Rynek pieniężny i kapitałowyiwonabialomazur.com/data/files/rynekpienieznyikapitalowy... · 2020. 1. 11. · Rynek pieniężny i kapitałowy Miejsce na logo lub nazwę 6 „Nieruchomościami

Rynek pieniężnyi kapitałowy

dr Iwona Białomazurwww.iwonabialomazur.com

Miejsce na logo lub nazwę

Nieruchomości

Pojęcia

Obliczenia

Ceny

2dr Iwona BiałomazurRynek pieniężny i kapitałowy

Miejsce na logo lub nazwę 3

Wybrane książki o nieruchomościach:

• P. Linneman „Real Estate Finance & Investments: Risks and Opportunities”

• W. B. Brueggeman, J. D. Fisher „Real estate finance and investments”

• D. Geltner, N. G. Miller, J. Clayton, P. Eichholtz „Commercial real estate analysis and investments”

• W. E. Gaddy, R. E. Hart „Real estate fundamentals”

• R. L. Block „Investing in REITs: real estate investment trusts”

• W. J. Poorvu, J. L. Cruikshank „The Real Estate Game: The Intelligent Guide To Decision-MakingAnd Investment”

Wiele spostrzeżeń zawierają także książki o finansach osobistych oraz ogólne książki o inwestowaniu.

Bibliografia

dr Iwona BiałomazurRynek pieniężny i kapitałowy


Nieruchomości

Pojęcia

Podstawowe pojęcia dotyczące nieruchomości,

mechanizmy, rodzaje nieruchomości

Obliczenia

Kupno mieszkania a wynajem, koszty kredytu, stopa zwrotu z inwestycji

Ceny

Ceny nieruchomości różniących się: lokalizacją,

dochodami ludności, stopami procentowymi



W inwestowaniu najczęściej wymienia się trzy główne rodzaje nieruchomości:

• mieszkaniowe (residential real estate) – mieszkania i domy,

• komercyjne (commercial real estate) – sklepy, galerie handlowe,

• biurowe (office real estate) – biura, biurowce.

Istnieje też wiele innych rodzajów nieruchomości, m.in.:

• grunty (land) – budowlane, rolne, inne,

• lasy,

• magazyny (warehouses),

• infrastruktura (infrastructure) – drogi, porty,

• kopalnie (mines).

Rodzaje nieruchomości



„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” – art. 46 kodeksu cywilnego

Według polskiego prawa, nieruchomość jest związana z ziemią (gruntem). Nieruchomością jest albo kawałek gruntu, wraz z wszystkim, co na nim stoi (np. działka wraz z domem, lasem czy biurowcem), albo pewna wydzielona część tego, co stoi na gruncie, razem z przypisanym do tej części ułamkiem gruntu (np. mieszkanie wraz z udziałem z działce, na której stoi to mieszkanie).

Nieruchomością nie jest np. przyczepa kempingowa, jacht, statek, kontener mieszkalny czy drewniany dom gotowy do złożenia (np. stojący w zakładzie produkującym prefabrykowane domy). Nie są w żaden sposób prawnie związane z gruntem.

Czym jest nieruchomość



Nieruchomości mają swoje księgi wieczyste (są nieliczne wyjątki). W księdze wieczystej opisana jest dana nieruchomość oraz prawa, obciążenia i obowiązki dotyczące tej nieruchomości.

Niektóre nieruchomości nie mają swojej księgi wieczystej – są to m.in. nieruchomości, które mają jedną wspólną księgę wieczystą, np.:

• nowe mieszkania – cały nowy budynek może mieć jedną księgę wieczystą, dopóki nabywcy mieszkań nie założą osobnych ksiąg wieczystych,

• mieszkania spółdzielcze – mieszkanie może nie mieć swojej księgi wieczystej; właściciel mieszkania ma „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego” (można je sprzedać tak samo jak mieszkanie z księgą wieczystą, ale nie można na nim ustanowić hipoteki).

Grunty są także opisane w rejestrze gruntów. Rejestr gruntów jest prowadzony przez starostwo powiatowe. W rejestrze gruntów znajduje się informacja o tym, czy dana działka jest działką rolną, leśną, budowlaną, czy znajduje się na niej zabudowa itd. W rejestrze gruntów nie ma informacji o właścicielach działek czy o roszczeniach.

Ewidencje nieruchomości



Załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość. Skąd wiesz, czy osoba, z którą rozmawiasz, faktycznie jest właścicielem tej nieruchomości?

Sprawdzasz treść księgi wieczystej! Księga wieczysta jest prowadzona przez odpowiedni sąd –zwykle miejscowy sąd okręgowy. Treść księgi wieczystej można sprawdzić w Internecie, na ekw.ms.gov.pl. Treść ksiąg wieczystych jest jawna: możesz sprawdzić, do kogo należy dowolna nieruchomość – musisz jednak znać numer jej księgi wieczystej (np. WA4M / 00411036 / 0).

Księga wieczysta składa się z następujących części:

• dział I-O – opis nieruchomości

• dział I-Sp – spis praw związanych z nieruchomością (np. służebność na innej nieruchomości)

• dział II – informacja o tym, kto jest właścicielem nieruchomości

• dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia (np. obciążenie służebnością)

• dział IV – hipoteka (tu wpisane są hipoteki, m.in. banków)

Księga wieczysta



Jeśli kupisz mieszkanie od dewelopera, to notariusz, u którego podpiszesz z deweloperem akt notarialny (umowę kupna nowego mieszkania), wystąpi do sądu o założenie księgi wieczystej. Księga wieczysta Twojego mieszkania będzie obejmowała Twoje mieszkanie oraz pewien udział w innej księdze wieczystej – we wspólnej części całej nieruchomości: gruncie, na którym stoi budynek oraz tzw. częściach wspólnych (korytarzach, śmietnikach, windach itd.).

Księga wieczysta zostanie założona po podpisaniu aktu notarialnego. Akt notarialny to umowa, która jest zawarta przed notariuszem. Wszelkie transakcje, których przedmiotem są nieruchomości, są zawierane przed notariuszem. Do zmiany właściciela nieruchomości potrzebny jest akt notarialny lub wyrok sądu – nie wystarczy zwykła umowa. Umowa o pracę albo umowa kupna-sprzedaży samochodu nie wymagają angażowania notariusza, ale umowa kupna-sprzedaży lub darowizny nieruchomości – już tak.

Zakłada się, że treść ksiąg wieczystych jest prawdziwa – funkcjonuje tzw. „domniemanie prawdziwości ksiąg wieczystych”. Ta zasada ma dać kupującym zaufanie, że kupują nieruchomość od faktycznego właściciela nieruchomości.

Zakładanie księgi wieczystej



Z nieruchomością może być związane roszczenie. Takimi roszczeniami są m.in.: służebność gruntowa i służebność osobista.

Służebność gruntowa może powstać np. w takiej sytuacji: duża działka jest dzielona na dwie mniejsze. Jedna z tych dwóch leży przy ulicy, lecz druga nie ma dostępu do żadnej drogi. W tej sytuacji właściciel pierwszej działki – tej, która jest przy ulicy – będzie miał obowiązek udostępnienia drogi przez swoją nieruchomość użytkownikom drugiej działki. Informacja o tym obowiązku będzie wpisana do ksiąg wieczystych obu działek.

Służebność osobista oznacza, że z danej nieruchomości może korzystać dana osoba. Na przykład matka (powiedzmy Janina Kowalska) może podarować mieszkanie córce, ale zagwarantować sobie prawo do tego, że do końca życia będzie mogła mieszkać w tym mieszkaniu. Zapisuje się wtedy w księdze wieczystej mieszkania tzw. służebność osobistą: niezależnie od tego, kto będzie właścicielem mieszkania, Janina Kowalska będzie mogła w nim mieszkać.

Roszczenia



Bardzo często spotykanym roszczeniem wpisywanym do ksiąg wieczystych jest hipoteka (mortgage). Hipoteka to zabezpieczenie wierzyciela. W przypadku niewypłacalności dłużnika wierzyciel, którego hipoteka jest wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości należącej do dłużnika, może dochodzić swoich roszczeń z tej nieruchomości.

Jeśli np. Jaś Kowalski wziął kredyt i go nie spłacił, to bank-kredytodawca, którego hipoteka jest wpisana w księdze wieczystej, idzie do sądu. Sąd wydaje wyrok i pozwala komornikowi na sprzedanie nieruchomości, komornik sądowy sprzedaje nieruchomość, i pieniądze w pierwszej kolejności trafiają do banku. Jeśli pieniędzy było więcej niż pozostającego kredytu, to mówi się, że roszczenie banku zostało zaspokojone – pozostałe pieniądze trafiają do kolejnego wierzyciela hipotecznego, a jeśli nie ma już więcej wierzycieli, to do dłużnika.

Wierzycieli hipotecznych może być dowolnie wielu. Liczy się jednak kolejność: pierwszy wierzyciel (wpisany na pierwszym miejscu) ma większe szanse odzyskać swój dług niż wierzyciel wpisany na drugim miejscu, z kolei wierzyciel z drugiego miejsca ma większe szanse niż ten z trzeciego itd. W praktyce, jeśli kupisz mieszkanie na kredyt, to w księdze wieczystej Twojego mieszkania będzie wpisana tylko hipoteka banku. Wiele różnych hipotek może pojawiać się w dużych nieruchomościach należących do firm (np. fabryka, biurowiec).

Hipoteka



Kupowanie nieruchomości składa się z kilku etapów:

1. Wybierasz nieruchomość i ustalasz cenę ze sprzedającym. Możesz zawrzeć umowę rezerwacyjną, choć najprawdopodobniej nie będzie rodziła ona żadnych skutków prawnych dla żadnej ze stron.

2. Jeśli kupujesz mieszkanie, które jest budowane przez dewelopera, to podpisujesz u notariusza tzw. umowę deweloperską: nieruchomości jeszcze nie ma, ale deweloper obiecuje, że ją wybuduje, a Ty obiecujesz, że ją kupisz.

3. Jeśli kupujesz mieszkanie, które jest budowane przez dewelopera, to płacisz za nie deweloperowi zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej. Pieniądze trafiają na tzw. rachunek powierniczy – deweloper dostaje je dopiero gdy bank prowadzący ten rachunek sprawdzi, że deweloper wykonał umówioną część prac (np. wybudował 50% budynku).

4. Jeśli kupujesz mieszkanie, które jest budowane przez dewelopera, to odbierasz mieszkanie od dewelopera. Spisujecie protokół. Jeśli mieszkanie ma wady – np. drzwi są porysowane, szyba w oknie jest pęknięta, ściana jest krzywa – to do protokołu są wpisywane uwagi. Jeśli mieszkanie ma wady, których nie można było od razu zauważyć (np. rury ciekną, kable są źle podłączone), to będziesz mogła zgłosić deweloperowi reklamację później.

Kupowanie nieruchomości



5. Jeśli kupujesz mieszkanie na „rynku wtórnym” (nie od dewelopera), to sprawdzasz stan mieszkania.

6. Podpisujesz u notariusza akt notarialny. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to robisz to już po odebraniu mieszkania (zwykle deweloperowi zależy na szybkim zakończeniu całego procesu i rozliczeniu się, więc powinien zgłosić się do Ciebie dość szybko). Jeśli kupujący lub sprzedający nie pojawią się osobiście, mogą ustanowić pełnomocników – ale pełnomocnictwo również musi być udzielone notarialnie (nie wystarczy kartka napisana w kawiarni; do wielu innych celów wystarczyłaby, ale nie do kupna czy sprzedaży nieruchomości). W momencie podpisania aktu stajesz się właścicielem nieruchomości.

7. Jeśli kupujesz nieruchomość na „rynku wtórnym”, to możesz odebrać ją od kupującego już po podpisaniu aktu notarialnego. Przy odbiorze spisujecie protokół, w którym jest m.in. stan liczników (żeby wyjaśnić, za ile prądu czy wody płaci kupujący, a za ile – jeszcze sprzedający).

8. Jeśli kupiłaś nowe mieszkanie, to notariusz składa w Twoim imieniu wniosek o założenie księgi wieczystej. Jeśli kupiłaś nieruchomość na rynku wtórnym, to idziesz do sądu z aktem notarialnym – składasz wniosek o wpisanie Ciebie jako właścicielki nieruchomości.

9. Jeśli brałaś kredyt na tę nieruchomość, to w sądzie wpisujesz hipotekę banku. Prosisz bank o wystawienie „oświadczenia o ustanowieniu hipoteki”, i składasz to oświadczenie w sądzie, wraz z odpowiednim formularzem.




10. Ubezpieczasz budynek. Nie ubezpieczasz gruntu. Ubezpieczenie jest potrzebne zwłaszcza wtedy, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt – musisz wtedy zrobić cesję ubezpieczenia na bank (jeśli np. mieszkanie spłonie, bank otrzyma odszkodowanie, a wartość odszkodowania pomniejszy kwotę kredytu). Jeśli nie korzystasz z kredytu, to nie musisz kupować ubezpieczenia, ale mimo wszystko dobrze jest to zrobić. Dobrze jest też kupić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej – jeśli np. ekipa remontowa zaleje mieszkanie sąsiadów, to dostaniesz odszkodowanie, które pozwoli Ci pokryć sąsiadom ich szkody.

11. We właściwym urzędzie gminy lub urzędzie miasta zgłaszasz, że jesteś właścicielką nieruchomości, i że masz obowiązek płacić podatek od nieruchomości.

12. Jeśli kupujesz nowe mieszkanie, to we właściwej firmie energetycznej (PGE, Tauron, Energa, Enea) podpisujesz umowę, na podstawie której firma energetyczna montuje licznik i zaczyna dostarczać prąd. Licznik jest podłączany w ciągu kilku dni, najpóźniej w ciągu miesiąca. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, to zawierasz umowę z dostawcą energii.

13. Po kilku tygodniach od złożenia wniosku w sądzie otrzymujesz informację o założeniu księgi wieczystej lub o wpisaniu Ciebie jako właścicielki. Zapisujesz numer księgi wieczystej – przyda Ci się przy sprzedawaniu nieruchomości. Jeśli wzięłaś kredyt i złożyłaś wniosek o wpisanie hipoteki banku, to otrzymujesz też informację o wpisaniu tej hipoteki – przekazujesz tę informację bankowi (do czasu przekazania tej informacji oprocentowanie jest podwyższone).




Właścicielem nieruchomości można stać się nie tylko kupując ją. Można też:

• dostać ją – darowizna to też umowa, i w przypadku nieruchomości również musi być spisana przed notariuszem,

• zwindykować ją – jeśli dłużnik nie oddał Twoich pieniędzy, możesz zabrać mu nieruchomość, zwłaszcza jeśli w księdze wieczystej wpisano Twoją hipotekę; potrzebujesz jednak wyroku sądu,

• odziedziczyć ją – jeśli wszyscy spadkobiercy się ze sobą zgadzają (nie ma żadnego sporu ani wątpliwości, a sprawa jest prosta), spadkobiercy zbierają się u notariusza i przyjmują spadek; jeśli sprawa jest trudniejsza, rozstrzyga ją sąd,

• zasiedzieć ją – jeśli zajmujesz nieruchomość, która nie należy do Ciebie, przez długi czas (20 lat – w dobrej wierze, 30 lat – w złej wierze), a właściciel się tą nieruchomością nie interesuje, to możesz stać się jej właścicielką (przez tzw. zasiedzenie).

Przy zmianie właściciela nieruchomości, w Polsce zawsze potrzebny będzie notariusz lub sąd. Samochód czy firmę można sprzedać bez notariusza, lecz nieruchomość – już nie.

Kraje różnią się szczegółowymi rozwiązaniami. Nie wszędzie notariusz jest potrzebny przy każdej transakcji (choć w Europie generalnie jest potrzebny). Prawdopodobnie wszędzie występują księgi wieczyste lub inny podobny system.

Inne sposoby stania się właścicielem nieruchomości



Nieruchomość ma często:

• właściciela (landlord),

• lokatora (tenant),

• najemcę/dzierżawcę (nie musi być lokatorem),

• zarządcę/administratora (zwykle są to wyspecjalizowane firmy, często niewielkie).

Gdy kupujemy lub sprzedajemy, a także czasami gdy wynajmujemy komuś lub od kogoś, nieruchomość, korzystamy też z usług agencji nieruchomości (real estate agency, real estateagent) – firmy lub osoby, która reprezentuje nas w relacjach z drugą stroną transakcji.

W Polsce zwykle agenta zatrudnia sprzedający nieruchomość, a płaci mu albo kupujący, albo zarówno kupujący, jak i sprzedający. Jeśli kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym, standardowa prowizja, któą zapłacisz, wyniesie 2% wartości nieruchomości.

Z usług wyspecjalizowanych podmiotów korzystają m.in. duże firmy, które wynajmują biura – np. bank, który szuka nowej siedziby, zwykle zatrudnia dużą, międzynarodową firmę, która zbiera oferty, uczestniczy w negocjacjach i pomaga ustalić szczegóły umowy najmu.

Podmioty



Jeśli wynajmujesz komuś powierzchnię biurową czy sklepową, to Twoje biuro czy sklep będzie miało dwie powierzchnie: brutto (gross area) i netto (net leasable area). Powierzchnia netto to np. powierzchnia sklepów w galerii handlowej; powierzchnia brutto to powierzchnia całej galerii handlowej. Twoje koszty – sprzątanie, ogrzewanie, koszty budowy i remontów – będą dotyczyły całej powierzchni, a przychody z czynszu – tylko powierzchni netto.

Deweloperzy, którzy są spółkami giełdowymi, podają w swoich sprawozdaniach i prezentacjach przede wszystkim powierzchnię netto. Posługują się przychodami i kosztami z metra kwadratowego powierzchni netto. Kosztem wybudowania powierzchni netto jest też wybudowanie powierzchni wspólnych, np. wind czy korytarzy.

Floor area ratio to relacja powierzchni brutto do powierzchni działki, na której postawiono budynek.

Właściciele nieruchomości – zwłaszcza gorzej położonych sklepów czy biur – często oferują swoim klientom „wakacje czynszowe”: okres na początku najmu, w którym najemca nie płaci czynszu. Z tego powodu powstaje rozróżnienie między „economic occupancy” i „physical occupancy”.

Powierzchnia



Nieruchomości

Pojęcia



Obliczenia


Ceny





Przykład: nowe mieszkanie, 49 m2, kupione od dewelopera. Umowa deweloperska zawarta w 2018 roku, mieszkanie przekazane w 2019 roku. Koszty:

• cena mieszkania – 293.744 zł• opłata notarialna za sporządzenie umowy deweloperskiej – 796 zł• prowizja za udzielenie kredytu – 0• opłata za sporządzenie wyceny nieruchomości przez bank – 405 zł• ubezpieczenie mieszkania – 324 zł (ubezpieczenie na dwa lata)• ubezpieczenie na życie – 4.680 zł (na dwa lata, następnie ok. 100 zł miesięcznie)• opłata notarialna za sporządzenie aktu notarialnego – 1.890 zł• opłata sądowa za wpis hipoteki – 200 zł• wykończenie mieszkania – ok. 120.000 zł

Łącznie 422.039 zł (w tym 8.295 zł wydatków innych niż cena mieszkania i nakłady na wykończenie). Ta kwota nie obejmuje kosztów podróży oraz czasu poświęconego na zawarcie transakcji i wykończenie mieszkania. Nie obejmuje też odsetek, które wynoszą ok. 4% rocznie.

W przypadku mieszkania kupowanego na rynku wtórnym, cena mieszkania mogłaby być wyższa, nie byłoby kosztów wykończenia mieszkania (lub byłyby niższe), prawdopodobnie pojawiłby się koszt agencji nieruchomości (zwykle 2% ceny mieszkania).

Kupno nieruchomości – koszty



Przykład: mieszkanie podobne do przedstawionego na poprzednim slajdzie. Koszty i opłaty:

• czynsz – ok. 600 zł miesięcznie

• energia elektryczna – ok. 60 zł miesięcznie

• internet i telewizja – ok. 100 zł miesięcznie

• ubezpieczenie – ok. 200 zł rocznie

• podatek od nieruchomości – ok. 300 zł rocznie

• bieżące naprawy, drobne remonty, wymiana mebli i sprzętu RTV/AGD – 1.000-5.000 zł rocznie

• generalny remont – według uznania, prawdopodobnie 50.000-200.000 zł raz na 10-30 lat.

Jeśli wynajmujemy mieszkanie, ponosimy dodatkowe koszty:

• podatek od przychodów z najmu – 8,5% przychodów (jeśli przychody są wyższe niż 100.000 zł, to 12,5%; można też wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych)

• odświeżanie mieszkania, drobne remonty (wystrój wynajmowanego mieszkania zużywa się szybciej niż mieszkania, w którym mieszka właściciel) – zwykle przy zmianie najemcy.

Utrzymanie nieruchomości – koszty



Przykład: mieszkanie podobne do przedstawionego na poprzednich slajdach.

Przychody:

• miesięczny czynsz (rent) – 2.000 zł miesięcznie; daje to 22.000 zł rocznie, zakładając, że mieszkanie będzie wynajmowane przez 11 miesięcy w roku (jeśli mieszkanie jest wynajmowane studentom, osiągniemy przychód prawdopodobnie tylko z 9-10 miesięcy; jeśli mamy długoterminowych, dobrych lokatorów, możemy osiągać przychód nawet z 12 miesięcy),

• dodatkowym przychodem może być wzrost wartości nieruchomości.

Koszty: inwestorzy często o nich zapominają lub szacują je na zbyt niskim poziomie!

• podatek od przychodów z wynajmu – 8,5% * 22.000 zł = 1.870 zł rocznie• ubezpieczenie – 200 zł rocznie• podatek od nieruchomości – 300 zł rocznie• opłaty w miesiącu, w którym mieszkanie nie jest wynajęte – 700 zł rocznie• bieżące naprawy, drobne remonty, wymiana mebli i sprzętu RTV/AGD – 3.000 zł rocznie• generalny remont – 50.000 zł raz na 20 lat

Koszty to 6.070 zł rocznie (plus koszty generalnego remontu: 2.500 zł rocznie). Łącznie dochód: 22.000 zł – 6.070 zł – koszty generalnego remontu = 13.430 zł

Kupno mieszkania na wynajem – przychody i koszty



Podstawowym pojęciem w inwestowaniu w nieruchomości jest rentowność (yield). Jest też pierwszą liczbą, którą posługują się deweloperzy powierzchni biurowych i sklepowych.

Rentowność (yield) to:

(przychody minus koszty) / początkowe nakłady

Przychody i koszty są związane tylko z działalnością operacyjną: w przychodach nie uwzględnia się zmian wartości nieruchomości, a w kosztach nie uwzględnia się kosztów finansowych i podatku dochodowego (uwzględnia się tylko podatek od nieruchomości).

Przychody operacyjne minus koszty operacyjne to zysk operacyjny netto (net operating income, NOI).

W naszym przykładzie zysk operacyjny netto wynosi: 13.430 zł + 1.870 zł (podatek) = 15.300 zł

Rentowność wynosi: 15/300 zł / 422.039 zł = 3,63% (rentowność po podatku wynosi 3,18%)

Kupno nieruchomości na wynajem – stopa zwrotu



NOI / cena nieruchomości to stopa kapitalizacji (capitalization rate, cap rate). W potocznej rozmowie nie rozróżnia się między rentownością a stopą kapitalizacji.

Na potrzeby obliczania stopy kapitalizacji zwykle stosuje się ustabilizowany zysk operacyjny – zysk operacyjny, który jest osiągany, gdy nieruchomość jest już wynajęta niemal w całości, a najemcy nie mają „wakacji czynszowych”.

Przykład:

„Sprzedaliśmy biurowiec w Warszawie przy stopie kapitalizacji wynoszącej 5%, za 100 mln euro.” –chwali się deweloper. Deweloper mówi w ten sposób, że NOI wynosi 5 mln euro rocznie.

„Kupiliśmy biurowiec przynoszący NOI w wysokości 5 mln euro, przy stopie kapitalizacji wynoszącej 5%, a niedługo później sprzedaliśmy go przy stopie kapitalizacji równej 4%.” – chwali się inwestor. Inwestor mówi w ten sposób, że kupił biurowiec za 100 mln euro (5 mln euro / 5%), a sprzedał za 125 mln euro (5 mln euro / 4%).

Kupno nieruchomości na wynajem – stopa zwrotu



Z kredytem związane są koszty. Są to wymienione wcześniej koszty jednorazowe (prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, opłata za sporządzenie wyceny nieruchomości przez bank) oraz najważniejszy koszt, ponoszony co miesiąc: odsetki.

W Polsce oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zwykle sumą dwóch elementów:

• stopy WIBOR, czyli oprocentowania pożyczek, które banki (o wysokiej wiarygodności) zaciągają w innych bankach; np. WIBOR 6-miesięczny oznacza oprocentowanie pożyczek udzielanych przez banki innym bankom na 6 miesięcy,

• marży banku – marża banku pokrywa koszty banku (podatek bankowy, koszty administracyjne, koszty ryzyka – czyli związane z niewypłacalnością niektórych kredytobiorców) i ma dostarczać bankowi dochodów.

Stopa WIBOR wynosi obecnie ok. 1,5-1,6% (minimalnie więcej niż stopa referencyjna ustalana przez NBP, równa 1,5%). Marża banku wynosi zwykle 2-3%. Odsetki wynoszą więc ok. 4% rocznie.

W Stanach Zjednoczonych odsetki są zwykle ustalane jeden raz na cały okres trwania kredytu. Dla dobrych kredytobiorców wynoszą obecnie również ok. 4% rocznie.

Kredyt hipoteczny jest zwykle najtańszym źródłem finansowania dostępnym osobom fizycznym.

Kredyt



Kapitał własny (home equity) – wartość nieruchomości minus wartość pozostającego do spłaty kredytu na tę nieruchomość.

Przykład:

Państwo Kredytowi kupili mieszkanie za 480.000 zł; dodatkowo ponieśli 20.000 zł kosztów związanych z transakcją. Wzięli 400.000 zł kredytu, oprocentowanego na 5% rocznie. Mieszkanie, które kupili, drożeje o 3% rocznie. Ile będzie wynosił ich kapitał własny w kolejnych latach?

Kapitał własny (home equity)



W taki sposób będzie zmieniała się wartość kredytu i kapitału własnego Państwa Kredytowych w ciągu 30 lat, czyli w całym okresie spłaty kredytu:




Jeśli wartość mieszkania nie będzie się zmieniała w ciągu 30 lat, to wartość kredytu w poszczególnych latach pozostanie taka sama, lecz wartość kapitału własnego będzie niższa:




Porównajmy dwie pary, które dysponują takimi samymi oszczędnościami i dochodami:

1. Państwo Kredytowi

• kupili mieszkanie na kredyt, który będą spłacać przez 30 lat

• mieszkanie kosztuje 480.000 zł i drożeje o 3% rocznie

• ich początkowy majątek to 100.000 zł, ale 20.000 zł pochłonęła transakcja

• kredyt wynosi początkowo 400.000 zł i jest oprocentowany na 5%

• rata kredytu to 2.168 zł.

2. Państwo Najemcy

• wynajmują mieszkanie podobne do mieszkania Państwa Kredytowych

• płacą właścicielowi 1.568 zł (plus rachunki) – i ta kwota nie zmienia się przez 30 lat

• co miesiąc oszczędzają 600 zł, które przeznaczaliby na ratę kredytu, gdyby kupili to mieszkanie na kredyt

• ich początkowy majątek to 100.000 zł

• oszczędności trzymają na lokacie bankowej, zarabiając 1,5% rocznie – po pomniejszeniu o podatek od zysków kapitałowych zarabiają 1,2% rocznie.

Porównajmy kapitał własny obu par.

Kupić czy wynająć






Po 30 latach Państwo Najemcy mają 401.183 zł, a Państwo Kredytowi – aż 1.165.086 zł.

Państwo Kredytowi mieli niemal trzykrotnie więcej – i to mimo tego, że:

• Państwo Kredytowi zaciągnęli kredyt na 5% rocznie, a więc względnie drogi,

• Państwu Najemcom ani razu nie podniesiono czynszu,

• Państwo Kredytowi ponieśli początkowe koszty związane z mieszkaniem.

Skąd wzięła się aż tak duża różnica?

1. Mieszkanie drożało o 3% rocznie (i jest to zysk nieopodatkowany).

2. Państwo Kredytowi zarabiali te 3% nie tylko na swoich oszczędnościach, lecz na całej wartości mieszkania (rosła wartość całego mieszkania, niezależnie od tego, czy było kupione na kredyt, czy za własne środki).

3. Na lokacie Państwo Najemcy zarabiali tylko 1,2% rocznie.




Państwo Najemcy policzyli wszystko i stwierdzili, że nie chcą wypaść tak kiepsko na tle swoich sąsiadów – a więc będą inwestować bardzo agresywnie. Zdecydowali, że cały swój majątek będą lokować w fundusz inwestycyjny inwestujący w akcje.

Państwo Najemcy mieli szczęście w inwestycjach: przez 30 lat akcje rosły o 9% rocznie (czyli nieco szybciej niż w długim okresie w Stanach Zjednoczonych). Fundusz rósł o 7% rocznie – 2% zabrała opłata za zarządzanie, pobrana przez firmę zarządzającą funduszem. Z tych 7%, co roku Państwo Najemcy odprowadzali podatek od zysków kapitałowych (19%). Ich stopa zwrotu, po podatkach i opłatach, wyniosła więc 5,67% rocznie.

Państwo Najemcy mieli też szczęście przy wynajmowaniu mieszkania: mieszkanie wynajął im ktoś bliski, nie oczekujący zbyt wysokiego czynszu. Dzięki temu płacili co miesiąc tylko 1.368 zł i mogli co miesiąc oszczędzić aż 800 zł.

W nowych, bardzo sprzyjających warunkach, agresywni i szczęśliwi Państwo Najemcy wyprzedzili Państwa Kredytowych, co widać na kolejnym slajdzie.







Państwo Najemcy nie mieli jednak odwagi, żeby inwestować w fundusz akcyjny. Inwestowali tak, jak większość Polaków: trzymali pieniądze w banku. Pamiętali o tym, żeby zakładać lokaty, więc osiągnęli (po podatku) stopę zwrotu równą 1,2% rocznie. Oszczędzali 800 zł miesięcznie.

Z kolei Państwo Kredytowi kupili mieszkanie w kiepskim miejscu i w kiepskim momencie. Ich mieszkanie nie drożało (mimo inflacji). Po 30 latach majątek obu par był podobny:




Oprócz uwarunkowań finansowych, obie pary mają swoje argumenty.

Państwo Kredytowi uzasadniają swoją decyzję tym, że:

• są „na swoim” i nikt im nie wypowie umowy,• mogą urządzić mieszkanie po swojemu,• inflacja nie zniszczy ich majątku,• rata kredytu zmusza ich do oszczędzania (gdyby wynajmowali mieszkanie, to być może wcale nie

oszczędzaliby co miesiąc 800 zł, które odkładają Najemcy, bo mogliby te pieniądze wydać).

Państwo Najemcy z kolei argumentują, że:

• mają elastyczność i mogą bez dużych kosztów przeprowadzić się w inne miejsce,• nie mają stresu związanego z kredytem,• mogą inwestować w inne aktywa – niekoniecznie lokatę bankową czy akcje – i podejmować takie

ryzyko, na jakie mają ochotę,• mogą łatwiej uzyskać pieniądze, gdyby nagle ich potrzebowali.

Wniosek: decydują nie tylko pieniądze! A nawet jeśli miałyby zdecydować pieniądze, to nie można ich jednoznacznie policzyć – wynik zależy m.in. od tego, czy uważamy, że nieruchomości będą drożały.




Nieruchomości

Pojęcia



Obliczenia


Ceny





Ceny mieszkań i domów w różnych krajach (źródło: https://www.economist.com/node/21011894/2?page=28):

Ceny mieszkań na świecie



Stopy kapitalizacji w Stanach Zjednoczonych, dla różnych rodzajów nieruchomości (źródło: http://www.creentrepreneur.com/2018_outlook/):

Ceny nieruchomości na świecie



Ceny 1 m2 mieszkania w różnych miastach Polski, wg NBP (https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2019.pdf; „indeks hedoniczny” – indeks uwzględniający jakość mieszkań):

Ceny mieszkań w Polsce


https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2019.pdf


Za najem 1 m2 w Warszawie płaci się obecnie średnio ok. 56 zł; średnia dla sześciu miast innych niż Warszawa to ok. 43 zł (https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2019.pdf):

Stawki najmu Polsce


https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2019.pdf


Różnice między cenami nieruchomości w różnych miejscach można wyjaśnić m.in. przez:

• dochody mieszkańców – wyższe dochody oznaczają wyższą zdolność do zaciągnięcia kredytu (większą dostępność – affordability), a więc wyższe ceny nieruchomości,

• stopy procentowe i dostępność kredytów – niższe stopy procentowe i łatwiejszy dostęp do kredytów oznaczają większą dostępność nieruchomości, a więc i wyższe ceny,

• trendy demograficzne – spadek liczby ludności może oznaczać, że podaż starych nieruchomości jest duża, więc ceny ukształtują się na poziomie nie uzasadniającym nowych inwestycji (tak jest np. w małych miastach w Polsce); z kolei wzrost liczby ludności oznacza, że mieszkania będą kosztowały więcej niż wynoszą koszty budowy (tak jest np. w największych miastach w Polsce),

• koszty budowy – np. koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania to w Polsce obecnie 4.000-5.000 zł (bez kosztów gruntu, kosztów finansowych i marży dewelopera), więc nie należy spodziewać się, że w rozwijającym się mieście ceny nieruchomości będą niższe,

• napływ lub odpływ kapitału – ceny nieruchomości w Londynie rosły m.in. za sprawą napływu kapitału z Bliskiego Wschodu i państw WNP; ceny w Kanadzie rosły, bo kapitał płynął z Chin,

• cykl gospodarczy i rynkowy,

• podatki od nieruchomości i inne regulacje.

Dlaczego nieruchomości mają różne ceny



Dostępność (affordability) jest jednym z narzędzi używanych do oceny, czy nieruchomości są tanie, czy drogie. Mierząc dostępność, często porównuje się dochody do ceny 1 m2 lub ceny przeciętnego mieszkania.

Ceny nieruchomości w różnych miastach (im wyższy wskaźnik, tym mniejsza dostępność; http://www.demographia.com/dhi2018.pdf):

Dostępność nieruchomości


Wartość wskaźnika jest obliczana w taki sposób:

mediana rocznego dochodu brutto gospodarstwa domowego / mediana ceny nieruchomości w danym mieście

Dla Warszawy ta wartość wynosiłaby prawdopodobnie między 3 a 5.


Jeśli ceny nieruchomości rosną szybciej niż wynagrodzenia, dostępność się zmniejsza. W ostatnich latach dostępność nieruchomości zmniejszała się w wielu krajach.

Zmiany cen nieruchomości w różnych krajach, w relacji do dochodów, wg OECD (https://seekingalpha.com/article/4255157-global-real-estate-tide-begun-to-recede):

Zmiany dostępności nieruchomości


Według OECD, nieruchomości w Polsce w latach 2015-2018 stały się bardziej dostępne; w wielu krajach na świecie ceny nieruchomości rosły szybciej niż dochody ludzi.


W ostatnich latach dostępność mieszkań w Polsce poprawiła się – przeciętny Polak jest w stanie kupić więcej za swoje dochody, zwłaszcza przy względnie niskich stopach procentowych

Wskaźników dostępności jest niewiele; jeden z nich, opracowywany przez Związek Banków Polskich, wskazuje poprawę dostępności mieszkań w ostatnich latach (www.amron.pl):

Dostępność mieszkań w Polsce


http://www.amron.pl/


W ostatnich latach na świecie trwa urbanizacja: coraz więcej ludzi przenosi się do miast. W Polsce ludności w miastach ubywa – przybywa ludności wiejskiej; przyczyną jest rozrastanie się największych miast i wsi wokół nich. Wsie oddalone od dużych miast, podobnie jak małe i średnie miasta, się wyludniają.

Koncentracja ludności w największych miastach może prowadzić m.in. do dramatycznego wzrostu cen w tych ośrodkach:

Urbanizacja



Zagrożenia dla cen nieruchomości:

• wzrost stóp procentowych,

• wzrost podatków od nieruchomości,

• niekorzystne trendy demograficzne (widoczne np. w niezbyt dużych dawnych miastach przemysłowych),

• spadek popytu, spowodowany pogorszeniem sytuacji gospodarczej,

• nadmierna podaż, wynikająca np. ze zbyt wysokich cen.

Zbyt wysokie ceny nieruchomości mogą prowadzić do zbyt wysokiego wzrostu podaży: budowanie mieszkań i domów będzie bardzo opłacalne. Jeśli podaż wyraźnie przekroczy popyt, ceny mogą się załamać. Wysoka podaż nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, spowodowana zbyt wysokimi cenami, była jedną z przyczyn kryzysu finansowego w latach 2007-2009.

Zagrożenia dla cen nieruchomości


Dziękuję!dr Iwona Białomazurwww.iwonabialomazur.com

[email protected]

Documents

Rynek pieniężny i kapitałowyiwonabialomazur.com/data/files/rynekpienieznyikapitalowy... · 2020. 1. 11. · Rynek pieniężny i kapitałowy Miejsce na logo lub nazwę 6 „Nieruchomościami