Säästöpankki

Kiinteistöosake Eurooppa

Miksi sijoittaa Säästöpankki Kiinteistöosake

Eurooppa -rahastoon?

• Rahasto sijoittaa tarkoin valittuihin eurooppalaisiin kiinteistö- ja

infrastruktuuriyhtiöihin.

• Kiinteistö- ja infrayhtiöiden tuotot muodostuvat vuokratuotoista ja

arvonnoususta.

• Kiinteistö- ja infrasijoitukset ovat tuottaneet pitkällä aikavälillä korko-

sijoituksia paremmin kohtuullisella riskillä.

• Kiinteistösijoitukset parantavat sijoitussalkun tuottoa ja hajautusta.

Suositeltava osuus salkusta n. 10-15%:ia.

• Rahasto tavoittelee tuottoa, joka vastaa kiinteistömarkkinoiden kehitystä.

2

Miksi sijoittaa pörssilistattuihin kiinteistöyhtiöihin?

• Erinomainen pitkän aikavälin tuotto.

• Korkea osinkotuotto.

• Inflaatiosuoja.

• Hyvä likviditeetti.

• Läpinäkyvyys sekä ammattimainen kiinteistöjen hallinta ja kehitys.

• Vahva paikallistuntemus ja osaavat kiinteistötiimit.

• Alhaisempi riski kuin osakemarkkinoilla keskimäärin.

3

Mikä on infrastruktuuriyhtiö?

• Infrayhtiöt omistavat yhteiskunnalle tärkeitä infrastruktuurikohteita.

• Tuotto- ja riskiprofiililtaan samankaltaisia sijoituksia kuin kiinteistöt.

– Säänneltyjä monopoleja jotka perivät ”vuokraa” infrastruktuurin

käytöstä.

• Infrastruktuuriyhtiöitä ovat mm.

– Lentokentät

– Tietulliyhtiöt

– Sähköntuotanto- ja jakelu

– Kaasunjakelu

– Vesihuoltojärjestelmät

– Satamapalvelut

4

Aeroports de Paris (AdP)

• Mistä lentokentän liikevaihto muodostuu?

– 2/3 lentoyhtiöiltä perittävistä käyttömaksuista (säänneltyä toimintaa).

– 1/3 liiketilojen vuokrista, sidottu kauppojen liikevaihtoon.

• AdP hallinnoi Pariisin lentokenttiä.

– Charles de Gaulle 60 milj. matkustajaa vuodessa.

– Orly 30 milj. matkustajaa vuodessa.

• Pariisi on ”luonnollinen” matkustuskohde. ”Pitkän matkan”

matkustajien osuus keskimääräistä isompi.

• Kansainvälinen lentoliikenne kasvaa noin 4–5 prosenttia vuodessa.

• AdP tehostaa parhaillaan toimintojaan ja investoi liiketiloihin.

5

Erot rahastoon, joka sijoittaa suoraan kiinteistöihin

Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa

• Rahaston sijoitukset mahdollista myydä

heti.

• Rahasto on sijoittajalle joka päivä auki,

likvidi.

• Rahaston kustannukset pienemmät*

• Hajautettu salkku sekä maantieteellisesti

että kiinteistökannan mukaan.

Suoraan kiinteistöihin sijoittava rahasto

• Rahaston sijoitusten myyntiaika on

pitkä.

• Rahasto auki rajoitetusti.

• Kustannukset isommat,

lunastuspalkkio sidottu usein

omistusaikaan.

• Rahasto keskittyy tietylle

maantieteelliselle alueelle ja tietyn

kiinteistötyypin omistamiseen.

6

*vertailu seuraavalla sivulla

Rahaston tuotto muodostuu kahdesta osasta

Salkunhoito

Sijoituskohteiden tuotto

• Vuokratuotto + vuokrien kasvu • Kiinteistöjen arvonmuutos • Kiinteistökehitys

• Maa- ja kiinteistötyyppiallokaatio • Yhtiövalinta

Rahasto

7

Listatuilla kiinteistöyhtiöillä erinomainen

tuottohistoria

8

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

Euroalueen inflaatio Kansainväliset JVK:t Kansainväliset Osakkeet Kansainväliset Kiinteistöt Kansainväliset listatutkiinteistöyhtiöt

20 vuoden annualisoitu tuotto

Lähde: EPRA 1993-2013

Kiinteistöt vs. valtionlainat ja inflaatio

• Kiinteistö- ja infrastruktuurisijoitukset tarjoavat inflaatiota ja

korkosijoituksia parempaa tuottoa pitkällä tähtäimellä. – Kiinteistöjen/infrastruktuurin tuotto: arvonnousu + inflaatioon sidottuja vuokrakorotuksia

+8,6% p.a.

+4,9% p.a.

+1,8% p.a.

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

1.12.1998 1.12.2000 1.12.2002 1.12.2004 1.12.2006 1.12.2008 1.12.2010 1.12.2012 1.12.2014

Euroalueen Inflaatio EACPI Index

Eurooppalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt RPRA Index

Eurooppalaiset valtionlainat EUGATR Index

9

Kiinteistöosakkeiden korrelaatio suhteessa

osakemarkkinaan ja suoriin kiinteistösijoituksiin

10

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

6kk 12kk 2 vuotta 3 vuotta 5 vuotta 10 vuotta

Suorat kiinteistösijoitukset vs. kiinteistöosakkeet Osakemarkkina vs. kiinteistöosakkeet

• Lyhyellä aikavälillä kiinteistöosakkeiden ja yleisen osakemarkkinan välinen korrelaatio on merkittävä.

• Pidemmällä aikavälillä kiinteistöosakkeiden korrelaatio osakemarkkinaan on alhainen. Vastaavasti korrelaatio suoriin kiinteistösijoituksiin on korkea.

Lähde: EPRA, FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe

Kiinteistöosakkeiden vs. suorien kiinteistösijoitusten

tuotot

• Lyhyellä aikavälillä tuotoissa

on ollut merkittäviä eroja…

• … mutta pidemmällä aikavälillä

tuotot ovat olleet hyvin

samankaltaiset.

• Listattujen kiinteistöyhtiöiden

lyhyen aikavälin heilunta sekä

hyvä likviditeetti luo hyvät

toiminta-edellytykset saavuttaa

ylituottoja aktiivisella salkun-

hoidolla.

11

Lähde: Andrew Ang, Neil Nabar, Samuel Wald. ” Searching for a Common Factor in Public and Private Real Estate Returns”

Kiinteistöosakkeilla houkutteleva osinkotuotto

12

-0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5

3kk Euribor

Suomen kuluttajahintaindeksi

Eurooppalaiset yrityslainat

Eurooppalaiset valtionlainat

Brittiläiset kiinteistöosakkeet

Eurooppalaiset kiinteistöosakkeet ml. Britannia

Eurooppalaiset osakkeet

Euroalueen kiinteistöosakkeet

Lähde: Bloomberg

Kiinteistöosakkeet antavat hyvän inflaatiosuojan

13

Lähde: NAREIT 1992-2013, US data

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Osinkojen kasvu vs. inflaatio

Osinkojen viiden edellisvuoden annualisoitu kasvu Viiden edellisvuoden keskimääräinen vuotuinen inflaatio

Kiinteistöosakkeiden riskit hiemaan

osakemarkkinoita alhaisempi

14

0

10

20

30

40

50

60

7.1.2000 7.1.2002 7.1.2004 7.1.2006 7.1.2008 7.1.2010 7.1.2012 7.1.2014 7.1.2016

Vo

lati

lite

ett

i

FTSE/NAREIT Developed Europe MSCI Eurooppa

Eurooppalainen kiinteistöosakemarkkina

15

Kiinteistötyyppien riskiprofiilit

Kiinteistötyyppi Tyypillisen vuokra-

sopimuksen kesto

Vuokratulojen suhteellinen herkkyys talousympäristön

muutoksiin

Ajurit

Hotelli Päiviä Korkea Yritys- ja kuluttajaluottamus, yritysten tilanne

Pienvarasto Kuukausia **** Työllisyydenkasvu, kiinteistö-kaupat, kotitalouksien koko

Asunto Vuosi(a) *** Väestön kasvu, kotitalouksien kasvu, työllisyystilanne

Teollisuus 3-5 vuotta *** Teollisuuden luottamus, valmistus, logistikka,

Kauppakeskus (-paikka) 3-6 vuotta *** Kulutuskysyntä, käytettävissä olevat tulot, työllisyystilanne

Toimisto 5-10 vuotta ** Taloustilanne, työllisyys, yritysten kannattavuus

Hoivakiinteistö 8-10+ vuotta Alhainen Vanheneva väestö, vanhustenhoidon rahoitus

16

Sijoitusstrategia

• Sijoitamme pääasiallisesti kiinteistö- ja infrastruktuuriyhtiöihin jotka

omistavat kohteita keskeisillä alueilla kasvavissa kaupungeissa.

– Hyvä/paraneva taloustilanne, kysyntä- ja tarjontatilanne houkutteleva

– Maltillinen riskiprofiili: kiinteistöjen sijainti, vuokralaisten hajautus,

vuokrasopimusten kesto, konservatiivinen tase.

– Kassavirran kasvupotentiaali: vuokrankorotukset, kiinteistökehitys,

kiinteistökaupat.

• Markkinatilanteesta riippuen sijoitamme osan (10-25%) varoista

”opportunistisesti”.

– Yhtiöihin jotka toimivat esim. ”kehitä/osta-korjaa-myy” strategialla, ”kakkos- ja

kolmosluokan” kohteissa ja/tai operoivat aggressiivisella taseella.

• Käytämme ETF:iä (listattuja kiinteistörahastoja) likviditeetin

hallintaan.

17

Näkemys kiinteistömarkkinan kehityksestä 2016

• Toimisto- ja liiketilojen vuokrat nousevat 2016

– Paraneva talous- ja työllisyystilanne sekä kulutuskysyntä.

– Vuokrausasteet nousussa, uutta kapasiteettia rajoitetusti.

• Hinnoittelu kiristyy entisestään (vaadittu vuokratuotto-% laskee)

– Alhainen korkotaso luo kysyntää vaihtoehtoisille sijoituksille.

• Kysyntä kasvavien kaupunkien keskeisimmistä kiinteistöistä jatkuu

vahvana.

– Tukholma, Lontoo, Madrid, Barcelona, Dublin

• Mahdolliset riskit

– Odotettua heikompi talouskehitys

– Merkittävä muutos korkoympäristössä

– Brexit

18

BKT kasvuennusteet vuodelle 2016 ennakoivat

maltillista talouskasvua

19

Toimistotilojen kysyntä lisääntynyt, vuokrausasteet

nousussa

20

Toimistovuokrien odotettu kehitys

21

Lähde: JLL, CBRE, Euroopan toimistomarkkina

Kaupunkien vuokratuotot

22

Toimistot Liiketilat

Kiinteistöosakkeiden hinnoittelu vs. tasearvo

23

Säästöpankki Kiinteistöosake Eurooppa - rahasto

• Rahasto sijoittaa varansa pääosin eurooppalaisiin kiinteistö- ja

infrastruktuuriyhtiöhin.

• Sijoituskohteet ovat listatut kiinteistöyritykset jotka toimivat pääsääntöisesti

Saksassa, Hollannissa, Ranskassa ja Iso-Britanniassa.

• Rahasto tavoittelee tuottoa, joka pitkällä tähtäimellä vastaa

kiinteistömarkkinoiden kehitystä.

• Minimimerkintä 100 €.

• Merkintä- ja lunastuspalkko 1 % merkinnän ja lunastuksen määrästä.

• Hallinnointipalkkio 1,6 % p.a.

• Rahastolla on sekä A- että B-osuuksia.

• Rahaston arvonlaskenta alkaa 30.5.2016

• Ei vertailuindeksiä.

• Salkunhoitaja: Johan Hamström, Säästöpankkien Varainhoito.

24

Säästöpankkirahastot

Säästöpankki Venäjä (OR, ESR)

Säästöpankki Aasia (OR,ESR)

Säästöpankki Kehittyvät Markkinat (OR,ESR)

Säästöpankki Pienyhtiöt (OR)

Säästöpankki Kotimaa (OR)

Säästöpankki Itämeri (OR)

Säästöpankki Eurooppa (OR)

Säästöpankki Amerikka (OR)

Säästöpankki Trendi (VES, ESR)

Säästöpankki Osake Maailma (OR)

Säästöpankki Maailma (YR)

Säästöpankki Kiinteistöosakerahasto Eurooppa (OR)

Säästöpankki High Yield (YLR, ESR)

Säästöpankki Kehittyvät Korkomarkkinat (ESR)

Säästöpankki Korko Plus (YR)

Säästöpankki Korkosalkku (PKR)

Säästöpankki Yrityslaina (YLR)

Säästöpankki Pitkäkorko (PKR)

Säästöpankki Lyhytkorko (LKR)

Tuotto-odotus

Riski

Lyhyen koron rahasto LKR

Pitkän koron rahasto PKR

Yrityslainarahasto YLR

Yhdistelmärahasto YR

Osakerahasto OR

Vaihtoehtoiset sijoitukset VES

Erikoissijoitusrahasto ESR

25

Vastuunrajoitus

Tämä katsaus on laadittu yksinomaan informaatiotarkoituksessa Säästöpankin sisäiseen käyttöön.

Katsauksen sisältöä ei sen vuoksi tule pitää tarjouksena tai hyväksyntänä. Katsauksessa ei oteta

huomioon yksittäisen henkilön taloudellista asemaa, sijoituskokemusta ja -tietämystä tai muita

seikkoja. Siinä ei myöskään oteta huomioon rahoitusvälineen soveltuvuutta tai

tarkoituksenmukaisuutta yksittäiselle henkilölle. Katsauksen sisältämiä tietoja ei sen vuoksi tulee pitää

yksilöllisenä sijoitusneuvontana. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta.

Katsaus on laadittu julkisista lähteistä saatujen tietojen perusteella ja kohtuullisiin toimenpiteisiin on

ryhdytty sen varmistamiseksi, että tiedot ovat todenperäisiä ja että ne eivät ole harhaanjohtavia.

Katsauksen laadinnassa ei kuitenkaan ole otettu huomioon pankkisalaisuuden piiriin kuuluvia tietoja,

jotka ovat saattaneet olla pankin tai sen palveluksessa olevien käytettävissä.

Emme vastaa raporttiin sisältyneen virheellisen tai epätäydellisen tiedon aiheuttamasta vahingosta.

Koska kaikkeen arvopaperikaupankäyntiin liittyy riskejä, emme myöskään vastaa vahingosta, joka on

aiheutunut jollekin sen johdosta, että hän on käynyt kauppaa pitäen lähtökohtanaan tämän katsauksen

sisältämiä suosituksia tai ennusteita. Tätä raporttia ei saa jäljentää tai muualla tavoin monistaa ilman

kirjallista lupaa

26

KIITOS!

www.sp-rahastoyhtio.fi