RetailMarketOverview H1 2009 - foros.bg · Сред тях са: Европа Парк, Софийски Акрополис, Цариградски мол и Джи Ел Ес мол

България, H1 2009

Обзор на пазара на търговски площи


България, Н1 2009

§ Средната доходност на търговските площи за страната е в размер на 10.86%, като за София тя е 9.58%.

§ Към края на месец Юни 2009 показателят търговска площ на 1000 души население в България се повишава на 31 кв.м спрямо 25 кв.м в края на 2008.

§ Новите проекти за молове от началото на 2009 са едва 3 като не е ясно кога и дали те ще бъдат реализирани.

§ Продължава започналата в края на 2008 г. тенденция на освобождаване на търговски площи по главните търговски улици в големите градове на страната, като за разлика от последните години вече съществуват и възможности за закупуване на такива помещения.

§ 433 покупко-продажби на недвижими имоти, което е с 37.27% по-малко спрямо същия период на 2008, когато са осъществени 56 483 сделки.

Преките чуждестранни инвестиции в строителство и недвижими имоти през Q1 на 2009 са в размер на 208.0 млн. евро, което представлява понижение от 59.3% спрямо същия период на 2008, когато размерът им е бил 511.2 млн. евро.

§Средното понижение на продажните цени на търговските площи в България през първата половина на 2009 е -6.71%.

§ Средното понижение на наемните цени на търговските площи през H1 2009 средно за страната е в размер на 18.03%.

§ През Н1 2009 са открити два големи шопинг центъра - Мол Пловдив (GLA 20 000 кв.м) и Бургас Плаза (GLA 26 000 кв.м), като посочените центрове са първи обекти от типа “мол” за Пловдив и Бургас.

Пазарът на недвижими имоти

През Q1 2009 в България са извършени 35

§

По предварителни данни на НСИ, през първото тримесечие на 2009 г. БВП възлиза на 13 741 млн. лв., като отбелязва спад от 3.5% спрямо съответното тримесечие на 2008 г. Спадът на БВП се дължи основно на намалението на добавената стойност в индустриалния сектор, която е с 12.2% по-малко в сравнение с първото тримесечие на 2008 г. В сравнение със същия период на предходната година, брутната добавената стойност нараства в сектора на услугите с 0.9% и намалява с 3.1% в аграрния сектор.

§През Януари - Март 2009 износът е 2798.6 млн. евро, като намалява с 23.3% в сравнение с този за същия период на 2008 г. Вносът е в размер на 3808.2 млн. евро и намалението му спрямо същия период на 2008 г. е 29.8%.

§ Равнището на инфлация към Април 2009 е 4.8% на годишна база. Същият показател към Ноември 2007 е 11.3%. За периода януари-април 2009 г. спрямо същия период на 2008 г. е отчетена инфлация в размер на 5.7%.

§ Към Април 2009, равнището на безработица в страната е 7,04%. В сравнение със същия месец на 2008 г., то е с 0,53 пр.п. по-високо.

§ Намаляваща чуждестранна инвестиционна активност. Преките чуждестранни инвестиции в страната през първото тримесечие на 2009 са в размер на 646.6 млн. евро при 1202.1 млн. евро за същия период на 2008, което представлява понижение от 46.21%.

Икономически обзор

§

§ Намаляване на доходите на домакинствата - средният доход на лице от населението е намалял от 376,2 лв. през Декември 2008 на 287,4 лв. през същия месец на 2008 като намалението е в размер на 23,6%. На годишна база, се наблюдава увеличение от 9,24%.

§ Основният лихвен процент в страната към Март 2009 е 3,49%. В сравнение с Март 2008 г. той намалява с 1.34 пр.п. В същото време, средният лихвен процент по жилищните кредити на домакинствата в левове се увеличава с 1.33 пр.п. до 9.65%, по жилищните кредити в евро – с 1.78 пр.п. до 9.08%, а по другите кредити в левове – с 0.39 пр.п. до 12.74%. Годишният процент на разходите по жилищните кредити в левовесе увеличава с 1.26 пр.п. до 10.38%, а по жилищните кредити в евро – с 1.67 пр.п. до 9.84%.

§ В края на Март 2009 делът на лошите кредити при жилищните кредити на домакинствата е 2.58% докато през Март 2008 той е 2.23%.

§ През първото тримесечие на 2009 г. са изтеглени жилищни кредити в размер на 304.34 млн. лв. в сравнение със 789.31 млн. лв., изтеглени през същия период на 2008, като понижението е в размер на 61.44%. Най-голям е делът на кредитите в евро - 79,3% от общия обем на жилищните кредити докато през същия период на 2008 г., той е 50,52%.

Соф

ия

Пловдив

Варна

Бурга

с

Русе

Ста

раЗ

аго

ра

Плевен

Велико

Тъ

рново

Габрово

2006

2008

2010

0

100

200

300

400

500

600

700

Търговска площ в молове

на 1000 души население, кв.м

2006 2007 2008 2009 2010



През първата половина на 2009 негативните ефекти на световната финансова криза неизбежно проектират своето отражение и върху пазара на търговски площи в България. От началото на годината в страната са завършени два големи търговски центъра - Мол Пловдив и Бургас Плаза с нетна отдаваема площ съответно в размер на 20 000 и 26 000 кв.м. С това общата площ на функциониращите шопинг центрове в България достига до 233 460 кв.м като увеличението спрямо края на 2008 е в размер на 24.54%. Съответно, показателят “търговски площи в молове на 1000 души население” вече е 31 кв.м. За сравнение същият показател в края на 2008 е със стойност от 25 кв.м.

Към настоящия момент в процес на изграждане са и редица други молове и по-малки търговски центрове на територията на цялата страна.

С ъ щ е в р ем е н н о , н а р а с т ва б р оя т н а “замразените” и отложени проекти в следствие на влошените макроикономически показатели и липсата на кредитиране. Сред тях са: Европа Парк, Софийски Акрополис, Цариградски мол и Джи Ел Ес мол в София; Гранд Галерия в Бургас, молът на Литос Айбилд в Пазарджик, двата мола в Казанлък и др. Компанията GTC отлага срока на завършване на проектите си Галерия в Русе и Бургас с 6 месеца, а във

Предлагане

Забележка: Посочените стойности за 2009 и 2010 са прогнозни на база на предварителните данни за функциониращите шопинг молове на територията на страната, както и на тези в етап на строителство.

Варна - с 4. Замразяването на един проект е добро решение, ако няма добри перспективи за неговото развитие.

З а р а з л и к а о т п р е д х о д н и г о д и н и , проектирането на търговски центрове в момента е преустановено, а от началото на 2009 са обявени едва 3 нови проекта за шопинг центрове. Това са Търговски център Сливен на European Convergence Company (РЗП 51 169 кв.м, GLA 20 000 кв.м), Сити Мол Благоевград на Редстоун (РЗП 47 982 кв.м, GLA 20 000 кв.м) и Сентрал Мол Добрич на компанията Expirian (РЗП 12 000 кв.м). Застой има и при останалите видове търговски обекти, сред които и ритейл парковете и аутлет центровете. Ритейл Парк Бургас, който бе планиран за откриване през есента на 2009, е отложен с 1 година.

През втората половина на 2009 се очаква да започне изграждането на първия открит мол на територията на страната - The Strand, чието местоположение ще бъде в Бургас. Нетната отдаваема площ на обекта ще бъде в размер на 30 000 кв.м. Проектът вече разполага с разрешение за строеж. Очаква се молът да отвори врати в края на 2010.

Важни фактори за успеха на един шопинг център остават неговото местоположение и професионално изготвена концепция, като все по-голяма тежест придобива добрият мениджмънт, който трябва да разработи и осъществи маркетингова стратегия за привличане и задържане на клиенти. Важно е, компаниите, заети с управлението на шопинг центровете да познават добре пазара. В противен случай, е възможно да вземат погрешни решения за размера на наемите и тяхната актуализация, с което да предизвикат негативно отношение от страна на наемателите и да рискуват успеха на проекта.

Шопинг мол Местоположение Нетна отдаваема площ /кв.м/

Мол София София 21 500

Сити Център София София 20 000

Скай Сити Център София 15 160

Сентрал Мол Велико Търново 18 000

Пфое Мол Варна 12 000

Мол Самоков Самоков 3 400

Мол Варна Варна 32 000

Мол Сандански Сандански 5 000

Парк Мол Стара Загора Стара Загора 19 500

Каварна Сити Център Каварна 4 200

Сити Център Ловеч Ловеч 4 700

Мол Видин Видин 6 000

Търговски център Макси Плевен 4 000

Сентрал Мол Плевен Плевен 11 000

Мания Тауър Сити Център Плевен 8 000

Година на завършване

2006

2006

2006

2006

2007

2007

2008

2008

2008

2008

2008

2008

2008

2008

2008

Търговски център Дунав Русе 3 000 2008

Шопинг центрове, функциониращи на територията на страната към 30.06.2009

Мол Пловдив Пловдив 20 000

Бургас Плаза Бургас 26 000

2009

2009



Важно е да се знае, че откриването на молове със заетост на площите под 90%, крие голям риск от скорошно проваляне на проекта. В практиката в България вече има примери за шопинг центрове, стартирали работа при заетост дори под 60%, които в момента изпитват големи затруднения.

През втората половина на годината се очаква да бъдат открити Карфур Цариградско мол в София, Варна Тауърс мол, Галерия Пловдив, Галерия Стара Загора, Дунав мол в Русе, Тера Център мол и Мол Габрово в Габрово, както и Сити Център Гоце Делчев. Тези обекти ще добавят общо 207 400 кв.м отдаваеми търговски площи в шопинг молове към наличния до момента обем от 233 460 кв.м.

Първата половина на 2009 е характерна и със задълбочаване на започналата в края на 2008 тенденция на освобождаване на площи на главни търговски улици в почти всички областни центрове на страната. За разлика от предходния период, обаче, когато се освобождават обекти главно от неутвърдени търговци, през H1 на 2009 тази

тенденция се проектира и върху утвърдени марки с установени позиции в съответните населени места. Така вече е възможно наемането и на магазини с топ локации. В София, например, вече лесно може да бъде наето помещение на улиците Граф Игнатиев и Раковска, и дори в търговската част на бул. Витоша. Голяма част от освободените помещения, обаче,остават незаети за дълъг период от време поради нежеланието на собствениците да регулират наемните нива спрямо реалните пазарни стойности.

Освен за наемане, от началото на годината, множество помещения, разположени на главни търговски булеварди, се предлагат и за продажба - една сравнително нова тенденция. Причините за това са очакваното понижение на наемите и риск от затруднено отдване на площите под наем. Последното става причина и някои от собствениците на подобни обекти да прибегнат до разделянето на помещенията на няколко по-малки за по-лесното им реализиране на пазара.

Шопинг молове в строеж през H1 2008Шопинг мол Местоположение Инвеститор

Карфур Цариградско София Assos Capital/Carrefour

Сердика Център София ECE/Immorent

Мега Мол София София Magnum Bulgaria Gama

Гранд Мол Варна Варна Orchid Developments Group

Галерия Варна Варна GTC/Galleria Varna

Варна Тауърс Мол Варна Varna Towers

Галерия Пловдив Пловдив European Convergence Development Company

Мол Марково Тепе Пловдив Melina

Нетна отдаваема площ (кв.м)

66 000

53 000

24 000

52 000

38 000

23 400

45 000

22 000

Завършване(година)

2009

2010

2010

2010

2010

2009

2009

2010

Галерия Стара Загора Стара Загора GTC

Карфур Мол Стара Загора Carrefour

Мол Стара Загора Стара Загора Real Estate Services Bulgaria

Сън Сити Център Бургас Sun City Invest

Гранд Плаза Русе Русе Mall Rousse Invest

Мол Русе Русе Real Estate Services Bulgaria/Iris

Дунав Мол Русе Marmeg

Мега Мол Русе Русе Charlemagne Capital/Megachim

Галерия Русе Русе GTC

26 000

20 900

21 000

11 200

37 500

38 500

17 000

17 800

37 000

2009

2010

2010

2010

2010

2010

2009

2010

2011

Терра Център Мол Габрово Terrachim 97

Мол Габрово Габрово Mall Gabrovo

Мол Плевен Плевен Aladin

10 000

10 000

17 500

2009

2009

2010

Сити Център Гоце Делчев Гоце Делчев Megastroy 2000 10 000 20009

Шопинг молове в процес на строеж към 30 Юни 2009



Интересът към наемане на площи, разположени на главни търговски улици в големите градове на страната, се запазва и през първата половина на 2009. Търсенето остава насочено предимно към централните градски части. В София най-атрактивни продължават да бъдат районите на ул. Граф Игнатиев, бул. Витоша, ул. Алабин и Солунска в търговската си част, бул. Патриарх Евтимий, бул. Васил Левски и бул. Стамболийски. Интерес има не само към главните булеварди, а и към техни пресечки, основно поради по-ниската цена.

Търсене на търговски площи има и в различни квартали на големите градове като задължително изискване е мястото да бъде оживено.

Като цяло, обаче, търсенето на търговски площи през последните месеци е значително по-слабо в сравнение с предходния период. Това изцяло е свързано със световната финансова криза, принудила много фирми да свият бюджетите си и временно да отложат планираната експанзия. Изключение правят т.нар. “дискаунтъри”, чиито обороти се запазват. За тях това е добър момент за закупуване и наемане на площи - парцели и търговски помещения - с атрактивни цени, където да разкрият нови обекти.

Търсене

Тъй като посочената тенденция е валидна не само за българския, но и за световния пазар,

Подобно на цените във всички останали сегменти на пазара на недвижими имоти през Н1 2009, и тези на търговските площи регистрират понижение. Средно за страната, продажните цени намаляват с 6.71% за шестмесечието, а наемните - с 10.62%.

При продажните цени най-голямо е понижението в София -11.54% и във Варна -10.92%, а най-малко - в Стара Загора -0.96% и в Благоевград -1.75%.

При наемните стойности, най-голямо намаление е отчетено в Бургас -25.71% и в София -24.87%, а най-малко - в Стара Загора -2.7%.

По отношение на наемните цени, първото и второто тримесечие на 2009 трябва да се разглеждат поотделно. През първите месеци на годината, наемодателите, все още вярвайки, че могат да реализират своите площи на наемните нива от

Цени

предходната година, не са склонни да намалят и договарят цени. Това е и основната причина за освобождаването и продължителното незаемане на голям брой помещения, разположени на търговските улици във всички големи градове на страната. Едва през второто тримесечие, провокирани от големия брой незаети площи, наемодателите вече са склонни на компромиси и започват да понижават наемните стойности. На база на големия брой свободни магазини, наемателите предоговарят непазарните към момента наемни нива средно с между 15 и 20%. Подобна е ситуацията и при шопинг центровете.

Относно доходността на имотите в сегмента, средно за страната тя е в размер на 10.86%, като за София стойността й е 9.58%, за Пловдив - 8.65%, Варна - 13.89%, а в Стара Загора - 6.58%.

търсенето на площи в шопинг центровете също значително намалява.

Промяна има и по отношение на срока за реализиране на сделка. Наемането на търговски площи става по-бавно в сравнение с предходната година. Наемателите вземат решение след по-голям брой огледи.

Друг тренд, очертал се през втората половина на 2008 и продължаващ и през Н1 2009 е намаляващия брой на крупните инвестиционни сделки в сегмента.

Най-търсени през периода са малки обекти с площ до 100 кв.м. Основните изисквания към тях са ниска цена, наличие на човекопоток, наличие на витрина, възможност за поставяне на реклама и др. Влошената бизнес среда довела до липса на дългосрочно планиране при фирмите е причина за поява и на още едно важно изискване при избор на търговски площи за закупуване и наемане, а именно степен на завършеност. Търсят се само готови помещения или такива, които ще бъдат завършени в срок до няколко месеца.

Предназначението на купуваните и наеманите търговски помещения през Н1 2009 най-често е за магазини за техника, промишлени стоки, мебели, конфекция и хранителни стоки.

Наемни цени на търговските площи в големите градове към 30.06.2009

Средни наемни цени на търговските площи към 30.06.2008(Euro/кв.м)

София Пловдив

Наемна цена high streets 30-68 25-50

Наемна цена в шопинг центрове 12-45 10-35

Варна

30-70

8-40

Бургас

20-40

15-30

Русе

20-40

10-35

Велико Търново

25-60

12-30

Стара Загора

15-35

10-30

Благоевград

20-50

8-15

Добрич

15-35

-



§ Обемът на търговските площи в страната ще продължи да се увеличава като до края на годината се очаква да бъдат завършени още 207 400 кв.м търговски площи в шопинг центрове. В резултат на това, на 1000 души от населението на България ще се падат над 58 кв.м търговска площ в молове.

§ Подобно на ситуацията при останалите сегменти на пазара на недвижими имоти, новите проекти ще бъдат изключение .

§ До края на 2009 наемните цени на търговските площи ще се понижат с още до 15%. Най-малък ще бъде спадът на наемите в шопинг центровете с добра локация, отлично управление и добре разработена и спазена концепция.

§ Търговските центрове, предвидени за откриване до края на 2009, ще стартират дейността си с по-малък брой наематели. В тази връзка, инвеститорите ще правят повече отстъпки както по отношение на наемите, така и по отношение на клаузите в договорите.

§ Търговските площи в курортните зони ще се отдават под наем все по-трудно.

§ Дисбалансът между предлагане и търсене ще се увеличи още.

Прогнози за Н2 2009

© Данните в този доклад са изключителна собственост на ФОРОС - Национална Компания Недвижими Имоти и използването и публикуването им става само след изрично съгласие на

ФОРОС.

ЦЕНТРАЛЕН ОФИС / КАНТОРА ПРОДАЖБИВарна 9000, бул. "Мария Луиза" 31АТел. /Факс: 052 600 800e-mail: [email protected]

ЦЕНТРАЛЕН ОФИС / КАНТОРА ПРОДАЖБИВарна 9000, бул. "Мария Луиза" 31АТел. /Факс: 052 600 800

ПРОДАЖБИ - ВАРНАВарна 9000, ул. "Д-р Железкова" 3-5Tел.: 052 334 800, 052 334 900Факс: 052 602 953e-mail: [email protected]

ПРОДАЖБИ - ВАРНАВарна 9000, ул. "Д-р Железкова" 3-5Tел.: 052 334 800, 052 334 900Факс: 052 602 953

НАЕМИ - СЕВЕРНО КРАЙБРЕЖИЕВарна 9000, бул. "Сливница" 59БТел.: 052 607 560; Тел./Факс: 052 607 562e-mail: [email protected]

НАЕМИ - СЕВЕРНО КРАЙБРЕЖИЕВарна 9000, бул. "Сливница" 59БТел.: 052 607 560; Тел./Факс: 052 607 562

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - СОФИЯСофия 1000, бул. “Патриарх Евтимий” 38Тел.: 02/ 987 47 47, 02/987 24 24 e-mail: [email protected]

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - СОФИЯСофия 1000, бул. “Патриарх Евтимий” 38Тел.: 02/ 987 47 47, 02/ 987 24 24

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - СЛЪНЧЕВ БРЯГКомплекс "Джой"Tел.: 0554 24 581 Тел./Факс: 0554 24 580e-mail: [email protected]

,

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - СЛЪНЧЕВ БРЯГКомплекс "Джой"Tел.: 0554 24 581, Тел./Факс: 0554 24 580

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - ПЛОВДИВ

Тел.: 032 924 150

e-mail: [email protected]

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - ПЛОВДИВПловдив 4000, ул. “Сливница” 6 ет. 4 офис 5Тел.: 032 924 150


ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - СТ. ЗАГОРАСтара Загора, 6000Стара Загора, 6000бул. "Цар Симеон Велики” 160 ет. 3 офис 5


Тел./Факс:

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - СТ. ЗАГОРА

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - БУРГАСБургас 8 000, ул. "Христо Ботев" 40Тел.: 056 81 89 80; Тел./Факс: e-mail: [email protected]

056 81 77 10

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - БУРГАСБургас 8 000, ул. "Христо Ботев" 40Тел.: 056 81 89 80; Тел./Факс: 056 81 77 10

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - В. ТЪРНОВОВелико Търново 5000, бул. “Ст. Стамболов”50АТел.: 062 604 604, 062 606 404e-mail: [email protected]

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - В. ТЪРНОВОВелико Търново 5000, бул. “Ст. Стамболов”50А Тел.: 062 604 604, 062 606 404

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - ДОБРИЧДобрич 9300, Площад "Свобода" 8хл "България", фоайеТел.: 058 60 33 22e-mail: [email protected]

- ,

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - ДОБРИЧДобрич 9300, Площад "Свобода" 8х-л "България", фоайе, Тел.: 058 60 33 22

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - БАНСКО Банско 2770, ул. "Пирин" 6Тел./Факс: e-mail: [email protected]

0749 88 542

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - БАНСКО Банско 2770, ул. "Пирин" 6Тел./Факс: 0749 88 542

www.foros.bgwww.foros.bg

ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР-ВАРНА Варна 9000, Пикадили паркТел. 052 333 808Мобилен 0896 783 826

ИНФОРМАЦИОНЕН ЦЕНТЪР-ВАРНА Варна 9000, Пикадили паркТел. 052 333 808Мобилен 0896 783 826

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - РУСЕ Русе 7000, Площад "Свобода" 3Тел.: 082 87 87 47, e-mail: [email protected]

082 82 36 57

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - РУСЕ Русе 7000, Площад "Свобода" 3Тел.: 082 87 87 47, 082 82 36 57

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - БАЛЧИКБалчик 9600, площад "Рибарски"ул. "Черно Море", магазин No 5

0579 76 800e-mail: [email protected]

ПРОДАЖБИ И НАЕМИ - БАЛЧИКБалчик 9600, площад "Рибарски"ул. "Черно Море", магазин No 5Тел./Факс: 0579 76 800

Тел.: 032 924 155

бул. "Цар Симеон Велики” 160 ет. 3 офис 5Мобилен: 0889 89 49 90 Мобилен: 0889 89 49 90 e-mail: [email protected]












Documents

RetailMarketOverview H1 2009 - foros.bg · Сред тях са: Европа Парк, Софийски Акрополис, Цариградски мол и Джи Ел Ес мол