Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. - Saray Halı A.Ş. · Değerlemesi Yapılan Mülk Tarla + Besi Çiftliği Gayrimenkulün Adresi Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak No:15

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

“Besi Çiftliği ve Tarlalar”

08.03.2013

Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak No: 15 / A, Solaklı Beldesi,

Ağzıbüyük Köyü, Malaz Beldesi,

Yüreğir / ADANA

Takdim:


Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ

Hazırlayan:

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.

Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7

Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

DEĞERLEME RAPORU - 002

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:2-28 Rapor Tarihi:08.03.2013

1

08.03.2013


Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ

Konu: Adana ili, Yüreğir ilçesi, Beyköy mahallesinde konumlu besi çiftliği ve arazi değerleme çalışması

Sayın Yetkili,

Adana ili, Yüreğir ilçesi, Beyköy Mahallesi’nde yer alan 11 adet parsel ve Ağzıbüyük Köyü’nde yer alan 10

adet parsel için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu ekte bilgilerinize sunulmaktadır.

Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanları Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn.

Ahmet ARSLAN, Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn. Elif İLERİYE tarafından bahse konu gayrimenkuller ve

çevreleri, Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN ve Gemi İnşaatı ve Gemi Makinaları Mühendisi Cem ARSLAN

tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir.

Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Adana ili, Yüreğir ilçesi genelinde

yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip, benzer özellikler taşıyan emsaller

incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik koşullar çerçevesinde söz konusu arsa nitelikli

gayrimenkuller analiz edilmiştir.

İşbu rapor 08.03.2013tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma kapsamında

civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate alınmıştır.

Saygılarımızla,

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.

Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU

Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür

Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159)


2

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.

2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve

bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.

3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen biçimde

vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.

4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.

5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı

değildir.

6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin

müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen bir

sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın

meydana gelmesine bağlı değildir.

7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü

konusunda daha önceden deneyimi vardır.

9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve yerinde

şahsen görüp incelemiştir.

10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda

bulunmadığını beyan ederiz.

11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal konulardan

sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu varsayar ve bu

nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke sorumlu bir mülkiyet

altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.

Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen

Ahmet ARSLAN

Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376)

Baki BUDAKOĞLU

Sorumlu Değerleme Uzmanı (400159)


3

- YÖNETİCİ ÖZETİ -

Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor

Numarası

08.03.2013/2-28

DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı Açıklamalı Değerleme

İncelemenin Yapıldığı Tarih 12.02.2013

Değerlemesi Yapılan Mülk Tarla + Besi Çiftliği

Gayrimenkulün Adresi Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak

No:15 / A, Solaklı Beldesi,

Ağzıbüyük Köyü, Malaz Beldesi,

Yüreğir / ADANA

Hukuki Tanımı Tarla

Mal Sahibi Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Mevcut Kullanımı Besi Çiftliği ve Tarla

Mevcut Kullanıcı Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

İmar Durumu İmar plan sınırı dışında yer almaktadır.

Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa Alanı Beyköy Mahallesi : 3.735.015,11 m2

Ağzıbüyük Köyü : 1.403.490,00 m2

Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı Alanı Beyköy Mahallesi- Besi Çiftliği: 76.180 m2

Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Emsal Karşılaştırma Yöntemi

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Maliyet Yöntemi

Tanımlanan Değer (Mevcut Durum) 52.300.000.-TL + KDV (Makine + Tarla Hisse

Değerleri + Tesis Maliyet Bedeli)

Tanımlanan Değer KDV Dahil (Mevcut

Durum)

61.725.000.-TL

Değerleme Uzmanı Ahmet ARSLAN


4

DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:

1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi

beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.

2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.

3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.

4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu için

garanti verilmez.

5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim

malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.

6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya

aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için

gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.

7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre

yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.

8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate

alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına uyduğu

varsayılmıştır.

9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal

veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için, elde

edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.

10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi

belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.

11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin mevcudiyeti

değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve dışındaki

mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu gibi

maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü tecrit

maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen değer,

değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı varsayımına

dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya mühendislik bilgisi için

hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir eksperin hizmetlerinden

yararlanması önemle önerilir.


5

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.

1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen

kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi başka bir

değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.

2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık

yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle

değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma) reklam,

halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.

5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer yasal

mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.

6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir işlem

ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir.

7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı olması

şartları irdelenmemiştir.

8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine – tesisat ve ekipmanlar, bulundukları yerde,

montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak ifade

edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil satılabilirlik

bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır.

9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri

incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara,

motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir. Tesiste

tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makine-tesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik ismi ile

firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta makine ve

ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk hava tesisi vb)

anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan bu makine ve

ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir.

10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve makinelerin

mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır.

11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda

değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili her

hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları binalarda

üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir.

12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu

olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile, hali hazır

kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz.

13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı

topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve müşteri

potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.

14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve

ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok daha

düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır durum


6

değerini ortaya koyan makine-tesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer ihtiva

etmeyebilecektir.

15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket

görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler raporumuzda

belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden yıpranma miktarı takdir

edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma tarafından beyan edilen

tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir.

16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında bakımları

yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi bünyelerinde

yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları bulunmaması sebebiyle bu

bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı, çalışır durumda ve teknik her

hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir.

17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka

dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 12 adet JOHN

DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme

makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama

sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir.

Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını

doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması,

çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.

Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.

Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve

ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı

Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye

Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781

sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar

çerçevesinde hazırlanmıştır.


7

İÇİNDEKİLER

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ ......................................................................................... 9

2. Rapor Tarihi ve Numarası ............................................................................................................... 9

3. Raporun Türünün Tanımlanması ..................................................................................................... 9

4. Raporu Hazırlayanlar ...................................................................................................................... 9

5. Değerleme Tarihi ........................................................................................................................... 9

6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası....................................................................................... 9

7. Şirket Bilgileri ................................................................................................................................. 9

8. Müşteri Bilgileri .............................................................................................................................. 9

9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ...................................................................... 9

2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ................................................................................ 10

2.2. Değerin Tanımı ............................................................................................................................ 10

2.2.1. Piyasa Değeri ............................................................................................................................. 10

2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları ......................................................................................................... 10

2.4. İşin Kapsamı ................................................................................................................................ 10

3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ............................................................... 11

3.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI ................................................................... 15

3.2.1.1. Gayrimenkul Mülkiyet Bilgileri ................................................................................................... 15

3.3. Ağzıbüyük Köyü Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ................................................................ 23

3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri .................................................................................................. 23

4. PİYASA ARAŞTIRMASI .................................................................................................................. 29

4.1. Emsal Araştırması ......................................................................................................................... 29

5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ........................................................................................................ 30

5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler ........................................................................................................ 30

5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi .............................................................................................. 30

5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler ................................................................. 30

5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ................................................................................. 30

5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ................................................................................................... 30

5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı ......................................................................................................... 30

5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı ..................................................................................................................... 31

5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi ................................................................................. 31

5.3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi ................................................................... 31

5.3.2.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi ......................................................................... 32

5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi ..................................................................................... 33

5.3.2.4. Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri ..................................................................................... 35

5.3.2.5. Motorsuz Araçlar - Tarım Makineleri Değeri ............................................................................... 37

5.3.2.6. Makine - Ekipman Ve Tesisat Değerleme .................................................................................. 38

5.3.2.7. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların

Seçilmesinin Nedenleri, ........................................................................................................................ 40

5.3.2.8. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Varsayımlar ve Değer Analizi Çalışması .................................. 40

5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ............................................................................................. 41

5.4.1. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş ............................................... 41

5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı

Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş ......................................................................... 41

5.4.3. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ............................................ 41


8

6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ................................................................................ 43

6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü ........................................................................................................... 43

7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR ............................................................................................................. 44


9

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

2. Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından

08.03.2013tarihli, 002 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.

3. Raporun Türünün Tanımlanması

Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda elde

edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim

edilmektedir.

4. Raporu Hazırlayanlar

Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan elde

edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, sorumlu değerleme uzmanı Sn. Ahmet ARSLAN

tarafından hazırlanmıştır. Değerleme Uzman Yardımcısı Sn. Elif İLERİYE ve Cem ARSLAN ile Değerleme

Uzmanı Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında destek vermiştir.

5. Değerleme Tarihi

Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 12.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış ve

08.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi

dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.

6. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve

yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak

hazırlanmıştır.

Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında

Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında

bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

7. Şirket Bilgileri

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 26.07.2005 tarih ve 6354 sayılı

Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi

olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur.

8. Müşteri Bilgileri

Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde mukim eden Saray Tarım ve Hayvancılık

A.Ş. için hazırlanmıştır.

9. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.


10

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR

2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR

2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı

Söz konusu değerleme çalışması Adana ili, Yüreğir İlçesi, Beyköy mahallesinde Besi çiftliği & makine

ekipman ve tesisat ile tarlalar ve Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu tarla vasıflı gayrimenkullerin, 08.03.2013

tarihi itibariyle piyasa satış değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu raporda resmi kurum

araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına

uygun olarak adil piyasa ve acil satış değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca rapor kapsamında değere

etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi

verilmiştir.

2.2. Değerin Tanımı

2.2.1. Piyasa Değeri

Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki altında

kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı gerçekleştirebilecekleri tahmini

bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte tamamlanması ve tapunun satıcıdan

alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:

Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.

Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde

hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden

gerçekleştirilmektedir.

2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları

Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.

2.4. İşin Kapsamı

Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve analizlerde

bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli güncellenen verilerden

temin edilmiştir. Diğer veriler ise;

Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro Müdürlüğü

v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.

Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.

Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.

Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.


11

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri

3.1.1. Genel Veriler

Adana ili Anadolu yarımadasının güneyinde

ve Akdeniz kıyısında yer alan 36°30-

38°25 kuzey enlemleri ile 34°48-36°41 doğu

boylamları arasında ve Akdeniz Bölgesi’nde

yer almaktadır. Adana ili; kuzeyinde Kayseri,

doğusunda Osmaniye, kuzey doğusunda

Kahramanmaraş, güney doğusunda Hatay,

kuzey batısında Niğde ve batısında Mersin

illeri ve güneyinde Akdeniz ile çevrilidir.

Güneyi 160 km’yi bulan Akdeniz kıyılarıyla sınırlanan ilin yüzölçümü 14.125 km²’dir.

Şehir merkezinin denizden yüksekliği 23 m olan Adana’nın Seyhan, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam, Karaisalı,

Aladağ, Ceyhan, Feke, İmamoğlu, Karataş, Kozan, Pozantı, Saimbeyli, Tufanbeyli ve Yumurtalık olmak

üzere 15 ilçesi bulunmaktadır. Seyhan, Yüreğir, Çukurova, Sarıçam ve Karaisalı ilçeleri; aynı zamanda

Adana Büyükşehir Belediyesi sınırlarını oluşturmaktadır.

Adana ili, Orta Toroslar’ın bir bölümü ile Amanos Dağları tarafından çevrilidir. Toroslar – batıdan doğuya-

Uzunyayla’ya kadar uzanır. Bu dağlarda 3000 metreyi geçen yüksekliklerin yanı sıra sert yamaçlara ve derin

vadilere rastlanır. Toroslar’ın bu bölümünde İç Anadolu’yu güneye bağlayan en önemli geçit olan Gülek

Boğazı bulunur.

Toros ve Amanoslar ile Akdeniz arasında kalan alana ise Çukurova denir. Misis Dağları pek yüksek olmayan

görünümleri ile Çukurova’yı ikiye böler. Güneyde kalan bölüme “Aşağı Ova”, kuzeyde kalan bölüme ise

“Yukarı Ova” denir.

İl sınırları dahilinde irili ufaklı bir çok akarsu bulunmasına rağmen Seyhan ve Ceyhan nehirleri Adana’nın en

önemli akarsularıdır.

Son yapılan nüfus sayımında ilin toplam nüfusu 2.125.635 olarak tespit edilmiştir. Nüfusunda %88,76’lık

kısmı kentlerde, %11,24’lük kısmı ise köy ve beldelerde yaşamaktadır.

3.1.2. Demografik Veriler

2012 yılı TUİK Verilerine göre; 2.125.635 olan Adana ilinin toplam nüfusunun 1.886.624 ’ü il/ilçe

merkezlerinde, 239.011'i ise belde/köylerde yaşamaktadır. En kalabalık nüfus; merkez ilçelerden Seyhan,

Yüreğir, Çukurova ve Sarıçam ile Ceyhan ve Kozan ilçelerindedir.

2012 yılında Türkiye'nin yıllık nüfus artış hızı binde 12 iken Adana'nın yıllık nüfus artış hızı binde 7,9 olarak

gerçekleşmiştir.

Erkek nüfus 1.061.264 olup, Kadın nüfus ise 1.064.371 dir. Adana ili Türkiye sıralamasında Nüfus

büyüklüğü açısından 5. sırada olup Akdeniz Bölgesi sıralamasında 1. sıradadır.


12


3.1.3. İklim Verileri

Adana, tipik Akdeniz iklimine sahiptir. Kışları ılık ve yağışlı, yazları ise sıcak ve kuraktır. En yüksek sıcaklık 8

Temmuz 1978'de 44,0 °C olarak ölçülmüştür. En düşük sıcaklıksa 30 Ocak1980'de −4,2 °C olarak kayıtlara

geçmiştir.

Aylar Oca Şub Mar Nis May Haz Tem Ağu Eyl Eki Kas Arl

Ortalama °C 9,6 10,5 13,6 17,6 21,8 25,7 28,2 28,5 26,1 21,6 15,4 10,9

Ort.En Yüksek °C 15,1 16,2 19,6 23,8 28,2 31,7 33,7 34,4 33,1 29,1 22,2 16,7

Ort.En Düşük °C 5,4 6,1 8,6 12,3 16,1 20,2 23,6 23,8 20,8 16,3 10,7 6,9

Ort. Güneşlenme Süresi (saat) 4,7 5,2 5,8 6,9 9,1 10,5 10,6 10,2 8,8 7,2 5,7 4,5

Ortalama Yağışlı Gün Sayısı 9,7 9,9 10,0 9,9 6,5 3,4 1,9 1,8 3,2 5,7 7,8 10,6

3.1.4. Ekonomik Veriler

Adana, ilk sanayileşen şehirlerden biri olmuştur. Seyhan Barajı'nın inşasıyla ve tarım tekniklerindeki

gelişimlerle beraber 1950'li yıllarda tarımsal verimde büyük gelişmeler yaşanmıştır.

Adana; pamuk, buğday, soya fasulyesi, arpa, üzüm ve narenciyenin büyük miktarlarda üretildiği Çukurova

tarım bölgesinin pazarlama ve dağıtım merkezidir. Türkiye yetiştirilen mısır ve soya fasulyesinin yarısını

Adana'da üretilmektedir. Türkiye'deki yerfıstığının %34'ü ve portakalın %29'u Adana'da yetiştirilmektedir.

Bölgedeki çiftçilik ve tarım kaynaklı şirketlerin çoğu genel müdürlüklerini Adana'da açmıştır.

Tekstil ve deri sanayi Adana'nın üretiminin %29'unu oluşturan büyük sanayi kollarıdır ve bitkisel yağ ile

işlenmiş yiyecek üreten tesisler de sayıca fazladır. 2008 itibariyle Adana'da Türkiye'de en üst sıralarda yer

alan 500 sanayi firmasının 11'ine ev sahipliği yapar. Otomotiv sanayide Adana'nın en büyük firması

olan Temsa'nın 2.500'den fazla çalışana sahip olup yıllık 4.000 otobüs üretmektedir. Marsan-Adana,

Türkiye'deki en büyük margarin ve bitkisel yağ fabrikasıdır. AdvanSA Sasa, 2.650 kişiye istihdam

sağlamakta olup Avrupa'nın en büyük polyester üreticisidir. Adana Organize Sanayi Bölgesi'nin 1,225 hektar

alan üzerine kuruludur ve küçük-orta ölçekli 300 civarı tesise ev sahipliği yapmaktadır.

http://tr.wikipedia.org/wiki/Akdeniz_iklimi

http://tr.wikipedia.org/wiki/8_Temmuz

http://tr.wikipedia.org/wiki/8_Temmuz

http://tr.wikipedia.org/wiki/1978

http://tr.wikipedia.org/wiki/30_Ocak

http://tr.wikipedia.org/wiki/30_Ocak

http://tr.wikipedia.org/wiki/Ocak

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C5%9Eubat

http://tr.wikipedia.org/wiki/Mart

http://tr.wikipedia.org/wiki/Nisan

http://tr.wikipedia.org/wiki/May%C4%B1s

http://tr.wikipedia.org/wiki/Haziran

http://tr.wikipedia.org/wiki/Temmuz

http://tr.wikipedia.org/wiki/A%C4%9Fustos

http://tr.wikipedia.org/wiki/Eyl%C3%BCl

http://tr.wikipedia.org/wiki/Ekim

http://tr.wikipedia.org/wiki/Kas%C4%B1m

http://tr.wikipedia.org/wiki/Aral%C4%B1k

http://tr.wikipedia.org/wiki/Seyhan_Baraj%C4%B1

http://tr.wikipedia.org/wiki/Temsa


13


3.1.5. Sektörel Veriler

Sanayi: Elverişli iklim koşulları, yüksek kaliteli ve büyük miktardaki gıda ve tekstil sanayi girdileri, dana ilini

yurt içi ve yurt dışı pazarlarda rekabetçi bir duruma getirmiştir. Tekstil sektöründeki üretim sentetik iplikten

çok çeşitli kuaşlara kadar uzanmaktadır. Gıda sanayisinin çoğunluğu margarin, çikolata, bira ve un

fabrikalarında oluşmaktadır. Türkiye genelinde olduğu gibi Adana ilinde de gıda ve tekstil yatırımları

ağırlıkta olup, bu sektörlere yapılan yatrımlarda halen bir azalma görülmemektedir. Bu alanlarda İsviçre,

Fransız, Amerikan ve Alman firmaları ile yatırım ortaklıklarına gidilmektedir. Adana Organize Sanayi Bölgesi

kapladığı alan ve fabrika sayısı açısından Türkiye’nin en büyük organize sanayi bölgelerinden birisidir.

Kentin 20 km dışında yer alan bölge tam olarak faaliyete geçtiğinde 400 ile 500 arasında fabrikaya ev

sahipliği yaparken, 50.000 kişiye de iş imkanı sağlayacaktır. Bölgenin komple altyapısı tamamlanmış olup,

arıtma tesisleri de devreye girmiştir. 1.350 hektarlık toplam alanında şu anda tekstil ve makine – metal

sanayi başta olmak üzere 200’e yakın firma faaliyet göstermektedir. Adana Organize Sanayi Bölgesinde

yatırım yapanlara devlet yardımları ve vergi muafiyetleri gibi avantajlar da sunulmaktadır.

2007 Yılı Adana Sanayi Odası verilerine göre Adana İlinin ağırlıklı sektörü olan tekstil ve tekstil ürünleri

grubundaki hazır giyim, iplik, çırçır ve prese, örgü-deri-konfeksiyon sektörlerinin toplam payı % 21’dir. Hazır

giyim ve ev tekstili sektörü % 7.6, makine ve tekstil yedek parça sanayi %7, mobilya ve dekorasyon %6.5,

otomotiv ve yedek parça %6.4, döküm, makine ve ziraat aletleri sanayi %6.2’lik bir paya sahiptir. Bu

kuruluşların birçoğu Seyhan İlçesi sınırları içerisindedir.

Tarım: Adana verimli Çukurova ovasında nüfusu iki milyona ulaşan bir kenttir. İlin toplam yüzölçümü 1.4

milyon hektar olup bu alanın 675.000 hektarlık bölümü sulanabilir tarıma elverişli alanlardır. Arazi kullanımı

açısından tarla ürünlerinin geniş yer kapladığı görülmektedir. Tarımsal üretim miktarları incelendiği zaman,

en fazla üretilen ürünün Buğday olduğu ancak üretim miktarının her yıl azaldığı anlaşılmaktadır. Pamuk

üretimi ise 210 bin ton civarında seyretmektedir. Çiftçilerimizin klasik tarla ürünleri yerine katma değeri

daha yüksek olan meyve, özellikle Turunçgil üretimine ağırlık vermeye başladığı görülmektedir. Adana’da

Bitkisel üretimin değeri Türkiye ekonomisi içerisinde % 4.5 civarında bir ağırlığa sahiptir. Bitkisel üretim

içerisinde en büyük paya % 53 ile tarla ürünleri sahiptir. Alüvyonların getirdiği verimli toprakları nedeniyle

senelerdir bir cazibe merkezi olan, ülkenin en verimli ovalarından Çukurova'da buğday, ayçiçeği, zeytin, nar,

mısır, narenciye (portakal, turunç, mandalina ve limon), muz, kivi, baklagiller, şekerkamışı, patates,

domates, biber, marul, lahana, soğan, pirinç, soya, pamuk, üzüm, yerfıstığı, bakla, börülce, fasulye, hıyar,

badem, karpuz, kavun, yenidünya gibi birçok ürün üretilmektedir. Üretim klasik sulama sistemlerinden,

yağmurlama (damla sulama) teknolojisine geçilmektedir.

Buğday, arpa, kırmızı mercimek ve pamuk ilin en önemli tarım ürünleridir. Sulu tarıma geçişle birlikte yoğun

olarak başlanan pamuk yetiştiriciliğinde, Gold türü pamukla Türkiye’nin en kaliteli pamuğunu yetiştiriyor

durumdadır.

Hayvancılık: Tarım ile beraber hayvancılık da coğrafi koşulların imkân vermesiyle Adana ekonomisine ülke

ekonomisinin ortalamasının üstünde katkı sağlamaktadır. Büyükbaş ve küçükbaş hayvancılığın yanı sıra,

Akdeniz'e kıyısı bulunan Adana'nın ilçeleri Yumurtalık ve Karataş'ta deniz mahsulleri üretimi de önemli bir

yer tutmaktadır.

Adana ili genelinde hayvan mevcudu ilin coğrafi durumu, iklim şartları ve tarımsal karakterine göre

değişiklik göstermektedir. Ova kısımlarında tüm alanlar ekime ayrıldığından daha çok ahır hayvancılığı

yapılmaktadır. Şehir merkezine yakın yerlerde besi hayvancılığı ve tavukçuluk, dağlık ve ormanlık yerlerde

ise koyun ve keçi beslenmektedir.

Adana’dan komşu il ve ülkelere her zaman hayvan sevkiyatı yapılmaktadır. Bunun yanında %80 oranında

Doğu ve Güney Doğu Anadolu Bölgesinden canlı hayvan ve ürünlerinin girişi yapılmaktadır.


14


Özellikle kurban bayramı döneminde bu oranın arttığı görülmektedir. Kaçak girişlerin engellenememesi

sağlıklı değerlere ulaşılmasını zorlaştırmaktadır.

Arıcılık ise daha çok dağlık ve orman içi köylerde gerçekleştirilmektedir. Bunun yanında bölgesel ihtiyacı

karşılamak üzere ilde yumurtacı tavukçuluktan çok, etlik tavukçuluk yapılmaktadır. Bunun nedeni, etlik

pilicin pazar durumuna göre planlamasının kolay ve riskin daha az olmasıdır.

3.1.6. Ulaşım Verileri

İlde ulaşım karayolu, havayolu, demiryolu, denizyolu ile yapılmaktadır. Pozantı ilçesi sınırlarında biten ve

batıyı doğuya bağlayan Otoyol çalışmalarının il sınırları içindeki yapımı tamamlanmıştır.

KARAYOLU

Devlet Yolu

İl sınırları içinde 454 km devlet yolu bulunmaktadır. Bunun 119 km 'si beton asfalt, 335 km 'si sathı

kaplamadır.

İl Yolu

İlde 488 km uzunluğunda il yolu bulunmaktadır. Bunun 6 km 'si beton asfalt, 353 km 'si sathı kaplama, 18

km 'si stabilize, 111 km 'si toprak yol.

Otoyol

İlde 158 km uzunluğunda otoyol bulunmaktadır. Bunun 144 km'si yapımı tamamlanan, 14 km'si yapımı devam eden otoyoldur.

Köy Yolu İlde 243 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu asfalt, 183 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu stabilize,

71 köy-bucak ve belde belediyesinin yolu tesviyedir. Ayrıca 55 köy-bucak ve belde belediyesi karayolu

güzergahındadır. İl sınırları içinde asfalt yol uzunluğu 1.588 km, stabilize yol uzunluğu 1.156 km, tesviyeli yol uzunluğu 1.455 km, ham yol uzunluğu 14 km toplam yol uzunluğu 4.213 km'dir.

KÖY YOLU AĞI (km)

Asfalt Stabilize Tesviye Hamyol Toplam

1.588 1.156 1.455 14 4.213

% 37,7 % 27,5 % 34,5 % 0,3 %100

HAVAYOLU

Adana Havaalanı 1937 yılında sivil-askeri havaalanı olarak hizmete girmiştir. 1956 yılında sivil havaalanı

olarak kullanılmaya başlanmıştır. Şehirden uzaklığı 3,5 km'dir.

Havalimanın

Pist Özellikleri :45 m genişliğinde 2.750 m uzunluğundadır.

Apron Özelliği :87.000 m2 boyutunda ve 9 uçak park kapasitelidir.

Ayrıca 7.200 m2'lik zirai ilaçlama uçaklarına ayrılmış alan mevcuttur.

DEMİRYOLU

Demiryolu bağlantısının 1860'larda yapıldığı Adana istasyonundan bugün birçok kente ulaşım yapılmaktadır.

Adana il sınırları içerisinde 156 km ana hat, 23 km çift hat (Yenice-Adana), 26 km istasyon yolları ve tali

hatlar olmak üzere toplam 205 km demiryolu bulunmaktadır. Sınırlar içinde 11 adet istasyon vardır.


15


Demiryolu ilin Pozantı, Seyhan, Yüreğir, Ceyhan ilçelerinden, aynı zamanda Karaisalı ilçesi sınırlarından da

geçmektedir. Devlet demiryolunun, içinden ve yakınından geçtiği köy ve kasaba sayısı 20'dir.

DENİZYOLU

Yumurtalık, Ceyhan, Karataş ilçeleriyle denize yolu olan uluslar arası petrol ve yük taşımacılığına açık Botaş

limanı ve Toros Gübre Fabrikaları Limanı bulunmaktadır. Karataş ilçesinde bulunan balıkçı barınağı, yöre

balıkçılarına hizmet vermektedir.

3.1.7. Yüreğir İlçesi Genel Verileri

Coğrafi konum olarak Torosların eteğine kurulan Çukurova Üniversitesi’nin

güneyinde başlayan Yüreğir İlçesi yerleşim alanı, doğuda Misis havzası,

batıda Seyhan Nehri ve güneyde Karataş Ovası ile çevrelenmiş bölgede oluşan

yerleşim alanıdır. İlçesinin kuzeyinde İmamoğlu, kuzeybatısında Karaisalı,

batısında Seyhan, doğusunda Ceyhan, güneyinde Yumurtalık ve Karataş ilçeleri

bulunmaktadır.

İlçenin nüfusu 2008 genel nüfus sayımına göre 522.265'dir. Bunun 375.954'ü

ilçe merkezinde, 146.311'i ise kasaba ve köylerde yaşamaktadır.

İlçe bağlısı olarak merkez hariç olmak üzere ilçe merkezine bağlı; 13 belde,

112 köy ve 89 mahalleden oluşmaktadır.

3.2. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.2.1. Beyköyü Mahallesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller

3.2.1.1. Gayrimenkul Mülkiyet Bilgileri

İL İLÇE MAHALLE/KÖY PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ HİSSE HİSSE PAYI

ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 38 640,275.00

25267 / 32000 505,557.14

ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 5 / 128 25,010.74


3 / 128 6,391.41



11651 / 13440 410,879.80


ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 43 179,430.00 1 / 1 179,430.00





ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 212 1,315,648.40

73 / 1792 53,595.05



73 / 1792 8,299.97



19 / 1792 2,453.29


TOPLAM 3,735,015.11 2,344,138.49

3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

21.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan araştırmada;

ekspertize konu parseller üzerinde takyidatlar aşağıdaki listedeki gibidir:

http://tr.wikipedia.org/wiki/Toros

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%87ukurova_%C3%9Cniversitesi

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Misis_havzas%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/wiki/Seyhan_Nehri

http://tr.wikipedia.org/w/index.php?title=Karata%C5%9F_Ovas%C4%B1&action=edit&redlink=1

http://tr.wikipedia.org/wiki/%C4%B0mamo%C4%9Flu

http://tr.wikipedia.org/wiki/Karaisal%C4%B1

http://tr.wikipedia.org/wiki/Seyhan

http://tr.wikipedia.org/wiki/Ceyhan

http://tr.wikipedia.org/wiki/Yumurtal%C4%B1k

http://tr.wikipedia.org/wiki/Karata%C5%9F

http://tr.wikipedia.org/wiki/Belde

http://tr.wikipedia.org/wiki/K%C3%B6y

http://tr.wikipedia.org/wiki/Mahalleden


3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri


ekspertize konu gayrimenkullerden;

38 no.lu parselin 5/128 hisse payının 08.05.2012 tarih 8267 yevmiye no.lu satış işlemi ile,



198 no.lu parselin tam hissesinin 01.07.2010 tarih 4531 yevmiye no.lu satış işlemi ile,

212 no.lu parselin 73/1792 hissesinin 08.05.2012 tarih 8265 yevmiye no.lu satış işlemi ile,



Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçtiği; 43, 196, 197 ve 199 no.lu parsellerin son 3 yıl içinde

mülkiyet değişimi olmadığı tespit edilmiştir.

3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan yazılı belgeye göre

konu taşınmazlar 5747 sayılı yasa kapsamında Yüreğir Belediyesi sınırları içerisinde olup, onaylı

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları dışında yer

almaktadır.

Yapı Ruhsat: 12.02.2013 tarihinde Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde yapılan

araştırmada konu parseller üzerinde yer alan binaların yasal olmadı tespit edilmiştir.

Yapı Denetim:

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan binalar yasal olmaması sebebiyle 29.06.2001 tarih

ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.

3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda

Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma

İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma

meydana gelmediği Yüreğir Belediyesi İmar Müdürlüğünden şifa’i olarak öğrenilmiştir.

3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut

Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Konu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların yasal olmaması sebebiyle inşaat ruhsatı alınmadığı tespit

edilmiş olup, mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin eksik olduğu kanaatine varılmıştır.

3.2.7. Arazinin Tanıtılması

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Beyköy Mahallesi sınırları içerisinde Besi Çiftliği ve tarlalar

bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait olan toplam

2.344.138,49 m2 yüz ölçüme sahip 11 parsel ve bu parsellerin 300.000 m2’lik kısmı üzerinde kurulu olan

besi çiftliği İşletme merkezidir.


18


3.2.8. Fiziksel Özellikler

BESİ ÇİFTLİĞİ

196, 199 ve 212 parsellerin yaklaşık 300.000 m2’lik kısmı üzerinde kurulu olan besi çiftliği işletme merkezi

yaklaşık 76.180 m2’lik kapalı alandan oluşmaktadır. Çiftlik arazisi aşağıdaki bölümlerden oluşmaktadır:

Saray Besi Çiftliği Vaziyet Planı:

1.İdari Bina 12.Gübre İşleme Tesisi

2.Yatakhane 13.Kesimhane 3.Yemekhane 14.Slaj Çukurları 1

4.Yedek Parça Deposu 15.Slaj Çukurları 2 5.Makine Ekipman ve Saman Deposu 16.Yem Tesisi ve Siloları

6.Yem Ünitesi 17. Ahır Alanı 1

7.Su Deposu 18. Ahır Alanı 2

8.Makine & Drenaj 19. Ahır Alanı 3 9.Veteriner Odası 20. Ahır Alanı 4

10.İlaç Deposu 21. Ahır Alanı 5

11.Soyunma Odası 22. Jeneratör Binası 23. Katı Gübre Havuzu (600 m3)

İdari Bina: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen idari bina yaklaşık 265 m2 alana sahiptir. Bina

içerisinde tuvalet, 8 adet ofis, toplantı odası ve dinlenme odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac

levha, çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde

seramik kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden alçıpan ile

ayrılmıştır.


19


Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma biyogaz yakıtlı kalorifer sistemi ile

sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir.

Yatakhane: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen yatakhane binası yaklaşık 180 m2 alana sahiptir.

Bina içerisinde tuvalet, duş, 5 adet yatakhane, ve TV odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha,

çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik

kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde odalar birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır. Bina

2004 yılında inşa edilmiştir.


sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır.

Yemekhane: Tek kat üzerine prefabrik olarak inşa edilen yemekhane binası yaklaşık 125 m2 alana

sahiptir. Bina içerisinde 2 yemek salonu, kiler ve mutfak bulunmaktadır. Binanın dış cephesi sac levha,

çatı galvaniz sac kaplamadır. Zeminler seramik kaplama olup, duvarlar tuvalet bölümlerinde seramik

kaplama diğer bölümlerde plastik boyalıdır. Bina içerisindeki bölümler birbirlerinden alçıpan ile ayrılmıştır.


sağlanmakta olup, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2001 yılında inşa edilmiştir.

Yedek Parça Binası: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen yedek parça binası yaklaşık 150 m2

alana sahiptir. Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, yürünebilir çatıya sahiptir. Zeminler ham beton olup,

duvarlar tuğladır. Kapılar ahşap doğrama, pencereler PVC doğramadır. Isınma sistemi olmayan binada,

aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2001 yılında inşa edilmiştir.

Makine Ekipman ve Saman Deposu: Çelik konstrüksiyon taşıyıcı sisteme sahip, tuğla duvarlarla 2

bölüme ayrılmış, yanları açık ve sac kaplama çatısı olan deponun zemini ham betondur. Depo büyüklüğü

yaklaşık 4.865 m2 olup; makas altı yüksekliği 6.5 m’dir.

Yem Ünitesi: Tek katlı yaklaşık 1.255 m2 büyüklüğünde, çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip, duvarları sac

levha kaplı olan binanın deponun makas altı yüksekliği 6.5 m’dir.

Su Deposu, Makine & Drenaj, Veteriner Odası, İlaç Deposu, Soyunma Odası: Tek kat üzerine

betonarme olarak inşa edilen, 5 bölümden oluşan bina yaklaşık 215 m2 alana sahiptir. Binanın dış cephesi

beton sıvalı olup, yürünebilir çatıya sahiptir. Zeminler ham beton olup, duvarlar tuğladır. Kapılar ve

pencereler PVC doğramadır. Bina 2004 yılında inşa edilmiştir. bina 2004 yılında inşa edilmiştir.

Kuru Yem Sahası: Çelik konstrüksiyon taşıyıcı sisteme sahip, yanları açık ve sac kaplama çatısı olan

sahanın zemini ham betondur. Depo büyüklüğü yaklaşık 6.460 m2 olup; makas altı yüksekliği 7 m’dir.

Kesimhane: Tek kat üzerine betonarme olarak inşa edilen kesimhane binası 70 m2 alana sahiptir.

Binanın dış cephesi beton sıvalı olup, çatısı sac levha kaplıdır. Zemin ham beton olup, duvarlar tuğladır.

Isınma sistemi olmayan binada, aydınlatma florasan armatürler ile sağlanmaktadır. Bina 2006 yılında inşa

edilmiştir.

Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde 2 bölgede bulunan toplam 11 adet slaj çukuru yer almaktadır. Bunlardan

Slaj Çukuru-1, yaklaşık 4.850 m2 büyüklüğünde olup 7 bölmeden, Slaj Çukuru-2, yaklaşık 8.450 m2

büyüklüğünde olup 3 bölmeden oluşmaktadır. 8 slaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile

ayrılmıştır. Slaj Çukuru-1’in duvarları ortalama 50 m, Slaj Çukuru-2’nin duvarları ortalama 120 m

uzunluğundadır.

Yem Tesisi ve Siloları: Yaklaşık 180 m2 büyüklüğündeki yem tesisi ve toplam 8000 ton kapasiteye

sahip, 4 adet 2000 tonluk dikey çelik silodan oluşmaktadır. Silolar 3 ton / saat yem hazırlama kapasitesine

sahiptir.


20


Ahır Alanı 1: Yaklaşık 13.880 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında

briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın florasan ile

sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.


briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile



briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile


Ahır Alanı 4: Yaklaşık 19.450 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. Zeminin

beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur.

Ahırın içerisinde toplam 18 adet padok alanı mevcuttur.

Ahır Alanı 5: Yaklaşık 12.460 m2 alana sahip olan ahır, betonarme temel üzerine çelik karkas taşıyıcı

sistem olarak inşa edilmiştir. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac trapez kaplamadır. Aydınlatmanın

flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.

Jeneratör Binası: Yaklaşık 90 m2 alana sahip olan bina, betonarme karkas yapı tarzında inşa edilmiş

olup, çatısı galvaniz sac kaplamadır. Bina 2005 yılında inşa edilmiştir.

ARAZİLER

Beyköy Mahallesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 11 adet parsel tarımsal amaçlı olarak

kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde; fiğ hububat, mısır silajı, buğday yetiştirilmekte ve alınan ürünler

hayvan yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup,

bütün araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 3.735.015,11 m2 olup hisse payları toplamı

2.344.138,49 m2’dir. Detayları Mülkiyet başlığında verilmiştir.

38 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda yamuk

şeklindedir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan

arazi yoluna yaklaşık 480 metre cephesi bulunmaktadır. 640.275,19 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz

düz bir yüzeye sahiptir.


21


39 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda çokgen bir

geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli

olan arazi yoluna yaklaşık 365 metre cephesi bulunmaktadır. 272.700 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz


41 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, kare şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola

cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 550

metre cephesi bulunmaktadır. 473.970 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.

43 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola

cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 770


196 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye daralan yamuk şeklinde bir geometriye

sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. 23.922 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir

yüzeye sahiptir.

198 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral

yola cephesi bulunmamaktadır. 44.525 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.

199 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral

yola cephesi bulunmamaktadır. 304.888 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.


sahiptir. Kadastral yola 2,4 km cephesi bulunmaktadır. 1.315.648,4 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz



sahiptir. Kadastral yola 280 metre cephesi bulunmaktadır. 203.747,29 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz


220 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmazın kadastral paftası görülememiş olması sebebiyle

geometrik şekli ve sınırları tespit edilememiştir. 231.384,42 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir

yüzeye sahiptir.

3.2.9. Ulaşım Özellikleri

Konu gayrimenkullerden Besi Çiftliği’ne olan erişim Adana – Karataş Yolu üzerinde giderken 30. Km’den

batı yününde, asfalt yol üzerinde yaklaşık 4 km gidildikten sonra kuzeye Kiremitli Köy yönüne sapılır. Bu

sapaktan yaklaşık 1.5 km sonra batı yönüne sapılarak Besi Çiftliği’ne ulaşılır.

Konu gayrimenkuller yakın çevresinde yerleşim bulunmamakla beraber, daha üst ölçekte bakıldığında

dağınık şekilde köy yerleşimleri olduğu görülmektedir.

Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.


22


Önemli Merkezler Mesafe (km.)

Adana – Karataş Yolu 6

Yüreğir İlçe Merkezi 35

Adana – Osmaniye Yolu 35

Adana Şehir Merkezi 40


23


3.3. Ağzıbüyük Köyü Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller

3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

İL İLÇE MAHALLE/KÖY MEVKİİ ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİK MALİK HİSSE HİSSE PAYI

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK MALAZ _ 172 1108500 TARLA SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş.

9 / 32 311766

42 / 2317 20094


1 / 1 22500


1 / 1 20725


1 / 1 13250


1 / 1 36500


1 / 1 22000


1 / 1 12750


1 / 1 56850


1 / 1 10400


1 / 1 100015

3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri


ekspertize konu parseller üzerinde takyidatlar aşağıdaki listedeki gibidir:

İL İLÇE MAHALLE/KÖY MEVKİİ ADA PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ NİTELİK MALİK HİSSE HİSSE PAYI

ŞERH/BEYAN/İRTİFAK

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK MALAZ _ 172 1108500 TARLA

SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş.

9 / 32 311766

_

42 / 2317 20094

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK MALAZ _ 274 22500 TARLA 1 / 1 22500 İrtifak: H. 76, 78 parseller lehine 274 parsel aleyhine ( c ) ile gösterilen 175 metrekarelik alanda sulama borusu irtifak hakkı tesisi (başlama tarihi: 02.03.2006, bitiş tarihi: 02.03.2006)

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK MALAZ _ 276 20725 TARLA 1 / 1 20725 _



ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK MALAZ _ 282 22000 TARLA 1 / 1 22000

İrtifak: H. 77 parsel lehine 287 parsel aleyhine ( A ) ile gösterilen 105 metrekare olan, krokide 77 parsel lehine 282 parsel aleyhine B harfiyle gösterilen 390 metrekarelik alan sulama borusu irtifak hakkı tesisi (başlama tarihi: 02.03.2006, bitiş tarihi: 02.03.2006)

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK MALAZ _ 287 12750 TARLA 1 / 1 12750

İrtifak: H. 77 parsel lehine 287 parsel aleyhine ( A ) ile gösterilen 105 metrekare olan, krokide 77 parsel lehine 282 parsel aleyhine B harfiyle gösterilen 390 metrekarelik alan sulama borusu irtifak hakkı tesisi (başlama tarihi: 02.03.2006, bitiş tarihi: 02.03.2006) Beyan: 2942 sayılı kamulaştırma kanununun 7. maddesine göre belirtme- T.E.İ.A.Ş Genel Müdürlüğü lehine 16.07.2009 tarih, 21342 yev.





3.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri


ekspertize konu parsellerin son 3 yıl içinde mülkiyet değişimi olmadığı tespit edilmiştir.

3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Yüreğir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden alınan yazılı belgeye göre

konu taşınmazlar 5747 sayılı yasa kapsamında Yüreğir Belediyesi sınırları içerisinde olup, onaylı

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı sınırları dışında yer

almaktadır.

Yapı Ruhsat: Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde bina bulunmaması sebebiyle yapı ruhsatı

bulunmamaktadır.

Yapı Denetim: Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bina bulunmaması sebebiyle 29.06.2001

tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.

3.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda

Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma

İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma

meydana gelmediği Yüreğir Belediyesi İmar Müdürlüğünden şifa’i olarak öğrenilmiştir.

3.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut

Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Konu taşınmazlar üzerinde yapı olmaması sebebiyle izin ve belgelerin eksiksiz olduğu kanaatine varılmıştır.

3.3.7. Arazinin Tanıtılması

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Ağzıbüyük Köyü sınırları içerisinde 10 adet tarla bulunmaktadır.

Parsellerde yağmurlama ve salma sulama sistemi uygulanmaktadır. Arazilerin toplam yüzölçümü

1.403.490 m2 olup, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait hisse payları 626.849 m2’dir. Detayları Mülkiyet

başlığında verilmiştir.


26


3.3.8. Fiziksel Özellikler

172 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, batıdan doğuya doğru genişleyen yapıda çokgen

şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan

ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 260 metre cephesi bulunmaktadır. 1.108.500 m2 yüz ölçüme sahip

tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.

274 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, kare şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola 30


276 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, batıdan doğuya doğru daralan yapıda yamuk şeklinde

bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve

engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 23 metre cephesi bulunmaktadır. 20.725 m2 yüz ölçüme sahip tarla,

eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.

277 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, kare şeklinde bir geometriye sahiptir Kadastral yola 20


279 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, dikdörtgen şeklinde bir geometriye sahiptir Kadastral

yola ve traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna cephesi bulunmamaktadır. 36.500 m2

yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.





292 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, batıdan doğuya doğru genişleyen yapıda yamuk

şeklinde bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan

N


27


ve engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 60 metre cephesi bulunmaktadır. 56.850 m2 yüz ölçüme sahip tarla,


295 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda üçgen şeklinde

bir geometriye sahiptir. Kadastral yola ve traktörler tarafından kullanılan ve engebeli olan arazi yoluna

cephesi bulunmamaktadır. 10.400 m2 yüz ölçüme sahip tarla, eğimsiz düz bir yüzeye sahiptir.

349 no.lu Parsel: Değerlemeye konu taşınmaz, güneyden kuzeye doğru daralan yapıda yamuk şeklinde

bir geometriye sahiptir. Kadastral yola cephesi bulunmamaktadır. Traktörler tarafından kullanılan ve

engebeli olan arazi yoluna yaklaşık 125 metre cephesi bulunmaktadır. 100.015 m2 yüz ölçüme sahip tarla,


3.3.9. Ulaşım Özellikleri

Adana – Karataş Yolu üzerinde giderken 16. Km’de Doğankent sapağından doğu yününde, asfalt yol

üzerinde yaklaşık 11 km gidildikten sonra kuzey yönünde 2 km toprak yol üzerinde gidildikten sonra konu

gayrimenkullere ulaşılır.

Konu gayrimenkuller yakın çevresinde yerleşim bulunmamakla beraber, daha üst ölçekte bakıldığında

dağınık şekilde köy yerleşimleri olduğu görülmektedir.

Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.

Önemli Merkezler Mesafe (km.)

Adana – Karataş Yolu 14

Yüreğir İlçe Merkezi 15

Adana – Osmaniye Yolu 18

Adana Şehir Merkezi 23


28



29

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI

4. PİYASA ARAŞTIRMASI

Değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı taşınmazların 5 ile 12-TL/m² bedel ile satılabilindiği; fakat bölgede satılık arazinin çok kısıtlı olduğu beyan edilmektedir.

4.1. Emsal Araştırması

Emsal 1: Cumali Altebo- 0537 723 91 29

Beyköy Mahallesinde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı

taşınmazlardan asfalt yola cepheli, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve kuyu olmayan arazilerin 10-

11-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.



taşınmazlardan asfalt yola cepheli, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve kuyu bulunan arazilerin 13-

15-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.


Beyköy Mahallesinde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı taşınmazlardan asfalt yoldan 1 parsel içeride yer alan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve kuyu

olmayan arazilerin 8-9-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.



taşınmazlardan yola cephesi olmayan, içeri kısımlarda kalan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal ve

kuyu bulunan arazilerin 12-13-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.


Beyköy Mahallesinde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı taşınmazlardan asfalt yola cepheli, drenaj sistemi ve kanal bulunan arazinin 17.02.2013 tarihinde 14,70-

TL/m² bedel ile satıldığı öğrenilmiştir.

Emsal 6: Celal Çelik- Adana Besi Çiftliği İşletme Müdürü- 0530 954 31 56

Beyköy Mahallesi’nde konumlu taşınmazların 100.775 m²’sinin 08.05.2012 tarihinde m2’si 10.-TL’den satın

alındığı öğrenilmiştir.

Emsal 7: Celal Çelik- Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Adana Besi Çiftliği İşletme Müdürü-

0530 954 31 56

Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu taşınmazlar için 3 ay önce 9 TL/m² fiyat teklifinde bulunulduğu öğrenilmiştir.

Emsal 6: Melihkan Gayrimenkul- 0322 352 76 16

Ağzıbüyük Köyünde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı taşınmazlardan asfalt yola cephesi olmayan, içeri kısımlarda kalan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal

ve kuyu bulunmayan arazilerin 7-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.

Emsal 7: Murat Çelik- 0322 352 40 91

Ağzıbüyük Köyünde konumlu değerlemeye konu taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan “Tarla” vasıflı

taşınmazlardan asfalt yola cephesi olmayan, içeri kısımlarda kalan, elektrik hattı, drenaj sistemi ve kanal

ve kuyu bulunmayan arazilerin 7-TL/m² bedel ile satılabilindiği ifade edilmiştir.

Firma yetkililerinden alınan bilgi ve tapu kütüğünde yapılan araştırmada, konu taşınmazlardan Ağzıbüyük Köyü’nde yer alan 172 parselin hissesinin Haziran 2012 yılında m² birim fiyatı 10 TL’den satın alındığı

öğrenilmiştir.


30

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler;

Tarıma elverişli bir topografyaya sahip olması

Beyköy Mahallesi’nde konumlu tarım arazileri içerisinde sulama kanalı, derenaj sistemi ve kuyu

bulunması

Olumsuz Özellikler

Beyköy Mahallesi’nde konumlu Besi Çiftliği’nde yer alan binaların ruhsatsız olması

Hisseli parsellerin bulunması

Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu tarım arazilerinin içerisinde sulama kanalı, drenaj sistemi ve kuyu

bulunmaması

5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi

En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,

uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir

biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.

Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.

Fiziksel olarak kullanımı mümkün,

Yasal mevzuata uygun,

Ekonomik açıdan faydalı,

Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.

Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında

değerleme konusu taşınmazın mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu olarak,

en iyi ve en verimli kullanımının “Tarım Arazisi ve Besi Çiftliği” olduğu düşünülmektedir.

5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler

5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler

Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler

“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı” ve “Maliyet Yaklaşımı” dır.

5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan

gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri

yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.

5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri

dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir

rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.


31


5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,

fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir

gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.

Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa

maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek

maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.

5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi

Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı kullanılmıştır.

5.3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi

Ekspertize konu taşınmazların tarla vasıflı olması, Beyköy’de yer alan arazilerin elektrik hattı, drenaj

sistemi ve kanal ve kuyu bulundurması ile Ağzıbüyük Köyünde yer alan arazilerin elektrik hattı, drenaj

sistemi ve kanal ve kuyu bulundurmaması özellikleri göz önüne alınmıştır. Her iki bölgede de bu özelliklere

sahip olan ve olamayan araziler emsal olarak alınmıştır. Çalışma kapsamında yapılan emsal

araştırmasında söz konusu gayrimenkulün konumu, özellikleri ve ortalama tarla konut m² birim fiyatları

göz önünde bulundurularak, söz konusu parsellerden Beyköy Mahallesi’nde bulunan taşınmazların m²

birim fiyatı 12.-TL/m², Ağzıbüyük Köyü’nde bulunan taşınmazların m2 birim fiyatı 10.-TL/m², olarak

belirlenmiştir. Buna göre tarla bedelleri aşağıdaki gibidir:

İL İLÇE

MAHALLE/

KÖY PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ HİSSE HİSSE PAYI

m2 BİRİM FİYATI

(TL)

TOPLAM DEĞER (TL)

HİSSE DEĞERİ

(TL)


25267 / 32000 505,557.14 12 7,683,300

6,066,686

ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 5 / 128 25,010.74 12 300,129


3 / 128 6,391.41 12 3,272,400

76,697

ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 20723 / 22400 252,284.02 12 3,027,408


11651 / 13440 410,879.80 12 5,687,640

4,930,558


ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 43 179,430.00 1 / 1 179,430.00 12 2,153,160 2,153,160

ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 196 23,922.00 1 / 1 23,922.00 12 287,064 287,064



ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 199 304,888.00 1 / 1 304,888.00 12 3,658,656 3,658,656

ADANA YÜREĞİR BEYKÖY 212 1,315,648.40

73 / 1792 53,595.05 12 15,787,781

643,141



73 / 1792 8,299.97 12 2,444,967

99,600



19 / 1792 2,453.29 12 2,776,613

29,440


TOPLAM

3,735,015.11 2,344,138.49 44,820,181 28,129,662


32


Beyköy Mahallesi’nde konumlu olan Saray Tarım Besi Çiftliği’nde yer alan yapıların tamamının yasal

olmaması sebebiyle, tarla bedellerinin hisse değerleri toplamı aşağıdaki gibidir:

BEYKÖY MAHALLESİ TAKDİR EDİLEN HİSSE DEĞER (YASAL ALAN DEĞERİ)

KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TL USD EURO

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 28,129,662 15,892,464 11,919,348

UZLAŞTIRILAN DEĞERLER 28,130,000 15,890,000 11,920,000

Ağzıbüyük Köyünde yer alan tarlalara takdir edilen değer toplamı aşağıdaki gibidir:

İL İLÇE MAHALLE/KÖY PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ HİSSE HİSSE PAYI

m2 BİRİM FİYATI (TL)

TOPLAM DEĞER (TL)

HİSSE DEĞERİ (TL)

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK 172 1108500

9 / 32 311766 10 11,085,000 3,117,656

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK 42 / 2317 20094 10 11,085,000 200,937

ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK 274 22500 1 / 1 22500 10 225,000 225,000








ADANA YÜREĞİR AĞZIBÜYÜK 349 100015 1 / 1 100015 10 1,000,150 1,000,150

TOPLAM 1403490 626849 14,034,900 6,268,493

AĞZIBÜYÜK KÖYÜ TAKDİR EDİLEN HİSSE DEĞER (YASAL ALAN DEĞERİ)

KULLANILAN DEĞERLEME YAKLAŞIMI TL USD EURO

EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ 6,268,493 3,541,521 2,656,141

UZLAŞTIRILAN DEĞERLER 6,270,000 3,540,000 2,655,000

5.3.2.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi

Beyköy Mahallesi’nde yer alan taşınmazlarda buğday, dane mısır, silajlık mısır ve fiğ hububat silajı

yetiştirildiği öğrenilmiştir.

BEYKÖY TARLALAR GELİR HESABI (1000 m2)

ÜRÜN ADI MASRAF HASAT KG SATIŞ FİYATI BRÜT SATIŞ BEDELİ NET KAR BEDELİ

Buğday 260 650 0.8 520 260

Dane Mısır 390 1200 0.65 780 390

Silajlık Mısır 500 6250 0.145 906.25 406.25

Fiğ Hububat 225 2500 0.18 450 225

Yetkililerle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen ürünlerin

alternatiflerine göre yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması alınmıştır.


33


ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)

1. Alternatif

1. Dönem 2. Dönem Yıllık Toplam Gelir Alternatiflerin Ortalaması

Fiğ Hububat Silajlık Mısır 631.25

692.50

225 406.25

2. Alternatif Buğday Silajlık Mısır

666.25 260 406.25

3. Alternatif Dane Mısır Dane Mısır

780 390 390

İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü alınan bilgiler doğrultusunda Kapitalizasyon oranı %7 olarak kabul

edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;

692,50 TL / 0,07 = 9.893 TL/1000 m2 = 9,89.-TL/m2 olarak takdir edilmiştir.

Ağzıbüyük Köyü’nde yer alan taşınmazlarda fiğ hububat ve silajlık mısır yetiştirildiği öğrenilmiştir.

AĞZIBÜYÜK TARLALAR GELİR HESABI (1000 m2)

ÜRÜN ADI MASRAF HASAT KG SATIŞ FİYATI BRÜT SATIŞ BEDELİ NET KAR BEDELİ

Fiğ 212.5 2500 0.17 425 212.5

Silajlık Mısır 500 6250 0.145 906.25 406.25

Yetkililerle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem de tek ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen ürünlerin

yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması alınmıştır.

ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)

1. Alternatif

1. Dönem 2. Dönem Yıllık Toplam Gelir Alternatiflerin Ortalaması

Fiğ Hububat Silajlık Mısır 618.75 618.75 212.5 406.25

Kapitalizasyon oranı %7 olarak kabul edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;

618,75 TL / 0,07 = 8.839 TL/1000 m2 = 8,83.-TL/m2 olarak takdir edilmiştir.

Konu taşınmazların sulama ve drenaj sisteminin bulunması, kanala yakın olması gibi özellikleri göz önünde

bulundurularak emsal yaklaşımı sonucu hesaplanan değerler uygun bulunmuştur.

5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi

Beyköy Mahallesi’nde yer alan Besi Çiftliği tesisinin yasal olmaması sebebiyle binalar ve çevre düzeni

maliyeti bilgi amaçlı verilmiş olup, Beyköy’de yer alan arsaların hisse değeri bedeli dikkate alınmıştır.


34


2013 YILI BİNA MALİYET BEDELLERİ

BİNALAR BÜYÜKLÜK (m²) BİRİM FİYAT (TL) TOPLAM DEĞER (TL)

1.İdari Bina 265 320 84,800

2.Yatakhane 180 320 57,600

3.Yemekhane 125 320 40,000

4.Yedek Parça Deposu 150 320 48,000

5.Makine Ekipman ve Saman Deposu 4865 400 1,946,000

6.Yem Ünitesi 1255 400 502,000

7.Su Deposu

215 280 60,200

8.Makine & Drenaj

9.Veteriner Odası

10.İlaç Deposu

11.Soyunma Odası

12.Gübre İşleme Tesisi 6460 430 2,777,800

13.Kesimhane 70 300 21,000

14.Slaj Çukurları 1 8450 70 591,500

15.Slaj Çukurları 2 4850 75 363,750

16.Yem Tesisi 180 140 25,110

17. Ahır Alanı 1 13880 100 1,388,000

18. Ahır Alanı 2 9225 100 922,500

19. Ahır Alanı 3 7310 100 731,000

20. Ahır Alanı 4 19450 110 2,139,500

21. Ahır Alanı 5 12460 140 1,744,400

22. Jeneratör Binası 90 300 27,000

23. Katı Gübre Havuzu 40,000

Çevre Düzenlemeleri 350,000

TOPLAM MALİYET 89480 13,860,160

TOPLAM ARSA HİSSESİ DEĞERİ 28,129,662

TOPLAM ARSA + BİNA DEĞERİ 41,989,822


5.3.2.4. Motorlu Araçlar Ve İş Makineleri Değeri

Sıra Plaka No Araç Cinsi / Açıklama Marka Tipi İmal Yılı Motor Seri No Şase / Seri No Rayiç Değeri (TL)

1 38 TF 967 Traktör VALTRA HV6400.12.SHO 2004 P 06439 P 02715 48.000 TL

2 38 TH 133 Traktör VALTRA VALTMET 8400 2003 M46115 M21270 64.000 TL

3 38 TK 736 Traktör JOHN DEERE M 6215 4WD 2006 L06215C483326 CD4045G047779 40.000 TL



6 38 TF 904 Traktör JOHN DEERE 5715 2001 TK57155001071 CD4045T605966 30.000 TL

7 Traktör JOHN DEERE 5715 2WD 2003 CD4045T607818 TK5715S001131 23.000 TL

8 Traktör JOHN DEERE 5715 2WD 2003 CD4045T608466 TK5715S001133 23.000 TL

9 Traktör JOHN DEERE 6505 4WD 2003 CD6068D581755 L06505Y266960 45.000 TL

10 38 TF 729 Traktör NEW HOLLAND TM155DTKLİ KAB. 2005 ACM234645MDC7BE1 675TAHA122495 90.000 TL

11 38 TL 278 Traktör NEW HOLLAND 6640 1997 032254BEA515MR28652 NA6151186D1587800793 27.000 TL

12 38 TF 704 Traktör NEW HOLLAND TM120DTKLİ KAB. 2005 ACM238937MAC7BA1 675TAHD130502 65.000 TL

13 38 TF 670 Traktör NEW HOLLAND TM120DTKLİ KAB. 2005 ACM238860MAC7BA1 675TAHD130913 65.000 TL

14 38 TE 240 Traktör NEW HOLLAND L95 1999 35.000 TL

15 38 TF 817 Traktör BAŞAK 2073-SH 2001 BT29502S326527 265256 20.000 TL

16 38 TF 816 Traktör BAŞAK 2073 SH 2001 BT29502S326528 26529 20.000 TL

17 Teleskopik Forklift MERLO P34.7 2006 B6025663 60.000 TL

18 Lastik Teker.

Yükleyici

CASE 621 D 2004 85.000 TL

19 Bekoloder CASE 695 2004 695SMJE548152 50.000 TL

20 Mini Forklift CASE 440 2010 40.000 TL

21 Mini Yükleyici CASE 40 XT 2004 23.000 TL

22 38-02-11-004 Teleskopik Forklift CASE TX 140-45 2010 N8HK41028 000529347 75.000 TL

23 Silaj Makinesi CLAAS JAGUAR 870 2005 300.000 TL

24 34 VLC 05 Kamyon (Damperli) FATİH 200-26 SDT 1995 1200103 6BTAA5011802 15.000 TL

25 34 FU 622 Çekici MERCEDES-BENZ 1840 LS 2005 NMB37540812041355 45793700054839 100.000 TL


36

26 38 TA 466 Yarı römork B-YÜKSEL B.Y.D.P.O.A 2005 98229 30.000 TL

27 38 TL 130 Kapalı Kasa

Kamyonet

VOLKSWAGEN PANELVAN 1998 WV1ZZZ702WH155417 AAB413077 14.000 TL

28 38 TP 053 Kamyonet

(Çift Kabinli)

TOYOTA HILUX 2010 MR0ER12G5055011353 2KD7961590 29.000 TL

29 Lastik tekerlekli

yükleyici

DOOSAN DL300 115.000 TL

30 Gübre Karıştırma

Makinesi

BACKHUS 17.43 2011 1743797 BSB6.7 -6205 340.000 TL

31 34 HP 7282 OTOMOBİL RENAULT SYMBOL AUTHENTIQUE 1.5 DCI 2012 VF1LBNMS546310454 K9K17R052331 24.000 TL

TOPLAM MOTORLU ARAÇLAR DEĞERİ - ADANA 1.975.000 TL


5.3.2.5. Motorsuz Araçlar - Tarım Makineleri Değeri

Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri (TL)

2 Pulvarizatör; BUZLUSAN marka, 1000 lt. kapasiteli 12.000 TL

1 Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 2200 RC tipi, 2002 yılı imali 120.000 TL

1 İlaçlama makinesi; BUZLUSAN marka, SUPERTURBO2000 tipi 9.500 TL

1 Rulo balya makinesi; NEW HOLLAND marka, 544 tipi, 1999 yılı imali, SH2400399 seri

numaralı 18.000 TL

1 Sap toplama makinesi; ÇETİNEL marka, 170 tipi, 1994 yılı imali, 15 seri numaralı 5.000 TL

1 Sap parçalama makinesi; 800 kg kapasiteli, 6 m konveyörü ile birlikte 20.000 TL

1 Balya ve streç makinesi; CLAAS marka, Rollant 355 tipi, 2009 yılı imali 57.500 TL

2 Rotocutter (Sap parçalayıcı); SÖNMEZLER marka, 4 metrelik 11.000 TL

2 Rototiller (Kevsek parçalıyıcı); SÖNMEZLER marka,4 metrelik 11.000 TL

2 Gübreleme makinesi; SAMSON marka, SP12 tipi 64.000 TL

1 Yem karma makinesi; TRIOLIET marka, 2 ton kapasiteli 22.000 TL

1 Yem karma makinesi; SILOKING marka, 10 ton kapasiteli, 28m³ 55.000 TL

1 Yem karma makinesi; SEKO marka, Samurai 3 500/155 tipi, 2001 yılı imali 27.000 TL

1 Mısır biçme tablası, CLAAS marka, PU 300 HD tipi 40.000 TL

1 Mısır biçme ataşmanı; KEMPER marka, 0445 tipi, 2011 yılı imali 103.000 TL

1 Mısır biçme ataşmanı; KEMPER marka, 0360 tipi, 2011 yılı imali 85.000 TL

1 Gübre eleme ve paketleme makinesi; HEL-AN marka, 20 ton/gün kapasiteli, bunkeri, taşıyıcı

bandı ve eleme sistemi ile birlikte

50.000 TL

2 Fırfır makinesi; GASPARDO marka, ZENO 18 900 tipi, 2006 yılı imali 7.000 TL

3 Buğday mibzeri; ÖZDÖKER marka, 4m genişliğinde 9.000 TL

2 Mısır mibzeri; GASPARDO marka, 6 kovalı 13.000 TL

1 Mısır mibzeri; SFOGGIA marka, 6 kovalı 4.000 TL

1 Hububat ekim makinesi; RAUCH marka, AT400 tipi, 10085 seri numaralı, 4m genişliğinde,

2001 yılı imali

23.000 TL

2 İlaçlama makinesi(Pulvarizatör); ZİRMAK marka 6.000 TL


38

2 İlaçlama makinesi (Pulvarizatör); İRDAY marka 6.000 TL

1 Atomizerli pulvarizatör; bahçe tipi, 2 ton kapasiteli 6.000 TL

1 Ot biçme makinesi; PÖTTİNGER marka, Novacat 3507 T tipi, 2011 yılı imali 20.000 TL

1 Ot toplama makinesi; PÖTTİNGER marka, Euro Top tipi 7.000 TL

-

1

1

2

1

Taşıyıcı römork;

4 ton taşıma kapasiteli




16.000 TL

4 Tava makinesi 8.000 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 835.000 TL

5.3.2.6. Makine - Ekipman Ve Tesisat Değerleme

Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri (TL)

-

4

1

1

-

Yem tesisi;

Ana depo; 2.000 ton kapasiteli

Kırma değirmen; KD38 tipi

Arma ezme değirmeni; AP-100 tipi

Temizleme sistemi, Tahıl aktarma siloları, Yem pacal siloları

kovalı ekvtörler, zincirli konveyörler, helezonlar, karıştırıcı-hormonlama mikseri, dozajlama kantarı,

elektrik güç tesisatı, panoları ve diğer ekipmanları ile birlikte

250.000 TL

1 Kamyon kantarı; TUNAYLAR marka, 60 ton kapasiteli, 16 metre platform uzunluğunda, diğer

ekipmanları ile birlikte

15.000 TL

1

1

Büyükbaş hayvan tartım kantarı; (dijital)

Büyükbaş hayvan tartım kantarı; (mekanik)

10.000 TL

-

6

-

Güneş enerjisi sistemi;

Güneş kolektörü

Sirkülasyon pompaları, armatürleri, mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte

3.500 TL


39

1 Kaynak makinesi; OERLIKON marka, Turbo 370 tipi 500 TL

1 Dikey tip matkap; SEVİNDİK marka 1.000 TL

1 Pres; HİSROSAN marka, 100 ton kapasiteli 1.500 TL

1

1

Çuval ağzı dikiş makinesi; NEWLONG INDUSTRIAL marka, NP 7A tipi, 2008 yılı imali

Çuval ağzı dikiş JUKI marka, Special tipi

500 TL

-

1

1

1

-

Damlama sulama sistemi;

Hortum Serme ve toplama makineleri,

Lineer sulama makinesi, IRREFRANCE marka, 250m uzunluğunda

Lineer sulama makinesi; IRREFRANCE marka, 350m uzunluğunda

İşletmeler genelinde yer alan damlama tesisatı, bağlantı ekipmanları, pompa istasyonları ve

diğer ekipmanları ile birlikte

330.000 TL

- Yağmurlama sistemi; boruları, hortumları, tapalar, tabancaları ve diğer tüm tesisatı ile birlikte

komple

1 Sulama motoru; MERCEDES marka (Çıkma kamyon motoru- firma imali)

1 Sulama motoru; BMC marka (Çıkma kamyon motoru-firma imali)

1 Hortum toplama makinesi

3

1

Sulama makinesi (Tek tabancalı yağmurlama sulama);

IRTEC marka, 500m uzunluğunda

Sulama makinesi (Tek tabancalı yağmurlama sulama);

IRTEC marka, 750m uzunluğunda

460.000 TL

-

2

1

-

Elektrik tesisatı;

Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli

Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli

Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme genelinde

bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali

kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri

94.000 TL

1 Dizel jeneratör; AKSA marka, AJD 275 tipi, 168824 seri numaralı, 275 kVA gücünde, 2005 yılı

imali, John Deere dizel motorlu, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte

30.000 TL

-

1

Sıcak su tesisatı;

Sıcak su kazanı; BAYMAK marka,

8.500 TL


40

1

-

Brülör; BAYMAK marka

Sirkülasyon pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ile

kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte

- Su temin sistemi; Hidrofor, Standart marka, pompaları, panosu, genleşme tankı, emniyet ve

operasyon armatürleri ile birlikte

2 Pistonlu hava kompresörü; STAR marka 1.500 TL

1 Mazot pompası; 23 ton kapasiteli mazot tankı ile birlikte 4.000 TL

1 Basınçlı yıkama makinesi; ROTOJET marka 300 TL

-

1

1

1

-

Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları

Bulaşık makinesi; ELECTROLUX marka, endüstriyel tip

Kuzine ocak; 4 gözlü

Derin dondurucu; UĞUR marka

Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve sandalyeler ve

diğer demirbaşlar üzerine

4.200 TL

- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar

vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç),

yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, televizyonlar, yazıcılar, tarayıcıları,

fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları, parmak izi okuma

sistemi, alarm sistemi, kesintisiz güç kaynakları, klimalar ile diğer demirbaşlar

7.500 TL

-

6

6

Gübre yakma, havalandırma sistemi

Salyangoz tipi fan, GURVENT marka, 7.5 kW gücünde

50 m uzunluğunda havalandırma kanalları

18.000 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 1.240.000 TL

5.3.2.7. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle

Bunların Seçilmesinin Nedenleri,

Emsal karşılaştırma yönteminde, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından yakın geçmişte satın alınan

araziler ve ekspertize konu taşınmazlarla aynı niteliklerde ve benzer konumlarda bulunması sebebiyle

emsallerin tümü değerleme aşamasında kullanılmıştır.

5.3.2.8. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Varsayımlar ve Değer Analizi Çalışması

Ekspertize konu taşınmazlardan Beyköy Mahallesinde bulunan “tarla” vasıflı taşınmazlara emsal karşılaştırma yöntemi ile değer verilmiş olup; toplam arsa değeri yaklaşık 44.820.000-TL arsa hisse değeri

yaklaşık 28.130.000.-TL olarak takdir edilmiştir. 196, 199 ve 212 parsellerin yaklaşık 300.000 m2’lik

kısmı üzerinde kurulu olan ve yasal olmayan besi çiftliği işletme merkezinin ise bilgi amaçlı değeri arsa hisse değeri + tesis değeri yaklaşık 41.990.000.-TL olarak belirlenmiştir.


41


Ekspertize konu taşınmazlardan Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu “tarla” vasıflı taşınmazlara emsal karşılaştırma yöntemi ile değer verilmiş olup toplam arsa değeri yaklaşık 14.035.000.-TL arsa hisse

değeri ise yaklaşık 6.270.000.-TL olarak takdir edilmiştir.

5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi

5.4.1. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken

İzin Ve Belgelerin Tam Ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Beyköy Mahallesinde konumlu taşınmazlar üzerinde yer alan yapıların yasal olmaması sebebiyle inşaat

ruhsatı alınmadığı tespit edilmiş olup, mevzuat uyarınca alınması gereken izinlerin, belgelerin ve yapı

kullanma izin belgesinin eksik olduğu kanaatine varılmıştır.

5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule

Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye

Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Beyköy Mahallesi’nde konumlu taşınmazlar üzerinde yer alan Besi Çiftliği’ne ait onaylı bir mimari proje

bulunmaması sebebiyle sadece tarlaların gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir.

Ağzıbüyük Köyü’nde konumlu taşınmazların tamamının gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne

alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olmadığına kanaat getirilmiştir.

5.4.3. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri

Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın tarla olması, herhangi bir projenin değerleme

kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması gerekliliği

bulunan 3. Maddenin f – g bentleri ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - i - j - k - l - m - n - p - r, 5 ve

6. Maddenin b bendindeki 2. 3. maddesi yer almamaktadır.

Bu maddeler sırasıyla;

(3. Maddenin f – g bentleri)

Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi

Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve

değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve

söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması

durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

(4. Maddenin ı - i - j - k - l - m - n - p - r bentleri)

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,

Nakit / Gelir akımları analizi,

Maliyet oluşumları analizi,

Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların

seçilmesinin nedenleri,

Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,

Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,


42


Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.

(6. Madde b bendi; Nihai Değer Takdiri 2. ve 3. Seçenek)

Çalışma konusu mülk tarla olması nedeniyle herhangi bir proje değerlemesi yapılmamış olup, ilgili

maddenin “Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş

olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış

kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi” seçeneği raporda yer

almamaktadır.


43

BÖLÜM 6 SONUÇ

6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)

6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü

Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Söz konusu

değerleme çalışması Adana ili, Yüreğir ilçelerinde konumlu gayrimenkullerin ve makine-teçhizatın

08.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerinin belirleme amacıyla hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi

itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak

yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil

piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir.

GAYRİMENKUL DEĞER TABLOSU

Arazi Yapı Makine - Teçhizat Toplam

Beyköyü 28,129,662 TL 13,860,160 TL 1,240,000 TL 43,229,822 TL

Ağzıbüyük 6,268,493 TL - - 6,268,493 TL

Araçlar - - 1,975,000 TL 1,975,000 TL

Tarım Makinaları - - 835,000 TL 835,000 TL

TOPLAM

52,308,315 TL

29,060,175 USD

22,071,019 EUR

Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı

yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80 TL; 1 EUR 2,37TL olarak esas alınmıştır.

Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik

koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi

dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımının ortalaması baz alınarak rapor

tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin;

52.300.000 TL + KDV Yazıyla: (Elli İki Milyon Üç Yüz Bin TL)

olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.

İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.


44

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR

7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR

FOTOĞRAFLAR


45


46


47

BEYKÖYÜ MAHALLESİ TARLALAR


48

MOTORLU ARAÇLAR VE İŞ MAKİNELERİ- FOTOĞRAFLAR


49


50

MOTORSUZ ARAÇLAR - TARIM MAKİNELERİ -FOTOĞRAFLAR


51

MAKİNE - EKİPMAN VE TESİSAT - FOTOĞRAFLAR


52

AĞZIBÜYÜK KÖYÜ TARLALAR


53

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER

BAKİ BUDAKOĞLU

Eğitim Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F İşletme Bölümü ANKARA 1986

Okan Üniversitesi Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı 2012-……

Kurs ve Seminer

British Council İngilizce Lisan Kursu 1997

Mağazacılık Konusunda İnceleme (Almanya) 1991

Fanatik Müşteriler Eğitim Semineri 2000

Pareto Analizi 2000

Zaman Yönetimi 2000

Stres Çalışması 2000

Fiziksel konseptin oluşturulması çalışmaları kapsamında

Mağazacılık konusunda İnceleme (İngiltere) 2000

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (Bilgi Üni.) 2003

Uygulamaya Yönelik Tapu İşlemleri (DUD) 2004

İleri Değerleme Teknikleri (DUD) 2004

Yabancı Dil İngilizce

Bilgisayar MS Office ve AutoCAD programları

Deneyim

Kurucu Ortak - Genel Müdür - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400159)

01.08.2005- .... DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirket Yöneticisi - Lisanslı Değerleme Uzmanı

07.07.2004 – 31.07.2005 Yeditepe Gay. ve Sabit Kıy. Eksp. ve Değ. Hiz. A.Ş.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Sermaye Piyasası Kurulu Lisanslı 17/11/2003 Lisans No: 400159

Proje-Geliştirme (Yatırım) Müdürü

23.09.1998 – .31.07.2003 OYPA Oyak Büyük Mağ.Tic. A.Ş. İST.


54


Müdür Yardımcısı

15 .09.1995 – 23.09.1998 OYAK Ordu Pazarları ANKARA

Araştırmacı

04.04.1990 – 05.09.1995OYAK Ordu Pazarları ANKARA

Üye Olunan Değerleme Uzmanları Derneği-Denetleme Kurulu Üyesi

Dernekler İstanbul Proje Yöneticileri Derneği

Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul-tesis ekspertiz raporlarının

hazırlanması,

Yeni açılacak mağazalar için bina ve arsa araştırması ile fizibilite çalışmalarının koordinesi,

Yatırım Programlarının hazırlanması,

Yeni açılacak yada tadilat görecek olan mağazaların mimari yerleşim projelerinin hazırlanması,

Kullanılacak olan malzemelerin seçimi, müteahhidin belirlenmesi, proje yönetimi,

Reyon donatı, soğutucu, jeneratör, ups, yazarkasa vb. ekipman ile malzemelerin satın alınması,

Mağaza açılışlarının koordine edilmesi,

OYPA Fiziksel konseptinin danışmanlık firması ile koordineli olarak belirlenmesi ve uygulaması,


55



56


AHMET ARSLAN

Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977

Medeni Hali : Evli

Ehliyet : B sınıfı sürücü ehliyeti

Elektronik Posta : [email protected]

Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL

Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 – 1999

G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003 - 2006

Kurs ve Seminer

Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000

Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002

Yabancı Dil İngilizce

Bilgisayar MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD

PowerBuilder, VB, Sybase

Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)

02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL

Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı

2002 – 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA

Harita Etüd Şefi

2000 – 2001 Evren Holding KOCAELİ

Öğrenci asistan

1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL

Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.

Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,

Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması

Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme

Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı

Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.


57


Documents

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. - Saray Halı A.Ş. · Değerlemesi Yapılan Mülk Tarla + Besi Çiftliği Gayrimenkulün Adresi Beyköy Mahallesi, Necati Kurmel Sokak No:15