1

PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA OBLATNA d.o.o. u stečaju ILOK

Naručitelj procjene: OBLATNA d.o.o. u stečaju

Elaborat izradio:

Stalni sudski vještak za građevinarstvo Marko Milas, dipl.ing.građ.

U Osijeku, siječanj 2012.

2

I. UVOD

Na zahtjev tvrtke OBLATNA d.o.o. za proizvodnju i trgovinu u stečaju, Ilok, Ivana Gorana Kovačića 142, OIB: 54763219596, izvršen je očevid na predmetnoj nekretnini dana 26. siječnja 2012.g. radi utvrđivanja građevinske vrijednosti nekretnina u vlasništvu tvrtke.

Svi potrebni podaci za procjenu vrijednosti nekretnina dobiveni su na osnovu pregleda izgrađenih objekata, obilaskom lokacije, snimanja postojećeg stanja objekta, te uvida u građevinsku dozvolu i ostalu raspoloživu postojeću tehničku dokumentaciju.

Svi postojeći objekti izgrađeni su na uređenom građevinskom zemljištu s izvedenim priključcima na javnu i komunalnu infrastrukturu. Procjena vrijednosti nekretnina u vlasništvu Oblatna d.o.o. u stečaju izvršena je na temelju ovih propisa:

• Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN 52/84)

• važećih građevinskih propisa i normativa RH • Priručnika za pretvorbu društvenih poduzeća • podataka općinskih organa o utvrđivanju prometne vrijednosti građevinskog zemljišta.

Sve vrijednosti nekretnina izražene su u eurima (EUR).

Procjena vrijednosti nekretnina vrši se prema formuli:

Sv=Nv x Pu

Pu= 1-U

U=0,80 x n/N x n+N/2N

U = umanjenje N = pretpostavljeni vijek trajanja n = starost objekta NKP= neto korisna površina Pu = faktor umanjenja Sv = sadašnja građevinska vrijednost Nv = nova građevinska vrijednost

NAPOMENA: Procjena vrijednosti nekretnina rađena je sa stanjem objekta zaključno s 30. siječnja 2012.

3

II. PODACI O VLASNIŠTVU Tvrtka Oblatna d.o.o. u stečaju iz Iloka vlasnik je zemljišta i izgrađenih objekata koji se nalaze na lokaciji u Petrijevcima, kč.br. 339/28 zk.ul. 813 k.o. Petrijevci, koje bi mogli svrstati u slijedeće zasebne cjeline koje su obuhvaćene procjenom:

1. ZEMLJIŠTE

2. PROIZVODNI POGON

2.1. ADMINISTRATIVNI DIO

2.2. PROIZVODNI POGON

2.3. SKLADIŠTE

3. KOMUNALNI DOPRINOSI

4. VODNI DOPRINOSI

5. MANIPULATIVNE POVRŠINE

6. PRIKLJUČCI

III. PROCJENA 1. ZEMLJIŠTE

Predmetno zemljište nalazi se u industrijskoj zoni Petrijevaca, Jelengradska ulica bb, udaljene 100m od magistralne ceste Osijek – Donji Miholjac.

Zemljište je uknjiženo u z.k. uložak 813 k.o. Petrijevci, k.č.br. 339/28 ukupne površine 2400m2.

PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

2.400,00 m2 x 18,00 EUR/m2 = 43.200,00 EUR

4

2. PROIZVODNI POGON - OPĆENITO

Slobodnostojeća građevina proizvodnog pogona za proizvodnju oblatni i vafla

sa skladištem i pratećim uredskim prostorijama sastoji se od jednoetažne hale, jednoetažnog proizvodnog pogona i dvoetažnog dijela sa uredskim prostorijama, garderobama, sanitarnim čvorovima, priručnom radionicom i prostorijama za dnevni odmor radnika.

Građevina je konstruktivno građena kao skeletna AB konstrukcija na

samostalnim AB stopama i AB trakastim temeljima. Na samostalnim AB stopama izvedeni su AB stupovi koji nose čelične rešetkaste primarne nosače krovne konstrukcije, a na trakastim temeljima izvedeni su zidovi od blok opeke. Krovna konstrukcija je izvedena kao čelična rešetkasta dvostrešna sa sekundarnim čeličnim nosačima. Iznad proizvodnog pogona i upravnog dijela pokrov je od trapeznog sendvič lima. Skladište je pokriveno jednostrukim trapeznim limom. U skladištu i proizvodnom pogonu nije izvedena stropna konstrukcija, a u dijelu sa pratećim uredskim prostorima koji je dvoetažni međukatna stropna konstrukcija je tipa «fert».

Podne površine u skladištu su zaribani beton, u proizvodnom pogonu površine

su obložene keramičkim pločicama i tapisonima u uredima. Zidne površine skladišta su žbukane bez završne obrade, zidne površine proizvodnog pogona su žbukane i obojene disperzivnim bojama i keramičkim pločicama. U dijelu građevine sa pratećim uredskim prostorijama, garderobama, sanitarnim čvorovima i ostalom zidne površine su obložene keramičkim pločicama i disperzivnom bojom. Na katu u uredskim prostorijama izvedeni su spušteni stropovi na podkonstrukciji tipa „dampa“ sa fluo rasvjetom.

Ugrađena vanjska fasadna stolarija na proizvodnom pogonu i skladištu

izvedena je od eloksiranih aluminijskih profila ustakljenih s IZO staklom, a na dijelu pratećih uredskih prostorija sa ostalim sadržajima garderobe, sanitarnih čvorova radionice i drugog, fasadna stolarija je PVC ustakljena IZO staklom.

Građevina je priključena na mjesnu elektromrežu, plin, vodovod i telefonsku

instalaciju, a kanalizacija je riješena septičkom jamom. Grijanje u dijelu uredskih prostorija je centralno radijatorsko sa plinskim kombi bojlerom. U proizvodnom pogonu radi same temperature pri proizvodnji oblatni i vafla nije izvedeno grijanje, a ventilacija je riješena limenim ventilacijskim kanalima sa ventilatorima.

• Temelji objekta izvedeni su kao AB trakasti temelji, te AB samostalne temeljne stope.

• Vanjski zidovi zidani su od blok opeke, ukrućeni AB vertikalnim i horizontalnim serklažima

5

• Stropna i međustropna konstrukcija između prizemlja i potkrovlja administrativnog dijela izvedena je kao AB ploča po sustavu «fert»

• Pregradni zidovi u prostorijama uprave izvedeni su od blok opeke d=12mm

• Krovište i pokrov je dvostrešan sa čeličnim rešetkastim nosačima i pokrovom od dvostrukog sendvič trapeznog lima i jednostrukog trapeznog lima (skladište)

• Vanjski zidovi su dijelom ožbukani

• Unutarnji zidovi u proizvodnoj hali i administrativnom dijelu na katu ožbukani su i obojeni poludisperzivnim bojama

• Stropna obloga prostorija administrativnog dijela na katu obložena je oblogom tipa „dampa“ na metalnoj podkonstrukciji

• Vanjska stolarija je od PVC i aluminijskih profila ustakljena IZO staklom

• Podovi u hali izvedeni su kao zaribana AB ploča premazana epoksi bojom, dok su podovi u prostorijama uprave obloženi drvenom oblogom tipa laminat sa svim slojevima poda, te tepisona.

• Komunikacija između kata i prizemlja odvija se preko AB stubišta obloženog kamenim pločama.

• Klimatizacija prostorija uprave postoji putem unutarnjih i vanjskih klima uređaja

• Elektroinstalacija – izvedena i u funkciji

• Sanitarni čvorovi nalaze se u prizemlju – proizvodnom dijelu, te u potkrovlju u sklopu prostorija uprave.

• Limarija krovišta izvedena je od pocinčanog lima, te termo panela.

• Grijanje objekta odvija se preko radijatora – kombi bojler (sve osim prostora skladišta).

• Protupožarna dojava - izvedena

• TV instalacija – izvedena

• Ventilacija – izvedena u proizvodnoj hali

• Odvodnja – fekalna odvodnja u septičku jamu, a oborinska na zelene površine

• Uzemljenje – gromobransko uzemljenje izvedeno

• Protupožarna dojava – izvedena

• Dimovodni kanal – izveden

• Ozvučenje i informatička instalacija – izvedeno.

6

2.1. ADMINISTRATIVNI DIO

Administrativni dio veličine 10,00x12,00m smješten uz pristupnu cestu izvoden

je u dvije etaže. U prizemlju je centralno smješten glavni ulaz za djelatnike, garderoba, sanitarni čvor, prostor za odmor uposlenih, prostorija vođe smjene, priručna radionica te kancelarija za putnike i vozače. Dvokrakim stubištem dolazi se na kat gdje se nalaze četiri kancelarije za administraciju i sanitarni čvor.

2.2. PROIZVODNI POGON Proizvodni pogon je veličine 12,00x20,70m nastavlja se na administrativni dio.

To je jednoetažna hala u kojoj su smještene proizvodne linije. Unutar hale odvojen je prostor vel. 3,10x8,20m za pripremu sirovine. Vanjska vrata na hali otvaraju se samo u slučaju remonta strojeva, te služe kao vrata za evakuaciju. U prizvodnju se ulazi samo iz garderoba i sanitarija. Proizvodni pogon je vratima povezan sa skladištem iz kojeg se doprema sirovina i otpremaju gotovi proizvodi.

2.3. SKLADIŠTE

Skladište veličine 12,00x12,90+11,90x17,10m je jednoetažno. Dvokrilnim vratima je povezano s vanjskom manipulativnom površinom. Manipulacija u skladištu se obavlja ručnim viljuškarima. Otrpema gotovih proizvoda i doprema sirovina obavlja se kombi vozilima i manjim kamionima.

7

2.4. ISKAZ POVRŠINA

Red.br.

Funkcionalna cjelina Širina Dužina Visina NKP (m2) BKP (m3) 1 2 3 (1x2) (1x2x3)

ADMINISTRATIVNI DIO PRIZEMLJE 1 - Predprostor 2,10 5,80 2,60 12,18 31,67 2 - Ured 3,70 3,60 2,60 13,32 34,63 3 - Radionica 4,40 3,60 2,60 15,84 41,18 4 - Prostor za poslovođu 3,20 4,10 2,60 13,12 34,11 5 - Prostor za odmor radnika 3,40 4,20 2,60 14,28 37,13 6 - Sanitarni čvor 2,90 3,10 2,60 8,99 23,37 7 - Ženska garderoba 3,00 5,40 2,60 16,20 42,12 8 - WC 1,20 3,20 2,60 3,84 9,98 KAT 9 - Hodnik sa stubištem 2,30 7,40 2,60 17,02 44,25 10 - Čajna kuhinja 1,20 1,50 2,60 1,80 4,68 11 - Sanitarni čvor 2,30 2,50 2,60 5,75 14,95 1,60 0,90 2,60 1,44 3,74 12 - Sala za sastanke 6,70 3,70 2,60 24,79 64,45 0,80 4,50 2,60 3,60 9,36 13 - Ured računovodstva 3,70 4,60 2,60 17,02 44,25 14 - Ured tajnice 5,20 3,60 2,60 18,72 48,67 15 - Ured direktora 6,40 3,40 2,60 21,76 56,58 UKUPNO ADMINISTRATIVNI DIO 209,67 545,14 PROIZVODNI DIO 16 - Proizvodni pogon 8,30 20,70 4,30 171,81 738,78 12,30 3,30 4,30 40,59 174,54 17 - Prostorija za mješanje sirovina 5,00 3,10 4,30 15,50 66,65 18 - Prostorija za mješanje sirovina 3,00 3,10 4,30 9,30 39,99 UKUPNO PROIZVODNI DIO 237,20 1.019,96 SKLADIŠNI DIO 19 - Skladište 23,50 12,50 4,30 293,75 1.263,13 4,30 11,70 4,30 50,31 216,33 UKUPNO SKLADIŠTA 344,06 1.479,46 SVEUKUPNO 790,93 3.044,56

8

2.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI ADMINISTRATIVNOG DIJELA Površina, tj. NKP prostorija uprave je 209,67m2. Procjena vrijednosti nekretnina vrši se prema formuli:

Sv=Nv x Pu

Pu= 1-U

U=0,80 x n/N x n+N/2N U = umanjenje N = pretpostavljeni vijek trajanja n = starost objekta NKP= neto korisna površina Pu = faktor umanjenja Sv = sadašnja građevinska vrijednost Nv = nova građevinska vrijednost

n= 8 godina N=100 godina Jc= 950,00 EUR/m2 NKP= 209,67 m2 Nv = 209,67 m2 x 950,00 EUR/m2 Nv= 199.186,50 EUR U = 0,80 x n x n+N N 2N U = 0,80 x 8_ x 8+100 100 2x100 U= 0,80 x 0,0800 x 0,5400 = 0,0345 Pu= 1 – 0,0345 = 0,9655 Sv= Nv x Pu Sv= 199.186,50 EUR x 0,9655 = 192.314,56EUR Sv = 192.314,56EUR

9

2.2. PROCJENA PROIZVODNOG POGONA Površina, tj. NKP prostorija uprave je 237,20m2.

Procjena vrijednosti nekretnina vrši se prema formuli: Sv=Nv x Pu

Pu= 1-U

U=0,80 x n/N x n+N/2N

U = umanjenje N = pretpostavljeni vijek trajanja n = starost objekta NKP= neto korisna površina Pu = faktor umanjenja Sv = sadašnja građevinska vrijednost Nv = nova građevinska vrijednost

n= 8 godina N=100 godina Jc= 350,00 EUR/m2 NKP= 237,20 m2 Nv= 237,20m2 x 350,00 EUR/m2 Nv= 83.020,00EUR U = 0,80 x n x n+N N 2N U = 0,80 x 8_ x 8+100 100 2x100 U= 0,80 x 0,0800 x 0,5400 = 0,0345 Pu= 1 – 0,0345 = 0,9655 Sv= Nv x Pu Sv= 83.020,00E x 0,9655 = 80.155,81EUR Sv = 80.155,81EUR

10

2.3. PROCJENA SKLADIŠTA Površina, tj. NKP prostorija skladišta je 344,06m2.

Procjena vrijednosti nekretnina vrši se prema formuli: Sv=Nv x Pu

Pu= 1-U

U=0,80 x n/N x n+N/2N

U = umanjenje N = pretpostavljeni vijek trajanja n = starost objekta NKP= neto korisna površina Pu = faktor umanjenja Sv = sadašnja građevinska vrijednost Nv = nova građevinska vrijednost

n= 8 godina N=100 godina Jc= 250,00 EUR/m2 NKP= 344,06 m2 Nv = 344,06m2 x 250,00 EUR/m2 Nv= 86.015,00 EUR U = 0,80 x n x n+N N 2N U = 0,80 x 8_ x 8+100 100 2x100 U= 0,80 x 0,0800 x 0,5400 = 0,0345 Pu= 1 – 0,0345 = 0,9655 Sv= Nv x Pu Sv= 86.015,00E x 0,9655 = 83.047,48 EUR Sv = 83.047,48EUR REKAPITULACIJA UPRAVNA ZGRADA I PROIZVODNA HALA 2.1. ADMINISTRATIVNI PROSTOR 192.314,56EUR

2.2. PROIZVODNI PROSTOR 80.155,81EUR 2.3. SKLADIŠNI PROSTOR 83.047,48EUR UKUPNO POD 2 355.517,85EUR

11

3. KOMUNALNI DOPRINOS

Temeljem objavljenih oduka u Službenom glasniku Općine Petrijevci visina komunalnog doprinosa iznosi 15,00kn/m3.

3.044,56m3 x 1,977EUR/m2 = 6.019,10EUR 4. VODNI DOPRINOS

Prema zakonu o financiranju vodnog doprinosa, Vlada Republike Hrvatske je

donijela Uredbu o visini komunalnog doprinosa. U svrhu određivanja visine vodnog doprinosa, Područje Republike Hrvatske

dijeli se u tri zone: • Zona A – Grad Zagreb i zaštićeno obalno područje more u pojasu širine od

100m od obalne crte i pojas mora u širini od 300m od obalne crte • Zona B – ostalo područje Republike Hrvatske, osim zone A i C • Zona C – područje posebne državne skrbi.

Visina vodnog doprinosa određuje se u kunama po jedinici u tablici kako slijedi: Red. br.

Osnovica Jed. mjere

Zona A Zona B Zona C

1. Poslovne prostorije, osim proizvodnih pogona m3 52,50 31,50 15,75

2. Stambene građevine za stalno stanovanje

a) Obiteljske kuće do 400m2 m3 22,50 15,00 5,60

b) Ostale stambene građevine za stalno stanovanje m3 31,50 21,00 7,85

3. Stambene građevine za povremeno stanovanje m3 42,00 26,25 13,15

4. Objekti društvenog standarda i religijski objekti m3 13,10 7,85 2,60

5. Proizvodni pogoni m3 9,35 5,60 1,85

6. Prometnice m3 3,65 1,05 0,55

7. Produktovodi m3 7,85 5,25 2,60

8. Telekomunikacijske kanalizacije m3 15,75 10,50 5,25

9. Otvorene poslovne građevine m3 26,25 15,75 5,25

10. Druge otvorene građevine m3 13,10 7,85 2,60

Vodni doprinos se plaća odjednom. Za gradnju poslovnih građevina u

Petrijevcima primijenit će se visina vodnog doprinosa koji vrijedi za zonu B. 3.044,56m3 x 0,74EUR/m3 = 2.252,97EUR

12

5. MANIPULATIVNE POVRŠINE

Za prilaz objektu predviđena je pristupna cesta okomito na Jelengradsku ulicu širina 5m s okretištem za vozila. Parkiralište za osobna vozila zaposlenika i posjetitelja predviđeno je uz prilaznu cestu na parceli. Izvodi se 5 parkirališnih mjesta (jedno je predviđeno za invalide).

Izvedeni su svi pripremni radovi osim završnih slojeva kolničke i pješačke

površine. 392,70m2 x 18,00EUR/m2 = 7.068,60EUR

6. PRIKLJUČCI Građevina je priključena na:

− plinsku instalaciju, − niskonaponsku elektro mrežu, − telefonsku mrežu i − vodovodnu mrežu

stoga se ukupni trošak priključaka procjenjuju na 32,00EUR/m2 neto korisne površine. 790,93m2 x 32,00EUR/m2 = 25.309,76EUR

REKAPITULACIJA SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) NEKRETNINE

1. ZEMLJIŠTE 43.200,00 2. PROIZVODNI POGON 355.517,85 3. KOMUNALNI DOPRINOS 6.019,10 4. VODNI DOPRINOS 2.252,97 5. MANIPULATIVNE POVRŠINE 7.068,60 6. PRIKLJUČCI 25.309,76 UKUPNO: 439.368,28

Sadašnja građevinska vrijednost procijenjenih nekretnina je 439.368,28EUR (slovima: četristotridesetdevettisućatristošezdesetosam eura i dvadesetosam centi) što na dan 30.01.2012.g. prema srednjem tečaju HNB (1 EUR=7,580726) iznosi =3.330.730,54kn (slovima: trimilijunatristotridesettisućasedamstotrideset kuna i pedesetčetiri lipe).

13

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE Tržišna vrijednost nekretnine računa se po formuli: TV = SGV x (1+Ob+Z+St+Pov+Os+Pos) x Fu Ob faktor za stambene objekte 0,00 Z zona lokacije 0,00 St starost objekta 0,00 Pov ukupna korisna površina 0,00 Os opće stanje objekta -0,10 Pos posebni elementi -0,05 Ft faktor tržišta 0,85 Tv = 439.368,28EUR x (1-0,10-0,05) x 0,85 = 317.443,58 EUR

Tržišna vrijednost procjenjenih nekretnina je 317.443,58EUR (slovima: tristosedamnaesttisućačetristočetrdesettri eura i pedesetosam centii) što na dan 30.01.2012.g. prema srednjem tečaju HNB (1 EUR=7,580726) iznosi =2.382.894,04kn (slovima: dvamilijunatristoosamdesetdvijetisućeosamstodevedeset-četiri kune i četiri lipe). U Ivanovcu, 30. siječanj 2012. Stalni sudski vještak Marko Milas, dipl.ing.građ

14

Proizvodni pogon Proizvodni pogon

Proizvodni pogon Ulaz

Administrativni dio – ured Sanitarni čvor

15

Administrativni dio – ured Administrativni dio - ured

Administrativni dio – čajna kuhinja Proizvodni pogon

Proizvodni pogon Proizvodni pogon

Skladište Skladište