REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Real Estate Investment Trust

การขออนญาตเสนอขายหนวยทรสต หลกเกณฑทสำาคญของ REIT คาธรรมเนยมทสำาคญ

การจดทะเบยน REIT ในตลาดหลกทรพยฯ

ภาษทเกยวของ

ระดบกองทน

ภาษเงนไดนตบคคล ภาษอนๆ

กองทรสตไมเสย • การขายอสงหารมทรพยให REIT เจาของตองเสยภาษทเกยวของตามปกต

• คาธรรมเนยมการโอน เสยอตราปกต 2%

ระดบผลงทน

ภาษผลประโยชนตอบแทน ภาษกำาไรจากการขายหนวย

• กรณบคคลธรรมดา หก ณ ทจาย 10%• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต

• กรณบคคลธรรมดา ยกเวน• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต

ลกษณะสำาคญ รายละเอยด

การกอตง สญญา / รางสญญากอตงทรสตเปนไปตาม พรบ.ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน

พ.ศ. 2550 และประกาศทเกยวของของ สำานกงาน ก.ล.ต.

ชอ ตองสะทอนลกษณะสำาคญและนโยบายการลงทน

ขนาด ทนชำาระแลวภายหลงการเสนอขาย 500 ลานบาท

การซอขายหนวยทรสต หนวยทรสตของ REIT ตองเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ

ชนดของหนวยทรสต (tranch) แบงหนวยทรสตเปนหลายชนดได ตามหลกเกณฑทกำาหนด

ทรพยสนหลกทจะลงทน • ลงทนในอสงหารมทรพยไดทกประเภท โดยมวตถประสงคเพอจดหาผลประโยชน ในรปแบบคาเชา แตตองไมเปนธรกจทขดตอศลธรรมหรอผดกฎหมาย

• ลงทนในอสงหารมทรพยทตงในตางประเทศได• ลงทนในอสงหารมทรพยทพรอมจดหาประโยชน 75 % ของมลคาหนวย

ทงหมดทเสนอขายรวมเงนกยม (ถาม) สวนทเหลอลงทนในทรพยสนอน เชน พนธบตรรฐบาล เงนฝากธนาคาร เปนตน

• ลงทนในอสงหารมทรพยทยงไมแลวเสรจ (Green field Project) ไดไมเกน รอยละ 10 ของสนทรพยรวม

รปแบบการลงทนใน

อสงหารมทรพย

สามารถลงทนได 2 รปแบบ• ลงทนทางตรง คอ ไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย• ลงทนทางออม คอ ลงทนผานบรษทท REIT ถอหน 99% ของหนทงหมด

โดยตองมระบบทสามารถควบคมบรษทนนใหปฏบตตามหลกเกณฑในทำานอง เดยวกบ REIT ได

การจดหาผลประโยชน • ใหเชาอสงหารมทรพย โดยตองไมประกอบธรกจอน เชน โรงแรม โรงพยาบาล• ผเชาตองไมนำาอสงหารมทรพยไปใชประกอบธรกจทขดตอศลธรรมหรอไมชอบ

ดวยกฎหมาย• กรณใหเชาอสงหารมทรพยเพอประกอบธรกจอน คาเชาสวนทขนกบผลประกอบการ

ของผเชาตอง 50% ของคาเชาคงท

การกยมและกอภาระผกพน • 35% ของสนทรพยรวม กรณม Investment grade Rating กยมได 60% ของสนทรพยรวม

• เปนไปตามสญญากอตงทรสต• นำาทรพยสนไปเปนหลกประกนได• การกอภาระผกพนกรณอนตองเปนเรองปกตในทางพาณชย หรอเปนเรองปกต

ในการทำาธรกรรมประเภทนน

ผบรหารจดการ REIT manager คณสมบตตามเกณฑกำาหนด

การเสนอขายและจดสรร

หนวยทรสต

• เสนอขายผานบรษทจดจำาหนาย (underwriter)• ตองมผถอหนวยทรสต ≥ 250 ราย • กระจายใหกบผถอรายยอย ตามเกณฑการรบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา

20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))

ขอจำากดการถอหนวยของ

บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกน

• ไมเกน 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

ผเกยวของหลกของ REIT ผจดการ REIT (REIT manager : RM)

ทรสต (Trustee)

อางอง : ประกาศสำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท สช. 29/2555 เรองหลกเกณฑเงอนไข และวธการในการใหความเหนชอบ ผจดการกองทรสต และมาตรฐานการปฏบตงาน

* คาธรรมเนยมยนคำาขอและคาธรรมเนยมแรกเขา ยกเวนสำาหรบกองทนทแปลงสภาพจาก Property fund เปน REIT

อางอง : ประกาศคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท กร. 14/2555 เรอง หลกเกณฑเกยวกบการ เปนผกอตงทรสต และการเปนทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ

คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ

• ผทจะเปน Trustee ได1. สถาบนการเงนทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจเปน

ทรสตในปจจบน2. บรษททสถาบนการเงนถอหน ≥ 99% และไดรบใบ

อนญาตใหประกอบธรกจเปนทรสต (เฉพาะ REIT) • มทนชำาระแลว ≥ 100 ลานบาท• ทรสตตองเปนอสระจาก REIT manager• ทรสตถอหนวยทรสตของ REIT 5% ของจำานวนหนวย

ทรสตทขายไดแลวทงหมด

• ดแลให REIT manager บรหาร REIT ใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต

• จดทำาบญชทรพยสนของ REIT แยกตางหากจากทรพยสนของ Trustee และพจารณา / ดแลการ เบกจายทรพยสนของ REIT

• เขารวมประชมผถอหนวยทรสต และใหความเหน ตอเรองท REIT manager จะขอมตเปนไปตาม สญญากอตงทรสตหรอไม

• จดประชมผถอหนวยทรสต เพอขอมตพจารณาเลอก REIT manager รายใหม (กรณมเหตตองเปลยน REIT manager)

ผกอตงทรสต ซงจะเขาเปนผจดการ REIT (REIT manager) กรณเปนการขออนญาตเสนอขายหนวย

ทรสตครงแรก และยงไมไดตงกองทรสต หรอผจดการ REIT กรณทมกองทรสตทจดตงแลว ตองยน

คำาขอตอสำานกงาน ก.ล.ต. โดยมเอกสารสำาคญดงน

เพอทจะสรางสภาพคลองใหกบผซอหนวยทรสตในตลาดแรก สำานกงาน ก.ล.ต. ไดกำาหนดใหจะตอง

นำาเอาหนวยทรสตเขามาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ดวย โดยตองมคณสมบตของ REIT และ

หนวยทรสต ดงน

* ตามประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 49/2555 เรองการออกและเสนอขายหนวยทรสตเพอการลงทน ในอสงหารมทรพย

อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556

คณสมบตของ REIT คณสมบตของหนวยทรสต

1. สญญากอตงทรสต (Trust Deed) หรอรางสญญากอตงทรสต กรณยงไมไดกอตงทรสต

2. แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต (แบบ filing)

3. รายงานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทน

4. หนงสอรบรองจากผทจะทำาหนาทเปนทรสต

สำานกงาน ก.ล.ต. จะพจารณาคำาขออนญาตเสนอขายภายใน 45 วน นบแตวนทไดรบคำาขอพรอม

เอกสารหลกฐานครบถวน

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย(Real Estate Investment Trust : REIT)

โครงสรางและขนตอนการจดตง REIT

กฎหมายหลกทเกยวของกบ REIT

ประโยชนของ REIT

มลกษณะเปน “กองทรพยสน” ทถอกรรมสทธโดยทรสต (Trustee) ไมมฐานะเปนนตบคคล โดยผกอตง

กองทรสต คอ ผทจะเขาเปนผจดการกองทรสต (REIT manager) ซงจะเปนผเสนอขายหนวยทรสต

และนำาเงนทไดจากการขายหนวยทรสตมาใหกบทรสตทตนเองไววางใจเพอจดตง REIT โดยสญญากอตง

ทรสตจะแบงหนาทใหผจดการกองทรสตเปนผบรหารจดการกองทรสตและทรสตเปนผกำากบดแลการ

ปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตและเกบรกษาทรพยสน

ผจดการ REIT (REIT manager : RM) จะเปนผยนคำาขออนญาตเสนอขายใบทรสตตอ สำานกงาน ก.ล.ต.

เมอไดรบอนมตแลว RM จะตองแตงตงผจดจำาหนายหลกทรพย (Underwriter) เพอนำาเอาใบทรสต*

ไปเสนอขายใหกบผลงทนซงในลำาดบนผทเขามาลงทนในใบทรสตจะมสถานะเปนผรบผลประโยชน และ

เมอสนสดการเสนอขายแลวผจดจำาหนายหลกทรพยจะโอนเงนไปใหกบทรสตเพอนำาเงนทไดจากการระดมทน

ดงกลาวไปลงทนในอสงหารมทรพยทมศกยภาพ สามารถสรางรายไดคาเชาอยางสมำาเสมอ เพอทจะจาย

ผลตอบแทนใหกบผลงทนทเขามาซอใบทรสต

REIT อยภายใตกฎหมายหลก 2 ฉบบ สวนทเกยวของกบการดำาเนนการของกองทรสตและทรสตจะอย

ภายใตพระราชบญญตทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 ในขณะทใบทรสตถอเปนหลกทรพย

ตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ. หลกทรพยฯ) ดงนน การออก

และเสนอขายใบทรสต รวมทงการเปดเผยขอมลตางๆ จงตองปฏบตตามขอกำาหนดแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ ดวย

ระดบเจาของทรพยสน

เจาของสามารถนำาอสงหารมทรพยทมรายไดแลว มาระดมทนเพอนำาเงนไปใชในการลงทนและพฒนาโครงการใหมได

• ไมตองใชเงนลงทนจำานวนมากเชนเดยวกบการลงทนโดยตรงในอสงหารมทรพย

• มความมนใจในการบรหารงานมากขน ภายใตการบรหารจดการอสงหารมทรพยของผเชยวชาญ

• มทางเลอกในการลงทนในอสงหารมทรพยได หลากหลาย มากขน

ระดบกองทรสต

• ลงทนในอสงหารมทรพยไดหลากหลายประเภท มากขน รวมถงอสงหารมทรพยในตางประเทศ

• สามารถกยมเงนไดมากขน เพอนำามาลงทนหรอพฒนาอสงหารมทรพยใหไดผลตอบแทนทสงขน

• สามารถพฒนาอสงหารมทรพยไดเองบางสวน

• เปดใหบรษททมความเชยวชาญในธรกจอสงหารมทรพยทำาหนาทบรหารจดการ REIT ได

• เปนสากลเทยบเทาตางประเทศ

ระดบผลงทนทวไป

เงนเขาบญชจองซอ

ผจดจำหนายผถอใบทรสต

ดแลการปฏบตหนาทของ RM

ลงทน

อสงหารมทรพยถอกรรมสทธในทรพยสน

บรหารจดการรทส

สำนกงานก.ล.ต.

ผจดการ REIT(RM)

เสนอขายใบทรสตผานผจดจำหนาย

3

2

ยนคำขออนญาตเสนอขายใบทรสต

1

6 รายไดคาเชา7

โอนเงนเขาทรสต

ผลประโยชนจากใบทรสต 48

ทรสตกองทรสตเกดเมอมการทำสญญากอตงทรสตและมเงนจากการขายใบทรสต

โอนเขามาเปนทรพยสนของกองทรสต

REIT5

* ใบทรสต คอ ตราสารทแสดงสทธของผถอในฐานะผรบประโยชนในทรสต ซงมการแบงเปนหนวย โดยหนวยชนดเดยวกนมมลคาทเทากน (unitization)

• ผทจะเปน REIT Manager ได1. บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)

ทมความพรอมดานบคลากรและระบบงาน 2. บรษททเปนนตบคคลไทย

- มทนชำาระแลว 10 ลานบาท - ประกอบธรกจหลกเปน REIT Manager/ หากมธรกจอนตองมระบบปองกนความขดแยง ทางผลประโยชน

- มกรรมการอสระไมนอยกวา 1 ใน 3 ของกรรมการทงหมด

- มกรรมการ ผบรหาร ผถอหนรายใหญ ไมมลกษณะตองหามตามทกฎหมายกำาหนด

• โครงสรางองคกรชดเจน มความพรอมของระบบงานและบคลากรมประสบการณดานบรหารจดการลงทน /จดหา ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยไมนอยกวา 3 ใน 5 ปยอนหลง กอนยนคำาขอ

• ตองไดรบความเหนชอบจาก สำานกงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ป)

• ยนคำาขออนญาตเสนอขายหนวยทรสตกบสำานกงาน ก.ล.ต.

• กำาหนดกลยทธและแผนการดำาเนนงานของ REIT• ลงทนและจดหาผลประโยชนจากทรพยสน• บรหารจดการกองทรสตตามสญญากอตงทรสตและ

กฎหมายทเกยวของ• คำานวณและเปดเผยมลคาทรพยสนของ REIT และ

มลคาหนวยทรสต• ดแลรกษาทรพยสนใหอยในสภาพทพรอมจดหา

ผลประโยชน• พจารณาการจายสวนแบงกำาไรใหแกผถอหนวยทรสต• จดประชมผถอหนวยทรสตทกป และตามทผถอ

หนวยทรสตรองขอ

• ไดรบอนญาตจากสำานกงาน ก.ล.ต. *

• ม REIT manager และ Trustee ทมคณสมบตตามทสำานกงาน

ก.ล.ต. กำาหนด

• มผถอหนวยทรสตรายยอย (free float) ถอหนวยทรสตรวมกน

ไมนอยกวารอยละ 20 ของจำานวนหนวยทรสตแตละชนด(tranche)

• แตงตงให บจ. ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) (TSD) หรอ

บคคลทตลาดหลกทรพยฯเหนชอบเปนนายทะเบยนหลกทรพย

กำาหนดเชนเดยวกบกรณรบจดทะเบยนหนสามญ

• ชำาระเตมมลคาแลวทงหมด

• ระบชอผถอ

• ไมมขอจำากดการโอนหนวยทรสต

รายการ คาธรรมเนยม

สำานกงาน ก.ล.ต.

• คาธรรมเนยมคำาขออนญาตเสนอขาย คำาขอละ 100,000 บาท

• คาธรรมเนยมการยน filing 0.01% ของมลคาของหนวยทรสตทงหมดทเสนอขาย

• คาธรรมเนยมการเปน REIT manager + คำาขอความเหนชอบ + คำาขอตออายการใหความเหนชอบ

คำาขอละ 250,000 บาทคำาขอละ 250,000 บาท

• คาธรรมเนยมการเปนทรสต + คำาขออนญาตประกอบธรกจ

(ทง full license / เฉพาะ REIT) คำาขอละ 30,000 บาท

ตลาดหลกทรพยฯ

• คาธรรมเนยมการเขาจดทะเบยน ตามเกณฑหนสามญ

+ คาธรรมเนยมยนคำาขอ 50,000 บาท *

+ คาธรรมเนยมแรกเขา 0.05% ของทนชำาระแลว *ขนตำา 100,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท

+ คาธรรมเนยมรายป X = ทนชำาระแลว (ลานบาท) อตราคาธรรมเนยม % ของทนชำาระแลว

X < 200 200 < X < 1,000 1,000 < X < 5,000 5,000 < X < 10,000 X > 10,000

0.035% 0.030%0.025%0.020% 0.010%

ขนตำา 50,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท

• คาธรรมเนยมการเพมทน ยกเวน

การขออนญาตเสนอขายหนวยทรสต หลกเกณฑทสำาคญของ REIT คาธรรมเนยมทสำาคญ

การจดทะเบยน REIT ในตลาดหลกทรพยฯ

ภาษทเกยวของ

ระดบกองทน

ภาษเงนไดนตบคคล ภาษอนๆ

กองทรสตไมเสย • การขายอสงหารมทรพยให REIT เจาของตองเสยภาษทเกยวของตามปกต

• คาธรรมเนยมการโอน เสยอตราปกต 2%

ระดบผลงทน

ภาษผลประโยชนตอบแทน ภาษกำาไรจากการขายหนวย

• กรณบคคลธรรมดา หก ณ ทจาย 10%• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต

• กรณบคคลธรรมดา ยกเวน• กรณนตบคคล เสยภาษในอตราปกต

ลกษณะสำาคญ รายละเอยด

การกอตง สญญา / รางสญญากอตงทรสตเปนไปตาม พรบ.ทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน

พ.ศ. 2550 และประกาศทเกยวของของ สำานกงาน ก.ล.ต.

ชอ ตองสะทอนลกษณะสำาคญและนโยบายการลงทน

ขนาด ทนชำาระแลวภายหลงการเสนอขาย 500 ลานบาท

การซอขายหนวยทรสต หนวยทรสตของ REIT ตองเขาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ

ชนดของหนวยทรสต (tranch) แบงหนวยทรสตเปนหลายชนดได ตามหลกเกณฑทกำาหนด

ทรพยสนหลกทจะลงทน • ลงทนในอสงหารมทรพยไดทกประเภท โดยมวตถประสงคเพอจดหาผลประโยชน ในรปแบบคาเชา แตตองไมเปนธรกจทขดตอศลธรรมหรอผดกฎหมาย

• ลงทนในอสงหารมทรพยทตงในตางประเทศได• ลงทนในอสงหารมทรพยทพรอมจดหาประโยชน 75 % ของมลคาหนวย

ทงหมดทเสนอขายรวมเงนกยม (ถาม) สวนทเหลอลงทนในทรพยสนอน เชน พนธบตรรฐบาล เงนฝากธนาคาร เปนตน

• ลงทนในอสงหารมทรพยทยงไมแลวเสรจ (Green field Project) ไดไมเกน รอยละ 10 ของสนทรพยรวม

รปแบบการลงทนใน

อสงหารมทรพย

สามารถลงทนได 2 รปแบบ• ลงทนทางตรง คอ ไดมาซงกรรมสทธหรอสทธครอบครองในอสงหารมทรพย• ลงทนทางออม คอ ลงทนผานบรษทท REIT ถอหน 99% ของหนทงหมด

โดยตองมระบบทสามารถควบคมบรษทนนใหปฏบตตามหลกเกณฑในทำานอง เดยวกบ REIT ได

การจดหาผลประโยชน • ใหเชาอสงหารมทรพย โดยตองไมประกอบธรกจอน เชน โรงแรม โรงพยาบาล• ผเชาตองไมนำาอสงหารมทรพยไปใชประกอบธรกจทขดตอศลธรรมหรอไมชอบ

ดวยกฎหมาย• กรณใหเชาอสงหารมทรพยเพอประกอบธรกจอน คาเชาสวนทขนกบผลประกอบการ

ของผเชาตอง 50% ของคาเชาคงท

การกยมและกอภาระผกพน • 35% ของสนทรพยรวม กรณม Investment grade Rating กยมได 60% ของสนทรพยรวม

• เปนไปตามสญญากอตงทรสต• นำาทรพยสนไปเปนหลกประกนได• การกอภาระผกพนกรณอนตองเปนเรองปกตในทางพาณชย หรอเปนเรองปกต

ในการทำาธรกรรมประเภทนน

ผบรหารจดการ REIT manager คณสมบตตามเกณฑกำาหนด

การเสนอขายและจดสรร

หนวยทรสต

• เสนอขายผานบรษทจดจำาหนาย (underwriter)• ตองมผถอหนวยทรสต ≥ 250 ราย • กระจายใหกบผถอรายยอย ตามเกณฑการรบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา

20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))

ขอจำากดการถอหนวยของ

บคคลใดหรอกลมบคคลเดยวกน

• ไมเกน 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

ผเกยวของหลกของ REIT ผจดการ REIT (REIT manager : RM)

ทรสต (Trustee)

อางอง : ประกาศสำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท สช. 29/2555 เรองหลกเกณฑเงอนไข และวธการในการใหความเหนชอบ ผจดการกองทรสต และมาตรฐานการปฏบตงาน

* คาธรรมเนยมยนคำาขอและคาธรรมเนยมแรกเขา ยกเวนสำาหรบกองทนทแปลงสภาพจาก Property fund เปน REIT

อางอง : ประกาศคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพยท กร. 14/2555 เรอง หลกเกณฑเกยวกบการ เปนผกอตงทรสต และการเปนทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ

คณสมบตทสำาคญ หนาทและความรบผดชอบทสำาคญ

• ผทจะเปน Trustee ได1. สถาบนการเงนทไดรบอนญาตใหประกอบธรกจเปน

ทรสตในปจจบน2. บรษททสถาบนการเงนถอหน ≥ 99% และไดรบใบ

อนญาตใหประกอบธรกจเปนทรสต (เฉพาะ REIT) • มทนชำาระแลว ≥ 100 ลานบาท• ทรสตตองเปนอสระจาก REIT manager• ทรสตถอหนวยทรสตของ REIT 5% ของจำานวนหนวย

ทรสตทขายไดแลวทงหมด

• ดแลให REIT manager บรหาร REIT ใหเปนไปตามสญญากอตงทรสต

• จดทำาบญชทรพยสนของ REIT แยกตางหากจากทรพยสนของ Trustee และพจารณา / ดแลการ เบกจายทรพยสนของ REIT

• เขารวมประชมผถอหนวยทรสต และใหความเหน ตอเรองท REIT manager จะขอมตเปนไปตาม สญญากอตงทรสตหรอไม

• จดประชมผถอหนวยทรสต เพอขอมตพจารณาเลอก REIT manager รายใหม (กรณมเหตตองเปลยน REIT manager)

ผกอตงทรสต ซงจะเขาเปนผจดการ REIT (REIT manager) กรณเปนการขออนญาตเสนอขายหนวย

ทรสตครงแรก และยงไมไดตงกองทรสต หรอผจดการ REIT กรณทมกองทรสตทจดตงแลว ตองยน

คำาขอตอสำานกงาน ก.ล.ต. โดยมเอกสารสำาคญดงน

เพอทจะสรางสภาพคลองใหกบผซอหนวยทรสตในตลาดแรก สำานกงาน ก.ล.ต. ไดกำาหนดใหจะตอง

นำาเอาหนวยทรสตเขามาจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ ดวย โดยตองมคณสมบตของ REIT และ

หนวยทรสต ดงน

* ตามประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 49/2555 เรองการออกและเสนอขายหนวยทรสตเพอการลงทน ในอสงหารมทรพย

อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556

คณสมบตของ REIT คณสมบตของหนวยทรสต

1. สญญากอตงทรสต (Trust Deed) หรอรางสญญากอตงทรสต กรณยงไมไดกอตงทรสต

2. แบบแสดงรายการขอมลการเสนอขายหนวยทรสต (แบบ filing)

3. รายงานการประเมนมลคาอสงหารมทรพยทกองทรสตจะลงทน

4. หนงสอรบรองจากผทจะทำาหนาทเปนทรสต

สำานกงาน ก.ล.ต. จะพจารณาคำาขออนญาตเสนอขายภายใน 45 วน นบแตวนทไดรบคำาขอพรอม

เอกสารหลกฐานครบถวน

ทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย(Real Estate Investment Trust : REIT)

โครงสรางและขนตอนการจดตง REIT

กฎหมายหลกทเกยวของกบ REIT

ประโยชนของ REIT

มลกษณะเปน “กองทรพยสน” ทถอกรรมสทธโดยทรสต (Trustee) ไมมฐานะเปนนตบคคล โดยผกอตง

กองทรสต คอ ผทจะเขาเปนผจดการกองทรสต (REIT manager) ซงจะเปนผเสนอขายหนวยทรสต

และนำาเงนทไดจากการขายหนวยทรสตมาใหกบทรสตทตนเองไววางใจเพอจดตง REIT โดยสญญากอตง

ทรสตจะแบงหนาทใหผจดการกองทรสตเปนผบรหารจดการกองทรสตและทรสตเปนผกำากบดแลการ

ปฏบตหนาทของผจดการกองทรสตและเกบรกษาทรพยสน

ผจดการ REIT (REIT manager : RM) จะเปนผยนคำาขออนญาตเสนอขายใบทรสตตอ สำานกงาน ก.ล.ต.

เมอไดรบอนมตแลว RM จะตองแตงตงผจดจำาหนายหลกทรพย (Underwriter) เพอนำาเอาใบทรสต*

ไปเสนอขายใหกบผลงทนซงในลำาดบนผทเขามาลงทนในใบทรสตจะมสถานะเปนผรบผลประโยชน และ

เมอสนสดการเสนอขายแลวผจดจำาหนายหลกทรพยจะโอนเงนไปใหกบทรสตเพอนำาเงนทไดจากการระดมทน

ดงกลาวไปลงทนในอสงหารมทรพยทมศกยภาพ สามารถสรางรายไดคาเชาอยางสมำาเสมอ เพอทจะจาย

ผลตอบแทนใหกบผลงทนทเขามาซอใบทรสต

REIT อยภายใตกฎหมายหลก 2 ฉบบ สวนทเกยวของกบการดำาเนนการของกองทรสตและทรสตจะอย

ภายใตพระราชบญญตทรสตเพอธรกรรมในตลาดทน พ.ศ. 2550 ในขณะทใบทรสตถอเปนหลกทรพย

ตามพระราชบญญตหลกทรพยและตลาดหลกทรพย พ.ศ. 2535 (พ.ร.บ. หลกทรพยฯ) ดงนน การออก

และเสนอขายใบทรสต รวมทงการเปดเผยขอมลตางๆ จงตองปฏบตตามขอกำาหนดแหง พ.ร.บ. หลกทรพยฯ ดวย

ระดบเจาของทรพยสน

เจาของสามารถนำาอสงหารมทรพยทมรายไดแลว มาระดมทนเพอนำาเงนไปใชในการลงทนและพฒนาโครงการใหมได

• ไมตองใชเงนลงทนจำานวนมากเชนเดยวกบการลงทนโดยตรงในอสงหารมทรพย

• มความมนใจในการบรหารงานมากขน ภายใตการบรหารจดการอสงหารมทรพยของผเชยวชาญ

• มทางเลอกในการลงทนในอสงหารมทรพยได หลากหลาย มากขน

ระดบกองทรสต

• ลงทนในอสงหารมทรพยไดหลากหลายประเภท มากขน รวมถงอสงหารมทรพยในตางประเทศ

• สามารถกยมเงนไดมากขน เพอนำามาลงทนหรอพฒนาอสงหารมทรพยใหไดผลตอบแทนทสงขน

• สามารถพฒนาอสงหารมทรพยไดเองบางสวน

• เปดใหบรษททมความเชยวชาญในธรกจอสงหารมทรพยทำาหนาทบรหารจดการ REIT ได

• เปนสากลเทยบเทาตางประเทศ

ระดบผลงทนทวไป

เงนเขาบญชจองซอ

ผจดจำหนายผถอใบทรสต

ดแลการปฏบตหนาทของ RM

ลงทน

อสงหารมทรพยถอกรรมสทธในทรพยสน

บรหารจดการรทส

สำนกงานก.ล.ต.

ผจดการ REIT(RM)

เสนอขายใบทรสตผานผจดจำหนาย

3

2

ยนคำขออนญาตเสนอขายใบทรสต

1

6 รายไดคาเชา7

โอนเงนเขาทรสต

ผลประโยชนจากใบทรสต 48

ทรสตกองทรสตเกดเมอมการทำสญญากอตงทรสตและมเงนจากการขายใบทรสต

โอนเขามาเปนทรพยสนของกองทรสต

REIT5

* ใบทรสต คอ ตราสารทแสดงสทธของผถอในฐานะผรบประโยชนในทรสต ซงมการแบงเปนหนวย โดยหนวยชนดเดยวกนมมลคาทเทากน (unitization)

• ผทจะเปน REIT Manager ได1. บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)

ทมความพรอมดานบคลากรและระบบงาน 2. บรษททเปนนตบคคลไทย

- มทนชำาระแลว 10 ลานบาท - ประกอบธรกจหลกเปน REIT Manager/ หากมธรกจอนตองมระบบปองกนความขดแยง ทางผลประโยชน

- มกรรมการอสระไมนอยกวา 1 ใน 3 ของกรรมการทงหมด

- มกรรมการ ผบรหาร ผถอหนรายใหญ ไมมลกษณะตองหามตามทกฎหมายกำาหนด

• โครงสรางองคกรชดเจน มความพรอมของระบบงานและบคลากรมประสบการณดานบรหารจดการลงทน /จดหา ผลประโยชนจากอสงหารมทรพยไมนอยกวา 3 ใน 5 ปยอนหลง กอนยนคำาขอ

• ตองไดรบความเหนชอบจาก สำานกงาน ก.ล.ต. (คราวละ 5 ป)

• ยนคำาขออนญาตเสนอขายหนวยทรสตกบสำานกงาน ก.ล.ต.

• กำาหนดกลยทธและแผนการดำาเนนงานของ REIT• ลงทนและจดหาผลประโยชนจากทรพยสน• บรหารจดการกองทรสตตามสญญากอตงทรสตและ

กฎหมายทเกยวของ• คำานวณและเปดเผยมลคาทรพยสนของ REIT และ

มลคาหนวยทรสต• ดแลรกษาทรพยสนใหอยในสภาพทพรอมจดหา

ผลประโยชน• พจารณาการจายสวนแบงกำาไรใหแกผถอหนวยทรสต• จดประชมผถอหนวยทรสตทกป และตามทผถอ

หนวยทรสตรองขอ

• ไดรบอนญาตจากสำานกงาน ก.ล.ต. *

• ม REIT manager และ Trustee ทมคณสมบตตามทสำานกงาน

ก.ล.ต. กำาหนด

• มผถอหนวยทรสตรายยอย (free float) ถอหนวยทรสตรวมกน

ไมนอยกวารอยละ 20 ของจำานวนหนวยทรสตแตละชนด(tranche)

• แตงตงให บจ. ศนยรบฝากหลกทรพย (ประเทศไทย) (TSD) หรอ

บคคลทตลาดหลกทรพยฯเหนชอบเปนนายทะเบยนหลกทรพย

กำาหนดเชนเดยวกบกรณรบจดทะเบยนหนสามญ

• ชำาระเตมมลคาแลวทงหมด

• ระบชอผถอ

• ไมมขอจำากดการโอนหนวยทรสต

รายการ คาธรรมเนยม

สำานกงาน ก.ล.ต.

• คาธรรมเนยมคำาขออนญาตเสนอขาย คำาขอละ 100,000 บาท

• คาธรรมเนยมการยน filing 0.01% ของมลคาของหนวยทรสตทงหมดทเสนอขาย

• คาธรรมเนยมการเปน REIT manager + คำาขอความเหนชอบ + คำาขอตออายการใหความเหนชอบ

คำาขอละ 250,000 บาทคำาขอละ 250,000 บาท

• คาธรรมเนยมการเปนทรสต + คำาขออนญาตประกอบธรกจ

(ทง full license / เฉพาะ REIT) คำาขอละ 30,000 บาท

ตลาดหลกทรพยฯ

• คาธรรมเนยมการเขาจดทะเบยน ตามเกณฑหนสามญ

+ คาธรรมเนยมยนคำาขอ 50,000 บาท *

+ คาธรรมเนยมแรกเขา 0.05% ของทนชำาระแลว *ขนตำา 100,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท

+ คาธรรมเนยมรายป X = ทนชำาระแลว (ลานบาท) อตราคาธรรมเนยม % ของทนชำาระแลว

X < 200 200 < X < 1,000 1,000 < X < 5,000 5,000 < X < 10,000 X > 10,000

0.035% 0.030%0.025%0.020% 0.010%

ขนตำา 50,000 บาท ขนสง 3,000,000 บาท

• คาธรรมเนยมการเพมทน ยกเวน

ความแตกตางระหวาง REIT และ Property fund การลงทนใน REIT

ขอพจารณากอนการลงทน

ทง REIT และ Property fund ตางมวตถประสงคลงทนเพอหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยเชนเดยวกน

แต REIT มการจดการการลงทนในอสงหารมทรพย การกำากบดแล และสทธประโยชนทแตกตางจาก

Property fund บางประการ ดงนนกลงทนกลมแรกทลงทนใน REIT คอผซอหนวยทรสตตอนเสนอขายครงแรก (Initial Public Offering : IPO)

โดยสำานกงาน ก.ล.ต. อนญาตใหนกลงทนรายใดรายหนงหรอกลมบคคลเดยวกนถอหนวยลงทนได

ไมเกนรอยละ 50 ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

หลงจากผานชวง IPO ไปแลว ผลงทนตองเขาไปลงทนในตลาดหลกทรพยฯ ซงจะตองเปดบญชซอขาย

หลกทรพยกบบรษทหลกทรพยทเปนนายหนาซอขายหลกทรพย เชนเดยวกบการซอขายหน ทงน

REIT จะซอขายภายใตกลมอสงหารมทรพยและกอสราง หมวดกองทนรวมอสงหารมทรพย

1. อสงหารมทรพยท REIT ลงทน ผลงทนควรทำาความเขาใจกอนวาอสงหารมทรพยท REIT ลงทน

นนเปนอสงหารมทรพยประเภทใด ซงมผลตอผลตอบแทนทผลงทนจะไดรบดวย เชน REIT อาจลงทนใน

อสงหารมทรพยในตางประเทศ หรออสงหารมทรพยทอยระหวางพฒนา ความสามารถในการชำาระ

คาเชาของผเชาอสงหารมทรพย ซงอาจมความเสยงตอความสมำาเสมอของรายไดจากอสงหารมทรพย

นน ๆ

2. การแบงชนดของหนวยทรสต แตละ REIT สามารถแบงชนดของหนวยทรสตเพอเสนอขายให

ผลงทนแตละประเภทได ผลงทนควรทำาความเขาใจกบสทธและขอจำากดของหนวยทรสตแตละ

ประเภททระบไวในหนงสอชชวนดวย

3. สภาพคลองของการซอขายและราคาหนวยทรสตทอาจลดลง เนองจาก REIT ตองจดทะเบยน

ในตลาดหลกทรพยฯ ผลงทนอาจมความเสยงในดานสภาพคลองในการซอขายหนวยทรสต นอกจากน

ราคาซอขายหนวยทรสตเปนราคาตามกลไกตลาดซงขนอยกบความตองการของผซอและผขาย

ซงอาจมปจจยหลายดานเขามากระทบ ตงแตเรองภาวะเศรษฐกจ การเมอง หรอแนวโนมของธรกจ

อสงหารมทรพย ตลอดจนการคาดการณผลการดำาเนนงานในอนาคตของ REIT

ดงนน ผลงทนตองประเมนตนเองวาเหมาะสมกบการลงทนและความเสยงระดบใด และทำาความเขาใจ

ลกษณะของ REIT กอนทจะตดสนใจลงทน โดยตองศกษาขอมลในหนงสอชชวนอยางละเอยดเกยวกบ

นโยบายการลงทน รายละเอยดของอสงหารมทรพยทลงทน ความเสยงจากการกยมเงน ปจจยความเสยง

ทเกยวของ เพอดวาผลตอบแทนของ REIT ขนอยกบปจจยอะไร นโยบายเงนปนผลคาธรรมเนยมและ

คาใชจายตางๆ และควรสอบถามขอมลจากตวแทนขายกอนตดสนใจลงทน

สอบถามขอมลเพมเตม:

ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ฝายสรรหาบรษทจดทะเบยน-ในประเทศ โทร. 0-2229-2000 Ext. 2023, 2031สำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ฝายจดทะเบยนหลกทรพย-ตราสารทน โทร. 02-695-9999 Ext. 9530, 9542

หวขอ Property fund REIT

• ลกษณะทวไป

โครงสรางทางกฎหมาย กองทนรวม กองทรสต

ขนาดขนตำา ไมนอยกวา 500 ลานบาท เทากน

จำานวนผถอหนวย ตอนจดตง : 250 ราย หลงจดตง : 35 ราย

เหมอนเดม

การเขาจดทะเบยน ในตลาดหลกทรพยฯ

หนวยลงทนตองจดทะเบยน หนวยทรสตตองจดทะเบยน

ผทำาหนาทบรหารจดการกอง บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)

REIT managerไดแก บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม หรอบรษททมความเชยวชาญดานการลงทนในอสงหารมทรพยและมคณสมบตตามเกณฑ ก.ล.ต.

นายทะเบยน ไมจำาเปนตองเปน TSD ตองไดรบความเหนชอบจาก ตลท.

• การลงทนของกอง

ประเภททรพยสนหลก ทลงทนได

Positive list ตามเกณฑ ก.ล.ต. ไมกำาหนด แตตองไมเปนอสงหารมทรพยทผเชา จะนำาไปประกอบธรกจทผดกฎหมายหรอผดศลธรรม

การลงทนในอสงหารมทรพยตางประเทศ

ทำาไมได ทำาได

การพฒนาอสงหารมทรพย ทำาไมได ทำาไดไมเกน 10% ของสนทรพยรวม

• การกยม (Leverage Limit) ไมเกน 10% ของมลคาทรพยสนสทธ (NAV)

ไมเกน 35% ของทรพยสนรวม และไดไมเกน 60% กรณทไดรบ Credit Rating ระดบ Investment Grade

• การเสนอขายและจดสรรหนวย

เกณฑการเสนอขาย อยางนอย 25% ตองเสนอขายใหกบ ผลงทนทวไป และจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอรายยอยทกรายอยาง เทาเทยมกน ครงละหนงหนวยการจองซอ จนครบจำานวนหนวยลงทนทจำาหนาย (Small Lot First)

ไมกำาหนด โดยกระจายใหกบผถอหนวยทรสตรายยอย ตามเกณฑการรบใบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา 20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))

ขอจำากดการถอหนวยของบคคล ใดหรอกลมบคคลเดยวกน

หามเกนกวา 1 ใน 3 ของจำานวนหนวยลงทนทงหมด

หามเกนกวา 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

• แนวทางการกำากบดแล คลายกองทนรวม คลายบรษทจดทะเบยน

การจดประชมผถอหนวยประจำาป

ไมกำาหนด จดทกป ภายใน 4 เดอน นบแตวนสนรอบปบญช

เกณฑการไดมาจำาหนายไป ซงสนทรพย / รายการทเกยวโยงกน

ไมกำาหนดใหตองขอมตจากผถอหนวย กำาหนดการดำาเนนการตามขนาดของการ ทำารายการ โดยจะตองขอมตจากผถอหนวยทรสตกรณขนาดรายการมนยสำาคญ

การดำารงสถานะ (free float) ไมกำาหนด มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกน ไมนอยกวา 15% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

• ภาษ • กองทนไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยบางกรณไมเสยภาษ

เงนปนผล เชน กรณบรษทจดทะเบยนทลงทนในหนวยลงทน โดยถอ 3 เดอนกอนหนา และ 3 เดอนหลงจากวนจายเงนปนผล จะไมตองนำาเงนปนผล มารวมคำานวณเสยภาษ

• ระดบทรสตไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยทรสตทกประเภทเสยภาษ

การกำากบดแลภายหลงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ• การเปดเผยขอมลทสำาคญ : ลกษณะเดยวกบหนสามญ

ประเภทขอมล ระยะเวลาทตองเปดเผย

อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556

ประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 51/2555 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะการเงนและผลการดำาเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

• การดำารงสถานะ

การรายงานขอมล ตามรอบระยะเวลาบญช

• มลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยทรสต

ภายใน 45 วน นบแตวนสดทายของแตละไตรมาส

• งบการเงน - รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจำาป (ตรวจสอบ)

นบแตสนรอบระยะเวลาบญช 45 วน

3 เดอน / 60 วน (กรณไมสงงบไตรมาส 4)

• รายงานความคบหนาโครงการลงทน

- กรณลงทนในอสงหารมทรพย ทไมแลวเสรจ- กรณแกไขการลงทนในทรพยสนหลก

- ภายใน 30 วน นบแตวนสดทาย ของรอบระยะเวลา 6 เดอน - นำาสงพรอมงบการเงนรายไตรมาส

• แบบแสดงรายการขอมลประจำาป 3 เดอน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช

• รายงานประจำาป 120 วน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช

การรายงานขอมลตามเหตการณ

+ ขอมลทสงผลกระทบตอราคาหลกทรพย

เชน กำาหนดวนประชมผถอหนวย การไดมาจำาหนายไปซงสนทรพย/การทำารายการกบบคคลทเกยวของ การจายหรอไมจายผลตอบแทน

เปดเผยทนท

+ ขอมลทควรเปดเผย เชน การเปลยนแปลง REIT manager ทรสต ผสอบบญช นายทะเบยน

เปดเผยภายใน 3 วนทำาการ

+ ขอมลทเปนหลกฐานอางอง เชน รายงานการประชมผถอหนวยทรสต รายงานจำานวนผถอหนวยทรสตรายยอย

นำาสงภายใน 14 วน นบแตเกดเหตการณ

การดำารงสถานะ (free float) มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกนไมนอยกวา 15% ของจำานวน หนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Real Estate Investment Trust

REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Real Estate Investment Trust

ความแตกตางระหวาง REIT และ Property fund การลงทนใน REIT

ขอพจารณากอนการลงทน

ทง REIT และ Property fund ตางมวตถประสงคลงทนเพอหาผลประโยชนในอสงหารมทรพยเชนเดยวกน

แต REIT มการจดการการลงทนในอสงหารมทรพย การกำากบดแล และสทธประโยชนทแตกตางจาก

Property fund บางประการ ดงนนกลงทนกลมแรกทลงทนใน REIT คอผซอหนวยทรสตตอนเสนอขายครงแรก (Initial Public Offering : IPO)

โดยสำานกงาน ก.ล.ต. อนญาตใหนกลงทนรายใดรายหนงหรอกลมบคคลเดยวกนถอหนวยลงทนได

ไมเกนรอยละ 50 ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

หลงจากผานชวง IPO ไปแลว ผลงทนตองเขาไปลงทนในตลาดหลกทรพยฯ ซงจะตองเปดบญชซอขาย

หลกทรพยกบบรษทหลกทรพยทเปนนายหนาซอขายหลกทรพย เชนเดยวกบการซอขายหน ทงน

REIT จะซอขายภายใตกลมอสงหารมทรพยและกอสราง หมวดกองทนรวมอสงหารมทรพย

1. อสงหารมทรพยท REIT ลงทน ผลงทนควรทำาความเขาใจกอนวาอสงหารมทรพยท REIT ลงทน

นนเปนอสงหารมทรพยประเภทใด ซงมผลตอผลตอบแทนทผลงทนจะไดรบดวย เชน REIT อาจลงทนใน

อสงหารมทรพยในตางประเทศ หรออสงหารมทรพยทอยระหวางพฒนา ความสามารถในการชำาระ

คาเชาของผเชาอสงหารมทรพย ซงอาจมความเสยงตอความสมำาเสมอของรายไดจากอสงหารมทรพย

นน ๆ

2. การแบงชนดของหนวยทรสต แตละ REIT สามารถแบงชนดของหนวยทรสตเพอเสนอขายให

ผลงทนแตละประเภทได ผลงทนควรทำาความเขาใจกบสทธและขอจำากดของหนวยทรสตแตละ

ประเภททระบไวในหนงสอชชวนดวย

3. สภาพคลองของการซอขายและราคาหนวยทรสตทอาจลดลง เนองจาก REIT ตองจดทะเบยน

ในตลาดหลกทรพยฯ ผลงทนอาจมความเสยงในดานสภาพคลองในการซอขายหนวยทรสต นอกจากน

ราคาซอขายหนวยทรสตเปนราคาตามกลไกตลาดซงขนอยกบความตองการของผซอและผขาย

ซงอาจมปจจยหลายดานเขามากระทบ ตงแตเรองภาวะเศรษฐกจ การเมอง หรอแนวโนมของธรกจ

อสงหารมทรพย ตลอดจนการคาดการณผลการดำาเนนงานในอนาคตของ REIT

ดงนน ผลงทนตองประเมนตนเองวาเหมาะสมกบการลงทนและความเสยงระดบใด และทำาความเขาใจ

ลกษณะของ REIT กอนทจะตดสนใจลงทน โดยตองศกษาขอมลในหนงสอชชวนอยางละเอยดเกยวกบ

นโยบายการลงทน รายละเอยดของอสงหารมทรพยทลงทน ความเสยงจากการกยมเงน ปจจยความเสยง

ทเกยวของ เพอดวาผลตอบแทนของ REIT ขนอยกบปจจยอะไร นโยบายเงนปนผลคาธรรมเนยมและ

คาใชจายตางๆ และควรสอบถามขอมลจากตวแทนขายกอนตดสนใจลงทน

สอบถามขอมลเพมเตม:

ตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย ฝายสรรหาบรษทจดทะเบยน-ในประเทศ โทร. 0-2229-2000 Ext. 2023, 2031สำานกงานคณะกรรมการกำากบหลกทรพยและตลาดหลกทรพย ฝายจดทะเบยนหลกทรพย-ตราสารทน โทร. 02-695-9999 Ext. 9530, 9542

หวขอ Property fund REIT

• ลกษณะทวไป

โครงสรางทางกฎหมาย กองทนรวม กองทรสต

ขนาดขนตำา ไมนอยกวา 500 ลานบาท เทากน

จำานวนผถอหนวย ตอนจดตง : 250 ราย หลงจดตง : 35 ราย

เหมอนเดม

การเขาจดทะเบยน ในตลาดหลกทรพยฯ

หนวยลงทนตองจดทะเบยน หนวยทรสตตองจดทะเบยน

ผทำาหนาทบรหารจดการกอง บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม (บลจ.)

REIT managerไดแก บรษทหลกทรพยจดการกองทนรวม หรอบรษททมความเชยวชาญดานการลงทนในอสงหารมทรพยและมคณสมบตตามเกณฑ ก.ล.ต.

นายทะเบยน ไมจำาเปนตองเปน TSD ตองไดรบความเหนชอบจาก ตลท.

• การลงทนของกอง

ประเภททรพยสนหลก ทลงทนได

Positive list ตามเกณฑ ก.ล.ต. ไมกำาหนด แตตองไมเปนอสงหารมทรพยทผเชา จะนำาไปประกอบธรกจทผดกฎหมายหรอผดศลธรรม

การลงทนในอสงหารมทรพยตางประเทศ

ทำาไมได ทำาได

การพฒนาอสงหารมทรพย ทำาไมได ทำาไดไมเกน 10% ของสนทรพยรวม

• การกยม (Leverage Limit) ไมเกน 10% ของมลคาทรพยสนสทธ (NAV)

ไมเกน 35% ของทรพยสนรวม และไดไมเกน 60% กรณทไดรบ Credit Rating ระดบ Investment Grade

• การเสนอขายและจดสรรหนวย

เกณฑการเสนอขาย อยางนอย 25% ตองเสนอขายใหกบ ผลงทนทวไป และจดสรรหนวยลงทนใหแกผจองซอรายยอยทกรายอยาง เทาเทยมกน ครงละหนงหนวยการจองซอ จนครบจำานวนหนวยลงทนทจำาหนาย (Small Lot First)

ไมกำาหนด โดยกระจายใหกบผถอหนวยทรสตรายยอย ตามเกณฑการรบใบทรสตเขาจดทะเบยน (ไมนอยกวา 20% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม))

ขอจำากดการถอหนวยของบคคล ใดหรอกลมบคคลเดยวกน

หามเกนกวา 1 ใน 3 ของจำานวนหนวยลงทนทงหมด

หามเกนกวา 50% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

• แนวทางการกำากบดแล คลายกองทนรวม คลายบรษทจดทะเบยน

การจดประชมผถอหนวยประจำาป

ไมกำาหนด จดทกป ภายใน 4 เดอน นบแตวนสนรอบปบญช

เกณฑการไดมาจำาหนายไป ซงสนทรพย / รายการทเกยวโยงกน

ไมกำาหนดใหตองขอมตจากผถอหนวย กำาหนดการดำาเนนการตามขนาดของการ ทำารายการ โดยจะตองขอมตจากผถอหนวยทรสตกรณขนาดรายการมนยสำาคญ

การดำารงสถานะ (free float) ไมกำาหนด มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกน ไมนอยกวา 15% ของจำานวนหนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

• ภาษ • กองทนไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยบางกรณไมเสยภาษ

เงนปนผล เชน กรณบรษทจดทะเบยนทลงทนในหนวยลงทน โดยถอ 3 เดอนกอนหนา และ 3 เดอนหลงจากวนจายเงนปนผล จะไมตองนำาเงนปนผล มารวมคำานวณเสยภาษ

• ระดบทรสตไมเสยภาษเงนไดนตบคคล• ผถอหนวยทรสตทกประเภทเสยภาษ

การกำากบดแลภายหลงจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยฯ• การเปดเผยขอมลทสำาคญ : ลกษณะเดยวกบหนสามญ

ประเภทขอมล ระยะเวลาทตองเปดเผย

อางอง : ขอบงคบตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทย เรอง การรบ การเปดเผยสารสนเทศ และการเพกถอนหนวยทรสตของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย พ.ศ. 2556

ประกาศคณะกรรมการกำากบตลาดทน ท ทจ. 51/2555 เรอง หลกเกณฑ เงอนไข และวธการรายงานการเปดเผยขอมลเกยวกบฐานะการเงนและผลการดำาเนนงานของทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

• การดำารงสถานะ

การรายงานขอมล ตามรอบระยะเวลาบญช

• มลคาทรพยสน มลคาทรพยสนสทธ และมลคาหนวยทรสต

ภายใน 45 วน นบแตวนสดทายของแตละไตรมาส

• งบการเงน - รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจำาป (ตรวจสอบ)

นบแตสนรอบระยะเวลาบญช 45 วน

3 เดอน / 60 วน (กรณไมสงงบไตรมาส 4)

• รายงานความคบหนาโครงการลงทน

- กรณลงทนในอสงหารมทรพย ทไมแลวเสรจ- กรณแกไขการลงทนในทรพยสนหลก

- ภายใน 30 วน นบแตวนสดทาย ของรอบระยะเวลา 6 เดอน - นำาสงพรอมงบการเงนรายไตรมาส

• แบบแสดงรายการขอมลประจำาป 3 เดอน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช

• รายงานประจำาป 120 วน นบแตสนรอบระยะเวลาบญช

การรายงานขอมลตามเหตการณ

+ ขอมลทสงผลกระทบตอราคาหลกทรพย

เชน กำาหนดวนประชมผถอหนวย การไดมาจำาหนายไปซงสนทรพย/การทำารายการกบบคคลทเกยวของ การจายหรอไมจายผลตอบแทน

เปดเผยทนท

+ ขอมลทควรเปดเผย เชน การเปลยนแปลง REIT manager ทรสต ผสอบบญช นายทะเบยน

เปดเผยภายใน 3 วนทำาการ

+ ขอมลทเปนหลกฐานอางอง เชน รายงานการประชมผถอหนวยทรสต รายงานจำานวนผถอหนวยทรสตรายยอย

นำาสงภายใน 14 วน นบแตเกดเหตการณ

การดำารงสถานะ (free float) มผถอหนวยทรสตรายยอยถอหนวยรวมกนไมนอยกวา 15% ของจำานวน หนวยทรสตทงหมดและแตละชนด (tranche) (ถาม)

REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Real Estate Investment Trust

REITทรสตเพอการลงทนในอสงหารมทรพย

Real Estate Investment Trust