RAPORT DE ANALIZA

PIATA IMOBILIARA VALEA PRAHOVEI 2006 – 2007

I. OFERTA existenta in piata imobiliara din Valea Prahovei

Raportul a fost intocmit pe baza analizei ofertelor disponibile in cadrul Agentiei Mervani, in anul 2006 - 2007,

pentru zona Campina – Predeal. In ceea ce priveste ofertele agentiei MERVANI (se face referire la baza de date din aprilie 2007 care contine 1.123 de oferte din care 1059 la vanzare si 64 la inchiriere ) in zona Valea Prahovei acestea sunt impartite in 5 categori de imobile:

a) Apartamente & Garsoniere (139) b) Case & Vile (392) c) Spatii turistice (28) d) Spati comerciale & industriale (24) e) Terenuri intravilane & extravilane (476)

In urma analizei efectuate rezulta o pondere de 44,9% a ofertelor de terenuri, urmata de case-vile cu 37,2%, apartamente si garsoniere 13,1% si cele mai putine sunt ofertele de spatii comerciale, industriale si turistice care in total ocupa un procent de 4,8% din numarul total de oferte.

13%

37%

5%

45%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Apartamente Case -vile Spatii Terenuri

Daca facem o clasificare a ofertelor pe localitati putem identifica un procent de 23% ocupat de localitatea Campina, urmat de Breaza cu 16%, la egalitate Busteni si Sinaia fiecare avand o cota 15%, cu 10% urmeaza orasul Comarnic, localitatile Cornu si Breaza ocupand fiecare un procent de 6% din numarul total de oferte, alte localitati limitrofe cu 5% si cel mai mic procent ocupat (4%), este adjudecat de localitatea Azuga.

6%4%

15% 15%

10%

16%

6%

23%

5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Predeal Azuga Busteni Sinaia Comarnic Breaza Cornu Campina Altele

Situatia centralizata a categoriilor de imobile repartizata pe localitati se prezinta astfel:

Apartamen

te Garsoniere Case & Vile

Spatii turistice

Spatii industriale

Spatii comerciale

Terenuri extravilane

Terenuri intravilane

Predeal 3% 8% 6% 21% 0% 0% 12% 6% Azuga 9% 15% 6% 4% 17% 6% 0% 1% Busteni 17% 8% 21% 29% 17% 17% 0% 9% Sinaia 35% 23% 18% 21% 0% 6% 0% 8% Comarnic 0% 0% 7% 4% 0% 6% 6% 16% Breaza 4% 0% 14% 11% 17% 11% 12% 22% Cornu 0% 0% 6% 4% 0% 0% 12% 8% Campina 32% 46% 19% 7% 50% 44% 24% 23% Altele 0% 0% 3% 0% 0% 11% 35% 7%

Graficul de mai jos scoate in evidenta faptul ca cele mai multe apartamente le gasim in Sinaia (35%), cele mai multe garsoniere se regasesc in localitatea Campina (46%), oferta cea mai mare de case, vile si spatii turistice o identificam in Busteni (21% respectiv 29%), spatii industriale si comerciale se regasesc in numar mare in Campina (50% respectiv 44%), terenuri extravilane in localitatile limitrofe (35%) iar terenurile intravilane in mare majoritate se gasesc in Campina si Breaza (23% respectiv 22%).

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

Apartamente Grasoniere Case & Vile Spatii Terenuriextravilane

Terenuriintravilane

In raport cu perioada 2005 – 2006, in perioada analizata de noi 2006 – 2007, se poate constata o crestere a numarului de oferte cu ~ 24%. Repartizarea pe categorii de imobile comparativa cu anul precedent scoate in evidenta o scadere a procentajului ocupat de categoria terenuri la 40% in raport cu 45% in 2006 si o crestere a numarului de oferte pe case & vile cu 4% (37% in 2006 si 41% in 2007). Spatiile comerciale, industriale si turistice au inregistrat o foarte mica crestere cu doar 1% fata de anul precedent in timp ce categoria apartamentelor si garsonierelor a ramas neschimbata la 13%. La o analiza comparativa, din punct de vedere al repartizarii ofertelor pe localitati, se poate remarca o crestere insemnata a procentului ocupat de ofertele din Campina cu 8% (15% - 2006 si 23% - 2007) in timp ce alte localitati au inregistrat scaderi: Predeal de la 9% la 6%, Azuga de la 7% la 4%, Busteni de la 17% la 14% si cea mai semnificativa scadere inregistrata la Comarnic unde de la 15% acum ofertele din aceasta localitate ocupa doar 10% din total. Trei localitati au pastrat si in acest an procentajul ocupat in trecut respectiv Sinaia (15%), Breaza (16%) si Cornu (6%).

<<<<< Mai jos vom prezenta o descriere a categoriilor de imobile cu preturile aferente in functie de localitate, suprafete si alte caracteristici importante.>>>>> a. APARTAMENTE & GARSONIERE

Din totalul de 1.059 de oferte aflate spre vanzare si analizate in prezentul raport, un procent de 13% (respectiv 138 oferte) il constituie apartamentele (125) si garsonierele (13). Daca ar fi sa identificam, conform datelor analizate, oferta ideala medie de apartament aceasta ar fi: <<< Oferta etalon de apartament in Valea Prahovei >>> „ Apartament 2 camere, situat intr-un imobil construit in 1984, la etajul 3, avand o suprafata utila de 61mp. Pretul este de 69.424 Euro respectiv 1.119 Euro/mp ”. CLASIFICAREA OFERTELOR: I. In functie de anul constructiei In ceea ce priveste apartamentele putem remarca in primul rand o oferta bine delimitata de anul constructiei rezultand astfel trei categori:

1. apartamente in blocuri construite intre anii 1960 – 1980, 2. o a doua categorie cu ani de constructie cuprinsi intre 1981 si 2000 3. a treia categorie de apartamente in blocuri noi construite dupa anul 2001.

Oferta de apartamente in blocuri noi se regaseste doar in Sinaia si Busteni, restul localitatilor prezentand o oferta destul de bogata dar in apartamente situate in constructi mai vechi.

Nr. Crt.

Nr. oferte

Procent ocupat

Anul constructiei

1. 54 43% 1960 - 1980 2. 38 30% 1980 - 2000 3. 34 27% 2000 - 2007

Daca analizam cele 13 oferte de garsoniere putem identifica urmatoarea repartizare in functie de anii de constructie respectiv: 76% (1960 – 1980) si 14% (2000 – 2006) Pretul mediu pe metru patrat suprafata utila rezultat in urma analizei efectuat este situat intre 600-1.600Euro/mp pentru apartamentele in blocuri vechi (intre anii 1960 -1980) – pret mediu 1009euro/mp, pentru apartamentele construite intre anii 1981 si 2000 pretul mediu rezultat este cuprins intre 700 si 1.900 Euro/mp – 1281Euro/mp si in ceea ce priveste apartamentele in blocuri noi acestea au un pret mediu rezultat cuprins intre 1.100 si 2.200 Euro/mp – 1341 Euro/mp. Garsonierele prezinta un pret mediu rezultat de 1.260Euro/mp identificat intr-o plaja valorica cuprinsa intre 700 si 1.500 Euro/mp in functie de vechimea imobilelor.

TIP apartament Pret mediu (Euro)

Suprafata utila

Euro /mp/Su

garsoniere 42,242 34 1,260 ap. 2 camere 56,581 51 1,112 ap. 3 camere 80,686 72 1,111

ap. > 4 camere 204,900 170 1,046 MEDIE rezultata 85,330 72 1,158

II. In functie de suprafata utila Din punct de vedere al suprafetelor utile aferente, in blocurile mai vechi, acestea sunt cuprinse intre 25 - 30mp (apartamente cu o camera), 40 - 50mp (ap. 2cam.) si 50 - 70mp (ap. 3cam.) in raport cu 35 - 50mp (apartamente cu o camera), 50 - 80mp (ap.2cam.) si 70 - 130mp (ap.3cam.) in blocurile noi mult mai generoase ca spatiu alocat. Oferta de apartamente pe Valea Prahovei cuprinde si apartamente cu mai mult de trei camere dar in numar destul de redus. Garsonierele dispun de o suprafata utila cuprinsa intre 15 si 50mp care fluctueaza in functie de anul constructiei respectiv: blocuri vechi suprafete mici (15 – 25mp) si blocuri noi suprafete mari (30 – 50mp). III In functie de localitate .Pretul mediu la apartamente si garsoniere, pe metru patrat suprafata utila, este foarte influentat si de localitatea unde acesta este amplasat. Graficul de mai jos prezinta situatia rezultata in urma analizei si prezinta in cadrul unui interval cuprins intre 700 si 1400Euro/mp localitatile Predeal, Busteni, Azuga si Sinaia cu preturi medii de peste 1200Euro/mp in timp ce Breaza si Campina au un pret mediu situat sub 1000Euro/mp.

1,363

1,306

1,349

1,292

744777

0200400600800

1,0001,2001,400

Predeal Busteni Breaza

euro/mp

IV. In functie de numar camere In urma clasificarii ofertei de apartamente pe numar de camere se constata o pondere importanta a ofertelor de apartamente cu doua si trei camere iar in ceea ce priveste garsonierele si apartamentele cu mai mult de 3 camere acestea exista in oferta in procent foarte mic:

7%

48%

38%

8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

garsoniere ap. 2 cam. ap. 3 cam. ap. >3cam.categorii apartamente

IV. In functie de etaj

O alta clasificare interesanta a apartamentelor se poate face in functie de nivelul la care acestea sunt situate in cadrul imobilului. Din tabelul de mai jos se poate remarca atat ponderea ofertelor cat si diferentele de pret rezultate pe etaje.

1,1761,187

1,154600

800

1,000

1,200

AstfetotalAparacceprocau uprezisupli

b. C

1,1161,071

922

0

200

400

Parter Et. 1 Et. 2 Et. 3 Et. 4 > Et. 5

l putem observa un pret mai mare al apartamentelor situate la parter, acestea reprezentand o cota de 34%, din nr.

apartamente si garsoniere, si de obicei sunt achizitionate pentru a fi transformate in spatii comerciale. tamentele situate la nivelul intermediar (et. 1, 2 si 3) sunt cele mai solicitate in piata imobiliara din zona fiind usor sibile pentru toate categoriile de varsata si in plus blocurile vechi din zona nu dispun de ascensor, ele acopera un ent de 72%. In ceea ce priveste apartamentele situate la etaje superioare acestea ocupa un procent de doar 11% si n pret rezultat mai mic datorita cererii destul de reduse. Apartamentele situate la ultimul etaj al imobilului (22%) nta ca avantaj posibilitatea de extindere in mansarda (suprafata rezultata mai mare) si ca dezavantaj costuri mentare de intretinere a acoperisului (daca acesta este din tigla).

34

2829

1522

110

10

20

30

40

Parter Et. 1 Et. 2 Et. 3 Et. 4 > Et. 5

ASE & VILE

Din totalul de 392 de oferte aflate spre vanzare si analizate in prezentul raport, un procent de 39% (respectiv 153 oferte) il constituie casele si un procent de 61% il reprezinta vilele (239 oferte) .

Daca dorim sa identificam un etalon al ofertelor de case & vile in zona Valea Prahovei putem folosi ca model de pornire acest exemplu care este rezultat in urma centralizarii si analizei tuturor ofertelor de case disponibile in acest moment in cadrul agentiei:

Vila 6 camere, 3 bai, o bucatarie, cu 217 mp suprafata utila si 930mp de teren, construita in 1989 Pret –

226.247 Euro respectiv 1.140 Euro/mp

Bineinteles, pornind de la acest etalon, se poate identifica pretul aproximativ al oricarei oferte de case & vile din zona aplicand diferentele de pret identificate prin clasificarile pe care le vom prezenta mai jos. I. In functie de localitate O prima clasificare se poate face in functie de localitatea in care se afla casa & vila si suprafata utila de care aceasta dispune.

Localitati Pret mediu (Euro)

Suprafata utila

Nr. camere

Nr. Bai

Nr. bucatarii

Teren aferent

Euro /mp/Su

Predeal 367,643 276 7 4 1 580 1,553 Azuga 205,867 251 6 4 1 243 948

Busteni 288,882 230 6 3 1 465 1,410 Sinaia 303,778 237 5 3 2 356 1,328

Comarnic 139,808 192 4 2 1 1,447 914 Breaza 151,216 203 5 2 1 846 817 Cornu 164,591 197 5 2 1 1,402 936

Campina 184,960 190 5 2 1 1,084 1,062 Daca analizam situatia pretului /mp suprafata utila putem constata faptul ca oferta de case & vile cu pretul cel mai mare se regaseste in localitatea Predeal, explicabil prin faptul ca cererea este foarte mare iar oferta destul de redusa. Localitatile Sinaia si Busteni sunt apropiate ca pret si ocupa locul doi in ierarhia preturilor, avand un pret mediu rezultat mai mic cu ~ 200Euro/mp fata de Predeal, iar locul trei este ocupat de Campina, Azuga si Cornu cu preturi cuprinse in limita sumei de 1000Euro/mp. Breaza si Comarnic, localitati mai nou intrate in spectrul de interes al investitorilor imobiliari, prezinta un pret mediu rezultat situat sub nivelul a 900Euro/mp suprafata utila. Ponderea ofertelor de case in zona este reprezentata in graficul de mai jos si scoate in evidenta faptul ca cea mai generoasa zona este reprezentata de localitatile Campina (69 de oferte), Busteni (66 de oferte) si Breaza (50 de oferte). Localitatea Sinaia (39 de oferte) prezinta o crestere semnificativa a numarului de oferte in contrast cu localitatile Comarnic (25 de oferte), Predeal (23 de oferte), Cornu (22 de oferte) si Azuga (15 oferte) care dispun in prezent de o oferta extrem de redusa.

7% 6%

21%

13%

8%

16%

7%

22%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Predeal Azuga Busteni Sinaia Comarnic Breaza Cornu Campina

II. In functie de numarul de camere In functie de numarul de camere existente intr-o oferta de casa s-au identificat o situatie centralizatoare extrem de interesanta pentru evaluarea preliminara a unei oferte noi si introducerea ei in piata.

Numar camere Numar oferte

Pret mediu (Euro)

Suprafata utila

Teren aferent

Pret / camera

Euro /mp/Su

1 – 3 camere 81 113,470 101 792 44,337 1,246 4 – 6 camere 141 204,057 205 842 42,222 1,071 7 – 9 camere 56 289,892 278 866 37,346 1,082 10 – 12 camere 23 456,841 427 790 43,191 1,271 > 13 camere 8 543,500 927 927 35,996 1,306

Conform situatiilor de mai sus putem identifica o pondere de 26% a ofertelor de case & vile cu 1, 2 si 3 camere, un procent de 46% este ocupat de ofertele cu 4, 5 si 6 camere, 18% este reprezentat de oferta cu 7, 8 si 9 camere, 7% pentru oferta cu 10, 11 si 12 camere iar cele cu mai mult de 13 camere acopera un procent de doar 3%. Se poate observa deasemenea faptul ca in functie de numarul de camere pe care oferta le are pretul imobilului scade de la 1200 Euro/mp la casele & vilele cu 1- 3 camere pana la ~1000Euro/mp la cele cu 4-9 camere. Imobilele cu mai mult de 10 camere sunt achizitionate in special de cumparatori care doresc sa le transforme in unitati turistice (asigurand astfel amortizarea investitiei) ceea ce duce la cresterea pretului pana la 1300Euro/mp. Interesant de remarcat este si faptul ca desi numarul de camere fluctueaza intre 1 si mai mult de 13 camere in oferta analizata, suprafata de teren aferenta imobilului, ca medie rezultata, este cuprinsa intre o marja destul de restransa (700 - 900mp) indiferent de suprafetele utile si pretul pe metru patrat rezultat. O situatie centralizata a pretului/camera pentru fiecare localitate ne poate ajuta in evaluarea, la prima vedere, a unei oferte din categoria case & vile aplicand urmatoarea formula:

(Identificare Localitate) Pret/camera X Nr. Camere = Valoare rezultata

55,74938,088

48,16850,357

34,42330,108

33,24340,399

0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

Preturi in Euro/camera

CampinaCornuBreazaComarnicSinaiaBusteniAzugaPredeal

Din graficul de mai sus putem observa o marja de preturi cuprinsa intre 30.000 si 56.000 Euro/camera din care iese in evidenta in limita maximala localitatea Predeal cu un pret care depaseste 55.000 Euro/camera si Sinaia cu peste 50.000 Euro/camera, in timp ce localitatile Busteni si Campina au valori rezultate in intervalul 40.000 – 49.000 Euro/camera. La limita inferioara se situeaza localitatile Azuga, Cornu, Comarnic si Breaza cu o medie rezultata in jurul valorii de 34.000 Euro/camera. III. In functie de suprafata utila O alta clasificare foarte utila a ofertei de case & vile de pe Valea Prahovei se poate face in functie de suprafata utila a fiecarui imobil. Pornind de la faptul ca o camera ocupa o suprafata utila medie de aproximativ 40mp in cadrul unui imobil (incluzand cote indivize din spatii tehnice si dependinte) si are o valoare de 44,000 Euro avem urmatoarea situatie rezultata:

Suprafata utila Numar oferte

Pret mediu (Euro)

Teren aferent

Suprafata utila

Numar camere

Euro /mp/Su

< 100 mp 68 98,637 914 76 3 1,336 100 – 200 mp 123 182,042 709 152 5 1,198 200 – 300 mp 61 260,063 688 265 7 987 > 300 mp 57 433,090 1,153 468 9 952

Daca analizam numarul de oferte pe fiecare categorie de suprafete putem constata o pondere importanta (40%) in cadrul ofertei de case & vile a imobilelor cu o suprafata utila cuprinsa intre 100 si 200mp, urmata de categoria imobilelor cu suprafata mai mica de 100mp (22%) in raport cu cele doua categorii ramase respectiv: 200 – 300mp cu 20% si mai mari de 300mp cu 18%. Din punct de vedere al pretului putem observa o evolutie descrescatoare a acestuia cu aproximativ 150 Euro/mp pornind de la imobilele cu cea mai mica suprafata utila catre cele care dispun de o suprafata mai mare de 300mp. Suprafata utila a unui imobil din categoria case & vile poate fi identificata ca fiind direct proportionala cu numarul de camere respectiv 3 – 5 – 7 – 9 camere la < 100, 100 – 200, 200 – 300 si > 300mp. Un alt aspect interesant de remarcat este cresterea succesiva a suprafetelor utile aferente unei singure camere pornind de la 25mp pentru imobile < 100mp, 30mp pentru 100 – 200mp, 37mp pentru 200 – 300mp si in cele din urma 52mp pentru imobile mai mari de 300mp. IV. In functie de anul constructiei

In ceea ce priveste anul constructiei, in urma analizei efectuate, se poate constata o fluctuatie mai mult decat interesanta atat din punct de vedere al pretului cat si din punct de vedere al celorlalte caracteristici. Analiza centralizata este prezentata in tabelele de mai jos.

Anul constructiei

Camere Suprafata Pret Teren Bai Buc. Pret/mp Pret/cam

< 1989 5 161 186,697 882 2 1 1,204 40,84890 - 2000 6 229 200,389 1,003 2 1 962 34,497

> 2000 6 248 270,677 690 3 1 1,208 47,001 La o prima vedere se poate identifica o crestere semnificativa (150 – 250mp) a suprafetei utile aferente imobilelor din categoria case & vile si o evolutie interesanta a suprafetelor de teren aferent (de la 800mp, inainte de Revolutie 1989 , la peste 1000 de mp intre anii 1990 si 2000 respectiv o scadere importanta la ~ 700mp la casele construite dupa anul 2000).

Anul constructiei

Camere Suprafata Pret Teren Bai Buc. Pret/mp Pret/cam

< 50 6 201 206,622 835 2 1 1,111 34,33850 - 60 3 84 71,471 584 1 1 908 27,39560 - 70 4 114 105,591 448 1 1 1,033 30,87970 - 80 4 131 163,643 771 2 1 1,262 40,17380 - 90 4 149 210,216 1,344 2 1 1,362 52,70690 - 00 6 237 207,920 957 3 1 971 35,252

> 00 6 248 270,677 690 3 1 1,208 47,001 Pretul mediu / suprafata utila rezultat este influentat in mare masura atat de suprafata de teren aferent cat si de anul constructiei imobilului. Astfel putem observa o crestere constanta, intre anii 50 si 90, pornind de la 900 Euro/mp si ajungand pana la 1300Euro/mp. Imobilele mai vechi de anul 1950 prezinta un pret mediu rezultat mai mare deoarece majoritatea au si o valoare istorica adaugata. Interesant de remarcat este pretul foarte mic rezultat pentru perioada 1990 – 2000 care este explicabil prin faptul ca in acea perioada s-au facut foarte multe investitii (cu pret de achizitie al terenului foarte mic) iar acum oferta este destul de generoasa. Vilele construite incepand din anul 2001 se incadreaza foarte bine atat ca pret cat si ca suprafete in media generala rezultata. V. In functie de terenul aferent Analiza ofertei de case & vile in Valea Prahovei din punct de vedere al suprafetelor de teren aferente este prezentata in tabelul de mai jos.

Sup. Teren Camere Suprafata Pret bai buc an pret/mp pret/cam< 500 5 196 224,546 3 1 1990 1,167 40,570

500 - 1000 6 236 228,340 3 1 1988 1,119 43,0671000 - 2000 6 232 209,121 3 1 1986 992 38,450

> 2000 6 314 251,575 2 1 1990 987 47,341 Concluzia pe care o putem trage este destul de simpla si anume faptul ca pretul /mp suprafata utila al imobilului scade concomitent cu cresterea suprafetei de teren aferent pornind de la ~ 1150Euro/mp si ajungand pana la 950 Euro/mp. APARTAMENTE IN CASA & VILA O categorie distincta de imobile analizate in cadrul sectiunii case & vile sunt apartamentele. Oferta de apartamente in casa & vila este destul de bogata pe toate localitatile, exceptie facand localitatea Predeal care la momentul inceperii analizei nu prezenta nici o oferta de acest gen.

Pentru identificarea valorilor medii de evaluare sau analizat ~ 60 de oferte prezente in piata repartizate conform graficului de mai jos.

14% 2%

24%

8%2% 2%

48%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Procent ocupat

AzugaBreazaBusteniCampinaCornuComarnicSinaia

Oferta etalon de apartamente in casa & vila este reprezentata de un imobil cu 3 camere, o baie si o bucatarie cu o suprafata utila de ~ 87mp si un teren aferent de 150mp, construit in 1971 si prezentat spre vanzare la un pret de 97,363 Euro respectiv 1200 Euro/mp. In tabelul de mai jos se poate observa evolutia preturilor pentru fiecare localitate precum si alte caracteristici interesante si utile in cazul unei evaluari preliminare.

Localitate Camere Suprafata Pret Teren Bai Buc. An Pret mp/SU Azuga 3 89 117,444 150 1 1 1985 1,336Breaza 2 68 57,000 480 1 1 1960 838Busteni 3 90 84,333 169 1 1 1963 1,080

Campina 2 95 67,200 212 1 1 1963 857Cornu 3 70 55,000 900 1 1 2002 786

Comarnic 2 64 35,000 181 1 1 1971 547Sinaia 3 86 107,717 158 1 1 1972 1,324

MEDIE gen. 3 87 97,363 181 1 1 1971 1,200 Din punct de vedere al preturilor, apartamentele in casa & vila, sunt clasificate in doua zone: Zona Azuga – Sinaia cu preturi medii rezultate peste 1200 Euro/mp si Zona Comarnic – Campina unde pretul mediu rezultat este de 757 Euro/mp. Desi pretul este mai mic pentru imobilele din aceasta categorie situate in zona Comarnic – Campina ele dispun de o suprafata mai mare de teren aferent (~ 400mp) in timp ce in zona opusa suprafata medie de teren rezultata depaseste cu putin 150mp. Toate ofertele analizate au un numar maxim de 2-3 camere si sunt construite intre anii 1960 – 2002, unele dintre cele mai vechi constructii fiind identificate in Breaza, Busteni si Campina in timp ce localitatea Cornu prezinta cea mai noua oferta de acest gen.

c. TERENURI Una din cele mai importante categorii din cadrul ofertei prezenta zona Valea Prahovei este cea a terenurilor, care au un rol extrem de important in piata imobiliara din zona. Putem afirma aici faptul ca valoare de piata a terenurilor dicteaza preturile la toate celelalte categori de imobile. Este de urmarit la terenuri clasificarea din punct de vedere al destinatiei, ponderea ofertelor pe localitati, evolutia ascendenta a preturilor de la S la N pe localitati si diferenta

interesanta a suprafetelor de teren ofertate in functie de zona. Oferta etalon de terenuri pentru Valea Prahovei este urmatoarea:

Teren 2.372mp, cu o deschidere de 28m = Pret 170.454 Euro respectiv 110 Euro/mp Este stiut faptul in in cadrul ofertei imobiliare generale, terenurile (424 oferte teren intravilan si 52 oferte teren extravilan) ocupa 44% din aceasta si constituie principalul element de atractie pentru investitorii in domeniul imobiliar. In acest sens analizam mai jos detaliat situatia prezenta a ofertei de terenuri pentru a evidentia toate acele caracteristici interesante atat pentru cumparatori cat si pentru vanzatori.

I. In functie de LOCALITATE Daca analizam ofertele de terenuri in functie de localitatile in care acestea sunt situate putem obtine urmatoarea situatie centralizata:

Localitate

Nr. Oferte

Surafata Deschidere Pret euro/mp

Predeal 26 2,372 32 432,903 229 Azuga 6 2,193 21 124,512 137 Busteni 40 1,136 29 175,334 179 Sinaia 37 2,988 41 372,381 188 Comarnic 71 2,855 32 51,746 20 Breaza 98 2,636 25 65,365 28 Cornu 35 2,813 25 64,970 28 Campina 104 1,984 20 76,424 58

La o prima vedere valorile medii rezultate pe deschidere, suprafata si pret putem observa urmatoarele diferente. Pentru toate localitatile deschiderea medie aferenta terenurilor din oferta este cuprinsa in intervalul 20 – 30m ceea ce confera un avantaj din punct de vedere al obtineri autorizatiei de construire. In ceea ce priveste suprafetele medii rezultate pe fiecare localitate acestea sunt puternic influentate de cateva oferte cu suprafete foarte mari de teren situate in zonele de extindere ale localitatilor. Realitatea este ca oferta de terenuri majoritara este cuprinsa intre 500 si 1000mp. Preturile si valorile rezultate demonstreaza faptul ca achizitionarea unui teren in zona Sinaia – Predeal poate costa de 5 – 6 ori mai mult decat in zona de jos. Predealul si Sinaia au un pret mediu rezultat mai mare de 200 Euro/mp ceea ce inseamna ca aici preturile maximale pot ajunge pana la 350 – 400 Euro/mp. In ceea ce priveste localitatea Busteni aceasta prezinta o plaja de preturi, in limita maximala, cuprinsa intre 250 si 300mp. Un teren construibil in Azuga (desi oferta este extrem de redusa) poate fi achizitionat cu un pret cuprins intre 150 si 200Euro/mp. Pentru zona inferioara a Vaii Prahovei localitatatea Campina prezinta cel mai mare pret rezultat (40 – 80 Euro/mp) in timp ce terenurile situate in intravilanul localitatilor Comarnic, Breaza si Cornu sunt prezente in oferta cu preturi cuprinse intre 15 si 30 Euro/mp. O repartizare pe localitati a ofertei de terenuri va scoate in evidenta in primul rand diferenta foarte mare ca numar de oferte intre zona Campina – Comarnic si zona Sinaia – Predeal unde in ultimii ani s-au vandut majoritatea ofertelor aparute in piata.

6% 2%10% 9%

17%

23%

8%

25%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Predeal Azuga Busteni Sinaia Comarnic Breaza Cornu Campina

Graficul de mai sus prezinta procentual ponderea ofertelor de terenuri in piata imobiliara din Valea Prahovei si scoate in evidenta localitatile Campina si Breaza unde este identificata o pondere de peste 20% in raport cu celelalte localitati unde avem o plaja procentuala cuprinsa intre 2 – 17%. Tinand cont de faptul ca localitatea Comarnic este cea mai apropiata de zona de maxim interes a Vaii Prahovei oferta de terenuri a scazut in ultimii ani insa a ramas net superioara in comparatie cu localitatile Busteni, Sinaia, Predeal si Azuga unde ofertele bune de terenuri nu au stat in piata mai mult de doua luni. Cornu are o pondere modesta in cadrul ofertei generale de terenuri dar a devenit din ce in ce mai interesant pentru cumparatori datorita investitiilor majore facute in ultima perioada de catre autoritati si diversi investitori. II. In functie de SUPRAFATA

Pentru o identificare cat mai exacta a pretului mediu solicitat pentru un mp de teren in zona trebuie sa tinem cont in primul rand de suprafata terenului scos la vanzare. Astfel se vor evidentia in tabelul de mai jos mai multe categori de terenuri diferentiate in functie de suprafata.

Suprafata Nr.

Oferte Deschidere Pret euro/mp

< 500mp 54 18 51,080 134 500 - 1000mp 100 19 76,455 102 1000 - 1500mp 52 25 90,122 73 1500 - 2000mp 52 26 139,487 83 2000 - 2500mp 50 23 127,921 54 2500 - 3000mp 22 29 88,299 32 3000 - 5000mp 50 39 145,043 35 > 5000mp 44 63 335,837 38

Este usor de remarcat cresterea foarte mare a pretului pe mp teren in functie de suprafata ofertata pornind de la 30 Euro/mp in cazul parcelelor mai mari de 5000mp pana la ~150Euro/mp la terenurle foarte mici. In ceea ce priveste ponderea ofertelor de terenuri mici in raport cu cele mari aceasta poate fi observata in graficul prezentat mai jos unde putem indentifica in limita superioara terenurile cu suprafete cuprinse intre 500 si 1000mp in raport cu cele situate in limita inferioara respectiv terenurile cu 2500 – 3000mp. Pentru celelalte categorii procentul ocupat in cadrul ofertei este aproape constant.

14%

24%

12% 12% 11%

6%

11%10%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

< 500mp

500 -1000mp

1000 -1500mp

1500 -2000mp

2000 -2500mp

2500 -3000mp

3000 -5000mp

>5000mp

III. In functie de ZONA Tinand cont de faptul ca nu toate terenurile prezente in oferta dispun de o infrastructura adecvata si acces facil la utilitati o clasificare din punct de vedere al zonarii poate aduce informatii extrem de utile in evaluarea pretului pentru un teren. Zonarea a fost facuta tinand cont de acces, localizare, distanta fata de utilitati si infrastructura prezenta in preajma terenului. Zona 1 reprezinta terenurile cu cele mai multe facilitati in timp ce terenurile incadrate in Zona 3 sunt mai putin cautate de investitori si prezinta diverse probleme legate de infrastructura, acces, localizare sau utilitati.

ZONA Nr. Oferte Surafata Deschidere Pret euro/mp

Zona 1 117 1,552 22 142,770 104 Zona 2 156 2,381 27 129,103 80 Zona 3 152 3,153 33 104,861 50

Putem observa, analizand cifrele prezentate in tabelul de mai sus, o diferenta de 31% a pretului mediu rezultat pentru terenurile clasificate intre Zona 1 si Zona 2 in raport cu 58% in cazul diferentei dintre terenurile din Zona 3 si Zona 2. De asemenea la nivelul fiecarei localitati preturile rezultate prezinta o mare diferenta de la o zona la alta. Spre exmplu localitatea Sinaia are un pret mediu rezultat pentru Zona 1 de 381 Euro/mp in raport cu 355 Euro/mp la Predeal si 289 Euro/mp la Busteni. In zona de sud a Vaii Prahovei cel mai mare pret rezultat pentru Zona 1 este inregistrat la Campina unde avem 83 Euro/mp, urmat de Breaza cu 51 Euro/mp si Cornu cu 36 Euro/mp. Preturile cele mai mici identificate pentru Zona 1 sunt prezente in Azuga – 196 Euro/mp, pentru zona de Nord a Vaii Prahovei si Comarnic cu 34 Euro/mp. In ceea ce priveste Zona 2 putem constata o schimbare a ierarhiei pornind tot de la Sinaia cu 208 Euro/mp in timp ce pe urmatoarele locuri se claseaza Busteni cu 172 Euro/mp si Azuga cu 140 Euro/mp. Predealul coboara direct pe ultimul loc cu doar 136 Euro/mp. Pentru partea de jos a Vaii Prahovei evolutia preturilor este pastrata ca si in cazul Zonei 1. Zona 3 este reprezentata cu cel mai mare pret rezultat de Busteni cu 163 Euro/mp, Sinaia 160 Euro/mp si Predeal cu 121 Euro/mp. Localitatea Cornu prezinta cel mai mare pret rezultat pentru partea de jos a Vaii Prahovei, respectiv 23 Euro/mp, urmata de Campina cu 20 Euro/mp si Comarnic cu 16 Euro/mp. Azuga ramane in continuare cu pretul cel mai mic ( pentru partea superioara a Vaii Prahovei) 73 Euro/mp, in timp ce pentru partea de Sud localitatea Breaza are un pret de doar 15 Euro/mp pentru terenurile situate in Zona 3.

Situatie preturi terenuri / zone

0

100

200

300

400

500

Euro / mp

Zona 1 196 51 289 83 34 36 355 381Zona 2 140 26 172 34 21 23 136 208Zona 3 73 15 163 20 16 23 121 160

Azuga Breaza Busteni Campina Comarnic Cornu Predeal Sinaia

Se pot observa in graficul de mai sus atat diferentele de pret intre zone dar si diferentele de pret majore intre zona de Nord a Vaii Prahovei (Predeal, Azuga, Busteni si Sinaia) si zona de Sud (Campina, Cornu, Breaza si Comarnic). Daca ar fi sa identificam un pret mediu pentru zona de Nord acesta ar fi ~ 200 Euro/mp in timp ce pentru zona de Sud pretul rezultat este de ~ 30Euro/mp. Aceasta diferenta survine in primul rand datorita Muntilor Bucegi si calitatii climaterice a zonei care au transformat patru localitati micute in patru statiuni turistice recunoscute atat in tara cat si in strainatate. In plus investitiile majore (hoteluri, restaurante, partii de schi, telecabine si telescaune, cazinouri, centre de agrement etc) au atras ca un magnet, de la an la an, tot mai multi oameni care sa isi doreasca o casa de vacanta in zona. Localitatile Comarnic, Breaza si Cornu au intrat in spectrul de interes al investitorilor multi ani mai tarziu cand preturile la achizitiile de teren in zona superioara a Vaii Prahovei au crescut din ce in ce mai mult si au devenit practic inaccesibile pentru o mare parte a clasei sociale de mijloc si asta datorita ofertei care a scazut de la an la an. Principalele caracteristici cautate de investitori si oameni de rand in zona sunt linistea si aerul curat. In acest sens si localitatile din Sud au fost incet, incet descoperite si acum „traiesc perioada lor de glorie” fiind foarte cautate si apreciate. Odata cu dezvoltarea infrastructurii in zona, cu sprijinul Autoritatilor Locale, si aici se preconizeaza o crestere substantiala a preturilor. Localitatea Campina este singurul oras din zona Valea Prahovei care nu se adreseaza in exclusivitate investitorilor din domeniul turismului sau celor care doresc o casa de vacanta. Aici oferta de terenuri este adresata in special investitorilor in spatii rezidentiale (blocuri cu apartamente pentru localnici, case si vile pentru cei care vor sa se mute de la bloc la casa). Exista intradevar si in orasul Campina cateva cartiere (Muscel, Voila, Campinita etc) noi care pot indeplini o parte a criteriilor, destul de exigente, pentru amplasarea unor case de vacanta.

TERNURI EXTRAVILANE

In ceea ce priveste terenurile extravilane oferta din Valea Prahovei in acest moment este extrem de redusa si cuprinde doar cateva loturi de teren limitrofe localitatilor Comarnic, Breaza, Campina, Cornu si Predeal. O caracteristica rezultata, in urma analizei facute, poate fi identificata ca fiind suprafata mare a terenurilor scoase la vanzare in zona extravilana (3000 – 10000mp) precum si pretul mult mai redus solicitat pentru vanzarea acestor terenuri.

0

2000

4000

6000

8000

Breaza 6194 7Campina 6755 47Comarnic 8000 3Cornu 3586 37Predeal 6599 65

Suprafata medie Pret /mp

Din tabelul de mai sus se poate observa faptul ca localitatea Comarnic ramane in continuare cu cel mai mic pret mediu rezultat /mp (3 Euro), urmata de Breaza cu doar 7 Euro/mp si la distanta destul de semnificativa Cornu (37Euro/mp), Campina (47 Euro/mp) si bineinteles Predeal cu 65 Euro/mp. Valorile rezultate au insa o marja de eroare destul de mare avand in vedere faptul ca in analiza efectuata s-au folosit foarte putine repere (12 oferte – 2-3/localitate). Pe masura ce noi oferte vor fi preluate spre promovare in baza de date a Agentiei, calculele vor fi refacute si comunicate diferentele inregistrate. In ceea ce priveste suprafetele medii rezultate si aici se poate observa o oarecare constanta pentru localitatile Breaza, Campina si Predeal ( ~6000Euro/mp) in timp ce la polul valorilor minime se situeaza localitatea Cornu cu 3500mp si la polul opus localitatea Comarnic cu o suprafata medie rezultata de 8000mp. d. SPATII COMERCIALE, INDUSTRIALE SI TURISTICE

In ceea ce priveste oferta imobiliara de spatii comerciale, industriale si turistice din Valea Prahovei aceasta este foarte redusa in acest moment, insumand in total 50 de oferte impartite procentual in cele trei categorii conform graficului de mai jos.

54%

36%

10%

ComercialeIndustrialeTuristice

Analizata la comun toata oferta de spatii comerciale, industriale si turistice prezinta o oferta etalon cu urmatoarele caracteristici: 14 incaperi compartimentate in 678mp de Suprafata Utila cu un pret mediu rezultat de 884,088Euro respectiv 1129 Euro/mp. Ponderea ofertelor pe localitati poate fi calculata utilizand datele din coloane „Nr. oferte” prezentata in tabelul de mai jos si prezinta ca rezultat urmatoarele: Azuga 8%, Breaza 14%, Busteni 23%, Campina 25%, Comarnic 6%, Cornu 4% si Predeal 16%.

Zona Nr. oferte Incaperi Suprafata Pret Pret/SU Azuga 3 14 700 965,000 985 Breaza 6 13 559 832,000 1,123 Busteni 12 13 637 602,125 1,140 Campina 13 7 539 310,923 661 Comarnic 2 7 268 157,500 702

Cornu 1 11 495 500,000 1,010 Predeal 6 29 1,465 2,936,667 1,825 Sinaia 7 18 570 944,986 1,590 MEDIA 6 14 678 884,088 1,129

Si in cazul ofertei imobiliare de spatii preturile medii rezultate pot fi repartizate in doua mari zone, respectiv Zona Predeal – Sinaia cu valoare medie rezultata de 1385Euro/mp Su si Zona Comarnic – Campina cu o plaja de preturi mai accesibila incadrata intr-o medie de 874 Euro/mp Su. Daca facem o analiza comparativa a preturilor pentru oferta de spatii in functie de destinatia acestora putem identifica o diferenta importanta de pret intre spatiile turistice si spatiile comerciale de 84% si intre spatiile comerciale si cele industriale de 76%.

1464

796453

0200400600800

1000120014001600

Industriale Comerciale Turistice

euro/mp

Spatii

Pentru o evidentiere si o identificare cat mai exacta a ofertei de spatii comerciale, industriale si turistice in Valea Prahovei trebuie sa facem si o clasificare a celor trei categorii de spatii pe fiecare localitate in parte.

0 5 10Predea

lAzugaBusteniSinaiaComarnicBreaza

CornuCam

pina

TuristiceIndustrialeComerciale

La o prima vedere se poate observa o pondere foarte importanta a ofertelor de spatii turistice in localitatile cu notorietate de statiune turistica (Busteni, Predeal si Sinaia) si in ceea ce priveste spatiile comerciale si industriale acestea se gasesc in cea mai mare parte in localitatea Campina. Localitatile cu cea mai mica oferta de spatii sunt Cornu, Comarnic si Azuga, care dispun de doar cateva oferte din fiecare categorie, in timp ce localitatea Breaza ocupa o pozitie de mijloc cu un numar mediu de oferte pentru toate categoriile analizate. Numarul redus de oferte prezente in categoria spatiilor comerciale, industriale si turistice este explicabil prin faptul ca zona Valea Prahovei a fost, este si va fi o zona cu specific eminamente de vacanta si in special pentru case si apartamente.

SITUATIE CENTRALIZATOARE OFERTA IMOBILE VALEA PRAHOVEI Pentru o analiza comparativa a tuturor ofertelor prezentate mai sus am considerat oportun sa prezentam cateva situatii centralizatoare pe fiecare categorie de imobil. Aceste informatii ne pot ajuta sa identificam indicatorii de calcul pentru evaluarile ulterioare.

Trebuie mentionat faptul ca pentru a evidentia o situatie cat mai reala am fost nevoiti sa impartim Valea Prahovei in doua zone distincte: Zona 1 – Predeal, Azuga, Busteni si Sinaia; Zona 2 – Comarnic, Breaza, Cornu si Campina. A. In ceea ce priveste apartamentele si garsonierele situatia este urmatoarea:

Localitate Camere Etaj Pret Pret/cam Suprafata Pret/mp Anul Predeal 2 3 64,900 31,233 54 1,236 1979 Azuga 2 3 61,846 31,397 48 1,307 1977 Busteni 2 2 72,252 33,986 55 1,378 1983 Sinaia 3 2 105,281 40,154 82 1,304 1996 Breaza 2 2 38,700 18,017 52 744 1976 Campina 2 3 37,346 16,399 48 776 1975 2 2 63,387 28,531 57 1,124 1981 Zona 1 2 2 76,070 34,193 60 1,306 1984 Zona 2 2 2 38,023 17,208 50 760 1976

......... pentru garsoniere situatia rezultata este:

Camere Etaj Pret Pret/cam Sup. Util Pret/mp An

1 2 29,731 29,731 27 1,107 1976

B. Pentru categoria case & vile avem informatiile prezentate in tabelul de mai jos:

Localitate Camere Suprafata Pret teren bai buc an Pret/mp Predeal 7 276 367,643 611 4 1 1985 1,553Azuga 6 251 205,867 243 4 1 1992 948Busteni 6 230 288,882 567 3 1 1991 1,410Sinaia 6 237 303,778 524 3 2 1987 1,328Comarnic 4 196 122,200 1,770 2 1 1989 653Breaza 5 202 151,216 855 2 1 1993 823Cornu 5 197 164,609 1,394 2 1 1988 938Campina 5 195 189,650 992 2 1 1955 1,037MEDIE 6 223 224,230 870 3 1 1985 1,086Zona 1 6 242 297,381 529 3 1 1989 1,363Zona 2 5 197 164,060 1,124 2 1 1976 899

.......... pentru apartamente in casa & vila

Camere Suprafata Pret teren bai buc an pret/SU

3 87 102,009 165 1 1 1971 1,251

C. In ceea ce priveste terenurile intravilane situatia identificata este urmatoarea:

Localitate Surafata Deschidere Pret euro/mp Zona

Predeal 2,372 31 432,903 229Azuga 2,193 21 124,512 137Busteni 1,136 29 175,334 179Sinaia 3,441 47 327,786 188

2

355 1

136 2

Predeal 121 3

196 1 140 2 Zona 1 295

Azuga 73 3

Zona 2 164 289 1 Zona 3 129 172 2

Busteni 163 3

340 1 208 2

Sinaia 160 3

Localitate Surafata Deschidere Pret euro/mp Zona

Breaza 2,501 24 59,916 28Campina 2,030 21 86,040 58Comarnic 2,855 32 51,746 20Cornu 2,813 25 64,970 28

2

51 1 26 2

Breaza 17 3

83 1 34 2 Zona 1 51

Campina 17 3

Zona 2 26 34 1 Zona 3 18 23 2

Comarnic 14 3

36 1 23 2

Cornu 23 3

...... oferta de terenuri extravilane prezinta urmatoarea situatie:

Localitate Suprafata Deschidere Pret Pret/mp Breaza 6,194 60 54,179 7 Campina 6,755 30 205,050 47 Comarnic 8,000 25 24,000 3 Cornu 3,586 5 133,268 37 Predeal 10,636 110 801,921 65 6,599 46 229,674 36

SITUATIE COMPARATIVA 2006 – 2007

Ponderea ofertelor pe categorii de imobile:

13%

41%

6%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Apartamente Case & Vile Spati Terenuri

2006

Se poate observa scaderea ponderii ofertelor de terenuri in 2007 in timp ce numarul ofertelor de case & vile este in crestere.

13%

37%

5%

45%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Apartamente Case -vile Spatii Terenuri

2007

Ponderea ofertelor pe localitati:

9%7%

17%15% 15% 16%

6%

15%

0%

5%

10%

15%

20%

Predeal Azuga Busteni Sinaia Comarnic Breaza Cornu Campina

2006

6%4%

15% 15%

10%

16%

6%

23%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Predeal Azuga Busteni Sinaia Comarnic Breaza Cornu Campina

2007

Destul de apropiate.... Campina prezinta o crestere de 8% in raport cu anul 2006, urmata de Comarnic cu 5% si Azuga & Predeal cu 3%.

Ponderea ofertelor pe localitati si categorii de imobile:

0%

20%

40%

60%

80%

Apartamente Case & Vile Spati Terenuri

2006

PredealAzugaBusteniSinaiaComarnicBreazaCornuCampinaAltele

0%20%40%60%80%

100%120%

Apartamente Case & Vile Spatii Terenuri

2007

PredealAzugaBusteniSinaiaComarnicBreazaCornuCampinaAltele

Analiza comparativa apartamente & garsoniere:

0

500

1000

1500

garsoniere 778 1,260ap. 2 camere 693 1,112ap. 3 camere 728 1,111ap. > 3 camere 665 1,046

2006 2007

In graficul de mai sus se poate observa o crestere medie a pretului pe metru patrat de suprafata utila a unui imobil din categoria apartamente & garsoniere cu ~ 37% intre anul 2006 si anul 2007. Cresterea cea mai mare a fost inregistrata la garsoniere in timp ce apartamentele cu mai mult de 3 camere prezinta cea mai mica crestere. Analiza comparativa case & vile:

0

500

1000

1500

1 – 3 camere 663 1,2464 – 6 camere 641 1,071> 7 camere 635 1219

2006 2007

In ceea ce priveste oferta de case & vile se poate observa o crestere a pretului/mp/Su cu ~ 45% in 2007 in raport cu anul precedent. De asemenea, interesant de remarcat este si faptul ca imobilele, cu mai mult de 6 camere, din aceasta categorie au inregistrat in 2007 o crestere spectaculoasa de pret cu peste 48%. Analiza comparativa terenuri:

Raportul 2006 – 2007 in ceea ce priveste ofertele de terenuri prezinta o crestere medie de 61% respectiv:

Azuga – 77%

Campina – 77%

Sinaia – 73%

Predeal – 72%

Comarnic – 65%

Busteni – 65%

Cornu – 60%

Breaza – 60%

0 100 200 300

2006

2007

CampinaCornuBreazaComarnicSinaiaBusteniAzugaPredeal

Campina 13 58Cornu 11 28Breaza 13 28Comarnic 7 20Sinaia 51 188Busteni 62 179Azuga 31 137Predeal 64 229

2006 2007