Propuesta de módulos de vivienda de bajo costo para

Propuesta de módulos de vivienda de bajo costopara familias del nivel socioeconómico ‘D’:

Caso de estudio Arequipa – proyecto La Joya

Item Type info:eu-repo/semantics/masterThesis

Authors Huamán Paucar, Ramón; Olmedo Pastor, Juan Ignacio; PachecoMartínez, Crhisy Mireya; Valdivia Bustinza, Hugo; Vera Rojas,Aurelio

Citation Huamán Paucar, R., Olmedo Pastor, J. I., Pacheco Martínez,C. M., Valdivia Bustinza, H., & Vera Rojas, A. (2019). Propuestade módulos de vivienda de bajo costo para familias del nivelsocioeconómico ‘D’: Caso de estudio Arequipa – proyecto La Joya(Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)). Retrievedfrom http://hdl.handle.net/10757/625892

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http://hdl.handle.net/10757/625892

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

ESCUELA DE POSTGRADO

PROGRAMA DE MAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE LA

CONSTRUCCIÓN

“PROPUESTA DE MÓDULOS DE VIVIENDA DE

BAJO COSTO PARA FAMILIAS DEL NIVEL

SOCIOECONÓMICO ‘D’. CASO DE ESTUDIO

AREQUIPA – PROYECTO LA JOYA”

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN

Para optar el grado académico de Maestro en Dirección de la Construcción

AUTORES

Huamán Paucar, Ramón (0000-0001-9878-4453)

Olmedo Pastor, Juan Ignacio (0000-0002-8921-5707)

Pacheco Martínez, Crhisy Mireya (0000-0002-1441-9385)

Valdivia Bustinza, Hugo (0000-0002-9954-0060)

Vera Rojas, Aurelio (0000-0003-2500-6567)

ASESOR

Uehara Yagi, José Daniel (0000-0002-9190-6443)

Arequipa, enero de 2019

ii

AGRADECIMIENTO

A nuestros docentes del Programa de Maestría en Dirección de la

Construcción de la Escuela de PosGrado de la Universidad Peruana de

Ciencias Aplicadas, con agradecimiento eterno.

iii

Índice Capítulo 1 - Aspectos Generales ...................................................................................... 1

1.1 Descripción del problema ................................................................................. 1

1.2 Formulación del problema ................................................................................ 1

1.3 Objetivo General .............................................................................................. 1

1.4 Objetivos Específicos ....................................................................................... 1

1.5 Justificación ...................................................................................................... 2

1.6 Alcances y limitaciones .................................................................................... 2

Capítulo 2 - Antecedentes y Marco Teórico ................................................................. 4

2.1 Antecedentes ........................................................................................................... 4

2.1.1 Descripción de la problemática de vivienda en Perú ....................................... 4

2.1.2 Descripción de la problemática de vivienda en Arequipa ............................... 5

2.1.3 Descripción de la problemática de vivienda en el distrito de La Joya. ........... 6

2.2 Marco teórico .......................................................................................................... 7

2.2.1 Sistemas constructivos ..................................................................................... 7

2.2.2 Lean Construction ........................................................................................... 9

2.2.3 El Sistema Last Planner ................................................................................. 12

2.3 Marco Normativo ................................................................................................. 20

2.2.1 Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE). ............................................ 20

2.3.2 Ley N° 30494, modificatoria de la Ley N° 29090 de Regulación de

Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones. ........................................................... 22

2.3.3 Decreto Supremo que aprueba el Reglamento Especial de Habilitación Urbana

y Edificación DS N° 010-2018-VIVIENDA. ......................................................... 22

2.3.4 Plan de Acondicionamiento Territorial - PAT .............................................. 22

2.3.5 Ley del IGV ................................................................................................... 23

Capítulo 3 - Marco Referencial, Diagnóstico y Propuesta de Valor .......................... 24

3.1 Análisis de la situación actual .............................................................................. 24

3.1.1 Situación actual del país ................................................................................ 24

3.2 Evaluación del Mercado ....................................................................................... 27

3.2.1 Tendencia de Mercado Inmobiliario.............................................................. 27

3.2.2 Demanda de Vivienda ................................................................................... 29

3.2.3 Demanda Potencial y Efectiva ....................................................................... 31

3.2.4 Oferta de vivienda ......................................................................................... 39

3.4 Descripción del Proyecto ...................................................................................... 43

iv

3.4.1 Ubicación del terreno..................................................................................... 43

3.4.2 Equipamiento en la zona ............................................................................... 44

3.4.3 Habilitación Urbana ....................................................................................... 44

3.4.4 Módulos de vivienda ..................................................................................... 45

3.5 Financiamiento ..................................................................................................... 46

3.5.1 Financiamiento y acceso a la vivienda .......................................................... 46

3.5.2 Perfil del cliente con Acceso al Programa “MI VIVIENDA” ....................... 51

Capítulo 4 - Modelo Propuesto de Mejora del Proceso .............................................. 61

4.1 Cadena de valor de los modelos propuestos ......................................................... 61

4.1.1 Albañilería Confinada ................................................................................... 61

4.1.2 Ductilidad Limitada ....................................................................................... 61

4.1.3 Sistema Drywall ............................................................................................ 62

4.1.4 Evaluación de los sistemas constructivos ...................................................... 62

4.1.5 Indicadores de eficiencia ............................................................................... 63

4.1.6 Indicadores de eficacia .................................................................................. 63

4.1.7 Indicadores de mercado ................................................................................. 63

4.1.8 Indicadores normativos ................................................................................. 63

4.1.9 Resultado del análisis de indicadores ............................................................ 64

4.2 Evaluación Financiera .......................................................................................... 64

4.2.1 Financiamiento de los clientes potenciales .................................................... 64

4.2.2 Presupuestos del Proyecto ............................................................................. 65

4.2.3 Flujo de caja .................................................................................................. 69

4.2.4 VAN, TIR, Payback ...................................................................................... 73

4.2.5 Análisis de sensibilidad ................................................................................. 74

Capítulo 5. Conclusiones y Recomendaciones ............................................................... 76

5.1 Conclusiones ......................................................................................................... 76

5.2 Recomendaciones ................................................................................................. 76

Bibliografía

Anexo

v

Índice de Figuras

Figura 1: Perú, hogares que tienen déficit habitacional, 2013 – 2017 (Porcentaje) ......... 5

Figura 2: Demanda efectiva de vivienda según rangos socioeconómicos........................ 6

Figura 3:Esquema Lean Construction ............................................................................ 11

Figura 4: Resultados que se busca con el Last Planner .................................................. 11

Figura 5: Metodología Last Planner ............................................................................... 12

Figura 6: Metodología Procedimiento ............................................................................ 13

Figura 7: Programación Intermedia o Lookahead Planning ........................................... 14

Figura 8: Planificación intermedia ................................................................................. 14

Figura 9: Análisis de restricciones ................................................................................. 15

Figura 10: Plan de trabajo semanal................................................................................. 16

Figura 11: Lookahead ..................................................................................................... 16

Figura 12: Reunión Semanal: Motor del sistema ........................................................... 17

Figura 13: Medición del PPC ......................................................................................... 18

Figura 14: Clasificación de las causas de No cumplimiento .......................................... 19

Figura 15: Fuente de las causas de No cumplimiento .................................................... 19

Figura 16: Perú, población Censada, Según Departamento, 2017 ................................. 25

Figura 17: Arequipa – Evolución del PBI ...................................................................... 26

Figura 18: Arequipa: Exportaciones Totales .................................................................. 26

Figura 19: Deseo de compra de vivienda ....................................................................... 28

Figura 20: Características sociales: Clientes según rango de edad, participación (%)... 33

Figura 21: Estado Civil (%) ............................................................................................ 33

Figura 22: Características Económicas, condición de empleo ....................................... 34

Figura 23: Distribución de clientes según rango de Ingreso Monetario Mensual (S/) ... 35

Figura 24: Promedio del Ingreso Monetario Mensual (S/) según rango de edad ........... 35

Figura 25: Promedio del Ingreso Monetario Mensual (S/) según Condición laboral ..... 36

Figura 26: Promedio del Ingreso Monetario Mensual (S/) según sexo .......................... 36

Figura 27: Tipo de vivienda adquirida (Casa o departamento) ...................................... 37

Figura 28: Oferta de vivienda, según sector urbano (Unidades) .................................... 40

Figura 29: Oferta de vivienda, según precios de venta (US$). ....................................... 41

Figura 30: Precio promedio de venta de m² de construcción según distrito. .................. 42

Figura 31: Evolución de precios por m² en soles en la ciudad ....................................... 42

Figura 32: Estadísticas FMV: Setiembre de 2018 (Créditos. Mercado Hipotecario) ..... 48

vi

Figura 33: Monto desembolsado de créditos en el Mercado Hipotecario ...................... 48

Figura 34: Número de créditos Mi Vivienda colocados por departamento .................... 49

Figura 35: Participación de créditos Mi Vivienda por Departamento ............................ 49

Figura 36: Bonos Familiares Habitacionales (BFH) ...................................................... 50

Figura 37: Bonos Familiares Habitacionales por departamentos ................................... 50

Figura 38: Tipo de trabajo (En %) .................................................................................. 52

vii

Índice de Tablas

Tabla 1: Cuadro de Población La Joya ............................................................................. 6

Tabla 2: Habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones ..................................... 21

Tabla 3: Perú: PBI por Sectores (Var. % real anual) ...................................................... 24

Tabla 4: Desembolsos de Créditos Mi Vivienda del Sistema Financiero. ..................... 28

Tabla 5: Desembolsos de monto de crédito, por departamento y por años (en miles de S/.)

................................................................................................................................ 29

Tabla 6: Núcleos Familiares Propietarios y No Propietarios de Vivienda. NSE B, C y D

................................................................................................................................ 32

Tabla 7: Demanda (Cantidad) Potencial y Efectiva de Viviendas por NSE .................. 32

Tabla 8: Principales indicadores ..................................................................................... 32

Tabla 9: Acceso a los Servicios Públicos ....................................................................... 38

Tabla 10: Oferta de vivienda para el nivel socioeconómico D. Ciudad de Arequipa .... 39

Tabla 11: Oferta de Proyectos en el distrito de La Joya ................................................. 39

Tabla 12: Estructura de la oferta total de casas en la ciudad de Arequipa ..................... 41

Tabla 13: Distribución de la actividad edificadora según destinos ................................ 43

Tabla 14: Bono Familiar Habitacional ........................................................................... 47

Tabla 15: Bono Buen Pagador ........................................................................................ 47

Tabla 16: Edad promedio del jefe y cónyuge de los núcleos familiares (años) ............. 51

Tabla 17: Promedio de integrantes de los núcleos familiares ........................................ 51

Tabla 18: Jefes del núcleo familiar que trabajan actualmente (%) ................................. 51

Tabla 19: Trabajadores dependientes/independientes. Jefes de núcleos familiares (%) 52

Tabla 20: Régimen laboral del jefe del núcleo familiar (%) .......................................... 52

Tabla 21: Forma cómo reciben sus ingresos (%) ........................................................... 53

Tabla 22: Ingreso conyugal neto mensual de núcleos familiares ................................... 53

Tabla 23: Gasto Promedio Mensual de los Núcleos Familiares. Grupos de Consumo (S/)

................................................................................................................................ 53

Tabla 24: Núcleos Familiares que Ahorran Actualmente (%) ....................................... 54

Tabla 25: Destino del Ahorro (%) .................................................................................. 55

Tabla 26: Intención de compra o construcción de vivienda (%) .................................... 55

Tabla 27: Comprarían o construirían una vivienda (%) ................................................. 55

Tabla 28: Características de la vivienda que comprarían o construirían ........................ 56

Tabla 29: Nivel de conocimiento del Sistema de Crédito Hipotecario (%) ................... 57

viii

Tabla 30: Nivel de Préstamo Otorgado de un Crédito Hipotecario (%) ......................... 57

Tabla 31: Monto Promedio del Préstamo Aprobado ...................................................... 57

Tabla 32: Conocimiento sobre cómo demostrar sus ingresos para acceder a un Crédito

Hipotecario (%) ...................................................................................................... 57

Tabla 33: Tipo de Vivienda (%) ..................................................................................... 58

Tabla 34: Materiales predominantes en la pared, piso y techo (%) ................................ 58

Tabla 35: Núcleos Familiares que pagan alquiler mensual por la vivienda que habita

actualmente (%) ...................................................................................................... 59

Tabla 36: Monto promedio de pago del alquiler ............................................................ 59

Tabla 37: Detalle de Áreas Vendibles ............................................................................ 60

Tabla 38: Resumen de Áreas Techadas .......................................................................... 60

Tabla 39: Evaluación de indicadores .............................................................................. 64

Tabla 40: Unidades Inmobiliarias................................................................................... 69

Tabla 41: Presupuesto Terreno ....................................................................................... 69

Tabla 42: Proyectos y Licencias ..................................................................................... 70

Tabla 43: Flujo de caja ............................................................................................... - 71 -

Tabla 44: Variación de Costo de Construcción .............................................................. 74

Tabla 45: Variación de Precio de Venta ......................................................................... 75

Tabla 46: Variación. Velocidad de Ventas ..................................................................... 75

ix

Anexos

Anexo A: análisis económico de cabida.

Anexo B: Presupuesto. Gastos económicos.

Anexo C: Presupuesto de Publicidad y Ventas.

Anexo D: Plano Perimétrico y Ubicación.

Anexo E: Plano Propuesta de Habilitación Urbana.

Anexo F: Plano Distribución en Planta Módulo de Vivienda.

Anexo G: Elevación Principal y Cortes de Módulo de Vivienda.

x

Resumen Ejecutivo

El presente trabajo de investigación está orientado a desarrollar un proyecto inmobiliario

de una urbanización conformada por módulos de vivienda unifamiliares, ubicada en una

zona periurbana del distrito de La Joya, provincia de Arequipa.

El predio se caracteriza por tener un gran potencial debido al costo oportunidad del precio

del terreno, que permite realizar un proyecto de este tipo.

En años recientes, en el sector, se ha venido dando habilitaciones urbanas destinadas, en

su totalidad, a casas de campo para los niveles socioeconómicos A y B, soslayando a

familias del nivel socioeconómico D; por esta razón el proyecto representa una interesante

propuesta al no contar con competencia en la oferta del sector.

Este se iniciará con la habilitación urbana de un terreno de 40 896.00 m², teniendo como

resultado un área útil de 25 056.00 m², distribuidos en 261 lotes de 96.00 m². En cada uno

de estos lotes se edificará un módulo de vivienda unifamiliar básico de 38.29 m² de área

techada.

Asimismo, comprende un estudio de mercado que marcará las pautas para la definición

del producto adecuado a las preferencias y necesidades del cliente objetivo. El estudio de

mercado, incluso, presenta un interesante déficit entre la oferta y demanda de este tipo de

vivienda en la población de la ciudad de Arequipa, el cual es redituado por el proyecto.

El trabajo incluye, además, un análisis de diferentes sistemas constructivos teniendo en

cuenta los siguientes indicadores: eficiencia, eficacia, mercado y normatividad. El

planeamiento del proyecto se realiza tomando herramientas de Lean Construction para

asegurar el cumplimiento de plazos.

El trabajo culmina con un flujo de caja, el cual refleja, en sus indicadores, el atractivo

académico del proyecto para potenciales inversionistas.

Palaras Clave:

Proyecto Inmobiliario. Vivienda Unifamiliar. Habilitación Urbana. Sistemas

Constructivos. Familias de Nivel socioeconómico D.

xi

PROPOSAL OF LOW-COST HOUSING MODULES FOR

FAMILIES OF THE SOCIOECONOMIC LEVEL 'D'. CASE STUDY

AREQUIPA-LA JOYA PROJECT

Abstract

This research work is aimed at developing a real estate project of an urbanization formed

by single-family housing modules, located in a peri-urban area of the district of La Joya,

province and region Arequipa.

The property is characterized by having great potential due to the opportunity cost of the

land price, which allows to carry out a project of this type.

In recent years, in the sector, it has been giving urban habilitations destined, in its entirety,

to houses of country for the socioeconomic levels A and B, bypassing to families of the

socioeconomic level D; For this reason the project represents an interesting proposal by

not having competition in the supply of the sector.

This will begin with the urban habilitation of a field of 40896.00 m², resulting in a useful

area of 25056.00 m², distributed in 261 lots of 96.00 m². In each of these lots a basic

single-family housing module of 38.29 m² of covered area will be built.

It also includes a market study that will mark the guidelines for the definition of the

product appropriate to the preferences and needs of the target customer. The market study,

even, presents an interesting deficit between the supply and demand of this type of

housing in the population of the city of Arequipa, which is hoax by the project.

The work also includes an analysis of different constructive systems taking into account

the following indicators: efficiency, efficiency, market and regulation. Project planning

is done by taking Lean Construction tools to ensure deadlines.

The work culminates in a cash flow, which reflects, in its indicators, the academic appeal

of the project for potential investors.

Key words:

Real estate project. Single family house. Urban Habilitation. Constructive systems.

Socioeconomic level families D.

xii

Introducción

El trabajo de Investigación —desarrollado en 5 capítulos— propone un caso de negocio

inmobiliario destinado a un desatendido segmento objetivo: el nivel socioeconómico D.

En el capítulo 2 se describe la problemática de la vivienda en el sur del Perú,

especialmente en la Región Arequipa.

Con los datos tabulados se evalúan algunos sistemas constructivos bastante usados en

nuestro país, como las edificaciones de albañilería confinada, viviendas a base de muros

de concreto armado de poco espesor denominado ductilidad limitada; asimismo, se tiene

una tercera propuesta de vivienda a base de drywall. Por el sistema estructural, los que

más aceptación tienen son los de albañilería confinada y ductilidad limitada.

Para esta propuesta se plantea el sistema de muros de ductilidad limitada considerando su

proceso constructivo, casi industrializado, que conlleva a ejecutarse en menor tiempo,

con la calidad y seguridad y de acuerdo al Reglamento Nacional de Edificaciones, normas

municipales, la Ley que regula las Habilitaciones Urbanas, y otras aplicables.

En la definición de la propuesta se realiza un análisis de la situación actual del país y de

manera específica la realidad de la Región Arequipa.

Así mismo se evalúa, detalladamente, en el mercado inmobiliario la demanda y la oferta

de vivienda para determinar objetivamente la demanda potencial y la demanda efectiva

de vivienda.

En este capítulo, también, se hace una breve descripción del financiamiento para los

clientes finales, así como su acceso al Programa MI VIVIENDA – Techo Propio.

En el capítulo 4 se describe el detalle de las propuestas indicadas y se elige el sistema

constructivo, tomando en cuenta la cadena de valor de la propuesta considerando los

indicadores de gestión para ejecutar el proyecto de acuerdo a la línea base del alcance,

costo y tiempo.

Finalmente, con los parámetros del VAN y la TIR se lleva a cabo la evaluación financiera,

detallando los costes y gastos que representa el proyecto propuesto, concluyéndose que

su rentabilidad es aceptable.

1

Capítulo 1 - Aspectos Generales

1.1 Descripción del problema

• Poca oferta de vivienda para las familias del nivel socioeconómico “D”, caso de

estudio Arequipa – Proyecto La Joya.

• En el distrito de La Joya, actualmente, se vienen ofertando viviendas solo para los

niveles socioeconómicos A y B (casas y villas de campo, lotes para vivienda).

• El problema se evidencia por las estadísticas y estudios del déficit de vivienda que

muestran los estudios del Fondo MI VIVIENDA, Instituto Nacional de Estadística

e Informática, Instituto CUANTO, entre otros.

1.2 Formulación del problema

La formulación del problema plantea la siguiente interrogante:

¿Cómo generar viviendas de bajo costo al alcance de familias pertenecientes al sector

socioeconómico D?

1.3 Objetivo General

Generar viviendas económicamente accesibles a familias del nivel socioeconómico “D”.

Caso de estudio Arequipa – Proyecto La Joya.

1.4 Objetivos Específicos

• Lograr que el proyecto inmobiliario permita establecer costos de construcción de

viviendas accesibles económicamente para el nivel socioeconómico “D” en la

provincia de Arequipa.

• Lograr que el proyecto urbano propuesto cumpla con los requisitos exigidos por

Fondo MI VIVIENDA – Programa Techo Propio.

• Lograr que el proyecto cumpla con la normatividad y reglamentación vigentes

(RNE).

• Conseguir que el proyecto tenga una rentabilidad igual o mayor al costo de

oportunidad de capital (COK=15% anual) de proyectos similares existentes en el

mercado.

2

1.5 Justificación

• La empresa privada tiene una reducida oferta de viviendas en la provincia de

Arequipa para el sector socioeconómico “D”.

• Existe una alta demanda del sector socioeconómico “D” por adquirir viviendas

accesibles a su presupuesto, según el Instituto CUANTO.

• Las familias buscan viviendas con proyección a crecimiento urbano, cerca de su

punto de trabajo (Instituciones Educativas, Universidades, centros comerciales) y

transporte.

1.6 Alcances y limitaciones

Se consideran los siguientes alcances para el desarrollo del estudio:

• El proyecto se ejecutará en un terreno eriazo ubicado en la zona de El Ramal del

distrito de La Joya, el cual tiene un área de 40 896.00 m² independizados de un

terreno matriz de 824 838.31 m² y que, a su vez, está considerado como zona de

expansión urbana.

• La habilitación propuesta corresponde al “TIPO 5”, de acuerdo a la norma Tipos de

Habilitaciones TH .010 del Reglamento Nacional de Edificaciones (TRE), referida

a habilitaciones de construcción simultánea considerando tipologías propuestas de

viviendas económicas unifamiliares con zonificación de densidad media (RDM).

• La habilitación contendrá 261 lotes distribuidos en manzanas con accesos a vías y

áreas destinadas a recreación pública y educación.

• La tipología de vivienda, considerada en el proyecto, responde a la necesidad

específica de las familias del nivel socioeconómico “D” de la provincia de

Arequipa. Dichas viviendas se establecerán en un lote normado con un área de

96.00 m² y con frontis de 8.00 m.

• Los módulos básicos serán diseñados para ocupar, en promedio, el 40 % del área

total de terreno en el primer nivel, con proyección de construcción futura de dos

niveles, dejando el 60 % del lote normado para cochera, patio y retiro.

• El sistema estructural de los módulos básicos se regirá estrictamente a los requisitos

mínimos de edificación establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

3

• Cumplir los requisitos para los programas de financiamiento del Estado: Fondo MI

VIVIENDA – Programa Techo Propio.

Se consideran las siguientes limitaciones para el desarrollo del estudio:

• El estudio de mercado se limitará a la estadística actual de la Región Arequipa y de

diferentes fuentes públicas y privadas.

• Falta de normatividad para implementar nuevos sistemas constructivos.

• Los estudios de los accesos para llegar a la habilitación propuesta estarán acorde al

plan de habilitación urbana del distrito.

• Se guardará las reservas del caso y los derechos de confidencialidad de los nombres

reales. Cierta información considerada importante de resguardar, no será

mencionada en este proyecto.

4

Capítulo 2 - Antecedentes y Marco Teórico

2.1 Antecedentes

La necesidad de vivienda está determinada, principalmente, por factores demográficos y

los rezagos acumulados.

Es decir, por los nuevos hogares que se van conformando y que necesitan vivienda, así

como por el déficit en el inventario habitacional, representado por los hogares que no

cuentan con una vivienda adecuada1.

Es importante señalar que necesidad no es lo mismo que demanda, pues, esta última tiene

que ver con la capacidad de pago, entre otros factores2.

2.1.1 Descripción de la problemática de vivienda en Perú

Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), que hace referencia a la

Población por departamento y tasa de crecimiento, la población total del Perú al año 2017

fue de 31 237 385 habitantes.

En el periodo intercensal 2007–2017 se incrementó en 3 millones 16 mil 621 habitantes,

es decir, un crecimiento de 10.7 % respecto de la población total de 2007 que fue 28

millones 220 mil 764 habitantes. En promedio la población peruana ha crecido 301 mil

662 habitantes por año en el mencionado período. (Pp. 9 y 10).

En la Encuesta Nacional de Programas Presupuestales, el INEI señala que en el año 2017

el 69.8 % de viviendas fueron propias, 12.9 % cedidas por otro hogar y 12.5 % alquiladas,

manteniéndose con los mayores porcentajes como años anteriores. (P. 20)

El INEI, asimismo, refiere que según resultados del año 2017, el 11.2 % de los hogares a

nivel nacional tiene déficit habitacional, siendo el área rural el de mayor porcentaje de

hogares con déficit habitacional con el 19,5 %, mientras que el área urbana presenta el

8,7 % (P. 27)

1 Tun, J. y López L. (2011). Demanda y necesidades de vivienda. Documento técnico y metodológico.

México: Gobierno de Guanajuato. 2 Instituto CUANTO. (2018). Estudio de Demanda de Vivienda a Nivel de las Principales Ciudades

(Hogares no Propietarios). Lima.

5

Figura 1: Perú, hogares que tienen déficit habitacional, 2013 – 2017 (Porcentaje)

FUENTE: INEI. Encuesta Nacional de Programas Presupuestales, 2017

2.1.2 Descripción de la problemática de vivienda en Arequipa

La región Arequipa, según estimación del Instituto Nacional de Estadística e Informática

(INEI) al 2017, cuenta con una población de 1 382 730 habitantes siendo la tercera región

con mayor población censada con un 4.7%3 del total. Arequipa fue el segundo

departamento en cuanto a mayor crecimiento poblacional (20,0 %), es decir, 23 mil 43

habitantes por año, aumentando a un ritmo anual de 1,8 %4

Arequipa tiene una densidad poblacional de 21,8 Hab./Km² -al año 2017-, lo cual

demuestra la concentración de la población en la capital de la región principalmente,

emprendidas por las actividades económicas que se encuentran más dinamizadas en dicha

ciudad. La demanda potencial de vivienda en la ciudad de Arequipa al 2017 es de 42 519

núcleos familiares no propietarios y la efectiva de 12 3795

En Arequipa se registra un déficit habitacional de 86 817 viviendas, siendo el

departamento de Arequipa el 4.7 % del déficit habitacional nacional. En enero de 2014,

la demanda efectiva de vivienda en la provincia de Arequipa ascendía a 33 327 hogares,

3 INEI, Crecimiento y Distribución de la Población, 2017, P. 29. 4 Ibídem. P. 32. 5 Instituto CUANTO (2018). Estudio de Demanda de Vivienda a Nivel de las Principales Ciudades

(Hogares no Propietarios). Lima.

Total Urbana Rural

2013 14.6 10.7 26.4

2014 13.6 10.6 22.8

2015 12.9 9.6 23.4

2016 11.7 8.8 21.3

2017 11.2 8.7 19.5

0

5

10

15

20

25

30

6

distribuidos en tres estratos socioeconómicos; así, el estrato socioeconómico medio es el

que presenta la mayor demanda efectiva con 18 743 hogares (56,24 %), seguido del

estrato socioeconómico medio bajo con 14 113 hogares (42,35 %)6

Figura 2: Demanda efectiva de vivienda según rangos socioeconómicos.

FUENTE: III Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Arequipa

2.1.3 Descripción de la problemática de vivienda en el distrito de La

Joya.

El distrito de La Joya, según estimación del Instituto Nacional de Estadística e

Informática (INEI) al 2015, contaba con una población de 30 2337 habitantes.

Tabla 1: Cuadro de Población La Joya

Año Población

2000 20 113

2001 20 770

2002 21 421

2003 22 068

2005 23 371…

6 ICD-CAPECO (2014) IV Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Arequipa.

Arequipa: Autor. 7 INEI (2012-2015), Población estimada al 30 de junio, por años calendarios y sexo, según departamento,

provincia y distrito.

Medio

56%

Medio bajo

42%

Alto

2%

Demanda Efectiva de Hogares

Medio Medio bajo Alto

7

2007 24 674

2008 25 326

2009 25 988

2010 26 664

2011 27 358

2012 28 065

2013 28 781

2014 29 505

2015 30 233

FUENTE: INEI. Población 2000 al 2015

2.2 Marco teórico

2.2.1 Sistemas constructivos

2.2.1.1 Convencionales.

El avance tecnológico en la industria de la construcción presenta, con frecuencia,

innovadores sistemas constructivos, pero también ha desarrollado nuevos materiales: para

los sistemas convencionales como la albañilería confinada y el de ductilidad limitada.

Estas nuevas opciones se perfilan como soluciones con ventajas en el peso de las

estructuras, menores costos de producción, fácil manipuleo y reducción de materiales

usados.

• Estructura de paredes portantes: Ladrillos, piedra, bloques de concreto simple,

concreto armado, etc.

• Paredes de mampostería no portantes: Ladrillos, bloques de concreto simple, piedra,

etc.

• Es un sistema de obra húmeda8

8 uDocz. Sistemas constructivos convencionales y no convencionales. [Documento en línea]. [Recuperado:

19 de enero de 2019]. Disponible en Web:

https://www.udocz.com/read/sistemas-constructivos-convencionales-y-no-convencionales

8

2.2.1.2 No Convencionales.

2.2.1.2.1 El Sistema Drywall9

Es un sistema constructivo no convencional que no emplea agua en su desarrollo, de allí

su nombre en inglés Drywall, que significa muro seco.

Este sistema de construcción en seco ha revolucionado nuestros sistemas constructivos

convencionales.

En primer lugar, es más económico que la construcción tradicional basada en ladrillo y

cemento.

También por la rapidez en su instalación y liviano de peso. Además, por ser resistente al

fuego, confort térmico, aislante acústico.

La construcción en Drywall permite realizar instalaciones interiores de redes de

electricidad, agua potable, desagüe, telefonía, computo, cable TV., y otros; así como

también contar con aislamientos termoacústicos y barreras de vapor en su interior.

Diversos estudios señalan que el uso de Drywall en el Perú alcanza los 10 millones de m2

de consumo al año.

El sistema de construcción driwall fue elaborado en los Estados Unidos de América hace

más de 100 años, desarrollándose, innovándose y perfeccionándose en el tiempo, como

en las reconstrucciones luego de las dos guerras mundiales, terremotos y emergencias del

planeta. La evolución y crecimiento de la sociedad trajo como consecuencia una mayor

difusión e industrialización del sistema. Esto trajo como consecuencia un crecimiento de

mercado cada vez más exigente con productos complementarios y de acabados para una

mejor apariencia decorativa.

En el país el sistema driwall es el único que cuenta con una Resolución Ministerial,

oficialmente reconocida por el Ministerio de Vivienda y el Servicio Nacional de

Normalización Capacitación e Investigación para la Industria de la Construcción

(SENCICO).

La Resolución permite construir edificaciones de hasta 2 niveles utilizando 100 %

estructura de acero galvanizado con paneles superboard, gyplac y promatect H.

9 JJ. Consultores e Importadores. [Documento en línea]. [Recuperado: 19 de enero de 2019]. Disponible en

Web: https://grupojjsac.com/sistema-driwall/

https://grupojjsac.com/sistema-drywall/

9

El sistema constructivo convencional es el más usado en nuestro país por su solidez y la

durabilidad.

El sistema usa muros de ladrillo hueco, el cual funciona como una especie de cámara de

aire, que trasmite el calor al interior de la vivienda.

Este tipo de construcción es lenta, pesada y más cara.

El sistema no convencional tiene un determinado tiempo de vigencia, el cual está

determinado por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento.

Este sistema de construcción tiene un costo más bajo que un sistema convencional, por el

uso de materiales mucho más baratos, los cuales, algunas veces, suelen ser mejores que

los usados en el sistema convencional.

La construcción con estos tipos de materiales requiere menos tiempo y mano de obra

capacitada. Considerando los materiales usados, la construcción no será tan pesada como

en los del sistema convencional10.

Sin embargo, cabe mencionar que los sistemas no convencionales tienen una menor

aceptación por parte de los compradores incluso en algunos casos, rechazo.

2.2.2 Lean Construction11

Basado en el Lean Production, en 1990, Koskela planteó un enfoque para gestionar los

proyectos de construcción donde combinaba los conceptos de la administración

(Benchmarking; Kaizen o Mejoramiento continuo; Justo a Tiempo, etc.) junto con la

Ingeniería de Métodos y Estudio del Trabajo.

2.2.2.1 Principios del Lean Construction

• Reducir las actividades o sus componentes que no agregan valor al producto.

• Agregar valor al producto, identificando de forma sistemática los requerimientos

de los clientes.

• Reducir la variabilidad.

10 uDocz. Sistemas constructivos convencionales y no convencionales. [Documento en línea].

[Recuperado: 19 de enero de 2019]. Disponible en Web:

https://www.udocz.com/read/sistemas-constructivos-convencionales-y-no-convencionales 11 Muñoz A. R. (2015). Maestría en la dirección de la construcción planificación y control de proyectos

(programación intermedia y semanal)

10

• Reducir el tiempo de los ciclos de producción.

• Simplificar los procesos reduciendo sus pasos, partes y relaciones.

• Aumentar la flexibilidad del producto terminado.

• Mejorar la transparencia entre los procesos.

• Focalizar los controles en los procesos globales o completos.

• Aplicar la mejora continua en el proceso.

• Equilibrar las mejoras en los flujos y las conversiones.

• Benchmarking.

2.2.2.2 Herramientas:

• Planeamiento estratégico.

• Justo a Tiempo (JAT) (Just in Time: JIT).

• Administración de la Calidad Total (Total Quality Management) TQM.

• Tiempos basados en la competencia.

• Ingeniería concurrente (Concurrent engineering).

• Rediseño de procesos o reingeniería (Process redesign or reingineering).

• Administración basada en el Valor (Value based management).

• Compromiso del personal. (Employee involvement).

• Outsourcing.

• Constructabilidad.

• Sistema del Último Planificador.

Tiene un principal énfasis en el Manejo de Producción.

Su propósito es cumplir con los siguientes objetivos:

• Entrega del proyecto.

• Minimizar los desperdicios.

• Maximizar el valor.

11

Figura 3: Esquema Lean Construction

FUENTE: Muñoz A. R. (2015). Maestría en la dirección de la construcción planificación y control

de proyectos (programación intermedia y semanal)

Los sistemas de producción se diseñan con los siguientes principios:

• Principios de Física de Producción.

• Variabilidad.

• Teoría de Producción de Transformación - Flujo – Valor.

Figura 4: Resultados que se busca con el Last Planner

FUENTE: Muñoz A. R. (2015). Maestría en la dirección de la construcción planificación y control de

proyectos (programación intermedia y semanal)

12

2.2.3 El Sistema Last Planner

Metodología desarrollada por el Lean Construction Institute en la década del 90.

Es un sistema de planificación en cascada que busca reducir la variabilidad e incrementar

la confiabilidad, mediante la aplicación de cuatro principios básicos:

• Compromiso de los decisores finales, quienes identifican qué parte del trabajo que

DEBE hacerse PUEDE ser hecho. Proteger el plan y asegurar el flujo.

• Coordinación mediante reuniones periódicas. Programación Intermedia y Semanal.

• Utilización de un indicador de control (PPC). Aprendizaje – Mejora Continua.

• Publicidad de los resultados obtenidos. Porcentaje de Actividades Completadas.

Figura 5: Metodología Last Planner

FUENTE: GEPUC (Mejoramiento en Gestión de Proyectos)

2.2.3.1 Metodología: Procedimiento.

1. Detallar: Las actividades del cronograma general para generar el Programa

Lookahead.

2. Identificar: Las restricciones para ejecutar cada actividad.

13

3. Hacer: Que las tareas queden listas para ser ejecutadas, removiendo las

restricciones.

4. Negociar: El uso de recursos y espacios compartidos con el resto de frentes.

5. Ajustar: El Cronograma General cuando se necesite.

6. Aprender: Al medir el desempeño (Porcentaje de Asignaciones Completadas:

PAC), impulsando la mejora continua y removiendo las causas de No

Cumplimiento.

Figura 6: Metodología Procedimiento

FUENTE: Muñoz A. R. (2015). Maestría en la dirección de la construcción planificación y control

de proyectos (programación intermedia y semanal)

2.2.3.2 Metodología: Reuniones Semanales

• Evaluar y aprender del PAC anterior (Identificación de las causas de fallas).

• Revisar el estado del proyecto respecto al compromiso contractual.

• Formular el plan de trabajo para la semana siguiente.

• Coordinar los requerimientos próximos con todas las áreas del proyecto.

2.2.3.3 Último Planificador (Last Planner)

Es la persona que vigila directamente el trabajo realizado por las unidades de producción,

responsable de la capacidad de las unidades de producción, de sus rendimientos y la

calidad de sus productos. El Último Planificador se encarga de identificar qué parte del

14

trabajo que DEBE ser realizado PUEDE ser hecho, comprometiéndose a realizarlo. Como

los proyectos tienen características particulares, el rol del Último Planificador podrá ser

ejercido por un ingeniero de campo, un supervisor, un jefe de grupo o un capataz.

2.2.3.4 Programación Intermedia o Lookahead Planning:

Es la planificación de jerarquía intermedia dedicada a controlar la asignación de recursos

e información, de forma que la planificación de corto plazo se realice en función a las

actividades posibles de ejecutar. Dichas actividades deben contar con todos los recursos

e información necesarios para evitar la incertidumbre con 3 – 6 semanas de anticipación.

Este programa es el resultado del Lookahead Planning, cuyas actividades provienen del

Cronograma General, pero con mayor nivel de detalle.

Figura 7: Programación Intermedia o Lookahead Planning



Figura 8: Planificación intermedia


L M M J V S D L M M J V S D L M M J V S D

FRENTE 1

Excavación m3 120 20 20 20 20 20 20

Relleno m3 60 10 10 10 10 10 10

Acero kg 15,000 2500 2500 2500 2500 2500 2500

Encofrado m2 120 20 20 20 20 20 20

Concreto m3 150 50 50 50

Semana 3Descripción Und Cant

Semana 1 Semana 2

15

2.2.3.5 Análisis de Restricciones

Es el proceso de identificar y proveer, con adecuada anticipación, todo aquello que es

necesario para ejecutar una actividad en el Programa Lookahead. La forma de análisis de

restricciones se representa como una tabla con filas que listan las potenciales asignaciones

y columnas que listan las restricciones pendientes. Cada categoría de restricciones

proporciona una indicación de quien puede involucrarse en la remoción de estas.

Figura 9: Análisis de restricciones


proyectos (programación intermedia y semanal).

2.2.3.6 Plan de Trabajo Semanal (PTS)

Es la planificación que presenta el mayor nivel de detalle antes de realizar un trabajo. Es

un listado sin restricciones que los ejecutores se comprometen a realizar durante la

semana. Escoger el trabajo que será realizado en la próxima semana desde lo que PUEDE

ser hecho, recibe el nombre de asignación de calidad. En el PTS se ponen solo

asignaciones de calidad; esto protege el flujo de producción de incertidumbres

aumentando su confiabilidad. Los cinco criterios de una asignación de calidad son:

• Definición: El trabajo es claro, se coordina con otras disciplinas y se puede medir.

• Consistencia: Todas las asignaciones son ejecutables, libres de restricciones.

• Secuencia: El trabajo sigue la lógica constructiva y su ejecución es prioritaria.

• Tamaño: Existe capacidad en las unidades de producción para ejecutar el trabajo.

• Retroalimentación: Si el trabajo no se completara, se podrá registrar las causas.

L M M J V S D L M M J V S D L M M J V S D

FRENTE 1

Excavación m3 240 P x P P x P AG 14-mar

Relleno m3 150 P P P P x P LH 17-mar

Acero kg 13,500 P P P P P x IT 13-mar

Encofrado m2 180 P P P P P P - -

Concreto m3 190 P x P P P P LR 14-mar

Resp. Fecha

Actividades en la

planificación intermediaD

iseñ

o

Perm

is.

Mate

r.

MO

Eq

uip

Pre

-req

Explosión

(Detallar actividades del Plan Maestro)

Revisión

(Análisis de

Restricciones)

Preparación

(Toma de

Acción)

Descripción Und CantSemana 1 Semana 2 Semana 3

16

Figura 10: Plan de trabajo semanal



Figura 11: Lookahead



17

Figura 12: Reunión Semanal: Motor del sistema


2.2.3.7 Es fundamental, para el éxito, la existencia de una reunión semanal:

2.2.3.7.1 Definir Asistentes:

• Administrador de proyecto.

• Jefe de Construcción.

• Jefe de Ingeniería.

• Ing. De Planificación y Control.

• Ing. Procurador.

• Líderes de Especialidad.

• Contratistas.

• Supervisores de Terreno.

• Otros (dirección de obras, superintendentes, cliente, etc.).

18

2.2.3.7.2 Consideraciones:

• Regularidad, puntualidad, respetar agenda (ej.: no discutir temas técnicos).

• Duración máxima 1,5 h.

2.2.3.7.3 Agenda Reunión Semanal

• Cada responsable rinde cuenta de compromiso de semana anterior (PPC, CNC y

restricciones) y comunica las restricciones de su área (lookahead).

• Se designa responsables y fecha para liberar restricciones.

• Se propone, discute y acuerda las metas de avance para la semana: plan realista y

comprometido.

• Se discute acciones de mejoramiento.

2.2.3.7.4 Agenda de la reunión semanal

Revisión de Indicadores (máximo 5 minutos).

• Curvas de avance, rendimientos, PPC acumulado, causas de no cumplimiento

Figura 13: Medición del PPC


EFECTIVIDAD

MEDIA 83

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

100

PA

C N

° 1

PA

C N

° 2

PA

C N

° 3

PA

C N

° 4

PA

C N

° 5

PA

C N

° 6

PA

C N

° 7

PA

C N

° 8

PA

C N

° 9

PA

C N

° 10

PA

C N

° 11

PA

C N

° 12

PA

C N

° 13

PA

C N

° 14

PA

C N

° 15

EF

EC

TIV

IDA

D

PPC PROYECTO "AAA"

19

Figura 14: Clasificación de las causas de No cumplimiento


Figura 15: Fuente de las causas de No cumplimiento


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

2

4

6

8

10

12

14

% O

CU

RR

EN

CIA

OC

UR

RE

NC

IA

TIPOS DE CNC

constructora ;

44%

sub contratista ;

26%

proveedor ; 1%

diseño ;

11%

otra ; 18%

CAUSAS DE NO CUMPLIMIENTO

constructora sub contratista proveedor inspección

inmobiliaria diseño cliente/operador otra

20

2.2.3.7.5 Revisión de compromisos del plan de corto plazo (semanal) anterior.

• Identificar actividades que NO se cumplieron e indicar la causa (razón) que generó

el incumplimiento del compromiso.

• No es necesario revisar las ya completadas, a menos que se quiera reforzar algo.

2.2.3.7.6 Revisión del Lookahead

• Arme un plan sencillo con intervalo de tiempo necesario (4 a 6 semanas).

• Identifique las restricciones de las actividades (todos participan).

• Cada restricción debe transformarse en un compromiso; para ello, debe

determinarse un responsable y fecha para liberar cada restricción.

2.2.3.7.8 Planificación de corto plazo (próxima semana)

• Planificar la semana con actividades, compromisos de avance y metas que puedan

ser realizadas.

• Obtener compromisos de los últimos planificadores.

• Levantar potenciales restricciones y determinar responsable de esos compromisos.

2.2.3.7.8 Revisión de restricciones (Compromisos de Gestión)

• Revisar la lista completa de gestiones que deben hacerse para liberar restricciones.

• Agregar alguna más, si corresponde y no vista anteriormente.

2.3 Marco Normativo

2.2.1 Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).

En lo referente a la presente investigación, se ha considerado lo descrito en la norma

TH.010 del RNE que establece las habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones

como una clasificación de las Habilitaciones Residenciales. Asimismo, la norma

determina que dicha clasificación define la habilitación en terrenos de zonas de expansión

urbana, lo cual es correspondiente con el terreno para la propuesta. Del mismo modo, en

correspondencia a la norma, la propuesta considera lotes para edificación de vivienda y

el soporte necesario para los servicios públicos complementarios. La norma TH.010

establece para Habilitaciones Residenciales, y en función de su densidad, lo siguiente:

21

Tabla 2: Habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones

TIPO ÁREA MÍNIMA DE LOTE

FRENTE MÍNIMO DE LOTE

TIPO DE VIVIENDA

1 450 m² 15 m Unifamiliar 2 300 m² 10 m Unifamiliar 3 160 m² 8 m Unifamiliar /Multifamiliar 4 90 m² 6 m Unifamiliar /Multifamiliar 5 (*) (*) Unifamiliar /Multifamiliar

6 450 m² 15 m Multifamiliar

FUENTE: Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE).

En base al cuadro anterior se plantea, para la propuesta, la Habilitación Tipo 5, descrita

en el Art. 9 de la Norma TH.010 como “Habilitaciones Urbanas con construcción

simultánea, pertenecientes a programas de promoción de acceso a la propiedad privada

de la vivienda.

No tendrán limitación en el número, dimensiones o área mínima de los lotes resultantes;

y se podrán realizar en áreas calificadas como Zonas de Densidad Media (R3 y R4) y

Densidad Alta (R5, R6, y R8) o en Zonas compatibles con estas densidades. Los proyectos

de habilitación urbana de este tipo se calificarán y autorizarán como habilitaciones

urbanas con construcción simultánea de viviendas.

Para la aprobación de este tipo de proyectos de habilitación urbana deberá incluirse los

anteproyectos arquitectónicos de las viviendas a ser ejecutadas, los que se aprobarán

simultáneamente.

En el artículo siguiente la norma determina, en lo referente a las Habilitaciones Tipo 5,

los aportes en 8 % para recreación pública y 2 % para servicios de educación. Dichos

porcentajes se toman en cuenta para el planteamiento urbano de la propuesta.

La Norma TH.010, en su artículo 18, establece, también, diferentes modalidades de

ejecución en lo referente a habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones, siendo

la modalidad correspondiente a urbanizaciones con Construcción Simultánea la

modalidad establecida como única o necesaria para Habilitaciones de Tipo 5, la cual es

conveniente para lograr el objetivo principal planteado en la presente investigación. Esta

modalidad permite realizar la recepción de obras de habilitación urbana, quedando

pendientes las obras de edificación a ser ejecutadas. Respecto a las condiciones técnicas

de ejecución deberá considerarse todo lo establecido en el Reglamento, a fin de resguardar

la calidad de la propuesta urbana y los módulos de vivienda.

22

2.3.2 Ley N° 30494, modificatoria de la Ley N° 29090 de Regulación de

Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

La ley 29090 de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones señala en el

Artículo 21° cuatro tipos de Habilitaciones Urbanas con Construcción Simultánea, siendo

la referida al tipo “b” la idónea para el presente caso: “Las habilitaciones urbanas con

construcción simultánea de viviendas en las que el número, dimensiones de lotes por

habilitar y tipo de viviendas a edificar se defina en el proyecto, cuya finalidad sea la venta

de viviendas edificadas, de acuerdo a los planos de arquitectura que se autorizaron en

conjunto con la habilitación urbana”. La licencia –señala la norma– podrá ser solicitada

por el Habilitador Urbano. Obtenida esta se procederá a edificar de manera simultánea

con el avance de las obras de habilitación urbana” (Sin variación en la Ley N°30494).

Del mismo modo, y de manera general, la Ley N° 29090 establece procedimientos y

requisitos regulatorios para licencias de habilitaciones nuevas y ejecución de edificación,

las que serán consideradas según corresponda.

2.3.3 Decreto Supremo que aprueba el Reglamento Especial de

Habilitación Urbana y Edificación DS N° 010-2018-VIVIENDA.

El Reglamento Especial de Habilitación Urbana y Edificación establece variaciones en

cuanto a tipificación y características de las Habilitaciones Urbanas Tipo 4 y Tipo 5 para

vivienda y urbanizaciones de modalidad de construcción simultánea en favor de

promover la inversión privada en proyectos de interés social y permitir el acceso de la

población de escasos recursos económicos. Sin embargo, la propuesta no se circunscribe

solamente al planteamiento de viviendas de interés social, sino que es un proyecto de

generación de oferta en un mercado con poca demanda.

2.3.4 Plan de Acondicionamiento Territorial - PAT

El PAT de Arequipa no determina normas específicas para Habilitaciones Urbanas, pero

sí norma la planificación integral del territorio de la provincia de Arequipa, organizando

las actividades físico-espaciales de la población. Determina, a su vez, lineamientos de

planificación y ocupación del territorio de promoción, protección y conservación de

recursos naturales y culturales, etc. Básicamente, se basa en el Plan de Desarrollo

Concertado y define la estructura general para el Plan de Desarrollo Urbano de cada

gobierno local.

23

El PAT establece cuatro grandes líneas de acción que corresponden a las principales

deficiencias detectadas y vinculadas con las necesidades siguientes:

• La necesidad de mejorar las conexiones territoriales, acercando asentamientos,

provincias y regiones.

• La necesidad de reordenar y delimitar los asentamientos urbanos y rurales,

haciéndolos funcionalmente eficientes, socialmente integrados, ambientalmente

equilibrados.

• La necesidad de ampliar la actividad productiva, poniendo en valor los recursos

provinciales y haciéndola competitiva con otros mercados.

• La necesidad de un crecimiento acorde con los recursos locales y las características

físicas del territorio, atendiendo a los riesgos naturales

2.3.5 Ley del IGV

• El Texto Único Ordenado de la Ley de Impuesto General a las Ventas e Impuesto

Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo N° 055 – 99 – EF, con fecha

15 de abril de 1999, está vigente desde el 16 de abril de 1999 con sus actualizaciones

y modificaciones.

• En el Artículo 5°, del Capítulo II, se menciona la exoneración del Impuesto General

a las Ventas en las operaciones de los apéndices I y II, en el literal b del apéndice I,

que a la letra dice:

“La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuyo

valor de venta no supere las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre que sean

destinados exclusivamente a vivienda y que cuenten con la presentación de la

solicitud de Licencia de Construcción admitida por la Municipalidad

correspondiente, de acuerdo a lo señalado por la Ley Nº 27157 y su reglamento”.

• La vigencia de dicho apéndice es, al 31 de diciembre de 2019, prorrogado por Ley

Nº 30899, publicada el 28 de diciembre del año 2018 en el Diario Oficial El

Peruano.

• En el presente proyecto, el valor de venta de la vivienda no supera las 35 UIT

(S/. 147 000.00), por tanto, está exonerado del pago de Impuesto General a las

Ventas. (IGV)

24

Capítulo 3 - Marco Referencial, Diagnóstico y

Propuesta de Valor

3.1 Análisis de la situación actual

3.1.1 Situación actual del país

Según resultados del último Censo realizado por el Instituto Nacional de Estadística e

Informática al año 2017, el país cuenta con una población de 31 millones 237 mil 385

habitantes. Cerca del 80% de la población vive en el área urbana, con un incremento del

17.3 % de esta desde el 2017, lo cual indica una tendencia de migración de la población

a las zonas urbanas.

En el aspecto económico, según el MEF, el producto bruto interno para el primer semestre

de 2018 tuvo un crecimiento de 4.3 %, y este seguirá acelerándose hasta alcanzar una tasa

de 5.0 % al 2021. El Perú no tiene una tasa de crecimiento poblacional tan alta, sino es

desde el año 2013.

Tabla 3: Perú: PBI por Sectores (Var. % real anual)

Peso Año Base 2007

2016

2017

2018

Prom 2019 -2021

Agropecuario 6,0 2,3 0,9 4,6 4.0 Agrícola 3,8 1,4 -0,5 4,9 3,9 Pecuario 2,2 3,7 3,0 4,2 4,2 Pesca 0.7 -10,1 34,7 5,4 3.5 Minería e hidrocarburos 14.4 16,3 4,9 4,7 1,7 Minería metálica 12,1 21,1 5 5 4,1 2,1 Hidrocarburos 2,2 -5,1 2,4 7,2 0,0 Manufactura 16,5 -1,4 1,4 3,4 3,6 Primaria 4,1 -0,5 9,7 3,6 3,2 No primaria 12,4 -1,7 -0,6 3,3 3,7 Electricidad y agua 1,7 7,3 3,2 5,0 5,5 Construcción 5,1 -3,1 -0,1 8,8 5,3 Comercio 10.2 1,8 1,6 2,5 4,0 Servicios 37.1 4,3 3,1 3,7 4,8 PBI 100,0 4,0 2,8 4,0 4,0 PBI primario 25.2 9,9 5,0 4,6 2.4 PBI no primario 2 66.5 2,4 2,1 4,0 4,6

FUENTE: Ministerio de Economía y Finanzas (MEF)

El gráfico muestra que en el sector construcción este año se prevé un crecimiento a una

tasa de 8.8 % anual, mucho mayor que en los periodos anteriores.

25

3.1.2 Situación actual de la Región Arequipa

En la actualidad, Arequipa es el cuarto departamento más poblado del país, por debajo de

Lima, Piura y La Libertad.

Figura 16: Perú, población Censada, Según Departamento, 2017

FUENTE: INEI. (2017) – Censos Nacionales de Población y Vivienda.

Según los análisis del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), del censo de

2017, la región Arequipa cuenta con 1 382 730 habitantes. De esta cantidad, 1 080 635

viven en la provincia capital, es decir 78,15 %.

En cuanto a la situación económica, la contribución de la región Arequipa al PBI nacional

al 2016 es del 6,52 %, solo después del departamento de Lima que contribuye con 48.32

%, según información del INEI. Actualmente, Arequipa ocupa el tercer lugar en cuanto a

competitividad en el país, después de Lima y Moquegua, según información elaborada

por el Instituto Peruano de Economía.

141.1

174.9

224.9

254.1

329.3

347.6

379.4

405.8

496.5

616.2

721.0

813.4

850.8

883.5

910.4

994.5

1083.5

1172.7

1205.5

1197.3

1246.0

1341.0

1382.7

1778.1

1856.8

8575.0

9485.4

0.5

0.6

0.8

0.9

1.1

1.2

1.3

1.4

1.7

2.1

2.5

2.8

2.9

3

3.1

3.4

3.7

4

4.1

4.1

4.2

4.6

4.7

6.1

6.3

29.2

32.3

Madre de Dios

Moquegua

Tumbes

Pasco

Tacna

Huancavelica

Amazonas

Apurimac

Ucayali

Ayacucho

Huánuco

San Martin

Ica

Loreto

Región Lima 2

Prov. Callao

Ancash

Puno

Cusco

Lambayeque

Junin

Cajamarca

Arequipa

La Libertad

Piura

Prov. Lima

Lima

%

https://larepublica.pe/sociedad/1281608-ineitasa-feminicidio-homicidio-calificado-crecio-2016-2017

26

Figura 17: Arequipa – Evolución del PBI

FUENTE: Instituto de Estadística e Informática (INEI). Elaboración: Aurum Consultoría y Mercado

En los dos últimos años, la región Arequipa ha reportado un crecimiento económico

del 3.5 %, mayor al promedio del país (3.3 %). Este crecimiento se explica, entre otros

factores, por el aporte de la producción minera y las exportaciones regionales. Se espera

mayor crecimiento apoyado por la producción minera, exportaciones, y grandes proyectos

de infraestructura en marcha.

Figura 18: Arequipa: Exportaciones Totales

FUENTE: Boletín del Área de Inteligencia Comercial de la Asociación de Exportadores (diciembre de

2017) ADEX. Elaboración: Aurum Consultoría y Mercado.

7.150

23.656

0.000

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

2000

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

PB

I M

illo

nes

de

S/.

co

nst

an

tes

de

20

07

15.5%El PBI real de Arequipa se ha

incrementado en 3.3 veces desde 1990 hasta 2015

El tamaño de la burbuja es proporcional al tamaño

poblacional1990: 903,657 habitantes

3.538

4.536

3.7893.719

3.077 3.077

4.427

4.563

3

3.2

3.4

3.6

3.8

4

4.2

4.4

4.6

4.8

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

27

Dentro de los grandes proyectos de infraestructura se encuentra en marcha el proyecto

hidroenergético y agroindustrial Majes – Siguas II, que requiere de una inversión de US$

550 millones aproximados a la fecha. Este proyecto generará energía eléctrica para la

zona sur del país, ampliará la frontera agrícola en 38 500 hectáreas y generará cerca de

145 mil puestos de trabajo. El Nodo Energético del Sur contará con una inversión de US$

800 millones y será desarrollado entre Arequipa y Moquegua y la Central Hidroeléctrica

de Molloco, con una inversión estimada en US$ 750 millones, son parte de la nueva

realidad económica de esta región.

Se encuentra en proceso, también, la autopista Arequipa – La Joya. El proyecto integral

Autopista Arequipa – La Joya tiene una extensión total de 25 kilómetros, contempla

cuatro componentes: la vía de 16 kilómetros, el puente, los túneles de 700 metros de

longitud y los intercambios viales. Esta vía permitirá conectar, de forma fluida, la zona

metropolitana de Arequipa con las zonas industriales y habitacionales que se vienen

consolidando en el distrito de La Joya, así como también con las zonas portuarias

existentes y proyectadas en el sector de la costa del departamento.

La Gerencia de Promoción de la Inversión Privada del Gobierno Regional de Arequipa,

presentó a la Confederación Nacional de Instituciones Empresariales Privadas

(CONFIEP) una lista de 25 proyectos de inversión en diferentes sectores, para ser

ejecutados en los siguientes años.

Este ambiente de crecimiento y desarrollo en la región generará una mayor demanda de

empleos, que promoverá también una mayor construcción de viviendas en diferentes

sectores de la región, por lo que el sector inmobiliario se encuentra frente a un buen

escenario de crecimiento.

3.2 Evaluación del Mercado

3.2.1 Tendencia de Mercado Inmobiliario

El mercado de viviendas en el Perú se ha desarrollado en estos últimos años debido al

papel promotor que ha tenido el gobierno, mediante programas como MI VIVIENDA,

Techo Propio, entre otros.

Según la fuente Arellano Marketing, la ciudad de Arequipa tiene un porcentaje de 42 %

de deseo de compra de vivienda, situándose como la ciudad con mayor porcentaje, como

se muestra en el siguiente gráfico.

https://www.google.com.pe/imgres?imgurl=https://www.confiep.org.pe/wp-content/uploads/2018/04/isotipo.jpg&imgrefurl=https://www.confiep.org.pe/&h=589&w=1000&tbnid=KoCYpwS8cnvF4M:&q=confiep&tbnh=88&tbnw=150&usg=AI4_-kR5dAwmmI5KlGEMt0AY_5pyu5gVIA&vet=1&docid=KsNkPHDxNnIJfM&itg=1&sa=X&ved=2ahUKEwj54N-pxNzeAhXSrFkKHUjUAhkQ_B0wDXoECAEQEA

https://www.google.com.pe/imgres?imgurl=https://www.confiep.org.pe/wp-content/uploads/2018/04/isotipo.jpg&imgrefurl=https://www.confiep.org.pe/&h=589&w=1000&tbnid=KoCYpwS8cnvF4M:&q=confiep&tbnh=88&tbnw=150&usg=AI4_-kR5dAwmmI5KlGEMt0AY_5pyu5gVIA&vet=1&docid=KsNkPHDxNnIJfM&itg=1&sa=X&ved=2ahUKEwj54N-pxNzeAhXSrFkKHUjUAhkQ_B0wDXoECAEQEA

28

Figura 19: Deseo de compra de vivienda

FUENTE: Revista Mi vivienda N ° 125 mayo -2018 pág. 22

Tabla 4: Desembolsos de Créditos Mi Vivienda del Sistema Financiero.

Departamento 1999-2010 a/

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 a/

TOTAL

Número de créditos por año

AMAZONAS 3 0 22 43 18 17 6 5 0 114 ANCASH 289 98 111 172 157 150 143 183 15 1,318 APURÍMAC 60 21 31 22 9 8 1 1 0 153 AREQUIPA 2,679 511 805 725 523 451 251 215 11 6,171 AYACUCHO 90 5 30 1 2 19 39 31 2 219 CAJAMARCA 148 97 88 71 69 30 22 42 2 569 CALLAO 1,716 652 714 711 445 243 332 340 23 5,176 CUSCO 722 136 109 73 52 32 14 4 0 1,142 HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 1 9 3 0 13 HUÁNUCO 69 5 5 32 9 11 20 7 0 158 ICA 4,017 1,045 950 1,020 878 834 738 556 53 10,091 JUNIN 656 177 112 139 116 186 251 181 12 1,830 LA LIBERTAD 3,382 890 659 659 604 574 524 392 35 7,719 LAMBAYEQUE 1,679 353 584 717 598 699 736 663 80 6,109 LIMA 39,189 6,547 6,092 7,168 6,113 4,549 4,075 3,739 347 77 819 LORETO 79 2 1 0 2 9 7 5 1 106 MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 22 12 7 0 41 MOQUEGUA 27 0 50 53 80 28 1 6 11 256 PASCO 2 1 1 1 0 0 68 8 1 82 PIURA 1,225 363 570 862 825 759 689 563 49 5,905 PUNO 238 34 75 193 145 137 73 62 6 963 SAN MARTIN 517 134 296 274 53 24 34 13 0 1,345 TACNA 157 0 3 1 32 47 36 72 7 355 TUMBES 4 0 1 18 17 18 1 0 0 59 UCAYALI 6 0 0 209 30 242 0 3 0 490

TOTAL 56,954 11,071 11,309 13,164 10,777 9,090 8,082 7,101 655 128,203

FUENTE: Fondo Mi Vivienda S.A.- Boletín Estadístico Enero – 2018. P. 18

29

Tabla 5: Desembolsos de monto de crédito, por departamento y por años (en miles de S/.)

Monto de Crédito B per Año (En miles de S/)

Departamento 1999-2010 2011 2012 2013 2 014 2019 2016 2 017 2018 TOTAL

AMAZONAS 177 1796 4 066 1759 2 336 574 463 11 197

ANCASH 11 327 2 360 2417 3362 9 714 11569 10 544 13 600 922 71 315

APURÍMAC 3 967 1566 2 651 2 426 617 1220 140 99 12 909

AREQUIPA 146 019 44 766 50 412 59 326 49 063 50 141 34 617 27 779 1597 463 740

AYACUCHO 2 615 516 2173 99 120 2 263 3 756 2 663 203 14 440

CAJAMARCA 11677 7 446 7 360 5 952 5 525 2 773 1 697 3613 128 46 393

CALLAO 123 002 49 169 37 576 100 069 58 264 30 366 44 476 47 621 3 336 544 480

CUSCO 46 761 14 079 11490 3923 6 416 3 720 2 029 574 93 992

HUANCAVELICA - 31 994 419 1 494

HUANUCO 2 257 416 401 4 322 1039 1426 2 245 563 12 669

ICA 107 767 38 273 47 654 61 845 63113 59 026 46 629 39 787 4 964 469 063

JUNIN 40 663 17 130 12 496 15 739 13 917 19 274 27 567 19 719 1326 167 830

LA LIBERTAD 204 551 50 123 49 064 51 091 62 001 64 215 60 867 49 532 4 125 595 574

LAMBAYEQUE 97 570 25 860 52 530 69 320 65 332 63589 74 201 74 731 7 588 535 831

LIMA 2 885 155 670 962 734 315 931 004 760 691 576 753 494 760 531 773 53 092 7 636 725

LORETO 3264 97 45 107 1003 466 399 108 5 489

MADRE DE DIOS - 998 596 356 1 952

MOQUEGUA 1506 3959 3771 4611 1753 113 333 738 16 995

PASCO 104 143 90 70 - 2375 510 80 3372

PIURA 68 049 16 514 35 299 53 214 63 722 60 075 54 991 47 613 4870 404 351

PUNO 5401 673 2539 3058 6206 6946 3749 4249 428 38 249

SAN MARTIN 16 564 7173 6903 3773 3274 2205 2772 1310 50 974

TACNA 10 206 319 60 3090 3905 3618 7440 S24 29 461

TUMBES 152 15 585 653 1033 50 - 2693

UCAYALI 330 - 5585 2307 9933 250 18 455

Total 3 789 105 947 295 1 113 574 1 403 186 1 182 406 982 266 873 850 875 635 84 328 11 251 644

FUENTE: Fondo Mi Vivienda S.A.- Boletín Estadístico Enero -2018. P. 18

3.2.2 Demanda de Vivienda

“Tomando como unidad consumidora la familia y, como unidad de consumo, el flujo de

servicios proporcionados por una vivienda por unidad de tiempo, la demanda de una

familia, referida a los servicios asociados a una unidad de vivienda de cierto tipo, puede

describirse mediante el precio máximo que está dispuesta a pagar por esos servicios.

30

En principio, este precio está condicionado por los precios de mercado percibidos o

esperados de todas las demás mercancías, y en particular de los servicios de los otros tipos

de unidades de vivienda”.12

Entonces, la demanda de vivienda es una decisión que adopta la mayoría de las familias

con un componente importante en sus gastos relacionados a pagos que realizan para una

hipoteca, de un alquiler, gastos de mantenimiento o mejora. Gastos que representan un

alto porcentaje de su ingreso (renta) disponible, constituyendo, así, a la adquisición de

una vivienda, uno de sus activos más importantes.13

Asimismo, se debe entender que la demanda de vivienda no está necesariamente referida

a una vivienda nueva, ni propia. Por ello, la economía señala que existen distintos

“mercados” de vivienda. Estos mercados responden, de manera distinta, a las necesidades

de las familias. Por tanto, señalaremos que la demanda de vivienda puede ser por:

• Vivienda Completa, en el sentido que tenga las condiciones básicas de los servicios

que brinda una vivienda. Puede ser nueva “por estrenar” o habitada antes, es decir,

de “segunda mano”, con formas distintas de financiamiento o subsidio.

• Vivienda Inicial. Mediante una vivienda en “cascarón” o con servicios básicos o a

medio construir o lote con servicios, generalmente, en el mercado formal.

• Autoconsumo. Referido a la “autoconstrucción” o “autoproducción” de vivienda en

el mercado formal o informal. Incluye el mejoramiento de una vivienda ya

existente.

• Arrendamiento. Referente al alquiler de una vivienda a un tercero.

Teniendo en cuenta estas categorías de formas de acceso a vivienda, es posible configurar

un mejor panorama de la demanda efectiva, incorporando variables principales de tipo

económico, ya que el acceso a una vivienda depende principalmente de la renta de los

consumidores.

A diferencia de las necesidades habitacionales, la demanda de vivienda no está

determinada solamente por la dinámica demográfica y los rezagos acumulados. Se

califica, a veces, de “demanda efectiva” porque se relaciona con la capacidad de pago de

los necesitados.

12 Ibídem. Pág. 12 13 Estudio de demanda de vivienda Arequipa. P. 10

31

La configuración del mercado habitacional tiene, al menos, tres componentes

importantes:

• Población necesitada con determinada capacidad de pago (relacionada con el

ingreso);

• Opciones de acceso a vivienda a determinados precios (vivienda nueva o usada,

autoconstrucción y vivienda en renta); y,

• Programas de créditos o subsidios hipotecarios (gubernamentales o de la banca

comercial)14.

En referencia a la gran mayoría de la población y, por ende, de las necesidades de

vivienda, puede realizarse estimaciones de la demanda tanto potencial como efectiva15,

utilizando variables como el nivel de ingreso, que ayuda a determinar su acceso a cierto

tipo de vivienda.

En los últimos años, la política de vivienda en nuestro país se ha orientado, cada vez más,

a la promoción de la construcción privada de viviendas, sin embargo, sigue existiendo un

alto déficit de la misma.

Limita, algunas veces, aspectos como la informalidad y/o la autoconstrucción, que

conllevan un largo proceso de consolidación (a veces, décadas), para alcanzar la

condición de viviendas dignas, decorosas y adecuadas.

Por otra parte, siguiendo a Arnott (1987) y Green (2001), la demanda de tenencia de

vivienda está influenciada por: a) la búsqueda de seguridad o de protección contra riesgos,

b) la gestión efectiva de la vivienda, c) la segmentación del mercado, d) las causas

financieras, y, f) la movilidad esperada del individuo. (CUANTO, 2018. P. 11)

3.2.3 Demanda Potencial y Efectiva

La Demanda Potencial se estima a partir del total de núcleos no propietarios. Para la

ciudad de Arequipa, la demanda potencial para el NSE B, C y D se estima en 42 519

núcleos familiares y solo para el NSE D es 15 298, que representa el 35.98 % del total de

la demando potencial. (CUANTO, 2018. P. 11)

14 Ibídem. P. 10 15 Demanda potencial se define el conjunto de todo núcleo familiar no propietario de vivienda y la demanda

efectiva. Está conceptualizada como todos los hogares que no tienen vivienda propia, que tienen intención

de compra de una vivienda en un plazo menor o igual a 24 meses; asimismo, están en capacidad de asumir

la cuota inicial y califiquen a un crédito hipotecario (ingresos). (CUANTO, 2018)

32

Tabla 6: Núcleos Familiares Propietarios y No Propietarios de Vivienda. NSE B, C y D

Total NSE B NSE C NSE D

N % N % N % N %

Total 236 551 100.0 43 929 100.00 99 307 100.00 93 315 100.0 Propietario dentro de la ciudad

192 127 81.0 34 885 79.4 80 244 80.8 76 998 82.5

No propietario 42 519 18.2 9044 20.6 18 177 18.3 15 298 16.4 Propietario fuera de la ciudad

1905 0.7 -- -- 886 0.9 1019 1.1

FUENTE: CUANTO, 2018. P. 17

En referencia a la Demanda Efectiva, sería de 12 379 núcleos familiares tomando en

cuenta la demanda potencial y adicionalmente las tres variables. (CUANTO, 2018. P. 2)

• La intención de comprar o construir una vivienda propia,

• La oportunidad o plazo en que el núcleo familiar proyecta llevar a cabo la compra

o construcción del inmueble y, además, que tenga la capacidad de pago (relacionado

al ingreso) para poder realizarlo.

Así también, la Demanda Efectiva para el NSE D es de 4997 núcleos familiares, que

representa el 40.37 % del total del cual fue estimado.

Tabla 7: Demanda (Cantidad) Potencial y Efectiva de Viviendas por NSE

Núcleos Familiares

Núcleos Familiares No Propietarios (Demanda

Potencia 1)

Demanda Efectiva

Total 236 551 42 519 12379

NSE B 43 919 9044 2171

NSE C 99 307 15 177 5211

NSEC D 93 315 15 293 4997


Tabla 8: Principales indicadores

2014 2015 2016

Valor de vivienda (S/) 122 263 124 058 115 829

Crédito (S/) 77 395 82 264 81 924

Cuota inicial (S/) 43 022 33 965 20 521

Tasa de interés (%) 11.6 11.6 11.6

Plazo (años) 13.5 14.1 15.0

Área construida ( m²) 46.5 54.6 57.4

FUENTE: FMV Elaboración: Oficina de Planeamiento, prospectiva y desarrollo Organizativo.

El rango de edad entre 25-39 predomina entre los clientes. P. 58

33

Figura 20: Características sociales: Clientes según rango de edad, participación (%)


Figura 21: Estado Civil (%)


2

55

32

11

3

59

29

9

4

63

27

6

0

10

20

30

40

50

60

70

18--24 25-39 40-54 70 a más

Macro Region Sur

2014 2015 2016

63

20

14

1 1 0

64

20

14

1 0

64

1816

2 1

0

10

20

30

40

50

60

70

Soltero/a Casado/a Conviviente Divorciado/a Viudo/a Separado/a

Macro Region Sur

2014 2015 2016

34

Figura 22: Características Económicas, condición de empleo


NOTA: Se considera trabajador dependiente a los empleados y obreros públicos y privados; de igual forma

a los (las) trabajadores del hogar.

Dependiente

67%

Independiente

33%

2014

Dependiente Independiente

Dependiente

77%

Independiente

23%

2015


Dependiente

87%

Independiente

13%

2016


35

Figura 23: Distribución de clientes según rango de Ingreso Monetario Mensual (S/)


Figura 24: Promedio del Ingreso Monetario Mensual (S/) según rango de edad

FUENTE: FMV Elaboración: Oficina de Planeamiento, Prospectiva y Desarrollo Organizativo.

15.6

27.8

35.9

13.2

7.56.5

29.5

40.2

14.8

8.98.3

30.5

41

13.7

6.4

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1500<0 1501-2500 2501-4500 4501-6500 >=6501

Macro Region Sur

2014 2015 2016

3,068.50

3,219.00

3,611.40

3,846.70

2,833.00

3,658.60

3,855.003,711.20

2,459.20

3,386.80

3,776.30

3,495.60

18-24 25-39 40-54 70 a más

Macro Region Sur

2014 2015 2016

36

Figura 25: Promedio del Ingreso Monetario Mensual (S/) según Condición laboral


Figura 26: Promedio del Ingreso Monetario Mensual (S/) según sexo


Los resultados, también, indican que un 23.6 % de los jefes de los núcleos familiares se

encuentran satisfechos con la residencia donde habitan.

3,239.40

3,568.30

3,384.80

3,758.90

4,117.90

3,964.60

3,408.30

3,693.70

3,458.00

2014 2015 2016

Macro Region Sur

Dependiente Independiente Total general

3,152.00

3,424.903,342.60

3,638.00

3,897.60

3,555.90

3,897.60

3,693.70

3,458.00

2014 2015 2016

Macro Region Sur

Mujer Hombres Total General

37

Figura 27: Tipo de vivienda adquirida (Casa o departamento)


Casa

78%

Departamento

22%

2014

Casa Departamento

Casa

79%

Departamento

21%

2015

Casa Departamento

Casa

72%

Departamento

28%

2016

Casa Departamento

38

En referencia al entorno de la vivienda, todos tienen acceso a red de agua potable y red

de energía eléctrica; asimismo, la mayoría cuenta con alumbrado público, calles

asfaltadas, veredas de concreto y posee red de desagüe. Igualmente, cuenta con servicio

de recolección de basura, serenazgo, comisarías, parques y jardines. Otro punto, estudiado

en la encuesta, está referido al tiempo de traslado en transporte público a diferentes

lugares considerando como puntos de referencia la vivienda donde habitan. Los

resultados encontrados son los siguientes:

• Centro de salud 7.1 minutos

• Trabajo del jefe de familia 29.0 minutos

• Casa de familiar más cercano 20.1 minutos

• Colegio de los hijos 15.8 minutos

• Centro financiero 18.3 minutos

• Comisaría 9.6 minutos

Tabla 9: Acceso a los Servicios Públicos


Total 42 519 9044 16 177 15 298 Tienen Acceso (%) Red de Agua Potable 99.5 100.0 100.0 98.7 Red de Energía Eléctrica 99.8 100.0 100.0 99.3 Alumbrado Público 99.5 100.0 100.0 96.7 Calle Asfaltada 90.2 97.0 95.3 80.0 Veredas de Concreto 87.9 96.0 92.7 77.3 Red de Desagüe 99.8 100.0 100.0 99.3 Recolección de Basura 97.0 100.0 93.7 93.3 Serenazgo o Comisaría 90.6 09.0 96.0 79.3 Parques o Jardines (Plazas) 74.6 89.0 67.3 74.7 Distancia en Cuadras (Promedio) Paradero de Transporte Público 1.9 1.9 2.2 1.7 Teléfono Público 1.5 1.3 1.6 1.6 Colegio 3.3 3.1 3.2 3.6 Centro de Salud /Posta 6.7 6.8 6.2 7.1 Mercado/ Centro de Abasto 7.2 7.7 6.5 8.0 Banco 12.4 11.4 10.0 15.9 Bodega 1.3 1.5 1.3 1.1 Farmacia 4.0 4.0 3.6 4.6 Comisaria 8.9 7.8 8.4 10.0 Serenazgo 8.4 7.8 6.0 10.8 Centro Comercial 16.9 15.0 14.5 21.3 Canchas Deportivas 2.9 3.4 2.8 2.7 Juegos Infantiles 3.5 3.8 3.7 3.2 Espacios para Recreación y Esparcimiento 3.6 4.0 3.6 3.4

Tiempo de Traslado (Promedio en Minutos) Centro de Salud 7.1 6.3 7.6 7.0 Trabajo del Jefe de la Familia 29.0 26.9 28.1 31.3

39

Casa de Familiares más Cercanos 20.1 16 0 20.8 21.6 Esparcimiento 3.6 4.0 3.6 3.4

Tiempo de Traslado (Promedio en Minutos) Centro de Salud 7.1 6.3 7.6 7.0 Trabajo del Jefe de la Familia 29.0 26 9 28.1 31.3 Casa de Familiares más Cercanos 20.1 16.0 20.6 21.6 Colegio de los Hijos 15.6 14.2 17.7 14.1 Centro Financiero 16.6 15.5 16.4 22.4 Comisaría 9.6 10.7 0.6 10.1


3.2.4 Oferta de vivienda

3.2.4.1 Antecedentes de la zona

En la región Arequipa, se identificaron los siguientes proyectos con ofertas para el nivel

socioeconómico “D”.

Tabla 10: Oferta de vivienda para el nivel socioeconómico D. Ciudad de Arequipa

PROYECTO LUGAR AÑO* LOTE (m²)

CONST. ( m²)

PRECIO (S/)

PRECIO CONS/ m²

Villa Encanto Chiguata 2018 90 31.50 49 000 1555.55 Sol de Oro Alto Cayma 2018 50 32 137 000 4281.25 PROMEDIO 2918.4

FUENTE: Elpino.com.pe, REMAX zona inmobiliaria.

Se identificaron los siguientes proyectos en la misma zona, con ofertas para diferentes

niveles socioeconómicos.

Tabla 11: Oferta de Proyectos en el distrito de La Joya

Proyecto Lugar Año* Lote ( m²) Precio (S/) Precio m² S/

Joia Morena La joya 2018 450 104 000 231.11

Casuarinas La joya 2018 300 59 400 198

Los Manantiales La joya 2018 600 82 500 137.50

Golf La Joya La joya 2018 870 319 200 366.90

Hacienda La Joya La joya 2018 1000 57 290 57.29

PROMEDIO 198.16

FUENTE: adondevivir.com

*Año del cual se tomaron los datos, la mayoría de proyectos comenzaron en periodos anteriores.

40

Como se puede identificar en el gráfico, existe oferta variada de terrenos en la misma

zona, en habilitaciones dirigidas a casas de campo, generalmente, para los niveles

socioeconómicos A y B.

3.2.4.2 Identificación de la Oferta

3.2.4.1 Situación del Mercado Actual – Arequipa

En el análisis de oferta de vivienda en la ciudad de Arequipa para enero de 2014, el distrito

con mayor cantidad de viviendas ofertadas fue el distrito de Cerro Colorado con 484

unidades, seguido del distrito de Cayma con 420.

Figura 28: Oferta de vivienda, según sector urbano (Unidades)

FUENTE: Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Arequipa.

Cámara Peruana de la Construcción. (CAPECO 2014)

El rango más ofertado de precios por vivienda fue el que va desde los US. $120 001 a los

150 000; seguido por el rango de US$ 150 001 a 200 000, con 402 unidades.

484

420

338

270

232

10287

43

11 5 4 10

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

41

Figura 29: Oferta de vivienda, según precios de venta (US$).

Fuente: Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Arequipa. CAPECO 2014

Tabla 12: Estructura de la oferta total de casas en la ciudad de Arequipa

SECTOR URBANO UNIDADES PRECIO MEDIO

(S/. SOLES)

ÁREA PROMEDIO

M²

PRECIO POR M² (S/.

SOLES)

2. Alto Selva Alegre 4 100 000 37,0 2703 3. Bustamante y Rivero 4 540 175 145,0 3725

4. Cayma 2 216 001 72,0 3000 5. Cerro Cobrado 7 571 049 152,7 3750

10. Paucarpata 7 614 218 174,7 3515 12. Sachaca 3 308 000 100,0 3080

15. Yanahuara 4 527 391 102,0 5171

TOTAL 31 462 036 124,9 3629

FUENTE: Estudio del Mercado de Edificaciones Urbanas en la provincia de Arequipa. CAPECO 2016

Dentro de la oferta de casas en el estudio de CAPECO para enero de 2016, vemos que los

distritos más ofertados fueron Paucarpata y Cerro Colorado, con 7 unidades. El distrito

menor ofertado fue Cayma con 2 unidades. El total de casas ofertadas fue de 31 unidades.

0

0

0

0

0

0

35

57

56

5

81

108

347

306

478

402

95

21

8

0

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Hasta 4000

4001-8000

8001-10000

10001-15000

15001-20000

20001-25000

25000-30000

30001-40000

40001-50000

50001-60000

60001-70000

70001-80000

80001-100000

100001-120000

12001-150000

150001-200000

200001-250000

250001-300000

300001-500000

más de 500000

42

Figura 30: Precio promedio de venta de m² de construcción según distrito.


El distrito con el mayor precio de venta promedio por m² fue Yanahuara. (S/ 5 171 m²).

El de menor precio: Alto de Selva Alegre. (S/ 2703). El precio promedio fue de S/ 3 629

por m² en la ciudad de Arequipa.

Figura 31: Evolución de precios por m² en soles en la ciudad


43

La evolución de los precios de las viviendas en la provincia de Arequipa, registra un

aumento continuo desde el 2008 en la mayoría de distritos.

Tabla 13: Distribución de la actividad edificadora según destinos

ACTIVIDAD EDIFICADORA

Participación (%) 2016

2014 2016 Var. % 2014- 2016

Vivienda 66,02 597 460 430 944 -27,87 Locales comerciales 1,40 16 279 9140 -43,85 Oficinas 1,92 21 799 12 527 -42,53 Otros destinos 30,66 155 591 200 092 28,60

Nueva 100,00 791 129 652 703 -17,50


La vivienda sigue siendo la actividad edificadora con mayor porcentaje de participación

en la provincia de Arequipa a enero de 2016, pese a que cayó en 27.87 % con su

comparativo al 2014.

3.3 Análisis de la evaluación del mercado

• El deseo de comprar vivienda en el departamento de Arequipa es el más alto a nivel

nacional con 42 % de hogares en los próximos 3 años.

• El perfil del consumidor del NSE D muestra que el 25 % prefiere comprar una casa

hecha.

• La demanda efectiva de vivienda en un rango de costo entre 80 000 y 90 000 soles

es de 985 hogares, frente a una oferta total de 04 casas con costo promedio inferior

a 100 000 soles.

3.4 Descripción del Proyecto

3.4.1 Ubicación del terreno

El terreno, donde se desarrollará el proyecto, se ubica en la zona de “El Ramal”, distrito

de La Joya, provincia y región Arequipa.

Este tiene un área de 40 896.00 m2. y cuenta con zonificación de expansión urbana, según

el Plan de Desarrollo Urbano del distrito de La Joya. El predio se encuentra a 55

kilómetros de la ciudad de Arequipa, tomando una carretera secundaria hasta llegar a El

Cruce, para luego continuar por la vía de la carretera Panamericana.

44

3.4.2 Equipamiento en la zona

El PJ Cerrito Buena Vista se encuentra a 4.1 km. del terreno del proyecto, tomando un

camino secundario local.

En este núcleo urbano se puede encontrar el siguiente equipamiento:

• Comercio

- Mercado “Cerrito Buena Vista”.

- Grifo “Cerrito Buena Vista”

- Tiendas locales de abarrotes.

• Educación

- C.E. 40063 “Cerrito Buena Vista”.

- I.E.I. “Cerrito Buena Vista”.

• Salud

- Puesto de Salud “Cerrito Buena Vista”.

• Recreación

- Complejo Deportivo “Cerrito Buena Vista”.

- Plaza Cívica.

• Comunitario

- Local comunal “Cerrito Buena Vista”.

- Iglesia.

3.4.3 Habilitación Urbana

El proyecto contempla la habilitación urbana del terreno de 40 896.00 m², teniendo como

resultado las siguientes áreas:

Aporte recreación pública: 8 % (3271.68 m²)

Aporte educación: 2 % (817.92m²)

Vías y circulaciones: 28.73 % (11 749.42 m²)

Área útil para lotes: 61.27 % (25 056.00 m²)

45

El área útil resultante se divide en 261 lotes de 96.00 m². El perímetro de cada lote es de

40.00 ml, con 8.00 ml. de frente y 12.00 ml. de fondo.

Al ingreso de la habilitación urbana se ubicarán tanto el parque de recreación pública,

como el terreno destinado a educación.

El proyecto se estructura mediante una vía principal longitudinal (alameda), y cinco vías

secundarias transversales. El acabado de la totalidad de vías será de cemento pulido para

las veredas, y afirmado para las vías vehiculares.

Se contará con redes subterráneas de suministro de agua y electricidad. La iluminación

pública se proveerá mediante luminarias colocadas en postes de concreto.

3.4.4 Módulos de vivienda

Los módulos de vivienda tendrán un área techada de 38.29 m² y contempla los

siguientes ambientes:

• Estacionamiento

• Jardín

• Sala

• Cocina con comedor integrado

• Dormitorio 1

• Baño

• Dormitorio 2

• Lavandería

• Patio

El sistema constructivo será de “Muros de Ductilidad Limitada”. La subestructura será

una platea de cimentación de concreto armado. Los muros de concreto armado de un

ancho de 0.10 m., y el techo, una losa armada de 0.10 m. de espesor, con cobertura de

concreto simple de 2”. El acabado de muros y cielos rasos será con encofrados cara vista

y solaqueado. Luego se aplicará empaste y pintura al agua. Los pisos con acabado en

cemento pulido. Las ventanas construidas con aluminio y vidrio crudo de 8 mm.

Las puertas serán contra placadas de triplay de 4 mm con cerradura y bisagras de

aluminio. En el servicio higiénico se aplicará enchape de cerámico nacional en la totalidad

del piso y en el zócalo de la ducha.

Contará con aparatos y accesorios sanitarios nacionales.

46

3.5 Financiamiento

3.5.1 Financiamiento y acceso a la vivienda

En el Perú el sector construcción no solo considera el desarrollo de grandes proyectos de

infraestructura, sino también el desarrollo de proyectos urbanísticos con un objetivo

social.

Ello lo ejemplifican programas como:

3.5.1.1 Techo Propio. 16

Es un programa dirigido a las familias con ingresos familiares mensuales que no excedan

el valor de S/ 3626 para comprar, S/ 2 658.25 para construir o S/ 2097 para mejorar su

vivienda, la misma que contará con servicios básicos de luz, agua, desagüe, cuyo precio

máximo es alrededor de los S/ 82 200.

Las modalidades de construcción consideran la adquisición, construcción y/o

mejoramiento de la vivienda. El Bono Familiar Habitacional (BFH) es un subsidio directo

que otorga el Estado a una familia de manera gratuita como premio a su esfuerzo

ahorrador y no se devuelve. Naturalmente, este bono cuenta con algunos requisitos

mínimos para elegir a sus beneficiarios, como el ingreso familiar máximo o el ahorro

mínimo con el que cuenta en alguna institución financiera. Para el caso de la atención

extraordinaria, la familia debe acreditar que carece de los recursos suficientes "para

obtener o mejorar una única solución habitacional". El valor del Bono varía de acuerdo a

la modalidad a la que la familia postule:

• Para COMPRAR su vivienda el Bono es de S/ 33 200

• Para CONSTRUIR su vivienda el Bono puede ser de S/ 22 617.5

• Para MEJORAR su vivienda el Bono es de S/ 9545.

Esta modalidad está dirigida a familias que no tienen vivienda ni terreno para que

compren una Vivienda de Interés Social – VIS con ayuda del Bono Familiar Habitacional

(BFH).

El valor del Bono Familiar Habitacional depende del valor de la vivienda a comprar:

16 Fondo MI VIVIENDA. Techo Propio. (2017). [Documento en línea]. [Recuperado: 27 de abril de 2019].

Disponible en Web:

https://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/usuario-busca-viviendas/pagina.aspx?idpage=30


47

Tabla 14: Bono Familiar Habitacional

Tipo Valor de Vivienda en Soles Bono Familiar Habitacional (BFH)

VIS Unifamiliar Hasta S/ 82 200.00 8UIT S/ 33 200 VIS Multifamiliar Hasta S/ 102 700.00

FUENTE: Fondo Mi Vivienda

3.5.1.2 Fondo Mi Vivienda17

En el caso del crédito MI VIVIENDA, este consiste en facilitar créditos de vivienda entre

los S/ 57 500 y S/ 410 600 en un plazo de pago de 5 a 20 años.

Además, cabe resaltar que el gobierno ha considerado el Proceso de Registro de Personas

Elegibles a fin de que la población acceda a un bono familiar habitacional para poder

adquirir su vivienda.

En relación con el sector construcción, este se encuentra regulado principalmente por las

normas descritas en el Apéndice B.

Bono del Buen Pagador (BBP) para el Nuevo Crédito MIVIVIENDA.

Es una ayuda económica no reembolsable que se otorga si adquieres un préstamo con el

Nuevo Crédito Mi Vivienda a través de las Instituciones Financieras Intermediarias (IFI).

Este bono incrementa la cuota inicial para poder obtener un préstamo menor.

Tabla 15: Bono Buen Pagador

FUENTE: Fondo MI VIVIENDA

17 Fondo MI VIVIENDA. Techo Propio. (2017). [Documento en línea]. [Recuperado: 27 de abril de 2019].

Disponible en Web:



48

Figura 32: Estadísticas FMV: Situación, setiembre de 2018 (Número de créditos en el

Mercado Hipotecario)

FUENTE: SBS y FMV

NOTA. Incluye todas las modalidades crediticias auspiciadas por el FMV.

Figura 33: Monto desembolsado de créditos en el Mercado Hipotecario

FUENTE: SBS y FMV

NOTA. Incluye todas las modalidades crediticias auspiciadas por el FMV.

49

Figura 34: Número de créditos Mi Vivienda colocados por departamento

FUENTE: Fondo Mi Vivienda

NOTA. Tonos más intensos señalan mayor número de colocaciones.

Las macroregiones están conformadas por los siguientes departamentos:

Macroregión Norte: Tumbes, Piura, Cajamarca, La Libertad y Lambayeque.

Macroregión Centro: Áncash, Huánuco, Pasco, Junín, Huancavelica, Ica y Ayacucho.

Macroregión Sur: Cusco, Apurímac, Arequipa, Puno, Moquegua y Tacna. Macroregión

Oriente: Amazonas, Loreto, San Martín, Ucayali y Madre de Dios.

Figura 35: Participación de créditos Mi Vivienda por Departamento


NOTA: Acumulado julio 1999 – setiembre 2018.

LIMA 60%

ICA 8%

LA LIBERTAD

6%

LAMBAYEQUE

5%

AREQUIPA 5%

PIURA 5%

CALLAO 4% RESTO 7%

LIMA ICA LA LIBERTAD LAMBAYEQUE

AREQUIPA PIURA CALLAO RESTO

50

Figura 36: Bonos Familiares Habitacionales (BFH)


NOTA: El total de desembolsos de los Bonos Familiares Habitaciones (BFH) incluye a los Bonos de

Reconstrucción de Vivienda (RCT).

Figura 37: Bonos Familiares Habitacionales por departamentos


NOTA: Colores más intensos señalan mayores desembolsos de BFH.

51

3.5.2 Perfil del cliente con Acceso al Programa “MI VIVIENDA”

3.5.2.1 Características Demográficas

3.5.2.1.1 Edad

La edad promedio del jefe del núcleo familiar es de 38 años y del cónyuge 35 años.

Tabla 16: Edad promedio del jefe y cónyuge de los núcleos familiares (años)


Jefe del Núcleo 38 41 39 35 Cónyuge 35 37 36 32


3.5.2.1.2 Número Promedio de Integrantes del Núcleo Familiar

El número promedio de integrantes del núcleo familiar es de 3.2. promedio, casi similar

entre los estratos socioeconómicos investigados.

Tabla 17: Promedio de integrantes de los núcleos familiares


PROMEDIO 3.2 3.1 3.2 3.2

FUENTE. CUANTO, 2018. P. 25

3.5.2.1.3 Situación laboral

El 95.1 % de los jefes de los núcleos familiares cuenta, actualmente, con algún trabajo.

El porcentaje aumenta en el estrato D (96.0%).

Tabla 18: Jefes del núcleo familiar que trabajan actualmente (%)


Total 42,519 9,044 18,177 15,298 Sí 95.1 93.0 95.3 96.0 No 4.9 7.0 4.7 4.0

FUENTE. CUANTO, 2018. P. 27

3.5.2.2 Características del trabajo

En cuanto a la distribución entre trabajadores dependientes e independientes, el 46.1 %

de los jefes de los núcleos familiares trabajan como independientes. La proporción de los

jefes de los núcleos familiares que trabajan en forma dependiente es de 53.9 %.

52

Tabla 19: Trabajadores dependientes/independientes. Jefes de núcleos familiares (%)


Total 40 426 8411 17 329 14 686 Dependiente 53.9 57.0 50.3 56.2 Independiente 46.1 43.0 49.7 43.7


Es importante destacar las diferencias entre el autoempleo y tener un negocio propio:

• Autoempleo. La persona es la encargada de llevar adelante su propia marca, buscar

nuevos clientes y realizar el trabajo acordado.

• Negocio propio. La persona es administradora de una empresa y es la mano

coordinadora.

Tabla 20: Régimen laboral del jefe del núcleo familiar (%)


Total 40 426 8411 17 329 14 686 Contrato a plazo indefinido

30.9 26.9 30.8 33.3

Autoempleo 22.3 20.4 28.0 16.7 Negocio propio 16.9 16.1 17.5 16.7 Contrato a plazo fijo 16.8 21.5 14.0 17.4 Recibo por honorarios 1.3 1.1 1.4 1.4 Ninguno 11.8 14.0 8.4 14.6


Figura 38: Tipo de trabajo (En %)


contrato a plazo

indefinido ;

33.3%

recibo por

honorarios;

1.4%

contrato a plazo

fijo ; 17.4%autoempleo ;

16.7%

negocio propio ;

16.7%

ninguno; 14.6%

contrato a plazo indefinido recibo por honorarios contrato a plazo fijo

autoempleo negocio propio ninguno

53

3.5.2.3 Gastos e Ingresos

En relación a la forma cómo reciben sus ingresos, el 56.7 % lo recibe directamente del

cliente en efectivo por los servicios prestados, el 35.4 % lo recibe en depósito en cuenta

y un 21.0 % por productos vendidos.

Tabla 21: Forma cómo reciben sus ingresos (%)


Total 42 519 9044 18 177 15 298 Pago en efectivo por servicios prestados 56.7 47.0 58.7 60.0 Depósito en cuenta de ahorros 35.4 39.0 38.7 29.3 Pago en efectivo por productos vendidos 21.0 21.0 18.0 24.7 Pago en efectivo contra entrega de recibo por honorarios

1.7 3.0 1.3 1.3

Pago con cheque o depósito contra entrega de recibo por honorarios

1.0 2.0 0.7 0.7

Sus hijos le envían en efectivo / Familiares 0.7 -- -- 2.0 CTS / Ahorros 0.7 2.0 -- 0.7 Pensión de alimentos 0.6 -- 1.3 -- Pago en efectivo contra entrega de factura o boleta

0.5 1.0 0.7 --


3.5.2.3.1 Ingreso Conyugal Neto

El ingreso promedio conyugal mensual neto de los núcleos familiares es de S/ 2224.4,

promedio que se incrementa en S/ 73.4 en los núcleos familiares del estrato C y disminuye

en B y D.

Tabla 22: Ingreso conyugal neto mensual de núcleos familiares


Promedio 2224.4 2134.1 2297.8 2189.7


3.5.2.3.2 Gasto

Para efectos de estimar el gasto de los núcleos familiares, estos fueron estandarizados a

un promedio mensual.

Tabla 23: Gasto Promedio Mensual de los Núcleos Familiares. Grupos de Consumo (S/)


Gasto Total 1430.8 1424.9 1495.5 1357.3 Alimentos y bebidas 565.6 532.5 598.0 546.4 Artículos de limpieza y tocador 56.6 56.6 57.1 55.8 Transporte público 102.6 101.8 103.9 101.9 Combustible y lubricantes 235.5 175.0 208.3 296.1 Teléfono público y/o celulares públicos 140.9 916.5 54.3 21.4

54

Alquiler 401.6 331.6 434.1 365.6 Agua 22.5 22.5 23.3 21.3 Luz 36.8 34.2 40.0 34.4 Gas GNV GLP 55.0 55.7 57.4 51.7 Teléfono (fijo, móvil), cable, internet 76.8 85.6 77.2 71.0 Periódicos, revistas 7.4 7.3 10.5 6.1 Vestido y calzado 93.8 102.6 97.3 96.3 Conservación y reparación de vivienda 78.7 52.2 50.0 116.5 Vajillas, cortinas y artículos de cocina 48.6 33.3 43.9 63.3 Esparcimiento 59.4 61.6 64.7 52.7 Servicio doméstico 44.8 87.6 23.6 30.0 Salud 59.3 99.0 54.2 44.0 Educación 196.6 220.5 220.6 155.0 Pensiones y remesas 68.0 200.3 56.4 33.3 Muebles y artefactos del hogar 102.8 86.3 130.3 81.2 Arbitrios, impuestos predial 17.3 11.3 16.7 22.5 Otros gastos 447.3 560.2 271.7 707.0


3.5.2.3.3 Ahorro

En promedio, el 63.9 % de los núcleos familiares ahorran en la actualidad. Esta

proporción es mayor en los estratos C y D (69.3 % y 62.0 % respectivamente) y disminuye

en el estrato B (56.0 %).

Tabla 24: Núcleos Familiares que Ahorran Actualmente (%)


Total 42519 9044 18177 15298 Sí 63.9 56.0 69.3 62.0 No 36.1 44.0 30.7 38.0


La frecuencia de ahorro más común es la mensual (79.1 %). Este porcentaje disminuye

ligeramente en el estrato D (73.1 %), y aumenta en el B y C (83.9 % y 81.7 %

respectivamente).

Respecto al destino del ahorro que poseen en la actualidad, este sería usado especialmente

para el pago de la cuota inicial de una vivienda o un terreno.

Este destino del ahorro es mencionado por el 91.5 % de los núcleos familiares no

propietarios de viviendas.

Esta proporción aumenta en el estrato D (98.6 %) y disminuye en B y C (86.7 % Y 87.0

% respectivamente). Otro destino importante mencionado por los jefes de núcleo es la

educación y salud (55.2 % y 32.3 % respectivamente).

55

Tabla 25: Destino del Ahorro (%)


Total 17 651 4070 6544 7037 Para la cuota inicial de una vivienda o terreno 91.5 86.7 37.0 98.6 Educación 55.2 48.9 50.0 63.8 Salud 32.3 31.1 24.1 40.6 Negocio 8.3 4.4 14.8 5.8 Para construcción en la casa que habita 6.9 6.7 13.0 1.4 Artefactos del hogar 1.3 -- 1.9 1.4 Para mejoramiento y/o ampliación de la vivienda que habita

1.0 4.4 -- --

Compra de terreno / lotes 0.7 -- 1.9 -- Mantenimiento y reparaciones de la vivienda actual

0.5 2.2 -- --

Arreglar sus carros / compra de autos 0.5 2.2 -- -- Apoyo a familiares 0.5 2.2 -- --


3.5.2.4 Interés de Compra

La mayoría de los núcleos familiares tiene intenciones de adquirir o construir una

vivienda. El 97.9 % de ellos así lo desea. Esta proporción es algo mayor en el estrato C y

D (99.3 % y 98.0 % respectivamente) y menor en el B (95.0 %).

Tabla 26: Intención de compra o construcción de vivienda (%)


Total 42 519 9044 18 177 15 298 Sí 97.9 95.0 99.3 98.0 Tal vez 1.4 2.0 0.7 2.0 No 0.6 3.0 -- --


Los núcleos familiares que cuentan con intención de compra o construcción de una

vivienda, en su mayoría compraría (79.7 %). Esta proporción es casi similar al cruzar la

información por estratos B (81.4 %), C (78.0 %) y D (80.7 %).

Tabla 27: Comprarían o construirían una vivienda (%)


Total 42 248 8772.7 18 177 15 298 Compraría 79.7 81.4 78.0 80.7 Construiría 20.3 18.6 22.0 19.3


Las principales características que tendría la vivienda que comprarían o construirían se

muestran en la tabla 28.

56

Tabla 28: Características de la vivienda que comprarían o construirían


Tipo de vivienda (%) Casa 75.9 66.0 76.0 81.3 Departamento 24.1 34.0 24.0 18.7 Área de terreno de la vivienda - m² Promedio 134.3 127.6 135.1 136.3 Mediana 120 120 120 140 Moda 200 200 120 200 Área construida de la vivienda m² Promedio 92.7 92.7 95.0 90.1 Mediana 80 60 90 30 Moda 100 70 100 70 N° de pisos

Promedio 1.3 1.3 1.3 1.4 Mediana 1 1 1 1 Moda 1 1 1 1 N° Barios que quisiera que tenga la vivienda Promedio 1.9 1.9 1.9 1.8 Mediana 2 2 2 2 Moda 2 2 2 2 N° Dormitorios quisiera que tenga la vivienda Promedio 2.8 2.8 2.9 2.8 Mediana 3 3 3 3 Moda 3 3 3 3 N° de ambientes que tendría la vivienda incluyendo dormitorios, sala y comedor Promedio 4.1 4.2 4.2 4.1 Mediana 4 4 4 4 Moda 4 4 4 4 Material predominante en las paredes de su vivienda (%) Ladrillo o bloque de cemento 100.0 100.0 100.0 100.0 Inversión promedio (S/) 112 430.1 128 777 0 111 357.1 104 366.1 Cuota mensual promedio (S/) 757.1 727.3 796.3 727.9 Tiempo promedio de pago (Años)

13.2 14 1 12.7 13.2

Forma de pago (%)

Crédito financiero 99.2 100.0 98.7 99.3 Contado 0.5 -- 0.7 0.7 No indica 0 3 -- 0.7 --


3.5.2.5 Conocimiento del Sistema de Crédito Hipotecario

El nivel de conocimiento del Sistema de Crédito Hipotecario fue evaluado a través de una

escala de 5 grados, donde el valor 0 de la escala significaba que desconocía y el valor 5

significaba que conocía bastante.

57

Tabla 29: Nivel de conocimiento del Sistema de Crédito Hipotecario (%)


Total 42 519 9044 18 177 15 298 Nada 54.2 51.0 58.7 50.7 1 1.8 -- 2.0 2.7 2 6.7 11.0 4.0 7.3 3 18.4 17.0 16.0 22.0 4 9.1 12.0 3.7 8.0 Bastante 9.8 9.0 10.7 9.3


De los préstamos solicitados, el 83.1 % fue otorgado. El monto del préstamo aprobado en

promedio fue de S/ 34 955.6. Este promedio aumenta significativamente en el estrato D

(S/ 51 625.0)

Tabla 30: Nivel de Préstamo Otorgado de un Crédito Hipotecario (%)


Total 1857 90 848 918 Sí 83.1 -- 85.7 88.9 No 16.9 100.0 14.3 11.1


Tabla 31: Monto Promedio del Préstamo Aprobado


Promedio 34 955.6 -- 16 250.00 51 625.0


Un aspecto importante revelado en la encuesta es que la mayoría (79.4 %) de los jefes de

los núcleos familiares sabe cómo demostrar sus ingresos para acceder a este tipo de

créditos.

Este conocimiento es mayor en el estrato D, en el que 8 de cada 10 saben cómo demostrar

sus ingresos para este fin.

Tabla 32: Conocimiento sobre cómo demostrar sus ingresos para acceder a un Crédito

Hipotecario (%)


Total 19 492 4432 7513 7547 Sí 79.4 69.4 82.3 82.4 No 20.6 30.6 17.7 17.6


58

3.5.2.6 Características de la Vivienda.

3.5.2.6.1 Tipo de Vivienda

Casi la totalidad de los jefes de los núcleos familiares no propietarios de viviendas

(95.9%) habitan en una casa independiente.

Tabla 33: Tipo de Vivienda (%)


Total 42,519 9.044 18,177 15,298 Casa independiente 95.9 98.0 95.3 95.3

Vivienda en quinta 3.1 1.0 4.0 3.3

Departamento en edificio 0.7 1.0 0.7 0.7

Vivienda en casa de vecindad (Callejón, solar o corralón) 0.2 - - 0.7


3.5.2.6.2 Materiales de Construcción

Pago de Alquiler, Nivel de Satisfacción y Medios de Comunicación de la Vivienda

Tabla 34: Materiales predominantes en la pared, piso y techo (%)


Total 4,579 404 1.491 2,684 Paredes (%)

Ladrillo o bloque de cemento 92 .8 94.0 93.3 91.3 Piedra o sillar con cal o cemento 4.9 5.0 4.0 6.0 Madera 1.0 -- 1.3 1.3 Driwall 0.5 1.0 0.7 -- Quincha (caña con barro) 0.3 -- 0.7 -- Adobe 0.2 -- -- 0.7 Piedra con barro 0.2 -- -- 0.7 Pisos (%)

Cemento 68.7 75.0 63.3 71.3 Láminas asfálticas, vinílicos o similares 19.2 14.0 23.3 17.3 Losetas, terrazos o similares 9.9 10.0 12.0 7.3 Tierra 1.2 -- 0.7 2.7 Parquet o madera pulida 1.0 1.0 0.7 1.3 Techo (%)

Concreto armado (loza aligerada o maciza) 90.3 93.0 92.7 86.0 Planchas de calamina, fibra de cemento o similares 8.9 5.0 6.7 13.3 Madera 0.3 0.7 -- Sillar 0.2 -- -- 0.7 Plástico 0.2 1.0 -- --


59

Es importante destacar que el 33.8% de los núcleos familiares no propietarios de

viviendas pagan alquiler por la vivienda donde residen, realizando un pago promedio de

S/. 414.4; este promedio aumenta en S/.449.0 en el estrato C.

Tabla 35: Núcleos Familiares que pagan alquiler mensual por la vivienda que habita

actualmente (%)


Total 42,519 9,044 18,177 15,298 Si 33.8 27.0 38.7 32.0 No 66.2 73.0 61.3 91.3


Tabla 36: Monto promedio de pago del alquiler


Promedio 414.4 342.2 449.0 400.8


3.6. Propuesta de Valor

El presente proyecto contempla un lote de 96 m² con una frentera de 8 m. y fondo de 12

m., más un módulo de vivienda de 38.29 m² de área techada, que contempla 02

dormitorios, 01 baño, sala, comedor y cocina integrados, estacionamiento, lavandería,

patio.

La infraestructura considera muros de concreto armado de espesor de 10 cm., conocido

como sistema estructural de muros de ductilidad limitada. El diseño estructural se ha

realizado con el fin de que se pueda ampliar a un futuro de acuerdo a la necesidad del

cliente, cumpliendo con la Norma E-030 de Estructuras del Reglamento Nacional de

Edificaciones.

Luego de realizado y revisado el presupuesto del proyecto que incluye un lote más el

módulo de vivienda el precio de venta al cliente asciende a la suma de S/. 81 472.51, el

mismo que se encuentra exonerado del IGV, de acuerdo al literal B del Apéndice I de la

Ley de Impuesto General a las Ventas.

Con el precio de venta propuesto, el cliente tiene acceso al Bono Familiar Habitacional

del Programa Techo Propio del Fondo MI VIVIENDA.

60

A continuación, se muestran las áreas de terreno del proyecto:

Tabla 37: Detalle de Áreas Vendibles

Lotes Cantidad Área (m²) Total (m²)

Lote Tipo 1 261 96 25 056.00

Lotes Total 96.00 25 056.00

FUENTE: Propia

Tabla 38: Resumen de Áreas Techadas

Módulo Cantidad Módulos

(und) Área Netas

Módulos (m²) Total (m²)

1 172.00 48.22 8,293.84

2 89.00 38.29 3,407.81

Total 261.00 86.51 11 701.65

FUENTE: Propia

Área Terreno : 40,896.00 m²

Áreas Lotes : 25,056.00 m²

Área Construida : 11,701.65 m²

61

Capítulo 4 - Modelo Propuesto de Mejora del

Proceso

4.1 Cadena de valor de los modelos propuestos

Para determinar la alternativa que nos permita generar viviendas económicamente

accesibles para familias del nivel socioeconómico “D”, se ha analizado los siguientes tres

tipos de sistemas constructivos de viviendas:

4.1.1 Albañilería Confinada

La Albañilería Confinada considera estructuras a base de muros con bloques de concreto

o elementos de arcilla calcinada, conocidos como ladrillo. Se considera que el acabado

de muros, tanto interior como exterior, son de acabado caravista, con confinamientos

horizontales y verticales de concreto armado y tarrajeado con cemento y arena.

El tiempo de construcción, para la unidad de módulo de vivienda planteada en el presente

estudio, es de 30 días calendario.

El proceso constructivo para este sistema estructural parte básicamente de subestructuras

de métodos tradicionales. Los muros de albañilería se desarrollan con una cuadrilla de ½

peón + 1 operario, quienes en un día de trabajo ejecutan 6 m² de muro caravista por ambas

caras.

Para ejecutar el vaciado de concreto, tanto en la subestructura como en la losa de techo,

se considera el uso de mixer para subestructura e incluir bomba para los techos,

considerando que se tiene como objetivo culminar un promedio de 10 módulos de

vivienda por mes.

4.1.2 Ductilidad Limitada

El Sistema de Muros de Ductilidad Limitada (SMDL) para la construcción de

edificaciones es a base de muros estructurales de concreto armado en una sola capa de

acero de refuerzo, de espesor reducido. Se caracteriza por ser una estructura cuya

resistencia sísmica y cargas de gravedad en ambas direcciones está dada por dichos muros

estructurales, que no pueden desarrollar desplazamientos inelásticos importantes.

62

El proceso constructivo de este sistema estructural en tiempo de ejecución es mucho más

rápido, debido a la baja incidencia de la mano de obra. Se puede considerar un sistema

industrializado, puesto que la ausencia de vigas y columnas tiene ventajas desde el punto

de vista económico.

Tiene ventajas desde el punto de vista de costo, plazo y tiempo de ejecución. Para este

tipo de módulo de vivienda, de acuerdo al cronograma de ejecución, una unidad de

vivienda requiere del trabajo de 25 días calendario.

Para ejecutar el vaciado de concreto, tanto en la losa de cimentación, muros y losa de

techo, se considera concreto premezclado, incluyendo bomba para los vaciados en altura

que permiten optimizar tiempos.

4.1.3 Sistema Drywall

El proceso constructivo del Sistema Drywall consiste en placas de yeso o fibrocemento,

las cuales van fijadas generalmente en perfiles metálicos de acero galvanizado. Se

caracteriza por ser bastante liviano y, sobre todo, económico. Respecto al sistema

estructural, en la Norma E.030 del Reglamento Nacional de Edificaciones, no lo

considera. Sin embargo, la Resolución Ministerial N° 177-2003-Vivienda, del

22.08.2003, Sistema de Construcción en Seco Eternit, la acepta como un sistema

constructivo no convencional, para el ámbito nacional.

La estructura principal de este sistema no convencional está dada por perfiles metálicos,

generalmente de 90 mm de ancho. En las esquinas lleva planchas rigidizantes

galvanizadas, de 100 mm de ancho y 1.2 mm de espesor.

En tiempo, este sistema es mucho más rápido de ejecutar, respecto al de albañilería

confinada y al sistema de ductilidad limitada.

Teniendo un plazo de, hasta, 18 días calendarios por módulo acabado de vivienda, sin

embargo, este sistema no se ha considerado puesto que la demanda es casi nula en la

población de Arequipa, según el estudio realizado por el Instituto CUANTO, para esta

región.

4.1.4 Evaluación de los sistemas constructivos

Se tomarán en cuenta los siguientes factores, para la evaluación de los tres sistemas

constructivos antes mencionados.

http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/Estudios_Normalizacion/Normalizacion/sistemas_no_convencionales/SCNC%20ETERNIT.pdf

http://www3.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/Estudios_Normalizacion/Normalizacion/sistemas_no_convencionales/SCNC%20ETERNIT.pdf

63

4.1.5 Indicadores de eficiencia

Los indicadores de eficiencia servirán para evaluar el costo promedio de construcción por

metro cuadrado techado. El más económico se calificará con 3, y el más costoso con 1.

Haciendo una evaluación de costos, tenemos lo siguiente:

• Albañilería Confinada: S/ 1843.20. (Revista Construcción e Industria, 2018).

• Ductilidad Limitada: S/ 1689.60. (Presupuesto).

• Sistema Drywall: S/ 1425.30. (Revista Edifica Press 54, agosto 2018).

4.1.6 Indicadores de eficacia

Los factores de eficacia sirven para evaluar el tiempo promedio de construcción por

módulo de vivienda. El más rápido se calificará con 3, y el más lento con 1.

Haciendo una evaluación de plazos, tenemos lo siguiente:

• Albañilería Confinada : 30 días

• Ductilidad Limitada : 25 días

• Sistema Drywall : 18 días

4.1.7 Indicadores de mercado

Los indicadores de mercado sirven para evaluar la aceptación de los sistemas

constructivos mencionados por la población. El más aceptado se calificará con 3, y el de

menor aceptación con 1.

Haciendo una evaluación de plazos, tenemos lo siguiente:

• Albañilería Confinada : Aceptado

• Ductilidad Limitada : Aceptado

• Sistema Drywall : No aceptado

4.1.8 Indicadores normativos

Los indicadores normativos sirven para evaluar el cumplimiento de la normatividad

nacional de los sistemas constructivos. En la investigación los que cumplan con el total

de la reglamentación y normatividad se calificará con 3, los que cumplan parcialmente

con 2, y con 1 los que la incumplan.

64

Haciendo una evaluación del cumplimiento de la normatividad, tenemos lo siguiente:

• Albañilería Confinada : Cumple.

• Ductilidad Limitada : Cumple.

• Sistema Drywall : Cumple.

Este último cumple, pero no se cuenta con algún artículo para su cálculo estructural en la

norma E.030 del Reglamento Nacional de Edificaciones.

4.1.9 Resultado del análisis de indicadores

Luego de realizar el análisis de cada uno de los indicadores de gestión se obtuvo los

siguientes resultados:

Tabla 39: Evaluación de indicadores

SISTEMAS

CONSTRUCTIVOS

EF

ICIE

NC

IA

EF

ICA

CIA

ME

RC

AD

O

NO

RM

AT

IVO

S

TO

TA

LE

S

Albañilería Confinada 1 1 3 3 8

Ductilidad Limitada 2 2 3 3 10

Sistema Drywall 3 3 1 2 9

FUENTE: Propia.

El sistema constructivo con mayor puntuación es: Ductilidad Limitada. Este, que presenta

mayores beneficios en el proceso constructivo, será el utilizado en el presente proyecto.

4.2 Evaluación Financiera

4.2.1 Financiamiento de los clientes potenciales

Se analizó la capacidad de endeudamiento para un crédito hipotecario de las familias del

NSE “D”, teniendo como promedio general de ingreso familiar mensual S/ 2606, según

estudio realizado por la Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados

2018.

65

Tomando en cuenta el 30 % del ingreso familiar mensual destinado para el pago de un

crédito hipotecario, se tiene un monto de S/ 781.80 mensuales.

Tomando en cuenta que el precio de venta de cada módulo de vivienda es de S/ 81 472.51

se realizó el cálculo del financiamiento, tomando en cuenta los siguientes datos.

• Cuota inicial : 20%

• Años a pagar : 20

• Tasa de interés : 12%

• Cuotas dobles : Julio y diciembre

Como resultado se obtuvo que el monto de la Cuota Mensual Ordinaria es de S/ 665.76 y

las extraordinarias (julio y diciembre) de S/ 1331.52.

El monto de la cuota del crédito hipotecario es menor al monto máximo de endeudamiento

por crédito hipotecario de las familias del NSE “D”, en la provincia de Arequipa.

4.2.2 Presupuestos del Proyecto

4.2.2.1 Presupuesto de Obra (01 módulo)

Proyect "LA JOYA”

Lugar LA JOYA - AREQUIPA

Código Descripción Unid. Metrado P.U. Parcial

(S/)

1.00 OBRAS PROVISIONALES 1,216.80

1.01 Movilización de maquinarias-herramientas glb 1.00 200.00 200.00

1.02 Oficina/caseta guardianía/almacén m2 20.00 8.34 166.80

1.03 Agua para la obra

1.03.01 Conexión agua potable 1/2" y desagüe 6" Unid. 1.00 450.00 450.00

1.03.02 Consumo de agua potable durante la obra mes 1.00 120.00 120.00

1.04 Energía eléctrica para la obra

1.04.01 Conexión de energía eléctrica trifásica glb 1.00 130.00 130.00

1.04.02 Consumo de energía eléctrica durante la obra mes 1.00 150.00 150.00 PRELIMINARES 1,216.80 2.00 TRABAJOS PRELIMINARES 508.52

2.01 Limpieza durante la ejecución de obra mes 1.00 350.00 350.00

2.02 Trazo , nivelación y replanteo preliminar m2 38.29 2.57 98.41

2.03 Trazo, niveles y replanteo durante el proceso m2 38.29 1.57 60.12 3.00 MOVIMIENTO DE TIERRAS 328.24

3.01 Excavación manual cimientos (hasta nivel -1.0m

promedio) m3 3.85 7.34 28.25

3.02 ACARREO DE MATERIAL EXCEDENTE (HASTA

30m) m3 3.85 8.55 32.92

3.03 Eliminación de material excedente m3 3.85 18.90 72.77

3.04 Nivelación de terreno m2 38.29 0.24 9.37

3.05 Relleno y compactación c/material propio m3 11.49 16.10 184.94 4.00 OBRAS DE CONCRETO SIMPLE 652.77

66

Proyect "LA JOYA”



(S/)

4.01 Cimiento concreto ciclópeo 1:10 + 30% pm m3 3.85 169.55 652.77 CIMENTACIONES 1,489.53 5.00 OBRAS DE CONCRETO ARMADO 15,937.94

5.01 Muros.- concreto 210 kg/cm2 m3 8.42 366.41 3,085.20

5.02 Muros- encof. Y desen. (normal) m2 173.80 35.57 6,181.85

5.03 Muros- acero de refuerzo kg 378.25 4.62 1,747.52

5.04 Losa maciza - concreto 210 kg/cm2 m3 3.85 301.13 1,159.36

5.05 Losa maciza.- encof. Y desen. m2 39.73 31.72 1,260.41

5.06 Losa maciza.- acero de refuerzo kg 174.36 4.62 805.54

5.07 Losa maciza cimentación - concreto 210 kg/cm2 m3 3.75 289.54 1,085.78

5.08 Losa maciza cimentación - encof. Y desen. m2 6.85 31.72 217.28

5.09 Losa maciza cimentación - acero de refuerzo kg 85.50 4.62 395.01 6.00 ALBAÑILERÍA 29.52

6.01 Parapetos h = 0.15m ml 32.80 0.90 29.52 C° ARMADO Y ALBAÑILERÍA 15,967.46 7.00 REVOQUES Y TARRAJEOS 938.57

7.01 Solaqueo de muros interiores m2 88.10 2.80 246.67

7.02 Solaqueo de muros exteriores m2 91.04 2.80 254.90

7.03 Vestidura de derrames (ancho 10 cm) ml 38.00 11.50 437.00 8.00 CIELO RASO 107.21

8.01 Solaqueo de cielo raso m2 38.29 2.80 107.21 9.00 PISOS Y ENCHAPES 2,224.08

9.01 Contrapisos de 2" m2 6.58 28.13 185.10

9.02 Piso Cerámico antideslizante color claro 0.40x0.40 m2 6.58 37.50 246.75

9.03 Piso de Cemento Pulido 2" m2 28.30 35.23 997.01

9.04 Zócalo de Cerámico - 0..20 X 0.20 m2 3.60 74.25 267.30

9.05 Contrazócalo de cerámico h=0.10m ml 53.87 9.80 527.93 10.00 COBERTURAS 1,023.11

10.01 Cobertura de concreto 2¨ m2 38.29 26.72 1,023.11 11.00 CARPINT. MADERA, METÁLICA, CERRAJERÍA 2,530.53

11.01 Puerta contraplacada 35mm c/triplay 4mm c/ marco m2 10.45 205.72 2,149.77

11.02 Cerradura para puertas unid 6.00 22.90 137.40

11.03 Bisagra de aluminio de 4" x 4" para puertas und 18.00 13.52 243.36 12.00 VIDRIOS, CRISTALES Y SIMILARES 890.56

12.01 Vidrio crudo e=8mm en accesos – c/accesorios de

fijación y unión m2 7.04 126.50 890.56

13.00 PINTURAS 2,019.70

13.01 Pintura en cielo raso m2 38.26 10.20 390.25

13.02 Pintura en muros interiores y exteriores al temple m2 158.25 7.23 1,144.15

13.03 Pintura en puertas de madera contraplacada ambos lados m2 24.90 19.49 485.30 ARQUITECTURA 9,733.77 14.00 INSTALACIONES SANITARIAS 3,431.87

14.01 Salida desagüe con pvc - inodoros pto 1.00 65.00 65.00

14.02 Salida desagüe con pvc - lavatorios pto 1.00 65.00 65.00

14.03 Salida desagüe con pvc - lavadero pto 2.00 65.00 130.00

14.04 Salida desagüe con pvc - duchas pto 1.00 65.00 65.00

14.05 Salida desagüe con pvc - urinario pto - 65.00 0.00

14.06 Salida desagüe con pvc - ø2" pto 3.00 65.00 195.00

14.07 Salida desagüe con pvc - ø3" pto 3.00 65.00 195.00

14.08 Salida desagüe con pvc - ø4" pto - 65.00 0.00

14.09 Salida para ventilación pvc 2" pto 3.00 33.85 101.55

14.10 Tubería pvc sal 2" - ventilación m 10.00 8.31 83.10

14.11 Tubería pvc sal 2" enterrada - desagüe m 9.20 14.28 131.38

67

Proyect "LA JOYA”



(S/)

14.12 Tubería pvc sal 3" enterrada - desagüe pluvial m 10.00 14.99 149.90

14.13 Tubería pvc sal 4" enterrada - desagüe m 9.85 16.21 159.67

14.14 Sombrero ventilación pvc de 2" pza 3.00 16.39 49.17

14.15 Caja de registro de desagüe 12" x 24" pza 3.00 205.62 616.86

14.16 Biodigestor (incluye accesorios e instalación) pza 1.00 1,425.25 1,425.25

15.00 APARATOS Y ACCESORIOS SANITARIOS 1,630.00

15.01 Inodoro tanque bajo blanco c/accesorios pza 1.00 260.00 260.00

15.02 Lavatorio de pared blanco c/accesorios pza 1.00 170.00 170.00

15.03 Lavadero cocina acero inoxidable 2 pozas c/accesorios pza 1.00 395.00 395.00

15.04 Lavadero de lavandería 01 poza c/accesorios pza 1.00 345.00 345.00

15.05 Duchas cromadas de cabeza giratoria y llave mezcladora pza 1.00 160.00 160.00

15.06 Colocación de aparatos sanitarios pza 3.00 60.00 180.00

15.07 Colocación de accesorios sanitarios pza 4.00 30.00 120.00

16.00 SISTEMA DE AGUA FRIA Y CONTRA INCENDIO 931.26

16.01 Salida de agua fría con tubería de pvc-sap 1/2" pto 7.00 48.71 340.97

16.02 Salida de agua fría con tubería de pvc-sap 1" pto - 49.50 0.00

16.03 Red de distribución tubería de 1/2" pvc-sap m 8.60 12.14 104.40

16.04 Red de distribución tubería de 3/4" pvc-sap m 14.95 15.52 232.02

16.05 Válvula esférica tipo globo de 3/4" pza 3.00 84.62 253.86

17.00 SISTEMA DE AGUA CALIENTE 175.23

17.01 Salida de agua caliente c/tubería de 1/2" - hidro 3 pto 1.00 73.98 73.98

17.02 Red de distribución tubería de 1/2" - hidro 3 m 5.00 20.25 101.25 INSTALACIONES SANITARIAS 6,168.36 18.00 INSTALACIONES ELECTRICAS 1,331.40

18.01 Salida para centros de luz en techo pto 5.00 42.00 210.00

18.02 Salida de pared (braquetes) con pvc pto 3.00 42.00 126.00

18.03 Salida para interruptores pto 5.00 42.00 210.00

18.04 Salida para tomacorriente bipolar doble con pvc pto 11.00 71.40 785.40

19.00 CANALIZACIONES Y/O TUBERIAS 536.10

19.01 Tubería empotrada pvc-sel 3/4" m 82.00 5.28 432.96

19.02 Tubería empotrada pvc-sel 1" m 18.00 5.73 103.14

20.00 SALIDAS PARA COMUNICACIONES Y SEÑALES 596.07

20.01 Salida para teléfono pto 2.00 93.28 186.56

20.02 Salida para tv-cable pto 2.00 75.54 151.08

20.03 Salida para intercomunicador pto 1.00 93.28 93.28

20.04 Tubería empotrada pvc-sel 1" m 15.00 5.73 85.95

20.05 Tubería empotrada pvc-sel 3/4" m 15.00 5.28 79.20

21.00 VARIOS 1,011.00

21.01 Caja de pase cuadrada de 150x150x100mm. und 3.00 52.25 156.75

21.02 Pozo con toma a tierra und 1.00 854.25 854.25

22.00 ILUMINACIÓN Y TOMACORRIENTES 636.00

22.01 Equipo iluminación 100w pza 8.00 23.25 186.00

22.02 Placas de bakelita pza 18.00 25.00 450.00

23.00 CONDUCTORES Y/O CABLES 1,170.25

23.01 Conductor Cu THW 2.5 mm2 m 185.00 4.15 767.75

23.02 Conductor Cu THW 4 mm2 m 25.00 4.50 112.50

23.03 Conductor Cu THW 6 mm2 m 50.00 5.80 290.00

24.00 TABLEROS Y CUCHILLAS 589.89

24.01 Interruptor thermomagnetico monofásica 2 x 20a pza 2.00 53.00 106.00

24.02 Interruptor thermomagnetico monofásica 2 x 40a pza 2.00 68.09 136.18

24.03 Interruptor termomagnetico diferencial 30ma pza 1.00 68.09 68.09

24.04 Tableros distribución 06 llaves pza 1.00 279.62 279.62

68

Proyect "LA JOYA”



(S/)

INSTALACIONES ELÉCTRICAS 5,870.71

Preliminares 1,216.80 Cimentaciones 1,489.53 C° armado y albañilería 15,967.46 Arquitectura 9,733.77 Instalaciones sanitarias 6,168.36 Instalaciones eléctricas 5,870.71 COSTO DIRECTO S/. 40,446.63

4.2.2.2 Presupuesto. Habilitación Urbana

Proyec HABILITACIÓN URBANA "LA JOYA"

Lugar LA JOYA - AREQUIPA Costo al 7/12/2018

Ítem Descripción Und Metrado Precio S/. Parcial S/.

01 Obras preliminares 117,954.87

1.01 Cartel de identificación de obra 4.80 X3.60 m. und 1.00 1,868.01 1,868.01

1.02 Trazo y replanteo de ejes y niveles m2 40,098.00 2.39 95,834.22

1.03 Oficina, almacén, caseta de guardianía m2 48.00 178.18 8,552.64

1.04 Agua para la construcción mes 18.00 650.00 11,700.00

02 Movimiento de tierras 297,274.87

02.01 Corte a nivel de sub rasante, con maquinaria m3 10,714.69 5.47 58,605.06

02.02 Conform, perfilado y compact subrasante con afirmado

de E=0.01m. m2 10,044.33 6.60 66,340.79

02.03 Relleno compactado, con material suelto m3 428.35 7.27 3,112.83

02.04 Eliminación de material excedente Dm= 5 km. m3 11,132.64 15.20 169,216.19

03 Pavimentos 564,491.35

03.01 Lastrado de material para afirmado m3 10,044.33 56.20 564,491.35

04 Veredas de concreto 72,456.92


04.02 Excavación manual de zanjas h=1.00 m material suelto m2 312.94 29.27 9,161.07

04.03 Conformación de sub rasante - veredas m2 3,129.38 3.06 9,580.91

04.04 Conformación de base granular e=0.10m - veredas m2 3,129.38 10.90 34,125.26

04.05 Eliminación de material manual d= 30m m3 938.81 12.90 12,110.70

05 Concreto simple 168,543.94

05.01 Concreto fc=175kg/cm2, E=0.10 M - veredas m2 3,129.38 53.20 166,483.02

05.02 Juntas de dilatación e=1" ml 736.05 2.80 2,060.93

06 Red de agua 131,422.76


06.02 Excavac. Maq. T.n. c hasta 1.0 p/tub d=4-6" ml 1,624.03 2.88 4,678.83

06.03 Refine y nivel. De zanjas t.nor.p/tub d=4-6" ml 1,624.03 5.48 8,896.76

06.04 Cama de arena selecta e=0.10 m ml 1,624.03 8.82 14,329.79

06.05 Relleno compactado ml 1,624.03 23.52 38,198.81

06.06 Tubería de pvc clase 10 sp 4" ml 1,624.03 18.70 30,369.36

06.07 Válvula de compuerta und 22.00 512.52 11,275.37

06.08 Tee de f.g. de 4"x4" und 34.00 152.02 5,168.75

06.09 Codo de f.g. de 4" und 11.50 92.39 1,062.48

69

06.10 Suministro de grifo c/incendio 2 bocas und 4.00 952.79 3,811.14

06.11 Prueba hidráulica ml 3,248.06 3.00 9,748.73

07 Red eléctrica 295,241.39


07.02 Excavación de zanjas 0.50 x 0.65 m material normal ml 1,036.38 39.79 41,239.84

07.03 Relleno compactado ml 1,036.38 39.79 41,239.84

07.04 Relleno compactado material de préstamo c/pl comp. m3 218.50 42.60 9,309.06

07.05 Eliminación de material manual d=30m m3 198.03 12.90 2,554.59

07.06 Conducto de vias und 224.00 85.30 19,107.96

07.07 Suministro y tendido de cable NYY2-1X 10mm2 ml 2,031.13 11.20 22,748.66

07.08 Poste c.a. 300/150/270/600 x 8.0 m. und 69.00 1,820.18 125,592.42

07.09 Luminarias para poste und 69.00 437.87 30,212.96

COSTO DIRECTO 1,647,386.11

4.2.3 Flujo de caja

Tabla 40: Unidades Inmobiliarias

Descripción Cantidad Velocidad Venta (Lotes/mes) Tiempo

Lote Tipo Único 261 10 26

261 Unidades Inmobiliarias

FUENTE: Propia

Tabla 41: Presupuesto Terreno

Costo Total (Incl. Alcabala) Und Cantidad PU

(U$D.) PU (S/.) Parcial (S/.)

Terreno m² 40 896.00 7.50 24.75 1 012 176.00

Alcabala tasa 3% 1 012 176.00 30 365.28

Total Terreno

S/. 1 042 541.28

FUENTE: Propia

Ajuste:

Costo Lote/m² S/ 41.61

Costo Lote/m² (Equiv. Const.) S/ 89.09

70

Tabla 42: Proyectos y Licencias

Ítem Descripción Unidad Metrado PU (S/.) Parcial SubTotal

03.01.00 Proyectos 74 684.60

03.01.01 Topografía und. 1.00 2000.00

2000.00

03.01.02 Estudio de Suelos und. 1.00 1650.00

1650.00

03.01.03 Expediente de Habilitación Urb.

m² 40 896.00 1.50

61 44.00

03.01.04 Estudio de Impacto Vial

und. 1.00 1500.00

1500.00

03.01.05 Estudio de Impacto Ambiental

und. 1.00 1500.00

1500.00

03.01.06 Proyecto de Arquitectura

m² 86.51 25.00

2162.75

03.01.07 Proyecto de Estructuras

m² 86.51 15.00

1297.65

03.01.08 Proyecto de Eléctricas

m² 86.51 10.00

865.10

03.01.09 Proyecto de Sanitarias

m² 86.51 10.00

865.10

03.01.10 Proyecto INDECI Bomberos

glb 1.00 1500.00

1500.00

03.01.11 Paisajismo glb 0.00 5104.00

-

03.02.00 Licencias 10 488.43

03.02.01 Factibilidad SEDAPAR

glb 1.00 500.00

500.00

03.02.02 Factibilidad SEAL glb 1.00 500.00

500.00

03.02.03 Anteproyecto glb 1.00 2688.43

2688.43

03.02.04 Proyecto glb 1.00 6500.00

6500.00

03.02.05 Otros Pagos glb 1.00 300.00

300.00

Total, Proyectos y Licencias 85 173.03 85 173.03

- 71 -

Tabla 43: Flujo de caja

0´ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Ene-19 Feb-19 Mar-19 Abr-19 May-19 Jun-19 Jul-19 Ago-19 Set-19 Oct-19 Nov-19 Dic-19 Ene-20 Feb-20 Mar-20 Abr-20 May-20 Jun-20

Ingresos por Venta 855,282.84 855,282.84 970,417.07 970,417.07 904,626.08

Separaciones

Cuotas Iniciales (20% clientes

regulares)100% 197,372.96 197,372.96 180,925.22 180,925.22 180,925.22

Saldo (80% ahorro hipotecario) 657,909.88 657,909.88 789,491.85 789,491.85 723,700.87

Desembolsos de Cuenta

Garantía4,852,085.35

Pago Construcción a

cuenta de Gar.4,852,085.35

Desembolso Acumulado 4,852,085.35

Financiamiento -2,562,176.00

Aportes -3,300,000.00

Aporte Terreno -1,012,176.00

Préstamo Capital de Trabajo 1,750,000.00

Total Ingresos -2,562,176.00 4,852,085.35 855,282.84 855,282.84 970,417.07 970,417.07 904,626.08

Egresos 1,060,016.12 47,840.12 47,840.12 462,471.90 50,613.90 23,139.30 256,988.64 362,522.00 380,164.12 485,697.49 485,697.49 591,230.86 1,108,622.22 802,297.59 784,655.47 1,196,513.47 1,196,513.47 890,188.83

Terreno 1,012,176.00

Habilitación 411,858.00 411,858.00 411,858.00 411,858.00

Construcción 211,066.73 316,600.10 316,600.10 422,133.47 422,133.47 527,666.83 633,200.20 738,733.56 738,733.56 738,733.56 738,733.56 844,266.93

Proyectos y Licencia 27,474.61 27,474.61 27,474.61 27,474.61 27,474.61

Gastos Administrativos 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36

Gastos Financieros 17,642.12 17,642.12 17,642.12 17,642.12 17,642.12 17,642.12

Gerencia de Proyecto 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00

Gastos de Publicidad y Venta 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16

Contingencia 2,773.78 2,773.78 2,773.78 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39

Egresos por impuestos IGV

IGV Ventas

IGV Compras 7,708.46 7,708.46 7,708.46 82,342.18 8,207.74 3,262.31 45,355.19 64,351.20 64,351.20 83,347.20 83,347.20 102,343.21 195,473.65 140,335.22 140,335.22 214,469.66 214,469.66 159,331.23

IGV Terreno

IGV Habilitación 18.00% 74,134.44 74,134.44 74,134.44 74,134.44

IGV Construcción 18.00% 37,992.01 56,988.02 56,988.02 75,984.02 75,984.02 94,980.03 113,976.04 132,972.04 132,972.04 132,972.04 132,972.04 151,968.05

IGV Proyectos y Licencias 18.00% 4,945.43 4,945.43 4,945.43 4,945.43 4,945.43

IGV Gastos Administrativos 18.00%

IGV Gerencia de Proyecto 18.00% 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80

IGV Gastos de Publicidad y Ventas 18.00% 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03

IGV Contingencia 18.00% 499.28 499.28 499.28 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35

IGV al Fisco

Impuesto a la Renta 12,829.24 12,829.24 14,556.26 14,556.26

Impuesto a la Renta - Adelanto 1.50% 12,829.24 12,829.24 14,556.26 14,556.26

Impuesto a la Renta - Saldo

Pago de Aportes y Financiamiento 229,292.93

Amortización Capital de

Trabajo202,614.65

Pago de Intereses Capital de Trabajo 38,111.82

Escudo Fiscal -11,433.54

Total Egresos 1,060,016.12 47,840.12 47,840.12 462,471.90 50,613.90 23,139.30 256,988.64 362,522.00 380,164.12 485,697.49 485,697.49 591,230.86 1,108,622.22 802,297.59 797,484.71 1,438,635.64 1,211,069.72 904,745.09

Ingresos/Egresos del Mes -2,562,176.00 -1,060,016.12 -47,840.12 -47,840.12 -462,471.90 -50,613.90 -23,139.30 -256,988.64 -362,522.00 -380,164.12 -485,697.49 -485,697.49 -591,230.86 3,743,463.12 52,985.25 57,798.13 -468,218.57 -240,652.65 -119.01

Posición de Caja 3,252,159.88 3,204,319.75 3,156,479.63 2,694,007.72 2,643,393.82 2,620,254.52 2,363,265.88 2,000,743.88 1,620,579.76 1,134,882.27 649,184.78 57,953.93 3,801,417.05 3,854,402.30 3,912,200.43 3,443,981.87 3,203,329.21 3,203,210.20

Saldos de Deuda

Saldo de deuda Capital de Trabajo 1,750,000.00 1,750,000.00 1,750,000.00 1,547,385.35 1,547,385.35 1,547,385.35

Inicial Cuenta Congelada 65,790.99 82,238.73 98,686.48 98,686.48 131,581.98 131,581.98 148,029.72 148,029.72 164,477.47 164,477.47 197,372.96

Depósito Cuenta Congelada 263,163.95 328,954.94 394,745.93 394,745.93 526,327.90 526,327.90 592,118.89 592,118.89 657,909.88

Acumulado Cuenta Congelada 1,990,177.38 2,664,535.00 3,338,892.63 4,095,488.99 4,852,085.35 5,707,368.19

Crédito Fiscal -7,708.46 -7,708.46 -7,708.46 -82,342.18 -8,207.74 -3,262.31 -45,355.19 -64,351.20 -64,351.20 -83,347.20 -83,347.20 -102,343.21 -195,473.65 -140,335.22 -127,505.98 -201,640.42 -199,913.40 -144,774.97

Crédito Fiscal Acumulado -7,708.46 -15,416.91 -23,125.37 -105,467.55 -113,675.29 -116,937.60 -162,292.79 -226,643.98 -290,995.18 -374,342.38 -457,689.58 -560,032.79 -755,506.44 -895,841.66 -1,023,347.63 -1,224,988.05 -1,424,901.45 -1,569,676.42

Proyecto Integral Programado

- 72 -

0´ 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

Jul-20 Ago-20 Set-20 Oct-20 Nov-20 Dic-20 Ene-21 Feb-21 Mar-21 Abr-21 May-21 Jun-21 Jul-21 Ago-21 Set-21 Oct-21 Nov-21 Dic-21

Ingresos por Venta 904,626.08 904,626.08 904,626.08 904,626.08 888,178.33 888,178.33 822,387.35 822,387.35 805,939.60 805,939.60 723,700.87 723,700.87 625,014.38 608,566.64 394,745.93 328,954.94

Separaciones

Cuotas Iniciales (20% clientes

regulares)100% 180,925.22 180,925.22 180,925.22 180,925.22 164,477.47 164,477.47 164,477.47 164,477.47 148,029.72 148,029.72 131,581.98 131,581.98 98,686.48 82,238.73

Saldo (80% ahorro hipotecario) 723,700.87 723,700.87 723,700.87 723,700.87 723,700.87 723,700.87 657,909.88 657,909.88 657,909.88 657,909.88 592,118.89 592,118.89 526,327.90 526,327.90 394,745.93 328,954.94

Desembolsos de Cuenta

GarantíaPago Construcción a

cuenta de Gar.Desembolso Acumulado

Financiamiento -2,562,176.00

Aportes -3,300,000.00

Aporte Terreno -1,012,176.00

Préstamo Capital de Trabajo 1,750,000.00

Total Ingresos -2,562,176.00 904,626.08 904,626.08 904,626.08 904,626.08 888,178.33 888,178.33 822,387.35 822,387.35 805,939.60 805,939.60 723,700.87 723,700.87 625,014.38 608,566.64 394,745.93 328,954.94

Egresos 679,122.10 679,122.10 679,122.10 679,122.10 573,588.73 468,055.37 468,055.37 45,921.90 18,123.94 18,123.94 18,123.94 18,123.94 18,123.94 18,123.94

Terreno

Habilitación

Construcción 633,200.20 633,200.20 633,200.20 633,200.20 527,666.83 422,133.47 422,133.47

Proyectos y Licencia

Gastos Administrativos 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36 5,015.36

Gastos Financieros

Gerencia de Proyecto 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00 20,760.00

Gastos de Publicidad y Venta 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16 15,350.16

Contingencia 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 4,796.39 2,773.78 2,773.78 2,773.78 2,773.78 2,773.78 2,773.78

Egresos por impuestos IGV

IGV Ventas

IGV Compras 121,339.21 121,339.21 121,339.21 121,339.21 102,343.21 83,347.20 83,347.20 7,363.18 3,262.31 3,262.31 3,262.31 3,262.31 3,262.31 3,262.31

IGV Terreno

IGV Habilitación 18.00%

IGV Construcción 18.00% 113,976.04 113,976.04 113,976.04 113,976.04 94,980.03 75,984.02 75,984.02

IGV Proyectos y Licencias 18.00%

IGV Gastos Administrativos 18.00%

IGV Gerencia de Proyecto 18.00% 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80 3,736.80

IGV Gastos de Publicidad y Ventas 18.00% 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03 2,763.03

IGV Contingencia 18.00% 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 863.35 499.28 499.28 499.28 499.28 499.28 499.28

IGV al Fisco

Impuesto a la Renta 13,569.39 13,569.39 13,569.39 13,569.39 13,569.39 13,322.68 13,322.68 12,335.81 12,335.81 12,089.09 12,089.09 10,855.51 10,855.51 9,375.22 9,128.50 5,921.19 4,934.32

Impuesto a la Renta - Adelanto 1.50% 13,569.39 13,569.39 13,569.39 13,569.39 13,569.39 13,322.68 13,322.68 12,335.81 12,335.81 12,089.09 12,089.09 10,855.51 10,855.51 9,375.22 9,128.50 5,921.19 4,934.32

Impuesto a la Renta - Saldo

Pago de Aportes y Financiamiento 230,616.70 231,969.30 233,351.36 234,763.52 236,206.43 237,680.77 239,187.22

Amortización Capital de

Trabajo207,027.23 211,535.91 216,142.78 220,849.97 225,659.68 230,574.14 235,595.63

Pago de Intereses Capital de Trabajo 33,699.24 29,190.56 24,583.69 19,876.50 15,066.79 10,152.33 5,130.84

Escudo Fiscal -10,109.77 -8,757.17 -7,375.11 -5,962.95 -4,520.04 -3,045.70 -1,539.25

Total Egresos 923,308.19 692,691.49 692,691.49 924,660.80 587,158.13 481,378.04 714,729.41 58,257.71 30,459.75 264,976.55 30,213.03 28,979.45 265,185.89 27,499.15 9,128.50 243,601.96 4,934.32 239,187.22

Ingresos/Egresos del Mes -2,562,176.00 -18,682.11 211,934.59 211,934.59 -20,034.71 301,020.21 406,800.29 107,657.94 764,129.63 775,479.85 540,963.05 693,487.83 694,721.41 359,828.50 581,067.48 385,617.43 85,352.98 -4,934.32 -239,187.22

Posición de Caja 3,184,528.09 3,396,462.68 3,608,397.27 3,588,362.56 3,889,382.77 4,296,183.06 4,403,841.00 5,167,970.63 5,943,450.48 6,484,413.53 7,177,901.36 7,872,622.78 8,232,451.28 8,813,518.76 9,199,136.19 9,284,489.16 9,279,554.84 9,040,367.62

Saldos de Deuda

Saldo de deuda Capital de Trabajo 1,340,358.11 1,340,358.11 1,340,358.11 1,128,822.20 1,128,822.20 1,128,822.20 912,679.43 912,679.43 912,679.43 691,829.45 691,829.45 691,829.45 466,169.77 466,169.77 466,169.77 235,595.63 235,595.63 -0.00

Inicial Cuenta Congelada

Depósito Cuenta Congelada

Acumulado Cuenta Congelada

Crédito Fiscal -107,769.82 -107,769.82 -107,769.82 -107,769.82 -88,773.82 -70,024.53 -70,024.53

Crédito Fiscal Acumulado -1,677,446.24 -1,785,216.07 -1,892,985.89 -2,000,755.71 -2,089,529.53 -2,159,554.05 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -2,229,578.58 -1,198,106.18

Proyecto Integral Programado

4.2.4 VAN, TIR, Payback

Con la metodología de evaluación de proyectos de inversión, se utilizarán dos índices que son bastante

conocidos, que son el VAN (Valor Actual Neto) y la TIR (Tasa Interna de Retorno).

Para el presente proyecto en su evaluación no se ha considerado la inflación que en realidad para

nuestro país en mínimo.

4.2.4.1 VAN

Con el desarrollo de flujo de efectivo o flujo de caja, es sumar los flujos netos llevados a valor presente

y restar la inversión inicial.

Para el proyecto se ha considerado una tasa de descuento del 15 % anual en vista que el proyecto dura

tres años, consideramos los flujos mensuales, para tal caso entonces la tasa mensual es de 1.17 %.

4.2.4.1.1 Criterio de Aceptación:

Utilizando este método para evaluación se considera que es rentable el proyecto si el VAN es positivo,

es decir se acepta, y si el VAN es negativo el proyecto se rechaza.

El presente proyecto el cálculo del VAN es S/ 466 073.87, es decir que el valor presente de los flujos

netos es mayor al valor de la inversión inicial del proyecto, por lo tanto el proyecto es aceptable.

4.2.4.2 TIR

De acuerdo a la definición de la TIR, es la tasa que iguala la suma de los flujos de efectivo llevados

a valor presente a la inversión, es decir que tasa que hace el VAN sea cero.

4.2.4.2.1 Criterio de Aceptación:

Utilizando este método para evaluar el proyecto se considera rentable el proyecto si la TIR es mayor

al COK, evidentemente si la TIR es menor al COK, el proyecto es rechazado.

En el presente proyecto el cálculo de la TIR es 20.61 % anual o 1.57 % mensual, es decir que la Tasa

Interna de Retorno es mayor Costo de Oportunidad de Capital.

4.2.4.3 Periodo de recuperación

Conocido también como PP (Payback Period), consiste en determinar el periodo necesario para

recuperar la inversión del proyecto.

El método de Periodo de Recuperación no toma en cuenta la rentabilidad del proyecto, solo considera

en qué plazo se va a recuperar el dinero invertido.

74

Para el caso del proyecto presentado, el periodo para recuperar la inversión producto de estudio de

mercado es de 26 meses, algo más de dos años, puesto que inicialmente se tiene que el Banco ha

congelado la cuenta hasta alcanzar el 30% de las ventas, para poder financiar, tanto a los clientes

finales como al promotor.

4.2.5 Análisis de sensibilidad

Se considera cuan sensible es un proyecto ante posibles cambios de en los flujos, mediante el análisis

de sensibilidad se espera tener conocimiento de la variación de los flujos económicos del proyecto

durante su vida útil, de tal manera que se pueda determinar con dichas variaciones un nuevo VAN y

un nuevo TIR y así se pueda mejorar las estimaciones del proyecto; en consecuencia, tomar la

decisión de realizar la inversión o no.

Para el presente proyecto es importante que se estudie, revise y se analice, de manera minuciosa y

particular, el pronóstico de venta de los módulos de vivienda sean vistos en los diversos escenarios

de la demanda.

4.2.5.1 Variación del costo de construcción

Un primer escenario es la variación del costo de construcción, se tiene que el proyecto A es la base,

tiene un VAN de S/ 466 073.87 y una TIR de 20.61 %. Si se hace variar un 2 % del costo de la

construcción se tiene un VAN de S/. 292 008.19 y una TIR de 18.50 %.

Tabla 44: Variación de Costo de Construcción

Proyecto A Proyecto B

VAN 466 073.87 292 008.19

TIR 20.61 % 18.50 %

FUENTE: Elaboración propia

Para una variación de 2.50 % se tiene un VAN (Valor Actual Neto) de S/ 248 491.77 y una TIR (Tasa

Interna de Retorno) de 17.97 %.

Si bien es cierto que el proyecto sigue siendo rentable, también es cierto que se tiene el riesgo que la

posición de caja se ponga en negativo, por lo que se requerirá inyección de dinero, bajando la

rentabilidad.

75

4.2.5.2 Variación del precio de venta

En un segundo escenario se tiene a la variación del precio de venta de la vivienda del proyecto C con

3% en la caída del precio de venta con un VAN de S/ 156 326.63 y una TIR de 16.88%.

Tabla 45: Variación de Precio de Venta

Proy. A Proy. C

VAN 466 073.87 156 326.63

TIR 20.61 % 16.88 %


Si se continúa variando la rentabilidad se observa que esta soporta hasta 4.5 % en la caída del precio

de venta; sin embargo, se tiene que la posición de caja se corre el riesgo que se ponga en negativo, es

decir, se tendría que inyectar dinero, por ende, la rentabilidad baja.

4.2.5.3 Variación de la Velocidad de Ventas

Al reducir la velocidad de ventas el riesgo se presenta en el retraso financiamiento, según este

escenario se tendrá 2 meses más, es decir, inicialmente se ha considerado la culminación de ventas

en 32 meses, al reducir sería en 34 meses y se tendría un VAN de S/ 38 6111.78 y una TIR de 19.41%.

Tabla 46: Variación. Velocidad de Ventas

Proy. A Proy. D

VAN 466 073.87 386 111.78

TIR 20.61 % 19.41 %


El riesgo en la variación de la velocidad de ventas se refleja en el retraso del financiamiento, es

necesario establecer estrategias de ventas que conlleven a minimizar dicho riesgo.

Se requiere establecer estrategias de marketing inmobiliario, como vales de descuento, sorteos,

recompensas y otros que atraigan a clientes potenciales.

Así mismo, para una comunicación con los clientes, es importante tener adecuados puntos de venta

en lugares estratégicos, avisos en diarios y en revistas especializadas, páginas web, carteles etc.

76

Capítulo 5. Conclusiones y Recomendaciones

5.1 Conclusiones

◘ El precio de venta de cada módulo de vivienda es de: S/ 81 472.51. Según el cálculo de la cuota

mensual (S/ 665.76), esta se encuentra en los rangos de accesibilidad de las familias del nivel

socio económico “D” de la provincia de Arequipa.

◘ El proyecto inmobiliario cuenta con las condiciones tanto en precio de venta como en las

características de la vivienda, para ingresar al Programa Techo Propio – Fondo Mi Vivienda.

◘ El proyecto se realizó tomando en cuenta y cumpliendo la normatividad y reglamentación

nacional vigente.

◘ Los indicadores del análisis económico financiero del proyecto, nos arrojan que es rentable,

con algunas limitaciones en el análisis de sensibilidad.

5.2 Recomendaciones

• Generar proyectos de este tipo, que puedan cubrir la demanda insatisfecha de vivienda, del nivel

socioeconómico “D”, en la provincia de Arequipa.

• Realizar Asociaciones Público Privadas con el Estado, con el fin de poder adquirir terrenos sin

costo para el promotor. De esta forma se podría reducir considerablemente el precio de venta de

la vivienda.

• La promoción de sistemas constructivos no convencionales con el fin de mejorar su aceptación

en el mercado.

• La inclusión en el Reglamento Nacional de Edificaciones, en el numeral 2, Estructuras, criterios

para el cálculo estructural de sistemas constructivos no convencionales, que vienen ampliando su

utilización en el medio.

77

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79

Anexos

Anexo A: Análisis Económico de Cabida

5.2.1.1.1 Generalidades

Proyecto: Vivienda NSE D - Condominio "El Ramal de La Joya"

Terreno: Arequipa

Ubicación: La Joya

Propietario: Condominio "El Ramal de La Joya"

Fecha: Setiembre - 2018

Área Total Terreno: 40 000.00 m²

Área a Habilitar: 40 000.00 m²

Área Vendible : 26 000.00 m² (65.00 %)

Lotes: 550 096.60 m²

Comercio: 68 367.20 m²

Área Aportes: 4,000.00 m² (10.00 %)

R. Pública 3,200.00 m²

Educación 800.00 m²

Otros Fines

Vías: 26 000.00 m² (25.0 %)

5.2.1.1.2 Cuadro de Áreas m²

Área Bruta: 40 000.00 m²

Área Computable 40 000.00 m² (100.00 %)

80

Aporte Recreación Pública: 3 200.00 m² (8.0 %)

Aporte Ministerio de Educación: 800.00 m² (2.0 %)

SERPAR: (0.0%)

Otros Fines - (0.0%)

FOMUR - (0.0%)

Circulación y vías: 10 000.00 m² (25.0 %)

Área Útil Vendible: 26 000.00 m² (65.0 %)

Número de Lotes (aprox.): 271

5.2.1.2 Premisas

5.2.1.2.1 Habilitación

Área Típica de lote: 96 m²

Costo de habilitación urbana* 20.00 USD/ m² (área útil) S/ 67.00

Costo del terreno 7.50 USD/ m² (área bruta) S/ 25.13

*sin pavimentos

Precio de venta 55.2 USD/ m² (área útil) S/ 5298.46

5.2.1.2.2. Edificación

Área Techada por lote: 40 m²

Costo de Área Techada: 320 USD/ m²

Precio de venta 512 USD/ m² (área útil)

5.2.1.2.3 Programa de Ventas

Precio de lote + vivienda típico USD 25 778.46 S/ 86 357.85

5.2.1.2.4 Estado de Ganancias y Pérdidas USD

Ventas: USD 6 981 666.67

81

Costo del terreno U$D 300 000.00

Costo habilitación urbana U$D 520 000.00

Costo de edificación U$D 3 466 666.67

Utilidad Bruta U$D 2 695 000.00

Gastos Administrativos U$D 411 918.33

Gastos de venta U$D 370 726.50

5.2.1.2.5 Ingresos Financieros

Utilidad antes de Impuestos U$D 1 912 355.17

Impuesto a la Renta U$D 573 706.55

Utilidad Neta: U$D 1 338 648.62 (19.2 % )

5.2.1.2.6 Financiamiento del Cliente (Familias del NSE D)

Ingreso mensual familiar estimado: NSE D S/ 2606.00

Capacidad de Endeudamiento (30 %) S/ 781.80

Cálculo de Cuota Aproximado S/ 580.75

82

Anexo B: Presupuesto Gastos Administrativos

Descripción Unidad Metrado PU (S/.) Parcial SubTotal

Copias y Varios 9120.00

Gastos de Representación Clientes 24.00 20.00 480.00

Copias de Planos Proyectos mes 24.00 120.00 2880.00

Copias Planos de Construcción

mes 24.00 60.00 1440.00

Fotocopias mes 24.00 80.00 1920.00

Fotografías año 1.00 1200.00 1200.00

Files Propietarios Clientes 24.00 20.00 480.00

Útiles y Varios Clientes 24.00 30.00 720.00

Servicios Públicos 58 725.00

Conexiones Agua y Desagüe Ltes 261.00 120.00 31 320.00

Conexiones Eléctricas Ltes 261.00 100.00 26 100.00

Pago Recib. Luz Dptos. s/ent. Ltes 261.00 5.00 1305.00

Honorarios Legales 23 827.40

Estudio de Títulos Terreno y Docum. Para Compra de Terreno

glb 1.00 7500.00 7500.00

Legalización Documentos und 261.00 5.00 1305.00

Derechos Notariales y Registrales C-V Terreno

m² 25 056.00 0.40 10 022.40

Varios glb 1.00 5000.00 5000.00

Impuestos Municipales 19 023.00

Autoavaluo terreno s/construir

m² 26 000.00 0.30 7800.00

Impuesto Predial Lotes. 2019 Lotes-Año

261.00 25.00 6525.00

Arbitrios Lotes-Año

261.00 18.00 4698.00

Independización e inscrip. SUNARP

17 784.00

Planos Independización y Redacción Expediente

Lotes 261.00 44.00 11 484.00

83

Gastos Notariales y Legalización Expediente

Lotes-Año

60.00 25.00 1500.00

Gastos Registrales Lotes-Año

60.00 80.00 4800.00

Gasto Durante Entrega de Lotes + Módulo

1920.00

Administración Lotes sin entregar (Incl. Agua y Luz)

Clientes 24.00 80.00 1920.00

Total Gastos Administrativos 130 399.40

84

Anexo C: Presupuesto de Publicidad y Ventas

Descripción Unidad Metrado PU (S/.) Parcial SubTotal

Publicidad en Medios 197 800.00

Campaña Diarios 1 Página Anuncio 0.00 - -

campaña Diarios 1/2 Página Anuncio 10.00 10 000.00 100 000.00

campaña Diarios 1/4 Página Anuncio 10.00 6000.00 60 000.00

Letreros en Vía y Obra mes 18.00 2100.00 37 800.00

Promociones, sorteos y regalos

und 0.00 1 500.00 -

Producción de Elementos Publicitarios

19 925.00

Pintado Muro Exterior / Letreros

m² 0.00 30.00 -

Brochure + Insertos millar 0.55 1100.00 605.00

Maqueta del Condominio jgo 0.00 2700.00 -

Merchandising und 24.00 15.00 360.00

Afiches Trípode und 4.00 300.00 1200.00

Letrero und 3.00 1800.00 5400.00

Fotos Artísticas glb 4.00 3000.00 12 000.00

Manual CD ciento 0.24 1500.00 360.00

Vendedores Caseta 72 180.00

Básico Promotora mes 0.00 1920.00 -

básico Vendedores mes 18.00 2560.00 46 080.00

Comisión Vendedores Módulos.

und 261.00 100.00 26 100.00

Vendedores Oficina -

Básico Asistente Administrativo

mes 0.00 2240.00 -

Básico Asistente Ventas mes 0.00 4000.00 -

Comisión Asistente Ventas und 0.00 60.00 -

Puntos de Venta 173 400.00

Caseta de Ventas (Alquiler) mes 0.00 2400.00 -

Caseta de Ventas und 1.00 25 000.00 25 000.00

Departamento Piloto und 1.00 14 000.00 14 000.00

85

Mantenimiento mes 24.00 800.00 19 200.00

Vigilancia mes 24.00 3800.00 91 200.00

Comunicaciones mes 24.00 1000.00 24 000.00

Diseño Gráficos y Arte 27 900.00

Anuncios und 3.00 500.00 1500.00

Brochure +Insertos + Volantes

und 4.00 1500.00 6000.00

Planos Publicitarios und 10.00 450.00 4500.00

Video glb 1.00 10 000.00 10 000.00

Perspectivas Digitales und 2.00 800.00 1600.00

Letreros und 3.00 500.00 1500.00

Logos und 1.00 1200.00 1200.00

Afiches und 4.00 400.00 1600.00

Total Gastos Publicidad y Ventas 491 205.00

Anexo D: Plano Perimétrico y Ubicación

87

Anexo E: Plano Propuesta de la Habilitación Urbana

88

Anexo F: Plano Distribución en Planta Módulo de Vivienda

89

Anexo G: Elevación Principal y Cortes de Módulo de Vivienda

Documents

Propuesta de módulos de vivienda de bajo costo para