ESTUDIO MULTITEMPORAL DEL VALOR DEL SUELO PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS DEL PROYECTO DE CUARTA GENERACIÓN

AUTOPISTAS AL MAR 1

KATERIN ALEJANDRA SAENZ SUSA

20101025095

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ

2018

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ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO PARA LA ADQUISICIÓN DE PREDIOS DEL PROYECTO DE CUARTA GENERACIÓN AUTOPISTAS AL MAR 1

KATERIN ALEJANDRA SAENZ SUSA

20101025095

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PARA OPTAR AL TÍTULO DE INGENIERA CATASTRAL Y GEODESTA EN MODALIDAD DE INVESTIGACIÓN

DIRECTOR: ING. HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

PROFESOR DE PLANTA

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ

2018

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Nota de aceptación ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________ ________________________________________

________________________________________ Presidente del Jurado

______________________________________ Jurado

_____________________________________ Jurado

Bogotá,

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La Universidad Distrital Francisco José de Caldas, no se hace responsable de los conceptos emitidos por los investigadores en su trabajo, solo velara por el rigor científico, metodológico y ético del mismo en aras de la búsqueda de la verdad y la justicia.

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AGRADECIMIENTO

Esta investigación más que un trabajo de grado, representa un logro de gran importancia en mi vida académica y profesional, por eso quiero expresar mi más sincero agradecimiento a todos los que hicieron posible dar este gran paso. En primer lugar, le agradezco a Dios por permitirme culminar esta etapa de mi vida, y a mi familia y amigos por apoyarme y darme fortaleza durante el camino, pero en especial a Lina Lorena Perdomo, que siempre estuvo en cada paso que di y que a pesar de las dificultades y la distancia siempre creyó en mí.

También le agradecemos al grupo de investigación GIGA por la dirección, apoyo y seguimiento, al profesor Hernando Acuña Carvajal director del grupo de investigación, la empresa Avalúos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A., y a su Gerente Técnico Jorge Medrano Vega que siempre me brindó su apoyo y conocimientos, permitiendo que este proyecto de investigación fuera posible, gracias a la investigación diaria que realiza la empresa.

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DEDICATORIA Dedico el presente trabajo a la mujer que dejo y entrego todo por mí sin pedir nada a cambio, a mi ¡Madre!, aquella por la que soy lo que soy, que siempre dio todo de sí, sin esperar nada a cambio.

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Contenido

1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 12

2. OBJETIVOS................................................................................................................ 14

2.1. OBJETIVO GENERAL ...................................................................................... 14 2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................................. 14

3. MARCO TEÓRICO ................................................................................................... 15

3.1. VALOR DEL SUELO ......................................................................................... 15 3.2. AVALÚOS COMERCIALES ............................................................................ 15 3.3. VALOR COMERCIAL ...................................................................................... 16 3.4. ÁREAS HOMOGENEAS ................................................................................... 16 3.5. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS. ................................................................. 16 3.6. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS ............................................. 16 3.7. MÉTODOS DE AVALÚOS ................................................................................ 16

3.7.1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO .................................. 17 3.7.2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS ............. 17 3.7.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN .................................................. 17 3.7.4. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL ............................................................ 18

4. MARCO LEGAL ........................................................................................................ 24

5. DELIMITACIÓN ESPACIAL .................................................................................. 30

6. METODOLOGÍA DEL PROYECTO ...................................................................... 35

7. DESARROLLO DE LA METODOLOGÍA DEL PROYECTO ESTABLECIDA 37

7.1. OBTENCIÓN E IMPLEMENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN DE CAMPO Y TEÓRICA .................................................................................................... 37 7.2. RESULTADOS DE LA GENERACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS ................................................................................. 38

7.2.1. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ............................................................. 38 7.2.2. ZONAS HOMOGENEAS GEOECONOMICAS ......................................... 74

8. DETERMINACIÓN DE AVALÚOS Y RESULTADOS ........................................ 87

9. CONCLUSIONES .................................................................................................... 118

10. BIBLIOGRAFÍA ...................................................................................................... 118

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LISTA DE TABLAS

Tabla 1: Distribución de predios requeridos respecto a la totalidad del municipio. ..........................33 Tabla 2: Distribución de predios requeridos por municipio...............................................................34 Tabla 3: Planes de ordenamiento territorial. ......................................................................................38 Tabla 4: Codificación clasificación del suelo ....................................................................................49 Tabla 5: Área y porcentaje de participación clasificación del suelo ..................................................50 Tabla 6: Codificación Áreas de Actividad .........................................................................................51 Tabla 7: Área y porcentaje de participación Áreas de Actividad .......................................................51 Tabla 8: Codificación Tratamientos Urbanísticos .............................................................................52 Tabla 9: Área y porcentaje de participación Tratamientos Urbanísticos ...........................................53 Tabla 10: Codificación Destinación Económica ................................................................................54 Tabla 11: Área y porcentaje de participación Tratamientos Urbanísticos .........................................54 Tabla 12: Codificación Tipo Según Destino Económico ...................................................................55 Tabla 13: Área y porcentaje de participación Tipo Según Destino Económico ................................56 Tabla 14: Codificación Servicios .......................................................................................................57 Tabla 15: Área y porcentaje de participación Servicios .....................................................................57 Tabla 16: Codificación Vías ..............................................................................................................58 Tabla 17: Área y porcentaje de participación Vías ............................................................................58 Tabla 18: Codificación Topografía ....................................................................................................59 Tabla 19: Área y porcentaje de participación Topografía ..................................................................60 Tabla 20: Codificación clasificación del suelo ..................................................................................62 Tabla 21: Área y porcentaje de participación clasificación del suelo ................................................62 Tabla 22: Codificación clima .............................................................................................................63 Tabla 23: Área y porcentaje de participación clima ...........................................................................63 Tabla 24: Codificación Topografía ....................................................................................................65 Tabla 25: Área y porcentaje de participación Topografía ..................................................................65 Tabla 26: Codificación Erosión .........................................................................................................66 Tabla 27: Área y porcentaje de participación Erosión .......................................................................66 Tabla 28: Codificación Clase Agrologica ..........................................................................................67 Tabla 29: Área y porcentaje de participación Clases Agrologicas.....................................................67 Tabla 30: Codificación Vías ..............................................................................................................69 Tabla 31: Área y porcentaje de participación Vías ............................................................................69 Tabla 32: Codificación Uso Actual ....................................................................................................70 Tabla 33: Área y porcentaje de participación Uso Actual. ................................................................70 Tabla 34: Codificación Aguas............................................................................................................71 Tabla 35: Área y porcentaje de participación Aguas .........................................................................72 Tabla 36: Codificación Normatividad................................................................................................73 Tabla 37: Área y porcentaje de participación Uso Actual. ................................................................73 Tabla 39: Valores adoptados para las zonas homogéneas geoeconómicas. .......................................77

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LISTA DE DIAGRAMAS

Diagrama 1: Porcentaje de distribución de predios requeridos por municipio. Fuente: Elaboración Propia ................................................................................................................................................ 34 Diagrama 2: Porcentaje de participación Clasificación del Suelo .................................................... 50 Diagrama 3: Porcentaje de participación Áreas de Actividad .......................................................... 52 Diagrama 4: Porcentaje de participación Tratamientos Urbanísticos ............................................... 53 Diagrama 5: Porcentaje de participación Destinación Económica ................................................... 54 Diagrama 6: Porcentaje de participación Tipo Según Destino Económico ...................................... 56 Diagrama 7: Porcentaje de participación Servicios .......................................................................... 57 Diagrama 8: Porcentaje de participación Vías .................................................................................. 59 Diagrama 9: Porcentaje de participación Topografía........................................................................ 60 Diagrama 10: Porcentaje de participación Clasificación del Suelo .................................................. 62 Diagrama 11: Porcentaje de participación Clima.............................................................................. 64 Diagrama 12: Porcentaje de participación topografía ....................................................................... 65 Diagrama 13: Porcentaje de participación erosión............................................................................ 66 Diagrama 14: Porcentaje de participación clases agrologicas .......................................................... 68 Diagrama 15: Porcentaje de participación vías ................................................................................. 69 Diagrama 16: Porcentaje de participación uso actual ....................................................................... 71 Diagrama 17: Porcentaje de participación aguas .............................................................................. 72 Diagrama 18: Porcentaje de participación normatividad .................................................................. 74 Diagrama 19: Diferencia de valor de la ZHG1 entre los años 2016 -2018 ....................................... 99 Diagrama 20: Diferencia de valor de la ZHG2 entre los años 2016 -2018 ..................................... 100 Diagrama 21: Diferencia de valor de la ZHG3 entre los años 2016 -2018 ..................................... 101 Diagrama 22: Diferencia de valor de la ZHG4 entre los años 2016 -2018 ..................................... 103 Diagrama 23: Diferencia de valor de la ZHG7 entre los años 2016 -2018 ..................................... 104 Diagrama 24: Diferencia de valor de la ZHG8 entre los años 2016 -2018 ..................................... 105 Diagrama 25: Diferencia de valor de la ZHG10 entre los años 2016 -2018 ................................... 107 Diagrama 26: Diferencia de valor de la ZHG11 entre los años 2016 -2018 ................................... 108 Diagrama 27: Diferencia de valor de la ZHG12 entre los años 2016 -2018 ................................... 110 Diagrama 28: Diferencia de valor de la ZHG15 entre los años 2016 -2018 ................................... 112 Diagrama 29: Diferencia de valor de la ZHG17 entre los años 2016 -2018 ................................... 114 Diagrama 30: Diferencia de valor de la ZHG18 entre los años 2016 -2018 ................................... 116 Diagrama 31: Diferencia de valor de la ZHG19 entre los años 2016 -2018 ................................... 117

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LISTA DE IMÁGENES

Imagen 1: Ubicación, Zona de estudio. ............................................................................................ 30 Imagen 2: Trazado proyecto Autopista al MAR1. ............................................................................ 31 Imagen 3: Desarrollo Metodológico Establecido ............................................................................. 35 Imagen 4: :Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 1 a la 3. ........................................................ 39 Imagen 5: :Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 3 a la 19. ...................................................... 40 Imagen 6: :Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 4 a la 37. ...................................................... 41 Imagen 7: :Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 28 a la 39..................................................... 42 Imagen 8: :Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 31 a la 46 y Urbanas de la 1 a la 11. .......... 43 Imagen 9: Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 38 a la 47. ..................................................... 44 Imagen 10: Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 31 a la 51. ................................................... 45 Imagen 11: Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 31 a la 53. ................................................... 46 Imagen 12: Zonas Homogéneas Físicas Rurales de la 31 a la 54. ................................................... 47 Imagen 13: Generación Zona Homogénea Física Urbanas (ZHF) .................................................... 49 Imagen 14: Generación Zona Homogénea Física Rural (ZHF) ........................................................ 61 Imagen 15: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 78 Imagen 16: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 79 Imagen 17: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 80 Imagen 18: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 81 Imagen 19: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 82 Imagen 20: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 83 Imagen 21: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 84 Imagen 22: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 85 Imagen 23: Zonas Homogéneas Geoeconómicas ............................................................................. 86 Imagen 24: Valores Construdatas de la 184 a la 187 – Evolución de costos................................... 94

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LISTA DE SIGLAS/ ACRÓNIMOS POT Plan de Ordenamiento Territorial EOT Esquema de Ordenamiento Territorial

GIGA

Grupo de Investigación de Gestión pública avalúos y urbanismo de la Universidad

Distrital ZHF Zonas Homogéneas Físicas ZHG Zonas Homogéneas Geoeconómicas

DEVIMAR Concesionaria Desarrollo Vial al Mar S.A.S. M.S.N.M Metros sobre el nivel del mar.

IGAC Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

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1. INTRODUCCIÓN

Actualmente el estudio del valor del suelo se considera de gran importancia para cualquier población, teniendo en cuenta que en la última década en Colombia se vienen desarrollando aproximadamente 50 proyectos de infraestructura vial que conecta las diferentes ciudades desde el centro del país con algunas ciudades costeras y puertos marítimos ya sean obra de primera, segunda, tercera o cuarta generación y debido a estos desarrollos que tiene actualmente el país en ejecución, se ha venido aumentando la necesidad de tener mayor claridad respecto a los valores del suelo. Actualmente de las 40 obras de infraestructura vial que se desarrollan en el país, en Antioquia se encuentran en ejecución 8 proyectos en sus diferentes fases, ya sea en pre factibilidad o estudios, diseño, gestión ambiental, predial o social, compra de predios, construcción, mejoramiento, rehabilitación, operación, mantenimiento y sostenibilidad de la malla vial; uno de estos proyectos de infraestructura que se encuentra actualmente en ejecución es el proyecto denominado Autopistas al Mar1: que comprende el tramo desde el Túnel de Occidente (Medellín) pasando por los municipios de San Jerónimo, Sopetrán hasta culminar en el municipio de Santa Fe de Antioquia, este proyecto comprende 176 kilómetros y para su realización se necesitan 481 predios

Para la primera etapa en el año 2016 se realizó la identificación de la zona de estudio, además se consiguió la normatividad vigente, se solicitaron a la Gobernación de Antioquia los datos espaciales necesarios como lo son los predios de la última actualización catastral de los municipios beneficiados por el proyecto, veredas, barrios y demás información necesaria para un análisis cartográfico; todo lo anterior necesario para la elaboración de las zonas Homogéneas Físicas, también se aplicaron conocimientos teóricos para la realización del recorrido en el tramo de estudio y así obtener las diferentes variables para la construcción de las zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas.

En la segunda etapa se analizaron las zonas Homogéneas Físicas de acuerdo a los datos recogidos en campo e información teórica adquirida, y se procedió con la interpretación de las zonas Homogéneas Geoeconómicas a partir de la realización de los avalúos de los puntos muestra seleccionados por los métodos de Capitalización de rentas, comparación o de mercado y residual, realizados por “Avalúos y Tasaciones de Colombia Valorar S. A”.

En la tercera etapa la cual se realizó entre los años 2017 y 2018, se analizaron los avalúos realizados por Valorar S.A., solicitados para cada predio afectado por construcción o mejoramiento de las calzadas de la autopista de cuarta generación Autopista al Mar 1; estos a partir de los métodos de comparación o de mercado y método residual, con el fin de poder determinar el valor puntual de cada predio y así lograr que la Concesionaria Desarrollo Vial al Mar S.A.S. (DEVIMAR) pueda dar alcance a una oferta de compra de estos predios.

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En la última etapa se adelantó un análisis en el tiempo del valor del suelo en el área de estudio donde se identificaron las zonas con mayor y menor valor y que zonas presentan mayor variación entre los años 2016 y 2018.

El presente proyecto de investigación es necesario para evidenciar cómo en el tiempo se han generado cambios en una determinada área, producidos por las diferentes dinámicas inmobiliarias, por la implementación de los planes de ordenamiento territorial que pueden llegar a efectuar una incidencia importante en el valor del suelo; con esta investigación se plantea identificar los cambios del valor del suelo en el tiempo en una determinada franja que se denomina zona de estudio o línea de compra, este estudio multitemporal se plantea entre el mes de enero de 2016 donde se realizaron las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas previas al inicio del proyecto hasta el año 2018 donde se terminaría la elaboración de los avalúos, con el propósito de justificar en parte los incrementos y cambios de valor presentados entre estos dos estudios.

El programa de Ingeniería Catastral Y Geodesia junto al grupo de investigación Gestión Pública, Avalúos y Urbanismo “GIGA” y a “Avalúos y Tasaciones de Colombia Valorar S.A.”, proveen las herramientas necesarias para el respectivo desarrollo que facilita el acceso a la información, a los inscritos en la lonja de Medellín, peritos valuadores, inmobiliarias y demás profesionales interesados.

Se espera con la presente investigación evidenciar los cambios de valor del suelo por medio de un estudio multitemporal de la variación del valor del suelo en los últimos años en el tramo comprendido desde el túnel de occidente y el municipio de Santa Fe de Antioquia donde actualmente se lleva a cabo la construcción y ampliación de la Autopistas al Mar 1.

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2. OBJETIVOS

2.1.OBJETIVO GENERAL

Realizar el estudio multitemporal del valor del suelo de la zona entre Medellín y Santa fe de Antioquia para la adquisición de predios del proyecto de cuarta generación autopistas al Mar 1 y proporcionar información respecto al valor del suelo a los diferentes actores interesados.

2.2.OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Describir las características de cada una de las variables de la Zonas Homogéneas Físicas del tramo en estudio comprendido entre los municipios de Medellín y Santa Fe de Antioquia.

• Análisis de las variables incidentes en el cambio del valor del suelo en el tiempo acorde al estudio realizado entre los años 2016 y 2018

• Elaboración de los planos de las zonas homogéneas físicas y las zonas homogéneas geoeconómicas del año 2016.

• Acompañamiento en la elaboración de los avalúos en el transcurso del año 2018 para la compra de los predios afectados por la construcción de la vía de cuarta generación autopista al MAR1.

• Análisis estadístico del estudio multitemporal realizado entre los años 2016 y 2018 con base en las Zonas Homogéneas Geoeconómicas y los avalúos necesarios para la adquisición de los predios que serán afectados por el paso del proyecto de cuarta generación.

• Efectuar un análisis del valor del suelo en la zona de estudio entre las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas realizadas en el año 2016 y los avalúos realizados en el año 2018.

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3. MARCO TEÓRICO

3.1.VALOR DEL SUELO “Uno de los fenómenos económicos más significativos en el desarrollo de la sociedad una vez que el espacio físico-territorial es delimitado y llamado como tierra para las actividades económicas, ya sea visto como un conjunto de recursos inherentes al suelo y al subsuelo y por ello trascendentes al espacio físico destinado a la siembra de cultivos y cría de ganado incluyendo entonces recursos como bosques, yacimientos minerales, fauna y flora, fuentes de agua, etc. Estos suelos entran en el ciclo de la producción como un valor que éste adquiere en los distintos modos de producción que han existido en la historia de la humanidad”1.

Al hablar de valor, tenemos que remitirnos a sus dos formas de concebirlo y aplicarlo. Por un lado, está el “Valor de Uso”, que se entiende como el valor intrínseco que tiene un bien por la utilidad en sí misma; y, por otro, el “Valor de Cambio” es el que adquiere cuando entra al mercado y se intercambia por otro bien, o cuando entra en el sistema económico como una mercancía, cuyo valor está en función básicamente de la escases y necesidades que se tengan en un momento determinado.

En sentido estricto, “las mercancías tienden a intercambiarse su valor de cambio, que está determinado por el tiempo socialmente necesario para producirlas”2 : sin embargo por las formas capitalistas de comercialización, aunque el valor de cambio de cualquier bien, en determinados momentos, cuando entra al mercado no es el efecto real de ese trabajo socialmente necesario, sino de otros factores que normalmente recaen en la oferta disponible y la demanda requerida, y ese “valor” que se traduce en dinero, está por arriba de este tiempo socialmente necesario para producirlas.

3.2.AVALÚOS COMERCIALES “Se entiende por Avalúo Comercial, el precio obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario”3, por el cual se determina el valor comercial de los mismos

1 TOPALOV, 1984 Ganancias y Rentas Urbanas: Elementos Teóricos, editorial siglo XXI 2 JARAMILLO Samuel, hacia una teoría de las rentas del suelo urbano, Segunda edición. 3 REPUBLICA DE COLOMBIA decreto 1139 (30 junio 1995) capitulo primero, generalidades, art 2 definición avaluó comercial.

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3.3.VALOR COMERCIAL “Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien”4.

3.4.ÁREAS HOMOGENEAS “Son espacios de la superficie terrestre que presentan características y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico denominado Valor Potencial (VP)”5.

3.5.ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS. “Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes”6.

3.6.ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS “Se entiende por zona homogénea geoeconómica, a ”los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario”7.

“El IGAC como máxima autoridad catastral expidió en 2011 la resolución 070 (Resolución que deroga la resolución 2555 de 1988), por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la Conservación catastral”.

3.7.MÉTODOS DE AVALÚOS Se utilizarán las siguientes metodologías para la realización de los avalúos catastrales urbanos, según la resolución 620 del 2008. Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997 según lo establecido por el instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC); estas son:

4 REPUBLICA DE COLOMBIA decreto 1420 (24 julio 1998) título primero, conceptos generales, art 2 valor comercial. 5 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 070 (4 febrero 2011) título primero, Conceptos generales, Artículo 50. 6 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 070 (4 febrero 2011) título primero, Conceptos generales, Artículo 51. 7 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 070 (4 febrero 2011) título primero, Conceptos generales, Artículo 52.

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3.7.1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”8. (IGAC)

3.7.2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés”9.

3.7.3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN “Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula10:

Vc = {Ct-D} + Vt

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación

Vt = Valor del terreno”.

Parágrafo. - Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad

8 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 620(23 septiembre 2008) capitulo primero, definiciones, Artículo 1. 9 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 620(23 septiembre 2008) capitulo primero, definiciones, Artículo 2. 10 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 620(23 septiembre 2008) capitulo primero, definiciones, Artículo 3.

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y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).

3.7.4. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL “Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.”

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. PARÁGRAFO. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado11. ARTÍCULO 15. Para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente fórmula:

En donde: % AU: Porcentaje área útil. Vtu: Valor del terreno urbanizado. g: Ganancia por la acción de urbanizar.

11INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZI resolución 620(23 septiembre 2008) capitulo primero, definiciones, Artículo 4.

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Cu: Costos de urbanismo. (Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra). 3.8.PROGRAMA DE CONCESIONES DE CUARTA GENERACIÓN (4G) La cuarta generación de concesiones (4G) es el programa de infraestructura vial que le permitirá al país desarrollarse aceleradamente y ser más competitivo para enfrentar los retos del comercio global, generando más empleos y entregando a los colombianos vías de primera calidad al final de esta década El programa de 4G incluye cerca de 40 proyectos que involucran alrededor de 8.000 km de la red vial nacional, 140 km de túneles y 150 km de puentes y viaductos, por un valor de inversión aproximado de $47 billones. En el cuatrienio, la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI) tiene como objetivo avanzar en la ejecución del programa 4G. La vinculación del capital privado a este programa permitirá acelerar la inversión en carreteras concesionadas, pasando de niveles de $3 billones anuales a $ 8,5 billones al finalizar el cuatrienio. Este programa llevará desarrollo y trabajo a 24 departamentos y generará más de 180.000 empleos directos, lo cual permitirá reducir la tasa de desempleo durante la etapa de construcción de los proyectos en 1 % y generará un efecto multiplicador en el PIB de aproximadamente el 1,5 %5212. Para el año 2018 el país contará con más de 11.000 km de vías nacionales concesionadas, de las cuales 3.300 km serán en doble calzada. A través del programa de cuarta generación de concesiones se contará aproximadamente con 1.200 km adicionales de nuevas dobles calzadas, 140 km de túneles y 150 km de puentes y viaductos. Este programa reducirá los tiempos de desplazamiento entre los centros productivos y los puertos hasta en un 30 % y disminuirá los costos de operación vehicular hasta en un 20 %13. 3.9.CLASES DE SUELO.

“Los planes de ordenamiento territorial clasificarán el territorio de los municipios y distritos en suelo urbano, rural y de expansión urbana. Al interior de estas clases

12 ColCapital (Asociación Colombiana de Fondos de Capital Privado) http://www.colcapital.org/wp-content/uploads/2016/03/4-Infraestructura-de-Transporte-a-traves-de-APPs.pdf 13 BASE PLAN DE DESARROLLO NACIONAL 2015-2018, TODOS POR UN NUEVO PAÍS páginas 159, 160.

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podrán establecerse las categorías de suburbano y de protección, de conformidad con los criterios generales establecidos en los artículos siguientes”.14

3.10. SUELO URBANO. “Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial. Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitario”.15

3.11. SUELO DE EXPANSION URBANA. “Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución. La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o social. Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas”.16

14 CONGRESO DE COLOMBIA Ley 388(Julio 18 de 1997) capitulo primero, clasificación del suelo, Artículo 30. 15 CONGRESO DE COLOMBIA Ley 388(Julio 18 de 1997) capitulo primero, clasificación del suelo, Artículo 31. 16 CONGRESO DE COLOMBIA Ley 388(Julio 18 de 1997) capitulo primero, clasificación del suelo, Artículo 32.

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3.12. SUELO RURAL.

“Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas”.17

3.13. SUELO SUBURBANO.

“Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994. Podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales. Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual deberán contar con la infraestructura de espacio público, de infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo”.18

3.14. SUELO DE PROTECCION. “Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse”.19

3.15. DEFINICIONES GENERALES20:

17 CONGRESO DE COLOMBIA Ley 388(Julio 18 de 1997) capitulo primero, clasificación del suelo, Artículo 33. 18 CONGRESO DE COLOMBIA Ley 388(Julio 18 de 1997) capitulo primero, clasificación del suelo, Artículo 34. 19 CONGRESO DE COLOMBIA Ley 388(Julio 18 de 1997) capitulo primero, clasificación del suelo, Artículo 35. 20 UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL https://www.catastrobogota.gov.co/glosario

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3.15.1. Área: Magnitud geométrica que mide la extensión de un cuerpo en dos dimensiones.

3.15.2. Área Construida: Parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos, sótanos y en un piso como máximo.

3.15.3. Áreas de Cesión: Corresponde a las áreas destinadas a la conformación de los sistemas de espacio público locales y zonales tales como: * -Cesión tipo A. * -Control Ambiental. * -Sistema vial local.

3.15.4. Aspecto Físico: IGAC- Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espacio- mapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función. UAECD- Es la identificación y toma en terreno de las medidas que permiten determinar las áreas de terreno y construcción, los linderos de los predios, así como la determinación de las variables que se tienen en cuenta para la calificación de las construcciones (calificación propiamente dicha, usos y destinos). Identificación de los linderos del terreno y edificaciones del predio y su descripción y clasificación.

3.15.5. Aspecto Jurídico: Consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.

3.15.6. Cesión Obligatoria de Zonas con Destino a Uso Público: Es la cesión obligatoria de bienes que deben hacer los particulares a las entidades distritales o municipales, con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general, especificándose si es del caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios de carácter urbano o metropolitano. (Arts. 37 y 117 Ley 388 de julio 18 de 1999).

3.15.6.1. Cesión Tipo A: Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo a municipio a título gratuito con destino a zonas verdes, parques y equipamiento comunal público.

3.15.6.2. Cesión Tipo B: Es la parte de un predio transferido por el urbanizador de un desarrollo para equipamiento comunal privado.

3.15.7. Ficha Predial: Es el documento, en medio análogo o digital en el cual se consigna la información correspondiente a cada uno de los predios de la unidad orgánica catastral según el modelo que determine el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

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* Una vez diligenciada la ficha predial, se constituye en la constancia de identificación predial.

3.15.8. Norma de Uso del Suelo: Es la indicación normativa sobre la actividad que se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas para la determinación de valores unitarios del terreno.

3.15.9. Número Predial Nacional: A cada predio se le asignará un código numérico que permita localizarlo inequívocamente en los respectivos documentos catastrales, según el modelo determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. * Para efectos de conformar la base de datos catastral nacional el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, adoptará un identificador único para cada predio.

3.15.10. Plan de Ordenamiento Territorial –POT: Contiene las normas básicas para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal. Es el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal. Se define como un conjunto de acciones político-administrativas y planificación concertada.

3.15.11. Uso: Es la destinación que se le da a los elementos materiales de la estructura urbana en las distintas actividades ciudadanas. Corresponde a la actividad económica que se le está dando a la construcción en un predio al momento de su reconocimiento.

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4. MARCO LEGAL

4.1.LEY 14 DEL 6 DE JULIO DE 1983

“Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones”

Esta ley decretada por el congreso de la republica el 6 de julio de 1983, habla expresamente de los impuestos a nivel nacional, fijando tarifas y la base gravable, adicionalmente regula la actividad catastral

4.1.1. La ley 14 de 1983 no solo hace referencia a los fiscos e impuestos también norma el catastro en Colombia, dando aquellos parámetros y conceptos fundaméntales para hacer catastro dentro del territorio nacional de la manera correcta, gracias a la implementación de esta ley, el país ha visto una evolución en la que con la formación, actualización y conservación de los Catastros, se ha creado una gran infraestructura de información territorial disponible para todas las Administraciones públicas, empresas y ciudadanos en general.

4.1.2. De la presente ley se tendrán en cuenta los conceptos generales y las disipaciones de las mismas.

4.2.LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997

“Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones”.

Reglamentada por los Decretos Nacionales 150 y 507 de 1999; 932 y 1337 de 2002; 975 y 1788 de 2004; 973 de 2005; 3600 de 2007; 4065 de 2008; 2190 de 2009; Reglamentada parcialmente por el Decreto Nacional 1160 de 2010

4.2.1. La presente ley enmarca el ordenamiento territorial, dando unos instrumentos de gestión en función de la organización, la planificación y el desarrollo del territorio, con el ánimo de dotar al país de estrategias precisas para implementar un crecimiento organizado dentro del territorio nacional, con lo cual señala a los planes de ordenamiento territorial como su instrumento de materialización, lo cual permite tener herramientas de ejecución de las políticas del territorio , también es importante señalar que esta también da los parámetros principales para definir las normas de ocupación y uso del suelo, lo cual ha sido fundamental en el país

4.2.2. De la ley 388 de 1997 se tendrán en cuenta los artículos: 4.2.2.1.Artículo 9: Especifica que es un plan de ordenamiento territorial.

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4.2.2.2.Artículos 30, 31, 32, 33, 34 y 35, hacen referencia a la clasificación del suelo, lo cual es fundamental para el análisis valuatorio.

4.3.DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998

“Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”.

4.3.1. Las disposiciones contenidas en este Decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, donde se contemplan algunos eventos y se norman, como la adquisición de bienes inmuebles por enajenación forzosa o enajenación voluntaria, adquisición de inmuebles por expropiación judicial o administrativa, además norma la determinación del efecto de plusvalía.

4.3.2. Respecto al decreto 1420 de 1998 se tendrán en cuenta para el presente trabajo los siguientes artículos:

4.3.2.1.Artículo 1: Explica las disposiciones contenidas en el decreto y normas los tipos de adquisición dentro de los procesos de compra de predios.

4.3.2.2.Artículos 2, 3 y 4 hacen referencia al valor comercial de los inmuebles y a su determinación.

4.3.2.3.Artículo 8, este hace alusión a las personas que pueden realizar avalúos 4.3.2.4.Artículos 13 se refiere a la documentación que se le debe suministrar al avaluador

en el momento de la solicitud de un avalúo. 4.3.2.5.Artículo 14 atañe las responsabilidades del perito o entidad encargada del análisis

de la norma urbanística y la detección e información de las inconsistencias detectadas en la misma.

4.3.2.6.Artículos 20, 21 y 22 da las pautas, parámetros y criterios para la elaboración de avalúos.

4.4.ACUERDO 010 DEL 06 DE NOVIEMBRE DE 2000

“Por medio del cual se adopta el Esquema de Ordenamiento territorial del municipio de Santa Fe de Antioquia, Antioquia”

4.4.1. En el presente acuerdo se encuentra toda la normatividad urbanística del municipio de Santa Fe de Antioquia; este es basado en lo estipulado en la ley 388 de 1997 donde se estipulan las normas y pautas para el ordenamiento territorial en el territorio nacional.

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Dentro de este documento se encuentran plasmado la clasificación del suelo, sus usos, densidades y demás temas que atañen al desarrollo del territorio.

4.4.2. Del esquema de ordenamiento territorial de Santa Fe de Antioquia, se tuvieron en cuenta para el análisis valuatorio de los predios requeridos por el concesionario los siguientes artículos:

4.4.2.1.Artículos 33 y 34 explican el suelo rural y su conformación dentro del municipio de Santa Fe de Antioquia

4.4.2.2.Artículos 35 y 36 hacen mención al suelo en protección, y la conservación de los mismos

4.4.2.3.Artículo 48 señala la clasificación de los predios según su uso 4.4.2.4.Articulo 151 y 155 elevan las cesiones y afectaciones que se le deben realizar al

municipio en el momento de realizar un proyecto de parcelación. 4.4.2.5.Artículos 163, 164 y 165 menciona las normas generales del área rural 4.4.2.6.Artículos 169 y, 170 explican las zonas de uso agropecuario y sus posibilidades

de desarrollo. 4.4.2.7.Artículo 173 hace mención al suelo con uso agropecuario. 4.4.2.8.Artículo 175 expone la zonificación de los usos y tratamientos y además muestra

el uso principal, complementario, restringido y prohibido acorde a la clasificación del municipio

4.4.2.9.Artículos 176 y 177 señalan los suelos de protección y sus usos permitidos.

4.5.ACUERDO 012 DEL 19 DE DICIEMBRE DE 2007

“Por medio del cual se adopta el Esquema de Ordenamiento territorial del municipio de Sopetrán, Antioquia”

4.5.1. El actual EOT de Sopetrán es una revisión y reajuste del el acurdo anterior, en este documento se analizó más a profundidad algunas temáticas y se constituye un estudio más a fondo de las densidades del suelo del municipio, además se establecieron las normas ambientales generales.

4.5.2. Después de leer e interpretar el acuerdo mencionado en este ítem, se procedió a utilizar los siguientes artículos para el análisis del presente trabajo:

4.5.2.1.Artículos 23, 24 explica el componente rural y su contenido. 4.5.2.2.Artículo 48 menciona la clasificación y delimitación del suelo municipal. 4.5.2.3.Artículos 58 y 59 corresponden a la definición del suelo rural para el municipio

de Sopetrán y la delimitación del mismo. 4.5.2.4.Artículos 60 y 61 hace referencia a la definición del suelo suburbano y a su

delimitación. 4.5.2.5.Artículos 62, 70 y 74 explica la constitución del suelo de protección dentro del

municipio y los riesgos dentro de esta área por amenazas de inundación del río.

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4.5.2.6.Artículo 103 explica la clasificación de los predios y divide su clasificación en suelo urbano y suelo rural

4.5.2.7.Artículos 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 295, 296 hacen referencia y explican las normas generales del área rural como sus densidades, usos, índices de ocupación y retiros.

4.5.2.8.Artículo 302 señala la zonificación de los usos, tratamientos y densidades del suelo rural.

4.5.2.9.Artículo 303 hace mención al suelo de protección y a su destinación.

4.6.RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008

“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”.

Esta resolución ordenada por el director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, plantea los parámetros que se deben tener en cuenta a la hora de realizar avalúos en relación a lo ordenado por la ley 388 de 1997.

4.6.1. Como se menciona en el desarrollo del presente documento, estos son los artículos que se tuvieron en cuenta:

4.6.2. Artículos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 13, 14 y 15 explican los métodos valuatorios usados y su aplicación

4.6.3. Artículos 29, 30, 31 y 32 hace referencia a otras disipaciones generales que se deben tener en cuenta en el proceso valuatorio.

4.6.4. Artículo 37 muestra las formulas aritméticas que sirven de apoyo o complemento para los métodos valuatorios.

4.7.RESOLUCIÓN 070 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011

“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral”; la cual expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

4.7.1. Acorde a la resolución mencionada en este numeral, se procede a tener en cuenta los siguientes artículos de la misma:

4.7.1.1.Artículos 3, 4, 5, 6 hacen mención a los aspectos físico, jurídico, económico y fiscal de un predio

4.7.1.2.Artículos 9, 10, 11 brindan la definición de predios tanto como urbano como rural 4.7.1.3.Artículos 21, 22 definen construcción y/o edificación y terreno respectivamente 4.7.1.4.Artículos 51 y 52 definen que son las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas,

las cuales se mencionan en el presente documento.

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4.8.ACUERDO 003 DEL 04 DE MAYO DE 2012

“Por el cual se revisa y ajusta el Esquema de Ordenamiento Territorial para el Municipio de San Jerónimo”.

4.8.1. EL presente acuerdo rige toda la reglamentación urbanística, clasificación del suelo, densidades del mismo, expone las delimitaciones entre los diferentes usos y señala las posibilidades de desarrollo de los mismos, entre otros.

4.8.2. Del acuerdo 003 de 2012 se tendrán en cuenta los siguientes artículos: 4.8.2.1.Artículos 14, 15, 17 y 19 señalan la clasificación del suelo. 4.8.2.2.Artículo 21 hace referencia a los planes parciales que se puedan desarrollar dentro

del municipio y a las unidades mínimas de actuación en el área urbana. 4.8.2.3.Artículos 40, 41, 42 y 43 corresponden a toda la parte de tratamientos

urbanísticos, índices de ocupación densidades, aprovechamientos, retiros dentro del área urbana

4.8.2.4.Artículos 44, 45, 46, y 47 hacen mención a los usos dentro del área urbana y de expansión urbana y las categorías de estos.

4.8.2.5.Artículos 49, 50, 51, 52, 54, 55, 56, 57, 58 y 59 explican toda la parte del componente rural, como su división veredal, zonas homogéneas y usos, criterios del manejo del suelo rural, categorías del suelo rural y las densidades toda la parte rural.

4.9.LEY 1682 DEL 22 DE NOVIEMBRE DE 2013

“Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”.

4.9.1. En la presente ley se explica todas las características de la infraestructura de transporte y sus lineamientos para la elaboración de los avalúos de los mismos, partiendo desde la gestión predial hasta la adquisición de los predios.

4.9.2. Después de leer y analizar detenidamente los artículos que competen para el presente desarrollo, son:

4.9.2.1.Artículo 23 este hace mención a los avaluadores y a las metodologías de avalúos para la adquisición o expropiación como última instancia de los bienes inmuebles.

4.9.2.2.Artículo 34 hace mención al avalúo comercial del inmueble.

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4.10. RESOLUCIÓN 898 DEL 19 DE AGOSTO DE 2014

“Por medio de la cual se fijan normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración de avalúos comerciales requeridos en los proyectos de infraestructura de transporte a que se refiere la ley 1682 de 2013”.

De la presente resolución se tendrán en cuenta todos los artículos ya que, para los proyectos de infraestructura, posterior al 15 de julio de 2018 esta resolución vuelve a entrar en vigencia excepto aquellos artículos suspendidos por l resolución 1044 de 2014, por lo cual se tendrán en cuenta todos los ítems o indemnizaciones mencionadas en dicha resolución.

4.11. ACUERDO 048 DEL 17 DE DICIEMBRE DE 2014

“Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste de largo plazo del Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín y se dictan otras disposiciones complementarias”.

4.11.1. En el acuerdo 048 de 2014 se establecen las normatividades básicas para el desarrollo del territorio dentro del municipio de Medellín, que como se concierta en la ley 388 de 1997, estipula la clasificación del uso del suelo tanto en las áreas urbanas como en el área rural, señalando las densidades de cada uso, planes parciales de cada zona que lo requiere y reglamenta demás las demás condiciones del municipio en cuanto al territorio.

4.11.2. Del presente acuerdo nos atañen los siguientes artículos para la elaboración del presente documento son:

4.11.2.1. Articulo 11 hace mención a la clasificación del suelo dentro del municipio de Medellín.

4.11.2.2. Artículos 15 y 16 exponen los suelos que constituyen las áreas rurales y los suelos de protección.

4.11.2.3. Artículos del 387 al 395 hacen referencia a los componentes rurales, normas generales del suelo rural y tratamientos del mismo.

4.11.2.4. Artículos del 396 al 416 señala los usos generales del suelo rural. 4.11.2.5. Artículos del 418 al 425 disponen los aprovechamientos urbanísticos del

territorio rural dentro del municipio de Medellín.

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5. DELIMITACIÓN ESPACIAL

5.1.LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

El desarrollo del proyecto Autopista al Mar1, interviene parte de cuatro municipios del departamento de Antioquia, dentro de los cuales están la capital Antioqueña (Medellín) y tres municipios más del occidente, que son San jerónimo, Sopetrán y Santa fe de Antioquia; a continuación, se mostrara su localización general y el trazado o las áreas requeridas para la ampliación y construcción de las nuevas calzadas que se tienen contempladas dentro del proyecto de cuarta generación.

La topografía de la zona de estudio oscila entre plana pasando por una topografía ondulada hasta una topografía quebrada la cual hace parte de las zonas denominadas de protección dentro de los municipios intervenidos por el proyecto.

Imagen 1: Ubicación, Zona de estudio.

Fuente: Gobernación de Antioquia, Elaboración propia.

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Imagen 2: Trazado proyecto Autopista al MAR1.

Fuente: Gobernación de Antioquia, Devimar, Elaboración propia.

5.1.1. Medellín21: 5.1.1.1.Límites:

Norte: Limita con los municipios de Bello, Copacabana y San Jerónimo. Sur: Limita con los municipios de Envigado, Itagüí, La Estrella y EL Retiro. Oriente: Limita con los municipios de Guarne y Rionegro. Occidente: Limita con los municipios de Angelópolis, Ebéjico y Heliconia.

5.1.1.2.Aspectos Generales: Extensión: 380,64 Km2 Suelo Urbano: 105,02 Km2 Suelo de Rural: 270,42 Km2 Suelo de Expansión: 5,20 Km2

21 Alcaldía de Medellín, Antioquia (https://www.medellin.gov.co/irj/portal/medellin?NavigationTarget=navurl://6488ef50a6787e1fdbc4e42e62a46a67)

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Predios Urbanos: 296.999 Predios en Expansión: 2.493 Predios Rurales: 17.477 Temperatura Promedio: 24 º C. Altura: 1.479 msnm

5.1.2. San Jerónimo22: 5.1.2.1.Límites:

Norte: Limita con el Municipio de Sopetrán. Sur: Limita con el Municipio de Medellín. Oriente: Limita con el Municipio de San Pedro de Los Milagros. Occidente: Limita con el Municipio de Ebéjico.

5.1.2.2.Aspectos Generales: Extensión: 155 Km2 Suelo Urbano: 0,7 Km2. Suelo de Rural: 154,3 Km2 Predios Urbanos: 1.495 Predios Rurales: 3.852 Temperatura Promedio: 25 º C. Altura: 750 msnm

5.1.3. Sopetrán23: 5.1.3.1.Límites:

Norte: Limita con el Municipio de Olaya. Sur: Limita con los Municipios de San Jerónimo y Ebéjico Oriente: Limita con el Municipio de Belmira. Occidente: Limita con el Municipio de Santa Fe de Antioquia

5.1.3.2.Aspectos Generales: Extensión: 233 Km2 Suelo Urbano: 5,8 Km2. Suelo de Rural: 214,5 Km2 Predios Urbanos: 2.587 Predios Rurales: 4.327 Temperatura Promedio: 25 º C. Altura: 750 msnm

22 Alcaldía de San Jerónimo, Antioquia (http://www.sanjeronimo-antioquia.gov.co/MiMunicipio/Paginas/Informacion-del-Municipio.aspx) 23 Alcaldía de Sopetrán, Antioquia (http://www.sopetran-antioquia.gov.co/)

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5.1.4. Santa fe de Antioquia24: 5.1.4.1.Límites:

Norte: Limita con los municipios de Giraldo y Buriticá. Sur: Limita con los Municipios de Caicedo y Anzá. Oriente: Limita con los municipios de Liborina, Olaya, Sopetrán y Ebéjico. Occidente: Limita con el Municipio de Abriaquí.

5.1.4.2.Aspectos Generales: Extensión: 493 Km2 Suelo Urbano: 2,1 Km2. Suelo de Rural: 491,1 Km2 Predios Urbanos: 4.785 Predios Rurales: 5.315 Temperatura Promedio: 27 º C. Altura: 550 msnm

Acorde a la información de las alcaldías municipales recolectada anteriormente se detectó que la afectación predial dentro de cada municipio es pequeña; esta relación se muestra a continuación, demostrando que, respecto a la totalidad de los predios de cada municipio, la cantidad no es significativa, por ende, se concluye que a pesar de ser un proyecto de gran envergadura como lo son los proyectos de cuarta generación, la compra de 481 predios sobre la totalidad de los predios de los cuatro municipios afectados es baja.

Se tomó totalidad de los predios de cada municipio y acorde a la cantidad de predios adquiridos por el proyecto Autopista al MAR1, se calculó la relación del porcentaje de la afectación sobre cada municipio.

Municipio Totalidad Predios Municipio

Predios adquiridos por

Municipio Porcentaje

Medellín 316.969 128 0,04% San Jerónimo 5.347 212 3,96%

Sopetrán 6.914 137 1,98% Santa fe de Antioquia 10.100 4 0,04%

Total Predios 339.330 481 0,001% Tabla 1: Distribución de predios requeridos respecto a la totalidad del municipio.

Fuente: Elaboración propia.

24 Alcaldía de Santa Fe de Antioquia, Antioquia (http://www.santafedeantioquia-antioquia.gov.co/municipio/geografia)

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A continuación, se relacionan la totalidad de los predios afectados por el proyecto y su porcentaje de afectación según la cantidad total de predios requeridos en cada municipio.

Municipio Predios adquiridos por Municipio Porcentaje

Medellín 128 26,6% San Jerónimo 212 44,1%

Sopetrán 137 28,5% Santa fe de Antioquia 4 0,8%

Total Predios 481 100% Tabla 2: Distribución de predios requeridos por municipio.

Fuente: Elaboración propia.

Diagrama 1: Porcentaje de distribución de predios requeridos por municipio.

Fuente: Elaboración Propia Se aprecia como la mayor parte de los predios requeridos se encuentran en el municipio de San Jerónimo, a pesar de que no es el municipio más grande entre los cuatro afectados por el paso del proyecto, es el municipio con mayor representación dentro de la muestra predial requerida; también se puede observar que el municipio con menos predios requeridos es Santa Fe de Antioquia, debido a que en este municipio se realiza el empalme de la Autopista al Mar con otro proyecto de cuarta generación realizado por otra concesionaria.

26,6%

44,1%

28,5%0,8%

Predios por Municipio

Medellín

San Jerónimo

Sopetrán

Santa Fe de Antioquia

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6. METODOLOGÍA DEL PROYECTO Para el presente proyecto de investigación: “estudio del valor del suelo para la adquisición de predios del proyecto de cuarta generación autopistas al mar 1”, se establecieron cuatro etapas como se evidencia en la Imagen 3: Desarrollo Metodológico Establecido.

Imagen 3: Desarrollo Metodológico Establecido

Fuente: Elaboración propia. En la primera etapa se desarrollaron dos actividades en las cuales se recolecto la información en campo y teórica necesarios para el objetivo de la presente investigación como lo fue:

1. Normatividad de los municipios en por donde pasara la Autopista al Mar1, Medellín, San Jerónimo, Sopetrán y Santa Fe de Antioquia.

2. Datos geográficos y Datos espaciales (Shapefiles) de los municipios que posee la Gobernación de Antioquia.

3. Ofertas. 4. Puntos de interés.

En la segunda etapa se elaboraron las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, en este punto para cada una de las Zonas Homogéneas Físicas se hizo una descripción del código obtenido y para las Zonas Homogéneas Geoeconómicas fue necesario realizar avalúos por los métodos Capitalización de Rentas, Mercado y Residual y con esto determinar el valor de terreno por unidad de área, el resultado gráfico de las mismas fue realizado en el software ArcGIS.

Etapa 1: Obtención de la información en campo y teorica.

•Actividad 1: Recolección de información teorica y datos espaciales.•Actividad 2: Recolección de datos en campo.

Etapa 2: Elaboración de las zonas Homogeneas Fisicas y Geoeconomicas del tramo en estudio.

•Actividad 1: Interpretación de zonas.•Actividad 2: Consolidación y descripción de los resultados obtenidos.

Etapa 3: Acompalamiento en la elaboración de los avalúos para la Autopista al Mar 1.

•Actividad 1: Visita a campo e identificación de los predios.•Actividad 2: Estudio de mercado.•Actividad 3: Determinación del valor y elaboración del avalúo.

Etapa 4: Estudio de los resultados obtenidos.

•Actividad 1: Analisis de los resultados.

36

En la tercera etapa concerniente a la elaboraron de los avalúos solicitados por el proyecto Autopistas al Mar 1, se realizó la identificación de los predios, análisis de la información suministrada por el concesionario Autopista al Mar 1, visita a la zona a avaluar y al predio, inspección ocular, registro fotográfico, obtención de ofertas en la zona, identificación y análisis de la norma, estudio de mercado, análisis de los métodos a utilizar, juntas de avalúos, determinación del valor del suelo y elaboración de informes, los cuales serán incluidos como anexos en el presente proyecto de investigación.

En la última etapa se realizó una comparación multitemporal de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas obtenidas, con los avalúos realizados de manera puntual para cada predio a adquirir por el proyecto de infraestructura vial, donde se analizó la variación que se tuvo entre los primeros datos obtenidos en el año 2016 y los datos al año 2018, estos resultados se representaran de manera estadística permitiendo observar si existe una variación entre las Zonas Homogéneas Preliminares al inicio del proyecto y os avalúos realizados para la adquisición de predios.

37

7. DESARROLLO DE LA METODOLOGÍA DEL PROYECTO ESTABLECIDA

De acuerdo a la metodología establecida para el desarrollo de la investigación: “estudio del valor del suelo para la adquisición de predios del proyecto de cuarta generación autopistas al mar 1” y plasmada en la Imagen 3: Desarrollo Metodológico Establecido, se han obtenido los siguientes resultados:

7.1.OBTENCIÓN E IMPLEMENTACIÓN DE LA INFORMACIÓN DE CAMPO Y TEÓRICA

El estudio de ZHF se basó en la información generada en las últimas actualizaciones catastrales de los municipios de Medellín, San Jerónimo, Sopetrán, Santa fe de Antioquia.

Para tal efecto, se recopiló información geográfica catastral en formato digital, con los niveles de información límite predial, manzanas, barrios, toponimias, vías, y Zonas Homogéneas Físicas urbanas y rurales (ZHF). De igual manera se contó con imágenes georreferenciadas de las unidades funcionales en el corredor de estudio, suministrada por la Concesión información base para la ubicación en terreno del personal de campo y el ajuste de las ZHF.

La información entregada por la concesión DEVIMAR S.A.S fue la siguiente:

• Archivo en DWG el trazado del proyecto vial. • Polígonos de ZHF físicas de la gobernación de Antioquia. • Ortofotos georreferenciadas de la zona de estudio.

Para complementar los insumos base del estudio, se gestionó ante las autoridades catastrales encargadas la siguiente información:

• Planos de usos y clasificación de los municipios afectados complementarios a los acuerdos de POT y EOT correspondientes. En la siguiente tabla se puede observar el número y fecha de cada uno de ellos:

38

PLANES Y/O ESQUEMAS DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Municipio Acuerdo

Medellín Acuerdo 048 Del 17 De

Diciembre De 2014

San Jerónimo Acuerdo 003 Del 04 De Mayo

De 2012

Sopetrán Acuerdo 012 Del 19 De

Diciembre De 2007

Santa fe de Antioquia Acuerdo 020 Del 06 de

Noviembre De 2000 Tabla 3: Planes de ordenamiento territorial.

Fuente: Elaboración Propia

• Plancha Cartográficas del IGAC con información de Cartografía Base, con

cubrimiento de toda el área de estudio. • Información geográfica catastral en formato digital, con los niveles de información

de Barrios, Veredas, Toponimias y vías.

Para la estructuración de la información cartográfica se utilizó el programa ArcGIS 10.4, por medio del cual se importó la información de los Shapefiles en una base de datos geográfica previa verificación de la georreferenciación de los mismos.

Se usó como base cartográfica aquella proporcionada por la Gobernación de Antioquia, en sistema de referencia Magna Sirgas con origen de coordenadas Oeste.

La información recibida en DWG se estructuró en ArcGIS. De lo documentos de PBOT y EOT recopilados se extrajo la información geográfica disponible, principalmente en formatos de imagen los cuales fueron georreferenciados por coordenadas o por detalles los cuales sirvieron de base para los análisis espaciales requeridos para el almacenamiento y organización de la información, se creó una Geodatabase (GDB) con todos los productos de información geográfica del proyecto, la cual se entrega como anexo a este informe.

7.2.RESULTADOS DE LA GENERACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS

7.2.1. ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS El resultado de la creación de Zonas Homogéneas Físicas arrojo 11 zonas urbanas y 54 zonas rurales, espacios geográficos dentro del área de estudio, que se pueden evidenciar cartográficamente en las Imágenes 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 y la descripción de cada uno (lo que representa cada código) en el Anexo 1.

39

Imag

en 4

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nas H

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a la

3.

Fuen

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40

Imag

en 5

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19.

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pia.

41

Imag

en 6

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37.

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pia.

42

Imag

en 7

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43

Imag

en 8

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Urb

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11.

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44

Imag

en 9

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47.

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45

Imag

en 1

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Hom

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31

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51.

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Imag

en 1

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Hom

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31

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53.

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47

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en 1

2: Z

onas

Hom

ogén

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31

a la

54.

Fu

ente

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S.A

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ción

pro

pia.

48

Las zonas homogéneas físicas tienen como objetivo la división de un determinado perímetro urbano o rural, en sectores con características similares, para su correcta generación se fundamentó en los conceptos y procedimientos de la ley 14 de 1983, la resolución 070 de 2011.

“Las Zonas Homogéneas físicas se definen como espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes” (UAECD U. A., 2005)

Para generación las ZHF se tuvieron en cuenta las siguientes variables:

7.2.1.1.Zonas Urbanas • Clasificación del suelo: Establece la clasificación del suelo del POT: Urbano,

suburbano, expansión y rural, protegido o no protegido. • Áreas de Actividad: Actividad económica ejercida en el predio tales como:

residencial, comercio y servicios, Industria pesada etc... De acuerdo al POT vigente.

• Tratamientos Urbanísticos: Polígono de normatividad urbana asignada en el POT vigente.

• Destinación Económica y tipo según destino. • Servicios: Cubrimiento de servicios públicos. • Vías: Estado de la malla vial y condiciones de acceso. • Topografía: Porcentaje de pendiente.

En la imagen 13 se observa el orden en el cual se generaron las Zona Homogénea Física Urbanas y las variables a que se tuvieron en cuenta para este proceso:

49

Imagen 13: Generación Zona Homogénea Física Urbanas (ZHF)

Fuente: Elaboración Propia

Estas fueron las características físicas más relevantes, específicamente para el área urbana que está siendo intervenida por el proyecto Autopista al Mar1, cada una de estas variables corresponde a los registrados en los Manuales de Zonas del Departamento de Antioquia

7.2.1.1.1. Clasificación del Suelo De acuerdo a los manuales de zonas y basados en lo registrados en los POT y EOT de los municipios intervenidos el suelo se clasifico de acuerdo como se observa en la tabla 2: Codificación clasificación del suelo.

CODIFICACIÓN 1 Urbano-Protegido 2 Urbano-No Protegido 3 Expansión-Protegido 4 Expansión-No Protegido 5 Rural-Protegido 6 Rural- No Protegido 7 Suburbano-Protegido 8 Suburbano-No Protegido Tabla 4: Codificación clasificación del suelo

Fuente: Elaboración Propia

ZON

AS

HO

MO

GEN

EAS

FISI

CA

S U

RB

AN

AS

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

ÁREAS DE ACTVIDAD

TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

DESTINACIÓN ECONÓMICA

TIPO SEGÚN DESTINO ECONÓMICO

SERVICIOS

VIAS

TOPOGRAFÍA

50

Para las zonas homogéneas físicas urbanas determinados al comienzo del proyecto, partiendo de la información normativa vigente en el momento de la elaboración de las zonas en el año 2016 se obtuvieron dos tipos de clases de suelo como se evidencia en la tabla 5: Área y porcentaje de participación clasificación del suelo.

CLASIFICACIÓN DEL SUELO

CÓDIGO ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

Urbano-No Protegido

2 156.351,337 67,9%

Urbano Protegido 1 73.923,441 32,1% ÁREA TOTAL 230.274,779 100%

Tabla 5: Área y porcentaje de participación clasificación del suelo Fuente: Elaboración Propia

Diagrama 2: Porcentaje de participación Clasificación del Suelo

Fuente: Elaboración Propia

Como se evidencia en el Diagrama 2: Porcentaje de participación Clasificación del Suelo, el 67,9 % del suelo que normativamente conforma el área de estudio es Urbano No Protegido, con relación al 32,1 % que corresponde a suelo Urbano Protegido.

67,9%

32,1%

Clasificación del Suelo

Urbano No Protegido

Urbano Protegido

51

7.2.1.1.2. Áreas de actividad Se determinó que dentro de los cuatro municipios que se verán beneficiados por el desarrollo del proyecto solo el municipio de San Jerónimo, incluye área en suelo urbano. A continuación, en la tabla 6: Codificación Áreas de Actividad, se relacionan las variables que se tuvieron en cuenta dentro del área de actividad.

CODIFICACIÓN

0 Sin Asignar 1 Residencial 2 Comercio y Servicios 3 Industrial Pesada 4 Industrial Liviana y de

Servicios 5 Protector Forestal 6 Dotacional Tabla 6: Codificación Áreas de Actividad

Fuente: Elaboración Propia

De las variables relacionadas inicialmente para las áreas de actividad, dentro del área afectada por el paso del proyecto solo se tuvieron en cuenta 4 variables, las cuales se relacionan en la tabla 7: Área y porcentaje de participación Áreas de Actividad, donde se observa el porcentaje de participación según área de actividad y en el diagrama 3: se observa de manera gráfica la proporción de cada una.

ÁREAS DE

ACTIVIDAD CÓDIGO

ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

Residencial 1 91.367,122 39,7% Protector Forestal 5 73.923,441 32,1%

Comercio y Servicios

2 55.870,874 24,3%

Dotacional 6 9.113,342 4,0% ÁREA TOTAL 230.274,779 100%

Tabla 7: Área y porcentaje de participación Áreas de Actividad Fuente: Elaboración Propia

52

Diagrama 3: Porcentaje de participación Áreas de Actividad

Fuente: Elaboración Propia

7.2.1.1.3. Tratamientos Urbanísticos

CODIFICACIÓN 0 Sin Asignar 1 Desarrollo 2 Conservación 3 Consolidación Nivel 1 4 Consolidación Nivel 2 5 Mejoramiento Integral 6 Renovación Urbana 7 Redesarrollo 8 Preservación Urbanística 9 Re densificación

Tabla 8: Codificación Tratamientos Urbanísticos Fuente: Elaboración Propia

39,7%

32,1%

24,3%

4,0%

Áreas de Actividad

Residencial

Protector Forestal

Comercio y Servicios

Dotacional

53

TRATAMIENTOS URBANÍSTICOS

CÓDIGO ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

Consolidación Nivel 1

3 80.331,354 34,9%

Sin Asignar 0 73.923,441 32,1% Desarrollo 1 61.849,854 26,9%

Consolidación Nivel 2

4 8.962,108 3,9%

Mejoramiento Integral

5 5.208,020 2,3%

ÁREA TOTAL 230.274,779 100% Tabla 9: Área y porcentaje de participación Tratamientos Urbanísticos

Fuente: Elaboración Propia

En la tabla 8 se evidencian las áreas y porcentajes de participación de tratamiento urbanístico, una vez realizada la clasificación de acuerdo a los manuales de Antioquia y a la normatividad vigente, así mismo en el diagrama 4 se muestran sus porcentajes de participación.

Diagrama 4: Porcentaje de participación Tratamientos Urbanísticos

Fuente: Elaboración Propia

El 34,9 % se encuentra dentro del tratamiento urbanístico de consolidación nivel 1, seguido por un 32,1 % el cual equivale a áreas de terreno o predios dentro del área urbana que normativamente, en el momento de la elaboración de las zonas homogéneas físicas no tenían asignado ningún tratamiento urbanístico, en26,9%

34,9%

32,1%

26,9%

3,9% 2,3%

Tratamientos Urbanísticos

Consolidacion Nivel 1

Sin Asignar

Desarrollo

Consolidacion Nivel 2

Mejoramiento Integral

54

corresponde a predios en tratamiento de desarrollo, el 3,9% hace parte de inmuebles dentro de un tratamiento urbanístico de consolidación nivel 2 y dentro del tratamiento de mejoramiento integral se encuentran el 2,3% de predios analizados.

7.2.1.1.4. Destinación Económica

CODIFICACIÓN

1 Residencial 2 Comercial 3 Industrial 4 Dotacional 5 Predio No Edificado

Tabla 10: Codificación Destinación Económica Fuente: Elaboración Propia

DESTINACIÓN ECONÓMICA

CÓDIGO ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

Predio No Edificado 5 146.576,412 63,7% Residencial 1 57.377,853 24,9% Comercial 2 26.320,515 11,4%

ÁREA TOTAL 230.274,779 100% Tabla 11: Área y porcentaje de participación Tratamientos Urbanísticos

Fuente: Elaboración Propia

Diagrama 5: Porcentaje de participación Destinación Económica

Fuente: Elaboración Propia

63,7%

24,9%

11,4%

Destinación Económica

Predio No Edificado

Residencial

Comercial

55

7.2.1.1.5. Tipo Según Destino Económico

CODIFICACIÓN 1. RESIDENCIAL

1 Bajo-Bajo (0-10) 2 Bajo (11-28) 3 Medio Bajo (29-46) 4 Medio (47-64) 5 Medio Alto (65-82) 6 Alto (83-100)

2. COMERCIAL 1 Local 2 Zonal 3 Metropolitano

3. INDUSTRIAL 1 Transformadora Tipo 1 2 Transformadora Tipo 2 3 Transformadora Tipo 3

4. DOTACIONAL 1 Asistenciales 2 Educativos 3 Culturales

4 Administrativos Y De

Seguridad 5 Recreativos Y Deportivos 6 De Culto 7 Abastecimiento 8 Servicios Urbanos Especiales

5. PREDIO NO EDIFICADO 1 Urbanizable No Urbanizado 2 No Urbanizable 3 Urbanizado No Edificado

Tabla 12: Codificación Tipo Según Destino Económico Fuente: Elaboración Propia

56

TIPO SEGÚN DESTINO

ECONÓMICO CÓDIGO

ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

No Urbanizable 5.1 90.705,538 39,4% Urbanizable no

urbanizado 5.3 55.870,874 24,3%

Medio Alto (65-82) 1.5 36.772,533 16,0% Zonal 2.2 26.320,515 11,4%

Medio Bajo (29-46) 1.2 10.507,971 4,6% Medio (47-64) 1.4 10.097,349 4,4%

ÁREA TOTAL 230.274,779 100% Tabla 13: Área y porcentaje de participación Tipo Según Destino Económico

Fuente: Elaboración Propia

Diagrama 6: Porcentaje de participación Tipo Según Destino Económico

Fuente: Elaboración Propia

7.2.1.1.6. Servicios

La variable servicios públicos domiciliarios, hace referencia a la existencia o no de las redes secundarias (Con conexión a las redes primarias) de servicios públicos como son: Agua, energía, alcantarillado, alumbrado público, teléfono, gas domiciliario; que permitan o faciliten el desarrollo de múltiples construcciones, y no tomando como referencia la construcción o existencia de una vivienda.

39,4%

24,3%

16,0%

11,4%

4,6% 4,4%

Tipo Según Destino Económico

No Urbanizable

Urbanizable no urbanizado

Medio Alto (65-82)

Zonal

Medio Bajo (29-46)

Medio (47-64)

57

Se deben clasificar los inmuebles de manera general de la siguiente forma: Sin servicios, básicos incompletos, básicos, básicos más complementarios.

En la tabla 14 se enlista la codificación de servicios públicos domiciliarios de acuerdo al manual de zonas obtenido.

CODIFICACIÓN

1 Sin Servicios 2 Básicos incompletos 3 Básicos 4 Básicos más

Complementarios Tabla 14: Codificación Servicios

Fuente: Elaboración Propia.

El diagrama 7: Porcentaje de participación Servicios, muestra de forma gráfica el porcentaje de participación de servicios públicos dentro del área de estudio.

SERVICIOS CÓDIGO ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

Básicos más complementarios

4 230.274,779 100%

ÁREA TOTAL 230.274,779 100% Tabla 15: Área y porcentaje de participación Servicios

Fuente: Elaboración Propia

Diagrama 7: Porcentaje de participación Servicios

Fuente: Elaboración Propia

100%

Servicios

Basicos masComplementarios

58

7.2.1.1.7. Vías Dentro de las variables que conforman la adecuación al uso urbano la que tiene mayor influencia es la de las vías, su influencia es en tanto al alto grado de desarrollo urbano que este representa al contar con excelentes vías y al valor que adquiere un bien inmueble debido a la accesibilidad que le brinda ya sea con comercio y servicios, espacios recreacionales o simplemente por una mejor movilidad en cuanto a medios de transporte.

CODIFICACIÓN

1 Pavimentada 2 Afirmadas 3 Caminos (Peatonales) 4 Sin Vías

Tabla 16: Codificación Vías Fuente: Elaboración Propia

En la tabla 16 se muestra la codificación de vías y en la tabla 17 el área y porcentaje de la clasificación de las vías realizado para el caso de estudio.

VÍAS CÓDIGO ÁREA METROS CUADRADOS

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN

Pavimentadas 1 230.274,779 100% ÁREA TOTAL 230.274,779 100%

Tabla 17: Área y porcentaje de participación Vías Fuente: Elaboración Propia

El diagrama 8 muestra el porcentaje de participación de vías en la zona de estudio descritos previamente en la tabla 17: Área y porcentaje de participación Vías

59