Upload
akhmad-lukman-fakhrul-ridho
View
180
Download
6
Embed Size (px)
Citation preview
Usulan Penelitian
Studi Kelayakan Rencana Pendirian Rumah Kost Kelas Menengah di Tegalgondo Malang
Oleh
M. Abdimas Haidar Rahbany
201010160311338
Universitas Muhammadiyah Malang
Fakultas Ekonomi dan Bisnis
2013
Studi Kelayakan Rencana Pendirian Rumah Kost Kelas Menengah di Tegalgondo Malang
A. Latar Belakang
Malang adalah salah satu kota di Propinsi Jawa Timur yang
terbesar setelah Kota Surabaya, baik dalam segi wilayah maupun populasi.
Malang memiliki julukan sebagai kota bunga, kota pendidikan, kota
industri, dan kota pariwisata. Khusus untuk Kota Malang,
pertumbuhan pendidikannya sangat pesat. Sebagian besar
mahasiswa yang melanjutkan studi di Malang berdomisili
diluar kota Malang.
Malang sebagai kota pendidikan sudah tidak asing terdengar di
telinga kita. Banyaknya populasi pelajar dan mahasiswa di kota Malang
menjadikan Malang sebagai kota pendidikan kedua di Indonesia setelah
Yogyakarta. Pelajar dan mahasiswa yang menempuh pendidikan di
Malang juga banyak yang berdatangan dari berbagai penjuru di Indonesia.
Hal ini menunjukkan bahwa Kota Malang sebagai kota pendidikan masih
dirasakan oleh masyarakat Indonesia.
Besarnya kota Malang dan terbatasnya penyediaan
rumah kontrakan atau rumah kos menyebabkan banyak
para mahasiswa yang menyewa rumah jauh dari lokasi
mereka kuliah, bahkan mereka terpaksa menyewa rumah
di pinggiran kota Malang. Sehingga, permintaan rumah
kontrakan atau rumah kos di pusat kota Malang sangat
tinggi.
Bagi peserta pendidikan yang cukup jauh domisilinya atau peserta
pendidikan yang ingin bertempat tinggal lebih dekat dengan tempat
terselenggaranya pendidikan, maka solusinya adalah mengontrak rumah
atau menyewa kamar kost untuk tempat tinggal sementaranya. Banyaknya
penyelenggara pendidikan seperti sekolah dan perguruan tinggi di Malang
dan jauhnya domisili mereka dari tempat mereka menempuh pendidikan
menyebabkan banyaknya permintaan atas rumah kost di daerah tersebut.
Bisnis kost-kostan memang cukup menjanjikan,
terlebih di kota-kota pusat perdagangan atau di kota-kota
pelajar dan industri. Sudah banyak yang merasakan bahwa
penghasilannya terus mengalir dari usaha kost-kostan.
Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal
dari luar daerah menjadikan pemilik kost-kostan menikmati
keuntungan darinya. Usaha ini dapat dijalankan hanya
dengan memanfaatkan kamar dirumah yang tidak lagi
dipakai atau berpenghuni.
Salah satu aspek yang mendorong pertumbuhan
ekonomi disektor lain adalah dengan banyaknya pelajar,
mahasiswa, karyawan, maupun orang yang transit di
Malang. Berbagai fenomena diatas menyebabkan para
pelaku bisnis ekonomi mencoba untuk memberikan
fasilitas tempat tinggal yang menunjang aktivitas mereka
di Malang, terlebih para pelaku bisnis dapat membaca
peluang usaha.
Salah satunya adalah menyediakan tempat tinggal
bagi orang-orang yang melakukan aktivitas. Hal ini menjadi
latar belakang bagi pengusaha untuk menyediakan tempat
serta fasilitas pendukungnya berupa pembangunan atau
renovasi rumah menjadi rumah kost di Malang, terutama
didaerah sekitar Landungsari yang tidak lain berdekatan
dengan Kampus UMM.
Dengan cukup besarnya pangsa pasar untuk usaha
rumah kost di daerah Landungsari serta cukup dekatnya
lokasi dengan salah satu perguruan tinggi di Malang, yakni
Universitas Muhammadiyah Malang (UMM), membuat para
pelaku bisnis dengan cepat membaca peluang tersebut.
Dan tidak sedikit dari mereka (pelaku bisnis) yang cukup
berani melepaskan modalnya atau berinvestasi tanpa pikir
panjang.
Sangat jelas tujuan dari usaha tersebut adalah untuk
mendapatkan keuntungan secara ekonomis, disamping
lokasi yang strategis, permintaan akan rumah kost selalu
meningkat setiap tahunnya. Dengan demikian, studi
kelayakan diperlukan untuk dapat dijadikan suatu bahan
pertimbangan dalam pendirian suatu usaha, termasuk
mendirikan rumah kost.
Adapun dalam studi kelayakan tersebut dilakukan
peninjauan terhadap aspek pasar, aspek teknis, dan aspek
finansial untuk mengetahui kelayakan dari pendanaan
usaha ini. Hasil analisa tersebut diperlukan guna
mengetahui apakah rencana pendirian usaha ini akan
menguntungkan secara ekonomis atau tidak. Karena
kegiatan yang akan dilakukan oleh suatu industry pada
umumnya bertujuan untuk mendapatkan keuntungan
secara ekonomis.
Mengingat banyaknya permintaan dan penawaran
atas usaha rumah kost terkhusus di daerah Landungsari,
apalagi lokasi yang cukup strategis karena berdekatan
dengan salah satu perguruan tinggi di Malang.
Berdasarkan latar belakang diatas, maka penulis tertarik
untuk melakukan penelitian dengan judul “Studi
Kelayakan Rencana Pendirian Rumah Kost Kelas
Menengah di Tegalgondo Malang ”
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang yang telah dijabarkan diatas, maka dapat
dirumuskan masalah sebagai berikut :
1. Bagaimana kelayakan dari bisnis yang dijalankan ….…. Ditinjau dari
aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial ?
2. Apakah usaha rumah kost layak dijalankan ditinjau dari aspek pasar,
aspek teknis, dan aspek finansial ?
C. Batasan Masalah
Penulis membatasi ruang lingkup masalah yaitu “Studi Kelayakan”
menggunakan empat metode analisa keuangan ( Payback Period, NPV,
IRR, dan Profitability Index ).
D. Tujuan dan Manfaat Penelitian
1. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan yang dapat diambil adalah :
Mengetahui apakah proyek pembangunan rumah kost ini layak atau tidak
layak dilakukan secara finansial
2. Manfaat Penelitian
a. Bagi pemilik usaha rumah kost
Hasil dari penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan
dan analisa bagi pemilik usaha untuk mengembangkan usaha
kedepannya
b. Bagi peneliti selanjutnya
Sebagai bahan kajian, referensi, informasi bagi peneliti selanjutnya
E. Tinjauan Pustaka
1. Landasan Penelitian Terdahulu
2. Tinjauan Teori
a. Studi Kelayakan Bisnis (SKB)
Studi kelayakan bisnis adalah penelitian tentang dapat tidaknya
suatu bisnis ( biasanya merupakan bisnis investasi ) dilaksanakan dengan
berhasil ( Husnan dan Muhammad 2004 : 4 ). Lebih lanjut Husnan
menjelaskan baahwa yang pertama, keberhasilan dapat diartikan secara
lebih terbatas apabila dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih
bermanfaat tentang manfaat ekonomis suatu investigasi, dan kedua
diartikan lebih luas ( relatif ) apabila pihak pemerintah atau lembaga non
profit yang mempergunakan. Manfaat tersebut ialah: Manfaat ekonomi
tersebut bagi bisnis itu sendiri ( manfaat finansial ), artinya adalah proyek
itu dipandang cukup menguntungkan aapabila dibandingkan dengan resiko
proyek tersebut.
Pengertian menguntungkan berhasil atau layak, ada yang
menafsirkan dalam arti sempit dan arti luas. Pengertian arti sempit,
biasanya pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomi suatu
investasi.Pengertian dalam arti luas, biasanya pemerintah atau lembaga
non profit disamping manfaat ekonomi masih ada manfaat lain yang perlu
diperhatikan dan dipertimbangkan.
b. Manfaat Studi Kelayakan Bisnis (SKB)
Dengan membuat suatu penilaian terlebih dahulu sebelum melakukan
investasi yang kemudian dituangkan dalam suatu laporan secara tertulis,
Manfaat yang bisa diperoleh hasil laporan studi kelayakan bisnis ini bisa
digunakan sebagai pedoman/alat untuk mengetahui sampai sejauh mana
kegiatan investasi telah dilakukan. Pada intinya laporan SKB ini bisa
untuk alat pengawasan.
c. Tujuan diadakan Studi Kelayakan Bisnis (SKB)
Studi kelayakan bisnis dilakukan dengan tujuan untuk menghindari
keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besaruntuk kegiatan yang
ternyata tidak menguntungkan ( Husnan dan Muhammad, 2007 : 7 ).
Dalam intensitas studi kelayakan bisnis, faktor-faktor yang paling
berpengaruh, antara lain:
a. Besarnya dana yang ditanamkan
b. Tingkat ketidakpastian proyek
c. Kompleksitas elemen-elemen yang mempengaruhi proyek
d. Tahapan Analisis Proyek
Untuk itulah studi tentang kelayakan minimal ekonomis menjadi
sangat penting. Dengan ringkas kita bisa mengatakan bahwa tujuan
dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran
penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak
menguntungkan.
d. Tahap Penyusunan SKB
Dalam studi kelayakan langkah pertama yang perlu ditentukan adalah :
a. Identifikasi kesempatan usaha
b. Perumusan
c. Penilaian, melakukan penilaian terhadap berbagai aspek
d. Pemilihan, melakukan pemilihan dengan mengingat segala
keterbatasan dan tujuan yang dicapai.
e. Pembuatan Studi Kelayakan Proyek/Bisnis
Fase pertama dalam membuat suatu studi kelayakan proyek/bisnis
adalah identifikasi kesempatan usaha, baru kemudian diikuti fase
berikutnya. Pada umumnya tahap-tahap untuk melakukan proyek investasi
sebagai berikut :
a. Identifikasi . Pada tahap ini kegiatan yang dilakukan berupa menelaah
atau melihat adanya kesempatan nvestasi yang mungkin
menguntungkan.
b. Perumusan . Pada tahap ini kegiatan yang dilakukan berupa
menerkemahkan kesempatan investasi kedalam suatu rencana
proyek/bisnis yang kongrit
c. Penilaian. Pada tahap ini dilakukan kegiatan analisis situasi dengan
alat analisis yang diperlukan dan menilai aspek-aspek yang penting
serta menentukan keberhasilan suatu proyek/bisnis.
d. Pemilihan. Berdasarkan tahap penilaian maka ditentukan pilihan
proyek/bisnis yang menguntungkan.
e. Implementasi. Menyelesaikan proyek/bisnis yang sudah dipilih dengan
tetap berpegang pada perencanaan dan anggaran yang telah ditentukan.
f. Aspek-Aspek Studi Kelayakan
a). Aspek Pasar
Tujuan dari aspek pasar adalah untuk mengetahui besarnya potensi
pasar, market share, dan strategi pemasaran yang digunakan untuk
mencapai market share ( Husnan, 2002 : 32 ).
b). Aspek Teknis
Merupakan suatau aspek yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasian secra teknis dan
pengoperasian setelah proyek tersebut selesai dibangu. Berdasarkan
analisis ini diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk
biaya eksploitasinya. Dalam analisis teknis dibahas mengenai lokasi
proyek, besar skala proyek, stuktur bangunan gedung, peralatan,
perlengkapan, daan teknologi yang digunakan, fasilitas transportasi serta
lay out bangunan.
c). Aspek Keuangan dan Ekonomi
Aspek keuangan menganalisis tentang kebutuhan dana, cara
pembiyaan. Proyeksi keuangan ( proyeksi rugi laba, arus kas, dan neraca ),
dan evaluasi kelayakan bisnis dengan melaksanakan penilaian investasi.
Umumnya aada lima metode dalam penilaian investasi.
d). Aspek Sumber Daya Manusia
Aspek SDM dalam SKB ialah aspek analisis pengadaan sumber
daya manusianya untuk menduduki dan memegang bagian dan fungsi
organisasi sesuai dengan yang bisnis atau organisasi yang direncanakan.
Aspek SDM ini diawali dengan gabaran umum mengenai bisnis yang akan
dibuat, struktur perusahaan atau organisasinya, dan sesiapa yang akan
mendudukinya berdsarkan kriteria yang telah ditentukan.
e). Aspek Hukum dan Legalitas
Aspek hukum dalam SKB ialah hal-hal yang berhubungan dengan
unsur legalitas bisnis. Beberapa faktor yang dijadikan dasar dalam
penilaian kelayakan, yaitu:
1. Badan hukum apa yang paling sesuai untuk dijadikan bentuk formal
badan usaha yang akan didirikan
2. Komoditas usaha termasuk jenis barang dagangan (komiditas) yang
diperbolehkan atau dilarang undang-undang
3. Cara berbisnisnya melangga hukum agama atau tidak
4. Teknis operasional mendapatkan izin dari instansi/ departemen/dinas
terkait atau tidak.
Analisis Kelayakan Finansial
Untuk melakukan evaluasi terhadap suatu rencana investasi, kita perlu
menghitung tiga tahap kegiatan:
a. Estimasi cash flow.
b. Estimasi rencana pendapatan yang ingin diperoleh.
c. Estimasi rencana investasi berdasarkan ukuran-ukuran yang jelas.
Kriteria untuk mengukur suatu rencana investasi dapat dikelompokkan
menjadi dua bagian besar, yaitu:
a. Kriteria Discounted Cash Flow (DCF) terdiri dari: (a) Net Present
Value (NPV), (b) Internal Rate of Return (IRR), (c) Profitability Index
(PI).
b. Non Discounted Cash Flow (NDCF), terdiri dari: (a) Payback Period
(PP) dan (b) Accounting Rate of Return (ARR).
1. Net Present Value (NPV)
Metode NPV adalah metode yang memperhatikan “time value of
money”, maka procceds yang digunakan dalam menghitung NPV adalah
procceds atau “cash flow” yang didiskontokan atas dasar biaya modal
(cash of capital) “rate of return” yang diinginkan.
Rumus untuk NPV:
di mana: r = tingkat keuntungan disyaratkan, CF = Cash Flow, I0 =
Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode Investasi
Kriteria penilaian NPV adalah :
a. Jika NPV > 0, maka investasi diterima.
b. Jika NPV < 0, maka investasi ditolak.
2. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return merupakan metode penilaian usul investasi
yang menggunakan “discount cash flows”. IRR adalah tingkat bunga yang
akan diterima (PV Future Procceds) sama dengan jumlah nilai sekarang
dari pengeluaran modal (PV Capital Outlays). Pada dasarnya IRR harus
dicari dengan cara “trial and error” dengan metode coba-coba.
Rumus untuk IRR:
di mana: IRR = tingkat keuntungan disyaratkan, CF = Cash Flow, I0 =
Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode Investasi
Interpolasi:
atau:
Metode ini diterapkan dengan prosedur :
a. Mencari nilai bersih dari investasi.
b. Apabila nilai sekarang bersih positif, maka tingkat hasil dinaikan
sampai menunjukan nilai sekarang bersih negative. Atau sebaliknya
apabila nilai sekarang negative, maka dicari tingkat hasil sampai nilai
sekarang bersih positif.
Kriteria penilaian IRR adalah :
a. Jika IRR > dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi
diterima.
b. Jika IRR < dari suku bunga yang telah ditetapkan, maka investasi
ditolak.
3. Profitability Index (PI)
Profitabilitas Indeks adalah menghitung antara nilai sekarang dari
penerimaan kas bersih di masa yang akan datang dengan nilai sekarang
investasi.
di mana: r = tingkat keuntungan disyaratkan, CF = Cash Flow, I0 =
Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode Investasi
Kriteria untuk Profitabilitas Indeks :
a. Jika PI > 1, maka investasi diterima.
b. Jika PI < 1, maka investasi ditolak.
4. Payback Period
Payback period adalah jumlah tahun yang dibutuhkan agar
pengembalian-pengembalian yang diterima menyamai jumlah yang
diinvestasikan.
Sedangkan menurut Arthur J. Keown “Payback period adalah suatu
periode yang diperlukan untuk dapat menutup kembali pengeluaran
investasi dengan menggunakan procceds atau aktiva kas (net cash flows)”.
Dengan demikian Payback period dari suatu investasi menggambarkan
panjangnya waktu yang diperlukan akan dana yang tertanam pada suatu
investasi dapat diperoleh seluruhnya.
Rumus untuk Payback Period (PP) :
Untuk Cash Flow yang sama tiap tahunnya:
Untuk Cash Flow yang tidak sama tiap tahunnya:
di mana: CF = Cash Flow, I0 = Investasi Awal/Cash Outflow, n = Periode
Investasi
Jadi kriteria penilaian pada metode Payback period ini adalah :
a. Jika Payback periodnya < waktu maksimum, maka usulan proyek
tersebut dapat diterima.
b. Jika Payback periodnya > waktu maksimum, maka usulan proyek
tersebut ditolak.
5. Average Rate of Return (ARR)
Rumus untuk ARR:
di mana: Average EAT = rata-rata keuntungan bersih, ∆EAT = jumlah
seluruh keuntungan bersih, n = umur investasi/umur ekonomis aktiva tetap
Sedangkan rata-rata investasi (average investment) dihitung dengan
jumlah dana investasi dibagi 2 (dua) :
F. Kerangka Pikir Penelitian
Berdasarkan teori yang dikemukakan maka dapat disajikan kerangka
pikir penelitian, yang secara lengkap dapat disajikan pada gambar sebagai
berikut:
Usaha Rumah Kost
Studi Kelayakan
Aspek Teknis Aspek Finansial
Aspek Pasar
Penilaian investasi dengan arus kas :
a. NPVb. IRRc. Profitability index (PI)d. Payback periode (PP)
e.
Keputusan investasi
Layak Tidak
Berdasarkan grafik diatas, Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui
kelayakan suatu usaha dari kost-kostan. Usaha Kost memiliki
produktivitas yang berbeda-beda. Untuk itu diperlukan analisis kelayakan
untuk menghasilkan keuntungan yang optimal. Dalam penilaian kelayakan
usaha maka ada beberapa komponen yang harus dilihat yaitu aspek pasar,
aspek teknis, serta aspek finansial (NPV, IRR, PI, PP). Dengan
menganalisa beberapa komponen ini, maka dapat diketahui bahwa secara
finansial apakah usaha rumah kost di tempat penelitian layak untuk
dilaksanakan.
G. Hipotesis
H. Metode Penelitian
1. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada kost kelas menengah di Tegalgondo Malang.
2. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian deskriptif,
Indriantoro dan Supomo (2009;26). Penelitian deskriptif yaitu penelitian
terhadap masalah-masalah berupa fakta-fakta saat ini dari suatu populasi.
3. Definisi Operasional Variabel
Definisi operasional dibutuhkan dalam menentukan pemakaian alat yang
digunakan untuk mengambil data penelitian sehingga data yang diperoleh
sesuai dengan tujuan penelitian.
a. .
4. Data dan Sumber Data
1. Jenis data yang digunakan oleh peneliti adalah data primer, dengan
melakukan studi lapang dan wawancara terhadap pemilik.
2. Sumber data penelitian adalah data primer, dengan diperoleh langsung
dari pemilik usaha rumah kost.
5. Teknik Pengumpulan Data
a) Studi lapangan ( Field Research )
Suatu metode penelititan yang dilakukan dengan cara mendatangi
langsung objek penelitian. Dalam hal ini penulis wawancara langsung
dengan pegawai dan pemilik wartel Rania.
b) Studi Pustaka ( Library Research )
Dalam hal ini penulis mengumpulkan data yang telah terkumpul dengan
referensi buku yang mengacu pada bidang yang berkaitan dengan studi
kelayakan usaha.
6. Teknik Analisis Data
Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu
menggunakan empat metode analisa keuangan :
a. Net Present Value (NPV)
b. Internal Rate of Return (IRR)
c. Profitability Index
d. Payback Period
Untuk Cash Flow yang sama tiap tahunnya: