Propuesta 4 zonas_informales_reestructurante

PRODUCTO FINAL

CONTRATO No. 0369 DE 2007

SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACIÓN

DIRECCIÓN DE LEGALIZACIÓN Y MEJORAMIENTO

INTEGRAL DE BARRIOS

“ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y

PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE

MEJORAMIENTO INTEGRAL CON MODALIDAD

REESTRUCTURANTE”

CONSULTOR:

ARQ. SERGIO MAURICIO MARTÍNEZ TOCANCIPA

28 DE MARZO DE 2008

i

ÍNDICE

TITULO PAG.

1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES…………………… 1

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN……………………………………………………… 1

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL…………………………… 3

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL…………………………… 4

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES……………………………….. 6

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO……………………………………… 7

3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS…………………………………… 9

4. ESCOGENCIA Y CARACTERIZACIÓN DE LAS CUATRO UPZ QUE SERÁN INTERVENIDAS…………………………………………………………………………. 9

4.1 ESCOGENCIA……………………………………………………………………… 9

4.2 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…... 10

4.2.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 10

4.2.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 11

4.2.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 12

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY……………………………………………………………………………… 13

4.3.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 13

4.3.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 14

4.3.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 14

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………………………………………………. 16

4.3.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 16

ii

4.3.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 17

4.3.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 17

4.4 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME…………………………………………………………………………………… 19

4.4.1 DATOS GENERALES…………………………………………………………. 19

4.4.2 VOCACIÓN……………………………………………………………………. 19

4.4.3 FOTOS………………………………………………………………………….. 20

5. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS……………………... 21

5.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES MAESTROS…………………………………………………………………………….. 22

5.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE…………………………… 25

5.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN LA ÚNICA ÁREA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA Y CARACTERIZACIÓN……………………………………………………….. 27

5.3.1 CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN…………………………………………. 28

5.3.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE………………………………………………………………

28

5.4 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY………………………………….. 30

5.4.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN………………………………………………… 30

5.4.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD REESTRUCTURANTE……………………………………………………………… 33

5.5 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………… 35


iii


5.6 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………………………….. 39



6. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL Y PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS……………………………………………………………………………… 42

6.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………….. 43

6.2 UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY………………… 44

6.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……… 46

6.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………... 47

7. INTEGRACIÓN DE ÁREAS DE INFLUENCIA A PARTIR DE LA IMPLEMENTACIÓN DEL PROYECTO……………………………………………… 49

7.1 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………………………………... 52

7.2 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY…………………………………………... 53

7.3 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……………………………… 54

7.4 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………………………….. 55

8. DEFINICIÓN DE UN ÁREA 100% FAVORABLE……………………………….... 56

8.1 CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA SELECCIÓN DE PROYECTOS EN METROVIVIENDA………………………………………………………………... 56

iv

8.2 EMULACIÓN CON LOS CRITERIOS TOMADOS PARA ESCOGER EL ÁREA REESTRUCTURANTE MAS FAVORABLE EN CADA UPZ……………………….. 57

9. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA………………. 59

9.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA…………………………….. 62

9.2 UPZ No. 81 EL GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY…………… 66

9.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR……… 70

9.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME……………………... 74

10. ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO URBANO E INMOBILIARIO………. 77

10.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN………………………… 78

10.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN………………………………………… 84

10.3 METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO………… 85

10.3.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO, DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO……………………… 86

10.3.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR.. 87

10.3.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA…… 87

10.3.4 DEFINIR LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS EN EL PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO………………………………... 89

10.3.5 ESTABLECER LOS MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN LA VIABILIDAD DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL PROYECTO………………………………………………………………………….. 89

11. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES……………………………………. 91

11.1 CONCLUSIONES…………………………………………………………………. 91

11.2 RECOMENDACIONES…………………………………………………………... 95

1

1. ANTECEDENTES DE LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES

A continuación se hará una reseña del surgimiento de las áreas reestructurantes dentro del

concepto del planeamiento territorial, para el efecto se analizaran dos documentos: en

primera instancia el Plan de Ordenamiento Territorial (POT - Decreto Distrital 190 de

2004) y en segundo termino el Documento Técnico de Soporte de este Plan.

1.1 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (Decreto Distrital 190 de 2004)

INSTRUMENTOS DE GESTIÓN

Dentro de las Estrategia de Aplicación de los instrumentos de Gestión del Suelo Previstos

en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, enunciados en el Titulo III, se encuentran los

Instrumentos de Planeamiento en el Capítulo 2, los cuales se definen como procesos

técnicos que, mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen

decisiones administrativas para desarrollar para complementar el POT, los siguientes son

los instrumentos creados mediante la implementación del POT:

Planes Maestros

Planes de Ordenamiento Zonal

Planes Zonales

Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)

Planes Directores para Parques

Planes de Implantación

Planes de Regularización y Manejo

Planes de Reordenamiento

Planes de Ordenamiento Minero

Además y en términos generales cualquier acto administrativo referido al

ordenamiento del territorio en el Distrito capital

2

JERARQUIZACION DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN

1er Nivel

Planes Maestros

Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo con las previsiones de crecimiento poblacional y de localización de la actividad económica, para programar los proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Planes Maestros Prioritarios: Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado, Equipamientos y de Espacio Público.

2o Nivel

Planes Zonales

Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.


Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores, pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.

Unidades de Planeamiento Zonal

Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política ambiental.

Planes Parciales

Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes.


Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al uso público.

3


Legalización y regularización

Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004, así: “Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos y normativa urbana particular para cada Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas normativas reglamentarias o en los procedimientos de regularización y legalización que se describen en el presente Plan.”

3er Nivel


Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.

Planes de regularización y Manejo

Está dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos, así como las soluciones viales y de tráfico, generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento.

Planes de Recuperación Morfológica

Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de actividad minera.

1.2 PROGRAMA DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

El programa tiene por objeto el cumplimiento del derecho al acceso a una vivienda digna,

dando prioridad a las familias que se encuentran en situación de pobreza a través de la

planeación, gestión, prevención, control y vigilancia, ordenamiento y desarrollo armónico

de la ciudad en los aspectos ambiental, habitacional, de suelo, de renovación urbana y

mejoramiento integral.

Esta ultima actividad: “Mejoramiento Integral”, que consiste básicamente en la

transformación paulatina de sectores de origen clandestino carente de la mayoría de

4

estándares de vida, urbana y social propios de la ciudad formal, hacia una calidad de vida

propia de la ciudad desarrollada con las lógicas urbanas que han orientado su construcción

y desarrollo.

El POT convierte esta actividad en un Subprograma al interior del programa de Vivienda

de Interés Social, el cual tiene como objeto orientar las acciones de complementación,

reordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio urbano como en las unidades

de vivienda que conforman los asentamientos de origen ilegal ubicados en la periferia de la

ciudad; con el fin de que sus habitantes accedan a la calidad de vida urbana definida para el

conjunto de la ciudad.

El desarrollo de este subprograma, como ya se insinuó, se implementara en aquellas áreas

de origen clandestino a las cuales se les aplicará el Tratamiento de Mejoramiento Integral,

concepto que se ampliara mas adelante y que corresponde a áreas periféricas con algún

nivel de marginalidad y aislamiento con relación a los sistemas generales de infraestructura

comunicación.

1.3 TRATAMIENTO DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

El POT establece la aplicación de Tratamientos Urbanísticos a ares homogéneas, estos

tiene la finalidad de orientar las intervenciones que se puedan realizar en el territorio, el

espacio publico y las edificaciones, mediante respuestas diferentes para cada condición

existente, como resultado de la valoración de las características físicas de cada zona y su

función en el modelo territorial, para el efecto se establecieron 5 tratamientos, a saber:

Tratamiento de Desarrollo

Tratamiento de Consolidación

Tratamiento de Renovación Urbana

Tratamiento de Conservación

Tratamiento de Mejoramiento Integral

5

Veamos en que consiste este último Tratamiento, de conformidad con los preceptos

establecidos en el POT:

El Tratamiento de Mejoramiento Integral es aquel que rige las actuaciones de planeamiento

para la regularización de los asentamientos humanos de origen informal, para su

conveniente integración a la estructura de la ciudad, para lograr esto, este tratamiento se

divide en dos tipos de Modalidades de Intervención:

1.- De intervención Reestructurante: Se aplica a sectores que requieren generar

condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e infraestructuras de escala

urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren varias intervenciones y

acciones sectoriales. Se advierte en esta ultima frase que para poder generar las

condiciones descritas, las cuales se constituyen en parámetros urbanísticos ideales, deben

además incorporarse proyectos complementarios que produzcan efectos de reactivación,

congregación, intercambio y participación del territorio propio de cada UPZ y

particularmente de los habitantes de estas, con el fin de consolidar estructuras urbanas

análogas con las Centralidades y áreas de concentración de actividades terciarias. Lo

anterior engrana perfectamente con los conceptos de conformación y localización de nodos

para Equipamientos Sociales, definidos en los Planes Maestros de Equipamiento.

2.- De intervención complementaria: Se aplica a sectores que requieren completar y/o

corregir las deficiencias urbanísticas, mediante la continuación de procesos ya iniciados

que apuntan a construir y cualificar el espacio publico, las dotaciones y las infraestructuras

locales. Esta intervención se orienta a la inversión con intervención física de aquellas áreas

públicas.

DEFINICIÓN DE SECTORES EN LAS FICHAS NORMATIVAS

En el proceso de reglamentación de las 26 UPZ de Mejoramiento Integral y

particularmente en el de establecer las intervenciones respectivas y reglamentar

urbanísticamente las situaciones existentes, se adoptaron en las fichas normativas unos

6

sectores con modalidad Reestructurante, tratando de consolidar áreas homogéneas en

aspectos comunes como: morfología de la zona, relación con sistemas y operaciones

estructurantes, usos predominantes, condiciones topográficas y grado de consolidación.

1.4 CONCEPTOS DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE DEL POT CON

RELACIÓN A LAS ÁREAS REESTRUCTURANTES

Dentro del capítulo de “Desarrollo y Gestión del Modelo” y particularmente en el título de

“Intervención Sobre el Territorio Urbano”, se desarrolla el concepto del Planeamiento

Zonal a partir de la tipificación de las Unidades de Planeamiento Zonal basado en el

análisis de un conjunto de variables físicas y socioeconómicas permitió caracterizar las

UPZ dentro del perímetro urbano y proponer una tipificación para orientar la planeación y

la gestión urbana, resultando 8 tipos:

Unidades tipo 1 - Residencial de Urbanización Incompleta: Sectores periféricos no

consolidados, con uso residencial predominante, de estratos 1 y 2, que presentan

deficiencias en infraestructura, accesibilidad, equipamientos y Espacio Publico. Hoy

en día llamadas: UPZ de Mejoramiento Integral

Unidades tipo 2 – Residencial Consolidado

Unidades tipo 3 – Residencial Cualificado

Unidades tipo 4 – Desarrollo

Unidades tipo 5 – Con Centralidad Urbana

Unidades tipo 6 – Comerciales

Unidades tipo 7 – Predominantemente Industrial

Unidades tipo 8 – Predominantemente Dotacional

7

UPZ DEL TIPO 1, O DE MEJORAMIENTO INTEGRAL

(Ver Plano No. 1)

2. OBJETIVO ESPECIFICO DEL PROYECTO

Con el fin de verificar los planteamientos generales descritos anteriormente, surgió el

proyecto denominado: “ANÁLISIS COMPARATIVO, EVALUACIÓN URBANA Y

PROPUESTAS PARA CUATRO ZONAS DE MEJORAMIENTO INTEGRAL CON

MODALIDAD REESTRUCTURANTE”

Este proyecto tiene el objetivo especifico de establecer los costos y beneficios económicos

y sociales en la implementación (a nivel de factibilidad) de un proyecto institucional

8

“Nodo de Equipamientos” y/o vivienda en alta densidad, con el fin de desarrollar en un

territorio especifico (áreas reestructurantes) los criterios por los cuales el POT generó este

tipo de intervención y la determinante urbanística de localización para nodos y

organización de redes nodales que estructuran los Planes Maestros de Equipamientos.

Los productos acordados que se deben generar en el desarrollo del proyecto son:

Producto 1:

• Revisión en Terreno y sistematización de las condiciones actuales: usos,

edificabilidad e infraestructura, confrontándolo con la información del año 2004,

base para la reglamentación de las UPZ de Mejoramiento Integral.

Producto 2:

• Estudio y análisis de los Planes Maestros (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y

Recreativo, Cultural y de Espacio Público).

• Análisis comparativo entre las zonas con modalidad reestructurante escogida, para

el desarrollo de Nodos dotacionales y/o vivienda, frente a una zona con condiciones

100% favorables.

• Recomendaciones sobre la implementación de instrumentos de planeamiento y

gestión.

CRONOGRAMA DE TRABAJO

9

3. LECTURA Y ANÁLISIS DE DOCUMENTOS

Con el fin de poder argumentar y sustentar los análisis y las propuestas que se adelantaran

en este proyecto, este documento presenta en su Anexo No. 2 una síntesis de los siguientes

documentos estudiados:

Plan Maestro de Equipamientos Educativos

Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social

Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos

Plan Maestro de Equipamientos Culturales

Plan Maestro de Espacio Publico

Plan de Ordenamiento Zonal de Usme

Criterios de Selección de Proyectos en Metrovivienda

Fiducia Mercantil

4. ESCOGENCIA Y CARACTERIZACIÓN DE LAS CUATRO UPZ QUE SERÁN

INTERVENIDAS

4.1 ESCOGENCIA

Esta actividad fue adelantada por la SDP, con base en los siguientes criterios:

UPZ de Mejoramiento Integral

Heterogeneidad de las zonas donde se localiza la UPZ

Que contaran con información de campo de 2007

Localizadas en diferentes puntos de la ciudad

Población de estratos 1 y 2

La información de campo mencionada se refiere a una actividad que se encuentra

adelantando la SDP, en la cual se envía a un personal a terreno con el objetivo de obtener

información directa relacionada con la evolución urbanística que han tenido las 26 UPZ de

mejoramiento integral, para el efecto se establece predio a predio la edificabilidad, los usos

10

y la infraestructura de servicios públicos y de equipamiento con que cuenta cada unidad

zonal, uno de los objetivos principales es poder determinar el grado de consolidación y las

necesidades para futuros procesos de Mejoramiento Integral y de Regularización.

Por lo tanto las UPZ escogidas para desarrollar el objeto principal de este proyecto son:

UPZ No. 28 El Rincón, Localidad de Suba

UPZ No. 81 Gran Britalia, Localidad de Kennedy

UPZ No. 66 San Francisco, Localidad de Ciudad Bolívar

UPZ No. 59 Alfonso López, Localidad de Usme

(Ver Plano No. 2)

4.2 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

(Ver Plano No. 3)

4.2.1 DATOS GENERALES

1. Ubicación geográfica

Se localiza al norte de la ciudad en la localidad de suba

2. Linderos:

Norte: Av. Transv. De Suba y UPZ No. 27 – Suba.

Sur: Humedal de Juan Amarillo y UPZ Nos. 29 – Minuto de Dios y 25 – La Floresta.

Oriente: UPZ Nos. 24 – Niza y 25 – La Floresta.

Occidente: Av. Long. de Occidente y UPZ No. 71 – Tibabuyes.

3. Área: 7.083.622,11 M2

4. Población: 268.090 Hab. (Proy. a 2007)

11

5. Referentes Urbanos:

Cerro Sur de Suba

Av. Longitudinal de Occidente

Humedal de Juan Amarillo

4.2.2 VOCACIÓN

1. Correlación Urbanística:

Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Centralidad Suba”

2. Directrices generales para su desarrollo:

Adecuada para la localización de equipamientos de escala urbana.

Mejoramiento del espacio público y de las condiciones de accesibilidad y movilidad

del sector.

Estimular en su territorio la localización de servicios y actividades complementarias a

la vivienda.

Fortalecer el eje local de integración comercial a lo largo de la Carrera 91, futura Av.

El Rincón.

12

4.2.3 FOTOS

(Ver Plano No. 4)

A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y de la

zona escogida en el área reestructurante, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo

el registro fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización:

Alameda Juan Amarillo Parque Local

Colegio Lleras Hospital Vecinal de Suba

13

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE

KENNEDY

(Ver Plano No. 5)



Se localiza al sur-occidente de Bogotá en la Localidad de Kennedy

2. Linderos:

Norte: Av. C. de Villavicencio y UPZ No. 80 – Corabastos.

Sur: Río Tunjuelíto.

Oriente: Av. Agoberto Mejía y UPZ Nos. 47– Kennedy Central y 48 – Timiza.

Occidente: Av. C. de Cali y UPZ Nos. 83 – Las Margaritas y 84 - Bosa.

3. Área: 1.794.100 M2

4. Población: 68.627 Hab. (Proy. a 2007).

Colegio Parroquial Reestructurante

14


Portal de las Américas (Transmilenio)

Río Tunjuelíto.

Av. Agoberto Mejía, eje de conexión entre Corabastos y Bosa, se destaca por el

Comercio

4.3.2 VOCACIÓN


Esta UPZ se encuentra influenciada por tres (3) Operaciones Estratégicas:

A. Centralidad Corabastos.

B. Río Tunjuelo – Centralidad Danubio.

C. Eje de integración sur – centralidad Delicias – Ensueño.


Diversificación y aumento de la oferta de productos y servicios actuales.

Mitigación de amenaza y recuperación ambiental del río Tunjuelo, como corredor

ecológico y articulador del sur.

Integración de los equipamientos de escala urbana.

4.3.3 FOTOS

(Ver Plano No. 6)

A continuación se presentan algunas fotos, las cuales son representativas de la UPZ y del

área reestructurante escogida, sin embargo en el Anexo No. 3, se presenta todo el registro

fotográfico realizado en terreno con su correspondiente localización:

15

CED Jaime Garzón CED Britalia

IED Britalia Parque Local

Parque de Bolsillo UPA No. 91 Class

16

4.3 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE

CIUDAD BOLÍVAR

(Ver Plano No. 7)



Se localiza al sur-occidente de la ciudad en el pie de monte de la localidad de Ciudad

Bolívar

2. Linderos:

Norte: Av. C. de Villavicencio y UPZ No. 65 – Arborizadora.

Sur: UPZ No. 67 - Lucero.

Oriente: Av. Boyacá y UPZ Nos. 62– Tunjuelíto y 67 – Lucero.

Occidente: Quebrada Trompetica y UPZ No. 70 – Jerusalén.

3. Área: 1.779.938,41 M2



Quebrada Limas (Eje central UPZ)

Av. Ciudad de Villavicencio.

Av. Boyacá.

Quebrada Trompetica

17

4.3.2 VOCACIÓN


Esta UPZ se encuentra influenciada por dos (2) Operaciones Estratégicas:

A. Río Tunjuelíto – Centralidad Danubio.

B. Eje de integración sur – Centralidad Delicias - Ensueño.


Implementar el programa de mitigación de amenaza y recuperación ambiental del Río

Tunjuelo, como corredor ecológico y articulador del sur, integrando la dotación de

equipamientos de escala urbana.

Adecuar la zona de minería.

Promover la localización de actividades económicas y de servicios para suplir la

carencia de las nuevas áreas urbanas.

4.3.3 FOTOS

(Ver Plano No. 8)




18

IED Rodrigo Lara B. IED San Francisco

IED San Francisco Parque Local

Quebrada Trompetica Reestructurante

19

4.4 CARACTERIZACIÓN UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE

USME

(Ver Plano No. 9)



Se localiza al sur-occidente de la ciudad en el pie de monte de la localidad de Usme

2. Linderos:

Norte: Quebrada Yomasa y UPZ No. 57 – Gran Yomasa.

Sur: Autopista al Llano y UPZ No. 67 – Ciudad Usme.

Oriente: Parque Ecológico Distrital Entre Nubes y UPZ No. 60– Parque Entre Nubes.

Occidente: Autopista al Llano y UPZ No. 58 – Comuneros.

3. Área: 2.335.400 M2



Parque Entre Nubes

Autopista al Llano.

Limite Sur perímetro urbano de la ciudad

4.4.2 VOCACIÓN


Hace parte del área de influencia de la “Operación Estratégica Nuevo Usme: Eje de

integración Llanos – Nuevo Usme.

20


Programar el crecimiento de usos urbanos y consolidar el sistema de áreas protegidas

y de las áreas rurales.

Desarrollar un área de servicios y de actividades productivas, ligadas al intercambio

con el oriente del país a lo largo de la Autopista al Llano, equilibrada con nuevas

áreas de vivienda.

Promover la estructuración de un centro internacional y regional en la óptica de

integración Caracas, Bogotá, Quito.

4.4.3 FOTOS

Ver Plano No. 10)




Reestructurante IED Estanislao

21

5. PROCESO DE ESCOGENCIA DE LAS ÁREAS CON MODALIDAD

REESTRUCTURANTE DENTRO DE LAS UPZ ESCOGIDAS

En el proceso de escogencia de cada una de las áreas reestructurantes se adelantaron dos

actividades especificas: una, análisis de planos urbanísticos y planos de Planes Maestros;

dos, diseño de una metodología de determinantes urbanas que calificaran a cada zona y así

poder escoger la mas favorable para adelantar el proyecto.

Parque Local CDC Alfonso López

Reestructurante Autopista al Llano

22

5.1 ANÁLISIS DE PLANOS URBANÍSTICOS Y PLANOS DE PLANES

MAESTROS

Para este proceso se analizaron los siguientes planos:

(Ver Anexo No. 4)

ID PLANO 1 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 2 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2004 3 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 4 CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2004 5 CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 6 CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO AÑO 2007 7 SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004 8 PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2 9 DESTINO ECONÓMICO 10 EQUIPAMIENTO POR ESCALAS 11 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN POT 12 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT 13 USOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ 14 TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ 15 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD 16 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS 17 SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS PLAN MAESTRO DE SALUD 18 ESPACIO PUBLICO 19 SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR 20 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN 21 INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES

Cada uno de estos planos otorgo la posibilidad de obtener la siguiente información y

análisis:

1 y 2. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: entrega

información sobre la edificabilidad actual de cada UPZ, que comparada con la misma

información del año 2004, momento en el cual se realizaron los estudios y os

documentos técnicos de soporte para expedir la reglamentación de las UPZ de

mejoramiento integral, refleja la evolución de las edificaciones las cuales cumplen en

23

su etapa de crecimiento y consolidación el paso de lotes vacíos a edificaciones de 1 o

2 pisos, posteriormente esta se modifica a edificaciones de 2 y 3 pisos y de manera

menos frecuente las edificaciones consolidan su altura final en 4 y 5 pisos.

3 y 4. CLASIFICACIÓN DE USOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007: entrega

información de la vocación de cada uno de los sectores que componen la UPZ, en

cuanto a su tendencia en consolidación de usos, destacándose la localización de gran

comercio zonal y vecinal en los primeros pisos de Corredores de Movilidad Local

(CML) y de vías arterias, así mismo establece la gama de usos dotacionales o

industriales.

5. CLASIFICACIÓN DE LOTES VACÍOS SEGÚN TERRENO AÑO 2007:

permite establecer la cantidad de lotes susceptibles de edificarse y además entrega la

posibilidad urbanística de analizar los llenos y vacíos, con el fin de establecer futuros

predios con potencialidad de recurrir a un proyecto de conformidad con las

orientaciones de la UPZ.

6. CLASIFICACIÓN No. DE PISOS Y PLACAS AÉREAS SEGÚN TERRENO

AÑO 2007: el levantamiento de este tipo de información permite establecer los

sistemas constructivos y la posibilidad de orientar los procesos de reconocimiento a

aquellas edificaciones cuyo cumplimiento con las normas sismorresistentes se

cumplan o se puedan ajustar las edificaciones a estos requerimientos normativos.

7. SUELOS DE DESARROLLO DECRETO 327 DE 2004: el análisis de esta

información nos permite establecer cuales de los predios que eran clasificados para

adelantar procesos de desarrollo por urbanización teniendo como orientación la norma

del Tratamiento de Desarrollo, han evolucionado a urbanizaciones formales o por el

contrario se ha iniciado procesos de desarrollo clandestino el cual amerita la

intervención de las entidades distritales competentes para frenarlos y legalizarlos o

regularizarlos.

24

8. PREDIOS DE DESARROLLO Y CESIÓN ENTRE 50.000 Y 100.000 M2: la

identificación de estos predios entrega la posibilidad de calcular las nuevas áreas que

se desarrollaran a partir de la aplicación del Tratamiento de Desarrollo y entregaran a

la UPZ nuevas áreas de cesión gratuita pública destinada a parques, zonas verdes y

equipamiento comunal.

9. DESTINO ECONÓMICO: esta cobertura es el resultado del terreno o la

formación en el sitio que hace la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

para identificar el usos o los usos con los cuales se esta desarrollando la actividad

económica de un predio permitiendo así, corregir la base de datos e identificar una

sola orientación económica o de equipamiento para un predio.

10. EQUIPAMIENTO POR ESCALAS: información obtenida de la cartografía

perteneciente a los Planes Maestros y permite localizar el tipo de equipamiento de

abastecimiento, educación, bienestar social y deportivo y recreativo existente con la

identificación de su cobertura por escalas, además presenta la información de la

proyección de localización de equipamientos de salud futuros.

11 y 12. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE POT:

permite establecer las zonas homogéneas que para el POT podían desarrollarse con un

mismo uso y tratamiento, permitiendo ajustar los polígonos establecidos por el POT a

una escala de ciudad con los polígonos de tratamiento a escala de UPZ planteados o

que se proyecten.

13 y 14. USOS Y TRATAMIENTOS SEGÚN REGLAMENTACIÓN DE UPZ:

define la homogeneidad de zonas en la UPZ, con la posibilidad de otorgarse un

tratamiento y una consolidación de usos según la vocación de cada sector.

15, 16 y 17. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS SALUD: información proveniente

del Plan Maestro de Equipamientos de Salud, el cual establece la localización de cada

25

uno de estos equipamientos según las escalas definidas, la conexión para conformar

las Redes de Salud y la posible localización de futuros equipamientos.

18. ESPACIO PUBLICO: localiza los siguientes tipos de espacio publico existente y

proyectado: cicloruta, plazas, parques, nodos ambientales y alamedas, con el fin de

determinar las necesidades de este tipo de equipamientos y su conexión a partir del

sistema de movilidad.

19. SERVICIOS SOCIALES CULTURA Y BIENESTAR: esta información es la

consolidación de los Planes Maestros de Cultura y Bienestar Social y en el se ve

reflejada la localización y el tipo de equipamiento existente, además se hace una

proyección de los futuros nodos de equipamientos necesarios para la territorialidad

que plantea cada plan maestro.

20. SERVICIOS URBANOS BÁSICOS EDUCACIÓN: información que tiene

como fuente el Plan Maestro de Equipamientos Educativos y establece la localización

de los diferentes tipos por escalas de este equipamiento, tratando de conformar zonas

homogéneas que involucren establecimientos educativos públicos y privados y hace la

propuesta de localización de un Área Nodal.

21. INSTALACIONES DEPORTIVAS Y PARQUES: la fuete de este plano esta en

el Plan Maestro de Equipamientos Deportivos y Recreativos, en el se localizan los

actuales predios y áreas destinadas a actividades deportivas y recreativas (parques de

diferentes escalas), estableciendo según su magnitud y la especialidad de las

edificaciones el área de influencia deportiva.

5.2 DISEÑO DE UNA METODOLOGÍA DE DETERMINANTES URBANAS QUE

CALIFICARAN A CADA ZONA REESTRUCTURANTE

A partir de las variables y determinantes urbanísticas establecidas en los Planes Maestros

de Equipamiento (Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de

Espacio Público), se diseñaron unas determinantes propias y especiales para poder escoger

26

la mejor área con intervención Reestructurante de cada una de las UPZ escogidas, los

criterios para el diseño de estas determinantes se basan en la cercanía o localización

geográfica con respeto a equipamientos, centralidades, operaciones estratégicas o sistemas

de movilidad, a continuación se presentan las variables utilizadas:

ID DETERMINANTES 1 ÁREA SECTOR REESTRUCTURANTE 2 CERCANÍA A MALLA VIAL ARTERIAL 3 CERCANÍA A CORREDOR VIAL DE MOVILIDAD 4 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE EDUCACIÓN 5 CERCANÍA CON EQUIPAMIENTO DE SALUD 6 CERCANÍA CON ZONA VERDE O PARQUE 7 CERCANÍA CON ÁREA CON TRATAMIENTO DE DESARROLLO 8 CERCANÍA CON PREDIOS O ZONAS INDUSTRIALES 9 ÁREA DE ACTIVIDAD DEL SECTOR

10 EDIFICABILIDAD ACTUAL DEL SECTOR 11 USOS ACTUALES DEL SECTOR 12 CONEXIÓN Y CERCANÍA CON OPERACIONES ESTRATÉGICAS (CENTRALIDADES)13 CERCANÍA CON SISTEMA INTEGRADO DE TRANSPORTE 14 % DE LOTES EN RANGO DE MAGNITUD

Cada una de estas determinantes se valoró a partir de tres niveles de favorabilidad

dependiendo de la cercanía o lejanía con los elementos urbanos estudiados, dando como

resultado la siguiente tabla complementaria en el análisis:

FAVORABILIDAD ALTA MEDIA BAJA

Mayor a 30.000 M2 Entre 13.000 y 30.000 M2 Menor a 13.000 M2 Entre 100 y 250 Mts Menor a 100 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Menor a 100 Mts Entre 100 y 250 Mts Mayor a 250 Mts Mayor a 400 Mts Entre 200 y 400 Mts Menor a 200 Mts Residencial Residencial con actividad económica Comercio y servicios Mayor al 50% en 1 piso Mayor al 50% en 2 pisos Mayor al 50% en 3 y mas pisos Mayor al 75% solo residencial Mayor al 75% residencial + otro uso Mayor al 75% uso diferente al residencial Mayor a 1.000 Mts Entre 500 y 1.000 Mts Menor a 500 Mts Menor a 200 Mts Entre 200 y 400 Mts Mayor a 400 Mts Mayor al 50% en lotes mayores a 500 M2

Mayor al 50% en lotes mayores a 200 M2 Mayor al 50% en lotes mayores a 100 M2

27

La unión de las determinantes con los grados de favorabilidad se calificaba, dando como

resultado los puntajes que se describen a continuación:

PUNTAJES Cada favorabilidad alta entrega 5 puntos Cada favorabilidad media entrega 3 puntos Cada favorabilidad baja entrega 1 punto

A continuación vamos a describir la aplicación de la metodología enunciada en las cuatro

UPZ escogidas:

5.3 ESCOGENCIA DE LA ZONA A INTERVENIR EN LA ÚNICA ÁREA

REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

Y CARACTERIZACIÓN

(Ver plano No. 11)

28

5.3.1 CRITERIOS PARA LA SELECCIÓN

En la UPZ No. 28, sólo existe una zona con modalidad Reestructurante, por lo tanto, al

interior de esta zona se escogió el área que cumpliera satisfactoriamente con las siguientes

determinantes urbanísticas:

Cercanía a la malla Vial Arterial entre 100 y 250 Mts.

Cercanía a CML menor a 100 Mts.

Cercanía con Equipamiento Educativo menor a 200 Mts.

Cercanía con equipamiento de salud menor a 200 Mts.

Cercanía con zona verde o parque menor a 100 Mts.

Cercanía con áreas de Tratamiento de desarrollo menor a 100 Mts.

Cercanía con zonas industriales mayor a 400 Mts.

Vocación de la zona con uso Residencial.

Edificabilidad de los predios superior al 75% en 2 pisos.

Conexión con Operaciones Estratégicas o Centralidades superior a 1.000 Mts.

Cercanía con Sistema Integrado de Transporte inferior a 200 Mts.

5.3.2 CARACTERIZACIÓN DE LA ZONA ESCOGIDA CON MODALIDAD

REESTRUCTURANTE

1. Área: 207.490 M2

2. No. de Manzanas: 52

3. No. de Lotes: 1.436

4. No. de Lotes que aumentaron su edificabilidad entre el año 2004 y el 2007: 430

5. Porcentaje de lotes que aumentaron edificabilidad: 29,94%

6. No. de Lotes que modificaron su uso entre el año 2004 y el 2007: 141, básicamente

pasaron de vivienda a comercio o combinaron la vivienda con el comercio

29

7. Porcentaje de lotes que modificaron su uso: 9,82%

FOTO AÉREA

30

5.4 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81

GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

(Ver plano No. 12)

5.4.1 CRITERIOS DE SELECCIÓN

Para este caso la UPZ contaba con 6 zonas con modalidad Reestructurante demarcadas en

los planos pertenecientes a la reglamentación de la misma, a cada una de estas zonas se le

hizo el análisis de la tabla de determinantes urbanísticas, entregando los siguientes

resultados:

31

32

33

Luego de haber analizadas estas 6 zonas con Modalidad Reestructurante, la mejor

calificada fue la denominada Z.4


REESTRUCTURANTE

1. Área: 34.357 M2


3. No. de Lotes: 176






34

FOTO AÉREA

35

5.5 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN

FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

(Ver plano No. 13)





resultados:

36

37




REESTRUCTURANTE

1. Área: 94.493 M2








38

FOTO AÉREA

39

5.6 ESCOGENCIA DE LA ZONA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59

ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

(Ver plano No. 14)





resultados:

40

41




REESTRUCTURANTE

1. Área: 60.585,60 M2








42

FOTO AÉREA

6. DÉFICIT DE EQUIPAMIENTO SOCIAL Y PROPUESTAS DE NODOS

DOTACIONALES EN CADA UNA DE LAS ZONAS REESTRUCTURANTES

ESCOGIDAS

Para establecer el déficit de equipamientos, se analizaron las deficiencias establecidas en

los Planes Maestros correspondientes, además se hizo una cuantificación del tipo y la

magnitud de los equipamientos que existen en cada UPZ. Sabiendo el inventario y la

deficiencia se aplicaron las formulas y las proporciones para calcular los nodos de

equipamiento que cada una de las UPZ demanda y pueden solucionarse en la zona

reestructurante escogida. Para el efecto vamos a describir por cada UPZ estudiada el

requerimiento establecido en cada Plan Maestro o en la Reglamentación de la misma, para

luego pasar a cuantificar cada uno de los equipamientos demandados y establecer la

magnitud del nodo de equipamientos propuesto.

43

6.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

1. Población de la UPZ: 268.090 Hab.

2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 8.731 Alu.

3. Requerimiento del PMEE: 7,2 M2/Alu.

Área Predio para Equipamiento Educativo: 62.893,20 M2

4. Requerimiento del PMEBS: 0,05M2/Hab.

Área Predio para Equipamientos de Bienestar Social: 13.404,40 M2

5. Requerimiento del PMEDR: 21,31 Has, de las cuales se solucionaran el 20%

Área Predio para Equipamiento Deportivo: 42.600 M2

6. Requerimiento del PMEC: 5.000 M2

7. Tipo de equipamiento Posible (Suma: EDU+B.S.+DEP+CUL): 123.867,70 M2

8. Requerimiento Según UPZ de Zonas Verdes (Parques): 6,00 M2/Hab.

Área Requerida para parques: 1.608.540 M2

Por remanente se solucionan: 5.902,30 M2 para parques y zonas verdes

44

ESQUEMA DE LOCALIZACIÓN DE ÁREAS

(Ver plano No. 15)

6.2 UPZ No. 81 GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY


2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 0 Alu.


45

Área Predio para Equipamiento De Bienestar Social: 3.431,35 M2

4. Requerimiento del PMEDR: 2,85 Has.

Área Predio para Equipamiento Deportivo: 22.342,65 M2


6. Tipo de equipamiento Posible (Suma: B.S.+DEP+CUL): 30.774 M2


Área Requerida para parques: 145.410,75M2

No existe remanente para solucionar este tipo de áreas


(Ver plano No. 16)

46

6.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR


2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 630 Alu.




Área Predio para Equipamiento de Bienestar Social: 3.698,35 M2

5. Requerimiento del PMEDR: 17,24 Has, de las cuales se solucionaran el 30%





Área Requerida para parques: 248.529,12 M2


47


(Ver plano No. 17)

6.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME


2. Población Escolar (demanda No Cubierta): 1.986 Alu.




Área Predio para Equipamiento de Bienestar Social: 1.967,70 M2

5. Requerimiento del PMEDR: 2,59 Has.

48





Área Requerida para parques: 255.801 M2



(Ver plano No. 18)

49

7. INTEGRACIÓN DE ÁREAS DE INFLUENCIA A PARTIR DE LA

IMPLEMENTACIÓN DEL PROYECTO

En el análisis de cada uno de los Planes Maestros para Equipamientos estudiados

(Educativo, Bienestar Social, Deportivo y Recreativo, Cultural y de Espacio Público) se

destacan dos denominadores comunes que a su vez se convierten en estructuradores

urbanos, estos son: primero, la generación de Nodos de Equipamientos con el objetivo de

crear espacios dotacionales integrados afines en su función social para compartir espacios

y generar puntos de encuentro, congregación e identidad de los sectores; segundo, la

generación de estos nodos no garantizan per se estos espacios de integración, requieren de

usos propios de actividades terciarias (comercio y servios) de escala vecinal, zonal y en

algunos casos urbana para potencializar estos puntos urbanos con carácter propio e

integradores de las UPZ correspondientes.

Se destacan a continuación algunos conceptos extractados de los Planes Maestros de

Equipamiento relacionados con estos comunes denominadores urbanos que a continuación

se sintetizan:

1. Plan Maestro de Equipamientos Educativos

Impacto urbano y localización estratégica:

Carácter central o vocación de pequeño Centro Urbano de escala zonal o vecinal

Factor de Centralidad de tercer orden en áreas residenciales

Relación cercana a áreas estratégicas de la cuidad

Localización en áreas reestructurantes

50

2. Plan Maestro de Equipamientos de Bienestar Social

Principios estructurales del Sistema Urbano Integral y Estratégico de Equipamientos

de Bienestar Social.

Generación de NODOS urbanos como aquel lugar donde se produce una integración

de equipamientos de carácter colectivo (educación, bienestar social, salud, cultura y

culto).

Posibilidad de convertirse en centros de actividades de la comunidad, por sus

características espaciales, de accesibilidad, de localización y relación estratégica

respecto a los sistemas de movilidad urbana, espacio público y áreas de centralidad

urbana.

Incorporación de actividades comerciales y de carácter productivo con el fin de

orientar a estas áreas para que se conviertan en Centralidades de escala urbana de

tercer nivel.

Generar Centralidades Sociales o lugares comunes a la comunidad que empiecen a

constituirse en imagen y puntos de referencia, generadores de procesos urbanos en

torno a ellos.

Los NODOS se convertirán en espacios de cohesión social en áreas periféricas.

3. Plan Maestro de Equipamientos Culturales

El PMEC se estructura a partir de dos escalas de NODOS, que cubren sectores de

ciudad y una red NODAL que responde a la cobertura del total del área territorial

Determinantes urbanísticas de localización:

En UPZ de Mejoramiento Integral, modalidad Reestructurante

En Centralidades de Integración Regional

51

Con el fin de aplicar estos convergentes urbanos de reactivación territorial y siguiendo el

paradigma urbanístico que establece que cada vez que se realiza una gran inversión el

territorio inmediato adquiere una nueva dimensión y genera el inicio de una transformación

por efecto del impacto sobre los predios, conduciéndolos a transformaciones inmobiliarias

destinadas a nuevos usos y densidades, convirtiéndose en áreas atractivas para producir

nuevas edificaciones para actividades terciarias y para vivienda en densidad media o alta

contrastando con el prototipo identificado en estas áreas reestructurantes en donde las

edificaciones en su mayoría corresponde a viviendas de uno y dos pisos con estructuras

ligeras y baja densidad.

Para efectos de este estudio se generaron alrededor de las áreas reestructurantes

intervenidas unas zonas de influencia directa, delimitadas por vías locales o arteriales,

configurando de esta manera unas manzanas para una futura oferta inmobiliaria que se

convertirá en la dinamizadora del área y en la propuesta para un cambio en el patrón de

configuración para las UPZ de mejoramiento integral. Con este proyecto se pretende que

exista una inversión publica y privada que oriente la manera como los sectores sociales

especialmente el educativo, bienestar, cultura, recreación y deportes deben tomar líneas de

trabajo conjunta invitando y motivando a los propietarios de viviendas y a los

inversionistas y gestores de proyectos de vivienda de interés social a una alianza para que

paulatinamente se vaya mejorando el nivel de vida, las estructuras y las convivencias

sociales de las áreas periféricas.

52

7.1 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 28 EL

RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

(Ver plano No. 19)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 164.813,00 ÁREA PRIVADA 143.316,00 1428 ÁREA LIBRE (POTREROS – VÍAS) 21.497,00 PARQUES - Z VERDES - SALÓN COMUNAL 124,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 734,00 9 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 78,00 1 Z. INFLUENCIA 189.594,00 ÁREA PRIVADA 164.865,00 1701 ÁREA LIBRE (POTREROS – VÍAS) 24.729,00 PARQUES - Z VERDES 1.666,00 3 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 1.406,00 12 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 0,00 0

53

7.2 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 81 GRAN

BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

(Ver plano No. 20)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 34.514,00ÁREA PRIVADA 21.667,00 172 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 5.161,00 PARQUES - Z VERDES 4.686,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 1.688,00 1 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 201,00 1 Z. INFLUENCIA 90.181,00 ÁREA PRIVADA 75.756,00 480 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 14.425,00 PARQUES - Z VERDES 2.141,00 3 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 15.113,00 2 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 2.743,00 4

54

7.3 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 66 SAN

FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

(Ver plano No. 21)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 94.569,00 ÁREA PRIVADA 52.991,00 500 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 38.924,00 PARQUES - Z VERDES 2.654,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 833,00 3 ESPACIO - LOTES AFECTADOS VÍAS 16,00 1 Z. INFLUENCIA 167.400,00 ÁREA PRIVADA 109.169,00 966 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 58.231,00 PARQUES - Z VERDES 3.901,00 5 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 2.021,00 21 ESPACIO - LOTES AFECTADOS 952,00 5

55

7.4 ÁREA DE INFLUENCIA REESTRUCTURANTE DE LA UPZ No. 59

ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

(Ver plano No. 22)

CUADRO DE ÁREAS

NOMBRE DEL ÁREA ÁREA M2 NUMERO LOTES REESTRUCTURANTE 60.700,00 ÁREA PRIVADA 43.197,00 374 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 9.328,00 PARQUES - Z VERDES 8.175,00 4 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 7.790,00 77 ESPACIO AUT. LLANO - LOTES AFECTADOS 2.203,00 25 Z. INFLUENCIA 68.238,00 ÁREA PRIVADA 51.179,00 458 ÁREA LIBRE (POTREROS - VÍAS 17.059,00 PARQUES - Z VERDES 8.157,00 1 ÁREA LOTES SIN EDIFICACIÓN -PRIVADOS 5.152,00 44 ESPACIO AUT. LLANO - LOTES AFECTADOS 1.121,00 1

56

8. DEFINICIÓN DE UN ÁREA 100% FAVORABLE

Dentro del proceso de evaluación para el desarrollo de un proyecto en las áreas

reestructurantes escogidas se estableció dentro de la metodología la tesis que indica que

una de las maneras para poder medir el costo económico del desarrollo del proyecto y

proyectar los beneficios económicos, si existieran, y sociales seria con el desarrollo de un

ejercicio teórico localizando cada uno de los proyectos presentados en las áreas

reestructurantes escogidas, en un predio con condiciones 100% favorables. Lo anterior con

el fin de poder comparar las dos situaciones, por un lado la situación real con todas las

características y determinantes propias de cada área reestructurante escogida influenciada

por la UPZ a la cual pertenece y por el otro, la situación teórica en un predio favorable

cercano al área de intervención y con las condiciones urbanísticas topográficas y de

infraestructura propias de un predio urbanizable con posibilidad de aplicársele el

Tratamiento de Desarrollo.

Con el fin de determinar que tipo de condiciones hacen que un predio sea 100% favorable

se siguió la metodología establecida por Metrovivienda para la selección de los proyectos,

y posteriormente se le incorporaron los criterios que se diseñaron para escoger el área

reestructurante más favorable para el desarrollo del objeto de este proyecto.

Subsiguientemente se desarrollaran estas dos metodologías.

8.1 CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA SELECCIÓN DE PROYECTOS

EN METROVIVIENDA

El objetivo principal de Metrovivienda es reemplazar la urbanización clandestina con un

sustituto ordenado, eficiente y justo. Su presupuesto lo constituye la ecuación de un

patrimonio inicial más unos rendimientos que se obtienen por la rotación.

CARACTERÍSTICAS DE LOS PREDIOS

En el desarrollo de la actividad propia de la entidad para escoger terrenos susceptibles de

desarrollarse en urbanizaciones de vivienda de interés social o prioritaria, se encuentran las

57

premisas que se deben atender o analizar para determinar el o los predios más

convenientes, por lo tanto a continuación se presentan las características o determinantes

arquitectónicas que deben tener estos terrenos:

1. Predios susceptibles para el desarrollo de macroproyectos urbanos

2. Existencia de diseños técnicos para la construcción de infraestructura de servicios

públicos principalmente acueducto y alcantarillado

3. Es importante para establecer una conveniencia 100% favorable que las redes de

infraestructuras de servicios no estén construidas con el fin de que no se haya

generado plusvalías por este concepto y las misma sean recuperadas

posteriormente.

4. La cabida de los predios debe estar en el rango de 10 Has a 20 Has. con el fin de

constituir un proyecto de Nodo de Equipamientos similar al requerido en las UPZ

estudiadas.

5. Que los beneficios cualitativos de su localización contribuyan al cumplimiento de

los objetivos, programas y proyectos del POT y de los Planes Maestros de

Equipamiento.

6. Los predios no deben presentar riesgos muy costosos de mitigar ni deben

corresponder a localizaciones estratégicas para proyectos medio-ambientales.

7. Predios cercanos a sectores deficitarios de equipamiento urbano.

8.2 EMULACIÓN CON LOS CRITERIOS TOMADOS PARA ESCOGER EL

ÁREA REESTRUCTURANTE MAS FAVORABLE EN CADA UPZ

Los siguientes fueron los criterios y las condiciones urbanas que se diseñaron para escoger

el área reestructurante más conveniente para el proyecto, para esta situación donde se

busca escoger un predio 100% favorable, se hicieron los ajuste para orientar la búsqueda

de un terreno urbanizable con posibilidad de aplicarle el Tratamiento de Desarrollo,

resultando la aplicación de los siguientes criterios:

58

Cercanía a la malla Vial Arterial entre 100 y 250 Mts.

Cercanía con Equipamiento Educativo menor a 500 Mts.

Cercanía con equipamiento de salud menor a 1000 Mts.

Cercanía con zona verde o parque menor a 250 Mts.

Vocación de la zona con uso Residencial.

Conexión con Operaciones Estratégicas o Centralidades superior a 1.000 Mts.

Cercanía con Sistema Integrado de Transporte inferior a 200 Mts.

Aplicando esto en el territorio del área urbana de Bogotá y particularmente tratando de

buscar un área o un predio que cumpliera con los criterios y determinantes explicadas

anteriormente se escogieron cuatro áreas cercanas a las cuatro UPZ que hacen parte de este

estudio, así:

(Ver plano No. 23)

59

1. área 100% favorable para la UPZ No. 28 El Rincón, Localidad de Suba

2. área 100% favorable para la UPZ No. 81 Gran Britalia, Localidad de Kennedy

3. área 100% favorable para la UPZ No. 66 San Francisco, Localidad de Ciudad

Bolívar

4. área 100% favorable para la UPZ No. 59 San Francisco, Localidad de Usme

9. COSTOS Y BENEFICIOS ECONÓMICOS EN EL DESARROLLO DE LAS

ÁREAS REESTRUCTURANTES Y SUS ZONAS DE INFLUENCIA

La estructura de costos tiene como base la definición de tres variables que influyen en la

valoración y la magnitud del proyecto a desarrollar en cada una de las zonas

reestructurantes escogidas y por supuesto en los datos generales de la UPZ beneficiada.

Estas variables corresponden a:

1. VARIABLE COSTOS: Definición de costos por M2 de cada uno de los siguientes

ÍTEMS que influyen en el valor de un proyecto:

ÍTEM 1. Valor Predio ocupado con una edificación 2. Valor de la edificación 3. Valor de la demolición de cada edificación 4. Construcción de Equipamiento Educativo 5. Construcción de Equipamiento de Bienestar Social 6. Construcción de Equipamiento Cultural 7. Construcción de Equipamiento Deportivo 8. Construcción de Parques y Equipamiento Recreativo 9. Construcción de vías locales 10. Construcción de redes de acueducto, alcantarillado y energía eléctrica 11. Construcción de Vivienda de Interés Social de 75 smlmv

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO: Establecer la magnitud de la

construcción por M2 de cada uno de los equipamientos que constituyen el nodo, utilizando

las siguientes proporciones:

60

EQUIPAMIENTO PROPORCIÓN 1. Equipamiento Educativo 5,7 M2/Alu. (Según Norma NTC 4595) 2. Equipamiento de Bienestar Social I.O. = 0,7 x 2 PISOS 3. Equipamiento Deportivo 60% del área en Edificaciones y vías internas 4. Equipamiento Cultural I.O. = 0,7 x 2 PISOS

5. Equipamiento para parques y recreativo

Sumar a la oferta proyectada para parques el 40% del requerimiento para Equipamiento Deportivo y Recreativo

3. VARIABLE ÁREAS: Establecer las áreas a intervenir de conformidad con los datos

correspondientes a áreas publicas y privadas del área reestructurante y de su área de

influencia urbanística, para de esta manera determinar que cantidad de áreas se debe

comprar a los particulares y cuales serian aportadas por el distrito clasificadas como

espacio público.

Una vez definidas estas variables, se procedió a diseñar la estructura de costos del nodo de

equipamientos localizado en la zona reestructurante a intervenir y la estructura de costos

del área de influencia urbanística inmediata que será desarrollada con vivienda en alta

densidad y un comercio local en el primer piso de las edificaciones, veamos el diseño de

cada una de las tablas de costos:

COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS

ID NOMBRE ACTIVIDAD CANT UND VALOR

UNT. VALOR TOTAL

1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)

2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES

2.1. DE 1 PISO

2.2. DE 2 PISOS

2.3. DE 3 PISOS

2.4. DE 4 PISOS

2.5. DE 5 PISOS

3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES

4. CONSTRUCCIÓN URBANISMO LOCAL

4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE

4.2. REDES DE ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO Y ENERGÍA

5. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS

5.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO

5.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL

61

5.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS

5.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL

5.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES

6. COSTOS INDIRECTOS (20% COSTOS DIRECTOS)

7. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS

8. COSTO POR M2 DE ÁREA REESTRUCTURANTE INTERVENIDA

COSTOS ÁREA DE INFLUENCIA PARA VIS EN MEDIA DENSIDAD


UNT. VALOR TOTAL

1. COMPRA ÁREA PRIVADA (TOTAL PREDIOS)

2. COMPRA DE EDIFICACIONES ACTUALES

2.1. DE 1 PISO

2.2. DE 2 PISOS

2.3. DE 3 PISOS

2.4. DE 4 PISOS

2.5. DE 5 PISOS

3. DEMOLICIÓN DE EDIFICACIONES


4.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA REESTRUCTURANTE


5. CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. 75 SMLMV

6. CONSTRUCCIÓN COMERCIO LOCAL EN 1er PISO


8. COSTO TOTAL V.I.S Y COMERCIO LOCAL

9. REDUCCIÓN DE COSTOS POR APORTE EN SUBSIDIO DE VIVIENDA (15 SMLMV POR UND.)

10. TOTAL COSTOS

11. COSTO POR M2 DE ÁREA DE INFLUENCIA

12. SOLUCIONES DE VIVIENDA DE 50 M2 PROMEDIO UND

13. DENSIDAD POR HECTÁREA NETA URBANIZABLE VIV/Ha

13. VALOR DE VENTA (75 SMLMV DEL AÑO 2008) $

14. VALOR TOTAL VENTAS EN V.I.S. $

15. VALOR DE VENTA M2 DE COMERCIO LOCAL $

16. VALOR TOTAL DE VENTAS COMERCIO LOCAL $

17. VALOR TOTAL VENTAS ÁREA DE INFLUENCIA $

18. UTILIDAD DE LA OPERACIÓN INMOBILIARIA $

Posteriormente y cumpliendo con uno de los objetivos de este proyecto se diseño la

estructura de costos para un predio con las condiciones 100% favorables, entendidas como

tal, bajo el marco de los criterios anotados en el capítulo respectivo de este documento, en

62

donde se desarrollaría un nodo dotacional con el mismo programa arquitectónico y

magnitud del que se desarrollaría en cada una de las zonas reestructurantes escogidas para

ser intervenidas, teniendo como resultado la siguiente tabla de costos:

COSTOS NODO DE EQUIPAMIENTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE


UNT. VALOR TOTAL

1. COMPRA ÁREA PRIVADA


2.1. VÍAS LOCALES 14% ÁREA PRIVADA


3. CONSTRUCCIÓN DE EQUIPAMIENTOS

3.1. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. EDUCATIVO

3.2. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL

3.3. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. DEPORTIVOS

3.4. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. CULTURAL

3.5. CONSTRUCCIÓN DE EQUI. RECREATIVO Y PARQUES


5. COSTO TOTAL NODO DE EQUIPAMIENTOS

6. COSTO POR M2 DE ÁREA 100% FAVORABLE

A continuación se presentaran cada una de las variables y las tablas de estructura de costos

que se desarrollo para cada uno de os proyectos en las UPZ escogidas en este proyecto.

9.1 UPZ No. 28 EL RINCÓN – LOCALIDAD DE SUBA

1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND.1 PREDIO 250.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 500.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2

10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2

63

11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2

2. VARIABLE MAGNITUD DEL PROYECTO:

3. VARIABLE ÁREAS:

64

4. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA REESTRUCTURANTE, NODO DE

EQUIPAMIENTOS:

65

5. ESTRUCTURA DE COSTOS EN ZONA DE INFLUENCIA, VIVIENDA DE

INTERÉS SOCIAL EN ALTA DENSIDAD:

6. ESTRUCTURA DE COSTOS EN UN PREDIO 100% FAVORABLE, NODO DE

EQUIPAMIENTOS:

66

9.2 UPZ No. 81 EL GRAN BRITALIA – LOCALIDAD DE KENNEDY

1. VARIABLE COSTOS:

ID ÍTEM VALOR UND. 1 PREDIO 250.000,00 M2 2 EDIFICACIÓN 500.000,00 M2 3 DEMOLICIÓN 200.000,00 M2 4 CONSTRUCCIÓN EQUI. EDUCATIVO 1.200.000,00 M2 5 CONSTRUCCIÓN EQUI. DE BIENESTAR SOCIAL 900.000,00 M2 6 CONSTRUCCIÓN EQUI. CULTURALES 1.000.000,00 M2 7 CONSTRUCCIÓN EQUI. DEPORTIVO 500.000,00 M2 8 CONSTRUCCIÓN PARQUES Y EQUI. RECREATIVO 80.000,00 M2 9 CONSTRUCCIÓN DE VÍAS 70.000,00 M2

10 CONSTRUCCIÓN REDES DE ACU., ALC Y ENER. 40.000,00 M2 11 CONSTRUCCIÓN DE V.I.S. DE 75 SMLMV 600.000,00 M2


67

3. VARIABLE ÁREAS:

68


EQUIPAMIENTOS:

69




EQUIPAMIENTOS:

70

9.3 UPZ No. 66 SAN FRANCISCO – LOCALIDAD DE CIUDAD BOLÍVAR

1. VARIABLE COSTOS:




71

3. VARIABLE ÁREAS:

72


EQUIPAMIENTOS:

73




EQUIPAMIENTOS:

74

9.4 UPZ No. 59 ALFONSO LÓPEZ – LOCALIDAD DE USME

1. VARIABLE COSTOS:




75

3. VARIABLE ÁREAS:

76


EQUIPAMIENTOS:



77


EQUIPAMIENTOS:

10. ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO URBANO E INMOBILIARIO

Los proyectos urbanos definidos en los capítulos anteriores en las áreas reestructurantes

escogidas para este ejercicio tienen que tener la posibilidad y la fortaleza de poder

transformar, reactivar y generar procesos de cambio en las UPZ a las cuales pertenecer y

las que se encuentran en su zona de influencia urbana, para que esto pueda volverse una

realidad urbana e inmobiliaria debe existir una estructuración del proyecto que logre

concretar e impactar positivamente estas zonas marginales y de periferia, desintegradas de

las estructuras urbanas.

Esta estructuración del proyecto esta cimentada en tres instrumentos fundamentales, que

son:

1. Instrumentos de Planeamiento

2. Instrumentos de Gestión

3. Instrumentos de Financiación

Para la aplicación correcta de estos instrumentos y la forma como deben ser identificados,

escogidos e implementados al final de este capitulo se describirá una metodología para la

estructuración efectiva del proyecto.

78

10.1 INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO Y GESTIÓN

El planeamiento y la gestión hacen parte de los instrumentos que existen para la aplicación

de políticas urbanas de ordenamiento, el primero constituye el desarrollo y la apropiación

del espacio y hacia el espacio de todas las teorías de ordenamiento que el planificador

quiere plasmar en una realidad de dinámica urbana que encausa todas las tendencias y

vocaciones que a partir de las fuerzas sociales y económicas hacen que la ciudad se

transforme “ordenadamente” o por lo menos bajo la técnica del urbanismo y la lógica de

los sectores que influyen en su desarrollo; el segundo, corresponde a todas aquellas

acciones que debe cumplir el planificador o el “gestionador” para poder agrupar a los

diferentes actores que harán parte de la actuación urbanística para el desarrollo planificado

de un predio, terreno, área o territorio de ciudad, el objetivo principal de este instrumento

es poder lograr la concreción de un proyecto urbano dirigiendo y ordenando el rol que

deben cumplir estos actores, como son el propietario, la comunidad afectada o interesada,

el urbanizador, el constructor y la administración distrital.

La gestión Urbana también tiene un componente de diseño de todos los procedimientos y

las acciones encaminadas a estudiar, evaluar y planear todas las circunstancias y

determinantes que inducen a la de toma de decisiones en asuntos urbanos, llámense

políticas, programas o proyectos en donde este involucrado el crecimiento o

transformación de la ciudad o parte de ella.

Para que estos instrumentos se concreten y se transformen en una realidad urbana palpable

y “vivible”, se deben sintetizar en acciones urbanísticas, las cuales, de conformidad con el

artículo 8 de la Ley 388 de 1997, corresponde a aquellas funciones de ordenamiento del

territorio distrital ejercidas por la Administración, en este caso en cabeza de la SDP, entre

las que se destacan las siguientes:

1. Clasificar el territorio en suelo urbano, rural y de expansión urbana.

2. Localizar y señalar las características de la infraestructura para el transporte, los

servicios públicos domiciliarios, la disposición y tratamiento de los residuos

79

sólidos, tóxicos y peligrosos y los equipamientos de servicios de interés público y

social, tales como centros docentes y hospitalarios, aeropuertos y lugares análogos.

3. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades

terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las

cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las

edificaciones y demás normas urbanísticas.

4. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción

adecuada a las necesidades colectivas.

5. Determinar las zonas no urbanizables que presenten riesgos para la localización de

asentamientos humanos, por amenazas naturales, o que de otra forma presten

condiciones insalubres para la vivienda.

6. Determinar las características y dimensiones de las unidades de actuación

urbanística.

7. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.

8. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.

9. Dirigir y realizar la ejecución de obras de infraestructura para el transporte, los

servicios públicos domiciliarios y los equipamientos públicos, directamente por la

entidad pública o por entidades mixtas o privadas, de conformidad con las leyes.

10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad

pública o interés social.

11. Localizar las áreas críticas de recuperación y control para la prevención de

desastres, así como las áreas con fines de conservación y recuperación paisajística.

12. Identificar y caracterizar los ecosistemas de importancia ambiental de común

acuerdo con la autoridad ambiental para su protección y manejo adecuados.

13. Determinar y reservar terrenos para la expansión de las infraestructuras urbanas.

Replicando lo ya mencionado, para que cada una de las actuaciones urbanísticas definidas

en la Ley 388 de 1997, tengan operatividad, sean funcionales y consecuentes con la gestión

urbana y con las acciones establecidas en el POT, se requiere de la aplicación de esos dos

instrumentos descritos: primero, el instrumentos de Planeamiento y segundo, el

80

instrumento de gestión existentes en la legislación y en la actividad inmobiliaria, los cuales

repercuten en el desarrollo y en la formación de ciudad. Estos instrumentos están basados

fundamentalmente en los principios constitucionales relacionados con la función social y

ecológica de la propiedad, de la prevalecía del interés general sobre el particular y con los

principios legales de la función publica del urbanismo y la distribución equitativa de las

cargas y los beneficios.

A continuación, inicialmente se describirán las actuaciones urbanas que están establecidas

en la Ley 388 de 1997, para luego hacer una descripción de los instrumentos de

planeamiento y gestión establecidos en el POT y en las leyes de Reforma Urbana:

1.- Actuaciones Urbanísticas

La actuación urbanística es toda actividad encaminada a modificar o generar inmuebles

que son susceptibles de incorporar en el mercado inmobiliario, básicamente y de

conformidad con el Art. 36 de la Ley 388 de 1997, son actuaciones urbanísticas la

parcelación, urbanización y edificación de inmuebles donde cada una de ellas implica

adelantar procedimientos de gestión y formas de ejecución que están reguladas en el POT.

2.- Instrumentos de planeamiento

De conformidad con el Art. 43 del Decreto Distrital 190 de 2004, los instrumentos de

planeamiento son procesos técnicos que mediante actos expedidos por las autoridades

competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar y complementar el

POT. Estos instrumentos se definen y jerarquizan en la siguiente tabla:

Tabla Instrumentos de Planeamiento


1er Nivel

Planes Maestros

Son instrumentos fundamentales en el marco de la estrategia de ordenamiento ciudad-región, permiten definir las necesidades de generación de suelo urbanizado de acuerdo con las previsiones de crecimiento poblacional y de localización de la actividad económica, para programar los

81

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN proyectos de inversión en el corto, mediano y largo plazo. Planes Maestros Prioritarios: Movilidad, Servicios Públicos, Acueducto y Alcantarillado, Equipamientos y de Espacio Público.

2o Nivel

Planes Zonales

Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales.


Estos planes aplican los mismos criterios que los anteriores, pero se desarrollan en áreas de expansión y en las áreas urbanas con grandes porciones de suelo sin desarrollar.

Unidades de Planeamiento Zonal

Tienen como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política ambiental.

Planes Parciales

Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas, jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios urbanos previamente existentes.


Es el conjunto de normas adoptadas por decreto del Alcalde Mayor, que tienen por objeto regular las condiciones especiales para actuaciones urbanas especificas, en las que se combinen tanto el reparto de cargas y beneficios entre los propietarios de la zona objeto de intervención, inicialmente destinada a uso dotacional de carácter privado y la adquisición de predios por parte del Distrito Capital para su destinación al uso público.

Legalización y regularización

Aunque dentro de la jerarquía de estos instrumentos no se mencionan como de 2º nivel estos procedimientos, se intuye que pertenecen a este nivel, con la interpretación de lo manifestado en el Art. 299 del Decreto Distrital 190 de 2004, así: “Las zonas urbanas en las cuales se aplica el Subprograma de Mejoramiento Integral se regirán por el Tratamiento de

82

NIVEL INSTRUMENTO DEFINICIÓN Mejoramiento Integral descrito en el presente Plan. Los usos y normativa urbana particular para cada Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) se desarrollarán en las fichas normativas reglamentarias o en los procedimientos de regularización y legalización que se describen en el presente Plan.”

3er Nivel


Son instrumentos para la aprobación y reglamentación de grandes superficies comerciales o de dotaciones de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las posibles zonas de influencia.

Planes de regularización y Manejo

Esta dirigido a los usos dotacionales metropolitanos, urbanos y zonales existentes a la fecha de entrada en vigencia del POT, que no cuentan con licencia o cuya licencia solo cubra parte de sus edificaciones. El plan establecerá las acciones necesarias para mitigar los impactos urbanísticos negativos, así como las soluciones viales y de tráfico, generación de espacio público, requerimiento y solución de estacionamientos y de los servicios de apoyo necesarios para su adecuado funcionamiento.

Planes de Recuperación Morfológica

Son los planes que se realizan en conjunto con los Planes Parciales en áreas de degradación morfológica, como áreas de actividad minera.

3.- Instrumentos de gestión

Son todas aquellas herramientas creadas por la ley, con el fin de que sean usadas una por

una o en conjunto para la concreción de una actuación urbanística, con la aplicación de los

instrumentos de planeamiento mencionados. Estas herramientas surgieron con la Ley 9 de

1989, cundo a través de ella se crearon las figuras de los Bancos de Tierras y la Integración

inmobiliaria, posteriormente se ampliaron con la Ley 388 de 1997 y luego con la

expedición del POT el distrito las acomodo a sus necesidades y genero otras que ayudan a

concretar todas las acciones urbanísticas establecidas en el POT y sus decretos

reglamentarios, concretables únicamente con la participación activa de los diferentes

actores que tienen la función de generar una consolidación y un crecimiento de la ciudad.

En la tabla siguiente se hará una descripción de cada uno de los instrumentos de gestión

existentes:

83

Tabla Instrumentos de Gestión

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN Ley 388 de 1997

Unidades de actuación

Es el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada por las normas que desarrolla el POT que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios, de la infraestructura para el transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos mediante el reparto equitativo de las cargas y los beneficios

Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del POT.

Reajuste de tierras o integración inmobiliaria

Corresponde a una nueva definición predial para una mejor configuración del globo de terreno que conforma la unidad de actuación urbanística, con el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del predio y una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Cooperación entre participes

Cuando no se requiera una nueva configuración predial de la superficie que compone la unidad de actuación urbanística, las cargas y los beneficios de su desarrollo pueden ser repartidos en forma equitativa entre sus propietarios, la ejecución podrá adelantarse a través de sistemas de cooperaron entre los participes.

Compensación en tratamientos de conservación

Como mecanismo para asegurar el reparto equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano y para garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas de conservación, la administración distrital podrá constituir fondos, los cuales podrán ser administrados mediante encargos fiduciarios.

Desarrollo y construcción prioritaria

Es una declaratoria que surge por la necesidad que tiene el distrito para la utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su adquisición se pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria o forzosa o de expropiación.

Enajenación forzosa

Es la afectación jurídica que declara la administración distrital contra un predio con el fin de adquirirlo por necesidad prioritaria para el beneficio en el desarrollo de lo establecido en el POT

Enajenación voluntaria

Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT

Expropiación por vía administrativa

Instrumento que le permite al Estado adquirir para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante enajenación voluntaria.

Decreto Distrital 190 de 2004, POT.

84

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN Sustitución de zonas de uso público

Es la variación de las zonas de usos públicos incluidas en el espacio público, cuya posibilidad esta determinada en los diferentes instrumentos de planeación que se reglamenten, siempre y cuando sean sustituidas por otras de características y dimensiones equivalentes o superiores o mediante un pago compensatorio en los fondos especiales.

Algunos de estos instrumentos se encuentran reglamentados y en uso, otros están en

proceso de ser reglamentados y puestos al servicio de los procesos para llevar a cabo

satisfactoriamente las actuaciones urbanísticas.

10.2 INSTRUMENTOS DE FINANCIACIÓN

Son todos aquellos mecanismos que de una u otra forma establecen procedimientos,

imponen retribuciones o establecen documentos negociables con el fin de recaudar dineros

adicionales al presupuesto corriente, que redundaran en beneficio de los actores

inmobiliarios, llámense beneficiarios, urbanizadores constructores, promotores o

administración distrital, dentro del POT se han establecido los siguientes instrumentos de

financiación:

Tabla Instrumentos de Financiación

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN Decreto Distrital 190 de 2004, POT.

Participación en la plusvalía

Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento generan beneficios que dan derecho a las entidades publicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones, esta participación se destinará a la defensa y el fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general de la calidad urbanística del territorio distrital.

Fondos para el pago compensatorio de cesiones y parqueaderos

Son fondos creados en el distrito para la cancelación de cierto tipo de cesiones que por su tamaño o localización resulta más beneficioso para la ciudad reunirlas en un fondo, así mismo el fondo para parqueaderos se crea para la cancelación de cupos de estacionamiento que algunas actuaciones urbanas no logran localizar al interior de los proyectos.

Transferencia de derechos de

Son derechos transferibles de construcción y desarrollos que permiten trasladar el potencial de un predio con tratamiento de conservación

85

INSTRUMENTO DESCRIPCIÓN construcción y desarrollo

urbanística a un predio definido como receptor de los mismos dentro del POT.

Títulos representativos de derechos de construcción y desarrollo

Son títulos valores emitidos por la administración distrital que representan el monto nominal de ciertos derechos de construcción y desarrollo, que tienen como fin otorgarle el derecho para el aumento de edificabilidad de un proyecto con base en aquellos potenciales de edificación que podrían tener otros inmuebles que por razones de conservación u otras no se pueden desarrollar.

Títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo

Son títulos valores similares a los anteriores, pero que la administración distrital emite para que puedan realizarse edificabilidades o aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes de las normas básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener beneficios adicionales tanto el interesado como la administración distrital.

Pagares de reforma urbana

Son títulos valores que la administración emite con el fin de financiar la adquisición de inmuebles que se requieran para la ejecución de las actuaciones urbanísticas declaradas de utilidad publica o de interés social previstas en el POT

Bonos de reforma urbana

Son títulos valores emitidos por la administración distrital con el fin de financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley 9 de 1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras, construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado, infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de basuras y saneamiento ambiental.

10.3 METODOLOGÍA PARA LA ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO

La siguiente es la metodología que se escogió para establecer una estructuración del

proyecto que permita abrir el camino para la discusión y oriente a los interesados en los

temas urbanos, en definir la mejor manera para la aplicación de los instrumentos de

planeamiento, gestión y financiación en un proyecto aplicado a las áreas con Intervención

Reestructurantes definidas en las UPZ de Mejoramiento Integral por que son sectores que

requieren generar condiciones de accesibilidad, dotación de equipamientos e

infraestructuras de escala urbana o zonal, mediante proyectos específicos que integren

varias intervenciones y acciones. La metodología se compone de cinco procesos o

actividades, así:

86

1. Identificación de actores a intervenir en el proceso, definiendo el rol que cumplirán

en el mismo.

2. Definición de las acciones urbanísticas a implementar.

3. Identificación de los instrumentos de planeamiento a ser ejecutados para

reglamentar la acción urbanística.

4. Definir los instrumentos de gestión a ser aplicados en el proceso de ejecución del

proyecto.

5. Establecer los mecanismos de financiación que le darán la viabilidad de recursos

que serán invertidos en el proyecto.

A continuación se hará un ejercicio de aplicación de esta metodología para la

estructuración de alguno de los cuatro proyectos que se desarrollaron en este trabajo, para

el efecto se ejecutaran cada uno de los procesos descritos.

10.3.1 IDENTIFICACIÓN DE ACTORES A INTERVENIR EN EL PROCESO,

DEFINIENDO EL ROL QUE CUMPLIRÁN EN EL MISMO

ACTORES ROL Propietarios de predios Su rol tiene dos alternativas, esperar a vender y localizar su

vivienda y su modo de vida en otro sector de la ciudad, lo cual lo identifica como un actor pasivo, o participar del proyecto aportando el predio a una fiducia mercantil o a un reajuste de tierras, lo cual lo convierte en un actor activo y participativo.

Sectores vinculados Corresponde a la cabeza en la toma de decisiones de las diferentes entidades distritales que representan los sectores de bienestar y planeamiento, como Educación, Cultural, Recreación y Deportes, Bienestar Social, Planeación y Hábitat, en el cual tendrá que existir un consenso para definir el lugar de intervención y el programa arquitectónico que este tendrá, para de esta forma caracterizar el proyecto en cuanto a su Localización y magnitud.

Gerente de Proyecto Es la persona que se encargara de adelantar todas las gestiones para conducir el planeamiento, la toma de decisiones y la ejecución del proyecto, esta persona o entidad será definida en consenso por todos los actores.

Fiducia Mercantil Con la constitución de un patrimonio autónomo, será la encargada de administrar todos los recursos o activos necesarios

87

para estudiar, planear y ejecutar el proyecto. Beneficiarios o compradores

Corresponde a todas aquellas personas o entidades beneficiaras del proyecto agrupadas y representadas por gremios o asociaciones, que serán las que le den viabilidad social y económica al proyecto y corresponden la población objetivo del mismo

10.3.2 DEFINICIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS A IMPLEMENTAR

Las acciones urbanísticas que se proponen en la ejecución de esta metodología y que se

consideran las más apropiadas para acometer un proyecto de esta magnitud, son:

1. Establecer la zonificación y localización de los centros de producción, actividades

terciarias y residenciales y definir los usos específicos, intensidades de uso, las

cesiones obligatorias, los porcentajes de ocupación, las clases y usos de las

edificaciones y demás normas urbanísticas.

2. Determinar espacios libres para parques y áreas verdes publicas, en proporción

adecuada a las necesidades colectivas.

3. Calificar y localizar terrenos para la construcción de viviendas de interés social.

4. Calificar y determinar terrenos como objeto de desarrollo y construcción prioritaria.

5. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad

pública o interés social.

10.3.3 IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO A

SER EJECUTADOS PARA REGLAMENTAR LA ACCIÓN URBANÍSTICA

Los siguientes son los instrumentos de planeamiento que se proponen para ser aplicados

previamente en las áreas a intervenir identificadas en este proyecto con el fin de otorgarle

un sustento jurídico y normativo a las acciones urbanísticas que se pretenden:

Planes Zonales: Estos planes definen y precisan las condiciones de ordenamiento de un

área determinada, de las infraestructuras, el sistema general de espacio público y

equipamientos colectivos, los criterios para armonizar usos y tratamientos urbanísticos

asignados en el área, los criterios para la precisión o ajuste de la normativa urbanística, así

88

como la delimitación y criterios para la gestión de planes parciales. La UPZ o el conjunto

de UPZ que serán influenciadas por el desarrollo del proyecto pueden convertirse en el

territorio para delimitar estos Planes Zonales.

Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ): Tienen como propósito definir y precisar el

planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su

inserción en el contexto regional. Las UPZ, determinan como mínimo: los lineamientos de

la estructura urbana básica, la regulación de la intensidad y mezcla de usos, las condiciones

de edificabilidad y los lineamientos sobre el manejo de ruido acorde con la política

ambiental. Para el caso de las UPZ estudiadas y de los polígonos que enmarcan áreas de

Intervención Reestructurante debe existir una redelimitación, proporcionalidad y vocación

para tener un sustento normativo y de ordenamiento urbano que soporte los nuevos

criterios de desarrollo que se proponen en cada proyecto (centros de intercambio y

pequeñas centralidades de escala zonal, compuesta por los nodos dotacionales definidos

para las zonas reestructurantes y el desarrollo de vivienda y comercio en la zonas de

influencia urbanística).

Otra de las maneras en que las UPZ tendrían un sustento jurídico para la intervención de

las zonas reestructurantes y sus áreas de influencia es con la asignación del Tratamiento de

Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, aplicando lo establecido en el

Artículo 375 del Decreto 190 de 2004, en el cual se permite la incorporación posterior a

este tratamiento de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las

nuevas decisiones de planeamiento.

Planes Parciales: Son los instrumentos que articulan de manera especifica los objetivos de

ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando las condiciones técnicas,

jurídicas, económico-financieras y de diseño urbanístico que permiten la generación de los

soportes necesarios para nuevos usos urbanos o para la transformación de los espacios

urbanos previamente existentes. Instancias de planeamiento que complementarían a una

menor escala la intervención en el territorio definido.

89

10.3.4 DEFINIR LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN A SER APLICADOS EN EL

PROCESO DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO

Los siguientes son los instrumentos que se proponen, deben ser aplicados por la Gerencia

del Proyecto con el fin de integrar todos los actores y hacerlos participes de sus roles

encomendados y asumidos:

Reajuste de Tierras o Integración Inmobiliaria: Corresponde a una nueva definición

predial con el fin de realizar y garantizar una justa sectorización del desarrollo del predio y

una distribución equitativa de las cargas y los beneficios.

Desarrollo y Construcción Prioritaria: Es una declaratoria que surge por la necesidad

que tiene el distrito para la utilización prioritaria de terrenos y que para el efecto de su

adquisición se pueden utilizar los mecanismos de enajenación voluntaria o forzosa o de

expropiación.

Enajenación Voluntaria: Es la venta voluntaria de un terreno cuando el distrito declare su

necesidad para desarrollarlo de conformidad con el POT.

Expropiación por Vía Administrativa: Instrumento que le permite al Estado adquirir

para si o a favor de terceros, bienes inmuebles que no han podido ser negociados mediante

enajenación voluntaria.

10.3.5 ESTABLECER LOS MECANISMOS DE FINANCIACIÓN QUE LE DARÁN

LA VIABILIDAD DE RECURSOS QUE SERÁN INVERTIDOS EN EL

PROYECTO

A continuación se describen los mecanismos mas idóneos y factibles que se proponen para

la consecución de recursos y hagan viable económicamente el desarrollo de estos

proyectos:

90

Participación en la Plusvalía: Las actuaciones urbanísticas que regulan la utilización del

suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento generan beneficios

que dan derecho a las entidades publicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas

acciones, esta participación se destinara a la defensa y el fomento del interés común a

través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los

costos del desarrollo urbano, así como el mejoramiento del espacio público y, en general

de la calidad urbanística del territorio distrital.

Esta participación que obtiene el distrito por el cobro del 50% en la diferencia de valores

que adquiere un terreno o una edificación puede estar destinada al pago del financiamiento

que el distrito acometería para la ejecución de las obras del urbanismo local que por ser

responsabilidad de los promotores, propietarios o urbanizadores tendrían que solventar, sin

embargo el pago de esta retribución puede cruzarse con la definición de los costos y

beneficios en estas obras de carácter zonal o propias del proyecto.

Títulos representativos de derechos adicionales de construcción y desarrollo: Son

títulos valores emitidos por la administración distrital que representan el monto nominal de

ciertos derechos de construcción y desarrollo, que la administración distrital emite para que

puedan realizarse edificabilidades o aprovechamientos urbanísticos superiores a los topes

de las normas básicas con el fin de incentivar algunas áreas y así poder obtener beneficios

adicionales por parte del interesado (promotor, constructor, propietario o urbanizador) y de

la administración distrital al obtener recursos en dinero para una destinación especifica,

que en este caso puede ser para la adquisición de terrenos para equipamiento dotacional o

para Vivienda de Interés Social.

Bonos de Reforma Urbana: Son títulos valores emitidos por la administración distrital

con el fin de financiar la ejecución de las actividades referidas en el Art. 104 de la Ley 9 de

1989, las cuales se relacionan con: remodelación urbana, reintegro y reajuste de tierras,

construcción, mejoramiento y rehabilitación de viviendas de interés social, construcción,

ampliación, reposición y mejoramiento de redes de acueducto y alcantarillado,

infraestructura urbana, planteles educativos y puestos de salud, centros de acopio, plazas

91

de mercado y ferias, mataderos, instalaciones recreativas y deportivas, tratamiento de

basuras y saneamiento ambiental.

11. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En este ultimo capítulo se desarrollaran una serie de conclusiones y recomendaciones, que

surgieron desde el análisis de los documentos que le dieron sustento a este proyecto hasta

la estructuración del mismo, se van a ir abordando estos temas de conformidad con las

etapas por las cuales transcurrió el proyecto, que son las mismas en que se organizo este

documento.

11.1 CONCLUSIONES

UPZ ESCOGIDAS Y ANALIZADAS

Las UPZ no dan respuesta a los documentos técnicos de soporte que surgieron de los

estudios y las consultorías previas a su expedición, estas se quedan en el desarrollo de

una pro forma de acto administrativo en la cual se hicieron cambios estadísticos y de

magnitud de las mismas.

Las zonas definidas en la UPZ para ser desarrolladas a través de la modalidad

reestructurante del Tratamiento de Mejoramiento Integral, si bien, responden a un

criterio de delimitación establecido en el POT, no se menciona en la reglamentación

de la UPZ cual es el objetivo especifico de las mismas, como se puede establecer su

desarrollo para que responda a la definición del POT en su calidad de reestructurante,

por el contrario pareciera que solo se limitaron a definir el limite de un polígono.

Los datos estadísticos que aparecen en los documentos técnicos de las UPZ, en los

decretos de reglamentación de las mismas y en los Planes Maestros difieren

sustancialmente, sobre todo en los aspectos de población, generando

dimensionamientos equivocados en las propuestas.

Existe una confusión en el manejo de los conceptos relacionados con los instrumentos

de Gestión en los textos de los Decretos que reglamentas las UPZ de Mejoramiento

92

Integral, lo que allí aparece como instrumentos de Gestión, no son instrumentos de

gestión, son simplemente aplicación de la norma como resultado de la

implementación de los Instrumentos de Planeamiento y algunos instrumentos son de

financiación como la consecución de recursos a través del mecanismo de

valorización.

La dinámica de transformación de las UPZ de Mejoramiento Integral es

considerablemente ágil, lo cual se ve reflejado en la siguiente tabla donde se indican

en porcentajes el aumento de edificabilidad y el cambio de uso de vivienda a

comercio en un lapso de cuatro años, entre el año 2004 y el año 2007.

UPZ % DE AUMENTO DE EDIFICABILIDAD

% DE CAMBIO DE USO

No. 28 El Rincón 29,94% 9,82% No. 81 Gran Britalia 35,23% 9,09% No. 66 San Francisco 28,0% 2,80% No. 59 Alfonso López 21,94% 4,27%

PLANES MAESTROS ANALIZADOS

Coinciden en la manera como se deben estructuran en relación a la cobertura, el

cubrimiento y la integración con los sistemas generales, la mayoría se basan en el

concepto de nodos, para la solución local o zonal y en el concepto de redes para la

unión de estos nodos y generar un cubrimiento a escala territorial o metropolitana. Sin

embargo se estructuran teniendo divisiones territoriales diferentes, algunos se basan

en divisiones geográficas del territorio, otros se basan en la delimitación de las UPZ o

la unión de algunas de estas, otros establecen la escala mínima de intervención en la

sectorización por barrios catastrales, lo que hace difícil establecer una unidad que

dimensiones los equipamientos y genere un cubrimiento similar.

Otro punto de coincidencia es el criterio de localización de los nuevos equipamientos

en donde el común denominador son la UPZ de Mejoramiento Integral y

particularmente las zonas con modalidad Reestructurante.

93

La presentación grafica y documental que se encuentra publicada de cada uno de los

Planes Maestros hace difícil su interpretación, los planos se encuentran en escalas

muy pequeñas y en algunos casos los colores se limitan a la gama de grises, que

hacen difícil entender la implantación de cada uno de ellos y la conjunción de los

mismo en todo el territorio.

PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA DE

LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS

El dimensionamiento de la propuesta se basa en los déficit que presenta cada una de

las UPZ a las cuales pertenece la zona reestructurante con relación a los Planes

Maestros de Equipamiento estudiados, cruzando este déficit con la formula para

proporcionar los nuevos nodos dotacionales cuyo dato fundamental es la población.

Por lo tanto las dimensiones de predios y de áreas construidas definidas en cada

proyecto responden a las necesidades de la UPZ correspondiente, se adelanto este

proyecto bajo esta premisa y este sesgo como un ejercicio teórico, a sabiendas de

incurrir en sobre-dimensionamientos o en respuestas que desconocen de alguna

manera las UPZ colindantes o de influencia directa.

Inicialmente se propuso que dentro del polígono que delimita la zona reestructurante

debían desarrollarse los dos proyectos (nodo dotacional y vivienda/comercio), sin

embargo se tomo la decisión de responder con nodo dotacional en toda el área del

reestructurante siguiendo los lineamientos del POT y establecer un área de influencia

urbanística para fortalecer el nodo como punto de encuentro y generador de

actividades de intercambio, desarrollada con vivienda en alta densidad y comercio en

el primer piso.

La propuesta de vivienda se desarrolla en la misma estructura urbana de manzanas que

rodean el área reestructurante y en ella se hace una intervención conjunta (integración

predial) de todos los lotes que componen la manzana, aplicándole normas del

Tratamiento de Consolidación con Cambio de Patrón, de esta manera el índice de

ocupación es mas alto, y no se exigirían áreas de cesión por cuanto la zona

94

reestructurante otorgaría todos los requerimientos urbanísticos en cuanto al tema de

equipamientos y espacio publico que esta nueva área de vivienda demandaría.

De conformidad con la información que entregan escuetamente los números en los

resultados de la estructura de costos para el desarrollo del nodo dotacional en el área

reestructurante, su costo final excede al costo del mismo nodo en un predio 100%

favorable en unos porcentajes que se encuentran en el rango entre el 38% y el 62%. A

continuación se presentan los porcentajes exactos.

UPZ POR CIENTO MAS ALTO No. 28 El Rincón 62% No. 81 Gran Britalia 52% No. 66 San Francisco 43% No. 59 Alfonso López 38%

En este documento únicamente se han tenido en cuenta los costos y beneficios

económicos para el desarrollo de los proyectos, falta incluirle el componente social,

situación que será aclarada una vez el Economista entregue su producto.

El análisis de la estructura de costos en los proyectos de vivienda indica que ninguno

presenta una viabilidad en cuanto a utilidades positivas, todos a excepción de

proyecto en el reestructurante de la UPZ No. 59 Alfonso López, presentan números

en rojo en la casilla de utilidades, teniendo que aumentarse densidad y altura para

poder superar este déficit, sin embargo realizar esta operación va en contra de calidad

de vida saturación en densidad y generación de situaciones sociales difíciles de

controlar.

El proyecto en la UPZ No. 59, se convierte en viable por cuanto la consolidación en la

edificabilidad es la menor y así mismo parte del área de influencia corresponde a

predios sin desarrollar, disminuyendo de esta manera costos en la compra de predios,

edificaciones y demoliciones.

95

ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE

PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

Como se observa, existen numerosos instrumentos creados por la Ley 388 de 1997 y

por el POT, sin embargo la mayoría de ellos aun no se han utilizado o están en

proceso de reglamentación, podrían existir muchos mas de acuerdo con las

necesidades, la viabilidad jurídica y la creatividad de los legisladores o los gestores de

proyectos. En este proyecto se propone la utilización de los que a nuestro criterio son

los más adecuados y los más viables, no obstante en título de Recomendaciones se

hacen algunas propuestas para el manejo de nuevos instrumentos.

Siendo este proyecto una aproximación teórica, que entra en la etapa del inicio de una

discusión, la metodología propuesta para la estructuración del mismo, se basa en la

organización de procesos pertenecientes a un plan de trabajo o un plan de negocio en

donde se combinan negocios inmobiliarios privados e inversiones sociales publicas,

por que en el equilibrio de las dos, es donde deben actuar todos los participes activos

mencionados para que realmente la estructuración sea viable.

No es atrevido afirmar que dentro de 10 años las áreas urbanizables o urbanizadas

para el desarrollo de proyectos dotacionales o de Vivienda Social se hayan acabado al

interior del perímetro de Bogotá, por lo tanto la solución a esta demanda se dará en

áreas libres de la sabana, generando una ciudad expandida e incontrolable, o por el

contrario al interior de la misma en todas las zonas periféricas en donde aun existe la

posibilidad de consolidarla, mejorarla e integrarla con proyectos de calidad,

aumentando la densidad y elevando la calidad de vida de sus habitantes.

11.2 RECOMENDACIONES

UPZ ESCOGIDAS Y ANALIZADAS

Cambio en el manejo de las modalidades del tratamiento de mejoramiento

integral: Las áreas a las cuales se les ha asignado el Tratamiento de Mejoramiento

Integral, corresponden al conjunto de barrios de origen informal o aquellos que están

96

en proceso de ser legalizados, al interior de estos barrios existen áreas libres,

susceptibles de ser urbanizadas legal o ilegalmente. Estos barrios se caracterizan por

la deficiencia en infraestructura de servicios, vial y social, por lo tanto requieren de

un manejo adecuado para superar los desajustes urbanísticos y mejorar de esta manera

los índices de calidad de vida y seguridad humana

Las tipologías urbanísticas que se configura a partir del análisis urbano y la

descripción anterior de cada uno de los barrios, ayudan a determinar las diferentes

modalidades para el manejo de este tratamiento, estas tipologías son:

1. Área libre sin reconocimiento urbanístico o área libre al interior de un barrio

legalizado.

2. Área desarrollada informalmente, que no ha adelantado proceso de legalización.

3. Área desarrollada informalmente, legalizada y que se encuentra delimitada por una

vía del plan vial arterial o por una vía local que corresponde a un corredor de

movilidad.

4. Área desarrollada informalmente, legalizada sin ejes viales importantes y donde

predomina el uso de vivienda.

A partir de estas tipologías se generan tres tipos de modalidades para el manejo del

Tratamiento de Mejoramiento Integral:

A. Modalidad de Intervención Prioritaria: la cual implica una intervención del

distrito manejando los conceptos de áreas de desarrollo prioritario, con el fin de

orientar un desarrollo formal o la obtención de áreas publicas para parques o

equipamiento

B. Modalidad de Redesarrollo: Se asemeja a las áreas con Tratamiento de

Renovación Urbana y a las cuales se les aplica una modalidad similar, con el

objetivo de reordenar áreas o manzanas para generar un nuevo espacio urbano.

97

C. Modalidad de consolidación con cambio de patrón: Se asemeja a las áreas con

tratamiento de consolidación urbanística, en las que se pretende a futuro aumentarles

las densidades.

En la siguiente matriz se establece como debe ser la aplicación de cada una de las

modalidades con relación a las tipologías encontradas:

MODALIDADES TIPOLOGÍAS

1 2 3 4 A B C

Redelimitación de las zonas con modalidad Reestructurante y función de las

mismas: Si no se quisiera hacer una modificación de fondo al Tratamiento de

Mejoramiento Integral, se propone una revisión de todas las 26 UPZ, con el objetivo

de determinar una nueva delimitación de las áreas con modalidad Reestructurante y

entregarles una función mas precisa dentro del contexto de la UPZ y de las UPZ

colindantes o de influencia, así mismo otorgarle la posibilidad de desarrollarse en

usos diferentes al dotacional con el fin de que los nodos de equipamientos que allí se

construyan tengan un carácter de centralidad propio de escalas zonales o barriales.

Definición de vocaciones urbanas a las UPZ de Mejoramiento Integral: Debido a

que en la actualidad existen nuevos estudios y un conocimiento mas amplio del

territorio, de sus sistemas y de los Planes Maestros que guían el desarrollo sectorial,

las UPZ de Mejoramiento Integral deben reorientarse para que sean allí dentro de sus

áreas donde se de solución a las necesidades y a las vocaciones urbanísticas y sociales

de cada sector de la ciudad.

PLANES MAESTROS ANALIZADOS

Incorporación de Instrumentos de Planeamiento y Gestión: Con el fin de

estructurar los planes maestros con las futuras actuaciones urbanísticas de particulares

o de la administración distrital, deben incorporarse allí, la forma de consecución de

98

tierras y los instrumentos de planeamiento y gestión que otorgarían la posibilidad de

ir implantando las estructuras nodales y de redes en todo el territorio, uno de los

aspectos que no se tuvo en cuenta es como las reglamentaciones de cada uno de los

tratamientos puede ayudar a consolidar los Planes Maestros.

Adelantar un trabajo mancomunado: Es conveniente realizar un trabajo mas

coordinado entre el grupo de profesionales que adelantan el estudio para la

integración de todos los planes maestros, con el resto de grupos de la Secretaria de

Planeación, por ejemplo con la dirección de Legalización con el fin de concretar

aquellas áreas donde urbanísticamente se constituyen en sectores importantes para la

consolidación de los planes maestros, una de ellas son las UPZ de Mejoramiento

Integral y particularmente las áreas con modalidad Reestructurante.

PROPUESTAS DE NODOS DOTACIONALES Y VIVIENDA EN CADA UNA DE

LAS ZONAS REESTRUCTURANTES ESCOGIDAS

Generar escenarios de intervención factibles: tal como se ha mencionado, en este

contrato se han desarrollado proyectos en áreas con modalidad reestructurante, bajo la

premisa de adelantar una propuesta teórica para determinar los costos y los beneficios

económicos y sociales en nodos dotacionales que solucionen en un porcentaje muy

alto, casi el 100% de las necesidades de equipamiento social y de espacio publico de

cada una de las UPZ escogidas, sin embargo como se puedo establecer ese escenario

teórico puede ser poco viable económicamente, por lo tanto se deben adelantar

ejercicios que diseñen escenarios para establecer los equilibrios justos que combinen,

una solución a la mayoría de problemas sociales de las UPZ, con la viabilidad técnica

y económica y con la posibilidad de poder generar áreas que se destinen a vivienda

social en alta densidad a través de nuevos tratamientos como el de Renovación

Urbana o con la modificación del Tratamiento de Mejoramiento Integral.

Respuesta de los proyectos a territorios unificados: Se debe realizar un ejercicio

que delimite territorios, que pueden ser UPZ, la combinación de estas o áreas

delimitadas por accidentes geográficos o topográficos, con el fin de poder hacer una

99

conjunción entre los criterios que se manejan en los Planes Maestros con la solución

en el dimensionamiento (predios y edificación) de los nodos dotacionales o de

equipamientos como respuesta a las necesidades de esta escala territorial unificada,

no podemos seguir hablando de UPZ para reglamentaciones urbanísticas o fichas

normativas y por otro lado de redes nodales que responden a territorios diferentes.

ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO E INSTRUMENTOS DE

PLANEAMIENTO, GESTIÓN Y FINANCIACIÓN

Compensación en Tratamientos de Desarrollo y Consolidación: Se propone crear

este nuevo instrumento de gestión, como mecanismo para asegurar el reparto

equitativo de las cargas y beneficios generados en el ordenamiento urbano y para

garantizar el pago de compensaciones en razón de cargas urbanísticas en los

tratamientos de desarrollo y consolidación que generan el equilibrio con los

beneficios obtenidos en los proyectos inmobiliarios privados, como el traslado de

áreas destinadas al equipamiento comunal en procesos de desarrollo o por mayor

edificabilidad en este tratamiento o en predios localizados en sectores con tratamiento

de consolidación con cambio de patrón sobre ejes de importancia para la ciudad que

soporten mayores densidades e intensidad de usos comerciales o de servicios.

Direccionar la participaron en la plusvalía a generar V.I.S.: Una de las

posibilidades para poder obtener recursos económicos es a través del cobro en la

participación de la plusvalía, para el efecto el Distrito tendría que reglamentar que

únicamente la destinación de los recursos provenientes de este recaudo sea para la

generación de Vivienda Social en cualquiera de sus modalidades, reasentamiento,

compra de predios urbanizables o proyectos de renovación urbana, por lo tanto por

iniciativa del ejecutivo se debería presentar una modificación al Acuerdo No. 118 de

2003.

Documents

Propuesta 4 zonas_informales_reestructurante