RELAZIONE TECNICO URBANISTICA

PAC ex premiata latteria sociale

A R C H I T E T T O

marianos17@libero.it

San Quirino (PN)

Tel. 0434 918850

Cell. 338 7737606

ord.arch.PN,n°571 A

P.I. 01358560934

MARIANO SESSA

Oggetto: Variante al PAC “ Immobiliare Sedrano” Piano attuativo di iniziativa privata, “EX PREMIATA LATTERIA SOCIALE”, sita in Via C.

Battisti di Sedrano, a San Quirino (PN) e distinta catastalmente al Fg 15 mapp 108 e 266.

IDENTIFICAZIONE :

L’area oggetto di intervento è ubicata in prossimità del centro storico della frazione di Sedrano,

nel Comune di San Quirino (PN), Via Cesare battisti n° 58, ed è costituita da un lotto di terreno

di circa mq 1.033 su cui insistono alcuni fabbricati con destinazioni d’uso originarie diverse.

La conformazione del terreno è prettamente pianeggiante. La proprietà ricade in un lotto già

delimitato da recinzione con muretto in ca e soprastante rete metallica. Il mappale in oggetto

ricade in zona “A” dell’attuale strumento urbanistico zona centro storico sottozona “A03.1” ad

attuazione indiretta. L’ accesso al lotto avviene dalla via principale, Via Cesare Battisti .

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE.

Il fabbricato principale presenta il fronte allineato alla strada - Via C. Battisti - mentre i restanti

corpi sono disposti lungo il lato sud del lotto di proprietà, con l’eccezione del fabbricato della

ex Pesa Pubblica che si trova isolato all’interno del lotto.

Il sistema costruttivo è di tipo tradizionale, con strutture verticali in muratura ed orizzontali in

legno, copertura a una falda o a padiglione con tetto in tegole su struttura lignea.

Il complesso si trova in notevole stato di degrado, ma posizionato strategicamente e con una

notevole possibilità edificatoria, come previsione del P.R.G.C., che prevede la possibilità di

ampliare il volume esistente.

Le tavole 1 e 2 di progetto forniscono tutti gli elementi relativi all’ insediamento in generale,

con tutti i dati di contorno, mappe, e foto.

La tavola 3 analizza lo stato di fatto sia come relazione con il contesto circostante, sia come

individuazione dei volumi esistenti.

Le tavole 4 e 5 rappresentano lo stato di fatto dei fabbricati , a livello planimetrico e

altimetrico.

Le tavole 6 e 7 indicano i dati planivolumetrici e quelli relativi alle destinazioni d’uso del

progetto guida, che sono sinteticamente riportati nel seguente schema:

- N° 1 edificio di tre piani fuori terra di circa mq 171,00 di superficie coperta, per un

volume complessivo di mc 2010 circa, destinato ad ospitare in parte i locali della ex

latteria, in parte la ex residenza del casaro.

- N° 1 edificio di un piano fuori terra, con circa mq 74,00 di superficie coperta, per un

volume complessivo di mc 253 circa, ex latteria.

- N° 1 centrale termica di un piano fuori terra, con una superficie coperta di mq 17,00

circa ed un volume di mc 59 circa.

- N° 2 tettoie di un piano fuori terra, con una superficie coperta di circa mq 78,00 ed un

volume di mc 213 circa.

- N° 1 fabbricato ex pesa pubblica con una superficie coperta di circa mq 9,00 ed un

volume di mc 22 circa.

La tav 8 raffronta il pac originario concessionato con il progetto proposto.

Complessivamente la cubatura esistente è di 2.559,86 mc.

Il P.R.G.C. vigente, come previsto dall’art. 17 delle NTA var. n° 46, subordina il rilascio della

concessione ad edificare alla preventiva esecutività di un Piano Attutativo, di iniziativa

pubblica o privata, nel rispetto dei seguenti indici urbanistici:

V = massimo incremento consentito 50 % della cubatura esistente

RC = massimo consentito 50 % del lotto di pertinenza

H = massima consentita ml 8,50 (per il nuovo fabbricato)

Pertanto la possibilità costruttiva viene così quantificata:

o Volume massimo consentito 2559,86 + 50% = 3839,79 mc

o Superficie Coperta massima 1033,43x50/100 = 516,71 mq

Si evidenzia che la cubatura dello stato di fatto risulta difforme da quella del PAC approvato, in

quanto la stessa, nel corpo principale è stata misurata con un altezza inferiore, perché misurata

sotto controsoffitto dell’ ultimo piano e non sotto le travette strutturali di copertura.

Infatti la superficie del corpo principale è si 171.07 mq ma l’ altezza passa dai 9.93 m del PAC

approvato, a 11.75 m reali di altezza media, questo comporta un incremento di cobutura nello

stato di fatto pari a 171.07x( 11.75-9.93) = 311.35 mc.

CONFINI :

L’area di cui sopra confina a Nord con il mapp 93 e 557, a Sud con il mapp 485 e 551 , a Ovest

con la starda comunale Via Cesare Battisti, e a Est con i mappali 557, 99, 100, 268 sempre del

Fg 15.

COLLOCAZIONE e PERTINENZA URBANISTICA:

Il mappale in oggetto ricade in zona “A” dell’attuale strumento urbanistico zona centro storico

sottozona “A03.1” ad attuazione indiretta

DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO

La proprietà propone un intervento di Riqualificazione urbanistica-edilizia con ampliamento,

(come previsto per la Sottozona A 0.3.1 dall’art. 9 comma n° 2.2 - 2.3 - 2.4 del vigente

P.R.G.C.).

Il progetto si propone di inserire il nuovo volume armonizzandolo nel contesto esistente, senza

snaturare il paesaggio attuale, garantendo gli standard abitativi odierni. Particolare attenzione

sarà dedicata alla scelta dei materiali, delle finiture, dei colori, delle proporzioni

architettoniche, che si rifaranno a quelli esistenti e a quelli tipici del luogo.

In particolare l’intervento prevede la conservazione e la valorizzazione dell’edificio che

ospitava la “Premiata Latteria Sociale”, mantenendo invariato il prospetto frontestrada

dell’immobile (aperture, decori, scritte, falde, ecc.), concentrando l’intervento di ampliamento e

di accorpamento dei volumi esistenti sul retrostante terreno.

Il nuovo volume sarà molto limitato, e verrà collegato con l’ex latteria sul lato Sud-Est, infatti

si vule solo creare un porticato di servizio ai locali del piano terra.

Gli spazi a parcheggio e rimesse saranno collocati nel giardino di pertinenza interno.

Il fabbricato conserverà i due ingressi attuali, da quello a Nord si accederà al primo e secondo

piano, da quello a Sud si accederà al piano terra.

Per le destinazioni d’ uso in progetto si ipotizzano due SCENARI:

SCENARIO 1), TUTTO Residenziale

SCENARIO 2), MISTO: Al Piano Terra attività terziarie, di commercio al dettaglio o

artigianali di servizio non moleste mentre al Primo e Secondo piano Residenziale.

Le tavole di progetto forniscono tutti gli elementi relativi all’intervento, i cui dati

plinivolumetrici sono sinteticamente riportati nel seguente schema:

o Superficie coperta di progetto = 327,41 mq (< 516,71 mq max)

o Volume di progetto = 2505,96 mc (< 3839,28 mc max)

Complessivamente è prevista la ristrutturazione del vecchio edificio con annessi, quasi il 97%

del volume complessivo, mentre i restanti 82 mc circa rientrano a far parte della nuova

edificazione accorpata, poco più del 3% del volume di progetto .

CALCOLO DELLE SUPERFICI DA DESTINARE A PARCHEGGI

Per quanto riguarda la determinazione degli standars relativi alle aree da destinare a parcheggi e

aree di manovra, viene riportato sinteticamente il seguente schema:

SCENARIO n 1 : tutto a destinazione RESIDENZIALE

o 1 mq di parcheggio/aree di manovra, ogni 10 mc di costruzione:

Mq minimi da standard: 2.505,96 mc / 10 = 250,6 mq

o Mq previsti dal PA: 151,5 mq area di manovra; 100 mq parcheggi scoperti;

per un totale di 251,5 mq (> 250,6 mq minimi richiesti)

SCENARIO n 2 : destinazione COMMERCIALE al Piano terra e RESIDENZIALE il resto

o 1 mq di parcheggio/aree di manovra, ogni 10 mc di costruzione Residenziale:

Mq minimi da standard: 1.646,39 mc / 10 = 164,6 mq

o 30% della superficie utile destinata alle attività terziarie, di commercio al dettaglio o

artigianali di servizio non moleste.:

Mq minimi da standard: 192 mq / 100 x 30 = 57,6 mq

o Mq previsti dal PA: 151,5 mq area di manovra; 100 mq parcheggi scoperti;

per un totale di 251,5 mq (> 222,2 mq minimi richiesti= 164,6+57,6)

Sono previsti complessivamente n° 8 posti auto, che saranno assegnati ad ogni singola unità

abitativa.

Il P.R.C.G. non prevede la cessione di aree per uso pubblico o altri standars urbanistici.

VINCOLI URBANISTICI e considerazioni finali

Per quanto riguarda l’ intero complesso, NON sussistono vincoli particolari, nel PAC

concessionato si evidenzia la volontà di conservazione della facciata, dove sono ben visibili

alcuni stilemi architettonicamente rilevanti, quali la scritta “ premiata latteria sociale” realizzata

in ceramica blu, tutte le spallette di porte e finestre realizzate in mattone facciavista, la

armoniosa composizione forometrica della facciata prospiciente Via Cesare Battisti, le

inferriate del piano terra, ecc.

Tutti questi elementi verranno conservati e ristrutturati, inoltre, a giudizio dello scrivete, anche

altri elementi architettonici sono valevoli di recupero, come tutte le murature in sasso, infatti,

l’intervento proposto cercherà di recuperare tutte le strutture esistenti, comunque garantendo un

adeguamento sismico generale.

Il tipo di progetto proposto cerca di limitare al minimo le aggiunte, per conservare e preservare

la morfologia globale del complesso, ecco che infatti il solo corpo in ampliamento è costituito

da un porticato sul retro, come elemento aggiunto, in armonia con l’ esistente, ma in qualsiasi

momento rimovibile.

Inoltre trattandosi di un corpo aperto, NON altera la percezione volumetrica originaria.

Anche l’ eliminazione di alcuni corpi aggiunti eseguiti in epoche successive all’ impianto

originario, ( Wc esterno, Centrale termica ecc) vogliono cercare di conservare al massimo la

conformazione strutturale originaria.

Per tutto ciò non esplicitamente descritto nella presente relazione tecnico-architettonica, si

rimanda agli elaborati grafici allegati.

Allegati:

• tavole di progetto, relazioni e asseverazioni

San Quirino, 28.04.2017

Il Committente Il Progettista