ÅRSREDOVISNING 2017 · 2018-04-18 · Årsredovisning 2017 | Prime Living | 1 Nyckeltal Helår 2017 Helår 2016 Eget kapital per stamaktie exkl. preferenskapital (SEK) 43,6 38,3

ÅRSREDOVISNING 2017

Innehåll

ÅRET I KORTHET 1

VD HAR ORDET 3

KOMMENTARER TILL ÅRET 2017 4

VISION, AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI 6

MARKNAD 7

FASTIGHETSPORTFÖLJEN 8

PÅGÅENDE PROJEKT 10

FÄRDIGSTÄLLDA FASTIGHETER UNDER FÖRVALTNING 11

PLANERADE PROJEKT 13

FINANSIERING 14

AKTIEN 15

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 16

RESULTATRÄKNING FÖR KONCERNEN 20

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT FÖR KONCERNEN 20

KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 21

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING 22

KOMMENTARER TILL KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING 23

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL 24

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN 25

NOTER TILL KONCERNREDOVISNINGEN 26

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 44

KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 45

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 46

KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING 47

MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL 48

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS 49

MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 50

DEFINITIONER 54

STYRELSENS FÖRSÄKRAN 55

KALENDARIUM OCH ADRESS 56

Årsredovisning 2017 | Prime Living | 1

Nyckeltal Helår 2017 Helår 2016Eget kapital per stamaktie exkl. preferenskapital (SEK) 43,6 38,3Eget kapital per stamaktie (SEK) 52,4 47,1Räntabilitet på eget kapital, rullande tolv månader (%) 19 16Räntetäckningsgrad färdigställda fastigheter (ggr) 1) 1,3 1,7Intjäningsförmåga (proforma 12 månader) (MSEK) 66,6Driftnetto (proforma 12 månader) (MSEK) 53,9Soliditet (%) 2) 33 39Antal lägenheter 1 096 840Uthyrningsbar boyta (m2) 26 788 20 772Uthyrningsgrad (%) 91 96 Vinst per stamaktie (SEK) 8,0 6,9Överskottsgrad (%) 72,5 76,7Antal anställda vid periodens utgång 22 16Antal heltidstjänster 21,8 14,3

1) För helår 2016 har fastigheten Träpanelen 1 exkluderats då den färdigställts under året.2) Soliditet definieras som eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare i relation till balansomslutningen vid periodens utgång.

SOLIDITET

33PROCENT

VINST PERSTAMAKTIE

8,04KR (HELÅR)

FÖRVALTADEBOSTÄDER

1 096STYCKEN

EGET KAPITAL

52,4KR / STAMAKTIE

Helårsresultat, TSEK Helår 2017 Helår 2016Hyresintäkterna uppgick till 51 388 36 388Driftsresultat uppgick till 37 245 27 925Värdeförändring på fastigheter uppgick till 221 690 143 137Rörelseresultat uppgick till 219 435 147 262Periodens resultat före skatt uppgick till 170 754 130 209Periodens resultat efter skatt uppgick till 142 098 101 505

Året i korthet

2 | Prime Living | Årsredovisning 2017

Prime Living är ett modernt och kreativt bolag som uppför och förvaltar studentbostäder i egen regi.

Vårt banbrytande produktionssätt ger låga byggkostnader och en effektiv förvaltning.

Vi är specia li serade på att utnyttja de fördelar som prefab ricering av bostäder i fabrik innebär och har tagit fram metoder för montering och anslutningar

på byggplatsen som kortar byggtider och mini merar fel i produk tionen. Prime Livings projektportfölj omfattar projekt i universitetsstäder i Sverige och på Irland och bolaget har studentbostäder under egen förvaltning

i Göteborg, Karlstad, Lund och Malmö.

2 | Prime Living | Årsredovisning 2017 Årsredovisning 2017 | Prime Living | 3

2017 blev ett oväntat turbulent år för Prime Living. När vi summerar året har bolaget trots detta utvecklats mycket i positiv riktning.

När jag som VD avgick i maj tyckte jag att manegen var krattad för en ny generation av hungriga ledare som skulle få bolaget att blomstra. Fyra månader senare fick jag återinträda som VD och omgående starta återupp-byggnaden av bolagets ledning och organisation, efter att VD, CFO och HR-chef i snabb följd avgått. Denna transfor-mering kunde genomföras på ett bra sätt tack vare stöd från styrelse och duktiga medarbetare. Harald Bengtsson som ny styrelseordförande och Ola Wengberg som återin-trädd vice VD har gett stabilitet åt organisationen.

Vi har nu utvecklat vårt sätt att jobba med en satsning på mellanchefer med tydliga ansvarsområden och på de anställda för att skapa framtidens Prime Living. Efter periodens slut har vi förstärkt vår förvaltarorganisation genom fyra nyrekryteringar i Stockholm och Malmö.

Jag känner mig trygg i att vi plockat upp det goda av det som skapats tidigare. Med den tydliga programför-klaring som vi formulerade under året har vi nu en bra organisatorisk och strategisk plattform för vår fortsatta utveckling.

Våra projekt i Stockholm/Spånga och Dublin/Sandy-ford är väl positionerade. Sandyford är ett mycket bra område i en attraktiv förstad till Dublin med gångavstånd till LUAS Station och 20 minuter med pendeltåg in till city. En självklar poäng är närheten till universitetet och nyli-gen startades en ny skola i närheten med 800 elever och sommarskola. I området ligger även kontor för bolag som Microsoft, Bank of America, Mastercard, Vodaphone och Meryll Lynch. Allt detta skapar förutsättningar för stor och växande efterfrågan på sådana bostäder som våra projekt kan tillgodose.

Vår devis från ax till limpa med ett långsiktigt hållbart tänkande börjar nu ge de resultat vi strävar efter. Vi har på ett bra sätt integrerat produktionen i Kina med de krav som myndigheter och kunder har. Spånga är alltjämt vårt flaggskeppsprojekt med ett attraktivt läge där vi uppför cirka 1 100 studentlägenheter med hög kvalitet. Vi byg-ger långsiktigt hållbara energilösningar med biomassa. Projektet utvecklas enligt plan och första etappens 291 lägenheter var vid årsskiftet i det närmaste klara. Vi räk-nar med att färdigställa den första etappen under första halvåret 2018.

Liknande uppvärmningslösning finns i Oxie-projektet i Malmö där vi även gjort en stor satsning på sol-celler för elproduktion. Där har vi under året levererat 336 lägen-heter. Vi har nu kört anläggningen i Oxie under normala driftsförhållanden med ett bra resultat som medfört låga energikostnader och koldioxidneutral energiproduktion.

Hyresintäkterna stiger nu i snabb takt. Under fjärde kvartalet steg de med 50 procent och på helåret med 41 procent till 51,4 MSEK. Efterfrågan på våra lägenheter är överlag mycket god med över 90 procent uthyrningsgrad som vi kommer att förbättra när stabiliseringsperioden i Malmö beräknas vara över i augusti 2018. Uthyrningen i våra övriga områden har gått mycket bra där uthyrnings-graden beräknas vara nära 100 procent redan i vår. Årets resultat om 171 MSEK och värdeutvecklingen på vårt fast-ighetsbestånd visar att vi har skapat betydande värden genom att expandera och utveckla verksamheten.

Stockholm i april 2018

Jan SeveraVD och koncernchef

VD har ordet


NettoomsättningMSEK

RörelseresultatMSEK

0

5

10

15

20

Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q12015 2016 2017

-150

-100

-50

0

50

100

150

Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q12015 2016 2017

NETTOOMSÄTTNINGKoncernens nettoomsättning ökade under perioden till 51,4 MSEK (36,4), en ökning med 15,0 MSEK jämfört med föregående år. Intäkterna består i sin helhet av ökade hyresintäkter hänförliga till ett ökat antal färdig-ställda lägenheter i Malmö.

RÖRELSEKOSTNADERFastighetskostnaderna uppgick till 14,1 MSEK (8,5), en ökning med 5,6 MSEK. Ökningen hänför sig till driftskost-nader för färdigställda projekt.

Övriga externa kostnader uppgick till 22,0 MSEK (14,0) en ökning med 8,0 MSEK . Ökningen hänför sig delvis till advokatkostnader för tvist med Modular ML ABs konkursbo samt ökade kostnader hänförliga till en förstärkning av organisationen.

Personalkostnaderna uppgick till 15,2 MSEK (9,0), en ökning med 6,2 MSEK. Ökningen hänför sig till en större organisation jämfört med föregående år.

ÖVRIGA POSTER I RÖRELSERESULTATETOrealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 221,7 MSEK (143,1), en ökning med 78,6 MSEK. Ökningen hänför sig delvis till förvärvad mark i Sandyford, Irland.

RÖRELSERESULTATKoncernens rörelseresultat för perioden uppgick till 219,4 MSEK (147,3), en ökning med 72,1 MSEK som till största delen hänför sig till en ökad värdeförändring. I värdeförändringen ingår vinstavräkning projekt Spånga etapp 1, Malmö Träpanelen 1 samt uppdaterade mark-nadsvärden för samtliga förvaltningsfastigheter.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADERKoncernens finansiella kostnader uppgick i perioden till 56,7 MSEK (17,2), en ökning med 39,5 MSEK. De högre finansiella kostnaderna beror på ökade räntekostnader för upptagande av obligationslån. Under året har amorte-ring gjorts av obligationslån om 100 MSEK med en årlig ränta om 9%. Vidare ingår en resultatpåverkan om -2,4 MSEK för förlikningen med Modular ML ABs konkursbo.

SKATTRedovisad skatt om 28,7 MSEK (28,7) avser i sin helhet uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten har justerats med förändringen av uppskjuten skattefordran, totalt 14,4 MSEK.

PERIODENS RESULTATPeriodens resultat uppgick till 142,1 MSEK (101,5), en ökning med 40,6. Av periodens resultat utgör 23,5 MSEK (0) innehav utan bestämmande inflytande.

KASSAFLÖDE OCH PROJEKTINVESTERINGARKassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -30,9 MSEK (-44,5) Projektinvesteringar uppgick till 363,9 (240,8) MSEK.

MODERBOLAGETS OMSÄTTNING OCH RESULTATModerbolagets omsättning uppgick till 0 (0) MSEK. Moder bolagets resultat uppgick till -46,7 (-25,0) MSEK. Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -383,2 (-193,7) MSEK.

Per den 31 december 2017 har Bolaget 22 anställda, motsvarande 21,8 heltidstjänster, varav 8 kvinnor.

Kommentarer till året 2017


Behovet av mindre hyreslägenheter som hyrestagare har råd med har aldrig varit större i Stockholm,Göteborg och Dublin.


VisionVisionen är att bli en av de ledande aktörerna på den europeiska bostadsmarknaden med särskilt fokus på student-, ungdoms- och temporära bostäder.

StrategiPrime Living fokuserar på studentbostäder och tillväx-ten sker främst i universitetsstäder. Prime Living erbjuder moderna studentlägenheter till rimliga hyror, med god lönsamhet. Genom strategiska samarbeten med andra aktörer och prefabricerad legotillverkning av bostadsmo-duler i fabriker i Kina, kan kostnaderna hållas nere.

Byggrisken minimeras genom en rigorös kontroll hos tillverkarna, med egen närvaro på plats under produk-tionen. Genom att använda standardfrakt och montering i form av containermått/infästningar blir logistiken mycket effektiv med korta led- och etableringstider.

Prime Livings produktionsmetod ger således en mycket låg byggkostnad, vilket gör att marginalen mellan byggkostnad och slutligt värde blir hög. Fastigheterna för-valtas sedan i egen regi och ger starka kassaflöden.

AffärsidéPrime Livings affärsidé är att uppföra permanenta och temporära bostäder på den europeiska marknaden med ett unikt koncept som ger låga produktionskostnader och kort produktionstid.

Vision, affärsidé och strategi

PROJEKTUTVECKLING & ANALYS PRODUKTION FÖRVALTNINGFAS

AKTIVITET

MILSTOLPE

Hitta markMarkanvisningFörvärv

Finansiering Projektering Avtala moduler

Produktion Transporter & montage

Drift

Köp Bygglov Produktionsstart Frakt Slutbesiktning Inflyttning

Prime Living har en väl etablerad process för att snabbt och smidigt kunna hantera hela transaktions- och byggprocessen, från markanvisning/förvärv till nyckelfärdiga bostäder.

Från byggrätt till nyckelfärdig bostad


SVERIGE Prime Livings marknad utgår från det boende- och servi-cebehov som studenter och ungdomar har idag. I Sverige råder generell bostadsbrist, vilket gör det särskilt svårt för studenter att hitta boende. Näringsdepartementet framhåller dessutom att bostadsbristen utgör ett stort hinder för tillväxt och utveckling, då det exempelvis gör att studenter har svårt att flytta till utbildningsorten.

Till följd av denna bostadsbrist behövs det, enligt en analys av Boverket, byggas totalt 595 000 nya bostäder fram till 2025. Det största behovet av nybyggnation åter-finns i de tre storstadsregionerna. Redan 2020 behöver 320 000 utav dessa vara färdigställda, enligt ”Beräkning av behovet av nya bostäder till 2025” från Boverket.

Sett från studenternas perspektiv, behövs det mel-lan 17 000 och 20 000 nyproducerade studentbostäder i dagsläget. Främst är det Stockholm som har det största behovet där det saknas uppskattningsvis 10 000 stu-dentbostäder. Bostadsbristen har varit ett stort problem i staden under en längre period och är också den hetaste marknaden i landet för närvarande.

För att främja nyproduktionen har regeringen infört ett investeringsstöd som cirka 25 procent av student-bostadsaktörerna planerar att använda sig av under perioden 2018-2020. Det skulle innebära stöd för cirka 15 000 lägenheter. Utöver detta har lokala initiativ som GBG7000+ samt Sthlm6000 hjälpt att binda samman lärosäten, byggaktörer och fastighetskontor och detta haft en positiv effekt på nyproduktionsnivåerna under de senaste åren, enligt Studentföretagens ”Lägesrap-port: Nyproduktion 2017”.

Produktionen av studentbostäder har ökat mar-kant och mellan 3 000-4 000 förväntas stå klara 2017. I år väntas denna siffra stiga till 7 300 nya bostäder. De höga produktionsnivåerna väntas dessutom bestå under 2019. I Stockholm/Uppsala- och Malmö/Lund-re-gionerna kommer majoriteten av nyproduktionen att ske framöver enligt Studentföretagens ”Lägesrapport: Nyproduktion 2017”.

Prime Livings befintliga bestånd och nybyggnation är koncentrerat till Stockholm, Göteborg, Öresundsregi-onen och Karlstad - regioner där efterfrågan på student-bostäder är stark och där vi bedömer att marknaden fortsatt kommer vara mycket stark.

Marknad

STARKT VÄXANDE EFTERFRÅGAN PÅ IRLÄNDSKA STUDENTBOSTÄDERDen irländska investerarmarknaden för studentbostä-der kännetecknas av hög direktavkastning till relativt låg risk med kontracykliska drag jämfört med den övriga fastighetsmarknaden. Detta attraherar internationellt institutionellt kapital. På irländska universitet och hög-skolor ses möjligheten att kunna erbjuda högkvalitativa bostäder i anslutning till sina lärosäten allt mer som en konkurrensfaktor. Det råder konkurrens om att attra-hera internationella studenter och för dessa är ofta möj-ligheten till bostad avgörande vid val av lärosäte.

Det totala antalet studieplatser på Irland förväntas öka från 200 000 till ca 250 000 mellan 2016 och 2029 enligt en rapport från Cushman & Wakefield 2017. De viktigaste utbildningsorterna är Dublin, Cork, Limerick och Galway, där Dublin har ca 80 000 heltidsstudenter och de övriga mellan 20000 och 25 000.

Det finns ett stort underskott av såväl studentbo-städer som vanliga bostäder i de stora studentorterna. Idag är merparten av studenterna hänvisade till att hyra bostad på egen hand vilket i storstadsområden som Dublin är mycket utmanande då utbudet är närmast obefintligt. Rena studentbostäder erbjuds av många lärosäten men det råder ett stort underskott. Antalet studenter i Dublin har växt med 34 procent de senaste 10 åren och i dagsläget har endast ca 13 procent av stu-denterna tillgång till studentbostäder i staden.

En fördel med studentbostäder vid lärosäten är att efterfrågan till stor del är given varför uthyrningsgraden normalt kan förväntas vara hög så snart bostäderna är färdigställda. Den är också stabil vid konjunkturföränd-ringar. Det finns snarast en kontracyklisk tendens att efterfrågan på studentbostäder ökar när ekonomin är svagare då fler ägnar sig åt studier om det är svårare att hitta arbete.

Idag och fram till 2019 bedöms 7 000 rum vara under konstruktion. Trots detta behövs ytterligare 6 000 rum för att åtminstone kunna erbjuda bostäder till 30 procent av studenterna. Byggnationen av studentbostäder upp-muntras med ett gynnsamt regelverk och hög tillgäng-lighet. Regelverket tillåter att bostäder uppförs med ett effektivt utnyttjande av boytan. En vanlig boendeform är lägenheter om 3–8 sovrum där studenterna har eget bad-rum men delar kök och gemensamhetsytor. I dessa inrätt-ningar är kravet enligt regelverket att sovrummet ska vara minst 12 kvadratmeter och gemensamhetsytorna minst 4 kvadratmeter per sovrum. Momsen är avdragsgill vid uthyrning till icke-studenter, som är vanligt under som-marveckorna. Finansieringsmöjligheterna är goda.


FÄRDIGSTÄLLDA LÄGENHETER UNDER FÖRVALTNINGSammanlagt uppgår det totala antalet färdigställda lägenheter under förvaltning till 1 096. Den största ande-len av beståndet återfinns i Öresund sregionen men utvecklingsportföljen är koncentrerad till Stockholms- och Göteborgsregionen.

PÅGÅENDE PROJEKTTvå projekt var under uppförande under perioden, omfattande totalt 1 544 lägenheter.

PLANERADE PROJEKTPlanerade BTA byggrätter bostäder och lokaler, uppgick vid utgången av fjärde kvartalet till cirka 60 000 kvadrat-meter, varav cirka 22 000 kvadratmeter på Irland, reste-rande i Sverige.

Göteborg208 lägenheter

Färdigställda lägenheter under förvaltning

Lund200 lägenheter

Malmö548 lägenheter

GöteborgHerkulesgatan410 lägenheter

Pågående projekt

GöteborgRud 4:1 och

Rud 760:4220 000 m2

Planerade projekt, kvadratmeter byggrätt BTA, bostäder och lokaler

Irland Sandyford19 000 m2

StockholmSpånga1 134 lägenheter

SollentunaSjöstjärnan 2Etapp 22 500 m2

Karlstad140 lägenheter

SollentunaSjöstjärnan 2

Etapp 17 900 m2

IrlandLetterkenny

3 300 m2

SollentunaSjöbergEtapp 1

148 lägenheter

Planerade projekt

IrlandLetterkenny136 lägenheter

Irland Sandyford755 lägenheter

TäbyRoslags-Näsby162 lägenheter

GöteborgGitarren

400 lägenheter

Sollentuna SjöbergEtapp 275 lägenheter

Täby6 700 m2

Fastighetsportföljen



Lund200 lägenheter



Pågående projekt


Rud 760:4220 000 m2







Etapp 17 900 m2

IrlandLetterkenny

3 300 m2


148 lägenheter

Planerade projekt




GöteborgGitarren

400 lägenheter


Täby6 700 m2



Lund200 lägenheter



Pågående projekt


Rud 760:4220 000 m2







Etapp 17 900 m2

IrlandLetterkenny

3 300 m2


148 lägenheter

Planerade projekt




GöteborgGitarren

400 lägenheter


Täby6 700 m2

Avkastning på projektinvestering

Marknads-/Förhandsvärde Anskaffningsvärde Övervärde Avkastning

Färdigställda projekt 892 000 571 222 320 778 56 %Pågående projekt 1 740 000 1 037 716 702 284 68 %Totalt 2 632 000 1 608 938 1 023 062

• Marknads-/förhandsvärdering genomförd av extern värderare (Newsec/Baltazar)• Nedlagda kostnader för Färdigställda samt Beräknade för Pågående projekt• Övervärde: Nettot av Marknads-/förhandsvärde och Anskaffningsvärde


FÄRDIGSTÄLLT

26 788KVADRATMETER

BOSTÄDER

PÅGÅENDE

41 507KVADRATMETER

UNDERPRODUKTION

PLANERAT

59 558KVADRATMETER BTA BYGGRÄTT BOSTAD/LOKAL I PROJEKT-

PORTFÖLJEN

Segment Kommun Fastighet Påbörjat Färdigt LGH BOA LOA Ägd Arrende Markanv.Temporärt

bygglovFörvaltningsfastigheterÖvrigt Karlstad Kornetten 2 2010 2015 140 3 164 •Öresundsregionen Lund Studentkåren 4 2012 2013 200 4 400 • •Öresundsregionen Malmö Träpanelen 6 2013 2014 84 1 944 •Öresundsregionen Malmö Träpanelen 8 2014 2015 128 3 584 •Öresundsregionen Malmö Träpanelen 1 2015 2017 336 8 736 95 •Göteborg Göteborg Tynnered 761:733 2015 2016 208 4 960 • •Totalt förvaltningsfastigheter 1 096 26 788 95

Pågående projekt

Göteborg GöteborgRambergsstaden 68:1&733:401

2015 2018-2020 410 9 884 • •

Stockholm Stockholm Ferdinand 8,10,14 2015 2018-2019 1 134 30 795 828 •Totalt, pågående projekt 1 544 40 679 828

Segment Kommun Fastighet Påbörjat FärdigtBTA byggrätt

Ägd Arrende Markanv.Temporärt

bygglovBostad Lokal ParkeringPlanerade projekt

Stockholm SollentunaSjöstjärnan 2, etapp 1

2018 2019 5 220 2 713 1 007 •

Göteborg GöteborgRud 4:1 och Rud 760:42

2018 2019 18 000 2 000 3 000 •

Irland Letterkenny 2018 2018 3 287 •Irland Sandyford 2018 2019 18 248 838 •

Stockholm SollentunaSjöstjärnan 2, etapp 2

2018 2019 2 520 •

Stockholm Täby - 2020 2021 6 127 605 •Totalt, planerade projekt 53 402 6 156 4 007


Pågående projekt

Göteborg Rambergsstaden 68:1, 733:401

• Planerat färdigställande 2018 -2020• Arrenderad mark, temporärt bygglov• 410 lägenheter om 1 ROK, 22 m2 eller

2 ROK 34 m2 boyta• Beläget vid Ramberget på Hisingen

• 40 lägenheter är nu under uppförande• Delar av bygglovet överklagat

för resterande lägenheter• Mark och Miljödomstolen har i april 2018

fastställt bygglovet så att totalt 410 lägenheter kan byggas på fastigheten

StockholmFerdinand 8, 10, 14

• Planerat färdigställande 2017-2019• Egen mark

• Cirka 1 134 lägenheter• Beläget i närheten av Spånga Station

• Byggs i etapper där den första etappen om 291 lägenheter blir klara

under första halvåret 2018

Prime Living hade under perioden två projekt under upp-förande, Göteborg Ramberget och Stockholm, Spånga. Spångaprojektet är företagets hittills största omfattande 1 134 studentbostäder. Här skapas lägenheter om 1 ROK med närhet till Spånga station. Etapp 1 pågick under kvartalet. Inflyttning sker under kvartal 1, 2018.

Vid Ramberget på Hisingen arrenderar Prime Living mark, i syfte att uppföra 410 studentlägenheter.


Karlstad Kornetten 2

• Uppfört 2010-2015• Egen mark

• 140 lägenheter 1 ROK, 22-25 m2 boyta• Beläget i anslutning till Karlstad

Universitets Campus

Lund Studentkåren 4

• Färdigställt 2013• Arrenderad mark, temporärt bygglov

• 200 lägenheter 1 ROK, 22 m2 boyta• Bästa läge i Lund vid Ideon

• Samtliga lägenheter blockuthyrda fram till 2022 av Lunds Universitet

Malmö Träpanelen 6

• Färdigställt 2014• Egen mark

• 84 lägenheter 1 ROK, 22 m2, 2 ROK 34 m2 boyta• Beläget i Oxie

Färdigställda fastigheter under förvaltning








Göteborg Tynnered 761:733

• Färdigställt 2016• Arrenderad mark, temporärt bygglov

• 208 lägenheter 1 ROK, 22 m2, 2 ROK 34 m2 boyta• Beläget i Tynnered


Planerade projekt

Stockholm • Sollentuna • Sjöstjärnan 2• Planerat färdigställande 2019

• Egen mark• Byggrätt för cirka 5 200 m2 bostäder BTA

och 2 700 m2 lokaler BTA enligt senaste förslag • I en andra etapp planeras cirka 2 500 m2 bostäder

BTA efter detaljplanearbete som inte påbörjats• Beläget i Sjöbergs centrum

Stockholm • Täby• Planerat färdigställande 2020-2021

• Markanvisning som tillträdes efter detaljplan• Byggrätt för cirka 6 100 m2 bostäder BTA

och 600 m2 lokaler BTA• Beläget vid Roslags-Näsbys station

Göteborg • Rud 4:1 och Rud 760:42• Planerat färdigställande 2019

• Egen mark, detaljplanearbete pågår• Det senaste detaljplaneförslaget omfattar

cirka 18 000 m2 bostäder BTA, 2 000 m2 handel och 3 000 m2 garage

Irland • Letterkenny• Planerat färdigställande 2018

• Egen mark, detaljplanearbete pågår• Cirka 3 300 m2 BTA byggrätt

• Beläget i närheten av Letterkenny Institute of Technology

Irland • Sandyford• Planerat färdigställande 2019

• Egen mark• Arbete med bygglov pågår

• Cirka 19 000 m2 BTA byggrätt• Beläget i Sandyford Dublin,

cirka 15 minuter från närmaste universitet


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q10

10

20

30

40

50

Eget kapital Balansomslutning Soliditet

20172016

EGET KAPITAL, SOLIDITET OCH LIKVIDA MEDELKoncernens egna kapital uppgick per 31 december 2017 till 796,2 MSEK (695,0) varav innehav utan bestämmande inflytande utgör 23,5 MSEK (0). Soliditeten uppgick till 33 procent (39). Balansomslutningen uppgick till 2 338,8 MSEK (1 764,0). Likvida medel i utgången av kvartalet uppgick till 77,0 MSEK (125,8). Utbetalning av slutlig del av beslutat statligt investeringsstöd, 26,0 MSEK, har ej skett vid periodens utgång. Utbetalning beräknas ske un-der första halvåret 2018.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH RÄNTEKOSTNADRäntebärande skulder uppgick vid utgången av kvartalet till 1 270,3 MSEK (865,0). I detta ingår två obligationslån om totalt 783,0 MSEK (387,9): • Secured 400 MSEK, ISIN SE 0009155286 • Unsecured maximum 600 MSEK,

utnyttjat 400 MSEK ISIN: SE 0009806383. Vid obligationsprospektet maj 2017 beslutades om en ram på 600 MSEK där endast 400 MSEK nyttjades.

Räntekostnaderna under kvartalet uppgick till 17,5 MSEK (2,7). Båda obligationslånen är noterade på Nasdaq Stockholms företagsobligationslista.

KREDITBINDNING OCH BELÅNINGSGRADPrime Living har idag lån från kreditinstitut uppgående till cirka 485,7 MSEK där bindningstiden är kortare än ett år för 369,2 MSEK. I beloppet ingår omfinansiering av lån av befintliga förvaltningsfastigheter med 50 MSEK samt fastighetslån och byggnadskreditiv för pågående pro-jekt med slutfinansiering under året, 315.5 MSEK. Prime Living har vid periodens utgång 14,5 MSEK i beviljat ej ut-

nyttjat byggnadskreditiv. Den genomsnittliga kreditbind-ningstiden på koncernens räntebärande skulder uppgår till cirka 3,0 år.

Belåningsgraden på färdigställda projekt uppgick till cirka 62 procent. Koncernens belåningsgrad på färdig-ställda och pågående projekt uppgick till cirka 60 procent.

FINANSIERINGPrime Living bedriver en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till finansiellt kapital är en grundläggande förutsättning för att vidareutveckla bolaget och dess projektportfölj. Prime Livings finansieringsbehov tillgo-doses genom olika finansieringskällor, främst från kredi-tinstitut och obligationer.

Finansiering

Förfallostruktur inklusive obligationslånMSEK

Eget kapital, balansomslutning och soliditetMSEK %

0

200

400

600

800

1 000

202020192018


Sedan den 8 juni 2015 respektive den 15 december 2014 är bolagets preferens- och stamaktier noterade på Nasdaq Stockholm First North Premier. Bolagets stamaktier handlas under kortnamnet PRIME och bola-gets preferensaktier handlas under kortnamnet PRIME PREF B.

Aktien och ägarna

Stamaktien, kursutvecklingSEK Omsatta aktier, tusental

Preferensaktien, kursutvecklingSEK

75

85

95

105

115

125

Januari2018

JuliJanuari2017

JuliJanuari2016

JuliJanuari2015

0

500

1 000

1 500

2 000

30

60

90

120

150

Januari 2018Juli 2017Januari 2017Juli 2016Januari 2016Juli 2015

Aktiekurs (vänster) Antal omsatta aktier, tusen (höger)

Prime Living. största ägarna Antal aktier AndelÄgare Stamaktier Pref B Pref C Innehav, % Röster, %Amun Holding AB 3 498 000 80 21,8 23,5Avanza Pension 1 193 662 229 584 8,9 8,2Scan Scaff AB 935 323 14 5,8 6,3UMR Invest AB 738 729 4,6 5,0Burman Invest Aktiebolag 700 200 11 000 3 4,4 4,7SEB Fonder 580 000 3,6 3,9JRS Asset Management AB 434 467 38 639 2,9 2,9Humle Fonder 463 777 2,9 3,1Nordnet Pensionsförsäkring 349 766 47 553 2,5 2,4Fredrik Österberg 391 497 2,4 2,6Consafe Capital Advisors 311 196 1,9 2,1Östersjöstiftelsen 200 000 100 000 1,9 1,4Swedbank Försäkring 242 700 6 100 1,6 1,6Taaleritehtaan Rahastoyhtiö Oy 211 174 1,3 1,4Cliens Fonder 200 813 1,2 1,4Alotir AB 172 448 1 1,1 1,2Gålöstiftelsen 121 374 50 000 1,1 0,8Övriga 4 010 410 817 124 2 29,3 26,8Summa 14 755 875 1 300 000 100 100,0 100,0

1) Jan Severa 56 procent 1 958 8801) Ola Wengberg 44 procent 1 539 120


Styrelsen och verkställande direktören för Prime Living AB (publ), org.nr. 556715-7929, avger härmed årsredo-visning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2017-01-01 – 2017-12-31.

ALLMÄNT OM VERKSAMHETENPrime Living är ett modernt, kreativt och pionjärska-pande bolag som uppför och förvaltar studentbostäder. Produktionssättet är banbrytande då vi sedan 2009 har utvecklat en kostnadseffektiv produktionsmetod baserad på stålmoduler med standardiserade snabblänkande fästen för lyft och frakt.

Befintligt bestånd och nybyggnation är koncentrerat till Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Karlstad. 1 096 lägenheter har uppförts och cirka 41 507 kvadrameter är under produktion.

Visionen är att bli en av de ledande aktörerna på bostadsmarknaden för den europeiska regionen med fokus på student-, ungdoms- och temporära bostäder.

Prime Livings affärsidé är att uppföra permanenta och temporära bostäder på den nordiska marknaden med ett unikt koncept som ger låga kostnader och kort produktionstid, och sedan förvalta dem. Fokus är på stu-dentbostäder och tillväxten sker främst i universitetsstä-der. Prime Living erbjuder moderna studentlägenheter till rimliga hyror, med god lönsamhet. Genom strate-giska samarbeten med andra aktörer och prefabricerad legotillverkning av bostadsmoduler i fabriker i Kina, kan kostnaderna hållas nere. Byggrisken minimeras genom en rigorös kontroll hos tillverkarna, med egen närvaro på plats under produktionen. Ytterligare ett sätt att hålla nere kostnaderna på är att bolaget endast agerar som beställare. Genom att använda standardfrakt och mon-tering i form av containermått/ infästningar blir logisti-ken mycket effektiv med korta led- och etableringstider. Prime Livings produktionsmetod ger således en mycket låg byggkostnad, vilket gör att marginalen mellan bygg-kostnad och slutligt värde blir hög. Fastigheterna förval-tas sedan i egen regi och ger starka kassaflöden.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER RÄKENSKAPSÅRETBolagets styrelseordförande Jan Severa tillträdde som VD efter Ingvor Sundbom som var VD under perioden maj september. Ola Wengberg tillträdde som vice VD. De båda är grundare av och huvudägare i Prime Living. Styrelseledamoten Harald Bengtsson utsågs till Jan Severas efterträdare som styrelseordförande. Prime Living etablerade dotterbolag på Irland. Fastigheten Folio 102601F i Sandyford, Dublin förvärvades för 10,3 MEUR. Tio procent i det samägda bolaget Prime Living

Ireland Ltd förvärvades för 10 MSEK. Ett obligationslån om 400 MSEK emitterades vilket den 18 maj började handlas på Nasdaq Stockholm. Bolaget erhöll investe-ringsstöd för anordnande av bostäder för studerande.

Det aktieöverlåtelseavtal som Prime Living tecknade i september avseende fastigheten Glyttinge 3:17 nära Lin-köpings universitet, frånträddes i kvartalet på grund av att Linköpings kommun beslutat att inte pröva detaljplan för bostadsändamål på fastigheten. Styrelsen presente-rade en programförklaring för de kommande 18 måna-derna med följande mål:

Mer än fördubbla bostadsbeståndet i egen förvaltning (ut veckla totalt ca 1 900 studentbostäder fördelat på Stockholm, Göteborg och Dublin).

Utveckla förvaltningsorganisation i takt med det växande bostadsbeståndet.

Bibehålla en sund tillväxttakt genom att löpande identi-fiera nya affärsmöjligheter.

Fokusera på grön hållbar energi kopplat till bolagets bostads projekt.

Ansöka om notering på Nasdaq Stockholms huvudlistaSamtidigt fortsätter Prime Living att sträva efter att vara

studenternas första val genom att erbjuda bra boen-destandard till rimliga hyror.

EFTER PERIODENS UTGÅNG• Prime Living förstärkte sin förvaltningsaffär genom

fyra nyrekryteringar. Karoline Peres tillträder tjänsten som uthyrningschef på Prime Living AB med ansvar för bolagets förvaltningsteam. Hanna Rejmell Eriks-son tillträder tjänsten som förvaltare av Prime Living Spånga och Farshid Azadfar och Suat Sinani tillträder tjänsterna som butiksansvarig och förvaltare i Prime Living Oxie.

• Prime Living Campus Stockholm AB, dotterbolag till Prime Living AB, har emitterat ett seniort säkerställt obligationslån om 100 MSEK. Obligationslånet löper med en fast ränta om 9,0% till och med september 2019 och därefter med en ränta om 10,5% till mars 2020.

• Det tidsbegränsade bygglovet på fastigheterna Ram-bergsstaden 68:1 och 733:401 för de 370 lägenheterna överklagades till Mark och Miljödomstolen, vilken nu har fastställt bygglovet så att totalt 410 lägenheter kan byggas på fastigheterna.

• Prime Living Entreprenad AB, dotterbolag till Prime Living AB (publ), har i samband med byggnation fått fördyrade kostnader hänförliga till färdigställandet av det sista huset om 209 lägenheter i projekt Ferdinand Spånga. Bolaget bedömer att projektkostnaderna

Förvaltningsberättelse


kommer överskridas med 13-20 MSEK i en entrepre-nad om totalt ca 200 MSEK. Det eventuella underskott som uppkommer i Prime Living Entreprenad AB kom-mer att säkerställas med medel från moderbolaget Prime Living AB (publ).

MARKNADSVÄRDERING AV FÖRVALTNINGS-FASTIGHETERPrime Living redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, värdet per 31 december 2017 uppgick till 2 119 261 (1 534 645) TSEK. Värderingarna har utförts av Newsec Advice AB och BaRon Advice AB, vilka är obero-ende konsultföretag med auktoriserade värderingsmän. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation. Aktiverade utgifter i pågående nyanläggningar värderas internt inom kon-cernen. För ytterligare information avseende antaganden och värderingsprinciper hänvisas till not 2.10 och 4.3-5.

INTÄKTER OCH RESULTATKoncernens intäkter ökade till 51 388 (36 388) TSEK och rörelseresultat före värdeförändring förvaltningsfastig-heter uppgick till -2 254 (4 126) TSEK. Värdeförändring av förvaltningsfastigheter uppgick till 221 690 (143 137) TSEK och resultatet före skatt blev 170 754 (130 210) TSEK.

LIKVIDITET OCH FINANSIELL STÄLLNINGDet egna kapitalet uppgick till 796 157 (694 952) TSEK vid årets slut. Kassaflödet från den löpande verksamheten efter förändring av rörelsekapital uppgick till -30 556 (-44 499) TSEK. Investeringar i materiella anläggningstill-gångar uppgick till -363 896 (-240 785) TSEK och netto-kassaflödet från finansiella anläggningstillgångar till 0 (300) TSEK. Likvida med uppgick per 31 december till 77 032 (125 843) TSEK. Nettoskulden uppgick vid årets slut till 1 193 247 (739 087) TSEK.

Omsättning, resultat och ställning – översikt (Koncernen) Helår 2017 Helår 2016 Helår 2015Hyresintäkter, TSEK 51 388 36 388 21 840Rörelseresultat, TSEK 219 435 147 263 150 492Resultat efter skatt, TSEK 142 098 101 506 134 044Balansomslutning, TSEK 2 338 790 1 764 007 1 290 114Kassa och bank, TSEK 77 032 125 843 76 399Eget kapital, TSEK 796 157 694 952 579 636Räntebärande skulder, TSEK 1 270 279 764 930 320 083Kassaflöde från löpande verksamhet, TSEK -30 556 -44 499 52 094Tillväxt, % 41,2 66,6 41,0Rörelsemarginal, % 427,0 404,7 689,1Avkastning på eget kapital, % 22,9 20,4 38,1Kassalikviditet, % 38,0 56,6 59,1Soliditet, % 33,0 39,4 44,9Investeringar, TSEK 363 896 240 785 358 251Medelantal anställda, st 19 12 7

NyckeltalsdefinitionerTillväxt Ökning av rörelsens intäkter dividerat med föregående års rörelseintäkterRörelsemarginal Rörelseresultat dividerat med rörelsens intäkterAvkastning på eget kapital Resultat före skatt dividerat med genomsnittligt justerat eget kapitalSoliditet Justerat eget kapital dividerat med summa tillgångarInvesteringar Förvärv av immateriella och materiella anläggningstillgångarMedelantal anställda Betalda närvarotimmar under året dividerat med företagets normala årsarbetstidKassalikviditet Omsättningstillgångar (inkl. varulager, exkl. outnyttjad checkkredit) dividerat med kortfristiga skulder


FORTSATT DRIFT OCH FRAMTIDSUTSIKTERBolaget räknar med en fortsatt positiv utveckling av verksamheten. Befintliga fastighetsbestånd har en låg vakansgrad och pågående exploateringsprojekt bedöms i dagsläget väl motsvara bolagets förväntningar.

UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGARAtt upprätta finansiella rapporter i överenstämmelse med IFRS kräver att styrelsen och ledningen gör redovis-ningsmässiga bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisnings-principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och antagandena ses regelbundet över. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påver-kar denna period eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORERKoncernen bedriver entreprenadverksamhet och fastig-hetsförvaltning vilket naturligt medför vissa risker. Bola-gen arbetar aktivt med att minimera riskerna i alla led av verksamheten och har fullgott försäkringsskydd. Sam-manfattningsvis är riskerna begränsade för koncernens verksamhet ur tekniskt, marknadsmässigt och ekonomiskt perspektiv. En närmare beskrivning av koncernens risker och åtgärder för att begränsa dessa återfinns i not 3.

OPERATIONELLA RISKEROperationell risk är risk för att verksamheten utsätts för oförutsedda händelser till följd av till exempel bristande rutiner, bristfälligt systemstöd, icke ändamålsenlig orga-nisation, katastrof eller brottslig handling och att skada därigenom uppstår i form av ekonomisk förlust eller utebli-ven förtjänst, anseendeförlust eller skadat förtroende för verksamheten. De operationella riskerna hanteras framför allt genom att rutiner noggrant dokumenteras och att det säkerställs att verksamheten har tillräckligt många och kompetenta medarbetare. En viktig del är även att säker-ställa att det finns stöd i form av datasystem och organi-sationsstruktur. Koncernen har i nuläget en kund som står för mer än 10% av hyresintäkterna. Fastigheterna i Lund är uppförda på mark med temporära byggnadslov.

MILJÖPÅVERKANBolagen bedriver för närvarande ingen tillståndspliktig verksamhet.

VERKSAMHET I MODERBOLAGETModerbolaget bedriver fastighetsförvaltning samt tillhan-dahåller koncerngemensamma tjänster i form av koncern-ledning, koncernrapportering och finansförvaltning. In täk terna i moderbolaget uppgick till 0 (0) TSEK. Resulta-tet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till -53 896 (-31 938) TSEK. I årets resultat ingår realisationresultat av finansiella anläggningstillgångar om 0 (-8 500) TSEK.

Prime Living, 10 största ägarna, 2017-12-31 Antal aktier AndelAktieägare Stamaktier Pref B Pref C Aktiekapital, % Röster, %Amun Holding AB 3 498 000 80 21,8 23,5Avanza Pension 1 193 662 229 584 8,9 8,2Scan Scaff AB 935 323 14 5,8 6,3UMR Invest AB 738 729 4,6 5,0Burman Invest Aktiebolag 700 200 11 000 3 4,4 4,7SEB Fonder 580 000 3,6 3,9JRS Asset Management AB 434 467 38 639 2,9 2,9Humle Fonder 463 777 2,9 3,1Nordnet Pensionsförsäkring 349 766 47 553 2,5 2,4Fredrik Österberg 391 497 2,4 2,6Övriga 5 470 454 973 224 3 40,1 37,4Totalt 14 755 875 1 300 000 100 100,0 100,0


AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEVid periodens slut var stängningskursen den 2017-12-31 för stamaktien 78,00 SEK, för preferensaktien av serie B 107,50 SEK. Börsvärdet för stamaktierna var därmed ca 1 150 MSEK.

PERSONALUnder året har 10 (7) personer anställts och 6 personer slutat.

STYRELSENS FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITIONTill årsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserat resultat 318 039 623Årets resultat -46 717 038 271 322 585

Styrelsen och verkställande direktören föreslår atttill aktieägarna (preferensaktie B) utdelas 11 050 000i ny räkning balanseras 260 272 585 271 322 585

Beträffande moderbolagets och koncernens resultat och ställning i övrigt hänvisas till nedanstående resultat- och och balansräkningar, kassaflödesanalyser, eget kapital-rapporter samt tilläggsupplysningar. Alla belopp uttrycks i tusentals kronor (TSEK) där ej annat anges.

UTDELNING PÅ UTESTÅENDE PREFERENSAKTIER AV SERIE B Styrelsen föreslår att utdelning på preferensaktier av serie B intill årsstämman 2018 ska lämnas kvartalsvis, med högst 8,50 kronor per preferensaktie av serie B (totalt högst 11 050 000 kronor). Med anledning av tek-niska begränsningar föreslås dock att utdelningsbe-loppen justeras så att varannan utdelning sker med ett belopp om 2,13 kronor och varannan utdelning sker med ett belopp om 2,12 kronor per preferensaktie av serie B. Som avstämningsdagar för de kvartalsvisa utdelningarna föreslås den 10 juli 2018 (2,13 kronor), den 10 oktober 2018 (2,12 kronor), den 10 januari 2019 (2,13 kronor) och den 10 april 2019 (2,12 kronor). Utbetalning från Euroc-lear Sweden AB beräknas ske den 13 juli 2018, den 15 oktober 2018, den 15 januari 2019 och den 15 april 2019.

VERKSAMHETENS ART, OMFATTNING OCH RISKERVerksamhetens art och omfattning framgår av bolagsord-ningen och avgivna årsredovisningar. Den verksamhet som bedrivs i bolaget och koncernbolagen medför inte risker utöver vad som förekommer eller kan antas före-komma i aktuell bransch eller de risker som i allmänhet är förenade med bedrivande av näringsverksamhet. Här-

utöver har inte några händelser inträffat som negativt påverkar bolagets förmåga att göra värdeöverföringar till aktieägarna. Bolagets konjunkturberoende avviker inte från vad som i övrigt förekommer inom aktuell bransch.

MODERBOLAGETS OCH KONCERNENS EKONOMISKA STÄLLNINGModerbolagets och koncernens ekonomiska ställning per den 31 december 2017 framgår av den senast avgivna årsredovisningen. Det framgår också av årsredovisningen vilka principer som tillämpats för värdering av tillgångar, avsättningar och skulder. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel uppgår till 271 322 585 kronor och bolagets soliditet uppgår till 25 procent samt koncernens soliditet till 34 procent inklusive innehav utan bestäm-mande inflytande. Bolaget har, inklusive avtalade kre-ditramar, tillgång till betydande likvida medel. Bolagets och koncernens finansiella ställning är tillfredställande. Den föreslagna värdeöverföringen (vinstutdelningen) äventyrar inte fullföljandet av de investeringar som bedömts erforderliga. Värdeöverföringen påverkar inte bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria före-liggande och förutsedda betalningsförpliktelser. Bolagets och koncernens likviditetsprognoser innefattar bered-skap för att klara variationer i de löpande betalnings-förpliktelserna. Bolagets och koncernens ekonomiska ställning ger inte upphov till annan bedömning än att bolaget och koncernen kan fortsätta sin verksamhet samt att bolaget och koncernen kan förväntas fullgöra sina för-pliktelser på kort och lång sikt. Styrelsens bedömning är att storleken på det egna kapitalet såsom det redovisats i den senast avgivna årsredovisningen står i rimlig pro-portion till omfattningen på bolagets verksamhet och de risker som är förenade med verksamhetens bedrivande med beaktande av den nu föreslagna värdeöverföringen.

Styrelsen föreslår vidare att ingen utdelning lämnas såvitt avser stamaktier. Återstående medel efter utdel-ning på preferensaktier av serie B balanseras i ny räkning.


Resultaträkning för koncernen

TSEK NotHelår2017

Helår2016

Hyresintäkter 6 51 388 36 388Fastighetskostnader 7 -14 143 -8 463Driftsresultat 37 245 27 925

Övriga externa kostnader 8 -21 991 -13 991Personalkostnader 9 -15 153 -9 016Avskrivningar 13 -2 355 -792Värdeförändring förvaltningsfastigheter 221 690 143 137Rörelseresultat 219 435 147 263

Finansiella intäkter 10 7 926 116Finansiella kostnader 10 -56 607 -17 169Resultat före skatt 170 754 130 210

Skatter 11 -28 656 –28 704Resultat efter skatt 142 098 101 506

SUMMA TOTALRESULTAT 142 098 101 506

Hänförligt till:Moderföretagets aktieägare 118 574 101 506Innehav utan bestämmande inflytande 23 524SUMMA ÅRETS RESULTAT 142 098 101 506

Årets resultat 142 098 101 506Summa totalresultat för året 142 098 101 506

Resultat per aktie och aktiedata: 18Genomsnittligt vägt antal stamaktier före utspädning 14 755 875 13 274 701Genomsnittligt vägt antal stamaktier efter utspädning 14 764 122 13 488 899Resultat per stamaktie före utspädning, SEK 5,22 6,68Resultat per stamaktieefter utspädning , SEK 5,22 6,58Totalt antal utestående optioner 50 000 0Föreslagen utdelning per stamaktie, SEK Ingen Ingen


HYRESINTÄKTERFör 2017 (2016) uppgick Koncernens hyresintäkter till 51 388 (36 388) TSEK vilket motsvarar en ökning med 15 000 TSEK. Ökningen hänför sig till ett ökat antal färdig-ställda lägenheter i både Göteborg och Malmö.

FASTIGHETSKOSTNADERKoncernens fastighetskostnader 2017 uppgick till 14 143 (8 463) TSEK, vilket motsvarar en ökning med 5 680 TSEK. Ökningen hänför sig till driftskostnader för färdigställda projekt.

ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADERKoncernens övriga externa kostnader 2017 uppgick till 21 991 (13 991) TSEK, en ökning med 8 000 TSEK. Ökningen hänför sig delvis till kostnader för konsulter gällande fram-tagande av obligationsprospekt, advokatkostnader för tvist med Modular ML AB:s konkursbo samt ökade kostna-der hänförliga till förstärkning av organisationen.

PERSONALKOSTNADERKoncernens personalkostnader 2017 uppgick till 15 153 (9 016) TSEK, en ökning med 6 137 TSEK. Ökningen hänför sig till en större organisation jämfört med föregående år.

AV- OCH NEDSKRIVNINGARAvskrivningar på materiella anläggningstillgångar sker med 12,5-20% per år. Koncernens avskrivningar uppgick till 2 355 (792) TSEK. Övriga avskrivningar sker i koncern-bolag och avser avskrivningar på materiella anläggnings tillgångar, såsom byggnader och mark. Avskrivningar i koncernbolagen sker när respektive projekt är färdigställt.

RÖRELSERESULTATKoncernens rörelseresultat uppgick till 219 435 (147 263) TSEK. Avvikelsen mot föregående år förklaras främst av en ökad värdeförändring avseende förvaltningsfastigheter.

VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETERSamtliga fastigheter har värderats av externa experter på fastighetsvärdering. Syftet med värderingen är att bedöma de olika värderingsobjektens marknadsvärde. Värdeförändringen för 2017 uppgår till 221 690 (143 137) TSEK, en positiv avvikelse med 78 553 TSEK.

FINANSIELLA INTÄKTERKoncernens finansiella intäkter uppgick till 7 926 (116) TSEK vilket motsvarar en ökning med 7 810 TSEK. Ökningen kan i sin helhet hänföras till upplupna räntein-täkter avseende reversfordran Cara Cove Holding AB.

FINANSIELLA KOSTNADERKoncernens finansiella kostnader uppgick till 56 607 (17 169) TSEK, vilket motsvarar en ökning med 39 438 TSEK. Ökningen kan främst hänföras till ökade räntekost-nader för upptagande av obligationslån om 400 TSEK. Vidare ingår en resultatpåverkan om -2 395 TSEK för för-likningen med Modular ML ABs konkursbo.

RESULTAT FÖRE SKATTKoncernens resultat före skatt uppgick till 170 754 (130 210) TKSEK, vilket motsvarar en ökning med 40 544 TSEK.

SKATTERKoncernens skatter uppgick till -28 656 (-28 704) TSEK, vilket motsvarar en minskning med 48 TSEK. Vidare ingår i beloppet 14 677 TSEK som avser nettot avseende upp-skjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran avse-ende temporära skillnader.

ÅRETS RESULTATKoncernens har inga poster som redovisas i övrigt totalre-sultat, varför årets resultat överensstämmer med summa.

Kommentarer till koncernens rapport över totalresultatet


Koncernens rapport över finansiell ställning

TSEK 31 dec 2017 31 dec 2016TILLGÅNGARAnläggningstillgångarFörvaltningsfastigheter 12 2 119 261 1 534 645Balanserade utvecklingskostnader 13 9 904 11 047Materiella anläggningstillgångar 14 7 136 7 006Uppskjutna skattefordringar 20 19 185 4 508Summa anläggningstillgångar 2 155 487 1 557 206

OmsättningstillgångarFordringar på beställare av uppdrag enligt entreprenadavtal 15 12 725 41 381Hyresfordringar och andra fordringar 16 93 546 39 577Likvida medel 17 77 032 125 843Summa omsättningstillgångar 183 303 206 801

SUMMA TILLGÅNGAR 2 338 790 1 764 007

EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapital 18Moderbolagets aktieägareAktiekapital 803 803Övrigt tillskjutet kapital 313 955 313 299Balanserat resultat inklusive årets resultat 457 875 380 850Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 772 633 694 952Innehav utan bestämmande inflytande 23 524 0Summa eget kapital 796 157 694 952

Långfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 19 118 125 180 966Obligationslån 19 782 953 387 920Övriga skulder 19 0 18 500Uppskjutna skatteskulder 20 159 335 116 287Summa långfristiga skulder 1 060 413 703 673

Kortfristiga skulderObligationslån 19 0 100 000Skulder till kreditinstitut 19 369 201 196 044Förskott från kunder 21 3 082 1 901Leverantörsskulder och andra skulder 21 109 937 67 437Summa kortfristiga skulder 482 220 365 382

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 338 790 1 764 007


BALANSRÄKNING PER 31 DECEMBER 2017Balansomslutningen uppgick till 2 338 790 (1 764 007) TSEK, vilket är en ökning med 574 783 TSEK jämfört med föregående år. Av tillgångarna vid perioden slut utgjor-des den största posten av förvaltningsfastigheter med 2 119 261 (1 534 645) TSEK. Av skulderna vid periodens slut utgjordes den största posten av långfristiga skulder med 1 060 413 (703 673) TSEK.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARKoncernens anläggningstillgångar uppgick till 7 136 (7 006) TSEK. Ökningen avser inköp och inredning av nytthuvudkontor i Solna.

UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGARKoncernens finansiella anläggningstillgångar uppgick till 19 185 (4 508) TSEK. Förändringen kan till största delen hänföras till förändring av uppskjuten skattefordran avse-ende temporära skillnader.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGARKoncernens omsättningstillgångar innefattar kundford-ringar, andra fordringar och likvida medel.

Omsättningstillgångarna per 31 december 2017 uppgick till 183 303 (206 801) TSEK, vilket motsvarar en minskning med 23 498 TSEK. Minskningen av omsätt-ningstillgångar hänför sig främst till likvida medel.

EGET KAPITALKoncernens egna kapital uppgick per 31 december 2017 till 796 157 (694 952) TSEK, vilket motsvarar en soliditet om 34 (39) procent, inklusive innehav utan bestämmande inflytande.

SKULDERKoncernens långfristiga skulder uppgår till 1 060 413 (703 673) TSEK och består av skulder till kreditinstitut, obligationslån, övriga långfristiga skulder samt upp-skjutna skatteskulder, vilket motsvarar en ökning med 356 740 TSEK. Ökningen kan främst hänföras till uppta-gande av nytt obligationslån, ökade skulder kreditinsti-tut kopplat till finansiering av projekt, samt uppskjutna skatteskulder hänförligt till värdeförändring förvaltnings-fastigheter. Koncernens kortfristiga skulder avser skulder till kreditinstitut med omfinansiering av lån av befintliga förvaltningsfastigheter samt fastighetslån och bygg-nadskreditiv för pågående projekt med slutfinansering under året. Koncernens kortfristiga skulder uppgick den 31 december 2017 till 482 220 (365 382) TSEK, vilket mot-svarar en ökning med 116 838 TSEK. Ökningen kan delvis förklaras av ökade skulder till kreditinstitut kopplat till finansering uppstart projekt.

Kommentarer till koncernens rapport över finansiell ställning


Koncernens rapport över förändring i eget kapital

Hänförligt till moderbolagets aktieägare

TSEK Aktiekapital

Övrigt tillskjutet

kapital

Balanserat resultat inklusive

årets resultat

Innehav utan bestämmande

inflytandeSumma eget

kapitalIngående eget kapital per 2016-01-01 744 282 923 295 970 579 637Omräkning av ingående balans 0 0 -5 575 -5 575Justerad IB 744 282 923 290 395 574 062Totalresultat för året:Årets resultat 101 506 101 506Summa totalresultat 0 0 101 506 101 506

Transaktioner med aktieägareNyemission 59 31 641 0 31 700Emissionskostnader 0 –1 266 0 –1 266Utdelning 0 0 –11 050 –11 050Summa transaktioner med aktieägare 59 30 375 –11 050 19 384

Utgående eget kapital per 2016-12-31 803 313 299 380 851 694 952

Ingående eget kapital per 2017-01-01 803 313 299 380 851 0 694 952Totalresultat för året:Årets resultat 118 574 23 524 142 098Summa totalresultat 0 0 118 574 23 524 142 098

Transaktioner med aktieägare:Emission teckningsoptioner 0 656 0 656Utdelning 0 0 -41 550 -41 550Summa transaktioner med aktieägare 0 656 -41 550 0 -40 894

Utgående eget kapital per 2017-12-31 803 313 955 457 875 23 524 796 157


Koncernens rapport över kassaflöden

TSEK NotHelår2017

Helår2016

Den löpande verksamhetenResultat efter finansiella poster 170 754 130 209- Avskrivningar och nedskrivningar 2 355 5 792- Verkligt värdevärdering via resultaträkning -221 690 -143 137- Realisationsresultat 0 -6 185

-48 581 -13 321

Betald inkomstskatt 641 862Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -47 940 -12 459

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalMinskning (+) / ökning (–) av kortfristiga fordringar -25 686 -30 682Minskning (–) / ökning (+) av kortfristiga skulder 42 756 -1 359Summa förändring i rörelsekapitalet 17 070 -32 041

Kassaflöde från den löpande verksamheten -30 870 -44 499

InvesteringsverksamhetenFörvärv av immateriella anläggningstillgångar 0 -11 428Förvärv av materiella anläggningstillgångar -363 896 -240 785Likvid från övriga finansiella anläggningstillgångar 0 300Kassaflöde från investeringsverksamheten -363 896 -251 913

FinansieringsverksamhetenNyemission, efter emissionskostnader 656 30 435Upptagna lån 486 849 466 472Amortering lån -100 000 -140 000Utbetald utdelning -41 550 -11 050Kassaflöde från finansieringsverksamheten 345 955 345 857

ÅRETS KASSAFLÖDE -48 811 49 444Likvida medel vid årets början 125 843 76 399Likvida medel vid årets slut 77 032 125 843

Erlagd ränta -52 400 -13 439Erhållen ränta 7 926 116


Not 1 Allmän information

Prime Living AB (publ) är moderbolag i en koncern (Prime Living) som äger, förvaltar och exploaterar bostadsfastig-heter företrädesvis boende för studenter i Sverige. Prime Living AB (publ) har sitt säte i Stockholm, Sverige, och huvudkontoteret är beläget vid Pyramidvägen 7, 169 56 Solna.

Denna koncernredovisning har 13 april 2018 god-känts av styrelsen. Årsredovisningen fastställs av Prime Livings årsstämma och kommer att framläggas för beslut på årsstämman 15 maj 2018.

Not 2 Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper

Prime Living upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). De viktigaste redovisningsprinciperna som tillämpats när denna koncernredovisning upprättats anges nedan. Dessa principer har tillämpats konsekvent för alla pre-senterade år, om inte annat anges.

2.1 GRUND FÖR RAPPORTERNAS UPPRÄTTANDEAlla belopp uttrycks i TSEK där annat ej anges. Belopp inom parentes avser föregående år. Resultaträkningen är uppställd efter kostnadsslag. Koncernredovisningen har upprättats enligt anskaffningsvärdemetoden förutom vad gäller förvaltingsfastigheter som värderats till verkligt värde via resultaträkningen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS), Årsredovisningsla-gen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 och kompletterande redovisningsregler för koncer-ner samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).

Att upprätta rapporter i överensstämmelse med IFRS kräver en del viktiga redovisningsmässiga uppskatt-ningar. Vidare krävs att styrelsen och företagsledningen gör vissa bedömningar vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper. De områden som innefattar en hög grad av bedömning, som är komplexa eller sådana områ-den där antaganden och uppskattningar är av väsentlig betydelse för koncernredovisningen anges i not 4.

NYA IFRS SOM ÄNNU INTE BÖRJAT TILLÄMPASIFRS 9 Finansiella instrumentIFRS 9 ska tillämpas från 1 januari 2018. Den nya stan-darden innehåller bl a nya principer för klassificering

och värdering av finansiella tillgångar, säkringsredovis-ning och nedskrivningar av kreditförluster. Standarden ersätter IAS 39, Finansiella instrument; Redovisning och värdering. Övergången bedöms inte få någon väsentlig påverkan på Prime Livings finansiella rapportering.

IFRS 15 Intäkter från avtal med kunderIFRS 15 lntäktsredovisning – Standarden innebär en mer omfattande analys av vilka åtaganden som inne-fattas i intäktstransaktionen och om möjligt särredovisa separata åtaganden. Prime Livings intäkter avser hyres-intäkter och förändringen bedöms inte få någon materi-ell påverkan på Prime Livings finansiella rapportering. Redovisningen av projektutvecklingen av fastigheterna kan fortsatt ske med successiv vinstavräkning då kon-trakten som ingås är prissatta som, och bedöms utgöra, ett prestationsåtagande. Entreprenadbolaget är bun-det genom kontrakt att leverera specifika byggnader och har rätt till betalning under projektets gång, varför bedömningen är att intäkten skall redovisas genom successiv vinstavräkning.

IFRS 16 LeasingIFRS 16 Leasing träder i kraft den 1 januari 2019 och inne-bär för leasetagare att alla leasingavtal som är längre än 12 månader skall redovisas i Rapport över finansiell ställning. Standarden omfattar även redovisning av tom-trättsavtal. Arbete pågår med analys avseende vilken effekt Prime Livings innehav av tomträtter får på den finansiella rapporteringen.

2.2 KLASSIFICERINGAnläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader från balansdagen. Omsättnings-tillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen.

2.3 KONCERNREDOVISNINGDotterföretag är alla företag (inklusive strukturerade före-tag) över vilka koncernen har bestämmande inflytande. Koncernen har bestämmande inflytande över ett företag när den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt inflytande i företaget. Dotterföre-tag inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncer-nen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör.

Noter till koncernredovisningen


Förvärvsmetoden används för redovisning av koncer-nens rörelseförvärv. Köpeskillingen för förvärvet av ett dotterföretag utgörs av verkligt värde på överlåtna till-gångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I köpeskillingen ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd av en överenskommelse om villkorad köpeskilling. Förvärvsrelaterade kostnader kostnadsförs när de uppstår. Identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder i ett rörelseförvärv vär-deras inledningsvis till verkliga värden på förvärvsdagen. För varje förvärv avgör koncernen om alla innehav utan bestämmande inflytande i det förvärvade företaget redo-visas till verkligt värde eller till innehavets proportionella andel av det förvärvade företagets nettotillgångar.

Det belopp varmed köpeskilling, eventuellt inne-hav utan bestämmande inflytande samt verkligt värde på förvärvsdagen på tidigare aktieinnehav överstiger verkligt värde på koncernens andel av identifierbara förvärvade nettotillgångar, redovisas som goodwill. Om beloppet understiger verkligt värde för det förvärvade dotterföretagets tillgångar, i händelse av ett s.k. ”bar-gain purchase”, redovisas mellanskillnaden direkt i rap-porten över totalresultat.

Då förvärv av dotterföretag ej avser förvärv av rörelse utan förvärv av nettotillgångar i form av förvaltningsfast-igheter, fördelas anskaffningskostnaden på de förvär-vade nettotillgångarna i förvärvsanalysen. Ett förvärv av förvaltningsfastigheter klassificeras som förvärv av netto-tillgångar om förvärvet avser fastigheter, med eller utan hyreskontrakt, och inte i övrigt tillför koncernen unik kompetens. Transaktionskostnader läggs till anskaff-ningskostnaden.

Koncerninterna transaktioner och balansposter samt orealiserade vinster och förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras. Även orealiserade förluster elimineras, om inte transaktionen utgör ett bevis på att ett nedskrivningsbehov föreligger för den överlåtna till-gången. Redovisningsprinciperna för dotterföretag har i förekommande fall ändrats för att garantera en konse-kvent tillämpning av koncernens principer.

2.4 INTÄKTSREDOVISNING Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en hyresrabatt som kompenseras av en vid en annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under– respektive överhyra över kontraktets löptid. Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i för-tid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gente-mot hyresgästen. Redovisningen av projektutvecklingen av fastigheterna kan fortsatt ske med successiv vinstav-räkning då kontrakten som ingås är prissatta som, och bedöms utgöra, ett prestationsåtagande. Entreprenad-bolaget är bundet genom kontrakt att leverera specifika byggnader och har rätt till betalning under projektets gång, varför bedömningen är att intäkten skall redovisas

genom successiv vinstavräkning. Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas på kontraktsdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpekontrak-tet. Ränteintäkter periodiseras över löptiden. Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betal-ning bedöms som säker.

2.5 LEASING2.5.1 Prime Living är leasetagareLeasing där en väsentlig del av riskerna och fördelarna med ägande behålls av leasegivaren klassificeras som operationell leasing. Betalningar som görs under leasing-perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden.

Koncernen leasar vissa anläggningstillgångar. Leasing av anläggningstillgångar, där Koncernen i allt väsentligt innehar de ekonomiska risker och fördelar som förknip-pas med ägandet, klassificeras som finansiell leasing. Vid leasingperiodens början redovisas finansiell leasing i balansräkningen till det lägre av leasingobjektets verkliga värde och nuvärdet av minimileaseavgifterna.

Varje leasingbetalning fördelas mellan amortering av skulden och finansiella kostnader för att uppnå en fast räntesats för den redovisade skulden. Motsvarande betal-ningsförpliktelser, efter avdrag för finansiella kostnader, ingår i balansräkningens post Upplåning. Räntedelen i de finansiella kostnaderna redovisas i resultaträkningen fördelat över leasingperioden så att varje redovisningspe-riod belastas med ett belopp som motsvarar en fast ränte-sats för den under respektive period redovisade skulden. Anläggningstillgångar som innehas enligt finansiella lea-singavtal skrivs av enligt bedömd nyttjandeperiod.

2.5.2 Prime Living är leasegivareLeasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner är förknippade med ägandet faller på uthyraren, klas-sificeras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga hyresavtal klassificeras utifrån detta som opera-tionella som leasingavtal. Fastigheter som hyrs ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvalt-ningsfastigheter. Principen för redovisning av hyresintäk-ter framgår av avsnitt 2.4.

2.6 SEGMENTRAPPORTERINGEnligt IFRS 8 Rörelsesegment skall rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till den högste verk-ställande beslutsfattaren. Prime Livings verksamhet omfattar förvaltning av ett homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skillnader ifråga om risker och möjlighe-ter bedöms ej föreligga. Prime Livings interna rapporte-ringssystem är uppbyggt för uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovisningen enligt not 5 utgår från den interna rapporteringen till företagsledningen. Seg-mentsredovisningen konsolideras enligt samma princi-per som koncernredovisningen.


2.7 OMRÄKNING AV UTLÄNDSK VALUTA(a) Funktionell valuta och rapportvalutaPoster som ingår i de finansiella rapporterna för de olika enheterna i koncernen är värderade i den valuta som används i den ekonomiska miljö där respektive företag huvudsakligen är verksamt (funktionell valuta). I kon-cernredovisningen används svenska kronor (SEK), som är Moderföretagets funktionella valuta och rapportvaluta.

(b) Transaktioner och balansposterTransaktioner i utländsk valuta omräknas till den funk-tionella valutan enligt de valutakurser som gäller på transaktionsdagen eller den dag då posterna omvärde-ras. Valutakursvinster och –förluster som uppkommer vid betalning av sådana transaktioner och vid omräkning av monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta till balansdagens kurs, redovisas i resultaträkningen.

2.8 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADERFinansiella intäkter består av ränteintäkter på i förekom-mande fall finansiella placeringar, utdelningsintäkter och vinst betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning i enlighet med IAS 23 Låneutgif-ter. Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 månader efter balansdagen.

2.9 IMMATERIELLA TILLGÅNGARBalanserade utvecklingskostnaderUtvecklingskostnader balanseras om det är troligt att de framtida ekonomiska fördelar som kan hänföras till till-gången kommer att tillfalla koncernen samt att tillgång-ens anskaffningsvärde kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Balanserade utvecklingskostnader har normalt en begränsad nyttjandeperiod. Dessa tillgångar redovi-sas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad avskrivning och eventuell ackumulerad nedskrivning.

Linjär avskrivning tillämpas för alla tillgångskategorier enligt följande: Antal årUtvecklingskostnader 10

2.10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETERKoncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyres-intäkter och värdestegring. Samtliga fastigheter klassifice-ras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter och byggrätter redovisas initialt till anskaffningsvärde inklusive direkt hänförliga transaktionskostnader och redovisas till verkligt värde per balansdagen. Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod har en metod som bygger på nuvärdet av framtida betal-ningsströmmar använts där ett kalkylmässigt framtida driftsnetto beräknats under en femårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av bedömt marknadsvärde vid

kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda trans-aktioner och fastighetens marknadsposition. Även bygg-rätter inom detaljplanelagt område men som i dagsläget saknar fastställd detaljplan har tagits upp till bedömt verkligt värde. Vid nyproduktion av fastighet så redovisar koncernen byggrättsvärdet samt direkt nedlagda kostna-der som ett uttryck för verkligt värde. Vid bedömningen av verkligt värde har hänsyn tagits till var respektive pro-jekt befinner sig i avseend planläggningsprocessen enligt de interna riktlinjer som bolaget har fastställt. Samtliga fastigheter och byggrätter värderas årligen till verkligt värde av externa värderingsmän. Som externa värde-ringsmän har Newsec Advice AB och BaRon Advice AB, vilka är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare, anlitats. Internt i koncernen och av värderingsmännen sker löpande revidering av gjorda värderingar. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer att komma koncernen tillgodo och tillgångens anskaffnings-värde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Löpande under-håll, reparationer och byte av mindre delar kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till-, eller ombyggnader aktiveras räntekostnader under produk-tionstiden. Resultatet av fastighetsförsäljning utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och redovisat värde baserat på senast upprättade värdering till verkligt värde, med avdrag för genomförda investeringar under året och direkta transaktionskostnader.

2.11 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMaskiner och inventarier är redovisade till anskaffnings-kostnad med avdrag för planmässiga avskrivningar base-rade på en bedömning av tillgångarnas nyttjandeperiod. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet.

Avskrivningar enligt plan är gjorda enligt följande: Antal årInventarier, verktyg och installationer 5-8

Tillgångarnas restvärden och nyttjandeperiod prövas vid varje rapportperiods slut och justeras vid behov. En till-gångs redovisade värde skrivs genast ner till dess återvin-ningsvärde om tillgångens redovisade värde överstiger dess bedömda återvinningsvärde. Vinster och förluster vid avyttring fastställs genom en jämförelse mellan för-säljningsintäkt och redovisat värde och redovisas i resul-taträkningen.

2.12 FINANSIELLA INSTRUMENTFinansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan räntebärande fordringar, övriga fordringar, Hyresfordringar samt likvida medel. På


skuldsidan återfinns leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. För kategoriindelning hänvisas till not 22.

En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräk-ningen när koncernen blir part i instrumentets avtalsmäs-siga villkor. Hyresfordringar tas upp i balansräkningen när fakturan skickats. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när fakturan mottagits. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet rea-liseras, förfaller eller koncernen förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förplik-telsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt upphör. Det-samma gäller för del av en finansiell skuld.

Finansiella instrument redovisas till upplupet anskaff-ningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen enligt IAS 39. Samtliga poster värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffnings-värde beräknas med hjälp av effektivräntemetoden, där eventuella över- eller underkurser samt direkt hänförliga kostnader och intäkter periodiseras över kontraktets löp-tid med hjälp av effektivräntan, för vidare information se not 2.18. Effektivränta är den ränta som ger instrumentets anskaffningsvärde som resultat vid nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden.

2.13 KVITTNING AV FINANSIELLA INSTRUMENT Finansiella tillgångar och skulder kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen, endast när det finns en legal rätt att kvitta de redovisade beloppen och en avsikt att reglera dem med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

2.14 NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernen bedömer vid varje rapportperiods slut om det finns objektiva bevis för att nedskrivningsbehov förelig-ger för en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. En finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar har ett nedskrivningsbehov och skrivs ned endast om det finns objektiva bevis för ett nedskrivnings-behov till följd av att en eller flera händelser inträffat efter det att tillgången redovisats första gången (en ”förlust-händelse”) och att denna händelse (eller händelser) har en inverkan på de uppskattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången eller grupp av finansiella till-gångar som kan uppskattas på ett tillförlitligt sätt.

Nedskrivningen beräknas som skillnaden mellan till-gångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöden (exklusive framtida kreditförluster som inte har inträffat), diskonterade till den finansiella tillgångens ursprungliga effektiva ränta. Tillgångens redovisade värde skrivs ned och nedskrivningsbeloppet redovisas i koncernens resultaträkning. Om ett lån eller en investering som innehas till förfall har rörlig ränta, används den aktuella effektiva ränta som fastställts enligt

avtalet som diskonteringsränta när nedskrivningsbehov fastställs. Som en praktisk utväg kan koncernen fastställa nedskrivningsbehovet på basis av instrumentets verkliga värde med hjälp av ett observerbart marknadspris.

Om nedskrivningsbehovet minskar i en efterföljande period och minskningen objektivt kan hänföras till en händelse som inträffade efter att nedskrivningen redo-visades (som exempelvis en förbättring av gäldenärens kreditvärdighet), redovisas återföringen av den tidigare redovisade nedskrivningen i koncernens resultaträkning.

2.15 HYRESFORDRINGAR Hyresfordringar är belopp som ska betalas av hyresgäster för tillhandahållna tjänster i den löpande verksamheten. Om betalning förväntas inom ett år eller tidigare (eller under normal verksamhetscykel om denna är längre), klassificeras de som omsättningstillgångar. Om inte, tas de upp som anläggningstillgångar.

Hyresfordringar redovisas inledningsvis till verk-ligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden, minskat med eventuell reservering för värdeminskning. En reserve-ring för värdeminskning av hyresfordringar görs när det finns objektiva bevis för att koncernen inte kommer att kunna erhålla alla belopp som är förfallna enligt ford-ringarnas ursprungliga villkor. Reservering för sannolika osäkra fordringar görs utifrån en individuell bedömning av varje kund baserat på kundens betalningsförmåga, förväntad framtida risk samt värdet på erhållen säkerhet. Hyresfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. När en kundfordran inte kan drivas in, skrivs den bort mot vär-deminskningskontot för hyresfordran. Nedskrivning av Hyresfordringar redovisas som övriga externa kostnader. Återvinning av belopp som tidigare har skrivits bort redo-visas som övriga rörelseintäkter.

2.16 LIKVIDA MEDELI likvida medel ingår kassa i såväl balansräkning som i rapporten över kassaflöden, banktillgodohavanden och i förekommande fall övriga kortfristiga placeringar med förfallodag inom tre månader.

2.17 AKTIEKAPITAL Stam- och preferensaktier klassificeras som eget kapital. Transaktionskostnader som direkt kan hänföras till emis-sion av nya aktier eller optioner redovisas, i eget kapital som ett avdrag från emissionslikviden netto efter skatt.

2.18 UPPLÅNINGUpplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto efter transak-tionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas i resultaträkningen fördelat över låneperioden, med till-


lämpning av effektivräntemetoden. Upplåning klassifi-ceras som kortfristiga skulder om de förfaller inom 12 månader efter balansdagen.

2.19 LEVERANTÖRSSKULDERLeverantörsskulder är förpliktelser att betala för varor eller tjänster som har förvärvats i den löpande verksam-heten från leverantörer. Leverantörsskulder klassificeras som kortfristiga skulder om de förfaller inom ett år eller tidigare (eller under normal verksamhetscykel om denna är längre). Om inte, tas de upp som långfristiga skulder.

Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verk-ligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden.

2.20 AKTUELL OCH UPPSKJUTEN SKATTPeriodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas i resultaträkningen utom när skat-ten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt totalresultat respektive eget kapital.

Uppskjuten skatt redovisas, enligt balansräknings-metoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan det skattemässiga värdet på tillgångar och skulder och dessas redovisade värden i koncernredovisningen. Den uppskjutna skatten redovisas emellertid inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som inte är ett rörelseförvärv och som, vid tidpunkten för transaktionen, varken påverkar redovisat eller skattemässigt resultat. Uppskjuten inkomstskatt beräknas med tillämpning av skattesatser (och lagar) som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller den uppskjutna skatteskulden regleras.

Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfatt-ning det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga, mot vilka de temporära skillnaderna kan utnyttjas.

Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader som uppkommer på andelar i dotterföretag och i före-kommande fall intresseföretag, förutom där tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden kan styras av koncernen och det är sannolikt att den temporära skillna-den inte kommer att återföras inom överskådlig framtid.

Uppskjutna skattefordringar och -skulder kvittas när det finns en legal kvittningsrätt för aktuella skatteford-ringar och skatteskulder, när de uppskjutna skattefordring-arna och skatteskulderna hänför sig till skatter debiterade av en och samma skattemyndighet och avser antingen samma skattesubjekt eller olika skattesubjekt, där det finns en avsikt att reglera saldona genom nettobetalningar.

2.21 ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA Ersättningar till anställda utgör kortfristig ersättning, ersätt-ning efter avslutad anställning samt ersättning vid uppsäg-

ning. Kortfristiga ersättningar redovisas som kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning till följd av en tidigare händelse och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras.

PensionerFör tjänstemän i Sverige tryggas ITP 2-planens förmåns-bestämda pensionsåtaganden för ålders- och familjepen-sion genom försäkring I Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10 Redovisning av pensionsplanen ITP 2 som finansieras genom försäkring i Alecta, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2017 har bolaget inte haft tillgång till information för att kunna redovisa sin proportionella andel av planens förpliktelser, förvalt-ningstillgångar och kostnader vilket medfört att planen inte varit möjlig att redovisa som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen ITP 2 som tryggas genom försäk-ring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Preminen för den förmånsbestämda ålders- och familje-pensionen är individuellt beräknad och är bland annat beroende av lön, tidigare intjänad pension och förväntad återstående tjänstgöring.

Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av mark-nadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringså-tagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska metoder och antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Den kollektiva konsolideringsnivån ska nor-malt tillåtas variera mellan 125 och 155 procent. Om Alec-tas kollektiva konsolideringsnivå understiger 125 procent eller överstiger 155 procent ska åtgärder vidtas i syfte att skapa förutsättningar för att konsolideringsnivån återgår till normalintervallet. Vid låg konsolidering kan en åtgärd vara att höja det avtalade priset för nyteckning och utök-ning av befintliga förmåner. Vid hög konsolidering kan en åtgärd vara att införa premiereduktioner.

Ersättningar vid uppsägning Ersättningar vid uppsägning utgår vid uppsägning före normal pensionstidpunkt eller då en anställd accepterar frivillig avgång i utbyte mot sådana ersättningar. Kon-cernen redovisar avgångsvederlag när den bevisligen är förpliktad endera att säga upp anställda enligt en detal-jerad formell plan utan möjlighet till återkallande; eller att lämna ersättningar vid uppsägning som resultat av ett erbjudande som gjorts för att uppmuntra till frivillig avgång. Förmåner som förfaller mer än 12 månader efter rapportperiodens slut diskonteras till nuvärde.

2.22 KASSAFLÖDESANALYSKassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar.


Not 3 Riskexponering och finansiell riskhantering

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av risker; strategiska risker, affärsmässiga risker, ope-rationella risker, finansiella risker och risker i den finan-siella rapporteringen. Vissa risker tas medvetet som en del i affärsverksamheten. Andra risker är utanför företa-gets kontroll, men de negativa konsekvenserna av dessa kan begränsas genom eget agerande. Koncernledningen ansvarar för att beakta risker vid styrningen av Prime Livings verksamhet. Riskfrågor och riskhantering ska rap-porteras till styrelsen.

3.1 STRATEGISKA RISKERStrategisk risk är risken för att koncernens affärsstrategi, affärsmodell, konkurrensfördelar, organisation och led-ning inte är optimal för att upprätthålla koncernens posi-tion på marknaden. Koncernledningen ansvarar för att beakta strategiska risker i den operativa styrningen och vid affärsplaneringen.

3.2 AFFÄRSMÄSSIGA RISKERAffärsmässiga risker är förknippade med koncernens kärnverksamhet, och kan avse risker i förvaltningsverk-samheten, projektutvecklingen och vid transaktioner med fastigheter och bolag. Den affärsmässiga risken har analyserats i samband med framtagande av Prime Livings affärsplan. Befattningshavare med ett operativt ansvar är ansvariga för att säkerställa att de risker som är förknippade med verksamheten identifieras, värderas och hanteras på ett kontrollerat sätt. Riskexponeringen i verksamheten begränsas dels genom att koncentrera fastighetsinnehavet till geografiska marknader i Sverige med förväntad framtida tillväxt och dels genom projek-tutveckling för att förädla det egna fastighetsbeståndet. Affärsmässiga risker kan bland annat avse marknadsrisk, legala risker, miljörisker och energirisker.

Resultat och kassaflöde i en fastighetsverksamhet påverkas dels av förändringar i hyresnivå, hyresvakan-ser, fastighetskostnader och räntekostnader och dels av förändrade direktavkastningskrav i värderingen av fastigheterna. Direktavkastningskraven bedöms utifrån genomförda försäljningar på den aktuella del-marknaden och dess förändring har stor inverkan på koncernens resultat.

Prime Living påverkas av politiska beslut avse-ende till exempel förändringar i nivån på företagsbe-skattning eller fastighetsskatt. Framtida omläggningar av regler för inkomstbeskattningen kan medföra att Prime Livings skatteposition förändras i både positiv och negativ riktning.

3.3 FINANSIELLA RISKERFinansiella risker är förknippade med att de finansiella marknaderna är oförutsägbara, d.v.s. förändringar i räntenivåer, finansieringsmöjligheter, aktiekurser och

valutakurser ger fluktuationer i koncernens resultat och kassaflöde. Genom att Prime Living har en nettoupplå-ning finns exponering mot finansiella risker. Prime Living är framför allt utsatt för ränterisk och kommersiell mot-partsrisk. Finansiella tillgångar utgör koncernens maxi-mala exponering avseende kreditrisk.

3.3.1 RänteriskRänterisk definieras som risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntekostnader utgör koncernens enskilt största finan-siella kostnadspost. Koncernen har främst upplåning med interbankränta som basränta (t.ex. Stibor) plus en marginal, vilket innebär att koncernen är exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassa-flöden samt fluktuationer i koncernens resultat och om ränterisker realiseras skulle det kunna ha en väsentlig negativ inverkan på koncernens verksamhet, resultat och finansiella ställning. Upplåningen är fördelad på lånetrancher, med olika förfallotid, som löper med en mix av fast och rörlig ränta med övervikt mot fast ränta. Där-med begränsas ränteriskens inverkan på kassaflöden från koncernens investeringar. Hur snabbt en varaktig föränd-ring i räntenivåerna får genomslag på koncernens finan-snetto beror på upplåningens räntebindningstid. Den genomsnittliga räntan för totala lånestocken uppgick vid årsskiftet till 4,68 (4,41)%. Av räntebärande skulder på 1 270 279 (864 930) TSEK löper 448 013 (330 706) TSEK med rörlig ränta. Prime Living har inga ränteswapar eller lik-nade derivatintstrument.

3.3.2 MotpartsriskMotpartsrisk är att motparten inte fullföljer leverans eller betalning. För att begränsa motpartsrisken accepte-ras endast motparter med hög kreditvärdighet samt att engagemanget per motpart är begränsat. Den kommer-siella kreditrisken inom koncernen är begränsad då det inte föreligger någon betydande kreditkoncentration i förhållande till någon kund eller annan motpart.

3.3.3 Finansierings- och likviditetsriskMed finansierings- och likviditetsrisk avses risken att Prime Living inte kan möta betalningsförpliktelser till följd av otillräcklig likviditet eller soliditet. Lånen upptas endast från kreditgivare med hög rating. Koncernens pro-jektverksamhethet är kapitalkrävande och koncernens förmåga att tillgodose framtid kapitalbehov är beroende av att aktuella tidplaner för projekten kan hållas.

Genom ett aktivt planerings- och prognosarbete för att säkerställa ett handlingsutrymme och genom tillgång till alternativa finansieringskällor minimerar koncernen sin finansieringsrisk. Genom tillräckliga kreditlinor och god likviditetsplanering begränsas koncernens likviditetsrisk. Prime Living för kontinuer-ligt en dialog med befintliga och tänkta finansiärer för


att säkerställa att erforderlig finansiering kan uppnås i alla lägen. Koncernens tillgängliga likvida medel upp-gick 31 december 2017 till 77 032 TSEK i form av bank-tillgodohavanden, varav 20 100 TSEK utgör spärrade

bankmedel som blir tillgängliga 2018. Om koncernens likviditetskällor inte skulle vara tillräckliga kan detta ha väsentligt negativ påverkan på koncernens verk-samhet, resultat och finansiella ställning.

Löptidsanalys, 2017-12-31 TSEK < 1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år > 5 år TotalSkulder till kreditinstitut 369 201 2 916 2 917 106 142 6 150 487 326Obligationslån 782 953 782 953Leverantörsskulder 16 207 16 207Övriga skulder 82 547 82 547Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 265 14 265Summa 482 220 2 916 785 870 106 142 6 150 1 383 298

Löptidsanalys, 2016-12-31 TSEK < 1 år 1-2 år 2-3 år 3-5 år > 5 år TotalSkulder till kreditinstitut 196 044 49 172 78 482 0 53 312 377 010Obligationslån 100 000 387 920 487 920Övriga långfristiga skulder 0 18 500 18 500Leverantörsskulder 25 091 25 091Övriga skulder 34 146 34 146Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10 101 10 101Summa 365 382 49 172 78 482 387 920 71 812 952 768

Kapitalbindningsstruktur och belåningsgraden för Prime Livings lån och fastigheter vid periodens slut framgår avnedanstående tabeller.

Kapitalbindningsstruktur, 2017-12-31 Förfallotidpunkt

Lånebelopp TSEK

Andel av total lån, %

2018 369 201 29,06 2019 2 916 0,23 2020 och senare 898 162 70,71

1 270 279 100

Kapitalbindningsstruktur, 2016-12-31 Förfallotidpunkt

Lånebelopp TSEK

Andel av total lån, %

2017 297 088 33,632018 48 157 5,452019 och senare 538 184 60,92

883 430 100

Belåningsgrad Fastighet Värde, TSEK Lån, TSEK Belåningsgrad, %Kornetten 2 98 000 49 172 50Lund Studenkåren 4 105 000 39 313 37Malmö Träpanelen 6 71 000 54 900 77Träpanelen 8 130 000 100 600 77Ferdinand 8 och 10 350 000 218 000 62Ferdinand 14 401 255 97 500 24Tynnered 761-733 180 000 68 919 38Rambergsstaden 68:1 151 933 0 0Träpanelen 1 316 000 244 500 77Sjöstjärnan 2 76 758 6 661 9Rud 4:1 och 760:2 35 755 0 0Sandyford 196 911 0 0Letterkenny 6 649 1 612 24Totalt 2 119 261 881 177* 42

* Skillnad mellan belåningsgrad lån och lånebelopp i kapitalbindningsstruktur avser övriga långfristiga skulder i moderbolaget om obligationslån 400 000 TSEK.


3.3.4 ValutariskMed valutarisk avses risken för negativ påverkan på resul-tat- och balansräkning till följd av förändrade valutakur-ser. Prime Living har genom sina inköp av moduler en valutarisk mot framförallt den kinesiska valutan (CNY) men även en liten del mot den amerikanska dollarn avse-ende frakter. Ca 40% av den totala produktionskostnaden upphandlas i CNY. En förstärkning av CNY med 1% inne-bär att den totala kostnaden för en byggnation ökar med 0,40-0,45%. En försvagning av den svenska kronan skulle medföra att koncernens resultat och finansiella ställning påverkas negativt. Investeringen i mark i Dublin har med-fört en exponering mot euron. En försvagning av eurokur-sen mot den svenska kronan på 1 procent skulle innebära en värdeminskning på ca 1 900 TSEK på fastigheten med en resultatpåverkan på ca 1 300 TSEK efter avdrag för innehav utan bestämmande inflytande.

3.4 KAPITALFÖRVALTNINGPrime Living förvaltar sitt kapital i syfte att ge en optimal totalavkastning till ägarna. Optimering av eget kapital/skulder ska göras så att kapitalet är tillräckligt stort i

relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Förvaltning av koncernens skulder innebär att vid varje tillfälle tillse att koncernen har en stabil, välavvägd och kostnadseffektiv finansiering. Prime Living placerar vid behov överskottslikviditet i värdepapper.

3.5 KÄNSLIGHETSANALYSDen löpande intjäningen från en fastighetsverksamhet påverkas av förändringar för ett antal faktorer. Fastig-heternas värdeförändring, där förändrade avkastnings-krav är den mest väsentliga parametern, har den enskilt största effekten på resultatet. Även förändringar i hyres-nivå, hyresvakanser, fastighetskostnader och räntekost-nader har stor påverkan på både resultat och kassaflöde. Känslighetsanalysen är beräknad på koncernens resultat för 2017 och balansräkningen per 31 december 2017 och det har antagits att händelserna sker enskilt. Räntebä-rande skulder och lokalhyresavtal löper över flera år vil-ket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag direkt utan först i ett längre perspektiv. Effekt på eget kapital beaktar skatt.

Känslighetsanalys 2017 Händelser Förändring, +/- %

Årlig effekt +/- i TSEK

Effekt på eget kapital +/-

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1% 21 193 16 530Hyresintäkter 1% 514 401Rörelsekostnader 1% 371 290Genomsnittlig låneränta 1%-enhet 12 703 9 908

Känslighetsanalys 2016 Händelser Förändring, +/- %

Årlig effekt +/- i TSEK

Effekt på eget kapital +/-

Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1% 15 346 11 970Hyresintäkter 1% 364 284Rörelsekostnader 1% 230 179Genomsnittlig låneränta 1%-enhet 8 649 6 746

Not 4 Uppskattningar och bedömningar

Företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och antaganden som påverkar redovisade värden samt läm-nad information. Dessa bedömningar baseras på erfaren-heter och antaganden som ledningen och styrelsen anser vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Vissa viktiga redovisnings-mässiga uppskattningar som gjorts vid tillämpningen av koncernens redovisningsprinciper beskrivs nedan. För bedömning av uppskjuten skatt hänvisas till not 11 Skatter.

4.1 AVGRÄNSNING MELLAN RÖRELSEFASTIGHET OCH FÖRVALTNINGSFASTIGHETFör varje enskild fastighet gör företagsledningen en bedömning av avgränsningen mellan rörelsefastighet och

förvaltningsfastighet. De fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kom-bination av båda klassificeras som förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna ger upphov till kassaflöden och/eller värdestegring i stort sett oberoende av övriga anlägg-ningstillgångar. Prime Living bedriver ingen egen verksam-het i någon av de fastigheter som ägs av koncernens bolag, varför bedömningen gjorts att de endast är innehavare av förvaltingsfastigheter som värderas till verkligt värde i balansräkningen. Prime Living har inga rörelsefastigheter.

4.2 AVGRÄNSNING MELLAN RÖRELSEFÖRVÄRV OCH TILLGÅNGSFÖRVÄRVFörvärv av fastigheter genomförs ofta i form av bolagsför-värv. När ett sådant förvärv görs övervägs om förvärvet


avser ett rörelseförvärv. Ett bolagsförvärv är ett rörelse-förvärv om förvärvet förutom fastigheten även avser andra resurser och processer. När bolagsförvärvet inte bedöms vara ett rörelseförvärv redovisas det som ett förvärv av tillgångar och skulder och anskaffningsvärdet fördelas på tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden varvid ingen goodwill eller uppskjuten skatt redovisas. Den initialt fråndragna uppskjutna skat-ten påverkar inte värderingen vid efterföljande bokslut.

4.3 VERKLIGT VÄRDE PÅ FÖRVALTNINGSFASTIGHETERPrime Living redovisar förvaltningsfastigheter till verk-ligt värde, d.v.s. till det marknadsvärde som vid en extern värdering har åsatts fastigheterna. Samtliga fastigheter marknadsvärderas individuellt vid räkenskapsårsskiftet med samma värderingsprinciper sedan 2013-01-01 och följer riktlinjerna för IPD Svenskt Fastighets index.

4.4 VÄRDERINGSPRINCIPERVärderingen baseras på kassaflödesmetoden som ana-lysmetod. Det bästa beviset för verkligt värde är aktuella priser på en aktiv marknad med jämförbara objekt. Verk-ligt värde utgår ifrån den nytta en förvärvare kan ha av en fastighet. Avgörande för detta är främst vad fastigheten får användas till samt i vilken utsträckning och på vilket sätt en förvärvare kan disponera fastigheten. I Prime Livings fall har verkligt värde bedömts via en kassaflö-

desanalys för flertalet fastigheter. En kassaflödesanalys baseras på uppskattningar av en fastighets avkastnings-förmåga. Metoden innebär att förväntade framtida betal-ningsströmmar och restvärden nuvärdesberäknas. På de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomt-mark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt ett nuvärde från det uppskattade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. Samt-liga värden av byggrätter och tomtmark har bedömts av de externa värderarna.

4.5 KALKYLFÖRUTSÄTTNINGARVid värderingen används gällande och kommande kon-traktsuppgifter, löpande drift- och underhållskostnader och investeringar genom statistik för innevarande år. Kost-naderna bedöms öka i takt med antagen inflation. Tom-trättsavgäld har beräknats enligt avtal och om avgäldstiden löper ut under kalkylperioden har en marknadsmässig avgäld bedömts. ett nominellt räntekrav på totalt kapi-tal före skatt. Kalkylräntan består av realränta, kompen-sation för inflation samt fastighetsanknutet risktillägg. I normalfallet är kalkylräntan lika med direktavkastningen plus inflationen. Direktavkastningskraven bedöms utifrån avkastningskrav som härletts ur genomförda försäljningar på den aktuella delmarknaden. för vidare information kring förvaltningsfastigheter se not 12.

Not 5 Rapportering per segment

Hyresintäkter består endast av externa intäkter.Segmentsinformation avseende de segment för vilka information ska lämnas för år 2017 är följande:

TSEK Stockholm Öresund Göteborg Övriga Irland/UK KoncernenHyresintäkter 1 398 26 899 17 077 6 014 51 388Fastighetskostnader -500 -7 968 -4 569 -1 106 -14 143Driftsresultat 898 18 931 12 508 4 908 0 37 245

0 0Förvaltningsfastigheter 828 013 622 000 365 209 98 000 206 039 2 119 261

Segmentsinformation avseende de segment för vilka information ska lämnas för år 2016 är följande:

TSEK Stockholm Öresund Göteborg Övriga KoncernenHyresintäkter 1 698 21 869 6 543 6 278 36 388Fastighetskostnader -444 -5 509 -1 234 -1 276 -8 463Driftsresultat 1 254 16 360 5 309 5 002 27 925

0Förvaltningsfastigheter 561 303 526 868 352 474 94 000 1 534 645


Skillnaden mellan driftsresultat 37 245 (27 925) TSEK och resultat före skatt 170 754 (130 209) TSEK består av övriga koncerngemensamma externa kostnader och per-sonalkostnader -37 145 (-23 007) TSEK, avskrivning -2 355 (-792) TSEK, finansnetto -48 681 (-17 053) TSEK och värde-förändring 221 690 (143 137) TSEK. Övriga fordringar och skulder bedöms som koncerngemensamma.

Prime Livings verksamhet omfattar etablering och drift av studentbostäder och hyreslägenheter. Kon-cernens interna rapporteringssystem är uppbyggt för

uppföljning av geografiska områden. Segmentsredovis-ningen ovan utgår från den interna rapporteringen till styrelsen. Under året har nya projekt startats i segmen-ten Göteborg, Öresund och Stockholm. Prime Living har tecknat ett hyresavtal med Lunds Universitet som i sin tur tecknar avtal med studenterna, vilket gör att Lunds Universitet som enskild kund i dag står för mer än 10% av hyresintäkterna, 11 245 (11 085) TSEK. Hyresintäkterna för Lunds Universitet ingår segmentet Öresund.

Not 6 Hyresintäkter

TSEK 2017 2016Bostadsintäkter 51 388 36 388Summa 51 388 36 388

Kontraktsförfallostruktur 17-12-31 16-12-31

BostäderAntal kon-

trakt Årshyra tkrAndel av

hyra, %Antal kon-

trakt Årshyra tkrAndel av

hyra, %Prime Living Karlstad AB 140 6 674 12 140 6 524 15Prime Living Lund AB 1 11 245 20 1 11 000 26TP6 Oxie AB 84 4 370 8 84 4 376 10TPL1 Oxie AB 128 7 761 14 128 7 727 18TP9 Oxie AB 336 13 728 24 0 0 0Prime Living Beryllgatan AB 208 13 218 23 208 12 653 30Summa 897 56 996 100 561 42 279 100

Hyreskontrakten avser bostäder och löper i sin helhet i tillsvidareform, hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid. Hyreskon-trakten redovisas som operationella leasingavtal. Per

2017-12-31 uppgick kontrakten till 897 (561) st. Med Prime Living Lund AB har 1 hyreskontrakt tecknats med Lunds Universitet avseende 200 lägenheter.

Not 7 Fastighetskostnader

TSEK 2017 2016El- och värmekostnader 5 382 4 018Övriga driftskostnader 3 023 1 487Reparation och underhåll 1 360 460Övriga fastighetskostnader 4 379 2 498Summa 14 143 8 463

Not 8 Övriga externa kostnader

Upplysning om revisorns arvode och kostnadsersättning, TSEK 2017 2016Öhrlings PricewaterhouseCoopers ABRevisionsuppdrag 1 792 1 548Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 0 0Skattekonsultationer 0 0Övriga uppdrag 11 111Summa 1 803 1 659

Med revisionsuppdrag avses granskningen av årsredo-visningen och bokföringen samt styrelsens och verkstäl-lande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagel-


ser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är övriga uppdrag.

LEASINGPrime Living är leasetagare till både finansiella och ope-rationella leasingavtal, de operationella avtalen avser i huvudsak lokalhyra och kontorsutrustning. Då Prime Living är leasetagare redovisas de finansiella leasingtill-gångarna som en anläggningstillgång i rapporten över finansiell ställning medan den framtida förpliktelsen till leasegivaren redovisas som en skuld i rapporten över finansiell ställning, se vidare not 14.

Upplysning om leasingkostnader, operationell leasing, TSEK 2017 2016Årets leasingkostnad 237 800Förfaller till betalning inom ett år 237 1 569Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år 350 7 481Summa 831 9 850

Föregående år ingår även finansiella leasingavtal som redovisas som anläggningstillgång.

Not 9 Personalkostnader

Löner och andra ersättningar för styrelseledamöter, verk-ställande direktörer och andra anställdaframgår i nedanstående tabell:

Medelantalet anställda med fördel-ning på kvinnor och män uppgår till: 2017 2016Kvinnor 7 6Män 12 6Totalt 19 12

Löner och ersättningar uppgår till: 2017 2016Styrelsen och verkställande direktören 4 651 2 068(varav tantiem och därmed jämställd ersättning se nedan) (0) (0)Övriga anställda 5 164 3 962Totala löner och ersättningar 9 815 6 030

Sociala kostnader enligt lag och avtal 4 608 1 839Pensionskostnader Styrelsen och verkställande direktören 1 713 263Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 16 136 8 132

Samtliga anställda finns i Sverige.Koncernen har inga utestående pensionsförpliktel-

ser, som inte är finansierade.

Ersättningar till ledande befattningshavareTill styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Något särskilt arvode utgår ej för kom-mittéarbete.

Ersättningar och övriga förmånerÅr 2017, TSEK

Grundlön/ styrelsearvode Pension

Rörlig ersättning

Övrig ersättning Summa

Harald Bengtsson, ledamot, ordförande 1 140 0 0 0 140Jan Severa, ledamot 60 0 0 0 60Ola Wengberg, ledamot 1 80 80Michael Persson, ledamot 373 0 0 0 373Håkan Nyberg, ledamot 1 140 0 0 0 140Summa styrelse 793 0 0 0 793

1 Fakturering via bolag

Jan Severa, VD 1 277 450 0 0 1 727Ola Wengberg, vVD 1 293 166 1 459Ingvor Sundbom 1 158 398 - 1 556Summa VD & koncernledning 3 728 1 014 0 0 4 742

Koncernen totalt 4 521 1 014 0 0 5 535


Könsfördelning i styrelse och företagsledning 2017 2016Antal styrelseledamöter 5 5Varav kvinnor (0) (0)Antal övriga befattningshavare inkl. VD 1 1Varav kvinnor (0) (0)

Not 10 Finansiella intäkter och Finansiella kostnader

TSEK 2017 2016Ränteintäkter 7 926 116Delsumma 7 926 116

Räntekostnader -56 607 -14 896Realisationsresultat, försäljning KP Ek förening 0 6 227Nedskrivning option Modular ML AB 0 -8 500Delsumma -56 607 -17 169

Summa -48 681 -17 053

Not 11 Skatter

TSEK 2017 2016Följande komponenter ingår i skattekostnaden:Aktuell skatt -25 -2Uppskjuten skatt -28 631 -28 702Redovisad skatt -28 656 -28 704

Uppskjuten skatt avseende:Förvaltningsfastigheter redovisade till verkligt värde -45 700 -38 546Förändring uppskjuten skatt hän-förlig till skattemässiga underskott 17 069 9 844Redovisad uppskjuten skatt -28 631 -28 702

TSEK 2017 2016Redovisat resultat före skatt 170 754 130 210

Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget Prime Living -29 751 -28 646Skatteeffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -557 -1 931Ej skattepliktiga intäkter 2 1 369

Skatt hänförlig till tidigare taxering 8 0Skatteeffekt av temporära skillnader avseende koncernmässiga värden på ombyggd lokal 33 0Ianspråktaget ingående underskott 1 505 554

Uppskjuten skatt temporära skillnader -66 0Årets förändring av ej redovisat förlustavdrag per balansdagen 169 -50

Redovisad skatt -28 656 -28 704

Not 12 Förvaltningsfastigheter

TSEK 2017-12-31 2016-12-31FörvaltningsfastigheterIngående balans förvaltningsfastigheter 1 534 645 1 155 413Förvärv under året, via bolag 0 32 757Investering i befintliga fastigheter 362 924 203 338Orealiserad värdeförändring 221 690 143 137Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 119 261 1 534 645

Utgående bokfört värde Förvaltningsfastigheter 2 119 261 1 534 645

Utgående bokfört värde totalt 2 119 261 1 534 645

Ersättningar och övriga förmånerÅr 2016, TSEK

Grundlön/ styrelsearvode Pension

Rörlig ersättning

Övrig ersättning Summa

Jan-Erik Karström, ordförande 306 0 0 0 306Michael Persson, ledamot 0 0 0 0 0Lars Vardheim, ledamot 306 0 0 0 306Summa styrelse 612 0 0 0 612

Jan Severa, VD 720 0 0 0 720Ola Wengberg, vVD 660 660Summa VD & koncernledning 1 380 0 0 0 1 380

0 0Koncernen totalt 1 992 0 0 0 1 992

Det finns inga avtal om rörlig ersättning, bonus eller avgångsvederlag med Jan Severa och Ola Wengberg.


Koncernens förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och värdestegring. Fastighetsbe-ståndet utgörs av färdiga bostäder, pågående projekt och mark i och runt de större universitetsregionerna i Sverige. Samtliga fastigheter och byggrätter värderas årligen till verkligt värde av externa värderingsmän. Som externa värderingsmän har Newsec Advice AB och BaRon Advice AB, vilka är oberoende konsultföretag med auktoriserade fastighetsvärderare, anlitats.

Syftet med värderingen är att bedöma de olika vär-deringsobjektens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden.

Värderingarna har utförts genom analys av varje fast-ighets status, hyres- och marknadssituation. Värderingen har som huvudmetod utförts genom en nuvärdesberäk-ning av framtida betalningsströmmar från varje fastighet vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda framtida driftnetton och investeringar. Till detta kommer nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. För större delen av värderingarna har en femårig kalkyl-period använts. På de fastigheter där det finns outnytt-jade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden alternativt ett nuvärde från det uppskat-tade marknadsvärdet vid exploateringen av byggrätterna och tomtmarken. Samtliga värden av byggrätter och

tomtmark har bedömts av de externa värderarna. Jäm-förelse och analys har även gjorts av genomförda köp av fastigheter inom respektive delmarknad, för antagande och bedömningar se not 4.5.

Prime Livings verksamhet omfattar förvaltning av ett relativt homogent fastighetsbestånd. Några väsentliga skill-nader ifråga om risker och möjligheter bedöms ej föreligga. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS 13.

Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden och inkluderar en viss osäkerhet vilken uppskattningsvis rör sig om +/- 5-10% per fastighet. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värde-ringen centrala parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligen inte förändras isolerat.

Fastigheter i pågående produktion värderas till mark-värde med tillägg för pågående anskaffningsvärden.

Värdetidpunkt 2017-12-31 2016-12-31Verkligt värde 2 119 261 1 534 645Värdeantaganden:Kalkylperiod i huvudsak 5 år 5 årÅrlig inflation 2% 2%Kalkylränta, bostäder 6,3-7,6% 6,3-7,6%Direktavkastningskrav, bostäder 5% 5%

KänslighetsanalysEffekter på verkligt värde (TSEK) 2017-12-31 2016-12-31Direktavkastningskrav + 0,5% (0,25%) -115,5 -58 900Direktavkastningskrav - 0,5% (0,25%) 133,9 60 700Marknadshyra +/- 2,0% (1,0%) 31 500 15 100Drift - och underhållskostnad +/- 2,0% (1,0%) 6 500 3 000

1 Inklusive etapp 1 i Stockholm/Spånga på fastigheten Ferdinand 8.

Not 13 Balanserade utvecklingskostnader

TSEK 2017 2016Ingående anskaffningsvärden 11 428 0Inköp 0 11 428Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 428 11 428

Ingående nedskrivningar -381 0Årets avskrivningr -1 143 -381Utgående ackumulerade nedskrivningar -1 524 -381

Utgående bokfört värde 9 904 11 047


Framtida leasingavgifter för icke uppsägningsbara finansiella leasingavtal förfaller till betalning. enligt följande:

TSEKNuvärde Nominellt belopp

2017-12-31 2016-12-31 2017-12-31 2016-12-31Inom ett år 1 051 1 005 1 331 1 146Senare än ett år men inom fem år 4 590 5 911 5 507 6 996Senare än fem år 0 0 0 0

5 641 6 916 6 838 8 142

Not 15 Fordringar på beställare av uppdrag enligt entreprenadavtal och Förskott från kunder

I enlighet med IAS 18 har redovisningen av pågående uppdrag delats upp mellan Fordran Beställare och Skuld Beställare. Fordran Beställare utgörs av summan av alla pågående uppdrag för vilka uppdragsutgifter och redo-visade vinster efter avdrag för redovisade förluster över-stiger fakturerade belopp. Skuld Beställare utgörs av summan av alla pågående uppdrag för vilka fakturerade belopp överstiger uppdragsutgifter och redovisade vin-ster efter avdrag för redovisade förluster.

Fordringar på beställare av uppdrag enligt entreprenadavtal, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Summa uppdragsutgifter och redovisade vinster 12 725 41 381Summa 12 725 41 381

Not 16 Hyresfordringar och andra fordringar

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Hyresfordringar brutto 5 225 409Reservering för osäkra fordringar -369 0Hyresfordringar netto 4 857 409Övriga fordringar 58 127 33 620Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 30 563 5 547Summa 93 546 39 577

Åldersanalys av Hyresfordringar, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ej förfallna Hyresfordringar 4 857 409Summa 4 857 409

Specifikation av övriga fordringar, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Fordran Gunhild 4 0 20 000Momsfordran 167 746Övriga fordringar 57 960 12 875Summa 58 127 33 621

Specifikation av förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Förutbetalda leasingkostnader 1 937 2 232Upplupna intäkter 26 190 0Övriga förutbetalda kostnader 2 437 3 316Summa 30 563 5 548

Not 14 Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och andra tekniska anläggningar, TSEK 2017 2016Ingående anskaffningsvärden 7 494 2 801Inköp 972 4 693Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 466 7 494

Ingående avskrivningar -488 -74Omklassificeringar 373 0Årets avskrivningar -1 215 -414Utgående ackumulerade avskrivningar -1 330 -488

Utgående bokfört värde totalt 7 136 7 006

I posten Maskiner och andra tekniska anläggningar ingår leasingobjekt, i form av pelletsanläggningar för uppvärm-ning, som koncernen innehar enligt finansiella leasingav-tal. Inga variabla avgifter föreligger.

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Anskaffningsvärden – aktiverad finansiell leasing 7 263 7 262Ackumulerade avskrivningar -1 114 -397Redovisat värde 6 149 6 865


Not 18 Eget kapital

Prime Living genomförde under 2014 en emission av pre-ferensaktier, som övertecknades och tillförde bolaget 130 MSEK, före emissionskostnader. Noteringen av preferens-aktien av serie B skedde den 18 december på Nasdaq First North, under kortnamnet PRIME PREF B. Mangold Fond-kommission AB är bolagets Certified Adviser. Till varje preferensaktie hörde en teckningsoption med rätten att teckna en stamaktie i Prime Living AB (publ) till en kurs på 27 kr, fram till och med den 31 oktober 2016.

Utfärdade preferensaktier klassificeras som eget kapital, med anledning av att det inte föreligger någon skyldighet för Prime Living att vare sig betala utdelningar eller att lösa in/köpa tillbaka preferensaktierna. Utdel-ningar redovisas som ägartransaktion direkt i eget kapital när bolagsstämman beslutat om sådan utdelning.

Under hösten 2014 emitterades även totalt 100 pre-ferensaktier av serie C. Efter det att full tillämplig prefe-rensutdelning lämnats till preferensaktier av serie B skall preferensaktierna av serie C medföra rätt till utdelning med ett ackumulerat belopp om upp till 30 500 TSEK att fördelas lika mellan innehavare av preferensaktie av serie C. När utdelning lämnats med ett totalt ackumulerat belopp om 30 500 TSEK skall preferensaktier av serie C ej längre medföra någon rätt till utdelning.

Prime Living genomförde under 2015 en emission av stamaktier, som övertecknades och tillförde bolaget cirka 150 MSEK, före emissionskostnader. Vidare genom-förde Prime Living under perioden en apportemission om 233 000 stamaktier som tillfört bolaget cirka 24 MSEK. Noteringen av stamaktien skedde den 12 juni på Nasdaq First North Premier till kursen 50 SEK per aktie, under kortnamnet PRIME.

Även teckningsoptionerna, med kortnamnet PRIME TO 1, noterades den 12 juni. En vederlagsfri teckningsop-tion ingick i varje unit i samband med noteringen av preferensaktien av serie B och ger rätten att teckna en stamaktie i Prime Living till en kurs på 27 SEK, fram till och med den 31 oktober 2016.

Av bolagets bolagsordning framgår att preferens-aktier av serie B berättigar till årlig utdelning medan preferensaktier av serie C berättigar till ett totalt ackumu-lerat utdelningsbelopp om 30,5 MSEK varefter stamak-tieägare ska äga rätt till eventuell därefter tillkommande utdelning. Utdelning avseende preferensaktier av serie C och stamaktier förutsätter att preferensaktier av serie B först den utdelning som dessa värdepapper berättigar till.

Aktieslag Pref B Pref C Stamaktier Summa antal aktierKvotvärde per aktie 0,05 0,05 0,0516-01-01 1 300 000 100 14 755 875 16 055 97516-12-31 1 300 000 100 14 755 875 16 055 97517-12-31 1 300 000 100 14 755 875 16 055 975

Antal aktier (tusental)

Aktiekapital (SEK)

Övrigt tillskjutet kapital (SEK)

Summa (SEK)

16-01-01 16 056 802 799 313 297 825 314 100 624Nyemission Stamaktier 3 344 0 0 016-12-31 16 056 802 799 313 297 825 314 100 624Emission teckningsoptioner 0 0 655 500 655 50017-12-31 16 056 802 799 313 953 325 314 756 124

I övrigt tillskjutet kapital ingår summan av de transaktio-ner som Prime Living AB har haft med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit med aktieägarkretsen är emissioner till överkurs. Beloppet som presenteras i denna delkomponent motsvarar erhållet kapital (reduce-ras med transaktionskostnader) utöver nominellt belopp av emissionen. Emissionskostnader uppgår till 0 (1,2) mkr.

RESULTAT PER AKTIE Beräkningen av resultat per stamaktie har baserats på årets resultat hänförligt till moderbolagets stamaktieä-gare uppgående till 77 mkr (121,2), efter att hänsyn har tagits till preferensaktiernas del av periodens resultat, dvs. 41,6 (12,8).

Not 17 Likvida medel

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Kassa och bank 77 032 125 843Summa 77 032 125 843

Likvida medel i Koncernen består av banktillgodohavan-den, varav 20 100 (59 000) utgör spärrade bankmedel, där 14 000 TSEK avser spärrmedel gällande coventanterna i obligationsvillkor för ISIN SE0009806383.


Resultatet efter avdrag för preferensaktiernas del, 77 mkr (121,2), har dividerats med ett vägt genomsnitt-ligt antal aktier under året uppgående till 14 764 144 stycken (13 488 899).

Under året har lämnats utdelning till preferens-aktieägare om 41 550 (11 050).

Vägt genomsnittligt antal stamaktier, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ingående totalt antal aktier 14 755 875 13 274 701Påverkan emissioner/split 0 214 198Vägt genomsnittligt antal stamaktier 14 755 875 13 488 899

Justeringar för beräkning av resultat per aktie efter utspädning:Utestående antal icke fullt betalda aktier och obetalda;Optioner 8 269 0Vägt genomsnittligt antal stam-aktier under året efter utspädning 14 764 144 13 488 899

Not 19 Skulder till kreditinstitut

TSEK 2017-12-31 2016-12-31LångfristigFastighetslån 118 125 180 966Obligationslån* 782 953 387 920Övriga långfristiga skulder 0 18 500Summa 901 078 587 386

KortfristigObligationslån 0 100 000Fastighetslån 369 201 196 044Summa 369 201 296 044

Summa total upplåning 1 270 279 883 430

* Med avdrag för transaktionskostnader, obligationslånets nominella belopp 800 000 (400 000).

Ställda panter och säkerheter för skulder till kreditin-stitut utgörs av:

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Företagsinteckningar 2 250 2 250Fastighetsinteckning 668 209 533 209Äganderättsförbehåll 153 765 78 119Bankmedel spärrade konton 20 100 59 100Pantsättning aktier i koncernbolag 11 797 0Summa 856 121 672 678

Förfallotidpunkter, TSEK 2017-12-31 2016-12-312018 (2017) 369 201 297 0882019 (2018) 2 916 48 1572020 och senare (2019 och senare) 898 162 538 184Summa 1 270 279 883 430

Not 20 Uppskjutna skattefordringar och Uppskjutna skatteskulder

Uppskjutna skattefordringar och -skulder kvittas när det finns en legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder och när uppskjutna skatter avser samma skat-temyndighet. De nettoredovisade beloppen är som följer:

Uppskjutna skattefordringar, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Uppskjutna skattefordringar avseende skattemässiga underskott 19 185 4 508Summa 19 185 4 508

Nedan framgår vad koncernens uppskjutna skatteskulder hänförs till. Den uppskjutna skatteskulden redovisas efter avdrag för eventuella skattefordringar om delposterna är kvittningsbara.

Uppskjutna skatteskulder, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Avseende obeskattade reserver 41 41Förvaltningsfastigheter 159 293 116 245Summa 159 335 116 287

Summa total uppskjuten skatt 140 150 111 778

Bruttoförändring av uppskjutna skattefordringar, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ingående balans 4 508 0Redovisning i resultaträkning 14 677 3 898Skatt som redovisats i eget kapital 0 610Vid årets slut 19 185 4 508

Bruttoförändring av uppskjutna skatteskulder, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ingående balans 116 287 83 650Obeskattade reserver 0 36Redovisning i resultaträkning 43 048 32 601Vid årets slut 159 335 116 287

Uppskjuten skatteskuld hänförs i huvudsak till skillnader i fastigheternas redovisade värde i rapport över finansiell ställning och dess skattemässiga värde. Den uppskjutna skatteskulden motsvarar den skatt som skulle belasta resultatet om den totala fastighetsportföljen skulle avytt-ras per balansdagen. motsvarande avskrivning baserad på byggnadernas anskaffningsvärde.

Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Koncernen redovisar uppskjutna skattefordringar

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Skattemässiga underskott 163 723 84 932Redovisad uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskott 36 019 18 685Redovisad uppskjuten skatteskuld kvittningsbar mot fordran -16 834 -14 177

19 185 4 508

Underskottsavdrag förfaller inte vid någon given tidpunkt.


Not 21 Leverantörsskulder och andra skulder

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Leverantörsskulder 16 206 25 091Skatteskulder 1 958 1 032Förskott från kunder 3 082 1 901Övriga kortfristiga skulder 77 507 31 213Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 266 10 101Summa 113 019 69 339

Specifikation av upplupna kost-nader och förutbetalda intäkter, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Upplupna räntekostnader 6 119 1 911Upplupna semesterskulder 1 790 1 228Upplupna sociala avgifter 853 524Förutbetalda intäkter 2 694 3 617Övriga upplupna kostnader 2 809 2 822Summa 14 266 10 101

Not 22 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser

Ställda säkerheter, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Fastighetsinteckningar för banklån 668 209 533 209Företagsinteckningar 2 250 2 250Äganderättsförbehåll 153 765 78 119Spärrade bankmedel 20 100 59 100Pantsättning fordran koncernbolag 11 797 0Summa 856 121 672 678

Eventualförpliktelser, TSEK 2017-12-31 2016-12-31Borgensförbindelse till förmån för koncernföretag 1 279 671 680 221Pantsättning fordran koncernbolag 265 000 265 000Summa 1 739 671 945 221

Not 23 Finansiella instrument

Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder förde-lat per kategori, framgår av nedanstående uppställning

Koncernen 2017Redovisat

värdeVerkligt

värdeKund- och lånefordringar- Hyresfordringar 4 857 4 857- Övriga kortfristiga fordringar 58 127 58 127- Kassa och bank 77 032 77 032Summa finansiella tillgångar 140 015 140 015

Övriga finansiella skulder- Långfristiga räntebärande skulder 118 125 118 125- Obligationslån långfristigt 782 953 800 000- Kortfristiga skulder till kreditinstitut 369 201 369 201- Leverantörsskulder 16 206 16 206- Övriga kortfristiga skulder 80 589 80 589Summa finansiella skulder 1 367 074 1 384 121

Koncernen 2016Redovisat

värdeVerkligt

värdeKund- och lånefordringar- Hyresfordringar 409 409- Övriga kortfristiga fordringar 33 620 33 620- Kassa och bank 125 843 125 843Summa finansiella tillgångar 159 872 159 872

Övriga finansiella skulder- Långfristiga räntebärande skulder 180 966 180 966- Obligationslån långfristigt 387 920 400 000- Långfristiga skulder ej räntebärande 18 500 18 500- Kortfristiga skulder till kreditinstitut 196 044 196 044- Obligationslån 100 000 100 000- Leverantörsskulder 25 091 25 091- Övriga kortfristiga skulder 33 114 33 114Summa finansiella skulder 941 635 953 715

Verkligt värde på finansiella instrument För finansiella instrument som Hyresfordringar, leveran-törsskulder och andra ej räntebärande finansiella tillgångar och skulder, vilka redovisas till upplupet anskaffnings-värde med avdrag för eventuell nedskrivning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med det redovisade vär-det. Obligationslånet är värderat till verkligt värde enligt nivå 2 i verkligt värde-hierarkin, vilket innebär att värdet härleds antingen direkt (dvs. som prisnote ringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar). Skulder till kreditinstitut löper i huvudsak med kort räntebindning och villkoren för refinansiering anses inte ha förändrats nämn-värt sedan upptagandet av skulderna, innebärande att redovisat värde anses överensstämma med verkligt värde. Bolaget anser att villkoren för de långfristiga skulderna är likvärdiga med de villkor som var när skulderna togs upp, och att det redovisade värdet av den anledningen överens-stämmer med verkligt värde.


Not 24 Transaktioner med närstående

Överenskommelse om tjänster med närstående sker på marknadsmässiga villkor. Följande närståenderelationer finns per balansdagen:

Jan Severa och Ola Wengberg (styrelseledamöter) är även styrelseledamöter i Amun Holding AB

Amun Holding AB, äger 22,5% av kapitalet i Prime Living, varav 80 preferensaktier av serie C.

För ersättning till styrelse och ledning hänvisas till not 9.

Med övriga närstående bolag har inga väsentliga transak-tioner ägt rum, det finns inte heller några väsentliga ford-ringar eller skulder på dessa.

Not 25 Händelser efter balansdagen

• Prime Living förstärkte sin förvaltningsaffär genom fyra nyrekryteringar. Karoline Peres tillträder tjänsten som uthyrningschef på Prime Living AB med ansvar för bolagets förvaltningsteam. Hanna Rejmell Eriks-son tillträder tjänsten som förvaltare av Prime Living Spånga och Farshid Azadfar och Suat Sinani tillträder tjänsterna som butiksansvarig och förvaltare i Prime Living Oxie.

• Prime Living Campus Stockholm AB, dotterbolag till Prime Living AB, har emitterat ett seniort säkerställt obligationslån om 100 MSEK. Obligationslånet löper med en fast ränta om 9,0% till och med september 2019 och därefter med en ränta om 10,5% till mars 2020.

• Det tidsbegränsade bygglovet på fastigheterna Ram-bergsstaden 68:1 och 733:401 för de 370 lägenheterna överklagades till Mark och Miljödomstolen, vilken nu har fastställt bygglovet så att totalt 410 lägenheter kan byggas på fastigheterna.

• Prime Living Entreprenad AB, dotterbolag till Prime Living AB (publ), har i samband med byggnation fått fördyrade kostnader hänförliga till färdigställandet av det sista huset om 209 lägenheter i projekt Ferdinand Spånga. Bolaget bedömer att projektkostnaderna kommer överskridas med 13-20 MSEK i en entrepre-nad om totalt ca 200 MSEK. Det eventuella underskott som uppkommer i Prime Living Entreprenad AB kom-mer att säkerställas med medel från moderbolaget Prime Living AB (publ).


Moderbolagets resultaträkning

TSEK NotHelår2017

Helår2016

Rörelsens intäkter mm 2Övriga rörelseintäkter 0 0

0 0

Rörelsens kostnader 2Övriga externa kostnader -17 866 -11 842Personalkostnader 3 -14 464 -7 801Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 265 -425Rörelseresultat -33 595 -20 068

Resultat från finansiella investeringarResultat från långfristiga värdepappersinnehav 4 -2 395 -8 500Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 30 285 21 352Räntekostnader och liknande resultatposter 6 -48 191 -24 722Resultat efter finansiella poster -53 896 -31 938

Bokslutsdispositioner 7 7 180 6 959Skatt på årets resultat 8 0 0ÅRETS RESULTAT -46 717 -24 979

Årets resultat överensstämmer med Totalresultatet


ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTERFör 2017 (2016) uppgick Moderbolagets övriga rörelsein-täkter till 0 (0) TSEK.

ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADERModerbolagets övriga externa kostnader 2017 uppgick till 17 866 (11 842) TSEK, en ökning med 6 024 TSEK. Ökningen hänför sig delvis till kostnader för konsulter gällande fram-tagande av obligationsprospekt, advokatkostnader för tvist med Modular ML Abs konkursbo samt ökade kost-nader hänförliga till en förstärkning av organisationen. Moderbolagets personalkostnader 2017 uppgick till 14 464 (7 801) TSEK, en ökning med 6 663 TSEK. Ökningen kan i sin helhet hänföras till en ökad bemanning i Moderföretaget.

AV- OCH NEDSKRIVNINGARAvskrivningar på materiella anläggningstillgångar sker med 20% per år. Moderbolagets avskrivningar uppgick till 1 265 (425) TSEK. Ökningen hänför sig till ökade inves-teringar i samband med nytt huvudkontor.

RÖRELSERESULTATModerbolagets rörelseresultat uppgick till -33 595 (-20 068) TSEK, en negativ avvikelse med -13 527 TSEK. Avvikelsen förklaras av ökade kostnader hänförliga till en större orga-nisation.

FINANSIELLT NETTOModerbolagets resultat efter finansiella poster uppgick till -53 896 (31 939) TSEK, vilket motsvarar en negativ avvikelse med 21 958 TSEK. Ökningen förklaras av ökade räntekostnader för upptagande av obligationslån.

BOKSLUTSDISPOSITIONERModerbolagets bokslutsdispositioner uppgick till 7 180 (6 959) TSEK. Bokslutsdispositionerna avser i sin helhet erhållna koncernbidrag.

Kommentarer till moderbolagets rapport över totalresultatet


Moderbolagets balansräkning

TSEK Not 31 dec 2017 31 dec 2016TILLGÅNGAR

AnläggningstillgångarImmateriella anläggningstillgångarBalanserade utgifter 9 9 904 11 047

9 904 11 047

Materiella anläggningstillgångarInventarier 10 981 132

981 132

Finansiella anläggningstillgångarAndelar i koncernföretag 11 69 957 61 024Fordringar hos koncernföretag 12 328 207 323 313Andelar i intresseföretag 11 0

398 175 384 337

Summa anläggningstillgångar 409 060 395 516

OmsättningstillgångarKortfristiga fordringarFordringar hos koncernföretag 649 686 398 956Övriga fordringar 137 20 987Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 1 408 718

651 231 420 661Kassa och bank 21 536 83 938

SUMMA TILLGÅNGAR 1 081 827 900 115

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital 15Bundet eget kapitalAktiekapital 803 803

803 803Fritt eget kapitalÖverkursfond 313 299 313 299Balanserat resultat 4 741 70 615Årets resultat -46 717 -24 979

271 323 358 935

Summa eget kapital 272 126 359 738

Långfristiga skulder 16Skulder till kreditinstitut 782 953 387 920Övriga långfristiga skulder 0 18 500

782 953 406 420

Kortfristiga skulderSkulder till kreditinstitut 16 0 100 000Leverantörsskulder 4 424 2 762Skulder till koncernföretag 11 17 985Övriga kortfristiga skulder 12 669 8 651Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 9 643 4 559

26 747 133 957

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 081 827 900 115


BALANSRÄKNING PER 31 DECEMBER 2017Balansomslutningen uppgick till 1 081 826 (900 115) TSEK, vilket motsvarar en ökning med 181 711 TSEK jämfört med föregående år.

FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARAv tillgångarna vid perioden slut utgjordes den största posten av finansiella anläggningstillgångar med 398 175 (384 337) TSEK. Av skulderna vid periodens slut utgjordes den största posten av långfristiga skulder med 782 953 (406 420) TSEK.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARModerbolagets materiella anläggningstillgångar uppgick till 981 (132) TSEK.

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGARModerbolagets kortfristiga fordringar innefattar fordringar hos koncernföretag och andra fordringar och uppgick till 651 231 (420 661) TSEK, vilket motsvarar en ökning med 230 570 TSEK. Bolagets likvida medel uppgick till 21 536 (83 938) TSEK, en minskning med 62 402 TSEK.

EGET KAPITALPer 31 december 2017 uppgick det egna kapitalet till 272 125 (359 738) TSEK, vilket motsvarar en minskning med 87 613 TSEK.

PREFERENSAKTIERUnitsVarje unit som emitterades och spreds under fjärde kvar-talet 2014 bestod av en (1) preferensaktie av serie B samt en (1) teckningsoption som berättigar till teckning av en (1) stamaktie.

UtdelningEnligt bolagets bolagsordnings skall utdelning per prefe-rensaktie av serie B ske om totalt 8,50 SEK per år fram till och med 10 oktober 2019 uppdelat på kvartalsvisa utbe-talningar om 2,125 SEK. Baserat på ett nominellt belopp för preferensaktierna av serie B om 100 SEK motsvarar det en årlig avkastning om 8,5 procent. Avstämningsda-gar för de kvartalsvisa utbetalningarna skall vara den 10 januari, 10 april, 10 juli och 10 oktober. Första utdelnings-dag ska vara den avstämningsdag som inträffar efter den 30 juni 2015. Från och med den 11 oktober 2019 kommer utdelningen att öka med två procentenheter per år (dvs.

en engångsökning) och därmed kommer avkastningen att uppgå till 10,5 procent per år till dess preferensakti-erna löses in. Preferensaktierna av serie B medför i övrigt ingen rätt till utdelning.

INLÖSENMinskning av aktiekapitalet, dock inte under minimi-kapitalet, kan ske genom inlösen av ett visst antal eller samtliga preferensaktier av serie B efter beslut av bolags-stämman. När beslut om inlösen fattas, skall ett belopp motsvarande minskningsbeloppet avsättas till reserv-fonden om härför erforderliga medel finns tillgängliga. Fördelningen av vilka preferensaktier av serie B som skall inlösas skall ske pro-rata i förhållande till det antal prefe-rensaktier av serie B som varje preferensaktieägare äger vid tidpunkten för bolagsstämmans beslut om inlösen. Om fördelningen enligt ovan inte går jämnt ut skall styrel-sen besluta om fördelningen av överskjutande preferens-aktier av serie B som skall inlösas. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare av serie B kan dock bolags-stämman besluta vilka preferensaktier av serie B som skall inlösas. Lösenbeloppet för preferensaktier av serie B skall fram till och med den sista avstämningsdagen för preferensutdelning som infaller före 31 december 2019 vara 115 procent av teckningskursen vid den första emis-sionen av preferensaktier av serie B. Inlösen som sker från den sista avstämningsdag för preferens-utdelning som infaller före den 31 december 2019 och för tiden där-efter skall vara 125 procent av teckningskursen vid den första emissionen av preferensaktier av serie B. Ägare av preferensaktie av serie B som skall inlösas skall vara skyldig att inom tre månader från erhållande av skriftlig underrättelse om bolagsstämmans beslut om inlösen motta tillämpligt B-Lösenbelopp för preferensaktien eller, där Bolagsverkets eller rättens tillstånd till minsk-ningen erfordras, efter erhållande av underrättelse att beslut om sådant tillstånd har vunnit laga kraft.

SKULDERModerbolagets långfristiga skulder består av obligations-lån samt övriga långfristiga skulder. Moderbolagets lång-fristiga skulder uppgick per 31 december 2017 till 782 953 (406 420) TSEK. Moderbolagets kortfristiga skulder upp-gick till 26 747 (133 957) TSEK, vilket motsvarar en minsk-ning med 107 210 TSEK. Under året har amortering gjorts av obligationslån om 100 MSEK.

Kommentarer till moderbolagets rapport över finansiell ställning


Moderbolagets förändring i eget kapital

TSEK AktiekapitalÖverkurs-

fondFritt eget

kapitalSumma eget

kapitalIngående eget kapital per 2016-01-01 744 282 923 81 665 365 332Årets resultat -24 979 -24 979

S:a förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med ägare 0 0 -24 979 -24 979Nyemission 59 31 641 0 31 700Emissionskostnader 0 -1 265 0 -1 265Utdelning 0 0 -11 050 -11 050Utgående eget kapital per 2016-12-31 803 313 299 45 636 359 738

Ingående eget kapital per 2017-01-01 803 313 299 45 636 359 738Årets resultat -46 717 -46 717

S:a förmögenhetsförändringar exklusive transaktioner med ägare 0 0 -46 717 -46 717Transaktioner med aktieägareEmission teckningsoptioner 0 655 655Emissionskostnader 0Utdelning 0 0 -41 550 -41 550Utgående eget kapital per 2017-12-31 803 313 299 -41 976 272 126


Moderbolagets kassaflödesanalys

TSEK NotHelår2017

Helår2016

Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -53 896 -31 938Avskrivningar och nedskrivningar 1 265 9 225

-52 631 -22 713

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -52 631 -22 713

Minskning(+)/ökning() av rörelsefordringar -223 389 -57 058Minskning()/ökning(+) av rörelseskulder -107 221 -113 959Summa förändring i rörelsekapitalet -330 610 -171 017

Kassaflöde från den löpande verksamheten -383 241 -193 730

InvesteringsverksamhetenFörvärv av dotterföretag -50 -150Nettoutlåning till dotterbolag -13 777 -133 313Förvärv av immateriella anläggningstillgångar 0 -11 428Förvärv av materiella anläggningstillgångar -972 0Kassaflöde från investeringsverksamheten -14 799 -144 891

FinansieringsverksamhetenLån, nettoförändring 376 533 387 920Emission 655 30 435Utbetald utdelning -41 550 -11 050Kassaflöde från finansieringsverksamheten 335 638 407 305

Årets kassaflöde -62 402 68 684Likvida medel vid årets början 83 938 15 254Likvida medel vid årets slut 21 536 83 938

Erlagd ränta -44 338 -19 898


Not 1 Redovisningsprinciper

Moderbolaget följer årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Redovis-ning för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 inne-bär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen tillämpar samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för års-redovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekom-mendationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som ska göras.

Moderföretaget tillämpar följaktligen de principer som presenteras i koncernredovisningens not 2, med de undantag som anges nedan. Principerna har tillämpats konsekvent för alla presenterade år, om inte annat anges.

Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

NOT 1.1 UPPSTÄLLNINGSFORMER Resultat- och balansräkning följer årsredovisningslagens uppställningsform. Det innebär viss skillnader jämfört med koncernredovisningen, exempelvis specificeras balansräkningens poster mer och delposter benämns olika i eget kapital.

NOT 1.2 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERFÖRETAGAktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaff-ningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Erhållna utdelningar redovisas som intäkter i den utsträckning de härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa vinst-medel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.

När det finns en indikation på att aktier och andelar i dotterföretag minskat i värde görs en beräkning av åter-vinningsvärdet. Är detta lägre än det redovisade värdet görs en nedskrivning. Nedskrivningar redovisas i pos-terna Resultat från andelar i koncernföretag, se not 5.

NOT 1.3 KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTTIFöretaget tillämpar RFR2, från Rådet för finansiell rap-portering. Lämnade aktieägartillskott redovisas som en ökning av värdet på aktier och andelar. En bedömning görs därefter av huruvida det föreligger ett behov av nedskriv-ning av värdet på aktier och andelar ifråga. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter

NOT 1.4 UPPSKJUTEN INKOMSTSKATT Belopp som avsatts till obeskattade reserver utgör skat-tepliktiga temporära skillnader. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning redovisas emeller-tid i en juridisk person den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver som en del av de obeskattade reserverna. Även bokslutsdispositionerna i resultaträk-ningen redovisas inklusive uppskjuten skatt.

NOT 1.5 LEASINGSamtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som operationella leasingavtal (hyresavtal), vilket innebär att leasingavgiften fördelas lin-järt över leasingperioden.

Not 2 Uppgift om inköp och försäljning inom samma koncern, m.m.

2017 2016Inköp koncernföretag 0% 0%Försäljning koncernföretag 100% 100%

Not 3 Medelantal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Medelantalet anställda med fördel-ning på kvinnor och män uppgår till: 2017 2016Kvinnor 7 6Män 6 5Totalt 13 11

Löner och ersättningar uppgår till: 2017 2016Styrelsen och verkställande direktören 3 962 1 380(varav tantiem och därmed jämställd ersättning) (0) (0)Övriga anställda 5 164 3 962Totala löner och ersättningar 9 126 5 342

Sociala kostnader enligt lag och avtal 4 608 1 839Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 13 734 7 181

För ersättning till och villkor för ledande befattnings-havare hänvisas till motsvarande not 8 för koncernen.

Någon lön eller andra ersättningar har inte utbe-talats. Bolaget har inga utestående pensionsförplik-telser. Det finns heller inga avtal om avgångsvederlag eller liknande.


Könsfördelningen i företagsledningen 2017 2016Antal styrelseledamöter 5 5Varav kvinnor (0) (0)Antal övriga befattningshavare inkl. VD 1 1Varav kvinnor (0) (0)

Not 4 Resultat från långfristiga värdepappersinnehav

TSEK 2017 2016Realisationsresultat vid försäljning 0 -8 500Summa 0 -8 500

Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter

TSEK 2017 2016Ränteintäkter, koncernföretag 30 083 21 292Ränteintäkter, övriga 194 36Kursdifferenser 8 23Summa 30 285 21 352

Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter

TSEK 2017 2016Räntekostnader, övriga -48 191 -21 722Summa -48 191 -21 722

Not 7 Bokslutsdispositioner

TSEK 2017 2016Erhållna koncernbidrag 7 180 6 959Summa 7 180 6 959

Not 8 Skatt på årets resultat

TSEK 2017 2016Redovisad skatt 0 0

Redovisat resultat före skatt -46 717 -24 980

Skatt enligt gällande skattesats 10 278 5 496Skatteeffekt av:

Ej avdragsgilla kostnader -541 -1 898Ej skattepliktiga intäkter 0 0Ej redovisat skattemässigt underskott -9 737 -3 598

Redovisad skatt 0 0

Not 9 Balanserade utgifter

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ingående anskaffningsvärden 11 428 0Inköp 0 11 428Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 11 428 11 428

Ingående avskrivningar -381 0Årets avskrivningar enligt plan -1 143 -381Utgående ackumulerade avskrivningar -1 524 -381

Utgående planenligt restvärde 9 904 11 047

Not 10 Inventarier

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ingående anskaffningsvärden 220 220Inköp 971 0Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 191 220

Ingående avskrivningar -88 -44Årets avskrivningar enligt plan -122 -44Utgående ackumulerade avskrivningar -210 -88

Utgående planenligt restvärde 981 132

Not 11 Andelar i koncernföretag

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Ingående anskaffningsvärden 61 024 158 608Förvärv under året 50 200Lämnade aktieägartillskott 8 883 6 672Sålt under året 0 -104 456Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 69 957 61 024

Utgående planenligt restvärde 69 957 61 024

Direkt ägda företagAntal

andelarKapital

andel %Bokfört

värdeBeryll Invest AB 50 000 100 50Prime Living Karlstad AB 10 000 100 100Prime Living Lund AB 50 000 100 21 111Prime Living Oxie AB 50 000 100 14 572Prime Living Göteborg AB 50 000 100 50HLF Förvaltnings AB 1 000 100 29 092Prime Living Campus Stockholm AB 50 000 100 61Prime Living Industries AB 50 000 100 4 810Prime Living International AB 50 000 100 50Prime Living Stockholm AB 50 000 100 61

69 957


Företags namn Org. Nr SäteJust. eget

kapitalVarav årets

resultatBeryll Invest AB 556981-8718 Stockholm 40 0Prime Living Karlstad AB 556789-5585 Stockholm 534 346Prime Living Lund AB 556833-0046 Stockholm 21 103 0Prime Living Oxie AB 556920-0933 Stockholm 51 0Prime Living Göteborg AB 556981-8882 Stockholm 8 784 6 437HLF Förvaltnings AB 556548-9217 Stockholm 1 881 -964Prime Living Campus Stockholm AB 559006-7210 Stockholm 50 0Prime Living Industries AB 559049-7193 Stockholm 56 -3 217Prime Living International AB 559069-3973 Stockholm 40 0Prime Living Stockholm AB 559030-8069 Stockholm 50 0

Indirekt ägda företag Org. NrKapital

andel %TP6 Oxie AB 556921-5196 100TPL 1 Oxie AB 556921-5204 100Prime Living Beryllgatan AB 556973-5672 100Prime Living Ramberget AB 556973-5664 100Kristineberg Park Ek. Förening 769620-6361 99,8TP9 Oxie AB 559030-8051 100Prime Living Entreprenad AB 559049-7201 100Prime Living Projekt utveckling AB 559062-5157 100Comodo Real Estate AB 556119-7095 100Prime Living Spånga AB 556411-2695 100

Not 12 Fordringar hos koncernföretag

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Utlåning inklusive kapitaliserad ränta 328 207 323 313Vid årets slut 328 207 323 313

Ingående anskaffningsvärden 0 5 300Kapitaltillskott 0 -300Nedskrivning 0 -5 000

Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Övriga förutbetalda kostnader 1 408 718Summa 1 408 718

Not 15 Eget kapital

Aktieslag:Antal

aktier

Aktie- kapital

TSEK

Antal röster

per aktie

Summa antal

rösterPref B 1 300 000 65 1/10 130 000Pref C 100 0 1/10 10Stam 14 755 875 738 1 14 755 875Summa 16 055 975 803 14 885 885

Not 16 Långfristiga skulder

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Obligationslån 782 953 387 920Övriga poster 0 18 500Summa 782 953 406 420


Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Upplupna räntekostnader 5 678 1 825Upplupna semesterlöner 1 564 1 228Upplupna sociala avgifter 782 524Övriga upplupna kostnader 1 620 983Summa 9 643 4 559

Not 18 Ställda säkerheter

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Pantsättning fordran koncernbolag 460 000 460 000Summa 460 000 460 000

Not 19 Eventualförpliktelser

TSEK 2017-12-31 2016-12-31Borgen för dotterföretag 737 875 477 401Summa 737 875 477 401

Not 20 Finansiella tillgångar och skulder

Moderbolaget utgången av år 2017

Redovisat värde

Verkligt värde

Kund och lånefordringar- Övriga kortfristiga fordringar 649 823 649 823- Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter 1 408 1 408- Kassa och bank 21 536 21 536

672 767 672 767

Finansiella tillgångar som kan säljas

Summa finansiella tillgångar 672 767 672 767

Övriga finansiella skulder- Långfristiga räntebärande skulder 782 953 800 000- Leverantörsskulder 4 424 4 424- Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 9 643 9 643- Övriga kortfristiga skulder 12 680 12 680

809 700 826 747


Moderbolaget utgången av år 2016

Redovisat värde

Verkligt värde

Kund och lånefordringar- Övriga kortfristiga fordringar 419 943 419 943- Förutbetalda kostnader och

upplupna intäkter 718 718- Kassa och bank 83 938 83 938

504 599 504 599

Finansiella tillgångar som kan säljas


Övriga finansiella skulder- Långfristiga räntebärande skulder 406 420 406 420- Kortfristiga skulder till

kreditinstitut 100 000 100 000- Leverantörsskulder 2 762 2 762- Upplupna kostnader och

förutbetalda intäkter 4 559 4 559- Övriga kortfristiga skulder 26 636 26 636

540 377 540 377


Verkligt värde på finansiella instrument För finansiella instrument som kundfordringar, leve-rantörsskulder och andra ej räntebärande finansiella tillgångar och skulder, vilka redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskriv-ning, bedöms det verkliga värdet överensstämma med det redovisade värdet. Långfristiga upplåning sker huvud-sakligen under kreditramar med långa kreditlöften, men med kort räntebindningstid. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med det redovisade värdet.

Not 21 Vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:

Balanserat resultat 318 039 623Årets resultat -46 717 038 271 322 585

Styrelsen och verkställande direktören föreslår atttill aktieägarna (preferensaktie B) utdelas 11 050 000till aktieägarna (preferensaktie C) utdelas 0i ny räkning balanseras 260 272 585 271 322 585


Definitioner

ANTAL LÄGENHETERAntal färdigställda lägenheter i förvaltning vid perio-dens slut.

BELÅNINGSGRAD FÄRDIGSTÄLLDA FASTIGHETER, %Räntebärande skulder vid periodens utgång för färdig-ställda fastigheter, med direkt eller indirekt pant, i för-hållande till de färdigställda fastigheternas värde vid periodens utgång.

BELÅNINGSGRAD PÅGÅENDE PROJEKT, %Räntebärande skulder vid periodens utgång för pågå-ende projekt, med direkt eller indirekt pant, i förhållande till värdet av pågående projekt vid periodens utgång.

DRIFTNETTOHyresintäkter med avdrag för fastighetskostnader.

DRIFTNETTO, PROFORMA 12 MÅNADER MSEKFörvaltningsresultat på befintlig portfölj vid periodens utgång, rullande 12 månader.

EGET KAPITAL PER STAMAKTIEEget kapital vid periodens slut i relation till antalet ute-stående stamaktier vid periodens slut.

EGET KAPITAL PER STAMAKTIE, EXKL PREFERENSKAPITAL Eget kapital vid periodens slut med avdrag för preferen-skapital, i relation till antalet utestående stamaktier vid periodens slut.

FINANSIERINGSKOSTNAD RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KREDITINSTITUT, SNITTRÄNTA %Genomsnittlig ränta i relation till räntebärande skulder från kreditinstitut (bank).

FINANSIERINGSKOSTNAD TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER, SNITTRÄNTA %Genomsnittlig ränta i relation till totala räntebärande skulder för koncernen.

INTJÄNINGSFÖRMÅGA, PROFORMA 12 MÅNADER MSEKHyresvärde före driftskostnader baserat på befintlig portfölj vid periodens utgång, rullande 12 månader.

INTÄKTERSumma hyresintäkter.

MARKNADSVÄRDERedovisat värde förvaltningsfastigheter.

MARKNADSVÄRDE, KR/M2 FÄRDIGSTÄLLDA FASTIGHETERMarknadsvärde färdigställda fastigheter vid periodens slut dividerat med uthyrningsbar boyta m2.

RESULTAT PER AKTIE FÖRE UTSPÄDNINGResultat per aktie före utspädning beräknas genom att dividera resultat hänförligt till moderföretagets aktieägare exklusive utdelning som är hänförligt till preferensaktier med ett vägt genomsnittligt antal ute-stående stamaktier under perioden.

RESULTAT PER AKTIE EFTER UTSPÄDNINGFör beräkning av resultat per aktie efter utspädning jus-teras beloppen som använts för beräkning av resultat per aktie före utspädning beräknas genom att beakta effekten efter skatt, av utdelningar och räntekostnader på potentiella stamaktier och det vägda genomsnittet av de ytterligare stamaktier som skulle ha varit utestå-ende vid en konvertering av samtliga potentiella stam-aktier.

RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL, RULLANDE TOLV MÅNADERS/AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %Resultat efter skatt i relation till eget kapital som genomsnitt av periodens in- och utgång, de senaste tolv månaderna.

RÄNTETÄCKNINGSGRAD FÄRDIGSTÄLLDA LÄGENHETERUtgår från respektive förvaltningsbolag där rörelseresul-tatet plus finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader för färdigställda lägenheter vid periodens utgång. För helår 2016 har fastigheten Träpanelen 1 exkluderats då den färdigställts under året.

SOLIDITETEget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till balansomslutningen vid periodens utgång.

UTHYRNINGSBAR YTA/UTHYRNINGSBAR AREATotal uthyrningsbar yta i fastighetsbeståndet.

UTHYRNINGSGRADUthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta.

VINST PER STAMAKTIEResultat efter skatt i relation till det totala antalet stam-aktier vid periodens slut.

VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETSPROJEKTVärdeförändring förvaltningsfastigheter

ÖVERSKOTTSGRADBruttoresultat fastighetsförvaltning (exkl övriga intäkter) i procent av redovisade hyresintäkter.


Styrelsens försäkran

Stockholm den 17 april 2018

Michael PerssonStyrelseledamot

Harald BengtssonOrdförande

Ola WengbergStyrelseledamot

Håkan NybergStyrelseledamot

Jan SeveraVerkställande direktör

Styrelseledamot

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Års-redovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild av moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen och moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Vår revisionsberättelse har lämnats den 17 april 2018Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB

Ulf Hartell BorgstrandAuktoriserad revisor

Huvudansvarig revisor

Magnus ThorlingAuktoriserad revisor


Kalendarium

Adress

2018-05-15 Delårsrapport januari-mars 20182018-05-15 Årsstämma 2018

Utbetalningsdagar för preferensaktier 2018 Utdelningen är 8,50 kronor per preferensaktie och år, med kvartalsvis utbetalning om 2,12 eller 2,13 kronor perpreferensaktie.

Avstämningsdag för utdelning Belopp2018-01-10 2,13 kr2018-04-10 2,12 kr2018-07-10 (prel) 2,13 kr2018-10-10 (prel) 2,12 kr

Certified AdviserMangold Fondkommission ABBox 55691102 15 StockholmTelefon: +46 8 503 015 50www.mangold.se

RevisorÖhrlings Pricewaterhouse Coopers ABUlf Hartell Borgstrand

Kontaktperson: Jan Severa, Vd, +46 708 458 [email protected]

Prime Living AB (publ)Organisationsnummer 556715-7929Pyramidvägen 7, 169 56 SolnaTel +46 8 410 491 30


Documents

ÅRSREDOVISNING 2017 · 2018-04-18 · Årsredovisning 2017 | Prime Living | 1 Nyckeltal Helår 2017 Helår 2016 Eget kapital per stamaktie exkl. preferenskapital (SEK) 43,6 38,3