Embed Size (px)
Citation preview
REPUBLIKA SRPSKA
VLADA
NACRT
ZAKON
O POSREDOVANJU U PROMETU NEPOKRETNOSTI
Banja Luka, decembar 2019. godine
Nacrt
ZAKON
O POSREDOVANJU U PROMETU NEPOKRETNOSTI
GLAVA I
OSNOVNE ODREDBE
Predmet zakona
Član 1.
Ovim zakonom uređuju se uslovi za obavljanje posredovanja, prava i obaveze
posrednika i nalogodavaca u prometu nepokretnosti, način obavljanja posredovanja,
posrednička naknada, nadzor nad primjenom ovog zakona i druga pitanja od značaja za sistem
posredovanja.
Posredovanje u prometu nepokretnosti
Član 2.
Posredovanje u prometu nepokretnosti je djelatnost koja obuhvata poslove
pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica, radi pregovora i pripreme za
sklapanje pravnih poslova čiji je predmet određena nepokretnost posebno prilikom kupovine,
prodaje, zamjene i zakupa (u daljem tekstu: posredovanje).
Shodna primjena propisa
Član 3.
Na pitanja koja nisu ovim zakonom posebno uređena shodno se primjenjuju odredbe
zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi, pravila opšteg upravnog postupka, odnosno
odgovarajuće odredbe zakona kojim se uređuje inspekcijski nadzor.
Gramatički izrazi upotrijebljeni u ovom zakonu
Član 4.
Gramatički izrazi upotrijebljeni u ovom zakonu za označavanje muškog ili ženskog
roda podrazumijevaju oba pola.
GLAVA II
USLOVI ZA OBAVLJANJE POSREDOVANJA
Posrednik u prometu nepokretnosti
Član 5.
(1) Posredovanjem u prometu nepokretnosti uz novčanu naknadu može se baviti
posrednik u prometu nepokretnosti (u daljem tekstu: posrednik) organizovan kao privredno
društvo ili preduzetnik koji je registrovan za obavljanje djelatnosti posredovanja i ispunjava
sljedeće uslove:
1) ima sjedište na području Republike Srpske (u daljem tekstu: Republika), odnosno
poslovnu jedinicu ili izdvojen poslovni prostor na području Republike, ukoliko djelatnost ne
obavlja u sjedištu,
2) ima polisu osiguranja osiguravajućeg društva u skladu s ovim zakonom,
3) posjeduje odgovarajući poslovni prostor za obavljanje djelatnosti posredovanja u
skladu s ovim zakonom,
4) ima zaposleno najmanje jedno fizičko lice na neodređeno vrijeme sa zvanjem
agenta u posredovanju u prometu nepokretnosti (u daljem tekstu: agent posredovanja) i
zaposleno najmanje jedno lice sa zvanjem agenta posredovanja na neodređeno vrijeme u
poslovnoj jedinici ili izdvojenom poslovnom prostoru, ukoliko djelatnost ne obavlja u
sjedištu.
(2) Za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti posrednik je dužan,
nakon registracije privrednog društva ili preduzetnika, kod nadležnog organa za registraciju
poslovnih subjekata i preduzetnika, pribaviti rješenje ministra trgovine i turizma (u daljem tekstu:
ministar) o ispunjavanju uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti, u
skladu sa ovim zakonom.
Osiguranje od odgovornosti za štetu
Član 6.
(1) Posrednik iz člana 5. stav 1. ovog zakona dužan je osigurati se za štetu koju bi
nalogodavcu ili trećim licima mogao prouzrokovati obavljanjem posredovanja, kod
osiguravajućeg društva sa sjedištem u Republici, odnosno Bosni i Hercegovini.
(2) Za štetu koju bi posrednik mogao prouzrokovati obavljanjem djelatnosti
posredovanja najniža osigurana svota ne može biti manja od 50.000 KM po jednom štetnom
događaju, odnosno 150.000 KM za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravajućoj godini.
(3) Posrednik je dužan da za vrijeme obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti posjeduje važeću polisu osiguranja.
Poslovni prostor
Član 7.
(1) Posrednik je dužan da djelatnost posredovanja obavlja u poslovnom prostoru sa
opremom, koji ispunjava minimalno-tehničke uslove i koji je funkcionalno i fizički odvojen
od prostora drugih namjena, kao što su: stambeni, proizvodni, skladišni i drugi prostori.
(2) Ministar pravilnikom propisuje minimalno-tehničke uslove za poslovni prostor i
opremu za obavljanje djelatnosti posredovanja.
Rješenje o ispunjavanju uslova za obavljanje posredovanja
i upisu u Registar posrednika
Član 8.
(1) Posrednik organizovan kao privredno društvo i preduzetnik podnosi Ministarstvu
zahtjev za izdavanje rješenja o ispunjavanju uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u
prometu nepokretnosti.
(2) Zahtjev iz stava 1. ovog člana sadrži:
1) poslovno ime podnosioca zahtjeva,
2) adresu sjedišta, odnosno adresu poslovne jedinice ili izdvojenog poslovnog
prostora ako se djelatnost posredovanja namjerava obavljati van sjedišta,
3) jedinstveni identifikacioni broj (JIB) i matični broj podnosioca zahtjeva,
4) ime i prezime zaposlenog lica na neodređeno vrijeme sa zvanjem agenta
posredovanja.
(3) Podnosilac zahtjeva iz stava 1. ovog člana dužan je da uz zahtjev dostavi sljedeću
dokumentaciju:
1) ovjerenu kopiju izvoda o upisu u Registar poslovnih subjekata, odnosno o upisu u
Registar preduzetnika,
2) original ili ovjerenu kopiju potvrde, odnosno uvjerenja Poreske uprave Republike
Srpske o registraciji obveznika doprinosa obaveznog osiguranja za zaposlenog agenta
posredovanja,
3) polisu osiguranja osiguravajućeg društva za slučaj odgovornosti za štetu nastalu
obavljanjem djelatnosti posrednika, sa naznačenom sumom osiguranja u skladu sa članom 6.
stav 2. ovog zakona,
4) ovjerene i od ovlašćenog lica podnosioca zahtjeva potpisane opšte uslove
poslovanja,
5) originalnu potvrdu nadležnog suda da podnosiocu zahtjeva nije izrečena zaštitna
mjera zabrane obavljanja poziva, djelatnosti ili dužnosti, niti je odgovornom licu kod
podnosioca zahtjeva izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja poziva, djelatnosti ili
dužnosti,
6) kopiju ugovora o zasnivanju radnog odnosa na neodređeno vrijeme sa licem iz
člana 5. stav 1. tačka 4) ovog zakona.
(4) Na osnovu urednog zahtjeva i priložene dokumentacije, ministar, u roku od osam
dana od dana prijema zahtjeva, donosi rješenje o ispunjenosti uslova za obavljanje djelatnosti
posredovanja.
(5) Rješenje iz stava 4. ovog člana je konačno i protiv njega nije dozvoljeno izjaviti
žalbu, ali se može tužbom pokrenuti upravni spor kod nadležnog suda.
(6) Posrednik može početi sa obavljanjem djelatnosti posredovanja danom prijema
rješenja iz stava 4. ovog člana.
(7) Ako ministar donese rješenje o odbijanju zahtjeva za izdavanje rješenja iz stava 4.
ovog člana, podnosilac zahtjeva može tražiti povrat premije osiguranja od osiguravajućeg
društva.
Registar posrednika
Član 9.
(1) Na osnovu rješenja iz člana 8. stav 4. ovog zakona, po službenoj dužnosti,
posrednik se upisuje u Registar posrednika koji vodi Ministarstvo trgovine i turizma (u daljem
tekstu: Ministarstvo).
(2) Posrednik koji je upisan u Registar posrednika dužan je jednom godišnje, a
najdalje do 31. marta tekuće godine, za prethodnu godinu Ministarstvu dostaviti
dokumentaciju iz člana 8. stava 3. t. 2) i 3) ovog zakona iz koje se može utvrditi da nisu
prestali postojati zakonski uslovi za obavljanje djelatnosti posredovanja.
(3) Registar posrednika je javan, vodi se u pisanoj i elektronskoj formi i objavljuje se
na internet stranici Ministarstva.
(4) Ministar pravilnikom propisuje sadržaj i način vođenja Registra posrednika.
Podaci koji se upisuju u Registar posrednika
Član 10.
U Registar posrednika upisuju se podaci o:
1) posredniku:
1. poslovno ime privrednog društva, odnosno preduzetnika,
2. adresa sjedišta, odnosno adresa poslovne jedinice ili izdvojenog poslovnog
prostora ako se djelatnost posredovanja namjerava obavljati van sjedišta i
3. jedinstveni identifikacioni broj (JIB) i matični broj,
2) zaposlenom fizičkom licu sa zvanjem agenta posredovanja,
3) izrečenim zaštitnim mjerama u skladu sa ovim zakonom.
Izvod iz Registra posrednika
Član 11.
Na zahtjev zainteresovanog lica, Ministarstvo izdaje izvod iz Registra posrednika, u
roku od osam dana od dana prijema zahtjeva.
Promjena podataka u Registru posrednika
Član 12.
(1) Posrednik je dužan prijaviti svaku promjenu podataka koji se upisuju u Registar
posrednika u roku od sedam dana od dana nastanka promjene, radi upisa promjene podataka u
Registar posrednika.
(2) Ministarstvo vrši promjenu podataka u Registru posrednika po službenoj dužnosti
na osnovu prijava iz stav 1. ovog člana, podataka iz službenih evidencija nadležnih organa,
kao i podataka utvrđenih u postupku nadzora koji se sprovodi u skladu sa ovim zakonom.
Brisanje iz Registra posrednika
Član 13.
(1) Posrednik se, po službenoj dužnosti, briše iz Registra posrednika u sljedećem
slučaju:
1) ako prestane da ispunjava uslove iz čl. 5. i 8. ovog zakona,
2) ako je posredniku pravosnažno izrečena zaštitna mjera zabrane obavljanja
djelatnosti posredovanja, dok ta mjera traje,
3) na zahtjev posrednika.
(2) Ministar donosi rješenje o brisanju posrednika iz Registra posrednika.
(3) Protiv rješenja o brisanju posrednika iz Registra posrednika žalba nije dozvoljena
ali se može tužbom pokrenuti upravni spor kod nadležnog suda.
Stručna osposobljenost
Član 14.
(1) Poslove posredovanja može obavljati fizičko lice koje ima položen stručni ispit za
agenta posredovanja.
(2) Fizičko lice može polagati stručni ispit iz stava 1. ovog člana ako ispunjava
sljedeće uslove:
1) ima prebivalište na području Republike i
2) ima najmanje završeno srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju.
Zahtjev za polaganje stručnog ispita
Član 15.
(1) Zahtjev za polaganje stručnog ispita fizičko lice podnosi Ministarstvu.
(2) Zahtjev iz stava 1. ovog člana sadrži:
1) ime, očevo ime i prezime fizičkog lica i broj kontakt telefona,
2) mjesto, datum i godina rođenja fizičkog lica,
3) adresu prebivališta fizičkog lica,
4) stečeno obrazovanje fizičkog lica.
(3) Uz zahtjev iz stava 1. ovog člana fizičko lice je dužno dostaviti:
1) original ili ovjerenu kopiju uvjerenja nadležnog organa o prebivalištu i
2) ovjerenu kopiju diplome ili uvjerenja o stečenom obrazovanju.
Komisija za polaganje ispita i program stručnog ispita
Član 16.
(1) Ministar rješenjem utvrđuje listu ispitivača za polaganje stručnog ispita iz reda lica
sa zvanjima iz oblasti, odnosno iz predmeta utvrđenih programom za polaganje stručnog ispita
na mandat od četiri godine.
(2) Stručni ispit polaže se iz sljedećih oblasti:
1) privrednog prava,
2) stvarnih prava,
3) zemljišnih knjiga i
4) poreza.
(3) Stručni ispit polaže se pred ispitnom komisijom koju za svaki ispitni rok sa liste
ispitivača rješenjem imenuje ministar.
(4) Administrativne poslove komisije za polaganje stručnog ispita obavlja
Ministarstvo.
(5) Stručni ispit se sastoji od pismenog i usmenog dijela.
(6) Troškove polaganja stručnog ispita snosi lice koje polaže stručni ispit, a troškovi se
uplaćuju u korist budžeta Republike i iznose jednu četvrtinu iznosa utvrđene najniže plate
nakon oporezivanja u Republici, za prethodnu godinu.
(7) Ministar, pravilnikom propisuje program polaganja stručnog ispita, koji sadrži
gradivo i pravne propise za oblasti iz stava 2. ovog člana i postupak polaganja stručnog ispita.
Popravni ispit i uspjeh na ispitu
Član 17.
(1) Fizičko lice koje ne položi do dva predmeta iz programa stručnog ispita može
polagati popravni ispit iz predmeta koje nije položio.
(2) Ukoliko fizičko lice ne pokaže zadovoljavajuće znanje na popravnom ispitu,
smatra se da nije položio ispit.
(3) Fizičko lice koji se ne pojavi na zakazanom ispitu ili odustane od polaganja u toku
ispita smatra se da nije položilo ispit.
(4) Uspjeh na ispitu određuje se konstatovanjem: „položio/-la“ ili „nije položio/-la“.
(5) Ispit se smatra završenim kada Komisija za polaganje stručnog ispita, nakon
završene provjere znanja, dostavi Ministarstvu spisak lica koja su položili ispit.
Uvjerenje o položenom stručnom ispitu i Evidencija agenata posredovanja
Član 18.
(1) Ministarstvo izdaje uvjerenje o položenom stručnom ispitu fizičkom licu koje je
položilo stručni ispit i upisano u Evidenciju agenata posredovanja u prometu nepokretnosti (u
daljem tekstu: Evidencija agenata posredovanja).
(2) Uvjerenje iz stava 1. ovog člana sadrži sljedeće podatke:
1) ime, očevo ime i prezime lica koje je položilo ispit,
2) datum, mjesto i država rođenja,
3) stečeno zvanje,
4) adresa prebivališta,
5) datum polaganja ispita.
(3) Ministarstvo vodi Evidenciju agenata posredovanja u pisanoj i elektronskoj formi.
(4) Ministar pravilnikom propisuje sadržaj i način vođenja Evidencije agenata
posredovanja.
GLAVA III
PRAVA I OBAVEZE POSREDNIKA I NALOGODAVACA U PROMETU
NEPOKRETNOSTIMA
Pažnja u pravnome prometu
Član 19.
Posrednik u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi s poslom
koji je predmet posredovanja obavezan je da postupa sa pažnjom dobrog privrednika, prema
pravilima struke, poslovnoj etici i dobroj poslovnoj praksi.
Oglašavanje
Član 20.
(1) Posrednik je obavezan prilikom oglašavanja prometa nepokretnosti koje su
predmet posredovanja u sredstvima javnog informisanja, odnosno drugim pisanim i
elektronskim medijima, u svom poslovnom prostoru ili na drugim mjestima gdje je
dozvoljeno oglašavanje, da objavi:
1) podatke o svom poslovnom imenu,
2) broj pod kojim je upisan u Registar posrednika,
3) podatke o cijeni, ukoliko nije drugačije ugovoreno,
4) lokaciju nepokretnosti,
5) površinu i strukturu nepokretnosti.
(2) Zabranjeno je oglašavanje prometa nepokretnosti za čiji promet posrednik nema
zaključen ugovor o posredovanju, odnosno ugovor o potposredovanju.
Ugovor o posredovanju u prometu nepokretnosti
Član 21.
(1) Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu nepokretnosti
(u daljem tekstu: ugovor o posredovanju) koji zaključuju nalogodavac i posrednik.
(2) Nalogodavac može da bude prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac, odnosno
punomoćnik tih lica.
(3) Ugovorom o posredovanju obavezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u
vezu sa nalogodavcem treće lice radi pregovora za sklapanje pravnih poslova čiji je predmet
određena nepokretnost posebno pri kupovini, prodaji, zamjeni i zakupu, a nalogodavac se
obavezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude
sklopljen.
(4) Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom obliku i na određeno vrijeme.
(5) Zabranjeno je obavljanje poslova posredovanja bez zaključenog ugovora o
posredovanju između posrednika i nalogodavca.
(6) Ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju ugovor o posredovanju,
smatra se da je ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme od godinu dana i može
se sporazumom stranaka više puta produžiti.
(7) Ako nije drukčije propisano ovim zakonom, na obavezni odnos između posrednika
i nalogodavca primjenjuju se odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi.
(8) Odredbe ovoga zakona ugovorom se ne mogu isključiti, odnosno ograničiti, osim
ako je u vezi sa pojedinom odredbom izričito dopušten drugačiji dogovor ugovornih strana,
odnosno drugačiji dogovor u očitome interesu nalogodavca.
Obaveze posrednika u ugovoru o posredovanju
Član 22.
Ugovorom o posredovanju posrednik se obavezuje u zavisnosti od vrste pravnog posla
obavljati sljedeće:
1) naći i dovesti u vezu s nalogodavcem treće lice radi zaključivanja posla koji je
predmet ugovora o posredovanju,
2) dati nalogodavcu objektivno mišljenje o cijeni nepokretnosti ili iznosu zakupnine
nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu i drugim relevantnim
okolnostima,
3) pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno
pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zamjena i zakup je predmet posredovanja i
upozoriti nalogodavca naročito na:
1. moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti,
2. upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti,
3. postojanja prava preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu u skladu sa
posebnim propisima,
4) obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu,
postaviti oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom i zamjenom nepokretnosti na
odgovarajući način i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje
prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
5) omogućiti pregled nepokretnosti,
6) posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to
posebno obavezao,
7) čuvati lične podatke nalogodavca, te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao
poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti za koju posreduje ili u vezi s tom nepokretnošću ili s
poslom za koji posreduje,
8) ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog
zemljišta u skladu sa propisima o prostornom uređenju koji se odnose na to zemljište,
9) obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za predmetni posao koje su
mu poznate ili mu moraju biti poznate.
Obaveze nalogodavca u ugovoru o posredovanju
Član 23.
(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nepokretnosti nalogodavac se obavezuje da
će obaviti sljedeće:
1) obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje
posredovanja i dati tačne podatke o nepokretnosti te, ako ima na raspolaganju, dati posredniku
na uvid lokacijske uslove, građevinsku, odnosno upotrebnu dozvolu za nepokretnost koja je
predmet ugovora, te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obaveza u vezi sa
nepokretnosti,
2) dati posredniku na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na
nepokretnosti koja je predmet ugovora, te upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane
terete koji postoje na nepokretnosti,
3) osigurati posredniku i trećem licu zainteresovanom za zaključivanje pravnog posla
razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vrijeme,
4) obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, a to posebno
uključuje tačne podatke o cijeni, lokaciji, strukturi nepokretnosti i drugo,
5) predati posredniku ovjerene kopije svih isprava kojima dokazuje pravo na
nepokretnosti koja je predmet posredovanja, prilikom zaključenja posredovanog pravnog
posla – predugovora ili glavnog ugovora u vezi sa prometom ili zakupom nepokretnosti,
6) isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu i, ako je to posebno
ugovoreno, nadoknaditi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja,
7) ako je to izričito ugovoreno, nadoknaditi posredniku troškove učinjene tokom
posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
8) obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s posredovanim
poslom za koji ga je ovlastio, a posebno o promjenama u vezi s pravima na nepokretnosti,
rokovima i cijeni, a sve u roku od tri dana od dana nastale promjene.
(2) Ako nalogodavac da nalog za posredovanje ili zaključi ugovor o posredovanju
suprotno načelu savjesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom
posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani
posao.
Ostali elementi ugovora o posredovanju
Član 24.
(1) Ugovor o posredovanju može sadržavati i druge podatke u vezi sa poslom za koji
se posreduje, kao što su rok i uslove isplate posredničke naknade, podatke o osiguranju od
odgovornosti, uslove osiguranja isplate posredničke naknade i slično.
(2) Posrednik je obavezan čuvati ugovor o posredovanju i dokumentaciju koja čini
njegov prilog najmanje 10 godina od dana njegovog zaključenja.
(3) Ugovor o posredovanju, pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca,
obavezno sadrži i podatke o posredniku, broju pod kojim je upisan u Registar posrednika,
nalogodavcu, vrsti i bitnom sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj
naknadi, te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru sa
nalogodavcem obavlja za njega i druge usluge u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja.
Ekskluzivno posredovanje
Član 25.
(1) Ugovorom o posredovanju nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem
klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće angažovati drugog
posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnosti.
(2) Ako je za vrijeme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac
zaključio pravni posao u vezi sa nepokretnosti iz stava 1. ovog člana za koji je posredovao
drugi posrednik, dužan je da posredniku sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na
ime štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.
(3) Posrednik je dužan da posebno upozori nalogodavca na značenje i pravne
posljedice klauzule o ekskluzivnom posredovanju iz stava 1. ovog člana.
Prestanak ugovora o posredovanju
Član 26.
(1) Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva protekom roka na koji
je zaključen, zaključenjem pravnog posla za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od
ugovornih strana u pisanom obliku.
(2) Otkaz ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen i ima pravno dejstvo
momentom dostavljanja posredniku.
(3) Na otkaz ugovora o posredovanju shodno se primjenjuju odredbe zakona kojim se
uređuju obligacioni odnosi u dijelu koji se odnosi na opozivanje naloga za posredovanje.
(4) Nalogodavac je dužan nadoknaditi posredniku nastale troškove samo ako je izričito
ugovoreno da ih snosi nalogodavac bez obzira na uspjeh posredovanja.
Ništavost obaveze pristupanju pregovorima i anonimni nalogodavac
Član 27.
(1) Nalogodavac nije dužan da pristupi pregovorima za sklapanje posredovanog posla
s trećim licem kojeg je posrednik našao, niti da zaključi posredovani pravni posao, a odredba
ugovora o posredovanju kojom je ugovoreno drukčije, ništavna je.
(2) Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za nalogodavca koji želi ostati
anoniman (nepoznat) dužan je da ne otkriva identitet nalogodavca, u skladu sa uslovima iz
ugovora o posredovanju, a najkasnije do zaključenja posredovanog pravnog posla.
(3) Klauzula o anonimnom nalogodavcu izričito se ugovara.
Ugovor o potposredovanju
Član 28.
(1) Posrednik može ugovorom o potposredovanju prenijeti svoja prava i obaveze iz
ugovora o posredovanju, u cjelini ili djelimično, na drugog posrednika, ako se nalogodavac sa
tim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju.
(2) Ugovor o potposredovanju zaključuje se u pisanom obliku i sadrži način i uslove
prenosa prava i obaveza iz stava 1. ovog člana, visinu i način isplate posredničke naknade i
uslove za raskid ugovora.
(3) U slučaju iz stava 1. ovog člana nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu samo sa
posrednikom s kojim je sklopio ugovor.
(4) Posrednik je dužan da kopiju ugovora iz stava 2. ovog člana preda nalogodavcu u
roku od tri dana od dana zaključenja tog ugovora.
Evidencija o posredovanju
Član 29.
(1) Posrednik je dužan voditi evidenciju o posredovanju.
(2) Evidencija o posredovanju obavezno sadrži podatke o:
1) nalogodavcu i vrsti ugovora za čije sklapanje se posreduje,
2) vrsti nepokretnosti, odnosno podatke o zemljištu s oznakom namjene korištenja,
stambeni prostor, poslovni prostor i ostale nepokretnosti.
3) lokaciji nepokretnosti,
4) tehničke podatke za nepokretnost,
5) cijeni u ukupnom iznosu i jediničnom iznosu za metar kvadratni površine,
6) ishodu posredovanja i
7) posredničkoj naknadi.
(3) Posrednik je dužan da na zahtjev nadležnih organa uprave za potrebe tržišnog
vrednovanja nepokretnosti i analize tržišta nepokretnosti da na uvid podatke iz evidencije o
posredovanju.
(4) Posrednik je obavezan da trajno čuva evidenciju o posredovanju.
(5) Ministar pravilnikom propisuje sadržaj i način vođenja evidencije o posredovanju.
GLAVA IV
NAČIN OBAVLJANJA POSREDOVANJA
Zabrana neovlašćenog obavljanja poslova posredovanja kod posrednika
i sukob interesa
Član 30.
(1) Zabranjeno je da poslove posredovanja kod posrednika obavlja fizičko lice koje
nije upisano u Evidenciju agenata posredovanja.
(2) Agentu posredovanja je zabranjeno da bez pismene saglasnosti posrednika za
kojeg, na osnovu ugovora o radu, obavlja poslove posredovanja istovremeno istovrsne ili
slične poslove obavlja za drugog posrednika ili za sebe lično.
(3) Ako agent posredovanja postupi protivno zabrani iz stava 2. ovoga člana,
posrednik može od njega tražiti naknadu pretrpljene štete.
Opšti uslovi poslovanja
Član 31.
(1) Posrednik je dužan da utvrdi opšte uslove za obavljanje posredovanja (u daljem
tekstu: opšti uslovi poslovanja).
(2) Opšti uslovi poslovanja za svaku vrstu posredovanja obavezno sadrže:
1) opis poslova koje je posrednik obavezan obaviti pri obavljanju pojedinih radnji pri
posredovanju u prometu nepokretnosti,
2) visinu posredničke naknade i opis poslova koji su obuhvaćeni tim plaćanjem, a
koji obavezno obuhvataju povezivanje nalogodavca i trećeg lica i provjeravanje stanja
nepokretnosti, potrebne pregovore i pripremne radnje za sklapanje pravnoga posla,
3) vrstu i iznos troškova, ako posrednik u dogovoru s nalogodavcem obavlja za njega
dodatne, odnosno druge radnje u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja.
(3) Posrednik je obavezan da u poslovnom prostoru u kojem obavlja djelatnost
posredovanja na vidnom mjestu istakne opšte uslove poslovanja.
GLAVA V
POSREDNIČKA NAKNADA
Pravo na posredničku naknadu
Član 32.
(1) Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju.
(2) Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u momentu zaključenja ugovora za
koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na
posredničku naknade stiče u momentu zaključenja predugovora za koji je posrednik
posredovao.
(3) Posredniku je zabranjeno da zahtijeva djelimično plaćanje posredničke naknade
unaprijed, odnosno prije zaključenja ugovora, odnosno predugovora u skladu sa stavom 2.
ovoga člana.
(4) Troškove dodatnih usluga u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja posrednik
može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to izričito ugovoreno između posrednika i
nalogodavca.
(5) Ako u roku od godinu dana nakon prestanka ugovora o posredovanju nalogodavac
sklopi pravni posao sa trećim licem koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka
ugovora o posredovanju, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim
ako ugovorom nije drukčije ugovoreno.
(6) Posrednik nema pravo na posredničku naknadu ako sa nalogodavcem u svoje ime,
kao ugovorna strana zaključi ugovor koji je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor
sa nalogodavcem zaključi agent posredovanja koji za posrednika obavlja poslove
posredovanja, u kojem slučaju posrednik ima pravo tražiti naknadu štete od agenta
posredovanja, u skladu sa propisima kojim se uređuju radni odnosi.
Obaveza izdavanja fakture i fiskalnog računa
Član 33.
Za izvršenu uslugu posredovanja posrednik je dužan nalogodavcu ispostaviti fakturu
odnosno izdati fiskalni račun, u skladu sa ugovorom o posredovanju.
Ovlašćenje za zaključenje ugovora o prometu ili zakupu nepokretnosti
Član 34.
Posrednik može, kada je za to posebno ovlašćen, da u ime i za račun nalogodavca
zaključi predugovor, odnosno ugovor o kupovini, prodaji, zamjeni, zakupu nepokretnosti.
GLAVA VI
NADZOR
Upravni nadzor
Član 35.
(1) Upravni nadzor nad primjenom ovog zakona i propisa donesenih na osnovu ovog
zakona vrši Ministarstvo.
(2) Inspekcijski nadzor nad primjenom odredaba ovog zakona i propisa donesenih na
osnovu ovog zakona vrši Republička uprava za inspekcijske poslove posredstvom republičkog
tržišnog inspektora i tržišnog inspektora u jedinicama lokalne samouprave u skladu sa
ovlašćenjima propisanim ovim zakonom i propisom kojim se uređuje inspekcijski nadzor.
Ovlašćenja inspektora
Član 36.
U vršenju inspekcijskog nadzora nad sprovođenjem ovog zakona i propisa donesenih
na osnovu njega, nadležni tržišni inspektor, osim ovlašćenja uređenih propisima iz oblasti
inspekcija, ovlašćen je da rješenjem:
1) zabrani obavljanje posredovanja privrednom društvu odnosno preduzetniku koji ne
ispunjava uslove saglasno odredbama ovog zakona (član 5),
2) zabrani obavljanje posredovanja privrednom društvu, odnosno preduzetniku koji
posredovanje obavlja bez rješenja Ministarstva o ispunjavanju uslova za obavljanje
posredovanja u prometu nepokretnosti (član 8),
3) naredi posredniku da u poslovnoj prostoriji u kojoj obavlja djelatnost posredovanja
na vidnom mjestu istakne svoje opšte uslove poslovanja (član 32).
Žalba na rješenje
Član 37.
(1) Protiv rješenja tržišnog inspektora može se izjaviti žalba Ministarstvu u roku od
osam dana od dana njegovog dostavljanja.
(2) Žalba protiv rješenja inspektora ne odlaže njegovo izvršenje.
(3) Ispunjenost uslova iz člana 5. stav 1. tačka 3) ovog zakona provjerava tržišna
inspekcija u redovnom inspekcijskom pregledu, a najkasnije u roku koji je propisan zakonom
kojim se uređuje poslovanje privrednih društava i zakonom kojim se uređuje obavljanje
zanatsko-preduzetničke djelatnosti.
GLAVA VII
KAZNENE ODREDBE
Novčana kazna
Član 38.
(1) Novčanom kaznom od 5.000 KM do 30.000 KM kazniće se za prekršaj privredno
društvo ako obavlja djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti bez rješenja
Ministarstva o ispunjavanju uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti (član 5. stav 2. i član 8. stav 4).
(2) Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se odgovorno lice u privrednom društvu
novčanom kaznom od 500 KM do 3.000 KM.
(3) Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se preduzetnik novčanom kaznom od
2.500 KM do 15.000 KM.
(4) Uz novčanu kaznu iz st. 1. i 3. ovog člana privrednom društvu i preduzetniku može
se izreći i zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti posredovanja, u trajanju od tri do šest
mjeseci.
Novčana kazna
Član 39.
(1) Novčanom kaznom od 2.000 KM do 10.000 KM kazniće se za prekršaj privredno
društvo ako:
1) obavlja poslove posredovanja u prometu nekretnina suprotno odredbama člana 5.
stav 1. ovog zakona,
2) se ne osigura za štetu koju bi nalogodavcu ili trećim licima mogao prouzrokovati
obavljanjem posredovanja kod osiguravajućeg društva sa sjedištem u Republici, odnosno
Bosni i Hercegovini (član 6. st. 1. i 2),
3) obavlja djelatnost posredovanja u poslovnom prostoru koji ne ispunjava uslove u
skladu sa članom 7. ovog zakona,
4) obavlja poslove posredovanja u prometu nekretnina bez rješenja o ispunjenosti
uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja (član 8. stav 4),
5) obavljanja poslove posredovanja bez zaključenog ugovora o posredovanju između
posrednika i nalogodavca (član 21. stav 5),
6) postupi suprotno odredbama člana 22. ovog zakona,
7) ne čuva ugovor o posredovanju i dokumentaciju koja čini njegov prilog najmanje
10 godina od dana njegovog zaključenja (član 24. stav 2),
8) ne vodi i trajno ne čuva evidenciju o posredovanju (član 29. st. 1. i 4),
9) ne utvrdi opšte uslove poslovanja (član 31. stav 1),
10) za izvršenu uslugu posredovanja ne ispostavi fakturu, odnosno ne izda fiskalni
račun, u skladu sa ugovorom o posredovanju (član 33).
(2) Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se odgovorno lice u privrednom društvu
novčanom kaznom od 300 KM do 1.500 KM.
(3) Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se preduzetnik novčanom kaznom od
1.000 KM do 5.000 KM.
(4) Uz novčanu kaznu iz st. 1. i 3. ovog člana privrednom društvu i preduzetniku može
se izreći i zaštitna mjera zabrane obavljanja djelatnosti posredovanja, u trajanju od 30 do 90
dana.
Novčana kazna
Član 40.
(1) Novčanom kaznom od 1.000 KM do 5.000 KM kazniće se za prekršaj privredno
društvo ako:
1) za vrijeme obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti ne
posjeduje važeću polisu (član 6. stav 3),
2) jednom godišnje, a najdalje do 31. marta tekuće godine, Ministarstvu ne dostavi
dokumentaciju iz člana 8. stav 3. t. 2) i 3) ovog zakona (član 9. stav 2),
3) u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi s poslom koji je
predmet posredovanja ne postupa sa pažnjom dobrog privrednika, prema pravilima struke,
poslovnoj etici i dobroj poslovnoj praksi (član 19),
4) prilikom oglašavanja u vezi sa prometom nepokretnosti koje su predmet
posredovanja u sredstvima javnog informisanja, odnosno drugim pisanim i elektronskim
medijima, u svom poslovnom prostoru ili na drugim ne objavi podatke o cijeni, lokaciji,
površini i strukturi nepokretnosti, odnosno ako vrši oglašavanje u vezi sa prometom
nepokretnosti bez ugovora o posredovanju, odnosno ugovora o potposredovanju (član 20),
5) obavlja posredovanje u prometu nekretnina bez zaključenog ugovora o
posredovanju (član 21. stav 5),
6) ugovor o posredovanju ne sadrži podatke navedene u članu 24. stav 3. ovog
zakona,
7) zaključi ugovor o potposredovanju suprotno odredbama člana 28. st. 1. i 2. ovog
zakona,
8) evidencija o posredovanju ne sadrži podatke navedene u članu 29. stav 2. ovog
zakona,
9) ako posrednik ne omogući uvid u podatke iz evidencije o posredovanju (član 29.
stav 3),
10) opšti uslovi poslovanja ne sadrže podatke navedene u članu 31. stav 2. ovog
zakona,
11) ako posrednik u poslovnom prostoru na vidnom mjestu ne istakne opšte uslove
poslovanja (član 31. stav 3).
(2) Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se odgovorno lice u privrednom društvu
novčanom kaznom od 300 KM do 1.000 KM.
(3) Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se preduzetnik novčanom kaznom od
500 KM do 2.500 KM.
Novčana kazna
Član 41.
Novčanom kaznom od 1.000 KM do 5.000 KM kazniće se za prekršaj fizičko lice ako:
1) obavlja posredovanje suprotno odredbama člana 5. ovog zakona,
2) obavlja poslove posredovanja kod posrednika, a nije upisano u Evidenciju agenata
posredovanja (član 30. stav 1),
3) kao agent posredovanja obavlja poslove posredovanja istovremeno istovrsne ili
slične poslove za drugog posrednika ili za sebe lično bez pismene saglasnosti posrednika (član
30. stav 2).
GLAVA VIII
PRELAZNE I ZAVRŠNA ODREDBE
Obaveza usklađivanja poslovanja sa odredbama ovog zakona
Član 42.
(1) Privredno društvo i preduzetnik koji na dan stupanja na snagu ovog zakona obavlja
djelatnost posredovanja nepokretnostima dužni su pribaviti rješenje iz člana 8 stav 4. ovog
zakona, u roku od godinu dana od dana donošenja Pravilnika o minimalno-tehničkim
uslovima za poslovni prostor i opremu za obavljanje posredovanja (člana 7. stav 2) i
Pravilnika o programu i postupku polaganja stručnog ispita (člana 16. stav 7).
(2) Subjekti iz stava 1. ovog člana dužni su uskladiti svoje poslovanje sa odredbama
ovog zakona u roku od 18 mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.
(3) Privrednom društvu i preduzetniku iz stava 1. ovog člana koje ne uskladi svoje
poslovanje s odredbama ovog zakona u roku iz st. 1. i 2. ovoga člana prestaje pravo na
obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti.
Rok za donošenje podzakonskih akata
Član 43.
(1) Ministar će u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona donijeti:
1) Pravilnik o minimalno-tehničkim uslovima za poslovni prostor i opremu za
obavljanje djelatnosti posredovanja (član 7. stav 2),
2) Pravilnik o programu i postupku polaganja stručnog ispita za agenta posredovanja
u prometu nepokretnosti (član 16. stav 7),
3) Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Evidencije agenata posredovanja u prometu
nepokretnosti (član 18. stav 5).
(2) Ministar će u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu ovog zakona donijeti:
1) Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra posrednika (član 9. stav 4),
2) Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja evidencije o posredovanju (član 29. stav 5).
Stupanje na snagu
Član 44.
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku
Republike Srpske“.
Broj: PREDSJEDNIK
Datum: NARODNE SKUPŠTINE
Nedeljko Čubrilović
OBRAZLOŽENJE
NACRTA ZAKONA O POSREDOVANJU U PROMETU NEPOKRETNOSTI
I. USTAVNI OSNOV ZA DONOŠENJE ZAKONA
Ustavni osnov za donošenje Zakona o posredovanju u prometu nepokretnosti sadržan
je u Amandmanu XXXII na član 68. stav 1. tačka 8. Ustava Republike Srpske, kojim je
utvrđeno da Republika Srpska uređuje i obezbjeđuje osnovne ciljeve i pravce privrednog,
naučnog, tehnološkog, demografskog i socijalnog razvoja poljoprivrede i sela, korišćenje
prostora, politiku i mjere za usmjeravanje razvoja i robne rezerve, kao i u članu 70. stav 2.
Ustava Republike Srpske, kojim je utvrđeno da Narodna skupština Republike Srpske donosi
zakone.
II USKLAĐENOST SA USTAVOM, PRAVNIM SISTEMOM I
PRAVILIMA NORMATIVNOPRAVNE TEHNIKE
Prema Mišljenju Republičkog sekretarijata za zakonodavstvo broj: 22.04-020-4020/19 od 9.
decembra 2019. godine, ustavni osnov za donošenje ovog zakona sadržan je u Amandmanu
XXXII stav 1. tačka 8. Ustava Republike Srpske, prema kojem Republika uređuje i
obezbjeđuje, između ostalog, osnovne ciljeve i pravce privrednog, naučnog, tehnološkog,
demografskog i socijalnog razvoja, razvoja poljoprivrede i sela, korišćenje prostora, politiku i
mjere za usmjeravanje razvoja i robne rezerve i u članu 70. stav 1. tačka 2. Ustava Republike
Srpske, kojim je utvrđeno da Narodna skupština Republike Srpske donosi zakone.
Obrađivač Zakona je, u skladu sa članom 41. stav. 1. tačka 5. Pravila za izradu zakona
i drugih propisa Republike Srpske („Službeni glasnik Republike Srpske“, broj 24/14), u
Obrazloženju Zakona naveo razloge za donošenje Zakona o posredovanju u prometu
nepokretnosti. Osnovni razlog za donošenje Zakona o posredovanju u prometu nepokretnosti
je obezbjeđenje pravne sigurnosti za građane i pravna lica u korišćenju usluga posrednika u
prometu i zakupu nepokretnosti. Zakonom se propisuju jasni uslovi koje privredna društva ili
preduzetnici moraju da ispunjavaju za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti i definišu se uslovi koje mora da ispunjava fizičko lice koje obavlja poslove
agenta. Zakon obezbjeđuje da se za svaki posao posredovanja u prometu nepokretnosti mora
zaključiti ugovor u skladu sa ovim zakonom i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi i
obavezno u pisanoj formi. Pored toga, uvodi se i obavezno osiguranje od odgovornosti za
štetu koju bi posrednik obavljanjem posredovanja mogao da prouzrokuje nalogodavcu.
Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti je novina u pravnom sistemu
Republike Srpske, kojim se po prvi put uređuju uslovi za obavljanje posredovanja, prava i
obaveze posrednika i nalogodavaca u prometu nepokretnosti, način obavljanja posredovanja,
posrednička naknada, nadzor nad primjenom ovog zakona, kao i novčane kazne i zaštitne
mjere za učinjene prekršaje utvrđene ovim zakonom.
Republički sekretarijat za zakonodavstvo razmotrio je Nacrt zakona i, ne upuštajući se
u cjelishodnost normi, obrađivaču je dao određene primjedbe i sugestije u cilju usklađivanja
predloženog teksta Zakona sa Pravilima za izradu zakona i drugih propisa Republike Srpske.
U vezi sa tim, date su primjedbe i sugestije koje se odnose na usaglašavanje teksta Nacrta
zakona sa čl. 15, 20, 83. i 84. Pravila, a odnosi se na cjelovito i sistematično uređivanje
osnovnih i sadržinskih odredaba, te na jezik i stil pisanja propisa.
Ovaj sekretarijat skrenuo je pažnju obrađivaču da, u skladu sa članom 4. stav 3.
Zakona o poreskom sistemu Republike Srpske („Službeni glasnik Republike Srpske“, broj
62/17) visina svakog pojedinačnog poreskog i neporeskog davanja mora obavezno biti
određena ili jasno odrediva zakonom pa tako i visina troškova za polaganje stručnog ispita za
zvanje agenta posredovanja (član 16. stav 6).
Obrađivač Zakona je usvojio navedene primjedbe i sugestije i ugradio ih u tekst
Zakona.
Obrađivač Zakona je u Obrazloženju Zakona naveo da je, u skladu sa članom 41. stav
1. tačka 10. Pravila za izradu zakona i drugih propisa Republike Srpske i t. 4. i 15. Smjernica
za postupanje republičkih organa uprave o učešću javnosti i konsultacijama u izradi zakona
(„Službeni glasnik Republike Srpske“, br. 123/08 i 73/12), utvrđeno da Zakon ima značaja za
javnost i da će biti objavljen na internet stranici Ministarstva (www.vladars.net), radi
dostavljanja primjedaba i sugestija. U ostavljenom roku nije bilo primjedaba i sugestija.
Takođe, Ministarstvo trgovine i turizma je prilikom izrade Nacrta zakona u saradnji sa
Privrednom komorom Republike Srpske sprovelo stručne rasprave.
Budući da je predmetni zakon usaglašen sa Ustavom Republike Srpske, sa pravnim
sistemom Republike Srpske i Pravilima za izradu zakona i drugih propisa Republike Srpske,
mišljenje Republičkog sekretarijata za zakonodavstvo je da se Nacrt zakona o posredovanju u
prometu nepokretnosti može uputiti na razmatranje.
III USKLAĐENOST SA PRAVNIM PORETKOM EVROPSKE UNIJE
Prema Mišljenju Ministarstva za evropske integracije i međunarodnu saradnju broj:
17.03-020-4229/19 od 9. decembra 2019. godine, a nakon uvida u propise Evropske unije i
analize Nacrta o posredovanju u prometu nepokretnosti (u daljem tekstu: Nacrt), nije
ustanovljeno da pravo EU sadrži obavezujuće izvore koji su relevantni za predmet uređivanja
dostavljenog nacrta, zbog čega u Izjavi o usklađenosti stoji ocjena „neprimjenjivo“.
Dostavljeni nacrt uređuje uslove za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti, sklapanje ugovora o posredovanju u prometu nepokretnosti, prava i obaveze
posrednika u prometu nepokretnosti, agenata posredovanja i nalogodavaca u prometu
nepokretnosti, način obavljanja posredovanja, posredničku naknadu, te stručni ispit za
obavljanje poslova agenta.
Iako nisu identifikovani obavezujući izvori pravne tekovine EU koji se direktno
odnose na predmetnu materiju Nacrta, postoje norme koje proizlaze iz pojedinih izvora prava
EU koje bi, u cilju postizanja funkcionalnog i uređenog unutrašnjeg tržišta, trebalo da se uzmu
u obzir i prilikom izrade propisa u ovoj oblasti. Radi se o Direktivi 2006/123/ES Evropskog
parlamenta i Savjeta od 12. decembra 2006. godine o uslugama na unutrašnjem tržištu, a ista
je djelimično transponovana u pravni sistem Republike Srpske posredstvom Zakona o
uslugama1.
Predmetna direktiva kao i istoimeni zakon, propisuju opšta pravila koja se primjenjuju
na slobodu poslovnog nastanjivanja i slobodu pružanja usluga iz područja primjene ovih
propisa, a aktivnosti poslovanja sa nekretninama su upravo jedna od aktivnosti iz predmeta
njihove primjene.
S tim u vezi potrebno je obratiti pažnju na odredbe koje se odnose na postupke
administrativnog pojednostavljenja i smanjenja procedura i formalnosti potrebnih za dobijanje
dozvola za pokretanje i obavljanje uslužnih djelatnosti.
IV RAZLOZI ZA DONOŠENJE ZAKONA
Osnovni razlog za donošenje ovog zakona je obezbjeđenje pravne sigurnosti za
građane i pravna lica u korišćenju usluga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti.
1 „Službeni glasnik Republike Srpske“, broj 89/13.
Zakonom se propisuju jasni uslovi koje privredna društva ili preduzetnici moraju da
ispunjavaju za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti i definišu se
uslovi koje mora da ispunjava fizičko lice koje obavlja poslove agenta.
Ovim zakonom obezbijediće se da za svaki posao posredovanja u prometu
nepokretnosti mora biti zaključen ugovor u pisanoj formi. Pored toga, uvodi se i obavezno
osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi posrednik obavljanjem posredovanja mogao da
prouzrokuje nalogodavcu.
Analizom problematike i korišćenjem iskustava pozitivne prakse, došlo se do
zakonskih rješenja koja obavezuju posrednike na ispunjavanje uslova koji obezbjeđuju viši
stepen profesionalnosti i poslovanje u skladu sa dobrim poslovnim običajima, pri tom ne
ograničavajući privredne subjekte iz ove branše da kroz samoregulativu još više unaprijede
kvalitet poslovanja u ovoj oblasti.
Nacrtom zakona propisuje se obaveza privrednih društava i preduzetnika da pribave
rješenje o ispunjavanju uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti
i upisu u Registar posrednika kako bi dobili aktivnu legitimaciju da se bave poslovima
posredovanja, a da se ne utiče na njihove ekonomske slobode, jer svim privrednim subjektima
koji ispunjavaju zakonske uslove obezbjeđuje se nesmetano obavljanje djelatnosti bez bilo
kakvih dodatnih administrativnih prepreka. Propisivanjem da status agenta stiče lice koje je
položilo stručni ispit kojim se potvrđuje osposobljenost za obavljanje poslova posredovanja,
predstavlja preduslov povećanja kvaliteta usluge, što će bitno smanjiti broj reklamacija i
nezadovoljnih nalogodavaca, uz istovremeno stvaranje dobre osnove za sticanje i razvoj
profesionalnog ugleda struke agenta, a samim tim i bolji ekonomski položaj zaposlenih u ovoj
djelatnosti.
Uvođenjem Registra posrednika i njegovom dostupnošću putem interneta obezbjeđuje
se javnost podataka, kao jedan od osnovnih uslova za veću sigurnost poslovanja u ovoj
oblasti. Uprkos činjenici da ne postoji formalna obaveza harmonizacije ove oblasti sa Acquis
Communautaire, pošto materija posredovanja u prometu nepokretnosti nije u nadležnosti
Evropske unije, već svaka država članica uređuje ova pitanja nacionalnim zakonodavstvom,
nesumnjivo je da pozitivni rezultati koji se očekuju sprovođenjem ovog zakona pogoduju
ispunjenju odredaba Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju Evropskoj uniji i Republike
Srpske i to u dijelu koji se odnosi na unutrašnje tržište. Sa aspekta pojedinca i njegove
porodice, ovaj zakon je veoma značajan zbog činjenice da se radi o transakcijama velikih
novčanih iznosa, kojima se najčešće rješavaju krucijalna egzistencijalna pitanja građana
Republike Srpske.
U pravnom sistemu Republike Srpske uočen je nedostatak specifične pravne regulative
koja uređuje oblast posredovanja u prometu nepokretnosti. Jedan od bitnih razloga zbog kojih
se u ovoj oblasti javlja niz problema koji se odnose na nepostojanje ugovora ili nepotpunost
ugovora, nedovoljnu školsku spremu i obučenost agenata, isplatu posredničke provizije na
ruke umesto preko računa, neprijavljen rad agenata, neregistrovanje posrednika ili
neadekvatne uslove za obavljanje djelatnosti. Sve to dovodi fizička i pravna lica u nepovoljan
položaj, a država nema podatke o ostvarenim transakcijama po obimu, vrijednosti i teritoriji,
čime se ne samo izbjegava plaćanje poreza, već se velike novčane transakcije obavljaju izvan
legalnih tokova novca.
U skladu sa postavljenim ciljevima u oblasti uređenja unutrašnjeg tržišta, zaštite fer
konkurencije i zaštite potrošača neophodno je usvojiti evropske standarde i u oblasti
posredovanja u prometu nepokretnostima.
Nepostojanje pravne regulative pogoduje pojavi sve većeg broja lica koja posluju ne
pridržavajući se pravila struke i koji nelegalnim radnjama nanose direktnu štetu klijentima, a
posredno i cijeloj struci.
Trgovina nekretninama suočena je s problemom nepoštene tržišne konkurencije i sive
ekonomije, neobrazovanošću posrednika u prometu nekretnina, izbjegavanjem plaćanja
naknada državi, nezaštićenošću kupaca i prodavca nekretnina, nedostatkom dobrih poslovnih
običaja i kontrolnih mehanizama većine posrednika u prometu nepokretnosti.
Upravo stoga nameće se i potreba zakonskog uređenja te oblasti kako bi se pri
predmetnom poslovanju građanima, potrošačima pružila bolja, profesionalnija i kvalitetnija
usluga, po uzoru na poslovanje agencija zemalja s uređenim tržištem, te ujedno uvelo i više
reda u područje te djelatnosti.
Postojeće stanje u oblasti prometa nekretninama na području Republike Srpske
karakteriše nepostojanje posebnog zakonskog okvira kojim bi ova oblast bila uređena.
Izostanak zakonske regulative koja bi uređivala posredovanje u prometu nekretnina
uzrokom je da na tržištu Republike Srpske postoji veliki broj pravnih i fizičkih lica koja se
bave tom djelatnošću, i to od onih koji tu djelatnost obavljaju profesionalno i u skladu s
pravilima struke, pa do onih kojima je to način da dođu do brze zarade, ne pružajući pritom
klijentima ni minimum potrebne usluge. Pravno neuređeno stanje, pogoduje pojavi sve većeg
broja lica koja posreduju u trgovini nepokretnostima bez bilo kakve registracije, u sferi tzv.
sive ekonomije, pa posebno valja istaći da će se zakonskim uređenjem ove oblasti smanjiti,
odnosno suzbiti pojava tzv. sive ekonomije u tome području djelatnosti.
Činjenica da se u pravilu radi o transakcijama koje uključuju promet velike novčane
vrijednosti, a kojima se, uz ostalo, rješavaju i egzistencijalna pitanja pojedinaca, navodi na
potrebu velikog opreza i osiguranja u ovim transakcijama.
Shodno navedenom, regulisanjem tržišta nepokretnosti i donošenjem Zakona o
posredovanju u prometu nepokretnosti može se očekivati značajan priliv prihoda od naplate
PDV-a po osnovu posredničkih provizija. Pored toga, važno je naglasiti da bi se povećala i
naplata poreza na dobit koje bi ostvarile registrovane agencije.
Takođe, regulisanjem tržišta znatno bi se povećao broj legalnih posrednika u Republici
Srpskoj, te bi posredovanje u prometu nepokretnosti imalo profesionalni status kao djelatnost.
Donošenjem Zakona o posredovanju u prometu nepokretnosti stvoriće se pravni osnov
za sigurno posredovanje u prometu nepokretnosti, a kvalitetnim poslovanjem agencija uticaće
se i na sređivanje knjižnog stanja nepokretnosti, plaćanje poreza na promet nepokretnosti, uz
plaćanje ostalih javnih davanja, dok će se, sa druge strane, nadležnim organima omogućiti
potpun nadzor nad tim poslovanjem.
Zakonom se uređuju uslovi za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti, prava i obaveze posrednika, agenata posredovanja i nalogodavaca u prometu
nepokretnosti, opšti uslovi poslovanja, sklapanje ugovora o posredovanju u prometu
nepokretnosti, posrednička naknada, stručni ispit za obavljanje poslova agenta posredovanja u
prometu nepokretnosti, te nadzor nad primjenom Zakona.
Važno je naglasiti da će se ova oblast sveobuhvatno urediti tek po donošenju
podzakonskih propisa koji će se donijeti na osnovu ovoga zakona. U prelaznim i završnim
odredbama određeno je da se ostavi dovoljno vremena posrednicima za usklađivanje
poslovanja sa odredbama Zakona, odnosno dovoljno vremena fizičkim licima za polaganje
stručnog ispita.
V OBRAZLOŽENJE PREDLOŽENIH RJEŠENJA
Članom 1. Nacrta zakona određen je predmet uređenja ovog zakona.
Članom 2. propisano je šta se smatra djelatnostima posredovanja u prometu
nepokretnosti.
Članom 3. propisano je da na pitanja koja nisu ovim zakonom posebno uređena, shodno
se primjenjuju odredbe zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi, pravila opšteg upravnog
postupka, odnosno odgovarajuće odredbe zakona kojim se uređuje inspekcijski nadzor.
Članom 4. određeno je da gramatički izrazi upotrijebljeni u ovom zakonu za
označavanje muškog ili ženskog roda podrazumijevaju oba pola.
Članom 5. propisano je ko se može baviti djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti uz naknadu, a u daljem tekstu navedenog člana propisani su uslovi koje mora da
ispuni posrednik da bi obavljao djelatnost posredovanja u prometu nepokretnosti.
Članom 6. propisuje se obaveza posrednika da se osigura od odgovornosti za štetu, te
najniža osigurana svota pokrića po štetnom događaju. Uvođenje obaveznog osiguranja za
slučaj nanošenja štete strankama pruža pravnu sigurnost korisnicima usluga posrednika u
prometu nepokretnosti, a istovremeno posrednike podstiče da savjesno obavljaju poslove
posredovanja. Ta je činjenica naročito važna ako se zna da se uslugama posredovanja koristi
sve veći broj potrošača, a koji su, zbog nepoznavanja propisa posebno izvrgnuti riziku
nesavjesnog rada posrednika.
Članom 7. propisuje se da posrednik obavlja djelatnost posredovanja u prometu
nepokretnosti u odgovarajućem poslovnom prostoru sa odgovarajućom opremom, koji
ispunjava minimalno-tehničke uslove.
Članom 8. propisana je obaveza posrednika koji su organizovani kao privredna društva i
preduzetnici da kod Ministarstva trgovine i turizma pribave rješenje o ispunjavanju uslova za
obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti. Istim članom propisuje se
sadržaj zahtjeva za izdavanje rješenja, dokazi odnosno dokumentacija koja se prilaže uz
zahtjev, te rok u kojem će ministar donijeti rješenje o ispunjavanju uslova za obavljanje
djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti.
Članom 9. propisuje se upis posrednika u Registar posrednika, obaveza posrednika da
jednom godišnje, a najdalje do 31. marta tekuće godine, za prethodnu godinu Ministarstvu
dostaviti dokumentaciju iz člana 8. stava 3. t. 2) i 3) ovog zakona iz koje se može utvrditi da
nisu prestali postojati zakonski uslovi za obavljanje djelatnosti posredovanja, javnost registra i
vođenje Registra posrednika u pisanoj i elektronskoj formi.
Članom 10. propisuju se podaci koji se upisuju u Registar posrednika.
Članom 11. propisuje se mogućnost izdavanja izvoda iz Registra posrednika
zainteresovanom licu.
Članom 12. propisuje se obaveza posrednika da prijave svaku promjenu podataka koji se
upisuju u Registar posrednika u prometu nepokretnosti.
Članom 13. propisuju se uslovi za brisanje iz Registra posrednika.
Odredbama čl. 14, 15, 16, 17. i 18. propisuje se da poslove posredovanja može da
obavlja fizičko lice koje ima položen stručni ispit za agenta posredovanja, sadržaj zahtjeva za
polaganje stručnog ispita, komisija za polaganje ispita i program stručnog ispita, stručni ispit,
popravni ispit i uspjeh na ispitu, te uvjerenje o položenom stručnom ispitu i Evidencija
agenata posredovanja.
Članom 19. propisuje se obaveza postupanja posrednika sa pažnjom dobrog privrednika,
prema pravilima struke, te dobroj poslovnoj praksi.
Članom 20. propisuje se minimalni podaci za oglašavanje. Posebna pravila se uvode
prilikom oglašavanja u vezi sa prometom nepokretnosti koje su predmet posredovanja, te
oglas koji mora sadržavati određene podatke, kao i zabrana oglašavanja u vezi sa prometom
nepokretnosti za čiji promet posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju, odnosno
ugovor o potposredovanju.
Članom 21. uređuje se ugovor o posredovanju u prometu nepokretnosti, odnosno njegov
sadržaj. Budući da Zakon o posredovanju u prometu nepokretnosti predstavlja lex specialis u
odnosu na Zakon o obligacionim odnosima, a ugovor o posredovanju koji je obavezan u
poslovanju posrednika – posebnu vrstu ugovora o posredovanju na sve što nije predviđeno
ovim zakonom, pa i na ovaj ugovor, shodno se primjenjuju odredbe Zakona o obligacionim
odnosima. Što se tiče sadržine ugovora, propisuju se prava i obaveze posrednika i
nalogodavca, odnosno ugovornih strana.
Članom 22. propisuju se obaveze posrednika u ugovoru o posredovanju u prometu
nepokretnosti.
Članom 23. propisuju se obaveze nalogodavca u ugovoru o posredovanju.
Članom 24. propisuje se da ugovor o posredovanju može sadržavati i druge podatke u
vezi sa poslom za koji se posreduje, da je posrednik obavezan čuvati ugovor o posredovanju i
dokumentaciju koja čini njegov prilog najmanje 10 godina od dana njegovog zaključenja, te
da u ugovoru o posredovanju, pored prava i obaveza posrednika i nalogodavca, moraju biti
navedeni podaci o posredniku, broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu,
vrsti i bitnom sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi, te o
mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru sa nalogodavcem
obavlja za njega i druge usluge u vezi sa poslom koji je predmet posredovanja.
Članom 25. propisuje se da se ugovorom o posredovanju nalogodavac može obavezati
izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom posredovanju, da u ugovorenom roku neće
angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi sa određenom nepokretnošću. Ukoliko
je za vrijeme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju nalogodavac zaključio pravni
posao u vezi sa nepokretnošću za koji je posredovao drugi posrednik, dužan je da posredniku
sa kojim je ugovorio ekskluzivno posredovanje na ime štete plati iznos ugovorene
posredničke naknade.
Članom 26. propisuju se slučajevi prestanka važenja ugovora o posredovanju u prometu
nepokretnosti.
Članom 27. propisuje se da nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje
posredovanog posla s trećim licem kojeg je posrednik pronašao, niti da zaključi posredovani
pravni posao, a odredba ugovora o posredovanju kojom je ugovoreno drugačije, ništavna je.
Istim članom propisuje se obaveza posrednika da ne otkriva identitet nalogodavca ukoliko je
nalogodavac to tražio, a najkasnije do zaključenja posredovanog pravnog posla.
Članom 28. propisuje se mogućnost da posrednik može ugovorom o potposredovanju
prenijeti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u cjelini ili djelimično, na drugog
posrednika, ako se nalogodavac sa ovim izričito saglasio u ugovoru o posredovanju, da se
ugovor o potposredovanju zaključuje se u pisanom obliku i sadrži način i uslove prenosa
prava i obaveza, visinu i način isplate posredničke naknade i uslove za raskid ugovora.
Članom 29. propisuje se obaveza posrednika da vodi evidenciju o posredovanju, navode
se podaci koje ta evidencija mora da sadrži, te obaveza posrednika da na zahtjev nadležnih
organa dā na uvid predmetne evidencije, kao i obaveza čuvanja evidencije o posredovanju.
Članom 30. propisuje se zabrana obavljanja poslova posrednika fizičkom licu koje nije
upisano u Evidenciju agenata posredovanja. Takođe, ovim članom propisuje se da agent
posredovanja ne smije bez pismene saglasnosti posrednika za kojeg, na osnovu ugovora o
radu, obavlja poslove posredovanja obavljati istovremeno istovrsne ili slične poslove za
drugog posrednika ili za sebe lično.
Članom 31. propisuje se posredniku obaveza utvrđivanja opštih uslova za obavljanje
djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti, odnosno opštih uslova poslovanja, te se
propisuje sadržaj opštih uslova poslovanja, kao i obaveza posrednika da ih istakne na
vidljivom i pristupačnom mjestu.
Članom 32. propisuje se pravo na posredničku naknadu i način njenog utvrđivanja.
Članom 33. propisuje se obaveza posrednika da za izvršenu uslugu nalogodavcu mora
ispostaviti fakturu i izdati fiskalni račun, u skladu sa ugovorom o posredovanju.
Članom 34. propisuje se pravo posrednika da može, kada je za to posebno ovlašćen, u
ime i za račun nalogodavca zaključiti predugovor, odnosno ugovor o prometu nepokretnosti.
Članom 35. propisuje se da upravni nadzor nad primjenom ovog zakona i propisa
donesenih na osnovu ovog zakona vrši Ministarstvo, a inspekcijski nadzor nad primjenom
odredaba ovog zakona i propisa donesenih na osnovu ovog zakona vrši Republička uprava za
inspekcijske poslove, posredstvom republičkog tržišnog inspektora i tržišnog inspektora u
jedinicama lokalne samouprave, u skladu sa ovlašćenjima propisanim ovim zakonom i
propisom kojim se uređuje inspekcijski nadzor.
Članom 36. propisuju se ovlašćenja tržišnom inspektoru za donošenje rješenja u
postupku inspekcijskog nadzora nad primjenom odredaba ovog zakona.
Članom 37. propisuje se da se protiv rješenja tržišnog inspektora može izjaviti žalba
Ministarstvu u roku od osam dana od dana njegovog dostavljanja.
Odredbama čl. 38, 39. i 40. propisuju se novčane kazne i zaštitne mjere za učinjene
prekršaje utvrđene ovim zakonom.
Članom 41. propisuje se prekršaj i novčana kazna za fizičko lice koje obavlja djelatnost
posredovanja suprotno odredbama ovog zakona.
Članom 42. uređeni su rokovi u kojima su privredna društva i preduzetnici koja su na
dan stupanja na snagu zakona registrovana i obavljaju djelatnost posredovanja u prometu
nepokretnosti dužna uskladiti svoje poslovanje sa odredbama ovog zakona.
Članom 43. određuju se rokovi za donošenje podzakonskih akata za sprovođenje ovog
zakona.
Članom 44. propisuje se stupanje na snagu zakona i to osmog dana od dana
objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srpske“.
VI PROCJENA UTICAJA ZAKONA, DRUGIH PROPISA I OPŠTIH AKATA NA
UVOĐENJE NOVIH, IZMJENU ILI UKIDANJE POSTOJEĆIH FORMALNOSTI
KOJE OPTEREĆUJU PRIVREDNO POSLOVANJE
Uvidom u sprovedeni proces metodologije kratke procjene uticaja propisa na Nacrt zakona o
posredovanju u prometu nepokretnosti, Ministarstvo privrede i preduzetništva, u Mišljenju
broj: 18.06-020-4023/19 od 4. decembra 2019. godine, konstatuje da je:
‒ Nacrt zakona planiran Programom rada Vlade i Programom rada Narodne skupštine
Republike Srpske za 2019. godinu.
‒ Obrađivač pravilno analizirao postojeće stanje i definisao problem u Obrascu o
sprovođenju skraćenog PUP-a u pripremi i izradi nacrta/prijedloga propisa, te da je
problem sastavni dio „Razloga za donošenje ili izmjenu i/ili dopunu zakona“.
‒ Obrađivač pravilno definisao ciljeve koji se žele postići donošenjem zakona.
U vezi sa sprovođenjem procesa konsultacija, obrađivač navodi da su izvršene
interresorne konsultacije, kao i da su održane stručne rasprave u Područnoj privrednoj komori
u Banja Luci, Bijeljini i Trebinju, te da su svi usaglašeni stavovi i prijedlozi ugrađeni u tekst
Nacrta zakona. Nacrt zakona objavljen je i na internet stranici Ministarstva.
Prilikom utvrđivanja opcija za rješenje problema, obrađivač navodi da se ciljevi koji se
žele postići ovim Nacrtom mogu ostvariti samo regulatornom promjenom.
U vezi sa uticajem na poslovno okruženje, obrađivač navodi da posredovanje u prometu
nepokretnosti trenutno nije pravno uređeno, te da će se Nacrtom zakona normiranjem novog
oblika trgovinske usluge – usluge posredovanja u prometu nepokretnosti, kao i utvrđivanjem
obaveze vođenja poslovnih evidencija od strane posrednika, uticati na smanjenje sive
ekonomije, kao i povećanje broja registrovanih subjekata, koji će ovu djelatnost obavljati na
profesionalan način.
Nacrt zakona će izazvati dodatna prilagođavanja i usklađivanja u dijelu koji se odnosi na
obavezu posrednika da nakon registracije, a prije otpočinjanja obavljanja poslova
posredovanja u prometu nepokretnosti pribavi rješenje ministarstva o ispunjavanju uslova za
obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti. Pored pribavljanja rješenja,
posrednik će morati da ima i zaposleno fizičko lice – agenta koji je stručno osposobljen za
posredovanje u prometu nepokretnosti, a čija će se stručna osposobljenost dokazivati
polaganjem stručnog ispita za posredovanje u prometu nepokretnosti. Koristi od uvođenja
navedenog, ogledaće se u podizanju kvaliteta pružanja usluga posredovanja u prometu
nepokretnosti. Dodatna prilagođavanja biće potrebna i u dijelu koji se odnosi na osiguranje od
odgovornosti za štetu. Naime, Nacrtom zakona se utvrđuje obaveza posrednika u prometu
nepokretnosti da se osigura za štetu koju bi nalagodavcu ili trećim licima mogao
prouzrokovati obavljanjem posredovanja kod osiguravajućeg društva sa sjedištem u Republici
Srpskoj, odnosno Bosni i Hercegovini. Najniža osigurana svota ne može biti manja od 50.000,
00 KM, po jednom štetnom događaju, odnosno 150.000, 00 KM za sve odštetne zahtjeve u
jednoj osiguravajućoj godini.
Što se tiče uticaja na javne budžete, obrađivač navodi da će Nacrt zakona pozitivno
uticati na povećanje sredstava u budžetu Republike Srpske, uplatom takse za izdavanje
rješenja o ispunjenosti uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti
i uvjerenja za lica koja budu polagala stručni ispit za obavljanje posredovanja u prometu
nepokretnosti. Nakon stupanja na snagu predmetnog zakona, biće potrebno u Zakonu o
administrativnim taksama predvidjeti republičku administrativnu taksu za izdavanje rješenja,
odnosno uvjerenja, a koja po projekcijama Ministarstva trgovine i turizma neće prelaziti iznos
od 50 KM. Regulisanjem tržišta nekretnina, može se očekivati i priliv prihoda od naplate
PDV-a, po osnovu posredničkih provizija i povećanja naplate poreza na dobit koju bi ostvarili
registrovani posrednici, kao i povećanje finansijske discipline, s obzirom na to da su Nacrtom
zakona propisane kaznene odredbe koje su rangirane po težini prekršaja.
Negativan uticaj na budžet može imati izdavajanje sredstava za naknade članovima Komisije
za polaganje ispita, a koja su obezbijeđena u budžetu Ministarstva, u sredstvima namijenjenim
za realizaciju Strategije razvoja trgovine Republike Srpske do 2022. godine.
U vezi sa socijalnim uticajima, obrađivač navodi da će Nacrt zakona pozitivno uticati
na povećanje broja zaposlenih u oblasti posredovanja u prometu nepokretnosti, s obzirom na
to da je Nacrtom zakona propisano da posrednik mora imati zaposleno fizičko lice, odnosno
agenta koji je stručno osposobljen za posredovanje u prometu nepokretnosti. Takođe, Nacrtom
zakona se obezbjeđuje i veći stepene zaštite potrošača, kao i njihovih prava u prometu
nepokretnosti, preciznim propisivanjem prava i obaveza koje ima posrednik prilikom
obavljanja poslova posredovanja u prometu nepokretnosti. S obzirom na činjenicu da se
uslugama posredovanja koristi sve veći broj potrošača, a koji su zbog nepoznavanja propisa
posebno izvrgnuti riziku nesavjesnog rada posrednika, Nacrtom zakona se utvrđuje obaveza
posrednika u prometu nepokretnosti da obezbijedi polisu osiguranja, odnosno da se osigura
kod osiguravajućeg društva za štetu za koju bi nalogodavcu ili trećim licima, mogao
prouzrokovati obavljanjem posredovanja. Navedeno će uticati na povećanje pravne sigurnosti
korisnika usluga, a istovremeno će posrednike u prometu nepokretnosti podstaći da savjesno
obavljaju poslove posredovanja.
U vezi sa uticajem na životnu sredinu, obrađivač navodi da Nacrt zakona neće imati
uticaj na životnu sredinu.
U vezi sa sprovođenjem propisa, obrađivač navodi da će upravni nadzor nad
sprovođenjem zakona vršiti Ministarstvo trgovine i turizma, a inspekcijski nadzor tržišna
inspekcija Republičke uprave za inspekcijske poslove i posebne organizacione jednice za
obavljanje inspekcijskih poslova u administrativnim službama jedinica lokalne samouprave.
U vezi sa uvođenjem novih formalnosti, izmjenom i ukidanjem postojećih formalnosti,
obrađivač navodi da se Nacrtom ovog zakona predviđaju sljedeće nove formalnosti:
‒ Rješenje o ispunjavanju uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu
nepokretnosti – uslov za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti,
‒ Uvjerenje o položenom stručnom ispitu za posrednika u prometu nepokretnosti –
preuslov povećanja kvaliteta usluga, a što će bitno smanjiti broj reklamacija i
nezadovoljnih nalogodavaca, uz istovremeno stvaranje dobre osnove za sticanje i
razvoj profesionalnog ugleda struke agenta,
‒ Izvod iz Registra posrednika – na zahtjev zainteresovanog lica, ministarstvo će izdati
izvod iz Registra,
‒ Rješenje o brisanju iz Registra posrednika – uvođenjem ove formalnosti data je
mogućnost da posrednik na svoj lični zahtjev bude brisan iz Registra posrednika.
‒ Ministarstvo privrede i preduzetništva je utvrdilo da je obrađivač, prilikom primjene
skraćenog procesa procjene uticaja propisa, postupio u skladu s metodologijom
propisanom u t. VI i VIII Odluke o sprovođenju procesa procjene uticaja propisa u
postupku izrade propisa.
Prilikom izrade podzakonskih akta sugeriše se obrađivaču da postupi u skladu sa tačkom XV
Odluke o sprovođenju procesa procjene uticaja propisa.
VII UČEŠĆE JAVNOSTI I KONSULTACIJE U IZRADI ZAKONA
U skladu sa članom 36. stav 1. tačka 9) Poslovnika o radu Vlade Republike Srpske
(„Službeni glasnik Republike Srpske“, broj 123/18), te t. 4. i 15. Smjernica za postupanje
republičkih organa uprave o učešću javnosti i konsultacijama u izradi zakona („Službeni
glasnik Republike Srpske“, br. 123/08 i 73/12), obrađivač Zakona o posredovanju u prometu
nepokretnosti utvrdio je da je ovaj zakon od interesa za javnost.
Tekst Zakona objavljen je na internet stranici (www.mtt.vladars.net) sa ostavljenim
rokom od osam dana, radi dostavljanja primjedaba i sugestija. U vezi s tim, nije bilo
dostavljenih primjedaba i sugestija.
Polazna osnova za izradu ovog zakona je zakonsko uređenje ove oblasti u zemljama
Evropske unije i u zemljama okruženja.
Zbog važnosti uređivanja ove oblasti, Ministarstvo trgovine i turizma u saradnji sa
Privrednom komorom Republike Srpske sprovelo je stručne rasprave u vezi sa Nacrtom
zakona i to u Područnoj privrednoj komori u Banjoj Luci, 6. avgusta 2019. godine, u
Područnoj privrednoj komori u Bijeljini 7. avgusta 2019. godine i u Područnoj privrednoj
komori u Trebinju, 8. avgusta 2019. godine.
VIII FINANSIJSKA SREDSTVA I EKONOMSKA OPRAVDANOST
DONOŠENJA ZAKONA
Za sprovođenje ovog zakona nije potrebno obezbijediti sredstva u budžetu Republike
Srpske.
