Regolamento Edilizio ed Urbanistico (R.E.U.) del Comune di ...regione.calabria.it/ambiente/allegati/vas/... · Regolamento Edilizio ed Urbanistico (R.E.U.) del Comune di Marano Marchesato

Regolamento Edilizio ed Urbanistico (R.E.U.) del Comune di Marano Marchesato

Gennaio 2011 Pag. 2 di 31

INDICE

SEZIONE 1 Disposizioni generali, standard e parametri urbanistici............................................. 3

Art. 1 Premessa ................................................................................................................ 3

Art. 2 Definizioni e parametri edilizi ................................................................................... 4

Art. 3 Caratteristiche dei locali ai fini dell’abitabilità, del computo volumetrico e del pagamento degli oneri di urbanizzazione ................................................................. 9

SEZIONE 2 Norme costruttive, risparmio energetico e sicurezza antisismica............................ 10

Art. 4 Prescrizioni per il risparmio energetico................................................................... 10

Art. 5 Prescrizioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche.................................. 11

Art. 6 Prescrizioni per la sicurezza antisismica................................................................ 12

Art. 7 Norme igienico-sanitarie ........................................................................................ 12

TITOLO 2.1 Estetica degli edifici e decoro urbano..................................................................... 12

Art. 8 Isole ecologiche ..................................................................................................... 12

Art. 9 Completamento degli edifici ................................................................................... 12

Art. 10 Lavori di allacciamento alle reti pubbliche .............................................................. 12

Art. 11 Salvaguardia delle rifiniture esterne tipiche............................................................ 13

Art. 12 Prescrizioni per la finitura esterna dei fabbricati ..................................................... 13

Art. 13 Prescrizioni per i prospetti dei fabbricati................................................................. 13

SEZIONE 3 Modalità di gestione del piano................................................................................ 14

TITOLO 3.1 Disciplina edilizia ................................................................................................... 14

Art. 14 Elenco dei tipi di intervento e modalità di esecuzione ............................................ 14

TITOLO 3.2 Classificazione del territorio comunale................................................................... 14

Art. 15 Macrozonizzazione del territorio comunale ............................................................ 14

Art. 16 Classificazione del territorio comunale secondo le modalità d’uso ......................... 15

TITOLO 3.3 Modalità di intervento............................................................................................. 16

Art. 17 Ambiti a carattere storico ....................................................................................... 16

Art. 18 Aree a intervento diretto......................................................................................... 17

Art. 19 Aree destinate a nuovi insediamenti ...................................................................... 17

Art. 20 Aree agricolo forestali – sottozone E1, E4 ............................................................. 17

Art. 21 Aree agricolo forestali – sottozone E5.................................................................... 19

Art. 22 Area “Creti” destinata a Parco Fluviale................................................................... 19

TITOLO 3.4 Strumenti di attuazione e gestione del PSC ........................................................... 20

Art. 23 Ambiti di applicazione dei Piani Attuativi Unitari (PAU) .......................................... 20

Art. 24 Criteri e norme attuative per la perequazione urbanistica nell’ambito dei PAU....... 25

Art. 25 Pareri, nulla-osta e documentazione necessari all’approvazione dei PAU ............. 25

Art. 26 Modalità di attuazione e gestione dei comparti edificatori ...................................... 28

Art. 27 Modalità di attuazione degli altri strumenti di pianificazione sotto-ordinati al PSC .. 31



SEZIONE 1 Disposizioni generali, standard e parametri urbanistici

Art. 1 Premessa

Il presente R.E.U. è parte integrante del P.S.C. e coerentemente con i principi ispiratori

della legge regionale 19/2002 e ss.mm.ii. persegue i seguenti obiettivi:

1) Miglioramento della qualità della vita.

2) Salvaguardia delle risorse storiche,naturali e paesaggistiche

3) Miglioramento dell’assetto del territorio (l’uso del suolo).

4) Promozione dello sviluppo locale.

I presenti R.E.U. e P.S.C. dovranno adeguarsi a tutte le eventuali future disposizioni, sia

normative che di indirizzo, dettate dagli strumenti sovraordinati.

In particolare, il R.E.U. stabilisce:

- le norme e le disposizioni relative a tutti gli interventi sul territorio (nuove costruzioni,

ristrutturazioni, restauri, ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni).

- I parametri edilizi ed urbanistici ed i criteri per il loro calcolo.

- Le norme per il risparmio energetico.

- Le norme per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

- Le norme per l’estetica degli edifici ed il decoro urbano.

- Le norme per la gestione del P.S.C., compresi gli aspetti legati alla perequazione.

Per tutto quanto non espressamente contenuto nel presente R.E.U. si rimanda alla

normativa di settore nazionale e/o regionale e/o provinciale vigente.

SONO PARTE INTEGRANTE DEL R.E.U. I SEGUENTI ELABORATI

Elenco elaborati:

- Relazione PSC

- Relazione geologica

- Relazione agropedologica

Elenco tavole:

- Tav. 1U: Inquadramento territoriale (1:50.000)

- Tav. 2U: Centri di pubblico interesse e di utilità sociale (1:5.000)

- Tav. 3U: Patrimonio storico-architettonico (1:5.000)

- Tav. 4U: Patrimonio ambientale e risorse naturalistiche (1:5.000)

- Tav. 5U: Macrozone (1:5.000)

- Tav. 6U: Patrimonio edilizio (1:5.000)

- Tav. 7U: Modalità d'uso (1:5.000)



- Tav. 8U: Zone Nuovi Insediamenti (1:5.000)

- Tavole studio geologico

o Tav. 1G: Carta Geologica e Strutturale (1:5000)

o Tav. 2G: Carta litologico-tecnica (1:5000)

o Tav. 3G: Carta Geomorfologica (1:5000)

o Tav. 4G: Acclività dei Versanti (1:5000)

o Tav. 5G: Carta Idrogeologica e del Sistema Idrografico (1:5000)

o Tav. 6.1G: Trasposizione degli Elaborati PAI - Carta Inventario Centri Abitati Instabili - Cartografazione e Classificazione dei Fenomeni Franosi (1:5000)

o Tav. 6.2G: Trasposizione degli Elaborati PAI - Carta Inventario delle Frane e delle Relative Aree a rischio - Perimetrazione delle Aree a Rischio e/o Pericolo di Frana (1:5000)

o Tav. 6.3G: Trasposizione degli elaborati PAI - Aree Vulnerate ed Elementi a Rischio; Perimetrazione Aree a Rischio Idraulico (1:5000)

o Tav. 7.1G: Microzonazione sismica - Pericolosità Sismica (1:5000)

o Tav. 7.2G: Microzonazione sismica - Accelerazione massima attesa in superficie (1:5000)

o Tav. 8G: Carta della pericolosità geologica e di fattibilità delle azioni di Piano (1:5000)

o Tav. 9G: Ubicazione Indagini Geognostiche (1:10.000)

- Tavole studio agronomico

o Tav. 1A: Carta dei suoli (1:5.000)

o Tav. 2A: Carta delle fasce altimetriche (1:5.000)

o Tav. 3A: Carta dell’uso reale dei suoli (1:5.000)

o Tav. 4A: Carta della capacità d’uso dei suoli (1:5.000)

o Tav. 5A: Carta delle Superfici investite a castagneto (1:5.000)

o Tav. 6A: Carta delle zone agricole (1:5.000)

Art. 2 Definizioni e parametri edilizi

Di seguito sono riportate le principali definizioni, le sigle e le loro specificazioni.

ST (superficie territoriale)

è la superficie al lordo delle aree di cessione per le opere di urbanizzazione (ad essa va

applicato l’indice territoriale).

SF (superficie fondiaria)



è la superficie sulla quale si può effettuare l’intervento edilizio, essa si ottiene dalla ST

dedotte le aree di cessione per le opere di urbanizzazione (ad essa si applica l’indice

differenziato).

IF (indice fondiario)

esprime il volume massimo in mc costruibile per ogni mq di superficie fondiaria (SF)

(mc/mq). Solo nel caso delle zone agricole forestali l’unità di misura dell’indice è mq/mq.

SCS (superficie di cessione)

è quella necessaria per la realizzazione degli standard e quindi delle opere di

urbanizzazione. Tale superficie viene calcolata secondo la localizzazione dell’area in

oggetto o meglio se tale area ricade in zona urbanizzata o in zona urbanizzabile.

Comunque la superficie di cessione è classificata in:

1) Superficie per opere di urbanizzazione primaria che sono:

a) Strade e aree per la sosta ed il parcheggio.

b) Rete fognante ed impianti di depurazione.

c) Rete idrica.

d) Rete di distribuzione energia, gas e telefono.

e) Pubblica illuminazione.

f) Verde attrezzato.

2) Superficie per opere di urbanizzazione secondaria, cioè la quantità di superficie da

cedere al comune nelle aree classificate urbanizzabili per l’attuazione dei P.A.U.

La localizzazione di tali aree và concordata con l’ufficio tecnico comunale

preventivamente alla presentazione dei P.A.U. Tale area è destinata alla

realizzazione di opere come :

a) Scuole dell’obbligo, asili nido e scuole materne.

b) Mercati di quartiere.

c) Delegazioni comunali.

d) Chiese o altri edifici religiosi.

e) Impianti sportivi di quartiere.

f) Centri sociali, culturali e sanitari.

g) Le aree verdi di quartiere.

ZNI (zone nuovi insediamenti)



è la parte del territorio comunale definita urbanizzabile. In tutto il territorio comunale sono

state individuate 18 ZNI.

PCS (% cessione standard)

si applica nelle ZNI (zone urbanizzabili) ed è pari al 33,33% dell’intera ST.

RC (rapporto massimo di copertura)

è il rapporto massimo tra la superficie coperta dell’intervento edilizio e la ST.

ITB (indice territoriale di base)

è il volume massimo realizzabile su ogni mq. di ST.

CIO (capacità insediativa ottimale)

è il volume massimo realizzabile su una determinata superficie territoriale. Si ottiene dal

prodotto della superficie territoriale con l’indice territoriale di base: CIO=ST x ITB.

NAI (numero abitanti insediabili)

è la quantità di abitanti insediabili in una determinata ZNI; si calcola di insediare

un’abitante per ogni 100 mc.di volume realizzabile. Il volume si calcola al lordo (vuoto per

pieno).

IED (indice edificabilità differenziata)

è il volume massimo realizzabile su ogni mq. di SF. Si ottiene come CIO/SF.

SV (superficie viabilità)

è la superficie delle ZNI destinata alla viabilità.

SMP (superficie massima permutabile tra diverse ZNI)

corrisponde alla superficie destinata dagli standard all’istruzione ed alle attrezzature

collettive.

SMP=NAI x 4,5 mq/ab

EMCE (estensione minima del comparto edificatorio)

è l’estensione minima del comparto edificatorio nelle zone urbanizzabili.

SC (superficie coperta)

è la superficie data dalla proiezione in pianta di tutte le parti emergenti dal suolo e



delimitate dal perimetro delle pareti esterne comprese le scale, i balconi, le pensiline, i

cornicioni ed i porticati con aggetto superiore a m.1,50. Sono esclusi quelli con aggetti

inferiori a m. 1,50 e le eventuali scale antincendio prescritte da norme di sicurezza e

prevenzione incendi.

SuA (superficie utile abitabile)

è la superficie di pavimento misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci, vani

porta e finestre, scale interne, logge e balconi.

Hu (altezza utile)

è la misura tra pavimento e soffitto. Negli spazi aventi soffitti inclinati o curvi si considera

come altezza la media delle altezze massima e minima.

Hp (altezza di piano)

è la misura tra pavimento e pavimento. Per l’ultimo piano di un edificio la stessa si

considera dal pavimento all’intradosso della copertura. In caso di copertura inclinata o

curva si considera la media delle altezze massima e minima.

Hm (altezza massima)

è la misura tra la quota del pavimento del piano più basso (inclusi eventuali interrati o

seminterrati) e la linea di gronda. Sono esclusi dal calcolo i manufatti per il funzionamento

degli impianti tecnologici, i torrini delle scale, i tralicci, i serbatoi.

DC (distanza dai confini )

la distanza minima di un fabbricato dai confini di proprietà è fissata in m. 5. La

costruzione di fabbricati a distanze inferiori è ammessa solo sulla base di convenzioni tra

i proprietari confinanti, debitamente trascritte e registrate, a condizione che vengano

rispettate le norme che regolano tutte le altre distanze (distanze tra i fabbricati).

DF (distanza tra i fabbricati)

è la distanza minima tra i fabbricati, che deve essere non inferiore all’altezza del

fabbricato più alto e comunque non inferiore a m.10.

DS (distanza dalle strade)



è la misura tra la linea di confine stradale ed il punto di massima sporgenza di un

fabbricato. La massima sporgenza comprende balconi, terrazze, pensiline e aggetti in

genere, quando la loro dimensione supera i m. 1,20.

La distanza minima è fissata in m.5,00.

Nelle zone di nuova costruzione, zone urbanizzabili, tale distanza è fissata in:

o m.5,00 per strade di larghezza non superiore a m.10,00.

o m.10,00 per strade di larghezza non superiore a m.15,00.

o m.15,00 per strade di larghezza superiore a m. 15,00.

Comunque le stesse non possono essere inferiori a quelle indicate dal Codice Stradale.

PI (piano interrato)

E’ il piano del fabbricato il cui soffitto si trovi in ogni suo punto perimetrale ad una quota

uguale o inferiore a quella del terreno circostante e tutti e quattro i lati senza aperture

all’esterno. L’accessibilità è consentita solo dal piano superiore.

PS (piano seminterrato)

E’ il piano del fabbricato interrato per almeno tre lati per più dei 2/3 dell’altezza utile.

PST (sottotetto)

Sono i locali sovrastanti l’ultimo piano del fabbricato con copertura a tetto.

V (volume)

E’ la somma dei prodotti della superficie lorda di ciascun piano, delimitata dal perimetro

esterno delle murature, per l'altezza relativa al piano stesso, misurata tra le quote di

calpestio dei pavimenti, con esclusione dei piani interrati, dei piani seminterrati con

altezza utile inferiore a m. 2,50 e dei sottotetti con altezza media inferiore a m. 2.00.

Sono altresì esclusi dal calcolo del volume i porticati o porzioni di essi, i balconi, i

parapetti, i cornicioni e gli elementi di carattere ornamentale, nonché i volumi tecnici

strettamente necessari a contenere e consentire l'accesso ad impianti tecnici a servizio

dell’edificio ed emergenti dalla linea di gronda, quali extra - corsa degli ascensori, vano

scala, serbatoi idrici, vasi di espansione dell'impianto di riscaldamento, canne fumarie e di

ventilazione.

PMF (pendenza massima delle falde dei tetti)

E’ pari al 35%.



Art. 3 Caratteristiche dei locali ai fini dell’abitabilità, del computo volumetrico e del pagamento

degli oneri di urbanizzazione

Nella tabella seguente sono riportate le caratteristiche dei locali ai fini dell’abitabilità, del

computo volumetrico e del pagamento degli oneri di urbanizzazione.

Descrizione locali Abitabilità Entra in

volumetria

Pagamento costi di

costruzione

Pagamento oneri di

urbanizzazione

Piani interrati NO NO SI NO

Piani seminterrati con Hu (altezza utile) ≤ m 2,50

NO NO SI SI

Piani seminterrati con Hu (altezza utile) > m 2,50 e < m 2,70

NO SI SI SI

Piani seminterrati con Hu (altezza utile) > m 2,70

SI SI SI SI

Sottotetti con altezza media < m 2,00 NO NO SI NO

Sottotetti con altezza media ≥ m 2,00 SI SI SI SI

Per i porticati o porzioni di essi, i sottotetti e i volumi tecnici esclusi dal calcolo del volume

deve esser trascritto, prima del rilascio dell’abitabilità, regolare vincolo che impedisca

qualsiasi genere di chiusura o differente uso degli stessi.



SEZIONE 2 Norme costruttive, risparmio energetico e sicurezza

antisismica

Art. 4 Prescrizioni per il risparmio energetico

1. Tutti gli edifici, sia pubblici che privati, qualunque ne sia la loro destinazione d’uso, e gli

impianti ad essi associati, devono essere progettati e messi in opera in modo tale da

contenere, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.

2. L’applicazione di misure finalizzate al contenimento dei consumi energetici e all’uso di fonti

rinnovabili di energia comportano incentivi sotto forma di incremento di volumetria edificabile

che si individuano con i seguenti criteri:

a) Utilizzo di impianti solari fotovoltaici per la produzione di energia elettrica necessaria al

fabbisogno elettrico degli edifici: il volume (V) previsto potrà avere un incremento pari al

5% a condizione che la quantità di energia elettrica prodotta con il fotovoltaico non sia

inferiore al 50% del fabbisogno annuo. L’installazione deve avere come obiettivo di

ridurre il consumo elettrico mediante l’inserimento del fotovoltaico nei tetti a falde e nei

tetti piani; è preferibile una esposizione a sud, sud-est,sud-ovest secondo una

inclinazione ottimale.

b) Utilizzo di impianti solari termici per il fabbisogno energetico di riscaldamento dell’acqua

per usi igienico-sanitari: il volume (V) previsto potrà avere un incremento pari al 3%, a

condizione che la copertura del fabbisogno energetico proveniente dal solare non sia

inferiore al 50%. La progettazione deve avere come obiettivo di integrare i pannelli solari

nei tetti privilegiando l’esposizione a sud, sud-est, sud-ovest con una inclinazione

ottimale; i serbatoi di accumulo devono essere posizionati preferibilmente all’interno degli

edifici.

c) Utilizzo di altre fonti rinnovabili o soluzioni impiantistiche tendenti al risparmio energetico,

quali ad esempio l’uso di caldaie a condensazione, impianti di microcogenerazione,

impianti di trigenerazione; l’uso di pannelli radianti integrati nei pavimenti, l’uso di piccoli

impianti eolici, l’uso di vasche di accumulo dell’acqua piovana per le cacciate dei W.C.

e/o l’irrigazione dei giardini, etc., ovvero uso di materiali e tecniche costruttive atte a

ottenere prestazioni energetiche di maggior efficienza (D.Lgs. 18.08.2005 n° 192): il

volume (V) previsto potrà avere un incremento pari al 2%, a condizione che il risparmio

energetico prodotto con i suddetti sistemi non sia inferiore al 50% del fabbisogno annuo

necessario.

3. Il rispetto di quanto riportato al comma precedente, dovrà essere certificato da professionista

abilitato congiuntamente al richiedente, al momento della comunicazione di fine lavori e/o alla

presentazione della certificazione di agibilità.



4. Nel caso di incremento del volume (V) autorizzato con le modalità di cui al comma 2, qualora

non sia ottenuto il risparmio energetico minimo previsto, la porzione realizzata con l’incremento

suddetto è considerata a tutti gli effetti abusiva e soggetta al regime sanzionatorio.

5. L’incremento del volume (V) calcolato con le modalità di cui al comma 2, si applica solo alle

nuove costruzioni e, pertanto, non si applica agli interventi di ristrutturazione.

6. In particolare, negli interventi di sostituzione, riparazione o rifacimento di tamponamenti,

strutture, pavimenti di lastrici solari o terrazzi, che proteggono l’edificio dal contatto con

l’ambiente esterno, è necessario adeguare l’isolamento termico secondo quanto previsto dalla

normativa vigente. In caso di interventi parziali, l’adeguamento è richiesto qualora si intervenga

su almeno il 50% dell’elemento edilizio considerato.

7. La progettazione finalizzata al contenimento energetico può escludere quei locali dove non è

prevista la permanenza di persone, quali magazzini, depositi, ecc..

8. Il progetto delle opere corredato da una relazione tecnica, sottoscritta da progettista abilitato

deve essere depositato, in duplice copia, contestualmente al progetto edilizio.

9. Il volume incrementale autorizzato con le modalità di cui al comma 2 non contribuisce al

calcolo degli standard urbanistici e non è assoggettato al pagamento dei relativi oneri

concessori.

Art. 5 Prescrizioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche

E’ fatto obbligo a tutti i soggetti impegnati nella costruzione e/o ristrutturazione di immobili e/o

spazi aperti e/o chiusi da adibire ad uso pubblico, di produrre un’apposita relazione, corredata da

elaborati grafici, da allegare alla documentazione di progetto, in cui si dia evidenza dell’efficacia

delle soluzioni adottate in materia di abbattimento delle barriere architettoniche.

La presentazione della suddetta relazione è condizione necessaria al rilascio delle relative

autorizzazioni.

Le prescrizioni di cui al presente articolo sono estese anche ai seguenti interventi:

- Approvazione di Piani sotto-ordinati, compresi tutti i piani previsti dalla L.U.R.

- Approvazione di progetti di costruzione e/o ristrutturazione di immobili ad uso privato con

almeno 3 piani abitabili

- Interventi di adeguamento della viabilità pubblica esistente e/o di progetto

- Autorizzazioni al cambio di destinazione d’uso nel caso di immobili da destinare ad uso

pubblico.

La costruzione e/o ristrutturazione di tutte le tipologie di immobili ad uso privato dovrà prevedere,

limitatamente al piano terra, un’accessibilità priva di barriere architettoniche.

Per quanto riguarda gli aspetti tecnico-costruttivi da osservare nella progettazione dei singoli

interventi, si rimanda alla normativa nazionale e regionale vigente in materia.



Art. 6 Prescrizioni per la sicurezza antisismica

Per quanto riguarda le prescrizioni per la sicurezza antisismica si rimanda in toto a quelle

contenute nella Relazione Geologica.

Art. 7 Norme igienico-sanitarie

Per quanto riguarda le norme igienico-sanitarie dei locali adibiti a civile abitazione si rimanda in

toto alle prescrizioni del Decreto ministeriale del Ministero della Sanità del 05.07.1975.

TITOLO 2.1 Estetica degli edifici e decoro urbano

Art. 8 Isole ecologiche

Tutti gli interventi edilizi ricadenti nei PAU e/o nei comparti edificatori dovranno prevedere degli

appositi spazi con funzione di isole ecologiche da adibire alla raccolta differenziata dei rifiuti.

Tali spazi dovranno essere ubicati in posizioni perimetrali ai complessi residenziali e prospicienti la

viabilità pubblica per facilitare l’accesso da parte dei mezzi di raccolta e dei relativi operatori.

La superficie delle isole ecologiche dovrà essere adeguata al numero degli utenti serviti.

Gli spazi dovranno essere opportunamente recintati e dotati di adeguata copertura a protezione

dagli agenti atmosferici. La copertura e la recinzione dovranno armonizzarsi con le linee

architettoniche dell’intero intervento edilizio.

Art. 9 Completamento degli edifici

Il rilascio del certificato di agibilità è subordinato all’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento,

in particolare la tinteggiatura esterna e la sistemazione definitiva degli spazi esterni.

Art. 10 Lavori di allacciamento alle reti pubbliche

Al fine di ridurre i disagi ai cittadini, tutti gli allacciamenti alle reti pubbliche che comportano

interventi sulla viabilità pubblica potranno essere eseguiti esclusivamente in apposite finestre

temporali, comunicate dall’Amministrazione con appositi avvisi, entro il 30 Novembre di ogni anno.

Tali finestre temporali, in numero massimo di tre all’anno, non potranno avere durata superiore ai

quindici giorni.



Art. 11 Salvaguardia delle rifiniture esterne tipiche

Negli immobili ricadenti in qualsiasi area del territorio comunale, dove nel corso dei lavori di

ristrutturazione si accerti la presenza della tipica rifinitura dei prospetti (intacciatura), è fatto obbligo

di spicconare gli intonaci esterni avendo cura di preservare e valorizzare questa tipicità.

Art. 12 Prescrizioni per la finitura esterna dei fabbricati

E’ richiamato in toto il vigente piano del colore.

Art. 13 Prescrizioni per i prospetti dei fabbricati

Sulle facciate degli edifici ricadenti all’interno degli ambiti a carattere storico potranno essere

apposte nuove insegne e/o targhe di dimensioni esatte 30 cm (base) x 20 cm (altezza). I materiali

ammessi sono: ottone, rame, vetro o plexiglass trasparente, pietra, cotto, legno, ceramica; in caso

di pluralità di targhe, vi dovrà essere conformità di materiali. L’aggetto della targa dalla parete non

deve superare i 2,5 cm.



SEZIONE 3 Modalità di gestione del piano

TITOLO 3.1 Disciplina edilizia

Art. 14 Elenco dei tipi di intervento e modalità di esecuzione

Le tipologie di intervento sono quelle classificate nell’art. 3 del DPR 380/2001 e riportate

nell’elenco sottostante, :

- interventi di manutenzione ordinaria

- interventi di manutenzione straordinaria

- interventi di restauro e di risanamento conservativo

- interventi di ristrutturazione edilizia

- interventi di nuova costruzione

- interventi di ristrutturazione urbanistica,

la cui descrizione è quella contenuta nell’art. 3 del DPR 380/2001.

L’esecuzione degli interventi sopra elencati é disciplinata dai seguenti titoli abilitativi:

- attività edilizia libera

- comunicazione preventiva

- segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

- permesso di costruire,

la cui descrizione è quella contenuta nel Titolo II del DPR 380/2001 e ss.mm.ii.

TITOLO 3.2 Classificazione del territorio comunale

Art. 15 Macrozonizzazione del territorio comunale

Il territorio comunale è stato classificato nelle seguenti macrozone:

- Territorio urbanizzato

E’ la parte del territorio ad alta densità abitativa, dotata di tutte le reti tecnologiche previste

nelle opere di urbanizzazione primaria, essa comprende le precedenti zone definite di tipo

B, le zone di tipo C già urbanizzate ed i nuclei di interesse storico. Detta macrozona, di

fatto si divide in ambiti a carattere storico e aree a intervento diretto.

- Territorio urbanizzabile

E’ la parte del territorio comunale, idoneo all’intervento edilizio, libero o poco edificato,

destinato a nuovi complessi abitativi o ad “opere e manufatti” da adibire a servizi.

In tali zone il rilascio dell’autorizzazione è subordinata all’ approvazione dei P.A.U., il

territorio comunale urbanizzabile è stato suddiviso in 18 P.A.U.

- Territorio agro-forestale, a sua volta classificato nelle seguenti sottozone:



o sottozona E1: aree caratterizzate da produzioni agricole e forestali tipiche, vocazionali e

specializzate;

o sottozona E2: aree di primaria importanza per la funzione agricola e produttiva in

relazione all’estensione, composizione e localizzazione dei terreni;

o sottozona E4: aree boscate o da rimboschire;

o sottozona E5: aree che per condizioni morfologiche, ecologiche, paesistico-ambientali

ed archeologiche non sono suscettibili di insediamenti (in questa sottozona sono state

ricomprese tutte le aree classificate in Classe 3 e Classe 4 nella Carta delle pericolosità

geologiche – fattibilità delle azioni di piano, comprese quelle in cui è stata riscontrata la

presenza di edificazione).

Art. 16 Classificazione del territorio comunale secondo le modalità d’uso

Inoltre, il territorio comunale è classificato nelle seguenti modalità d’uso:

- ambiti a carattere storico

In essi ricadono tutte zone del territorio comunale composte da agglomerati urbani che

rivestono particolare interesse storico, artistico o di particolare pregio. Nel territorio

comunale sono stati individuati oltre ad una serie di singoli fabbricati, che presentano una

tipicità propria nella cura dei prospetti definita “intacciatura” tre agglomerati aventi queste

caratteristiche e sono: Piano, S. Marco e Perri.

- aree a intervento diretto

In esse ricadono le restanti zone del territorio comunale definite urbanizzate, che a loro

volta si dividono in zone sature (completamente edificate) e zone libere nelle quali è

consentita l’edificazione diretta anche di un singolo fabbricato.

- aree destinate a nuovi insediamenti

Si tratta di tutte quelle aree definite urbanizzabili le quali, pur essendo idonee

all’intervento edilizio, sono assoggettate all’approvazione dei P.A.U.

- aree agricolo forestali

si tratta di tutte quelle aree che per aspetti pedologici ed agroforestali importanti sono

destinate all’agricoltura ed alla forestazione. In queste aree l’intervento edilizio è mirato allo

sviluppo dell’attività agricola e forestale.

• Territorio montano propriamente detto, che è quello delimitato, a valle, dalla strada

provinciale Marano-Rende ed a monte fino ai limiti del territorio comunale.

• Il parco fluviale che è la zona posta a valle della strada provinciale e si estende per tutta

la zona denominata Creti fino al confine con Marano P.to e Castrolibero.

- area “Creti” destinata a Parco Fluviale

E’ la parte del territorio comunale classificata agroforestale destinata a parco fluviale.



- area distribuzione carburanti

E’ la parte del territorio comunale destinata alla distribuzione del carburante per

autotrazione, essa è regolamentata dall’apposito Piano comunale attualmente vigente.

- aree per infrastrutture e attrezzature pubbliche di maggiore rilevanza, a loro volta

classificate in:

o aree di aggregazione sociale

o aree cimiteriali

o parcheggi

o aree per l’istruzione

o verde urbano

o aree per lo sport ed il tempo libero

o viabilità esistente

o viabilità di piano

TITOLO 3.3 Modalità di intervento

Art. 17 Ambiti a carattere storico

Nei manufatti o nuclei di interesse storico artistico di antica formazione sono ammissibili solo i

seguenti interventi:

- Manutenzione ordinaria e straordinaria.

- Interventi di ripristino con le tecniche del restauro.

- Ricostruzione filologica di piccole parti crollate.

- Sostituzione di elementi specificatamente tecnologici.

- Demolizione e ricostruzione, solo in casi di comprovata eccezionalità, a condizione che

nella ricostruzione sia fedelmente rispettata la totalità delle caratteristiche (sia strutturali

che estetiche) dell’immobile demolito.

E’ consentita la modifica delle quote dei solai, la diversa distribuzione degli spazi interni, la

creazione, là dove se ne accerti la mancanza, di eventuali servizi igienici, al solo fine di adeguare

l’immobile alla normativa vigente in materia.

Non è consentita l’apertura di vani finestra né la modifica altimetrica dei prospetti.

Tutti gli interventi devono essere mirati alla conservazione e valorizzazione delle tipicità proprie del

territorio sia strutturali che ornamentali, specialmente nella scelta dei materiali: pietre per le

murature, coppi per le coperture, infissi in legno con scuri o persiane in legno dette alla

“veneziana”.



Negli immobili dove nel corso dei lavori si accerti la presenza di rifinitura dei prospetti

(intacciatura) è fatto obbligo di spicconare gli intonaci esterni avendo cura di preservare e

valorizzare questa tipicità. Per le pareti esterne prive dell’intacciatura è fatto obbligo che esse

vengano rifinite con intonaco tradizionale a tre strati rifinito a “fragassino” e successivamente

tinteggiate tenendo conto dei colori previsti dal piano del colore.

Art. 18 Aree a intervento diretto

Come già esposto in precedenza dette aree si dividono in:

- Aree Sature

- Aree Libere

Nelle Aree Sature sono ammissibili i seguenti interventi:

- Manutenzione Ordinaria e Straordinaria.

- Ampliamenti e Sopraelevazioni (solo se c’è disponibilità di volumetria).

- Demolizione e Ricostruzione (in questo caso come per le nuove costruzioni bisogna

cedere 10 mq di standard per ogni 100 mc. di costruito da adibire a parcheggi pubblici).

Nelle Aree Libere è possibile richiedere anche il singolo intervento edilizio, il rilascio del Permesso

a Costruire è subordinato però alla cessione di un’area da destinare a parcheggi pubblici,

l’ubicazione della stessa dovrà essere in aderenza della strada principale e comunque concordata

preventivamente alla presentazione del progetto con l’Ufficio Tecnico Comunale.

Tale superficie sarà pari a mq. 10 per ogni 100 mc. da realizzare.

In tali aree si dovrà tener conto dei seguenti parametri edilizi:

- IF = 1

- Hm = 10 m

- SCS = 10 mq per ogni 100 mc di costruito da adibire a parcheggi pubblici.

- DC = 5 m

- DF = 10 m

- DS = 5 m

Art. 19 Aree destinate a nuovi insediamenti

Sono 18 zone denominate ZNI (Zone Nuovi Insediamenti) e le relative modalità di intervento sono

demandate all’approvazione dei PAU (un PAU per ogni ZNI).

Gli indici ed i parametri urbanistici da utilizzare nelle ZNI sono riportati nella tabella dell’art. 23.

Art. 20 Aree agricolo forestali – sottozone E1, E4

Sono tutte quelle aree ad esclusivo utilizzo agricolo (E1) e forestale (E4). Le predette zone, sono

definite, le prime, aree caratterizzate da produzioni agricole e forestali tipiche, vocazionali e

specializzate, nel nostro caso specifico il castagneto da frutto, le seconde, aree su cui insiste una



copertura forestale superiore al 10% e che hanno una superficie minima superiore a 0,5 ha, nel

nostro caso specifico la parte montana del paese. In queste aree possono essere definite

compatibili le seguenti utilizzazioni: ordinaria coltivazione del suolo, attività selvicolturali, attività di

pascolo. In queste aree dovrà essere privilegiato il recupero di fabbricati esistenti e sono

compatibili le seguenti utilizzazioni: zootecnia, stoccaggio e lavorazione dei prodotti derivanti dalla

coltivazione del suolo e dalla trasformazione dei prodotti forestali, abitazioni ordinarie

(esclusivamente negli edifici già esistenti), abitazioni rurali, attività di tipo artigianale coerenti e

compatibili con l’agricoltura e la forestazione, attività agrituristiche, attività tecnologiche e di

energie alternative.

Nelle zone E1 ed E4 è vigente il vincolo idrogeologico ai sensi del R.D.L. 30/12/1923 NR. 3267 e

relativo regolamento di attuazione (R.D. 16/05/1926 nr. 1126 e successive modifiche ed

integrazioni). La maggior parte del territorio è caratterizzato dalla presenza di Castagneto da frutto

e ceduo con forte acclività. Nel caso di interventi selvicolturali all’interno della zona E1 oltre

all’autorizzazione della Regione Calabria Dipartimento Agricoltura, sufficiente per gli interventi in

zona E4, dovrà essere presentata relazione tecnica giustificativa dell’intervento firmata da

professionista abilitato. Per quanto riguarda i terreni adibiti a pascolo trovano applicazione gli

articoli 50, 51 e 52 della Legge urbanistica Regionale n. 19/2002 ed in particolare:

Per la realizzazione di fabbricati residenziali si prescrive:

- IF = 0,013 mq/mq

- Hm = 7,00 m

- Estensione del lotto minimo = 10.000 mq

- Distanze dai confini e dalle strade = 10,00 m.

Gli edifici di nuova costruzione e tutti i manufatti necessari (strade, muri ecc.) devono essere

realizzati in zone non alberate e comunque deve essere valorizzato l’aspetto paesaggistico ed

urbanistico del complesso in cui sorgerà il fabbricato. In casi eccezionali e per specifiche esigenze,

il Comune potrà autorizzare il taglio degli alberi, salvo il rilascio di nulla osta da parte delle autorità

competenti. La progettazione dovrà essere accompagnata da una relazione tecnica agronomica

che giustifichi l’utilizzazione della struttura.

Per i fabbricati legati all’attività agricola si prescrive:

- IF = 0,1 mq/mq

- Hm = 7,00 m

- Estensione del lotto minimo = 10.000 mq

- Distanze dai confini e dalle strade = 10,00 m.



Anche in questo caso la progettazione dovrà essere accompagnata da una relazione tecnica

agronomica che giustifichi l’intervento. Nella relazione dovranno essere specificatamente trattate e

giustificate le aree e la volumetria del fabbricato in base al tipo di lavorazione da effettuare

all’interno dello stesso. Dovranno comunque essere soddisfatte le condizioni relative all’unità

minima aziendale contenute nella relazione agro-pedologica del PSC.

Art. 21 Aree agricolo forestali – sottozone E5

Sono quelle aree marginali del comune a scarsa produttività fondiaria e di scarso valore agricolo,

ma di alto valore paesaggistico e di interesse ambientale ai fini della difesa del suolo, spesso a

forte pendenza ed a rischio di erodibilità e di forte instabilità idrogeologica. In queste aree possono

attuarsi attività agro-ambientali come colture e allevamenti a carattere molto estensivo, impianti

forestali per la tutela del paesaggio e la sistemazione idrogeologica. Il grado di intensità degli

allevamenti e delle coltivazioni, in termini di carico bestiame per ettaro, di quantità prodotta per

ettaro di suolo, ecc, definiti nella relazione agro pedologica, non dovranno comportare grosse

alterazioni dello stato dei luoghi. Nello specifico potranno essere attuati:

- allevamenti estensivi;

- allevamenti faunistici;

- apicoltura;

- impianti di arboricoltura da frutto e da legno per la stabilizzazione del suolo, evitando per

quanto possibile movimenti terra (previo studio puntuale agronomico e geologico).

Ogni intervento in queste aree deve essere accompagnato da un approfondito studio agronomico

e geologico, per accertare che sia il livello di intensità degli interventi proposti che la natura degli

stessi sia in linea con quanto previsto dalla relazione agro pedologica e dallo studio geologico. E’

consentita solo la manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre al risanamento conservativo, di

immobili esistenti. Sono vietati gli scassi, gli sbancamenti per gli impianti arborei superiore al metro

di altezza. Non sono ammesse lavorazioni del terreno che comportano il mutamento dello stato dei

luoghi.

Art. 22 Area “Creti” destinata a Parco Fluviale

E’ la parte del territorio denominata “Creti” caratterizzato da terreni compresi nelle zone R3 ed R4

del P.A.I. Regionale vigente. E’ ubicata nella zona sud del territorio comunale ed in posizione

baricentrica, facilmente raggiungibile da tutte le zone già urbanizzate ma anche da quelle ancora

da urbanizzare. Questa area è destinata dal P.S.C. a Parco Fluviale, elemento fondamentale delle

scelte pianificatorie del lo stesso piano.

Con la corretta realizzazione del Parco Fluviale vengono soddisfatti buona parte dei principi

ispiratori di tutti gli obiettivi pianificatori del P.S.C. come la tutela delle risorse naturali (aria, acqua,



ambiente), la tutela ed il recupero di elementi architettonici tipici (mulini ed intacciatura), oltre alla

tutela di un’area a forte dissesto idrogeologico.

In essa è inibita ogni tipo di nuova costruzione. E’ consentita solo la manutenzione ordinaria e

straordinaria, oltre al risanamento conservativo, degli immobili esistenti con particolare riguardo

alle costruzioni caratteristiche della zona (vecchi mulini).

Sono compatibili ed autorizzabili i seguenti interventi:

- Interventi di difesa del suolo;

- Piste ciclabili in terra battuta o percorsi pedonali finalizzati ad attività turistiche, nel rispetto

dell’andamento orografico del terreno attuale;

- L’uso del suolo potrà essere esclusivamente destinato ad attività di orticoltura, giardinaggio

e floricoltura;

Per la realizzazione di dette piste ciclabili e pedonali, sono vietati sbancamenti e/o opere di

contenimento superiore al metro di altezza. Le opere di contenimento potranno essere realizzate

solo con muri di pietra a secco o per mezzo di graticciate ovvero l’infissione, perpendicolarmente al

terreno, di paletti di legno disposti in file parallele, attorno ai quali vengono intrecciate talee di

salice.

La realizzazione del Parco Fluviale è subordinata alla redazione di uno specifico piano attuativo.

TITOLO 3.4 Strumenti di attuazione e gestione del PSC

Art. 23 Ambiti di applicazione dei Piani Attuativi Unitari (PAU)

I P.A.U. sono gli strumenti attuativi che si applicano alle ZNI.

Il territorio comunale classificato “urbanizzabile” è stato suddiviso in n°18 ZNI

Per ciascuna delle 18 ZNI sarà redatto un unico P.A.U. in conformità all’art. 24 della L.U.R.

In tali zone il rilascio del permesso di costruire per gli interventi edilizi è subordinato

all’approvazione dei P.A.U.

Ai fabbricati esistenti, ricadenti in dette zone, è consentita solo la manutenzione ordinaria e

straordinaria, non sono comunque autorizzabili ampliamenti od aumenti di volumetria.

La redazione dei P.A.U. potrà essere sia di iniziativa privata che pubblica, comunque redatto da

tecnico abilitato ed approvato dal consiglio comunale. Nel primo caso è la totalità dei proprietari

della ZNI a proporre il piano, nel secondo caso è l’amministrazione comunale a farlo sostituendosi

ad essi, predisponendo il Piano od invitando i singoli proprietari a farlo.

In caso di inadempienza da parte dei proprietari invitati nei tempi stabiliti, il Comune procede

d’ufficio alla redazione del Piano, con addebito delle spese ad ogni singolo proprietario in

percentuale alla propria quota di partecipazione alla ZNI

In caso di mancato accordo tra tutti i singoli proprietari della ZNI, anche il singolo proprietario,

indipendentemente dalla quota di proprietà, fallite o inascoltate le richieste da parte degli altri



proprietari, può produrre istanza al Comune per l’attivazione delle procedure di un P.A.U. di

iniziativa pubblica.

L’attuazione dei P.A.U. potrà avvenire per stralci successivi con i Comparti Edificatori (C.E.).

Per i procedimenti di formazione ed approvazione dei P.A.U. si rimanda all’art. 30 della L.U.R.

19/02 e ss.mm.ii.

Gli indici ed i parametri urbanistici da utilizzare nelle ZNI sono riportati nella tabella seguente:



Denominazione Sigla Unità di misura

Criterio di calcolo

ZNI-01 ZNI-02 ZNI-03 ZNI-04 ZNI-05 ZNI-06 ZNI-07 ZNI-08 ZNI-09

Superficie Territoriale(4)

ST mq 41.929 21.338 42.504 43.169 61.709 16.703 7.131 11.436 14.356

Indice territoriale di base ITB mc/mq 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8

Capacità insediativa ottimale CIO mc STxITB 33.543 17.070 34.003 34.535 49.367 13.362 5.705 9.149 11.485

N° abitanti insediabili NAI CIO/100 335 171 340 345 494 134 57 91 115

% cessione standard PCS % 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33%

Superficie di cessione standard(5)

SCS mq STxPCS 13.975 7.112 14.166 14.388 20.568 5.567 2.377 3.812 4.785

Superficie Viabilità SV mq NAIx7 2.348 1.195 2.380 2.417 3.456 935 399 640 804

Superficie Fondiaria SF mq ST-SCS-SV 25.606 13.031 25.957 26.363 37.686 10.201 4.355 6.984 8.767

Indice di edificabilità differenziata IED mc/mq CIO/SF 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31

Superficie massima permutabile tra diverse ZNI

(3)

SMP mq NAIx6,5 2.180 1.110 2.210 2.245 3.209 869 371 595 746

Rapporto di copertura RC mq/mq Sup. cop. /

SF 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20

Altezza massima degli edifici H m 10 10 10 10 10 10 10 10 10

Estensione minima del comparto edificatorio

EMCE mq 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.355 6.984 8.767

destinazione d'uso lett. a) comma 4 art. 57 LUR

SI SI SI SI SI SI SI SI SI

destinazione d'uso lett. b) comma 4 art. 57 LUR


destinazione d'uso lett. c) comma 4 art. 57 LUR

NO NO NO NO NO NO NO NO NO

destinazione d'uso lett. d) comma 4 art. 57 LUR


Indicazione di massima dei servizi pubblici da realizzare

Sport



Denominazione Sigla Unità di misura

Criterio di calcolo

ZNI-10 ZNI-11 ZNI-12 ZNI-13 ZNI-14 ZNI-15 ZNI-16 ZNI-17 ZNI-18 Totali

Superficie Territoriale(4)

ST mq 6.653 28.518 20.787 28.509 43.751 23.226 38.461 17.642 27.954 495.775

Indice territoriale di base ITB mc/mq 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8

Capacità insediativa ottimale CIO mc STxITB 5.322 22.815 16.629 22.807 35.001 18.580 30.769 14.114 22.363 396.620

N° abitanti insediabili NAI CIO/100 53 228 166 228 350 186 308 141 224 3.966

% cessione standard PCS % 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33% 33,33%

Superficie di cessione standard(5)

SCS mq STxPCS 2.217 9.505 6.928 9.502 14.582 7.741 12.819 5.880 9.317 165.242

Superficie Viabilità SV mq NAIx7 373 1.597 1.164 1.597 2.450 1.301 2.154 988 1.565

Superficie Fondiaria SF mq ST-SCS-SV 4.063 17.416 12.694 17.411 26.719 14.184 23.488 10.774 17.071

Indice di edificabilità differenziata IED mc/mq CIO/SF 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31 1,31

Superficie massima permutabile tra diverse ZNI

(3)

SMP mq NAIx6,5 346 1.483 1.081 1.482 2.275 1.208 2.000 917 1.454

Rapporto di copertura RC mq/mq Sup. cop. /

SF 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20

Altezza massima degli edifici H m 10 10 10 10 10 10 10 10 10

Estensione minima del comparto edificatorio

EMCE mq 4.063 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000

destinazione d'uso lett. a) comma 4 art. 57 LUR

SI SI SI SI SI SI SI SI NO(1)

destinazione d'uso lett. b) comma 4 art. 57 LUR


destinazione d'uso lett. c) comma 4 art. 57 LUR

NO NO NO NO NO NO NO NO SI

destinazione d'uso lett. d) comma 4 art. 57 LUR


Indicazione di massima dei servizi pubblici da realizzare

Scuole(2)

Scuole(2)



NOTE

(1): Ad esclusione alloggi a servizio delle attività industriali e/o artigianali

(2): L'unico plesso scolastico (in sostituzione di quello attuale in zona PAI R3) è ipotizzato in prossimità dell'impianto sportivo comunale esistente

(3): Sup. corrispondente alla sola porzione di standard per istruzione (4,5 mq/ab) e attrezzature collettive (2 mq/ab)

(4): La superficie territoriale complessiva di ogni ZNI sarà data dalla somma delle superfici delle singole particelle catastali o loro porzioni in essa ricadenti

(5): Escluso viabilità

La capacità insediativa ottimale (CIO) di ogni singola ZNI è da intendersi al lordo della cubatura eventualmente pre-esistente, che dovrà quindi

essere sottratta alla CIO calcolata nella tabella precedente.

Al fine di assicurare uno sviluppo armonico all’interno delle ZNI ed al fine di migliorare il patrimonio edilizio, in caso di demolizione della cubatura

pre-esistente, al proprietario è riconosciuto un incremento volumetrico del 30% della cubatura demolita, utilizzabile, anche ai fini perequativi,

nell’ambito della proposizione del PAU o di un comparto edificatorio.

Esempio:

Caso A: ZNI “X” priva di cubatura pre-esistente.

CIO = STxITB = 50.000 mc

Caso B: ZNI “X” con cubatura pre-esistente pari a 5.000 mc senza previsione di demolizione e ricostruzione.

CIO = STxITB – cubatura pre-esistente = 50.000 mc – 5.000 mc = 45.000 mc

Caso C: ZNI “X” con cubatura pre-esistente pari a 5.000 mc, con previsione di demolizione e ricostruzione di tutti i 5.000 mc.

CIO = STxITB + incremento di cubatura per demolizione e ricostruzione = 50.000 mc + (5.000 mc x 30%) = 51.500 mc



Art. 24 Criteri e norme attuative per la perequazione urbanistica nell’ambito dei PAU

Procedura:

1) Calcolo della Superficie Territoriale per ogni ZNI (ST)

2) Calcolo della Capacità Insediativa Ottimale (Cio=ST x 0,8 mc/mq)

3) Calcolo della Superficie Fondiaria (SF = ST – Sst – Sv), in cui Sst = 1/3 di ST e Sv=7mq/ab x

NAI (numero di abitanti insediabili)

4) Calcolo dell’Indice di Edificabilità Differenziata (Ied=CIO/SF)

5) Calcolo del diritto edificatorio ex-ante per ogni singolo proprietario, ottenuto moltiplicando il

rapporto tra superficie catastale/ST per la Cio.

I proprietari di particelle interamente o parzialmente ricadenti nelle aree di cessione potranno

esercitare il diritto edificatorio spettante, espresso in mc, mediante due diverse modalità:

1) mediante acquisizione in quota parte della CIO realizzabile all’interno della stessa ZNI;

2) mediante scambio con il Comune di lotti di pari capacità volumetrica in altra ZNI; in tal caso la

volumetria spettante potrà essere realizzata in due modi distinti:

2a) edificandola all’interno dei lotti medesimi;

2b) aggiungendo la propria superficie (e quindi la propria volumetria) alla SF (e quindi alla CIO),

sempre nel rispetto di tutti i parametri edilizi della ZNI e apponendo il vincolo di

inedificabilità ai lotti così asserviti.

Art. 25 Pareri, nulla-osta e documentazione necessari all’approvazione dei PAU

Per i procedimenti di formazione ed approvazione dei P.A.U. si rimanda all’art. 30 della L.U.R.

19/02 e ss.mm.ii.

Prima della trasmissione al consiglio comunale per l’approvazione del PAU deve essere prodotta la

seguente documentazione:

a) certificati rilasciati dalle competenti autorità attestanti che il PAU non ricade all’interno di zone

in cui esistano vincoli ostativi (di natura paesaggistica, archeologica, ambientale, militare,

ecc.);

b) nel caso in cui all’interno della zona interessata al PAU vi siano aree e/o immobili

vincolati/tutelati ai sensi del D. Lgs. 42/2004 e ss.mm.ii., copia dell’autorizzazione rilasciata

dalla competente autorità (oggi Provincia di Cosenza – Settore Programmazione e Gestione

Territoriale);

c) autorizzazioni, pareri o atti di assenso comunque denominati dei soggetti titolari/gestori delle

dotazioni infrastrutturali interessate (strade, impianti a rete, rifiuti, trasporti, verde pubblico,

ecc.);



d) altri pareri, nulla osta o atti di assenso comunque denominati eventualmente richiesti in

considerazione di aspetti particolari (es: Inquinamento Atmosferico, impianti a rischio di

incidente rilevante, valutazione di impatto ambientale dell’autorità competente, parere

dell’autorità di bacino, parere della Autorità Ambito Territoriale Ottimale per il servizio idrico

integrato, ecc.);

e) i seguenti elaborati, tutti in triplice copia:

1. estratto planimetrico in scala 1:5.000 del PSC, in cui sia evidenziata l’area oggetto di

intervento, riportante il numero della ZNI, le particelle catastali interessate e le relative

visure;

2. estratto della tabella di cui all’art. 23 relativamente alla ZNI oggetto di intervento;

3. planimetria dello stato di fatto, in scala 1:500, estesa a tutta la ZNI di intervento ed ai

terreni ad esso circostanti, per una profondità pari almeno a m.150 e relativo piano

quotato con n. 2 sezioni perpendicolari;

4. documentazione fotografica dello stato di fatto;

5. relazione tecnica illustrativa, articolata in:

5.1) quadro conoscitivo, con riferimento in particolare a:

- analisi delle trasformazioni storiche del tessuto urbanistico della ZNI interessata;

- aspetti fisici e morfologici del contesto;

- caratteristiche geofisiche e geomorfologiche dell’area di intervento;

- quadro programmatico, che dia conto delle principali previsioni dei piani

sovraordinati o disposizioni legislative che costituiscano vincoli o indirizzi per

l’attuazione dell’intervento;

5.2) descrizione della proposta progettuale, con riferimento in particolare a:

- scelte progettuali quali schema distributivo, tipologie edilizie, tecniche costruttive

e tipologie delle dotazioni territoriali previste, ecc.;

- articolazione temporale degli interventi;

- destinazioni d’uso delle aree e degli edifici;

- computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione primaria, secondaria,

eventuali opere di bonifica e predisposizione dei suoli, monetizzazioni e oneri di

gestione delle dotazioni territoriali;

5.3) studio di sostenibilità della proposta progettuale, con riferimento in particolare a:

- coerenza della proposta progettuale con il PSC;

- aspetti fisici e morfologici del progetto e suo inserimento nel contesto;

- fattori di pressione o rischio ambientale;

- carico urbanistico e sostenibilità del sistema infrastrutturale;

- compatibilità delle destinazioni d’uso previste, anche in relazione al contesto;



- compatibilità sismica delle opere previste;

- perequazione urbanistica e compatibilità con le situazioni di diritto relative agli

immobili oggetto di intervento;

6. scheda di rilievo dettagliata di ciascun fabbricato esistente, con indicazione degli

interventi programmati;

7. schema di massima dell’assetto plano-volumetrico di progetto, in scala 1:500, ed

opportunamente quotato, in cui siano indicati:

7.1) sviluppo della ZNI riportante:

- perimetrazione definitiva delle aree di cessione per standard;

- viabilità;

- perimetrazione definitiva degli eventuali comparti edificatori con l’indicazione

definitiva delle destinazioni d’uso (residenziale, ricettiva, artigianale, ecc.);

7.2) sistema delle dotazioni infrastrutturali di progetto, ed in particolare:

- infrastrutture per l’urbanizzazione dell’insediamento:

- strade, piazze e percorsi pedonali, piste ciclabili, fermate e stazioni del

sistema dei trasporti collettivi, parcheggi pubblici al diretto servizio

dell’insediamento;

- impianti e opere di prelievo, trattamento e distribuzione acqua;

- rete fognante ed eventuali impianti di depurazione;

- rete di smaltimento acque meteoriche ed eventuali opere di raccolta acque di

prima pioggia;

- spazi ed impianti per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti;

- rete di distribuzione dell’energia elettrica, gas e altre forme di energia;

- impianti e reti dei sistemi di telecomunicazione;

- attrezzature e spazi collettivi, quali:

- parcheggi pubblici non al diretto servizio dell’insediamento;

- spazi aperti di libera fruizione per usi pubblici e collettivi;

- spazi aperti attrezzati a verde per il gioco, la ricreazione. il tempo libero e lo

sport, con indicazione delle essenze messe a dimora;

- eventuali servizi pubblici di urbanizzazione secondaria, quali:

- attrezzature per il culto;

- attrezzature per le attività culturali e ricreative, associative, politiche e per il

culto;

- attrezzature per la pubblica amministrazione, la sicurezza pubblica e la

protezione civile;

- attrezzature per l’assistenza, i servizi sociali, e igienico-sanitari;



- attrezzature per l’istruzione;

- dotazioni ecologiche ambientali, anche ubicati in spazi di proprietà privata, quali:

- spazi idonei alla ritenzione, assorbimento e trattamento delle acque

meteoriche;

- elementi che costituiscano un habitat naturale e le reti ecologiche di

connessione;

- elementi volti a migliorare il clima acustico degli insediamenti;

- elementi di protezione da rischi particolari;

- opere di sostegno, di consolidamento, di drenaggio, di difesa dall’erosione

delle acque indicate dalla relazione geologica per la bonifica del terreno o

per la prevenzione di eventuali dissesti;

- sezioni quotate dei sottoservizi di progetto.

8. relazione geologica e sismica;

9. relazione sul clima acustico ovvero relazione di impatto acustico per gli insediamenti

produttivi;

10. certificato dello stato di consistenza dei suoli in caso di attività produttive dismesse;

11. progettazione di massima dei comparti, con indicazioni relative a:

- tipologie edilizie ammesse;

- prescrizioni per la sistemazione e l’arredo degli spazi scoperti;

- tipo di vegetazione ammessa;

- materiali da impiegarsi nelle finiture degli edifici ed i colori ammessi;

- tipi di recinzione da adottare;

- tipi di accesso carraio ammissibili;

12. bozza di convenzione, in conformità allo schema tipo adottato dal Consiglio Comunale,

recante l’individuazione esatta degli immobili interessati e dei soggetti attuatori, nonché gli

obblighi degli stessi.

Art. 26 Modalità di attuazione e gestione dei comparti edificatori

L’individuazione di comparti edificatori avverrà in conformità all’art. 31 della L.U.R.

L’estensione minima del singolo comparto edificatorio è indicata per ciascuna ZNI nella tabella di

cui all’art. 23.

Il PAU stabilisce in base alla % di proprietà di superficie territoriale della ZNI il diritto edificatorio ex-

ante di ciascun proprietario, da calcolarsi in base alla procedura descritta all’art. 24.

Il Comparto Edificatorio assegna materialmente a ciascun proprietario, sulla base del proprio diritto

edificatorio ex-ante, il lotto sul quale richiedere, singolarmente o in consorzio con altri proprietari, il

permesso di costruire.



Gli interventi all’interno dei Comparti Edificatori sono subordinati all’avvenuta realizzazione delle

opere di urbanizzazione primaria dell’intera ZNI, relativamente alla viabilità, rete idrica, rete

fognaria, rete di smaltimento acque meteoriche ed eventuali opere di raccolta acque di prima

pioggia, rete di distribuzione dell’energia elettrica, gas e altre forme di energia, reti di

telecomunicazione.

L’approvazione di eventuali comparti edificatori proposti ai sensi del comma 7 dell’art. 31 della

L.U.R. è subordinata alla cessione di una SCS pari al 50% della ST del comparto stesso.

Schemi esemplificativi:

Figura 1 – ZNI con sovrimpressi confini catastali

Figura 2a – Effetti del PAU sulla ZNI (pianificazione delle zone a diversa destinazione d’uso)

Proprietari % (Sup. cat./ST)

Prop. x …

Prop. y …

Prop. w …

Prop. z …

… …

Totale % 100%

Standard

Standard

Comparto Edificatorio 1 Zona a destinazione residenziale – tipologia 1

Comparto Edificatorio 2 Zona a destinazione residenziale – tipologia 2



Figura 2b – Effetti del PAU sulla ZNI (progettazione di massima dei Comparti Edificatori con indicazione delle tipologie edilizie)

Figura 3a – Progettazione definitiva del Comparto Edificatorio 1 con sovrimpressi i confini catastali dei nuovi lotti

Proprietari Lotto assegnato

Prop. x quota parte di 1a

Prop. y quota parte di 1a

Prop. w quota parte di 1b

… …

Proprietari Lotto assegnato

Prop. z 2a

Prop. j 2b + 2d

… …

A1

B1

C1

1a 1b

Standard

Standard

A2 B2

C2 D2

E2 F2

2a 2b

2c 2d

2e 2f



Figura 3b – Progettazione definitiva del Comparto Edificatorio 2 con sovrimpressi i confini catastali dei nuovi lotti

Art. 27 Modalità di attuazione degli altri strumenti di pianificazione sotto-ordinati al PSC

Sono strumenti di pianificazione sotto-ordinati al PSC:

- il Piano Operativo Temporale

- gli Strumenti di Pianificazione Negoziata, a loro volta comprendenti:

o programmi integrati di intervento

o programmi di recupero urbano

o programmi di riqualificazione urbana

o programmi di recupero degli insediamenti abusivi

o programmi d’area.

Per le procedure di adozione ed approvazione dei suddetti strumenti di pianificazione si rimanda ai

rispettivi articoli della Legge Urbanistica Regionale 19/2002 e ss.mm.ii.

In relazione alle modalità di elaborazione dei suddetti strumenti di pianificazione, si obbliga

l’Amministrazione a redigere una apposita relazione in cui sia dettagliatamente evidenziata la

coerenza dell’adottando strumento con gli obiettivi, le strategie, le linee di indirizzo e le azioni del

PSC. Tale relazione sarà parte integrante dello strumento di pianificazione.

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Regolamento Edilizio ed Urbanistico (R.E.U.) del Comune di ...regione.calabria.it/ambiente/allegati/vas/... · Regolamento Edilizio ed Urbanistico (R.E.U.) del Comune di Marano Marchesato