PROFIL · 2020. 6. 22. · penduduk, hal tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan rumah yang dibutuhkan

PROFIL

POTENSI DAN PELUANG INVESTASI SEKTOR INFRASTRUKTUR

(PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN)

DINAS PENANAMAN MODAL DAN PELAYANAN TERPADU SATU PINTU

PROVINSI JAWA TENGAH

2018

i

RINGKASAN PROFIL POTENSI DAN PELUANG INVESTASI SEKTOR INFRASTRUKTUR

Ketidakseimbangan antara ketersediaan rumah yang telah dibangun baik oleh pemerintah atau swasta dengan

permintaan akan rumah oleh masyarakat yang semakin tahun terus bertambah seiring dengan pertumbuhan penduduk, hal

tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah terbangun

dengan rumah yang dibutuhkan oleh rakyat. Terdapat perbedaan perspektif tentang acuan penentuan jumlah backlog

perumahan. menurut Badan Pusat Statistik (BPS) orang (rumah tangga) tinggal di rumah yang layak huni, tapi sewa, tetap

dianggap backlog perumahan. sedangkan menurut Kementrian PUPR, sepanjang sudah tinggal di hunian yang layak, maka

tidak terhitung sebagai angka backlog perumahan.

Berangkat dari permasalahan tersebut maka Pemerintah Provinsi Jawa Tengah melakukan kajian untuk

pembangunan perumahan di kawasan industri. Pembangunan perumahan di kawasan industri ini didasarkan pada

kebutuhan tempat tinggal baik dari direksi, staff maupun buruh industri.

Dalam pengembangan investasi perumahan di kawasan industri perlu diketahui estimasi jumlah pekerja, kebutuhan

rumah, ketersediaan hingga peluang investasi di dalam maupun di luar kawasan industri. Bentuk penyediaan hunian di

dalam kawasan industri dapat disediakan dalam bentuk apartemen kelas atas, rumah tapak kelas atas, apartemen kelas

menengah dan rumah susun sederhana sewa. Bentuk penyediaan hunian di luar kawasan industri dapat disediakan dalam

bentuk apartemen kelas atas, rumah tapak kelas atas, rusunawa kelas menengah, rumah tapak kelas menengah dan

rumah susun sederhana sewa. Peluang investasi perumahan terbesar baik di Kendal maupun Demak, di dalam maupun di

luar kawasan, terdapat pada perumahan bagi karyawan middle class.

Dari hasil perhitungan pada masing-masing kawasan didapatkan bahwa terdapat prospek yang besar terkait peluang

investasi perumahan mengingat dengan adanya pengembangan kawasan industri baik di Kendal maupun Demak ini akan

menarik banyak pekerja yang kemudian berdampak pada meningkatnya kebutuhan akan rumah. Untuk memenuhi

kebutuhan rumah yang begitu banyak tidak mungkin untuk dilaksanakan oleh pengelola kawasan industri dan pemerintah

daerah saja, melainkan dibutuhkan investor atau pengembang perumahan untuk membantu pemenuhan kebutuhan rumah

bagi karyawan industri

Peluang investasi perumahan di Kawasan Industri Kendal terbagi menjadi dua yaitu peluang investasi di dalam

kawasan dan di luar kawasan. Total peluang investasi di dalam kawasan industri (kelas atas, kelas menengah dan kelas

bawah) sebesar Rp. 6.838.794.320.000,00 (Enam Trilyun Delapan Ratus Tiga Puluh Delapan Milyar Tujuh Ratus Sembilan

Puluh Empat Juta Tiga Ratus Dua Puluh Ribu Rupiah), sedangkan total peluang investasi di luar kawasan industri (kelas

atas, kelas menengah dan kelas bawah) sebesar Rp. 8.329.498.308.000,00 (Delapan Trilyun Tiga Ratus Dua Puluh

Sembilan Milyar Empat Ratus Sembilan Puluh Delapan Juta Tiga Ratus Delapan Ribu Rupiah).

Peluang investasi perumahan di Kawasan Industri Demak terbagi menjadi dua yaitu peluang investasi di dalam

kawasan dan di luar kawasan. Total peluang investasi di dalam kawasan industri (kelas atas, kelas menengah dan kelas

bawah) sebesar Rp.512.834.646.000,00 (Lima Ratus Dua Belas Milyar Delapan Ratus Tiga Puluh Empat Juta Enam Ratus

Empat Puluh Enam Ribu Rupiah), sedangkan total peluang investasi di luar kawasan industri (kelas atas, kelas menengah

dan kelas bawah) sebesar Rp. 1.562.342.630.000,00 (Satu Trilyun Lima Ratus Enam Puluh Dua Milyar Tiga Ratus Empat

Puluh Dua Juta Enam Ratus Tiga Puluh Ribu Rupiah).

ii

KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur dipanjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas nikmat dan karunia-Nya serta angerah

kesempatan sehingga buku Profil Potensi dan Peluang Investasi Sektor Infrastruktur dengan fokus Perumahan dan

Pemukiman Di Jawa Tengah dapat tersusun sesuai jadwal yang telah ditentukan.

Penyusunan profil ini dilatar-belakangi kurangnya lahan yang digunakan untuk perumahan dan pemukiman di

sekitar kawasan industri, selain itu banyak masyarakat atau karyawan industri tidak mempunyai tempat tinggal yang

memadai.

Hasil identifikasi dari beberapa lokasi kawasan industri di Provinsi Jawa Tengah terdapat 2 peluang investasi

sektor infrastruktur dengan fokus perumahan dan pemukiman di sekitar kawasan industri, yaitu Kawasan Industri Kendal

dan Kawasan Industri Jatengland.

Ucapan terimakasih disampaikan kepada para narasumber, khususnya yang berada di kabupaten/kota, dan Tim

Pendamping dari Universitas Diponegoro. Harapannya, informasi dalam profil ini dapat selalu di ”up date” sesuai

perkembangan terkini.

Demikian beberapa hal yang dapat kami sampaikan. Semoga informasi dalam profil ini dapat membuka wawasan

dan berkembangnya ide untuk mendukung pengembangan ekonomi wilayah berbasis pariwisata.

Semarang, September 2018

KEPALA DINAS PENANAMAN MODAL DAN

PELAYANAN TERPADU SATU PINTU PROVINSI JAWA TENGAH

Dr. PRASETYO ARIBOWO, SH. M.Soc. SC

iii

DAFTAR ISI

RINGKASAN ........................................................................................................................................................... i

KATA PENGANTAR .............................................................................................................................................. ii

DAFTAR ISI .......................................................................................................................................................... iii

DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................................................ v

DAFTAR TABEL ................................................................................................................................................... vi

BAB I ................................................................................................................................................................... viii

PENDAHULUAN .................................................................................................................................................... 8

1.1 Latar Belakang .............................................................................................................................. 8

1.2 Maksud, Tujuan dan Sasaran ......................................................................................................... 8

1.2.1 Maksud dan Tujuan.................................................................................................................... 8

1.2.2 Sasaran .................................................................................................................................... 8

1.3 Ruang Lingkup .............................................................................................................................. 2

1.3.1 Ruang Lingkup Substansi ........................................................................................................... 2

1.3.2 Ruang Lingkup Wilayah .............................................................................................................. 2

1.4 Metode Pelaksanaan Kegiatan ....................................................................................................... 1

1.4.1 Teknik Pengumpulan Data .......................................................................................................... 1

1.4.2 Metode dan Proses Analisis ........................................................................................................ 1

1.5 Sistematika Penulisan .................................................................................................................... 1

BAB II .................................................................................................................................................................... 2

KAJIAN LITERATUR.............................................................................................................................................. 2

2.1 Kebijakan ...................................................................................................................................... 2

2.1.1 Kebijakan Pengembangan Perumahan ........................................................................................ 2

2.1.2 Kebijakan Pengembangan Industri .............................................................................................. 2

2.1.3 Kebijakan Ketenagakerjaan ........................................................................................................ 3

Gambar 2.2 .............................................................................................................................................. 3

Kedudukan MBR dalam Klasifikasi Masyarakat Berdasarkan Pendapatan ..................................................... 3

2.2 Penentuan Lokasi Perumahan dalam Kawasan Industri .................................................................... 3

2.3 Konsep Perumahan dalam Kawasan Industri ................................................................................... 4

2.3.1 Tipe Rumah dan Kawasan Perumahan ........................................................................................ 4

2.4 Best Practice Penyediaan Hunian dalam Bentuk High Rise Building dan Rusunawa bagi Pekerja

Industri 4

BAB III ................................................................................................................................................................... 7

GAMBARAN UMUM .............................................................................................................................................. 7

2.1 Gambaran Umum Kawasan Kedungsepur ....................................................................................... 7

2.1.1 Kondisi Fisik Kawasan Kedungsepur ........................................................................................... 7

iv

2.1.2 Kependudukan dan Tenaga Kerja Kawasan Kedungsepur ............................................................ 9

2.1.3 Kawasan Industri di Kawasan Kedungsepur ...............................................................................10

2.2 Pemilihan Kawasan Prioritas Investasi Perumahan Kawasan Industri ..............................................11

2.3 Kendal – Kawasan Industri Kendal (KIK) Park by The Bay ..............................................................13

Gambar 3.10 ..........................................................................................................................................15

Masterplan Kawasan Komersial Tempat Direncanakannya Dragon by The Bay dan Apartement by The Bay .15

2.4 Demak – Kawasan Industri Demak Jatengland Industrial Park .........................................................16

BAB 4 .................................................................................................................................................................. 18

ANALISIS INVESTASI PERUMAHAN DI KAWASAN INDUSTRI ......................................................................... 18

4.1 Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay .................................................................................18

4.1.1 Analisis Jumlah Karyawan ........................................................................................................18

4.1.2 Analisis Kebutuhan Rumah .......................................................................................................18

4.1.3 Ketersediaan Lahan Peruntukan Kawasan Permukiman..............................................................23

4.1.4 Peluang Investasi Perumahan di Kawasan Industri Kendal ..........................................................23

4.2 Kawasan Industri Demak – Jatengland Industrial Estate .................................................................26

4.2.1 Analisis Jumlah Karyawan dan Kebutuhan Rumah .....................................................................26

4.2.2 Analisis Kebutuhan Rumah .......................................................................................................26

4.2.3 Ketersediaan Lahan Peruntukan Kawasan Permukiman..............................................................33

4.2.4 Peluang Investasi Perumahan di Kawasan Industri Jatengland ....................................................33

BAB 5 .................................................................................................................................................................. 36

PENUTUP............................................................................................................................................................ 36

5.1 Kesimpulan .................................................................................................................................36

5.2 Rekomendasi ..............................................................................................................................38

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................................................................. 39

v

DAFTAR GAMBAR

Gambar 1.1 Peta Batas Administrasi Kawasan Kedungsepur ................................................................... 2

Gambar 1.2 Peta Batas Kawasan Industri Kendal .................................................................................... 2

Gambar 2.1 Skema Perwilayahan Industri ................................................................................................ 3

Gambar 2.2 Tahapan Perizinan Kawasan Industri .................................................................................... 5

Gambar 2.3 Kedudukan MBR dalam Klasifikasi Masyarakat Berdasarkan Pendapatan ............................ 6

Gambar 2.4 Ilustrasi Rumah Tunggal ....................................................................................................... 7

Gambar 2.5 Salah Satu Contoh Rumah Deret Tipe 21 ............................................................................. 7

Gambar 2.6 Salah Satu Bangunan Rumah Susun 4 Lantai....................................................................... 8

Gambar 2.7 Ilustrasi Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS dalam Kawasan Permukiman...................................... 8

Gambar 2.8 Bagan Pendekatan Penyelenggaraan Kasiba/Lisiba BS dalam Pembangunan

Perumahan dan Permukiman serta Penyediaan PSD ........................................................... 9

Gambar 2.9 Floor Plan Monroe Tower ..................................................................................................... 9

Gambar 3.1 Peta Batas Administrasi Kawasan Kedungsepur ................................................................... 11

Gambar 3.2 Peta Topografi Kawasan Kedungsepur ................................................................................. 11

Gambar 3.3 Peta Litologi Kawasan Kedungsepur ..................................................................................... 12

Gambar 3.4 Peta Curah Hujan Kedungsepur ........................................................................................... 12

Gambar 3.5 Peta Kesesuaian Lahan Kawasan Kedungsepur ................................................................... 13

Gambar 3.6 Bagan Alur Pemilihan Lokasi Prioritas untuk Investasi Perumahan dan

Permukiman di Kawasan Industri ......................................................................................... 16

Gambar 3.7 Keterjangkauan aksesibilitas beberapa sarana transportasi untuk menuju ke

Kawasan Industri Kendal ...................................................................................................... 18

Gambar 3.8 Rencana tata guna lahan di Kawasan Industri Kendal ........................................................... 18

Gambar 3.9 Persentase klasifikasi Industri di KIK ..................................................................................... 19

Gambar 3.10 Masterplan Kawasan Komersial Tempat Direncanakannya Dragon by The Bay dan

Apartement by The Bay ........................................................................................................ 20

Gambar 3.11 Masterplan Kawasan Direncanakannya Middle-Low Cost Housing and

Dormitories ........................................................................................................................... 21

Gambar 3.12 Perkembangan Permukiman di Sekitar Kawasan Industri Kendal –

Park By The Bay................................................................................................................... 21

Gambar 3.13 Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay

............................................................................................................................................. 21

Gambar 3.14 Siteplan Kawasan Industri Jatengland .................................................................................. 23

Gambar 3.15 Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Demak –

Jatengland Industrial Estate .................................................................................................. 24

vi

DAFTAR TABEL

Tabel II.1 Penentuan Lokasi Kawasan Industri ..................................................................................... 4

Tabel II.2 Pola Penggunaan Lahan Kawasan Industri .......................................................................... 5

Tabel III.1 Luas Wilayah Kedung Sepur Dirinci Per Kabupaten/Kota ..................................................... 10

Tabel III.2 Jumlah Kecamatan, Desa dan Kelurahan ............................................................................. 10

Tabel III.3 Angkatan Kerja Kawasan Kedungsepur berdasarkan Kota/Kabupaten

Tahun 2016 .......................................................................................................................... 13

Tabel III.4 Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja Kawasan Kedungsepur berdasarkan

Kota/Kabupaten .................................................................................................................... 13

Tabel III.5 Jumlah Perusahaan Besar Sedang dan Tenaga Kerja di Kawasan Kedungsepur

Tahun 2015 ......................................................................................................................... 14

Tabel III.6 Luas Lahan Kawasan Peruntukan Industri dan Kawasan Industri di Kawasan

Kedungsepur ....................................................................................................................... 14

Tabel III.7 Gambaran Umum Wilayah Pusat Pertumbuhan Industru

Provinsi Jawa Tengah .......................................................................................................... 17

Tabel III.8 Data Gambaran Umum Kabupaten Kendal ........................................................................... 19

Tabel III.9 Data Industri di Kawasan Industri Park by The Bay .............................................................. 22

Tabel III.10 Data Gambaran Umum Kabupaten Demak ........................................................................... 23

Tabel IV.1 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Kendal ................................. 25

Tabel IV.2 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Dalam Kawasan

Industri Kendal .................................................................................................................... 25

Tabel IV.3 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Luar

Kawasan Industri Kendal .................................................................................................... 26

Tabel IV.4 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Dalam Kawasan Industri Kendal ........................... 27

Tabel IV.5 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Luar Kawasan Industri Kendal 63 .......................... 30

Tabel IV.6 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Dalam Kawasan

Industri Kendal .................................................................................................................... 32

Tabel IV.7 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Dalam Kawasan Industri

Kendal ................................................................................................................................. 33

Tabel IV.8 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Dalam Kawasan

Industri Kendal .................................................................................................................... 33

Tabel IV.9 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Luar Kawasan

Industri Kendal ..................................................................................................................... 34

Tabel IV.10 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Luar

Kawasan Industri Kendal ..................................................................................................... 35

Tabel IV.11 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Luar Kawasan

Industri Kendal .................................................................................................................... 35

Tabel IV.12 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak Kawasan Industri

Demak ................................................................................................................................. 37

Tabel IV.13 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Dalam Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 37

vii

Tabel IV.14 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Luar Kawasan

Industri Demak ..................................................................................................................... 38

Tabel IV.15 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Dalam Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 39

Tabel IV.16 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Luar Kawasan

Industri Demak ................................................................................................................... 43

Tabel IV.17 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Dalam Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 46

Tabel IV.18 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Dalam Kawasan

Industri Demak ................................................................................................................... 47

Tabel IV.19 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Dalam Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 47

Tabel IV.20 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Luar Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 48

Tabel IV.21 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Luar Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 48

Tabel IV.22 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Luar Kawasan

Industri Demak .................................................................................................................... 49

viii

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Semakin banyak penduduk di suatu wilayah maka semakin tinggi pula kebutuhan akan rumah sebagai tempat

tinggal. Jika kebutuhan akan rumah tinggi namun ketersediaan yang ada tidak memadai maka akan terjadi ketimpangan

antara supply dan demand. Ketidakseimbangan antara ketersediaan rumah yang telah dibangun baik oleh pemerintah atau

swasta dengan permintaan akan rumah oleh masyarakat yang semakin tahun terus bertambah seiring dengan pertumbuhan

penduduk, hal tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah

terbangun dengan rumah yang dibutuhkan oleh rakyat. Faktor-faktor yang mempengaruhi angka backlog perumahan adalah

jumlah rumah tangga yang mencerminkan jumlah kebutuhan rumah oleh rakyat dan jumlah rumah yang dapat disediakan/

dibangun. Menurut Kementrian Perumahan Rakyat, arti dari backlog adalah mengurangi jumlah penduduk yang tinggal di

rumah tidak layak huni, bukan mengurangi penduduk yang tinggal di rumah sewa. Jika intervensi pemerintah melalui

kebijakan bidang perumahan maupun langsung membangun rumah tidak diimbangi dengan laju pertumbuhan rumah

tangga, maka angka backlog perumahan semakin bertambah setiap tahun. Dengan adanya permasalahan tersebut, untuk

pencegahan peningkatan backlog pemerintah mengadakan program satu juta rumah di beberapa wilayah di Indonesia.

Berangkat dari permasalahan tersebut maka kami melakukan upaya untuk pembangunan perumahan di kawasan

industri. Pembangunan perumahan di kawasan industri ini didasarkan pada kebutuhan tempat tinggal baik dari direksi, staff

maupun buruh industri. Pemilihan lokasi untuk kawasan industri yang akan dilakukan pengembangan perumahan

didasarkan pada status lahan, luasan kawasan peruntukkan, kesesuaian dengan peruntukkan, daya dukung lahan, serta

memiliki nilai investasi baik bagi perusahaan maupun pemerintah. Lokasi perencanaan pengembangan perumahan pekerja

industri ini berada di Kawasan Industri Kendal dan Kawasan Industri Demak. Pemilihan lokasi di Kawasan Industri Kendal

dan Demak ini karena merupakan kawasan industri baru yang dapat direncanakan sebagai kawasan industri yang dapat

memenuhi kebutuhan baik pekerja maupun investor.

1.2 Maksud, Tujuan dan Sasaran

1.2.1 Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan dari disusunnya kajian penyediaan perumahan karyawan industri ini adalah untuk menganalisis

potensi peluang investasi perumahan di Kawasan Industri Kedungsepur.

1.2.2 Sasaran

Sasaran dari tujuan penyusunan kajian peluang investasi perumahan karyawan industri di Kawasan Industri Kendal

dan Kawasan Industri Jatengland Demak adalah:

a. Identifikasi kondisi fisik dan non fisik Kawasan Kedungsepur

b. Identifikasi kawasan prioritas investasi perumahan

c. Identifikasi kondisi fisik dan non fisik Kawasan Industri Kendal

d. Identifikasi kondisi fisik dan non fisik Kawasan Industri Demak

e. Analisis Jumlah Karyawan Industri

f. Analisis Kebutuhan Rumah dan Lahan

g. Analisis Peluang Investasi Perumahan

h. Merumuskan rekomendasi kebijakan investasi perumahan

2

1.3 Ruang Lingkup

1.3.1 Ruang Lingkup Substansi

Ruang lingkup substansi terdiri dari penyediaan perumahan yang didasarkan pada lokasi, tata guna lahan,

ketenagakerjaan, kebutuhan penyediaan rumah untuk karyawan, pengembangan investasi industri. Dalam tahap analisis

hal-hal yang dibahas adalah sebaran lokasi pengembangan industri, kebutuhan perumahan karyawan industri, pola atau

model perumahan di dalam maupun luar kawasan industri. Dalam hal ini keluaran atau ouput dari perumusan laporan ini

adalah peluang investasi perumahan di dalam kawasan maupun luar kawasan industri.

Ruang lingkup substansi laporan penyediaan perumahan ini bertujuan agar konteks pembahasan dari permasalahan

yang terjadi tidak keluar dari topik yang dibahas. Lingkup substansinya antara lain persebaran lokasi yang sesuai untuk

dijadikan sebagai kawasan perumahan baru, potensi yang ada di kawasan perumahan dan jumlah hunian beserta luas

lahan yang dibutuhkan dan peluang investasi perumahan di dalam maupun di luar kawasan industri.

1.3.2 Ruang Lingkup Wilayah

A. Kawasan Industri Kabupaten Kendal

Ruang lingkup wilayah yang menjadi lokasi dilaksanakannya penyediaan perumahan karyawan industri

adalah Kawasan Industri Kendal. Berdasarkan batas administratif bahwa untuk Kawasan Industri Kendal ini

termasuk dalam wilayah Kecamatan Kaliwungu / Brangsong, Kabupaten Kendal. Luas wilayah Kawasan Industri

Kendal ini kurang lebih 2.200 ha. Titik lokasi KIK berada di sebelah utara Jalur PANTURA Kabupaten Kendal

Gambar 1.1 Peta Batas Kawasan Industri Kendal

B. Kawasan Industri Kabupaten Demak

Ruang lingkup wilayah yang kedua adalah Kawasan Industri Demak atau Jatengland Industrial Estate.

Kawasan Industri ini terletak di Kecamatan Karangtengah Kabupaten Demak. Luas wilayah Kawasan Industri

Demak ini sebesar 300 Ha. Sama seperti Kawasan Industri Kendal, Kawasan Industri Demak tertelak di sebelah

utara Jalur Pantura Kabupaten Demak

Gambar 1.2 Peta Batas Kawasan Industri Demak

1

1.4 Metode Pelaksanaan Kegiatan

Pendekatan metode pelaksanaan kegiatan ini adalah dengan pendekatan metode kualitatif dan kuantitatif. Bentuk

analisis pada metode kualitatif ini adalah deskriptif, sedangkan metode kuantitatif menerapkan skoring untuk mendapatkan

analisis kebutuhan perumahan, analisis pola dan model perumahan serta bentuk kerjasama antar stakeholder. Jenis data

yang dikumpulkan merupakan data primer dan data sekunder. Data primer merupakan data yang didapatkan secara

langsung (tangan pertama) sedangkan data sekunder adalah data yang didapatkan dari beberapa sumber baik dari buku,

majalah, internet, peraturan, dsb

1.4.1 Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data memiliki tujuan untuk mengidentifikasi suatu agar dapat dilakukan langkah selanjutnya

yaitu tahap analisis data. Teknik Pengumpulan data dalam penyusunan laporan ini adalah observasi, wawancara, telaah

dokumen dan kajian literatur.

1.4.2 Metode dan Proses Analisis

Dalam proses analisis data dan informasi yang diperoleh dari hasil survei digunakan beberapa teknik atau alat

analisis. Teknik analisis yang digunakan adalah : Analisis Kualitatif, Analisis Kuantitatif, Analisis Spasial.

1.5 Sistematika Penulisan

BAB 1 PENDAHULUAN

Pada bab ini membahas tentang latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran, ruang lingkup baik susbtansi

maupun wilayah, metode pelaksanaan kegiatan, dan sistematika penulisan.

BAB 2 KAJIAN LITERATUR

Pada bab ini membahas tentang literature yang berdasarkan pada kebijakan pemerintah, baik peraturan, UU

maupun kebijakan yang berkaitan dengan kawasan industri, perumahan dan ketenagakerjaan.

BAB 3 GAMBARAN UMUM

Pada bab ini membahas tentang gambaran umum Kawasan Kedungsepur yang meliputi kondisi fisik,

kependudukan dan ketenagakerjaan serta kawasan industri. Selain itu membahas pemilihan kawasan prioritas

investasi perumahan, gambaran umum Kawasan Industri Kendal – Park by The Bay dan gambaran umum Kawasan

Industri Demak – Jatengland Industrial Estate.

BAB 4 HASIL DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini membahas analisis jumlah karyawan, analisis jumlah kebutuhan rumah dan lahan, ketersediaan

lahan peruntukan kawasan permukiman dan peluang investasi perumahan baik di dalam maupun di luar Kawasan

Industri Kendal dan Kawasan Industri Demak

BAB 5 PENUTUP

Pada bab ini membahas tentang kesimpulan dari hasil analisis penyediaan perumahan bagi karyawan industri

di dalam dan di luar kawasan industri baik di Kawasan Industri Kendal Park by The Bay atau Kawasan Industri

Demak Jatengland. Selain itu membahas pula rekomendasi terkait peluang investasi perumahan.

2

BAB II

KAJIAN LITERATUR

2.1 Kebijakan

2.1.1 Kebijakan Pengembangan Perumahan

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang dimaksud

rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga,

cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemilikinya. Pengertian perumahan adalah kumpulan rumah

sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas

umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di

luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Perumahan adalah

kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan

prasarana dan sarana lingkungan (UU Nomor 4 Tahun 1992).

2.1.2 Kebijakan Pengembangan Industri

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian, pengertian industri adalah kegiatan

ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku, barang setengah jadi/atau barang jadi menjadi barang dengan nilai

yang lebih tinggi untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasa industri. Sedangkan

pengertian kawasan industri adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan industri yang dilengkapi dengan sarana dan

prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri yang telah memiliki Izin Usaha

Kawasan Industri. Berikut merupakan skema dari perwilayahan industri yang diatur dalam peraturan perundangan terkait

perindustrian di Indonesia;

Sumber:UU Nomor 3 Tahun 2014 Gambar 2.1

Skema Perwilayahan Industri

Berdasarkan Permenperin Nomor 40/M-IND/PER/6/2016 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Kawasan Industri,

dalam pengembangan kawasan industri perlu memperhatikan prinsip-prinsip sebagai berikut : Kesesuaian Tata Ruang,

Ketersediaan Infrastruktur Industri, Ramah Lingkungan, Efisiensi, Keamanan, keselamatan dan Kenyamanan Berusaha.

Dalam pengembangan kawasan industri terdapat pembagian lahan sesuai pola yang ditetapkan sehingga dapat

terbagi secara merata dan seimbang. Berikut merupakan pola penggunaan lahan kawasan industri dengan memperhatikan

kualitas lingkungan.

Perwilayahan Industri

Wilayah Pengembangan

Industri

Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri

Kawasan Peruntukan

Industri

Kawasan Industri

Sentra Industri Kecil dan Menengah

3

Tabel II.1 Pola Penggunaan Lahan Kawasan Industri

NO JENIS PENGGUNAAN

STRUKTUR PENGGUNAAN

(%)

KETERANGAN

1 Kapling Industri Maksimal 70 % Setiap kapling harus mengikuti ketentuan KDB sebesar 60 : 40

2 Jalan dan Saluran 8 – 10 % - Jaringan jalan yang terdiri dari jalan primer dan sekunder, Saluran drainase

3 RTH Minimal 10% Dapat berupa jalur hijau , taman dan perimeter

4 Infrastruktur dasar lainnya, infrastruktur penunjang dan sarana penunjang

8 – 10 % Infrastruktur dasar IPAB, IPAL, penerangan jalan Infrastruktur dan Sarana Penunjang

Sumber: Permenperin Nomor 40/M-IND/PER/6/2016

2.1.3 Kebijakan Ketenagakerjaan

Menurut Undang-Undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjaan, bahwa tenaga kerja adalah setiap orang

yang mampu melakukan pekerjaan guna menghasilkan barang dan/atau jasa baik untuk memenuhi kebutuhan sendiri

maupun untuk masyarakat. Menurut. Tenaga kerja terbagi menjadi 2 yaitu tenaga kerja tetap dan tenaga kerja lepas.

MBR atau Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah kelompok masyarakat yang memiliki tingkat penghasilan

terendah yang masih dapat menjangkau kebutuhan rumah layak huni (Rumah Sejahtera Tapak) melalui kegiatan

pendukung. Berikut merupakan posisi MBR dalam piramida klasifikasi penduduk menurut pendapatan :

Gambar 2.2 Kedudukan MBR dalam Klasifikasi Masyarakat Berdasarkan Pendapatan

2.2 Penentuan Lokasi Perumahan dalam Kawasan Industri

Dalam pembangunan kawasan industri harus mempertimbangkan fasilitas pendukung baik kriteria maupun standar

teknis pembangunannya. Selain itu, pembagian lahan dalam pengalokasian fungsi kawasan juga harus dipertimbangkan

guna menyeimbangkan kebutuhan industri beserta aktifitas pekerja industri tersebut. Melalui pernyataan tersebut maka

terdapat alokasi peruntukkan lahan di kawasan industri yang dijabarkan dalam tabel sebagai berikut :

Tabel II.2 Alokasi Peruntukkan Lahan Kawasan Industri

LUAS LAHAN DAPAT DIJUAL (MAKS. 70%) Jalan dan sarana penunjang

Ruang Terbuka

hijau Luas Kawasan Industri (Ha)

Kaveling industri (%)

Kaveling Komersial (%)

Kaveling Peurmahan (%)

>20 – 50 65-70 Maks. 10 Maks. 10 Sesuai Kebutuhan Min. 10

>50 – 100 60-70 Maks. 12,5 Maks. 15 Sesuai Kebutuhan Min. 10

>100-200 50-70 Maks. 15 Maks. 20 Sesuai Kebutuhan Min. 10

>200-500 45-70 Maks. 17,5 10-25 Sesuai Kebutuhan Min. 10

>500 40-70 Maks. 20 10-30 Sesuai Kebutuhan Min. 10

Sumber: Permenperin Nomor 40/M-IND/PER/6/2016

Masyarakat Berpenghasilan

Tinggi

Masyarakat Berpenghasilan

Menengah

Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Masyarakat Miskin

4

2.3 Konsep Perumahan dalam Kawasan Industri

Menurut Doxiadis dalam bukunya The Ekistics (1968) permukiman terdiri dari 5 elemen. Elemen-elemen ekistik

permukiman dikelompokkan sebagai content (pengisi/ manusia) dan container (wadah). Menurut Doxiadis : Man atau

manusia adalah individu dengan segala karakteristik atau kepribadian dan identitas dari setiap individu tersebut; Shells atau

ruang bangunan dari bangunan gedung hingga kelompok yang mencapai skala permukiman, kampung, kota dan

aglomerasi fisik wilayah dan tempat tinggal manusia; Nature atau alam merupakan lingkungan hidup yang terdiri atas

elemen biotik dan abiotik; Network atau jaringan merupakan prasarana, sarana dan utilitas; Society atau masyarakat,

merupakan sekumpulan manusia dari keluarga, tetangga, dan warga dunia yang kompleks dalam kehidupan sosial,

ekonomi, budaya dan politik.

2.3.1 Tipe Rumah dan Kawasan Perumahan

Adapun bentuk rumah yang dibedakan berdasarkan hubungan atau keterikatan antar bangunan. terdapat 3 bentuk

rumah yang tercantum dalam UU No. 1 Tahun 2011, yaitu :Rumah Tunggal atau disebut rumah terpisah, Rumah Deret,

Rumah Susun (Rusun).

Sedangkan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang merupakan bagian dari Kasiba ataupun

berdiri sendiri yang telah dipersiapkan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan dan selain itu juga sesuai dengan

persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk

membangun kaveling tanah matang. Terdapat pula Lingkungan Siap Bangun Berdiri Sendiri (Lisiba BS) adalah Lisiba yang

bukan merupakan bagian dari Kasiba, yang dikelilingi oleh lingkungan perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi

oleh kawasan dengan fungsi-fungsi lain. Berikut merupakan ilustrasi dari Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS:

Sumber: Deputi Pengembangan Kawasan, Kementerian Perumahan Rakyat Gambar 2.3

Ilustrasi Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS dalam Kawasan Permukiman

2.4 Best Practice Penyediaan Hunian dalam Bentuk High Rise Building dan Rusunawa bagi Pekerja Industri

Best practice digunakan sebagai acuan dalam pemilihan konsep penyediaan hunian bagi karyawan industri. Best

practice ini terbagi menjadi empat yaitu apartemen kelas atas, apartemen kelas menengah, rusunawa kelas menengah dan

rusunawa kelas bawah. Best practice yang digunakan :

a. Monroe Tower

Monroe Tower merupakan bentuk penyediaan hunian bagi masyarakat kelas atas yang dilakukan oleh Jababeka

Residence. Apartemen ini menyedian dua tipe hunian yaitu tipe studio dan tipe 2BR. Tipe studio memiliki ukuran 21 m2,

sedangkan untuk tipe 2BR yaitu 42 m2. Apartemen dengan tipe studio terdiri dari satu kamar tidur, satu kamar mandi

dan dapur kecil, sedangkan untuk tipe 2BR terdiri dari dua kamar tidur, satu kamar mandi, dapur dan ruang keluarga.

Apartemen ini dilengkapi oleh berbagai macam fasilitas. Harga untuk unit studio dipatok mulai dari Rp 300.000.000

sedangkan untuk unit 2BR mulai dari Rp 500.000.000. Berikut adalah desain Monroe Tower, denah kamar per lantai

serta layout dan gambaran interior hunian.

5

Sumber : http://jababekaresidence.com/id/property/monroe-tower/ Gambar 2.5

Layout untuk Hunian Tipe Studio (Kiri) dan 2BR (Kanan)

Sumber : http://jababekaresidence.com/id/property/monroe-tower/ Gambar 2.6

Ilustrasi Kamar Tidur di dalam Hunian Monroe Tower

b. Sentra Timur Residence

Apartemen Sentra Timur Residence ini dibangun oleh PT. Bakrieland Development, Tbk bekerjasama dengan

Perumnas. Tower eksisting Sentra Timur Residence berjumlah 6 tower.

.

Sumber: http://www.sentratimur.com/gallery Gambar 2.7

Bagian Luar dan Dalam Tower Sentra Timur Residence

c. Rusunawa KS Tubun

Rumah susun sederhana sewa KS Tubun merupakan salah satu rusunawa bagi masyarakat berpenghasilan menengah

yang baru selesai dibangun oleh pemerintah DKI Jakarta. Rusun KS Tubun ini terdiri dari 3 Tower dan masing-masing

terdiri dari 16 lantai dengan fasilitas yang berbeda.

Sumber: https://megapolitan.kompas.com/read/2018/03/12/20255931/menyusuri-rusun-ks-tubun-yang-menanti-dihuni Gambar 2.8

Bagian Dalam Rusunawa KS Tubun

http://www.sentratimur.com/gallery

6

d. Rusunawa Buruh Kabupaten Semarang

Pada tahun 2015 lalu, dilakukan pembangunan Rusunawa yang diperuntukan bagi pekerja atau karyawan industri yang

terletak di Kelurahan Gedanganak, Kecamatan Ungaran Timur Kabupaten Semarang. Pembangunan rusunawa ini

sendiri selesai pada bulan februari 2016. Rusunawa ini memiliki dua tipe yaitu tower untuk pekerja berkeluarga dengan

tipe 36 dan tower untuk pekerja lajang dengan tipe 24. Kedua tower tersebut memiliki 5 lantai, untuk tipe 36 total hunian

dalam satu tower sebanyak 66 unit, sedangkan tipe 24 dalam satu tower sebanyak 104 unit. Fasilitas yang disediakan

untuk hunian 36, didalamnya terdapat empat tempat tidur busa, meja, kusi dan lemari.

Sumber: http://nasional.republika.co.id/berita/nasional/daerah/17/10/10/oxlqqw399-pemanfaatan-hunian-rusunawa-buruh-belum-optimal Gambar 2.9

Rusunawa Tipe 24 bagi Pekerja Industri di Kabupaten Ungaran

7

BAB III

GAMBARAN UMUM

2.1 Gambaran Umum Kawasan Kedungsepur

Gambaran umum wilayah Kedungsepur terbagi menjadi kondisi fisik wilayah Kedungsepur, kondisi kependudukan

dan ketenagakerjaan serta ketersediaan sarana dan prasarana wilayah. Masing-masing topik akan dibahas pada sub bab

berikut ini :

2.1.1 Kondisi Fisik Kawasan Kedungsepur

Kondisi fisik wilayah Kedungsepur akan dijelaskan berdasarkan aspek administrasi, topografi, litologi, klimatologi,

kesesuaian lahan dan tata guna lahan sebagai berikut:

a. Wilayah administrasi Kedungsepur

Kedungsepur merupakan kawasan strategis nasional yang terletak di Provinsi Jawa Tengah yang direncanakan

sebagai pusat pertumbuhan nasional. Kedungsepur Kedungsepur terdiri dari enam Kabupaten dan Kota yaitu Kota

Semarang, Kabupaten Kendal, Kabupaten Demak, Kabupaten Grobogan, Kabupaten Semarang dan Kota Salatiga.

Tabel III.1 Luas Wilayah Kedung Sepur Dirinci Per Kabupaten/Kota

Kabupaten/Kota Luas Wilayah (km2)

Persentase Kabupaten/Kota Luas Wilayah (km2)

Persentase

Kabupaten Kendal 1002,27 19,09 Kota Salatiga 52,96 1,01

Kabupaten Demak 897,43 17,10 Kabupaten Grobogan 1975,85 37,64

Kabupaten Semarang

946,86 18,04 Kedung Sepur 5249,04 100,00

Kota Semarang 373,67 7,12

Sumber: Badan Pusat Statistik Kabupaten Kendal, 2017

Tabel III.2 Jumlah Kecamatan, Desa dan Kelurahan

Kabupaten/Kota Kecamatan Desa Kelurahan

Kabupaten Kendal 19 265 20

Kabupaten Demak 14 247 0

Kabupaten Semarang 17 220 15

Kota Semarang 16 0 117

Kota Salatiga 4 0 16

Kabupaten Grobogan 19 280 0

Sumber: Badan Pusat Statistik Kabupaten Kendal, 2017

b. Topografi

Kawasan Kedungsepur memiliki kelerengan yang beragam mulai dari 0-8% (datar) hingga >40% (sangat curam).

Kabupaten Demak dan Kabupaten Grobogan didominasi oleh kelerengan datar (0-8%) dan landai (8-15%) serta

sedikit daerah dengan kelerengan agak curam (15-25%). Sedangkan untuk empat kabupaten/kota lainnya yaitu Kota

Salatiga, Kota Semarang, Kabupaten Kendal dan Kabupaten Semarang memiliki kelerengan yang lebih beragam dari

0-8% (datar) hingga >40% (sangat curam).

c. Litologi

Kawasan Kedungsepur tersusun oleh jenis tanah aluvial, grumusol, latosol, litosol, mediteran dan regosol. Kabupaten

Demak didominasi oleh jenis tanah aluvial dan sedikit jenis tanah grumusol dan regosol pada bagian barat daya

kabupaten. Kota Semarang terdiri dari jenis tanah aluvial pada bagian utara, mediteran pada bagian

tengah, dan tanah latosol pada bagian selatan dengan prosentase yang hampir sama, serta sedikit jenis tanah

grumosol pada bagian tengah dan regosol pada sisi selatan. Kabupaten Kendal didominasi oleh jenis tanah aluvial

pada sisi utara, mediteran dan grumusol pada bagian tengah dan latosol pada bagian selatan serta sedikit jenis tanah

regosol pada bagian selatan. Kabupaten Grobogan di dominasi oleh jenis tanah grumusol, aluvial dan mediteran serta

8

sedikit jenis tanah litosol dan regosol. Kabupaten Semarang didominasi oleh jenis tanah latosol dan regosol serta

sedikit jenis tanah aluvia. Untuk Kota Salatiga hanya terdiri oleh satu jenis tanah yaitu tanah latosol.

Sumber: Laporan Studio Perencanaan dan Pembangunan Kota Kelompok 6A Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, 2011

Gambar 3.1 Peta Litologi Kawasan Kedungsepur

d. Kesesuaian Lahan

Kawasan Kedungsepur terbagi menjadi tiga kesesuaian lahan yaitu kawasan budidaya, kawasan penyangga dan

kawasan lindung. Persebaran kesesuaian lahan Kawasan Kedungsepur dapat dilihat pada peta berikut:


Gambar 3.2 Peta Kesesuaian Lahan Kawasan Kedungsepur

e. Tata Guna Lahan

Tata guna lahan di Kawasan Kedungsepur didominasi oleh sawah, hutan, tegalan dan permukiman. Kabupaten

Demak, Kendal, Grobogan dan Kabupaten Semarang mayoritas memiliki guna lahan persawahan, hutan dan tegalan.

Kota Salatiga memiliki tiga jenis guna lahan yaitu sawah, permukiman dan tegalan. Sedangkan untuk Kota Semarang

didominasi oleh guna lahan permukiman dan tegalan serta sedikit persawahan dan hutan. Persebaran tata guna lahan

di Kawasan Kedungsepur dapat dilihat pada peta berikut:

9


Gambar 3.3 Peta Tata Guna Lahan Kawasan Kedungsepur

2.1.2 Kependudukan dan Tenaga Kerja Kawasan Kedungsepur

a. Jumlah dan Kepadatan Penduduk

Kawasan Kedungsepur memiliki jumlah penduduk sebanyak 6.367.080 jiwa dengan jumlah penduduk

terbanyak yaitu Kota Semarang dengan jumlah penduduk sebanyak 1.729.080 jiwa. Kabupaten Grobogan

menjadi daerah dengan jumlah penduduk terbanyak kedua yaitu 1.358.400 jiwa, kemudian Kabupaten Demak

sebanyak 1.129.300 jiwa, Kabupaten Semarang sebanyak 1.014.200 jiwa dan Kabupaten Demak sebanyak

949.680 jiwa. Untuk lebih detailnya, dapat dilihat pada grafik berikut:

Sumber: Provinsi Jawa Tengah Dalam Angka, 2017 Gambar 3.4

Grafik Jumlah Penduduk Kawasan Kedungsepur

b. Jumlah Angkatan Kerja

Angkatan kerja di Kawasan Kedungsepur terbagi menjadi dua yaitu angkatan kerja dengan status bekerja

dan angkatan kerja dengan status pengangguran terbuka. Jumlah angkatan kerja dengan status bekerja

berjumlah 3.331.704 jiwa dan jumlah angkatan kerja dengan status pengangguran terbuka sebanyak 150.840,

sehingga jumlah angkatan kerja di Kawasan Kedungsepur sebanyak 3.482.544 jiwa. Dari seluruh angkatan

kerja, jumlah angkatan kerja terbanyak berdasarkan kabupaten dan kota adalah Kota Semarang dengan jumlah

angkatan kerja sebanyak 963.496 jiwa. Sedangkan kabupaten/kota dengan jumlah angkatan kerja paling sedikit

adalah Kota Salatiga yaitu sebanyak 104.989 jiwa. Data jumlah angkatan kerja di Kawasan Kedungsepur dirinci

berdasarkan Kabupaten dan Kota dapat dilihat pada tabel dan grafik berikut:

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

KabupatenKendal

KotaSemarang

KabupatenDemak

KabupatenGrobogan

KabupatenSemarang

KotaSalatiga

949.680

1.729.080

1.129.300 1.358.400

1.014.200

186.420

Jumlah Penduduk Tahun 2016 (Jiwa)

10

Sumber: jateng.bps.go.id, 2018 Gambar 3.5

Grafik Angkatan Kerja di Kawasan Kedungsepur

Tabel III.4 Angkatan Kerja Kawasan Kedungsepur berdasarkan Kota/Kabupaten Tahun 2016

Kabupaten/Kota Bekerja Pengangguran Terbuka Jumlah Angkatan Kerja

Kabupaten Kendal 460.967 23.892 484.859

Kota Semarang 899.796 63.700 963.496

Kabupaten Demak 549.295 25.704 574.999

Kabupaten Grobogan 724.515 22.590 747.105

Kabupaten Semarang 596.297 10.799 607.096

Kota Salatiga 100.834 4.155 104.989

Kedung Sepur 3.331.704 150.840 3.482.544

Sumber: jateng.bps.go.id, 2018

2.1.3 Kawasan Industri di Kawasan Kedungsepur

Kawasan Kedungsepur memiliki 854 perusahaan sedang besar dengan jumlah tenaga kerja sebanyak 290.096

orang yang tersebar di enam Kabupaten/Kota. Kota Semarang memiliki jumlah perusahaan terbanyak yaitu 475 buah

dengan jumlah tenaga kerja sebanyak 116.982 orang. Berikut adalah jumlah perusahaan besar-sedang beserta jumlah

tenaga kerjan di Kawasan Kedungsepur berdasarkan kabupaten/kota:

Tabel III.6 Jumlah Perusahaan Besar Sedang dan Tenaga Kerja di Kawasan Kedungsepur Tahun 2015

Kabupaten/Kota Jml Perusahaan Jml Tng Krj Kabupaten/Kota Jml Perusahaan Jml Tng krj

Kab. Kendal 63 24201 Kab. Semarang 153 105479

Kota Semarang 475 116982 Kota Salatiga 38 10704

Kab. Demak 95 29610 Kedungsepur 854 290096

Kab. Grobogan 30 3120

Sumber: Provinsi Jawa Tengah Dalam Angka, 2017

Berikut adalah data Luas Lahan KPI (Kawasan Peruntukan Industri) dan luas lahan KI (Kawasan Industri) di

Kawasan Kedungsepur :

Tabel III.7 Luas Lahan Kawasan Peruntukan Industri dan Kawasan Industri di Kawasan Kedungsepur

Kabupaten/Kota Luas Lahan KPI (ha)

Luas lahan KI (ha)

Kabupaten/Kota Luas Lahan KPI (ha)

Luas lahan KI (ha)

Kabupaten Kendal 3156,97 2700 Kabupaten Grobogan 273,5 -

Kota Semarang NA 381 Kabupaten Semarang 780,32 -

Kabupaten Demak 6696 300,02 Kota Salatiga 239,72 -

Sumber: Perda Prov. Jateng No. 10 Tahun 2017

0

500.000

1.000.000

KabupatenKendal

KotaSemarang

KabupatenDemak

KabupatenGrobogan

KabupatenSemarang

KotaSalatiga

460.967

899.796

549.295 724.515

596.297

100.834 23.892 63.700 25.704 22.590 10.799 4.155

ANGKATAN KERJA DI KAWASAN KEDUNGSEPUR TAHUN 2017

Bekerja Pengangguran Terbuka

11

2.2 Pemilihan Kawasan Prioritas Investasi Perumahan Kawasan Industri

Pengembangan perwilayahan industri di dalam perda tersebut dilakukan melalui pengembangan wilayah pusat

pertumbuhan industri (WPPI), pengembangan kawasan peruntukan industri (KPI) pembangunan kawasan perutukan

industri (KPI), pembangunan kawasan industri (KI) dan pengembangan sentra industri kecil dan industri menengah (sentra

IKM). Data mengenai beberapa aspek yang telah disebutkan untuk ketiga kabupaten/kota adalah sebagai berikut:

Tabel III.8 Gambaran Umum Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri Provinsi Jawa Tengah

Aspek Kendal Semarang Demak

Luas Wilayah (km2) 1.002,27 373,67 897,43

Jumlah Penduduk 949.680 1.729.080 1.129.300

Kepadatan penduduk (Jiwa/Km2) 947,53 4.627,30 1.258,37

Jumlah Perusahaan Besar-Sedang 63 475 95

Jumlah Tenaga Kerja 24.201 116.982 29.610

Jumlah Angkatan Kerja 484.859 963.496 574.999

Luas Lahan KPI (ha) 3.156,97 NA 6.696

Luas lahan KI (ha) 2.700 381 300,02

Rencana Pembangunan/Pengembangan Kawasan Industri

Kawasan Industri Kendal Park By The Bay

Kawasan Industri Sayung Jatengland

a. Dilihat dari luas wilayah, jumlah penduduk dan kepadatan penduduk : Kabupaten Kendal merupakan kabupaten yang

terluas, kemudian Kabupaten Demak pada urutan kedua dan yang paling kecil adalah Kota Semarang.

b. Dilihat dari jumlah perusahaan, tenaga kerja, luas lahan kawasan peruntukan industri, kawasan industri dan rencana

pengembangan kawasan industri baru : Kota Semarang paling unggul diantara kedua kabupaten lainnya, kemudian

Kabupaten Demak pada urutan kedua dan Kabupaten Kendal pada urutan terakhir. Namun jika dilihat dari luas lahan

kawasan peruntukan industri, Kabupaten Demak pada urutan pertama dengan luas 6.696 Ha, Kabupaten Kendal pada

urutan kedua dengan luas 3.156,97 Ha, sedangkan data untuk Kota Semarang tidak diketahui. Dari dua poin di atas

didapatkan kesimpulan bahwa lokasi prioritas untuk investasi perumahan di Kawasan Industri adalah Kabupaten

Kendal dan Kabupaten Demak.

12

Gambar 3.6 Bagan Alur Pemilihan Lokasi Prioritas untuk Investasi Perumahan dan Permukiman di Kawasan Industri

13

2.3 Kendal – Kawasan Industri Kendal (KIK) Park by The Bay

a. Gambaran Umum Kabupaten Kendal

Kabupaten Kendal merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi Jawa Tengah yang termasuk dalam Kawasan

Strategis Nasional Kedungsepur. Kabupaten Kendal memiliki luas wilayah 1.002,27 km2 dengan jumlah penduduk

949.680 jiwa dan kepadatan menduduk sebesar 947,53 jiwa/km2. Kabupaten Kendal bersama dengan Kota

Semarang dan Kabupaten Demak ditetapkan sebagai Wilayah Pusat Pertumbuhan Industri, jumlah perusahaan

besar-sedang di Kabupaten Kendal pada tahun 2016 sebanyak 63 buah dan menyerap tenaga kerja sebanyak

24.201 pekerja. Jumlah angkatan kerja di Kabupaten Kendal sebanyak 484.859 jiwa. Dalam perda Provinsi Jawa

Tengah No. 10 Tahun 2017 tentang Rencana Pembangunan Industri Provinsi Jawa Tengah tahun 2017-2037,

disebutkan bahwa luas lahan kawasan peruntukan Industri di Kabupaten Kendal sebesar 3.156,97 Ha dan luas

lahan Kawasan Industri 2.700 Ha. Di Kabupaten Kendal juga telah dibangun kawasan industri skala besar yang

sedang dalam tahap pengembangan yaitu Park by The Bay dengan luas kawasan mencapai 2.200 Ha. Kawasan

Industri Kendal tersebut terletak di Kecamatan Kaliwungu. Berikut adalah ringkasan data mengenai gambaran

umum Kabupaten Kendal :

Tabel III.9 Data Gambaran Umum Kabupaten Kendal

Luas Wilayah (km2) 1.002,27 Jumlah Tenaga Kerja 24.201

Jumlah Penduduk 949.680 Jumlah Angkatan Kerja 484.859

Kepadatan penduduk (Jiwa/Km2) 947,53 Luas Lahan KPI (ha) 3.156,97

Jumlah Perusahaan Besar-Sedang

63 Luas lahan KI (ha) 2.700

b. Perencanaan dan Gambaran umum KIK

Kawasan Industri Kendal merupakan salah satu kawasan industri di Provinsi Jawa Tengah yang memiliki luas

2200 ha. Kawasan Industri Kendal merupakan kawasan industri dibawah naungan PT. Jababeka Tbk dan

Sembcorp Development Ltd. Kawasan industri Kendal didukung oleh pemerintah Indonesia dan Pemerintah

Singapura yang diresmikan pada tanggal 16 November 2017 oleh Presiden Jokowi dan Perdana Menteri

Singapura, Lee Hsien Loong.

Sumber: www.kendalindustrialpark.co.id Gambar 3.7

Keterjangkauan aksesibilitas beberapa sarana transportasi untuk menuju ke Kawasan Industri Kendal

Berdasarkan gambar diatas bahwa lokasi KIK berada di sebelah timur kota Kendal dan secara administratif

KIK masuk ke dalam wilayah Desa Kaliwungu dan Desa Brangsong. Aksesibilitas menuju KIK dapat

dijangkau melalui darat, laut maupun udara. Sedangkan untuk jalur udara dapat dijangkau melalui Bandara

http://www.kendalindustrialpark.co.id/

14

Ahmad Yani Semarang. Jarak KIK dengan pusat kota kurang lebih 21 km, jarak dengan pelabuhan Semarang

kurang lebih 25 km, jarak KIK dengan Bandara Ahmad Yani kurang lebih 20 km, dan jarak KIK dengan

Stasiun di pusat Kota Semarang kurang lebih 25 km.

c. Penggunaan Lahan dan Masterplan

Pembebasan lahan kawasan industri Kendal tahap 1 ini telah dilakukan selama 2 tahun yaitu tahun 2012 hingga

tahun 2014. Dalam proses pembebasan lahan ini ditemukan beberapa kendala yaitu negoisasi dengan pemilik

lahan di kawasan rencana pembangunan industri ini. Dari kondisi eksistingnya bahwa sebanyak 80% lahan sudah

berpindah kepemilikan menjadi milik KIK.


Rencana tata guna lahan di Kawasan Industri Kendal

Seperti pada gambar masterplan Kawasan industri Kendal di atas, pemanfaatan lahan di kawasan industri terbagi

menjadi kawasan industri, kawasan komersial, kawasan perumahan, infrastruktur dan ruang terbuka hijau.

Berdasarkan masterplan KIK bahwa untuk kawasan industri direncanakan untuk dibangun dengan luas 582.13 ha,

sebesar 61,6% dari luas Kawasan Industri Kendal tahap awal diatas. Kawasan komersial berada di 2 titik lokasi

yaitu di bagian utara kawasan industri dan bagian depan dekat dengan main entrance Kawasan Industri Kendal.

Listrik. Sumber daya listrik telah disediakan oleh PLN dan seluruh kawasan telah teraliri listrik. Sumber aliran listrik

ini disediakan oleh PLN sebesar 600 MVA., ketersediaan sumber air Kawasan Industri Kendal besaral dari air

permukaan yaitu Sungai Blorong. Jarak antara KIK dengan Sungai Blorong kurang lebih 5 km di sebelah barat.

d. Industri yang Telah Terdaftar

Industri-industri yang berada di KIK merupakan industri dari beberapa klaster yaitu industri mebel, bahan

bangunan, makanan, tekstil atau garmen, logistik maupun mainan anak.


Persentase klasifikasi Industri di KIK

e. Penyediaan Perumahan di Dalam dan di Luar Kawasan Industri KIK

Berdasarkan konsep KIK untuk permukiman telah disediakan lahan permukiman sebesar 5,7% dari luasan KIK.

Berikut adalah penyediaan perumahan di dalam kawasan industri kendal :

http://www.kendalindustrialpark.co.id/

15

Dragon by The Bay dan Apartement by The Bay

Terletak di area utara dekat dengan ruang terbuka hijau (Golf by the Bay dan Club by The Bay) dan kawasan

komersial. Kedua kawasan permukiman ini tidak dikhususkan bagi pekerja industri namun dibuka secara umum

berupa rumah tapak dan apartemen.

Sumber: Kawasan Industri Kendal - Park By The Bay Gambar 3.10

Masterplan Kawasan Komersial Tempat Direncanakannya Dragon by The Bay dan Apartement by The Bay

Middle-Low Cost Housing and Dormitories

Terletak di dekat Politeknik, dan termasuk dalam kelas menengah kebawah yang disediakan untuk pekerja

pabrik dan pelajar yang menempuh pendidikan di Politeknik Pusat Inovasi Teknologi dan pengembangan

produk industri mebel.

Sumber: Kawasan Industri Kendal - Park By The Bay Gambar 3.11

Masterplan Kawasan Direncanakannya Middle-Low Cost Housing and Dormitories

Bentuk rumah yang ada di sekitar kawasan industri ini adalah rumah tapak milik, kontrak /sewa atau kos.

Berikut adalah peta perkembangan perumahan di luar Kawasan Industri Kendal.

Sumber: Google Earth, 2018 Gambar 3.12

Perkembangan Permukiman di Sekitar Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay

16

Sumber : Google maps, 2018 Gambar 3.13

Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay

2.4 Demak – Kawasan Industri Demak Jatengland Industrial Park

a. Gambaran Umum Kabupaten Demak

Kabupaten Demak merupakan salah satu Kabupaten di Provinsi Jawa Tengah yang termasuk dalam Kawasan

Strategis Nasional Kedungsepur. Berikut data gambaran umum Kabupaten Demak :

Tabel III.11 Data Gambaran Umum Kabupaten Demak

Luas Wilayah (km2) 897,43 Jumlah Tenaga Kerja 29.610

Jumlah Penduduk 1.129.300 Jumlah Angkatan Kerja 574.999

Kepadatan penduduk (Jiwa/Km2) 1.258,37 Luas Lahan KPI (ha) 6.696

Jumlah Perusahaan Besar-Sedang 95 Luas lahan KI (ha) 300,02

b. Perencanaan

Jatengland Industrial Park Sayung ini termasuk dalam kawasan peruntukkan bagi kawasan industri sehingga

secara hukum untuk lokasi pembangunan kawasan industri telah sesuai.

c. Penggunaan Lahan dan Masterplan

Luas kawasan sesuai peruntukannya dalam Kawasan Industri Jatengland dapat dilihat pada tabel dan gambar

masterplan berikut :

Tabel III.12 Penggunaan Lahan Pada Kawasan Industri Jatengland

No Uraian Luas Kawasan Ha

Prosentase No Uraian Luas Kawasan Ha

Prosentase

KI Demak KI Demak

1 kavling industri 202,8 67,60 8 pergudangan 5,7 1,90

2 ruang terbuka hijau (RTH) 30,26 10,09 9 instalasi pengelolaan air 0,87 0,29

3 jalan dan drainase 40,16 13,39 10 instalasi pengelolaan air limbah

1 0,33

4 perumahan 10,6 3,53 11 tempat ibadah 0,54 0,18

5 poliklinik 0,5 0,17 12 terminal kargo 1,6 0,53

6 kantor pengelola 1,1 0,37 13 pujasera dan pusat kebugaran

2,37 0,79

7 pusat perniagaan 2,5 0,83

Total 300 100,00

17

Tabel III.13 Luasan Kapling Industri di dalam Kawasan Industri Jatengland

No Uraian Luas Kawasan (Ha)

No Uraian Luas Kawasan (Ha)

A Kavling 5,76 M Kavling 11,38

B Kavling 4,12 N Kavling 16,02

C Kavling 7,39 O Kavling 8,34

D Kavling 11,76 P Kavling 3,77

E Kavling 4,32 Q Kavling 6,38

F Kavling 10,21 R Kavling 5,29

G Kavling 19,35 S Kavling 4,07

H Kavling 11,9 T Kavling 4,43

I Kavling 8,6 U Kavling 13,78

J Kavling 9,82 V Kavling 12,69

K Kavling 9,82 W Kavling 12,07

L Kavling 9,82

Sumber: Kawasan Industri Demak – Jatengland

d. Penyediaan Perumahan di Dalam dan di Luar Kawasan Industri Jatengland

Lahan Kawasan industri Jatengland yang diperuntukan sebagai kawasan perumahan dengan luas sebesar 10,6

Ha atau 3,53% dari total luas lahan kawasan industri. Berikut adalah persebaran perumahan dan kawasan permukiman

di sekitar kawasan industri Demak Jatengland :

Sumber: Google Earth, 2018 Gambar 3.15

Persebaran Perumahan di Sekitar Kawasan Industri Demak – Jatengland Industrial Estate

18

BAB 4

ANALISIS INVESTASI PERUMAHAN DI KAWASAN INDUSTRI

4.1 Kawasan Industri Kendal – Park By The Bay

4.1.1 Analisis Jumlah Karyawan

Pembangunan Kawasan Industri Kendal memiliki berbagai dampak salah satunya yang paling signifikan

adalah adanya penyerapan tenaga kerja yang cukup banyak di Kabupaten Kendal sendiri maupun di daerah lain

seperti Kota Semarang.

4.1.2 Analisis Kebutuhan Rumah

Tenaga kerja yang nantinya bekerja di Kawasan Industri Kendal ini tentunya memiliki kebutuhan dasar yang

diperlukan untuk melaksanakan kehidupannya sehari-hari, salah satunya adalah kebutuhan akan hunian. Jika

estimasi jumlah karyawan yang akan terserap dalam Kawasan Industri Kendal sebanyak 220.000 pekerja, maka

jumlah hunian yang dibutuhkan oleh para pekerja tersebut sebanyak 220.000 pula. Berikut adalah kebutuhan rumah

yang diperlukan oleh para pekerja industri beserta luas lahan yang dibutuhkan :

Tabel IV.1 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Kendal

No. Klasifikasi Pekerja

Jenis Rumah Jumlah Tipe Rumah

(m2)

Luas Lahan (m2)

Luas Total (m2)

Luas Total (Ha)

1 High Class Rumah Mewah 6.600 70 200 1.320.000 132

2 Middle Class Rumah Menengah 44.000 45 120 5.280.000 528

3 Low Class Rumah Sederhana 169.400 36 90 15.246.000 1.524,60

Total Rumah 220.000

TOTAL KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN 2.184,60

Sumber: Analisis, 2018

Pada Tabel di atas, untuk klasifikasi pekerja kelas atas sejumlah 6.600 pekerja diasumsinya membutuhkan

rumah dengan tipe 70 dan luas lahan 200 m2, untuk pekerja kelas menengah sejumlah 44.000 pekerja dengan

rumah tipe 45 dan luas lahan 120 m2, sedangkan untuk pekerja kelas bawah sejumlah 169.400 pekerja dengan

rumah tipe 36 dan luas lahan 90 m2. Dengan pembagian tipe rumah dalam bentuk rumah tapak tersebut didapatkan

kebutuhan lahan seluas 2.184,6 Ha.

Untuk kebutuhan rumah dalam bentuk rumah tapak di dalam dan diluar kawasan adalah sebagai berikut :

Tabel IV.2 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Dalam Kawasan Industri Kendal


Jenis Rumah Jumlah Tipe Rmh (m2)

Luas Lahan (m2)

Luas Total (m2)

Luas Total (Ha)

1 High Class Rumah Mewah 3.000 70 200 600.000 60


3 Low Class Rumah Sederhana

77.000 36 90 6.930.000 693,00

Total Rumah 100.000

TOTAL KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN 993,00


Tabel IV.3 Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan untuk Rumah Tapak di Luar Kawasan Industri Kendal


Jenis Rumah Jumlah Tipe Rmh (m2)

Luas Lahan (m2)

Luas Total (m2)

Luas Total (Ha)

1 High Class Rumah Mewah 3.600 70 200 720.000 72


3 Low Class Rumah Sederhana 92.400 36 90 8.316.000 831,60

Total Rumah 120.000

19

TOTAL KEBUTUHAN LAHAN PERUMAHAN 1.191,60


Untuk mengatasi keterbatasan lahan dalam pemenuhan kebutuhan bagi karyawan industri, penyediaan

hunian perlu dilakukan dalam bentuk high rise building. Konsep yang akan digunakan : Bagi pekerja high class atau

pada tingkat managerial disediakan hunian berupa high class house (rumah tapak) dan high class apartment.

Proporsi untuk rumah mewah tapak dan apartemen ini diasumsikan sebesar 1:3 karena keterbatasan lahan untuk

pembangunan rumah mewah dalam bentuk rumah tapak. Untuk rumah tapak kelas atas disediakan dalam tipe 70

dengan luas lahan per hunian sebesar 200 m2; Bagi pekerja middle class atau pada tingkat staff disediakan hunian

berupa middle class apartment. Hunian berupa middle class apartment dibagi menjadi dua tipe yaitu studio dengan

tipe 21 dan 2BR dengan tipe 36. Proporsi jumlah unit apartemen dengan tipe 36 dan tipe 21 sebesar 1:3 dengan

asumsi tipe 21 diperuntukan bagi staff kantor/industri yang single atau yang tinggal tidak bersama keluarga di dalam

kawasan industri, sedangkan tipe 36 diperuntukan bagi staff kantor dan industri yang tinggal menetap di dalam

kawasan industri bersama keluarganya dengan jumlah anggota keluarga 3-4 orang. Penyediaan hunian di luar

kawasan, bagi karyawan kelas menengah disediakan dalam bentuk rumah susun sederhana kelas menengah dan

rumah tapak dengan perbandingan 1:3. Rumah tapak kelas menengah dibagi menjadi dua tipe yaitu tipe 45 luas

lahan 120 dan tipe 36 luas lahan 90 m2 dengan perbandingan 1:3; Bagi pekerja buruh disediakan hunian berupa

rumah susun sederhana. Rumah susun sederhana dibagi menjadi dua tipe yaitu tipe 24 dan tipe 36. Proporsi jumlah

unit rumah susun dengan tipe 36 dan tipe 24 sebesar 1:3 dengan asumsi tipe 24 diperuntukan bagi buruh industri

yang single atau yang tinggal tidak bersama keluarga di dalam kawasan industri, sedangkan tipe 36 diperuntukan

bagi buruh industri yang tinggal menetap di dalam kawasan industri bersama keluarganya dengan jumlah anggota

keluarga 3-4 orang. .

Dengan konsep tersebut didapatkan kebutuhan rumah dan lahan dalam penyediaan perumahan di dalam dan

diluar Kawasan Industri Kendal adalah sebagai berikut:

A. Di Dalam Kawasan

Kebutuhan rumah di dalam kawasan yang akan ditampung oleh pengelola Kawasan Industri Kendal

sebanyak 100.000 unit. Untuk memenuhi kebutuhan rumah tersebut, berikut adalah tabel perhitungan luas lahan

yang dibutuhkan :

20

Tabel IV.4

Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Dalam Kawasan Industri Kendal

a b c d e f g h i j k l m n o p q

No Klasifikasi Pekerja Jenis Rumah Jumlah Tipe Rmh (m2)

Luas Lahan

per hunian (m2)

Luas Lahan seluruh

hunian tapak dxf

Luas Lantai

seluruh hunian high

rise d x e

Luas Sirkulasi

Highrise : g x 50% Rumah Tapak : g x 60%

Luas Total (m2)

g + h

Jml Unit Per Lantai

Jml Lantai

Jml unit per

tower

j x k

Jml Tower

d/l

Total Luas Lantai

Per Tower

i / m

Luas per

lantai/ Lantai dasar per

tower

n / k

Luas Lahan yang dibutuhkan

(m2)

Rumah Tapak = g + h

High rise = m x o

Luas Lahan yang

dibutuhkan (ha)

1 High Class Rumah Tapak dan Apartemen

3.000

High Class Tapak

750 70 200 150.000,00 90.000,00 240.000,00 24,00

High Class Apartemen

2.250

> Studio 1.688 21 35.448,00 17.724,00 53.172,00 25 10 250 7 7.596,00

759,60 5.317,20 0,53

> Family 562 42 23.604,00 11.802,00 35.406,00 20 10 200 3 11.802,00

1.180,20

3.540,60 0,35

2 Midle Class Middle Class Apartemen

20.000

> Studio 15.000 21 315.000,00 157.500,00 472.500,00 30 10 300 50 9.450,00

945,00 47.250,00 4,73

> Family 5.000 36 180.000,00 90.000,00 270.000,00 25 10 250 20 13.500,00

1.350,00

27.000,00 2,70

3 Low Class Dormitory 77.000

> Single 57.750 24 1.386.000,00 693.000,00 2.079.000,00

Lt Dasar = 5 Lt 1-4 = 30

5 125 462 4.500,00

900,00 415.800,00 41,58

> Family 19.250 36 693.000,00 346.500,00 1.039.500,00

Lt Dasar = 3 Lt 1-4 = 20

5 83 232 4.480,60

896,12 207.900,00 20,79

TOTAL 100.000 94,68


21

Pada tabel diatas dapat dilihat bahwa untuk klasifikasi pekerja high class membutuhkan rumah sebanyak 3.000 unit,

1/4 diantaranya disediakan dalam bentuk rumah tapak sejumlah 750 unit dengan luas bangunan 70 m2 dan luas kapling

200 m2 sehingga seluruh total lahan kavling yang dibutuhkan adalah 150.000 m2 kemudian untuk sirkulasi diasumsikan

sebesar 60% dari luas lantai seluruh bangunan sehingga didapatkan luas sirkulasi seluas 90.000 m2, maka luas total lahan

yang dibutuhkan adalah 240.000 atau 24 Ha. Sedangkan ¾ sisanya disediakan dalam bentuk apartemen kelas atas yaitu

sebanyak 2250 unit.

Untuk klasifikasi pekerja middle class membutuhkan rumah sebanyak 20.000 unit, 1/4 diantaranya disediakan dalam

bentuk tipe family dan ¾ sisanya disediakan dalam tipe studio sehingga didapatkan perhitungan jumlah tower dan luas

lahan yang dibutuhkan sebagai berikut:

- Apartemen Tipe Studio sejumlah 15.000 unit dengan hunian tipe 21, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian

315.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 157.500 m2 sehingga total lahan

untuk seluruh unit dan sirkulasi adalah 472.500 m2.

- Apartemen Tipe Family sejumlah 5.000 unit dengan hunian tipe 36, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian

180.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 90.000 m2 sehingga total lahan untuk

seluruh unit dan sirkulasi adalah 270.000 m2.

- Untuk klasifikasi pekerja low class membutuhkan rumah sebanyak 77.000 unit, 1/4 diantaranya disediakan dalam bentuk

tipe family dan ¾ sisanya disediakan dalam tipe single sehingga didapatkan perhitungan jumlah tower dan luas lahan

yang dibutuhkan sebagai berikut:

- Rumah susun tipe single sejumlah 57.750 unit dengan hunian tipe 24, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian

1.386.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 693.000 m2 sehingga total lahan

untuk seluruh unit dan sirkulasi adalah 2.079.000 m2.

- Rumah susun tipe family sejumlah 19.250 unit dengan hunian tipe 36, sehingga didapatkan luas lantai seluruh hunian

693.000 m2 ditambah dengan luas sirkulasi (50% dari luas lantai hunian) sebesar 346.500 m2 sehingga total lahan

untuk seluruh unit dan sirkulasi adalah 1.039.500 m2

Dari hasil perhitungan diatas, didapatkan bahwa untuk memenuhi kebutuhan rumah sebanyak 100.000 pegawai

baik pegawai kelas atas, menengah hingga bawah dibutuhkan total keseluruhan lahan di dalam kawasan sebesar 94,68

Ha. Selebihnya sebanyak 120.000 pekerja, kebutuhan rumahnya perlu disediakan di luar kawasan.

B. Di Luar Kawasan

Penyediaan hunian di luar kawasan yang dibutuhkan sebanyak 120.000 unit. Dalam penyediaan hunian untuk

kelas atas dan bawah menggunakan konsep yang sama dengan didalam kawasan yaitu high class rumah tapak dan

apartemen high class serta rusunawa, namun untuk penyediaan hunian untuk kelas menengah disediakan dalam bentuk

rumah susun kelas menengah dan rumah tapak. Hal tersebut dikarenakan ketersediaan lahan di luar kawasan lebih

banyak, rumah tapak lebih diminati masyarakat (pasar lebih menjanjikan) dan bagi developer, profit rumah tapak lebih

menguntungkan jika dibandingkan dengan bangunan bertingkat tinggi. Berikut adalah rincian kebutuhan rumah dan

lahan yang perlu disediakan di luar kawasan

22

Tabel IV.5 : Jumlah Kebutuhan Rumah dan Lahan di Luar Kawasan Industri Kendal

a b c d e f g h i j k l m n o p q

No Klasifikasi Pekerja Jenis Rumah Jmlah Tipe Rumah

(m2)

Luas Lahan

per hunian (m2)

Luas Lahan seluruh

hunian tapak dxf

Luas Lantai

seluruh hunian high

rise d x e

Luas Sirkulasi

Highrise : g x 50% Rumah Tapak : g x 60%

Luas Total (m2)

g + h

Jumlah Unit Per Lantai

Jumlah Lantai

Jumlah unit

pertower

j x k

Jumlah Tower

d/l

Total Luas Lantai Per

Tower

i / m

Luas per lantai/Lantai

dasar per tower

n / k

Luas Lahan yang

dibutuhkan (m2)

Rumah Tapak

= g + h High rise = m

x o

Luas Lahan yang

dibutuhkan (ha)

1 High Class Rumah Tapak dan Apartemen

3.600

High Class Tapak

900 70 200 180.000,00 108.000,00 288.000,00 28,80

High Class Apartemen

2.700

> Studio 2.025 21 42.525,00 21.262,50 63.787,50 30 10 300 7 9.112,50 911,25 6.378,75 0,64

> Family 675 42 28.350,00 14.175,00 42.525,00 25 10 250 3 14.175,00 1.417,50 4.252,50 0,43

2 Midle Class Rusun dan Rumah Tapak

24.000

Middle Class Rusun

6.000

Family 6.000 36 216.000,00 108.000,00 324.000,00 15 10 150 40 8.100,00 810,00 32.400,00 3,24

Middle Class Rumah Tapak

18.000

> Tipe 36 13.500 36 90 1.215.000,00 729.000,00 1.944.000,00 194,40

> Tipe 45 4.500 45 120 540.000,00 324.000,00 864.000,00 86,40

3 Low Class Dormitory 92.400

> Single 69.300 24 1.663.200,00 831.600,00 2.494.800,00 Lt Dasar = 6 Lt 1-4 = 36

5 150 462 5.400,00 1.080,00 498.960,00 49,90

> Family 23.100 36 831.600,00 415.800,00 1.247.400,00 Lt Dasar = 6 Lt 1-4 = 22

5 94 246 5.070,73 1.014,15 249.480,00 24,95

TOTAL 120.000 388,75


23

Dari hasil perhitungan tersebut, didapatkan bahwa untuk memenuhi kebutuhan rumah sebanyak 120.000 pegawai

baik pegawai kelas atas, menengah hingga bawah dibutuhkan total keseluruhan lahan di luar kawasan sebesar 388,75 Ha.

4.1.3 Ketersediaan Lahan Peruntukan Kawasan Permukiman

A. Ketersediaan Lahan di Dalam Kawasan

Ketersediaan lahan yang diperuntukan bagi perumahan karyawan di dalam kawasan baru diketahui untuk

tahap pertama yaitu sebesar 54,01 Ha. Dengan ketersediaan lahan eksisting tersebut, jika dikomparasikan

dengan kebutuhan lahan total untuk 100.000 pegawai yang akan ditampung oleh Kawasan Industri Kendal

dengan total lahan seluas 94,68 Ha, maka dibutuhkan lahan sebesar 40,67 Ha lagi.

B. Ketersediaan Lahan di Luar Kawasan

Untuk penyediaan perumahan bagi karyawan industri di luar kawasan dapat dilakukan di sekitar kawasan

industri. Secara eksisting telah tersedia hunian yang dapat digunakan oleh karyawan industri yang disediakan

masyarakat dalam bentuk kos atau kontrakan.

4.1.4 Peluang Investasi Perumahan di Kawasan Industri Kendal

Berikut adalah peluang investasi yang dibagi untuk di dalam dan diluar kawasan industri :

A. Peluang investasi perumahan di dalam Kawasan Industri Kendal

Berikut adalah perhitungan peluang investasi perumahan untuk ketiga kelas tersebut :

High Class

Tabel IV.6 Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Dalam Kawasan Industri Kendal

No Keterangan Jumlah unit

Tipe Luas Lahan

Perkiraan harga minimal per unit

Total Peluang Investasi

1 High Class Tapak 750 70 200 Rp 750.000.000 Rp 562.500.000.000

2 High Class Apartemen 2250

> Studio 1688 21 Rp 300.000.000 Rp 506.400.000.000

> Family 562 42 Rp 500.000.000 Rp 281.000.000.000

Total Rp 1.349.900.000.000


Middle Class

Tabel IV.7 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Dalam Kawasan Industri Kendal


Tipe Perkiraan harga minimal per unit


1 Middle Class Apartemen

20.000

> Studio 15.000 21 Rp 250.000.000 Rp 3.750.000.000.000

> Family 5.000 36 Rp 300.000.000 Rp 1.500.000.000.000

Total Rp 5.250.000.000.000


Low Class

Tabel IV.8 Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Dalam Kawasan Industri Kendal

No Rusun tipe 24

Jumlah Unit

Harga Perbulan Harga Pertahun Seluruh Unit tiap lantai

Jumlah Tower

Harga pertahun total seluruh tower

1 Lantai dasar

5 Rp 253.000 Rp 15.180.000

2 Lantai 1 30 Rp 253.000 Rp 91.080.000

3 Lantai 2 30 Rp 236.500 Rp 85.140.000

4 Lantai 3 30 Rp 220.000 Rp 79.200.000

5 Lantai 4 30 Rp 187.000 Rp 67.320.000

24

Total Peluang Investasi / Tower / Tahun Rp 337.920.000 462 Rp 156.119.040.000

No Rusun tipe 36

Jumlah Unit


Jumlah Tower


1 Lantai dasar

3 Rp 402.500 Rp 14.490.000

2 Lantai 1 20 Rp 402.500 Rp 96.600.000

3 Lantai 2 20 Rp 376.250 Rp 90.300.000

4 Lantai 3 20 Rp 350.000 Rp 84.000.000

5 Lantai 4 20 Rp 297.500 Rp 71.400.000



Pada tabel diatas dapat dilihat bahwa untuk kelas atas disediakan rumah tapak dengan tipe 70 dan luas lahan 200

m2 sebanyak 750 unit, dengan estimasi harga minimal sebesar Rp 750.000.000/unit didapatkan peluang investasi sebesar

Rp 562.500.000.000. Sedangkan untuk apartemen kelas atas tipe studio (tipe 21) dibutuhkan 1.688 unit dengan estimasi

harga minimal Rp 300.000.000/unit maka didapatkan total peluang investasi sebesar Rp 506.400.000.000. Sisanya untuk

apartemen kelas atas tipe family (tipe 42) dibutuhkan sebanyak 562 unit dengan estimasi harga minimal Rp

500.000.000/unit, maka didapatkan total peluang investasi sebesar Rp 281.000.000.000. Total keseluruhan peluang

investasi untuk hunian kelas atas diperkirakan sebesar Rp 1.349.900.000.000.

Jenis hunian yang kedua yaitu hunian bagi kelas menengah disediakan dalam bentuk apartemen dengan tipe 21 dan

tipe 36. Hunian dengan tipe 21 atau single dibutuhkan sebanyak 15.000 unit dengan estimasi harga minimal Rp

250.000.000/unit maka didapatkan total peluang investasi sebesar Rp 3.750.000.000.000. Sedangkan untuk tipe 36 atau

family dengan kebutuhan sebanyak 5.000 unit dan estimasi harga minimal Rp 300.000.000 maka didapatkan total peluang

investasi sebesar Rp 1.500.000.000.000. Total keseluruhan peluang investasi untuk pemenuhan kebutuhan hunian

karyawan kelas menengah adalah Rp 5.250.000.000.000.

Jenis hunian ketiga yaitu rumah susun, sesuai dengan best practice di Kabupaten Ungaran diberikan dalam bentuk

sewa dengan harga sewa perbulan. Dari patokan harga sewa tersebut didapatkan untuk rumah susun tipe 24, jumlah unit di

lantai dasar sebanyak 5 unit dan 4 lantai lainnya masing-masing 30 unit. Jumlah unit tersebut dikalikan dengan harga sewa

per lantai dan per bulan kemudian dikalikan sebanyak 12 bulan, maka didapatkan harga sewa pertahun untuk lantai dasar

sebanyak Rp 15.180.000, lantai 1 sebesar Rp 91.080.000, lantai 2 sebesar Rp 85.140.000, lantai 3 sebesar Rp 79.200.000

dan lantai 4 sebesar 67.320.000. Total peluang investasi sewa rusun pertahun untuk satu tower didapatkan sebesar Rp

337.920.000 dan total rusun yang dibutuhkan sebanyak 462 tower, sehingga didapatkan peluang investasi sewa rusun

pertahun untuk semua tower sebesar Rp 156.119.040.000.

Sedangkan untuk tipe 36, jumlah unit di lantai dasar sebanyak 3 unit dan 4 lantai lainnya masing-masing 20 unit.

Jumlah unit tersebut dikalikan dengan harga sewa per lantai dan per bulan kemudian dikalikan sebanyak 12 bulan, maka

didapatkan harga sewa pertahun untuk lantai dasar sebanyak Rp 14.490.000, lantai 1 sebesar Rp 96.600.000, lantai 2

sebesar Rp 90.300.000, lantai 3 sebesar Rp 84.000.000 dan lantai 4 sebesar 71.400.000. Total peluang investasi sewa

rusun pertahun untuk satu tower didapatkan sebesar Rp 356.790.000 dan total rusun yang dibutuhkan sebanyak 232 tower,

sehingga didapatkan peluang investasi sewa rusun pertahun untuk semua tower sebesar Rp 82.775.280.000.

B. Peluang investasi perumahan di luar Kawasan Industri Kendal

Sama seperti di dalam Kawasan Industri Kendal, di sekitar kawasan industri, peluang investasi perumahan juga

terbagi menjadi tiga yaitu peluang investasi untuk kelas atas, kelas menengah dan kelas bawah. Berikut adalah

perhitungan peluang investasi perumahan untuk ketiga kelas tersebut :

25

High Class

Tabel IV.9

Peluang Investasi Perumahan Kelas Atas di Luar Kawasan Industri Kendal


Tipe Luas Lahan



1 High Class Tapak 900 70 200 Rp 750.000.000 Rp 675.000.000.000

High Class Apartemen 2700

> Studio 2025 21 Rp 300.000.000 Rp 607.500.000.000

> Family 675 42 Rp 500.000.000 Rp 337.500.000.000

Total Rp 1.620.000.000.000


Middle Class

Tabel IV.10 Peluang Investasi Perumahan Kelas Menengah di Luar Kawasan Industri Kendal


Tipe Luas Lahan



1 Rumah Tapak 18.000

Tipe 36 13.500 36 90 Rp 300.000.000 Rp 4.050.000.000.000

Tipe 45 4.500 45 120 Rp 500.000.000 Rp 2.250.000.000.000

Total Rp 6.300.000.000.000


Low Class Tabel IV.11

Peluang Investasi Perumahan Kelas Bawah di Luar Kawasan Industri Kendal

No Rusun tipe 24

Jumlah Unit

Harga Perbulan Harga Pertahun Seluruh Unit tiap

lantai

Jumlah Tower


1 Lantai dasar

6 Rp 253.000 Rp 18.216.000

2 Lantai 1 36 Rp 253.000 Rp 109.296.000

3 Lantai 2 36 Rp 236.500 Rp 102.168.000

4 Lantai 3 36 Rp 220.000 Rp 95.040.000

5 Lantai 4 36 Rp 187.000 Rp 80.784.000


No Rusun tipe 36

Jumlah Unit


Jumlah Tower


Lantai dasar

6 Rp 402.500 Rp 28.980.000

1 Lantai 1 22 Rp 402.500 Rp 106.260.000

2 Lantai 2 22 Rp 376.250 Rp 99.330.000

3 Lantai 3 22 Rp 350.000 Rp 92.400.000

4 Lantai 4 22 Rp 297.500 Rp 78.540.

Documents

PROFIL · 2020. 6. 22. · penduduk, hal tersebut menimbulkan terjadinya backlog. Backlog dapat diartikan sebagai kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dengan rumah yang dibutuhkan