RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA...Legge 24/12/2007 n. 244” e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della

1° Reparto Infrastrutture Torino ‐ Alloggio ENO0001 VIA Baluardo Lamarmora 15 NOVARA (NO)

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RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA

Via B. Lamarmora,15

NOVARA ENO0001

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1° REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO


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Indice

1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE

2. UBICAZIONE

3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE

4. DATI CATASTALI

5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI

6. SUPERFICIE CONVENZIONALE

7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI

Allegato 1 – documentazione fotografica; Allegato 2 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 – planimetrie dell’unità immobiliare oggetto di valutazione. Allegato 4 – ACE Allegato 5 – Tabelle millesimali


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Scheda riassuntiva

Data sopralluogo: 26 marzo 2012

Indirizzo: Novara- via Baluardo Lamarmora n.15

Descrizione: L’alloggio è costitutito al 4° piano di una palazzina

privata destinata a civile abitazione realizzata alla fine

degli anni 50’. L’immobile, di tipologia signorile è

costitutito da 10 piani fuori terra.

Data di costruzione dell’edificio: 1957

Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare:

Consistenza unità immobiliare: 207 mq

Attuale uso unità immobiliare: Libero

Identificativi catastali:

Catasto fabbricati

Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita

Catastale [€]

168 13583 12 A/1 4 9 1650.08


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1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE

Con riferimento alle attività previste dall’art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 “Regolamento per l’attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l’acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all’art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244” e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell’unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ENO 0001) sita al 4° (piano) del fabbricato, ubicato in Provincia di NOVARA nel Comune di NOVARA via B.Lamarmora ,15.

2. UBICAZIONE

Ubicazione e accessibilità

L’edificio, in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona centrale e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona della città.

La zona, inserita ne centro del tessuto urbano è dotata di aree verdi e parcheggi. La palazzina, realizzata in un contesto prevalentemente urbanizzato a fini residenziali, presenta elementi generali in linea con gli altri fabbricati.

Confini

L’alloggio è ubicato al quarto piano della palazzina da cui è possibile accedere anche ad un’altra unità abitativa privata.

In generale lungo la via in cui insite l’immobile si susseguono edifici residenziali.


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3. DESCRIZIONE

Caratteri generali e tipologici

L’edificio, in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto della presente valutazione, costruito alla fine degli anni 50’ (accatastamento dell’unità immobiliare risale al 1957).

E’ un edificio isolato che si eleva per dieci piani fuori terra e un piani interrati, aventi destinazione d’uso abitativa. In relazione al livello di piano dell’unità immobiliare ed alla presenza dell’ascensore, barrare la casella di interesse.

Tabella coefficienti di piano per edifici dotati di ascensore

seminterrato terreno primo piani intermedi e ultimo X attico

Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore

seminterrato terreno primo secondo terzo quarto quinto sesto e oltre

Struttura e finiture dell’edificio

L’edificio è destinato ad uso residenziale, le linee architettoniche sono essenziali, le superfici regolari ,con ampie finestrature. In maniera asimmetrica, su un lato del prospetto principale sono preseti , per ogni piano , una coppia di balconi che aggettano in corrispondenza delle porte finestre. L’accesso all’immobile, siutato al primo piano fuori terra, avviene mediante una scalinata esterna che conduce all’atrio in cui è presente un servizio di gardiania. L’immobile, destinato a residenza signorile, nel complesso si presenta in buone condizioni generali.

Struttura e finiture dell’unità immobiliare

L’unità immobiliare, di dimensioni generose, si presenta con finiture di livello superiore alla media. I pavimenti sono in pietra naturale nel salone e nei corridoi. Nelle camere sono


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posati parquet in legno massello. Bagni e cucina sono finiti in ceramica. Nel complesso l’appartamenti si sviluppa come segue: dall’ampio ingresso si accede, immediatamente a destra, al grande soggiorno che è direttamente collegato ad un’altra camera utilizzabile come studio, di fronte , mediante un successivo disimpegno si accede a due camere ed al primo servizio igienico. Un ulteriore corridoio conduce infine alla cucina , ad altre due camere ed al secondo servizio igienico. L’alloggio ha inoltre, come pertinenza, una cantina ed una soffitta.

Impianti tecnologici dell’edificio

L’edificio è dotato degli impianti elettrici ed idrici di uso comune. Sono installati due impianti ascensore, La centrale termica è condominiale a gas. Presso l’alloggio è presente un servizio di vigilanza mediante l’impiego di un custode i cui oneri sono a carico del condominio.

Impianti tecnologici dell’unità immobiliare

L’unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: Impianto elettrico, idrico e allacciamento alla rete municipale del gas. Gli impianti TV e di riscaldamento sono condominiali.

L’unità immobiliare è dotata dell'Attestato di certificazione energetica (ACE).

Stato manutentivo dell’edificio

Come già illustrato precedentemente lo stato di manutenzione complessivo dell’edificio risulta buono.

Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse):

Stato manutentivo buono X Stato manutentivo normale Stato manutentivo scadente

Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell’edificio, si tiene conto dei seguenti elementi:

• Prospetti esterni; • impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico; • copertura; • accessi, infissi comuni, scale, parti comuni; • impianto di riscaldamento centralizzato; • ascensore.

In particolare, lo stato si considera:

o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati; o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati.

Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda:


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• i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l’intonaco od altri tipi di paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti o risultino in uno stato di umidità permanente;

• l’impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico sarà considerato scadenti nel momento in cui non rispetta la vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto e/o l’integrale rifacimento

• la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente l’infiltrazione di acque piovane ;

• le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti;

• l’impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando l’impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere economicamente conveniente la sua riparazione;

• l’ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa vigente. (barrare la casella di interesse)

Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell’unità immobiliare

SCADENTE NON SCADENTE

Prospetti esterni X

Impianto elettrico, citofonico/videocitofonico

X

Copertura X

Scale, e parti comuni X

Impianto di riscaldamento centralizzato X

Ascensore X

(Breve descrizione giustificativa della definizione di “SCADENTE” degli elementi costitutivi riportati in tabella).

Stato manutentivo dell’unità immobiliare

L’unità immobiliare, sebbene non utilizzata da tempo, si presenta in buone condizioni complessive. L’impianto elettrico non risulta più rispondente alle norme in vigore e per lo stesso risulta indispensabile l’integrale rifacimento.

Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse):


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stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimounità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata

unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni unità immobiliare oltre 40 anni X

Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell’unità immobiliare, si tiene conto dei seguenti elementi:

a. pavimenti; b. pareti e soffitti; c. infissi esterni; d. infissi interni; e. impianto elettrico; f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari, rubinetterie,

pavimenti e rivestimenti); g. impianto termico.

In particolare, lo stato si considera:

o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni; o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati; o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra citati; o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra citati.

Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda:

a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative superfici.

b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative superfici.

c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.

d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.

e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente normativa in materia.

f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto e/o l’integrale rifacimento.

g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti dell’unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente. (barrare la casella di interesse)


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Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell’unità immobiliare

SCADENTE NON SCADENTE

Pavimenti X

Pareti e soffitti X

Infissi esterni X

Infissi interni X

Impianto elettrico X

Impianto idrico-sanitario e servizi igienici X

Impianto termico X

L’impianto elettrico non risulta più rispondente alle norme in vigore e per lo stesso risulta indispensabile l’integrale rifacimento.

Servitù attive e passive

Trattasi di unità immobiliare singola inserita in un condominio civile. Non risultano agli atti documenti relativi a servitù attive e passive.

(Allegato 1 – fotografie: almeno otto tra esterni ed interni).

4. DATI CATASTALI

L’immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di NOVARA – Comune di NOVARA come di seguito riportato.

Catasto Terreni

Foglio P.lla Sub. Qualità Classe Consistenza R. D. [€] R. A. [€]

Catasto fabbricati

Foglio P.lla Sub. Categoria Classe Consistenza Rendita

Catastale [€]

168 13583 12 A/1 4 9 1650.08


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(Allegato 2 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure)

5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Il bene consiste in un’unica unità abitativa inserita in un condominio civile. L’immobile

non risulta possedere vincoli architettonici.

6. SUPERFICIE CONVENZIONALE

La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e scoperti.

Tabella riepilogativa consistenza

Superficie catastale unità immobiliare (m2)

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Eventuale superficie catastale box di pertinenza dell’unità immobiliare (m2)

Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell’unità immobiliare (m2)

Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell’unità immobiliare (m2)

(Allegato 3 – planimetrie dell’unità immobiliare oggetto di valutazione)

7. SITUAZIONE LOCATIVA

Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene al momento della valutazione.

Omissis ALLEGATI

Allegato 1 – documentazione fotografica; Allegato 2 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure; Allegato 3 – planimetrie dell’unità immobiliare oggetto di valutazione. Allegato 4 – ACE Allegato 5 – Tabelle millesimali


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Allegato 1 – documentazione fotografica

Prospetto principale con ingresso alla palazzina


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Androne di accesso


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Soggiorno


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Camera


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Camera

Servizi igienici 1


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Servizi igienici 2


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Camera

Camera


19

Cucina

Cantina


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Allegato 2 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure;


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Allegato 3 – planimetrie dell’unità immobiliare oggetto di valutazione.

1° Reparto Infrastrutture Torino – Via B.Lamarmora ,15 Novara cod. alloggio ENO0001

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Allegato 4 – ACE


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Documents

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