stambenim objektima, definitivno ne

zadovoljava niti zahtjeve korisnika tih objekta, niti ţelje pruţatelja usluga upravljanja

objektima, za što većim prihodima.

Ĉinjenica da korisnici objekta zahtijevaju smanjenje troškova odrţavanja, pod time

podrazumijevaju i troškove administracije i troškove zahvata na odrţavanju. TakoĊer isti ne

poimaju vlasništvo na objektom, kao i djelomiĉno vlastito vlasništvo, te nisu spremni aktivno

sudjelovati u odrţavanju istoga. TakoĊer, druga ĉinjenica je da poduzeća koja pruţaju usluge

upravljanja stambenim objektima, svoje usluge grupiraju oko najosnovnijih i zakonski

obaveznih radnji, umjesto da svoje usluge grupiraju oko zahtijeva svojih klijenata. Upravo

takav pristup bi im omogućio pomak od sadašnjeg stanja i poboljšao pogled na budućnost.

Potreban im je nov naĉina razmišljanja, viši stupanj trţišnog razmišljanja, koji bi ih udaljio

od sadašnje politike oslanjanja na osnovni izvor prihoda, koji je izraţen u postotak od

priĉuve ili naknadi po m².

Moţda jedan od glavnih razloga u nepostojanju simbioze izmeĊu tvrtki koje pruţaju usluge

odrţavanja i samih korisnika njihovih usluga vlasnika stanova, je nepostojanje usko

specijalizirane tvrtke, koja naĉela i principe gospodarenja poslovnim objektima, pokušava

primijeniti na stambene objekte. Problem takoĊer moţda predstavlja i tradicionalno

nepovjerenju prema takvim tvrtka, zbog samog nastanka istih. Toĉnije njihovog porijekla i

nasljeĊa, dosadašnjih loših iskustava u upravljanjima objektima, te manjku mehanizama

kontrole organizacija koje upravljaju.

Podatku za 2009. godinu govori, da je na 1564 objekta prijavljeno 6919 kvarova ukljuĉenih u

hitne intervencije, veliki broj sadašnjih upravitelja ne posjeduje vlastitu operativu, ni za hitne

intervencije ili manje popravke. Gledano u prosjeku to bi bilo 4,34 prijavljena kvara po

objektu. Sva poduzeća posluju s kooperantima. Koliki je njihov toĉan broj nije moguće

utvrditi jer ne postoji njihov popis i kvalitetno praćenje usluga obavljenih od strane vanjskih

ugovorenih partnera. MeĊutim, poznat je podatak da preko 70 % organizacija angaţiraju

kooperante za obavljanje popravaka hitnih intervencija jer nemaju vlastitu ekipu. Manje od

30% organizacija posjeduje vlastitu ekipu za hitne intervencije i to su sve poduzeća koja

imaju preko 15 zaposlenih [13]. Uz hitne intervencije, kao najĉešće, kooperanti se angaţiraju i



za velike popravke. Situacija nije ništa bolja ni kad se radi o ĉišćenju objekta, gdje se sadašnji

upravitelji takoĊer uvelike pouzdaju u servise za ĉišćenje, ili ĉak za nestruĉne djelatnike,

zaposlene preko student servisa i sliĉno. Hitri menadţeri takvih servisa po pozivu stiţu

odmah, nude ponude, dogovaraju cijene, ali rijetko se koji sjeti traţiti tlocrte objekta kako bi

na osnovu istih napravio kvalitetnu analizu površina, predloţio sredstva za ĉišćenje,

dogovorio minimalne zahtjeve za ĉišćenje i sliĉno. Kontrolu tako obavljenog posla nitko ne

vrši, ni upravitelj, ni voditelja servisa.

Mišljenja sam da na trţištu svakako ima mjesta i potrebe za specijaliziranim tvrtkama za

Gospodarenje stambenim objektima, koje bi bile spremne odgovoriti na sve zahtjeve

korisnika. Ukoliko se radi o adaptaciji stanja, tu bi profesionalna organizacija posvećena

Gospodarenju objekata, svojim iskustvom u upravljanju, praćenju promjene korisnika stanova

i trendova za potrebnim stambenim prostorom kućanstva, mogla ponuditi kvalitetno rješenje

pri adaptaciji trenutnog prostora. Izradila bi planove i nacrte, preporuĉila novu opremu za

interijere, predloţila izvoĊaĉa, koordinirala izvršenje radova, ponudila garanciju na izvedeno

stanje te isto i naplatila.

Takav model usluge bi zasigurno naišao na zainteresirane korisnike. Listanje oglasnika,

potraga za raznim kućnim majstorima upitne kvalitete, koordiniracija raznih ekipe, predstavlja

veliki problem većini vlasnika stanova (da ne govorim o manjku vremena i prostora da sve to

izvede i koordinira u vlastitoj reţiji). Stoga kvalitetna organizacija za Gospodarenje

stambenim objektima, s kvalitetno osposobljenim voditeljima objekata, koji su menadţeri na

terenu mora biti u stanju ponuditi takve i razne usluge (servisne akcije za aparate u stanu,

kućne majstore, pomoć pri preseljenju, ĉišćenje stanova, i sliĉno) sa ciljem da vlasnici stanova

poţele posjedovati objekt kojim se kvalitetno upravlja. Na osnovu kvalitetnog gospodarenja,

poveća im se kvaliteta ţivota i opće zadovoljstvo stambenim okruţenjem.

Svrha takvog pristupa Gospodarenju objektima je da korisnik stana, u sluĉaju bilo kakvog

problema u istome, ne lista oglasnike, i traţi preporuke od poznanika, nego se obrati voditelju

vlastitog objekta. Takav pristup gospodarenju objektima, organizacijama daje osnovu da uz

osnovni priljev sredstava, svojim uslugama ponuĊenim trţištu prikupljaju dodatnu financijsku

korist organizaciji.

Prijedlog organizacije po uzoru na tvrtke pruţatelje usluge Gospodarenja stambenim

objektima, po uzoru na sliĉne tvrtke iz poslovno podruĉja, moţe se vidjeti u slici 5-5.



Kom

erci

jaln

o go

spod

aren

je

obje

ktom

Infr

astr

uktu

rno

gosp

odar

enje

ob

jekt

om

Teh

ničk

o go

spod

aren

je

obje

ktom

Savj

etod

avna

ul

oga

pri

grad

nji n

ovih

st

ambe

nih

obje

kata

Savj

etod

avna

ulo

ga in

vest

itor

u no

vog

stam

beno

g ob

jekt

a

Proc

jenj

uje

utje

caj i

zgra

dnje

nov

og o

bjek

ta

na s

tam

beno

okr

užen

je u

svr

hu p

roda

je

Prat

i pro

mje

ne u

str

uktu

ri k

oris

nika

je

dnog

sta

mbe

nog

okru

ženj

a

Prat

i pro

mje

ne u

kul

turi

stа

novа

njа,

re

zide

ncija

lnu

pokr

etlji

vost

i kr

etan

je c

ijena

ne

kret

nina

, odn

osno

zаk

upа

stаn

ovа

Izra

da p

lana

odr

žava

nja

za b

uduć

i obj

ekt

i sve

ele

men

te p

rem

a up

utam

a za

od

ržav

anje

koj

e na

laže

pro

izvo

đač

i va

žeći

m e

urop

skim

nor

mam

a

Plan

sko-

prev

enti

vno

održ

avan

je o

bjek

ta i

svih

tehn

ički

h su

stav

a

Izra

da i

vođe

nje

dnev

nika

obj

ekta

Vođ

enje

sta

tist

ike

o po

troš

nji e

nerg

enat

a te

sa

vjet

ovan

ja v

ezan

a uz

isto

Upr

avlja

nje

tehn

. dok

umen

taci

jom

obj

ekta

Dom

arsk

i rad

ovi

Gra

đ. a

dapt

acije

i in

stal

ater

ski r

adov

e

Izra

da m

jese

čnih

, kva

rt. i

god

išnj

ih iz

vješ

ća

CALL

cen

tar

– (d

ežur

stvo

: 24-

satn

o, 3

65 u

go

d., I

zlaz

ak n

a in

terv

enci

ju u

rok

u 60

min

)

Prov

edba

svi

h za

kono

m p

ropi

sani

h is

piti

vanj

a uk

ljuču

jući

pri

bavl

janj

e at

esta

Dob

ava,

ser

vis

i odr

žava

nje

tele

kom

unik

acijs

kih

sust

ava

uklju

čuju

ći

održ

avan

je i

mod

erni

zaci

ju IT

mre

ža

Hig

ijens

ko o

drža

vanj

e (s

ve v

rste

čiš

ćenj

a:

pran

je p

roče

lja, p

ranj

e ga

ražn

ih p

ovrš

ina,

za

vršn

a gr

ađev

insk

a či

šćen

ja, i

td.)

Dez

infe

kcija

, dez

inse

kcija

, der

atiz

acija

Teh

ničk

a i f

izič

ka z

ašti

ta (

secu

rity

)

Pom

oćni

ser

visi

(či

šćen

je s

tano

va, k

udni

m

ajst

or, o

rgan

izac

ija p

rese

ljenj

a, it

d)

Upr

avlja

nje

sust

avom

zak

ljuča

vanj

a

Odr

žava

nje

zele

nih

povr

šina

(h

orti

kult

ura)

Zim

ska

služ

ba

Izra

da g

odiš

njeg

bud

žeta

za

upra

vlja

nje

obje

ktom

Oba

vlja

nje

posl

ova

prod

aje

i naj

ma

stan

ova

u ob

jekt

u po

d up

ravl

janj

em z

a ra

čun

vlas

nika

Knj

igov

odst

vene

usl

uge

Upr

avlja

nje

prič

uvni

m s

reds

tvim

a

Prav

na p

omod

pri

likom

pro

mje

ne

vlas

ništ

va n

ad s

tano

m

Prav

na p

omod

pri

upi

su o

bjek

ta u

knj

ige

i pro

vedb

a pr

ava

vlas

ništ

va

Gos

poda

renj

e st

ambe

nim

obj

ekto

m

Slika 5-5 Model organizacije gospodarenja stambenim objektima po uzoru na poslovne objekte



Vaţna informacija za organizaciju angaţiranoj za Gospodarenje stambenim objektom ili

objektima je raspodjela poslova, vezano uz vanjske (specijalistiĉke) ugovorene suradnike.

Ranije je spomenuto da, usluge Gospodarenja objektima objedinjuju više struka. Stoga je

logiĉno pretpostaviti, da organizacija zaduţena za Gospodarenje pojedinim stambenim

objektima ne moţe pokriti sve struke i poslove, pa je potrebno angaţirati i vanjske suradnike,

popularno zvane kooperante. Njihov broj trebao bi biti sveden na minimum, toĉnije

organizacija bi trebala teţiti da većinu ugovorenih usluga moţe izvršiti pomoću vlast ite

operative. Takve usluge, odnosno na onaj volumen poslova koje matiĉna tvrtka ne obavlja ili

su poslovi toliko specifiĉni da u njemu opstaju samo usko specijalizirani servisi. Tvrtke koje

na našem trţištu nude usluge gospodarenja poslovnim objektima, i sliĉno, istiĉu postotak od

79 % samostalno obavljenih radova, slika 5-6, iz ĉega se moţe zakljuĉiti da je takva tvrtka

dobro i sveobuhvatno organizirana [9]. Bitno za naglasiti je da takvi podatci sluţe kao gruba

procjena vezana uz raspodjelu materijalnih sredstava i fiziĉki angaţman na poslovima

odrţavanja MeĊutim svakako, je bitno da tvrtke koje posluju na polju Gospodarenja

stambenim objektima, nastoje ponuditi što više usluga u vlastitoj izvedbi. Logiĉno za

zakljuĉiti je, da se ta razina usluge ne moţe se postići gospodarenjem jednim objektom.

Slika 5-6 Udjeli specijalističkih radova.

Poslovi podizvoĊaĉa ugrubo se mogu podijeliti na:

poslovi vezani uz zakonski obavezne radove- Tvrtke ovlaštene od strane zakonodavca da

smiju obavljati odreĊene poslove. IzmeĊu ostalog bave se projektiranjem, servisom

dizala, servisom plinskih trošila ili raznim ispitivanjima, i sliĉno.

poslovi vezani uz ovlaštene radove - Tvrtke koje su ovlaštene, odnosno specijalizirane za

instalaciju i odrţavanje specifiĉne opreme, koje imaju koncesiju za obavljanje poslova

na pojedinim lokacijama. To su ovlašteni zastupnici, distributeri energenata i sliĉno.

ostalo - Poslovi koji nisu zahtjevni, te se na trţištu mogu pronaći izvoĊaĉi koji svojom

cijenom i kvalitetom konkuriraju jedni drugima. Tvrtka bira takve partnere vezano uz

blizinu objekta kojim upravlja, a uz procjenu da se angaţman takvih kooperanata

ekonomski i tehniĉki više isplati od angaţiranja vlastitih resursa.

79%

2% 12% 7% Samostalno

Zakonski obavezniradovi

Ovlašteni radovi

Ostalo



5.5. Implementacija informacijskih sustav za upravljanje odrţavanjem

Informacijski sustavi tvrtkama koje nude usluge Gospodarenja stambenim objektima pomaţu

doseći poboljšanu uĉinkovitost i postizanje veće uspješnosti s boljim menadţerskim

odlukama. Tvrtkama koje nude usluge Gospodarenja stambenim objektima, pomoću jednog

takvog sustava, mogu napraviti puno preglednije podruĉje gospodarenje tim objektima. Na

trţištu postoje razliĉiti softverski paketi, programi namijenjenih gospodarenju objektima

razliĉitih namjena (hoteli, bolnice, trgovaĉki centri, itd.). Usprkos tome što je disciplina

Gospodarenja objektima duţe vrijeme prisutna na trţištu, ne moţe se reći da jedan od njih

postao neka vrsta opće prihvaćenog programa za praćenje usluga gospodarenja objektima.

MeĊutim, bitno je za naglasiti, da takvi sistemi postoje, te ih je potrebno samo implementirati

u podruĉje stanovanja.

Prednosti korištenja informacijskih sustava mogu biti razvrstani u nekoliko kategorija kao što

su: poboljšanje kvalitete ţivota u objektu, smanjenje troškova objekta, izbjegavanje troškova

zastoja rada sustava u objektu te poboljšano praćenje svih informacija vezanih uz objekt.

Tipiĉne prednosti su sljedeće: djelotvornije iskorištavanje prostora kako bi se postigle uštede

na troškovima neiskorištenosti objekta, poboljšano planiranje projekta dovodi do smanjenja

troškova izgradnje i odrţavanja objekta, brzo i toĉno izvještavanje o slabim toĉkama tehniĉkih

sustava na objektu. Postojeći procesi će postati efikasniji i moderniji, zbog korištenja

standardiziranih podataka i procedura koji su se pokazali najboljima u raznim drugim

poduzećima. Informacijski sustav bi omogućio voditeljima objekata da reagiraju proaktivno

umjesto reaktivno na zahtjeve objekta, a samim time i bolje donošenje odluka.

S obzirom da oprema u stambenim objektima obuhvaća razliĉite skupine opreme potreban je

poseban pristup u izboru strategije odrţavanja za pojedine skupine opreme.

MeĊutim, za svaku od izabranih strategija neophodna je informatiĉka podrška za djelotvoran

rad sluţbe odrţavanja. [34]:

Strojarska (plinske instalacije, ventilacijska oprema, kotlovi i oprema centralnog i

solarnog grijanja, dizel agregati, vodovodne instalacije, pumpe),

Elektro (informatiĉka oprema, kablovska televizija, elektro instalacije),

GraĊevinska (zgrade, krovovi, infrastrukturni vodovi, dimnjaci, okoliš),



Implementacija informacijskog sustav donijela bi sljedeće prednosti organizacijama koje

djeluju na podruĉju Gospodarena stambenim objektima:

Objekti gospodarenja

Sadrţi tehniĉke i financijske podatke o svakom objektu pod upravljanjem, kao i podatke o

aktivnostima odrţavanja formirane na osnovu svih izvršenih radnih naloga na pojedinom

objektu ili njegovoj komponenti. TakoĊer je svakom zapisu omogućeno pridruţivanje

dokumentacije u elektroniĉkom obliku. Osim toga je omogućeno:

kreirati detaljan skup informacija za sve objekte

definirati jednu ili više mjerila pogonskih veliĉina, mjerila utroška energije, vode ili

sliĉno, za svaki objekt uz aţuriranje i praćenje podataka mjerenih oĉitanja

kreirati tablice s tehniĉkim podatcima kako bi se pohranile dodatne informacije o

objektima

provoditi analizu kvarova kako bi se utvrdila, slaba mjesta te kreirala baza znanja za

otklanjanje otkaza na pojedinim objektima odrţavanja

praćenje potrošnje energije,

sigurnosni nadzora objekta

Upravljanje financijskim sredstvima

Upravljanje financijskim sredstvima je kljuĉno za uĉinkovito i profitabilno postizanje ciljeva

odrţavanja i upravljanja nekretninama. Omogućeno je kreiranje proraĉuna na razini pojedinog

objekta ili više objekta, te praćenje realiziranih troškova i analiziranje odstupanja od

planiranih iznosa. Model posjeduje mogućnost izrade velikog broja izvješća i grafikona, u

svrhu izrade analiza i upravljanja financijskim podatcima.

Zadatci preventivnog odrţavanja

Sluţi za planiranje aktivnosti preventivnog odrţavanja. Sadrţi upute za provoĊenje aktivnosti,

informacije o potrebnim normativima vremena i struĉnosti za radnu snagu, kao i rezervne

dijelove i materijal potreban za izvršenje. Planiranje i frekvencija izvršenja zadataka moţe se

vršiti prema oĉitanju mjerila, datumu ili njihovoj kombinaciji. Svaki put kad se dostigne

postavljenja vrijednost mjerne veliĉine ili datuma, automatski se kreira radni nalog.

Zahtjevi za iniciranje korektivnog odrţavanja



Inicira korektivno odrţavanje, preko tzv. zahtjeva za rad. Na raspolaganju su dvije

mogućnosti zahtjeva za rad:

zahtjev s mjesta koji dopušta zaposlenicima direktan unos zahtjeva za izvršenje

pojedinih aktivnosti sluţbe odrţavanja. Odgovorna osoba u organizaciji provjerava te

ili odobrava ili odbija zahtjev. Za odobrene zahtjeve automatski se kreira radni nalog

zahtjev po pozivu jednostavniji je i jeftiniji naĉin, koji je idealan za tvrtke koje pruţaju

usluge Gospodarenja stambenih objekata. Korisnik objekta dojavljuje kvarove, na

temelju ĉega operater automatski kreira radni nalog. Nakon izvršenja aktivnosti, na

temelju zahtjeva se po potrebi moţe izvršiti obraĉun pruţene usluge

Vlastita operativa i vanjski suradnici

Sadrţi podatke o zaposlenicima i vanjskim suradnicima, te podatke o eventualnom

specijalistiĉkom obrazovanju, podatke o cijeni rada, te je moguće provoditi evidencije radnog

vremena za svakog zaposlenika. Popunjavanjem podataka o radnoj snazi. zaposlenici mogu

biti izravno rasporeĊeni na radne naloge. Time bi se omogućila kasnija analiza troškova po

radnom nalogu, te bi se mogla izraĉunati produktivnost, bilo pojedinog zaposlenika ili grupe.

Radni nalog

Ovaj modul predstavlja središnji podsustav u odrţavanju, a sluţi za kreiranje radnih naloga na

osnovu predefinarinig zadataka preventivnog ili korektivnog odrţavanja. Sadrţi podatke o

utrošenom materijalu i vremenu za eventualne dodatne popravke. Radni nalog ostaje trajno

pohranjen u arhivi, a iz sadrţanih podataka moguće je kreirati razne oblike izvještaja i analiza.

Dodatne funkcije ovakvog modula mogu biti:

on line pregled proizvoĊaĉkih uputstava odrţavanja

pregled video zapisa sa uputstvima odrţavanja

pridruţivanje CAD i drugih crteţa, ukljuĉujući i sheme cjevovoda i sliĉno

izraĉunavanje ukupnih troškova rada i materijala za svaki radni nalog

izraĉunavanje produktivnosti radnog naloga

zasebno praćenje troškova vlastite operative i vanjskih ugovorenih suradnika

Planiranje kapaciteta

Modul sluţi za planiranje kapaciteta za izvršavanje odrţavanja i to na ĉelu dnevnog, tjednog

ili mjeseĉnog planiranja. Kod planiranja su mogući sljedeće opcije:

pregledati sve radne naloge i radne naloge planirane za odreĊeni dan, tjedan, i sl.



pregledati i planirati zakašnjele i neisplanirane radne naloge, kao i neodobrene

zahtjeve

rasporediti zaposlenike na radne naloge

pregledati iskorištenost zaposlenika ili grupe za bilo koji datum, kako bi se utvrdila

radna opterećenja

Nabava

Modul je namijenjen nabavi roba, usluga i radova potrebnih za odrţavanje nekretnina.

Omogućeno je praćenje podataka po pojedinim dobavljaĉima, rokova isporuke, uvjeta nabave

te svih zavisnih troškova. Sadrţi sve faze ciklusa nabave tvrtke:

upite za dostavljanje ponuda

narudţbe

otvorene narudţbe

povijest narudţbi

Skladišno poslovanje

Model sadrţi podatke o rezervnim dijelovima i materijalima na skladištu te njihovoj koliĉini.

Mogu se definirati termini i koliĉina nabave, minimalne i maksimalne zalihe, vršiti

rezervacije, zaprimanje i izdavanje rezervnih dijelova, evidentiranje proizvoĊaĉa i dobavljaĉa,

a moguće je takoĊer pridruţiti i dokumentaciju u elektroniĉkom obliku.

Upravljanje inventarom i prostorom:

Sustav moţe definirati i standardizirati potrebe prostora i podatke o elementima, te omogućuje

prikaz kompletnog fiziĉkog inventara nekretnine. Ukljuĉuje analizu korištenja prostora,

lokaciju opasnih materijala, rutu evakuacije kod katastrofe, opremu za zaštitu mjesta od

poţara i znaĉajke zgrada kao što su: Starost zgrade i pojedinih sustava, operativni troškovi,

oĉekivani vijek trajanja objekta i pojedinih sustava, podaci o konstrukciji, voditelju objekta,

tel. brojevi itd. Ukljuĉuje mogućnost odreĊivanja trenutnog korištenja prostora i projektiranje

budućih zahtjeva za korištenje prostora na temelju zahtjeva kupca ili potreba vlasnika. Ovaj

zadatak obiĉno ukljuĉuje sposobnost za udovoljavanje zahtjevima zakupoprimaca kod

ureĊenja prostora, kao i troškove planiranja i namještanja prostora.



Kod postavljanja racionalnog i suvremenog sustava odrţavanja objekta i opreme s

organizacijskog i tehnološkog stanovišta, u svakom objektu, bez obzira tko s njim upravlja,

moţe se ugraditi informacijski sustav koji osigurava sve povratne informacije i omogućava

ocjenjivanje iskoristivosti svakog objekta. Informacijski sustav omogućit će uvoĊenje

preventivnog odrţavanja te njegovo praćenje i analizu radi planiranja budućih aktivnosti i s

time povezanih troškova.

Novi kompjuterski sistemi dizajnirani su tako da dopuštaju povrat informacija direktno u

datoteku povijesti rada. Na taj se naĉin stari podaci, na kojima je razvijena prijašnja strategija

gospodarenja stambenim objektom, mogu usporediti s novim i buduće razvijanim strategijama

koristeći dobre i kvalitetne informacije. Takve informacije posluţit će investitoru kao

priruĉnik za donošenje niza odluka pri ulasku u novu investiciju, kao npr.: oblik objekta, vrsta

kvara, optimalni završni elementi u odnosu na program u svakom prostoru objekta, vrsta

opreme, proizvoĊaĉ itd.



6. ZAKLJUČAK

Upravljanje i odrţavanje nekretnina, kao i prateće infrastrukture unutar poslovnih sustava,

središnja je tema skupova FM-a i predstavlja pravi izazov zbog sve većih zahtjeva koji se

postavljaju pred njih. Razvoj tehnologije i vještina poslovnog upravljanja omogućile su

strukturiranje FM-a kao zasebne profesije s jasno definiranim kompetencijama. Posljednjih

godina sam pojam FM-a se sve više spominje i kod nas. Njime opisujemo razliĉite aktivnosti

koje provodimo u okviru upravljanja i odrţavanja stambenih i poslovnih objekata, hotelima,

bolnica itd., te prateće infrastrukture.

U prvom planu istiĉu se vještine poslovnog upravljanja, upravljanja procesima i resursima,

upravljanje i odrţavanje nekretninama i tehniĉkim sustavima. Promjenom paradigme pogleda

organizacije iz funkcijskog pristupa u procesni, potpuno se mijenja naĉin poimanja izvoĊenja

poslovnih aktivnosti, ĉak i kulture poslovanja. Upravo u tom smjeru treba sagledati FM kao

integratora procesa unutar organizacije koji odrţava i razvija usluge koje unapreĊuju

efikasnost temeljnih procesa poslovnog sustava. [1]

Kada je rijeĉ o uspješnom rukovoĊenju, poslovanju, efikasnim kontaktima, poticanju

inicijativa, racionalnom postupanju, sve ĉešće se govori o menadţerstvu (managementu).

Stambene zgrade u kojima ţive zajednice suvlasnika su sloţeni tehniĉko – socijalni sistem iz

ĉega proizlaze dvije komponente upravljanja zgrade: tehniĉka komponenta upravljanja

(nekretnina kao tehniĉki problem) te socijalna komponenta usuglašavanja meĊusobnih

odnosa, interesa, ţelja i mogućnosti stanara ili suvlasnika.

Stoga je, i više nego razumljivo, da se s nekretninama, posebno sa stambenim i stambeno-

poslovnim objektima, upravlja kao što se upravlja i s tvrtkama i ostalim sloţenim

organizacijama – kako bi ona dobro funkcionirala u svom korištenju, odrţavanju, poslovanju.

Sami objekti predstavljaju najveći dio imovine svakog poduzeća ili pojedinca, a upravljanje,

kontrola i zaštita tih resursa je veliki trošak koji vlasnik ili korisnik tih resursa ţeli

kontrolirati i smanjiti. Gospodarenje objektima (Facility Management) ĉine procesi bez kojih

se ne moţe zamisliti racionalno - domaćinsko poslovanje. To je skup aktivnosti koje vlasniku

ili korisniku objekta i zemljišta - nekretnine mogu osigurati efikasno upravljanje, oĉuvanje i

uvećanje trţišne vrijednosti nekretnine. Imajući u da je većina stambenog fonda u RH u

privatnom rukama, za oĉekivati je da će vlasnici ţeljeti saĉuvati vrijednost te imovine, kroz

procese Gospodarenja objektima.



Investicijski projekti, karakteristiĉni za izgradnju stambenih objekata, prisiljeni su biti

isporuĉeni na vrijeme, neovisno o negativnim posljedicama za izvedbu, kvalitetu, rizik ili

odrţivost.

Visina uloţenih novĉanih sredstava u izgradnju novih objekata opada. Pri ĉemu moţemo

primijetiti prekomjernu izgradnju objekata, bez pravih planova i dugoroĉnih ciljeva. Tu se

moţda najbolje oĉituje nedostatak ili slaba razvijenost sustava Gospodarenja objektima u

Hrvatskoj, toĉnije nedovoljnu educiranost kadrova koji bi se bavili tom tematikom. Sve se

glasnije mogu ĉuti razna mišljenja da će aktualna kriza, koja je izrazito teško pogodila

graĊevinski sektor, moţda i pozitivno utjecati na problematiku Gospodarenja objektima,

gledano s aspekta odrţavanja. Mišljenja sam da je kriza pomogla da se krene na kvalitetnije

odrţavanje stambenih zgrada. Veliki broj onih koji su dobro ţivjeli od izgradnje i prodaje

stanova našao se u situaciji da svoje programe, toĉnije ljudske i materijalne resurse preusmjeri

na odrţavanje postojećih graĊevina.

Za oĉekivati je povećana sredstva koja će se ulagati da bi se ti novo izgraĊeni objekti kao i oni

već postojeći, bilo iz prošlog sistema ili prije II. Svjetskog rata, odrţavali, poboljšavali i

osuvremenjivali, ili u krajnjem sluĉaju uklanjali kako bi se napravilo mjesta za nove,

suvremene nisko-energetske objekte. Povećanjem ulaganja u odrţavanje postojećih objekata

uzrokovat će tzv. „boom“ upravitelja nekretninama.

Djelatnost gospodarenja objektima zapošljava gotovo 1400 ljudi, a godišnje ostvaruje prihode

veće od 1,1 milijarde kuna. Obzirom na velike prihode i broj zaposlenih, iznenaĊuje što je ta

djelatnost zapravo vrlo slabo regulirana u samo dva pravna akta. Jedan je Zakon o vlasništvu i

drugim stvarnim pravima, a drugi Uredba o odrţavanju zgrada, koju je još 1997. godine

donijela vlada Zlatka Mateše. Eventualne promjene na ovom podruĉju, morale bi biti

prepoznate od strane resornog Ministarstvo graditeljstva. Pitanje je, meĊutim, koliko će sluha

imati nadleţno ministarstvo, koje je, kao i ostala, trenutaĉno zatrpano zakonima nuţnima radi

usklaĊenja s EU-om. Gospodarenje objektima i infrastrukturom, definitivno im nije visoko na

popisu prioriteta

Danas su efekti postojanja i primjena voditelja objekta u nekom objektu (zgradi) vidljivi ''na

prvi pogled'' kroz izgled i opće stanje radnog okruţenja, kao i u financijskim knjigama.

Gospodarenje objektima je relativno mlado znanstveno-struĉno podruĉje koje se u zadnjih

dvadesetak godinama poĉinje intenzivnije razvijati i primjenjivati, te koje sasvim sigurno

postaje profesija za 21. stoljeće.



LITERATURA

[1] http://www.ebizmags.com/sto-je-facility-management/

[2] Teicholz, E. (2001): Facility design and management handbook, McGraw-Hill,

Proffesional Publishing, New York

[3] mr. sc. Milan Radojević, dia. - FACILITY MANAGEMENT, autorizirano

predavanje. Arhitektonski fakultet Beograd,

http://www.arh.bg.ac.yu/upload/0708/Diplomske_akademske_studije/semestar_09/Fa

cility Management-predavanje 2007.pdf

[4] http://www.ifma.org/what_is_fm/index.cfm

[5] http://www.bifm.org.uk/bifm/about/facilities

[6] http://www.gefma.de/english.html

[7] mr. sc. Vatroslav Gojšić - predavanja sa seminara Facility managment – povezivanje,

ljudi, prostora, procesa i tehnologije. Odrţano u organizaciji Hrvtaskog društva

odrţavatelja 30. studeni 2006, u Zagrebu

[8] http://www.reiwag.hr/

[9] Zlatko Vidić - METODE CJELOVITOG UPRAVLJANJA OBJEKTIMA,

MAGISTARSKI RAD, Sveuĉilište u Zagrebu – Fakultet strojarstva i brodogradnje,

ZAGREB, 2011.

[10] Odrţavanje objekata, autorizirano predavanje, prof.dr.sc. Branislav Ivković,

GraĊevinski fakultet Beograd

[11] Barett P. (2007): Facilities Management; Towards Best Practice, Blackwell Science

Publishing, University of Salford

[12] Mr Mirjаnа Devetаković, dipl. inţ. аrh., Mr Milаn Rаdojević, dipl. inţ. аrh. –

FACILITY MANAGMENT U OBLASTI STANOVANJA, Predlog modelа primene

u domаćoj prаksi - Arhitektonski fаkultet , Univerzitet u Beogrаdu – struĉni rad

http://www.ebizmags.com/sto-je-facility-management/

http://www.arh.bg.ac.yu/upload/0708/Diplomske_akademske_studije/semestar_09/Facility%20Management-predavanje%202007.pdf

http://www.arh.bg.ac.yu/upload/0708/Diplomske_akademske_studije/semestar_09/Facility%20Management-predavanje%202007.pdf

http://www.ifma.org/what_is_fm/index.cfm

http://www.bifm.org.uk/bifm/about/facilities

http://www.gefma.de/english.html

http://www.reiwag.hr/



[13] Sanja Lindorn - UPRAVLJANJE ODRŢAVANJEM, diplomski rad, Sveuĉilište u

Zagrebu – GraĊevinski fakultet, ZAGREB, 2010.

[14] Milan Radojević, Mirjana Devetaković, Tatjana Kosić, Facility Management –

Teorijski okviri i primena u praksi, struĉni ĉlanak, ĉasopis: Istraţivanja i

projektovanja za privredu br.18. 2007.

[15] http://specijalisticki.tvz.hr/wp-content/uploads/2008/04/

[16] Tomas,V., Šegulja, I., Ĉišić, D.: Mogućnosti i problemi primjene suvremenih

strategija odrţavanja u pomorstvu, Pomorstvo, god. 19. (2005), str. 29-41

[17] Upravljanje odrţavanjem zgrada Anita Cerić, Mariza Katavić; struĉni ĉlanak,

GraĊevinar 53

[18] ODRŢAVANJE OBJEKATA, autorizirana predavanja prof. dr. sc. Anita Cerić,

GraĊevinski fakultet u Zagrebu

[19] Ĉala , I., “Inţenjerski priruĉnik – 9.0.Odrţavanje opreme”, Školska knjiga, Zagreb,

2002

[20] Anita Cerić - Donošenje odluka o prioritetima u odrţavanju zgrada, magistarski rad

Sveuĉilište u Zagrebu – GraĊevinski fakultet, ZAGREB, 1999.

[21] Norma EN 15221-1:2006,

[22] Zakon o prostornom ureĊenju i gradnji (N.N. 76/07)

[23] S. Marenjak, M. A. El-Haram, R. Malcolm W. Horner: Procjena ukupnih troškova

projekata u visokogradnji. Ĉasopis GraĊevinar 54, 2002.

[24] GSKG : Upravljanje zgradama, priruĉnik za suvlasnike (2001)

[25] GSKG Info list : Metodologija izrade plana odrţavanja; Dostupno na:

http://www.gskg.hr/Download/2004/07/28/GSKG_informativni_list_br2.pdf

[26] http://www.dzs.hr/Hrv/censuses/Census2001/Popis/H03_04_01/H03_04_01.html -

Drţavni zavod za statistiku

[27] Uredba o odrţavanju zgrada, http://narodnenovine.nn.hr/clanci/sluzbeni/266663.html

http://www.gskg.hr/Download/2004/07/28/GSKG_informativni_list_br2.pdf

http://www.dzs.hr/Hrv/censuses/Census2001/Popis/H03_04_01/H03_04_01.html

http://narodnenovine.nn.hr/clanci/sluzbeni/266663.html



[28] Barić, G., podloge za predavanja iz kolegija Raĉunovodstvo i financije za menadţere,

PDSS Industrijsko inţenjerstvo i menadţment, 2009/2010.

[29] Wilson, A.: Asset Maintenance Management, A Guide to Developing Strategy &

Improving Performance, Industrial Press Inc., New York, 2002

[30] http://specijalisticki.tvz.hr/wp-content/uploads/2008/04/

[31] http://www.nrc-cnrc.gc.ca/obj/irc/doc/pubs/nrcc45163/nrcc45163.pdf, ASSET

MANAGEMENT: "A" TO "Z" by D. J. VANIER Institute for Research in

Construction, National Research Council Canada, 1200 Montreal Road, Ottawa

[32] http://www.poslovni.hr/vijesti/gskg-optimalna-pricuva-trebala-bi-iznositi-5-a-ne-25-

kune-po-kvadratu-29295.aspx

[33] Dr. sc. VLADO GALIĈIĆ, INFORMACIJSKI SUSTAV ODRŢAVANJA HOTELA,

Fakultet za turistiĉki i hotelski menadţment Opatija, Sveuĉilište u Rijeci

[34] http://fasade.hr/hr/energetska-uinkovitost

[35] http://www.ebizmags.com/asset-management-upravljanje-imovinom/

http://specijalisticki.tvz.hr/wp-content/uploads/2008/04/

http://www.nrc-cnrc.gc.ca/obj/irc/doc/pubs/nrcc45163/nrcc45163.pdf

http://www.poslovni.hr/vijesti/gskg-optimalna-pricuva-trebala-bi-iznositi-5-a-ne-25-kune-po-kvadratu-29295.aspx

http://www.poslovni.hr/vijesti/gskg-optimalna-pricuva-trebala-bi-iznositi-5-a-ne-25-kune-po-kvadratu-29295.aspx

http://fasade.hr/hr/energetska-uinkovitost

http://www.ebizmags.com/asset-management-upravljanje-imovinom/



ŢIVOTOPIS

RoĊen sam 25.05.1982. godine u Sarajevu, današnja Republika Bosna i Hercegovina. Od

1995. godine ţivim u Zagrebu gdje sam završio osnovnu školu, srednju školu "III Gimnazija",

te diplomirao na Fakultetu prometnih znanosti Sveuĉilišta u Zagrebu.

Od 2006. godine. zaposlen sam kao prodajni savjetnik u tvrtci Ingeprom d.o.o., na poslovima

istraţivanja trţišta i distribucije tehniĉke robe. Od 2007. prelazim u drugi sektor iste tvrtke

koji se bavi graĊevinskim instalacijama, na mjesto voditelja montaţe, te na tom radnom

mjestu ostajem za vrijeme trajanja postdiplomskog studija.

Tijekom svoga rada pohaĊao sam brojne domaće i inozemne struĉne edukacije, razliĉitih

proizvoĊaĉa opreme u segmentu graĊevinskih instalacija. Aktivno se sluţim engleskim

jezikom. Trenutno sa suprugom, ţivim i radim u Zagrebu.

CURRICULUM VITAE

I was born on May, 25th, 1982. in Sarajevo, today part of Republic of Bosnia and

Herzegovina. Since 1995. I am living in Zagreb, where I have finished elementary school,

high school "Gimnazija III", and graduated from the Faculty of Transport and Trffic

Engineering, at the University of Zagreb.

Since 2006. year. I am employed as a sales consultant at the company Ingeprom Ltd.,on the

market research and distribution of technical goods. My next engagement, still in the same

company, was in 2007. where I moved to a different sector that specializes in building

installations, at the position of head assembly team, and stayed at that position for the duration

of postgraduate studies.

During my work I have attended numerousdomestic and international professional training,

from different equipment manufacturers in the area of building installations. I am fluent in

English. At the moment I am living and working in Zagreb, whit my wife.