PropTech verlaagt risico’s en verhoogt waarde...innovaties. Minder dan 30% van de vastgoedbedrijven hadden in de periode 2012-2014 (laatst beschikbare cijfers) minimaal één afgeronde

Technologie in de vastgoedsector PropTech verlaagt risico’s en verhoogt waarde

ING Economisch Bureau • Juni 2018

ING Economisch Bureau 2 Technologie in de vastgoedsector • Juni 2018

Conclusie: PropTech verlaagt risico’s en verhoogt waarde

Belemmeringen voor innovatie in vastgoedDe vastgoedsector staat niet bekend als een innovatieve sector. De groei van de arbeidsproductiviteit in de sector heeft lange tijd stilgestaan en er wordt in vergelijking tot andere sectoren nauwelijks geïnvesteerd in R&D. Belangrijke verklaringen zijn:• Lange levensduur van vastgoed:

nieuwe technologieën vervangen daardoor maar langzaam de oude.

• Kapitaalintensief: Toetreding van startende ondernemers met een goed idee is daardoor moeilijk.

• Intransparante markt: Ieder vastgoedobject is uniek. Daardoor is er minder directe concurrentie op de vastgoedmarkt en dat verlaagt de drive om te innoveren.

Door nieuwe technologieën neemt de innovatie in de vastgoedmarkt toe,…Nieuwe technologieën (zoals bijvoorbeeld sensoren, big data en data analytics) maken het mogelijk dat de vastgoedsector meer kan gaan innoveren. Onder de naam PropTech zijn er nieuwe technologische toepassingen mogelijk die het gebruik, de handel en verhuur van gebouwen efficiënter en beter maken. Investeringen in PropTech bedrijven stegen dan ook flink de afgelopen jaren en de verwachting is dat deze de komende jaren verder toenemen.

…dit maakt de markt vooral transparanter…PropTech maakt vastgoed vooral transparanter. Verdere doorontwikkeling van digitale marktplatformen voor vastgoed zorgen ervoor dat marktpartijen elkaar nog eenvoudiger gaan vinden en daardoor dalen de transactiekosten. Ook is de waarde van panden door data analytics beter te bepalen.

…en leidt ook tot een betere bezetting en extra services door Smart BuildingsEr zijn ook nog flinke slagen te maken in het digitaliseren van het administratieve proces. Daarnaast is de bezetting van bijvoorbeeld kantoren verder te optimaliseren en kan de serviceverlening verbeteren (zoals via een app aangeven waar nog vrije werkplekken zijn in een kantoor).

Kans op hogere waarde door PropTechPropTech kan uiteindelijk de waarde van vastgoed verhogen door:• Hogere huuropbrengsten doordat de huurder bereid is een

hogere prijs per m2 te betalen. Want door een efficiëntere bezetting zijn minder m2’s nodig, is de kwaliteit beter en zijn er lagere energielasten door een Smart Building.

• Lager risico voor vastgoedbeleggers. Big data verbetert de waardebepaling van vastgoed. Bovendien neemt de liquiditeit van vastgoed toe door verdere ontwikkeling van platformen. Ten slotte verlagen Smart Buildings de kans op leegstand, omdat deze gebouwen voor huurders aantrekkelijker maken.

Vooral de gebruiker profiteertZetten we alle nieuwe PropTech toepassingen op een rij, dan blijkt dat vooral gebruikers profiteren. Een Smart Building voldoet beter aan hun wensen en kan de bezetting beter regelen. Verhuurplatformen maken kortere huurperiodes en lagere transactiekosten mogelijk.

Bedreigingen en kansen voor makelaarsDe traditionele rol van de makelaar staat het meest onder druk. Platformen kunnen deze rol verder digitaliseren en overnemen. Makelaars kunnen proberen zelf als platform te opereren en digitalisering van transacties op zich nemen.

<< Inhoud


Inhoud

Onder “de vastgoedsector” verstaan we in dit rapport alle bedrijven die betrokken zijn bij de verhuur en handel van onroerend goed (SBI code 68). Hieronder vallen onder andere vastgoedmakelaars en eigenaren van onroerend goed die commercieel verhuren. Het gaat daarbij om zowel woningen als bedrijfsonroerend goed, dat niet voor eigen gebruik bedoeld is. Ook woningcorporaties behoren tot deze groep. Bouwbedrijven (de aannemerij) vallen er niet onder.

1 | Innovatie in de vastgoedsector 4Feit: Weinig innovatie in de vastgoedsector 5Oorzaak: Lange levensduur, toetredingsdrempels en intransparantie 6Verandering: Efficiëntie vastgoedsector neemt toe 7Kans: PropTech - Nieuwe toepassingen voor vastgoed 8

2 | PropTech toepassingen 9Huurplatformen & ‘Space as a Service’: Voldoen aan flexibele vraag 10Koopplatformen: Transparantere vastgoedmarkt 11Administratief beheer: Verdere digitalisering 12Smart Buildings: Digitale services in het gebouw 13De klantreis: Naar digitaal 14Succes van PropTech: Het draait om de combinaties 15

3 | Gevolgen voor de vastgoedsector 16Vastgoedketen: Gebruikers profiteren, makelaars op achterstand 17Verwachting: PropTech vergroot vastgoedwaarde 18

Meer weten? 20

Inleiding

De vastgoedsector digitaliseert. Sensoren meten bijvoorbeeld de bezetting in een gebouw en de papierwinkel bij transacties verdwijnt langzaam. Deze technologische vernieuwing heeft een grote impact op bestaande structuren. Door voornamelijk digitalisering en onder de benaming PropTech zullen business modellen veranderen.

PropTech betreft toepassingen van nieuwe technologieën die het gebruik, de handel en verhuur van vastgoed efficiënter maken en nieuwe functionaliteiten bieden. Wat is de potentie, hoe gaat het de vastgoedsector en in het bijzonder de kantorenmarkt veranderen en wat doet het specifiek voor de rendementen van vastgoed?

Met onze huidige economische kennis over technologie en de vastgoedsector van het ING Economisch Bureau hebben we de bovenstaande vragen beantwoord. Daarnaast hebben we deskresearch en interviews gedaan met direct betrokken uit de markt om onze bevindingen te verrijken en te toetsen. Zo helpen we je graag om nieuwe inzichten te krijgen en strategische discussies te voeden.

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 | Innovatie in de vastgoedsector1.1 Feit: Weinig innovatie in de vastgoedsector 51.2 Oorzaak: Lange levensduur, toetredingsdrempels en intransparantie 61.3 Verandering: Efficiëntie vastgoedsector neemt toe 71.4 Kans: PropTech - Nieuwe toepassingen voor vastgoed 8

<< Inhoud


Innovatie in de vastgoedsector

1.1 Feit: Weinig innovatie in de vastgoedsector

Zeer lage uitgaven aan R&D…De vastgoedsector staat niet bekend als een heel innovatieve bedrijfstak. Ook als je naar de cijfers kijkt, komt dit beeld naar voren. Investeringen in R&D zijn met circa 2 miljoen euro per jaar minimaal en slechts 0,003% van de productie. Gemiddeld ligt dit bij Nederlandse bedrijven vele malen hoger.

… vertalen zich in weinig innovatie …Lage uitgaven aan R&D vertalen zich in relatief weinig innovaties. Minder dan 30% van de vastgoedbedrijven hadden in de periode 2012-2014 (laatst beschikbare cijfers) minimaal één afgeronde innovatie in hun bedrijf. In andere sectoren ligt dit gemiddeld veel hoger.

… en een lage graad van digitalisering.Beperkt gebruik van digitalisering in de vastgoedwereld is illustratief voor de lage R&D uitgaven en relatief lage innovatiegraad. Zo versturen zij bijvoorbeeld relatief weinig e-facturen aan andere zakelijke klanten. Ook maken ze bij verkoop beperkt gebruik van internet (e-commerce).

Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau Bron: CBS Bron: CBS

■ Fish, Seafood■ Pigmeat

■ Poultry Meat■ Dairy

VastgoedsectorTotale Nederlandse bedijfsleven

0,003%0,6%



€0

€20

€40 Consumables

Durable goods

65-75years

55-64years

45-54years

35-44years

25-34years

18-24years

0% 15% 30% 45% 60% 75%

Vastgoedsector

Zakelijke dienstverlening

Bedrijfsleven (exc publieke sector)

Bouw

Industrie

Informatie & communicatie

0% 15% 30% 45% 60%

Vastgoedsector

Zakelijke dienstverlening

Bedrijfsleven (exc publieke sector)

Bouw

Industrie

Informatie & communicatie



€0

€20

€40 Consumables

Durable goods

65-75years

55-64years

45-54years

35-44years

25-34years

18-24years

0 2 4 6 8 10 12

65-75 years

55-64 years

45-54 years

35-44 years

25-34 years

18-24 years

Versturene-factuur

Verkoop viae-commerce

9%

24%

5%

10%

Vastgoedsector Totale bedrijfsleven

Vastgoedsector investeert nauwelijks in R&DR&D uitgaven als percentage van de productie (2015)

Weinig innovatie in vastgoedsectorPercentage bedrijven met minimaal één voltooide innovatie in de periode 2012-2014

Lage graad van digitalisering in vastgoedsector% bedrijven dat in 2017 gebruik maakte van:

<< Inhoud


Hoe komt dat nu dat er weinig innovatie in de vastgoedsector is? Vaak wordt de traditionele cultuur als oorzaak genoemd. Maar waarom is de cultuur traditioneel en werd er lange tijd relatief weinig geïnnoveerd? Dit ligt aan de specifieke marktstructuur van de vastgoedsector. Deze remt vernieuwing af. De belangrijkste factoren zijn:


1.2 Oorzaak: Lange levensduur, toetredingsdrempels en intransparantie

De lange levensduur van vastgoed maakt dat nieuwe technologieën maar langzaam oudere vervangen. Het autopark is bijvoorbeeld na één of twee decennia helemaal vervangen door nieuwere auto’s. Bij vastgoed, met een levensduur van soms wel meer dan 100 jaar, verloopt dit proces veel trager. Het tussentijds toevoegen van nieuwe technologieën aan een bestaand gebouw is ook kostbaar. Hoewel dit soms wel gebeurt, gaat de “upgrade” van de totale voorraad trager dan bij andere goederen. Bij verbeteringen aan een object zoals verduurzaming speelt bij verhuurd onroerend goed ook nog het probleem van de ‘split incentive’. Als vooral de huurder profiteert van duurzaamheidsinvesteringen dan is de incentive voor de verhuurder laag om hierin te investeren.

Investeren in vastgoed is erg kapitaalintensief. Dit zorgt bij vastgoedinvesteerders voor flinke toetredingsdrempels. Niet iedere startende branchevreemde ondernemer met een goed innovatief idee kan daardoor zomaar toetreden. Het zijn hierdoor de huidige vastgoedeigenaars die grotendeels bepalen wat er gebouwd wordt. Omdat huurders locatie ook vele malen belangijker vinden dan een innovatief gebouw, is de motivatie te investeren in innovaties beperkt. Nieuwe ontwikkelingen worden daardoor minder snel geïmplementeerd. Hoge toetredingsdrempels zijn er overigens niet in alle deelsectoren van vastgoed, bijvoorbeeld in de makelaardij.

Ieder vastgoedobject is uniek. Daardoor is er minder directe concurrentie op de vastgoedmarkt. Ook is het voor de gemiddelde marktdeelnemer moeilijk onafhankelijk de waarde van een vastgoedobject in te schatten. De eigenaar van vastgoed weet meer over het vastgoed dan de rest van de markt. Dit geeft de eigenaar van vastgoed marktmacht. Bovendien maken veel regels en ingewikkelde eigendomsstructuren vastgoedtransacties bureaucratisch, complex en ondoorzichtig.

Nieuwe technologie biedt vooral meer transparantieNieuwe technologieën als big data en data analytics verbeteren met name de transparantie. De andere toetredingsdrempels kunnen maar beperkt verlaagd worden. De lange levensduur van vastgoed blijft een kenmerk waar ook nieuwe technologieën weinig aan veranderen.

Technologische industrie snelst groeiende sector in 2017

Om ook langjarig groeimotor te kunnen zijn, moeten uitdagingen op tal van terreinen worden aangepakt

9,5%

7%Woningbouw enbedrijfsbouw

8% Technologischeindustrie

Flexbranche

En dat is breder goed voor de economie, want de sector koopt veel in bij andere sectoren

€17 miljard per jaar

dienstverleners

Digitalisering R&DEnergietransitie Personeel

Hoge toetredingsdrempels Intransparante marktLange levensduur vastgoed

<< Inhoud



1.3 Verandering: Efficiëntie vastgoedsector neemt toe

Flinke toename van wereldwijde investeringen in PropTechPropTech** bedrijven trokken de afgelopen jaren steeds meer geld aan voor groei. Het wereldwijd geïnvesteerd vermogen in PropTech nam toe van minder dan $200 miljoen dollar in 2011 tot meer dan $2,5 miljard in 2016. In 2017 trok alleen WeWork (zie blz. 15) al $4,4 miljard aan financiering aan voor verdere groei. Deze cijfers hebben ook hun impact op de Nederlandse markt doordat veel PropTech eenvoudig internationaal opschaalbaar is.



80

90

100

110

120

130

140

150

20152010200520001995199080

90

100

110

120

130

140

150

2015201020052000'19951990

_ Totaal bedijfsleven exc. vastgoed, zorg en public_ Verhuur en handel onroerend goed



0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2016201520142013201220110

500

1000

1500

2000

2500

3000

201620152014201320122011

…maar vanaf 2010 worden er efficiëntieslagen gemaakt.Sinds circa 2010 begint de arbeidsproductiviteit in de vastgoedsector flink toe te nemen. De productiviteit loopt nog wel achter op de rest van het Nederlands bedrijfsleven, maar er is wel een flinke inhaalslag gaande. De economische crisis kan de urgentie voor een efficiëntieslag hebben versterkt. Woningcorporaties maakten in de jaren na de crisis bijvoorbeeld flinke efficiëntieslagen en hun personeelsbestand kromp daardoor in de periode 2010-2015 met bijna 20% *. Maar er zijn ook nieuwe technologische ontwikkelingen die er voor zorgen dat de vastgoedsector efficiënter gaat werken.

Weinig innovatie verklaart lage groei arbeidsproductiviteit …Dat de innovatie in de vastgoedsector lang achter bleef bij andere sectoren is ook te zien in de ontwikkeling van de arbeidsproductiviteit. Daarin wordt gemeten hoeveel werk werkzame personen in de vastgoedsector doen, bijvoorbeeld hoeveel huurcontracten één administratieve kracht verwerkt en hoeveel verkopen van woningen een makelaar begeleidt. Tot 2010 steeg de arbeidsproductiviteit in de sector niet, deze daalde zelfs licht ten opzichte van 20 jaar eerder en bleef daardoor ver achter bij de rest van Nederland.

* Zie ook het ING rapport: Meer geld vrijmaken voor kerntaak corporaties

** Zie voor definitie volgende pagina

Arbeidsproductiviteit vastgoedsector begint pas vanaf 2010 flink te stijgenArbeidsproductiviteit van de toegevoegde waarde per gewerkt uur, (index 1990=100)

Flinke toename van investeringen in PropTech bedrijvenInvesteringen in PropTech bedrijven wereldwijd in miljoenen US$

Wat PropTech precies is en hoe de technologieën van PropTech de verschillende delen van vastgoed beïnvloeden bespreken we op de volgende pagina’s.

Bron: CB Insights

Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau

<< Inhoud

https://www.ing.nl/media/ING_EBZ_Focus-op-bedrijfslasten-corporaties-januari-2015_tcm162-76887.pdf




Technologie in de bouwen vastgoedsector

PropTechNieuwe functionaliteiten voor vastgoed en e�ciënter (ver)koop en (ver)huurproces

Smart Buildings

Digitaliseringadministratief beheer

Kooplatformen enwebshops

Huurplatformen en Space as a Service

ConTechBouwproces e�ciënter maken


1.4 Kans: PropTech - Nieuwe toepassingen voor vastgoed

Het woord PropTech kwam al eerder voorbij. Wat wij er precies onder verstaan, lees je in deze paragraaf.

Definitie PropTechToepassingen van nieuwe technologieën die het gebruik, de handel en verhuur van vastgoed efficiënter maken en nieuwe functionaliteiten bieden.

We delen PropTech daarbij in vier deelcategorieën op die we in het volgende hoofdstuk één voor één verder toelichten:• Huurplatformen en Space as a service• Koopplatformen en webshops• Digitalisering administratief beheer • Smart Buildings

Veel mengvormen denkbaarVeel van deze toepassingen overlappen elkaar. Zo bieden sommige platformen bijvoorbeeld zowel (ver)koop aan als (ver)huur. Platformen bewegen zich ook richting het digitaliseren van het administratief beheer. Een ander voorbeeld betreft Smart Buildings die aangeven waar er binnen een kantoor nog vrije ruimte is, waardoor business modellen als “Space as a Service” mogelijk worden.

PropTech bestaat uit verschillende toepassingenIndeling van technologische toepassingen in de bouw en vastgoed

Bron: ING Economisch Bureau

ConTech: Efficiënter bouwenBij het gebruik van nieuwe technologieën tijdens het bouwproces spreken we over ConTech. Bij ConTech gaat het over procesinnovaties die de bouwfase efficiënter laten verlopen. Dit heeft vooral invloed op bouwbedrijven. Denk hierbij aan robotisering en 3D-printen. (Zie rapport ING Technologie in de bouw). Omdat het geen onderdeel is van het gebruik, de handel of verhuur van vastgoed zien we dit niet als een onderdeel van PropTech. Het kan de vastgoedsector echter wel beïnvloeden doordat deze een grote afnemer is van de bouw bij projectontwikkeling, renovatie en onderhoud.

<< Inhoud

https://www.ing.nl/media/ING-Technologie_in_de_bouw-Februari_2016_tcm162-98766.pdf

Hoofdstuk 2 | PropTech toepassingen2.1 Huurplatformen & ‘Space as a Service’: Voldoen aan flexibele vraag 102.2 Koopplatformen: Transparantere vastgoedmarkt 112.3 Administratief beheer: Verdere digitalisering 122.4 Smart Buildings: Digitale services in het gebouw 132.5 De klantreis: Naar digitaal 142.6 Succes van PropTech: Het draait om de combinaties 15

<< Inhoud


PropTech toepassingen

2.1 Huurplatformen & ‘Space as a Service’: Voldoen aan flexibele vraagWat doet het?Huurplatformen: koppelen van huurder en verhuurderHuurplatformen zijn (digitale) marktplaatsen waar huurders en verhuurders van vastgoed elkaar eenvoudig vinden en een betere en snellere “match” gemaakt wordt waardoor leegstand verminderd kan worden. Voorbeelden van verhuurplatformen zijn fundainbusiness voor bedrijfsruimten en Skepp en Flexas specifiek voor kantoren.

Space as a ServiceBedrijven zoals WeWork, Tribes en Spaces zijn geen huurplatform, omdat ze niet de huurder en verhuurder aan elkaar koppelen. Ze huren vastgoed zelf voor langere tijd, delen deze op in kleinere tijd- en ruimteblokken, met als doel deze door te verhuren. Op deze manier zorgen ze voor een betere match tussen vraag en aanbod.

Wat versnelt het?Drijfveren: flexibilisering en big dataDe trend van verdere flexibilisering van de economie is een drijfveer voor huurplatformen en Space as a Service. Door de toename van kleinere bedrijven (zzp’ers) neemt de vraag naar kleinere ruimten voor kortere periodes toe. Technologieën als internet, big data en data analytics laten de transactiekosten bij het matchen van huurder en verhuurder dalen waardoor de businessmodellen van platformen en aanbieders van Space as a Service mogelijk zijn.

Huurplatformen & Space as a Service voldoen aan vraag naar flexibel vastgoed Veranderende vraag huur en verhuur vastgoed

Huurders vragen steeds meer om flexibele en kleinere huisvesting door:• Toename zzp’ers.• Flexibilisering van de

economie.• Steeds snellere economische

veranderingen.

Huurplatformen en aanbieders van Space as a Service kunnen aan flexibele vraag voldoen door:• Data analyse maakt snellere,

goedkopere en betere match mogelijk tussen huurder en verhuurder.

• Lagere kosten door digitalisering administratief beheer (zie blz. 12).

Huurder Verhuurder

Flexibelehuisvesting

Flexibelehuisvesting

Eigenaren en huurders profiteren van verhuurplatformen en Space as a ServiceImpact huur & Space as a Service op belangrijkste marktspelers

Partij Voordelig / nadelig Belangrijkste redenen:

Vastgoedeigenaar + Lagere (makelaars)kosten bij zoeken nieuwe huurder. Minder leegstand: nieuwe huurders worden sneller gevonden. Aanbod neemt toe doordat het eenvoudiger is vastgoed aan te bieden.

Makelaar -- Huurder & verhuurder vinden elkaar eenvoudiger zonder makelaar.

Huurder / gebruiker

+ Lagere (makelaars)kosten bij zoeken bedrijfsruimte. Door lagere transactiekosten worden kortere huurperiodes mogelijk.

Nauwelijks of geen impact op notaris, financier en beheerder.

= Voordeel = Nadeel

<< Inhoud

https://www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/onze-economie/de-nederlandse-economie/publicaties/in-2018-wederom-meer-starters.html



2.2 Koopplatformen: Transparantere vastgoedmarkt

Wat doet het?Koopplatformen: koppelen van koper en verkoperVerkoopplatformen zijn (digitale) marktplaatsen waar kopers en verkopers van vastgoed samen komen. Voorbeelden zijn Funda, Jaap.nl, Pararius en Jumba. Ook makelaars kunnen via hun eigen website vastgoed aanbieden.

Eigenaren en financiers profiteren van koopplatformenImpact koopplatformen op belangrijkste marktspelers

Partij Voordelig / nadelig Belangrijkste redenen

Vastgoedeigenaar + Lagere (makelaars en taxatie)kosten bij kopen en verkopen.Vraag neemt toe door transparantere markt. Aanbod neemt toe doordat het eenvoudiger en sneller rendabel is vastgoed aan te bieden.

Makelaar -- Koper en verkoper kunnen elkaar eenvoudiger vinden zonder makelaar.

Notaris + Meer transacties.

Financier + Risico neemt af: financiers schatten door verbeterde informatie beter de waarde van vastgoed in.

Nauwelijks of geen impact op beheerder en huurder/gebruiker.

Vastgoed verhandelen via de blockchainOm de verhandelbaarheid en liquiditeit van vastgoedverder te laten toenemen zijn bedrijven op verschillende manieren nieuwe platformen aan het ontwikkelen zoals Atlant, Bloqhouse en Brickex. Sommige platformen willen een stuk verder gaan dan alleen het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Vastgoed wordt daarbij ondergebracht in een soort fonds en de beleggers kunnen (onderling) hun participaties verhandelen waardoor de vastgoedbelegging opdeelbaar wordt. Voor de administratie wordt soms gebruik gemaakt van blockchaintechnologie om de participaties (zogenaamde tokens) te verhandelen. Als hierover afspraken zijn gemaakt kan een blockchain wel het eigendom van de participatie borgen. Het prijsrisico blijft echter wel bestaan en kan fluctueren. Bijkomend voordeel van blockchain is dat beleggingen in kleinere delen kunnen worden opgedeeld en de transactiekosten drastisch kunnen worden verlaagd.

Vastgoed via tokens in blockchain verhandelenOnderliggende waarde van vastgoed wordt uitgedrukt in tokens.

Tokens zijn een soort participaties die verhandelbaar zijn onder beleggers.

Administratie en verhandeling verloopt vaak via blockchaintechnologie zodat deze veilig en tegen lage kosten worden uitgevoerd.

Wat versnelt het?Drijfveren: big data en data analyticsVeel huidige vatgoedplatformen op internet zijn nog relatief simpele websites waar vastgoed aangeboden wordt als een soort “digitale etalage”. Door gebruik te gaan maken van (big)data, data analytics en artificial intelligence kunnen zij vraag en aanbod nog veel beter gaan matchen. Dit maakt de vastgoedbeleggersmarkt transparanter en de liquiditeit van vastgoed kan toenemen door lagere transactiekosten.

= Voordeel = Nadeel

<< Inhoud



2.3 Administratief beheer: Verdere digitalisering

Wat doet het?Lagere transactiekosten door efficiënter administratief procesToepassingen die er voor zorgen dat het gehele administratieve proces rondom (ver)koop en/of verhuur van alle ( juridische) formulieren sneller, efficiënter en goedkoper verloopt. Door het grote aantal betrokken partijen zijn deze nu vaak nog complex. Veel transacties worden daardoor ook nog op papier vastgelegd en hoogstens per pdf digitaal per e-mail verspreid. Digitalisering van formulieren en contracten en ondertekening biedt hiervoor een oplossing.

Wat versnelt het?Drijfveren: digitalisering, big data en blockchainDigitalisering maakt de (ver)koop- en (ver)huurprocessen veel efficiënter, sneller en goedkoper. Verschillende marktdeelnemers profiteren hiervan. Ook worden bijvoorbeeld de kosten van taxaties verlaagd door het gebruik van big data. In sommige gevallen biedt blockchain een oplossing om processen te optimaliseren.

Veel partijen profiteren van lagere administratieve lastenImpact digitaliseren administratief beheer op belangrijkste marktspelers


Vastgoedeigenaar + Liquiditeit van vastgoed neemt toe en daardoor ook de vraag.Leegstand neemt af door sneller afronden van huur- en koopovereenkomsten.

Makelaar - Minder vraag naar begeleidende rol in afhandeling transacties.

Notaris - Digitalisering zet de traditionele rol van de notaris onder druk. Wetgeving kan deze impact beperken.

Huurder / gebruiker + Lagere transactiekosten maken kortere huurcontracten mogelijk.

Financier + Door efficiënt proces neemt risico van financiering af.

Beheerder + Efficiënter werkproces.

Vesteda digitaliseert het verhuurprocesVroeger moesten Vesteda-medewerkers het huurcontract uitprinten, versturen, opnieuw inscannen naondertekening en opnieuw versturen. Nu gebeurt dit hele proces digitaal inclusief de handtekening via ondertekenen.nl. Ook alle gerelateerde documenten, zoals de algemene voorwaarden en de huurdersgids gaan digitaal mee. Medewerkers waren vroeger veel tijd kwijt aan basic administratieve handelingen, zoals lopen naar de printer, scannen en op de post doen. De schatting is dat het zeker drie fte’s aan werkzaamheden scheelt.

Bron: Vastgoedjournaal & Vesteda

= Voordeel = Nadeel

<< Inhoud


Wat doet het?Smart Buildings: voldoen aan wensen van gebruikerBij Smart Buildings gaat het om (digitale) services in het gebouw die zorgen voor:• efficiënter gebruik van de ruimte;• lager energieverbruik;• een gezond binnenklimaat en extra services voor de

gebruiker voor gemak. Een Smart Building voelt (door gebruik van technologie) aan wat de gebruiker wenst en faciliteert daaraan.

Extra services en een betere bezetting leveren meerwaarde op, waar de huurder voor bereid kan zijn een hogere huurprijs per m2 te betalen.


2.4 Smart Buildings: Digitale services in het gebouw

Wat versnelt het?Drijfveren: veranderende klantbehoefte, big data en IoTVerduurzaming, ‘gezondere gebouwen’ en efficiënter gebruik van ruimte zijn steeds belangrijkere wensen van huurders. De opkomst van Internet of Things (IoT), Computing Power en Big Data maakt dit door Smart Buildings mogelijk. De combinatie van connectiviteit met meer rekenkracht en sensortechnologie resulteert in gebouwen die gigantische hoeveelheden data genereren. Deze big data geven informatie over het gebruik van gebouwen. De grote uitdaging is om uit al die data zinvolle informatie te filteren en daar iets nuttigs mee te doen voor de gebruiker.

Smart Building: Betere bezetting, lager energieverbruik en gezonder gebouwImpact Smart Buildings op belangrijkste marktspelers


Vastgoedeigenaar + Hogere waarde van het vastgoed door betere bezetting, lager energieverbruik en voldoen aan wensen van gebruiker.

Makelaar +/- Door technologische complexiteit levert advisering van hierop gespecialiseerde makelaars toegevoegde waarde.Big data van Smart Buildings leveren inzichtelijke kennis op waardoor markt transparanter wordt en de traditionele rol makelaar ondergeschikt wordt.

Huurder / gebruiker ++ Betere bezetting en zo minder m2 nodig, lager energieverbruik, ‘gezonder’ gebouw. Eventueel hogere m2 huurprijs door hogere kwaliteit van het vastgoed en grotere vraag naar m2.

Financier + Door big data meer kennis van gebruik gebouw waardoor lager risico bij financiering.

Beheerder + Beter inzicht van wensen gebruiker en daar aan voldoen (door extra dienstverlening).

= Voordeel = Nadeel

Lone Rooftop: Google analytics voor gebouwenMarcel Lamers CEO & Co-founder van Lone Rooftop vergelijkt een gebouw met een website. “Online marketeers zien exact hoeveel mensen hoe lang hun websites bezoeken. Real Estate managers hebben dit inzicht in het gebruik van gebouwen meestal niet, wat leidt tot sub-optimaal gebruik. Lone Rooftop heeft daarom een “Google analytics voor gebouwen” ontworpen. Door het gebruik van wifi signalen meet Lone Rooftop de bezetting van een gebouw. Ze maken daarbij gebruik van de bestaande infrastructuur waardoor er niet extra in hardware hoeft te worden geïnvesteerd. Het resultaat is dat organisaties in één opslag zien waar de inefficiëntie in het gebouw zit. Het kan de bezetting van gebouwen met 20% of meer verbeteren, waardoor verborgen leegstand afneemt en het flinke kostenbesparingen oplevert. Gebruikers in een kantoor vinden ook makkelijker een beschikbare werkplek. Aansluitend hierop kwamen er verzoeken voor toepassingen zoals voor schoonmaak en verlichting. Verlichting hoeft niet te branden op plekken waar niemand aanwezig is en de schoonmaak wordt geprioriteerd op basis van gebruik. Dit doet Lone Rooftop in samenwerking met andere bedrijven met als doel de footprint van organisaties te verlagen. De dienstverlening is niet alleen voor grote kantoorgebruikers, zo gebruikt ook de Wageningen Universiteit de data om colleges efficiënter in te roosteren.

<< Inhoud



2.5 De klantreis: Naar digitaal

Van digitale etalage naar volledige “webwinkel”Momenteel is het vastgoedproces nog nauwelijks gedigitaliseerd. Alleen het oriëntatieproces gebeurt digitaal via internet (bijv. Funda). Alle stappen daarna zijn over het algemeen nog nauwelijks digitaal. Hierin kunnen de komende jaren nog grote stappen gemaakt worden. Denk hierbij aan hoe webwinkels (bijv. bol.com) in de detailhandel momenteel al bijna het gehele klantproces van oriëntatie tot retourzending hebben gedigitaliseerd.

Algoritmes helpen bij selectie en VR voor eerste impressieZo kunnen algoritmes van platformen selecties van panden maken op basis van persoonskenmerken van de huurder. Waar een individuele makelaar een gedeelte van de markt kent en bijvoorbeeld 10 geschikte objecten kan geven, overziet een algoritme de hele markt en kan er bijvoorbeeld wel 50 aandragen. Een eerste impressie van een pand kan via Virtual Reality plaatsvinden en contracten kunnen digitaal ondertekend worden.

Smart Building geeft advies voor optimaler gebruikDoor sensoren en Machine Learning kunnen Smart Buildings de huurder feedback geven over het huidige gebruik van het vastgoed en daaraan gekoppelde adviezen om energie te besparen of de bezetting te verbeteren. Melding van onderhoud kan via een app. Uiteindelijk kan het huurcontract ook digitaal worden opgezegd.

Klantreis van huurder wordt steeds digitalerGemmiddelde klantreis huurder in 2000, 2018 en in 2025 of 2030

Huurder kijkt in etalage makelaarskantoor of advertentie krant

Huurder maakt selectie van panden met makelaar

Makelaar laat pand aan huurder zien

O.b.v. papieren documenten

Papieren huurcontract tekenen

Contact via post

O.b.v. algemene gegevens

Meldingen reparaties via telefoon

Schriftelijk

2000

Algoritme platform maakt o.b.v. persoons-kenmerken selectie. Een digitale robot (chatbot) beantwoordt vragen.

Eerste impressie van pand(en) d.m.v. Virtual Reality

Bezichtiging met digitale sleutel (QR code of nfc) met tijdslot

O.b.v. van digitaal ontvangen gegevens via app of website

Digitaal ondertekenen

Contact via app of website

Gebouw past zich automatisch aan door data van sensoren en Machine Learning

Melden via app waarbij foto van schade doorgestuurd wordt en er direct afspraak gemaakt wordt

Digitaal via website of app

2025/2030

Niet digitaal Volledig digitaal

2018

‘Semi-digitaal’

Op vastgoed-platform op internet

Digitaal per email ontvangen documenten

Contact via email

Meldingen via telefoon of email

Oriëntatie

Selectie

Bezichtiging

Kandidaatskeuze

Afsluiten contract

Beheersproces

Advies over gebruik

Onderhoud

Contract opzeggen

<< Inhoud




0

500

1000

1500

2000

2500

3000

201620152014201320122011

Huur-platformen en Space as

a Service

SmartBuilding

Koop-platformen

en webshops

Digitaliserenadministratief

beheer

Gebruiker / huurder


2.6 Succes van PropTech: Het draait om de combinaties

Het draait om de combinaties van verschillende PropTech toepassingen…In dit hoofdstuk zijn verschillende toepassingen van PropTech besproken, die een grote impact kunnen hebben op vastgoed. Vaak op basis van technologie die in veel gevallen al jaren bestaat. De kracht zit hem echter met name in de combinaties van verschillende toepassingen.

… en daar is ook de echte meerwaarde te behalenVooral de combinaties van verschillende PropTech toepassingen bieden extra toegevoegde waarde. Het zorgt voor gemak en tijdsbesparing voor de gebruiker. Kopers/huurders worden zo efficiënt door het gehele (woon)proces geleid. Het focussen op één deelproces zoals bijvoorbeeld een efficiëntere verloop van het huurproces is meer een procesoptimalisatie en zet niet de klant (gebruiker, koper of huurder) centraal.

Gebruiker centraal door combinaties van verschillende PropTech

Qíì: Niet één deelproces maar de gehele klantreis optimaliseren“Werken vanuit een klantperspectief met één klantreis. Het doel is daarmee waarde creëren voor de klant. Te vaak kiest men voor oplossingen die weliswaar efficiënter werken maar geen waarde toevoegen voor de klant.” zegt Rutger van Hulzen, founding partner van Qíì. Het gehele proces van zoeken, matchen, bezichtigen, transactie, (ver)huren en opzeggen gebeurt bij Qíì in één klantreis, digitaal wat kan. Door een unieke combinatie van data in een Woonpaspoort over sociaal-demografische- levensstijlkenmerken en consumentengedrag krijgt Qíì inzicht in de behoefte van de huurder met de bijbehorende privacy. Ieder volgend proces is geoptimaliseerd en sluit naadloos op elkaar aan waardoor de transactiekosten dalen. Het afsluiten van een huurcontract kost een verhuurder nu € 600 tot € 800, via Qíì kan dit naar circa € 300. Een volgende stap voor Qíì is om woonservices aan te bieden zoals wasserette, schoonmaak en deelauto’s. Door een tevreden huurder kan de mutatiegraad naar beneden, neemt de leegstand af en verbetert het rendement.

WeWork: “Space as a Service” door gebruik van verschillende technologieënWeWork positioneert zichzelf niet als een aanbieder van kantoorruimte maar als een communitywaar ook een werkplek bij zit. Om dit succesvol te maken, maakt WeWork gebruik van verschillende technologieën en toepassingen. Zo is er een app waarin members elkaar zowel zakelijk als privé treffen. Nieuwe locaties kiest WeWork op basis van data van aanwezigheid van allerlei voorzieningen zoals lunchrooms, winkels, restaurants, cafés, hotels en sportscholen. Kantoren worden 3D gescand en door gebruik te maken van het bouw informatie model (BIM) kan WeWork gebouwen 15 tot 20% efficiënter indelen en circa 10% op de bouwkosten besparen. Gebruiksdata worden geanalyseerd door Machine Learning, waardoor het verwachte gebruik 40% beter wordt ingeschat dan toen dit eerder door designers zelf gebeurde. De gemiddelde vloeroppervlakte per member daalt hierdoor tot circa 4,5 m2 zonder dat zij het gevoel hebben dat het te druk is. WeWork voegt circa 50.000-100.000 m2 kantoorruimte toe. Het aantal wereldwijde locaties is gegroeid van 180 halverwege 2017 naar circa 300 begin 2018. Naast startups, zzp’ers en kleine bedrijven heeft WeWork ook steeds meer grote multinationals als klant zoals Microsoft, Amazon en IBM.

Bron: CB Insights

<< Inhoud

Hoofdstuk 3 | De gevolgen voor de vastgoedsector3.1 Vastgoedketen: Gebruikers profiteren, makelaars op achterstand 173.2 Verwachting: PropTech vergroot vastgoedwaarde 18

<< Inhoud


Van “beleggen in stenen” naar ondernemenRol van de vastgoedeigenaar verandert

Gevolgen voor de vastgoedsector

3.1 Vastgoedketen: Gebruikers profiteren, makelaars op achterstandVooral de gebruikers profiterenZetten we alle nieuwe PropTech toepassingen op een rijtje dan blijkt dat vooral gebruikers en huurders er voordeel van hebben. Door Smart Buildings krijgen zij een gebouw dat beter aan hun wensen voldoet en waar ze de bezetting beter kunnen monitoren en regelen. Verhuurplatformen zorgen voor kortere huurperiodes en lagere makelaarskosten.

Vastgoedeigenaren: Van “beleggen in stenen” naar ondernemenOm goed aan te sluiten op de veranderende vraag in de markt en de mogelijkheden die PropTech daarbij biedt, zullen vastgoedbeleggers steeds meer gaan lijken op ondernemers. Daarbij kijk je naar meer dingen dan de waarde van het pand, looptijd van het huurcontract en kredietwaardigheid van de huurder. Een vastgoedondernemer heeft een lonend business model waarmee hij meerwaarde creëert en zorgt voor een blijvende vraag naar zijn (Space as a) Service.

Makelaars in het nauw maar ook kansenDe traditionele rol van de makelaar staat onder druk. Platformen lijken deze rol zowel in de beleggersmarkt (koop/verkoop) en op de gebruikersmarkt (huur/verhuur) te digitaliseren en over te nemen. Ook voor de ondersteuning van de administratieve afhandeling van transacties lijkt de rol bij verdere digitalisering af te nemen. Makelaars kunnen proberen zelf een platform te worden en de digitalisering van transacties op zich te nemen.

Vooral de gebruikers profiteren van nieuw PropTech toepassingen Voordeel of nadeel van nieuwe PropTech toepassingen

Verhuurplatformen & Space as a Service Koopplatformen

Digitaliseren administratief beheer Smart Buildings PropTech Totaal

Vastgoedeigenaar + + + + +

Makelaar -- -- - +/- --

Notaris + - +/-

Huurder/ gebruiker + + ++ ++

Financier + + + +

Beheerder + + +

Leeg = nvt

Focus ligt op onderliggende vastgoed (object):• Waarde pand• Looptijd huurcontract• Kredietwaardigheid huurder

Focus ligt op het business model (subject):• Waardecreatie voor de klant• Begrip van het business model van de

(commerciële) gebruiker• Toekomstbestendigheid

Vastgoedbelegger Vastgoedondernemer

<< Inhoud


Gevolgen voor de vastgoedsector

3.2 Verwachting: PropTech vergroot vastgoedwaarde

Rendementseis door PropTech onder drukPropTech kan uiteindelijk in de beleggingsmarkt zorgen voor lagere rendementseisen. De transparantie neemt toe. Dit verkleint het risico dat vastgoed verkeerd op waarde geschat wordt. Ook neemt de liquiditeit toe door lagere zoeken transactiekosten door platformen. Dit heeft als gevolg een toename van zowel vraag als aanbod waardoor PropTech vastgoed ook meer liquide maakt. Ten slotte verlaagt PropTech het risico op leegstand. Dit alles kan een drukkend effect op de rendementseis hebben.

PropTech zorgt voor hogere huurprijs per m2

Nieuwe PropTech kan op de huurmarkt zorgen voor onder andere een betere bezetting (Smart Buildings), hogere kwaliteit

en lager energieverbruik. De huurder heeft hier in de vorm van een relatief hogere huurprijs een meerwaarde voor over.

Hogere vastgoedwaarde door PropTechLagere rendementseisen en gebruikers die bereid zijn een hogere huur te betalen laten de waarde van ‘PropTech vastgoed’ stijgen.

Tweedeling met overig vastgoedVastgoed dat niet van PropTech voorzien wordt, kan op een achterstand komen te staan. De locatie van panden blijft natuurlijk belangrijk maar huurders hebben minder interesse in “niet PropTech” panden doordat de kwaliteit minder is, het energieverbruik hoger en de bezetting niet efficiënter kan.

Gevolgen van meer PropTech in vastgoed op huren, rendementen en de waarde

Belegger

Huurder

Door PropTech: Effect op rendementseis Lager risico door betere waardebepaling

Big data en data analytics maken vastgoed transparanter en waardebepaling makkelijker

Lager risico door hogere liquiditeit van vastgoed

Platformen verlagen zoekkosten, digitalisering verlaagt transactiekosten: liquiditeit en vraag en aanbod nemen hierdoor toe

Lager risico op leegstand PropTech is van betere kwaliteit en platformen vergroten de kans op verhuur

Door PropTech: Effect op huurprijsMinder m2 nodig Door beter inzicht in gebruik is efficiëntere bezetting mogelijk en zijn minder m2’s

nodig. Huurders zijn daardoor bereid hogere huurprijs per m2 te betalen.Hogere kwaliteit Extra services in het gebouw leveren meerwaarde, waar huurder meerprijs voor

over heeft. Lager energieverbruik Laat de totale huisvestingslasten dalen. Daardoor is er ruimte voor hogere huur.

Hogere waarde vastgoed door twee effecten:• Door een lagere rendementseis is een

belegger bereid een hogere prijs voor het vastgoed te betalen.

• Door een hogere huuropbrengst neemt de waarde bij een gelijke rendementseis toe.

Hogere waarde vastgoed

Waarde vastgoed = Huuropbrengst

Rendementseis

Op lange termijn kans op leegstandDe hogere bezetting in PropTech vastgoed kan er uiteindelijk toe leiden dat er in totaal minder m2’s worden verhuurd en dit leidt dan tot leegstand in de minder aantrekkelijke niet PropTech panden. De hoge toetredingsdrempels, lange levensduur van vastgoed en de daarbij behorende lange vervangingscyclus zorgen er echter voor dit proces langzaam zal gaan.

Hogere huur

Lagere rendementseis

<< Inhoud


Technologie in de bouwMass customization wordt mogelijk

Circulair bouwenKansen voor vooral slopers en groothandels

Circulaire corporatiesNaar volledig duurzame huisvesting

Meer geld vrijmaken voor kerntaak corporatiesDeel 2: Met waardesturing naar meer maatschappelijk rendement

Dit kan u ook interesseren

ING Economisch Bureau / Februari 2016

ING Economisch Bureau

Technologie in de bouwMass customization wordt mogelijk

Lid van Ellen MacArthur Foundation

Circulair bouwen Kansen voor vooralslopers en groothandelsDuurzame transitie | circulaire economie

De circulaire corporatieNaar volledig duurzame huisvesting

ING Economisch Bureau • Maart 2018

<< Inhoud


https://www.ing.nl/media/ING_EBZ_Circulair-bouwen_Vooral-kansen%20voor-groothandels-en%20slopers_juni-2017_tcm162-127447.pdf


https://www.ing.nl/media/ING%20-%20Met%20waardesturing%20naar%20meer%20maatschappelijk%20rendement%20-%20april%202016_tcm162-102461.pdf





https://www.ing.nl/media/ING_EBZ_de-circulaire-corporatie_naar-volledig-duurzame-huisvesting_maart-2018_tcm162-143041.pdf

Sector Banker Building &Construction, Real Estate:Jan van der Doelen+31 6 55 81 22 [email protected]

Kijk op ing.nl/kennis en volg ons op Twitter

ECD

0618

© IN

G Ba

nk N

.V.

Meer weten?

DisclaimerDeze publicatie is opgesteld door de ‘Economic and Financial Analysis Division’ van ING Bank N.V. (“ING”) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/. De tekst is afgesloten op 12 juni 2018.

RedactieraadMirjam Bani ING Economisch BureauHenk van den Brink ING Economisch Bureau Gerben Hieminga ING Economisch Bureau

Senior Econoom & auteur:Maurice van Sante ING Economisch Bureau +31 6 83 63 20 [email protected]

Met dank aanMichiel Gieben VestedaRutger van Hulzen QíìMarcel Lamers Lone RooftopMenno Lammers PropTechNLJoost Lansink SkeppWouter Truffino Holland ConTech & PropTech

Marc Callier ING BelgiëAd Hagedoorn ING Facility ManagementJaap Kuin ING Equity ResearchMartijn Kuysters ING Real Estate FinancePieter Runneboom ING Equity ResearchJantine Schrader ING Real Estate FinanceSteven Trypsteen ING België

http://www.ing.nl/kennis

http://www.twitter.com/INGnl_Economie

Documents

PropTech verlaagt risico’s en verhoogt waarde...innovaties. Minder dan 30% van de vastgoedbedrijven hadden in de periode 2012-2014 (laatst beschikbare cijfers) minimaal één afgeronde