ROBERTO SÁNCHEZ TROYArepositorio.usfq.edu.ec/bitstream/23000/130/1/89293.pdf · grÁfico 2-10: tasas activas y pasivas 13 grÁfico 2-11: tasas para crÉditos hipotecario 15 grÁfico

1

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

COLEGIO DE POSTGRADOS

PLAN DE NEGOCIOS

“PROYECTO BOCHERINI”

ROBERTO SÁNCHEZ TROYA

TESIS DE GRADO PRESENTADA COMO REQUISITO PARA LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE:

MAESTRÍA EN DIRECCIÓN INMOBILIARIA

QUITO

2

SEPTIEMBRE 2008

UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID

COLEGIO DE POSTGRADOS

HOJA DE APROBACIÓN DE TESIS

PLAN DE NEGOCIOS PROYECTO BOCHERINI

ROBERTO SÁNCHEZ TROYA

Fernando Romo P. Director MDI - USFQ Miembro del Comité de Tesis ----------------------------------------------------

Javier de Cárdenas Director MDI – Madrid, UPM Miembro del Comité de Tesis ----------------------------------------------------

Jaime Rubio Director MDI – Madrid, UPM Miembro del Comité de Tesis ----------------------------------------------------

Xavier Castellanos E. Director de Tesis Miembro del Comité de Tesis ----------------------------------------------------

Víctor Viteri Breedy, PhD, USFQ Director del Colegio de Postgrados ----------------------------------------------------

3

Quito, septiembre 2008

© Derechos de Autor

Roberto Sánchez Troya

2008

4

ÍNDICE GENERAL

1. RESUMEN EJECUTIVO 1

2. ANÁLISIS MACROECONÓMICO 3

2.1. Entorno. 3

2.2. Inflación. 3

2.2.1. Inflación Anual. 3

2.2.2. Inflación Mensual. 4

2.3. Producto Interno Bruto. 5

2.3.1. PIB Real – PIB per Cápita y Tasas de Crecimiento. 5

2.3.2. PIB de la Construcción. 6

2.3.3. PIB por Actividad Económica. 7

2.4. Indice de Confianza Empresarial. 8

2.4.1. ICE Construcción. 9

2.4.2. Precios de Insumos. 10

2.5. Remesas. 11

2.5.1. Ingreso de remesas trimestralmente. 11

2.6. Riesgo País. 12

2.7. Tasas de Interes. 13

2.7.1. Tasas Activas y Pasivas. 13

2.7.2. Créditos Hipotecarios. 14

2.7.3. Montos y Tasas por Plazos. 15

2.8. Conclusiones del Entorno Macroeconómico. 16

3. INVESTIGACIÓN DE MERCADO 18

3.1. Proyectos Anteriores 18

3.1.1. Precios y Velocidad de Ventas. 18

3.1.2. Financiamiento. 19

3.1.3. Fortalezas y Debilidades. 19

3.1.4. Optimización de Terreno. 20

3.1.5. Proyecto actual Bocherini. 21

5

3.2. Análisis de la Competencia. 21

3.2.1. Precios y Áreas. 23

3.2.2. Fase Construcción y Viviendas Vendidas. 23

3.2.3. Financiamiento y Publicidad. 24

3.2.4. Imágenes de la Competencia. 25

3.2.5. Conclusiones de la Competencia. 30

3.3. Análisis de la Demanda. 31

3.3.1. Tamaño de Vivienda. 31

3.3.2. Número de Dormitorios y Baños. 32

3.3.3. Número de Estacionamientos. 34

3.3.4. Forma de Pago. 35

3.3.5. Preocupación por las cuotas. 36

3.3.6. Disposición para Adquirir Vivienda. 37

3.4. Perfil y Segmento del Cliente. 38

3.4.1. Nivel Socioeconómico. 38

3.4.2. Edad de clientes. 38

3.4.3. Ingresos. 39

4. COMPONENTE TÉCNICO 40

4.1. Terreno. 40

4.1.1. Selección del Terreno. 40

4.1.2. Localización Terreno. 40

4.1.3. Áreas del Proyecto. 41

4.2. Entorno de la zona. 42

4.2.1. Demografía de la zona. 42

4.2.2. Socioeconómico de la zona. 44

4.2.3. Servicios Públicos y Comerciales. 44

4.2.4. Servicios Financieros. 46

4.2.5. Educación y Vías de Acceso. 47

4.3. Ordenanzas Municipales. 48

4.3.1. Informe Regulación Metropolitana. 48

4.3.2. Certificación de Servicios. 49

4.4. Análisis FODA del Terreno. 49

5. COMPONENTE ARQUITECTÓNICO 51

5.1. Descripción. 51

5.1.1. Fachada Bocherini. 51

5.1.2. Casas Lado Oriental. 52

5.1.3. Casas Lado Occidental. 52

6

5.2. Distribución. 53

5.2.1. Casas Tipo E y F. 54

5.2.2. Casa Tipo C. 57

5.2.3. Casa Tipo B y D. 59

5.3. Parqueaderos. 62

5.4. Materiales de Acabados. 63

5.5. Análisis FODA. 64

6. COMPONENTE DE INGENIERÍA 66

6.1. Estudio Suelo de Terreno. 66

6.2. Diseño Preliminar de Estructura. 67

6.3. Diseño Definitivo de Estructura. 67

6.4. Diseño de Instalaciones. 67

7. PRESUPUESTO Y COSTOS 69

7.1. Composición del Presupuesto. 69

7.2. Costos Directos. 69

7.2.1. Costo de Directos por m2. 71

7.3. Costos Indirectos. 71

7.3.1. Planificación Arquitectónica & Estudios. 73

7.3.2. Gastos Administrativos. 74

7.3.3. Gastos de Ventas y Promoción. 75

7.4. Costos Totales. 77

7.4.1. Costo Total por m2. 77

7.5. Flujo de Gastos. 80

8. ESTRATEGIA COMERCIAL 82

8.1. Análisis de Precios. 82

8.1.1. Esquema de crédito. 83

8.1.2. Incremento de Precios. 83

8.2. Producto. 84

8.3. Promoción y ventas. 84

7

8.4. Plaza / Distribución. 86

9. ANÁLISIS FINANCIERO 88

9.1. Utilidad del Proyecto. 88

9.2. Cronograma. 88

9.3. Egresos. 89

9.4. Cronograma de Ventas. 91

9.5. Ventas. 92

9.6. Datos Acumulados. 94

9.7. Tasa de descuento. 95

9.8. Flujo Puro de Caja (VAN – TIR). 97

9.9. Sensibilidad del VAN. 98

9.9.1. Sensibilidad de Costos. 98

9.9.2. Sensibilidad de Precios de Casas. 99

9.9.3. Sensibilidad de Velocidad de Ventas. 101

9.10. Flujo de Caja Financiado (VAN – TIR). 102

9.10.1. Comparación Flujo Puro – Flujo Financiado. 103

10. GERENCIA DE PROYECTOS 105

10.1. Acta de Constitución 105

10.2. Equipo de Trabajo 106

10.3. Enunciado del alcance del proyecto 106

10.3.1. Resumen Ejecutivo 106

10.3.2. Objetivos del negocio 106

10.4. Alcance del proyecto 107

10.4.1. Entregable final 107

10.4.2. Entregable organizacional 108

10.5. Riesgos 108

10.6. Asunciones y Limitaciones 109

10.7. Hitos del Proyecto 109

8

10.8. Políticas de Cambio 110

10.9. Matriz de Responsabilidades 110

10.10. Interesados 111

11. ESTRATEGIA LEGAL 112

11.1. Compra de Terreno 112

11.2. Permisos Municipales 112

11.3. Contratos Compra Venta 112

11.4. Multas 113

12. CONCLUSIONES 114

13. RECOMENDACIONES 115

ix

ÍNDICE DE GRAFICOS


GRÁFICO 2-1: INFLACIÓN ANUAL 4

GRÁFICO 2-2: INFLACIÓN MENSUAL 4

GRÁFICO 2-3: PIB CONSTRUCCIÓN 6

GRÁFICO 2-4: PIB POR ACTIVIDAD ECONÓMICA 7

GRÁFICO 2-5: ICE AGREGADO 9

GRÁFICO 2-6: ICE CONSTRUCCIÓN 9

GRÁFICO 2-7: PRECIO PROMEDIO MATERIALES 10

GRÁFICO 2-8: REMESAS DE TRABAJADORES 11

GRÁFICO 2-9: RIESGO PAÍS 13

GRÁFICO 2-10: TASAS ACTIVAS Y PASIVAS 13

GRÁFICO 2-11: TASAS PARA CRÉDITOS HIPOTECARIO 15

GRÁFICO 2-12: MONTOS Y TASAS POR PLAZOS 16


GRÁFICO 3-1: CROQUIS CON PROYECTOS DE LA COMPETENCIA 22

GRÁFICO 3-2: TAMAÑO DE VIVIENDA 31

GRÁFICO 3-3: NÚMERO DE DORMITORIOS 32

GRÁFICO 3-4: NÚMERO DE BAÑOS 33

GRÁFICO 3-5: NÚMERO DE ESTACIONAMIENTOS 34

GRÁFICO 3-6: PREFERENCIA CRÉDITO 35

GRÁFICO 3-7: PREOCUPACIÓN CUOTAS 36

GRÁFICO 3-8: PREFERENCIA ADQUIRIR VIVIENDA 37


GRÁFICO 7-1: COSTOS INDIRECTOS 72

GRÁFICO 7-2: PLANIFICACIÓN ARQUITECTÓNICA Y ESTUDIOS 73

GRÁFICO 7-3: GASTOS ADMINISTRATIVOS 75

GRÁFICO 7-4: GASTOS DE VENTA Y PROMOCIÓN 76

GRÁFICO 7-5: COSTOS TOTALES 77

GRÁFICO 7-6: GASTOS POR MES 81


GRÁFICO 9-1: CRONOGRAMA FASES DEL PROYECTO 89

GRÁFICO 9-2: GASTOS PARCIALES 89

GRÁFICO 9-3: GASTOS ACUMULADOS 90

GRÁFICO 9-4: CRONOGRAMA DE VENTAS 91

GRÁFICO 9-5: VENTAS PARCIALES 92

GRÁFICO 9-6: VENTAS ACUMULADAS 93

GRÁFICO 9-7: DATOS ACUMULADOS 94

GRÁFICO 9-8: SENSIBILIDAD COSTOS 99

GRÁFICO 9-9: SENSIBILIDAD PRECIOS 100

GRÁFICO 9-10: SENSIBILIDAD VELOCIDAD VENTAS 102

GRÁFICO 9-11: FLUJO PURO VS. FLUJO FINANCIADO 103

10. GERENCIA DE PROYECTOS 105

x

GRÁFICO 10-1: ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TRABAJO 105

xi

ÍNDICE DE TABLAS


TABLA 2-1: PIB NACIONAL 6


TABLA 3-1: PRECIOS PROYECTOS ANTERIORES. 18

TABLA 3-2: FINANCIAMIENTO 19

TABLA 3-3: DEBILIDADES Y FORTALEZAS 20

TABLA 3-4: OPTIMIZACIÓN DE TERRENO. 20

TABLA 3-5: PRECIO/M2 COMPETENCIA. 23

TABLA 3-6: FASE CONSTRUCCIÓN. 24

TABLA 3-7: FINANCIAMIENTO COMPETENCIA. 25


TABLA 4-1: MÉTODO RESIDUAL 40

TABLA 4-2: METROS CUADRADOS DE CONSTRUCCIÓN. 41


TABLA 7-1: COSTOS TOTAL PROYECTO 69

TABLA 7-2: COSTOS DIRECTOS 70

TABLA 7-3: PORCENTAJE OBRA MUERTA Y ACABADOS 70

TABLA 7-4: COSTOS INDIRECTOS 72

TABLA 7-5: PLANIFICACIÓN ARQUITECTÓNICA Y ESTUDIOS 73

TABLA 7-6: GASTOS ADMINISTRATIVOS 74

TABLA 7-7: GASTOS VENTAS 76

TABLA 7-8: COSTOS POR METRO CONSTRUCCIÓN TOTAL 78

TABLA 7-9: COSTOS POR METRO CUADRADO ÚTIL 78


TABLA 8-1: LISTA DE PRECIOS 82


TABLA 9-1: UTILIDAD PROYECTO PURO Y FINANCIADO 88

TABLA 9-2: SENSIBILIDAD COSTOS 98

TABLA 9-3: SENSIBILIDAD PRECIOS 100

TABLA 9-4: SENSIBILIDAD VELOCIDAD VENTAS 101

TABLA 9-5: DATOS CON FINANCIAMIENTO 103

xii

ÍNDICE DE IMAGENES

1. RESUMEN EJECUTIVO 1

IMAGEN 1-1: CASA MODELO 1


IMAGEN 3-1: PROYECTO BADAJOZ 26

IMAGEN 3-2: PROYECTO AKARI 27

IMAGEN 3-3: SIERRA MORENA 28

IMAGEN 3-4: VILLA CANOVA 29

IMAGEN 3-5: VILLA JARDÍN 30


IMAGEN 4-1: ENTORNO DE LA ZONA 42

IMAGEN 4-2: TERRENO PARTE ORIENTAL 42

IMAGEN 4-3: TERRENO VISTA AL NORTE 43

IMAGEN 4-4: CENTRO COMERCIAL ESQUINA 45

IMAGEN 4-5: CROQUIS 48

5. COMPONENTE ARQUITECTÓNICO 51

IMAGEN 5-1: FACHADA BOCHERINI 51

IMAGEN 5-2: FACHADA CASAS LADO ORIENTAL 52

IMAGEN 5-3: FACHADA CASAS LADO OCCIDENTAL 53

IMAGEN 5-4: JARDÍN Y BBQ 54

IMAGEN 5-5: PLANTA BAJA CASAS E Y F 55

IMAGEN 5-6: PLANTA ALTA CASAS E Y F 56

IMAGEN 5-7: PLANTA BAJA CASA C 58

IMAGEN 5-8: PLANTA ALTA CASA C 59

IMAGEN 5-9: PLANTA BAJA CASAS B Y D 60

IMAGEN 5-10: PLANTA ALTA CASAS B Y D 61


IMAGEN 8-1: PUBLICIDAD 85

1

1. Resumen Ejecutivo

El proyecto Bocherini esta desarrollado por Sánchez Asociados Constructora. Es el

conjunto número cuatro que realiza la empresa en el valle de Cumbaya. A continuación

presentamos los datos más relevantes y una foto de la casa modelo:

Imagen 1-1: Casa Modelo

Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

1) Bocherini es un conjunto habitacional de 12 casas entre 125m2 – 155m2. Tiene un área

total de construcción de 2,388m2 aproximadamente y un área útil de 1,608m2. Esta

localizado en el valle de Cumbaya, en el sector de Santa Inés, cerca del colegio Menor.

2) El estudio del mercado nos permitió enfocar el proyecto para personas entre 30 – 60

años de edad, de un nivel socioeconómico medio – medio alto.

3) El costo total del proyecto es de $954,939. El costo por metro cuadrado de la

construcción total es de $399 y de la construcción útil es de $593.

2

4) El plazo de ejecución del proyecto es de 18 meses establecidos antes de iniciar la

construcción. Las ventas se establecieron en un lapso de 20 meses.

5) El precio por metro cuadrado promedio de las viviendas es aproximadamente de $720;

esto puede variar según las especificaciones de cada vivienda. El precio varia desde

$90,000 hasta $124,000.

6) El proyecto tiene una utilidad de $247,897. Una rentabilidad anual de 17.30% y un

margen del 13.74% anual.

7) El valor actual neto del proyecto es de $79,376 y su mayor sensibilidad es la velocidad

de ventas que puede alargarse hasta el mes 23. El precio de venta puede bajar hasta

un 8% del precio inicial establecido y los costos pueden aumentar un 15%, lo cual hace

que estas dos variables no sean tan sensibles.

En conclusión, se estableció que la realización del proyecto Bocherini es viable y

rentable.

3

2. Análisis Macroeconómico

2.1. Entorno.

Existen distintos indicadores que reflejan la situación económica de un determinado

país. Para esto se debe analizar cuidadosamente como se van desarrollando estos factores

con el transcurrir del tiempo. Entre los principales componentes se encuentra la inflación, el

PIB, las remesas, las tasas de interés, riesgo país, la balanza comercial y la valorización del

dólar frente al euro.

A continuación se ira detallando detenidamente cada indicador del entorno

macroeconómico relacionado al Ecuador. Ahí podremos ver las ventajas y desventajas que

pueden influir en un proyecto inmobiliario.

2.2. Inflación.

La inflación es un indicador que nos permite analizar la subida y bajada de precios de los

diferentes productos concernientes al mercado. En el país durante los últimos años,

especialmente desde la dolarización la inflación ha tenido una constante, aunque en los

últimos meses de este año 2008 se ha venido al alza.

2.2.1. Inflación Anual.

Claramente podemos ver en el grafico que desde enero del año 2007 hasta principios

del año 2008 ha habido un ligero incremento de alrededor del 1,50%. La inflación anual se ha

disparado en los últimos meses del presente año, hasta alcanzar en mayo el 9.29%.

4

Gráfico 2-1: Inflación Anual

9.29%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

8.00%

9.00%

10.00%

ene-

07

feb

-07

mar

-07

abr-

07

may

-07

jun

-07

jul-

07

ago-

07

sep

-07

oct-

07

nov

-07

dic

-07

ene-

08

feb

-08

mar

-08

abr-

08

may

-08

Inflación Anual

Fuente: Banco Central del Ecuador Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

Según la pagina del Banco Central del Ecuador, la previsión promedio para el resto del

año 2008 estaba prevista entre un máximo del 3,93% y un mínimo del 3,49%, pero debido a

factores internos del país se han incrementado los precios de los diferentes productos.

2.2.2. Inflación Mensual.

Se puede observar que en los últimos dos años el valor mas alto en la inflación mensual

se produce entre Abril 2008 y Marzo 2007, que alcanzan el 1.52% y 1.48% respectivamente.

Gráfico 2-2: Inflación Mensual

5

1.05%

-0.40%

-0.20%

0.00%

0.20%

0.40%

0.60%

0.80%

1.00%

1.20%

1.40%

1.60%

1.80%

02

/20

06

05

/20

06

08

/20

06

11

/20

06

02

/20

07

05

/20

07

08

/20

07

11

/20

07

02

/20

08

05

/20

08

Inflación Mensual


2.3. Producto Interno Bruto.

El Producto Interno Bruto (PIB) es la medida de todos los bienes y servicios finales

producidos en una economia durante un determinado periodo, en otras palabras es el

tamaño de la economía de un país.

2.3.1. PIB Real – PIB per Cápita y Tasas de Crecimi ento.

El PIB real en millones de dolares de 2000 en el año 2008 se tiene previsto que sea de

$23,07MM. En comparación con el año 2007 se prevee que el crecimiento de la economía

sea mayor en un 3.5%.

En el cuadro tambien podemos percibir que el PIB per cápita tiende a crecer en relación

al 2007 en un 2.0%, que en dolares 2000 sería $1,671, manteniendo una constante de

crecimiento desde el año 2000.

6

Tabla 2-1: PIB Nacional

PIB REAL PIB per cápita

real 2000

(En millones de

dólares de

2000)

(dólares) PIB real PIB per cápita

real

Población miles

de habitantes

1997 16,199 1,376 4.1% 2.5% 11,773 1998 16,541 1,384 2.1% 0.6% 11,948 1999 15,499 1,279 -6.3% -7.6% 12,121 2000 15,934 1,296 2.8% 1.3% 12,299 2001 16,784 1,345 5.3% 3.8% 12,480 2002 17,497 1,382 4.2% 2.8% 12,661 2003 18,122 1,411 3.6% 2.1% 12,843 2004 19,572 1,502 8.0% 6.5% 13,027 2005 20,747 1,570 6.0% 4.5% 13,215 2006 21,555 1,608 3.9% 2.4% 13,408 2007 22,296 1,639 3.4% 1.9% 13,605 2008 23,067 1,671 3.5% 2.0% 13,804

TASAS DE CRECIMIENTO

Fuente: Banco Central del Ecuador. Boletín Mensual cuadro Nro. 4.3.3

Elaboración: Dirección Nacional de Estudios

Nota: Información actualizada al 22 de Dic 2007

2.3.2. PIB de la Construcción.

A continuación detallamos el valor total de la producción anual referente a la

construcción. Podemos ver claramente que se ha ido incrementando luego de tener una

caida en el año 1999, justamente en ese año se bajo la produccion debido a la crisis bancaria

que se genero en el Ecuador. Posteriormete tuvo una alza debido al proceso de dolarización

que se sometio el pais.

Gráfico 2-3: PIB Construcción

7

-30.00%-25.00%

-20.00%-15.00%

-10.00%-5.00%

0.00%5.00%

10.00%15.00%

20.00%25.00%

0

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

PIB Construcción y Tasa Variación Anual

PIB Construcción

Variación Anual


Se prevee que la construcción crecera en 4.5%, en concordancia con el crecimiento de la

inversión pública.

2.3.3. PIB por Actividad Económica.

A continuación se detallan las principales actividades económicas que influyen en la

economía del país. Como vemos en el grafico la construcción en el año 2007 tiene una

influencia del 9.1% en relación al total del PIB real.

Gráfico 2-4: PIB por Actividad Económica

8

9.1%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

PIB por Actividad Económica

MIN Y CANT.

COMERCIO

INDUSTRIA

TRANSPORTE

AGRICULTURA

CONSTRUCCION

OTROS


Entre las previsiones para el año 2008, esta que la agricultura alcanzará un crecimiento

del 4.9% en terminos reales; comercio y transporte se incrementara en un 5%; y la

manufactura registrara un crecimiento del 4.6%, según previsiones del Banco Central del

Ecuador.

2.4. Indice de Confianza Empresarial.

A través de este indicador podemos observar la confianza que existe entre los diferentes

empresarios. El Banco Central del Ecuador recoge esta información poniendo enfasis en los

sectores de comercio, construcción, industria y servicios. En el grafico a continuacion

observamos que el indicador en abril 2008 se situa en 217.2 puntos, incrementando 27.8

puntos en relacion a marzo 2008.

9

Gráfico 2-5: ICE Agregado

-15.4

4.1

11.3

4.5

23.924.4

12.9

-20.1

-11.5

15.8

27.7

124.2

128.3139.6

144.1

168 192.4

205.2

185.2

173.7

189.4

217.2

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

90

110

130

150

170

190

210

230

ICE AGREGADO

Variación Nivel


2.4.1. ICE Construcción.

La confianza empresarial para este sector obtuvo una mejora en el mes de abril 2008

con 42.6 puntos, sin embargo el Banco Central detalla que el año 2007 fue uno de los peores

que registró este indicador en relación al sector de la construcción. El gráfico nos indica con

cifras lo acontecido en estos últimos meses.

Gráfico 2-6: ICE Construcción

10

17.723.4

33.5

6 6.2

-13.9

12.4

8.6

-12.6

8.1

42.6

47.7

71.1

104.6

110.6

116.8

102.9

115.2

123.9111.2

119.4

162

-20

-10

0

10

20

30

40

50

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

ICE CONSTRUCCION

Variación Nivel


Otras razones que el Banco Central detalla es que en los últimos meses, marzo y abril del

2008, el volumen de construcción se fue incrementado debido a grandes obras que se

estarían realizando.

2.4.2. Precios de Insumos.

Con relacion a los precios de los insumos de los productos, diciembre 2007, fue el unico

mes en el cual los precios decayeron, pero durante el 2008, los insumos de la construcción

han venido aumentando. A continuación, el gráfico nos indica como estuvieron los precios

según los empresarios.

Gráfico 2-7: Precio Promedio Materiales

11

1.90% 2.00%

-1.30%

2.00%

3.40%

5.60%

2.40%

0.90%

-2.00%

-1.00%

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

Oct-07 Nov-07 Dic-07 Ene-08 Feb-08 Mar-08 Abr-08 May-08

PRECIO PROMEDIO DE MATERIALES


2.5. Remesas.

La migración de ciudadanos ecuatorianos a partir de finales de la década de los 90 en

cierta forma ha ayudado a la economía del país debido a las remesas, especialmente en su

balanza comercial. En los últimos años se nota claramente como el dinero que ingresa

debido a las remesas ha ayudado a varios sectores y entre esos se encuentra el de la

construcción.

2.5.1. Ingreso de remesas trimestralmente.

A continuación en el grafico podemos observar trimestralmente la cantidad de millones

de dólares que ingresan al país por medio de las remesas. En el cuarto trimestre del año

2007 se registró un ingreso de alrededor de $825MM, siendo este uno de los mayores

ingresos de remesas en los últimos años.

Gráfico 2-8: Remesas de Trabajadores

12

0.00

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

700.00

800.00

900.00

2005 -I

2005 -II

2005 -III

2005 -IV

2006 -I

2006 -II

2006 -III

2006 -IV

2007 -I

2007 -II

2007 -III

2007 -IV

2008 -I

Remesas de trabajadores


Principalmente para la construcción estos dineros aportan en mayor cantidad a

proyectos destinados a niveles socioeconómicos bajo y medio. Simultáneamente las

remesas y la dolarización inician al mismo tiempo, por eso hay que tener en cuenta que

estos dineros que ingresan podrían también frenar su entrada en caso de salir de la

dolarización.

2.6. Riesgo País.

El riesgo país es una medida económica que ayuda a medir la rentabilidad de un

proyecto que se puede obtener en cierto mercado. Actualmente existe cierta incertidumbre

por la situación política del país, lo cual produce que inversores extranjeros analicen

cuidadosamente que podría ocurrir en el Ecuador, por ende frena las inversiones

extranjeras.

13

El riesgo país del Ecuador en Junio 2008 esta por alrededor de 568, que con relación hace

un año ha bajado ya que en febrero del año 2007 se situaba por encima de los 1000, como

nos demuestra la grafica de abajo.

Gráfico 2-9: Riesgo País

568

0

200

400

600

800

1000

1200

1-e

ne

-20

07

1-f

eb

-20

07

1-m

ar-2

00

7

1-a

br-

20

07

1-m

ay-2

00

7

1-j

un

-20

07

1-j

ul-

20

07

1-a

go-2

00

7

1-s

ep

-20

07

1-o

ct-2

00

7

1-n

ov-

20

07

1-d

ic-2

00

7

1-e

ne

-20

08

1-f

eb

-20

08

1-m

ar-2

00

8

1-a

br-

20

08

1-m

ay-2

00

8

1-j

un

-20

08

Riesgo País


2.7. Tasas de Interes.

Las tasas de interes se convierten en un indicador importante tanto para el realizador del

proyecto y para los clientes que adquieren vivienda. Es fundamental analizar las tasas

activas, pasivas, como tambien las tasas para los créditos hipotecarios.

2.7.1. Tasas Activas y Pasivas.

En la actualidad, como demuestra el gráfico, la tasa activa se ha mantenido en un rango

entre el 9% y 12%, mostrando una constante. De la misma forma la tasa pasiva se mantiene

por debajo del 6% en los ultimos meses.

Gráfico 2-10: Tasas Activas y Pasivas

14

9.59%

5.45%

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

abr-

07

may

-07

jun

-07

jul-

07

ago

-07

sep

-07

oct

-07

no

v-0

7

dic

-07

en

e-0

8

feb

-08

mar

-08

abr-

08

may

-08

jun

-08

Tasas Activas y Pasivas

Tasa Activa

Tasa Pasiva


2.7.2. Créditos Hipotecarios.

Los créditos hipotecarios en el sistema ecuatoriano es algo fundamental para el

desarrollo de nuevos proyectos en el ámbito de la construcción. En el año 1995 apareció este

producto bancario, que ayudo a la adquisición de vivienda. Por lo general, estos créditos son

aprobados para la sociedad media alta y alta del país. Además la política de Estado debería

favorecer a las personas de recursos bajos que son la sociedad media para abajo, ya que son

las más necesitadas en adquirir vivienda.

A continuación se detalla las tasas de interés que los diferentes bancos otorgan a

personas naturales para la adquisición, construcción, reparación, remodelación y

mejoramiento de vivienda propia. El banco que mas mercado tiene en este aspecto es el

Banco del Pichincha, con una tasa del 11.10%, usada en Junio 2008.

15

Gráfico 2-11: Tasas para Créditos Hipotecario

11.99% 12.00% 12.00% 11.89% 11.56% 11.58% 11.56% 11.77% 11.96%11.10%

9.62%

Tasas para crédito hipotecario (Jun-08)


2.7.3. Montos y Tasas por Plazos.

En el siguiente grafico se demuestra los montos que los bancos privados prestan a

personas naturales para la adquisición de sus viviendas y el plazo que usualmente la mayoría

de personas escogen. La mayoría de la gente esta en el rango de mas de 12 años de plazo

para pagar su préstamo con una tasa promedio de 11,15% y los mayores montos son

destinados justamente para este mismo plazo ($6,5MM).

16

Gráfico 2-12: Montos y Tasas por Plazos

11.49%

11.85%

11.67%

11.63%

11.62%

11.33%11.15%

10.80%

11.00%

11.20%

11.40%

11.60%

11.80%

12.00%

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

6,000,000

7,000,000

hasta 2 años

2 - 4 años

4 - 6 años

6 - 8 años

8 - 10 años

10 - 12 años

más de 12 años

Montos y Tasas por Plazos (Jun-08)

Monto USD

Tasa Interes


2.8. Conclusiones del Entorno Macroeconómico.

El entorno macroeconómico presenta una serie de factores que pueden ser

oportunidades y amenazas para la industria de la construcción. La dolarización, aumento de

remesas dirigidas a la construcción y la estabilidad en la inflación en los últimos años han

sido ventajas para los constructores para el desarrollo de esta industria.

El continuo incremento de la inflación en el año 2008, el incremento en las tasas de

interés y un incremento constante en materiales de construcción son amenazas que pueden

17

poner en recesión a la industria y disminuir su crecimiento, igualmente el incremento de

mano de obra de la construcción podrían afectar gravemente a los constructores.

18

3. Investigación de Mercado

3.1. Proyectos Anteriores

Sánchez Asociados Constructora durante los últimos 6 años ha construido en el Valle de

Cumbaya 3 conjuntos y un cuarto que esta en ejecución. Todos los proyectos tienen una

semejanza por la ubicación, número de viviendas, distribución, entre otras características.

Esto ha servido a la compañía para adquirir experiencia en este sector del valle.

A continuación estaremos detallando algunos factores importantes que se presentaron

en estos proyectos y que han ayudado a tener una mejor visión.

3.1.1. Precios y Velocidad de Ventas.

De acuerdo al siguiente cuadro observamos que mientras más área tiene las casas, la

velocidad de ventas es más lenta. El año de ejecución tuvo influencia importante debido al

ingreso de la dolarización y en el año 2007 a la falta de confianza de las inversiones en el

país. Además, mientras el área de vivienda aumenta notablemente, el tiempo de ejecución

se prolonga debido a la dificultad de ventas.

Tabla 3-1: Precios Proyectos Anteriores.

Proyectos Año Ejecución Area Construcción Precio Vivienda Tiempo de Ventas

Vista Alegre 2001-2002 115m2-130m2 $ 55,000

Venta total cuando el

proyecto estaba en un

60% de construcción.

Colinas del Parque 2003-2004 125m2-145m2 $ 68,000


proyecto estaba

terminado.

San Marino 2005-2007 240m2-320m2 $ 165,000


proyecto estaba

terminado.

Fuente: Sánchez Asociados

Elaboración: Roberto Sánchez

19

3.1.2. Financiamiento.

Observamos que conforme se aumenta el monto del precio de las casas, el número de

casas pagadas al contado se incrementa. Con la experiencia adquirida en los tres proyectos

la forma de pago no vario, lo cual es una constante. El crédito bancario para el constructor se

condiciona al tener un mínimo de unidades vendidas.

El área de construcción de San Marino triplico al área de los de Vista Alegre y Colinas del

Parque. Lo que se tradujo en una dificultad financiera.

Tabla 3-2: Financiamiento

Proyectos Año Ejecución% Financiado para

la construcciónForma de Pago Pago al Contado

Vista Alegre 2001-2002

40% recursos

propios, 60% con

Banco Privado

30% de entrada

en cuotas, 70%

crédito bancario

3 casas de 8 en total,

fueron pagadas al

contado

Colinas del Parque 2003-2004

35% recursos

propios, 65% con

Banco Privado

40% de entrada

en cuotas, 60%

crédito bancario


fueron pagadas al

contado

San Marino 2005-2007

20% recursos

propios, 15%

personas naturales,

65% Banco Privado

40% de entrada

en cuotas, 60%

crédito bancario


fueron pagadas al

contado



3.1.3. Fortalezas y Debilidades.

Una de las fortalezas de Sánchez Asociados en su mayoría de proyectos es la

optimización del diseño interior de las casas. Accesos directos entre ambientes útiles. El

terreno facilitó y optimizo costos en el conjunto Vista Alegre. Los parámetros intangibles

como la vista de las viviendas se vuelven primordiales en el momento de la venta.

20

Tabla 3-3: Debilidades y Fortalezas

Proyectos Año Ejecución Distribución Dificultades Fortalezas

Vista Alegre 2001-2002

3 dormitorios, 21/2

baños, jardín amplio

& BBQ

Sector no

consolidado

Terreno Plano, facilidad

de pago, cambio de

moneda

Colinas del Parque 2003-20043 dormitorios, 21/2

baños, jardín & BBQ

Mitad de las

viviendas mal

distribuidas, junto

a club social

Terraza, vista, sector

consolidado

San Marino 2005-2007

3 dormitorios,

amplia cocina,

porche, BBQ, horno

de pan

El precio de la casa,

ventas lentas,

terreno con mucho

desnivel

El barrio con buen

estatus, diseño de casa,

sector consolidado



3.1.4. Optimización de Terreno.

El número de viviendas frente al área de terreno y al tamaño de las mismas es un

parámetro importante de considerar, ya que a futuro se reflejan las utilidades que se

obtengan.

Tabla 3-4: Optimización de Terreno.

Proyectos Año Ejecución Area TerrenoArea Construcción

TotalCosto Terreno # Viviendas

Vista Alegre 2001-2002 1900m2 960m2 $ 67,000 8 viviendas

Colinas del Parque 2003-2004 2400m2 1350m2 $ 125,000 9 viviendas

San Marino 2005-2007 5250m2 3340m2 $ 375,000 12 viviendas



La relación entre área de construcción y área de terreno, debe superar por lo menos el

50%. Esto se refleja en Vista Alegre que es el conjunto no bien aprovechado en este

parámetro.

21

3.1.5. Proyecto actual Bocherini.

Sánchez Asociados Constructora después de realizar el análisis de proyectos anteriores

decide incursionar en un nuevo proyecto en el mismo sector de Cumbaya debido a las

siguientes razones:

• El precio de terreno todavía sigue siendo mas barato con respecto a Quito.

• La zona sigue desarrollándose a un nivel aceptable.

• Se pueden hacer casas con jardines propios.

• Conocimientos de las necesidades de los compradores.

• Influye mucho el estilo de vida y el precio de venta.

3.2. Análisis de la Competencia.

Los principales conjuntos de la competencia en este sector son:

• Sierra Morena

• Badajoz

• Villa Jardín

• Akari

• Villa Canova

En el siguiente croquis a continuación podemos observar donde se encuentran ubicados

los proyectos detallados anteriormente.

22

Gráfico 3-1: Croquis con Proyectos de la Competenci a

Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Diseñadora Cristina León.

23

3.2.1. Precios y Áreas.

En el siguiente cuadro vemos que a mayor volumen de unidades de vivienda se abarata

el precio de construcción y por lo tanto el de ventas. Tal como se lo demuestra en el

proyecto de Sierra Morena. Cuando el estándar de acabados de la construcción sube,

también aumenta el precio/m2, tal como lo observamos en Akari, Badajoz y Villa Jardín.

Tabla 3-5: Precio/m 2 Competencia.

Proyecto Ubicación Precio/m2 Area # Viviendas

Sierra Morena Tumbaco $680/m2 120m2 129

Badajoz Cumbaya $890/m2 120m2 36

Villa Jardín Tumbaco $820/m2 145m2 96

Akari San Juan Alto $938/m2 140m2 15

Villa Canova Tumbaco $745/m2 157m2 22

Bocherini Cumbaya $723/m2 135m2 12Fuente: Sánchez Asociados Constructora

Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

Nota: Realizado 25 Febrero, 2008

Además, en el cuadro se puede observar que el proyecto Akari y Badajoz esta enfocado a

clientes de nivel socioeconómico medio alto, por su precio por m2. En cambio los demás

proyectos están enfocados a personas de un nivel medio – medio alto. A pesar de las pocas

unidades de Bocherini, tratamos de mantener un precio de construcción relacionada con la

competencia más baja.

3.2.2. Fase Construcción y Viviendas Vendidas.

24

Mientras mas bajo es el precio de la vivienda más rápido son las ventas, como

demuestra el cuadro siguiente, con excepción de Akari, que vende por el nombre de la

constructora. El avance en la etapa de construcción facilita las ventas. Conforme avanzamos

en la casa modelo de Bocherini, se nota un mayor interés en los clientes.

Tabla 3-6: Fase Construcción.

Proyecto Ubicación Precio ViviendaEtapa

Construcción

Viviendas

Vendidas

Sierra Morena Tumbaco $ 81,600 30% 60

Badajoz Cumbaya $ 106,800 30% 9

Villa Jardín Tumbaco $ 118,000 5%-10% 10

Akari San Juan Alto $ 131,000 3% 7

Villa Canova Tumbaco $ 116,900 Inicio N/A

Bocherini Cumbaya $ 97,605 7% 1Fuente: Sánchez Asociados Constructora


Nota: Realizado 25 Febrero, 2008

En la actualidad debido a la situación del país la velocidad de ventas se encuentra lenta,

por lo tanto proyectos como Villa Jardín y Villa Canova no han avanzado en sus fases de

construcción debido al poco porcentaje de unidades vendidas. Akari tiene un gran

porcentaje de unidades vendidas a pesar de estar en fases de inicio.

3.2.3. Financiamiento y Publicidad.

El tener un Banco preestablecido como es el Pacifico como es en Sierra Morena, origina

una ventaja sobre el resto por la tasa preferencial. Bocherini esta aliado con Inmobiliaria La

Coruña por el prestigio de esta compañía. En publicidad la competencia esta mejor enfocada

hacia los clientes, esa es una desventaja para Sánchez Asociados Constructora.

25

Tabla 3-7: Financiamiento Competencia.

Proyecto Ubicación Financiamiento Tramites Crédito Publicidad

Sierra Morena Tumbaco10% reserva, 25%

cuotas de 18 mesesBanco Pacífico 9%

Inmobiliaria

Propia

Badajoz Cumbaya10% reserva, 20%

cuotas de 12-18mesesN/A

Folletos,

Periodico,

Letreros

Villa Jardín Tumbaco30% inicial a 10 meses,

70% crédito hipotecarioN/A

Internet, Folletos,

Periodico

Akari San Juan Alto

20% entrada a 2 meses,

20% durante

construcción, 60%

crédito hipotecario

Financiamiento

con Bancos

establecidos

Internet, Folletos,

Periodico

Villa Canova Tumbaco30% a un año, 70%

crédito hipotecarioN/A Proinmobiliaria

Bocherini Cumbaya

10% entrada, 30% en 14

cuotas, 60% crédito

hipotecario

Bancos

Preestablecidos

Inmobiliaria La

Coruña

Fuente: Sánchez Asociados Constructora

Elaboración: Sánchez Asociados ConstructoraNota: Realizado 25 Febrero, 2008

En el cuadro podemos ver que la mayoría de proyectos están aliados con alguna

inmobiliaria para su comercialización del proyecto. En cambio el proyecto Akari, es

comercializado por su constructora de gran prestigio Naranjo – Ordoñez, la cual es

reconocida a nivel nacional.

3.2.4. Imágenes de la Competencia.

A continuación se presentan imágenes de la competencia:

26

Imagen 3-1: Proyecto Badajoz


El proyecto Badajoz esta situado en Cumbaya y es realizado por Jerico Constructora.

Consiste en departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios situados en las 3 torres; en la grafica se

observan las dos torres. Su comercialización se basa en folletos y en su oficina de ventas que

se puede visitar durante la semana. El precio promedio es de $890 el metro cuadrado.

27

Imagen 3-2: Proyecto Akari


Akari es un proyecto realizado por Naranjo – Ordoñez. Su construcción va a buen ritmo

debido a la gran comercialización departe de la constructora y su velocidad de ventas. Una

de sus ventajas es el tipo de promoción que inicio a principios del mes de mayo, en la cual no

se necesita dar cuota de entrada. A pesar de tener un precio por metro cuadrado de $938, ha

tenido una velocidad de ventas bastante aceptable.

28

Imagen 3-3: Sierra Morena


Sierra Morena es un proyecto de bastante unidades (129). En la imagen podemos ver

que una de sus fases esta bastante avanzado. Tiene su propia inmobiliaria y su

comercialización se basa en hojas volantes y anuncios en el periódico. Una ventaja es el

convenio que tiene con el Banco del Pacifico para los prestamos hipotecarios de sus clientes.

29

Imagen 3-4: Villa Canova


Villa Canova es un proyecto que se comercializa con Proinmobiliaria y esta situado en

Tumbaco. Hasta la actualidad no se ha iniciado la construcción. Una de las razones podría ser

la falta de ventas que han realizado en dicho proyecto. Su precio por metro cuadrado es de

$735.

30

Imagen 3-5: Villa Jardín


Villa Jardín es un proyecto en Tumbaco de casas y apartamentos, 94 en total. El

proyecto en la actualidad da la impresión de paralización, ya que durante mayor parte de

este año no se han realizado varios avances en la obra. Su falta de financiación podría ser un

problema, el precio por metro cuadrado promedio del proyecto esta alrededor de $820.

3.2.5. Conclusiones de la Competencia.

• El precio por m2 de la competencia se caracteriza por ser más alto, indicando que hay

otros factores más determinantes que influyen al momento de tomar la decisión de

parte del cliente.

• Casa modelo instalada es un factor predominante que enseña al cliente las

cualidades de la vivienda.

31

• Accesibilidad o convenios con Bancos para crédito hipotecario es un buen servicio

visto por el cliente.

• Forma de pago de la vivienda es bastante similar dentro de la competencia.

• La competencia se caracteriza por atacar a la demanda mediante periódicos, folletos,

hojas volantes, inmobiliarias.

3.3. Análisis de la Demanda.

Con los estudios realizados por la empresa Gridcon, podemos analizar varios puntos de

la demanda, y verificar si el proyecto Bocherini satisface con las necesidades de los clientes.

3.3.1. Tamaño de Vivienda.

En el siguiente gráfico podemos visualizar la preferencia de tamaño de vivienda por

nivel socioeconómico. Esto nos indica que el tamaño de casas del proyecto Bocherini, esta de

acuerdo a las expectativas de la demanda.

Gráfico 3-2: Tamaño de Vivienda

32

137.05

163.11

128.76 127.03 130.05 133.69

Alto Medio Alto Medio Tipico Medio Bajo Bajo Total

Promedio m2

Nivel Socioeconómico

Fuente: Gridcon Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

3.3.2. Número de Dormitorios y Baños.

En el siguiente estudio podemos darnos cuenta que la mayoría de la gente sigue

prefiriendo 3 dormitorios en su respectiva vivienda.

Gráfico 3-3: Número de Dormitorios

33

2 Dormitorios12%

3 Dormitorios55%

4 Dormitorios27%

5 Dormitorios4%

6 Dormitorios1%

7 Dormitorios1%

Números de Dormitorios - 2007


Con respecto al número de baños la demanda prefiere alrededor de 2 baños, y en niveles

socioeconómico alto y medio alto es casi de 2 baños y medio. El conjunto Bocherini ofrece el

servicio de 2 baños y medio en su mayoría de casas.

Gráfico 3-4: Número de Baños

34

2.4 2.42.1 2 1.9

2.1


Número de Baños - 2007



Existen solo dos viviendas que tienen tres baños, uno para cada dormitorio. Además, la

demanda también indica que en relación al baño social solo hay necesidad de una unidad.

3.3.3. Número de Estacionamientos.

Según el estudio realizado por Gridcon, en el nivel Medio Alto, la preferencia de

estacionamientos es por 1.4 parqueaderos. En el proyecto Bocherini se estableció 2

parqueaderos por vivienda, lo cual va de acuerdo a las expectativas.

Gráfico 3-5: Número de Estacionamientos

35

1.51.4

1.4

1.21.3 1.3


Número de Estacionamientos - 2007



Además, el conjunto tiene 3 parqueaderos adicionales que pueden ser utilizados por las

visitas.

3.3.4. Forma de Pago.

La preferencia de crédito en relación con el pago al contado de una vivienda, todavía

predomina notablemente en todos los niveles socioeconómicos. En un grado menor se

encuentran los niveles Alto y Medio Alto.

Gráfico 3-6: Preferencia Crédito

36

76%78%

86%

83%

91%

84%


Preferencia Crédito - 2007



Se estima que en el conjunto Bocherini las ventas con pago al contado sean en un

porcentaje mínimo.

3.3.5. Preocupación por las cuotas.

En el siguiente gráfico podemos visualizar que una de las mayores preocupaciones que

tiene el cliente al momento de pagar una cuota, es la cuota de entrada y la cuota mensual

mientras dura la construcción.

Gráfico 3-7: Preocupación Cuotas

37

Ninguna7%

Ambas34%

Cuota de Entrada

36%

Cuota Mensual23%

Preocupación Cuotas - 2007


Esta preocupación cubre aproximadamente la mayoría de los clientes, ya que solo un

7% dice que no le preocupa este aspecto.

3.3.6. Disposición para Adquirir Vivienda.

El gráfico indica que en el año 2007 existía un buen porcentaje de personas que desean

adquirir su vivienda. Esto demuestra un gran interés por las diferentes viviendas en sus

respectivos niveles socioeconómicos.

Gráfico 3-8: Preferencia Adquirir Vivienda

38

71%

54%60%

53%

35%

53%


% Preferencia Adquirir Vivienda -2007



3.4. Perfil y Segmento del Cliente.

A continuación analizamos ciertas características del cliente como el nivel

socioeconómico, edad e ingresos de potenciales clientes para señalar a que segmento esta

dirigido el proyecto.

3.4.1. Nivel Socioeconómico.

El nivel socioeconómico de las personas del grupo objetivo para el conjunto Bocherini es

medio alto, ya que las personas que quieren adquirir una vivienda en el sector de Cumbaya

por lo general están dentro de ese rango.

3.4.2. Edad de clientes.

39

El rango de edad en el que se encuentran nuestros clientes es entre 30 y 60 años. Se

estima que pueden ser personas recién casadas y que están comenzando a formar una

familia. También pueden ser familias establecidas con hijos pequeños, que prefieren la

tranquilidad del valle.

3.4.3. Ingresos.

Las familias que compren casas en este proyecto deberán ser familias que tengan un

nivel ingreso familiar alrededor de los $3,000. Mayoría de potenciales clientes se estima que

tengan dos vehículos. Además, que tenga la capacidad de dar una cuota de entrada de

alrededor a los $10,000.

40

4. Componente Técnico

4.1. Terreno.

4.1.1. Selección del Terreno.

El terreno elegido tiene un área de 2756 m2, y fue adquirido a un precio total de

$175,000 y por m2 tiene un valor de $64. A continuación presentamos una tabla del método

residual, donde indica que el porcentaje de incidencia del terreno dentro del proyecto

Bocherini se encuentra dentro de los parámetros establecidos.

Tabla 4-1: Método Residual

Area Terreno 2,756 m2

COS PB 35%

COS TOTAL 70%

Area Construcción 1929.2 m2

Precio venta m2 720/m2

Ingresos Totales 1,389,024$

Terreno 11% 152,793$ 55.44/m2

Terreno 14% 194,463$ 70.56/m2

Fuente: Sánchez Asociados y IRM


Metodo Residual

El rango máximo establecido para la compra de terreno era de $70/m2, por lo tanto la

negociación estuvo dentro de lo determinado.

4.1.2. Localización Terreno.

41

El terreno del conjunto Bocherini esta ubicado en la calle Los Rosales, Lote #5 y Francisco

Espinoza, sector Santa Inés en la parroquia de Cumbaya, cantón Quito.

4.1.3. Áreas del Proyecto.

En el siguiente cuadro esta detallado el área de construcción de cada vivienda, como

también de otras áreas. Además, se puede observar que el área total de construcción es de

2,388m2 y el área vendible es de 1,608m2.

Tabla 4-2: Metros cuadrados de construcción.

Casas/Otros AREA M2 AREA VENDIBLE % TOTAL % VENDIBLE

Casa A 125 125 5.23% 5.23%

Casa A 125 125 5.23% 5.23%

Casa A 125 125 5.23% 5.23%

Casa A 125 125 5.23% 5.23%

Casa A 125 125 5.23% 5.23%

Casa B 155 155 6.49% 6.49%

Casa C 153 153 6.40% 6.40%

Casa D 155 155 6.49% 6.49%

Casa E1 130 130 5.44% 5.44%

Casa E2 130 130 5.44% 5.44%

Casa F1 130 130 5.44% 5.44%

Casa F2 130 130 5.44% 5.44%

Porche 64.5 2.70% 0.00%

Parqueaderos 300 12.56% 0.00%

Otras Areas 416.3 17.43% 0.00%

Totales 2388.8 1608 100.00% Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

La mayoría de las viviendas tienen un área de 125m2, las cuales tienen un jardín más

pequeño en comparación con las demás. Por lo tanto, también tienen un menor precio de

venta. La diferencia entre el área de construcción y el área útil, se debe a las áreas de

circulación tanto peatonal como vehicular, además de la sala comunal y el área de

guardianía y parqueaderos.

42

4.2. Entorno de la zona.

Imagen 4-1: Entorno de la zona


4.2.1. Demografía de la zona.

El terreno tiene un desnivel de aproximadamente 7 metros. El sector es una área urbana

con calle empedrada, bordillos de hormigón, y aceras en cemento y tierra. La siguiente

fotografía esta enfocada desde el norte y se observa la parte oriental del proyecto.

Imagen 4-2: Terreno Parte Oriental

43

Fuente: Sánchez Asociados Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

Al lado oriental del terreno hay un pasaje público, en el lado norte del terreno colinda

con la calle Los Rosales, a lado occidental del conjunto esta un terreno baldío, y al lado sur se

encuentra un proyecto de construcción de 4 casas de alrededor de 200m2.

Imagen 4-3: Terreno Vista al Norte

44


4.2.2. Socioeconómico de la zona.

El sector esta en desarrollo, hay varios proyectos de construcción de casas de diferentes

áreas. La zona esta constituida por casas de adobe, casas de hormigón armado, de dos y tres

pisos, que aparentemente no indican una planificación arquitectónica adecuada.

Hay otras casas muy consolidadas con un buen diseño arquitectónico. Visualmente se ve

personas de viviendas para artesanos hasta casas residenciales. Hay diferentes rangos

socioeconómicos dentro de la zona desde medio bajo hasta medio alto, con proyección a

consolidarse en varios años en sector medio alto.

4.2.3. Servicios Públicos y Comerciales.

45

El barrio tiene los siguientes servicios públicos:

• agua potable

• luz eléctrica

• red de alcantarillado

• teléfono.

En referencia al transporte público, a 150 metros aproximadamente del terreno circula

un servicio de transporte público, que sirve desde este sector hasta el centro de Cumbaya.

Imagen 4-4: Centro Comercial Esquina

46


El sector esta atendido por centros comerciales, que se encuentran a 900 metros

aproximadamente. Por ejemplo, Centro Comercial Esquina, que se ubica al frente del

reservorio de Cumbaya, y Villa Cumbaya que se encuentra a 1.5 kilómetros del proyecto.

Además para distracciones de los habitantes de la zona, se encuentra el Ventura Mall,

que se encuentra a unos 4 kilómetros, donde se incluye sala de cines. Adicionalmente, la

zona tiene variedad de restaurantes para clientes de diferentes tipos socioeconómicos.

Alrededor del conjunto hay tiendas de víveres y tiendas para productos de primera

necesidad.

4.2.4. Servicios Financieros.

47

En el sector de Cumbaya encontramos algunas de las principales instituciones

financieras como:

− Banco del Pichincha

− Banco del Pacífico

− Produbanco

− Banco de Guayaquil

4.2.5. Educación y Vías de Acceso.

Existen varias instituciones educacionales dentro del sector de Cumbaya y sus

alrededores. Entre las más cercanas al proyecto se encuentra el Colegio Menor y la

Universidad San Francisco de Quito.

Las vías de acceso de Quito a Cumbaya hay cuatro alternativas.

1. Por el túnel de Guayasamin por la vía Interoceánica.

2. Desde el sur de Quito, desde la Vicentina, bajando por el antiguo camino a Guapulo y

recorriendo la vía de Los Conquistadores.

3. Por Los Granados y vía oriental hasta acceder a la vía Interoceánica.

4. Por le sector de Nayón, llegando al reservorio de Cumbaya.

La vía de Cumbaya al proyecto Bocherini es una sola, partiendo desde el Centro

Comercial Esquina, se toma la vía Láctea y luego la vía Santa Inés, y se llega a la calle

Francisco Espinoza para luego girar a mano izquierda y tomar la calle Los Rosales; como

podemos observar en el siguiente croquis:

48

Imagen 4-5: Croquis


Elaboración: Diseñadora Cristina León

4.3. Ordenanzas Municipales.

4.3.1. Informe Regulación Metropolitana.

49

Las ordenanzas municipales están orientadas de acuerdo a la zonificación del sector, que

se detallan desde un comienzo en el Informe de Regulación Metropolitana (IRM). En el caso

del conjunto Bocherini es importante mencionar las siguientes especificaciones:

� Altura de edificación: 6 metros.

� Número de pisos: 2.

� Retiro frontal: 5 metros.

� Retiro lateral y posterior: 3 metros.

� Separación entre bloque: 6 metros.

� Uso principal del suelo: residencial de baja densidad.

� Coeficiente de ocupación del suelo: 70%.

� Coeficiente de ocupación del suelo planta baja: 35%.

Para mayor detalle puede ver el anexo del Informe de Regulación Metropolitana.

4.3.2. Certificación de Servicios.

Para que los planos arquitectónicos puedan ser aprobados por el Municipio de Quito

deben previamente obtenerse los certificados de servicios o pagos correspondientes para

agua potable, alcantarillado, luz eléctrica y teléfonos. Así como también los pagos de los

derechos al Colegio de Arquitectos y pagos de planos estructurales al Colegio de Ingenieros

Civiles.

4.4. Análisis FODA del Terreno.

Fortalezas:

50

• La pendiente que tiene el terreno permite que tanto las casas del lado oriental como

del lado occidental tenga una buena vista.

• La forma cuadrada del terreno, permite una tarea más sencilla para la distribución

arquitectónica del proyecto.

• El proyecto este ubicado en Cumbaya permite una atracción mayor a los clientes.

Oportunidades:

• El costo del terreno es accesible y se convierte en una oportunidad para poder

explotarlo en m2 de construcción.

• Esta a media cuadra de la iglesia y de una cancha de fútbol, lo cual puede ser vista

como una ventaja por los clientes.

Debilidades:

• Al frente del terreno se encuentran casas de nivel socioeconómico medio bajo

(tiendas de víveres).

• La pendiente del terreno además de fortalecer a la vista del proyecto, incrementa los

costos del proyecto.

Amenazas:

• El lugar del terreno puede ser analizados por potenciales clientes como un sector

donde no se llegue a consolidar.

51

5. Componente Arquitectónico

5.1. Descripción.

El proyecto Bocherini es un conjunto habitacional constituido de 12 casas. Algunas se

diferencian por el área de construcción, área de jardín. La distribución varía pero en un grado

mucho menor.

5.1.1. Fachada Bocherini.

Observamos que la parte arquitectónica tiene un diseño moderno y el proyecto esta

diseñado en forma de “U”. Esto indica que las diferentes casas se sitúan alrededor del pasaje

adoquinado.

Imagen 5-1: Fachada Bocherini

Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Arq. Verónica Castro

Al fondo del conjunto observamos una casa central, una casa en la esquina oriental y

otra en la esquina occidental que constituyen las casas con mayor área de construcción.

52

5.1.2. Casas Lado Oriental.

En el lado Oriental están ubicadas 5 casas. Estas están privilegiadas porque tienen una

mejor vista hacia la montaña “Ilaló”, tanto de la planta baja, planta alta y su jardín

correspondiente. Se encuentran a un nivel mas bajo que las del lado occidental por la

topografía del terreno.

Imagen 5-2: Fachada Casas Lado Oriental


Cada casa tiene de frente 6.5 metros aproximadamente y de fondo 17 metros

aproximadamente.

5.1.3. Casas Lado Occidental.

Aquí podemos apreciar las casas del lado occidental que se encuentran a un nivel más

alto, por lo tanto como vemos en la fotografía para su acceso están ubicadas

aproximadamente unas 6 gradas.

53

Imagen 5-3: Fachada Casas Lado Occidental


Estas casas también tienen una vista privilegiada pero solamente desde la planta alta.

Especialmente la sala familiar y el dormitorio máster.

Cada casa tiene de frente 6.5 metros aproximadamente y 14.5 metros de fondo

aproximadamente.

5.2. Distribución.

A continuación vamos a describir los diferentes tipos de casas por su distribución de la

planta baja y alta. Es importante detallar que dentro de cada vivienda se encuentra un jardín

y su área de BBQ protegido por una pérgola de madera, que se puede visualizar en la

siguiente foto ilustrada.

54

Imagen 5-4: Jardín y BBQ


5.2.1. Casas Tipo E y F.

Tienen un área de 130 m2, y dentro del conjunto existen dos viviendas de tipo E y dos

viviendas de tipo F. Dentro del conjunto habitacional se encuentran en el lado oriental.

El área de jardín de las casas tipo E es de 47m2 y tienen un área de porche de 6.2m2. La

casa F1 tiene un área de jardín de 40m2, y la F2 tiene un área de 107.7m2.

55

Imagen 5-5: Planta Baja Casas E y F

56


� Sala y comedor

� Cocina

� Baño Social

� BBQ cubierto por pérgola

� Área de maquinas y baño de servicio.

Imagen 5-6: Planta Alta Casas E y F

57


� Dormitorio máster con walking closet y baño propio.

� Dormitorio # 1 y # 2 con baño compartido y su propio closet.

� Sala familiar o área de televisión.

En la foto ilustrada, tanto el dormitorio máster como el dormitorio #1, tienen una vista

hacia la montaña “Ilaló”.

5.2.2. Casa Tipo C.

58

Esta casa tiene un área de 153m2, dentro del conjunto se ubica al fondo de este mismo

en la parte central. Tiene un área de jardín de 60m2.

Imagen 5-7: Planta Baja Casa C


� Sala y comedor

� Cocina

� Baño Social

� Estudio



59

Imagen 5-8: Planta Alta Casa C



� Dormitorio # 1 y # 2 con baño compartido y su propio closet.


5.2.3. Casa Tipo B y D.

Estas casas tienen un área de 155m2 y son las más grandes del proyecto. La casa tipo B

tiene un área de porche de 9.4m2 y un área de jardín de 69m2.

60

En cambio la casa tipo D tiene un área de jardín de 110.6m2, la distribución de ambas

casas es similar, solo se diferencia que la una es esquinera del lado oriental y la otra es

esquinera del lado occidental.

Imagen 5-9: Planta Baja Casas B y D

61


� Sala y comedor

� Cocina

� Baño Social

� Estudio



Imagen 5-10: Planta Alta Casas B y D

62



� Dormitorio # 1 con su propio baño y su propio closet.

� Dormitorio # 2 con su propio baño y su propio closet.


5.3. Parqueaderos.

63

Cada vivienda incluye dos parqueaderos de un área de 2.5m x 5.0m. Estos parqueaderos

se ubican al frente de cada casa.

5.4. Materiales de Acabados.

Cocina:

� Muebles con frente melaminico de Hogar 2000.

� Mesón de formica posformado de Hogar 2000.

� Puertas con bisagras autocerrantes de Hogar 2000.

� Lavabo de marca Teka.

Dormitorios:

� Closets con puertas de frente de melaminico de Hogar 2000.

� Modulo de cajones de Hogar 2000.

Baños:

� Muebles de lavabo colgantes con frente de puertas de melaminico de Hogar 2000.

� Sanitarios y grifería de la fabrica Edesa y FV respectivamente.

� Lavabos marca Edesa y grifería FV.

BBQ:

� Piso de porcelanato tipo mate de Graiman.

� Pérgolas de madera de seike.

� Lavacopas de marca Teka.

Otros:

• Las puertas interiores y puerta principal de fábrica del constructor.

• Piso flotante de fabricación tailandesa con licencia de fábricas alemanas o

americanas en la planta alta.

• Cerraduras importadas.

64

• Piso cerámica nacional marca Graiman en planta baja.

• Paredes empastadas y recubiertas de pintura de caucho. Marca Expocolor.

• Pasamano metálico.

• Ventanas con marcos de aluminio.

5.5. Análisis FODA.

Fortalezas:

• El diseño arquitectónico se estableció de una forma adecuada para que la mayoría de

casas tengan excelente vista de diferentes sectores de la vivienda.

• El BBQ protegido con su respectiva pérgola de madera y su jardín privado dan un

realce especial a la casa.

Oportunidades:

• El tipo de fachada moderna y la pintura a utilizarse en esta, puede convertirse en

algo atractivo para los clientes.

• La distribución de cada vivienda puede considerarse la adecuada para el tipo de

familia que esta enfocado el proyecto.

Debilidades:

• Las casas del lado occidental carecen de un jardín amplio, una de las principales

ventajas con las del lado oriental.

• Existe dentro del conjunto una vivienda que no posee una vista adecuada, ya que se

encuentra al fondo del proyecto y en el centro.

Amenazas:

65

• No poseer dentro del conjunto habitacional viviendas con menos dormitorios en

caso de que la demanda requiera en gran número.

66

6. Componente de Ingeniería

Los estudios de ingeniería comprenden las siguientes etapas:

� Estudio de suelo de terreno.

� Diseño preliminar de la estructura de las casas en función del proyecto

arquitectónico, con dimensiones aproximadas.

� Diseño definitivo estructural de las casas: cimentación, columnas, y losas de

entrepisos y cubierta.

� Diseño de instalaciones hidrosanitarias, eléctricas, telefónicas, TV Cable,

intercomunicación y bomberos.

6.1. Estudio Suelo de Terreno.

Esta etapa consiste en realizar perforaciones mecánicas del suelo a profundidades

requeridas y necesarias de acuerdo al proyecto arquitectónico. Se tomaron muestras de las

diferentes perforaciones y a distintas profundidades del suelo, que fueron analizadas en

laboratorios especializadas para el efecto. El número de perforaciones se realizó de acuerdo

al área de construcción de planta baja y a la diferente tipología de las viviendas.

Los resultados de resistencia del terreno para el proyecto Bocherini son los siguientes:

� Se obtuvo suelo limo arenoso.

� En un sector del terreno limo arenoso algo arcilloso.

� Resultado de resistencia de suelo de 2 kilogramos por cm2.

67

Con estos resultados del estudio de suelo se recomendó hacer una cimentación en forma

de zapatas aisladas.

6.2. Diseño Preliminar de Estructura.

Se realizó un planteamiento de ubicación de columnas, secciones de cadenas, altura de

vigas y losas; para luego ir a un estudio definitivo de la estructura.

6.3. Diseño Definitivo de Estructura.

En base a métodos computarizados se sacó el área y la sección de la cimentación de las

columnas y de los pórticos que conforman; obteniéndose dimensiones preliminares. Una vez

diseñado los pórticos que son la unión de cadenas de cimentación y losas se obtuvo las

medidas de las secciones de dichos elementos con sus respectivas armaduras de hierro.

En los planos estructurales se obtiene las siguientes especificaciones:

� Cantidades de hierro.

� Volúmenes de hormigón.

6.4. Diseño de Instalaciones.

A continuación están las especificaciones detalladas:

� En los planos hidrosanitarios se indican los diámetros y recorridos de las tuberías de

PVC para desagüe y tuberías para agua fría y caliente.

� Instalaciones eléctricas fueron realizadas por un ingeniero eléctrico en donde se

determinan los circuitos respectivos de las casas y el diagrama unifilar (esquema de

68

acometidas eléctricas) para el conjunto. Ahí también se encuentran las

intercomunicaciones.

� En los planos telefónicos están esquematizados las ubicaciones de los puntos

telefónicos y acometidas.

� Instalaciones de agua y extintores para bomberos son visualizadas en el plano

correspondiente.

69

7. Presupuesto y Costos

7.1. Composición del Presupuesto.

Para la realización del presupuesto del proyecto Bocherini, se establecieron los

diferentes rubros, tanto para los costos directos y los costos indirectos, de acuerdo a los

precios actuales de mercado.

El resumen del presupuesto general para el proyecto Bocherini es el siguiente:

Tabla 7-1: Costos Total Proyecto

CODIGO RUBRO PRECIO TOTAL PORCENTAJE

TE-000 Terreno 175,000$ 18.3%

CD-000 Costos Directos 631,000$ 66.1%

CI-000 Costos Indirectos 148,939$ 15.6%

954,939$ 100.0%

RESUMEN COSTOS TOTAL DEL PROYECTO "BOCHERINI"

TOTAL


En el cuadro podemos observar que la incidencia del terreno dentro del proyecto es

bastante alta, ya que corresponde un 18% del costo total del proyecto. Los costos directos

son los que abarcan el mayor costo del proyecto.

7.2. Costos Directos.

En el siguiente cuadro podemos ver los diferentes rubros concernientes a los costos

directos del proyecto Bocherini.

70

Tabla 7-2: Costos Directos


CD-P000 Obras Preliminares 54,777$ 8.7%

CD-C000 Cimentación 119,476$ 18.9%

CD-H000 Hormigon 81,269$ 12.9%

CD-M000 Mampostería 24,558$ 3.9%

CD-E000 Enlucido 39,851$ 6.3%

CD-MP000 Masillado de Pisos 46,294$ 7.3%

CD-MU000 Muebles 42,360$ 6.7%

CD-PC000 Puertas y Cerraduras 18,469$ 2.9%

CD-I001 Instalaciones PVC 7,775$ 1.2%

CD-I002 Instalaciones de agua 7,023$ 1.1%

CD-I003 Instalaciones eléctricas 17,382$ 2.8%

CD-PS000 Piezas Sanitarias - Cocina 5,620$ 0.9%

CD-PB000 Piezas Sanitarias - Baños 14,894$ 2.4%

CD-OE000 Obras Generales Exteriores 37,760$ 6.0%

CD-PI000 Pinturas 31,329$ 5.0%

CD-BB000 Azulejos, Pisos, BBQ 47,300$ 7.5%

CD-OA000 Otros acabados 34,861$ 5.5%

CD-000 TOTAL 631,000$ 100.0%

RESUMEN COSTOS DIRECTOS DEL PROYECTO "BOCHERINI"


Si nos damos cuenta los rubros que tienen un mayor impacto son los concernientes a

cimentación con 18.9% y hormigón con 12.9%, en relación al costo total de directos

$631,000. Por lo tanto, hay que tener muy en claro la subida de precios de ciertos

materiales, como el hierro, que afectan notablemente a estos rubros.

Tabla 7-3: Porcentaje Obra Muerta y Acabados

Obra Muerta 366,226$ 58%

Acabados 264,774$ 42%

Total 631,000$ 100%

RESUMEN COSTO DIRECTO "BOCHERINI"


71

En la tabla anterior se establece que el porcentaje de acabados tiene un 42% con

relación al costo total directo. La obra muerte tiene un mayor porcentaje, 58%, debido al

aumento del precio del hierro y debido al aumento de volúmenes de muros de cimentación.

7.2.1. Costo de Directos por m 2.

El costo por m2 se saca del total de costos directos que es $631,000 dividido por el área

de construcción total del proyecto que es alrededor de 1,608m2. Esto llega ser alrededor de

$392/m2. Hay que tener en cuenta que la subida del hierro considerablemente durante el

año 2008 va variar el precio por m2.

Dentro del mercado actualmente este precio se encuentra en un nivel aceptable, siendo

un proyecto para personas de un nivel socioeconómico medio alto.

7.3. Costos Indirectos.

Los costos indirectos podrán ser visualizados en el siguiente cuadro de costos indirectos

totales y a continuación detallo en que consisten:

• Planificación Arquitectónica y Otros Estudios.

• Gastos Marketing y Comisión de Ventas.

• Intereses e Impuestos.

• Gastos Administrativos.

72

Tabla 7-4: Costos Indirectos


CI-P000 Planificación Arquitectónica & Estudios 21,955$ 14.7%

CI-MV000 Gastos Marketing y Comisión Ventas 49,490$ 33.2%

CI-I000 Impuestos 3,764$ 2.5%

CI-GA000 Gastos Administrativos 73,730$ 49.5%

CI-000 TOTAL 148,939$ 100.0%

RESUMEN COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO "BOCHERINI"


Gráfico 7-1: Costos Indirectos

Planificación Arquitectónica &

Estudios

15%

Gastos Marketing y

Comisión Ventas

33%Impuestos

3%

Gastos Administrativos

49%

COSTOS INDIRECTOS


73

Como podemos ver, dentro de los costos indirectos el rubro más significante son los

gastos administrativos con el 49%, además de gastos de marketing y comisión de ventas que

cubren el 33% del costo total de indirectos.

A continuación se va analizar los 3 costos indirectos con mayor incidencia en el

proyecto.

7.3.1. Planificación Arquitectónica & Estudios.

Los costos de Planificación Arquitectónica y Estudios dentro de los costos totales

representan el 2.30% y dentro de los costos indirectos totales representan el 14.7%.

Tabla 7-5: Planificación Arquitectónica y Estudios

PLANIFICACION ARQUITECTONICA Y ESTUDIOS 21,955$ 100%Proyecto Arquitectónico 12,010$ 55%

Cálculo Estructural: 2,205$ 10%

Estudio de suelos: 680$ 3%

Diseños 1,630$ 7%

Otros trabajos y estudios 5,430$ 25% Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

Gráfico 7-2: Planificación Arquitectónica y Estudio s

74

Proyecto Arquitectónico

55%

Cálculo Estructural

10%

Estudio de suelos3%

Diseños7%

Otros trabajos y estudios

25%

PLANF. ARQ. ESTUDIOS


Como observamos en la grafica, el rubro que mas incide es la parte arquitectónica con el

55%; seguida de otros trabajos y estudios que corresponden el 25%. La parte arquitectónica

tiene un precio de $12,010, lo cual esta dentro de los parámetros establecidos.

7.3.2. Gastos Administrativos.

Los gastos administrativos son los de mayor porcentaje de los indirectos, porque

representan el 49% del costo total de estos.

Como observamos en el siguiente gráfico los valores de mayor incidencia son la del Gerente

de Proyecto y la del Ingeniero Residente, con 41% y 36% respectivamente.

Tabla 7-6: Gastos Administrativos

GASTOS ADMINISTRATIVOS 73,730$ 100%

Arriendo ofocina 2,000$ 3%

1 Secretaria 5,760$ 8%

1 Contador 2,470$ 3%

1 Auxiliar de contabilidad 6,500$ 9%

1 Ingeniero Residente 27,000$ 37%

1 Gerente Proyecto 30,000$ 41%

75


Gráfico 7-3: Gastos Administrativos

Arriendo ofocina

3% 1 Secretaria8% 1 Contador

3%1 Auxiliar de contabilidad

9%

1 Ingeniero Residente

36%

1 Gerente Proyecto

41%

GASTOS ADMINISTRATIVOS


El gerente e ingeniero residente del proyecto abarcan la mayor parte con un total de

$57,000; vale indicar que estas personas son los dueños del proyecto.

7.3.3. Gastos de Ventas y Promoción.

76

La parte de promoción de ventas y promoción del proyecto, dentro del costo total del

proyecto, tiene un porcentaje del 5% de incidencia. Estos se basan en relación al precio de

ventas.

Los rubros de mayor costo son las comisiones de venta y la publicidad del proyecto, entre

estos dos rubros cubren el 92% concerniente al gasto de ventas.

Tabla 7-7: Gastos Ventas

GASTOS PROMOCION Y COM. VENTAS 49,490$ 100%

Desarrollo de sitio web 360$ 1%

Dipticos 380$ 1%

Diseño 250$ 1%

Promoción 3,000$ 6%

Publicidad 5,500$ 11%

Comision ventas (3.5%) 40,000$ 81% Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

Gráfico 7-4: Gastos de Venta y Promoción

Desarrollo de sitio web1%

Dipticos1%

Diseño0% Promoción

6%

Publicidad11%

Comision ventas (3.5%)

81%

GASTOS DE VENTAS Y PROMOCION


77

La comisión de ventas es dirigida hacia la Inmobiliaria La Coruña y algunas corredoras. El

precio de $40,000 esta basado en el precio de ventas de las viviendas.

7.4. Costos Totales.

El costo total del proyecto es de $954,939 como pueden observar en el siguiente cuadro.

Gráfico 7-5: Costos Totales

Terreno18%

Costos Directos66%

Costos Indirectos

16%

COSTOS TOTALES DEL PROYECTO


El manejo del proyecto indiscutiblemente que se basa en los costos directos, que para

este proyecto constituyen el 66% aproximadamente. Mientras que los costos indirectos y de

terreno llegan a representar un 34% del total de los costos del proyecto.

7.4.1. Costo Total por m 2.

78

Luego de revisar tanto los costos directos como los indirectos y su respectivo total, es

importante calcular el costo total por m2 tanto de la construcción total como la de la

construcción útil.

Tabla 7-8: Costos por Metro Construcción Total

CODIGO RUBRO PRECIO TOTAL COSTO UNITARIO

TE-000 Terreno 175,000$ 73.28$

CD-000 Costos Directos 631,000$ 264.24$

CI-000 Costos Indirectos 148,939$ 62.37$

TOTAL CONSTRUCCION M2 2,388.00

399.89$

COSTOS UNITARIOS CONSTRUCCION TOTAL

COSTO POR METRO CUADRADO Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

En el cuadro de arriba observamos que costo por metro cuadrado del total de la

construcción es $399.89, incluido el precio del terreno. A pesar de hacer el calculo en base a

la construcción total del proyecto, el terreno mantiene un costo unitario alto.

En el siguiente escenario podemos ver el costo por metro cuadrado del área útil:

Tabla 7-9: Costos por Metro Cuadrado Útil

CODIGO RUBRO PRECIO TOTAL COSTO UNITARIO

TE-000 Terreno 175,000$ 108.83$

CD-000 Costos Directos 631,000$ 392.41$

CI-000 Costos Indirectos 148,939$ 92.62$

TOTAL CONSTRUCCION M2 1,608.00

593.87$ COSTO POR METRO CUADRADO

COSTOS UNITARIOS CONSTRUCCION UTIL


El costo total por m2 de área útil es de aproximadamente $594/m2, y de este se podría

calcular un precio estimado de vivienda con un 20% de utilidad, que vendría ser de $713/m2.

Además, se confirma que el terreno tiene gran incidencia dentro del proyecto, por lo tanto

se considera una desventaja.

79

Si analizamos este cuadro podemos ver que el costo se incrementa en un 48%

aproximadamente, esto se debe que el área útil corresponde a un 67% del total de área de

construcción. Esto se debe principalmente a las áreas de parqueaderos y otras áreas del

proyecto.

80

7.5. Flujo de Gastos.

A continuación en el siguiente gráfico se puede visualizar la distribución por mes de los

costos directos e indirectos que se planificaron de acuerdo al avance del proyecto.

81

Gráfico 7-6: Gastos por Mes

$ -

$ 10,000

$ 20,000

$ 30,000

$ 40,000

$ 50,000

$ 60,000

$ 70,000

$ 80,000

$ 90,000

$ 100,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Gastos por Mes COSTOS DIRECTOS

COSTOS INDIRECTOS


Los costos indirectos mantienen una regularidad y solo hay ciertos incrementos debido

a las comisiones que se debe realizar en ciertos meses de acuerdo al proceso de ventas.

En el mes 5 el costo directo es más alto debido a que se comienzan a realizar trabajos

enlucidos y masillado de piso. En el mes 10 el costo es alto, debido a que en ciertas viviendas

se tiene planificado que ingresen a instalarse muebles, además de la pintura interior. En el

mes 12 y 13 son los de mayor costo directo porque entran la mayoría de rubros,

especialmente los acabados en mayor proporción.

Los costos directos a medida que va avanzando el proyecto van aumentando e

incrementándose, ya que en los últimos meses de proyecto se realiza todo lo relacionado a

acabados y pintura.

82

8. Estrategia Comercial

Para el desarrollo del proyecto es importante que conozcamos lo que tenemos como

proyecto en el marketing mix.

8.1. Análisis de Precios.

En el análisis de precios se partió del costo total por m2, y de ahí se establecieron ciertos

factores que afectan al precio de cada casa por sus características.

Entre esos factores se encuentran la vista de cada vivienda, el tamaño de jardín que

posee cada casa y el número de baños que tiene cada vivienda.

En el cuadro a continuación se puede observar los diferentes precios de las casas, y su

incremento de acuerdo a la etapa del proyecto.

Tabla 8-1: Lista de Precios

LISTA DE PRECIOS LISTA 1 LISTA 2 LISTA 3

CASA Nov-07 May-08 Ene-09

A1 90,251$ 92,958$ 97,471$

A2 90,251$ 92,958$ 97,471$

A3 90,251$ 92,958$ 97,471$

A4 90,251$ 92,958$ 97,471$

A5 90,251$ 92,958$ 97,471$

E1 97,615$ 100,544$ 105,425$

E2 98,572$ 101,530$ 106,458$

F1 97,615$ 100,544$ 105,425$

F2 100,486$ 103,501$ 108,525$

B 121,090$ 124,723$ 130,777$

C 111,550$ 114,897$ 120,474$

D 124,652$ 128,391$ 134,624$

TOTALES 1,202,835$ 1,238,921$ 1,299,062$ Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

83

Lista 1 comprenden precios de inicio de obra, Lista 2 comprenden precios cuando el

proyecto haya vendido alrededor de 4 viviendas y la Lista 3 comprenden precios cuando las

casas estén casi terminadas.

8.1.1. Esquema de crédito.

Con los futuros clientes se tiene un esquema prácticamente definido para la adquisición

de la vivienda.

• Reserva de Casa: 2%

• Entrada: 10% o el 8% si realizo la reserva.

• Durante el Proyecto: 13 cuotas mensuales que corresponden al 30%.

• Crédito Hipotecario: 60%.

Pueden realizarse ajustes dependiendo si el porcentaje de entrada es mayor al indicado

y así disminuir el porcentaje de cuotas durante el proyecto.

8.1.2. Incremento de Precios.

A continuación se detalla las razones por las cuales se puede incrementar el precio de

cada vivienda.

• En la etapa cuando se adquiere la vivienda.

• Subida de materiales, en especial hierro, cemento y acabados.

• Encarecimiento de mano de obra.

• La incidencia del terreno por m2.

84

8.2. Producto.

El producto como ya se menciono anteriormente es un conjunto habitacional que

comprenden 12 casas, ubicadas en el valle de Cumbaya. Las casas están entre 125m2 y

155m2. Información mas detalla de cada vivienda se encuentra en el capítulo arquitectónico.

8.3. Promoción y ventas.

La promoción es lo más importante al momento de vender un producto, por esta razón

promocionaremos nuestro producto de la siguiente manera:

• Elaboración de los renders internos y externos del proyecto.

• Elaboración de logotipo del proyecto.

• Elaboración de los dípticos para publicidad.

• Elaboración de la página web.

• Publicidad en medios escritos, específicamente El Comercio.

• Hojas volantes.

• Entrega de carpetas a Corredoras de bienes raíces, con información

correspondiente.

• La Inmobiliaria la Coruña y su presencia en la feria de la construcción en el mes

de mayo.

85

• Construcción de casa modelo que ayuda a visualizar el producto y sus beneficios

a las personas.

A continuación se muestra una publicidad del conjunto Bocherini. Esta hoja volante

contiene suficiente información sobre el proyecto, con el objetivo principalmente de generar

interés en los clientes.

Imagen 8-1: Publicidad

86


Elaboración: Diseñadora Cristina León

8.4. Plaza / Distribución.

87

El proyecto esta ubicado en el valle de Cumbaya, cerca de zonas comerciales y a 15 - 20

minutos aproximadamente de la ciudad de Quito.

Una información mas detallada de la zona donde esta ubicado el proyecto Bocherini, se

encuentra en el capítulo 4, relacionado al entorno del conjunto residencial Bocherini.

Para las ventas de este proyecto se utilizara la fuerza de ventas de la Inmobiliaria la

Coruña, corredoras externas a la empresa y de los promotores del proyecto, los mismos que

se han dedicado en proyectos anteriores a la venta de casas.

88

9. Análisis Financiero

9.1. Utilidad del Proyecto.

A continuación detallo la utilidad del proyecto puro Bocherini, que corresponde

$247,897. Con este cuadro asumo una rentabilidad del 25.96% (17.30% anual) y un margen

de utilidad de un 20.61% (13.74% anual).

Tabla 9-1: Utilidad Proyecto Puro y Financiado

Proyecto Puro: Proyecto Financiado:

Ventas:

Costos:

Utilidad: 247,897$

UTILIDAD DEL PROYECTO

$

1,202,835$

954,939$

Ventas:

Costos:

Utilidad:

$

1,202,835$

985,939$

216,897$

UTILIDAD DEL PROYECTO


9.2. Cronograma.

En el siguiente cuadro se observa las diferentes fases del proyecto. La planeación se

desarrolla hasta el mes 3, teniendo en claro que el mayor porcentaje de ejecución de esta

actividad se realizó antes de iniciar la construcción del proyecto.

Como siguiente fase se priorizo la construcción de la casa modelo para iniciar con la

promoción y fase de ventas. La construcción del proyecto se tiene planeado finalizar en el

mes 17; las cobranzas se comenzó a partir del mes 4 hasta el mes 18, mes donde ingresa la

mayor cantidad de dinero. Tambien se tiene previsto entrega de algunas unidades a partir

del mes 16, antes de finalizar la obra totalmente.

89

Gráfico 9-1: Cronograma Fases del Proyecto

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

CRONOGRAMA DE LAS FASES DEL PROYECTO

Planeación

Construcción Proyecto BocheriniCasa Modelo

Promoción y Ventas

Cobranzas según Cronograma de Ventas

Entrega Unidades Fuente: Sánchez Asociados Constructora Elaboración: Sánchez Asociados Constructora

9.3. Egresos.

En los egresos parciales podemos observar que el mes de mayor incidencia es para la

adquisición del terreno. Sin embargo, si no tomamos este mes en el análisis vemos que a

medida que avanza el proyecto, los valores de cada mes se van incrementando, hasta llegar

al mes 12 que es el que mayor gasto tiene ($85,777).

Gráfico 9-2: Gastos Parciales

90

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Gastos Parciales


En el cuadro de egresos acumulados observamos que la línea de gastos tiene una

tendencia a lo largo del proyecto. Solo en los primeros meses como en los dos últimos no es

muy pronunciada la tendencia. En cambio podemos observar que a partir del mes 9 hasta el

mes 15 tienden los valores a incrementarse.

Gráfico 9-3: Gastos Acumulados

91

954,939

-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Gastos Acumulados


9.4. Cronograma de Ventas.

El cronograma de ventas que vemos a continuación, nos indica los valores de ingresos

por cada mes. Para la elaboración de este cuadro se tomo un valor promedio del valor total

de las casas, para facilitar la distribución de los valores. Además, de establecer que las

ventas comenzaron a realizarse a partir del mes 4.

También se estableció un esquema de 10% de cuota de entrada, el 25% en 10 cuotas o

mientras dure la construcción y el 65% con crédito hipotecario con el banco.

Gráfico 9-4: Cronograma de Ventas

92

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Total10,024 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 65,154 100,236

10,024 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 65,154 100,236

10,024 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 65,154 100,236

10,024 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 2,506 65,154 100,236

10,024 2,784 2,784 2,784 2,784 2,784 2,784 2,784 2,784 2,784 65,154 100,236

10,024 3,132 3,132 3,132 3,132 3,132 3,132 3,132 3,132 65,154 100,236

10,024 3,580 3,580 3,580 3,580 3,580 3,580 3,580 65,154 100,236

10,024 4,177 4,177 4,177 4,177 4,177 4,177 65,154 100,236

10,024 5,012 5,012 5,012 5,012 5,012 65,154 100,236

10,024 6,265 6,265 6,265 6,265 65,154 100,236

10,024 8,353 8,353 8,353 65,154 100,236

10,024 12,530 12,530 65,154 100,236 10,024 12,530 15,035 17,541 20,047 22,832 25,964 29,544 33,720 38,732 44,997 115,998 115,998 113,492 586,382 1,202,835


Es importante indicar que los valores de las cuotas de los últimos meses se incrementan

por que la entrega de las viviendas esta bastante cerca de la finalización del proyecto.

9.5. Ventas.

En el siguiente cuadro podemos observar que los valores mayores de ventas, se

obtienen en los últimos meses, cuando este por finalizar la obra y se hayan entregado

algunas viviendas a los propietarios.

Por lo tanto, es importante que para que la obra siga en marcha y no se detenga, se

necesita capital de los socios y de préstamos bancarios.

Gráfico 9-5: Ventas Parciales

93

-

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Ventas Parciales


En el grafico de las ventas acumuladas se observa que la línea tiene una tendencia hasta

el mes 13 y luego cambia radicalmente a partir del mes 14 hasta el mes 18.

Gráfico 9-6: Ventas Acumuladas

94

1,202,835

-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Ventas Acumuladas


9.6. Datos Acumulados.

En el siguiente grafico se puede observar que el financiamiento será utilizado en los

meses 9 y 14 donde se va a necesitar mayor liquidez de caja, y para disminuir el riesgo de

que el proyecto se quede sin fondos para la continuación de este.

Gráfico 9-7: Datos Acumulados

95

(600,000)

(400,000)

(200,000)

-

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

1,400,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Datos Acumulados

Gastos Acum.

Ingresos Acum.

Saldo Acum.


9.7. Tasa de descuento.

Para el cálculo de la tasa de descuento se utilizó el sistema CAPM como referencia con

datos de Estados Unidos, debido a que en el país no existen los datos correspondientes para

el cálculo. A continuación se detalla como se obtuvo la tasa de descuento:

- Tasa del Mercado = Rm

- Indicador de la Construcción USA = β

- Tasa libre de Riesgo = Rf

- Riesgo País = Rp

- Riesgo del Activo = Ra

Primero se procede a calcular el Riesgo del Activo:

Riesgo del Activo = Rf + (Rm – Rf) * β

= 3.03% + (10.96% - 3.03%) * 1.86

= 17.78%

96

Finalmente, calculamos la tasa de descuento:

Tasa de Descuento = Rp + Ra

= 5.56% + 17.78%

= 23.34%

La tasa de descuento establecida para este proyecto es del 24%. Esta tasa ha sido

utilizada por la constructora Sánchez Asociados en los últimos 4 proyectos inmobiliarios

desarrollados en la ciudad.

Con una tasa de oportunidad del 24% nos permite ser más reservados y cuidadosos para

la inversión en un proyecto inmobiliario. De esta forma le estamos castigando más al

proyecto que si tuviéramos una tasa de descuento menor.

97

9.8. Flujo Puro de Caja (VAN – TIR).

98

El flujo del proyecto presentado anteriormente nos permite visualizar el efectivo o la

inversión que se necesita mes a mes para continuar con la realización del proyecto. Además, el

saldo acumulado nos permite tener una visualización más exacta del mes donde se necesita

mayor solvencia dentro del proyecto.

Con el flujo de caja y con la tasa de descuento asignada (24%), el VAN alcanza un valor

positivo de $79,376; lo cual hace del proyecto Bocherini rentable y la tasa de inversión de

retorno llega a un 42.10% que es bastante aceptable dentro del mercado de la construcción.

9.9. Sensibilidad del VAN.

A continuación estaremos analizando la sensibilidad del VAN de acuerdo a tres variables

que pueden afectar al proyecto en si y a su rentabilidad.

9.9.1. Sensibilidad de Costos.

En el siguiente cuadro y grafico observamos como afecta al VAN y TIR el incremento de los

materiales de la construcción. Podemos observar que el proyecto puede resistir un incremento

de costos directos de hasta un 15%.

Tabla 9-2: Sensibilidad Costos

Variación VAN TIR UTILIDAD V. VAN V. UTILIDAD

-2% 89,918 44.71% 260,517

0% 79,376 42.10% 247,897

2% 68,833 39.54% 235,277 -13% -5%

4% 58,290 37.02% 222,657 -27% -10%

6% 47,747 34.56% 210,037 -40% -15%

8% 37,204 32.15% 197,417 -53% -20%

10% 26,661 29.78% 184,797 -66% -25%

12% 16,118 27.46% 172,177 -80% -31%

14% 5,575 25.18% 159,557 -93% -36%

16% (4,968) 22.95% 146,937 -106% -41%

VARIACION DE COSTOS


99

Esto demuestra que en relación con los costos directos el proyecto no es sensible ante un

mínimo cambio en precio de materiales; de esta forma el proyecto resulta atractivo para los

inversionistas. En el siguiente grafico se observa el mismo cuadro pero en otro esquema.

Gráfico 9-8: Sensibilidad Costos

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

45.00%

50.00%

(20,000)

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

-2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

TIRVAN

Perfil del VAN y TIR según variación de costos


9.9.2. Sensibilidad de Precios de Casas.

Los precios de las viviendas del conjunto Bocherini están bastante competitivos en relación

a la competencia. Se pudo determinar que del precio actual de vivienda, bajándose mas del 8%,

el VAN se vuelve negativo. Por lo general, con la experiencia adquirida en proyectos anteriores,

el precio más bien tiende a subir a medida del avance del proyecto.

100

Tabla 9-3: Sensibilidad Precios

Variación VAN TIR UTILIDAD V. VAN V. UTILIDAD

-9% (2,477) 23.44% 139,641 -103% -44%

-8% 6,618 25.49% 151,670 -92% -39%

-7% 15,713 27.55% 163,698 -80% -34%

-6% 24,807 29.62% 175,726 -69% -29%

-5% 33,902 31.69% 187,755 -57% -24%

-4% 42,997 33.76% 199,783 -46% -19%

-3% 52,091 35.84% 211,812 -34% -15%

-2% 61,186 37.92% 223,840 -23% -10%

-1% 70,281 40.01% 235,868 -11% -5%

0% 79,376 42.10% 247,897

VARIACION DE PRECIOS


En esta tabla podemos observar que al disminuir el precio en 1%, el VAN se reduce en un

12% y la utilidad en un 5%. A continuación tenemos un gráfico del VAN y TIR relacionado con el

cambio de precios de venta.

Gráfico 9-9: Sensibilidad Precios

101

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

45.00%

(10,000)

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

-9% -8% -7% -6% -5% -4% -3% -2% -1% 0%

TIRVAN

Perfil del VAN y TIR según variaciones de precio


9.9.3. Sensibilidad de Velocidad de Ventas.

En el análisis de sensibilidad hemos llegado a la variable que es la más sensible dentro del

proyecto. La velocidad de ventas es un factor importante dentro de cualquier proyecto

inmobiliario. El proyecto Bocherini puede aguantar con la terminación de ventas máximo hasta

el mes 23 para que el VAN se mantenga positivo y la tasa de inversión sea superior al 24%

pactado al principio.

Tabla 9-4: Sensibilidad Velocidad Ventas

Variación VAN TIR V. VAN

18 79,376 42.10%

19 63,218 36.73% -20%

20 47,347 32.54% -40%

21 31,758 29.20% -60%

22 16,446 26.47% -79%

23 1,406 24.13% -98%

24 (13,366) 22.07% -117%

VELOCIDAD DE VENTAS


102


En esta tabla podemos ver que cuando se tarda un mes en la terminación de ventas el VAN

varía aproximadamente en un 20%.

Gráfico 9-10: Sensibilidad Velocidad Ventas

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

45.00%

(20,000)

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

18 19 20 21 22 23 24

TIRVAN

Perfil del VAN y TIR con Velocidad de Ventas


Como podemos ver de todos los análisis hechos este es el análisis que se ve mas afectado

con las variaciones, esto se debe a que esperar un mes mas para obtener ingresos de ventas

afecta notablemente dentro del proyecto.

9.10. Flujo de Caja Financiado (VAN – TIR).

El proyecto utilizó financiamiento de dos Instituciones Financieras y obtuvo un crédito de

aproximadamente de $240,000; desembolsables en diferentes etapas del proyecto. Entre las

dos tasas se calculo una tasa ponderada de aproximadamente el 14%.

En la siguiente tabla se presenta una tabla con los resultados obtenidos en el flujo

financiado:

103

Tabla 9-5: Datos con Financiamiento

VAN 87,916$

UTILIDAD 216,897$

TIR 52.28%

Rentabilidad 22.00%

Margen 18.03%

FLUJO DE CAJA CON FINANCIAMIENTO


9.10.1. Comparación Flujo Puro – Flujo Financiado.

En el siguiente gráfico podemos observar que cuando el proyecto no es financiado se

obtiene una mayor utilidad para los inversionistas, esto se debe a que los costos aumentan por

el pago de intereses. En cambio cuando es financiado el proyecto el VAN obtiene un valor

mayor, porque los saldos negativos disminuyen.

Gráfico 9-11: Flujo Puro vs. Flujo Financiado

$ 247,897

$ 216,897

$ 79,376 $ 87,916

$ -

$ 50,000

$ 100,000

$ 150,000

$ 200,000

$ 250,000

$ 300,000

PURO FINANCIADO

FLUJO PURO vs. FLUJO FINANCIADO

UTILIDAD

VAN


104

Como podemos ver en el gráfico la utilidad decrece en un 12.5% cuando el proyecto es

financiado; mientras que el VAN se incrementa en 10.7%.

En el caso del flujo con financiamiento nuestra rentabilidad disminuye frente al flujo puro,

esto se debe principalmente por el hecho de tener mayores costos lo cual minimizan las

ganancias.

105

10. Gerencia de Proyectos

10.1. Acta de Constitución

Los promotores del conjunto Bocherini, van a construir el proyecto en el valle de Cumbaya,

en un terreno de 2,756m2.

El sector escogido es del valle de Cumbaya es en el sector de Santa Inés, por haber

construido anteriormente otros proyectos cercanos al actual terreno.

El proyecto se lo desarrollara en cinco fases, pre-factibilidad, planificación, ventas,

construcción y entrega. Cada una de estas fases contara con diferentes trabajos a ser realizados

para su cumplimiento, esto se vera en más detalle en la estructura de desglose de trabajo a

continuación:

Gráfico 10-1: Estructura de Desglose de Trabajo

CONJUNTOBOCHERINI

FACTIBILIDAD PLANIFICACION VENTAS CONSTRUCCION ENTREGA

IRM- TERRENO

TENDENCIAS DEL SECTOR

PLANARQUITECTONICO

FINANCIERO

ESTUDIOS ARQUITECTONICOS Y

DE INGENIERIAS

PROYECTO ARQUITECTONICO

APROBACION MUNICIPAL

PRESUPUESTOS

LANZAMIENTO DEL PROYECTO

DISEÑO DE ARTES Y FOLLETOS

PREVENTA

VENTA

LIMPIEZA DE TERRENO

EXCAVACION Y CIMIENTOS

ESTRUCTURA

INSTALACIONES Y MAMPOSTERIA

ACABADOS

VENTAS

DECLARACION DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

ESCRITURAS

ENTREGA DE CASAS


106

10.2. Equipo de Trabajo

El equipo de trabajo en este proyecto será el siguiente:

� Arquitectura: Arq. Carlos González.

� Construcción: Sánchez Asociados Constructora.

� Promoción: Sánchez Asociados Constructora

� Ventas: Inmobiliaria La Coruña, Sánchez Asociados Constructora.

La empresa encargada de la ejecución del proyecto se compromete a emitir informes

mensuales con todos los avances del proyecto a los inversionistas.

Los honorarios serán pagados a lo largo de la vida del proyecto.

La utilidad generada por el proyecto, será repartida en la proporción que han aportado los

inversionistas.

Las ventas y la contratación de nuevo personal, estará a cargo de Sánchez Asociados

Constructora quienes tiene toda la libertad de escoger al personal que ellos crean más apto

para desempeñar determinadas funciones.

10.3. Enunciado del alcance del proyecto

10.3.1. Resumen Ejecutivo

Crear un conjunto habitacional en el valle de Cumbaya, para personas que deseen vivir en

el valle y fuera de la ciudad. El proyecto se construirá sobre un terreno de 2,756m2, en el sector

de Santa Inés. Vender las casas para generar utilidad la cual será destinada a los inversionistas.

10.3.2. Objetivos del negocio

� Descripción del producto:

107

El producto es un conjunto habitacional de 12 casas, de 3 dormitorios, ubicados en el valle

de Cumbaya. Las casas están entre 125m2 y 155m2.

� Compradores del proyecto:

El proyecto esta enfocado para personas de clase media – media alta de la ciudad de Quito,

que busquen vivir en el valle y sea para uso personal o para inversión.

� Meta organizacional:

Vender todas las casas al precio inicial establecido, durante el período de construcción del

proyecto, y generar una utilidad de por lo menos un 20%, por la experiencia en proyectos

pasados.

� Prioridades organizacionales:

La prioridad que tenemos como organización, es concluir el proyecto dentro de los meses

establecidos (18 meses), y entregar las casas al concluir la obra.

En cuanto a costos se espera que estos se incrementen en el menor grado posible, para

poder percibir mayores utilidades para los inversionistas.

10.4. Alcance del proyecto

10.4.1. Entregable final

Conjunto Bocherini, que contara con 12 casas de dos plantas, con 3 dormitorios y un jardín.

108

Ciclos de vida:

� Inicio: Fase 1, criterios e información general del proyecto.

� Finaliza: Fase 5, entrega de las casas y sus escrituras a los propietarios.

Criterio de aceptación:

El propietario acepta el bien conforme a todo lo descrito en la promesa de compra venta.

10.4.2. Entregable organizacional

Se entregara diferentes reportes para constatar el cumplimiento de cada una de las fases.

Estos reportes según se crea conveniente, serán entregados a los inversionistas para que

conozcan el avance del proyecto.

� Reporte 1: estudio de factibilidad del proyecto.

� Reporte 2: informe mensual avance de construcción y ventas del proyecto.

� Reporte 3: informe mensual aportes de los inversionistas.

� Reporte 4: informe final, cumplimiento de presupuestos y utilidad recibida.

Se considerara que el proyecto ha sido terminado, una vez que se ha terminado la

construcción del edificio y la venta de todas las casas.

10.5. Riesgos

� Factibilidad: en esta fase se percibe un nivel de riesgo bastante alto ya que se

analiza la viabilidad del proyecto.

� Ventas: el nivel de riesgo sigue siendo alto ya que se puede no vender todo el

proyecto.

109

10.6. Asunciones y Limitaciones

Las asunciones que se tienen en este proyecto son las siguientes:

Planificación:

� Todos los costos a lo largo de la obra se mantendrán iguales a los planificados.

� No existirán cambios al plan principal de la obra.

Ventas:

� Las ventas se cumplirán durante los 18 meses de construcción del proyecto.

� Se venderán las casas al precio inicial establecido.

� No tendremos devolución de ninguna vivienda.

Construcción:

� Se terminara el proyecto en los 18 meses de construcción.

� No se contara con imprevistos durante la construcción de la obra.

Las limitaciones del proyecto son las siguientes:

� No se empezara la construcción del edificio hasta que no se cuente con todos los

permisos legales para la ejecución de la obra.

� No se empezara la construcción, hasta no contar con los inversionistas para el

proyecto.

� El proyecto se basara en un presupuesto aprobado.

10.7. Hitos del Proyecto

Cronogramas esperados y fechas limites:

110

� Fase de factibilidad: 1 mes

� Fase de planificación: 2 meses

� Fase de ventas: 20 meses

� Fase de construcción: 18 meses

� Fase de entrega: 1 mes

10.8. Políticas de Cambio

Los cambios serán realizados por la empresa promotora del proyecto, estos cambios serán

aprobados por los inversionistas del proyecto en una sesión donde se explique las razones y

costos aproximados de este cambio.

Estos cambios serán incluidos en el alcance general del proyecto, todo cambio a realizarse

deberá llenar una solicitud de cambios con toda la información requerida.

10.9. Matriz de Responsabilidades

Director del Proyecto:

El director del proyecto será el Ing. Luis Roberto Sánchez Román, quien estará encargado

de las siguientes funciones:

� Coordinación del equipo de trabajo.

� Seguimiento del proyecto.

� Representante frente a los inversionistas.

Equipo de trabajo:

El equipo de trabajo para este proyecto estará conformado por los integrantes de Sánchez

Asociados Constructora, los mismos que estarán encargados de las siguientes funciones:

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� Construcción del proyecto.

� Administración del proyecto.

� Estimaciones de necesidades financieras del proyecto.

� Ventas del proyecto.

� Gestión de cobro.

� Repartición de utilidades.

10.10. Interesados

Compradores:

Los compradores de los diferentes productos que se ofertan en este proyecto, hemos

estimado que serán personas entre 30 y 60 años y de un nivel socioeconómico medio – medio

alto.

Inversionistas:

Este proyecto cuenta con 3 inversionistas, los cuales aportan con un porcentaje del capital

para la ejecución de este proyecto. Ellos son los principales interesados en este proyecto, ya

que son los que corren el riesgo del buen funcionamiento del proyecto.

112

11. Estrategia Legal

En esta sección se mencionara los pasos que se siguió para poner en marcha este proyecto.

A continuación se habla sobre la compra del terreno, permisos municipales, contratos de

compra venta y las multas estipuladas en estos.

11.1. Compra de Terreno

El terreno se compro a nombre del Ing. Luis Roberto Sánchez Román, con asesoramiento

del abogado exigiéndose todos los documentos legales del caso para elevarse a escritura

pública. De esta manera asegurarse que todo este correctamente. Por consiguiente el terreno

pasa a formar parte de Sánchez Asociados Constructora.

11.2. Permisos Municipales

Antes de la iniciación del proyecto todos los permisos municipales y permisos para la

construcción tienen que estar en regla. Entre los cuales se encuentran el Informe de Regulación

Urbana, el impuesto predial. Además, el conjunto de planos arquitectónicos aprobados por el

Municipio de Quito con sus respectivos planos de instalaciones hidrosanitarias y eléctricas;

cuadro de áreas y alícuotas para su aprobación en el Municipio de Quito y obtención de la

declaratoria de propiedad horizontal elevada a escritura publica.

11.3. Contratos Compra Venta

Con todos los documentos en regla se hacen los contratos de compra venta con los clientes

que finiquitan el negocio y estos son elevados a escritura pública con presencia de un Notario

del Cantón.

113

11.4. Multas

Para tranquila de ambas partes en los contratos de compra venta celebrado con los clientes

se estipula una clausula de penalización de una cantidad alta de dinero igual para ambas partes.

Esto significa que en caso de incumplimiento de alguna de ellas, la otra parte se encuentre

respaldada.

En caso de que la construcción no se haya sujetado a los planos arquitectónicos aprobados

por el Municipio de Quito, este cobrara la garantía entregada por el constructor.

114

12. Conclusiones

Macroeconómico.

• En la actualidad la inflación ha tenido un crecimiento notable en comparación con la

inflación de inicios de año y los precios de los materiales de construcción están

subiendo constantemente, en especial el hierro.

• Existe incertidumbre respecto por la aprobación o no de la nueva constitución, lo cual

ha generado una reducción en la inversión.

• El trámite para otorgar créditos hipotecarios se mantienen largos al igual que épocas

pasadas y las tasas han bajado un poco.

Entorno del Mercado.

• En el valle de Cumbaya se siguen realizando varios proyectos de casas o departamentos,

unos a mayor velocidad de construcción que otros.

• El proyecto Bocherini se encuentra situado en un barrio tranquilo y de gran crecimiento

a futuro.

• El perfil de nuestro cliente es de nivel socioeconómico medio – medio alto, con una

edad entre 30 – 60 años.

Entorno Financiero.

• El proyecto Bocherini adquiere una utilidad considerable y es un proyecto rentable

debido a las condiciones analizadas.

• El proyecto puede soportar varios cambios en sus rubros o precios de ventas, lo cual el

proyecto no es muy sensible.

115

13. Recomendaciones

Una vez analizado todo el proyecto, las recomendaciones son las siguientes para mejorar

este proyecto y los futuros proyectos de parte de Sánchez Asociados Constructora:

• La fuerza de ventas tiene que ser de una forma efectiva, de tal manera que se pueda

tener más éxito y mayor liquidez durante la construcción del proyecto. Para esto se

debe tomar en cuenta las certezas y errores que se han cometido en proyectos

anteriores respecto a las ventas.

• La forma de pago que se presentan a los diferentes clientes deben ser más flexibles y

tener diferentes opciones donde el cliente pueda elegir. Esto es importante

principalmente debido a la situación actual del país.

• En cuanto a los materiales de construcción se debería crear un sistema de mayor

control, principalmente por la subida del precio de materiales que existe en la

actualidad.

• El presupuesto tiene que tener un control constante para analizar continuamente el

porcentaje de incremento en el costo total del proyecto.

• El gerenciamiento del proyecto debe alcanzar un nivel más profesional para que no

existan ningún tipo de inconveniente de ninguna índole durante el proyecto.

• El proyecto debería tener una mayor variedad de áreas de vivienda para ofrecer a

diferentes tipos de clientes.

116

BIBLIOGRAFÍA ELECTRÓNICA

• www.superban.gov.ec, fecha: 02 de junio de 2008.

• www.bce.fin.ec, fecha: 10 de junio de 2008

• http://w4.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/totalbeta.html, fecha:

16 de junio de 2008

• http://w4.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/roe.html, fecha: 16

de junio de 2008

• http://finance.yahoo.com/bonds, fecha: 16 de junio de 2008

117

BIBLIOGRAFÍA

• Banco Central del Ecuador, Estadísticas año 2007 - 2008.

• Banco Central del Ecuador, Boletines Estadísticos Mensuales, jun. Año 2007.

• Informe de Regulación Metropolitana Nº 166162, fecha: 25 de julio de 2007.

• “Ecuador y su Realidad”, Lola Vázquez, Napoleón Saltos, Edición actualizada 2007 – 2008,

Fundación José Peralta.

• “Análisis de Demanda de Vivienda 2007, Ciudad de Quito”, investigación realizada por

GRIDCON Inteligencia Inmobiliaria.

• Material Utilizado en Clase, Universidad San Francisco de Quito:

� Dirección Comercial, Ernesto Gamboa.

� Dirección Financiera, Roberto Salem.

118

COLABORACIÓN

• Ing. Luis Roberto Sánchez, Gerente de Proyecto, Proyecto Bocherini.

• Arq. Carlos González, Diseño Arquitectónico Proyecto Bocherini.

• Arq. Verónica Castro, Diseño de Renders Proyecto Bocherini.

• Diseñadora Cristina León, Diseñadora de dípticos, hojas volantes y croquis Proyecto

Bocherini.

• Ing. Xavier Castellanos, Director de Tesis, MDI – USFQ.

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