PROCESOS DE PLANIFICACION PROCESOS DE PLANIFICACION Y DESARROLLO URBANO, Y DESARROLLO URBANO,

INFRAESTRUCTURA Y MACROURBANISMOSINFRAESTRUCTURA Y MACROURBANISMOS

UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELAGERENCIA DE CONSTRUCCIÓN

POR: LEOPOLDO BAPTISTA / VICTOR OGAYAJULIO 2013

¿Qué es el urbanismo?

Brevísima reseña histórica : Griegos, romanos, españoles, modernos (siglos XIX y XX)

Urbanismo actual : una actividad multisectorialLegalTécnicoSocialAsociativoFinanciero

FlorenciaCasco antiguo(romano)

Brevísima reseña histórica

Ciudades fundadas por losespañoles

Caracas

México

Lima

Brevísima reseña histórica

Ciudades fundadas por losespañoles

Mérida

Valle de la Pascua

Brevísima reseña histórica

Barcelona (España)

Renovación urbana (S.XIX)

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XX

Brasilia

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XX

Orapa (Botswana)

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XX

Ciudad Guayana

Brevísima reseña histórica

Ciudades del siglo XXI

Ordos (China)

http://t.co/8I5cmDU2

Brevísima reseña histórica

FINANCIERO

LEGALASOCIATIVO

SOCIAL TECNICO

•Estructura de Costos•Gasto Financiero•Negocio de mediano plazo•Flujo de caja y capital de trabajo

•Marco normativo complejo•Leyes Nacionales•Leyes Locales•Proceso Permisológico: de 2 a 7 años

•Intervención del medio ambiente•Macroparcelas•Obras de Infraestructura Intermedias•Normas técnicas aplicables•Incidencia del Area Aprovechable•Nuevas iniciativas en servicios públicos

•El papel del propietario de la tierra•Necesidad de Asociación•Tipos de Asociación

•Esfuerzo colectivo•Urbanismo para los más pobres•Construcción de servicios puntuales•Posición de los vecinos: colonizadores•Convenios para construcción de servicios

EL PROMOTOR

El Urbanismo : una actividad multisectorial

La Constitución Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (LOOT) Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU) Ley Orgánica de Régimen Municipal (LORM) Otras Leyes:

Ley Forestal de Suelos y Aguas (LFSA)Ley Penal del Ambiente (LPA)Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA)Ley de TierrasLey de Costas

Ordenanzas Municipales Disposiciones Normativas de carácter sub-legal (Reglamentos, Decretos, Resoluciones, etc.)

Legal : marco jurídico complejo

NEGATIVOSNEGATIVOS POSITIVOSPOSITIVOS

Liderazgo político y rol de la tierra

Marco legal desarticulado: leyes y normas nacionales y locales.

Discrecionalidad de los funcionarios, Inseguridad jurídica

El gobierno no está construyendo la infraestructura macro.

Peso político de vecinos y ambientalistas

Políticas equivocadas de ordenamiento territorial: desconcentración de ciudades.

Ley Penal del Ambiente

Leyes Orgánicas de Ordenación Urbanística y Ordenación del Territorio.

Normas de Equipamiento Urbano

Normas Técnicas de UrbanismoProgresivo

Ley de Amparos Judiciales

Descentralización del proceso de control urbanístico: el papel de las Alcaldías.

Legal : el entorno del urbanizador

Técnico : actividades generales

ProyectoMovimiento de tierrasCloacas (incluso Planta de Tratamiento)Acueductos ( a veces pozos y estanques)DrenajesOtros servicios ( teléfono, gas, cable, etc.)BrocalesElectricidadAcerasPavimentación ReforestaciónEquipamiento urbano

Técnico : intervención del medio ambiente

Técnico : estrategia de desarrollos en macroparcelas

Técnico : estrategia de desarrollos en macroparcelas

Técnico : estrategia de desarrollos en macroparcelas

Técnico : estrategia de desarrollos en macroparcelas

Técnico : evolución de los urbanismos

Técnico : infraestructura y servicios adicionales

Técnico : normas técnicas. PDUL

Técnico : normas técnicas. Equipamiento urbano

•PRESUPUESTO•CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN•PLAN DE INVERSIÓN

Técnico : herramientas básicas de control

Técnico : presupuestoPartida Descripcion Und Cantidad PU Bs Total

14 .- Movimiento de Tierras14.01 Remocion de capa vegetal m3 6,240.00 28.00 174,720.0014.02 Excavacion y bote m3 16,600.00 35.00 581,000.0014.03 Relleno de tierra incluye compactacion m3 4,980.00 31.00 154,380.0014.04 Carga, Transporte de material de relleno m3 4,980.00 72.00 358,560.00

Sub-Total : 1,268,660.00

15.- Acueducto (DISTRIBUCION)15.01 Excavación a máquina entre 0 y 2 mts. M3 85.95 40.28 3,462.0715.02 Excavación a mano entre 0 y 2 mts. M3 25.79 231.80 5,978.1215.03 Relleno compactado, con material de excavación M3 81.60 188.10 15,348.9615.04 S/C Tubería PVC Ø 75 mm., incluye piezas -

especiales de conexión y prueba EDIF 10.00 6,227.25 62,272.5015.05 S/C Tubería PVC Ø 110 mm., incluye piezas -

especiales de conexión y prueba EDIF 10.00 12,620.56 126,205.6015.06 S.T.C. de Llaves de compuerta I/bocallave AC -

Ø 160 mm HF BB PZA 6.00 5,619.82 33,718.9215.08 S.T.C de Tapón PVC -

Ø 75 mm PZA 3.00 326.80 980.4015.09 S.T.C de Tees -

Ø 160 mm x 90 mm HF J. Reka PZA 9.00 972.23 8,750.07Sub-Total : - 256,716.64

.16- Cloacas - 16.01 Excavación a máquina entre 0 y 3.5 mts. M3 352.88 40.28 14,214.0116.02 Excavación a mano en zanjas etc. M3 58.14 231.80 13,476.8516.03 Relleno compactado, con material de excavación M3 320.79 188.10 60,340.6016.04 Tubería de PVC 4" para Empotramiento en Edif. ML 105.00 29.83 3,132.1516.05 S/T/C Tubería de Concreto ø 20 cm, Clase II ML 484.50 143.64 69,593.5816.06 S/T/C Boca de Visita TPO I-A PZA 9.00 4,042.25 36,380.2516.07 S/T/C Cono para Boca de Visita TIPO "A" PZA 9.00 2,501.92 22,517.2816.08 S/T/C Anillos para Boca de Visita PZA 18.00 661.20 11,901.6016.09 S/T/C Tapa y Maroc metalico fundido pesado PZA 9.00 3,933.00 35,397.00

para boca de Visita - 266,953.32Sub-Total III : -

Actividad 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Movimiento de tierras 22.540.200 5.635.050 5.635.050 5.635.050 5.635.050

Cloacas 6.278.400 1.255.680 1.255.680 1.255.680 1.255.680 1.255.680

Acueductos 12.478.500 2.495.700 2.495.700 2.495.700 2.495.700 2.495.700

Drenajes 7.522.650 1.504.530 1.504.530 1.504.530 1.504.530 1.504.530

Otros servicios 3.425.000 1.141.667 1.141.667 1.141.667

Brocales 2.478.560 826.187 826.187 826.187

Electricidad 11.289.630 2.822.408 2.822.408 2.822.408 2.822.408

Aceras 4.785.100 1.196.275 1.196.275 1.196.275 1.196.275

Pavimentación 9.478.630 2.369.658 2.369.658 2.369.658 2.369.658

Reforestación 3.214.200 1.071.400 1.071.400 1.071.400

Equipamiento urbano 1.753.260 876.630 876.630

Técnico : cronograma de ejecución

Técnico : plan de inversión

Actividad 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11Movimiento de tierras 22.540.200 5.635.050 5.635.050 5.635.050 5.635.050 Cloacas 6.278.400 1.255.680 1.255.680 1.255.680 1.255.680 1.255.680 Acueductos 12.478.500 2.495.700 2.495.700 2.495.700 2.495.700 2.495.700 Drenajes 7.522.650 1.504.530 1.504.530 1.504.530 1.504.530 1.504.530 Otros servicios 3.425.000 1.141.667 1.141.667 1.141.667 Brocales 2.478.560 826.187 826.187 826.187 Electricidad 11.289.630 2.822.408 2.822.408 2.822.408 2.822.408 Aceras 4.785.100 1.196.275 1.196.275 1.196.275 1.196.275 Pavimentación 9.478.630 2.369.658 2.369.658 2.369.658 2.369.658 Reforestación 3.214.200 1.071.400 1.071.400 1.071.400 Equipamiento urbano 1.753.260 876.630 876.630 Total 85.244.130     

Ejecutado mensual 5.635.050      5.635.050     6.890.730     9.386.430     6.397.577     8.420.038       11.242.446   11.214.757   8.964.270     7.140.095     4.317.688    Ejecutado acumulado 5.635.050      11.270.100   18.160.830   27.547.260   33.944.837   42.364.875     53.607.321   64.822.078   73.786.348   80.926.443   85.244.130  

Técnico : plan de inversión

CURVA DE INVERSIÓN

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%M

es 1

Mes

2

Mes

3

Mes

4

Mes

5

Mes

6

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7

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8

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11

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16

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Mes

18

Mes

19

Mes

20

AREA GLOBAL DEL TERRENO

AREA NO DESARROLLABLE

VIALIDAD

SERVICIOS

TOTAL

AREA APROVECHABLE

100%

10 - 15%

10 - 15%

20 - 30%

40 - 60%

50% prom.

Densidad Bruta

Densidad Neta

x 2

Técnico : áreas aprovechables

Social : mayor población

Social : distribución de la población

EL PROMOTOR EL PROPIETARIO

Know howCapital de trabajoAcceso al financiamiento

El Terreno, sin urbanizar y sin permisos

VENTACUENTAS EN PARTICIPACION

ASOCIACIONES A RIESGO COMPARTIDO

El problema es cómo medir los aportes de cada quién

Asociativo : tipos de asociación

6%

11%

45%

5%

7%3%3%8%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

UtilidadGastos FinancierosOtros GastosGastos VentasGastos Admon.GerenciaConstrucciónUrbanismoTerreno

Financiero : composición del costo de una vivienda

0200.000300.000400.000500.000600.000700.000800.000900.000

1.000.000

Gua

rena

s -

Gua

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MIR

AV

ILA

Sur

este

de

Car

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Cam

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La C

aste

llana

SECTORES

Bs.

13%

20%

25%

37%

Financiero : incidencia de la tierra urbanizada

Financiero : flujo de caja

ESTUDIO DE FLUJO DE CAJAProyecto Los Naranjos de las Mercedes Resultados a precios constantesTipo Apto. Proyecto Por unidad Por m2 %Area terreno 540 m2 Venta Total 46.040.000 5.755.000 40000 100,00%No. Unidades 8 un Terreno 8.800.000 1.100.000 7646 19,11%m2 unidad 143,9 m2 ( promedio) Movimiento Tierras - - 0 0,00%m2 totales 2.127 m2 Construcción 21.270.000 2.658.750 18480 46,20%

Precio venta Para el comprador Proy.+Otros costos 850.800 106.350 739 1,85%Precio Unitario 5.755.000 40.000 Bs/m2 Cuota Inicial 5.305.000 Gastos Admon 920.800 115.100 800 2,00%Venta Total 46.040.000 Credito Hipo 450.000 Gastos Ventas 1.381.200 172.650 1200 3,00%Puestos adicionales 0 Ingresos/ mes 3.763,98 Gerencia general 1.450.260 181.283 1260 3,15%Precio puesto 18.000 Gastos Finan. 4.327.500 540.938 3760 9,40%Ingresos x puesto - Utilidad a/ISLR 7.039.440 879.930 6116 15,29%TIEMPOS Mov. Tierras Estacionamientos Construcción Preventas FirmasFecha Inicio ene-13 ene-13 ene-13 mar-14Dura./Veloc. 1 meses 6 meses 2 uni/mes 1 uni/mes 2 uni/mesFecha Final ene-13 jun-00 dic-13 ago-13 jul-14

COSTOS Mov. Tierras EstacionamientosConstrucción TerrenoUnidad m3 m2 m2 %Cantidad 15.000 - 2.127 Pre,Unitario - Bs/m2 10.000 Bs/m2Total - - 21.270.000 8.800.000

Otros Costos Gerencia Obra Proyectos Otros costos % Sobre Obra 0,00% 0,00% 1,00% 3,00%

Gastos Administra. Merca. Y Vent. Gerencia% Sobre Venta 2,00% 3,00% 3,50%

Préstamos Monto Anticipo Comision Inspección ConaviLPH - Libre 20.000.000 2.000.000 3,00% 0,00%

entrega en ene-13

Financiero : gráficos del flujo de caja

Financiero : gráficos del flujo de caja

Costos de Urbanismo Distribución porcentual

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

Mov

imie

nto

detie

rras

Clo

acas

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ecto

res)

Pla

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tam

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, etc

Gas

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Financiero : estructura de costos

1. Identificación de los otorgantes del documento (propietaria del inmueble) y manifestación de voluntad de que será destinado a ser vendido como parcelas según la Ley de Venta de Parcelas.

2. Descripción de la titularidad del inmueble de los últimos 20 años.

3. Identificación del Oficio municipal que autoriza la división del terreno en parcelas con sus áreas de servicios requeridas por la normativa legal vigente y de los planos correspondientes, todo lo cual será agregado al cuaderno de comprobantes.

4. Descripción de las parcelas en que ha quedado subdivido el inmueble con indicación de áreas, linderos y porcentajes de sobre de los derechos y cargas de la comunidad de propietarios del parcelamiento.

5. Descripción de los servicios con que contará la urbanización indicando el plazo para la terminación de las obras correspondientes a la misma.

6. Descripción de las servidumbres acompañando el plano correspondiente con destino al cuaderno de comprobantes.

7. Normas sobre la administración de la comunidad de parceleros (similares a las establecidas en al Ley de Propiedad Horizontal para los condominios).

8. En caso que el inmueble estuviere hipotecado se requerirá la aprobación del acreedor hipotecario, ya que se producirá ope legis la división de la hipoteca.

Documento de parcelamiento : partida de nacimiento

EL UPER PROMOTOR

Motor del proceso de Urbanización

GESTIONA TERRENOSEVALUA FACTIBILIDADFINANCIADISEÑACONSTRUYEPROMUEVEVENDEADMINISTRA LOS SERVICIOS

Trabajo en Equipo

El papel del promotor