NARUČITELJ: Stečajna upraviteljica – odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ 10000 ZAGREB

PREDMET: Procjena vrijednosti nekretnina građevinsko zemljište površine 307 m2 označenog kao z.k.č. br. 2243/16 upisane u z.k.ul. br. 2085 k.o. Remete (odgovara k.č. br. 1751/2 k.o. Remete) na lokaciji Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, građevinsko zemljište površine 270 m2 označeno kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 946/2 k.o. Črnomerec) i građevinsko zemljište površine 193 m2 označeno kao z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb obje upisane u z.k.ul. br. 25806 (odgovara k.č. br. 946/3 k.o. Črnomerec), na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K te građevinsko zemljište površine 203 m2 označeno kao z.k.č. br. 5426/25 upisane u z.k.ul. br. 4954 k.o. Grad Zagreb (odgovara k.č. br. 104/2 k.o. Trešnjevka) na lokaciji Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17.

RAZLOG: UTVRĐIVANJE POČETNE KUPOPRODAJNE CIJENE

NALAZ I MIŠLJENJE

ZAGREB, srpanj 2014.

IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PREDMETNOG ZEMLJIŠTA IZNOSI

496.251 kn (65.555 €).

– 2 –

SADRŽAJ

1. UVOD ................................................................................................................................................................................................. 3 1.1. Općenito .................................................................................................................................................................................. 3 1.2. Pretpostavke .......................................................................................................................................................................... 3 1.3. Opći uvjeti poslovanja .................................................................................................................................................... 4 1.4. Datum procjene .................................................................................................................................................................. 4 1.5. Primjenjena valuta ............................................................................................................................................................ 4 1.6. Metode procjene ................................................................................................................................................................. 4 1.7. Korištena literatura ........................................................................................................................................................... 4 1.8. Rješenje o postavljenju ................................................................................................................................................... 5

2. NALAZ .............................................................................................................................................................................................. 6 2.1. Adresa nekretnine ............................................................................................................................................................. 6 2.2. Vrsta nekretnine ................................................................................................................................................................. 6 2.3. Predmet procjene ............................................................................................................................................................... 6 2.4. Dokumentacija .................................................................................................................................................................... 6 2.5. Imovinsko pravni status ................................................................................................................................................ 6 2.6. Opis nekretnina .................................................................................................................................................................. 7 2.7. Rekapitulacija geometrijskih karakteristika .................................................................................................... 8

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ....................................................................................................... 9 3.1. Procjena vrijednosti nekretnine po troškovničkoj metodi .................................................................... 9 3.2. Procjena vrijednosti nekretnina dohodovnom metodom ..................................................................... 10 3.3. Procjena vrijednosti nekretnine usporednim transakcijama ............................................................... 11

4. MIŠLJENJE ........................................................................................................................................................................... 13

5. PRILOZI ........................................................................................................................................................................................... 14

6. FOTODOKUMENTACIJA ................................................................................................................................................. 15

– 3 –

1. UVOD

1.1. OPĆENITO

Na zahtjev stečajne upraviteljice – odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba, postavljen sam za sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina u predmetu procjene sadašnje tržišne vrijednosti nekretnina na sljedećim lokacijama: – Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, koja se u naravi sastoji od građevinskog zemljišta površine

307 m2 označena kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete – Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K koje se u naravi sastoji od dva građevinska zemljišta površine

270 m2 i 193 m2 označena kao z.k.č. br. 8751/14 i z.k.č. br. 8751/15 obje k.o. Grad Zagreb – Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17 koja se u naravi sastoji od građevinskog zemljišta površine

203 m2 označenog kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb.

Tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između zainteresiranog kupca i prodavatelja koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna strana nije pod prisilom.

U tu svrhu izvršio sam očevid dana 02. 07. 2014., na lokacijama Zagreb, VI. Jazbinski odvojak, Šestinski dol 86J i 86K te Ivanečka 15 i 17, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE kao što slijedi u daljnjem tekstu.

1.2. PRETPOSTAVKEOva procjena prometne vrijednosti građevine pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su sakupljani iz pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za točnost podataka, mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove analize.

Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija korištena u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu posebno provjeravani.

Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim pretpostavkama i važe jedino za navedenu svrhu. U izvješću je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.

Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u građevini.

1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJAUsluga pružena od strane procjenitelja obavljena je prema priznatim procjenjivačkim standardima. U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna stranka.

Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o naknadi za izradu elaborata. Pretpostavljam da su podaci koji su mi predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i kompjuterski dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će čuvati najmanje 5 godina. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.

– 4 –

1.4. Datum procjene: 02. 06. 2014.

1.5. Primjenjena valuta: kn i €

1.6. Metode procjene – usporedna metoda, poradi specifičnosti predmetnih nekretnina primjenjeni su kriteriji sukladno odredbama Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina (Službeni glasnik Grada Zagreba broj 5/2012)

1.7. KORIŠTENA LITERATURA

– priručnik za pretvorbu društvenih poduzeća (dio koji se odnosi na procjenu nekretnina, autor mr. Krtalić)

– dostupna dokumentacija objekta

– podatci o prometnoj vrijednosti izgradnje poslovnih i industrijskih objekata

– uputstvo o načinu utvrđivanja vrijednosti ekspropiranih objekata (NN br. 52/89)

– Zakon o izvlaštenju (NN 9/94 i NN 35/94)

– bilten "Standardne kalkulacije" izdavač IGH

– važeći propisi i normativi Republike Hrvatske iz područja graditeljstva

– etalonska jedinična vrijednost objekta procijenjena po metodi globalnih sklopova

– podatci komunalnih poduzeća

– podatci nadležnih gradskih tijela

– podatci iz vlastite arhive

– 5 –

1.8. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU

– 6 –

2. NALAZ

2.1. ADRESE NEKRETNINA: ZAGREB, VI. Jazbinski odvojak 1 ZAGREB, Šestinski dol 86J i 86K ZAGREB, Ivanečka 15 i 17

2.2. VRSTA NEKRETNINE – zemljišta unutar građevinskog područja koja u naravi predstavljaju dio javne prometne površine (lokacija Zagreb, Ivanečka i Šestinski dol) dio okućnice (lokacija Zagreb, VI. Jazbinski odvojak i Šestinski dol)

2.3. PREDMET PROCJENE

Nekretnine upisane u:

z.k.ul. br. k.o. 2085 Remete 25806 Grad Zagreb 4954 Grad Zagreb

2.4. DOKUMENTACIJA

Dana 02. 07. 2014. god. vještaku su predočeni sljedeći dokumenti:

2.4.1. Z. k. ul. broj 2085 k.o. Remete, Kopija katastarskog plana za k.č. br. 1751/2 k.o. Remete, Diobni nacrt

2.4.2. Z.k.ul. br. 25806 k.o. Grad Zagreb, Kopija katastarskog plana za k.č. br. 946/3 i 946/2 k.o. Črnomerec, Diobni nacrt.

2.4.3. Z.k.ul. br. 4954 k.o. Grad Zagreb, Kopija katastarskog plana za k.č. br. 104/2 k.o. Trešnjevka, Diobni nacrt.

2.5. IMOVINSKO PRAVNI STATUS

Predmet ovog vještva nije provjera imovinsko pravnog statusa.

– 7 –

2.6. OPIS NEKRETNINANekretnine koje su predmet ovoga vještva su zemljišta unutar građevinskog područja, koje u naravi predstavljaju dio javne prometne površine:

– nekretnina na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K označena kao z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb, površine 193 m2 (odgovara k.č. br. 946/3 k.o. Črnomerec i

– nekretnina na lokaciji Zagreb, Ivanečka ulica 15 i 17 označena kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb površine 203 m2 odgovara k.č. br. 104/2 k.o. Trešnjevka,

odnosno čine dio okućnice:

– nekretnina na lokaciji Zagreb, Šestinski dol 86J i 86K označena kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad Zagreb parkiralište i travnjak površine 270 m2, odgovara k.č. br. 946/2 k.o. Črnomerec i nekretnina na lokaciji Zagreb, VI. Jazbinski odvojak 1, označena kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete i travnjak površine 307 m2 odgovara k.č. br. 1751/2 k.o. Remete.

Gore navedene zemljišne čestice (4 kom) ne predstavljaju građevinski upotrebljive čestice na kojima je moguća izgradnja zgrada.

– 8 –

2.7. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH KARAKTERISTIKAIzračun geometrijskih podataka preuzet je iz pridonešenih z.k.ul.

Lokacija k.o. Z.k.ul. br. Z.k.č. br. Površina (m2)

Zagreb

VI. Jazbinski odvojak 1 Remete 2085 2243/16 307

Zagreb

Šestinski dol 86J i 86K Grad Zagreb 25806 8751/14 8751/15270 193

UKUPNO Šestinski dol 463

Zagreb

Ivanečka 15 i 17 Grad Zagreb 4954 5426/25 203

UKUPNO 973

– 9 –

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

3.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA TROŠKOVNIČKOJ METODI (NASTAVNO)

Troškovna metoda u pravilu se koristi pri procjeni nekretnina za koje nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih građevina (npr. industrijski objekti), te građevinama gdje ostvarivanje dobiti nije osnovna namjena (škole, muzeji, bolnice i sl.). Procjena troškovnom metodom temeljena je na činjenici da ne postoji tržišni interes za kupnju nekretnine po nekoj cijeni, ako se za nižu cijenu može izgraditi podjednaka nekretnina na zemljištu u neposrednoj blizini.

Procjena troškovnom metodom je vrijednost kojom se procjenjuje visina troškova izgradnje potpuno jednake nove građevine u vrijeme izrade procjene umanjena za iznos amortizacije. Ovako dobivenom iznosu dodaje se vrijednost zemljišta, troškovi projektiranja i nadzora, troškovi komunalne naknade i komunalnih priključaka i amortizirana vrijednost ugrađene opreme.

Procjena građevinske vrijednosti temelji se na visini troškova izgradnje potpuno jednake nove građevine u vrijeme izrade procjene (po stvarnim cijenama materijala, radne snage, transporta te prosječnim faktorom radne snage).

Tako dobivena cijena umanjuje se za iznos koji ovisi o starosti zgrade, tipu zgrade i konstrukciji te stanja građevine u kojem se ista nalazi u trenutku procjene.

Poradi specifičnosti predmetne nekretnine neće se vršiti procjena vrijednosti prema troškovničkoj metodi.

– 10 –

3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE DOHODOVNOM METODOM (NASTAVNO)

Procjena vrijednosti nekretnine temeljem kapitalizacije dobiti je postupak koji se može upotrijebiti kod vrednovanja nekretnina koje mogu ostvariti dobit. Ovom metodom procjene pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na osnovi dobiti koja se od nekretnine očekuje u budućnosti. Osim bruto dobiti koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti sve troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje.

Nekretnina se obično procjenjuje obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda, odnosno uštedu koja se ostvaruje njenim korištenjem jer se ne plaća zakup. Analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad nekretninom (multiplicirajući faktor). Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih mogućnosti za investiranje. Pravilno primjenjena ova metoda u pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Dohodova metoda pretpostavlja da vrijednost nekretnine predstavlja sadašnju vrijednost od budućih novčanih tijekova koje će ona generirati. Postoje dva oblika dohodovne metode: metoda direktne kapitalizacije i metoda diskontiranog cash flow-a. (Ograničenja ove metode na našem tržištu nalazi se u činjenici da je u nestabilnom gospodarstvu teško predvidjeti buduća kretanja kamatnih stopa, visine prihoda od najma i sl.) Direktna kapitalizacija (Metoda bruto dobiti) je metoda koja se koristi da bi se pomoću procjene očekivanja ostvarivih prihoda od najamnine za jednu godinu dobila procijenjena vrijednost nekretnine na način da se godišnja bruto dobit množi s M (multiplicirajućim faktorom) ili podijeli sa stopom kapitalizacije.

Bruto dobit dobije se ako se od ukupnog projiciranog godišnjeg prihoda od najamnine oduzmu gubici zbog nepotpunog iskorištenja (dio prostora neiznajmljen) te svi ostali troškovi (upravljanja, održavanja, osiguranja, poreza itd.) Multiplicirajući faktor predstavlja broj godina povrata (stopa kapitalizacije – godišnju stopu koja je dovoljna da privuče investitore). Ovisi o stupnju rizika (veći rizik – veća stopa), o stopama povrata za alternativne projekte, stopama povrata na sličnim projektima u prošlosti, situaciji na tržištu novca te glavnih tehničkih i tržišnih kriterija (konstruktivni sistem, stanje građevine, lokacija, funkcionalnost i primijenjena arhitektura, mogućnost prodaje).

– 11 –

3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE PREMA USPOREDNIM TRANSAKCIJAMA (NASTAVNO)

Određuje se metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, odnosno usporedbom vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bili prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje, zoni i dr. Usporedne nekretnine razlikuju se od promatrane, cijena usporednih nekretnina prilagođava se promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kad bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina kada bi imala jednaka svojstva.

Cijena se određuje prema jediničnoj mjeri, a to je obično 1 m2 površine (građevine ili zemljišta).

Kao što je u točci 2.6. navedeno predmetne nekretnine (četiri zemljišne čestice) u naravi predstavljaju dio javne prometne površine (nekretnine na lokacijama Šestinski dol označene kao z.k.č. br. 8751/15 k.o. Grad Zagreb i Ivanečka označeno kao z.k.č. br. 5426/25 k.o. Grad Zagreb) dijelove okućnica (nekretnine na lokacijama Šestinski dol označene kao z.k.č. br. 8751/14 k.o. Grad Zagreb u naravi parkiralište i travnjak i VI. Jazbinski odvojak 1 u naravi travnjak), odnosno riječ je o zemljišnim česticama koje ne predstavljaju građevinski upotrebljive parcele na kojima je moguća izgradnja zgrada.

Iz gore navedenog vidljivo je da se radi o izgrađenom građevinskom zemljištu za koje je teško naći prikladne usporedne slične nekretnine pa će se poradi specifičnosti predmetnih nekretnina primjeniti kriteriji sukladno odredbama Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina (Službeni glavnik Grada Zagreba broj 5/2012).

U nedostatku podataka o realiziranim kupoprodajama zemljišta na predmetnim lokacijama koristit će se korigirani podaci o tržišnim vrijednostima nekretnina dostupni na specijaliziranim stranicama interneta. Za lokaciju Jazbina nađeni su podaci za sedam nekretnina u rasponu od 70 do 320 €/m2, za lokaciju Šestinski dol nađeni su podaci za 19 nekretnina u rasponu od 40 do 200 €/m2 a za lokaciju Ivanečka ulica nije pronađen niti jedan podatak pa su obrađeni podaci za lokaciju Črnomerec 39 nekretnina u rasponu od 50 do 880 €/m2.

Iz daljnjeg razmatranja izuzete su tržišne vrijednosti pojedinih nekretnina za svaku lokaciju koje odstupaju +,–30% od prosječne cijene (medijana) za svaku lokaciju što je rezultiralo srednjoj vriojednosti od 124 €/m2 za lokaciju Šestinski dol, 280 €/m2 za lokaciju Jazbinski odvojak i 203 €/m2 za lokaciju Ivanečka ulica.

Zbog nedostatka podataka o realiziranim kupoprodajama srednje vrijednosti dobivene prema podacima nekretnina nuđenih na prodaju dodatno će se umanjiti za 15% pa srednje vrijednosti upotrebljivih građevinskih parcela za izgradnju zgrada iznose 105 €/m2 za lokaciju Šestinski dol, 238 €/m2 za lokaciju IV. Jazbinski odvoja i 173 €/m2 za lokaciju Ivanečka ulica.

Pošto predmetne nekretnine ne predstavljaju građevinski upotrebljive zemljišne čestice za izgradnju zgrada već predstavljaju izgrađeno građevinsko zemljište, tj. zemljište znatno manje vrijednosti u odnosu na građevinsko zemljište sa kojima su uspoređivane, srrednje vrijednosti uspoređivanih zemljišta dodatno će se korigirati za 60% za nekretnine koje u naravi predstavljaju dio javne prometne površine i travnjak, odnosno za 50% za nekretninu koja u naravi čini parkiralište i travnjak.

– 12 –

Jedinične srednje vrijednosti predmetnih nekretnina ovisno o lokaciji i namjeni iznose

z.k.č. br. k. o. Vrijednost (€/m2) 2243/16 Remete 95,20 8751/14 Grad Zagreb 52,50 8751/15 Grad Zagreb 42 5426/25 Grad Zagreb 69,20

– 13 –

4. MIŠLJENJESvrha procjene je bila izrada mišljenja o tržišnoj vrijednosti predmetnih nekretnina. Uvažavajući specifičnosti predmetnih nekretnina i primjenjujući obrazloženu metodu procjene rezultiralo je sljedećim:

Lokacija z.k.č. br. k.o. Namjena Površina (m2)

Jedinična vrijed-

nost €/m2

Ukupna vrijednost

€ kn

Zagreb

VI. Jazbinski odvojak 1 2243/16 Remete travnjak 307 95,20 29.226 221.240

Šestinski dol 86J i 86K 8751/14 8751/15 Grad Zagrebparkiralište

JPP270 193

52,50 42

14.175 8.106

107.304 61.362

Ukupno Šestinski dol 463 48,12 22.281 168.666

Ivanečka 15 i 17 5426/25 Grad Zagreb JPP 203 69,20 14.048 106.345

SVEUKUPNO 973 67,37 65.555 496.251

Tečaj 1 € = 7,57 kn (srednji tečaj HNB na dan 02. 07. 2014.)

NAPOMENA: društvo GRMA d.o.o. iz Zagreba, Avenija Dubrovnik 15 suvlasnik je nekretnine označene kao z.k.č. br. 2243/16 k.o. Remete u 200/307 dijela a samovlasnik je nekretnina označenih kao z.k.č. br. 8751/14, 8751/15 i 5426/25 sve k.o. Grad Zagreb, iz čega proizlazi da je vrijednost predmetnih nekretnina u vlasništvu i suvlasništvu društva Grma d.o.o. iznosi 55.369 € (419.143 kn).

IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo.

– 14 –

6. PRILOZI

– Z.k. ul.

– Kopija katastarskih planova

– Dijelovi diobnih nacrta

– 15 –

7. FOTODOKUMENTACIJA

– 16 –

– 17 –

– 18 –