PROCENA VREDNOSTI SPORTSKIH OBJEKATA

JPP – DODATA VREDNOST

Danijela IlićFRICS,CRE

Predsednik NUPS-a

JPP

• Model javnog/privatnog partnerstva moze se nazati “win-win” model ili “Best sourcing” model

• Svi dobijaju: javni sektor, privatni sektor i narod • Ohrabruje javne institucije da koristi sredstva iz privatnog sektora

kod pruzanja usluga gradjanima koje su u nadleznosti drzave• JPP – koriscenje eksperata, koriscenje usluga ili pak citavog

sistema poslovanja u nekom sektoru – dugorocna partnerska saradnja izmedju javnog i privatnog sektora u isporuci usluga za javnost

• Tipicni modeli ugovaranja i isporuke usluga pod JPP • JV• D-B-O• D-B-F-O

JPP• Benefiti za javni sektor:• Inovativne solucije iz privatnog sektora• DBO – omogucava optimalni cenu troskova zivotnog ciklusa

• Podela rizika i obaveza izmedju javnog i privatnosg sektora

• Javni i privatni sektor udruzuju finansijske i ekspertske resurse u pruzanju usluga javnosti, na najbolji VFM nacin

• Benefiti za privatni sektor:• Kreativni dugorocni poslovi – obuhvataju citave timove na jednom projektu

• Stabilan prihod

• Benefit za javnost:• Efikasna i efektivna usluga koja se ocekuje od drzave

JPP

• Sektori u kojima se najvise primenjuje JPP• Infrastruktura (vodovodna mreza, kanalizaciona mreza,

grejanje, distribucija struje..)• Objekti za edukaciju, objekti za smestaj studenata• Bolnice i klinike• Sportski objekti• Drzavni administrativni objekti

JPP u sportu

• Tradicionalno, teret placanja troskova izgradnje novih sportskih objekata je bio na drzavi odnosno gradovima

• Gradovi finansiraju izgradnju sportskih objekata jer vide benefit kroz lokalni ekonomski razvoj, kao domacini profesionalnih sportskih klubova. Sport je katalizator za regeneraciju, socijalni i ekonomski razvoj

• Kada gradovi nemaju dovoljno sportskih objekata – timovi napustaju mesto i sele se tamo gde imaju sve uslove za sport

• Partnerstvo izmedju gradova (LS) i profesionalnih sportskih klubova je kriticni faktor u proceni trzisne vrednosti sportskih objekata.

• I gradovi i sportski timovi su trzisni igraci koji grade, kupuju, poseduju i upravljaju sportskim objektima

“Izgradite ga i oni ce otici”

• Sportski objekti koji su izgradjeni od strane drzave i u vlasnistvu su drzave, pretvorili su sportske klubove u zakupce. Zakupcu je uvek lako da nadje bolji “dil” i da se preseli.

• Gradovi koji propagiraju izgradnju sportskih objekata iz sopstvenog budzeta da bi sacuvali ili zadrzali sportske timove, ustvari obezbedjuju kontinuirano trpljenje ucena od strane sportskih klubova i finalno odlazak klubova iz grada.

ZASTO PRIVATNI KAPITAL INVESTIRA U SPORTSKE KLUBOVE

• Mozda je “funkcija ega” • Vrlo cesto performansa ovakve investicije nije za

pohvalu. Zasto ne probati?…Neuspeh vas moze snaci i usled necega sto je van vase kontrole kao globalna finansijska kriza

• Recimo za bilionera, menadzera investicionog fonda, kupovina udela u sportskom klubu moze znaciti “ ispunjavanje decjih fantazija”, pokazivanje svetu da ste uspeli, ili jednostavno beg od dosade”

PRISTUPI PROCENI

• Direktno poredjenje sa slicnim prodajama

• Prihodovni pristup

• Troskovni pristup

Direktno poredjenje sa slicnim prodajama

• Nedostatak adekvatnih komparativa

• Tacna analiza kupoprodaje bi zahtevala kompletan uvid u kupoprodajni ugovor, klubsku dokumentaciju, fransize…

• Alociranje dela pausalne kupoprodajne cene na sportski gradjevinski objekat bio bi skoro nemoguc zadatak

Prihodovni pristup

• Prihodovni pristup – kapitalizovani prihod koji nepokretnost moze doneti u buducnosti.

• Metoda direktne kapitalizacije ( na bazi zakupa, trzisne stope povracaja)

• Procena na bazi “going concern” i potom alociranje vrednosti na nepokretnost

• DNT – sa projekcijama novcanog toka

Prihodovni pristup

• Vecina sportskih objekata je u vlasnistvu drzave ili LS i u zakupu profesionalnih sportskih timova.

• Zakup je skoro uvek simbolican ili besplatan, tako da prihod ne opravdava troskove izgradnje. Cena zakupa nije bazirana na uobicajeno ocekivanim stopama povracaja investicije.

Prihodovni pristup

• Zasto LS daju u zakup sportske objekte za simbolicnu cenu ili gratis?

• Sportski objekti i sportski klubovi kreiraju radna mesta i prihode• Izgradnja sportskih objekata donosi $ lokalnoj ekonomiji• Obnavljanje urbanih aktivnosti• Privlacenje medija & turista• Nematerijalni benefit - “ ponos grada” ako postane domacin

sampiona • Procena vrednosti na bazi ostvarene cene zakupa ne daje sliku

pravog benefita vlasnika sportskih objekata

Prihodovni pristup

• Procena “going concern” vrednosti za jedan sportski klub a zatim alociranje vrednosti na sam klub i sportski objekat je nepouzdana.

• DNT metoda je takodje nepouzdana zbog nepouzdanih i nepredvidivih novcanih tokova jednog sportskog kluba, te je bilo kakva projekcija previse subjektivna.

Troskovni pristup

• Troskovni pristup – pojednostavljeno cini nabavna cena novog obejkta umanjena za gubitak usled amortizacije, plus vrednost zemljista.

Troskovi izgradnje –podaci za UK ( Sport England – vladina agencija za razvoj

sportske infrastrukture)

Lista najskupljih stadiona na svetu izvor FORBES.com

Troskovni pristup

• Vrednost zemljista se dobija iz uporednih prodaja zemljista na slicnim lokacijama.

• Cinjenica da je na zemljistu izgradjen, recimo stadion ili arena, nema uticaja na vrednost zemljista kao neizgradjenog.

Troskovni pristup

• Buduci da je adekvatni pristup za procenu sportskih objekata – troskovni pristup, tacan proracun amortizacije postaje imperativ.

• Fizicka depresijacija – gubitak usled starosti, koriscenja

• Funkcionalna depresijacija – negativan uticaj na vrednost usled nedostataka u projektovanju – sto ima uticaj na efikasno koriscenje

• Spoljna depresijacija - negativan uticaj na vrednost usled nezeljenih efekata koji poticu iz okruzenja

Troskovni pristup

• Fizicka depresijacija % =Efektivna starost/ Korisni vek

• Korisni vek – period za koji objekat moze razumno da se koristi u funkciji za koju je izgradjen

• Neki obejkti traju i preko 2000 godina – Koloseum jos uvek stoji ali ne sluzi funkciji za koju je gradjen

• Sportski objekti gradjeni u 20 veku nisu tako izdrzljivi• Prosecan korisni vek je oko 60 godina

Troskovni pristup

• Mnogi sportski objekti izgradjeni posle 1960, u USA, imali su korisni vek trajanja od oko 30 godina

Troskovni pristup

• Funkcionalna depresijacija za sportske objekte (starijeg datuma izgradnje):

• Neadekvatno parkiranje

• Nedostatak sedista

• Nedostatak kafica, restorana, radnji

• Uski prolazi – neadekvatan protok ulazak/izlazak

Troskovni pristup

• Spoljna depresijacija – nastupa kada spoljni faktori – razvoj okoline uticu na upotrebu objekta u nameni za koju je izgradjen

• Ukoliko objekat vise nije u najboljoj I najisplatljivijoj upotrebi (HABU) – koristi se u druge svrhe

• U tom slucaju, cesto se desi da sportski objekti budu prenamenjeni u neku drugu upotrebu npr. shopping mall, crkvu…( Great Western Forum Los Angeles u 2000 god.→ Baptisticka Crkva; nekadasnja arena za borbu sa bikovima iz 1900 god → multifunkcionalni centar u 2011 god. Arenas de Barcelona)

Troskovni pristup

• Faktori koji uticu na uspeh koriscenja nekog sportskog objekta – odrzavanje HABU (koriste se i u fizibilnim studijama za proracun isplativosti gradnje sportskih objekata)

• Populacija• Starosna struktura lokalnog stanovnistva• Prihodi po domacinstvu lokalnog stanovnistva• Potrosacke navike – trosenje na zabavu• Stanje privrednih subjekata - zaduzenost• Razvijenost medija (televizija, radio)

Troskovni pristup

• Prehodno pomenuti deografski, socijalni i ekonomski faktori su vazni pokazatelji za potencijalni uspeh velikih sportskih objekata (stadioni, arene) , potrebno je izmeriti i ostvarivanje:

• Prisutnosti na utakmicama• Prosecnu cenu ulaznice• Prodaja luksuznih mesta• Sponzorstva• Medijska mreza prenosa

Troskovni pristup

• Da li performansa sportskog kluba utice na vrednost sportskog objekta?

• Sportski objekat ne moze postici najbolju i najisplativiju upotrebu (posecenost, prodaja karata) ukoliko ga ne koriste najbolji sportski klubovi.