Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnostiOsnovna razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što je uknjižena nepokretnost upisana u zemljišne knjige – uneti su podaci o tačnoj lokaciji, broj katastarske parcele kao i podaci o vlasniku. Samo na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, dok na neuknjižene ne možete, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko stambenih kredita banaka.

Šta je neophodno od dokumentacije kada želite da prodate stanProdavac stana mora imati kupoprodajni ugovor sklopljen sa prethodnim vlasnikom i taj ugovor mora biti overen u sudu. Takođe, ukoliko je nepokretnost uknjižena prodavac stana mora posedovati i vlasnički list, tj izvod iz lista nepokretnosti kao dokaz da je nepokretnost uknjižena.

Porez na kapitalnu dobit kada su nekretnine u pitanjuPorez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje stana ne kupi novu nekret-ninu ili kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana. Porez se plaća na razliku cena ta dva stana u visini od 15 odsto. Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. Takođe, ukoliko cena nove nekretnine bude ista ili skuplja od prodate, onda dolazi do oslobađanja od plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji Strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji i to po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom, što znači da je i za naše državljane u tim zemljama predviđena mogućnost da kupuju nepokret nosti. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.

Kako izvršiti proveru nepokretnostiBesplatnu proveru nepokretnosti možete izvršiti preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, koji je omogućio pretraživan-je baze podataka uz pomoć Internet servisa – Web aplikacije "KnWeb". Da biste pretraživali bazu podataka potrebno je da znate broj parcele u okviru opštine i katastarske opštine, na kojoj se stan nalazi, ili adresu nepokretnosti (ulica i kućni broj). O nepokretnostima je moguće dobiti samo osnovne informacije. Dakle, saznaćete ko je vlasnik stana: ime i prezime, odnosno naziv pravnog subjekta, kao i adresu imaoca prava. Takođe možete proveriti i informaciju da li je stan koji želite da kupite u nekom sporu, a to činite tako što ćete podneti dopis sudskoj pisarnici. Ukoliko se ispostavi da ta nekretnina jeste predmet nekog spora, posetom portala sudova Srbije www.portal.sud.rs možete proveriti i videti da li je stan predmet parničnog, izvršnog ili vanparničnog postupka.

Stan koji se formalno vodi kao „poslovni apartman“Prilikom kupovine nekretnine možete naići na poslovni apartman koji se prodaje kao stan, a u stvari on, po projektu, predstavlja poslovni prostor. To znači da će računi za struju, grejanje, ali i za telefon biće veći nego što bi bili da se radi o nepokretnosti koja se i formalno vodi kao stan, odnosno iznosiće isto kao i za bilo koji drugi poslovni-prostor. Problem se takođe može pojaviti i prilikom prijave boravka na adresi nepokretnosti, u MUP-u, što je takođe glavni problem i kada je u pitanju kupovina nepokretnosti koja se vodi kao garaža. Osim većih troškova kada su u pitanju komu-nalije, suočićete se i sa znatno većom sumom kada je u pitanju plaćanje godišnjegporeza na imovinu. Takođe, čak i ako kupujete novogradnju za ovakav stan nećete biti u mogućnosti da dobijete povraćaj PDV-a.

Kako izračunati preciznu kvadraturu stana u potkrovljuKada su u pitanju stanovi koji se nalaze u potkrovlju, potrebno je da znate da se kvadratura visine do 1,60m ne uračunava u korosnu površinu stana. Naime, kvadratura potkrovlja se računa na sledeći način: podna površina stana X koeficijent 0.6. Dobijena površina zove se redukovana i to je ona površina koja se plaća prilikom kupovine. To je pravilo, mada napominje-mo da je prodavčevo pravo da vrši određene izmene i korekcije kada je cena u pitanju.

Kapara i depozitna kapara prilikom kupovine nekretnineUobičajena kapara prilikom kupovine nekretnine iznosi 10 odsto od dogovorene cene i ona se isplaćuje prodavcu nekret-nine na dan potpisivanja predugovora.Depozitna kapara se isplaćuje onda kada se nekretnina koju želimo da kupimo nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi problem koji prodavac mora da reši. Depozitna kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine kao garancija da će kupac uzeti željeni stan ili kuću, a prodavac je dužan da u narednom roku reši postojeće probleme koji koče prodaju nekretnine. Ova kapara nije 10 odsto kao prilikom kaparisanja stana, već je obično u pitanju manja suma novca.

Kada i koliko se plaća agencijska provizija Agencijska provizija u skoro svim gradovima Srbije iznosi 3-4 odsto od dogovorene kupoprodajne cene, tj od ukupne cene nekretnine, i zavisi od grada. Agencijska provizija plaća se u momentu kaparisanja stana, tj prilikom potpisivanja kupoprodajnog predugovora, koji je prvi korak prilikom kupovine nekretnine. Uobičajena je praksa da kupac plaća agencijsku proviziju, mada to nije slučaj sa svim gradovima u Srbiji, pa u većini slučajeva u Beogradu, ali i Zrenjaninu i Valjevu kupac i prodavac dele proviziju po pola, dok u Šapcu prodavac plaća čitav iznos.

Šta sve treba da stoji u predugovoru i šta je prodavac dužan da dostavi do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora

U predugovoru je precizno naznačeno da je prodavac do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora dužan da plati sve pristigle račune za tu nekretninu i da plaćene račune dostavi kupcu, kako bi se uverio da je sve regulisano. Takođe, obave-za kupca je da pribavi i uverenje Republičke uprave javnih prihoda da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu. Prodavac dostavlja i izvod iz matične knjige rođenih ali i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, da neće u budućnosti potraživati vlasništvo nad tom nepokretnošću. I na kraju prodavac je dužan da do momenta potpisivanja kupoprodajnog ugovora isprazni stan ili kuću, od lica i stvari.

Koje su obaveze kupca kada je u pitanju isplata novca prilikom kupovine nekretninePrvenstveno je važno da kupac isplati celokupnu sumu za kupljenu nepokretnosti i to po ceni, načinu i u rokovima koje je ugovorio sa prodavcem. Takođe, uobičajeno je da prilikom zaključenja predugovora, kupac isplati 10 odsto dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju ukoliko stan kupuje preko agencije, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno, aneksa, kao i takse za prenos pretplatnih prava ( PTT, EDB...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Porez na promet apsolutnih prava, prema važećem zakonu pada na teret prodavca, ali ga u praksi, uglavnom, plaća kupac u ime prodavca.

Koje su osnovne faze kroz koje kupac treba da prođe prilikom primopredaje nepokretnosti Poželjno je da kupac pre potpisivanja i overe kupoprodajnog ugovora ode u nepokretnost, gde će se uveriti da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari. Nakon toga mora otići u sud gde će overiti kupo prodajni ugovor. Potom sledi isplata punog iznosa kao i ponovni dolazak u kupljenu nepokretnosti i zvanična primopredaja ključeva.

Kako se vrši prenos prava korišćenja PTT priključka, EDB brojila i InfostanaPrilikom kupovine stana kupac prvo mora pitati prodavca da li želi da u prodatom stanu ostavi broj koji je već postojeći ili ne. Ukoliko želi, onda se samo izvrši prenos pretplatničkog prava i to po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajed-ničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kao i fotokopije ličnih karata. U ovom slučaju se prenos prava korišćenja PTT priključka ne naplaćuje. Međutim, ako prodavac ne želi da ostavi broj kupcu, onda on mora podneti zahtev za novi PTT priljučak.

Prenos prava korišćenja struje, tj EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. Važno je napomenuti, da za razliku od prenosa prava korišćenja PTT priključka, ovde prodavac ne mora biti prisutan, već kupac sve može sam da završi.Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Kao i kod prenosa prava korišćenja EDB brojila, prodavac ne mora biti prisutan.

Porez na prenos apsolutnih pravaPorez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 odsto od ukupne vrednosti stana i Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Prijava za Porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 15 dana, od dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji i to Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi stan koji ste kupili.

Šta je "clausula intabulandi" i čemu ona služi„Clausula intabulandi“ jeste izjava kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva. To znači da je prodavac ovom izjavom, omogućio kupcu da se bez ikakvih problema samostalno uknjiži kao novi vlasnik te iste nekretnine. Ona je najčešće sastavni deo kupoprodajnog ugovora, ali isto tako može predstavljati i posebnu izjavu. U oba slučaja, odnosno sam ugovor, kao i pojedinačna izjava moraju biti overeni kod notara, da bi bili važeći i da biste čitav posao završili bez problema.

SAVETI ZA KUPOPRODAJU STAMBENOG PROSTORA

Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnostiOsnovna razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što je uknjižena nepokretnost upisana u zemljišne knjige – uneti su podaci o tačnoj lokaciji, broj katastarske parcele kao i podaci o vlasniku. Samo na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, dok na neuknjižene ne možete, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko stambenih kredita banaka.

Šta je neophodno od dokumentacije kada želite da prodate stanProdavac stana mora imati kupoprodajni ugovor sklopljen sa prethodnim vlasnikom i taj ugovor mora biti overen u sudu. Takođe, ukoliko je nepokretnost uknjižena prodavac stana mora posedovati i vlasnički list, tj izvod iz lista nepokretnosti kao dokaz da je nepokretnost uknjižena.

Porez na kapitalnu dobit kada su nekretnine u pitanjuPorez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje stana ne kupi novu nekret-ninu ili kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana. Porez se plaća na razliku cena ta dva stana u visini od 15 odsto. Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. Takođe, ukoliko cena nove nekretnine bude ista ili skuplja od prodate, onda dolazi do oslobađanja od plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji Strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji i to po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom, što znači da je i za naše državljane u tim zemljama predviđena mogućnost da kupuju nepokret nosti. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.

Kako izvršiti proveru nepokretnostiBesplatnu proveru nepokretnosti možete izvršiti preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, koji je omogućio pretraživan-je baze podataka uz pomoć Internet servisa – Web aplikacije "KnWeb". Da biste pretraživali bazu podataka potrebno je da znate broj parcele u okviru opštine i katastarske opštine, na kojoj se stan nalazi, ili adresu nepokretnosti (ulica i kućni broj). O nepokretnostima je moguće dobiti samo osnovne informacije. Dakle, saznaćete ko je vlasnik stana: ime i prezime, odnosno naziv pravnog subjekta, kao i adresu imaoca prava. Takođe možete proveriti i informaciju da li je stan koji želite da kupite u nekom sporu, a to činite tako što ćete podneti dopis sudskoj pisarnici. Ukoliko se ispostavi da ta nekretnina jeste predmet nekog spora, posetom portala sudova Srbije www.portal.sud.rs možete proveriti i videti da li je stan predmet parničnog, izvršnog ili vanparničnog postupka.

Stan koji se formalno vodi kao „poslovni apartman“Prilikom kupovine nekretnine možete naići na poslovni apartman koji se prodaje kao stan, a u stvari on, po projektu, predstavlja poslovni prostor. To znači da će računi za struju, grejanje, ali i za telefon biće veći nego što bi bili da se radi o nepokretnosti koja se i formalno vodi kao stan, odnosno iznosiće isto kao i za bilo koji drugi poslovni-prostor. Problem se takođe može pojaviti i prilikom prijave boravka na adresi nepokretnosti, u MUP-u, što je takođe glavni problem i kada je u pitanju kupovina nepokretnosti koja se vodi kao garaža. Osim većih troškova kada su u pitanju komu-nalije, suočićete se i sa znatno većom sumom kada je u pitanju plaćanje godišnjegporeza na imovinu. Takođe, čak i ako kupujete novogradnju za ovakav stan nećete biti u mogućnosti da dobijete povraćaj PDV-a.

Kako izračunati preciznu kvadraturu stana u potkrovljuKada su u pitanju stanovi koji se nalaze u potkrovlju, potrebno je da znate da se kvadratura visine do 1,60m ne uračunava u korosnu površinu stana. Naime, kvadratura potkrovlja se računa na sledeći način: podna površina stana X koeficijent 0.6. Dobijena površina zove se redukovana i to je ona površina koja se plaća prilikom kupovine. To je pravilo, mada napominje-mo da je prodavčevo pravo da vrši određene izmene i korekcije kada je cena u pitanju.

Kapara i depozitna kapara prilikom kupovine nekretnineUobičajena kapara prilikom kupovine nekretnine iznosi 10 odsto od dogovorene cene i ona se isplaćuje prodavcu nekret-nine na dan potpisivanja predugovora.Depozitna kapara se isplaćuje onda kada se nekretnina koju želimo da kupimo nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi problem koji prodavac mora da reši. Depozitna kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine kao garancija da će kupac uzeti željeni stan ili kuću, a prodavac je dužan da u narednom roku reši postojeće probleme koji koče prodaju nekretnine. Ova kapara nije 10 odsto kao prilikom kaparisanja stana, već je obično u pitanju manja suma novca.

Kada i koliko se plaća agencijska provizija Agencijska provizija u skoro svim gradovima Srbije iznosi 3-4 odsto od dogovorene kupoprodajne cene, tj od ukupne cene nekretnine, i zavisi od grada. Agencijska provizija plaća se u momentu kaparisanja stana, tj prilikom potpisivanja kupoprodajnog predugovora, koji je prvi korak prilikom kupovine nekretnine. Uobičajena je praksa da kupac plaća agencijsku proviziju, mada to nije slučaj sa svim gradovima u Srbiji, pa u većini slučajeva u Beogradu, ali i Zrenjaninu i Valjevu kupac i prodavac dele proviziju po pola, dok u Šapcu prodavac plaća čitav iznos.

Šta sve treba da stoji u predugovoru i šta je prodavac dužan da dostavi do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora

U predugovoru je precizno naznačeno da je prodavac do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora dužan da plati sve pristigle račune za tu nekretninu i da plaćene račune dostavi kupcu, kako bi se uverio da je sve regulisano. Takođe, obave-za kupca je da pribavi i uverenje Republičke uprave javnih prihoda da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu. Prodavac dostavlja i izvod iz matične knjige rođenih ali i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, da neće u budućnosti potraživati vlasništvo nad tom nepokretnošću. I na kraju prodavac je dužan da do momenta potpisivanja kupoprodajnog ugovora isprazni stan ili kuću, od lica i stvari.

Koje su obaveze kupca kada je u pitanju isplata novca prilikom kupovine nekretninePrvenstveno je važno da kupac isplati celokupnu sumu za kupljenu nepokretnosti i to po ceni, načinu i u rokovima koje je ugovorio sa prodavcem. Takođe, uobičajeno je da prilikom zaključenja predugovora, kupac isplati 10 odsto dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju ukoliko stan kupuje preko agencije, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno, aneksa, kao i takse za prenos pretplatnih prava ( PTT, EDB...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Porez na promet apsolutnih prava, prema važećem zakonu pada na teret prodavca, ali ga u praksi, uglavnom, plaća kupac u ime prodavca.

Koje su osnovne faze kroz koje kupac treba da prođe prilikom primopredaje nepokretnosti Poželjno je da kupac pre potpisivanja i overe kupoprodajnog ugovora ode u nepokretnost, gde će se uveriti da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari. Nakon toga mora otići u sud gde će overiti kupo prodajni ugovor. Potom sledi isplata punog iznosa kao i ponovni dolazak u kupljenu nepokretnosti i zvanična primopredaja ključeva.

Kako se vrši prenos prava korišćenja PTT priključka, EDB brojila i InfostanaPrilikom kupovine stana kupac prvo mora pitati prodavca da li želi da u prodatom stanu ostavi broj koji je već postojeći ili ne. Ukoliko želi, onda se samo izvrši prenos pretplatničkog prava i to po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajed-ničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kao i fotokopije ličnih karata. U ovom slučaju se prenos prava korišćenja PTT priključka ne naplaćuje. Međutim, ako prodavac ne želi da ostavi broj kupcu, onda on mora podneti zahtev za novi PTT priljučak.

Prenos prava korišćenja struje, tj EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. Važno je napomenuti, da za razliku od prenosa prava korišćenja PTT priključka, ovde prodavac ne mora biti prisutan, već kupac sve može sam da završi.Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Kao i kod prenosa prava korišćenja EDB brojila, prodavac ne mora biti prisutan.

Porez na prenos apsolutnih pravaPorez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 odsto od ukupne vrednosti stana i Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Prijava za Porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 15 dana, od dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji i to Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi stan koji ste kupili.

Šta je "clausula intabulandi" i čemu ona služi„Clausula intabulandi“ jeste izjava kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva. To znači da je prodavac ovom izjavom, omogućio kupcu da se bez ikakvih problema samostalno uknjiži kao novi vlasnik te iste nekretnine. Ona je najčešće sastavni deo kupoprodajnog ugovora, ali isto tako može predstavljati i posebnu izjavu. U oba slučaja, odnosno sam ugovor, kao i pojedinačna izjava moraju biti overeni kod notara, da bi bili važeći i da biste čitav posao završili bez problema.

SAVETI ZA KUPOPRODAJU STAMBENOG PROSTORA

Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnostiOsnovna razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što je uknjižena nepokretnost upisana u zemljišne knjige – uneti su podaci o tačnoj lokaciji, broj katastarske parcele kao i podaci o vlasniku. Samo na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, dok na neuknjižene ne možete, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko stambenih kredita banaka.

Šta je neophodno od dokumentacije kada želite da prodate stanProdavac stana mora imati kupoprodajni ugovor sklopljen sa prethodnim vlasnikom i taj ugovor mora biti overen u sudu. Takođe, ukoliko je nepokretnost uknjižena prodavac stana mora posedovati i vlasnički list, tj izvod iz lista nepokretnosti kao dokaz da je nepokretnost uknjižena.

Porez na kapitalnu dobit kada su nekretnine u pitanjuPorez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje stana ne kupi novu nekret-ninu ili kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana. Porez se plaća na razliku cena ta dva stana u visini od 15 odsto. Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. Takođe, ukoliko cena nove nekretnine bude ista ili skuplja od prodate, onda dolazi do oslobađanja od plaćanja poreza na kapitalnu dobit.

Da li strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji Strani državljani mogu da kupe nepokretnosti u Srbiji i to po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom, što znači da je i za naše državljane u tim zemljama predviđena mogućnost da kupuju nepokret nosti. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja.

Kako izvršiti proveru nepokretnostiBesplatnu proveru nepokretnosti možete izvršiti preko sajta Republičkog geodetskog zavoda, koji je omogućio pretraživan-je baze podataka uz pomoć Internet servisa – Web aplikacije "KnWeb". Da biste pretraživali bazu podataka potrebno je da znate broj parcele u okviru opštine i katastarske opštine, na kojoj se stan nalazi, ili adresu nepokretnosti (ulica i kućni broj). O nepokretnostima je moguće dobiti samo osnovne informacije. Dakle, saznaćete ko je vlasnik stana: ime i prezime, odnosno naziv pravnog subjekta, kao i adresu imaoca prava. Takođe možete proveriti i informaciju da li je stan koji želite da kupite u nekom sporu, a to činite tako što ćete podneti dopis sudskoj pisarnici. Ukoliko se ispostavi da ta nekretnina jeste predmet nekog spora, posetom portala sudova Srbije www.portal.sud.rs možete proveriti i videti da li je stan predmet parničnog, izvršnog ili vanparničnog postupka.

Stan koji se formalno vodi kao „poslovni apartman“Prilikom kupovine nekretnine možete naići na poslovni apartman koji se prodaje kao stan, a u stvari on, po projektu, predstavlja poslovni prostor. To znači da će računi za struju, grejanje, ali i za telefon biće veći nego što bi bili da se radi o nepokretnosti koja se i formalno vodi kao stan, odnosno iznosiće isto kao i za bilo koji drugi poslovni-prostor. Problem se takođe može pojaviti i prilikom prijave boravka na adresi nepokretnosti, u MUP-u, što je takođe glavni problem i kada je u pitanju kupovina nepokretnosti koja se vodi kao garaža. Osim većih troškova kada su u pitanju komu-nalije, suočićete se i sa znatno većom sumom kada je u pitanju plaćanje godišnjegporeza na imovinu. Takođe, čak i ako kupujete novogradnju za ovakav stan nećete biti u mogućnosti da dobijete povraćaj PDV-a.

Kako izračunati preciznu kvadraturu stana u potkrovljuKada su u pitanju stanovi koji se nalaze u potkrovlju, potrebno je da znate da se kvadratura visine do 1,60m ne uračunava u korosnu površinu stana. Naime, kvadratura potkrovlja se računa na sledeći način: podna površina stana X koeficijent 0.6. Dobijena površina zove se redukovana i to je ona površina koja se plaća prilikom kupovine. To je pravilo, mada napominje-mo da je prodavčevo pravo da vrši određene izmene i korekcije kada je cena u pitanju.

Kapara i depozitna kapara prilikom kupovine nekretnineUobičajena kapara prilikom kupovine nekretnine iznosi 10 odsto od dogovorene cene i ona se isplaćuje prodavcu nekret-nine na dan potpisivanja predugovora.Depozitna kapara se isplaćuje onda kada se nekretnina koju želimo da kupimo nalazi pod hipotekom ili ima neki drugi problem koji prodavac mora da reši. Depozitna kapara se ne isplaćuje prodavcu, već ostaje u agenciji za nekretnine kao garancija da će kupac uzeti željeni stan ili kuću, a prodavac je dužan da u narednom roku reši postojeće probleme koji koče prodaju nekretnine. Ova kapara nije 10 odsto kao prilikom kaparisanja stana, već je obično u pitanju manja suma novca.

Kada i koliko se plaća agencijska provizija Agencijska provizija u skoro svim gradovima Srbije iznosi 3-4 odsto od dogovorene kupoprodajne cene, tj od ukupne cene nekretnine, i zavisi od grada. Agencijska provizija plaća se u momentu kaparisanja stana, tj prilikom potpisivanja kupoprodajnog predugovora, koji je prvi korak prilikom kupovine nekretnine. Uobičajena je praksa da kupac plaća agencijsku proviziju, mada to nije slučaj sa svim gradovima u Srbiji, pa u većini slučajeva u Beogradu, ali i Zrenjaninu i Valjevu kupac i prodavac dele proviziju po pola, dok u Šapcu prodavac plaća čitav iznos.

Šta sve treba da stoji u predugovoru i šta je prodavac dužan da dostavi do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora

U predugovoru je precizno naznačeno da je prodavac do momenta zaključenja kupoprodajnog ugovora dužan da plati sve pristigle račune za tu nekretninu i da plaćene račune dostavi kupcu, kako bi se uverio da je sve regulisano. Takođe, obave-za kupca je da pribavi i uverenje Republičke uprave javnih prihoda da je izmirio sve obaveze po osnovu poreza na imovinu. Prodavac dostavlja i izvod iz matične knjige rođenih ali i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, da neće u budućnosti potraživati vlasništvo nad tom nepokretnošću. I na kraju prodavac je dužan da do momenta potpisivanja kupoprodajnog ugovora isprazni stan ili kuću, od lica i stvari.

Koje su obaveze kupca kada je u pitanju isplata novca prilikom kupovine nekretninePrvenstveno je važno da kupac isplati celokupnu sumu za kupljenu nepokretnosti i to po ceni, načinu i u rokovima koje je ugovorio sa prodavcem. Takođe, uobičajeno je da prilikom zaključenja predugovora, kupac isplati 10 odsto dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, a ostatak u dogovorenom roku. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju ukoliko stan kupuje preko agencije, sudske takse za overu predugovora, ugovora, odnosno, aneksa, kao i takse za prenos pretplatnih prava ( PTT, EDB...), kao i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Porez na promet apsolutnih prava, prema važećem zakonu pada na teret prodavca, ali ga u praksi, uglavnom, plaća kupac u ime prodavca.

Koje su osnovne faze kroz koje kupac treba da prođe prilikom primopredaje nepokretnosti Poželjno je da kupac pre potpisivanja i overe kupoprodajnog ugovora ode u nepokretnost, gde će se uveriti da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari. Nakon toga mora otići u sud gde će overiti kupo prodajni ugovor. Potom sledi isplata punog iznosa kao i ponovni dolazak u kupljenu nepokretnosti i zvanična primopredaja ključeva.

Kako se vrši prenos prava korišćenja PTT priključka, EDB brojila i InfostanaPrilikom kupovine stana kupac prvo mora pitati prodavca da li želi da u prodatom stanu ostavi broj koji je već postojeći ili ne. Ukoliko želi, onda se samo izvrši prenos pretplatničkog prava i to po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajed-ničkim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnički servis PTT-a. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kao i fotokopije ličnih karata. U ovom slučaju se prenos prava korišćenja PTT priključka ne naplaćuje. Međutim, ako prodavac ne želi da ostavi broj kupcu, onda on mora podneti zahtev za novi PTT priljučak.

Prenos prava korišćenja struje, tj EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeća Elektrodistribucije sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o plaćenoj električnoj energiji. Važno je napomenuti, da za razliku od prenosa prava korišćenja PTT priključka, ovde prodavac ne mora biti prisutan, već kupac sve može sam da završi.Prenos infostana, odnosno, komunalija vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Kao i kod prenosa prava korišćenja EDB brojila, prodavac ne mora biti prisutan.

Porez na prenos apsolutnih pravaPorez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 odsto od ukupne vrednosti stana i Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća kupac u ime prodavca, kako bi kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Prijava za Porez na prenos apsolutnih prava podnosi se u roku od 15 dana, od dana zaključenja i overe ugovora o kupoprodaji i to Poreskoj upravi, odnosno Filijali poreske uprave na čijem području se nalazi stan koji ste kupili.

Šta je "clausula intabulandi" i čemu ona služi„Clausula intabulandi“ jeste izjava kojom prodavac nekretnine iskazuje svoju saglasnost da se kupac tog istog stana ili kuće može uknjižiti u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti, kao novi vlasnik, bez njegove naknadne saglasnosti i prisustva. To znači da je prodavac ovom izjavom, omogućio kupcu da se bez ikakvih problema samostalno uknjiži kao novi vlasnik te iste nekretnine. Ona je najčešće sastavni deo kupoprodajnog ugovora, ali isto tako može predstavljati i posebnu izjavu. U oba slučaja, odnosno sam ugovor, kao i pojedinačna izjava moraju biti overeni kod notara, da bi bili važeći i da biste čitav posao završili bez problema.