Patroni Medialni:

raport mieszkaniowyanaliza popytu i podażyW A R S Z A W A K R A K Ó W T R Ó J M I A S T O P O Z N A Ń W R O C Ł A W

pro gnoz y, które s ię sprawdzają

Analitycy redNet Property Consulting oddają w Państwa ręce kolejną edycję raportów prezentującą aktual-

ną sytuację na rynkach budownictwa mieszkaniowego w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu oraz

Trójmieście. Korzystając z informacji zaczerpniętych z najpopularniejszego serwisu nieruchomości tabelaofert.

pl oraz z wyników ankiet przeprowadzonych podczas Targów Mieszkaniowych tabelaofert.pl, przygotowa-

no kilkusetstronicowe raporty na temat sytuacji na rynkach budownictwa mieszkaniowego w największych

polskich miastach. Publikacje zawierają kilkaset wykresów przybliżających charakter popytu i podaży

zarówno pod kątem całych miast, jak i poszczególnych dzielnic. Wyniki przeprowadzonych badań przed-

stawiono przy użyciu nowych rozwiązań graficznych, tak aby ich percepcja była jak najbardziej klarowna.

Niezwykle interesujące są między innymi mapy pokazujące preferencje mieszkańców, natężenie zjawisk

migracji między dzielnicami oraz prezentacje rzutów mieszkań. W raporcie znaleźć można również precyzyjne

wskaźniki prezentujące aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym.

Jesteśmy przekonani, że raport przyczyni się do podejmowania wyłącznie trafnych decyzji!

plany uchwalone

Plany zagospodarowania przestrzennegoNa podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utraciły ważność plany uchwalone przed 1 stycznia 1995r. oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy z 1992r.

i l u s t r a c j a . Obszary uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego ź r ó d ł o : Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, projekt – wersja marzec 2006

Obecnie planami zagospodarowania pokryte jest ok.14% miasta. Najwięcej powierzchni objętej planami występuje w dzielnicach obrzeżnych posiadających wiele terenów niezabudowanych, przede wszystkim Wilanowie, Targówku i Białołęce, ale także Mokotowie. Najmniej uchwalonych planów posiada najbardziej zurbanizowane centrum miasta. Na terenach nie objętych planami pozwolenia na budowę wydawane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) w oparciu o zasadę „dobrego sąsiędztwa”.

Poniższe informacje są materiałem promocyjnym i dotyczą jedynie warszawskiego rynku mieszkaniowego. Szczegółowy zakres opracowań publikowanych dla rynku warszawskiego, krakowskiego, poznańskiego, wrocławskiego i trójmiejskiego dostępny jest na ostatnich stronach broszury.

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

Bem

owo

Biał

ołęk

a

Biel

any

Mok

otów

Och

ota

Prag

a Po

łudn

ie

Prag

a Pó

łnoc

Rem

bert

ów

Śród

mie

ście

Targ

ówek

Urs

us

Urs

ynów

Waw

er

Wes

oła

Wila

nów

Wło

chy

Wol

a

Żolib

orz

200 000

15 000

10 000

5 000

02000 2001 2002 2003 2004 2005

w y k r e s : Powierzchnia dzielnic objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennegoż r ó d ł o : Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy, projekt – wersja marzec 2006

Uchwalone plany miejscowe obejmują przede wszystkim tereny budownictwa mieszkaniowego – ponad 40% wszystkich planów, przy czym tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej stanowią 33,8%, a wielorodzinnej – zaledwie 7,7%.

Skala budownictwaLiczba oddawanych corocznie mieszkań w Warszawie osiąga wartości najwyższe spośród pięciu największych polskich aglomeracji. Po załamaniu, które nastąpiło w roku 2002 i utrzymującej się w kolejnych latach tendencji spadkowej, rok 2005 przyniósł znaczącą poprawę. W ostatnim roku zrealizowano blisko 14,5 tys. nowych lokali mieszkalnych.

w y k r e s : Liczba oddanych mieszkań w Warszawie w latach 2000-2005ź r ó d ł o : redNet na podstawie WUS

Praga Południe8%

Bielany8%

Białołęka19%

Ursynów25%

pozostałe40%

Ursynów13%

Bemowo10%

Białołęka15%

Mokotów18%

pozostałe44%

2000 - 2001 2004 - 2005

18 000

16 000

14 000

12 000

10 000

8 000

6 000

4 000

2 000

0

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

pozwolenia na budowę budowy rozpoczęte

W ciągu ostatnich pięciu lat zmienił się udział poszczególnych dzielnic w liczbie oddawanych mieszkań. W latach 2000-2001 liderami były: Ursynów i Białołęka – na ich terenie zrealizowano blisko 35% inwestycji mieszkaniowych. W latach 2004-2005 ich łączny udział zmalał do ok. 18%. Na znaczeniu zyskał natomiast Mokotów, gdzie w latach 2004-2005 zrealizowane było blisko co piąte nowe mieszkanie w Warszawie. Znaczący wzrost skali budownictwa mieszkaniowego możemy także obserwować w dzielnicy Bemowo, gdzie w analogicznym okresię powstało co dziesiąte nowe mieszkanie .

W y k r e s : Udział dzielnic Warszawy w produkcji mieszkań latach 2000-2001 oraz 2004-2005Ź r ó d ł o : WUS

Pozwolenia na budowę i budowy rozpoczęteKorzystna koniunktura na rynku mieszkaniowym skłoniła inwestorów do zwiększenia swojej aktywności. W 2004 roku liczba wydawa-nych pozwoleń oraz rozpoczynanych budów znacznie wzrosła w stosunku do lat poprzednich. Rok 2005 przyniósł dalszy wzrost. Wyda-no pozwolenia na budowę 13 036 lokali.

w y k r e s : Mieszkania na pozwoleniach i budowy rozpoczęte – Warszawa 1998- 2005r.ź r ó d ł o : WUSLiczba rozpoczętych budów natomiast osiągnęła rekordowe rozmiary – ponad 16 tys. jednostek mieszkalnych, co oznacza, że wykorzy-stano praktycznie całe rezerwy pozwoleń wydanych w latach poprzednich.

Ceny mieszkańWzrost popytu na mieszkania pociąga za sobą znaczny, w niektórych miastach kilkunasto- a nawet kilkudziesięcioprocentowy wzrost ich cen. W okresie od marca 2005 do maja 2006 średnia cena mieszkania wzrosła z 3 892 PLN/mkw. do 5 895 PLN/mkw. (koniec maja 2006 r.) czyli o 50%.

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0I kwartał 2004 I kwartał 2005 I kwartał 2006 maj 2006

3 8924 365

5 8955 415

w y k r e s : Średnie ceny mieszkań w Warszawie w okresię I kwartał 2004r. – maj 2006r.ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Największy wzrost odnotowano wciągu ostatnich 14 miesiecy, kiedy średnia cena mieszkania w okresię I kwartał 2005 – koniec maja 2006 wzrosła o 37%. Specyfiką stołecznego rynku jest wyraźny podział na lewo- i prawobrzeżną Warszawę. Znacznie bardziej cenione są dzielnice położone po lewej stronie Wisły. Prawobrzeżne lokalizacje uważane są za mniej atrakcyjne. Ma to bardzo wyraźne odzwier-ciedlenie w cenach. W zależności od poziomu aktywności deweloperów w danej dzielnicy oraz zmiany jej atrakcyjności w opinii nabyw-ców mieszkań zmienia się znaczenie poszczególnych dzielnic. Na zmiany te reagują ceny.

i l u s t r a c j a A . Odchylenia cen od sredniej w poszczególnych dzielnicach Warszawy w I kwartale 2004 i l u s t r a c j a B . Odchylenia cen od sredniej w poszczególnych dzielnicach Warszawy w I kwartale 2006ź r ó d ł o : redNet Property Consulting * brak danych

Średnia cena mieszkania w Warszawie w I kwartale 2004 wynosiła 3 892 PLN/mkw. Cenami wyższymi od średniej rynkowej charak-teryzowały się Śródmieście oraz dzielnice położone najbliżej centrum miasta. Nieco wyższe ceny od średniej uzyskiwały mieszkania na Ursynowie leżącym na jedynej w Warszawie linii metra. Najwyższymi cenami na początku 2004r. charakteryzował się Wilanów, będący prestiżową dzielnicą z zabudową willową.W przeciągu ostatnich lat zmienił się charakter poszczególnych dzielnic. Znaczące zwiększenie podaży w wyniku realizacji Miastecz-ka Wilanów wpłynęło na zmianę charakteru dzielnicy. Wilanów, w którym do tej pory wznoszono nieliczne, prestiżowe projekty apar-tamentowe stał się dzielnicą, w której w głównej mierze realizowane jest budownictwo wielorodzinne. Wynikiem tego jest spadek cen średnich w dzielnicy oraz zmniejszenie dysproporcji w stosunku do średniej ceny mieszkania w Warszawie. Realizacja kilku drogich projektów apartamentowych takich jak Belvedere Residence czy Rezydencja na Wspólnej zlokalizowanych w najatrakcyjniejszych rejonach Śródmieścia spowodowały znaczny wzrost cen. Obecnie średnia cena lokalu w Śródmieściu wynosi około 8 500 PLN/mkw. i jest o 58% wyższa od średniej ceny na rynku warszawskim. W ostatnich latach wzrosło znaczenie Mokotowa, który obecnie uważany jest za bardzo atrakcyjną dzielnicę cieszącą się największym zainteresowaniem nabywców. Wyraźny wzrost cen odnotowano również na Woli, jednak dużym zainteresowaniem cieszą się projekty zlokalizowane na tzw. „bliskiej Woli” nawiązującej budownictwem do charakteru śródmiejskiego.

A B

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%do 20 lat

Kraków

od 20 do 23 lat od 23 do 27 lat od 27 do 30 lat od 30 do 35 lat od 35 do 40 lat od 40 do 45 lat od 45 do 50 lat ponad 50 lat

Poznań Trójmiasto Warszawa Wrocław

2,9%

3,0%

2

,0%

1,

9%

3,9%

1,9

%

4

,3%

2

,2%

4,3

%

8,2%

2

,9%

5,6

%

5

,3%

2

,9%

4,

7%

3

,5%

2

,1%

3,4

%

2,4

%

5

,6%

6

,4%

7,7%

6

,5%

4,

8%

1

0,7%

1

5,2%

13,

2%

1

4,0%

1

2,0%

21,

9%

1

8,7%

17,9

%

1

9,1%

18,2

%

33,

8%

33,

3%

3

4,2%

36

,5%

4

6,8%

1

1,2%

15,

2%

12,

0%

11,0

%

6,7

%

40,0%

35,0%

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%

od urodzenia

30,0

%

10 lat i dłużej od 5 do 10 lat od 3 do 5 lat od roku do 3 lat krócej niż rok mieszkam w innym mieście

raport - jesięń 2005 raport - wiosna 2006

32,4

%

16,3

%

12,4

%

15,5

% 19,6

%

9,0%

9,0% 11

,6%

10,4

%

5,2%

4,9%

12,4

%

10,4

%

w y k r e s : wiek klienta - Warszawa na tle innych miast (popyt deklarowany)ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

w y k r e s : okres zmieszkania w Warszawie (popyt deklarowany)ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Profil klientaStruktura wiekuDominującą grupę nabywców w województwie mazowieckim - łącznie 2/3 klientów - stanowią osoby w wieku od 20 do 30 lat. Rozkład wieku klientów podobnie przedstawia się w pozostałych czterech aglomeracjach. Potwierdza to średni wiek nabywców, który oscyluje wokół 31 lat (od 30 w Poznaniu, przez 31 w Warszawie , 32 w Trójmieście, po 33 w Krakowie). Uwagę zwraca aż 47% popyt deklarowany, zgłaszany w Trójmieście przez osoby w wieku od 23 do 27 lat.

Okres zamieszkania w WarszawiePopyt na mieszkania w Warszawie kreowany jest głównie dzięki procesom migracyjnym. W porównaniu z ostatnim badaniem wzrósł nieco udział rodowitych warszawiaków, jednak jest to tylko 32,4% obecnych nabywców mieszkań. Niemal tyle samo osób mieszka w stolicy ponad 5 lat (zmiany nastąpiły wewnątrz tej grupy, natomiast jej ogólny udział pozostał na tym samym poziomie). W porów-naniu z badaniem jesięnnym zmniejszył się nieco odsetek osób, które mieszkają poza Warszawą, albo przebywają w niej krócej niż rok. Nabywcy ci stanowią obecnie 15,3% ogółu klientów poszukujących mieszkania w stolicy.

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%zmiana miejsca zamieszkania

poprawa warunków mieszkaniowych

zaspokojenie potrzeb swoich bliskich

cel inwestycyjny

50,0%

osoby wolne, bezdzietne, nie planujące dzieci w najbliższym czasie

osoby w związkach, posiadające lub planujące dzieci w najblizszym czasie

18,0%

41,7%47,0%

2,8%

29,5%

45,6%

29,5%

chcę mieszkać w innym mieście

chcę mieszkać w innej dzielnicy

chcę zamienić mieszkanie na wieksze

chcę zamienic mieszkanie na dom

kupuję dla dzieci

kupuję dla rodziców

kupuję z myślą o wynajmie

zakup traktuję jako lokate kapitału

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 40,0%

11,8%

19,1%

39,5%

2,6%

17,1%

2,0%

13,2%

32,9%

w y k r e s : powód zakupu lokalu w Warszawie w zależności od sytuacji rodzinnej (popyt deklarowany)ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

w y k r e s : powód zakupu mieszkaniaź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Powód zakupu mieszkania w WarszawieAnalizując powody, jakie stoją za decyzją o zakupie mieszkania widać, że osoby wolne i bezdzietne są zdecydowanie bardziej mobilne od osób będących w związkach i posiadających (lub planujących) dzieci. Zdecydowanie częściej zakup nieruchomości traktują jako do-brą inwestycję. Poprawa warunków mieszkaniowych jest wskazywana przez osoby samotne w niemal 42% przypadków, a więc niewiele rzadziej, niż przez osoby w związkach, które podają tą przyczynę jako powód zakupu w 47% przypadków. Nabywcy będący w związkach i posiadający dzieci często kupują mieszkanie właśnie dla nich - taki powód zakupu podawany jest przez tą grupę osób w niemal 30% przypadków.

Miejsce zamieszkania nabywców planujących zakup na Mokotowie(wg kodu pocztowego).

Analizowana grupa nabywców: Mokotów [4]; mazowieckie [7]; mieszkanie [0], jeszcze nie wiem czy mieszkanie czy dom [2]ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Miejsce zamieszkania nabywców planujących zakup na Mokotowie (wg kodu pocztowego)

Osoby zainteresowane zakupem lokalu na Mokotowie, mieszkają obecnie w południowej części miasta, po lewej stronie Wisły, na “linii metra”. Są to więc takie dzielnice, jak Ursynów, Śródmieście i - przede wszystkim - Mokotów. Świadczy to o dużym przywiązaniu do tej dzielnicy. Nie brakuje także mieszkańców Pragi Południe, którzy chcieliby przeprowadzić się do jednej z najpopularniejszych lokalizacji w stolicy.

ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Preferencje nabywcówWarszawa - preferowane lokalizacje wg mapyObserwując mapę obszarów akceptowanych widać wyraźnie, że dzielnice lewobrzeżne dystansują lokalizacje położone po prawej stro-nie Wisły. Najpopularniejsze dzielnice to Mokotów, Bemowo, Ursynów, Bielany, Wola, Ochota i Wilanów. Po prawej stronie Wisły na ak-ceptację mogą liczyć Białołęka i Targówek.

ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Warszawa - odrzucone lokalizacje wg mapyAnalizując mapę obszarów odrzucanych widać, że najbardziej negowana jest prawa strona Wisły. Niewiele lepiej wygląda sytuacja Śródmieścia i Ursusa. Dość duża grupa potencjalnych klientów odrzuca także Wolę, Włochy i Bielany.

0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0%

5,1% I 24,0%Bemowo

1,0% I 5,4%Białołęka

3,8% I 18,8%Bielany

8,6% I 34,9%Ochota

1,8% I 9,3%Praga Południe

1,4% I 6,2%Praga Północ

0,5% I 3,9%Rembertów

3,7% I 17,1%Saska Kępa

5,7% I 22,5%

Śródmieście

1,9% I 7,0%Targówek

1,2% I 5,4%Ursus

13,0% I 42,5%

Ursynów

0,7% I 3,9%Wawer

1,3% I 4,7%Wesoła

1,0% I 4,7%Włochy

6,2% I 23,3%

Wilanów

4,2% I 19,4%

Wola

5,3% I 20,9%

Żoliborz

w y k r e s : dzielnice, w których zakup rozważają osoby, planujące nabyć lokal na Mokotowieź r ó d ł o : redNet Property Consulting

deklarowany popyt średni

deklarowany popyt szeroki

Dzielnice konkurencyjne wobec MokotowaKlienci planujący zakup na Mokotowie, jako dzielnice w których mogą dokonać zakupu, rozważają Ursynów (metro) i Ochotę (prestiżo-wa dzielnica centralna, dobrze skomunikowana z resztą miasta). Kolejne rozważane lokalizacje to Bemowo, Wilanów i Śródmieście. Taka dywersyfikacja zainteresowań nabywców oznacza, że ewentualny wzrost podaży w dwóch pierwszych dzielnicach może (ale nie musi) doprowadzić do odpływu części popytu w kierunku tych lokalizacji.

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

1

podaż

popyt potencjalny

popyt transakcyjny

deklarowany popyt szeroki

deklarowany popyt średni

deklarowany popyt sprecyzowany

2 3 4 5

8,9%

9,6%

14,0

%

3,0%

4,4%

5,8%

36,8

%43

,0%

49,5

%

35,4

%41

,8%

48,4

%

5,5%

7,5%

9,6%

3,0%

3,3%

36%

33,1

%

35,2

%

46,1

%

36,8

%

33,6

%

26,6

%

17,4

%

18,0

%

11,8

%

3,8%

3,5%

1,5%

w y k r e s : preferowana ilość pokoiź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Preferowana ilość pokoiW ofercie mieszkaniowej rynku warszawskiego największy udział mają mieszkania trzypokojowe (36,8%), kolejną - minimalnie mniejszą grupą - są mieszkania dwupokojowe (niemal 1/3 podaży). Jednak relacje popytu do podaży pokazują, że potrzeby rynku są nieco inne. Klienci szukają przede wszystkim lokali dwupokojowych, pokazują to wszystkie zastosowane przez nas metody badania popytu. Oferta podaży takich mieszkań wynosząca 33,1% rynku ogółem zdołała uzyskać oglądalność w serwisię tabelaofert.pl na poziomie 35,2% oraz wygenerować ponad 46% zgłoszeń ogółem. Badania ankietowe pokazały równie dobre wyniki, naszym zdaniem 43% respondentów zamierza kupić mieszkanie dwupokojowe, a szeroki popyt deklarowany (czyli Ci którzy w ogóle rozważają zakup mieszkania dwupoko-jowego) na takie mieszkania wynosi ponad 49,5%, jednocześnie blisko 37% jest zdecydowanych na zakup tylko i wyłącznie mieszkania dwupokojowego.

Mieszkania trzypokojowe cieszą się obecnie nieco mniejszym zainteresowaniem nabywców niż lokale dwupokojowe, ale przy obecnej ogólnej sytuacji rynkowej sprzedają się bez większych problemów. Badania pokazują, że jest to na pewno bardzo perspektywiczny segment rynku, szeroki popyt na takie mieszkania deklaruje ponad 48% respondentów.

Inaczej wygląda sytuacja lokali czteropokojowych, stanowiących obecnie 17,4% rynku. Stosunkowo niski popyt deklarowany (szeroki popyt deklarowany szacujemy na ok. 10%) równoważony jest przez popyt potencjalny (18%), a przede wszystkim popyt transakcyjny, który sięga niemal 12%. Oznacza to, że lokale czteropokojowe przekonują do siębie nawet osoby, które nie brały pod uwagę zakupu takiego mieszkania.

Ciekawie przedstawia się sytuacja kawalerek. Stanowią one około 9% rynku, niemniej jednak tylko 3% respondentów wskazuje na chęć zakupu tylko i wyłącznie lokalu jednopokojowego, a w ogóle rozważa zakup kawalerki niemal 6% respondentów. Natomiast dane z serwisu www.tabelaofert.pl pokazują, że kawalerki są chętnie kupowane, a popyt na nie zdecydowanie przewyższa podaż. Lokale jednopokojowe, stanowiące 8,9% podaży, mają ponad 9,6% udziału w oglądalności serwisu i generują 14% zgłoszeń ogółem. Oznacza to, że choć respondenci (na wczesnym etapie poszukiwania mieszkania) nie zastanawiają się jeszcze nad zakupem takich mieszkań, to w zderzeniu z ofertą rynkową akceptują ją bardzo chętnie, w efekcie czego kawalerki stają się bardzo poszukiwanym towarem.

rzut 138,1%

rzut 228,6%

rzut 39,5%

rzut 423,8%

w y k r e s : najlepszy rzut mieszkania 1-pokojowegoź r ó d ł o : redNet Property Consulting

RzutyNajmniej wskazań uzyskało mieszkanie widoczne na rzucie nr 3. Jest to jedyny lokal, w którym kuchnia nie ma swojego okna. Najpopularniejsze okazało się mieszkanie przedstawione na rzucie nr 1. Kuchnia nie jest wprawdzie wydzielona, ale ma swoje okno. Lokal ma najmniejszy przedpokój, jednak zaplanowano w nim miejsce na aż dwie szafy wnękowe.

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0%

do 3 000

4,1%

3,6%

3 000 - 3 500

4,1%

7,7%

3 500 - 4 000

11,2%

17,1%

4 000 - 4 500

20,4%

20,3%

4 500 - 5 000

14,7%

8,7%

5 000 - 5 500

24,0%

12,4%

5 500 - 6 000

4,1%

10,1%

6 000 - 6 500

10,4%

8,5%

6 500 - 7 000

2,5%

4,1%

7 000 - 8 000

2,7%

5,0%

8 000 - 10 000

1,4%

2,4%

powyżej 10 000

0,5%

2,0%

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0%

do 3 000

4,8%

6,3%

3 000 - 3 500

9,7%

10,9%

3 500 - 4 000

16,2%

22,2%

4 000 - 4 500

16,7%

22,2%

4 500 - 5 000

9,9%

12,7%

5 000 - 5 500

12,6%

11,0%

5 500 - 6 000

10,8%

6,5%

6 000 - 6 500

6,1%

3,1%

6 500 - 7 000

3,9%

2,0%

7 000 - 8 000

4,5%

2,0%

8 000 - 10 000

2,7%

0,7%

powyżej 10 000

2,2%

0,5%podaż

popyt deklarowany popyt transakcyjny

popyt potencjalny

w y k r e s : maksymalna akceptowana cena mkw.ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Cena metra kwadratowegoMieszkania o cenie mkw. do 5 000 zł są najbardziej poszukiwanym segmentem cenowym rynku. Lokale o cenie od 5 000 do 5 500 zł to segment względnej równowagi cenowej, co oznacza że sprzedają się generalnie tak szybko jak średnia rynkowa. Mieszkania o cenie od 5 000 zł do 8 000 zł sprzedają się wolniej niż inne segmenty cenowe. Segment luksusowy (ceny powyżej 8000 zł) rządzi się swoimi własnymi prawami, niezależnymi od ceny, generalnie jednak jego zachowanie nie odbiega od średniej rynkowej.

70,0%

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%

ze środków własnych

raport - jesięń 2005

15,5%

raport - wiosna 2006

15,0%

62,4%

52,9%

22,1%

32,1%

48,6%

60,0%

50,0%

40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%klienci planujący zakup lokalu

wykończonego „pod klucz”

46,9%

41,3%

45,2%

10,1%7,9%

klienci nie planujący zakupu lokalu wykończonego „pod klucz”

klienci, którzy jeszcze o tym myślą

raport - wiosna 2006raport - jesięń 2005

ze środków własnych i kredytu mieszkaniowego w całości z kredytu mieszkaniowego

w y k r e s : sposób finansowania zakupu lokalu w Warszawie (popyt deklarowany)ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

w y k r e s : zakup lokalu wykończonego pod klucz (popyt deklarowany)ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Wykończenie pod kluczZainteresowanie zakupem lokalu wykończonego pod klucz zgłasza ok. 47% potencjalnych nabywców mieszkań w Warszawie. Niemal tyle samo osób (45%) wyklucza taką możliwość. W porównaniu z badaniem przeprowadzonym jesienią 2005 roku nastąpiły niewielkie zmiany. Doszło do kosmetycznego spadku zainteresowania wykończeniem pod klucz. Zmniejszyła się także ilość osób nie zastanawiających się nad tą opcją. Jednocześnie zwiększyła się nieco grupa klientów, którzy odrzucają możliwość zakupu mieszkania wykończonego pod klucz.

Sposób finansowaniaPorównanie preferencji klientów w zakresię sposobu finansowania zakupu dowodzi, że grupa osób planujących wyłożenie pienię-dzy jedynie z własnego portfela nie uległa zmianie, a jej udział w popycie deklarowanym utrzymał się na poziomie 15%. Oznacza to, że w aż 85% transakcji na rynku mieszkaniowym udział będą miały banki. W ciągu pół roku zdecydowanie wzrosło znaczenie instytu-cji finansowych. Obecnie pełne finansowanie kredytem planowane jest przez 32% ankietowanych, podczas gdy 6 miesięcy temu taki zamiar deklarowało 22% nabywców.

600

500

400

300

200

100

0Kraków Trójmiasto Warszawa Wrocław

325

maj 2004 maj 2005 maj 2006

405494

230

311

220197

274

367

213

312

415

550

500

450

400

350

300

250

200

150

100

50 maj 2004

Kraków

maj 2005 maj 2006

Trójmiasto Warszawa Wrocław

w y k r e s : średni czas oczekiwania na mieszkanie (w dniach)ź r ó d ł o : redNet Property Consulting

w y k r e s : średni czas oczekiwania na mieszkanie (w dniach) - trendź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Wskaźniki rynku redNet Property GroupCzas oczekiwania na mieszkanie W ciągu ostatnich dwóch lat średni czas oczekiwania na mieszkanie wzrósł znacznie w trzech najważniejszych miastach w Polsce - Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Wskaźnik ten mówi nam, ile statystycznie średnio dni czekać będziemy na mieszkanie kupowane na rynku pierwotnym. W Krakowie wskaźnik ten wynosi blisko 500 dni co oznacza, że na rynku tym wprowadzane wcześniej do sprzedaży inwestycje zostały wyprzedane, a kupić można jedynie mieszkania o odległych terminach realizacji. Oznacza to rownież, że Kraków jest obecnie najbardziej niezrównoważonym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Dla przeciwwagi, w Trójmieście deweloperzy reagują dynamicznie na zmiany rynkowe i szybko dostarczają podaż nowych projektów, stąd dużo łatwiej tutaj o zakup nowego mieszkania.

50,0%

45,0%

40,0%

35,0%

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%Kraków Trójmiasto Warszawa Wrocław

23,1%

maj 2004 maj 2005 maj 2006

10,8%

0,3%

44,3%

7,3%

16,7% 20,8%16,4%

6,7%

31,9%

13,3%

0,4%

maj 2004

Kraków

maj 2005 maj 2006

Trójmiasto Warszawa Wrocław

50,0%

45,0%

40,0%

35,0%

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%

w y k r e s : wskaźnik dostepności ofertyź r ó d ł o : redNet Property Consulting

w y k r e s : wskaźnik dostepności oferty - trendź r ó d ł o : redNet Property Consulting

Wskaźnik dostępności ofertyDostępność oferty jest doskonałym wskaźnikiem koniunktury, opracowanym przez redNet Property Group. Określa on dostępność mieszkań na rynku, które można kupić i od razu się do nich wprowadzić. Pokazuje on procentowy udział takich ofert w ogólnej ofercie sprzedaży. Widać, że w ciagu ostatnich dwóch lat nastąpiła dramatyczna wyprzedaż takich mieszkań, zwłaszcza w Krakowie i we Wrocła-wiu, gdzie wskaźnik ten spadł poniżej 0,5%! Oznacza to, że znalezienie w tych miastach gotowego mieszkania graniczy z cudem.

Spis treściLokalny rynek na tle regionuWojewództwo Perspektywy rozwojuObszar metropolitalnyObszarSiła nabywczaSkala budownictwaInwestycje infrastrukturalnePerspektywy rozwoju aglomeracji

BudownictwoWprowadzenieZasoby mieszkanioweWiek zasobówPolityka planistyczna Skala budownictwa

Czynniki kształtujące popytWskaźniki makroekonomiczne Demografia Finansowanie zakupu

Czynniki kształtujące popyt na poszczególne obszary miasta.Siła lokalnego popytuStruktura istniejących zasobówInwestycje infrastrukturalne Podaż terenów pod budownictwo mieszkaniowe Perspektywy rozwoju

Profil klientaPłec nabywcyPłec nabywców - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniaPłec nabywców - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowychPłec nabywców - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskichPłec nabywców - zakup w celach inwestycyjnychPłec nabywców - klienci planujący zakup lokalu wykończonego pod kluczPłec nabywców - klienci nie planujący zakupu lokalu wykończonego pod kluczWiek klientaWiek nabywców - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniaWiek nabywców - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowychWiek nabywców - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskichWiek nabywców - zakup w celach inwestycyjnychStan cywilny ankietowanychSytuacja rodzinna klientówWiek posiadanych dzieciMiesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotychMiesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotych - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniaMiesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotych - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowych.Miesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotych - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskich.Miesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotych - zakup w celach inwestycyjnychMiesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotych - klienci planujący zakup lokalu wykończonego pod klucz.Miesięczne dochody gospodarstwa domowego netto w złotych - klienci nie planujący zakupu lokalu wykończonego pod kluczOkres zamieszkania w mieście, w którym planowany jest zakup

Obecna sytuacja lokalowa klientówMiejsce zamieszkania wg kodu pocztowegoAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywcówAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto do 3 000 złAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto od 3 000 do 7 000 złAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto ponad 7 000 złAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni do 55 mkwAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni od 55 do 80 mkwAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni przekraczajacej 80 mkwAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci planujący pełne finansowanie ze środków własnychAktualna sytuacja mieszkaniowa nabywców - klienci planujący pełne finansowanie kredytem mieszkaniowym

Sytuacja osób posiadających już mieszkanie lub domMiejsce zamieszkania wg kodu pocztowego (osoby posiadające mieszkanie lub dom)Powód zakupu mieszkaniaPowód zakupu mieszkania - kobietyPowód zakupu mieszkania - mężczyźniPowód zakupu mieszkania - osoby stanu wolnego, bezdzietne i nie planujące dzieci w najbliższym czasiePowód zakupu mieszkania - osoby w związkach posiadające dzieci lub planujące je mieć w najbliższym czasiePowód zakupu mieszkania - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni do 55 mkwPowód zakupu mieszkania - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni od 55 do 80 mkwPowód zakupu mieszkania - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni przekraczajacej 80 mkwPowód zakupu mieszkania - klienci planujący pełne finansowanie ze środków własnychPowód zakupu mieszkania - klienci planujący pełne finansowanie kredytem mieszkaniowym

Sytuacja osób nie posiadających własnego mieszkaniaMiejsce zamieszkaniaMiejsce zamieszkania nabywców wg kodu pocztowego (osoby nie posiadające własnego lokalu)

Sytuacja osób, które nie posiadają własnego mieszkania i wynajmują lokalMiejsce zamieszkania nabywców wg kodu pocztowego (osoby nie posiadające własnego lokalu i wynajmujące mieszkanie )Ilość pokoi w wynajmowanym lokaluIlość osób mieszkających w wynajmowanym lokaluWysokość czynszu płaconego włascicielowi mieszkania (tylko odstępne, bez czynszu)Wysokość czynszu płaconego do spółdzielni lub wspólnoty

Preferencje kupującychPreferencje kupujących - lokalizacjaPreferowane miastoPreferowana dzielnicaPreferowana dzielnica - kobietyPreferowana dzielnica - mężczyźniPreferowana dzielnica - klienci w wieku do 27 latPreferowana dzielnica - klienci w wieku od 27 do 40 latPreferowana dzielnica - klienci w wieku 40 lat i starsiPreferowana dzielnica - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniaPreferowana dzielnica - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowychPreferowana dzielnica - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskichPreferowana dzielnica - zakup w celach inwestycyjnychPreferowana dzielnica - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni do 55 mkw.Preferowana dzielnica - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni od 55 do 80 mkw. Preferowana dzielnica - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni przekraczającej 80 mkw.Warszawa - preferowane lokalizacje wg mapy. Warszawa - odrzucane lokalizacje wg mapy.

Preferencje kupujących - wielkosc mieszkaniaPreferowana ilość pokoiPreferowana ilość pokoi - kobietyPreferowana ilość pokoi - mężczyźniPreferowana ilość pokoi - klienci w wieku do 27 latPreferowana ilość pokoi - klienci w wieku od 27 do 40 latPreferowana ilość pokoi - klienci w wieku 40 lat i starsiPreferowana ilość pokoi - osoby stanu wolnego, bezdzietne i nie planujące dzieci w najbliższym czasiePreferowana ilość pokoi - osoby w związkach posiadające dzieci lub planujące je mieć w najbliższym czasiePreferowana ilość pokoi - klienci nie posiadający własnego lokaluPreferowana ilość pokoi - klienci posiadający własny lokalPreferowana ilość pokoi - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniaPreferowana ilość pokoi - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowychPreferowana ilość pokoi - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskichPreferowana ilość pokoi - zakup w celach inwestycyjnychPreferowana powierzchnia lokaluPreferowana powierzchnia lokalu 1-pokojowegoNajlepszy rzut mieszkania 1-pokojowegoMinimalna liczba łazienek w lokalu 1-pokojowymRozwiązania projektowe łazienki w lokalu 1-pokojowymMinimalna powierzchnia łazienki w lokalu 1-pokojowymRozwiązania projektowe kuchni w lokalu 1-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) funkcjonalnosci rozkładu lokalu 1-pokojowegoPreferowana powierzchnia lokalu 2-pokojowegoNajlepszy rzut mieszkania 2-pokojowegoMinimalna liczba łazienek w lokalu 2-pokojowymRozwiązania projektowe łazienki w lokalu 2-pokojowymMinimalna powierzchnia łazienki w lokalu 2-pokojowymRozwiązania projektowe kuchni w lokalu 2-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) funkcjonalnosci rozkładu lokalu 2-pokojowegoWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) uwzglednienia garderoby w lokalu 2-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) uwzglednienia spiżarni w lokalu 2-pokojowymPreferowana powierzchnia lokalu 3-pokojowegoNajlepszy rzut mieszkania 3-pokojowegoMinimalna liczba łazienek w lokalu 3-pokojowymRozwiązania projektowe łazienki w lokalu 3-pokojowymMinimalna powierzchnia łazienki w lokalu 3-pokojowymRozwiązania projektowe kuchni w lokalu 3-pokojowymMinimalna powierzchnia salonu w lokalu 3-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) funkcjonalnosci rozkładu lokalu 3-pokojowegoWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) uwzglednienia garderoby w lokalu 3-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) uwzglednienia spiżarni w lokalu 3-pokojowymPreferowana powierzchnia lokalu 4-pokojowegoNajlepszy rzut mieszkania 4-pokojowegoMinimalna liczba łazienek w lokalu 4-pokojowymRozwiązania projektowe łazienki w lokalu 4-pokojowymMinimalna powierzchnia łazienki w lokalu 4-pokojowymRozwiązania projektowe kuchni w lokalu 4-pokojowymMinimalna powierzchnia salonu w lokalu 4-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) funkcjonalnosci rozkładu lokalu 4-pokojowegoWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) uwzglednienia garderoby w lokalu 4-pokojowymWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) uwzglednienia spiżarni w lokalu 4-pokojowym

Preferencje kupujących - cena lokaluMaksymalna akceptowana cena całkowita lokaluMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - kobietyMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - mężczyźniMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto do 3 000 złMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto od 3 000 do 7 000 złMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto ponad 7 000 złMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci nie posiadający własnego lokaluMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci posiadający własny lokalMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni do 55 mkwMaksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni od 55 do 80 mkw.Maksymalna akceptowana cena całkowita lokalu - klienci planujący zakup lokalu o powierzchni przekraczajacej 80 mkw. Maksymalna akceptowana cena metra kwadratowegoMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - kobietyMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - mężczyźniMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - osoby stanu wolnego, bezdzietne i nie planujące dzieci w najbliższym czasieMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - osoby w związkach posiadające dzieci lub planujące je mieć w najbliższym czasieMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto do 3 000 złMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto od 3 000 do 7 000 złMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto ponad 7 000 złMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - klienci nie posiadający własnego lokaluMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - klienci posiadający własny lokalMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowychMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskichMaksymalna akceptowana cena metra kwadratowego - zakup w celach inwestycyjnych

Preferencje kupujących - Rozwiązania projektoweMinimalna liczba łazienekRozwiązania projektowe łazienkiMinimalna powierzchnia łazienkiRozwiązania projektowe kuchniRozwiązania projektowe kuchni - kobietyRozwiązania projektowe kuchni - mężczyźniMinimalna powierzchnia salonuMinimalna powierzchnia balkonu, tarasu lub loggiElementy kupowane razem z mieszkaniemLiczba kondygnacji aktualnie zamieszkiwanego budynkuPreferowana kondygnacja Preferowana wysokość zabudowyPreferowana ilość poziomów

Preferencje kupujących - kryteria wyboruWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) czynników określających atrakcyjność mieszkaniaRozkład mieszkaniaZachowanie prywatności (sąsiedztwo innych budynków)Zachowanie prywatności (sąsiedztwo windy, klatki schodowej)Nasłonecznienie mieszkaniaWidok z okienOddalenie od ruchliwych ulic (hałas)BalkonWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) czynników określających standard mieszkaniaDrzwi wejsciowe antywłamanioweOkna drewnianeOgród zimowyWideofonKlimatyzacjaGarderobaSpiżarniaWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) czynników określających atrakcyjność lokalizacjiBliskość szkół/przedszkoliBliskość szkół/przedszkoli - klienci w wieku do 27 latBliskość szkół/przedszkoli - klienci w wieku od 27 do 40 latBliskość szkół/przedszkoli - klienci w wieku 40 lat i starsiBliskość terenów zielonychBliskość centrów handlowychBliskość przystanków autobusowych/tramwajowychBliskość metraWpływ na wybór od 1 (mały) do 7 (bardzo duży) czynników określających standard inwestycjiCałodobowa ochronaCałodobowy monitoringTeren ogrodzonyBasen na terenie budynku lub osiedlaUsługi na terenie budynku lub osiedla (sklep, fryzjer...)Elewacja budynku wykończona kamieniemPowierzchnie wspólne wykończone elementami kamienia/drewnaIlość mieszkań na piętrze

Preferencje kupujących - wykończenie pod kluczZainteresowanie zakupem lokalu wykończonego pod kluczObawy związane z zakupem lokalu wykończonego pod kluczObawy związane z zakupem lokalu wykończonego pod klucz (osoby rozważające zakup lokalu wykończonego)Obawy związane z zakupem lokalu wykończonego pod klucz (osoby nie rozważające zakupu lokalu wykończonego)Czynniki mogące przekonać do zakupu lokalu wykończonego pod kluczCzynniki mogące przekonać do zakupu lokalu wykończonego pod klucz (osoby rozważające zakup lokalu wykończonego)Czynniki mogące przekonać do zakupu lokalu wykończonego pod klucz (osoby nie rozważające zakupu lokalu wykończonego lub nie zastanawiające się jeszcze nad taka opcją)Skorzystanie z wykończenia pod klucz oraz wyposażenia kuchni dostarczonego przez dewelopera przy możliwości finansowani kredytem mieszkaniowymSkorzystanie z wykończenia pod klucz oraz wyposażenia kuchni dostarczonego przez dewelopera przy możliwości finansowania kredytem mieszkaniowym (osoby rozważające zakup lokalu wykończonego)Skorzystanie z wykończenia pod klucz oraz wyposażenia kuchni dostarczonego przez dewelopera przy możliwości finansowania kredytem mieszkaniowym (osoby nie rozważające zakupu lokalu wykończonego lub nie zastanawiające się jeszcze nad taką opcją)Elementy, które powinno obejmować wykończenieAkceptowana dopłata (w złotych za metr kwadratowy) za wykończenie pod klucz

Finansowanie zakupuSposób finansowania zakupuSposób finansowania zakupu - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto do 3 000 złSposób finansowania zakupu - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto od 3 000 do 7 000 złSposób finansowania zakupu - klienci z gosp. domowych o dochodzie netto ponad 7 000 złSposób finansowania zakupu - klienci nie posiadający własnego lokaluSposób finansowania zakupu - klienci posiadający własny lokalSposób finansowania zakupu - zakup w celu zmiany miejsca zamieszkaniaSposób finansowania zakupu - zakup w celu poprawy własnych warunków mieszkaniowychSposób finansowania zakupu - zakup w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich bliskichSposób finansowania zakupu - zakup w celach inwestycyjnychPreferowana waluta kredytu mieszkaniowegoMaksymalna miesięczna rata kredytowa (w złotych)Planowana wysokość wkładu własnego (w złotych)Obciążenie na hipotece obecnie zamieszkanego lokaluKwota, jaka obciażona jest hipoteka

Konkurencja ze strony rynku wtórnego Możliwość zakupu lokalu na rynku wtórnymPreferowany termin wprowadzenia się do nowego lokalu

| Wiśniowy Business Park | Budynek C | 1-go Sierpnia 6 A | 02-134 Warszawa | Polska | | Tel. +48 22 31 87 200 | fax +48 22 31 87 210 | info@rednetproperty.com | www.rednetproperty.com |

| Centrum Wileńska | Targowa 72 | III piętro | 03-734 Warszawa | *

* do 1 września 2006