PROPRIÉTAIRESN°38 - HIVER 2009 - TRIMESTRIELLE MAGAZINE DU RÉSEAU IMMOBILIER COOPÉRATIF L’ADRESSE

QUE D’EAU, QUE D’EAU !

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ÉLECTRICITÉ

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L’immobilier et lesmarchés financiersRETOUR SUR L’ACTUALITÉ DE CES DERNIERS MOIS

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PROPRIÉTAIRES, LE MAGAZINE DE L’ADRESSE

SOMMAIRE

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE.Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY. Directeur de la publication : Gérard MEZOU. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA. Levallois (92). Reproduction interdite.Parution : 9 janvier 2009. Dépôt légal à parution. N° INDIGO 0 825 811 810. Site internet : www.ladresse.com

TABLEAU DE BORD

Indices de référence• INSEE du coût de la construction brut

2e trim. 2008 1 562(contre 1 497 au trimestre précédent)

• IRL (Indice des loyers) 3e trim. 2008 117,03(contre 116,07 au trimestre précédent)

• INSEE des prix à la consommation(hors tabac-novembre 2008) 117,92

• SMIC horaire 8,71 €• SMIC mensuel brut (base 35 h) 1 321,02 €

Prêts Immobiliers (10 à 25 ans)• Taux fixe 4,65/5 %• Taux révisable 4,60/4,90 %

BRÈVES P. 4 et 5Actualités immobilières

DOSSIER P. 6 à 9Les raisons de la crise financière, son impact sur l’immobilier

ENVIRONNEMENT (selon édition) P. 10 et 11Que d’eau, que d’eau !

NOUVEAUTÉ P. 12Le diagnostic électrique

TÉMOIGNAGE P. 13Le rebond de la location

FISCALITÉ P. 14Eco-PTZ et crédit d’impôt vert

TENDANCE P. 15Écologiques et économiques : les nouveaux modes de chauffage

FOCUS P. 16 et 17Gros plan sur le marché parisien

COURRIER DES PROPRIÉTAIRES P. 18

ÉDITORIAL

BONNE ANNÉE !

Ne nous voilons pas la face. 2008 s'est achevée dans uneambiance plus morose que nous ne l'aurions souhaité et,soyons francs, que nous ne l'avions imaginé. Sans doutesous-estimée au départ, la déroute des subprimes a finipar entraîner toutes les places boursières de la planètedans un tourbillon flirtant parfois avec l'irrationnel.Initialement financière, la crise a brutalement étendu sacontagion à l'économie réelle. Et l'immobilier, tributaire dumoral des investisseurs autant que des conditions de cré-dit, n'a pas été épargné.

Les pouvoirs publics semblent avoir pris rapidementconscience de la gravité de la situation. Ils ont adopté lesmesures d'urgence que nous évoquons dans ce numéro etqui, aussi imparfaites soient-elles, ont le mérite d'exister.Mais l'impact des évènements de ces derniers mois est telqu'un sentiment a vu le jour : lorsque la tempête sera pas-sée, nous ne pourrons – et il ne faudra – plus recommen-cer exactement comme avant.

Ce qui est vrai à l'échelle de nos sociétés l'est aussi pourchacun de nous. Une récente étude du WWF nous a pla-cés au pied du mur. Si nous ne changeons pas nos com-portements, d'ici vingt ans, la planète ne pourra plus sub-venir à nos besoins.

L'eau, en particulier, est devenu un élément précieux. Utilisercelle qui nous tombe du ciel ne peut donc être qu'une bonneidée. Ce magazine nous détaille les règles à respecter. Ilrevient aussi sur le diagnostic électrique, rendu obligatoiredepuis le 1er janvier avant toute vente d'immeuble d'habita-tion, si son installation a plus de quinze ans.

Enfin, cette revue vous présente également quelques uns desmodes de chauffage de demain, économiques et respec-tueux de l'environnement. Car, à L'ADRESSE, nous voulonsrester résolument convaincus que le meilleur est à venir.

Alors bonne lecture, et bonne année à tous.

Par Gérard MEZOUPrésident du Réseau L’ADRESSE

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BRÈVES

ACTUALITÉSDE L’IMMOBILIER

toute la France et concerne plus de 3800enfants âgés de 6 mois à 6 ans. Elle com-prend des analyses sanguines et desquestionnaires distribués aux parents.Pour 500 enfants de cet échantillon,l’analyse hospitalière se double d’uneenquête à domicile. Elle consiste à mesu-rer la présence de plomb dans l’eau, lespeintures, les poussières de l’habitation

et la terre du terrain de jeu fréquenté parl’enfant. Par ailleurs, l’étude doit égale-ment dépister la présence éventuelle decadmium dans le sang des enfants pourmieux connaître leur exposition à cettesubstance.

Le saturnisme entraîne des désordresdigestifs, des lésions rétiniennes, ainsique des manifestations rénales, neurolo-giques et nerveuses. On considère qu’unenfant en est atteint lorsqu’il présenteune teneur en plomb supérieure ouégale à 100 microgrammes par litre desang. En 1999, selon l’Inserm (Institutnational de la santé et de la recherchemédicale), près de 85 000 enfantsétaient touchés.

HEUREUX MALGRÉ TOUT

Plus de 8 Français sur 10 (84 %) vivantdans un immeuble affirment qu’ils s’ysentent bien. Selon l’enquête annuelledu Conseil Supérieur de l’Admi -nistration des Biens (CSAB), ils sontmême plus de la moitié (52 %) à se sen-tir « tout à fait bien ». La part des per-sonnes déclarant ne pas se sentir biendans leur logement a baissé d’un point,passant de 17 à 16 %. Les plus heureuxsont les propriétaires de plus de 65 ans,retraités ou actifs.Le CSAB avance une hypothèse « psycho-logique » pour expliquer ces chiffres :plus l’extérieur est difficile, plus l’inté-rieur a besoin d’être rassurant. Dans ledétail, les principaux motifs de satisfac-tion n’ont pas vraiment changé par rap-port aux enquêtes précédentes : voisina-ge, sécurité et tranquillité. La présenced’espaces verts, de commerces, demoyens de transports en commun, laproximité avec le travail et les écoles,sont de plus en plus appréciées. Côté désagréments, la principale sourcede nuisance est le bruit, cité par 53 % despersonnes interrogées.

GARDIENS MIEUX FORMÉS

Mettre en place une véritable filière deformation au métier de gardien d’im-meuble, c’est ce que propose le rapportque deux avocats viennent de remettre àChristine BOUTIN. Pour permettre unerevalorisation de la profession, Fran -çoise et Philippe PELLETIER suggèrent enparticulier de compléter le CAP par unBaccalauréat Professionnel. Le rapportpréconise également de demander au

SATURNISME

L’Institut de Veille Sanitaire (InVS) vientde lancer une étude nationale visant àévaluer le nombre de cas de saturnismeinfantile et à établir une cartographie dela maladie selon les régions. Depuis sep-tembre dernier, Saturn-Inf se dérouleauprès de 140 hôpitaux répartis dans

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BRÈVES

futur Pôle emploi d’organiser une cam-pagne d’information sur le métierauprès des jeunes, des propriétaires etdes syndics.100 000 gardiens d’immeubles sur toutle territoire perçoivent un salaire cumuléde 900 millions d’euros (1,2 milliards,charges comprises). En outre, selon ledéputé UMP Pierre LELLOUCHE, 10 000emplois auraient été supprimés en une dizaine d’années, sur la seule régionIle-de-France.

EXPULSIONS (1)

Les expulsions locatives sont suspenduesdepuis le 1er novembre et jusqu’au 15mars prochain, pour cause de tradition-nelle trêve hivernale. Pendant toute cettepériode, les propriétaires ne peuvent plusrecourir aux expulsions, même à l’en-contre des locataires dont le bail est expi-ré ou dont les loyers sont impayés. Lesfamilles condamnées par la justice àquitter leur logement ne seront plus éva-cuées par les forces de l’ordre.

Le nombre de ces locataires en difficultéa d’ailleurs considérablement augmenté.Selon la dernière enquête nationale surle logement de l’INSEE, on comptait fin2006, dans le parc privé, un peu plus de200 000 particuliers devant deux mois deloyer ou plus, contre 102 000 quatre ansplus tôt. En ajoutant les statistiques dusecteur social, le chiffre atteint 495 000locataires en retard d’au moins deuxmois de loyer, en hausse de 71 % parrapport à fin 2002. Environ les deux tiersde ces ménages bénéficient pourtantd’une aide au logement. Mais celle-ci serévèle insuffisante pour compenser leshausses de charges et de loyers enregis-trées ces dernières années.

EXPULSIONS (2)

Conséquence arithmétique de cette évo-lution, les Préfets ont autorisé 28 021expulsions en 2007, soit une hausse de5,58 % par rapport à l’année précéden-te. Au cours de cette période, un peu plusde 43 000 demandes avaient été adres-sées aux préfectures, qui en ont doncautorisé un peu moins des deux tiers(64,82 %). Selon les chiffres officiels duMinistère de l’Intérieur, moins de la moi-tié de ces expulsions autorisées (11 322)ont été effectivement réalisées. Lesautres dossiers ont fait l’objet de départsà l’amiable ou de relogements.

BRUIT : ENNEMI PUBLIC N°1Une autre enquête confirme les méfaitsdes nuisances sonores. Selon le premierbaromètre santé-environnement del’Institut National de Prévention etd’Education pour la Santé (INPES), 14,6 %des Français se disent gênés en perma-nence ou souvent par le bruit à leur travailou à leur domicile. Près de 40 % (39,7) desactifs en situation d’emploi jugent leur lieude travail bruyant. A domicile, les princi-pales sources de gêne sont la circulationroutière, les bruits de voisinage, les deuxroues, les avions et les trains.

L’enquête met par ailleurs en évidenceune particularité : les expositions au bruitchez soi et au travail s’additionnent. A encroire le baromètre, les personnes quitravaillent dans un environnementbruyant vivent aussi souvent dans deslogements exigus, où les nuisancessonores sont importantes.

PERMIS : LA BAISSE SE POURSUIT

Le nombre des permis de construirecontinue sa dégringolade. Les dernièresstatistiques publiées par le Ministère del’Ecologie font état d’une baisse de23,3 % au troisième trimestre. Sur lamême période, le nombre de mises enchantier a reculé de 8,1 %. ChristineBOUTIN, la Ministre du Logement estimeque sur l’année 2008, le total des misesen chantiers devrait se situer aux alen-tours de 360 000, contre 435 000 en2007 et bien loin de l’objectif des 500 000 logements nouveaux par anaffiché par le gouvernement pourrépondre à la demande non satisfaite.

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C omme dans un immense circuit dedominos, il a suffi que le premiers’effondre pour entraîner tous les

autres dans sa chute. En l’occurrence,l’histoire retiendra la faillite de labanque américaine Lehman Brothers, enseptembre dernier, comme point dedépart d’un processus dont on a encoredu mal à deviner l’issue. C’est elle qui afait prendre conscience de la portéed’une crise qui se propageait depuis unan déjà.

PANIQUE À BORD

Dans la foulée de la débâcle d’un géantaux pieds fragilisés par les Subprimes (voir Propriétaires n°37 et p.3), l’affole-ment a gagné toutes les places bour-sières de la planète et fait vaciller toutesles banques du monde. Certaines n’ontsurvécu que grâce à de massives inter-ventions étatiques. Aux Etats-Unis, enAllemagne, en Angleterre, en Belgique,les Ministres des Finances se sont mis àjongler avec les dizaines, voire les cen-taines de milliards pour éviter l’effondre-

L’automne s’est finalement révélé plus douloureux que prévu et la crise, initiale-ment financière, n’a pas tardé à rattraper l’économie réelle. Au cœur du problème, les banques se sont repliées sur elles-mêmes, au risque de paralyserl’économie et de précipiter l’immobilier dans la tourmente.

ment général du système bancaire.Comme souvent, plus les discours sevoulaient rassurants, plus la paniquegagnait de terrain. C’était également lecas en France, où les banquiers se vou-laient pourtant formels : ils étaient trèspeu exposés. On connaît aujourd’hui lemontant de l’addition : plus de 16 mil-liards d’euros de pertes du seul fait descrédits à risques Outre-Atlantique, aux-quels se sont ajoutés les effets du krachboursier.

UN RATIONNEMENTDES PRÊTS

Les banques ont ainsi brutalement redé-couvert les vertus de la prudence. Ellesont ainsi commencé par se méfier lesunes des autres et hésité à se prêter del’argent sur les marchés internationaux.Le système s’est donc rapidement bloquéet, après plusieurs années de relativesouplesse, les conditions d’accès au cré-dit des entreprises et des particuliers ontété considérablement durcies : la part

d’apport exigée a été revue à la hausse,les prêts de longue durée se sont res-treints et le taux d’endettement des can-didats à l’emprunt est surveillé de plusprès. Conjuguée à la hausse des taux,cette vigilance accrue n’a pas tardé àentraîner la réduction des prêts. Selon uncourtier en crédit immobilier, sur cinqpersonnes qui pouvaient obtenir un prêten 2007, une en était exclue un an plustard. L’accession à la propriété était doncen train de redevenir un rêve inaccessibleaux ménages à revenus modestes.

LA GARANTIE DE L’ETAT

Début octobre, le Président de la Répu -blique en personne a reçu, trois fois endeux semaines, les dirigeants des princi-pales banques et compagnies d’assu-rances françaises, en compagnie duPremier Ministre et des Ministres del’Economie et du Budget. Il leur a pré-senté en détail le plan de soutien de 360milliards d’euros mis en place pourcontrecarrer les effets de la crise finan-

TAUX VARIABLES : LES EMPRUNTEURS MIEUX INFORMÉS

Depuis cet automne, de nouvellesrègles régissent les prêts immobiliers àtaux variables. Elles visent avant tout àmieux informer les emprunteurs. Ainsi,aux mentions déjà obligatoires (nature,objet et modalités, montant, coût totalet taux effectif global du prêt, identitédes parties et des cautions, évaluationdu coût des assurances et des sûretés),s’ajoutent de nouveaux documents.Une fiche, précisant les modalités devariation du prêt doit notamment êtrejointe à l’offre. Celle-ci doit également

comprendre une simulation de l’effet decette variation sur le montant des men-sualités. La durée du prêt et le coûttotal du crédit doivent également êtreindiqués, mais le banquier est désor-mais tenu d’informer l’emprunteur ducaractère purement indicatif de cesinformations. Il doit également lui souli-gner qu’il n’a aucune incidence surl’évolution des taux et leurs consé-quences. Enfin, l’emprunteur doit êtreinformé au moins une fois par an ducapital restant à rembourser.

LES RAISONSDE LA CRISE FINANCIÈRE,SON IMPACT SUR L’IMMOBILIER

DOSSIER

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cière : 320 milliards pour garantir lesprêts en cours et 40 milliards pour larecapitalisation d’établissements mis àmal par les placements aventureux et lachute des bourses mondiales.

RIEN N’EST RÉGLÉ

En échange de cette intervention, lesbanques se sont engagées à « proposerune offre de crédit, notamment auxménages [...], qui réponde aux besoinsexprimés ». Les banques ont toutefoistardé avant de tenir leur promesse. Ellesattendaient notamment de connaître laréaction de la Commission Européenne,dont le Président exprimait de sérieusesréserves. Il craignait en particulier quel’aide de l’Etat fausse le jeu de laconcurrence, en permettant auxbanques françaises de gagner desclients au détriment des établissementsnon aidés. Ce n’est que le 8 décembre,que le plan français a été approuvé parBruxelles. Dans la foulée, 10,5 milliardsd’euros ont été immédiatement injectés

dans le capital de six banques : BNPParibas, la Société Générale, le CréditAgricole, les Caisses d’Epargne, lesBanques Populaires et le Crédit Mutuel.Ailleurs, la descente aux enfers desorganismes financiers s’est poursuivie.En moins d’un an, leur valeur boursièrea diminué de moitié. Et les investisseurssemblent hésiter à leur accorder à nou-veau leur confiance, persuadés que les

banques, désormais touchées par lapropagation de la crise financière àl’économie réelle, n’en ont pas fini avecleurs difficultés. Même l’ancien numéroun mondial, le géant américainCitigroup, a mordu la poussière. Affaiblipar les 47 milliards de dollars que luiont coûté à ce jour les crédits à risques,il ne doit son salut qu’au sauvetagepublic.

LES TAUX À LA BAISSE

Comme les spécialistes le laissaiententendre depuis déjà plusieurssemaines, la situation semble sedétendre sur le front des taux d’intérêt.Ils ont ainsi amorcé leur descente ennovembre, quelles que soient leur duréeet la région dans laquelle ont été sous-crits les emprunts. Selon les cas, les baisses enregistréesvont de -0,05 % à -0,30 %. Optimistes,

les courtiers en ligne s’attendent à ceque le mouvement s’amplifie dans lesmois qui viennent, dans la foulée de la baisse, d’une ampleur inédite, dutaux directeur de la BCE qui a perdu 100 points de base en moins d’un moiset de celle de l’OAT à 10 ans. Cet indi-ce, qui sert de référence pour les tauxfixes, était repassé sous la barre des 4 % fin novembre.

DOSSIER

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CRÉDITS RELAIS : UNGESTE DES BANQUES

Sous la pression des autorités, les éta-blissements financiers ont accepté deprolonger les crédits relais accordés auxménages dans l’attente de la vente deleur logement antérieur. Trente millefoyers sont concernés.Comme 140 000 ménages, Monsieur X aentamé une double transaction immobi-lière : acquisition d’une part, vente dubien qu’il occupait précédemment del’autre. Pour ne pas laisser passer la mai-son de ses rêves, M. X a dû l’acheteravant d’avoir trouvé un acquéreur pourl’appartement qu’il libère. Pour anticiperle produit de la vente, la banque lui adonc accordé un prêt relais pour unedurée de deux ans, à hauteur de 60 % del’estimation du bien mis en vente. Maisentre temps, le marché de l’immobilier asubi le contrecoup de la crise, les prix ontamorcé une baisse et les délais de ventese sont étirés. L’échéance approche, M. Xn’a toujours pas vendu son bien, et levoilà maintenant menacé de procédurecontentieuse, voire de saisie.

VERS UNE PROLONGATION

Selon l’Association Française des Usagersdes Banques (AFUB), 30 000 ménagessont dans cette situation. Il ne s’agit certesque d’une estimation, mais elle donne lamesure du problème : depuis 2005, ladurée moyenne d’un prêtrelais a pratiquementtriplé, passant detrois à huit mois. Etrien n’indique pourl’heure que la ten-dance soit sur lepoint de s’inverser.Pour éviter de voirs’enclencher la spi-

rale des expropriations, les pouvoirspublics ont fait pression sur les établisse-ments financiers, et leur ont demande deréétudier ces dossiers. L’appel semble avoir été entendu. Encontrepartie des mesures de refinance-ment dont elles ont bénéficié, lesbanques se sont déclarées prêtes à pro-longer les crédits relais des ménages quine parviennent pas à revendre leur bienimmobilier dans les délais impartis.Aucune mesure collective n’a été prise,chaque établissement reste libre demettre en place le dispositif de son choix.Les prolongations accordées vont, engénéral, de six mois à un an.

DES CONCESSIONSDES VENDEURS

Pour vérifier que le problème est collecti-vement bien pris en compte, la mise enplace par la Fédération BancaireFrançaise (FBF) et le Ministère del’Economie d’une cellule de suivi desprêts relais aux ménages a été décidéemi octobre. Pour anticiper les difficultés,les banques se sont également engagéesà contacter les emprunteurs six moisavant l’expiration de leur prêt relais, afinde faire le point avec eux.Reste que Monsieur X a dû, malgré tout,faire des concessions. Car un allongementde crédit entraîne mécaniquement uneaugmentation des intérêts à payer. Enoutre, lorsque le conseiller chargé de sondossier l’a appelé, il lui a certes proposédes solutions pour aménager sa dette. Illui a aussi demandé de revoir ses exi-

gences à la baisse.

PLAN DERELANCE : TROIS MESURESPOUR LE NEUF

Dans le plan de relance del’économie annoncé débutdécembre par le Présidentde la République, trois dispo-sitions sont censées redyna-miser le marché de l’immobi-

lier. Mais elles ne concernentque les logements neufs.

Au total, l’Etat s’apprête donc àdébourser 1,8 milliards d’euros supplé-mentaires en faveur du logement sur lapériode 2009-2010. Principales bénéfi-ciaires de cette manne, les entreprises du

bâtiment. Le plan prévoit en effet laconstruction de 70 000 logements dontl’Etat se portera acquéreur, en plus des30 000 qu’il devait déjà acheter aux pro-moteurs. Il s’agira pour moitié de loge-ment social, pour moitié de logementintermédiaire. 400 millions d’eurosseront également consacrés au renforce-ment et à l’accélération des plans derénovation urbaine, ainsi qu’à l’amélio-ration de l’habitat insalubre. Enfin, lescontraintes liées au droit de l’urbanismeseront temporairement assouplies et lespermis de construire prorogés d’un an.

L’AMERTUMEDES PROFESSIONNELS

La principale mesure concerne cepen-dant le doublement du prêt à taux zéro,qui pourra désormais financer jusqu’à 30 %du prix d’achat. Son montant pourraainsi atteindre 45 000 € pour un couplehabitant en région parisienne, et 33 000 €ailleurs. Les plafonds de prix des loge-ments ouvrant droit au PTZ seront égale-ment augmentés. Seul souci, cette mesu-re ne concerne que l’acquisition de loge-ments neufs. Les professionnels de l’im-mobilier, qui travaillent essentiellementdans l’ancien, se sentent donc exclus dudispositif. La FNAIM a d’ailleurs faitremarquer que deux bénéficiaires du prêtà taux zéro sur trois achètent dans l’an-cien ! Mais les déçus se consoleront peut-être en songeant que, deux jours à peineaprès l’annonce des mesures, les expertspariaient déjà qu’un deuxième plan derelance était en préparation.

DOSSIER

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CAE : OUI AUXSUBPRIMES... À LA FRANÇAISE

Le Conseil d’Analyse Economique vientde jeter un sacré pavé dans la mare. Poursoutenir le marché de l’immobilier, il pré-conise de favoriser le développement ducrédit hypothécaire. Celui-là même qui aplongé la finance mondiale dans la tour-mente... Avec, tout de même, certainesprécautions.Des crédits hypothécaires – à risques, ilest vrai – ont mené l’économie mondialeau bord du gouffre et continuent à dyna-miter le marché immobilier américain(voir encadré). C’est pourtant ce que leConseil d’analyse économique, organis-me chargé de conseiller le PremierMinistre sur sa politique économique,recommande pour faciliter l’accès desclasses moyennes au crédit. Ce type de crédit consiste à sécuriser unprêt en s’appuyant sur la valeur du bienacquis grâce à l’emprunt, plutôt que surles revenus et le taux d’endettement del’emprunteur. Si celui-ci ne parvient plusà faire face à ses mensualités, l’organis-me financier saisit le bien et le revendpour récupérer sa créance.La garantie hypothécaire existe déjà cheznous ; elle couvre même environ le quartdes crédits immobiliers. Mais il ne s’agitque d’une protection pour les banques,qui ne dispense pas l’emprunteur desatisfaire aux critères de solvabilité. Leséconomistes du CAE reconnaissent lasûreté du système actuel et soulignent

que le nombre des saisies et les défautsde remboursement est extrêmement basen France.

UNE SOLUTION HYBRIDE

Mais, pour eux, cette sécurité est égale-ment synonyme d’exclusion et de rigidité.Car les banques ont relevé leurs taux etdurci les conditions d’accès au crédit. Denombreux ménages se trouvent ainsi, defacto, exclus de l’accession à la proprié-té. Conscients des carences desSubprimes à l’américaine, les membresdu Conseil suggèrent donc de mettre enplace un système hybride, où deux fac-teurs seraient pris en considération aumoment d’octroyer le prêt : la capacité

de remboursement de l’emprunteur et lavaleur du bien mis en gage. Ils préconi-sent également, afin de rendre cettenouvelle voie plus attractive, de réduireles coûts liés à la prise d’hypothèque, quireprésentent aujourd’hui environ 2 % dumontant emprunté.Un premier essai dans ce sens a déjà étémené avec la création, en 2006, du cré-dit hypothécaire rechargeable. Ce dispo-sitif permet, lorsqu’une partie du crédit aété remboursée, de réutiliser une hypo-thèque pour garantir un nouvel emprunt.Censé relancer la consommation, il n’apas remporté un franc succès. Pas sûr,dans le contexte du moment, que lesbanques aient envie de tenter une nou-velle expérience.

DOSSIER

ETATS-UNIS : RIEN N’EST RÉGLÉ

Outre-Atlantique, la crise des créditshypothécaires à risques, qui a provoquéle “tsunami” financier de ces derniersmois, est loin d’être terminée. Malgréles mesures prises pour inverser la ten-dance, la situation s’est même encoredégradée et les Subprimes poursuiventleurs ravages sur le marché immobilieraméricain.

Inconnu du grand public il y a encore unan, le mot « Subprime » nous est devenudouloureusement familier. Il désigne lescrédits hypothécaires à taux élevésaccordés par les banques américaines àdes ménages dont la solvabilité laissait àdésirer. Et ces ménages continuent depayer très cher les largesses excessivesdes instituts financiers. Le nombre dessaisies de logements a ainsi été estiméà 2 700 par jour entre juillet et sep-tembre derniers, contre 1 200 sur lamême période de 2007.A la fin du premier semestre 2008,selon les dernières statistiques dispo-nibles, plus de 4 millions de proprié-taires avaient au moins un mois deretard dans le remboursement de leurprêt et 500 000 logements – recordabsolu – faisaient l’objet d’une procédu-re de saisie.

La spirale sera difficile à briser. Pendantlongtemps, les Américains ont considéréleur résidence principale comme uninvestissement. Mais après avoir artifi-ciellement enflé, la bulle immobilière acrevé. L’augmentation brutale de l’offre,notamment provoquée par les saisies, a

entraîné les prix à la baisse. Le phéno-mène n’épargne aucune région. Dans lazone la plus touchée, la fameuse « SunBelt », au Sud du pays, les maisons ontperdu entre le quart et le tiers de leurvaleur en un an. C’est le cas à LosAngeles, San Francisco, Miami, LasVegas ou Phoenix. Résultat : près duquart des ménages (23 %) ayant em -prunté pour acquérir leur logement doi-vent désormais rembourser un montantsupérieur à la valeur de leur bien. Et cechiffre atteindra vraisemblablement 28 %dans un an.

D’autre part, ces crédits ont souvent ététransformés en titres boursiers, vendusà des investisseurs. Ils reposent doncsouvent sur des montages financierscomplexes, impliquant parfois des mil-liers d’investisseurs répartis au quatrecoins de la planète. Dans ces condi-tions, il devient difficile de procéder àdes modifications substantielles desconditions de prêt.

Enfin, l’ampleur de la crise a sans douteété sous-estimée et les aides accordéesaux emprunteurs semblent insuffisantes.Selon un rapport du Crédit Suisse, environun tiers des prêts dont les conditionsavaient été modifiées en septembre 2007enregistraient de nouveaux retards depaiement moins d’un an plus tard. Un seulchiffre semble porteur d’espoir : lesventes de logements anciens ont aug-menté de 5,5 % en septembre. L’im mo -bilier américain a peut-être touché le fondcet automne.

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QUE D’EAU,QUE D’EAU !

L’impact conjugué de la météo et de votre dernière facture vous a convaincu : il est grand temps de récupérer et d’utili-ser l’eau de pluie. L’aspect technique ne pose guère de difficulté : des citernes prévues à cet effet sont désormais disponibles dans tous les magasins de bricolage et de nombreux installateurs proposent des dispositifs plus élaborés.Reste à connaître la réglementation.

nettoyage et, à titre expérimental, pourlaver le linge. Encore faut-il, pour ce der-nier usage, être équipé d’un systèmed’assainissement adapté. La présence derobinets distribuant des eaux de qualitédifférentes est interdite dans une mêmepièce, sauf dans les caves, sous-sols etautres pièces annexes. D’une manièregénérale, l’utilisation de l’eau de pluie àl’intérieur du domicile impose la créationd’un réseau spécifique, distinct du réseaupublic de distribution d’eau potable.

EAU NON POTABLE

L’objectif est double : que personne nerisque de s’intoxiquer en buvant de l’eaunon potable et que le circuit collectif nepuisse être contaminé à l’occasion d’unechute de pression. A l’occasion de lapublication de l’arrêté en définissant lesusages, la Direction Générale de laSanté (DGS) a en effet rappelé que l’eaude pluie stockée en cuve peut développerdes bactéries et ne peut, par conséquent,être considérée comme potable, « carelle présente une contamination micro-biologique et chimique supérieure auxlimites de qualité retenues pour l’eaupotable distribuée par le réseau public ».L’eau pluviale ne peut donc être utiliséeni pour s’alimenter, ni pour se laver. Deplus, la mention « eau non potable » doitfigurer à proximité des robinets de souti-rage ou des dispositifs d’évacuation. Laplaque de signalisation doit être accom-pagnée d’un pictogramme explicite.

ENTRETIEN OBLIGATOIRE

Les eaux de pluie utilisées dans les bâti-ments et rejetées dans les égouts sontsoumises à la taxe d’assainissement. Toutpropriétaire d’installation distribuant del’eau de pluie à l’intérieur d’un bâtimentdoit donc le déclarer en mairie. Il est, enoutre, soumis à des obligations d’entre-

Le maire de Le Séquestre, une com-mune de 1600 habitants à 6 kilo-mètres d’Albi, dans le Tarn, a décidéde mettre en place une tarificationprogressive, pour inciter à économi-ser l’eau. Selon la Dépêche du Midi,Gérard POUJADE a indexé le montantde la redevance assainissement surla consommation des usagers.Toujours pour encourager ses admi-nistrés les plus économes en eau, ila par ailleurs purement et simple-ment doublé le prix du mètre cube,en échange de la suppression del’abonnement.

UN MAIRE SE MOUILLE

ENVIRONNEMENT

tien. Deux fois par an, il doit notammentvérifier la propreté des équipements derécupération et l’existence de la signali-sation adéquate. Tous les ans, il nettoieles filtres ; vidange, nettoie et désinfectela cuve de stockage ; manœuvre lesvannes et robinets de soutirage. Enfin, ilétablit et tient à jour un carnet sanitairecomprenant, en particulier, le nom etl’adresse de la personne ou de la sociétéchargée de l’entretien, une fiche de miseen service, le plan des installations, ladate des vérifications et le relevé men-suel des index des systèmes d’évaluationdes volumes d’eau de pluie utilisés à l’in-térieur des bâtiments.

*Une toiture inaccessible est une couvertured’un bâtiment non accessible au public, à l’ex-ception des opérations d’entretien et de main-tenance.

Depuis le 1er janvier 2007, et jus-qu’au 31 décembre 2009, les per-sonnes qui investissent dans un

système de récupération et de traitementdes eaux de pluie bénéficient d’un créditd’impôt égal à 25 % de la dépense. Cen’est pourtant que le 21 août dernierqu’a été publié au Journal officiel l’arrê-té relatif à la récupération des eaux depluie en aval des toitures non acces-sibles* et à leur usage, à l’intérieur et àl’extérieur des bâtiments. Attendu depuisplusieurs mois, il détaille enfin les utilisa-tions autorisées et les obligations enmatière d’entretien et de surveillance deséquipements.

DEUX CIRCUITS DISTINCTS

L’eau collectée après avoir ruisselé sur lestoitures peut être utilisée sans restrictionpour des usages externes, comme l’arro-sage des espaces verts. A l’intérieur, laréglementation permet de se servir del’eau de pluie pour les chasses d’eau, le

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PRIX DE L’EAU : INFÉRIEURÀ LA MOYENNE EUROPÉENNE

Le prix de l’eau dans les cinq plusgrandes villes françaises est inférieur à lamoyenne européenne. C’est en tout casce qui ressort d’une étude récente.

Paradoxalement, pour payer l’eau moinscher, mieux vaut vivre au soleil plutôt quedans un pays plus copieusement arrosé.C’est en effet en Italie et en Espagne quele m3 est le moins onéreux, avec des

tarifs respectifs de 0,84 et 1,91 €/m3. LaFrance se situe à la cinquième place,avec un prix de 3,01 €/m3, soit 39 entimes de moins que la moyenne enre-gistrée dans les dix pays étudiés (voirencadré). Les Allemands (5,16 €/m3) etsurtout les Danois (6,18 €/m3) sont leseuropéens qui prennent les douches lesplus chères du continent.Dans le détail, le montant qui nous est facturé se partage presque exacte-ment pour moitié entre distribution (1,51 €/m

3) et assainissement (1,50 €/m3).

Pour le premier poste, la fourchette va de0,38 €/m3 en Italie à 3,03 €/m3 auDanemark. La France apparaît en 4ème position, 32centimes moins chère que la moyenne.Avec la 6ème place, à 2 centimes de lamoyenne, le bilan est moins flatteur pourl’assainissement, dont le coût a progres-sé chez nous de 4 % sur la seule année2007.

DES HAUSSES PLUS MODÉRÉES

D’une manière générale, la hausse destarifs est tout de même moins importan-te en France que chez la majorité de nosvoisins. Ainsi, entre 2007 et 2008, le prixde l’eau a augmenté de 4,8 % en moyen-ne sur l’ensemble des dix pays étudiés,con tre 2,9 % dans l’hexagone. C’est enAllemagne et en Italie que les prix ont lemoins grimpé (+1,2 %). Le meilleurrésultat dans ce domaine est enregistrépar la Suède, où ils ont même baissé de3,7 %. A l’inverse, ils ont carrément flam-bé en Espagne, où la facture s’est alour-die de 22,9 %. Sur l’ensemble de la période analysée(2003-2008), la hausse annuelle moyen-ne est de 5,1 % en Europe, et de 3,6 % enFrance.

LE MODE OPÉRATOIRE

Bien sûr, cette enquête sur le prix de l’eauet de l’assainissement facturé aux particu-liers entre juillet 2003 et janvier 2008 aété commandée par la FédérationProfessionnelle des Entreprises de l’Eau(FP2E). Mais elle a été réalisée par ungroupe indépendant, N.U.S. Consulting,dont les comparaisons internationales enmatière d’énergie font référence.L’étude a été menée dans les cinq plusgrandes villes de 10 pays européens :Allemagne, Belgique, Danemark, Espagne,

France, Finlande, Italie, Pays-Bas, Royaume-Uni et Suède. Elle se base sur une facturetype de 120 m3 par an et inclue les taxesappliquées dans les différents pays. La partde population concernée par les résultatsvarie selon les cas, de 7 % en France à 25,8% en Finlande. Des associations de consom-mateurs font cependant remarquer que cer-tains critères pouvant expliquer les diffé-rences de prix, comme la gestion des eauxfluviales ou la densité de population desvilles, n’ont pas été pris en compte.

ENVIRONNEMENT

LE DIAGNOSTICÉLECTRIQUEDepuis le 1er janvier, les immeubles d’habitation dont l’installation électriquedate de plus de 15 ans doivent faire l’objet d’un Diagnostic électrique avantd’être proposés à la vente.

Selon les chiffres de la Chambre des Diagnostiqueurs ImmobiliersFNAIM, près de la moitié (47 %) des

logements construits avant 1974 disposent d’installations électriquesdéfaillantes ou inadaptées aux usagesactuels. Plus de 80 000 incendies d’ori-gine électrique et 4 000 électrisationsgraves surviennent chaque année. Cesquelques chiffres justifient, s’il en étaitbesoin, la mise en place du diagnosticélectrique.

OBJECTIF SÉCURITÉ

Obligatoire avant de vendre tout ou par-tie d’un bâtiment à usage d’habitationdont l’installation électrique intérieuredate de plus de quinze ans, ce diagnosticporte sur l’ensemble de l’installation enaval du compteur. Il s’étend jusqu’auxbornes d’alimentation des équipementsalimentés par des canalisations fixes, oujusqu’aux socles de prises de courant, et

concerne l’ensemble des circuits, detoutes tensions et natures de courant. «Nous surveillons tout ce qui peut porteratteinte à la sécurité des personnes »,explique Jean-Louis AMADEO, le fonda-teur du réseau AGENDA. « Nous vérifionsainsi la présence d’un disjoncteur debranchement ou d’un dispositif permet-tant de couper le courant dans tout lelogement.

Nous nous assurons également de laconformité du tableau de fusibles et del’existence d’une prise de terre avec pro-tection différentielle appropriée. Enfin,nous exerçons un contrôle particulierdans les pièces contenant une baignoireou une douche. » Mené par un profes-sionnel certifié, n’ayant aucun lien avecla transaction, l’examen porte au totalsur 89 points de contrôle. Il s’effectuesans déplacement de meubles, nidémontage de l’installation électrique, nidestruction des isolants des câbles.

MISE EN CONFORMITÉFACULTATIVE

Le Diagnostic électrique ne constitue pas uncontrôle de conformité de l’installation vis àvis de telle ou telle réglementation. Il vise àen évaluer le niveau de sécurité et informesimplement le vendeur des éventuels tra-vaux à réaliser pour remettre cette installa-tion en sécurité, sans lui imposer de remé-dier aux défauts constatés. « Le diagnosticpermet également à l’acquéreur d’êtrebien informé quand il entre dans le loge-ment et de le faire en toute connaissancede cause, en prenant ses responsabilités. » Le Diagnostic électrique doit être réalisé auplus tard avant la promesse de vente, pourrendre opérante la clause d’exonération dela garantie du vice caché, puis joint au dos-sier technique fourni par le vendeur etannexé à la promesse ou à l’acte de vente.Sa durée de validité est fixée à 3 ans, encohérence avec l’état de l’installation inté-rieure de gaz.

NOUVEAUTÉ

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Constatez-vous que le marchéde la location est effectivementreparti de l’avant ?

Nous n’avons, en fait, jamais enregistréde véritable pause. Mais c’est vrai que,pour la deuxième année consécutive,nous constatons que l’activité à la loca-tion ne chute même plus pendant lapériode traditionnellement creuse, entre

novembre et février. L’activité est donc,effectivement, très soutenue. D’un an surl’autre, parallèlement au coup de freinenregistré sur les ventes, nous avonsainsi multiplié par deux le nombre debaux signés. Et nous avons même du malà traiter tous les appels entrants sur lesdemandes de location.

Comment l’expliquez-vous ?

Le phénomène estdouble. Il y a d’une partles candidats à l’achat,confrontés au durcisse-ment des conditionsd’accès au crédit, quiéprouvent davantagede difficultés à bouclerleur financement. Fautede pouvoir acquérir lebien qu’ils visaient, ilsse rabattent sur lalocation. Dans le mêmetemps, les vendeurspotentiels doivent faireface au retournementdu marché. Plutôt quede vendre à un prixinférieur à ce qu’ilsavaient prévu, ou parpeur de mettre long-temps à trouver unacheteur, ils préfèrentsouvent attendre desjours meilleurs en pro-posant leur bien à lalocation.

Ce phénomène a-t-il une répercussion sur le montantdes loyers ?

Je n’en ai pas l’impres-sion, dans la mesure oùl’augmentation de lademande s’accompa -

gne d’un accroissement simultané del’offre. Par ailleurs, de nombreux proprié-taires préfèrent garder un locataire dontils sont satisfaits. Pour ce faire, ils choisis-sent parfois de ne pas augmenter leloyer, ou de l’augmenter moins qu’ils lepourraient.

Si le phénomène n’a pas de répercussionparticulière sur les loyers, le contexteéconomique entraîne en revanche untrès fort développement des mandats degestion. Le recours au professionnel estévidemment indispensable aujourd’hui.Lui seul vous garantit la solvabilité dulocataire, vous évite les visites intempes-tives, vous guide à travers la multiplica-tion des contrôles, des diagnostics et desformalités obligatoires. Mais, au-delà dece rôle, lui confier la gestion du biendélivre le bailleur de bon nombre de sou-cis : nous entretenons son patrimoine,faisons tout ce qui est nécessaire pourqu’il se valorise et lui assurons un rende-ment.

Dans le contexte du moment,conseillez-vous plutôt de louerque d’acheter ou vendre ?

Il n’y a pas de vérité universelle etchaque cas doit être étudié individuelle-ment. Notre conseil sera différent selonque notre interlocuteur aura besoin deliquidités ou s’inscrira dans unedémarche patrimoniale. Le premierdevra vendre, malgré les difficultés ; lesecond aura davantage intérêt à conser-ver son bien.

Mais, il est certain qu’aujourd’hui il y ade vrais calculs à faire avant d’opter pourtelle ou telle solution. Par ailleurs, larecommandation que nous donnons ànos clients, c’est d’éviter le recours auprêt relais. Il faut donc vendre le biendont on se sépare avant d’acheter lenouveau. Quitte à passer quelques moisen location.

Conséquence directe du durcissement constaté sur le marché de la vente, celui de la location est en plein essor depuis plusieurs mois. Sébastien BLANVILLAIN, Sociétaire du réseau L’ADRESSE, gère treize agences dans le Maine-et-Loire. Il souligne également tout l’intérêt actuel du mandat de gestion.

LE REBONDDE LA LOCATION

TÉMOIGNAGE

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L es grandes lignes de l’éco-PTZétaient connues depuis septembredernier. Les députés en ont confir-

mé la plupart. Pour pouvoir prétendre àce nouveau coup de pouce, les proprié-taires et copropriétaires devront doncréaliser dans leur résidence principaleun minimum de deux améliorationscontenues dans la liste suivante : isola-tion de la toiture, des murs extérieurs,des fenêtres, installation ou remplace-ment de systèmes de chauffage plus per-formants ou fonctionnant aux énergiesrenouvelables.

Les parlementaires ont ajouté deuxpoints à la liste initiale : l’installation desystèmes de ventilation économiques etperformants, ainsi que les travaux deréhabilitation de systèmes d’assainisse-ment non collectif par des dispositifs neconsommant pas d’énergie ouvrirontégalement droit à l’éco-PTZ.

UN DOUBLE PLAFOND

La liste complète des travaux pris encompte doit encore être précisée pardécrets. Comme prévu, l’aide ne seraassortie d’aucune condition de res-sources, mais limitée par un double pla-fond : 300 € par m2 et 30 000 € parlogement. Elle ne sera pas cumulableavec le crédit d’impôt dédié au dévelop-pement durable et aux économiesd’énergie (voir encadré). Dans la pra-tique, il sera toujours possible de deman-der à bénéficier de cet avantage fiscal,mais son montant sera déduit de l’enve-loppe accordée dans le cadre de l’éco-PTZ. A l’heure où nous rédigions cetarticle, début décembre, le texte n’avaitpas terminé sa navette parlementaire etle projet pouvait encore être modifié. Aumême moment, dans une interview auquotidien économique Les Echos, Jean-Louis BORLOO affirmait son souhait devoir le dispositif disponible dès février.

ECO-PTZET CRÉDIT D’IMPÔT VERT

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Le Projet de Loi de Finances pour 2009, récemment adopté par l’Assemblée Nationale, a validé la création d’un éco-prêtà taux zéro. Il aidera à financer les travaux d’amélioration de la performance énergétique des résidences principalesconstruites avant le 1er janvier 1990.

FISCALITÉ

Dans le cadre du Projet de Loi deFinance 2009, les députés ont éga-lement instauré un plafonnementdes niches fiscales, dont ils ont limité l’avantage global à 25 000 €,plus 10 % du revenu imposable.Plusieurs dispositifs liés à l’immobi-lier sont concernés : crédits d’impôtsur les intérêts de l’emprunt sous-crit pour l’acquisition de sa résiden-ce principale ou pour les dépensesd’équipement économes en énergie,achat de logements neufs bénéfi-ciant des dispositifs ROBIEN et BORLOO... Par ailleurs, l’amende-ment adopté par les députés instau-re également un plafonnement spé-cifique à cer taines niches déjàconcernées par le plafonnement global, comme les investissementsdans les DOM-TOM, l’entretien d’im-meubles anciens dans les secteurssauvegardés ou les locations d’ap-partements meublés. Là encore, au moment du bouclage,cette mesure devait être confirméepar le Sénat pour devenir définitive.

LES NICHES PLAFONNÉES

Le Projet de Loi de Finances prorogeégalement jusqu’en 2012 le créditd’impôt en faveur du développementdurable et des économies d’énergie.Les taux de déduction varient, selonles équipements, de 15 à 50 % du prix d’acquisition, plafonnés à 8 000 € pour une personne seule et16 000 € pour un couple. Fixée pardécrets, la liste des matériaux etappareils permettant de bénéficierdu crédit d’impôt est disponible surle site du Ministère de l’Industrie(www.industrie.gouv.fr). Moins aride,le site de l’Agence De l’Environ -nement et de la Maîtrise de l’Energie(www.ademe.fr) détaille égalementtous les travaux qui donnent droit aucrédit d’impôt et en indique àchaque fois les conditions et le mon-tant maximal.A partir de 2010 (impôt sur les reve-nus de 2009), le crédit d’impôt serarecentré sur les équipements lesplus efficaces. Certaines dépensesseront ainsi exclues du dispositif. Cesera, par exemple, le cas des chau-dières à basse température ou despompes à chaleur aérothermiques.A l’inverse, d’autres y serontinclues, à l’image des dépensesconsenties par les bailleurs.

CRÉDIT D’IMPÔT PROROGÉ

ÉCOLOGIQUES ET ÉCONOMIQUES :LES NOUVEAUX MODES DE CHAUFFAGE

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LE RETOUR DU BOIS

Source de chaleur depuis que l’hommemaîtrise le feu, le bois s’offre un retour enforce, rendu possible par les multiplesfacettes sous lesquelles il se présentedésormais. La traditionnelle cheminéeouverte peut ainsi désormais s’équiperd’un insert, qui la rend plus efficace, moinssalissante et moins gourmande.

Des chaudières adaptées permettent demarier bois, chauffage central et produc-tion d’eau chaude. Combustion horizonta-le, inversée, turbo... Les derniers dévelop-pements techniques ont permis de réduirele taux d’imbrûlés et d’améliorer combus-tion et performances énergétiques. Leschaudières automatiques, à granulés ouplaquettes stockés dans un silo pouvantatteindre plusieurs mètres cubes, offrentdésormais une facilité d’utilisation et unrendement comparables à celui des chau-dières à gaz ou à fuel. Leur coût varie évi-demment selon les modèles et les perfor-mances, de 1 500 € pour une chaudière àbûches de base à 12 500 € pour unechaudière à plaquettes dernière généra-tion. D’autres évolutions sont en cours dedéveloppement ou déjà sur le marché,comme les chaudières à condensation, quiexploitent la vapeur d’eau dégagée par lacombustion du bois, ou les chaudièrescouplées à des panneaux solaires.

LE SOLAIRE THERMIQUE

Chauffe-eau et système solaires combinéssont aujourd’hui efficaces et performants.Selon la taille de l’équipement et la régiondans laquelle il est installé, un systèmecombiné peut couvrir entre 20 et 40 % desbesoins annuels d’un logement. Les cap-teurs solaires sont désormais fabriqués ensérie, mais la mise de fonds à consentirreste conséquente. Il s’élèvera à 10 000 €pour une petite installation (10 m2 de cap-teurs, 70 m2 de surface chauffée), à laquel-le il faudra ajouter un dispositif d’appoint.Pour un projet plus important (20 m2 decapteurs, 150 m2 de surface chauffée), ilfaudra compter 20 000 à 25 000 € toutcompris (capteurs solaires, stockage, régu-

lation, chaudière d’appoint, circuit de distri-bution et émetteurs de chaleur, système deproduction d’eau chaude sanitaire et mon-tage). Contrairement aux idées reçues, l’in-vestissement ne sera pas forcément plusrentable dans le Midi que chez les Ch’tis.Une installation qui fournit la moitié des 9 000 kwh consommés à Marseille per-mettra une économie de 4 500 kwh. Maissi le même équipement assure 30 % des15 000 kwh consommés à Lille, l’écono-mie réalisée passe à 5 000 kwh.

LA POMPE À CHALEUR

C’est sans doute la Rolls des nouveauxmodes de chauffage, et il s’en vend plusque de ces luxueuses berlines : 70 000 enFrance l’an dernier. La pompe à chaleur vachercher les calories gratuites stockées parla nature. Géothermiques, aquather-miques ou aérothermiques, elles captent lachaleur de la terre, de l’eau des nappesphréatiques ou de l’air et la restituent, viaun plancher chauffant ou des radiateursbasse température. En outre, il existe despompes à chaleur réversibles, capables derafraîchir le logement, voire de le climati-ser l’été. La matière première est inépui-sable et gratuite, le coût d’exploitation est

donc minime : il se limite à l’électriciténécessaire au fonctionnement de lapompe. En revanche, la dépense initialeest relativement importante : entre 16 000et 20 000 euros, en fonction du modèlechoisi. Selon le niveau de performances del’installation, il faudra donc entre 7 et 15 ans pour rentabiliser l’investissement.

LES CHEMINÉES BIOÉTHANOL

Dernières à avoir fait leur apparition surle marché, ces cheminées ne nécessitentaucun conduit d’évacuation. Elles consu-ment en effet de l’alcool de betteravespécialement distillé et ne dégagent quede la vapeur d’eau et du gaz carbonique,en petite quantité (l’équivalent de troisbougies). En brûlant, le bioéthanol restetotalement inodore. Toutefois, mieuxvaut tout de même éviter d’installer ungrand foyer dans une petite chambre. Lestarifs sont abordables, et vont de 350 à 1 500 euros. Quant au combustible,selon les volumes achetés, son prix tour-ne autour de 2,50 ou 3 € par litre.

Certains de ces dispositifs partagent un autrepoint commun : leur acquisition donne droit àdes aides financières (voir p.)

TENDANCE

Près de la moitié (47%) de l’énergie produite en France est consommée par les ménages, pour leurs besoins domestiques.Chauffage et eau chaude constituent le poste le plus gourmand. De nouveaux modes de chauffage, ou d’anciens remisau goût du jour, permettent pourtant de substantielles économies, tout en limitant nos rejets de gaz à effet de serre.

0,2 %. Le chiffre, en lui-même n'a riend'impressionnant. Il a pourtant marquéles esprits. Car cela n'était plus arrivédepuis onze ans. En septembre dernier,pour la première fois depuis plus d'unedécennie, les prix des logements anciensont baissé à Paris, de 0,2 % par rapportau mois précédent.

80 % DES TRANSACTIONS

Sur les trois premiers trimestres de l'an-née, le bilan restait positif, avec unehausse moyenne de 1,4% entre janvier etseptembre. Mais, après avoir monté jus-qu'en juin, les prix ont stagné l'été der-nier avant d'amorcer leur descente à larentrée. Sociétaire du réseau L’ADRESSEdans le 12e arrondissement et dans leVal-de-Marne, Julien CHAMBON ne peutque confirmer : « La situation s'est tenduede plus en plus et a vraiment basculé enseptembre. Au point que, depuis cettedate, les affaires sont devenues très diffi-ciles sur l'agence parisienne. »

Les jeunes et les ménages aux revenusmédians ne parviennent plus à emprun-ter ; les investisseurs de toutes nationali-tés comptent leurs pertes après le passa-ge d'un « tsunami » boursier qui tarde àse retirer. Résultat : tous les arrondisse-ments semblent aujourd'hui affectés parla tendance baissière, l'allongement desdélais de vente et la chute du nombredes transactions. « Sur le 12e arrondisse-ment, nous sommes en fichiers communsavec mes confrères. Les prix affichésn'ont pas encore baissé par rapport audébut de l'année. En revanche, les ache-teurs n'hésitent plus à négocier et les prixde vente s'en ressentent. Des biens quivalaient entre 6 500 et 6 600 € le m2

sont aujourd'hui cédés entre 6 000 et 6 200 euros. Le délai moyen a augmen-té d'un mois, pour passer de 70 à unecentaine de jours. Et, à en juger par lateneur des débats dans les réunions aux-quelles je participe, la situation n'est passpécifique au 12e ! » Côté prix, les biens compris entre 150 000et 450 000 euros, qui représentent 80 %

GROS PLAN SUR

LE MARCHÉ PARISIEN

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FOCUS

Longtemps épargné par le retournement du marché, l'immobilier de la capitalesemble également marquer le pas depuis quelques semaines. L'évolution desprix à Paris restait certes positive sur les dix premiers mois de l'année. Mais lespremières baisses ont été enregistrées cet automne.

LA DÉFENSE TOUCHÉE AU CŒUR

L'onde de choc de la crise desSubprimes a atteint La Défense ennovembre dernier, avec le placementsous procédure de sauvegarde de lasociété propriétaire de Cœur Défense,filiale de la banque américaine LehmanBrothers, contrainte au dépôt de bilan.Le déclenchement de la procédure apresque pris valeur de symbole, dans lamesure où Cœur Défense constituel'une des tours les plus emblématiquesdu quartier d'affaires et l'un des plusgrands ensembles de bureaux enEurope. Instaurée par la loi du 26 juillet 2005, laprocédure de sauvegarde s'appliqueaux entreprises qui connaissent des dif-ficultés susceptibles de les amener à unétat de cessation de paiement. Par uneréorganisation de l'entreprise, inscrite

dans un plan décidé par un tribunal decommerce, elle vise à permettre la pour-suite des activités, l'apurement du pas-sif et le maintien de l'emploi.Patrick DEVEDJIAN, Président de l'Eta -blissement Public d'Aménagement deLa Défense (EPAD) se veut toutefois ras-surant. A l'occasion du Salon del'Immobilier d'Entreprise, début décem -bre, le tout nouveau Ministre de laRelance indiquait que le taux de vacan-ce des bureaux était de 3,7 % au 3e tri-mestre 2008 et que « la demande pla-cée au 3e trimestre » 2008 était « équi-valente à celle de 2007 ». Et il concluaitsur une note optimiste : « La conjonctu-re contrastée ne m'empêche pas dedire que La Défense maintient sonrayonnement et son attractivité de pre-mier quartier d'affaires européen ».

Au classement des plus chèresavenues de la planète, publiéchaque année par le cabinet spé-cialisé Cushman et Wakefield, lesChamps-Elysées ont conservé leurtroisième place, derrière la 5e ave-nue à New York et Causeway Bay àHong Kong. A 7 732 € par m2 et par an, la plusbelle – à défaut d'être la pluschère – avenue du monde a vu sesloyers bondir de 5 % en un an.Pour les emplacements les plusstratégiques, les valeurs locativespeuvent même y dépasser les 10 000 € annuels par m2.

PARIS SERA TOUJOURS PARIS

des transactions réalisées dans la capita-le, sont les plus touchés avec des baissesqui pourraient atteindre 10% sur l'annéelorsque toutes les statistiques pour 2008seront disponibles. En termes d'activité,les grands appartements familiaux souf-frent davantage et se vendent peu. «Lorsque vous avez trois enfants, si vousavez déjà un cinq pièces avec quatrechambres, vous ne déménagez que pourdes raisons de pur confort, pour vousrapprocher de votre lieu de travail parexemple. Les gens qui habitent dans unstudio ou un deux pièces se trouvent plusfacilement dans l'obligation de changerde logement, pour raisons familialesnotamment ».

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En 2009, les observateurs s'attendent àvoir les logements anciens continuer àperdre de la valeur en région parisienne.Ils estiment la baisse à venir aux alen-tours de 5 %. Pour Julien CHAMBON, leprocessus relève pourtant davantage dela psychose que des effets directs de lacrise. « La crise économique existe, jen'en disconviens pas. Mais sur Paris,compte tenu des dossiers que nous pré-sentons et des revenus de mes clients, jen'ai aucun problème avec les banques.Simplement, le flot d'informations néga-tives déversé chaque jour fait que lesacquéreurs ne se positionnent plus etn'osent plus acheter ».

Optimiste, il pense donc que le redémar-rage pourrait intervenir à la fin du prin-temps ou au début de l'été prochain.Mais il sait que son analyse n'est pas trèsrépandue chez ses confrères. Il s'appuiepourtant sur un élément qu'il juge encou-rageant : « Aujourd'hui, je suis de nou-veau démarché par des banques, qui mesignalent qu'elles accordent des prêtsrelais à 80 % de la valeur estimée dubien à vendre, alors que ce type definancement avait disparu depuis cinq ousix mois. J'en conclus donc que la reprisen'est peut-être pas si éloignée que cela. »

FOCUS

BIENTÔT UNE AGENCE PARISIENNE DU CLIMAT

Adopté en octobre 2007, le Plan Climatde la ville de Paris prévoit de réduire lesémissions de gaz à effet de serre issuesdu territoire parisien de 75 % en 2050par rapport à 2004. Dans ce cadre, lamairie de Paris s'est engagée à promou-voir la réhabilitation des 100 000immeubles privés de la capitale. Première étape annoncée il y a quelquessemaines, la prise en charge de 80 % ducoût des diagnostics thermiques. Unfinancement à 100 % doit même êtretesté dans les semaines qui viennentdans le 13e arrondissement. La munici-palité entend également procéder dansles onze ans qui viennent à la rénovationthermique des 3 000 bâtiments munici-paux et de 55 000 logements sociaux(1/4 du parc), pour ramener leurconsommation à 80 kilowattheures parmètre carré et par an.Pour financer toutes ces initiatives, lamairie de Paris souhaite multiplier lesPartenariats Public-Privé (PPP) et lancerun véritable « plan Marshall ». En tant

que membre du C40, qui regroupe 40métropoles coopérant sur des projets dedéveloppement durable, Paris bénéficie-ra en particulier de l'aide de la FondationClinton, qui a passé des contrats avecles grands groupes mondiaux spéciali-sés dans les services énergétiques.Le principe est simple : le groupe retenupour réaliser les travaux les finance. Il estensuite remboursé, selon un calendrierpréétabli, grâce aux économies réaliséespar la ville sur sa facture énergétique.Compte tenu de l'importance et de ladurée des travaux, les élus parisienscomptent également obtenir des rabaisimportants de la part des opérateurs quirépondront aux appels d'offre. Parailleurs, un guichet unique doit voir le jourcette année. Les habitants de la capitalepourront obtenir dans les locaux del'Agence Parisienne du Climat toutes lesinformations sur les aides dont ils peuventbénéficier en matière de rénovation éner-gétique. Plus de 85 % des immeubles pari-siens ont été construits avant 1975.

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BAILLEUR DÉCÉDÉJe suis locataire d'un appartement dont lepropriétaire vient de décéder. Qu'advient-il de mon bail et suis-je menacé de devoirquitter mon logement ?Giulia F., Paris (75)

Le décès de votre propriétaire ne changerien à votre bail qui continue de courir nor-malement. Les héritiers de votre bailleuront toute possibilité de vendre votre appar-tement, mais ils ne peuvent exiger votredépart. Votre appartement sera alorsvendu « occupé ». Si le nouveau proprié-taire souhaite résider lui même dans votreappartement, y loger des membres de safamille ou le vendre à nouveau, il doit vousen informer par lettre recommandée avecaccusé de réception au moins six moisavant l'échéance du bail.

De votre côté, rien ne vous empêche, lecas échéant, de négocier votre départanticipé en échange d'une indemnité.

Par ailleurs, et pour information, si c'est lelocataire qui décède, le bail ne cesse quesi une de ses clauses le stipule. Dans le cascontraire, les baux des locaux à usaged'habitation principale, non meublés,loués à des personnes physiques sonttransférés :

- au conjoint survivant, ou

- aux descendants qui vivaient avec luidepuis au moins un an à la date du décès, ou

Parce que vendre, aménager son logement actuel ou trouver sa nouvelle adresse constituent des démarches personnellesimportantes, nous répondons à vos questions, pour vous aider à mieux maîtriser les aspects pratiques, juridiques ou fiscauxde la (co)propriété. Une question ? Une zone d’ombre ? N’hésitez pas à interroger votre Conseil Immobilier L’ADRESSE ouécrivez-nous sur notre boîte courriel dédiée : proprietaires@ladresse.com

COURRIER DES PROPRIÉTAIRES

en attestent. Enfin, et peut-être surtout,vous devez déclarer ce loyer au titre devos revenus fonciers. En la matière, lerégime des BNC est donc maintenant ali-gné sur celui des BIC (Bénéfices Industrielset Commerciaux).

EN FAMILLEPropriétaire d'un appartement, je souhaitele louer à mes enfants dans des conditionspréférentielles. En ai-je le droit ?Marc H., La Rochelle (17)

Vous avez bien évidemment le droit delouer votre appartement à vos enfants,moyennant le loyer de votre choix. Enrevanche, cette liberté deviendra sur-veillée lorsque vous rédigerez votredéclaration de revenus. Les loyers pris encompte dans la détermination des reve-nus fonciers doivent en effet corres-pondre au prix du marché.

Si l'écart est trop important, et si vous nepouvez pas prouver que des circons-tances indépendantes de votre volontéfont obstacle à la location de votreappartement pour son prix normal, l’ad-ministration fiscale peut vous imposer surla valeur locative normale de l’im-meuble. Sous contrôle du juge, le Fisccorrigera alors à la hausse le revenu quevous avez déclaré.

Ce principe s'applique indistinctement àtous les propriétaires bailleurs et aucuntexte ne fait état d'une tolérance pour leslocations accordées à ses enfants ou àdes membres de sa famille. Sachez parailleurs que, si vous leur louez votreappartement, même au prix du marché,vos enfants ne pourront bénéficier d'au-cune aide.

Les codes de la construction et de lasécurité sociale interdisent en effet le versement de l’APL (Aide Personnaliséeau Logement) et de l’AL (Aide auLogement) aux personnes « locatairesd'un logement appartenant à l'un deleurs ascendants ou descendants, ouceux de leur conjoint ou concubin ».L'interdiction vaut également pour lespartenaires d'un Pacs. Reste la possibilitéde loger vos enfants à titre gratuit. Dansce cas, les charges afférentes à votreappartement n'ouvriront droit à aucunedéduction. (Avec le service juridique de laFNAIM).

- au partenaire lié au locataire par unpacte civil de solidarité, ou

- aux ascendants, au concubin notoire ouaux personnes à charge, qui vivaient aveclui depuis au moins un an à la date dudécès. (loi du 6 juillet 1989)

A défaut de personnes remplissant cesconditions, le contrat de location est rési-lié de plein droit par le décès du locataire.Enfin, toujours en cas de décès du locatai-re, si le bail n'est pas transféré, le dépôt degarantie doit être restitué au notaire char-gé de la succession.

PROFESSION LIBÉRALEExerçant une profession libérale, j'ai ins-tallé mon cabinet dans les murs de marésidence principale, que j'ai maintenuedans mon patrimoine privé. Puis-je, à cetitre, me verser un loyer déductible de mesrevenus professionnels et, si oui, dansquelles conditions ?Bruno S., Grenoble (35)

Le Fisc a longtemps vu cette pratique d'unmauvais œil. L’article 931 du CodeGénéral des Impôts stipule notammentque « Lorsque le contribuable est proprié-taire de locaux affectés à l'exercice de saprofession, aucune déduction n'est appor-tée, de ce chef, au bénéfice imposable ».Mais, en donnant raison à deux contri-buables qui s'étaient vus signifier unredressement, la Cour Administratived'Appel de Versailles a inversé la tendan-ce en 2005.

Ce principe a été confirmé par le Conseild'Etat, dans un arrêt du 11 avril 2008. Lespersonnes exerçant sous le régime desBénéfices Non Commer ciaux (BNC) peu-vent désormais déduire de leurs revenusprofessionnels le loyer versé pour l'exerci-ce de leur profession au titre d'un localmaintenu dans leur patrimoine personnel.Encore faut-il, pour ne pas s'exposer auxfoudres du Trésor Public, respecter plu-sieurs conditions. Ainsi, votre immeublene doit pas avoir été inscrit au registre desimmobilisations. Vous devez, en outre,pouvoir apporter la preuve du versementdu loyer d'un compte professionnel versun compte privé. Il doit donc faire l'objetd'un paiement effectif et vous devez êtreen mesure de produire les écritures comp-tables, ainsi que les copies de chèques etde relevés de comptes professionnels qui

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